Uitgestelde renovatie en de. gevolgen voor bewoners. Ruud de Joode

2013

Uitgestelde renovatie en de gevolgen voor bewoners

Ruud de Joode

Universiteit van Amsterdam Sociale geografie en Planologie voltijd Studentennummer: 10115080

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 Bachelorscriptie: 7343013380Y Ruud de Joode Willem de Zwijgerlaan 261 2 hoog 1055PW Amsterdam Studentnummer: 10115080 Datum: 23-06-2013

Begeleider: dhr. dr. S. (Stefan) Metaal Tweede beoordelaar: dhr. dr. P.J.F. Terhorst Universiteit van Amsterdam 2013

Uitgestelde renovatie en de gevolgen voor bewoners

Pagina | 1

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080

Inleiding

Een grote verandering voor woningcorporaties is in aantocht, aldus een geheime notie van Stef blok (ministerie wonen) aan de ministerraad. Het opsplitsen van woningbouwcorporaties zoals daarin Pagina | 2 beschreven wordt zou een substantiële verandering betekenen in woningbouwland. Dit zou niet de eerste keer zijn in de geschiedenis dat de rol en de structuur van corporaties zou veranderen. Wat de situatie bijzonderder maakt is dat de suggestie gedaan wordt in een financieel moeilijke periode. Een verhuurdersbelasting, bijdrage aan het Vestia-debacle en de problemen op de woningmarkt maakte al dat corporaties in zwaar weer verkeerden. Niet alle corporaties staan er financieel het zelfde voor, ook hun geografische locaties maakt dat hun problemen soms anders zijn. Maar allen hebben last van de onzekere toekomst. Dit heeft ook consequenties voor de bewoners/klanten van de verschillende corporaties. Zij merken direct dat er veranderingen op komst zijn en dat het gedrag van hun verhuurder zich hier op aanpast. Niet alleen gaan hun huren (afhankelijk van hun inkomen) omhoog, ook worden investeringen in hun woningen soms uitgesteld of geschrapt. Het gebrek aan zekerheid is voor beiden partijen lastig en kan mogelijk invloed hebben op de relatie en waardering voor elkaar. Dit onderzoek kijkt naar de factoren die het gedrag van corporaties op dit moment beïnvloed en hoe dit in verhouding staat tot hun verleden. Ook wordt er gekeken naar de motivaties achter renoveren in het algemeen en de reden van hun uitstel. De grote meerwaarde van dit onderzoek zit het echter in de directe koppeling naar de praktijk. De gehele algemene situatie wordt direct gekoppeld aan de renovatie van één pand in Nederland. Dit pand laat zien wat de consequenties van veranderingen op nationale schaal zijn voor de kleinste mogelijke schaal, de bewoner en zijn pand. Er wordt gekeken naar hoe de bewoner de onzekerheid ervaart en wat dit doet met zijn verwachtingen. Daarnaast worden procedures zoals het plaatsen van tijdelijke verhuurders en het communiceren met een bewonerscommissie tegen het ligt gehouden. Al met al geeft deze link tussen theorie en praktijk de mogelijkheid om de consequenties van het abstracte direct terug te zien in het dagelijks leven van mensen.


Inhoudsopgave Inhoudsopgave

Probleemstelling en onderzoeksvragen .................................................................................................. 6 Pagina | 3 Theoretisch Kader ................................................................................................................................... 5 Onderzoeksopzet..................................................................................................................................... 7 Operationalising ...................................................................................................................................... 8 De locatie ............................................................................................................................................... 10 Bouwstijl en periode.............................................................................................................................. 11 Sociale kenmerken ................................................................................................................................ 13 Type bewoners in pand ......................................................................................................................... 14 Historische achtergrond ........................................................................................................................ 15 Behoud kwaliteit woningbouw ............................................................................................................. 17 Opties bij ouderdom.......................................................................................................................... 18 Extra opbrengst per maatregel ..................................................................................................... 19 Beleid vanuit Ymere .............................................................................................................................. 19 Proces doorlopen bij Bloom 4 ............................................................................................................... 20 Invloed vanuit Europa ........................................................................................................................... 23 Invloed Europese regelgeving ....................................................................................................... 23 Nieuwe huurberekening en verhuurderheffing vanuit de overheid ..................................................... 24 Huurverhoging ter compensatie ....................................................................................................... 25 Extra maatregelen ............................................................................................................................. 26 Beperkingen................................................................................................................................... 27 Economische crisis en de woningmarkt ................................................................................................ 28 Woningmarkt in de buurt .................................................................................................................. 30 Laatste ontwikkelingen, mogelijke splitsing corporaties ...................................................................... 30 Mogelijke invloeden op Bloom 4........................................................................................................... 30 Deelnemers aan het onderzoek ............................................................................................................ 32 De beoordeling van de woning en renovatie ........................................................................................ 33 De invloed van de communicatie .......................................................................................................... 36 Beoordeling directe communicatie ................................................................................................... 36 Beoordeling indirecte communicatie ................................................................................................ 37 Conclusie ............................................................................................................................................... 39

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 Opzet onderzoek ................................................................................................................................... 47 Deelnemers onderzoek ..................................................................................................................... 47

Pagina | 4


Opzet scriptie

Ieder hoofdstuk in deze scriptie gaat in op deelvraag die later ter spraken zullen komen. De hoofdstukken gaan daarbij eerst in op het landelijke beeld of eerdere onderzoeken naar dit deelonderwerp. Op deze manier kan de casus die behandeld wordt in deze scriptie worden gekoppeld aan de landelijke situatie. Vervolgens volgt het deel dat specifiek ingaat op de casus Hoe dit geplande renovaties uitstelt en daardoor onduidelijkheid voor de huidige bewoners oproept.

Theoretisch Kader Op de Amsterdamse woningmarkt zijn verschillende woningcorporaties altijd zeer actief geweest. Op dit moment is 61% van de woningen in de gemeente in hun bezit (dienst wonen zorg en samenleving, 2011). Hun rol als bouwer en renoveerde partij staat op dit moment echter onder zware druk. Mede door de economische crisis, de problemen op de woningmarkt en de nieuwe heffing door de overheid zijn de vooruitzichten voor de directe toekomst onzeker(Conijn, Claessens 2013). Dit vertaalt zich terug in het aantal projecten, zowel nieuwbouw als renovatie, die op het programma staan. Vijfduizend nieuwe woningen in Amsterdam alleen al door corporaties worden afgeblazen, uitgesteld of hebben een onzekere toekomst gekregen (Atrivé, 2013) Ook op het gebied van renovatie is er het nodige uitstel. Het investeringsvermogen van sommige coöperaties in de stad blijft gedeeltelijk in stand, zo investeert Ymere nog wel steeds 5,8 miljard in de woningbouw(NUL20, 2013). Toch is er ook in de stad spraken van “uitstelgebieden”. Deze gebieden met woningen waar de renovatie is uitgesteld hebben soms te maken met groot achterstallig onderhoud. Hierbij is de belasting van de bewoners gestegen naar onacceptabele hoogte. In de meeste gevallen is de nood niet zo hoog, zo zijn er ook voorbeelden van panden waarbij de uitstel van renovatie minder extreme gevolgen heeft. Een aantal van deze panden staan in de wijk Landlust in Bos en Lommer. Zowel Ymere als Eigen Haard heeft hier een aantal panden staan die gerenoveerd dienen te worden. In het verleden is er wel al een deel van de woningvoorraad in deze wijk onderhanden genomen maar deze panden nog niet. Ondertussen blijft de woningmarkt instabiel het is niet duidelijk hoelang de woningmarkt nog blijft dalen (Trouw, 2013). De druk op de Amsterdamse woningmarkt is er niet minder om. Veel potentiele nieuwe huizenbezitters kunnen niet kopen door een overspannen markt, nog kunnen zij huren (dienst wonen zorg en samenleving, 2011). De sociale huurmarkt loopt vast door scheefhuurders, de commerciële huur is daardoor nooit goed ontwikkeld(Conijn en Claessens, 2013). Dit maakt dat het voor mensen met minder vermogen steeds moeilijker wordt een sociale huurwoning te bemachtigen in een stad als Amsterdam. Er worden veel minder nieuwe sociale huurwoningen aan de voorraad toegevoegd en een hypotheek krijgen is steeds moeilijker (NUL20, 2013). Er zijn een aantal redenen aan te wijzen die maken dat het voor woningbouwverenigingen steeds moeilijker wordt om aan de vraag te voldoen. Ten eerste de eerder genoemde tegenvallende economie, dit maakt dat de vraag naar koopwoningen afneemt, daarnaast is de regering Rutte II van plan om de woningbouwverenigingen voor 1,7 miljard extra te belasten. De woningcorporaties hebben al aangegeven dat deze belasting hun investeringsvermogen nog verder beperkt. Hierdoor is er nog minder mogelijkheden op het gebied van nieuwbouw en renovatie(Dennkamp en Zijlstra 2013, Conijn en Claesens 2013, Aedas 2013).

Pagina | 5

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 De gebouwen die uiteindelijk dienen te worden gesloopt voor nieuwbouw of uiteindelijk zullen worden gerenoveerd blijven dus langer staan. Dit is tegenstelling tot de oorspronkelijke plannen van de woningbouwverenigingen in kwestie(Ymere, 2012). Dit betekent dat de bewoners van deze panden ook met een nieuwe situatie worden geconfronteerd. Van de Werf (2011) deed onderzoek naar de belangen van bewoners bij renovatie in bewoonde staat. Daar kwamen een aantal dingen in naar voren die van belang zijn in oogschouw te nemen bij renovatie in bewoonde staat. Daarin wordt Pagina | 6 aangegeven dat er vaak niet spraken is van een integrale aanpak en dat de bewoners veel belang hechten aan gebruik en perceptie in plaats van de technische details. Dit is vooral relevant op het moment dat de oorspronkelijke bewoners ook weer terugkeren in het gerenoveerde pand. Directe gevolgen Het oorspronkelijke beleid kan niet langer tot uitvoering komen. Financiële problemen spelen de woningbouwverenigingen partte. Als voorloper op de geplande renovatie zijn vaste verhuurders niet vervangen als zij de gebouwen verlieten. Deze woningen zijn opgevuld door tijdelijke bewoners die niet de zelfde rechten hebben als vaste bewoners. Voor de woningbouwverengingen is het nu de vraag hoe zij om dienen te gaan met de ontstane onzekerheid. Zij dienen hun beleid aan te passen maar doen dat wel op basis van een realiteit die is ontstaan uit bepaalde verwachtingen. De panden worden nu bewoond door verschillende bewonerstypen, sommige zijn daar tijdelijk en andere wonen er al jaren. Zij hebben andere belangen bij het wel of niet doorgaan van de renovatie. Dus de gevolgen zin concreet samen te vatten als volgt: Door externe factoren zijn eerdere plannen voor renovatie uitgesteld, hierdoor veranderen de verwachtingen van zowel de woningbouwverengingen en zijn bewoners. Dit onderzoek wil achterhalen wat de gewijzigde plannen van de woningbouwverenigingen precies inhouden en wat de specifieke redenen zijn voor hun wijziging. Daarnaast wilt dit onderzoek kijken hoe men deze wijzigingen communiceert naar de bewoners en hoe verschillende bewoners en hoe de bewoners deze veranderde realiteit en de communicatie hierover beleeft.

Probleemstelling en onderzoeksvragen Op de bovengenoemde doelstelling te behalen is de volgende centrale onderzoeksvraag geformuleerd: Op welke wijze worden bewoners van corporatiewoningen op de hoogte gehouden tijdens renovatie van wijzigingen door externe factoren, hoe reageren bewoners hierop en is de wijze van communiceren hiervan op invloed? Om de centrale onderzoeksvraag gericht te kunnen beantwoorden zijn de volgende deelvragen geformuleerd: 1. 2. 3. 4. 5.

Om welk gebouw gaat het, wat zijn de kenmerken van dit gebouw en wat is de samenstelling van de bewoners? Wat is de historische achtergrond van Woningcorporaties? Is het oorspronkelijke traject van de renovatie te koppelen aan de historische achtergrond? Wat is de reden voor het uitstellen van de renovatie en hoelang speelt dit? Op welke manier hebben de woningbouwverengingen hun beleid en verwachtingen gewijzigd?

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 Is er spraken van verschil tussen waardering op het moment dat de bewoners er tijdelijk of vast wonen? 7. Hoe waarderen de verschillende bewonersgroepen het uitstel? 8. Hoe waarderen de bewoners verschillende bewonersgroepen de communicatie over het uitstel van de renovatie? 9. Wat zijn de schillen in verwachtingen bij de verschillende bewonersgroepen? 10. Op welke wijze verlicht of verzwaard de communicatie ongemakken die aan de uitgestelde renovatie 6.

De deelvragen worden beantwoord door een explorerend onderzoek waarbij kwalitatief interviews. Voor het eerste deel van het onderzoek worden de volgende wetenschappelijke artikelen, kranten artikelen, boeken en scripties gebruikt. De interviewvragen dienen nog te worden opgesteld aan de hand van bevindingen (zie onderzoeksopzet). Verwachtingen en eigen insteek De verwachting is dat het voor de woningbouwverengingen nog totaal niet duidelijk is wanneer de renovatie doorgang zal vinden. Iedere belofte die ze doen dient te worden uitgesteld omdat nog teveel onduidelijk is. De bewoners kijken verschillend tegen het uitstel aan, vaste bewoners die wilde verhuizen hebben dit grotendeels eerder al gedaan. Dat betekent dat de groep die over is overwegend zal willen blijven zitten. Wel zullen er klachten zijn over onderhoud en onduidelijkheid. De tijdelijke bewoners beseffen dat ze er kunnen blijven met de gratie van onzekerheid, zij worden er immers uitgezet zonder vervangende woonruimte als de renovatie wel of niet definitief doorgaat. Zij zullen een stuk toleranter zijn voor eventuele gebreken maar wel graag ruim op tijd willen weten als een beslissing wordt gemaakt. Zelf ben ik sinds vier jaar bewoner van het pand aan de Willem de Zwijgerlaan. Ik heb zelf een tijdelijk huurcontract en ervaar zelf hoe het is om in het gebouw te wonen onder die voorwaarden. Ik ben zeer benieuwd in hoeverre anderen mijn beleving delen en of zij juist verschillen van denkwijze als hun positie als bewoner anders is. Onderzoeksopzet Om de vragen te beantwoorden is het volgende onderzoekschema opgezet dat hier nog verder zal worden onderbouwd. In het eerste deel van mijn onderzoek zal ik de koppeling leggen naar de literatuur door de theoretische achtergrond te zoeken voor de deelvragen één tot en met vier. Op deze manier kan ik mijn vragen aan de woningbouwverenigingen scherpstellen. Vervolgens zal ik aan de hand hiervan een voorlopig antwoord opstellen van deze deelvragen. In dezelfde periode stel ik de vragen naar de bewoners toe op en voer de interviews uit. Op deze manier beantwoord ik vraag vijf tot en met negen. Ik pas indien noodzakelijk de interviews met de woningbouwverenigingen aan en interview vervolgens ook de verantwoordelijke voor de panden in kwestie de verschillende bewoners op en beantwoord vraag vijf tot en met negen. Met deze

Pagina | 7

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 voorlopige beantwoording zoek ik de reflectie op met de literatuur die mogelijk relevant is geworden aan de hand van de interviews. Na ook deze verwerkt te hebben in de deelvragen beantwoord ik de hoofdvraag. Operationalisering De tekst hieronder beschrijft de verschillende variabelen. Ook wordt de wijze van onderzoeken genoemd. Door externe factoren, namelijk de economische recessie, de terugval in vraag naar nieuwe woningen en de extra belasting vanuit de overheid is er een nieuwe situatie ontstaan voor de verschillende woningbouwcorporatie. In dit geval kijken we specifiek naar de verengingen Ymere. De externe factoren zijn goed beschreven in de genoemde rapporten van het CPB in de literatuurlijst. Dit vraagt om beleidswijzigingen ten aanzien van renovatie. Het beleid van de organisaties wordt genoemd in hun beleidsplannen en er is een goed verschil te ontdekken tussen de plannen van voor de recessie (beleidsplan 2007) en nu (beleidsplan 2012). Specifiek wordt er daarbij gekeken naar de reden van uitstel, de maatregelen die men neemt om het gebrek aan renoveren te ondervangen en hoe men omgaat met de huidige bewoners. Deze bewoners kunnen zowel de woning bewonen met een tijdelijk huurcontract volgens de leegstandwet, de woning tijdelijk huren via een andere contract of in het bezit zijn van een vast contract. De wijze waarop deze bewoners de wijzigingen beleven is goed terug te vinden in scripties en andere verslagen en vervolgens door middel van de interviews. Het gewijzigde beleid heeft op verschillende delen van het woonbestand een andere uitwerking. Het pand dat in deze scriptie bekeken worden zijn een enkel pand van Ymere aan de Willem de Zwijgerlaan Als laatste kijkt de scriptie nog naar de wijze van communicatie tussen de woningbouwcorporatie en de bewoners. Dit kan o.a. via brieven, e-mails, telefoontjes, buurtgesprekken. Interviews met de woningbouwverenigingen en de bewoners.

