Účelové úvěry na bydlení v České republice

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra bankovnictví a pojišťovnictví

Účelové úvěry na bydlení v České republice

Bakalářská práce

Autor:

Monika Kněbortová Bankovnictví, bankovní management

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Helena Janegová

Duben 2012

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu.

Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Ţelezném Brodě dne 10. dubna 2012

Monika Kněbortová

Poděkování Ráda bych tímto poděkovala vedoucí práce Ing. Heleně Janegové za metodickou pomoc a cenné připomínky v průběhu zpracování této bakalářské práce a hypotéčnímu makléři Ing. Jakubovi Harvanovi z firmy Vaše Jistota za odborné poradenství v oblasti úvěrů na bydlení.

Anotace Předmětem bakalářské práce je srovnávací analýza účelových úvěrů na bydlení v České republice. Konkrétně se jedná o rozbor výhodnosti hypotéčních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření při financování bytových potřeb. Teoretická část je rozdělena na dvě části. První se zabývá charakteristikou a parametry hypotéčních úvěrů, ve druhé je popsáno stavební spoření, jeho specifika a novinky v dané oblasti. V praktické části jsou srovnávány základní parametry obou produktů. Modelový příklad fiktivních ţadatelů o úvěr na bydlení u jednotlivých bank a spořitelen vyhledává a stanovuje nejvýhodnější moţnou alternativu. Klíčová slova: Hypotéční úvěr, stavební spoření, analýza, nejvýhodnější alternativa úvěru.

Annotation The subject of this bachelor dissertation is a comparative analysis of the housing credits in the Czech Republic. Specifically, it is focused on the analysis of the advantages of mortgage loans and building loans to finance housing needs. The theoretical part is divided into two sections. The first deals with the characteristics and parameters of the mortgage loans. The second section describes building savings, its specifics and innovations in the field. The practical part compares the basic parameters of both products. Model example of fictitious loan applicants for housing credits at individual banks and saving banks searches for and provides best possible alternative. Key words: Mortgage loan, building savings, analysis, best alternative of the credit.

Obsah Úvod ...................................................................................................................................... 6 1 Účelové úvěry na bydlení .......................................................................................... 7 2 Hypotéční úvěry ........................................................................................................ 8 2.1 Právní prostředí ......................................................................................................... 8 2.2 Charakteristika hypotéčního úvěru ............................................................................ 8 2.3 Parametry hypotéčního úvěru .................................................................................... 9 2.3.1 Účel hypotéčního úvěru ............................................................................................. 9 2.3.2 Výše hypotéčního úvěru ............................................................................................ 9 2.3.3 Splatnost hypotéčního úvěru .................................................................................. .10 2.3.4 Cena a úročení hypotéčního úvěru ......................................................................... .10 2.3.5 Čerpání hypotéčního úvěru..................................................................................... .11 2.3.6 Splácení hypotéčního úvěru ................................................................................... .12 2.3.7 Zajištění hypotéčního úvěru ................................................................................... .13 2.3.8 Hodnocení bonity klienta ....................................................................................... .14 2.4 Státní podpora ......................................................................................................... .15 2.5 Hypotéční zástavní listy ......................................................................................... .17 2.6 Vývoj hypotéčních úvěrů ....................................................................................... .17 2.7 Výběr hypotéční banky........................................................................................... .20 3 Stavební spoření ..................................................................................................... .23 3.1 Právní prostředí ...................................................................................................... .23 3.1.1 Legislativa .............................................................................................................. .23 3.1.2 Novely v zákoně o stavebním spoření .................................................................... .23 3.2 Charakteristika stavebního spoření......................................................................... .25 3.3 Parametry stavebního spoření................................................................................. .25 3.3.1 Fáze stavebního spoření.......................................................................................... .25 3.3.2 Varianty stavebního spoření ................................................................................... .27 3.3.3 Cílová částka .......................................................................................................... .28 3.3.4 Úrokové sazby ........................................................................................................ .28 3.3.5 Hodnotící číslo........................................................................................................ .29 3.3.6 Smlouva o stavebním spoření ................................................................................. .29 3.4 Úvěry ze stavebního spoření................................................................................... .30 3.4.1 Řádný úvěr ze stavebního spoření .......................................................................... .30 3.4.2 Překlenovací úvěr ................................................................................................... .31 3.5 Státní podpora ......................................................................................................... .32 3.6 Vývoj stavebního spoření ....................................................................................... .33 3.7 Výběr stavební spořitelny ....................................................................................... .38 4 Srovnání hypotéky a úvěrů stavebního spoření ...................................................... .40 4.1 Výhody a nevýhody hypotéčního úvěru ................................................................. .40 4.2 Výhody a nevýhody úvěrů stavebního spoření....................................................... .41 4.3 Srovnání jednotlivých parametrů............................................................................ .42 5 Analýza účelových úvěrů na bydlení ..................................................................... .46 5.1 Postup řešení ........................................................................................................... .47 5.2 Analýza úvěrových produktů ................................................................................. .49 Závěr ................................................................................................................................... .54 Seznam pouţité literatury ................................................................................................... .56 Seznam zkratek ................................................................................................................... .57 Seznam příloh ..................................................................................................................... .58 5

Úvod Téma mé bakalářské práce je „Účelové úvěry na bydlení v České republice.“ Zvolila jsem si ho z toho důvodu, ţe budu v budoucnosti řešit otázku úvěru k zajištění mých vlastních bytových potřeb. Chtěla jsem se dozvědět maximum informací týkajících se dané problematiky a zároveň porovnat nabídky vybraných bank a spořitelen. Účelem této práce je upozornit čtenáře na varianty financování bydlení v Čechách, seznámit ho s hypotéčními úvěry a úvěry ze stavebního spoření, jejich charakteristikou, parametry, specifikami a legislativními novinkami. Hlavním cílem práce je předloţit a porovnat moţnosti jednotlivých účelových úvěrů na bydlení v České republice se zaměřením na jejich význam, výhody a nevýhody pro klienta. Práce je koncipována do dvou stěţejních částí. V první části se zaměřuji na popis, legislativu, charakteristiku a jednotlivé parametry hypotéčního úvěru a stavebního spoření. Úvodní kapitola je věnována účelovým úvěrům na bydlení jako celku. V další kapitole rozebírám hypotéční úvěry, jejich legislativu, parametry, moţnosti vyuţití státní podpory, princip emise hypotéčních zástavních listů. Zabývám se rovněţ současným a očekávaným vývojem hypotéčních úvěrů na mezibankovním trhu. Teoreticky zde hodnotím i důleţitá kritéria v okamţiku výběru vhodné hypotéční banky. Třetí kapitola zahrnuje stavební spoření, jeho základní principy, novely v zákoně a výčet jednotlivých parametrů včetně spořící a úvěrové fáze. Poté plynule přecházím na popis úvěrů ze stavebního spoření, jejich vývoj a pravidla přidělení státní podpory. I zde shrnuji, na co je třeba se zaměřit při výběru stavební spořitelny. Druhá část má praktický charakter. Srovnávám zde výhody a nevýhody hypotéčních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření. Popisuji jejich hlavní rozdíly, které hrají roli při rozhodování klienta. Rovněţ upozorňuji, na co je třeba se při konečné volbě zaměřit. Na modelovém příkladu fiktivní rodiny uvaţující o úvěru na bydlení vyhodnocuji různé varianty a hledám nejvýhodnější moţnou alternativu.

6

1 Účelové úvěry na bydlení Účelové úvěry jsou v současnosti velmi rozšířenou, účinnou a také cílenou formou úvěrového financování. Jsou poskytovány na předem jasně dané účely, produkt nebo sluţby, které nelze po dobu trvání úvěrového vztahu měnit. Účel vyuţití finančních prostředků získaných na základě účelové půjčky je zapsán v úvěrové smlouvě, aby se předešlo případným budoucím nesrovnalostem. Peníze tedy není moţné vyuţít jiným neţ uvedeným způsobem. Málokdo si dnes dokáţe našetřit na vlastní bydlení bez toho, aby si alespoň nějakou část vypůjčil. Výjimku tvoří ti, kteří zdědí nějakou nemovitost a mají tak vlastní bydlení zajištěné. Nemusí se tak zadluţovat, coţ je velká výhoda. Pronajaté bydlení se stále zdraţuje a většina mladých lidí se snaţí pořídit svůj vlastní byt nebo rodinný dům. Počáteční nedostatek finančních prostředků řeší úvěrem na bydlení. K tomuto účelu slouţí jak klasická hypotéka, tak úvěr ze stavebního spoření. Kaţdá z těchto variant je vhodná v jiném případě. Všeobecně však mají účelové úvěry na bydlení výhodný roční úrok, coţ je činí výrazně zajímavějšími ve srovnání s neúčelovými spotřebitelskými úvěry. Jak jiţ bylo zmíněno, mezi základní a nejčastěji vyuţívané účelové úvěry na bydlení v České republice (dále jen ČR) patří hypotéční úvěry a úvěry ze stavebního spoření. Jejich typickým společným znakem je pouţití prostředků pouze na účely definované bankou či spořitelnou, tzn., ţe nejpozději při čerpání je nutné prokázat účelovost. Úvěry na vlastní bydlení jsou navíc povaţovány za úvěry s velmi nízkou mírou rizika jejich nesplacení. Klient, který se rozhodl investovat do svého bydlení, je z pohledu bank zodpovědný, a o svých výdajích přemýšlí. Pro řešení zkoumaného problému byla zvolena metoda postupného seznámení s jednotlivými účelovými úvěry, jejich charakteristikou a parametry. Následně je hodnocen vývoj jednotlivých ukazatelů a dochází ke srovnání výhod a nevýhod daných úvěrů z různých hledisek. Za vyuţití techniky kalkulátorů následuje zjištění nejvýhodnější varianty pro konkrétního ţadatele. Zvolením tohoto přístupu bylo umoţněno porovnání nabídek jednotlivých bank a spořitelen. Omezení můţe být spatřováno v limitovaném detailním rozboru konkrétní instituce. 7

2 Hypotéční úvěry 2.1 Právní prostředí Hypotéční bankovnictví v ČR je od 18. 4. 1995 upraveno zákonem o dluhopisech č. 84/1995 Sb. V tomto zákoně byly vymezeny základní pojmy jako hypotéční úvěr, hypotéční zástavní list atd. Touto normou došlo k vytvoření základních právních předpokladů pro bezpečnost investování do hypotéčních zástavních listů (dále jen HZL) a z nich vyplývajícího získání levných dlouhodobých prostředků pro refinancování hypotéčních úvěrů. V návaznosti se vstupem ČR do Evropské unie (dále jen EU) vstoupil v platnost dne 1. 5. 2004 nový zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb. Zásadní změnu představuje nové vymezení hypotéčního úvěru, který jiţ není striktně účelově omezen a je moţné poskytovat i neúčelové hypotéční úvěry. Zároveň došlo k rozšíření moţnosti zastavit nemovitost i na území členského státu EU nebo jiného státu Evropského hospodářského prostoru.

2.2 Charakteristika hypotéčního úvěru Hlavním charakteristickým rysem hypotéčního úvěru je jeho zajištění zástavním právem na nemovitost, přičemţ za nemovitost se povaţují pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Do katastru nemovitostí lze zapsat rovněţ rozestavěnou nemovitost. Jedná se zpravidla o úvěr dlouhodobý, který je splácen obvykle pravidelnými konstantními anuitami. Úvěrové instituce získávají zdroje k jejich poskytování zejména emisí hypotéčních zástavních listů. Hypotéční úvěr je určený fyzickým osobám (dále jen FO) i právnickým osobám (dále jen PO). Většina bank se však zabývá pouze hypotéčními úvěry pro FO a převáţně pak na pořízení nemovitosti k bydlení. Ţadatelem o úvěr můţe být kaţdý občan ČR nebo cizinec s trvalým pobytem na území ČR starší 18 let a způsobilý k právním úkonům. O úvěr lze ţádat aţ se třemi spoluţadateli ţijícími nejvíce ve dvou domácnostech nebo rodiče a jejich děti. Manţelé se společným jměním manţelů musí ţádat o úvěr společně.

8

2.3 Parametry hypotéčního úvěru 2.3.1 Účel hypotéčního úvěru Účel hypotéčního úvěru je přísně definován bankou. Jde tedy o úvěr poskytnutý na investice do nemovitosti, jeţ je zajištěn zástavním právem k této nebo jiné nemovitosti. Jeho pouţití je omezeno na: nákup stavebního pozemku nebo nemovitosti určené k bydlení výstavbu nemovitosti modernizaci, opravu, rekonstrukci stávající nemovitosti koupi podílu nemovitosti za účelem vypořádání spoluvlastnických a dědických nároků refinancování dříve poskytnutých úvěrů a půjček na nemovitost Účelovost je kontrolována tak, ţe: peníze jsou načerpány přímo na účet prodávajícího, spoluvlastníka nebo banky peníze jsou uvolňovány na základě vystavených faktur dodavatelů

2.3.2 Výše hypotéčního úvěru Hypotéční úvěr můţe být poskytnut maximálně do výše hodnoty nemovitosti, která slouţí jako zástava. V případě vyšší částky by byla ohroţena jeho návratnost. Dalšími limity pro schválení výše úvěru jsou schopnost klienta splácet a výše bytového záměru. Nejčastější výše hypotéčního úvěru je 70 % obvyklé ceny zastavené nemovitosti, která je stanovena na základě znaleckého posudku odhadce. Jedná se o tzv. pravou hypotéku. Ukazatel „loan to value ration“ (dále jen LTV) pak udává, kolik procent musí do nemovitosti investovat kupující, a na kolik procent dostane půjčku. Ocenění externím znalcem zpravidla hradí klient, ale většinou podléhá kontrole interního pracovníka banky, který můţe provést další sráţky hodnoty nemovitosti. Následně pak stanoví konečnou zástavní hodnotu nemovitosti. Financování nad 70 % ceny obvyklé nabízejí banky formou doplňkových úvěrů na bydlení, jeţ mají obvykle vyšší úrokovou sazbu. Klientovi jsou však prezentovány jako jeden 9

hypotéční úvěr do výše 85 % aţ 150 %. V tomto případě je třeba dozajištění například pojištěním schopnosti splácet, ţivotním pojištěním nebo ručitelským prohlášením třetí osoby. Většina bank od těchto druhů hypotéky odstoupila. Cenu obvyklou zastavené nemovitosti lze chápat jako cenu, která byla dosaţena při prodeji stejné nebo porovnatelné nemovitosti z hlediska velikosti, stavu, vybavení, polohy atd. v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují veškeré okolnosti, které mají na cenu vliv, vyjma vlivu mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího a vlivu zvláštní obliby.

