Hypoteční úvěry na bydlení v České republice

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra financí a ekonomie

Hypoteční úvěry na bydlení v České republice podtitul Bakalářská práce

Autor:

Hana Stušková Bankovní Management

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Olga Šeflová

Duben, 2016

Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne

Hana Stušková

Poděkování: Děkuji vedoucí mé bakalářské práce ing. Olze Šeflové za trpělivé, vstřícné jednání a odborné vedení po celou dobu spolupráce .

Anotace a klíčová slova Anotace Bakalářská práce se zabývá problematikou hypotečních úvěrů na bydlení v České republice. Jejím cílem je vyhodnocení nabídky 5 vybraných bank a porovnání úrovně poskytování jejich sluţeb. V teoretické části je provedeno vymezení hypotečních úvěrů, jejich rozdělení a charakteristika obchodních podmínek a parametrů. Následuje popis úvěrových postupů, analýza nabídky jednotlivých bank a komparace modelových případů. Na závěr jsou vypracována doporučení klientům a UniCredit bank v oblasti hypotečních úvěrů. Klíčová slova: hypoteční úvěr, úroková sazba, dokončená nemovitost, kupní smlouva, plomba, trţní hodnota, pojištění nemovitosti

Annotation The bachelor thesis deals with the issues of the mortgage credits for living in the Czech Republic. Its purpose is to evaluate offers of 5 selected banks and comparison of their services providing level. The limitation of the mortgage credits is executed in the theoretical part, their division and features of the commercial conditions and parameters. The description of the credit processes follow, analysis of the offer of the separate banks and comparison of the model cases. The recommendation to the clients and to the UniCredit Bank in the sphere of the mortgage credits are elaborated in the conclusion. Key words: real estate credit, interest rate, finished real estate, purchase agreement, seal, market value, real estate insurance

Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 7 1.

Teoretické vymezení hypotečních úvěrů .......................................................................... 10 1.1.

Legislativní rámec ..................................................................................................... 10

1.2.

Rozdělení hypotečních úvěrů .................................................................................... 11

1.3.

Výše hypotečního úvěru ............................................................................................ 13

1.4.

Splatnost hypotečních úvěrů ...................................................................................... 15

1.5.

Čerpání hypotečního úvěru ........................................................................................ 16

1.6.

Splácení hypotečního úvěru....................................................................................... 18

1.7.

Úročení hypotečních úvěrů ........................................................................................ 19

1.8.

Zajištění hypotečních úvěrů....................................................................................... 21

1.9.

Státní podpora financování bytových potřeb ............................................................. 21

1.9.1.

Přímý finanční příspěvek ................................................................................... 21

1.9.2.

Daňové úlevy...................................................................................................... 21

2.

Metodologie ...................................................................................................................... 23

3.

Úvěrové postupy ............................................................................................................... 25 3.1. Jednání s klienty o poskytnutí hypotečního úvěru – příklad postupů v UniCredit Bank 25

4.

5.

3.2.

Proces schvalování hypotečního úvěru...................................................................... 26

3.3.

Zjednodušené refinancování dle podmínek v UniCredit Bank ................................. 30

Analýza hypotečních úvěrů na bydlení u vybraných bank v ČR ...................................... 31 4.1.

Preference spotřebitelů .............................................................................................. 31

4.2.

Základní charakteristiky vybraných bank v ČR ........................................................ 33

4.3.

Analýza produktové nabídky hypotečních úvěrů vybraných bank ........................... 35

4.3.1.

Česká spořitelna ................................................................................................. 35

4.3.2.

Komerční banka ................................................................................................. 37

4.3.3.

Československá obchodní banka ........................................................................ 38

4.3.4.

UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s. ........................................... 41

4.3.5.

Raiffeisen bank ................................................................................................... 42

Komparace hypotečních úvěrů, návrh nejvhodnějšího financování ................................. 46 5.1.

Modelový příklad č.1 nákup nemovitosti .................................................................. 46 5

5.2. 6.

Modelový příklad č.2 refinancování hypotečního úvěru ........................................... 51

Výsledky práce.................................................................................................................. 57

Závěr......................................................................................................................................... 64 7. Seznam pouţité literatury .................................................................................................... 66 8. Seznam pouţitých zkratek ................................................................................................... 69 9. Seznam schémat a grafů ...................................................................................................... 70 10. Seznam tabulek ................................................................................................................. 71

6

Úvod Společensko-ekonomický vývoj po roce 1989 přinesl do oblasti bydlení zásadní změnu ve způsobu pořízení nemovitosti. Dříve byla státem preferovaná výstavba bytových panelových domů, které byly zájemcům přidělovány. Lidé většinou bydleli v nájemních bytech nebo vyuţívali státem podporovaných novomanţelských půjček na individuální výstavbu. V současné době si lidé nákup nemovitosti financují z vlastních zdrojů, případně k nákupu vyuţívají vhodné bankovní produkty. Nejčastěji vyuţívané jsou hypoteční úvěry a úvěry ze stavebního spoření. Historie hypotečních úvěrů sahá na území naší země aţ do roku 1865, kdy byla zaloţena Hypoteční banka Království českého. V meziválečném období byly hypotéky vyuţívány ve velké míře. Jejich vývoj byl násilně přerušen začátkem druhé světové války. Hypoteční bankovnictví bylo obnoveno v roce 1995. Od té doby objem hypotečních úvěrů trvale stoupá. (PARTNERS, 2016) Jedním z nejčastějších důvodů, proč si lidé berou hypoteční úvěry je nákup nemovitosti, výstavba či její rekonstrukce. Málokdy mají kupující dostatek vlastních finančních zdrojů, obzvláště jedná-li se o mladé lidi, kteří nemají moţnost si na nemovitost našetřit. Pokud jim nepomohou rodiče, nezbývá jim neţ se obrátit na banky s ţádostí o úvěr. Trh s hypotékami dnes nabízí širokou škálu moţností. Nabídka je velice rozsáhlá a můţe být pro někoho obtíţené s v ní orientovat. Proto se často lidé obracejí o pomoc na různé finanční poradce, kteří mohou s tímto problémem pomoci. Poradci mají tento trh dobře zmapovaný, díky tomu také

šetří

mimo

jiné

i čas zájemců. Ti jinak musí sami obejít banky, aby si nechali připravit nabídky, které pak mohou porovnat mezi sebou. Informační technologie umoţňují získat informace prostřednictvím internetu, není bezpodmínečně nutné v první fázi osobně obcházet pobočky bank pro získání základních údajů. Na druhou stranu, osobní jednání bývá přínosnější, protoţe specializovaný pracovník můţe promptně reagovat na poţadavky a objasnit případné nejasnosti. Při nákupu nemovitosti je důleţité postupovat rozváţně, většinou se jedná o dlouhodobé rozhodnutí, tudíţ je potřeba si vše důkladně promyslet a připravit. Eliminují se tím rizika, jejichţ následné odstraňování je dost náročné. Jedna věc je zvolit si vhodnou nemovitost,

7

druhá je zvolit si vhodné financování. Stejně tak jako s poskytnutím hypotéky můţe pomoci finanční poradce, s volbou nemovitosti je to zase realitní makléř. V současné době je moţné vyuţít nabídku aţ 18 bank a 5 stavebních spořitelen. Podle informací uvedených v článku o bydlení zveřejněném na Newsletteru profi Poradenství&Finance z 27.1.2016 vyplývá, ţe v roce 2015 si české domácnosti vypůjčily na bydlení rekordní částku, ať uţ formou hypotečních úvěrů, tak i prostřednictvím stavebních spořitelen. Data za loňský rok sice nejsou ještě potvrzena, ale jiţ nyní je patrné, ţe do bydlení šlo o 50 miliard Kč více neţ předloni. Podle ČNB vzrostla suma na bydlení o 70 miliard a celkově dosáhla částky 970 miliard korun. (FEJTEK, 2016) „Podle dat Ministerstva pro místní rozvoj za 3. čtvrtletí roku 2015 si Hypoteční banka stále drží pozici jedničky na trhu tržním podílem 27,1% (podle objemu nesplacených jistin dokonce 30 %). V závěsu za ní je Česká spořitelna s 27,0% a Komerční banka s 25,5%. Čtvrtá Raiffeisenbank ukousla z hypotečního koláče 8,2% a pátou příčku má UniCredit Bank s tržním podílem 6,3%. Za zmínku stojí také fakt, že průměrná výše hypotečních úvěrů v ČR rychle roste. Ve 3. čtvrtletí letošního roku dosáhla 1,83 milionu korun, což oproti stejnému období loňského roku představuje 9,6% nárůst.“ (FEJTEK, 2015) Podle tvrzení analytiků bydlení na úvěr uţ pravděpodobně levnější nebude. Pravda je, ţe tvrdý konkurenční boj udrţuje úrokové sazby stále na nízké úrovni. Navíc pokud si klient dá tu práci a pustí se do vyjednávání, často se mu podaří domluvit lepší podmínky, neţ jaké dostane při prvotní nabídce. Pokud klient přijde s nabídkou od konkurence s lepšími podmínkami, téměř vţdy jsou banky ochotny slevit. „Vývoj indexu cen nemovitostí Hypoteční banky (HB INDEX) ve třetím čtvrtletí roku 2015 potvrdil, že trh rezidenčních nemovitostí v ČR zažívá pozvolný setrvalý růst. Nejrychleji, o celé 4 procentní body, rostly ceny bytů. Ty se dostaly na úroveň z ledna 2010. Následovaly je ceny pozemků s růstem o 2,5 pcb. Ty jako jediné vykazují po celou dobu setrvalý růst. Nejmenší růst o 1,9 pcb si připsaly rodinné domy. Celorepublikový nárůst táhne především Praha (11,7 %). Největší zájem panuje u malometrážních bytů v Praze a v krajských městech. Výrazně se zvýšil podíl koupě nových bytů na investici. Přetrvává zájem o rodinné domy ve zhoršeném stavu, které oslovují zájemce svou nižší pořizovací cenou a možností postupných úprav podle vlastních představ. Také pokračuje zájem o výstavbu nízkoenergetických domů.“ (NĚMEČEK, 2015 str. 48) 8

Podle průzkumu, který si nechala zpracovat Wüstenrot hypoteční banka, upřednostňuje bydlení „ve vlastním“ 94% dotázaných ve věkové skupině 18 – 50 let. Skutečnost je přitom jiná. Vlastní bydlení má pouze něco přes 60%. To více méně koresponduje s výsledky sčítání lidu,

domů

a bytů z roku 2011. Lze očekávat, ţe v následujících 12 měsících si bude chtít pořídit vlastní bydlení 10% dotázaných a v průběhu dvou aţ tří let dalších 26% respondentů, přičemţ s vyuţitím hypotéky počítá 63% dotázaných. (FEJTEK, 2015) Cílem této práce bude analýza trhu s hypotečními úvěry na bydlení, výstavbu a refinancování dříve poskytnutého úvěru v České republice. Následně bude provedena komparace a doporučení klientům nejvhodnější formy financování bytových potřeb a bance UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s. na zlepšení postupů a obchodních podmínek při poskytování hypotečních úvěrů.

9

1. Teoretické vymezení hypotečních úvěrů 1.1. Legislativní rámec První hypoteční banka v ČR vznikla uţ ve druhé polovině 19. století. Po revoluci v roce 1990 byl vydán zákon o dluhopisech č.530/1990 Sb., který vymezoval jak pojem a podstatu hypotečních zástavních listů, tak i hypoteční úvěr. Na jeho základě získala Československá obchodní banka licenci na vydávání HZL. Chyběl ovšem kapitálový trh, bez něhoţ se hypoteční bankovnictví neobejde. Stejně tak ještě nebyly připravené právní a věcné podmínky týkající se zástavního práva a jeho realizace. Rozvoj hypotečního bankovnictví umoţnil teprve aţ zákon hypoteční č.84/1995 Sb. (SŮVOVÁ, 1997 str. 202) V současnosti vychází poskytování hypotečních úvěrů především ze zákona č.190/2004 Sb. O dluhopisech ve znění pozdějších předpisů. Z něj vyplývá následující zákonná definice hypotečního úvěru: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, když pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví. Nemovitost se musí nacházet na území členského státu.“ (KURZYCZ, 2016) V současné době je ve schvalování nová právní úprava zákona úvěru pro spotřebitele, která mimo jiné obsahuje převedení Směrnice 2014/17/EU o smlouvách o spotřebitelském úvěru na nemovitosti určené k bydlení. Tato směrnice upravuje hypoteční úvěry, které byly ze spotřebitelských úvěrů do této doby vyloučené. Banky budou muset klientům spočítat cenu hypotéky a uvést jí do formulářů (i do reklam). Klienti budou mít před podpisem smlouvy aţ 14 dní na rozmyšlenou. V této době banka nebude moct zhoršit podmínky nabídky. Klient bude mít moţnost kdykoli úvěr splatit, při čemţ si banky zúčtují jenom velmi nízký zákonem povolený poplatek. V těţkých ţivotních situacích by měla být moţnost splacení zcela zdarma (např. úmrtí, dlouhodobá nemoc, rozvod).