Pagina | 8

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 Conceptueel model

Pagina | 9

Onderzoeksmethode Eerst zal er een kwantitatief onderzoek worden ondernomen naar de bewoners van het pand dat wordt onderzocht. Voordat dat onderzoek plaatsvindt, zal er een literatuurstudie worden uitgevoerd naar de huidige problemen op de woningmarkt en de wijze waarop corporaties daarmee omgaan. Daarbij wordt naast literatuur ook gebruikgemaakt van kwalitatieve interviews met de bewonerscommissie van het pand en de woningcorporatie Ymere. In het kwantitatieve onderzoek wordt bekeken of de verschillende variabelen van invloed zijn op elkaar en op welke wijze zij op elkaar reageren.


Type bebouwing en zijn bewoners In dit eerste hoofdstuk wordt gekeken naar het pand dat wordt onderzocht en zijn kenmerken, vervolgens wordt er gekeken of deze kenmerken kunnen worden gerelateerd aan andere panden van Pagina | 10 het zelfde type. De vraag is dus waar staat dit pand en hoe komt dit overeen met wat de literatuur over soortgelijke omgevingen zegt.

De locatie Binnen de wijk Het woonblok dat wordt onderzocht bevindt zich in de wijk Landlust (zuid) (figuur 1). Een aantal van de panden die in de wijk staan zijn in de afgelopen jaren gerenoveerd en daarbij gesplitst.

Figuur 1 De wijk Landlust zuid. Wordt begrensd(donkerblauw) in het noorden door de Karel Doormanstraat, in het westen de Admiraal de Ruijterweg, in het zuiden de Jan van galen straat en de oostgrens wordt gevormd door het westelijk marktkanaal. Het rode pand is Bloom 4 het onderzochte pand. De bruine panden zijn Bloom 1 t/m 3. De zwarte gebouwen zijn de Koningsvrouwen van Landlust (Landlust noord). De school Narcis Querido wordt aangegeven in het geel.(eigen bewerking, 2013)

In het zuiden van de wijk is daar een combinatie gemaakt van sociale, vrijsector huur en koopwoningen(Amsterdam-west, 2011). In het noorden van de wijk is zijn de koningsvrouwen van Landlust gerenoveerd, dit is volledig sociale woningbouw gebleven (nul20, 2009). Het pand uit dit onderzoek (Donker rood) bevindt zich aan de Willem de Zwijgerlaan en de Jan den Haenstraat, dit is precies tussen de blokken sociale huurwoningen(noorden) en de gemixte woningen (westen en zuiden)in. Ook aan het blok grenst basisschool de Narcis Querido en het bijbehorende schoolplein. Het pand onderdeel van de serie Bloom. Dit is een serie van 4 blokken woningen waarbij enkel dit pand nog gerenoveerd dient te worden. In de andere blokken (licht bruin)zijn niet alleen sociale huurwoningen teruggekeerd, in dit blok bevinden zich ook ouderenwoningen en koop en vrijsectorwoningen. Op dit moment zijn alle vier deze blokken onderdeel van Ymere (Ymere, z.j.). Ondanks dat er meer variatie is gekomen in de samenstelling van woningen is er nog steeds bijna de helft corporatiewoning. In totaal is 49% van het totaal aantal woningen in de buurt corporatiewoning

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 (Dienst, Wonen, Zorg en Samenleving, 2011). Ook de huurprijs lag hierbij relatief gezien laag. In het hier onderstaande grafiek worden de prijsverhoudingen weergegeven. Omvang huurvoorraad in klassen (in Euro’s) Landlust zuid

<=412 euro

412 – 544

545 – 643

643

totaal

58%

35%

5%

2%

100%

Tabel 1: verdeling woonvoorraad huurwoningen op prijsklasse (Dienst, Wonen, Zorg en Samenleving 2011, gemeente Amsterdam 2011)

Wijk binnen de stad De wijk Landlust bevindt zich in het voormalige stadsdeel Bos en Lommer, onderdeel van het huidige Amsterdam-West. Op dit moment ligt er tussen de wijk en het centrum het Foodcenter in, dit is een overslagterrein voor versproducten voor onder andere de restaurants in de stad. Er zijn op dit moment plannen voor het opwaarderen van het foodcenter, dit zou de wijk een betere aansluiting geven op de binnenstad. Men verwacht dat men in 2015 kan beginnen met herstructurering (gemeente Amsterdam 2013). Ook ten noordoosten van de wijk ligt een industriegebied. Een klein deel daarvan wordt nu getransformeerd tot studentenwoningen (Hoekstra en van Eck, 2013).

Bouwstijl en periode De bouw van het blok (Bloom4) begon in 1934, dit gebeurde door de coöperatieve woningbouwverenging Rochdale. De geplande bouwkosten waren toen f882.000 (NAI, 2003). Het blok bestaat uit portiekwoningen waarbij de woningen op de begaande grond direct toegang hebben tot de straat. In totaal zijn er 287 woningen. Het gebouw is gebouwd in de periode vlak voor de tweede wereldoorlog. Het blok is nog gesloten gebouwd en er is dus spraken van een binnentuin. Naast de begane grond zijn er nog drie lagen bewoond. Op zolder zijn vervolgens opslagruimtes voor de woningen die geen eigen tuin hebben. Er zijn tevens woningen waarbij de het bovenste woonhuis is doorgetrokken naar de zolder (eigen observatie, 2013). Daarnaast bezitten, op een enkel uitzondering na, de woningen geen centrale verwarming maar is er een gaskachel aanwezig in de woonkamer. Woningen binnen het blok hebben een verschillende indelingen en formaat. Het grootste deel van de woningen bezit echter een woonkamer, twee slaapkamers, een keuken en een badkamer. Er is slechts dubbelglas in de huiskamer (eigen observatie, 2013). Aan de binnentuin bevinden zich balkons op iedere verdieping. Het pand is eerder gerenoveerd in 1978-1979 door de toenmalige woningbouwvereniging Rochdale (NAI, 2003). Vergelijking woningkenmerken met de buurt en stad Op het moment dat de indeling met de buurt en stad vergeleken wordt valt het volgende op. Ten eerste is in de tabel hieronder te zien dat een groot deel van de Amsterdamse woningen in de zelfde categorie valt. In het stadsdeel Amsterdam-West kan men nauwelijks terecht voor een woning met meer dan 3 kamers. Slechts 20% van het totaal aantal woningen valt in een categorie met meer dan drie kamers.

Pagina | 11


Totaal aantal kamers Nederland Amsterdam Amsterdam west

1/2 kamers

3 kamer

4 kamers

>= 5 kamers

9% 29% 38%

19% 37% 42%

34% 23% 15%

18% 11% 5%

Pagina | 12

Tabel 3: verdeling woonvoorraad op aantal kamers per woning (Dienst, Wonen, Zorg en Samenleving 2011, gemeente Amsterdam 2011 en Ministerie van binnenlandse zaken 2010

eigendomscategorie Koop woning

Amsterdam Amsterdam west Landlust Landlust (CBS)

30% 27% 25% 20%

Huurwoning corporatiewoning Particuliere huurwoning 47% 23% 44% 29% 49% 26% 52% 28%

Tabel 3: verdeling woningtype op bezit en verhuurconstructie (Dienst, Wonen, Zorg en Samenleving 2011; CBS statline 2011)

prijsklasse Amsterdam Amsterdam west Landlust

<=412 48% 62% 58%

412 – 544 33% 26% 35%

545 – 643 8% 5% 5%

643 12% 8% 2%

Tabel 4: verdeling woonvoorraad op prijsklasse per regio (Dienst, Wonen, Zorg en Samenleving 2011; gemeente Amsterdam 2011)

Te zien is dat het percentage corporatiewoningen in de wijk een paar procentpunten boven het Amsterdamse gemiddelde ligt en dat er zelfs een groter verschil is met de rest van het stadsdeel zelf. Opvallend is dat de cijfers van het CBS een aantal procentpunt verschilt van de cijfers van de gemeente Amsterdam(CBS statline, 2013). Het verschil in prijsklasse is echter veel groter. Waar de laagste prijsklasse Amsterdam breed ongeveer vijftig procent van de huur vertegenwoordigd is dat bij Landlust bijna zestig project. Het pand zelf geeft wat dit betreft een scheef beeld. Door de renovatieplannen zijn er slechts mensen met een tijdelijk contract in de woningen bijgekomen, zij betalen vaak om verschillende redenen een gereduceerd tarief. Daarnaast zijn de bewoners met een vast contract al vaak langere tijd bewoner en hun contracten vallen dus nog niet onder het nieuwe puntensysteem en de regeling die past bij schaarste gebieden (BZK, 2013). Als laatste verkeren de woningen in verouderde staat. Vaak passen woningbouwverenigingen kleine aanpassingen toe als een bewoner zijn huis verlaat. Dit gebeurd op dit moment in dit blok niet tot nauwelijks. Dit alles maakt dat de gemiddelde huurprijs in het beschreven blok gelijk blijft of zelf in verhouding tot andere huurprijzen daalt door tijdelijke verhuur (interview 2013). Waardering woning Opvallend is dat van corporatiewoningen in de buurt gemiddeld het cijfer 6,4 kregen van hun bewoners in 2011. Hierbij wordt overigens geen onderscheid gemaakt tussen reeds gerenoveerde woningen en woningen die nog gerenoveerd moeten worden opgaan. In Amsterdam ligt dit cijfer een stuk hoger, daar geeft men de woning een 7. De andere woningtypen, namelijk koop (8,0) en

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 particuliere huurwoningen (6,9) score hierbij veel beter. (Dienst, Wonen, Zorg en Samenleving, 2011).

Sociale kenmerken In de wijk Landlust woonden in het jaar 2011 ongeveer 6.428 mensen, dat is ongeveer 600 mensen lager dan in 2006. Van deze groep in ongeveer de helft van niet-westerse herkomst. De grootste groepen zijn hierbij de Marokkaanse gemeenschap (22% van de totale bevolking) en de Turkse gemeenschap (10% van het totaal). Deze cijfers komen uit het buurtprofiel van de gemeente Amsterdam uit 2011. Ook komt hierbij naar voren dat de bewoners van de buurt grotendeels in de lage inkomensgroepen (tot 33.614 euro) vallen. 59 procent is onderdeel van deze groep. Voor Amsterdam breed is dit 50% (Amsterdam-West, 2011). Één op de vijf inwoners van de buurt is onder de 18 jaar. Dit ondanks dat de woningen zoals eerder gezegd vrij klein zijn. Dit maakt de ruimte in de woningen vrij beperkt aangezien veel van deze jongeren nog thuis wonen. Gezinnen wonen dus in relatief kleine woningen. (Amsterdam-West, 2011). Bij de bewoners die aangaven te willen verhuizen was de belangrijkste motivatie dat men op zoek wilde naar een nieuwe woning omdat de huidige te klein is. Leefbaarheidsniveau wijk Daarnaast geeft ongeveer 1/5 van de inwoners last te hebben van jongeren op straat. Dit ligt hoger dan in de rest van west, daar geeft gemiddeld 16% aan hier last van te hebben(Amsterdam-West, 2011). Dit haakt dan ook direct in op de leefbaarheid van de wijk. De rijksoverheid houdt een leefbaarheidsmeter bij waarop wijken met het landelijke gemiddelde worden vergeleken. Er wordt beoordeeld aan de hand van zes verschillende dimensies. In de volgende tabel zijn de afwijkingen van het landelijke gemiddelde aangegeven per dimensie. De samenstelling van die dimensie komt dan uiteindelijk tot een eindoordeel. In het jaar 2010 was het leefbaarheid niveau in de omgeving van Bloom 4 matig(leefbaarometer, 2010). Dimensie Woonvoorraad Publieke ruimte Voorzieningenniveau Bevolkingssamenstelling Sociale samenhang veiligheid

Afwijking landelijk gemiddelde -43 +20 +38 -42 -21 -45

Tabel 5: Afwijking van landelijk gemiddelde in 2006 (leefbaarometer, 2010)

Mogelijke gevolgen van leefbaarheid Gemiddeld wonen bewoners van de corporatiewoningen in de woonwijk al tien jaar in hun woning, ongeveer een derde (31%) van het totaal aantal bewoners van de wijk woont er al meer dan tien jaar(stadsdeelprofielen, 2011). In totaal gaf ruim een derde van de bewoners in 2011 aan de wijk graag binnen twee jaar te willen verlaten. Of dit ook is gebeurd is helaas niet onderzocht. (Dienst, Wonen, Zorg en Samenleving, 2011). Men gaat er vanuit dat een hoge mutatiegraad voorkomen kan worden door het creëren van goede leefomstandigheden in de buurt(koopman, 2007). De behoefte om weg te trekken kan dus een teken zijn dat bewoners niet tevreden zijn met hun directe woonomgeving. Opvallend is echter dat buitenstanders hun besluit te verhuizen naar de buurt veel

Pagina | 13

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 eerder kijken naar imago dan naar leefbaarheid(koopman 2007). In het besluit van beheer sociale huursector (Bbsh) worden de werkzaamheden van woningcorporaties nog eens benadrukt. Hierin staat dat de toegelaten instelling tijdens zijn werkzaamheden het volgende in acht dient te nemen: Het in stand houden van de direct aan de woongelegenheden en aanhorigheden… ….grenzende omgeving. Van woningcorporaties corporaties wordt dus meer verwacht dan slechts het beheren en verbeteren van de gebouwen in hun bezit. Er is binnen het Bbsh dan ook een artikel opgenomen over het bewerkstelligen en behouden van de leefbaarheid (Snuverink, 2006). In het volgende hoofdstuk wordt er gekeken naar de historische rol van de woningcorporaties en hoe deze tot uiting komen bij de afwegingen tot renoveren.

Type bewoners in pand Het hele gebouw Bloom 4 had in eerste instantie bewoners met een vast sociaal huurcontract. Sinds een aantal jaar echter worden deze bewoners niet meer vervangen met een vaste verhuurder (interview, 2013). De leegstand wet maakt het mogelijk woning te verhuren voor een periode van 2 jaar en dit maximaal te verlengen tot 5 jaar aan een persoon zonder een vast contract op het moment dat deze woning anders leeg zou staan (Ymere, z.j.). Ymere heeft van deze wet gebruik gemaakt om woningen wel bewoond te houden totdat men begint aan de transformatie/renovatie (interview, 2013). Dit zijn voornamelijk studenten maar deze woningen zijn ook beschikbaar gesteld aan anderen. Ymere heeft een deel van de woningen gebruikt voor het project springlevend Landlust in de periode 2008/2009. Dit was een leefbaarheidsproject waarbij studenten een woning kregen als zij een bijdrage leverde aan de leefbaarheid in de wijk (academie van de stad, 2010). Er zijn dus twee type bewoners te onderscheiden. Bewoners met een tijdelijk contract Deze hebben woonrechten op basis van de leegstandwet. Zij mogen maximaal vijf jaar in de woning wonen. De verhuurder heeft een opzegtermijn van 3 maanden, de bewoner van 1 maand(Ymere z.j.). Deze bewoners hebben niet dezelfde rechten als bewoners met een vast contract. Ymere hoeft geen vervangende woonruimte voor hun te regelen. Bewoners met een vast contract De bewoners hebben een vast (sociaal) huurcontract zij zijn in het gebouw komen te wonen voordat Ymere enkel nog tijdelijke bewoners in het pand is gaan zetten. Zij hebben een huurcontract dat Ymere wilt laten ontbinden op het moment dat men gaat renoveren. De daadwerkelijke woning zal namelijk niet meer in het pand te vinden zijn. De indeling van het pand wijzigt dermate dat men terugkeer niet mogelijk acht(interview Ymere, 2013). Deze bewoners krijgen wel het recht op terugkeer als zij dat willen. Hun vervangende woning is dus van tijdelijk aard als men dit verlangt. Daarnaast heeft men recht op een verhuisvergoeding. Het recht op terugkeer en de vergoeding is er echter alleen als men de peildatum afwacht. De peildatum is de datum dat het voortraject is afgerond en men voor de bewoners een urgentieverklaring aanvraagt(gemeente Amsterdam, 2011).