2.3.3 Splatnost hypotéčního úvěru Vzhledem k tomu, ţe je hypotéční úvěr určen k financování nemovitosti, předpokládá se u něj dlouhá doba splácení. Tato doba by neměla přesáhnout dobu ţivotnosti objektu, na který je úvěr poskytnut. Zároveň by doba splatnosti neměla být delší, neţ je doba, po kterou klient bude schopen platit hypotéční úvěr. Standardní doba splatnosti hypotéčních úvěrů v ČR se pohybuje od 5 do 30 let, výjimečně i 40 let. Nejpouţívanější je splatnost na 20 let. Dalším omezením je věk ţadatele, který v době doplacení nesmí přesáhnout 60 – 65 let, existují však výjimky do 70 let. Delší doba splatnosti znamená niţší splátky, čímţ se zvyšuje dostupnost hypotéčního úvěru pro větší okruh lidí. Z druhého pohledu dochází k navýšení celkových úrokových nákladů spojených s jeho splácením a úvěr se stává draţším.

2.3.4 Cena a úročení hypotéčního úvěru Cena úvěru je sloţena především ze zaplacených úroků spočítaných z úrokové sazby, ale také z poplatků. Z důvodu kvalitního zajištění nemovitostmi hypotéční úvěry podléhají malé míře rizika, a proto jsou jejich úrokové sazby v porovnání s jinými úvěry relativně nízké. Úroková sazba můţe být stanovena jako pevná v určitém smluveném období, nebo jako pohyblivá 10

vycházející z aktuálních úrokových sazeb na kapitálovém trhu. V praxi často dochází k vyuţití obou způsobů, tzn. pevná sazba na několik počátečních let a pohyblivá sazba po zbývající dobu splatnosti. Úroková sazba je sjednávána na určité, pevně stanovené období, coţ je doba fixace. Po tuto dobu zůstává úroková sazba stále stejná, aniţ by reagovala na jakékoliv změny na finančním trhu. Nejčastější délka bývá 1, 2, 3, 4, 5, 10 a výjimečně 15 nebo 20 let. Po uplynutí této doby banka nabízí klientovi novou úrokovou sazbu v aktuální výši, případně je moţné úvěr částečně nebo úplně splatit bez sankce. Výše úrokové sazby záleţí na aktuálním vývoji finančního trhu a obchodní strategii banky. V konkrétních případech se dále zohledňuje doba splatnosti úvěru, délka fixace úrokové sazby, hodnota zastavené nemovitosti k výši úvěru, bonita ţadatelů a počet osob v závazku. K vyřízení úvěru se vztahuje i několik dalších nákladů, mezi něţ patří znalecký posudek hodnoty zastavené nemovitosti, poplatek za posouzení návrhu na úvěr a poplatek za vedení úvěrového účtu, který můţe být výjimečně nulový. Dále jsou zpoplatněny změny v úvěrové smlouvě nebo jiné neţ jednorázové čerpání úvěru.

2.3.5 Čerpání hypotéčního úvěru Jestliţe je schválena ţádost o poskytnutí úvěru bankou, dochází k jeho čerpání. Podmínkou je především zápis zástavního práva v katastru nemovitostí a vydání dokladu tzv. výpisu z listu vlastnictví, na jehoţ základě banka převede finance na účet klienta. Vzhledem k tomu, ţe daný akt můţe na některých katastrálních úřadech trvat aţ 3 měsíce, lze u některých bank vyuţít nabídky předběţného čerpání části úvěru jiţ po podání návrhu na zápis do katastru nemovitostí. Jednorázové čerpání se vyuţívá na koupi nemovitosti, vypořádání vlastnických vztahů a refinancování úvěru a to nejpozději do 6 měsíců od podpisu smlouvy.

11

K postupnému čerpání dochází při výstavbě, rekonstrukci, modernizaci, přestavbě a dostavbě. Dochází-li ke vzniku zástavního práva k rozestavěné nemovitosti, čerpaná částka nesmí přesáhnout 70 % ceny obvyklé této stavby. Postupné čerpání je moţné realizovat maximálně po 2 roky od podpisu smlouvy o hypotéčním úvěru, v případě přiznání státní finanční podpory aţ do 4 let. Při postupném čerpání dluţník platí pouze úroky ze skutečně vyčerpané částky. Anuitní splátky zahájí po úplném vyčerpání úvěru.

2.3.6 Splácení hypotéčního úvěru Podmínky splácení hypotéčního úvěru se nachází v úvěrové smlouvě. Zde je uvedena výše i termíny splatnosti jednotlivých splátek úvěru. Výši splátek ovlivňuje částka poskytnutého úvěru, doba splatnosti a z ní vycházející úrokové sazby. Splácení hypotéčního úvěru lze rozlišit na jednorázové a postupné. Vzhledem k četnosti střednědobých a dlouhodobých hypotéčních úvěrů se jednorázové splácení téměř nevyuţívá. Existuje moţnost, kdy klient hradí po celou dobu splatnosti pouze úroky z úvěru, souběţně si platí ţivotní pojistku, ze které v okamţiku splatnosti hypotéčního úvěru zaplatí dluţnou částku. Všeobecně se pouţívá převáţně postupné splácení v pravidelných splátkách a to formou: Progresivní Klient na začátku platí niţší měsíční splátky, které se postupem času průběţně zvyšují. Degresivní Klient ze začátku platí vyšší měsíční splátky, jeţ se postupně sniţují. Anuitní Jedná se o převaţující způsob splácení. Klient platí v dohodnutých termínech stejnou, neměnnou částku zvanou anuita. Do anuity je zahrnuta jak splátka dluhu, tzv. úmor, tak odpovídající úrok. V průběhu doby splácení se při stejné výši anuity mění poměr úrokové a úmorové sloţky. Na počátku převaţuje podíl úroků, ke konci podíl úmoru. Anuita se začne splácet aţ po úplném vyčerpání úvěru. V některých případech je moţné dohodnout i odklad splátek.

12

2.3.7 Zajištění hypotéčního úvěru Podmínkou poskytnutí hypotéčního úvěru je jeho zajištění zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Nemovitost se musí nacházet na území ČR, členského státu EU nebo státu tvořícího EHP. Za nemovitost se povaţují pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem jako stavební pozemek, rodinný dům, bytový dům, byt, chata a nebytový prostor. Zástavní právo připadá vţdy v první řadě ve prospěch zástavního věřitele a to za předpokladu, ţe na nemovitosti ke dni uzavření smlouvy o hypotéčním úvěru nesmí váznout zástavní právo třetí osoby nebo omezení převodu nemovitosti. Výjimka je dána pouze u zástavního práva stavebních spořitelen. Ke vzniku zástavního práva ve prospěch banky dochází vkladem Zástavní smlouvy do Katastru nemovitostí. Katastrální úřad má 30 dní na zápis vkladu, přičemţ právní účinky nastávají zpětně ke dni podání. Zápis vkladu můţe komplikovat: Předkupní právo Můţe sníţit hodnotu nemovitosti, nebrání však zastavení nemovitosti. Věcné břemeno Některá jsou pro zástavu přijatelná vyjma např. břemene doţivotního uţívání. Plomba Plomba značí nějaký právní úkon k dané nemovitosti, který znemoţňuje další zápis, a proto se musí zjistit jeho důvod. Spoluvlastnictví nemovitosti Do zástavy je moţno přijmout pouze celou nemovitost, nikoliv pouze její část. Je nutné, aby se zástavou souhlasili všichni vlastníci. Zástavní právo i veškerá omezení jsou zapsány na listu vlastnictví k příslušné nemovitosti. Banky vyţadují, aby zastavovaná nemovitost byla pojištěna proti ţivelným rizikům a toto pojištění vinkulováno ve prospěch banky. U vysokých úvěrů nedostatečně zajištěných nemovitostí je poţadováno další zajištění formou pojištění schopnosti splácet, bianko směnkou případně vinkulací ţivotního pojištění dluţníka či spoludluţníků. 13

2.3.8 Hodnocení bonity klienta Ještě před poskytnutím úvěru si hypotéční banka prověřuje ţadatelovu bonitu. Zkoumá: bonitu subjektu bonitu objektu bonitu garance Úvěrový subjekt je klient, jemuţ je poskytnut hypotéční úvěr, přičemţ se ve smlouvě zavázal tento úvěr splatit. Bonita se u něj sleduje zejména hodnocením jeho důvěryhodnosti, pracovních poměrů a hospodářské situace. Klient musí prokázat, ţe splňuje právní předpoklady pro uzavření závazku. U podnikatelů je třeba předloţit ţivnostenský list, výpis z obchodního rejstříku apod., u fyzických osob průkaz totoţnosti. Posouzení důvěryhodnosti ţadatele je zaměřeno hlavně na spolehlivost klienta, pravidelnost a důslednost plnění jeho závazků. Dále se vychází z věrohodnosti a úplnosti předkládaných dokladů, stability finančního hospodaření klienta. Hospodářská situace úvěrovaného subjektu se stává nejsledovanějším kritériem při posouzení bonity. Její analýzou je zjišťována schopnost klienta dodrţet smluvený splátkový plán, tzn. pravidelně a včas splácet úvěr a úroky z něj plynoucí. Klient prokazuje, ţe výše jeho příjmů dokáţe zabezpečit pravidelné splácení úvěru. Banka analyzuje i pravděpodobnost udrţení těchto příjmů do budoucna. Banka hodnotící bonitu úvěrovaného objektu se zaměřuje především na záměr a kvalitu objektu. Hodnocení bonity garance vychází z posouzení kvality zastavované nemovitosti. Jedná se převáţně o její prodejnost a výnosnost případného prodeje. Na posouzení kvality se podílejí trţní i netrţní faktory. Za trţní se povaţují stav nabídky a poptávky po nemovitostech, za netrţní jejich poloha, obsazenost nebo omezení vlastnických práv. Za nejhodnotnější jsou povaţovány všestranné nemovitosti. Banky poţadují posouzení bonity zajištění provedené znalcem. Většinou se jedná o externího spolupracovníka banky v daném regionu, výjimečně o interního znalce. Ocenění je stanoveno cenou obvyklou, kterou se rozumí cena pouţitá při prodeji dané nebo 14

srovnatelné nemovitosti. Zohledňuje se její velikost, stav, poloha, vybavení apod. Cena obvyklá vychází z trţní hodnoty nemovitosti, která se stanovuje: komparační metodou – porovnání cen výnosovou metodou – při pronájmu nemovitosti přihlédnutím k věcné hodnotě nemovitosti Ocenění externím znalcem ve většině případů hradí klient. To však často podléhá kontrole interního pracovníka banky, který můţe provést další sráţky hodnoty nemovitosti a stanovuje konečnou zástavní hodnotu nemovitosti.

2.4 Státní podpora Hypotéční úvěrování bydlení je v ČR podporováno státem. Má pomoci mladým lidem, kteří si chtějí pořídit své vlastní bydlení. Jedná se o: přímé úrokové dotace přímé zvýhodněné půjčky sníţení daňového základu o úroky z hypotéčního úvěru Státní finanční podpora je poskytována Ministerstvem pro místní rozvoj (dále jen MMR). Podporu udělí pouze v případě, ţe se úroková sazba dostane nad 5 %. Výše úrokové dotace je kaţdoročně stanovena podle průměrné úrokové sazby z udělených hypotéčních úvěrů s nárokem na státní podporu z předešlého roku. V posledních letech nebyla podpora poskytována, protoţe průměrná úroková sazba hypoték se pohybovala pod mezní hranicí. O státní finanční podporu lze poţádat prostřednictvím bank, které s klientem vyplní formulář. Pak se jiţ musí ţadatel sám spojit s příslušným ministerstvem, jeţ má na starosti schvalování státních finančních podpor. O státní podporu musí klient zaţádat nejdříve v den uzavření smlouvy o hypotéčním úvěru a nejpozději v den zahájení čerpání úvěru. Následně jiţ nebude moţné nárok na podporu uplatnit. Na státní podporu formou přímé úrokové dotace u nové nemovitosti mají klienti nárok po dobu splácení úvěru, nejdéle však 20 let. Lze ji vyuţít u výstavby nové nemovitosti nebo koupi nemovitosti, nejpozději však 2 roky po kolaudaci.