Nová právní úprava se dále týká sjednocení

regulace, posílení ochrany spotřebitele a zpřísnění pravidel podnikání pro nebankovní subjekty. (MINISTERSTVO FINANCÍ ČESKÉ REPUBLIKY, 2016) 10

Předmět zástavního práva i předmět financování je evidován v katastru nemovitostí. Evidenci formou zápisů do pozemkových knih zavedl jiţ v 18. století Josef ll. Ten nechal rozčlenit území monarchie na katastrální území. Toto rozdělení do katastrů je u nás platné dodnes. „Od roku 1874 ke každému pozemku se v pozemkových knihách zapisovaly v časové posloupnosti všechny změny vlastnictví, služebnosti, výpůjčky atd. Tyto zápisy měly tzv. konstitutivní účinek, to znamená, že úkony týkající se nemovitostí nabývaly účinnosti okamžikem zápisu do pozemkové knihy. Díky tomu, že vše muselo být zapisováno, vzniklo u nás přísloví: „Co je psáno (v knihách), to je dáno.“ Tyto zápisy měly mimořádnou váhu také proto, že je vedly soudy. Dnes zápisy pořizují a evidenci o nich vedou orgány v rámci správního řízení. Od 1.1.1993 jsou nemovitosti evidovány v katastru nemovitostí ČR. Tato evidence je veřejně přístupná.“ (BARDOVÁ, 1997 str. 49) Obecně lze říct, ţe z účelového hypotečního úvěru lze financovat: Koupě nemovitosti k bydlení Koupě nemovitosti k pronájmu Koupě pozemku na výstavbu RD Koupě pozemku k rekreačnímu bydlení Zpětné proplacení investic do bydlení Výstavba Rekonstrukce Koupě druţstevního podílu Refinancování úvěrů a půjček na bydlení Vypořádání vlastnických nároků k nemovitosti Kombinace uvedených účelů Nemovitosti, které lze z účelových hypotečních úvěrů financovat: Rodinné domy Montované rodinné domy Byty v osobním vlastnictví Chaty a chalupy pro individuální rekreaci Nezastavěné pozemky (musí se jednat o stavební pozemky)

1.2. Rozdělení hypotečních úvěrů Na rozdíl od jiných úvěrů je pro vymezení druhů HU rozhodující účel poskytování. 11

Základní typy poskytovaných hypotečních úvěrů: Rezidenční – jedná se o účelové úvěry, které jsou určené k financování nemovitostí na území ČR určených pro vlastní bydlení (bytové jednotky, rodinné domy, stavební pozemky určené k výstavbě rodinných domů, domy s bytovými jednotkami a nebytovými prostory). Nerezidenční – tyto úvěry jsou poskytovány k financování rekreačních objektů a nemovitostí určených k pronájmu. Neúčelový - americká hypotéka Toto rozdělení ovlivňuje parametry a nastavení obchodních podmínek jednotlivých hypotečních úvěrů. Doplňkové úvěry Podmínkou pro poskytnutí HU je zajištění nemovitostní zástavou. To není problém, pokud ţadatel disponuje nemovitostmi v dostatečném mnoţství a hodnotě. Z postavení nemovitosti jako záruky za splacení úvěru vyplývá, ţe hypoteční úvěr nemůţe být poskytnut ţadateli v částce, která by převyšovala hodnotu zastavené nemovitosti. Naopak je nezbytné, aby suma poskytnutého úvěru byla niţší, neţ je cena zastavené nemovitosti. Z odborné literatury „Jak správně na hypotéky“ od D. Bardové, R. Opltové, Fr. Pavelky vyplývá, ţe maximální moţný podíl hypotečního úvěru na hodnotě zastavené nemovitosti bývá obvykle stanoven zákonem a tento limit v České republice je stanoven na 70% ceny obvyklé zastavené nemovitosti. (Mezi dvěma světovými válkami to bylo dokonce jen 60%.) V současné době jiţ banky poskytují i 100% hypoteční úvěry. V tom případě jsou na klientech poţadovány přísnější podmínky, aby mohl být úvěr poskytnut. Pokud klient nedosáhne na 100% hypotéku a nemá, čím by pokryl zbývající náklady na pořízení či výstavbu nemovitosti, můţe banka pomoci doplňkovým úvěrem, či poskytnutím tzv. investičního úvěru, obvykle nazývaného stavebním úvěrem. (BARDOVÁ, 1997) Předhypoteční úvěry Tyto úvěry jsou určeny k zajištění financování takových případů, které je moţné financovat klasickým hypotečním úvěrem na bydlení. Nicméně aktuálně není moţné vloţit na nemovitost zástavní právo. Například v některých bankách je v takovýchto případech s klientem uzavřen předhypoteční úvěr a zároveň i klasický hypoteční úvěr na bydlení. Jeho účelem je refinancování předhypotečního úvěru. Podmínkou je dále existence ocenění

12

nemovitosti, která bude předmětem zástavy. Prvním čerpáním hypotečního úvěru je pak refinancován předhypoteční úvěr. Účelem PHÚ jsou: Financování privatizace bytového fondu (koupě od obcí/měst/státu). Koupě stavebního pozemku od města/obce/státu. Koupě/privatizace bytových jednotek a rodinných domů od velkých corporátních firem, které odprodávají byty dosavadním nájemníkům Koupě/výstavba bytů a rodinných domů v rámci developerských projektů Druţstevní bydlení Konkurzy v insolvenčním řízení, draţby

1.3. Výše hypotečního úvěru Na výši hypotečního úvěru mají zásadní vliv tři kritéria: LTV, bonita klienta, výše invetičního záměru. Hypoteční úvěr můţe být poskytnut maximálně do výše hodnoty ocenění zastavované nemovitosti. S tím souvisí stanovení tzv. LTV, nebo-li Loan To Value. Pojem LTV můţeme chápat coby zastavitelnou hodnotu nemovitosti. Vypočítá se z hodnoty zastavené nemovitosti vzorcem:

výše

pohledávek

zastavených

nemovitostí/hodnota

nemovitosti.

Nejde-li

o refinancování úvěru a zástavním věřitelem je stavební spořitelna nebo Státní fond rozvoje bydlení, musí být do posouzení max.LTV úvěru zahrnuta i aktuální výše pohledávky, která je zajištěna zástavním právem v 1. pořadí zápisu. Stanovení bonity klienta Standardní klient Občan ČR s příjmy v ČR Občan ČR s příjmy v zahraničí Cizinec s trvalým pobytem v ČR, českým RČ a příjmem v ČR Občan Slovenské republiky Vše ostatní je povaţováno za nestandardního klienta. Opět velmi důleţité kritérium pro posuzování poskytnutí hypotéky, její výše a délky splatnosti. 13

Příjmy Obecné poţadavky na příjem Všichni ţadatelé, kteří vstupují do schvalovacího procesu, musí splňovat kritéria poţadovaná bankou (věk, pracovní poměr, příjmy…) Příjmy lze akceptovat pouze stabilní a dlouhodobě dosaţitelné Má-li hlavní ţadatele dostatečný příjem, není nutné, aby ostatní ţadatelé příjem prokazovali Příjem ze závislé činnosti Akceptovat lze příjmy na území ČR, pro občana ČR také příjmy ze zahraničí Ţadatel nesmí být ve zkušební ani ve výpovědní lhůtě Pracovní poměr jiţ trvá určitou dobu (min. 1 rok). Pokud je pracovní smlouva na dobu určitou, musí být minimálně jednou prodlouţena. To neplatí pro vybrané profese, jako jsou např. lékaři, vojáci Pracovní poměr na dobu určitou – min. 1 rok, dosud nebyla smlouva prodlouţena, u některých bank lze dozajistit terminovaným vkladem Doklady pro doložení příjmu: Standardní klient: Potvrzení od zaměstnavatele za 3 měsíce + výpisy z bankovního účtu za poslední 3 měsíce (občan SR za 6 měsíců) nebo výplatní pásky za poslední 3 měsíce Nestandardní klient: Potvrzení od zaměstnavatele za 3 měsíce + výpisy z bankovního účtu za posledních 6 měsíců + pracovní smlouvu se mzdovým výměrem Příjem z podnikání Akceptovány jsou příjmy z podnikání podle §7 Zákona o daních z příjmů na území ČR doloţené daňovým přiznáním vč. Všech příloh Podnikatelé si mohou uplatňovat daňové výdaje ve skutečné výši nebo paušálem nebo jsou výdaje na základě hrubého obratu (pro vybrané profese – svobodná povolání, jako jsou notáři, exekutoři, lékaři…) Příjem z pronájmu a kapitálového majetku Akceptovány jsou příjmy z pronájmu podle §9 Zákona o daních z příjmů, které prošly daňovým přiznáním, pak mohou být akceptovány ve skutečné výši dle DP, je nutné doloţit DP, nájemní smlouvu, LV pronajímané nemovitosti, popř. fotodokumentaci)

14

Budoucí příjmy z pronájmu, akceptováno 60% z nájemného stanovené interním odhadcem, je nutné doloţit LV pronajímané nemovitosti, návrh nájemní smlouvy, fotodokumentaci Pokud jsou příjmy z vlastní společnosti, kde klient vlastní podíl více neţ 33%, musí doloţit DP spol. včetně příloh za poslední 2 zdaňovací období, dále potvrzení o příjmu + výpisy z BU nebo výplatní pásky. Jiné standardní příjmy Starobní důchod Rodičovský příspěvek Vdovský důchod Sirotčí důchod či odměna pěstouna (max. do 26 let věku dítěte) Renta (vojáci, horníci, policisté) Příspěvek na bydlení vojáků z povolání Výţivné (max. 4000,-Kč na 1 dítě) Jednotlivé banky mají rozdílně nastavená kritéria na bonitu klientů. Obzvláště u 100% hypoték či nestandardního zpracování u nerezidentů. Poskytnutí 100% hypotečního úvěru je pro banky vţdy rizikovější a proto mají nastavené přísnější kritéria - na bonitu, na kvalitu zastavované nemovitosti, dluhový poměr, LTV a v neposlední řadě také přihlíţejí na úvěrovou historii klienta. Česká spořitelna například poskytne 100% hypotéku pouze svým klientům. Ten musí mít účet minimálně 6 měsíců.

1.4. Splatnost hypotečních úvěrů Obecně lze říci, ţe maximální délka splatnosti hypotečního úvěru na bydlení v roce 2016 v ČR je 30 let. Lze poskytnout i do 70 let věku dluţníka, ale v tom případě banka poţaduje většinou dozajištění, například se vyţaduje spoluţadatel nebo ţivotní pojištění. Dalšími parametry pro stanovení délky splatnosti jsou: zda-li je klient klasifikován jako standardní či nestandardní – či-li zda se jedná o občana ČR nebo cizince (u nestandadrního klienta bývá splatnost kratší), dluhový poměr (ukazatel pro stanovení bonity, porovnává se výše příjmů a výdajů klienta), LTV (zastavitelná hodnota nemovitosti), 15

Účel hypotečního úvěru, zda-li se financuje nemovitost na bydlení, rekreační objekt, nemovitost k pronájmu nebo zda se jedná o neúčelový úvěr (v těchto případech je splatnost vţdy kratší).

1.5. Čerpání hypotečního úvěru Rozlišujeme dva druhy čerpání: Jednorázové Postupné Jednorázové čerpání realizuje banka v případě koupě nemovitosti, zpětného proplacení jiţ investovaných prostředků, při vyplácení dědického podílu, k získání majetkového podílu na nemovitosti a samozřejmě při refinancování jiţ dříve poskytnuté hypotéky. Postupné čerpání realizuje banka v případě výstavby nemovitosti nebo při její rekonstrukci. U výstavby je víceméně nutné, aby klienti měli dostatečné mnoţství vlastních prostředků na zahájení stavby. Banka pouští čerpání vţdy pouze do hodnoty aktuálního ocenění. Dnes se jiţ nečerpá na faktury, ale na základě zprávy o stavu výstavby. Peníze se načerpají na účet klienta a ten pak s nimi můţe volně nakládat. Čerpání bývá individuálně upravené v hypoteční smlouvě. Jedná se například o tyto podmínky: Stanovení nejzazšího termínu, do kdy musí být úvěr dočerpán. Pokud klient nemůţe tento termín dodrţet, musí ţádat o prodlouţení čerpání, s čímţ uţ bývá spojený poplatek. Tento problém se můţe vyskytnout hlavně při výstavbě či rekonstrukci nemovitosti. Předloţení návrhu na vklad zástavního práva ve prospěch banky spolu se zápisem zákazu zcizení a zatíţení ve prospěch banky do katastru nemovitostí k nemovitostem specifikovaným v hypoteční smlouvě, spolu se zápisem povinnosti nezajistit nový dluh zástavním právem ve výhodnějším pořadí, neţ je právo banky, a povinnost neumoţnit zápis nového zástavního práva namísto stávajícího zástavního práva a návrhu na vklad vlastnického práva klienta do katastru nemovitostí k nemovitostem specifikovaným v hypoteční smlouvě, s vyznačením přijetí těchto návrhů příslušným katastrálním úřadem, které bude dokládat podání návrhu na vklad zástavního práva před podáním návrhu na vklad vlastnického práva.