Pagina | 14


Redenen afweging tot renovatie

In dit hoofdstuk wordt gekeken vanuit welke maatschappelijke taak woningcorporaties in Nederland handelen. Op deze manier kan worden gekeken naar de motivaties achter de renovatie van sociale woningbouw in het algemeen. Er wordt antwoord gegeven op deelvraag 2 en 3. Daarvoor wordt eerst gekeken naar de huidige opzet van woningcorporaties en hoe deze tot stand is gekomen in de verzelfstandig van de woningbouwverengingen midden jaren negentig. Daarna wordt er gekeken naar de kerndoelstellingen van woningbouwverengingen, de taken die zij van de Nederlandse overheid hebben gekregen. Ook worden de verschillende opties benoemd die een woningcorporatie heeft bij het uitoefenen van deze taak. Vervolgens wordt er specifiek naar de woningbouw vereniging Ymere gekeken. Wat schreven zij zelf over hun visie op renovatie in hun jaarverantwoording. Daarbij wordt gekeken naar de periode voor de economische crisis. Vervolgens wordt er gekeken naar het traject van dit pand en op welke wijze de kerndoelstellingen en de visie van Ymere van invloed zijn geweest op deze afweging.

Historische achtergrond De basis voor de huidige corporaties komt uit 1901 en lag in de woningwet die toen geschreven werd. Deze wet stond het toe dat particuliere organisaties met overheidsgeld konden bouwen voor het algemeen belang (Snuverink, 2006). De echte bemoeienis vanuit de overheid kwam echter pas na de tweede wereld oorlog toen er een groot tekort aan woningen was. Waar de organisaties oorspronkelijk vooral zelfstandig moesten blijven, bleef daar toen weinig van over. Zij werden actief ingezet om de bouwplannen van de overheid uit te voeren. Vanaf 1962 met de uitgave van het rapport van de Commissie De Roos werd er weer een eerste stap gezet om de volkshuisvesting te laten verzelfstandigen. Focus op sociale woningbouw In dit rapport werd geadviseerd dat de financiële weerbaarheid van corporaties kon worden vergroot door ze reserves te laten opbouwen. Daarnaast werd er geadviseerd om woningbouwverenigingen zich vooral te laten focussen op sociale woningbouw (Bieleman, Snippe, Tromp, 2010). Dit maakte dat binnen een paar jaar de positie van corporaties werd versterkt en zij de taak van gemeente om tot nieuwe sociale woningbouw te komen overnamen. Toen rond de jaren tachtig de druk op de woningmarkt afnam en de woningnood verdween ontstond er bij de overheid de behoefte zich minder gevoelig te maken voor de risico’s die de corporaties liepen. In 1989 werd het Waarborgfonds Sociale woningbouw opgericht corporaties de mogelijkheid om onder gunstige voorwaarde te lenen op de kiptaalmarkt (Snuverink, 2006) Invoering BBSH Het idee ontstond dat er naast die nieuwe zelfstandigheid ook een brede taakstelling moest zijn voor woningcorporaties, zij waren meer dan slechts de bouwers en verhuurders van panden. Het idee was dat woningbouwcorporaties al hun acties moesten konden terugleiden naar de volgende verantwoordingsvelden: 1. Bij voorrang huisvesten van de primaire doelgroep 2. Betrekken van huurders bij beleid en beheer

Pagina | 15

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 3. 4. 5. 6.

Zorgdragen voor de kwaliteit van de woningen Waarborgen van de financiële kwaliteit Waarborgen leefbaarheid (toegevoegd 1997) Wonen en zorg (toegevoegd 2001)

Deze verantwoordingsvelden zijn opgenomen in het besluit beheer sociale huursector(staat der Nederlanden, 2011) ., het eerder genoemde BBSH, oorspronkelijk in 1993 en later aangevuld in 1997 en 2001(Snuverink, 2006) . Oorspronkelijk was het namelijk zo dat de werkzaamheden direct op de eerste vier verantwoordingsvelden betrekking moesten hebben, dit werd later uitgebreid om ook deze maatschappelijke taak bij woningcorporaties neer te leggen (Bieleman, Snippe, Tromp, 2010, Snuverink 2006). Aangezien woningcorporaties zich eerder al waren gaan richten op de sociale woningbouw sloot dit dus precies aan op het geen waar zij verantwoordelijk voor waren. Met dit takenpakket konden de woningcorporaties dus onafhankelijk van de overheid aam de slag. Om ze daar ook de financiële middelen voor te geven kwam er in 1995 de bruteringswet. Bruteringswet De wet Balans verkorting verzelfstandiging de woningcorporaties nog verder, ditmaal vooral op financieel gebied. De financiële bijdrage die de overheid nog moest leveren volgens de afspraken die gemaakt waren voor het uitvoeren van deze wet werden in één keer verrekend. Dit ging totaal om vijfentwintig miljard gulden aan rijksleningen en drieëndertig miljard gulden aan subsidies. In de toekomst bleven bijdrage van de overheid slechts nog beperkt tot (meestal) eenmalige subsidies (Bieleman, Snippe, Tromp, 2010). De algemene financiële verbinding tussen corporaties en overheid werden dus doorgeknipt, voortaan zou de overheid slechts gericht een bijdrage leveren (Snuverink 2006). Direct gevolg hiervan echter dat de objectsubsidie werd afgeschaft, het maakte voortaan dus voor de woningcorporatie uit of de woning wel of niet rendabel waren. Als dit niet het geval is moeten woningcorporaties zelf dit tekort compenseren. Dit maakte dat er een stuk minder woningen werden gebouwd in het lagere segment en dat corporaties eerder over gingen op sloop van goedkope woningen (Snuverink, 2006). Bij de overheidsfinanciën waren de financiële kosten ook duidelijk verschoven, waar de overheid eerst nog voornamelijk kosten maakte bij het financieren van onrendabele woningen was dit nu nagenoeg weggevallen, een veel groter deel ging naar huursubsidie voor woningen waarvan de huur te hoog was voor de bewoner (Dijstelbloem, H., P.L. Meurs, E.K. Schrijvers , 2004). De bruteringsoperatie wordt gezien als een keerpunt in de positie van woningcorporaties (Bieleman, Snippe, Tromp, 2010). Financiële risico’s, de maatschappelijke rol onder druk Woningcorporaties zijn dus niet langer een onderdeel van het overheidsbeleid maar vervullen nog wel steeds een maatschappelijke functie(Bieleman, B. Snippe, J. Tromp, N. 2010). De corporaties zijn echter zelfstandig ook verantwoordelijk voor hun financiële risico’s en maken dus andere afweging dan daarvoor (Bieleman, Snippe, Tromp, 2010) Uit een rapport waarbij de woningcorporatiesector wordt doorgelicht spreek men mede van een kwetsbare situatie omdat woningcorporaties actief zijn in zowel de sociale als de commerciële markt. Hierover zegt men: Het optreden van woningcorporaties als hybride organisatie maakt corporaties kwetsbaar, omdat zij zowel actief zijn in de sociale als de commerciële markt, zij onvoldoende marktkennis hebben en omdat het ontbreekt aan tucht van de markt. (Bieleman, Snippe, Tromp, 2010)

Pagina | 16

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 In de periode direct na hun zelfstandigheid ontstaat er meer wantrouwen naar de corporaties toe, de discussie ontstaat of men zich nog wel aan hun maatschappelijke taak voldeed. Vrijwel direct na hun verzelfstandiging werden er al maatregelen aangekondigd (Snuverink 2006). Zowel intern als extern werd het toezicht versterkt, voortaan diende corporaties toestemming te vragen aan de overheid voor nevenactiviteiten die niet passen binnen het Bbsh (Snuverink 2006). Corporaties namen daarnaast ook zelf initiatieven om door middel van mee openheid het vertrouwen te herstellen( Snuverink 2006) Ondanks die controle zijn de financiële risico’s die corporaties lopen zorgwekkend groot. Over 2009 leden corporaties 285 miljoen euro verlies op hun verbindingen (Bieleman, Snippe, Tromp 2010). Verbindingen zijn samenwerkingsverbanden met derde partijen die vervolgens als een dochter van de corporatie opereren. Zij blijven echter wel gebonden aan de Bbsh waaraan ook de corporatie moet voldoen. De verliezen hebben vooral te maken met de commerciële activiteiten. Het CFV noemt hierbij als voorbeelden; de nieuwbouw van koopwoningen, het innemen van grondposities en de exploitatie van commercieel vastgoed. De hierboven genoemde activiteiten hebben zich vooral ontwikkeld na een aanpassing van het Bbsh en een wijziging in koers de corporaties sinds 2003 voert. De koerswijziging kwam tot stand onder de noemer “De Grote Beweging”. Hierin werd de nadruk vooral gelegd op aspecten als ondernemerschap en het behouden van legitimiteit door het behouden door te luisteren naar belanghebbenden en maatschappelijke prestaties zichtbaar te maken (Snuverink, 2006). Het sluitstuk van de Grote Beweging was volgens sommige echter de huurliberalisatie (van der lans, 2006). Op dit moment is men bezig met het aanvullen van de vervanging van de Bbsh, de nieuwe Woningwet is in de zomer van 2012 unaniem aangenomen door de tweede kamer(Aedas, 2013). Nu er echter een nieuw kabinet zit (Rutte II) wordt er eerst een aantal toevoegingen geschreven op de wet voordat hij aan de eerste kamer wordt voorgelegd. Deze novelle integreert ook de nieuwste afspraken uit het regeerakkoord(Aedas, 2013). In het volgende hoofdstuk wordt er verder ingegaan op externe invloeden die huidige keuzes beïnvloeden. Daarbij wordt er ook gekeken naar de laatste ontwikkelingen op het gebied van de woningwet.

Behoud kwaliteit woningbouw Zoals beschreven hebben woningbouwcorporaties dus een verantwoordelijkheid om de kwaliteit van hun gebouwen te onderhouden. De vraag is natuurlijk wat men er aan moet doen om dit te behouden. Direct na de tweede wereldoorlog is er vooral veel aan de woningvoorraad toegevoegd, zo is 79% van de meer dan zeven miljoen woningen gebouwd in Nederland na de 1945 en 52% na 1971 (ministerie van binnenlandse zaken, 2010). Op dit moment wordt dat zelfde groeipercentage niet langer behaald. In het jaar 2011 werden er in totaal 50 872 bijgebouwd, dit op een totaal van 7,2 miljoen woningen (CBS statline, 2013). Dit is dus slechts een toename van rond de 0,7% van de totale woningvoorraad. In dit tempo vervangt men de gehele woningvoorraad bij sloop/nieuwbouw pas na 130 jaar. Dit wordt pas een probleem op het moment dat alle woningen worden gesloopt en hun vervangingsperiode sneller is dan deze periode. Dit is beiden niet het geval. De overlevingskansen zijn gemiddeld weergeven in de volgende tabel Bestaansperiode 50 jaar overlevingskans 97%

75 jaar 77%

Tabel 6: Overlevingskans per bestaansperiode (Bron: SEV, 2004)

100 jaar 57%

Pagina | 17

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 De verschillen worden nog veel groter op het moment dat er gekeken wordt per woningtype. Dan komen meergezinshuurwoningen (zoals de woningen van Bloom 4) met slechts een overlevingskans van 30 procent er in verhouding erg slecht vanaf, vooral in de huursector is veel gesloopt. woningtype Overlevingskans na 100 jaar

Eengezinskoopwoning meergezinskoopwoning meergezinshuurwoning 80%

60%

30%

Tabel 7: Overlevingskans per woningtype na honderd jaar (SEV, 2004)

Deze cijfers geven Bloom 4 een zeer lage overlevingskans, er is echter nog een factor van belang en dat is de bouwperiode van het pand zelf. De woningen uit de periode 1930-1940 vallen namelijk binnen de groep “dertiger jaren woningen”, deze groep is zeer gewild een hebben een relatieve hoge kans op overleven. Zo hoog zelfs dat de afwijking wordt weggelaten in onderzoek naar behoud kans bij levensperiode (SEV, 2004).. Doordat Bloom 4 in de categorie meergezinshuurwoningen valt wijst zijn bestaansperiode (plusminus 80 jaar) dus op een verhoogde kans op een verhoogde kans op sloop. De bouwperiode geeft echter een hogere overlevingskans aan het pand.

Opties bij ouderdom Er zijn een aantal opties die woningbouwverenigingen hebben om de gebreken van ouderdom tegen te gaan en soms daarbij de levensduur van een woning te verlengen. In onderzoek van Liebregts en Bergen (2011) worden drie wijze van onderhoud genoemd en onderscheiden, conserven, renoveren en transformeren. Daarnaast kan men ook kiezen voor sloop in combinatie met nieuwbouw. Hieronder worden de definities beschreven zoals omschreven in het onderzoek van Liebregts en Bergen (2011)daarbij staan ook de minimale exploitatieperiode per ingreep. Conserveren De bestaande, oorspronkelijke kwaliteit qua casco en ruimte wordt zoveel mogelijk gehandhaafd. Het accent van de verbeteringen richt zich op comfort, uitstraling en duurzaamheid. De investering bedraagt circa 30 tot 50 procent van die van nieuwbouw. Tot nu toe hanteert men hiervoor het begrip grootonderhoudsplan. Exploitatieperiode: 15 jaar Renoveren Het accent ligt bij hier op vernieuwen. Binnen het casco worden de ruimten eventueel herschikt. De woning wordt weer aan de tijd aangepast. De investering bedraagt circa 50 tot 80 procent van die van nieuwbouw, afhankelijk van de oorspronkelijke kwaliteit. De doelgroep blijft grotendeels ongewijzigd. Exploitatieperiode: 30 jaar Transformeren Op dat moment is er een reeks van oplossingen mogelijk. De oorspronkelijke woning en het casco zijn niet de grens. Samenvoegen en/of structureel toevoegen behoren tot de mogelijkheden. De investering ligt tussen de 60 en 120 procent van die van nieuwbouw. Exploitatieperiode: 45 jaar

Pagina | 18

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 Sloop en nieuwbouw Men kan ook kiezen voor sloop, dan onttrekt men de woning dus permanent van de woningvoorraad. Sinds 2003 ligt het aantal onttrekking per jaar ongeveer rond de 20.000 woningen. Opvallend is dat in 2008 ruim de helft van het aantal onttrekkingen uit de bouwperiode 1945-1970 kwam(ministerie van binnenlandse zaken, 2010).. Het zijn vooral woningcorporaties die er voor kiezen de woning te vervangen door nieuwbouw als de economische levensduur van een gebouw verstreken is (Najah, 2012) Na de economische levensduur van een wooncomplex kiezen woningcorporaties, meer dan particuliere woningbezitters, om het gebouw te vervangen. De papieren levensduur van een woning is vaak 50 jaar, daarna is de woning afgeschreven ondanks dat hij nog steeds in gebruik kan zijn (SEV, 2004). De nieuwe periode waarvoor een gebouw dus vervangen wordt is minimaal 50 jaar Exploitatieperiode: 50 jaar Extra opbrengst per maatregel Woningbouwcorporaties hebben zelf cijfers gepubliceerd via hun belangenorganisatie Aeses om inzichtelijk te maken wat verschillende ingrepen kosten en wat zijn in potentie kunnen opleveren. De bedragen in onderstaande grafiek zijn gebaseerd op en prijspeil van 31/12/2011 en op gemiddelden op basis van 1 woning. Alle dikgedrukte maatregelen zouden niet langer toegestaan zijn als de maatregelen van Blok doorgaan (zie recente ontwikkelingen in volgend hoofdstuk) zoals beschreven in de vertrouwelijke notie van 28 mei. Maatregel Verkoop Sloop Renovatie hoog Renovatie laag Nieuwbouw appartementen betaalbaar Nieuwbouw appartementen bereikbaar Nieuw appartementen vrije sector Nieuwbouw grondgebonden woningen betaalbaar Nieuwbouw grondgebonden woningen bereikbaar Nieuwbouw grondgebonden woning vrije sector Nieuwbouw woningen koop

Opbrengst Verkoopwaarde 90% van WOZ-waarde Huursprong 40 euro Huursprong 10 euro Maandhuur 560 euro Maandhuur 630 euro Maandhuur 750 euro Maandhuur 560 euro

Kosten €3.000 €5.000 €60.000 €25.000 €170.000 €185.000 €200.000 €170.000

Maandhuur 630 euro

€185.000

Maandhuur 750 euro

€200.000

Verkoopwaarde 231.00 euro

€220.000

Tabel 8: Definitie maatregelen (Conijn en Claessens, 2013)

Opvallend is dat er een andere definitie wordt aangehouden dan door Liebregts en Bergen(2011). De optie voor transformatie is niet te vinden in dit schema. Terwijl corporaties niet alleen woningen bouwen voor de verkoop of enkel niet gerenoveerde woningen te koop zetten, er worden wel degelijk woningen gerenoveerd die direct in de verkoop gaan.