15

Státní podpora se vztahuje pouze na úvěr v maximální výši: 1 500 000 Kč u rodinného domu s jedním bytem 2 000 000 Kč u rodinného domu se dvěma byty 800 000 Kč u bytu Daný limit je moţné navýšit o 200 000 Kč, jestliţe bude hypotéční úvěr pouţit i na koupi pozemku. Dalším kritériem pro čerpání této podpory je dostavění nemovitosti do 4 let. Podpora je poskytována rovněţ na starší nemovitosti za účelem zpřístupnit tento druh bydlení pro mladé lidi. Ţadatelem můţe být FO do 36 let bez ohledu na rodinný stav. Ţádá-li ovšem o podporu jeden z manţelů, musí dané omezení splnit i manţel/manţelka. Ţadatel nesmí být k datu podání ţádosti o poskytnutí příspěvků vlastníkem nebo spoluvlastníkem jiné nemovitosti, totéţ se vztahuje na druhého z manţelů. Podpora se poskytuje na koupi bytu do částky 800 000 Kč nebo na koupi rodinného domu s jedním bytem do částky 1 500 000 Kč. Pokud úvěr přesahuje uvedené částky, příspěvky se udělují jen k odpovídající části úvěru. Úrokovou dotaci lze poskytnout na celou dobu splácení úvěru, nejdéle však 10 let. Výše podpory je garantovaná po dobu fixace úrokové sazby sjednané bankou, maximálně však 5 let. Poté se znovu stanoví její výše. Dle nařízení vlády č. 148/1997 Sb. začal stát poskytovat zvýhodněné bezúročné půjčky na bytovou výstavbu. Byly určeny na výstavbu rodinného domu nebo bytu, změnu stavby rodinného domu nebo stavební úpravy nebytových prostor, jimiţ vznikne nový byt. Půjčka mohla činit maximálně 200 000 Kč na jeden byt a doba splatnosti nesměla přesáhnout 20 let. V roce 1998 však státní rozpočet nebyl schopen pokrýt všechny ţadatele, proto připravilo MMR návrh úpravy podmínek poskytování této půjčky. Návrh vyloučil ty občany, kteří mají dostatek vlastních finančních prostředků a nepotřebují tedy čerpat úvěr. Naopak zvýhodnění se vztahovalo na mladé lidi bez finančních prostředků a malé byty do 50 m2. Později byly bezúročné půjčky nahrazeny novějšími, nízce úročenými půjčkami na bydlení, které jsou rovněţ poskytovány na výstavbu bytů. Další formou podpory je odpočet zaplacených úroků z hypotéčního úvěru od základu daně z příjmů. Musí se jednat o úvěry poskytnuté FO na bytové potřeby. Maximální výše odpočitatelných úroků činí 300 000 Kč za rok. 16

2.5 Hypotéční zástavní listy Hypotéční zástavní listy (dále jen HZL) lze pokládat za speciální druh dluhopisů vydávaných bankami, jejichţ krytí je zabezpečeno zástavním právem k nemovitosti. Zdroje plynoucí z emise HZL mohou banky pouţít jen na poskytování hypotéčních úvěrů. HZL můţe emitovat pouze banka, které bylo uděleno oprávnění od České národní banky (dále jen ČNB). HZL jsou definovány zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, takto: Hypotéční zástavní listy jsou dluhopisy, jejichţ jmenovitá hodnota a poměrný výnos jsou plně kryty pohledávkami z hypotéčních úvěrů nebo částí těchto pohledávek a popřípadě téţ náhradním způsobem podle tohoto zákona. Součástí názvu tohoto dluhopisu je označení hypotéční zástavní list. Jiné cenné papíry nesmí toto označení obsahovat1. Pohledávky z hypotéčních úvěrů slouţí výlučně k řádnému krytí jmenovité hodnoty HZL, a to ve výši nepřevyšující 70 % ceny zastavených nemovitostí. Náhradní krytí jmenovité hodnoty HZL můţe být maximálně 10 % této jmenovité hodnoty. Za náhradní krytí se povaţuje hotovost, vklady u ČNB, státní dluhopisy nebo cenné papíry vydané ČNB. Vzhledem k nízké rizikovosti hypotéčních úvěrů jsou HZL relativně bezpečným cenným papírem. Do HZL převáţně investují důchodové fondy, investiční fondy, banky, pojišťovny a obchodníci s cennými papíry. V porovnání s ostatními dluhopisy jsou HZL méně rizikové, dobře sekundárně obchodovatelné a při obvyklé době splatnosti 5 let jejich úrokový výnos nepodléhá sráţkové dani. Na druhou stranu je jejich výnos díky zmiňovaným výhodám relativně niţší, pro emitující banku jsou tedy levnějším zdrojem.

2.6 Vývoj hypotéčních úvěrů Historie hypotéčních úvěrů na českém trhu sahá aţ do roku 1996. Úrokové sazby ovšem v té době dosahovaly výše 12 – 14 %, coţ umoţňovalo čerpání těchto úvěrů pouze omezenému počtu zájemců. V průběhu dalších let docházelo k podstatnému sníţení úrokových sazeb. V roce 2003 se úrokové sazby dostaly na průměrnou výši kolem 5 %, coţ se výrazně projevilo na větším počtu ţadatelů o hypotéční úvěry. Zvýšení poptávky po hypotéčních úvěrech bylo rovněţ zapříčiněno rostoucí kupní sílou obyvatelstva 1

Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech

17

i předpokládanou deregulací nájemného, čímţ vzrostla poptávka lidí po vlastních bytech a rodinných domech. V prosinci 2011 dosáhla průměrná úroková sazba absolutního minima, a to 3,56 %. Od této doby se mírně zvyšuje, v lednu letošního roku stoupla na 3,59 %. Detailnější přehled o vývoji úrokových sazeb v letech 2003 aţ 2012 je zachycen v následujícím grafu. Graf 1: Vývoj úrokových sazeb v letech 2003 – 2012

Zdroj: www.hypoindex.cz

V novém roce tedy došlo k mírnému navýšení úrokových sazeb. Stále však probíhají slevové akce velkých bank, coţ umoţňuje klientům čerpat hypotéční úvěry za velmi pozitivních cen a to zejména u pětiletých fixací. Současná situace navíc vede k nákupům nemovitostí za účelem investování. Z pohledu úrokových sazeb je nejvýhodnější pětiletá fixace, jeţ se v průměru pohybuje okolo 3,46 %. Výrazný pokles zaznamenaly v lednu tohoto roku hypotéční úvěry s variabilní úrokovou sazbou, které poklesly z prosincových 2,96 % na 2,79 %. V následujícím grafu je zachycen objem poskytnutých hypotéčních úvěrů v letech 2006 aţ 2012. Jak je vidět, nejvyšších objemů bylo dosaţeno v červnu 2007. Na základě předchozího grafu lze vycházet z toho, ţe se v této době předpokládal výrazný růst úrokových sazeb, proto se lidé snaţili načerpat hypotéční úvěr ještě před jeho zdraţením.

18

Graf 2: Objem poskytnutých hypotéčních úvěrů v letech 2006 – 2012

Zdroj: www.bankovnipoplatky.com

Tabulka níţe zachycuje počty a objemy hypotéčních úvěrů vţdy k únoru daného roku v období let 2007 aţ 2012. Lze si tedy povšimnout, ţe v únoru 2012 bylo poskytnuto o 1 212 více hypotéčních úvěrů neţ ve stejném období roku 2011. Celkový objem únorových hypoték činil 8,888 miliardy korun, tedy o 1,79 miliardy korun více neţ v minulém roce. Klíčovou roli v nárůstu hypoték hrají nízké úrokové sazby, které se stále pohybují na hranici historického minima, zvyšování DPH na přelomu roku, kumulovaná poptávka po bydlení z let 2009 a 2010 a snaha lidí pořídit úvěr za stávajících výhodných podmínek. Tabulka 1: Vývoj počtu a objemu hypotéčních úvěrů v letech 2007 - 2012 Únor roku

Počet hypotéčních úvěrů

Objem hypotéčních úvěrů (v mld. Kč)

2012

5 420

8,888

2011

4 208

7,098

2010

2 852

4,601

2009

3 204

5,570

2008

4 686

8,397

2007

4 813

7,885

Zdroj: www.hypoindex.cz

19

Jak poukazuje následující tabulka, průměrná výše hypotéky je v současné době přibliţně 1,7 mil. Kč. Rovněţ lze porovnat průměrné výše měsíčních splátek u hypotéky 1 mil. Kč na 20 let, které se podle délky fixace pohybují kolem 6 000 Kč, a u stejné hypotéky na 15 let, kde je hodnota splátek okolo 7 000 aţ 7 500 Kč. Tabulka 2: Průměrná výše hypoték a průměrná měsíční splátka za leden 2012

Doba fixace úrokové sazby

Všechny fixace

1 rok

5 let

Průměrná výše hypoték (mil. Kč)

1,67

1,714

1,707

Měsíční splátka hypotéky 1 mil. na 20 let

5 846

6 185

5 777

Měsíční splátka hypotéky 1 mil. na 15 let

7 198

7 516

7 128

Zdroj: www.finance.idnes.cz

Vzhledem k dynamickému vývoji na trhu s hypotéčními úvěry začínají banky uvádět na trh stále nové produkty s vylepšenými podmínkami. Nejčastěji se soustřeďují na sníţení úrokových sazeb, dočasné zrušení poplatku za zpracování hypoték, nabídku refinancování úvěrů nebo prodlouţení doby splácení.

2.7 Výběr hypotéční banky V ČR existuje 17 institucí, které poskytují hypotéční úvěry. Mezi ně patří: Specializované banky na hypotéční úvěry Hypotéční banka Wüstenrot hypotéční banka Ostatní banky Komerční banka Česká spořitelna ČSOB LBBW Bank GE Money Bank mBank Oberbank Poštovní spořitelna Raiffeisenbank UniCredit Bank Volksbank

20

Společnosti spolupracující s jinou bankou nebo mateřskou společností ING Citibank Europe plc, organizační sloţka Poštovní spořitelna Česká pojišťovna Výběr vhodné hypotéční banky vychází z několika srovnávacích hledisek. Velice důleţitá je výše úrokové sazby. Hypotéční banky stanovují úrokové sazby hlavně podle bonity klienta. Uvádí se minimální sazby, na něţ mají nárok jen ti nejlepší klienti. Jestliţe chce klient získat výhodnější sazbu, je pro něj vhodné zajímat se o podmínky v bance, u které má veden běţný účet, případně zde v minulosti řádně splácel úvěr. Zde má velkou pravděpodobnost získání výhodnějších podmínek neţ u zcela neznámé banky. Jedním z dalších kritérií můţe být výše bankovních poplatků. Patří k nim zejména poplatek za schválení úvěru, který vyplývá z výše hypotéky a bývá v řádech tisíců korun. Dále je to poplatek za vedení úvěrového účtu v řádech stokorun, nebo poplatek za mimořádné poţadavky jako např. změny ve smlouvě apod. Klienta zajímá rychlost poskytnutí úvěru. Některé banky zaručují vyřízení úvěru do 2 týdnů, záleţí však na mnoha okolnostech. Důleţitá je také skutečnost, zda banka umoţňuje načerpání hypotéčního úvěru aţ po vkladu zástavního práva do katastru nemovitostí nebo je postačující pouze podání návrhu na vklad. Často bývá dána minimální hranice výše hypotéky. Maximální poskytnutá částka je stanovena procentem z hodnoty zastavované nemovitosti dle podmínek banky. Banka poskytne hypotéční úvěr oproti zastavené nemovitosti. Můţe se jednat o pořizovanou nebo i jinou nemovitost, která nemusí být ve vlastnictví klienta. Při vyšší ceně zastavované nemovitosti je snazší získat úvěr a zároveň je pravděpodobnost lepší úrokové sazby. Banka se rovněţ zaměřuje na bonitu klienta. Zkoumá jeho věk a příjmy. Prokázání výše příjmů probíhá na základě potvrzení vystaveného zaměstnavatelem nebo daňového přiznání za poslední roky. Banka dané příjmy porovnává s výdaji klienta (jako např. splátky úvěrů, pojistného apod.). Podle bonity banka určí úrokovou sazbu úvěru.

21

K ţádosti o poskytnutí hypotéčního úvěru přikládá klient dokumenty a doklady vztahující se k jeho ekonomické situaci a k nemovitosti. Souhrn těchto dokladů je zachycen v následující tabulce. Tabulka 3: Podklady potřebné k získání hypotéčního úvěru

Obecné dokumenty

Doklady o příjmu a majetkových poměrech

Doklady o závazcích a pohledávkách

Doklady k nemovitosti

KOUPĚ (zvláštní dokumenty)

- průkaz totoţnosti - potvrzení o plné moci - potvrzení o příjmu - výplatní pásky - daňové přiznání - potvrzení finančního úřadu o zaplacení daní - výpis z účtu - dohoda o zúţení či zrušení společného jmění manţelů - doklad o úhradě rozdílu mezi celkovou výší investice a poţadovanou výší úvěru - nájemní smlouvy - potvrzení o sociálních dávkách - smlouvy o stavebním spoření - smlouvy o ţivotních a jiných pojistkách - smlouvy o úvěrech, půjčkách, leasingu - ručitelská prohlášení - výpis z katastru nemovitostí - snímek pozemkové mapy či geometrický plán - odhad - pojistná smlouva k nemovitosti - doklad o vlastnickém právu k nemovitosti (kupní smlouva apod.) - souhlas spoluvlastníků s vkladem zástavního práva na nemovitost - fotografie nemovitosti - kupní smlouva či smlouva o smlouvě budoucí - stavební povolení

- projektová dokumentace, rozpočet STAVBA či REKONSTRUKCE - smlouva o dílo, smlouva o výstavbě (zvláštní dokumenty) - soupis potřebného materiálu a prací svépomocí - časový harmonogram stavby - původní úvěrová smlouva SPLACENÍ JINÉHO ÚVĚRU - původní zástavní smlouva (zvláštní dokumenty) - souhlas původní banky s refinancováním Zdroj: www.mesec.cz

22

3 Stavební spoření 3.1 Právní prostředí 3.1.1 Legislativa Vznik a rozvoj stavebních spořitelen a stavebního spoření v České republice vychází ze zákona č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření. Dle tohoto zákona se stavebním spořením rozumí účelové spoření, slouţící k přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření, poskytování úvěrů účastníkům stavebního spoření a zprostředkování příspěvků státní podpory fyzickým osobám, účastníkům stavebního spoření. Provozovat stavební spoření můţe pouze banka, které bylo uděleno povolení od ČNB. Předmětem její činnosti je pouze stavební spoření a ostatní činnosti podle zákona o stavebním spoření. Označení stavební spořitelna můţe pouţít pouze banka, která provozuje stavebního spoření dle zákona o stavebním spoření.