16

Předloţení aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, na němţ bude vyznačena plomba dokládající podání těchto návrhů. S plombou se setkáme na výpisu z katastru nemovitostí v části B. A to vţdy, kdyţ jsou práva k předmětné nemovitosti dotčena změnou. Toto vyznačení písmenkem P se objeví nejpozději následující pracovní den po podání návrhu na vklad. Předloţení Smlouvy o zřízení zástavního práva k nemovitým věcem, podepsané všemi smluvními stranami, případně předloţení podepsaného Prohlášení manţela/manţelky zástavce o seznámení se se zněním výše uvedené smlouvy a vyjádření souhlasu se zřízením zástavního práva k nemovitosti v ní specifikované. Předloţení pojistné smlouvy, dokládající existenci pojištění zastavované nemovitosti pro případ vzniku škody v důsledku zničení nebo poškození nemovitosti ţivelní událostí (minimálně v rozsahu těchto rizik: poţár, výbuch, přímý úder blesku, vichřice, krupobití, tíha sněhu nebo námrazy), pro případ vzniku škody v důsledku zničení nebo poškození nemovitosti vodou unikající z vodovodního zařízení a pro případ odcizení části nebo součásti nemovitosti. Musí jít o takový typ pojištění a na takovou částku, aby v případě pojistné události pojišťovna poskytla nejvyšší objektivně moţné plnění. Kaţdá nemovitost slouţící k zajištění hypotečního úvěru, musí být pojištěná. Z této povinnosti jsou vyjmuty pozemky. Výše pojištění se uzavírá na novou (reprodukční) cenu stavby nebo trţní hodnotu nemovitosti po odečtení trţní hodnoty pozemku. Klient si můţe zvolit libovolnou pojišťovnu. Stejně tak můţe toto pojištění v průběhu trvání úvěru měnit. Jen je povinen vţdy změnu nahlásit. Zrušení pojištění by bylo váţné porušení podmínek hypoteční smlouvy. Nemovitost musí být pojištěna po celou dobu trvání úvěru. Předloţení dokladu o úhradě části kupní ceny za koupi předmětu financování, a to ve výši rozdílu mezi cenou tohoto předmětu a částkou úvěru určenou podle hypoteční smlouvy na koupi předmětu financování. V případě koupi nemovitosti předloţení platně uzavření kupní smlouvy vztahující se k předmětu financování. Vlastnické právo k převáděné nemovitosti přechází na kupujícího aţ zápisem do katastru nemovitostí.

17

V případě výstavby či rekonstrukce předloţení Zprávy o stavu výstavby nebo-li Ocenění. Vypovídá o stupni rozestavěnosti plánovaných stavebních prací a aktuální hodnotě nemovitosti. Pokud je hodnota rozestavěnosti na 95%, můţe být zpráva nahrazena dokladem, ţe je klient oprávněn dokončenou stavbu uţívat - Oznámení o uţívání stavby, Kolaudační souhlas. Kaţdopádně podmínkou pro dočerpání úvěru je předloţení takového dokumentu, které potvrzuje dokončenost stavebních prací. Dokončená nemovitost: Jedná se o nemovitost, která je zapsaná v katastru nemovitostí jako dokončená (zkolaudovaná) nebo musí existovat oznámení o uţívání stavby nebo kolaudační souhlas nebo rozestavěná, tj. podle odhadu nebo Zprávy o stavu výstavby bývá stanoven určitý stupeň dokončení, dle interních parametrů bank.

1.6. Splácení hypotečního úvěru První měsíc po čerpání jsou splatné pouze úroky za odpovídající období. Následující měsíc je pak ve splátce jiţ zahrnuta i jistina a začíná běţet řádný splátkový kalendář. To platí v případě jednorázového vyčerpání celé částky – např. při koupi nemovitosti. Pokud se jedná o výstavbu, tak po dobu čerpání dluţník splácí pouze adekvátní část úroků vyčerpané částky. Jistinu začíná splácet aţ po úplném vyčerpání celé částky hypotečního úvěru. Banky nabízí moţnost nedočerpání hypotéky za předem stanovených podmínek. Jedná se o určité procento z celkové částky (pohybuje se okolo 5%), za něţ si neúčtují ţádnou sankci. Týká se to většinou právě výstavby, kdy můţe být rozpočet nadhodnocený z důvodu rezervy. Dnes jiţ některé banky nabízí kaţdoročně moţnost mimořádné splátky ve výši 20% bez jakékoli sankce – u nově zřízených hypoték. Základní způsoby splácení jsou následující: jednorázové postupné kombinace obou Jednorázový způsob splácení je moţné pouţít u specifických případů, jako jsou: Termínované HU, které mají dobu splatnosti pevně danou. V tomto případě dochází k odkladu splátek na konec doby splatnosti. Většinou se jedná o kombinaci se ţivotním pojištěním anebo stavebním spořením. Princip spočívá v tom, ţe klient platí 18

po celou dobu splatnosti hypotečního úvěru pouze úroky z úvěru. Současně si vytváří tzv.fondy – stavební spoření, ţivotní pojištění. Z nich pak v době splatnosti uhradí dluh. Úvěr s neurčitou dobou splatnosti. Klient platí pouze úroky. Jistinu nesplácí. Po jeho smrti převezme dluh na sebe dědic nebo se jistina umoří z výnosu z prodeje nemovitosti. Tento typ hypotečního úvěru existuje např. ve Švýcarsku. Úvěry splatné na viděnou. Klient můţe úvěr splatit prakticky kdykoli. Kombinace jednorázového a postupného splácení je typické u hypotečních úvěrů splácených z výnosů ze stavebního spoření. (SŮVOVÁ, 1997 str. 166) Postupné splácení hypotečních úvěrů je nejrozšířenější metoda splácení, a to prostřednictvím pravidelných splátek. Splátky mohou být: Degresivní - částka jistiny je neměnná, úrok se postupně sniţuje, splátky mají trvale klesající charakter. U tohoto způsobu splácení klient přeplatí na úrocích nejméně. Konstantní (anuitní) – klient platí stejnou neměnnou částku, tzv.anuitu. Anuita se nemění, mění se podíl jistiny a úroku. Ze začátku převaţují úroky, ke konci pak jistina. Progresivní – klient splácí v pravidelných intervalech rostoucí jistinu a částky úroku, které klesají úměrně s klesající jistinou. Splátky mají rostoucí charakter. U tohoto způsobu klient zaplatí na úrocích nejvíce. Pod pojmem splátka rozumíme součet úroku a jistiny (úmoru). Lze konstatovat, ţe převládá anuitní forma splácení úvěru. (SŮVOVÁ, 1997 str. 168)

1.7. Úročení hypotečních úvěrů Hypoteční úvěry lze rozdělit na: HU s fixní úrokovou sazbou HU s floatovou/variabilní úrokovou sazbou Variabilní/floatová sazba je úroková sazba s variabilní sloţkou. Můţeme se také setkat s pojmem plovoucí sazba. Tento typ sazby je sloţen ze dvou sloţek – pevné a variabilní. Pevná část, nebo-li přiráţka, je jasně stanovena do splatnosti úvěru. Přiráţka se skládá z následujících poloţek: special Refinancing spread, Option Spread, Riziková marţe a

19

Obchodní marţe. Pohyblivá část je odvozená od sazeby PRIBOR (sazba, za kterou si banky půjčují mezi sebou peníze na mezibankovním trhu). Podobným typem je variabilní sazba s garancí. Úroková sazba je opět odvozena od sazby PRIBOR. Sazba se nemění, pokud se pohybuje v určitém rozmezí stanoveném bankou. V tomto případě banka garantuje klientovi, ţe po určitou dobu od podpisu hypoteční smlouvy, bude při výpočtu úrokové sazby pouţito určité maximum. To přispívá ke stabilitě sazby. Fixní úroková sazba dává klientovi jistotu, ţe po dobu fixace bude výše splátky stejná, neměnná. Sjednává se různá délka fixace – od 1 roku aţ 10 let. Je to individuální dle potřeb klienta. Samozřejmě velkou roli v rozhodování má výše nabízených sazeb. Ale nejen to. Můţe nastat například situace, ţe klient prodává jinou nemovitost a bude chtít se získaných peněţních prostředků z prodeje umořit část hypotečního úvěru. Pak se mu vyplatí zafixovat si sazbu pouze na 1 rok, protoţe v době ukončení fixního období můţe bez sankce část, případně celý úvěr, splatit. Většinou si klienti sazbu fixují na 3 nebo 5 let, nově často i na 7 let. Banky umoţňují volný přechod mezi floatovou a fixní sazbou, většinou bez poplatků. Pokud se tedy jedná o přechod z float sazby na fixní. V tomto případě můţe klient poţádat o změnu kdykoli v průběhu trvání úvěru. Minimálně však 30 dní před poţadovaným termínem změny. V obráceném sledu by to bylo moţné bez sankce pouze v době refixace. Kdyţ se blíţí konec fixního období, banky posílají klientům nabídku nových aktuálních sazeb. Klient má pak moţnost tuto nabídku porovnat nejen s floatovou sazbou, ale také s nabídkou konkurenčních bank. V případě, ţe by ta stávající byla nevýhodná, můţe poţádat o refinancování v jiné bance. Je samozřejmě potřeba zváţit veškeré vedlejší náklady, které s tímto přechodem souvisí.

Ale

i tak bývá změna často pro klienta zajímavá a můţe přinést úspory. Vzhledem k velkému konkurenčnímu tlaku dnes banky upouští od mnohých poplatků a přechod mezi nimi není jiţ tak nákladný. Při splnění určitých kritérií je zpracování takového případu snadnější – banka má určitou jistotu, ţe pokud klient do této chvíle plní své povinnosti vyplývající z úvěrové smlouvy a platí řádně a včas stávající závazky, bude v tomto i nadále pokračovat. Proto schvalovací proces při refinancování bývá rychlejší a jednodušší. Důleţité je zde zmínit, ţe zásadní vliv na výši úrokové sazby má skutečnost, zda se jedná o 100% HU nebo o HU s niţším LTV. Banky pro poskytnutí 100% HU mají v zásadě přísnější kritéria. Úroková sazba pak bývá podstatně vyšší.

20

1.8. Zajištění hypotečních úvěrů Oceňování a posuzování nemovitostí zajišťuje banka pomocí interních odhadců, zaměstnanců banky, nebo zapojením externích odhadců. Externí odhadce je fyzická nebo právnická osoba napsaná na seznamu externích odhadců jednotlivých bank. Externí odhadce můţe pracovat i pro více bank najednou. Důleţité je také, aby byl k zastavované nemovitosti právně zajištěný přístup z veřejné komunikace. Případně musí být tento přístup zajištěn přes pozemek jiného vlastníka věcným břemenem. Zástavní právo musí být do katastru zapsáno v 1. pořadí. Je moţné akceptovat i zástavní právo ve druhém pořadí. A to v těchto případech: Zástavním věřitelem v 1. pořadí je banka, která poskytuje úvěr Zástavním věřitelem v 1. pořadí je stavební spořitelna Zástavním věřitelem v 1. pořadí je Státní fond rozvoje bydlení Zástavní právo zajišťuje pohledávku zástavního věřitele a poskytnutým úvěrem dojde ke splacení původní pohledávky (původní věřitel následně podá návrh na výmaz zástavního práva v KN) Koupě nemovitosti z developerského projektu (ČESKÁ SPOŘITELNA, 2015)

1.9. Státní podpora financování bytových potřeb 1.9.1. Přímý finanční příspěvek Podmínky pro poskytnutí podpory vycházejí z ustanovení nařízení vlády č.249/2002Sb. ve znění nařízení vlády č.32/2004Sb. Cílem podpory je dostupnost bydlení pro mladé lidi, kteří v roce podání ţádosti nedovrší 36 let. Ţadatel ani jeho partner nesmí mít v době podání ţádosti ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví byt či rodinný dům. Byt či dům, k jehoţ koupi je ţádána podpora, musí být starý minimálně dva roky a musí slouţit k trvalému bydlení ţadatele a musí být v jeho výlučném vlastnictví. Výše úrokové dotace se pohybuje od 1 do 4 pcb. To se odvíjí od výše úrokových sazeb. Pokud sazba poklesne pod 5 %, je dotace nulová. Proto v současné době nemá opodstatnění. (MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ ČR, 2016)

1.9.2. Daňové úlevy

21

Úroky z hypotéky na bydlení daňově uznatelné, tzn.ţe je lze odečíst od základu daně. Aktuálně lze odečíst maximálně 300.000,-Kč. Úspora pak pro klienta můţe být aţ 45.000,Kč.

22

2. Metodologie Jako informační zdroje pro tuto práci byly pouţity tuzemské odborné publikace, webové stránky tuzemských bank, odborné časopisy, osobní konzultace přímo ve vybraných bankách a se zástupci poradců finančních poradenských skupin, jako je například Partners, Finance albatros, OVB. Velmi významnou roli sehráli vlastní dlouholeté pracovní zkušenosti autorky práce. Metody pouţité v bakalářské práci: Metoda deskripce je pouţita v první části práce, která je zaměřená na teoretické vymezení hypotečních úvěrů. V bakalářské práci je provedena analýza parametrů následujících hypotečních úvěrů: Typ poskytovaných hypoték Úrokové sazby Poplatky Pojištění schopnosti splácet Podmínky vedení osobního účtu v souvislosti s poskytnutím hypotečního úvěru V práci je provedena komparace hypotečních úvěrů pěti vybraných bank: Česká spořitelna Komerční banka Czech Republic and Slovakia Československá obchodní banka UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia Raiffeisenbank Jedná se o banky, které mají největší podíl na hypotečním trhu. Metoda simulace byla pouţita u dvou modelových příkladů s fixní úrokovou sazbou. První je z října 2015 a je zaměřen na nákup nemovitosti, druhý je z března 2016 a jedná se o refinancování stávajícího úvěru. Časový odstup umoţní srovnání a ukáţe vývoj úrokových sazeb.

23

Syntéza je pouţita pro vyhodnocení zjištěných skutečností a poznatků s cílem dát doporučení jednak klientům, jednak UniCredit Bank na zdokonalení hypotečního úvěrování. Metodou prognózy jsou navrţeny trendy hypotečního úvěrování v následujícím období.