Beleid vanuit Ymere De woningbouwvereniging Ymere is eigenaar van een groot aantal panden, geconcentreerd in meerdere buurten. Een aantal van de zwakste buurten krijgen extra aanpak doormiddel van het project De wijkaanpak (Ymere z.j.). Naast te investeren in de gebouwen worden ook verschillende

Pagina | 19

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 sociale aspecten aangepakt. In het hieronder beschreven schema worden de wijken genoemd met daarbij de keuze die de woningbouwvereniging heeft gemaakt op het gebied van conserveren, renoveren, transformeren en sloop nieuwbouw. Dit is een vertaling van wat de woningbouwvereniging zelf zegt te gaan ondernemen in de genoemde buurten. Naam wijk Almere: Bouwmeesterbuurt Amsterdam: Bos en Lommer Amsterdam: GeuzenveldSlotermeer (stadsdeel Nieuw-West) Amsterdam: Indische Buurt Amsterdam: NieuwendamNoord Amsterdam: Osdorp Amsterdam: Transvaalbuurt Amsterdam: Van der Pekbuurt Haarlem: Boerhaavewijk Haarlem: Rozenprieel Hoofddorp: BornholmOverbos Hoofddorp: Graan voor Visch

Aanpak Niet genoemd renovatie Nieuwbouw+renovatie renovatie Sloop/nieuwbouw+renovatie Sloop/nieuwbouw conserveren renovatie Nieuwbouw+transformeren Niet genoemd conserveren conserveren

Tabel 9: Aanpak genoemd op website per zwakke buurt (ymere z.j.).

Hierbij moet worden aangemerkt dat de eerder genoemde definitie voor de verschillende mogelijkheden niet gebruikt wordt. De woningbouwvereniging noemt bijvoorbeeld renoveren op het moment dat het over transformeren gaat. Als voorbeeld hierbij de Bos en Lommer, het voormalige stadsdeel waar ook de wijk Landlust onder valt. De gebouwen Bloom 1, 2 en 3 zijn inderdaad aan de tijd aangepast en het casco is inderdaad herschikt. Men spreekt in dit geval volgens de definitie van Liebregts en Bergen niet over renovatie maar transformatie aangezien de samenstelling van bewoners weldegelijk is veranderd (interview Ymere 2013, eigen observaties 2013, Amsterdam-West 2011). Ook in andere artikelen wordt gesproken over renovatie bij transformatie., Dit terwijl zowel de kosten/baten analyse en de exploitatieperiode anders is. Bij transformatie kan namelijk een deel van de nieuwbouw betaald worden uit de verkoop van een deel van de woningen, terwijl dit bij renovatie niet het geval is.

Proces doorlopen bij Bloom 4 Oorspronkelijk waren de vier panden eigendom van Rochdale, De eerste drie panden zijn getransformeerd in de periode dat zij eigendom waren van deze woningbouwvereniging. Vanaf 2002 werden de panden overgenomen door Zomers buiten. Vanaf dat moment kregen bewoners ook te horen dat er sprake was van renovatie in de toekomst en dat men dus geen conserveringsmaatregelen meer zou gaan nemen. Ymere kreeg de panden in handen na een fusie met de woonmaatschappij (waarin zomers buiten eerder was opgegaan) in 2008. In de oorspronkelijke renovatieplannen was Bloom4 niet opgenomen, dat betekende dat er een nieuw plan gemaakt diende te worden voor de transformatie van Bloom 4 (notulen bewonersvergadering, 2011). Op 13 april 2011 treedt Ymere de bewoners van het pand tegemoet door de renovatie op de agenda te zetten. Daarbij komen vier punten naar voren:

Pagina | 20

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 1. Het renoveren gaat in overleg met de bewonerscommissie 2. Men streeft naar een blok met grote gezinnen maar ook studenten. Koop en huurwoningen binnen het zelfde blok. 3. Men streeft naar een peildatum aan het einde van 2011 4. Er is nog geen goedkeuring van de gemeente voor de plannen op dat moment. In de periode daarna wordt er een bewonerscommissie samengesteld en gaat Ymere een overlegperiode met hen in. In het eerste jaar probeert Ymere de bewonerscommissie er van te overtuigen dat de ingrepen te groot zijn voor slecht kleinschalige aanpassingen aan het pand (conserveren). Daarbij komen de verschillende ingrepen één voor één bod en wordt de noodzaak hiervan vastgesteld (interview Ymere, 2013). Dit zijn onder andere maar niet uitsluitend: 1. Aanleggen centrale verwarming 2. aanbrengen dubbel glas 3. verbetering integriteit pand (muren en plafonds) Nadat men tot overeenstemming is gekomen dat deze ingrepen niet kunnen worden afgedaan met slechts conserverende maatregelen gaat de discussie verder over verhuisvergoedingen en terugkeerrecht. De genoemde datum voor een peildatum tijdens de vergadering is niet gehaald. Tot heden is er nog geen peildatum geweest. Naast de discussie met de bewonerscommissie zijn er nog andere redenen die Ymere geeft in haar communicatie met de bewoners (Interview Ymere, 2013). In het volgende hoofdstuk wordt gekeken naar een aantal externe factoren en hun gevolgen. Vervolgens wordt er in hoofdstuk 4 gekeken naar de nut en noodzaak van een bewonerscommissie. Belang van betrekken Uit onderzoek van Anne de Klerk (2010) blijkt dat 64% van de onderzochte woningcorporaties een communicatiebeleid hebben. 15% van de onderzochte corporaties had dat niet. Overigens was er slechts één grote woningcorporatie in 2010 die geen strategie had en hem ook niet aan het ontwikkelen was. 87% van de grote corporaties gaf aan intensief contact met de bewoners te onderhouden in de meeste gevallen door het versturen van nieuwsbrieven en het organiseren van bewonersavonden (van de Klerk, 2010). Uit ander onderzoek blijkt dat corporaties in de onderzochte projecten het vaak bang waren voor weerstand van de bewoners (van der Werf, 2011) Daarnaast vonden bewoners het vaak lastig om niet in te stemmen met de gemaakte plannen. Zij hadden snel het gevoel geen keuze te hebben omdat er anders mogelijk niets zou gebeuren (van der Werf 2011). Oudere bewoners maken zich daarbij vooral zorgen of ze het gehele proces wel aankunnen, de rest over de huurverhoging (van der Werf, 2011). Alle grote (meer dan 20.000 woningen) onderzochte woningcorporaties gaven aan te onderhandelen en overleggen met bewoners (de Klerk, 2010). De kaderstelling zoals afgesproken tussen de gemeente en de corporaties in Amsterdam schrijft voor dat er bij grotere projecten gesproken met worden met een bewonerscommissie (gemeente Amsterdam, 2011). De invloed van deze bewonerscommissie is echter nogal gewijzigd in de afgelopen jaren. Invloed bewonerscommissie In het verleden was het zo dan een draagvlakmeting moest worden gehouden onder de bewoners. Zo kon worden gecontroleerd of een substantieel deel(70%) het eens is met de uiteindelijke renovatieplannen. In de periode dat het traject begon was dit ook het geval bij Bloom 4 (interview

Pagina | 21

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 Ymere, 2013, gemeente Amsterdam, 2009). Er is echter een nieuwe kaderstelling overeengekomen tussen de gemeente en de corporaties. Hierin is er geen spraken meer van een draagvlakmeting. Het is niet langer noodzakelijk om een meerderheid van de bewoners achter het plan te krijgen. Het is wel noodzakelijk dat de bewonerscommissie een gekwalificeerd advies geeft. Dit is echter niet bindend (kaderstelling, 2011). De zes nog overgebleven leden van de bewonerscommissie zijn opvallend genoeg niet op de hoogte van deze wijziging (interview bewonerscommissie, 2013). Zij hebben hun eerst volgende afspraak pas staan in juli. Dit is een half jaar voordat Ymere streeft naar een nieuwe peildatum (brief Ymere, 2013). Dit zou betekenen dat zij binnen een half jaar nieuwe afspraken gemaakt zouden hebben. In de periode onder de vorige kaderstelling was er echter nog geen overeenstemming bereikt.

Pagina | 22


Reden van uitstel (externe factoren)

In het vorige hoofdstuk kwam naar voren dat er uiteindelijk om verschillende redenen is gekozen voor renovatie/transformatie. Dit is al gedaan in een periode voordat Ymere de eigenaar was van de Pagina | 23 vier gebouwen. In dit hoofdstuk wordt gekeken naar waar de woningmarkt op dit moment mee wordt geconfronteerd en worden de verschillende externe factoren beschreven. Vervolgens wordt er gekeken naar wat de gevolgen hier direct van zijn in de wijk Landlust zelf. Als laatste wordt gekeken naar de laatste ontwikkelingen en hoe deze in verhouding staan tot de plannen van Ymere met Bloom 4

Invloed vanuit Europa Er speelt bij het ministerie van WII al een aantal jaar een discussie over hetgeen dat de Europese commissie wel en niet toestaat op het gebied van het ondersteunen van woningbouw (Kuypers en Smallegange 2008). Deze discussie werd in 2002 gestart door het ministerie toen zij. Zoals eerder aangegeven bevinden woningbouwverenigingen zich in Nederland op de scheidslijn tussen commerciële en maatschappelijke belangen. De commerciële activiteiten worden ondernomen om de maatschappelijk de bekostigen(Snuverink 2006). Zij verrichten daarbij een dienst van algemeen economisch belang (daeb) (Kuypers en Smallegange, 2008). Invloed Europese regelgeving Europese regelgeving erkent het bestaan van zo een hybride organisatie niet. Er wordt erkend dat de overheid (indirect) woningbouw mag ondersteunen dat kan worden beschouwd als een daeb. Maar op andere aspecten moet er een gelijk speelveld zijn voor woningontwikkelaars en dient de overheid zich terug te trekken(Kuypers en Smallegange, 2008). De overheid stelt al in het najaar van 2005 een herschikking voor om aan de Europese opmerkingen tegemoet te komen. In get volgende schema worden daeben en andere ontwikkelingen van elkaar onderscheiden. Geoorloofde staatsteun

Ongeoorloofde staatssteun

bouw en beheer van gereguleerde huurwoningenvoorraad ten behoeve van de aandachtsgroep (de huishoudens met een bruto jaarinkomen tot ca. € 33.000,-); - activiteiten in de zin van het bevorderen van de leefbaarheid en woonkwaliteit voor zover die betrekking hebben op gereguleerd woningbezit;

- bouw, verhuur, onderhoud, renovatie en eventuele verkoop van huurwoningen buiten het gereguleerde gebied;

maatschappelijk vastgoed, bestemd voor instellingen met een sociale taak, zoals (brede) scholen, welzijnsgebouwen, zorgsteunpunten en meer.

- activiteiten in de zin van het bevorderen van de leefbaarheid en woonkwaliteit voor zover die betrekking heeft op niet gereguleerd woningbezit of bezit van derden; - bouw en verhuur en dergelijke van onroerend goed met een commerciële bestemming zoals winkel- en bedrijfsruimten; - bouw en verkoop van woningen; - activiteiten die de corporatie uitvoert voor anderen dan de eigen huurders zoals het onderhoud van een pand voor een vereniging van eigenaren

Tabel 10: verdeling geoorloofde en ongeoorloofde staatssteun (Kuypers en Smallegange, 2008).

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 Er wordt in dit voorstel gesproken nog gesproken over een grens die veel hoger is dan de inkomensgrens waarbij huurtoeslag wordt uitgekeerd. Daarnaast lost deze kaderstelling nog niet de vragen op die de commissie had ten aanzien van de CFV, WSW, BNG en de vrijstelling van vennootschapsbelasting. Er is dus behoefte om de grenzen tussen de mogelijkheden bij daeben en commercieel vastgoed helder te stellen maar daarbij ook consequenties te trekken voor wat deze scheiding betekent voor steun vanuit de overheid aldus Kuypers en Smallegange (2008) Recente ontwikkelingen Ook de nieuwe woningwet en de aanvullende plannen van het regeerakkoord Rutte II zijn er op gericht de scheiding harder te maken. In 2013 komt de Europese commissie met een verdere aansporing van de beleidsveranderingen op het gebied van de Nederlandse woningmarkt. De Europese commissie schrijft: BEVEELT AAN dat Nederland in de periode 2013-2014 actie onderneemt om: De inspanningen met het oog op de geleidelijke hervorming van de woningmarkt op te voeren door de geplande beperking van de fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente te bespoedigen, een meer marktgericht prijsstelsel op de huurwoningenmarkt in te voeren en de huur beter te koppelen aan de inkomens van huishoudens in de sociale woningsector. Ervoor te zorgen dat woningcorporaties zich weer gaan richten op huishoudens die het meest behoefte aan sociale woningen hebben(Europese commissie 2013) Deze ontwikkeling om de corporatiesector terug naar de kern te krijgen is in de nieuwe woningwet ook al terug te vinden maar deze is nog niet langs de eerste kamer gegaan (Aeses, 2011) .

Nieuwe huurberekening en verhuurderheffing vanuit de overheid Op dit moment is er een wet in behandeling die een verhuurderverheffing voorstaat die voor ongeveer 90% bij woningcorporaties terecht zou komen (Conijn en Claessens, 2013). Deze verhuurdersheffing neemt na het eerste jaar zeer snel toe. In de volgende grafiek is de stijging per jaar terug te vinden (in miljoenen euro’s)

totale lasten verhuurdersheffing in miljoenen

2000 1500 1165

1000

1355

1520

1700

500 0

50 13/14 14/15 15/16 16/17 17/18

Figuur 2 toename verhuurdersheffing per jaar (Atrivé, 2013) grafiek 1 toename verhuurdersheffing per jaar (Atrivé, 2013)

totale lasten verhuurdersheffing

Pagina | 24

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 Er is dus een zeer sterke stijging van de verhuurdersheffing na het eerste jaar. In het haar 2017 komt deze uit tot net onder de 2 miljard euro. Bij een gelijke verdeling per huurwoning zou dit in 2013 een last van 22,92 betekenen. Dit zou in het jaar 2017 dan zijn opgelopen tot een last van 779,27 (Atrivé, 2013).