3.1.2 Novely v zákoně o stavebním spoření Dne 1. července 1995 vstoupila v platnost novela č. 83/1995 Sb. K jejím nejdůleţitějším změnám patří moţnost účastnit se stavebního spoření pro PO. Stavební spořitelna se můţe stát účastníkem společnosti zabývající se výstavbou nebo výrobou pro účely bydlení. Podle dalších ustanovení nelze ve fázi spoření převést naspořenou částku na jiného účastníka. V případě čerpání úvěru vzniká povinnost pouţít naspořenou částku na bytové účely, jinak nebude vyplacena státní podpora. Na začátku roku 2004 nabyla účinnosti další novela č. 423/2003 Sb., která umoţňuje uzavřít stavební spoření i občanům EU, jimţ bylo uděleno povolení k pobytu na území ČR a přiděleno rodné číslo. Největší změnou bylo sníţení státní podpory u nových smluv z původních 25 % na nových 15 %, maximálně však 3 000 Kč. Nejvýhodnější vloţená částka za jeden rok byla stanovena na 20 000 Kč z původních 18 000 Kč. Další změna spočívala v prodlouţení vázací doby z 5 na 6 let. Po doběhnutí této doby mohou spořitelny změnit jednostranně úroky a zabránit tak dlouhodobému zhodnocování prostředků, které klient nechce vyuţít na financování bydlení. Podmínky ovšem musí být uvedeny ve smlouvě a účastník musí být předem písemně informován. 23

Výhoda pro klienty plyne z moţnosti slučování smluv rodinných příslušníků do jediného úvěru. Poslední výrazná změna se týkala přidělování státní podpory. Lze ji poskytovat na všechny smlouvy klienta, a to za předpokladu, ţe součet na všech smlouvách není vyšší neţ 3 000 Kč ročně. Nejprve se připíše podpora na nejstarší smlouvu, a pokud není vyčerpána celková roční částka, připíše se další část na novější smlouvu. Na starých smlouvách je moţná pouze jedna nerozdělená státní podpora. Novela zákona č. 292/2005 Sb. upravuje poplatky za vedení účtu od data účinnosti zákona dne 1. října 2005. Ve smlouvě musí být obsaţen způsob stanovení a výše úhrady za vedení účtu. Dále je upraveno připsání zálohy státní podpory, které se vztahuje na všechny smlouvy nezávisle na datu uzavření. Podpora musí být na účty klientů zaúčtována ihned následující den po tom, co ji stavební spořitelna přijme od Ministerstva financí (dále jen MF). Rok 2010 přinesl novou vládu, vládní koalice a následné změny v legislativě stavebního spoření. Motivem novely zákona byla úspora prostředků ze státního rozpočtu a sjednocení podmínek všech smluv při garanci funkčnosti systému stavebního spoření do budoucna. Novela č. 348/2010 Sb. byla schválena v obou komorách parlamentu a podepsána prezidentem republiky a nabyla účinnosti od 1. ledna 2011. Nové podmínky v zákoně upravují všechny smlouvy. Hlavní změny jsou: Státní podpora Nejsledovanější změnou se stala úprava výpočtu státní podpory, jejíţ výše byla nově stanovena na 10 % z uspořené částky v kalendářním roce. Maximální částka, ze které lze podporu vypočítat, činí 20 000 Kč. Státní podpora můţe tedy v jednom kalendářním roce dosáhnout maximální výše 2 000 Kč. Zrušení osvobození od úroku z výnosu Nově bylo zrušeno osvobození od daně, kterou platí klienti standardních bank z úrokových výnosů. Úroky jsou zdaněny 15 % a odváděny sráţkou, kterou provádí stavební spořitelna. Podporu je možné nárokovat na více smluv, ale pouze do limitu Státní podporu lze nárokovat na více smluv uzavřených jednou FO. Nárok je limitován celkovou výší maximální státní podpory, tedy celkem 2 000 Kč. Přednostně se státní podpora připisuje od nejstarší smlouvy a do vyčerpání maximálního nároku. Tento způsob se doposud týkal pouze smluv uzavřených po 1. 1. 2004.

24

3.2 Charakteristika stavebního spoření Stavebním spořením se rozumí společné účelové spoření podporované státem. Na jeho základě klient můţe naspořit vlastní kapitál a získat nízce úročený úvěr pro financování bydlení. Systém je postaven na solidaritě všech účastníků a je povaţován za pochopitelný a snadno dostupný všem zájemcům. Stavební spoření se řadí mezi jednu z nejčastěji pouţívaných forem spoření. Je oblíbené zejména díky státní podpoře a moţnosti vytvoření levných zdrojů pro financování bydlení. Stavební spořitelny shromaţďují od klientů finanční prostředky, jeţ zhodnocují připisováním úroků a státní podpory, a poskytují z takto naspořených prostředků úvěry na bydlení. Účastníkem můţe být FO s trvalým pobytem na území ČR a s přiděleným rodným číslem nebo PO se sídlem v ČR. Aby se stal účastníkem stavebního spoření, musí zájemce se stavební spořitelnou uzavřít smlouvu, kde se zavazuje ukládat pravidelně sjednanou částku a přistupuje na obchodní podmínky stavební spořitelny. Uzavření smlouvy je většinou zpoplatněno 1 % z cílové částky, tj. maximální sumy peněz, kterou můţe klient získat po splnění podmínek pro přidělení úvěru ze stavebního spoření, včetně vlastních vkladů, státní podpory a úroků. V případě přespoření této částky můţe spořitelna odmítnout další vklad na účet, automaticky zvýšit cílovou částku nebo dokonce zaúčtovat sankční poplatek. Proto je nutné zváţit výši cílové částky předem.

3.3 Parametry stavebního spoření Stavební spoření lze rozdělit na dvě na sebe navazující fáze, fázi spořící a fázi úvěrovou.

3.3.1 Fáze stavebního spoření Spořící fáze Spořící fáze vzniká dnem podpisu smlouvy o stavebním spoření. Smlouva zahrnuje předem sjednané podmínky spoření a klient si v ní určí výši cílové částky. Během této fáze dochází ke shromáţdění vlastních prostředků účastníka, které můţe spolu s úvěrem ze stavebního spoření pouţít na financování vlastního bydlení. Délka spořící fáze není ve smlouvě uvedena, ale jsou zde definovány situace, za kterých spořící fáze končí.

25

Ukončení spořící fáze nastává: v den poskytnutí úvěru ze stavebního spoření přidělením cílové částky u překlenovacího úvěru uplynutím výpovědní doby při zrušení smlouvy výpovědí vyplacením úspor po přidělení cílové částky s ponecháním práva čerpat úvěr ze stavebního spoření Minimální doba trvání spořící fáze je 24 měsíců, maximální hranice není stanovena. Chce-li ovšem účastník stavebního spoření vyuţít státní podpory a nepoţádá o úvěr, nesmí v průběhu vázací doby, tj. 6 let, nakládat s uspořenou částkou. Na základě nastavení stavebního spoření by měl účastník během spořící fáze naspořit 40 % cílové částky. Jestliţe se klient rozhodne vybrat finanční prostředky před uplynutím šesti let, nezíská státní podporu a navíc musí zaplatit sankční poplatek 0,5 % z cílové částky. V průběhu spořící fáze lze provádět změny ve výši cílové částky a jiných parametrech uvedených ve smlouvě. Úvěrová fáze Velkou výhodou stavebního spoření je moţnost získání úvěru na financování bydlení za zvýhodněných podmínek. Jako bytové potřeby se podle zákona rozumí např.2: výstavba bytového domu, rodinného domu, nebo bytu ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu změna stavby na bytový dům, rodinný dům, nebo byt koupě nového domu, rodinného domu, nebo bytu včetně rozestavěné stavby těchto domů, nebo bytu koupě pozemku v souvislosti s výstavbou nebo koupí bytového domu, rodinného domu nebo bytu, včetně rozestavěného bytového domu, rodinného domu nebo bytu, nebo s řešením jiných bytových potřeb splacení členského vkladu nebo podílu v právnické osobě, jejímţ je účastník členem nebo společníkem, stane-li se účastník nájemcem bytu, popřípadě bude-li mít jiné právo uţívání k bytu, v bytovém nebo rodinném domě ve vlastnictví této právnické osoby změna stavby, údrţba stavby, nebo udrţovací práce vypořádání společného jmění manţelů nebo vypořádání spoluvlastníků, popřípadě dědiců 2

Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření

26

připojení bytového domu nebo rodinného domu nebo domu s byty ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu k veřejným sítím technického vybavení splacení úvěru nebo půjčky pouţitých na financování výše jmenovaných finančních potřeb. U řádného úvěru ze stavebního spoření si klient můţe nárokovat čerpání úvěru ve výši rozdílu stanovené cílové částky a jiţ naspořenými vlastními prostředky včetně úroků a státní podpory. Pokud se jedná o překlenovací úvěr, je mu poskytnut ve výši celé cílové částky. Srovnáme-li s hypotéčním úvěrem, je úvěr ze stavebního spoření dostupnější, lze ho čerpat i v niţších částkách, nemusí být vţdy zajištěn zástavou. Dle aktuální situace existuje moţnost se rozhodnout pro klasický úvěr ze stavebního spoření nebo pro překlenovací úvěr. Splácení probíhá v pravidelných měsíčních splátkách, které se skládají z části jistiny a z části úroků. První splátka se většinou hradí ihned po čerpání úvěru. Splatnost úvěru závisí na jeho výši, schopnosti klienta splácet a zvolené variantě spoření. Doba splácení se tedy pohybuje v rozmezí 10 aţ 28 let. Klient můţe kdykoliv v průběhu splácení vloţit jednorázovou mimořádnou splátku a to bez jakýchkoliv sankcí. V tomto případě má moţnost výběru. Buď zachová výši splátek a splatí tak úvěr dříve nebo zvolí moţnost sníţení splátek při zachování doby splatnosti. Taktéţ je moţné úvěr předčasně a bez sankcí splatit.

3.3.2 Varianty stavebního spoření V okamţiku sepsání smlouvy o stavebním spoření se klient rozhoduje nejen o výši cílové částky, ale i o variantě spoření. Počet nabízených variant závisí na konkrétní stavební spořitelně. Od varianty stavebního spoření se odvíjí nastavení smlouvy, jelikoţ je ve spojení s cílovou částkou směrodatná pro čekací dobu na přidělení úvěru ze stavebního spoření, výši minimálních měsíčních vkladů, výši minimálních splátek úvěru i pro dobu splatnosti úvěru. Z varianty stavebního spoření rovněţ vyplývají úroky z vkladů a úroky z úvěrů, popřípadě výše poplatku za uzavření smlouvy. Souhrnné informace o variantách stavebního spoření jsou zahrnuty ve Všeobecných obchodních podmínkách.

27

Existují následující tři varianty stavebního spoření: Rychlá varianta – umoţňuje klientovi vyuţít kratší čekací dobu na úvěr ze stavebního spoření. Účastník vkládá vyšší částky ihned od začátku spoření a tak rychleji dosáhne potřebného hodnotícího kritéria, které je nutné pro získání úvěru. Z toho plyne kratší doba splácení a tedy vyšší splátky úvěru. Standardní varianta – zde je čekací doba delší. Od počátku jsou vkládány niţší úloţky, cílová částka je přidělena později neţ u rychlé varianty. Doba splácení úvěru je delší s niţšími pravidelnými splátkami. Pomalá varianta – je ideální pro klienty, kteří se v nejbliţší době nechystají čerpat úvěr ze stavebního spoření. Váţí se k ní niţší měsíční vklady, delší čekací doba na poskytnutí řádného úvěru, delší doba splácení úvěru a niţší splátky.

3.3.3 Cílová částka Cílová částka je dohodnuta ve smlouvě o stavebním spoření a určuje budoucí potřebu prostředků na financování bydlení. Klient si ji volí podle svých přání a představ. Tuto částku stavební spořitelna poskytne klientovi za splnění veškerých podmínek. Jedná se tedy o celkovou sumu, jíţ můţe účastník stavebního spoření získat na řešení svého bydlení. Cílovou částku tvoří součet vkladů, státní podpory, úvěru ze stavebního spoření a úroků z vkladů a státní podpory, po odečtení sráţkové daně z úrokového výnosu. V průběhu stavebního spoření je moţné tuto částku zvýšit, sníţit nebo rozdělit. Souběţně se změnou cílové částky se mění výše pravidelných úloţek účastníka na účet stavebního spoření. Volbu cílové částky ovlivňuje, zda má klient zájem o spoření nebo o úvěr, jakou finální částku potřebuje a kolik si chce, případně můţe, měsíčně spořit.