24

3. Úvěrové postupy 3.1. Jednání s klienty o poskytnutí hypotečního úvěru – příklad postupů v UniCredit Bank Při první schůzce bankéř obvykle podává základní informace k produktu. Provádí prescoring klienta ze kterého je patrné, zda-li bonitně prochází či nikoli. Jednoznačně se dá říct, ţe je vhodné, aby měl klient své vlastní zdroje a nečerpal 100% hypotéku. Má to zásadní vliv na výši úrokové sazby. Úroková sazba u 100% hypotéky je vyšší neţ standard. A ne kaţdá banka 100% hypotéku poskytne. V případě nákupu nemovitosti to není aţ takový problém. Čerpání je jednorázové. Problém nastává u výstavby, kdy

se

čerpá

do výše aktuálního ocenění. Jelikoţ se za jednotlivé zprávy o stavu výstavby platí, časté čerpání se klientovi prodraţuje. A navíc by měl klient problém vůbec stavbu rozjet. Tudíţ v tomto případě se doporučuje mít dostatečné vlastní počáteční zdroje, případně lze situaci řešit dozajištěním další nemovitostí, pokud tedy klient má tu moţnost. Umoţní mu to volnější čerpání a nedostává se do finančního tlaku. Jednoduše se dá říct, ţe je dobré, pokud je klient alespoň vlastníkem stavebního pozemku, na kterém hodlá nemovitost stavět. Banka mu můţe načerpat v první tranši částku v hodnotě jeho ocenění do výše schváleného LTV. Vlastní zdroje lze také zpětně proplatit. Banky si stanoví lhůtu, do kdy lze tyto zdroje proplatit. Na základě poţadavků klienta banka volí vhodný typ hypotéky, dává mu seznam poţadovaných podkladů. V momentě, kdy se klient rozhodne pro konkrétní banku, přichází na řadu samotné zpracování úvěrového případu. Ţadatelem o hypoteční úvěr musí být ve většině případů nabyvatel nemovitosti. V opačném případě to musí být osoba blízká ţadateli. Klient musí dodat veškeré potřebné podklady nutné pro posouzení a následné schválení a poskytnutí úvěru. Teprve po té, co má bankéř na stole kompletní dokumentaci, lze začít případ procesovat. Pracovník banky dbá na prevenci podvodného jednání. Musí klienta řádně identifikovat dle platného dokladu totoţnosti, posoudit předloţené dokumenty z hlediska pravosti a logickou konzistenci údajů a informací. Jedná se o standardní obezřetný postup, který musí pracovník banky dodrţovat u kaţdého jednání, obzvláště jedná-li se o neklienta banky. Upozorní ho na závaţnost dat (úplnost a pravdivost) uváděných v Ţádosti o úvěr, zejména na uvedení 25

veškerých úvěrových produktů – dluhů. Pokud je ţadatel FO, která má příjmy ze SVČ, musí uvést do závazků i dluhy ze samostatně výdělečné činnosti. V případě, kdy je zástavcem prodávající, je nutné ke schválení dodat podklad prokazující jeho rodinný stav (občanský průkaz, oddací list, případně výpis z matriky). Pokud je zástavce ţenatý/vdaná a zástavcem je pouze jeden z manţelů, druhý podepisuje prohlášení, souhlas se zástavou. Banka musí s klientem prodiskutovat konstrukci případu a posoudit vhodnost a stav zajištění (zastavované nemovitosti), provést kontrolu listu vlastnictví, zda na něm neváznou omezení vlastnického práva, zejména v oddíle A se ověřuje, kdo je vlastníkem nemovitosti a v oddíle C, zda na nemovitosti nevázne zástavní právo, jiné věcné právo nebo jiné omezení dispozice bránící zástavě a v oddíle B, zda není vyznačena plomba, zda zastavovaná nebo financovaná nemovitost není předmětem insolvence, v oddíle D se ověřuje, zda není uvedeno nějaké omezení. Kaţdý dokument musí být ověřen dle originálu (pokud se nejedná přímo o originál), opatřen razítkem a parafou zpracovatele. Dříve, neţ se spustí samotný proces, zadá dotaz do úvěrových registrů. Coţ jsou v případě retailové divize Bankovní registr klientských informací CBCB (BRKI) a Nebankovní registr klientských informací CNCB (NRKI) a SOLUS. Podmínkou provedení dotazu je originál řádně vyplněné a podepsané ţádosti od ţadatele. Tímto krokem se hned v prvotní fázi vyloučí moţné zamítnutí úvěru z důvodu negativního záznamu v registrech. Pokud klient nemá negativní záznam, můţe bankéř objednat ocenění nemovitosti u externího odhadce, které uţ ţadatel musí zaplatit. Pokud se tedy nejedná o refinancování z jiné banky a původní odhad existuje. Popřípadě původní kupní smlouva. Lze také vyuţít hromadného ocenění u developerských projektů. V případě, ţe má klient zájem o úvěrové pojištění, předá mu bankéř rámcovou smlouvu a všeobecné pojistné podmínky. Klient vyplní zdravotní dotazník o jeho zdravotním stavu, který je následně zaslán na posouzení. Pojišťovna rozhodne, zda je klient pojistitelný či nikoli.

3.2. Proces schvalování hypotečního úvěru Popis procesu zpracování žádosti o hypoteční úvěr

26

Schvalování poskytnutí hypoteční úvěru představuje proces, který prochází několika schvalovacími úrovněmi. Jedná se o sloţitější bankovní produkt, který postupně posuzuje více oddělení v rámci banky v závislosti na jejich specializaci a kompetenci. V souvislosti s tím je nutné počítat, ţe celý případ schválení a následně čerpání můţe trvat i více neţ týden. To bývá individuální v závislosti na konkrétní bance, jejích postupech a na sloţitosti případu. V současné době bývá obvyklý model, kdy pracovník pobočky pouze předává informace, přijímá podklady, navrhuje a popisuje strukturu úvěrového případu. Samotné posouzení a vyhodnocení úvěru probíhá na centralizovaném pracovišti. Po celou dobu jedná s klientem pouze pracovník pobočky, který od klienta převzal ţádost. Předává mu informace o průběhu schvalování a rozhodnutí. Řeší námitky a připomínky, pomáhá a objasňuje a nakonec podepisuje smluvní dokumentaci. Strukturovaný popis procesu Schvalovací proces začíná přijetím ţádosti klienta na pobočce banky. Po formální kontrole dokumentů, pracovník pobočky – osobní bankéř - musí provést kontrolu registrů, zaţádat o vyhotovení odhadu a zpracovat úvěrový protokol. Pokud jsou registry v pořádku, posouvá případ na dalšího pracovníka, který provede manuální kontroly. Na dalším oddělení pokračuje zpracování obchodního případu a provádí se rozhodnutí o doporučení/zamítnutí případu na příslušnou schvalovací autoritu – ředitel pobočky nebo pracovník risku. Po schválení pracovník kreditního centra vyhotoví smluvní dokumentaci, kterou posílá zpátky na osobního bankéře, který zajistí podpisy klienta. Nakonec následuje načerpání hypotečního úvěru. Za kontrolu podmínek čerpání zodpovídá oddělení back office HU. Komunikace a předávání informací včetně protokolu probíhá prostřednictvím interní aplikace banky. Schvalovací proces hypotečních úvěrů se bezesporu bude lišit v závislosti na poskytovateli. Princip bude ale velmi podobný. Do schvalovacího procesu vstupuje několik úrovní – pracovník pobočky, pracovníci oddělení provádějící kontroly, specialista kreditního centra, pracovník se schvalovací kompetencí a pracovníci back office. Banky kladou důraz na rychlost a zároveň bezpečnost při posuzování. Tento model vyhovuje všem těmto parametrům a poţadavkům a jeví se jako nejefektivnější.

27

Schéma procesu Graf 1 Schéma průběhu procesu "Schválení hypotečního úvěru" v bance Schema procesu schvalování hypotečního úvěru

Osobní bankéř

Fáze

Začátek

Přijetí žádosti Kontrola dokumentů Dotaz do registrů Zadání ocenění

NE

NE

Registry v pořádku?

Konec

Zajištění podpisu smluvy

Smlouvy podepsány?

ANO

ANO

UBIS APS

NE

ANO

Provedení manuální kontroly

Kontrola

Kreditní centrum

NE

Zpracování obchodního případu

ANO

Doporučení ke schválení

Příprava smluvní dokumentace

Smlouvy připraveny?

ANO

Schvalovací autorita

NE

ANO

Loan administration

Schválení případu

Rozhodnutí

ANO

Čerpání úvěru

Kontroly v pořádku?

Konec

Schéma procesu „Schválení hypotečního úvěru“ bylo vytvořeno v Microsoft Visio 2010. Přidaná hodnota procesu Díky centralizaci posuzování a schvalování úvěrových případů se eliminovala chybovost. Komunikace a předávání informací včetně dokumentů probíhá přes interní aplikaci banky, schvalovací proces se zjednodušil a urychlil. Obecné podmínky na žadatele o hypoteční úvěr Ţadatelem můţe být fyzická osoba ve věku minimálně 18 let. Věk ţadatele v době splatnosti se různí. Kaţdá banka to má nastavené dle svých interních předpisů. Dále by měl být minimálně jeden ze ţadatelů vlastníkem financované nemovitosti. To neplatí, pokud jsou vlastníci nemovitosti a ţadatelé o hypotéku osoby blízké. Pokud ţádá o úvěr osoba v manţelkém stavu, musí být manţel(ka) spoluţadatelem a spoludluţníkem – pokud nemají upravené společné jmění manţelů. Lze také akceptovat, aby do úvěru vstoupil pouze jeden s manţelů, pokud je financovaná nemovitost v jeho výlučném vlastnictví. V tomto případě druhý z manţelů dokládá pouze výpisy z úvěrových registrů a prohlášení manţela/manţelky. 28

29

3.3. Zjednodušené refinancování dle podmínek v UniCredit Bank Klient nemusí dokládat příjmy, pouze čestné prohlášení. Musí ale splňovat tyto poţadavky: Ţadatel i původní dluţník jsou stejná osoba (občan ČR nebo SR) Financovaná nemovitost je rezidenční Zastavovaná nemovitost je shodná s původní zastavovanou nemovitostí Klient uhradil u refinancovaného úvěru jiţ 32 anuitních splátek Nesmí mít negativní záznamy v úvěrových registrech Klient má další úvěry maximálně ve výši 10% refinancovaného úvěru Klient si neuzavřel 6 měsíců před podáním ţádosti nový úvěr > 50 tis. Kč Nová splátka je maximálně ve výši 105% původní splátky LTV nového úvěru je maximálně 90% (pro občany SR max. 80%) Maximální úvěrová angaţovanost je 10 mil Kč Tyto parametry se můţou mezi jednotlivými bankami lišit. V rámci zjednodušeného refinancování je moţné zjednodušené doloţení odhadu. Akceptuje se původní odhad (ten můţe být zatíţen diskonty) U bytové jednotky se odhadní cena můţe stanovit na základě kupní ceny dle smlouvy

30

4. Analýza hypotečních úvěrů na bydlení u vybraných bank v ČR 4.1. Preference spotřebitelů Z průzkumu společnosti STEM/MARK vychází skutečnost, ţe lidé se zajímají především o konečnou výši měsíční splátky. 82% se zajímá především o to, kolik nakonec za hypotéku zaplatí, 13% by upřednostnilo úvěr i s poplatky za vedení, pokud by získali niţší úrok a jen 5% klientů by preferovalo omezení poplatků i za cenu vyšší úrokové míry. „Výzkum ukázal, že klienty zajímá především celková částka, kterou musejí na úvěr vynaložit, a nezáleží jim na tom, zda v rámci ceny úvěru platí nějaký poplatek či nikoli.“ (GAJDUŠEK, 2016)

Graf 2 Preference úročení

Nejdůleţitějšími ukazateli při volbě hypotečního úvěru jsou podle průzkumu STEM/MARK celková výše RPSN (46%), výše úrokové sazby (26%) a důvěryhodnost a dobré jméno dané instituce (18%). Výše poplatků za vedení účtu hraje při rozhodování o úvěru nejmenší roli. Stejně tak jako rozsah doplňkových sluţeb, které jsou bankami k hypotečním úvěrům nabízeny. 31

Graf 3 Ukazatelé při volbě hypotečního úvěru

Tento průzkum byl realizován výzkumnou agenturou STEM/MARK formou internetového dotazování. Zúčastnilo se 509 respondentů ve věku 25 – 64 let s příjmem nad 25.000,-Kč, s maturitou nebo VŠ, sledující pravidelně dění v ekonomice a politice. (GAJDUŠEK, 2016)

32

4.2. Základní charakteristiky vybraných bank v ČR Tabulka 1 Základní ekonomické ukazatele srovnávaných bank k 31.12.2014

Česká

Komerční

UniCredit

Raiffeisen

spořitelna

banka

Bank

bank

počet klientů

5 034 590

2 997 000

2 908 000

550 000

neuvádí

bankomaty

1 561

754

1047

225

neuvádí

pobočky

644

399

319

173

119

zaměstnanci

10 471

8520

7406

2932

2618

15,1

12,7

13,6

4,9

2,05

17,70

16,42

16,40

14,35

16,10

500

494,7

480

339,5

174,5

167,2

162,6

214,7

86,97

64,8

ROE v %

14,50

12,98

16,40

12,28

13,40

ROA v %

1,70

1,43

1,40

1,20

1,20

15,2

19

5,854

8,755

11,060

902,6

953,2

865,6

508,6

226

konsolidovaný čistý zisk 2014 v mld. kapitálová přiměřenost v % čistý objem úvěrů v mld.

ČSOB

hrubé portfolio HU určených domácnostem v mld.