Huurverhoging ter compensatie

Pagina | 25

Om dit verlies aan inkomen te compenseer krijgen de corporaties de mogelijkheid de huren te verhogen met gemiddeld 2,4% boven de inflatie. De maximale huur is direct gekoppeld aan de WOZwaarde van een woning en mag 4,4% boven deze waarde zijn(Conijn en Claessens, 2013). Omdat de huurverhoging geleidelijk wordt ingevoerd en de stijging van de verhuurdersverheffing sneller verloopt, is het niet mogelijk voor corporaties om de kosten direct te dekken. In de grafiek hieronder is de directe dekking van de verhuurdersverheffing terug te vinden. 500%

453%

400% 300%

mogelijke dekking

200% 100%

volledige dekking 39%

51%

62%

70%

0% 13/14 14/15 15/16 16/17 17/18 Figuur 3 mogelijkheid om verhuurdersheffing op te vangen met extra huuropbrengsten (Atrivé, 2013)

Het beeld in de grafiek hierboven is het beeld voor alle woningbouwcorporaties samen. Zoals te zien is de dekking ook in 2017 niet volledig. Belangrijk is dat er wordt uitgegaan van een potentiele dekking(Atrivé, 2013), dit is waarschijnlijk niet de daadwerkelijke dekking. De huurprijzen mogen potentieel zoveel stijgen maar zijn wel degelijk gebonden aan het inkomen van de huurder. Hoe meer scheefhuurders hoe meer flexibiliteit in de huurprijs (Conijn en Claessens, 2013). Het beeld contrast per woningbouw vereniging behoorlijk. Dit komt omdat de WOZ waarde en de hoeveelheid Scheefhuurders per regio zeer verschilt (Conijn en Claessens, 2013). Dit heeft direct dus gevolgen voor de mogelijke huurpotentie voor de verschillende woningcorporaties. In sommige regio’s is de huurpotentie zelf negatief terwijl hij in andere regio’s juist behoorlijk groot is(Conijn en Claessens, 2013). In de volgende grafiek staat een overzicht van de verschillen WOZ waarden per regio.

Figuur 4 WOZ waarde per regio (Conijn en Claessens, 2013)

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 Zoals te zien hebben de woningcorporaties in de Randstad hierbij een voordeel op de corporaties in

het noorden van het land. Daarnaast is er in delen van Zeeland en de noordelijke provincies ook nauwelijks spraken van huurders met een middeninkomen en scheefhuurders, zij kunnen de huur dus nauwelijks verhogen. (Atrivé, 2013). Dit leidt uiteindelijk tot het volgende beeld in 2017 per gemeente. Zoals eerder aangegeven is dit het meest positieve beeld na het eerste jaar. Zelf in 2017 lukt het slechts in twee gemeente om boven een dekkingsgraad van 90% uit te komen. Dit betekent dus dat er op een andere manier gecompenseerd moet worden voor het verlies aan inkomen. Zonder ingrijpen is er bij een grote meerderheid van de woningbouwcorporaties anders geen sprake van een financieel gezonde situatie(Conijn en Claessens, 2013).

Figuur 5 mogelijke dekking verhuurdersheffing door huurverhoging (atrivé, 2013)

Extra maatregelen Om alsnog te compenseren voor de extra uitgave zal een groot deel van de corporaties dus andere maatregelen moeten treffen. Op het moment dat men er vanuit gaat dat er een 100% harmonisatie heeft plaatsgevonden is er nog steeds een gat. Het extra verkoop van woningen kan maar in zeer beperkte mate door de huidige woningmarkt(Conijn en Claessens, 2013). Als men er vanuit gaat dat de kengetallen boven de ondergrens moet uitkomen, kan men met een model berekenen hoeveel corporaties minimaal moeten korten voordat zij die minimale waarden behalen. Conijn en Claessens(2013) hebben dit gedaan en heeft daarbij een prioritering gegeven aan

Pagina | 26

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 renovatiemaatregelen. Men bezuinigd dus eerst op sloop en nieuwbouw voordat men aan de renovatieplannen komt. Dit geeft het volgende beeld. 45% 40%

Pagina | 27

35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% alles

alle deel sloop/nieuwbouw, sloop/nieuwbouw deel renovatie

niets

Figuur 6 overzicht van gevolgen bezuinigingen (Conijn en Claessens, 2013)

De grafiek geeft goed de verschillen weer tussen de corporaties die er het beste voorstaan en degene die de grootste problemen hebben. 40% moet al zijn investeringen schrappen en heeft zelfs dan nog geen gezonde financiële situatie. Slechts 27% van de corporaties kan zijn financiën gezond houden zonder daarbij verder te moeten snijden in de investeringen die men gepland heeft(Conijn en Claessens, 2013). Dit komt niet alleen door de gemiddelde hoge WOZ-waarden van hun woningen (€176.000), ook hebben ze een zeer gezonde financiële startpositie. Opmerking die hierbij moet worden gemaakt is dat men hier spreekt over renovatie in de breedste vorm, dus ook potentiele transformatieprojecten vallen daaronder. Mogelijk leveren renovatieprojecten zonder mogelijkheid tot deel verkoop/commerciële huur minder geld op(zie extra opbrengsten per maatregel). Dit zou dan dus leiden tot meer bezuinigingen. Uiteindelijk blijkt dat waar nu nog 95% van de corporaties financieel gezond is dit na het doorvoeren van het regeerakkoord dit nog 26% zal zijn, zelfs met het doorvoeren van de bezuinig maatregelen zal dit nog maar 60% zijn (Conijn en Claessens, 2013). De totale investeringsmogelijkheid van de onderzochte corporaties wordt in totaal beperkt volgens dit model van een investeringsvolume van €11 miljard nu naar ongeveer €4 miljard. Dit geld is dan ook nog eens in handen van een klein deel van de corporaties (Conijn en Claessens, 2013).

Beperkingen Daarnaast geven onderzoekers aan dat er mogelijk beperkingen zijn in de flexibiliteit die woningcorporaties hebben. Hieronder een lijst met de mogelijke beperkingen die huidige berekeningen lastig maken(Atrivé, 2013). • •

Corporaties zullen mogelijk niet de maximale huurstijging willen berekenen aan hun huurders. Dit gebeurt nu ook al niet bij corporaties in het huidige systeem waarbij de huur is gebaseerd op de woningwaarderingsstelsel (van Til, Vogelzang, 2012). Over drie jaar wordt de inkomensafhankelijke huurverhoging nader bekeken

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 • •

Bij een eventuele krimp van de sociale voorraad worden de kosten per woning in het bezit van corporaties hoger terwijl men niet meer huur kan vragen Andere heffingen (solidariteitsheffing, vennootschapsbelasting en de Vogelaarheffing (nul20, 2013) bijv.) kunnen de financiële situatie lastiger maken. Pagina | 28

Economische crisis en de woningmarkt Sinds een aantal jaren is er spraken van economische crisis. Dit is ook terug te zien op de woningmarkt, tot 2008 groeide de woningprijs nog daarna is echter de prijsindex voor woning gezakt. Op 2012 was de prijsindex zelfs lager dan in het jaar 2005. Woningen waren in het jaar 2005 meer geld waard dan in het jaar 2008. De hier onderstaande grafiek laat zien hoe de prijzen zich verhouden ten opzicht van het jaar 2005. Zoals te zien is de woningwaarde na het jaar 2008 gaan zakken en is dat nog niet hersteld, sterker nog de afname neemt ten opzichte van eerder jaren sterker af(CBS statline, 2013). De daling is nu zo ver dat men voor het eerst ook onder de 100 waarde(nulmeting) zakt. 115 110 105 prijsindex

100 95 90 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Figuur 7 prijsindex woningwaarde 2005=100 (cbsstatline, 2013)

Naast de woningwaarde zijn ook de verkoopprijzen (ten opzichte van het vorige jaar) afgenomen. De verkoopprijzen en de woningwaarde geven weer wat er is gebeurd met de woningmarkt. Na het topjaar 2005 zijn de woningverkopen landelijk sterk afgenomen. Toen dit ook effect ging hebben op de woningwaarde en daarbij de verkoopprijzen versterkte dit het aanwezige effect (CBS statline, 2013). In 2009 viel het aantal verkochten woningen terug met 30%, een nieuw dieptepunt, dat de grafiek laat daarna een scherpe stijging zien maar dit is enkel omdat de daling ten opzicht van het jaar 2009 veel kleiner was.

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 800,00% 600,00%

mutatie verkoopprijzen ten opzichte van het vorige jaar

400,00% 200,00% 2012

2011

2010

2009

2008

2007

-400,00%

2006

-200,00%

2005

0,00%

-600,00% -800,00%

mutatie aantal verkochte woningen ten opzichte van het vorige jaar

-1000,00% Figuur 8 Mutatie verkoopprijzen ten opzichte van mutatie aantal verkochten woningen (CBSstatline, 2013)

De mark laat wel een verschil zien in de daadwerkelijke waarde van de woning en de prijs waar hij voor wordt verkocht. De volgende grafiek laat zien dat waar de gemiddelde woningprijs bij verkoop tussen 2009 en 2011 leek te stabiliseren hij in 2012 weer duidelijk inzakt. Dit betekent overigens niet direct een ontwaarding, het kan er ook op wijze dat er vooral goedkopere woningen zijn verkocht (CBS statline, 2012). De vraag of behoefte vanuit de markt was dus vooral gericht op goedkopere woningen.

260.000 250.000 240.000 230.000

gemiddelde verkoopprijs

220.000 210.000 200.000 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Figuur 9 Mutatie verkoopprijs koopwoningen Nederland (CBS statline, 2013)

Ook het aantal huizen dat verkocht wordt in verhouding tot het vorige jaar daalt. Per regio na 2007 is er geen jaar geweest dat er meer huizen verkocht werden dan in het jaar daarvoor. Het afgelopen jaar zijn de eerste uitzonderingen te zien, in twee regio’s, het zuiden(0,30%)van Nederland en in het oosten(0,2%) is voor het eerst weer een stijging te zien ten opzichte van het jaar daarvoor. Er is hier echter eerder spraken van een stabilisatie dan van een duidelijke stijging(CBS statline, 2013). Daar bij moeten worden opgemerkt dat de basiswaarde per regio zeer verschillen, het onderstaande figuur geeft dus een trend aan maar dit zegt niet dat er meer woningen worden verkocht in de regio’s met stijging

Pagina | 29

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 1000,00% 800,00% 600,00% 400,00% 200,00% 0,00% -200,00% -400,00% -600,00% -800,00%

noord oost 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

west zuid

Figuur 10 Mutatie aantal verkochte woningen ten opzichte van de vorige periode per landsdeel (CBS statline, 2013)

Woningmarkt in de buurt In de wijk Landlust is de gemiddelde WOZ-waarde 183.000 euro, dit is geen verschuiving ten opzichte van 2011. Cijfers verder terug zijn niet beschikbaar (CBS statline, 2012). Het woningaanbod in Landlust kan ook meegenomen worden om de vraag voor woningen in de omgeving na te gaan. In de Bloom appartementen zelf (blok 1 t/, 3) staan slechts twee woningen te koop. Als de gehele buurt Landlust zuid (37D) genomen wordt komt dat aantal op 22 uit. Dit zijn grotendeels woningen van het zelfde type en grote als de woningen die nu aanwezig zijn in Bloom 4 (Funda, 2013). Woningen met een binnentuin met ongeveer 4 verdiepingen uit de dertiger jaren. Opvallend is dat de goedkopere klasse woningen (bijvoorbeeld gericht op studenten) wel nog veel succes hebben. Het verkoop succes van casco studentenwoningen in het voormalige bedrijfspand van Tetterrode laat zien dat er wel vraag is naar woonruimte, maar dat de vraag een stuk specifieker is geworden.

Laatste ontwikkelingen, mogelijke splitsing corporaties Op 28 mei 2013 werd het bekent dat de NOS een vertrouwelijke notie in handen had gekregen van minister Blok van Wonen. Daarin staat dat corporaties hun commerciële activiteiten moeten onderbrengen in een aparte onderneming die op de langere termijn verkocht dient te worden (NOS, 2013). Ondanks dat het document zelf nog niet openbaar is gemaakt zij er al wel reacties van Woningcorporaties. Zij zijn vooral bang dat als ze geen mix van verschillende type woningen mogen bouwen de projecten in achterstandswijken volledig stil komt te vallen. Het zal gaan om het afstoten van alle woningen waarbij de huur boven de 681 euro ligt. De institutionele vereniging van beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) erkent dat er achterstandswijken zullen zijn waar commerciële partijen niet zullen willen investeren wegens de grote sociale problemen. In wijken waar wel vraag is naar dure huurwoningen en koopwoningen zou dit anders liggen. Daarnaast zouden corporaties zich ook minder bezig moeten gaan houden met het bevorderen van de leefbaarheid in de wijken waar zij veel woningen hebben staan. Dit zou overgelaten moeten worden aan de gemeente en andere sociale instellingen.

Mogelijke invloeden op Bloom 4 Veel van de beschreven ontwikkelingen zijn direct van invloed op de ontwikkelingen rond Bloom 4. Mede de invloed van Europa zorgt er voor dat woningbouwcorporaties steeds strakker gedefinieerd krijgen wat wel en niet binnen hun takenpakket valt. Dit betekent dat de bewegingsruimte voor ook Ymere aan het afnemen is. Als de woningcorporaties enkel nog taken mogen vervullen die onder

Pagina | 30

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 daeben vallen ontstaat er ook een probleem voor de ontwikkeling van Bloom 4 Het oorspronkelijke doel was om de toekomstige woningen in Bloom 4 ook van verschillende prijsklasse te laten zijn (interview Ymere 2013, notulen bewonersvergadering 2011). Dit zou door zowel een terugvallende vraag naar woningen in Nederland als beperking door minister Blok kunnen wijzigen. Ymere geeft wel aan voor de langere termijn woningen te ontwikkelen en zich flexibel op te willen stellen naar Pagina | 31 gelang de vraag op de huizenmarkt zich ontwikkeld, in de plannen wordt al wel rekening gehouden met een andere mix dan oorspronkelijk de bedoeling (interview Ymere 2013). Op het moment dat de notitie van Blok zoals hierboven genoemd zal worden uitgevoerd zou de samenstelling drastisch moeten worden aangepast. Het is echter nog zeer onduidelijk wat de gevolgen van deze uitgelekte notie gaan zijn (nul20, 2013 en NOS, 2013). Het voordeel dat Ymere heeft is dat hun woningen wel binnen een populaire categorie vallen (jaren dertig woningen) en dat de financiële positie van Ymere sterker is dan bij andere woningcorporaties zoals Rochdale (Dennkamp en Zijlstra, 2013). Dit maakt dat Ymere heeft kunnen kiezen om specifieke projecten in Amsterdam wel doorgang te laten vinden (interview Ymere, 2013). Toen dit echter werd gecommuniceerd, was het nog niet bekent dat er een mogelijk een splitsing van corporaties zal worden afgedwongen.


Beleving en behoefte bewoners

Een belangrijk deel van dit onderzoek is het kijken naar de mening van de bewoners. In dit hoofdstuk wordt er gekeken naar de verschillen van tijdelijke en vaste bewoners in het pand. Hoe waarderen zij Pagina | 32 hun woning, hoe gaan ze om met het uitstel, hoe waarderen zij de communicatie, wat zijn hun verwachtingen en heeft de waardering van de communicatie invloed op de manier waarop men de hier boven genoemde aspecten ervaart. Dit komt overeen met deelvraag 5 t/m 10. Voordat er wordt ingegaan op deze deelvragen wordt eerst beschreven hoe het onderzoek heeft plaatsgevonden en hoe de deelnemers zijn in te delen.

Deelnemers aan het onderzoek Om het voor iedere bewoner mogelijk te maken deel te nemen aan het onderzoek is er bij ieder adres minimaal één keer aangebeld. Bij reactie is er een enquête afgenomen met zowel open als gesloten vragen (zie bijlage 2) Als de deelnemers afgezet worden tegen het geheel blijkt er spraken te zijn van een representatief onderzoek. De deelnemers hadden een verhouding tussen vaste bewoners (66%) en tijdelijke bewoners (34%) die zeer goed overeenkomst met de daadwerkelijke verhoudingen in het pand (interview bewonerscommissie 2013, interview Ymere 2013). In totaal zijn er 56 mensen bevraagd. Daarvan was 34% (19) een tijdelijke bewoner, 66% (37) was een vaste bewoner. De precieze verhouding tussen de twee groepen blijft 25 muteren aangezien er nog steeds 19 actief beleid is om mensen te vervangen. Men gaat er vanuit dat er iets meer dan 60% van het 8 totale gebouw op dit moment een 4 vast contract heeft (interview buurtcommissie, 2013, interview <=4

Ymere.