3.3.4 Úrokové sazby Rozdíl mezi úrokovou sazbou z vkladů a úrokovou sazbou z úvěrů je stanoven zákonem a můţe dosáhnout maximálně tří procent. Nově uzavřené smlouvy stavebního spoření jsou v současné době úročeny přibliţně 2 % v závislosti na konkrétní stavební spořitelně. Úrokové sazby u řádných úvěrů se pohybují mezi 3 aţ 5 %, u překlenovacích úvěrů mezi 4 aţ 7 %.

28

3.3.5 Hodnotící číslo Hodnotící číslo je specifický ukazatel, který ovlivňuje délku doby od zaloţení spoření do získání nároku na úvěr. Slouţí k bodovému zhodnocení stavu smlouvy k danému časovému okamţiku nazvanému termín hodnocení. Jedná se o zhodnocení bonity klienta z hlediska nároku na úvěr. Stanovení hodnotícího čísla je u jednotlivých stavebních spořitelen odlišné, vzorec jeho výpočtu musí být zahrnut ve Všeobecných obchodních podmínkách. Výpočet vychází z výše cílové částky, zůstatků na účtu, připsaných úroků, délky spoření a varianty spoření. Jestliţe klient zvolí některou z rychlejších variant spoření, můţe tímto způsobem ovlivnit výši hodnotícího čísla. Bude sice platit vyšší splátky, ale zajistí si rychlejší růst hodnotícího čísla. Toto číslo se dostane na poţadovanou hodnotu nejdříve po dvou letech, kdy vznikne zákonný nárok na řádný úvěr ze stavebního spoření. Rozhodne-li se klient měsíčně ukládat částky doporučené stavební spořitelnou, dosáhne hodnotícího čísla potřebného pro získání úvěru zhruba za 5 aţ 6 let. Hodnotící číslo je vypočteno v rozhodný den vţdy jednou měsíčně nebo čtvrtletně dle ustanovení stavební spořitelny.

3.3.6 Smlouva o stavebním spoření Stavební spoření vznikne uzavřením písemné smlouvy mezi klientem a stavební spořitelnou. Ve smlouvě musí být obsaţeno ujednání o výši úrokové sazby z úspor účastníka a výši úrokové sazby v případě poskytnutí úvěru ze stavebního spoření. Důleţitou součástí smlouvy jsou Všeobecné obchodní podmínky stavební spořitelny, které schvaluje MF. Tyto podmínky podrobně specifikují jednotlivá ustanovení smlouvy. Kaţdý účastník stavebního spoření má u stavební spořitelny účet, na kterém jsou zaznamenány všechny jeho vklady, úroky a státní podpora. Minimálně jednou za rok stavební spořitelna klientovi zdarma posílá výpis z jeho účtu. Uzavření smlouvy a vedení spořícího účtu je zpoplatněno na základě sazebníků konkrétních stavebních spořitelen. Obvyklý poplatek za uzavření smlouvy činí 1 % z cílové částky a slouţí k úhradě nákladů stavebních spořitelen souvisejícím s uzavřením smlouvy a zřízením spořícího účtu.

29

Ve smlouvě se klient zavazuje pravidelně vkládat na svůj účet stavebního spoření částku zvolenou dle vlastního uváţení, ovšem za dodrţení podmínek daných stavební spořitelnou. Minimální výše pravidelných úloţek závisí na variantě stavebního spoření a výši cílové částky. Standardně účastník spoří 0,5 % z cílové částky. Je moţné vkládat i vyšší částky, neţ jaké jsou uvedeny ve smlouvě. Vyjma pravidelných úloţek lze kdykoliv připsat mimořádné vklady. Navíc účastník můţe vloţit jednorázovou částku na začátku spoření a tím uhradit veškeré pravidelné platby. V tomto případě splnil povinnost a nemusí posílat ţádné další úloţky.

3.4. Úvěry ze stavebního spoření Stavební spořitelny nabízejí účelové úvěry, které jsou poskytovány na financování bytových potřeb klientů. Bytovými potřebami je zejména pořízení, změna, modernizace a údrţba bytu, výstavba nebo koupě domu, získání stavebního pozemku pro výstavbu, úprava nebytového prostoru na byt a navíc i úhrada závazků vzniklých zaplacením výše uvedených potřeb. K získání úvěru je vţdy nutné uzavřít smlouvu o stavebním spoření se stavební spořitelnou. Jestliţe klient počítá s budoucím čerpáním, měl by zvolit výhodnější úrokový tarif a také variantu podle časové potřeby úvěru. U FO lze zaplacené úroky z tohoto úvěru odečíst z daňového základu aţ do výše 300 000 Kč na jednu domácnost. Existují dva druhy úvěrů ze stavebního spoření. Jeden je označován jako řádný úvěr a druhý jako překlenovací.

3.4.1 Řádný úvěr ze stavebního spoření Řádný úvěr lze získat při splnění následujících podmínek: Dodrţet minimální dobu spoření, která je ze zákona alespoň 2 roky. Naspořit minimální zůstatek určený stavební spořitelnou, jehoţ výše je u většiny spořitelen stanovena na 40 nebo 50 % z cílové částky. Dosáhnout hodnotícího čísla vyhlášeného stavební spořitelnou. Doloţit zajištění úvěru dostatečnými příjmy a prokázat účelovost vynaloţení finančních prostředků na zajištění bytových potřeb klienta popřípadě jeho blízkých.

30

V případě řádného úvěru spořitelna klientovi půjčí rozdíl mezi cílovou částkou a aktuálním zůstatkem na účtu, tj. součtem vkladů, připsaných státních podpor a úroků. Splatnost úvěru je závislá na jeho výši, schopnosti klienta splácet a zvolené variantě spoření. Splácení probíhá anuitním způsobem. Úvěr je moţno kdykoliv plně nebo částečně splatit bez sankcí. Menší úvěry lze získat bez zajištění, větší úvěry je moţné do jisté míry zajistit pomocí ručitelů. Zástava nemovitostí je poţadována aţ od určité hranice, která se liší u jednotlivých stavebních spořitelen. Průměrná výše těchto úvěrů je v porovnání s hypotéčními úvěry podstatně niţší, slouţí převáţně k rekonstrukcím a modernizacím.

3.4.2 Překlenovací úvěr Jestliţe klient nesplní všechny podmínky pro přidělení řádného úvěru, můţe zaţádat o překlenovací úvěr, jinak také meziúvěr nebo rychlá půjčka. Jedná se o úvěr, jímţ se překlene doba pro získání úvěru ze stavebního spoření. Nicméně i při poskytnutí překlenovacího úvěru musí klient splňovat podmínky vyţadované stavební spořitelnou, jako například vloţení určitého procenta z cílové částky na účet stavebního spoření, prokázání zajištění úvěru, předloţení dostatečných příjmů. Poté spořitelna ţadatele přidělí do rizikových skupin a na základě toho je klientovi nabídnut úvěr a daná úroková sazby. Na poskytnutí tohoto úvěru nemá účastník stavebního spoření právní nárok. Překlenovací úvěr je klientovi poskytován maximálně do výše cílové částky a je účelově vázán. Vzhledem k tomu, ţe účastník získá úvěr v hodnotě celé poţadované částky, nikoliv jen z rozdílu této částky a naspořených prostředků, platí paradoxně i úroky z vkladů, které si sám naspořil. Překlenovací úvěr není umořován, úrok se tedy platí stále z celé cílové částky. Účastník si v průběhu překlenovacího úvěru neustále dospořuje prostředky pro splnění řádného úvěru. Jakmile klient dosáhne podmínek řádného úvěru, překlenovací úvěr je splacen a klient začíná čerpat klasický úvěr ze stavebního spoření. Úroková sazba je po celou dobu splácení fixní a stanovuje se podle platných podmínek ke dni podání ţádosti o úvěr. Klient má moţnost mimořádných splátek úvěru.

31

3.5 Státní podpora Výhodou stavebního spoření je příleţitost čerpat úvěry na bydlení s pevnou a relativně nízkou úrokovou sazbou. Toho lze dosáhnout za předpokladu, ţe stavební spořitelna získá levné prostředky k jejich poskytování. Je tedy třeba motivovat ke spoření i klienty, které moţnost úvěru nezajímá. Nízké úročení vkladů musí doplnit jiný způsob zatraktivnění stavebního spoření těmto klientům. Zákon o stavebním spoření proto zavedl Institut státní podpory stavebního spoření, který výrazně zvyšuje výnosy z vkladů stavebního spoření3. Na státní podporu má nárok FO, občan ČR nebo občan EU, kterému bylo vydáno povolení k pobytu na území ČR a přiděleno rodné číslo. Státní podporu nelze poskytnout účastníkovi stavebního spoření PO. O státní podporu musí klient poţádat prostřednictvím své stavební spořitelny. Tuto ţádost lze podat v průběhu sepisování smlouvy nebo dodatečně. Státní podpora je poskytována formou ročních záloh, které se připisují většinou v březnu aţ květnu následujícího roku. Jedná se o zálohu ve výši 10 % z ročně naspořené částky, maximálně však z 20 000 Kč, tj. tedy 2 000 Kč. Nárok na státní podporu je souhrnně uplatňován stavební spořitelnou po dovršení kalendářního roku. Ţádá o ni písemně u MF. Podpora musí být na účty klientů zaúčtována ihned následující den po tom, co je přijata od MF. Zálohy státní podpory jsou evidovány na účtu účastníka stavebního spoření. Stavební spořitelna je klientovi vyplatí v případě, ţe s vkladem nenakládal po dobu 6 let od uzavření smlouvy, nebo jestliţe byl vklad ze stavebního spoření po poskytnutí úvěru vyuţit na bytové potřeby. Nesplní-li účastník tyto podmínky, ztrácí na státní podporu nárok a spořitelna zálohu vrátí MF. Oprávnění přiznat a vyplatit státní podporu kontroluje MF dle zákona o stavebním spoření. V tomto zákoně je také stanoveno uloţení pokut v případě nedodrţení podmínek. Stavební spořitelna má povinnost minimálně po dobu 10 let od ukončení stavebního spoření archivovat veškeré dokumenty vztahující se k výplatě státní podpory.

3

Sůvová Helena a kolektiv. Specializované bankovnictví. str. 232

32

3.6 Vývoj stavebního spoření Stavební spoření bylo zavedeno na český trh speciálním zákonem č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření v roce 1993. Od počátku se stalo velmi oblíbeným produktem. V roce 1998, kdy byla státní podpora rozšířena o moţnost odečítat si zaplacené úroky z úvěru od daňového základu, nastal velký nárůst čerpání úvěrů ze stavebního spoření. Vrcholem se stal rok 2003, kdy bylo uzavřeno 2 097 338 nových smluv. K tomuto navýšení došlo díky obavám z připravované novely zákona, která kromě jiného sníţila maximální výši státní podpory z původních 4 500 Kč na 3 000 Kč. Jelikoţ se tyto úpravy vztahovaly aţ na smlouvy uzavřené po přijetí novely k 1. 1. 2004, většina lidí uzavřela smlouvy ještě za stávajících výhodných podmínek. V roce 2004 došlo k obrovskému sníţení v počtu nově zaloţených smluv na pouhých 314 650, v meziročním srovnání se jednalo o propad ve výši 85 %. Od tohoto roku začal zájem o stavební spoření mírně stoupat. K navyšování počtu smluv docházelo aţ do roku 2008. V roce 2009 se tento trend opět otočil a to díky počínající ekonomické krizi, rostoucí nezaměstnanosti a poklesu sebedůvěry obyvatelstva. Zásadní vliv však měl návrh na sníţení maximální hranice státní podpory stavebního spoření z dosavadních 3 000 Kč na maximálně 2 000 Kč. Bylo uzavřeno pouze 575 292 nových smluv, coţ byl propad o 130 171 smluv oproti předchozímu roku. Klesající stav přetrval aţ do roku 2011, kdy byla navrhovaná novela uzákoněna. Navíc došlo ke zrušení osvobození od úroku z výnosu, coţ celkový propad ještě umocnilo. V roce 2011 bylo tedy uzavřeno pouze 410 461 nových smluv a lze tak hovořit o druhé nejniţší hodnotě tohoto ukazatele v historii stavebního spoření. Výše popsaný vývoj lze sledovat na následujícím grafu.