Základní kapitál v mld. konsolidovaná bilanční suma v mld. (ČESKÁ

SPOŘITELNA,

2015)

(KOMERČNÍ

BANKA,

2015)

(ČSOB,

2015)

(UNICREDITBANK CZECH REPUBLIC AND SLOVAKIA, 2015) (RAIFFEISENBANK, 2015)

33

Graf 4 Hrubé portfolio HU určených domácnostem v mld.

hrubé portfolio HU určených domácnostem v mld. 250 214.7 200 167.2

162.6

150

100

86.97 64.8

50

0 Česká spořitelna

Komerční banka

ČSOB

UniCredit Bank

Raiffeisen bank

Z grafu č.1 vyplývá, ţe největší největším poskytovatelem hypoték je skupina ČSOB, do které spadá také Hypoteční banka. Druhou bankou na trhu co se objemu poskytnutých hypoték týče je Česká spořitelna těsně před Komerční bankou. Pozici čtyřky si drţí UniCredit Bank a jako poslední ze skupiny srovnávaných bank vyšla Raiffeisenbank.

34

4.3. Analýza produktové nabídky hypotečních úvěrů vybraných bank 4.3.1. Česká spořitelna Česká spořitelna se můţe pochlubit tím, ţe je na českém trhu bankou s nejdelší tradicí. Vznikla v roce 1825. V letošním roce slaví 190 let od svého zaloţení. Od roku 2000 je součástí středoevropské finanční skupiny Erste Bank. Co do počtu klientů (více neţ 5 milionů) je největší bankou v České republice. Má také jednu z největších bankovních pobočkových sítí (644 poboček). Ve třináctém ročníku Fincentrum Banka roku získala první příčku za Hypotéku České spořitelny a druhou příčku za banku roku 2014. V lednu 2014 jako první banka v ČR spustila projekt prodej hypoték přes Facebook. Díky příznivé situaci na nemovitostním trhu a velmi nízkým úrokovým sazbám HU vyrostl objem hrubého portfolia HU domácnostem oproti loňskému roku o 8% na 167,2 mld.Kč. V pololetí 2015 vzrostl objem poskytnutých HU o 9,7% na 175,8mld. V tomto roce představila ČS svým klientům nový typ HU tzv. Svobodnou hypotéku, kdy klienti mají moţnost volby v nastavení úvěru a jeho splácení s akční garantovanou sazbou 1,99% p.a. s dlouhodobou fixací na 8 let. (ČESKÁ SPOŘITELNA, 2015) Česká spořitelna nabízí následující typy hypoték: Svobodná hypotéka Hypotéka nabízí vyřízení a správu úvěru zdarma. U bytů lze vyuţít online ocenění zdarma. Pokud je hypotéka se splatností déle neţ 20 let spolu s 3 aţ 5-ti letou fixací, nabízí banka úrokové zvýhodnění 0,3% a navíc finanční prémii pro kaţdé další období fixace. Další sleva z úrokové sazby je vázána na zřízení aktivního osobního účtu. Klient si můţe nastavit splácení dle svých vlastních potřeb. Pomocí sluţby „Variabilita splátek“ je moţné dle aktuální finanční situace sníţit či zvýšit výši splátek aţ o 30% a to zcela zdarma. Jednu ročně lze vloţit splátku aţ do výše 20% částky úvěru a sníţit si tak jistinu. Hypotéka komplet Tento typ hypotečního úvěru je zajímavý pro klienty, kteří potřebují část úvěru pouţít pro potřeby bydlení. Tzn. ţe část HU je čerpána neúčelově, kaţdopádně úroková sazba je stejná jako pro účelové čerpání. 35

Hypotéka s prémií Klient ušetří na úrocích a následně mu bude vyplácena na začátku kaţdého dalšího fixačního období prémie za věrnost. Pro první období fixace vyuţije klient slevu na úrokové sazbě 0,3%. Dále bude klientovi vyplacena prémie ve výši 4% z vyčerpaného úvěru. Peníze banka posílá na účet klienta poměrně na začátku kaţdého dalšího fixačního období a ten je můţe pouţít na cokoliv. Příklad: klient si sjedná hypotéku ve výši 2 mil. Kč se splatností 20 let a fixací 5 let. Odměna celkem bude činit 80.000,-Kč. Předpokladem je, zůstane po celou dobu splatnosti u České spořitelny. Na začátku kaţdého dalšího fixního období obdrţí částku 26.667,-Kč Hypotéka s proměnnou úrokovou sazbou Tato hypotéka odráţí aktuální podmínky na trhu. Klient není svázaný fixačním obdobím. Po 12 splátkách můţe vkládat mimořádné splátky. Velkou výhodou je degresivní způsob splácení. V průběhu trvání hypotéky se budou klientovi splátky postupně sniţovat. V konečném důsledku zajistí tento způsob splácení klientovi úsporu na zaplacených úrocích. Proměnná úroková sazba je vázána na vývoj jednoměsíční PRIBOR. Úskalí tohoto typu úročení spočívá v tom, ţe kopíruje situaci na trhu. V momentě, kdy začne sazba PRIBOR růst, odrazí se to na proměnné úrokové sazbě. Klient, který se sazbou zafixovanou na určité období má jistotu, ţe se mu po tuto dobu sazba nezmění, na rozdíl od úrokové sazby proměnné. Kaţdopádně má klient moţnost kdykoli proměnnou úrokovou sazbu změnit na fixní. Pojištění schopnosti splácet Česká spořitelna nabízí za jednu cenu pojištění 3 – 4 rizik: ztráta zaměstnání, pracovní neschopnost, invalidita, úmrtí. Pojištění lze sjednat i k dříve poskytnutému úvěru. Díky pojištění úvěru získává klient slevu ze základní úrokové sazby 0,2%. Další výhodou pojištění hypotečního úvěru u České spořitelny je, ţe ho lze sjednat pro dvě osoby. (ČESKÁ SPOŘITELNA, 2015) Parametry osobního účtu v souvislosti s poskytnutím hypotečního úvěru: Základní osobní účet nabízí ČS v kombinaci s poskytnutím HU zdarma. Podmínkou je příchod minimální částky 7.000,-Kč měsíčně na běţný účet klienta.

36

4.3.2. Komerční banka Komerční banka byla zaloţena v roce 1990 jako státní instituce. V současné době je třetí největší bankou na českém trhu. Je mateřskou společností Skupiny KB. Od roku 2001 je součástí jedné z největších evropských mezinárodních skupin Société Générale. Celkový objem úvěrů na bydlení v roce 2014 vzrostl v rámci KB meziročně o 4,4%. Flexibilní hypotéka v soutěţi Zlatá koruna 2014 byla oceněna druhým místem na českém trhu. Objem úvěrů na bydlení v roce 2015 vzrostl v rámci KB meziročně o 9,2%. Nadále klienti upřednostňovali hypotéky před úvěry ze stavebního spoření, jejichţ objem klesl o 7,1%. (KOMERČNÍ BANKA, 2015) Komerční banka nabízí následující typy hypoték: Hypoteční úvěr Jedná se o základní nabídku financování koupě nemovitosti, výstavbu, rekonstrukci Flexibilní hypotéka Jiţ z názvu vyplývá, ţe se jedná o hypotéku, kterou lze přizpůsobit potřebám klienta. V průběhu splácení je moţné sníţit splátku aţ o 50% nebo opakovaně vyuţít mimořádnou splátku aţ 20% z úvěru. Moţnost odkladu počátku splácení aţ o 12 měsíců. Moţnost přerušení splácení aţ na dobu 3 měsíců (při odkladu splátek se neplatí jistina ani úroky). Sníţení výše splátky, mimořádná splátka či přerušení splácení je moţné provést opakovaně. Je nutné uhradit vţdy minimálně dvanáct po sobě jdoucích splátek. Hypotéka 2 v 1 Hypoteční úvěr s neúčelovou částí, kterou lze pouţít na cokoliv. Tento typ úvěru lze také poskytnout jako Flexibilní hypotéku s moţností odkladu počátku splácení o 12 měsíců, sníţení či zvýšení měsíční splátky nebo splácení aţ na 3 měsíce přerušit. Úroková sazba je shodná pro účelovou i neúčelovou část hypotéky. Hypotéka dozadu Umoţňuje zpětnou refundaci jiţ vynaloţených nákladů na bydlení (max. 12 měsíců zpátky). Podmínky úvěru jsou standardní – nejedná se o americkou hypotéku. Peněţní prostředky lze pouţít na cokoliv. Lze jí získat opět ve formě flexibilní hypotéky. Pojištění schopnosti splácet k hypotečnímu úvěru. 37

Pojištění je moţné zřídit ve třech variantách: -

Varianta A – pojištění smrti a plné invalidity

-

Varianta B – pojištění smrti, plné invalidity a pracovní neschopnosti

-

Varianta C- pojištění smrti, plné invalidity a ztráty zaměstnání

Pojištění lze sjednat i k dříve poskytnutému úvěru. Díky pojištění úvěru získává klient slevu ze základní úrokové sazby 0,1%. V případě mimořádné splátky hypotečního úvěru dojde k přepočtu a následnému sníţení pojistného. (KOMERČNÍ BANKA, 2015) Parametry osobních účtů v souvislosti s poskytnutím hypotečního úvěru: Můj účet při splnění 2 a více pravidel určených bankou získává klient zdarma. Mezi poţadované aktivity patří např. příchozí platba v libovolné výši, úvěr, kreditní karta nebo naspořené prostředky ve výši alespoň 100 000,-Kč.

4.3.3. Československá obchodní banka ČSOB byla zaloţena státem v roce 1964. Majoritním vlastníkem se v roce 1999 stala belgická KBC Bank. ČSOB je stoprocentní dceřinou společností belgické KBC Bank NV. V retailovém bankovnictví působí pod obchodními značkami – ČSOB, ERA a Poštovní spořitelna. ČSOB nabízí sluţby také dalších společností skupiny ČSOB, jako jsou Hypoteční banka, Českomoravská stavební spořitelna, ČSOB penzijní společnost, ČSOB Leasing a ČSOB Faktoring. (ČSOB, 2015) ČSOB/Hypoteční banka nabízí následující typy hypoték: ČSOB hypotéka Výše úrokové sazby je závislá mimo jiné na maximální výši úvěru z ceny nemovitosti (v %) 70, 85, 100. Dále lze u ČSOB Hypotéky s podílem výše úvěru z ceny nemovitosti do 85% nově uplatnit slevu z úrokové sazby dle objemu hypotéky: -

od 1 000 000 do 1 999 999 Kč

-0,1%

-

od 2 000 000 do 2 999 999 Kč

-0,2%

-

od 3 000 000 do 3 999 999 Kč

-0,3%

-

nad 4 000 000 Kč

-0,4%

Hypotéka bez dokládání příjmů 38

Tento typ úvěru můţe být zajímavý pro podnikatele.

39

Předhypoteční úvěr Lze vyuţít například při koupi druţstevního bytu nebo nemovitosti od developera, kdy není moţné dát nemovitost do zástavy. Díky předhypotečnímu úvěru lze nemovitost koupit a do jednoho roku převést do svého vlastnictví. Bonus za věrnost Pokud klient zůstane po celou dobu splácení u ČSOB, banka za něj zaplatí 4% z půjčené částky. Podmínkou pro získání bonusu je: -

Splatnost 20 let a více

-

Fixace úrokové sazby na 3 nebo 5 let

-

Řádné splácení po celou dobu

-

Mimořádné splátky jsou moţné pouze v období fixace do výše 20% zbývající jistiny

První 2% banka odečítá z hypotéky po 12 letech splácení, zbytek na konci. Splátky jsou u hypotéky s bonusem hned od začátku niţší neţ u standardní hypotéky, jelikoţ zahrnují 4% bonus. I kdyţ se klient v průběhu splácení hypotéky rozhodne jinak, banka přidělený bonus po něm nebude vyţadovat zpátky a ani nebude účtovat poplatky. Mimořádné splátky Bezplatně lze pouţít v těchto případech: -

Při refixaci

-

Po kaţdých 12 řádných měsíčních splátkách aţ 20% z aktuálního zůstatku úvěru (musí bát sjednaná sluţba mimořádná splátka 20%)

-

Kdykoli tak, aby úvěr zůstal alespoň na úrovni 70% zástavní hodnoty nemovitosti

-

Kdykoli v prvních dvou letech splácení aţ do výše 50% hypotéky, pokud to má klient dopředu ve smlouvě

Pojištění schopnosti splácet k hypotečnímu úvěru Pojištění je moţné zřídit ve třech variantách: -

Varianta 1 – pojištění smrti nebo invalidity

-

Varianta 2 – pojištění smrti nebo invalidity a pracovní neschopnosti

-

Varianta 3 - pojištění smrti nebo invalidity, pracovní neschopnosti a ztráty zaměstnání

Je moţné pojistit pouze část úvěru pro případ invalidity a úmrtí. Pojištění jiţ od 25% výše úvěru pro jednoho pojištěného. 40

Díky pojištění úvěru získává klient slevu ze základní úrokové sazby 0,05%. (ČSOB, 2015) Parametry osobních účtů v souvislosti s poskytnutím hypotečního úvěru: Konto Plus První dva měsíce je vedení konta zcela zdarma. Dále je bez měsíčního poplatku, pokud zasláno na účet minimálně 15 000,-Kč (zaslání výplaty, převod z účtu, vklad v hotovosti). Při nesplnění této podmínky je vedení účtu zpoplatněno částkou 99,-Kč.