4,1-9,9

10-12

12,1=>

Figuur 11 aantal bewoners met zeer korte (vier jaar of minder), lager dan gemiddeld, rond gemiddeld en boven gemiddelde woonperiode. Gemiddelde: 12,7. Langste woonperiode 50 jaar. Kortste woonperiode 4 maanden (eigen onderzoek, 2013)

Het gemiddelde aantal woonjaren ligt op 12,7. Dit komt in de buurt bij het Amsterdamse gemiddelde uit het jaar 2007, dit was namelijk precies elf jaar (ontwikkelingsbedrijf gemeente Amsterdam, 2007). Als er echter gekeken wordt naar de verhouding tussen verschillende periode zien we dat er een zeer ongelijke verdeling is. Figuur 11 laat zien dat er overwegend bewoners zijn die korter dan vier jaar in het pand wonen of langer dan gemiddeld. De periode korter dan vier jaar komt één op één overeen met het aantal tijdelijke bewoners. Het is ongeveer 4 jaar geleden dat Ymere is gestopt met mensen in de panden te plaatsen met een vast huurcontract. De meest recente vaste bewoner met een vast contract woont al 5 jaar in het pand.


De beoordeling van de woning en renovatie Bekeken is in welke mate de twee 18 16 verschillende type bewoners van 14 elkaar verschillen. Ten eerste is 12 10 gekeken naar hun mening over hun 8 Pagina | 33 eigen woonhuis. Daarbij is gevraagd 6 Bij vast contract 4 aan de bewoners om een oordeel 2 Bij tijdelijk contract 0 te geven van onvoldoende tot goed. Figuur 12 laat zien dat er een groot verschil is tussen de twee groepen. Het waren slechts bewoners met een vast contract die Figuur 12 Beoordeling woning naar contracttype (eigen onderzoek, 2013) hun woning een onvoldoende gaven, tijdelijke bewoners waren veel meer verdeeld over hun woning maar gaven gemiddeld een ruim voldoende. Er is een zeer sterke correlatie tussen het type bewoner en de beoordeling van de woning(P=0,002). De vraag wordt dan of de woningen van de bewoners met een tijdelijk contract gewoon beter zijn of dat zij zelf bijdrage aan de beoordeling over hun woning. Bewoners is gevraagd om hun onderbouwing voor hun oordeel een aantal exemplarische voorbeelden zijn hieronder te vinden. Tijdelijke bewoner A die een goed gaf als beoordeling: ‘We hebben er zelf veel aan gedaan maar de basis was er al’ Vaste bewoner B die een goed gaf als beoordeling: ‘Dit is een voorbeeldwoning geweest van Rochdale, ik heb er zelf ideaal veel invloed op de verbouwing gehad.’ Vaste bewoner C die een onvoldoende gaf aan zijn woning: ‘De woning is erg gehorig, ik heb last van schimmel en tocht. Slechte gaskachel en geen centrale verwarming.’ Tijdelijke bewoner D die een voldoende gaf: ‘Ik heb wel last van schimmel maar verder geen problemen, de woning is oud maar ik wist waar ik aan begon’ Zoals te zien zijn de tijdelijke bewoners sneller tevreden maar ook bereidt geweest zelf nog op te knappen in de woning. Meerdere bewoners met een tijdelijk contract gaven aan bij het betrekken van de woning nog geïnvesteerd in de woning te hebben. Veel vaste bewoners die een onvoldoende gaven hadden een zelfde reactie als bewoner C, veel overlast en achterstallig onderhoud. Er is gekeken gevraagd naar het achterstallig onderhoud bij elke bewoner, ook degenen die een voldoende of goed gaven. Het overzicht daarvan is te vinden in figuur 13. Daarbij is te zien dat er voornamelijk last wordt ondervonden van ongemakken die verholpen kunnen worden zonder grootschalige renovatie/transformatie. Er zijn al een aantal woningen waarbij er centrale verwarming aanwezig is, tevens is er dubbelglas geplaatst in alle woonkamers (eigen observatie, 2013). Dit lijkt de de Klerk (2010) te ondersteunen dat bewoners vaak niet de ongemakken noemen die wel essentieel

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 zijn om aan te pakken tijdens een renovatie. Slechts bij 8,3% van de klachten is er spraken van een klacht die vraagt om grootschalig ingrijpen (slechte vloer, asbest, plafond, muren, buitenkant) op een totaal van 134 klachten. 25

Pagina | 34 20 15 10 5 0

Figuur 13 Genoemde klachten t.a.v. woning (eigen onderzoek, 2013)

Op het moment dat er wordt gevraagd of men positief of negatief tegenover de renovatie (zonder verdere specifieke voorwaarden) geven 34 respondenten wel aan dat zij dit een goed idee vinden. Men verwacht een vrij spoedig begin van de renovatie, 36 deelnemers denken dat zij over een jaar niet meer in het pand wonen. Daarbij zijn zelfs

16 14 12 10 8 6 4 2 0

Bij vast contract Bij tijdelijk contract

<=1

1,1-2

2=>

nooit

bewoners die verwachten dat zij Figuur 14 Verwachting begin renovatie naar contracttype (eigen onderzoek) binnen vier maanden het pand dienen te verlaten (terwijl Ymere uitstel heeft aangekondigd tot minimaal december). Er zijn ook een aantal bewoners die verwachten dat er nooit meer gerenoveerd zullen worden. Als er gekeken wordt naar de periode en het type bewoners is er sprake van een lichte significatie (p=,047). Op het moment dat de categorieën niet gebruikt worden en er slechts gekeken wordt naar verwachting van renovatie versus woonperiode neemt de correlatie toe(Rho= 0,305). Men kan dus zeggen dat de kans licht waarschijnlijker is dat een bewoner met een vast contract de renovatie pas later verwacht. Maar het is waarschijnlijker dat als iemand langer in het pand woont hij verwacht dat renovatie verder in de toekomst plaatsvind.

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 Niet alleen zijn bewoners niet allemaal even goed op de hoogte van wanneer zij hun woning dienen te verlaten, ook over waar men terecht komt tijdens de renovatie is veel onduidelijkheid. Er is gevraagd aan alle bewoners waar zij denken terecht te komen tijdens de renovatie. In de volgende tabel is dit uitgesplitst in alle bewoners en enkel de vaste bewoners. Daarbij wordt aangegeven over er een positief of negatief verschil is van alle bewoners samen (meer dan 5%). Locatie In het gebouw In de wijk In het stadsdeel Ander stadsdeel in Amsterdam Buiten Amsterdam Geen idee

Enkel bij vast contract 5% 38% 8% 22% 8% 19%

Alle bewoners 4% 27% 7% 30% 12% 20%

Tabel 11 Verschil woonverwachting tussen vaste contracten en gehele groep bewoners (eigen onderzoek)

Er is spraken van een verschil van meer dan 5 procentpunten bij wonen in de wijk en wonen in een ander stadsdeel in Amsterdam. Bewoners met een vast contract blijven dus liever in de buurt van hun huidige woning, ook als dit een tijdelijke woning betreft. Op vallend is dat een verblijf binnen het gebouw door slechts twee bewoners wordt genoemd. Dit terwijl de bewonerscommissie aangeeft dat in de oorspronkelijke plannen er gefaseerd gebouwd zou worden zodat bewoners in het pand konden blijven (interview 25 bewonerscommissie, 2013). Men is mogelijk onvoldoende op de hoogte 20 van het feit dat deze mogelijkheid 15 bestaat. bij vaste contracten 10 Als laatste is aan de bewoners bij tijdelijke gevraagd in hoeverre ze graag in de contracten 5 buurt zouden willen blijven en of ze 0 wel of niet willen vertrekken. Eerst Andere locatie Terugkeren in het is er bij alle bewoners gekeken naar gebouw de initiële behoefte, daarna is er Figuur 15 mate dat bewoners graag willen terugkeren(blijven) in het doorgevraagd naar motivaties en gebouw naar contracttype voorwaarden. Er is gekeken naar het verschil in behoefte tussen tijdelijke en vaste bewoners. Er kan echter geen verband worden gevonden. De meeste bewoners van beiden groepen willen graag terugkeren.

De meeste genoemde redenen om terug te willen keren in het gebouw zijn de directe omgeving en de ligging ten opzichte van andere delen van de stad. De meest genoemde redenen voor vertrek is de behoefte om niet meer dan één keer te verhuizen en ten tweede een grotere woning (bijlage 1, eigen onderzoek, 2013). Opvallend is dat die eerste behoefte om te willen verhuizen kan worden ondervangen door bewoners direct een nieuwe woning aan te bieden in het pand.

Pagina | 35


De invloed van de communicatie Na gekeken te hebben naar de invloed van het contracttype is het belangrijk om te kijken naar de communicatie. Er bleek al uit een aantal van de reacties van bewoners dat niet alle informatie duidelijk over komt. Daarom is het relevant te kijken naar deze communicatie. Eerder is al gebleken dat de communicatie naar de bewoners toe twee bronnen heeft. Ten eerste is er de directe communicatie, dit is de communicatie vanuit Ymere naar de bewoners. Ten tweede is er de indirecte Pagina | 36 communicatie. Deze communicatie is informatie die komt vanuit de bewonerscommissie. Ymere heeft wel direct invloed op wat zij potentieel kunnen delen maar niet direct invloed op wat zij delen of met wie. Naar beiden vormen van communicatie wordt gekeken.

Beoordeling directe communicatie Eerst is bekeken of er een duidelijk verschil is tussen vaste en tijdelijke contracten bij het beoordelen van de communicatie vanuit Ymere. Bewoners is gevraagd een oordeel te geven tussen onvoldoende en goed. In figuur 16 is te zien dat het enkel bewoners met een vast contract

vaste bewoners

tijdelijke bewoners

16 9 5 2

0 onvoldoende

matig

7

6

voldoende

3

4

ruim voldoende

4

goed

zijn die Ymere een onvoldoende Figuur 16 Beoordeling communicatie vanuit Ymere naar contracttype geven, gemiddeld komen zij uit op een matig (2,18). Bewoners met een tijdelijk contract beoordelen Ymere beduidend beter, gemiddeld geven zij Ymere een ruim voldoende (3,84). Er is sprake van een correlatie tussen het type bewoner en de beoordeling (P=,002). Bewoners met een vast contract hebben een grotere kans om Ymere negatief te beoordelen. De vraag is dus weer of bewoners een andere communicatie krijgen of dat zij zelf anders reageren op dezelfde communicatie. Hieronder staan een aantal uitspraken die exemplarisch waren voor beiden groepen. Tijdelijke bewoner A die een ruim voldoende gaf: ‘Zolang ik niks hoor is het prima...’ Vaste bewoner B die een goed gaf: ‘Ze laten in ieder geval weten dat ze nog steeds niks weten.’ Tijdelijke bewoner C die een matig gaf: ‘Men maakt beloftes maar komt die vervolgens niet na.’ Vaste bewoner D die een onvoldoende gaf: ‘Ze denken dat we gek zijn omdat we buitenlander zijn, (de renovatie) wordt maar uitgesteld.’

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 Het lijkt er dus op dat bewoners die vooral slecht bericht van Ymere verwachtten blij zijn als dat niet komt, terwijl bewoners die goed nieuws verwachten ontevreden zijn bij het niet krijgen van dit positieve nieuws. Om de verhouding tussen deze opmerkingen inzichtelijk te maken zijn zij gekwantificeerd en in figuur 16 weergegeven. Een opmerking is positief beoordeeld als hij ging over een hoge

30 25 20 15 10

positief

5

negatief

0

geen mening

Figuur 17 frequentie, een duidelijke inhoud of goed persoonlijk contact. Een opmerking is negatief beoordeeld als hij ging over een lage frequentie(bewoner A), een vage inhoud of slecht persoonlijk contact(bewoner C en D). Sommige bewoners gaven meerdere commentaren, over en de frequentie en de inhoud. Het totaal ligt dus hoger dan het aantal deelnemers.

Waar de meningen verdeeld lijken te zijn over de frequentie geeft men wel duidelijk aan niet tevreden te zijn over de inhoud van de communicatie. Mensen kunnen niet altijd reproduceren wat er in de afgelopen brief werd vermeld of vinden de beloftes te vaag. Opvallend is dat het niet mogelijk is een verband te bewijzen tussen het oordeel over de communicatie van Ymere en andere variabelen zoals; het verwachtte vertrek en de beoordeling van de woning.

Beoordeling indirecte communicatie De onderhandelingen lopen aan de kant van de bewoners via de bewonerscommissie. De vraag is dan ook in hoeverre men op de hoogte is van hun bestaan en hun taken, en vervolgens wat men daar van vindt. De vraag bent u op de hoogte van de bewonerscommissie is gesteld aan alle bewoners zonder verder te specificeren naar welke bewonerscommissie wordt gerefereerd. Vervolgens is gekeken hoe beiden groepen zich hiertoe verhouden. In de tabel hieronder staan de resultaten weergegeven. Lid van de commissie (nu of in het verleden) Weet van het bestaan van de commissie Weet niet van het bestaan van de commissie

Vaste bewoners 5 24 8

Tijdelijke bewoners 0 8 11

Tabel 11: verdeling kennis bestaan bewonerscommissie op contracttype

66% van de deelnemers aan het onderzoeken geven dus aan op de hoogte te zijn van het bestaan van de bewonerscommissie. Er is hierbij een significant verschil tussen het type bewoners(P=,014), vaste bewoners weten eerder van het bestaan af dan tijdelijke bewoners. Als echter vervolgens gevraagd wordt aan deze bewoners wat het is dat de commissie precies doet ontstaat het beeld zoals te zien is in figuur 18. Hierbij valt op 16 deelnemers geen of verkeerd beeld hebben van de bewonerscommissie op dit moment. Dat brengt het percentage bewoners dat kennis van het

Pagina | 37

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 bestaan heeft en een goed beeld heeft bij de daadwerkelijke taken van de bewonerscommissie wordt teruggebracht tot 37,5%. Een voorbeeld van een verkeerd beeld van het functioneren is het volgende: ‘Ze houden alles tegen’ of ‘mensen die tegen de renovatie zijn’

een beetje of goed

10

6

21

heeft een verkeerd beeld weet het niet

Aan de 37 deelnemers die wisten van het bestaan is tevens gevraag of zij Figuur 18 kennis van taken bewonerscommissie bij bewoners die zich gerepresenteerd voelen door de op de hoogte zijn van bestaan (n=37) (eigen onderzoek, 2013) bewonerscommissie. Deze vraag is dus ook aan bewoners gesteld die een verkeerd beeld hebben van de bewonerscommissie. In totaal gaven 35 deelnemers een antwoord op deze vraag. Ja Nee Geen idee

Vaste bewoners 13 10 5

Tijdelijke bewoners 4 2 1

Tabel 12 antwoord op de vraag of de bewonerscommissie volgens de bewoners hun belangen representeerd (n=37)

Daarnaast is er aan alle bewoners gevraagd die hebben aangeven de bewonerscommissie te kennen of zij hen een beoordeling kunnen geven voor de commissie. In totaal gaven 27 10 bewoners aan hiertoe in staat te zijn.. Dit zijn 8 6 minder dan 50% van de deelnemers. Als de 4 beoordelingen worden teruggebracht naar 2 cijfers komt de commissie uit op een 0 gemiddelde van 3,37 (op een schaal van 5). Het oordeel over de bewonerscommissie heeft geen invloed op andere variabelen, zelfs de mate dat men zich gerepresenteerd Figuur 19 voelt is niet van invloed. Iemand kan de bewonerscommissie dus meer dan voldoende beoordelen terwijl zij zich niet gerepresenteerd voelt. Daarnaast is er geen directe invloed op andere variabelen zoals de communicatie vanuit Ymere, de beoordeling van de woning, of men wel of niet wilt terugkeren en ook de inschatting wanneer men de woning moet gaan verlaten wordt hierdoor niet beïnvloed.