33

Graf 3: Počet nově uzavřených smluv o stavebním spoření v letech 1997 – 2011

Zdroj: www.mmr.cz

Dalším ukazatelem je počet aktivních smluv ve fázi spoření. Jak lze sledovat v následujícím grafu, dochází k jejich postupnému poklesu. Důvodem je skutečnost, ţe počet nově uzavíraných smluv nestačí pokrývat smlouvy, které se klienti rozhodnou ukončit z důvodu ukončení šestileté vázací doby, dospoření cílové částky nebo vyuţití moţnosti čerpat úvěr. Graf 4: Počet aktivních smluv ve fázi spoření k 31. 12. v letech 2006 - 2011

Zdroj: www.acss.cz

34

Dle níţe umístěné tabulky je moţné sledovat vývoj průměrné cílové částky u nově uzavřených smluv FO. Jak je patrné, celková cílová částka z dlouhodobého hlediska, vyjma výkyvu v roce 2010, narůstá, coţ je dle mého názoru dáno vyššími finančními nároky klientů na řešení bytových potřeb. Jedním z dalších hledisek mohou být sniţující se úroky ze spoření na depozitních produktech bank, proto si klienti mohou tímto způsobem na 6 let zafixovat relativně výhodnou úrokovou sazbu. Tabulka 4: Průměrná cílová částka u nově uzavřených smluv v letech 2006 - 2011

2006 Průměrná cílová částka pro FO - občany

Objem 235,8 (tis. Kč) Přírůstek 3,5 (%)

2007

2008

2009

2010

2011

284,9

302,8

308,7

300,5

346,2

20,8

6,3

2,0

-2,7

15,2

Zdroj: www.acss.cz

Při zaměření na počet poskytnutých úvěrů v posledních letech je zřetelný klesající trend. V minulém roce bylo poskytnuto pouze 92 785 nových úvěrů ze stavebního spoření, coţ v porovnání s rokem 2010 činí pokles o 20 785 úvěrů. Příčinou sníţení počtu úvěrů ze stavebního spoření mohou být historicky nejniţší úrokové sazby u běţných hypoték. Počet hypoték naopak v posledním čtvrtletí roku 2011 výrazně vzrostl. Graf 5: Počet poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření v letech 2006 - 2011

Zdroj: www.acss.cz

35

Vzhledem k tomu, ţe klesá počet nově poskytnutých úvěrů, úměrně dochází ke sniţování celkového počtu aktivních úvěrů ze stavebního spoření. Ke konci roku 2011 existovalo v ČR celkem 956 659 úvěrů oproti 993 357 z předchozího roku. Graf 6: Počet aktivních úvěrů k 31. 12. v letech 2006 - 2011

Zdroj: www.acss.cz

Objem nově poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření se stejně jako jejich počet neustále sniţuje. Hodnota nových úvěrů pro rok 2011 klesla na 48 mld. Kč a vytvořila tak rozdíl 9,8 mld. Kč v porovnání s předchozím rokem. Graf 7: Objem nově poskytnutých úvěrů v letech 2006 – 2011

Zdroj: www.acss.cz

36

V roce 2011 činila celková dluţná částka úvěrů ze stavebního spoření 293,115 mld. Kč. Došlo tak k nepatrnému poklesu ve srovnání s rokem 2010, a to o 0,1 %. Řádné úvěry se na celkovém objemu podílí ve výši 55,780 mld. Kč, překlenovací úvěry částkou 237,335 mld. Kč. Tato skutečnost je dána tím, ţe většina mladých lidí nesplňuje podmínky pro poskytnutí řádného úvěru vzhledem k délce spoření, minimálnímu zůstatku nebo hodnotícímu číslu. Navíc jsou překlenovací úvěry aktivně nabízeny stavebními spořitelnami, které díky nim výrazně změnily strukturu svých aktiv. Dříve úspory investovaly hlavně do HZL a dluhopisů, dnes většinu aktivně půjčují svým klientům. Reagovaly tak na stále menší ochotu lidí spořit a vázat peníze na účtech stavebního spoření ve vztahu k novým legislativním podmínkám. Tabulka 5: Objem poskytnutých úvěrů v letech 2006 - 2011

2006

Překlenovací úvěry

2008

2009

2010

2011

135,450 179,301 227,417 267,512 293,362 293,115

Úvěry celkem Řádné úvěry

2007

Objem (mld. Kč)

35,073

38,912

42,875

48,899

53,069

55,780

100,377 140,389 184,542 218,613 240,294 237,335 Přírůstek (%)

25,3

32,4

26,8

17,6

9,7

-0,1

Zdroj: www.acss.cz

Další vývoj stavebního spoření je velmi těţké určit. V současné době se jedná o velmi diskutované téma s mnoţstvím variant dalšího postupu. Uvaţuje se o moţnosti povolit komerčním bankám vstup na trh stavebního spoření, coţ by ovšem vedlo k velkému znevýhodnění stavebních spořitelen. Univerzální banky jsou totiţ schopny nabídnout běţným vkladatelům lepší a výhodnější podmínky. K nim by navíc mohl klient čerpat státní podporu. Tento plán je podporován ministerstvem financí a ČNB, na druhou stranu zavrhován stavebními spořitelnami, kterým je navrhována moţnost transformace do klasických komerčních bank. Další hrozbou pro stavební spoření je úvaha o úplném zrušení státní podpory. Objevují se argumenty ze strany ekonomů, ţe systém stavebního spoření vyuţívají zejména vysokopříjmové skupiny obyvatelstva. O zrušení stavebního spoření se diskutuje i ve vládě. Tomuto kroku nahrává i krize v eurozóně a pravděpodobnost poklesu příjmu 37

státního rozpočtu. Vzhledem k tomu, ţe výdaje kaţdoročně narůstají a ani v roce 2013 se neočekává větší zlepšení, mohlo by zrušení státní podpory znamenat rychlé získání peněz do státního rozpočtu. Lze ovšem předpokládat, ţe se stavební spořitelny nevzdají svého trţního podílu bez boje. Přetvářejí ceny svých úvěrů, proto se dá očekávat, ţe jejich postavení na trhu financování bytových potřeb zase trochu posílí. U bank a některých typů hypoték se předpokládá konzervativnější přístup, coţ umoţní klientovi dofinancovat svůj záměr úvěry ze stavebního spoření.

3.7 Výběr stavební spořitelny Na českém trhu působí 5 stavebních spořitelen, mezi které patří: Českomoravská stavební spořitelna, a. s. Stavební spořitelna České spořitelny, a. s. Modrá pyramida stavební spořitelna, a. s. Raiffeisen stavební spořitelna, a. s. Wüstenrot stavební spořitelna, a. s. Všechny tyto spořitelny jsou členem Asociace českých stavebních spořitelen a Evropského sdruţení stavebních spořitelen. Jedním z nejvýznamnějších kritérií při výběru stavební spořitelny jsou výsledky jejího hospodaření. Dobré je zjistit, která spořitelna poskytuje nejvíc smluv, úvěrů a o kolik více prostředků půjčila tato stavební spořitelna ve srovnání s konkurenty. Další důleţité kritérium výběru tvoří produktová nabídka. Je tedy vhodné zkoumat i úvěrové podmínky dané spořitelny. U překlenovacích úvěrů je třeba se zajímat o úrokové sazby, dobu jejich fixace, mnoţství a výši poplatků. Zároveň by se měl klient ptát na moţnost výběru z jednoho nebo více překlenovacích úvěrů, jak vysoký úvěr poskytne spořitelna bez zajištění, do jaké částky není nutné ručit nemovitostí, jak dlouho je moţné úvěr splácet, zda existuje moţnost předčasného splacení úvěru bez sankce.

38

Dobré je věnovat pozornost úrovni poradenství a klientskému servisu stavební spořitelny. Tzn., zda bude mít klient u spořitelny svého osobního poradce, na kterého se bude moci kdykoliv obrátit. Dále je důleţité zjistit moţnost vyřizování záleţitostí na pobočce případně z domova prostřednictvím internetu. Klient jistě uvítá i informace o novinkách. Finanční poradce by měl být schopen pomoci při zpracování úvěrové ţádosti nebo při změně smlouvy.

39

4 Srovnání hypotéky a úvěrů ze stavebního spoření 4.1 Výhody a nevýhody hypotéčního úvěru U hypotéčních úvěrů je moţné hodnotit jejich kladnou a zápornou stránku. Výhody: nízké úrokové sazby ve srovnání s jinými druhy úvěrů státní podpora formou úrokové dotace moţnost sníţení daňového základu o zaplacené úroky z úvěru rychlé vyřízení bez nutnosti předchozího spoření volitelná délka fixace úrokové sazby vhodnost i pro čerpání vyšších částek úvěru moţnost rozloţení splácení na delší dobu a z toho vyplývající nízká splátka jednoduchá dostupnost Nevýhody: zadluţení na velmi dlouhou dobu riziko navýšení úrokové sazby po uplynutí doby fixace přísná účelovost úvěru povinnost ručit nemovitostí moţnost trvání vkladu zástavního práva aţ 3 měsíce v některých případech sankce při mimořádných splátkách nebo úplném splacení většinové nepokrytí celé ceny nemovitosti úvěrem

40

4.2 Výhody a nevýhody úvěrů ze stavebního spoření Rovněţ úvěry ze stavebního spoření se vyznačují několika výhodami a nevýhodami. Výhody: čerpání státní podpory aţ do okamţiku poskytnutí řádného úvěru nárok na státní podporu po dobu dospořování u překlenovacího úvěru zákonné pojištění naspořených peněz předem nastavené a neměnné podmínky úvěru výhodná garantovaná pevná úroková sazba moţnost sníţení daňového základu o zaplacené úroky z úvěru širší způsob pouţití úvěrů neţ u klasických hypotéčních úvěrů moţnost čerpat překlenovací úvěr do určité výše úvěru není povinnost ručit nemovitostí, stačí zajištění ručitelem umoţnění sloučit více smluv v rámci jednoho úvěrového případu stabilnější úrokové sazby na trhu díky vlastním zdrojům financování Nevýhody: v případě nečerpání úvěru uvázání prostředků na 6 let nutnost splnit podmínky pro získání řádného úvěru moţnost získání úvěru pouze do výše cílové částky účelovost úvěrů kratší doba splatnosti oproti hypotéčním úvěrům neustálé sniţování výše státní podpory vyšší úrokové sazby překlenovacích úvěrů

41

4.3 Srovnání jednotlivých parametrů Bez podrobné analýzy nelze striktně určit, zda je k financování bydlení vhodnější hypotéční úvěr nebo úvěr ze stavebního spoření. Je třeba si uvědomit, ţe na trhu existuje mnohem více neţ jeden druh hypotéky a jeden druh úvěru ze stavebního spoření s přesně stanovenými vlastnostmi. V rámci konkurence nabízejí hypotéční banky i stavební spořitelny celou řadu produktů vyuţitelných různým způsobem. Proto je nutno vycházet z konkrétní situace, kterou klient řeší. Z tohoto důvodu je nezbytné posuzovat všechny parametry, na něţ ţadatel klade důraz. Rychlost získání úvěru Jedním ze základních rozdílů, rozhodujících o volbě úvěru, je rychlost jeho získání. Vyřízení hypotéčního úvěru je mnohem rychlejší, pohybuje se v řádech několika dnů a závisí především na okamţiku poskytnutí veškerých podkladů, které banka potřebuje. Naproti tomu řádný úvěr ze stavebního spoření vyţaduje minimálně dvouletou spořící fázi. Navíc klient musí dosáhnout hodnotícího čísla a naspořit stanovenou částku, aby měl nárok na čerpání úvěru. Jestliţe nechce nebo nemůţe na poskytnutí řádného úvěru čekat, lze velmi rychle získat překlenovací úvěr, ovšem je nutno počítat s vyšší úrokovou sazbou. Účelovost Z obecného hlediska je moţné hypotéčním úvěrem financovat pořízení či opravy jakékoliv nemovitosti, tedy i té, která není určena k bydlení, jako např. chata, garáţ, obchodní prostory apod. Za těchto podmínek však nelze uplatnit státní podporu ani daňové zvýhodnění. Nemovitost, která je předmětem úvěru, musí být vţdy ve vlastnictví klienta. Úvěr ze stavebního spoření lze dle zákona pouţít pouze na úhradu vymezených nákladů spojených s bydlením. Je ovšem důleţité vědět, ţe účelově vázán je pouze úvěr ze stavebního spoření, nikoliv naspořená částka. Tou je moţné uhradit např. vybavení bytu nebo cokoliv jiného. Dostupnost Kritéria hodnocení bonity klienta, na nichţ závisí výše poskytnutého úvěru, jsou u hypotéčních bank a stavebních spořitelen obdobná. Zásadní je prokázání dostatečné výše příjmu a vhodné zajištění úvěru. 42

Zajištění Hypotéční úvěr musí být vţdy zajištěn zástavním právem k nemovitosti bez ohledu na jeho výši. Výhodou úvěru ze stavebního spoření je naopak moţnost jeho získání, aniţ by bylo nutné ručení nemovitostí. Jednotlivé stavební spořitelny mají dost odlišné poţadavky na zajištění úvěru. Úvěr bez zajištění je moţné získat aţ do výše 200 000 Kč, s jedním ručitelem do výše 350 000 Kč a se dvěma ručiteli dokonce 500 000 Kč. U vyšších částek je jiţ povinnost zajištění zástavou k nemovitosti. Úroky Úrokové sazby hypotéčních úvěrů jsou téměř vţdy stanovovány individuálně dle zhodnocení bonity klienta. Většinou se pohybují o pár desetin procenta výše, neţ jsou základní sazby uvedené v propagačních materiálech banky. U úvěru ze stavebního spoření mají všichni klienti nárok na stejnou úrokovou sazbu v rámci jednoho zvoleného tarifu. Další odlišností je doba fixace úrokové sazby u hypotéčního úvěru. Lze ji sjednat v různé délce, poté banka sazbu změní dle aktuální situace na mezibankovním trhu. Platí pravidlo, ţe kratší doba zvolené fixace znamená výhodnější úrokovou sazbu. Na druhou stranu zde existuje riziko, ţe se úrokové sazby v budoucnosti zvýší. Naopak úvěr ze stavebního spoření má pevnou úrokovou sazbu platnou po celou dobu trvání úvěru. U obou typů úvěru lze dosáhnout zvýhodnění úrokové sazby. Je k tomu třeba splnit předem dané podmínky, coţ můţe být sjednání ţivotního pojištění či pojištění nemovitosti. V případě hypotéčního úvěru je moţné získat niţší úrokovou sazbu splněním podmínky domicilace, tzn., ţe hypotéční banka bude zároveň hlavní bankou klienta, kam mu bude chodit pravidelná výplata. Poplatky Výše poplatku za poskytnutí hypotéčního úvěru se většinou pohybuje od 0,3 % do 1 % z objemu úvěru. Můţe být vyţadován uţ při podání ţádosti nebo aţ po jejím schválení. Platí se rovněţ za čerpání úvěru, vedení úvěrového účtu případně změnu v úvěrové smlouvě. Měsíční vedení úvěrového účtu v hypotéční bance zpravidla stojí obdobnou částku, jako roční správa ve stavební spořitelně. V současné době hypotéční banky nabízejí řadu zvýhodnění ve formě odpuštění některého z poplatků.