4.3.4. UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s. UCB je součástí UniCredit Group, která svou bilanční sumou 1,028 bilionů EUR patří mezi největší finanční skupiny v Evropě. UCB působí na trhu od listopadu 2007. Vznikla fúzí HVB Bank a Ţivnostenské banky. V roce 2014 zahrnula do své nabídky nový typ úrokové sazby – float s garancí. Představuje unikátní typ úročení, který klientovi přináší garanci maximální výše floatové úrokové sazby po dobu 3 let od podpisu úvěrové smlouvy. Na internetovém serveru Finparáda.cz v soutěţi Finanční produkt roku 2015 získal Hypoteční úvěr Individual ve své kategorii 2.místo. (UNICREDITBANK CZECH REPUBLIC AND SLOVAKIA, A.S., 2015) UniCredit bank nabízí následující typy hypoték: Hypotéka s fixní sazbou Tato hypotéka je vhodná pro klienty, kteří nechtějí sledovat vývoj úrokových sazeb a hlídat si výši splátky u variabilní sazby. Mimořádné splátky jsou moţné zdarma v libovolné výši vţdy při refixu. Dále je moţná mimořádná splátka po kaţdých 12 řádných měsíčních splátkách aţ 20% z aktuálního zůstatku úvěru. Hypotéka TWIN Výhodou je moţnost čerpání části hypotéky neúčelově a peníze pouţít na cokoliv (20% z částky úvěru, maximálně 500 000,-Kč) Úroková sazba je jednotná pro účelovou i neúčelovou část. Převratná hypotéka

41

Variabilní úroková sazba je odvozená od 1M PRIBOR. Nemění se, pokud se PRIBOR pohybuje v koridoru 0,1. Dá se říci, ţe úroková sazba kopíruje situaci na trhu a je niţší neţ aktuální vyhlašovaná fixní sazba. Obyčejně lze kdykoli v rámci banky přejít z hypotéky s variabilní úrokovou sazbou na hypotéku s fixní úrokovou sazbou bez sankcí. Tento typ hypotečního úvěru je moţné nedočerpat bez započtení sankce. Dále je moţné po 12 měsících od podpisu úvěrové smlouvy učinit mimořádné splátky aţ 4x ročně. Zde uţ je to spojeno s poplatkem 2% ze splacené částky. Pojištění schopnosti splácet k hypotečnímu úvěru UCB nabízí pouze jednu moţnost pojištění: -

Měsíčně placené, platné po celou dobu splácení hypotéky, sleva na úrokové sazbě pak činí 0,4%

Klient vybírá z následujících balíčků: -

JPA: úmrtí a pracovní neschopnost

-

JPB: úmrtí a ztráta zaměstnání

-

JPC: úmrtí a invalidita III.stupně

Lze dopojistit i stávající úvěr. (UNICREDITBANK CZECH REPUBLIC AND SLOVAKIA, 2015) Parametry osobních účtů v souvislosti s poskytnutím hypotečního úvěru: U konto - první dva měsíce je vedení konta zcela zdarma. Dále je bez měsíčního poplatku, pokud klient splní podmínku bezhotovostního kreditního obratu min. 12.000,-Kč měsíčně.

4.3.5. Raiffeisen bank Působí V České republice od roku 1993. Majoritním akcionářem banky je rakouská finanční instituce Raiffeisen Bank International AG (RBI). Vyvinula s v pátou nevětší banku v ČR. Zaměřuje se především na střední a vyšší třídu. Ve studii Market Vision zaměřující se na kvalitu prodeje byla vyhlášena RB po čtvrté v řadě bankou s nejlepším prodejem hypoték. Dle statistik z roku 2014 spravuje 7,1% hypoték na bankovním trhu v ČR.

42

Stala se první českou bankou, která umístila hypoteční zástavní listy na zahraničních trzích – vydala emisi HZL v EUR. (RAIFFEISENBANK, 2015)

43

Raiffeisen bank nabízí následující typy hypoték: Hypotéka na bydlení KLASIK Jedná se o klasický hypoteční úvěr jak s fixní, tak s plovoucí úrokovou sazbou. Vyřízení a správa hypotéky je bez poplatků. Kaţdý rok je moţné sjednat předčasnou splátku ve výši aţ 25% zdarma. Předhypoteční úvěr KLASIK PLUS Jedná se o poskytnutí částečně zajištěného úvěru aţ na 24 měsíců. Po dostavbě a zřízení zástavního práva se úvěr změní na klasickou hypotéku. Na začátku dává klient do zástavy pouze pozemek, na kterém se bude nacházet financovaný dům. Po té, co bude nemovitost dostavěna, změní se předhypoteční úvěr na klasický hypoteční úvěr. Podepisuje se ale jen jedna smlouva a nehradí se ţádné jiné poplatky. Tento úvěr je limitován částkou 500 tis. do 4 mil.Kč Vyřízení a správa hypotéky je opět bez poplatků. Hypotéka se zápočtem úspor Čím více peněz má klient uloţeno na spořicím účtu, tím méně za hypotéku zaplatí. Pokud částka na SU odpovídá 100% zůstatku hypotéky, neplatí klient ţádné úroky. Finanční prostředky na SU má neustále k dispozici. Tento úvěr je limitován od 300 tis. do 12 mil. Kč Zápočet úspor funguje následovně: Banka klientovi zřídí offsetový SU s nulovým úročením. Sem si klient převede své úspory. Úroky z úvěru bude banka účtovat na měsíční bázi pouze z rozdílu mezi nesplacenou jistinou hypotéky a zůstatkem SU. Prostředky na SU jsou vlastně zhodnocené stejnou sazbou, kterou by klient platil z vyčerpané části hypotečního úvěru. Díky tomu můţe výrazně ušetřit na úrocích za hypotéku. Prostředky na SU má klient neustále k dispozici. Kontokorentní hypotéka Jedná se v podstatě o kontokorentní úvěr zajištěný nemovitostí. Je moţné jej vyuţít na 1 rok aţ 10 let. Splácí se pouze úroky z vyčerpané částky. Kontokorentní rámec je moţné kdykoli dle potřeby vyuţít. Kaţdý vklad sniţuje vyčerpaný rámec, tím se sniţují úroky, které je nutné

44

zaplatit. V tomto období je moţné hypotéku kdykoli bez sankce ukončit – splatit. Po ukončení období čerpání je úvěr převeden na klasické anuitní splácení s fixní úrokovou sazbou. Úvěr v kontokorentním období klient čerpá a splácí podle svých potřeb. Peníze můţe investovat do bydlení nebo je pouţít na cokoli. Tento úvěr je limitován částkou 300 tis. do 5 mil. Kč, u účelové varianty aţ 8 mil. Kč Předčasné splátky u tohoto typu úvěru lze realizovat kdykoli v průběhu čerpání hypotéky. V období čerpání je úvěr úročen pruţnou úrokovou sazbou PRIBOR 1M s pevnou marţí. Po

změně

na

klasicky

splácenou

hypotéku

změna

na

fixní

úrokovou

sazbu.

(RAIFFEISENBANK, 2015) Parametry osobních účtů v souvislosti s poskytnutím hypotečního úvěru: eKonto Smart nabízí vedení zdarma při aktivním vyuţívání účtu. Podmínkou je kreditní obrat ve výši nejméně 15.000,-Kč a současně minimálně 3 odchozí platby z účtu měsíčně. Jinak by byl účtován poplatek 99,-Kč měsíčně.

45

5. Komparace hypotečních úvěrů, návrh nejvhodnějšího financování Pro komparaci a následné zpracování návrhu na financování byly zvoleny dva modelové příklady s nasimulovanými parametry klientů:

5.1. Modelový příklad č.1 nákup nemovitosti Data shromážděná v říjnu 2015. Cena nemovitosti .................................. 2 500 000 Kč Vlastní zdroje........................................... 500 000 Kč Hypotéka................................................ 2 000 000 Kč Doba splácení .................................................... 20 let LTV do 85% Zvolit nejlepší nabízenou fixaci. Žadatelé: tříčlenná rodina, otec hrubý příjem 40 tisíc Kč, matka na rodičovské. Česká spořitelna Aby klient získal sazbu pod dvě procenta, musí mít aktivní účet ČS, pojištění úvěru a sluţbu hypotéka s prémií. Česká spořitelna předpokládá růst úrokových sazeb a aktuálně nabízí zvýhodněnou fixaci na osm let s úrokovou sazbou 2,09% p.a.. A to bez nutnosti zřizovat si sluţbu Hypotéka s prémií, která jinak sniţuje úrokovou sazbu o tři desetiny procenta. Aktuálně je to nejlepší nejdelší dobře úročená fixace v nabídce bank v ČR. Jinak je moţné dosáhnout úrokové sazby pod 2% p.a. u pětileté fixace. Klient musí vyuţít nabídku Hypotéka s prémií. Ta klienta dává „bonus“ v podobě finanční prémie v závislosti na vyčerpané částce hypotéky. Klient si dále musí sjednat pojištění schopnosti splácet. Oproti konkurenčním bankám je nadstandardní. Pokrývá riziko smrti, invalidity, nemoci a dlouhodobé pracovní neschopnosti. Další podmínkou získání slevy na úrokové sazbě je zaloţení aktivního účtu v bance. Za takový se povaţuje účet, na který přijde měsíčně částka odpovídající 1,5 násobku splátky hypotéky a zároveň z něj musí odejít alespoň čtyři platby.

46

47

Úroková sazba: 1,99% p.a. Měsíční splátka: 10.139,-Kč Pojištění úvěru: 746,-Kč Nejvýhodnější fixace: 5 let Celková částka měsíční platby s pojistným: 10.885,-Kč Odhadovaná doba vyřízení: do 14 dnů Podmínky pro dosaţení uvedené nabídky: Pojištění úvěru -0,2% z výchozí sazby Zřízení aktivního účtu -0,5% Zřízení sluţby Hypotéka s prémií -0,3% Neběţné náklady: Za zřízení sluţby Hypotéka s prémií 3.000,-Kč (NĚMEC, 2015 str. 12) Komerční banka Pro získání co nejvýhodnější sazby musí mít klient vedený u Komerční banky účet a zřízeno pojištění úvěru. Poplatková politika je u Komerční banky o něco přísnější neţ má konkurence. Klient musí zaplatit za zpracování úvěru jednorázový poplatek 2.900,-Kč. Dále se klient můţe rozhodnout, zda si připlatí měsíčně 100,-Kč za tzv. Flexibilní hypotéku, která se umí přizpůsobit potřebám klienta. Umoţní mu přerušit splácení nebo naopak uskutečnit mimořádnou

splátku

bez poplatku. K poskytnutí úvěru je nutné, aby si klient zřídil aktivní účet. S tím souvisí minimálně tři transakce měsíčně. Úroková sazba: 1,99% p.a. Měsíční splátka: 10.109,-Kč Pojištění úvěru: 500,-Kč Nejvýhodnější fixace: 3 nebo 5 let (sazba je stejná) Celková částka měsíční platby s pojistným: 10.609,-Kč Odhadovaná doba vyřízení: do 14 dnů 48

Podmínky pro dosaţení uvedené nabídky: Pojištění schopnosti splácet -0,1% z výchozí sazby Neběţné náklady: Vyhodnocení ţádosti o úvěr 2.900,-Kč (NĚMEC, 2015 str. 14) ČSOB/Hypoteční banka Největší poskytovatel hypotečních úvěrů v ČR Hypoteční banka patří do skupiny ČSOB. Tato banka sází na slevy při osobním jednání. Protoţe při prvotním “nástřelu“ má úroková sazba k ideálu hodně daleko. Lze vyuţít akční nabídky v podobě půl procentní slevy, dále 0,55 procenta v podobě osobní slevy či dvě desetiny za zřízení a vedení účtu u ČSOB nebo Poštovní spořitelny. Stejně tak banka nabízí slevu při sjednání pojištění schopnosti splácet, a to ve výši 0,05%. Co se týče poplatků, v ceníku ČSOB je jich minimum. Za zpracování nezaplatí klient momentálně nic, stejně tak je zdarma vedení účtu, navíc můţe ušetřit i za odhad, pokud tedy je kupovaná nemovitost na území Prahy. Úroková sazba: 1,74% p.a. Měsíční splátka: 9.873,-Kč Pojištění úvěru: 655,-Kč Nejvýhodnější fixace: 5 let Celková částka měsíční platby s pojistným: 10.538,-Kč Odhadovaná doba vyřízení: 3 dny od dodání podkladů Podmínky pro dosaţení uvedené nabídky: Pojištění úvěru -0,05% z výchozí sazby Zřízení aktivního účtu -0,2% Neběţné náklady nejsou. Další detaily: Rodičovský příspěvek banka započítá do bonity pouze, pokud bude pobíraný alespoň dalších 12 měsíců, a to ve výši 6.111,-Kč (NĚMEC, 2015 str. 12) UniCredit Bank Tato banka nabízí jednu z nejvýhodnějších sazeb na trhu jiţ od začátku roku 2015. Sice to prezentovala jako časově omezenou nabídku, nicméně stále tuto sazbu drţí. Aby na ní klient 49

dosáhl, musí si sjednat jednorázové pojištění hypotéky, aktivně vyuţívat konto u UCB a pouţívat kreditní kartu. A to v reţimu minimálně pět transakcí po 500,-Kč v průběhu šesti měsíců. Ovšem na druhou stranu nutno dodat, ţe za vydání a uţívání platební karty neplatí ţádné poplatky. Pokud uhradí celkovou vyčerpanou částku z KK k datu splatnosti, neplatí ani ţádné úroky. Tudíţ klient tak získává na druhou stranu bonus v podobě finanční rezervy pro nenadálé případy a nemá s tím spojené vedlejší náklady. Většinou je totiţ s vedením kreditní karty účtován bankou poplatek. Úroková sazba: 1,69% p.a. Měsíční splátka: 9.872,-Kč Pojištění úvěru: 250,-Kč Nejvýhodnější fixace: 3 let Celková částka měsíční platby s pojistným: 10.122,-Kč Odhadovaná doba vyřízení: do týdne Podmínky pro dosaţení uvedené nabídky: Sjednání jednorázového pojištění úvěru -0,5% z výchozí sazby Zřízení aktivního účtu -0,5% Vyuţívání kreditní karty UniCredit Bank (minimálně 5 transakcí nad 500 Kč měsíčně) -0,1% Neběţné náklady: Poplatek za úvěr 2.500,-Kč (NĚMEC, 2015 str. 13) Raiffeisenbank V akci platící do konce listopadu nabízí RB slevy a bonus ve výši 4.000,-Kč Výsledná sazba je vyšší neţ u konkurence. Pokud by klient měl úspory vyšší a dosáhl by na poměr 70 procent, pak by se sazba sníţila o dvě desetiny na 1,99%. RB většinu poplatků omezila. Aktuálně má v nabídce slevu za poskytnutí, neplatí se ani měsíční paušál za vedení úvěrového účtu. Pokud je klient schopen zajistit na běţném účtu kreditní obrat minimálně 15 000 Kč, je jeho vedení také zdarma. Jako jediná ze srovnávaných bank nenabízí 100% hypotéku, ale maximálně do 90 procent odhadní ceny nemovitosti. Úroková sazba: 2,19% p.a.