Pagina | 38


Conclusie De gevonden resultaten laten zien dat er tussen sommige variabelen wel een verband kan worden bewezen en sommige niet. Er is een verband aangetoond tussen het contract dat een bewoner heeft en de wijze waarop zij hun woning waarderen. Tijdelijke bewoners hebben een grotere kans om hun woning een beter rapportcijfer te geven dan vaste bewoners. Hoewel het slechts bewoner met een Pagina | 39 vast contract zijn die een onvoldoende geven aan de communicatie is het niet zo dat er een direct verband tussen het type bewoner bestaat en de wijze waarop zij de communicatie vanuit Ymere waarderen. Men onderbouwt de waardering aan de hand van andere factoren zoals frequentie van informatie en de inhoud hiervan. Daarnaast blijkt ook het (persoonlijk) contact met bewoners op andere momenten relevant te zijn. Er is echter geen invloed aangetoond van de waardering van communicatie op andere variabelen. De waardering voor woning, bewonerscommissie etc. De bewonerscommissie zelf krijgt een voldoende waardering van de bewoners die op de hoogte zijn van haar bestaan. De hoeveelheid bewoners die op de hoogte zijn van haar bestaan én weten wat haar taken zijn is zorgwekkend laag, minder dan de helft van de bewoners valt onder deze categorie. Nog een veel kleiner deel geeft ook aan dat zijn belangen door de commissie vertegenwoordigd wordt. Het overgrote deel van beiden groepen(vast en tijdelijke bewoners) verwacht dat er binnen een jaar begonnen wordt met de renovatie. Dit ondanks dat er in de meest recente communicatie werd aangegeven dat men pas naar de jaarwisseling met nieuwe informatie komt. De meest opvallende reactie was een tijdsbestek van 4 maanden. Deze respondent ging er vanuit er eerder uit te zijn dan de meest recent verspreide informatie aangeeft. Duidelijk is dat niet alle communicatie, zowel direct als indirect, vanuit Ymere aankomt. Er is geen duidelijk verband tussen het type bewoner en de periode dat hij/zij nog denkt te kunnen blijven. Wel is het zo dat het slechts vaste bewoners zijn die denken dat de renovatie nooit meer zal plaatsvinden.


Conclusie

De wijk waarin het pand Bloom 4 staat bevindt zich op een scheidslijn tussen woningbouwstijlen en demografische samenstelling. Dat is terug te zien in de vergelijkingen tussen Landlust (zuid) en Amsterdam in zijn geheel. De andere gebouwen uit het project hebben laten zien dat er in het verleden een markt was woningen van dit type op deze locatie. Woningcorporaties hebben vanuit het verleden een brede doelstelling die in de jaren negentig is verzelfstandigd en verder verbreedt. De doelstelling om bij te dragen aan de leefbaarheid maakt dat er een opgave ligt voor woningbouwverenigingen (en Ymere in het bijzonder) om een bijdrage te leveren aan de ontwikkelingen van hun wijken. De leefbaarheidsmeting laat zien dat er ook in de wijk Landlust een opgave ligt, ook op het gebied van bevolkingssamenstelling (-42 van het landelijk gemiddelde) en woonvoorraad (-43 van het landelijk gemiddelde). Bij het verbeteren van de woonkwaliteit is door Rochdale dan ook gekozen voor transformatie i.p.v. renovatie om de wijksamenstelling te veranderen. Ook Ymere, de huidige eigenaar van de panden, heeft vanaf het begin al aangeven de oplossing te zien in transformatie waarbij een deel van het blok zou worden verkocht en een deel vrije sector huur zou worden. Deze plannen werden actief uitgedragen in het begin van 2011, maar waren al langer bij een deel van de bewoners bekend. Twee jaar verder en de renovatie is nog niet begonnen. Een deel van die verklaring ligt in de recente ontwikkelingen die buiten Ymere om plaatsvinden. Ten eerste is de vraag naar nieuwe woningen afgenomen. Sinds 2007 is er sprake van een negatieve trend waarbij er jaar op jaar minder woningen worden verkocht. Daarnaast neemt ook de gemiddelde verkoopprijs van woning nog steeds af. De verkoop van woningen wordt daarnaast bemoeilijkt door de Europese Unie die aandringt op regel wijzigingen te opzichten van wat een woningcorporatie wel en niet mag doen met (semi)steun van de Nederlandse overheid. Daar probeert de Nederlandse overheid op in te spelen door duidelijk definiëren van diensten die vallen onder dienst van algemeen economisch belang(daeb) en welke niet. Deze verduidelijking is ook terug te vinden in de vernieuwde woningwet. Deze wetgeving wordt op dit moment nog tegengehouden voor goedkeuring in de eerste kamer omdat het kabinet daar nog meer aan wilt wijzigen. Volgens een recent uitgelekte memo zou het daarbij om de splitsing van woningcorporaties gaan. Dit zou de ontwikkeling van commerciële en sociale woningen binnen het zelfde gebouw door enkel een corporatie onmogelijk maken. Daarnaast belast het kabinet woningcorporaties met een verhuurdersheffing. Deze heffing kunnen verhuurders compenseren met een verhoging van de huren gebaseerd op de WOZ-waarde van de woning en het inkomen van de bewoner. De vraag is of corporaties deze volledig willen doorbereken aan hun huurders. Ymere staat er hierbij sterker voor dan andere corporaties en kan nog een groot deel van zijn plannen uitvoeren, ook als de huurverhoging niet leidt tot een 100% dekking van deze heffing. Er is dus veel veranderd sinds het moment dat Ymere de woningen overnam. Ook op dit moment zijn er nog veel onduidelijkheden. Dit is normaal gesproken, zonder externe invloeden ook al het geval. Het is daarom zeer belangrijk bewoners bij het proces te betrekken. Zeker omdat tot recent

Pagina | 40

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 bewoners met een 70% in diende te stemmen met een renovatieplan. Dit is in de recente wetgeving wel gewijzigd maar dit project liep al voor deze periode. Ymere is voornemens dit alsnog ook voor dit project op te laten gaan. Daarvoor is vertrouwen nodig van beiden kanten. De bewonerscommissie waarmee die afspraken kunnen worden gemaakt dient ook draagvlak te hebben onder de gehele groep bewoners met een vast contract. Eigen onderzoek laat zien hoe lastig het nog kan zijn om beiden zaken te bereiken. Ymere heeft zeer beperkt contact met de bewonerscommissie, de communicatie gaat via een telefoonnummer van één van de bewoners. Daarnaast geeft 62,5% van de ondervraagde aan de bewonerscommissie niet te kennen of niet aan te kunnen geven wat hun activiteiten precies zijn. Daarnaast voelt niet iedereen zich evengoed gerepresenteerd door de bewonerscommissie. Dit maakt overigens niet dat een groot deel van de bewoners bereidt is zelf toe te treden tot de commissie slechts XXXX geeft aan hier behoefte aan te hebben. De communicatie vanuit Ymere wordt niet geheel positief beoordeeld, meest gehoorde klacht is dat er te weinig persoonlijk contact is. Daarnaast is het maar zeer de vraag of een groot deel van de bewoners niet teveel moeite heeft met de het begrijpen van de schriftelijke communicatie. Veel bewoners gaven aan dat de laatste communicatie een andere inhoud had, of een andere periode betrof dan daadwerkelijk het geval is. Verhuurders zijn een deel van hun vetorecht kwijt geraakt in recente wetgeving. Ymere geeft aan wel zeer gemotiveerd te zijn bewoners te betrekken bij de transformatie. Het zouden vooral externe effecten zijn die een voorspoediger proces in de weg staat. Men erkent ook te vrezen dat een aantal bewoners een negatiever beeld hebben met de communicatie vanuit de woningbouwvereniging.

Terugkijkend op de centrale vraag Op welke wijze worden bewoners van corporatiewoningen op de hoogte gehouden tijdens renovatie van wijzigingen door externe factoren, hoe reageren bewoners hierop en is de wijze van communiceren hiervan op invloed?

Het volgende is te zeggen; De beleidswijzigingen zijn zeer afhankelijk van de financiële positief van de vereniging. Ymere in het bijzonder is in staat om een deel van de renovaties door te zetten. De communicatie vanuit Ymere maakt dat bewoners goed oordelen over Ymere of hun woning. Tevens is het niet voor alle bewoners mogelijk een realistisch beeld te vormen van hun toekomst. Dit vraagt om een intensieve communicatie naar bewoners toe die zelf minder op de hoogte blijken te zijn van de ontwikkelingen waar woningcorporaties mee geconfronteerd worden. Door actief het contact op te zoeken met bewoners en ook te controleren of de boodschap goed wordt ontvangen kunnen corporaties (en dus ook Ymere) er voor zorgen dat ze vertrouwen en medewerking van bewoners kunnen blijven ontvangen en versterken. Discussie Dit onderzoek benoemt sommige delen van de geschiedenis van corporaties zeer vluchting. Mogelijk kunnen ervaringen uit deze periode helpen bij het opdoen van nieuwe vaardigheden en kennis. Zeker als corporaties weer een grote wijziging doorgaan zoals Stef Blok wilt. Zeer veel is op dit moment nog

Pagina | 41

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 onduidelijk en daar kunnen nog geen harde uitspraken over worden gedaan. Ook niet door dit document. Van een aantal zeken moet nog worden gekozen hoe men deze wil gaan implementeren. Daarnaast is slechts een deel van de bewoners aan het wordt geweest bij de enquête, mogelijk waren meer resultaten duidelijk geworden bij een grote groep deelnemers. Ook is het interessant om te kijken hoe andere uitgestelde projecten op dit moment verlopen en of de resultaten van dit onderzoek ook daar zijn terug te vinden. Dit alles vraagt duidelijk nog om vervolgonderzoek. Pagina | 42 Onderzoek dat zeker nodig zal zijn om in de onzekere toekomst woningcorporaties en bewoners beter aan elkaar te binden.


literatuurlijst Academie van de stad (2010) [online] Springlevend Landlust 2010 Academie van de stad, Amsterdam < http://www.academievandestad.nl/springlevend-landlust.html> Laatst geraadpleegd 31 mei Aedas (2013) [online] dossier : Herziening woningwet (2013) Aedas, Den Haag Atrivé (2013) Gevolgen van het woonakkoord doorberekend 2013 Atrivé Utrecht Amsterdam-West(2011) Buurtprofiel Landlustbuurt, korte samenvatting buurt 2011 gemeente Amsterdam, Amsterdam Bieleman, B. Snippe, J. Tromp, N. (2010) Corporaties in wonen 2010 Intraval Groningen-Rotterdam CBS statline (2011) veranderingen in de woonvoorraad 2011 CBS, Den haag CBS statline (2012) bestaande koopwoningen naar woontype en regio 2012 CBS, Den Haag CBS statline (2013) veranderingen in de woonvoorraad per regio 2013 CBS, Den haag Conijn, J. en Claessens, F. (2013) Het effect van het regeerakkoord voor individuele corporaties 2013 Ortec Finance Rotterdam Dennkamp G. en Zijlstra J. (2013) corporaties aan banden gelegd 2013 Tijdschrift NUL20 editie 69 Dienst Wonen, Zorg en Samenleving (2011) Wonen in Amsterdam 2011 gemeente Amsterdam Amsterdam Dijstelbloem, H., P.L. Meurs, E.K. Schrijvers (2004) Maatschappelijke dienstverlening: een onderzoek naar vijf 2004 Amsterdam University Press, Amsterdam Funda (2013) [online] overzicht te koop staande woningen 2013 Funda Amsterdam < http://www.funda.nl/koop/kaart/#/amsterdam/straat-willem-de-zwijgerlaan/+1km/> Gemeente Amsterdam (2009) kaderafspraken voor sociale plannen bij sloop en verbetering 2009 t/m 2010 2009 gemeente Amsterdam, Amsterdam Gemeente Amsterdam(2011) Amsterdamse kaderafspraken bij vernieuwing en verbetering 2011 gemeente Amsterdam Amsterdam Gemeente Amsterdam (2013)[Online] Herstructureringsvisie FCA 2013 Gemeente Amsterdam Amsterdam < http://www.herstructureringfoodcenter.amsterdam.nl/main.php> laatst geraadpleegd 3 juni 2013 Hoekstra en van Eck (2013) wonen in Tetterode 2013 Hoekstra en van Eck makelaars Amsterdam De Klerk, A. (2010) Praten over herstructurering 2010 Universiteit van Utrecht, Utrecht Koopman, M. (2007) De leefbaarheid en het image van de buurt uit Tijdsschrift voor de volkshuisvesting 2007 editie 1 blz27-32

Pagina | 43

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 Kuypers P.H.L.M. en Smallegange S.G.J.(2008) Woningcorporaties en Brussel: een conflict? 2008 AKD Prinsen Van Wijmen Brussel Van der Lans, J. (2005) Grote beweging de grote miskleun 2005 uit Aedes magazine nummer 4 uit 2005 Leefbarometer (2010) [Online] Informatie op locatie clustercode 36310100229 2010 Leefbarometer < http://www.leefbaarometer.nl/web/leefbaarometer> Liebregts, M. en Bergen, Y. (2011). Manifest renovatievisie 2050 (2011) Aeneas, Boxtel Ministerie van Binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties (2010)Cijfers over Wonen, wijken en integratie 2010 BZK, Den Haag Ministerie van Binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties (2013) [online] puntensysteem en schaarstegebied 2013 BZK, Den Haag laatst geraadpleegd 3 juni 2013 NAI (2003) [online] WONINGEN ROCHDALE JAN DEN HAENSTRAAT EN OMGEVING 2003 NAI < http://zoeken.nai.nl/CIS/project/10552> Laats geraadpleegd 31 mei 2013 Najah, M. (2012) Conserveren, renoveren, transformeren of sloop, gevolgd door vervangende nieuwbouw? 2012 Technische Universiteit Eindhoven, Eindhoven Notulen bewonersgadering (2011) Concept notulen bewonersvergadering Landlust 2011 Geen uitgever NOS (2013) [Online] Corporaties aan banden gelegd 2013 NOS Hilversum < http://nos.nl/artikel/511757-corporaties-aan-banden-gelegd.html> Nul20 (2013) Wat mag, moet, kan en wil de corporatie? 2013 Tijdschrift NUL20 editie 68 Nul20 (2013) [online] Amsterdamse corporaties bouwen minder 2013 Nul20 Laatst geraadpleegd 23 juni 2013 De raad van de Europese unie (2013) aanbeveling van de raad over het nationale hervormingsprogramma 2013 van Nederland en met een advies van de Raad over het stabiliteitsprogramma van Nederland voor de periode 2012-2017 2013 EC Brussel Rijksoverheid (2011) Besluit van 9 oktober 1992, houdende regels betreffende instellingen, werkzaam in het belang van de volkshuisvesting 2011 Rijksoverheid, Den haag Rijksoverheid (2011) [online] overzicht schaarstegebieden in nederland per pronvincie 2011 Rijksoverheid < http://www.rijksoverheid.nl/bestanden/documenten-enpublicaties/brochures/2011/09/30/overzicht-schaarstegebieden/overzicht-schaarstegebieden.pdf> laatst geraadpleegd 31 mei 2013 SEV (2004) Bouwen met tijd 2004 SEV, Rotterdam Snuverink, H. M. (2006) Verzelfstandigingsproces bij woningcorporaties Quintis 2006 Almelo

Pagina | 44

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 Staat der Nederlanden (2011) Besluit van 9 oktober 2992, houdende regels betreffende instellingen, werkzaam in het belang 2011 Van Til, R. Vogelzang J. (2013) Volkshuisvestelijke gevolgen 2013 Explica Rotterdam Trouw (2013) Banken stoppen met voorspellen huizenprijzen 2013 Trouw Amsterdam Ymere (z.j.) [online]Bloom wonen in Landlust Bos en Lommer Ymere 2013, Amsterdam < http://www.ymere.nl/ymere/downloads/br-3466-2010714101025.pdf> laatst geraadpleegd 31 mei 2013 Ymere (Z.J.) [online] De wijkaanpak: meer dan stenen stapelen Z.j. Ymere, Amsterdam < http://www.ymere.nl/ymere/index.asp?id=279> Laatste geraadpleegd: 31 mei 2013 Ymere Z.J. voorbeeld leegstandwet contract Ymere, Amsterdam Van der Werf (2011) Bewonersbelangen bij renovatie in bewoonde staat 2011 Technische Universiteit Delft, Delft