43

Za poskytnutí úvěru ze stavebního spoření se ve většině případů nic neplatí, nicméně je třeba počítat s poplatkem 1 % z cílové částky jiţ při podpisu smlouvy o stavebním spoření. Jedná se o výpočet z celé cílové částky, nikoliv pouze z výše budoucího úvěru. Výše úvěru Hypotéční banky mají limitovanou minimální částku úvěru v rozmezí 200 000 aţ 300 000 Kč. Naproti tomu úvěry ze stavebního spoření lze čerpat i v niţších částkách a zároveň nebývají omezeny ţádnou horní hranicí. Splácení Základním rozdílem je, ţe hypotéční úvěr lze splácet podstatně delší dobu, ve výjimečných případech aţ 40 let. U úvěru ze stavebního spoření je splatnost většinou výrazně kratší. Délka splatnosti zásadně ovlivňuje výši splátky a tím i zhodnocení schopnosti klienta úvěr splácet. U některých hypotéčních úvěrů je moţné dohodnout nejen anuitní splátky jako u stavebního spoření, ale i splátky progresivní či degresivní, a zaplatit tak podstatnější část úvěru spíše na jeho začátku nebo konci. Naopak výhodou stavebního spoření je moţnost předčasného splacení či mimořádné splátky úvěru bez sankcí. U hypotéčního úvěru toto jde pouze na konci doby fixace úrokové sazby nebo se sankčním poplatkem. Daňová zvýhodnění Daňová zvýhodnění hypotéčního úvěru i úvěru ze stavebního spoření jsou velmi obdobná. Při splnění zákonných podmínek umoţňují odpočet zaplacených úroků z úvěru od daňového základu pro výpočet daně z příjmů FO, a to aţ do výše 300 000 Kč ročně. Státní podpora Státní podpora je poskytována ke stavebnímu spoření pouze ve spořící fázi a při dospořování v průběhu překlenovacího úvěru. V okamţiku úvěrové fáze jiţ klient nemá nárok na ţádné zvýhodnění ze strany státu. U hypotéčních úvěrů na koupi nové nemovitosti je nabízena státní podpora formou úrokového zvýhodnění, které je ovšem v současnosti vzhledem ke sníţení úrokových sazeb z hypotéčních úvěrů nulové. Zvýhodnění se však vztahuje na mladé lidi do 36 let věku, jeţ si chtějí pořídit starší nemovitost. 44

Kombinace hypotéčního úvěru a úvěru ze stavebního spoření Kombinace hypotéčního úvěru a úvěru ze stavebního spoření je moţná hned z několika důvodů. Tímto způsobem lze zvýšit nedostatečné vlastní zdroje, sníţit zejména úrokové náklady a vyuţít státních podpor. Efektivní úrok Nejdůleţitějším údajem pro skutečně objektivní srovnání výhodnosti hypotéčního úvěru a úvěru ze stavebního spoření je efektivní úrok. Jedná se o číslo, jehoţ výpočet zahrnuje veškeré náklady a výhody spojené s úvěrem. Je to tedy nejen výše úvěru a úrokové sazby, ale i veškeré poplatky, státní podpora a daňová zvýhodnění. Pro přesnost výpočtu je podstatný i faktor času, tudíţ kdy byla jaká platba provedena. Tímto způsobem bude zohledněna i časová hodnota peněz. Velmi dobře se lze řídit také ukazatelem RPSN, tedy roční procentní sazbou nákladů. Je uváděn v procentech a obsahuje veškeré náklady na půjčení peněz včetně různých poplatků.

45

5 Analýza účelových úvěrů na bydlení Pro analýzu účelových úvěrů na bydlení v České republice jsem zvolila modelový příklad fiktivní rodiny, která hledá nejvhodnější variantu úvěru na financování koupě rodinného domu s přihlédnutím k daným skutečnostem. Vstupní data žadatelů o úvěr jsou následující: Manţelé 1 dítě ve věku 4 let Ţena ročník 1982 (30 let) Muţ ročník 1978 (34 let) Manţelka částečný úvazek, průměrný měsíční plat 8 000 Kč Manţel plný úvazek, průměrný měsíční plat 25 500 Kč Závazky - spotřebitelský úvěr 150 000 Kč, měsíční splátka 3 200 Kč - kreditní karta limit 10 000 Kč - kontokorentní rámec 5 000 Kč Bydlí v rodinném domě u rodičů Záměrem klientů je koupě rodinného domu, investice 2 000 000 Kč Vlastní prostředky nemají Účet v KB Moţnosti financování – při zpracování je vycházeno z předpokladu, ţe obvyklá cena zastavené nemovitosti vyjde v odhadu rovna kupní ceně Poţadovaná výše měsíční splátky maximálně do 10 000 Kč

46

5.1 Postup řešení 1) S ohledem na ceny daných produktů není vhodné financovat celý záměr hypotéčním úvěrem s LTV 100 %. Roční úrokové sazby u takovýchto typů úvěrů začínají na 5 % a více. 2) Celý záměr financovat „velkým úvěrem“ u stavební spořitelny a zbylou část dofinancovat překlenovacím nezajištěným úvěrem u některé ze stavební spořitelny má několik nevýhod. Splatnost zajištěného úvěru u stavební spořitelny se pohybuje kolem 24 let. Měsíční splátka má tedy obvyklou výši 6 000 Kč za kaţdý půjčený milion. Tato skutečnost klienta více finančně zatěţuje a v rámci daného příkladu přesahuje poţadovanou výši měsíční splátky. Dalším limitem je fakt, ţe stavební spořitelny půjčují pouze do LTV 80 %. V daném případě se tedy jedná o pouhých 1 600 000 Kč z původního záměru, zbylých 400 00 Kč je nutno dofinancovat překlenovacím úvěrem, který je poměrně drahý, roční úrokové sazby od 4,30 % u Českomoravské stavební spořitelny do 6,40 % u Raiffeisen stavební spořitelny. Úvěr má splatnost kolem 15 let a měsíční splátka se obvykle pohybuje na úrovni 810 Kč měsíčně za kaţdých půjčených 100 000 Kč. Tabulka 6: Srovnání stavebního spoření k 9. 11. 2011

Řádný úvěr (zákl. úroková sazba)

Překlenovací úvěr (zákl. úroková sazba)

5%

6,19%

0,50%

300 Kč

Raiffeisen SS

3,50 % - 4,90 %

6,40%

0,50%

316 Kč

Českomoravská SS

3,70 % - 4,80 %

4,30 % - 5,35 %

0,50%

310 Kč

SS České spořitelny

4,75%

5,90%

0,50%

310 Kč

Wüstenrot SS

3,70%

5,30%

0,90%

240 Kč

Modrá pyramida SS

Zdroj: www.mesec.cz

47

Sankce za Roční předčasnou poplatek výpověď smlouvy za vedení

Vyuţití překlenovacích úvěrů od stavební spořitelny v celém rozsahu má i další negativum. Vylučuje totiţ u většiny hypotéčních bank moţnost zjednodušeného refinancování. V okamţiku, kdy klient splácí překlenovací úvěr a chce ho např. po 5 letech refinancovat, je nutné refinancovat celou původní výši úvěru nikoliv pouze aktuální zůstatek, tak jak by to bylo v případě refinancování hypotéčního úvěru. Nevýhodou tedy je, ţe překlenovací úvěry jsou draţší neţ hypotéční úvěry. 3) Jako ideální varianta financování se nabízí kombinace „levného“ hypotéčního úvěru a „malého“ překlenovacího úvěru u stavební spořitelny. S ohledem na nedostatek vlastních finančních prostředků je navrhován hypotéční úvěr s LTV 85 %, tzn., ţe z investičního záměru bude hypotéční úvěr činit 1 700 000 Kč a nezajištěný úvěr ze stavebního spoření 300 000 Kč. S ohledem na výhody a nevýhody jednotlivých variant bude další zpracování zaměřeno pouze na variantu č. 3, u které je zřejmé, ţe se jedná o optimální způsob financování. Konkrétní návrhy řešení budou výsledkem provedené analýzy.

48

5.2 Analýza úvěrových produktů V první fázi zpracování byly ze zkoumání vyloučeny následující banky: GE Money Bank, Oberbank a mBank (příloha 1). Důvodem je, ţe tyto společnosti poskytují hypotéky pouze do LTV 80 %. Na základě zjištěných parametrů rovněţ dochází k vyřazení Raiffeisenbank, a to vzhledem k vysoké měsíční splátce, která po součtu s anuitou překlenovacího úvěru přesáhne poţadovaný limit 10 000 Kč. Dále byly vyškrtnuty tři další banky s nejvyšším celkovým přeplacením, tedy Hypotéční banka, ČSOB a Wüstenrot hypotéční banka. Následný postup je zaměřen pouze na hypotéční úvěry s dobou fixace 3 roky. Jejich výhodou jsou nízké úrokové sazby, moţnost dřívější mimořádné splátky či předčasného splacení bez sankce a neuvázání úvěru na příliš dlouhé období v případě změn ze strany klientů. V předběţné tabulce lze jiţ porovnat parametry u vybraných hypotéčních úvěrů na LTV 85 %, s dobou fixace 3 roky a splatností 30 let při anuitních splátkách. Tabulka 7: Srovnání hypotéčních úvěrů na 1 700 000 Kč s dobou fixace 3 roky, splatnost 30 let

Banka

ČS

KB

UCB

VB

LBBW

Poplatek za zpracování

0

2 900

2 500

13 600

4 250

Sleva na poplatku

-

-

-

50%

50%

Poplatek po slevě

0

2 900

2 500

6 800

2 125

Úroková sazba

3,99%

3,64%

3,99%

3,69%

4,04%

V sazbě zahrnuto4

ÚPOS

KLÚPO

KKÚP

-

ÚPS

Měsíční splátka

8 106

7 767

8 106

7 815

8 155

Poplatek za správu

150

150

200

150

150

CELKEM za měsíc

8 256

7 917

8 306

7 965

8 305

848

774

848

784

859

Měsíční úspora na dani CELKEM ZAPLATÍ

2 972 160 2 853 020 2 992 660 2 874 200 2 991 925

Zdroj: Hypotéční makléř Vaše Jistota

4

Konstrukce sazeb: KL – klientem alespoň 6 měsíců, KK – kreditní karta, Ú – bankovní účet, P – pojištění, O – objem, B – bonita, S – speciální podmínky

49

S ohledem na skutečnost, ţe klienti nejsou zásadním způsobem limitováni metodickými podmínkami bank, bylo provedeno prescorování klientů v jednotlivých bankách (Příloha 2, 3, 4, 5, 6, 7). Z těchto výsledků zjistíme, zda jsou klienti dostatečně bonitní a konkrétní výši úrokové sazby. Nabídky budou vyhotovovány s následujícími parametry. Klient bude domicilovat příjem na otevřený účet ve zkoumané bance, případná sleva za kreditní kartu bude vyuţita, ţivotní pojištění nebude sjednáváno. Na základě jednotlivých prescoringů dle výše udaných parametrů a zhodnocení bonity klienta vypadá konečná nabídková tabulka následovně. Tabulka 8: Srovnání hypotéčních úvěrů dle jednotlivých prescoringů a zhodnocení bonity klienta

Banka

ČS

KB

UCB

VB

LBBW

Poplatek za zpracování

0

2 900

2 500

13 600

4 250

Sleva na poplatku

-

-

-

50%

50%

Poplatek po slevě

0

2 900

2 500

6 800

2 125

Úroková sazba

3,99%

3,64%

3,99%

3,69%

4,04%

Měsíční splátka

8 164

7 767

8 107

7 865

8 214

Poplatek za správu

150

150

200

150

150

CELKEM za měsíc

8 314

7 917

8 307

8 015

8 364

Zdroj: Hypotéční makléř Vaše Jistota

50

Výhody Česká spořitelna moţnost odloţení splátek aţ o tři měsíce, v průběhu čerpání lze sníţit či zvýšit splátku aţ o 30 % nebo přerušit splácení maximálně na tři měsíce po kaţdých dvanácti pravidelných splátkách je moţné vloţit bezplatnou mimořádnou splátku ve výši 20 % částky úvěru poskytnutí úvěru zdarma nedočerpání úvěru bez sankcí zrychlený a zjednodušený proces poskytování hypoték získání úvěrů aţ na 100 % ceny nemovitosti online odhad nemovitosti zdarma při koupi bytu do 3 000 000 Kč nabídka pojištění schopnosti splácet Nevýhody Česká spořitelna hypotéční úvěr s LTV 100 % většinou získá pouze její klient drahé změny ve smlouvě mimo fixaci Výhody Komerční banka moţnost expresního zpracování úvěru lze odloţit splátky vyhodnocení rizik spojených s nemovitostí moţnost čerpání úvěru před zápisem zástavního práva do katastru nemovitostí zdarma potvrzení o zaplacených úrocích k 31. 12. čerpání hypotéčního úvěru zdarma výpis z úvěrového účtu zdarma Nevýhody Komerční banka vysoké poplatky za sluţby převáţně vyţaduje zajištění hypotéčního úvěru ţivotním pojištěním