50

Měsíční splátka: 10.299,-Kč Pojištění úvěru: 658,-Kč Nejvýhodnější fixace: 3,5,7 let (stejný sazba) Celková částka měsíční platby s pojistným: 10.957,-Kč Odhadovaná doba vyřízení: do 14 dnů Podmínky pro dosaţení uvedené nabídky: Pojištění úvěru -0,2% z výchozí sazby Zřízení aktivního účtu -1% Neběţné náklady nejsou. Další detaily: Banka poskytuje hypotéky do 90% odhadní ceny nemovitosti. Do konce listopadu akce s bonusem 4000 Kč pro kaţdého klienta RB, který si pořídí hypotéku. (NĚMEC, 2015 str. 16)

5.2. Modelový příklad č.2 refinancování hypotečního úvěru Data shromážděná v březnu 2016. Toto srovnání bylo provedeno s odstupem 6 měsíců. Průzkum potvrdil trend poklesu úrokových sazeb na trhu hypotečních úvěrů. Nabídka na refinancování HU Cena nemovitosti .................................. 5 200 000 Kč Hypotéka................................................ 4 400 000 Kč Doba splácení .................................................... 20 let Fixní úroková sazba ........................................... 5 let Žadatel splňuje podmínky zjednodušeného refinancování, tudíž nemusí dokládat příjem. Klient má původní HU u ČSOB, která si neúčtuje poplatek za vystavení potvrzení o vyčíslení zůstatku a souhlas se splacením HU. Česká spořitelna Úroková sazba: 1,79% p.a. Celková částka měsíční platby po všech slevách: 21.883,-Kč

51

fixace: 5 let úroková sazba bez pojištění: 1,99% p.a. Celková částka měsíční platby bez pojistného: 22.300,-Kč Odhadovaná doba vyřízení: do 7 dnů Podmínky pro dosaţení uvedené nabídky: Aktivní účet Pojištění schopnosti splácet -0,2% z výchozí sazby Pouze varianta smrt, plná invalidita a dlouhodobá pracovní neschopnost. HU s prémií – s tím je spojený jednorázový poplatek 3.000,-Kč Pokud by byl úvěr do 1,5 mil. Kč, pak by úroková sazba byla o 0,2% p.a. vyšší Neběţné náklady: Vyhodnocení ţádosti o úvěr: 0,-Kč Poplatek za správu úvěru: 0,-Kč Poplatek za odhad nemovitosti: 0,-Kč Komerční banka Úroková sazba: 1,89% p.a. Celková částka měsíční platby po všech slevách: 22.031,-Kč fixace: 5 let úroková sazba bez pojištění: 1,89% p.a. Celková částka měsíční platby bez pojistného: 22.031,-Kč Odhadovaná doba vyřízení: do 7 dnů Podmínky pro dosaţení uvedené nabídky: Aktivní účet Pojištění schopnosti splácet: Smrt + plná invalidita 1.100,-Kč měsíčně Smrt + plná invalidita + prac. neschopnost 1.540,-Kč měsíčně 52

Smrt + plná invalidita + prac. neschopnost + ztráta zaměstnání 1.980,-Kč měsíčně Neběţné náklady: Vyhodnocení ţádosti o úvěr: 0,-Kč Poplatek za správu úvěru: 0,-Kč Poplatek za odhad nemovitosti: 0,-Kč ČSOB/Hypoteční banka Úroková sazba: 1,89% p.a. Celková částka měsíční platby po všech slevách: 22.030,50Kč fixace: 5 let úroková sazba bez pojištění: 1,89% p.a. Celková částka měsíční platby bez pojistného: 22.030,50Kč Odhadovaná doba vyřízení: do 7 dnů Podmínky pro dosaţení uvedené nabídky: Aktivní účet Pojištění schopnosti splácet: Smrt + invalidita 1.107,-Kč měsíčně Smrt + invalidita + pracovní neschopnost 1.471,-Kč měsíčně Smrt + invalidita + pracovní neschopnost + ztráta zaměstnání 2.057,-Kč měsíčně Pokud by byl HU do 1 mil.Kč, pak by úroková sazba byla o 0,2% p.a. vyšší Neběţné náklady: Vyhodnocení ţádosti o úvěr: 0,-Kč Poplatek za správu úvěru: 0,-Kč Poplatek za odhad nemovitosti: 0,-Kč UniCredit Bank Úroková sazba: 1,49% p.a. Celková částka měsíční platby po všech slevách: 21.849,-Kč 53

fixace: 5 let úroková sazba bez pojištění: 1,89% p.a. Celková částka měsíční platby bez pojistného: 22.032,-Kč Odhadovaná doba vyřízení: do 14 dnů Podmínky pro dosaţení uvedené nabídky: Aktivní účet Pojištění schopnosti splácet -0,4% z výchozí sazby (platnost 5 let, 3% z výše úvěru) Pouze varianta smrt + plná invalidita kreditní karta Neběţné náklady: Vyhodnocení ţádosti o úvěr: 0,-Kč Poplatek za správu úvěru: 0,-Kč Poplatek za odhad nemovitosti: 0,-Kč Raiffeisenbank Úroková sazba: 2,39% p.a. Celková částka měsíční platby po všech slevách: 23.081,-Kč fixace: 5 let úroková sazba bez pojištění: 2,39% p.a. Celková částka měsíční platby bez pojistného: 23.081,-Kč Odhadovaná doba vyřízení: do 7 dnů Podmínky pro dosaţení uvedené nabídky: Aktivní účet Pojištění schopnosti splácet: Pouze varianta smrt + plná invalidita. Neběţné náklady: Vyhodnocení ţádosti o úvěr: 0,-Kč 54

Poplatek za správu úvěru: 0,-Kč Poplatek za odhad nemovitosti: 0,-Kč Výše pojistného u jednotlivých bank Dalším důleţitým srovnávacím ukazatelem, který má vypovídající hodnotu, je celková výše pojistného, které klient zaplatí za pětileté fixní období. V případě měsíčně placeného si klienti částku mohou snadno dopočítat. Coţ je běţná nabídka téměř všech bank. Výjimkou je UniCredit bank, která nabízí pouze variantu jednorázově placeného pojistného. A to ve výši 3% z výše úvěru. Pokud by si klient uhradil pojistné z vlastních zdrojů, je propočet také jednoduchý. V drtivé většině případů ale klienti vyuţívají nabídky navýšení HU o částku pojistného. V tom případě je nutné do kalkulace zahrnout také úrokové náklady, které s tím souvisí. Srovnávaný příklad: Dluh včetně pojistného 4,532.000,-Kč / dluh bez pojistného 4,400.000,-Kč Anuitní splácení 20 let Průměrná úroková sazba 2% p.a. Pro výpočet je vhodné pouţít základní rovnici jednoduchého úročení polhůtní: Kt = Ko*(1 + i*t) Kt = 4 532 000*(1+0,02*20) Kt = 6 344 800,-Kč Pak 6 344 800 – 4 532 000 = 1 812 800,-Kč částka, kterou klient přeplatí v případě, ţe bude do splátek zahrnuto i pojistné. Kt = 4 400 000*(1+0,02*20) Kt = 6 160 000,-Kč Pak 6 160 000 – 4 400 000 = 1 760 000,-Kč částka, kterou klient přeplatí v případě, ţe si pojistné uhradí z vlastních zdrojů.

55

Jako kontrolu propočtu je moţné pouţít jiného vzorce: U = Ko*i/t U = 4 532 000*0,02*20 U = 1 812 000,-Kč U = 4 400 000*0,02*20 U = 1 760 000,-Kč Rozdíl mezi částkami pak činí 52 800,-Kč, coţ jsou v tomto případě reálné náklady související s pojistkou, o kterou byl HU navýšen. Tento náklad je nutné zahrnout do propočtu. Pokud by průměrná úroková sazba bylo 3% p.a., byly by úrokové náklady 79.200,-Kč Tabulka 2 Pojištění rizika schopnosti splácet HU

banka

smrt + invalidita

celková úhrada za 5 let

smrt + invalidita + prac. Neschopnost

celková úhrada za 5 let

ČSOB ČS KB UCB RB

1.107,x 1.100,x 1.475,-

66.420,x 66.000,132.000,-* 88.500,-

1.471,1.684,-** 1.540,x x

88.260,101.040,92.400,x x

Zdroj: Vlastní zpracování autora *není placeno měsíčně, ale na začátku jednorázově, platné 5 let, pak se klient musí opět připojistit, zlevňuje splátku HU, má váhu na sníţení úrokové sazby 0,4 **má váhu na sníţení úrokové sazby 0,2 Ze srovnávací tabulky č.2 vyplývá, ţe parametry podmínek pojištění rizika schopnosti splácet hypotéku jsou v jednotlivých bank rozdílné a tudíţ těţko srovnatelné.

56

6. Výsledky práce Základní výsledky práce vycházejí z předcházejících modelových příkladů. Modelový příklad č. 1 Cena nemovitosti .................................. 2 500 000 Kč Vlastní zdroje........................................... 500 000 Kč Hypotéka................................................ 2 000 000 Kč Doba splácení .................................................... 20 let Tabulka 3 Výsledky srovnávací studie modelového příkladu č. 1

úroková měsíční

pojištění

nejvýhodnější celková splátka poplatek za poplatek

sazba

splátka

úvěru

fixace

včetně

vyřízení

za vedení

v%

v Kč

v Kč

v letech

pojistného

hypotéky

běţného

v Kč

v Kč

účtu

ČS

1,99

10.139,-

746,-

5

10.885,-

0,-

zdarma

KB

1,99

10.109,-

500,-*

3 nebo 5

10.609,-

2.900,-

zdarma

ČSOB

1,74

9.873,-

655,-

5

10.538,-

0,-

zdarma

UCB

1,69

9.872,-

250,-**

3

10.122,-

2.500,-

zdarma

RB

2,19

10.299,-

658,-

3, 5, 7

10.957,-

0,-

zdarma

Zdroj: Vlastní zpracování autora * nejlevnější varianta obsahující pojištění smrti a plné invalidity, bez pracovní neschopnosti

57

** hypotéka

Graf 5 Celková splátka HU

Celková splátka včetně pojistného 11,200.00 Kč 11,000.00 Kč

10,957.00 Kč

10,885.00 Kč

10,800.00 Kč 10,609.00 Kč 10,600.00 Kč

10,538.00 Kč

10,400.00 Kč 10,122.00 Kč

10,200.00 Kč 10,000.00 Kč 9,800.00 Kč 9,600.00 Kč ČS

KB

ČSOB

UCB

RB

se navýší o pojistné na 20 let, tj. 60 tisíc Kč Z modelového příkladu č.1 vyplývá, ţe nejvýhodnější podmínky pro poskytnutí hypotečního úvěru v daný moment nabídla UniCredit Bank. Je nutné ovšem zváţit další okolnosti, které mohou

ovlivnit

rozhodování

pro

zvolení

konkrétního

bankovního

ústavu.

Mezi ně patří například podmínky vedení běţného účtu, které mohou klientovi přinést vedlejší náklady. Dalším ukazatelem můţe být také rychlost zpracování případu, individuální podmínky pro poskytnutí. Je nutné přihlédnout k podmínkám pojištění úvěru. UniCredit jako jediná nabízí jednorázové pojištění na pět let. Přičemţ sleva v tom případě činila 0,3%. To je největší ze srovnávaných bank. Pokud si klient zaplatí tuto pojistku ze svých zdrojů, pak je to v pořádku. V opačném případě je úvěr o pojistné navýšen a pojistné je rozloţeno do splátek po celou dobu splatnosti hypotečního úvěru. Po pěti letech však je pojištění ukončeno a klient se musí opět pojistit. Coţ se mu v konečném důsledku prodraţí, pokud tedy má sjednaný úvěr s delší dobou splatnosti. U zbývajících srovnávaných bank jsou podmínky nastavené mírněji, co se pojištění týče. Váha slevy není tak velká, tudíţ kdyţ klient bude chtít hypotéku bez pojištění, nebude to mít tak zásadní dopad na úrokovou sazbu. Jako druhá nejlevnější v pořadí vychází ČSOB. Rozdíl v měsíční splátce činí 416 Kč, coţ za pět let bude celkem 24.960,-Kč, které klient přeplatí ve srovnání k UCB. Třetí v pořadí je Komerční banka s měsíční splátkou o 487,-Kč větší, neţ nejlevnější UCB. Z tohoto rozdílu pak klient přeplatí 29.220,-Kč oproti nejlevnější UCB. 58

Čtvrtá v pořadí je Česká spořitelna s měsíční splátkou o 763,-Kč vyšší, zde klient přeplatí 45.780,-Kč oproti UCB. Pokud klient zůstane ČS věrný a neodejde do jiné banky, dostane vyplacenou prémii v poměrné výši 4% z vyčerpaného úvěru. Coţ bude činit 26.124,-Kč. Kdyţ o tuto částku sníţíme přeplatek, bude pak celkově přeplacená částka 19.656,-Kč a ČS se dostává na druhé místo v pořadí. A nejdraţší pak vychází RB se splátkou o 835,-Kč vyšší. Přeplacená částka dělá rovných 50.100,-Kč.