Pagina | 45

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 1. Ymere intensiveert investeringen tot € 5,8 miljard (http://www.ymere.nl/ymere/index.asp?id=138) 2. Woningcorporatie kan kiezen: kogel of strop' (http://www.volkskrant.nl/vk/nl/2824/Politiek/article/detail/3390088/2013/02/07/Woningcorporat ie-kan-kiezen-kogel-of-strop.dhtml) 3. Corporaties teleurgesteld over woningmarktakkoord (http://www.nul20.nl/corporatiesPagina | 46 teleurgesteld-over-woningmarktakkoord) 4. Amsterdamse corporaties bouwen minder (http://www.nul20.nl/amsterdamse-corporatiesbouwen-minder) 5. Corporaties verliezen tweederde van investeringsvermogen (http://www.nul20.nl/corporaties-verliezen-tweederde-van-investeringsvermogen) 6. 'Halveer aantal sociale huurwoningen' (http://www.nul20.nl/halveer-aantal-socialehuurwoningen) 7. Ymere bouwt meeste woningen (http://www.nul20.nl/issue66/baro) 8. "Investeringen zullen meer dan halveren" (http://www.nul20.nl/issue66/1vdp_7) 9. Bouwproductie stabiliseert in 2012 (Bouwproductie stabiliseert in 2012) (http://www.nul20.nl/issue66/1vdp_2’) 10. Springlevend landlust (http://www.academievandestad.nl/springlevend-landlust.html) 11. De gevolgen van het huurbeleid nader bekeken (http://www.cpb.nl/sites/default/files/publicaties/download/cpb-notitie-10dec2012-de-gevolgenvan-het-huurbeleid-nader-bekeken.pdf) 12. De woningcorporaties uit de verdwijndriehoek (http://www.cpb.nl/sites/default/files/publicaties/download/de-woningcorporaties-uit-deverdwijndriehoek.pdf) 13. Wonen in Amsterdam 2011, deel 1 Stand van Zaken (http://www.amsterdam.nl/publish/pages/494562/wia_2011-_stand_van_zaken.pdf) 14. Boek: Atlas Sociale Woningbouw 2012 15. Meldpunt publiceert jaarverslag 2011 (http://www.wswonen.nl/site/wpcontent/uploads/meldpunt/mov_jversl_2011_def_web.pdf)

16. Boek: van huur en koop naar coöperatie 17. Boek: Bij de gratie van het conflict; bouwen, wonen en sturen in het tijdperk van de stuifzandsamenleving 18. Boek: van volkshuisvesting naar woonbeleid 19. Boek: honderd jaar eigen haard 20. Boek: buurtbewoners in balans 21. Scriptie: bewonersbelangen bij renovatie 22. Scriptie: invloed van renovatie en niewbouw op waardeontwikkeling in woonwijken

23. Jaarplan ymere 2013 (http://www.ymere.nl/uploads/jaarplan2013.pdf) 24. Jaarverslag 2007 ymere (http://www.ymere.nl/ymere/brochures/ymere-jaarverslag-2007.pdf) 25. Leegstandwet (http://wetten.overheid.nl/BWBR0003403/geldigheidsdatum_24-02-2013)


Bijlage 1 Onderzoeksresultaten

Opzet onderzoek Er is bij iedere woning van het complex minimaal een keer aangebeld voor het afnemen van een semigestructureerde enquête. Daarna is er een tweede keer aangebeld om het minimale aantal deelnemers te verkrijgen. Er is geen onderscheid gemaakt tussen tijdelijke of vaste bewoners bij het afnemen van de enquêtes. Bij een aantal vragen werd aan deelnemers gevraagd om binnen een likert scale te antwoorden, daarna is er altijd ruimte voor een onderbouwing. Een aantal deelnemers sprak zeer beperkt Nederlands, hun antwoorden waren soms zeer beperkt. Als de vraag ook na eenmaal uitleg van de afnemer niet begrepen werd is deze overgeslagen. Vragen hadden de volgende categorieën. 1. 2. 3. 4. 5. 6.

type bewoner (vast of tijdelijk contract) communicatie over de renovatie de bewonerscommissie de woning verwachtingen tijdens de renovatie terug willen keren of niet

Deelnemers onderzoek

aandeel van respondenten

Verhouding type bewoners in pand vaste bewoners

34% 66%

tijdelijke bewoners

vaste bewoners

40% 60%

tijdelijke bewoners

In totaal zijn er 56 mensen bevraagd. Daarvan was 34% (19) een tijdelijke bewoner, 66% (37) was een vaste bewoner. De precieze verhouding tussen de twee groepen blijft muteren aangezien er nog steeds actief beleid is om mensen te vervangen. Men gaat er vanuit dat er iets meer dan 60% van het totale gebouw op dit moment een vast contract heeft (interview buurtcommissie, 2013). De daadwerkelijke verhouding wordt dus benaderd in dit onderzoek.

Pagina | 47


aantal huishoudens per woonduurperiode 25

Pagina | 48 19

8 4

<=4

4,1-9,9

10-12

12,1=>

De grafiek hierboven geeft aan dat een groot deel van de onderzochte groep langer in het gebouw woonachtig is dat het Amsterdams gemiddelde, de grootste uitschieter hierbij is een woonperiode van 50 jaar. 19 tijdelijke bewoners wonen allen korter in het gebouw dan 4 jaar. Dit overloopt direct met het aantal tijdelijke bewoners. Het is ongeveer 4 jaar geleden dat Ymere is begonnen met het toelaten van tijdelijke bewoners, de vaste contracten stammen allen uit de periode daarvoor. .

Beoordeling communicatie Ymere vaste bewoners

tijdelijke bewoners

16 9 5 0 onvoldoende

2 matig

7

6

voldoende

3

4

ruim voldoende

4

goed

De open onderbouwingen van mensen zijn gekwantificeerd. De onderbouwing van mensen ging vaak over de frequentie van informatie, de inhoud van informatie en over de persoonlijke benadering. Deze was zowel negatief als positief. De opmerking van bewoner A is er één over een lage frequentie van informatie. De opmerkingen van C en D gaan over een negatieve persoonlijke benadering. Hieronder worden deze opmerkingen weergegeven. Sommige bewoners gaven meerdere commentaren, over en de frequentie en de inhoud. Het totaal ligt dus hoger dan het aantal deelnemers.

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 30 25 20

Pagina | 49 positief

15

negatief geen mening

10 5 0 frequentie

Inhoud

Persoonlijk

Geheel geen opmerkingen

Wat hierbij moet worden opgemerkt is dat het hier niet om feitelijke constateringen gaat maar over meningen. Tevens zijn mensen die aangaven “nooit” wat te horen en die niet vaak genoeg wat hoorden, allebei in dezelfde categorie ingedeeld. Dit betekent dat er binnen de categorieën behoorlijke variatie aanwezig is. 100% 90%

0 5

80%

8

70% 60% 50%

ik zit in de commissie

24

ja

40%

nee

30%

11

20% 10%

8

0% Vaste bewoners

tijdelijke bewoners

Opvallend, er zijn meer mensen die hebben aangegeven in de commissie te zitten dan correct kan zijn (interview bewonerscommissie, 2013). Daarnaast geeft meer dan 20% van de vaste bewoners aan dat zij niet op de hoogte zijn van het bestaan van de bewonerscommissie. Er is een duidelijke significant verschil tussen het type bewoner en kennis over de bewonerscommissie (P= 0,014). Aan de bewoners die aangaven de commissie te kennen is nagevraagd wat de functie van de commissie is. De antwoorden hierop zijn uitgezet in het volgende figuur.


Weet de taak van de bewonerscommissie

6

Pagina | 50

een beetje of goed

10

heeft een verkeerd beeld

21

weet het niet

Hierin is te zien dat meer dan een derde van de bewoners die wel zegt de commissie te kennen niet weet wat ze doen of daar een verkeerd beeld van heeft. Dit kan zijn; ‘Ze houden alles tegen’ of ‘mensen die tegen de renovatie zijn’ Tevens is aan bewoners gevraagd die van het bestaan wisten of zij zich door de bewonerscommissie vertegenwoordigd voelen. In totaal gaven 35 van het totaal aantal deelnemers een antwoord op die vraag. Daarnaast zijn er resultaten voor enkel de vaste en enkel de tijdelijke bewoners. Het kan dus zijn dat het gevoel van vertegenwoordiging er wel of niet is dankzij of ondanks dat men een verkeerd beeld heeft van de bewonerscommissie 18 16 14 12 10

vaste bewoners tijdelijke bewoners

8

totaal bewoners

6 4 2 0 Ja

nee

geen idee

Daarnaast is er aan alle bewoners gevraagd die hebben aangeven de bewonerscommissie te kennen of zij hen een beoordeling kunnen geven voor de commissie. De grafiek is de mening te zien van 27 bewoners die een beoordeling konden geven van de bewonerscommissie. Dit zijn minder dan 50% van de deelnemers. Als de beoordelingen worden teruggebracht naar cijfers komt de commissie uit

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 op een gemiddelde van 3,37 (op een schaal van 5).

Beoordeling bewonerscommissie 10 9

Pagina | 51

8 7 6 5 4 3 2 1 0 onvoldoende

matig

voldoende

ruim voldoende

goed

Bewoners is gevraagd de woning waarin zij wonen te beoordelen en vervolgens aan te geven wat hun klachten zijn. Hieronder volgt een grafiek uitgesplitst op beoordeling en het type bewoner.

Beoordeling eigen woning 18 16 14 12 10 vaste bewoners

8

tijdelijke bewoners

6 4 2 0 onvoldoende

matig

voldoende

ruim voldoende

goed

Zoals te zien zijn het enkel vaste bewoners die hun woning een onvoldoende geven. Er een zeer sterke correlatie tussen bewonerstype en beoordeling van de eigen woning (P=0,002). Een aantal van de bewoners die hun woning een goed gaven zeiden hierover; Tijdelijke bewoner A die een goed gaf als beoordeling: ‘We hebben er zelf veel aan gedaan maar de basis was er al’

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 Vaste bewoner B die een goed gaf als beoordeling: ‘Dit is een voorbeeldwoning geweest van Rochdale, ik heb er zelf ideaal veel invloed op de verbouwing gehad.’ Vaste bewoner C die een onvoldoende gaf aan zijn woning: ‘De woning is erg gehorig, ik heb last van schimmel en tocht. Slechte gaskachel en geen centrale verwarming.’ Daarnaast is aan de bewoners gevraagd wat er mis is bij de woning c.q. wat zij graag anders zouden zien. Hierbij is het zo dat bewoners alles mochten noemen, er zijn dus meer antwoorden gegeven dan er respondenten zijn. Hieronder staat een frequentiegrafiek waarbij wordt aangegeven welke klachten zijn genoemd en hoe vaak bewoners deze noemden. Daarbij moet worden opgemerkt dat opmerkingen als “te koud” terecht zijn gekomen onder cv en opmerkingen over gaten, kieren en geluidsoverlast onder isolatie.

Genoemde klachten t.a.v. woning 25 20 15 10 5 0

De bewoners is gevraagd wanneer zij denken dat de renovatie begint. Daarbij moet worden opgemerkt dat het aan de bewoners is om te bedenken wat zij onder “beginnen” verstaat. Op het moment dat men de vraag niet duidelijk vond is aangevuld dat men zich moest bedenken vanaf wanneer men dacht niet langer in de woning te kunnen wonen. Daar zijn de resultaten zoals in de volgende grafiek naar voren gekomen. De uitslagen hebben een lichte significatie (0,047). Dat betekent dat vaste bewoners er eerder vanuit gaan dat de periode tot renovatie verder weg is. Op het moment dat men enkel kijkt naar woonperiode zonder een onderscheidt te maken tussen de vaste en tijdelijke huurders neemt de significantie toe (R= 0,305, Sig= 0,026).

Pagina | 52

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 16 14 12

Pagina | 53

10 vaste bewoners

8

tijdelijke bewoners

6 4 2 0 <=1

1,1-2

2=>

nooit

Daarnaast is gevraagd aan bewoners waar zij verwachten dat zij zullen verblijven tijdens de renovatie zelf. Deze verwachting staat los van de intentie op terugkeer. Op vallend is dat een verblijf binnen het gebouw door slechts twee bewoners wordt genoemd. Dit terwijl de bewonerscommissie aangeeft dat in de oorspronkelijke plannen er gefaseerd gebouwd zou worden zodat bewoners in het pand konden verblijven.

Verblijf tijdens renovatie (vaste bewoners) in het gebouw

5% 19%

in de wijk in het stadsdeel

8%

38%

andere stadsdeel binnen Amsterdam buiten Amsterdam

22% 8%

geen idee

Op het moment dat er ook aan de tijdelijke bewoners de zelfde vraag gesteld wordt ziet het figuur er zo uit. Daarbij moet worden opgemerkt dat de vraag aan tijdelijke bewoners werd gesteld zonder het vooruitzicht op terugkeer. Wat opvalt is dat het percentage mensen dat denkt in de wijk te blijven

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 afneemt.

verblijf tijdens de renovatie (na huidige woning) in het gebouw 4% in de wijk

20% 27% 12%

in het stadsdeel andere stadsdeel binnen Amsterdam

7% 30%

buiten Amsterdam geen idee

Als laatste is aan de bewoners gevraagd in hoeverre ze graag in de buurt zouden willen blijven en of ze wel of niet willen vertrekken. Eerst is er bij alle bewoners gekeken naar de initiële behoefte, daarna is er doorgevraagd naar motivaties en voorwaarden. Uitgesplitst naar bewonerstype levert de volgende grafiek op. Er is een overwegende voorkeur voor terugkeren, dit blijkt los te staan van het type bewoner. Er is geen duidelijk verband tussen type bewoner en het wel of niet willen terugkeren. 25

20

15 vaste bewoners tijdelijke bewoners

10

5

0 Andere locatie

Terugkeren in het gebouw

Bewoners die aangaven terug te willen keren is gevraagd naar hun motivatie om dat te doen. Daarbij zijn antwoorden gegeven die zijn gecategoriseerd in de categorieën zoals te zien in het volgende

Pagina | 54

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 figuur. Daarbij moet worden opgemerkt dat algemene opmerkingen terecht zijn gekomen onder die categorie, opmerkingen die dit verder motiveerden, zoals de hoeveelheid voorzieningen zijn apart gecategoriseerd. Daarnaast is het weer zo dan meerdere deelnemers meerdere redenen opgaven.

Genoemde redenen voor terugkeer

Pagina | 55

25 20 15 10 5 0

Deze zelfde motivatie is gevraagd aan mensen die aangaven liever te willen vertrekken.

genoemde redenen voor vertrek 6 5 4 3 2 1 0 ligging

grotere woning

wil maar één keer verhuizen

omgeving

sociale contacten

veiligheid

vreest duurder te gaan wonen

Bewoners die aangaven het pand te willen verlaten kunnen ook apart worden bekeken om te zien waar zij dan naartoe zouden willen gaan.


Naar welke andere locatie zou u willen? 14%

in de wijk

14%

in het stadsdeel 14% 22%

andere stadsdeel binnen Amsterdam buiten Amsterdam geen idee

36%

Pagina | 56


Bijlage 2 Vragenlijst 1. 1 1. 2 2. 1 2. 2

Wat voor type bewoner bent u?

2. 4

Hoe beoordeeld u de communicatie vanuit Ymere?

3. 3

3. 4

3. 5 4. 1 4. 2

Pagina | 57

Wanneer kwam u er achter dat er gerenoveerd zou worden en hoe? Hoe reageerde u op die aankondiging?

2. 3

3. 2

vast

Hoelang woont u hier al?

Wanneer heeft u voor het laatst gehoord over de stand van zaken?

3. 1

Tijdelijk

goed

Ruim voldoende

Voldoende

Bent u op de hoogte van het bestaan van de bewonerscommissie?

matig

ja

onvoldoende

nee

Wat doet de bewonerscommissie? Heeft u het idee dat deze bewonerscommissie uw belang vertegenwoordigd?

Had u zelf plaats willen nemen in deze commissie, waarom wel of niet? Hoe beoordeelt u de bewonerscommissie? Hoe beoordeeld u de woning? (ruimte, onderhoud Zijn er dingen die u graag anders zou zien aan uw

Ja

nee

goed

Ruim voldoende

Voldoende

matig

onvoldoende

goed

Ruim voldoende

Voldoende

matig

onvoldoende

Ruud de Joode Studentnummer: 10115080 woning? 5. 1 5. 2

6. 1 6. 2

Wilt u terugkeren of naar een andere locatie?

terugkeren

Wat is daar uw belangrijkste reden voor? Waar verwacht u naartoe te gaan als de renovatie begint? Wanneer denkt u dat er begonnen gaat worden met de renovatie?

Andere locatie Pagina | 58


Bijlage 3 geı̈nterviewde actoren Ymere Leandra Vels - Projectmanager

Sabine Heijink – Contactpersoon bewoners Bewonerscommissie Elsa Amsing - afgevaardigde

Pagina | 59

Uitgestelde renovatie en de. gevolgen voor bewoners. Ruud de Joode

Recommend Documents