51

Výhody UniCredit Bank moţnost nastavení podmínek dle individuálních potřeb klienta rychlé zpracování 20 % z částky úvěru lze čerpat neúčelově moţnost volby pojištění schopnosti splácet poskytnutí hypoték i cizincům s trvalým pobytem na území ČR Nevýhody UniCredit Bank pobočky pouze ve větších městech zvýšené poţadavky na bonitu klienta hypotéky s LTV 100 % pouze pro vlastní klienty drahé změny ve smlouvě Výhody Volksbank moţnost odkladu splátek jistiny aţ na dva roky hypotéční úvěr lze pouţít na pořízení druţstevního bytu moţná kombinace s ţivotním pojištěním nebo stavebním spořením Nevýhody Volksbank vysoká sankce za předčasné splacení mimo dobu fixace velký poplatek za poskytnutí úvěru, kompenzován akcí špatná informovanost klientů Výhody LBBW dlouhodobá splatnost úvěru moţnost financovat aţ do 90 % zástavní hodnoty nemovitosti úrokové sazby s fixací aţ na 20 let Nevýhody LBBW poměrně vysoký poplatek za poskytnutí úvěru, kompenzován slevou velké poţadavky na bonitu klienta, výši jeho příjmů

52

Ze srovnání nejlépe vychází Komerční banka, u které vychází nejniţší úroková sazba a tudíţ i měsíční anuitní splátka. Vzhledem k těmto skutečnostem dojde k nejmenšímu přeplacení po 30 letech splácení a to i s ohledem na standardní poplatky. Jelikoţ je ţadatel dlouholetým klientem Komerční banky, náleţí mu zvýhodnění v plném rozsahu. Jediné, co je třeba dodrţet k získání nízké úrokové sazby, je nutnost pojištění, které klient původně nechtěl. V případě, ţe by klient trval na odstranění pojištění, byla by mu doporučena hypotéka u Volksbank. Tento hypotéční úvěr má druhý nejniţší úrok, na který nejsou vázány ţádné další sazby. U obou těchto bank nedojde po součtu splátky hypotéčního úvěru s níţe vypočtenou splátkou překlenovacího úvěru k překročení stanovené hranice 10 000 Kč, čímţ je splněn jeden z poţadavků klienta. V poslední fázi je třeba se zaměřit na úvěr ze stavebního spoření. Klient nemá zaloţeno ţádné spoření, proto připadá v úvahu překlenovací úvěr na 300 000 Kč. Na základě parametrů z tabulky 6 je za nejlepší variantu povaţován úvěr od Wüstenrot stavební spořitelny. Je zde nízká úroková sazba a minimální roční poplatek za vedení smlouvy. Navíc do konce měsíce dubna běţí akce na zpracování překlenovacího úvěru zdarma. Na modelovém příkladu (příloha 8) lze zjistit, ţe výše ročního úroku bude při nepojištěném úvěru 5,50 %. Klient zaplatí pravidelnou měsíční splátku ve výši 1 948 Kč, z čehoţ půjde 1 375 Kč na splátku úvěru a 573 Kč na dospořování. Průběh překlenovacího úvěru lze sledovat aţ do roku 2028 (příloha 9). Za tuto dobu klient naspoří 111 735 Kč, nicméně celková uspořená částka se díky státní podpoře a úrokům z úspor vyšplhá na 123 334 Kč. Na úrocích z překlenovacího úvěru bude zaplaceno 266 750 Kč. Po 16 letech v roce 2028 dojde k překlopení na řádný úvěr ze stavebního spoření (příloha 10). V tomto okamţiku začne klient splácet skutečně čerpanou jistinu ve výši 176 666 Kč. Zároveň dojde ke sníţení úrokové sazby na 4,90 %. K datu 15. 3. 2037 bude úvěrový účet vyrovnán (příloha 11). Za řádný úvěr klient zaplatí 219 621 Kč. To znamená, ţe za úvěr 300 000 Kč u stavební spořitelny po 25 letech celkově uhradí 486 371 Kč.

53

Závěr Hlavními a nejrozšířenějšími účelovými úvěry na bydlení v ČR jsou hypotéční úvěry a úvěry ze stavebního spoření. Nezáleţí, zda se jedná o koupi rodinného domu či bytu, stavbu, rekonstrukci nebo modernizaci dosavadního bydlení. Moţnosti jednotlivých bank a spořitelen jsou obšírné a zvolení nejvhodnějšího produktu si ţádá náleţitou pozornost. Stavební spoření bylo po dlouhá léta nejoblíbenějším a nejpouţívanějším finančním produktem k zajištění bytových potřeb. Do poslední doby měla dle statistik více neţ polovina obyvatel ČR uzavřenou smlouvu o stavebním spoření. Bylo vyuţíváno především kvůli bezpečnosti, velkému zhodnocení a dostupnosti úvěrů. Státní podpora motivovala klienty ke spoření a budila jejich zájem o investice do bydlení. V současné době stavební spořitelny nabízejí úvěry s poměrně dlouhou dobou splatnosti, mohou tak konkurovat hypotéčním bankám. Na druhou stranu díky novelám zákona a legislativní nestabilitě stavebního spoření dochází k rušení mnohých smluv ze strany klientů stavebních spořitelen a ke sníţení počtu nově zakládaných smluv. U hypotéčních úvěrů došlo k obrovskému poklesu úrokových sazeb, které dokonce v prosinci 2011 dosáhly svého absolutního minima. Z tohoto důvodu je o hypotéční úvěry ze strany klientů větší zájem neţ o úvěry ze stavebního spoření. Hypotéky jsou vyuţívány zejména u finančně náročnějších investic, kdy lze splátku rozloţit do dlouhého časového období. Takto je méně zatěţován rozpočet klientů a klade se menší nárok na minimální čistý příjem ţadatele. Existuje velké mnoţství hypotéčních úvěrů, které se liší výší poplatků, úrokových sazeb i dobou vyřízení úvěru. Při srovnání zjistíme, ţe hlavní předností hypotéčního úvěru je rychlost jeho vyřízení a poskytnutí. Řádné úvěry ze stavebního spoření lze čerpat nejdříve po dvou letech spoření, uloţení minimální výše finančních prostředků a dosaţení dané výše hodnotícího čísla. Případnou alternativu mohou tvořit překlenovací úvěry, které klient můţe získat ihned po sepsání smlouvy o stavebním spoření. Výhodou stavebního spoření je umoţnění mimořádných splátek kdykoliv během splácení úvěru bez jakýchkoliv sankcí. U hypotéčního úvěru je toto moţné aţ po ukončení doby 54

fixace úrokové sazby. Dalším pozitivem stavebního spoření je neměnná úroková sazba po celou dobu splácení úvěru a nízké poplatky za vedení účtu v porovnání s hypotéčním úvěrem. Úvěry ze stavebního spoření mají niţší nároky na zajištění nemovitosti. Pro výběr hypotéčního úvěru doporučuji následující postup. Je třeba, aby klient oslovil co největší počet bankovních institucí s jasně definovaným poţadavkem. Zde je dobré uvést zástavu, vlastní prostředky, které chce investovat do nákupu nemovitosti, výši hypotéčního úvěru, ideální délku splácení a informace o příjmu. Klient by měl poţádat o zpracování nabídky takovým způsobem, který mu umoţní co nejdetailnější srovnání s podmínkami dalších poskytovatelů. Důleţité je zaměření na dobu fixace, poplatek za uzavření úvěru, měsíční splátku a poplatek za vedení účtu. O vybranou hypotéku pak ţádá e-mailem nebo vyplněním formuláře na webových stránkách finančních ústavů. Jestliţe neobdrţí odpověď, lze situaci dále řešit dopisováním, telefonováním nebo schůzkami s hypotéčními specialisty vybraných institucí. S poptávkou by klient rovněţ neměl zapomenout oslovit banku, v níţ má zaloţený běţný účet. Zde můţe získat zajímavé bonusy. Další moţností, která ušetří hodně času, je vyuţít sluţeb finančního zprostředkovatele, který většinou spolupracuje s více úvěrovými ústavy a dokáţe tak klientovi zajistit širší nabídku trhu. Makléři často mají výhodnější podmínky i nabídku neţ jednotlivé banky. Jelikoţ vyřízení úvěru zabere i několik týdnů, je vhodné mít jistou časovou rezervu. Tato doba se však můţe dle okolností lišit a záleţí zejména na schvalovacím procesu konkrétních bank. K výběru stavební spořitelny je nutné rovněţ přistupovat zodpovědně. Doporučuji dbát velké pozornosti při volbě stavební spořitelny, jelikoţ si tak klient určuje podmínky případného úvěru ze stavebního spoření. Mezi nejdůleţitější parametry, které je třeba sledovat, patří poplatek za vyřízení úvěru, poplatek za vedení úvěrového účtu, výše úroků, doba splácení úvěru, doba vyřízení úvěru, posouzení bonity a ručení. Dále pak na základě doporučení, vlastních úvah, apod. by měl klient kontaktovat alespoň tři stavební spořitelny, projednat své podmínky a porovnat nabídky. Modelový příklad by měl zahrnovat výši měsíčních plateb, výši připsaných a zaplacených úroků, statní podporu a všechny poplatky. Ideální je porovnat výši těchto poplatků, protoţe se jedná o nejobjektivnější srovnání z pohledu skutečně zaplacených částek. Úrokové sazby mohou být občas zavádějící. Velice důleţitý je i vhodný výběr tarifní varianty. 55

Seznam použité literatury Literatura 1) NAVRÁTIL, V., VEDLICH, J.: Základy bankovnictví. 1. vyd. Praha: Nakladatelství Management Press, 1996. 195 s. ISBN 80-85943-02-6. 2) PAVELKA, F.: Hypotéční úvěry. 1. vyd. Praha: Hospodářská komora ČR, 1995. 81 s. 3) PAVELKA, F., BARDOVÁ, D., OPLTOVÁ, R.: Úvěrové obchody. 1. vyd. Praha: Bankovní institut, 2001. 279 s. ISBN 80-7265-037-8. 4) REVENDA, Z. A KOL.: Peněžní ekonomie a bankovnictví. 3. vyd. Praha: Management Press, 2000. 634 s. ISBN 80-7261-031-7. 5) SŮVOVÁ, H. A KOL.: Specializované bankovnictví. 1. vyd. Praha: Bankovní institut, 1997. 398 s. ISBN 80-902243-2-6. 6) SYROVÝ, P., NOVOTNÝ, M.: Osobní a rodinné finance. 2. aktual. vyd. Praha: Grada Publishing, 2005. 176 s. ISBN 80-247-1098-6. Zákony 7) Nařízení vlády č. 148/1997 Sb., o poskytování bezúročné půjčky na bytovou výstavbu. 8) Nařízení vlády č. 616/2004 Sb., o pouţití prostředků SFRB formou úvěru na úhradu části nákladů spojených s výstavbou nebo pořízením bytu některými osobami mladšími 36 let. 9) Zákon č. 21/1992 Sb., o bankách. 10) Zákon č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. 11) Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření, ve znění zákona č. 83/1995 Sb., č. 423/2003 Sb., č. 292/2005 Sb. a č. 348/2010 Sb. 12) Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech. Internetové zdroje 13) www.acss.cz 14) www.bankovnictvi.ihned.cz 15) www.bankovnipoplatky.com 16) www.byznys.ihned.cz 17) www.cbydleni.cz 18) www.finance.idnes.cz 19) www.hypoindex.cz 20) www.mesec.cz 21) www.mfcr.cz 22) www.wuestenrot.cz 56

Seznam zkratek Apod.

A podobně

Atd.

A tak dále

Č.

Číslo

ČNB

Česká národní banka

ČR

Česká republika

DPH

Daň z přidané hodnoty

EU

Evropská unie

FO

Fyzická osoba

HZL

Hypotéční zástavní list

LTV

Loan to value ration

MF

Ministerstvo financí

Mil.

Milion

Mld.

Miliarda

MMR

Ministerstvo pro místní rozvoj

N/a

Není aktualizováno

Např.

Například

PO

Právnická osoba

RPSN

Roční procentní sazba nákladů

Sb.

Sbírka

SFRB

Státní fond rozvoje bydlení

SS

Stavební spořitelna

Tj.

To je

Tzn.

To znamená

Tzv.

Tak zvaný

Zákl.

Základní

57

Seznam příloh Příloha 1

Srovnání hypoték v ČR

Příloha 2

Prescoring hypotéčního úvěru České spořitelny

Příloha 3

Prescoring hypotéčního úvěru Komerční banky

Příloha 4

Prescoring hypotéčního úvěru UniCredit Bank 1. část

Příloha 5

Prescoring hypotéčního úvěru UniCredit Bank 2. část

Příloha 6

Prescoring hypotéčního úvěru Volksbank

Příloha 7

Prescoring hypotéčního úvěru LBBW

Příloha 8

Simulace stavebního spoření a překlenovacího úvěru

Příloha 9

Průběh stavebního spoření a překlenovacího úvěru

Příloha 10

Simulace úvěru ze stavebního spoření

Příloha 11

Průběh úvěru ze stavebního spoření

58

Příloha 1 Srovnání hypoték v ČR

Příloha 2 Prescoring hypotéčního úvěru České spořitelny

Příloha 3 Prescoring hypotéčního úvěru Komerční banky

Příloha 4 Prescoring hypotéčního úvěru UniCredit Bank 1. část

Příloha 5 Prescoring hypotéčního úvěru UniCredit Bank 2. část

Příloha 6 Prescoring hypotéčního úvěru Volksbank

Příloha 7 Prescoring hypotéčního úvěru LBBW

Příloha 8 Simulace stavebního spoření a překlenovacího úvěru

Příloha 9 Průběh stavebního spoření a překlenovacího úvěru

Příloha 10 Simulace úvěru ze stavebního spoření

Příloha 11 Průběh úvěru ze stavebního spoření