59

Tabulka 4 Základní ukazatele srovnávaných bank v oblasti hypotečních úvěrů 2015/1

minimální výše HU

100% HU

kombinace s odměna HU bez vyhodnocení 2. a potvrzení o neúčelovou za dokládání žádosti o další výši úroků z částí věrnost příjmů úvěr čerpání úvěru

ČS

200.000,-

ano

HU Komplet

ano 4%

KB ČSOB

200.000,200.000,-

ano ano

HU 2 v 1 ano*

UCB

200.000,-

RB

300.000,-

ano max 90%

3.000,-

500,-

ne ano 4%

ne Ano do 60%LTV ano

2.900,3.900,-

ne 500,-

HU Twin

ne

ne

2.500,-

500,-

ano**

ne

ne

3.000,-

500,-

200,duplikát 200,duplikát 100,500,duplikát 250,duplikát

Zdroj: Vlastní zpracování autora *ano, doplňková část do 20% - ošetřeno ve smlouvě **ano, formou druhého úvěru – není 2 v 1, účelová + neúčelová 20%, sazba je o 2% niţší neţ americká hypotéka Tabulka 5 Základní ukazatele srovnávaných bank v oblasti hypotečních úvěrů 2015/2

mimořádná splátka po 12 m

poplatek za mim.splátku mimo termín fixace

poplatek mim.splátka u float sazby

čerpání návrh na vklad

expresní čerpání

potvrzení o zůstatku na účtu

ČS

ano 20%

2%

1.500,-

3.000,-

500,-

KB ČSOB UCB RB

ano 20%* ano 20% ano 20% ano 25%

10% ze splacené jistiny Až 25% ze splacené jistiny** 5% ze splacené jistiny 5% ze splacené jistiny 10% ze splacené jistiny

x 2%*** 2% ****

1.500,1.900,1.500,0,-

x 2.000,115,500,-

1.512,50 0,1.500,500,-

Zdroj: Vlastní zpracování autora *spojeno s měsíčním poplatkem 99,-Kč **většinou do výše úroků fixního období ***float vţdy s 5-ti letou fixací, prakticky se neposkytuje ****do tří let 10%, pak bez poplatku

60

Tabulka 6 Základní ukazatele srovnávaných bank v oblasti vedení účtů 2015 vedení účtu zdarma min. příchod na účet

ČS ano 7 000,-

další podmínky

ne

KB ano není stanovena výše Využívání 2. libovolného produktu

ČSOB ano 15 000,-

UCB ano 12 000,-

RB ano 15 000,-

ne

ne

3 odchozí platby

Zdroj: Vlastní zpracování autora Modelový příklad č. 2 Cena nemovitosti .................................. 5 200 000 Kč Hypotéka................................................ 4 400 000 Kč Doba splácení .................................................... 20 let Fixní úroková sazba ........................................... 5 let Tabulka 7 Výsledky srovnávací studie modelového příkladu č.2/1

banka

ČSOB ČS KB UCB RB

poplatek Poplatek Ocenění za za správu Nemovitosti zpracování úvěru Kč Kč Kč 0 0 0 3.000,0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

úroková sazba % p.a. fix 5 let 1,89 1,79 1,89 1,49 2,39

splátka po všech slevách V Kč 22.030,50 21.883,22.031,21.849,23.081,-

úroková sazba % p.a. bez pojištění 1,89 1,99 1,89 1,89 2,39

splátka bez pojištění v Kč 22.030,50 22.300,22.031,22.032,23.081,-

Zdroj: Vlastní zpracování autora Tabulka 8 Výsledky srovnávací studie modelového příkladu č.2/2

banka

ČSOB ČS KB UCB RB

popl. popl. za pojistné Čerpání expresní podmínkou na návrh čerpání pro slevu na vklad na sazbě 1.900,2.000,0 1.500,0

2.000,500,100,119,500,-

ne ano ne ano ne

měsíční pojistné

celkem zaplaceno za 5 let s pojistným

celkem zaplaceno za 5 let bez pojistného

1.107,1.684,1.100,0 1,475,-

1,388.250,1,370.086,-* 1,387.860,1,310.940,-** 1,473.360,-

1,321.830,1,338.000,1,321.860,1,321.920,1,384.860,-

Zdroj: Vlastní zpracování autora *V případě ČS je nutné při refixaci po 5 letech odečíst bonus ve výši 46.934,-Kč

61

LTV %

85 85 90 85 90

**V případě UCB je nutné k celkově zaplacené částce přičíst úrokové náklady ve výši 52.800,-Kč související s pojistkou, o kterou byl HU navýšen. Celková částka pak bude činit 1,363.740,-Kč. V případě, ţe bude průměrná úroková sazba vyšší o 1%, pak by úrokové náklady byly 79.200,-Kč. Celková částka by činila 1,390.140,-Kč. Toto je pouze dedukce, nelze s určitostí odhadnout, jaký bude vývoj sazeb v tak dlouhém časovém horizontu. Tudíţ je to těţko měřitelný údaj. Pokud by si klient uhradil pojistné z vlastních zdrojů, pak platí údaj uvedený v tabulce. Výpočet: ČSOB: (22030,50*60)+(1107*60)=1,388.250,-Kč ČS: (21883/60)+(1684*60)+3000-46934=1,370.086,-Kč KB: (22031*60)+(1100*60)=1,387.860,-Kč UCB: (21849*60)+52800=1,363.740,-Kč RB: (23081*60)+(1475*60)=1,473.360,-Kč Vedlejší náklady katastru, které musí klient uhradit: 1 000,-Kč za výmaz zástavního práva 1 000,-Kč za vklad zástavního práva Další náklady, které by klient musel při refinancování zaplatit, se týkají vyčíslení původní banky spolu se souhlasem se splacením úvěru. Coţ je různé u jednotlivých bank. Je nutné počítat s poplatkem spojeným s čerpáním na návrh na vklad do katastru nemovitostí. Coţ je moţné eliminovat, pokud se začne zpracovávat případ v dostatečném předstihu. Pak je moţné čerpat na zapsanou zástavu a poplatek klient neplatí.

62

Graf 6 Porovnání bank po pětiletém splácení úvěru

celkem zaplaceno za 5 let s pojistným Kč1,500,000.00 Kč1,473,360.00 Kč1,450,000.00

Kč1,400,000.00

Kč1,388,250.00

Kč1,387,860.00 Kč1,370,086.00

Kč1,350,000.00 Kč1,310,940.00 Kč1,300,000.00

Kč1,250,000.00

Kč1,200,000.00 ČSOB

ČS

KB

UCB

RB

Z grafu č.6 je patrné, ţe stejně jako na podzim, se nabídka UniCredit bank jeví pro klienty stále nejvýhodnější. Následuje Česká spořitelna, Komerční banka a opět nejdraţší vychází Raiffeisenbank.

63

Závěr Modelový příklad č. 2 byl proveden s odstupem 6 měsíců. Průzkum potvrdil trend poklesu úrokových

sazeb

na

trhu

hypotečních

úvěrů.

Konkurenční

boj

přiměl

banky

k dalším slevovým bonusům jako je nabídka zajištění odhadu zdarma, coţ byla pro klienta dost vysoká poloţka. Obě srovnávací studie byly postavené na hypotéce s fixní úrokovou sazbou. Hypotéky s floatovou úrokovou sazbou se v současné době prakticky jiţ neposkytují. Spíše je trend tyto HU překlápět na HU s fixní sazbou. Nahrává tomu situace nízkých úrokových sazeb. Navíc tento typ HU neposkytují všechny srovnávané banky. Základní předpoklad pro relevantní srovnání hypotečních úvěrů byl, aby nabídky bank byly ve svých parametrech naprosto stejné, coţ se nakonec ukázalo jako nemoţné. Banky se ve svých nabídkách snaţí odlišit a kombinují je s dalšími produkty. Hlavní důraz je kladen na doplňkový prokud pojištění, který ve finále nejvíce ovlivňuje výslednou splátku hypotéky. Srovnatelných podmínky poskytuje pouze HU bez pojištění. Rozhodnutí pro zvolení konkrétní banky je velmi individuální. Hodně bude záleţet na „vyjednávacích“ schopnostech ať uţ klienta nebo finančního poradce, na které se klienti často obrací. Je nutné podotknout, ţe v současném tvrdém konkurenčním prostředí banky velmi často porovnávají nabídky nebo se snaţí o různé typy bonusů či slev, coţ je patrné ze srovnávací tabulky hypoindexu za měsíc březen 2016. Jsou tam pravidelně zveřejňované oficiální úrokové sazby jednotlivých bank. Při osobním jednání by bylo ovšem moţné dosáhnout ještě lepší sazby, například u ČSOB. Je nutné ale podotknout, ţe výše slevy souvisí s objemem úvěru. Jednoznačné doporučení na tu kterou banku lze jen stěţí dát. V praxi například nebylo výjimkou, ţe pokud banka poţadovala pro schválení úvěru vypracovat ocenění, finanční poradci ho často klientům financovali – zkrátka si sníţili svou provizi, kterou dostávají od bank za přivedení klienta. Ale není to pravidlem. Je pravda, ţe se klienti čím dál častěji obrací na finanční poradce. Šetří tím čas a potaţmo i peníze například právě za ta ocenění. Finanční poradce se v problematice dobře orientuje, má navázané kontakty u bank a můţe klientům hodně pomoci. Tudíţ mé doporučení se bude ubírat tímto směrem. Najít si kvalitního finančního poradce. UniCredit bank nabízí v porovnání s konkurenčními bankami nejlepší sazby. Na druhou stranu je nutné říci, ţe jako jediná nenabízí moţnost měsíčně placeného pojistného. Je nutné si zřídit jednorázové pojistné na dobu pěti let. Vedle toho je nutné taky upozornit na to, ţe její 64

nabídka pojištění není pruţná. Pokud si bere hypotéku jedna osoba, pak to v zásadě není problém. Horší je, kdyţ se jedná o manţele, kteří by si pojištění úvěru rádi rozdělili mezi sebe. Jako jediná ze srovnávaných bank to neumoţňuje, coţ jí můţe část klientů odrazovat. Moje doporučení této bance je změnit parametry nastavení pojištění tak, aby bylo více flexibilní. Dále by se banka měla zaměřit na racionalizaci úvěrových schvalovacích postupů s cílem zrychlení úvěrového procesu a dosaţení rychlejšího konečného schválení hypotečního úvěru. Určitě také stojí za zmínku, ţe v souvislosti s chystanou změnou v legislativě upravující zákon o úvěru, lze očekávat „zdraţení“ hypoték. Banky si pravděpodobně tyto změny promítnou do úrokových sazeb. Tudíţ pokud dnes klienti váţně uvaţují o koupi či rekonstrukci nemovitosti, neměli by se ţádostí otálet, protoţe úrokové sazby jiţ pravděpodobně niţší nebudou, spíše naopak.

65

7. Seznam použité literatury Bibliografie BARDOVÁ, D., OPLTOVÁ, R., PAVELKA, F. 1997. Jak správně na hypotéky. Praha : vyd.Praha Consultinvest, 1997. ISBN 80-901486-5-4. ČESKÁ SPOŘITELNA, A.S. 2015. Česká spořitelna pololetní zpráva 2015. [online] Dostupné z : http://www.csas.cz/static_internet/cs/Obecne_informace/FSCS/Obecne/Prilohy/cs_pololetni_ zprava_2015.pdf, 2015. poslední úprava 10.12.2015. ČESKÁ SPOŘITELNA, A.S. 2015. ČS bydlení. [online] Dostupné z : http://www.csas.cz/banka/nav/osobni-finance/bydleni-d00019542, 2015. poslední úprava 20.12.2015. ČESKÁ SPOŘITELNA, A.S. 2015. Výroční zpráva České spořitelny a.s. [online] Dostupné z : http://www.csas.cz/static_internet/cs/Obecne_informace/FSCS/CS/Prilohy/vz_2014.pdf, 2015. citováno dne 15.11.2015. ČSOB, A.S. 2015. Hypotéky. [online] Dospupné z : https://www.csob.cz/portal/lide/produkty/hypoteky, 2015. poslední úprava 20.12.2015. ČSOB, A.S. 2015. O skupině. [online] Dostupné z : https://www.csob.cz/portal/o-csob/ocsob-a-kbc/o-csob-a-skupine, 2015. poslední úprava 12.12.2015. ČSOB, A.S. 2015. Výroční zpráva ČSOB 2014. [online] Dostupné z : https://www.csob.cz/portal/documents/10710/444804/VZ_CSOB_2014.pdf/, 2015. citováno dne 15.11.2015. FEJTEK, Petr. 2015. Češi chtějí bydlet "ve svém". Newsletter profi PORADENSTVÍ&FINANCE. 31. 8 2015, Sv. 8/2015, str. 38. FEJTEK, Petr. 2016. Češi se vrhli na bydlení. Newsletter profi PORADENSTVÍ&FINANCE. 27. 1 2016, 4, str. 2. FEJTEK, Petr. 2015. Hypotéky míří k rekordu. Newsletter profi PORADENSTVÍ&FINANCE. 11. 11 2015, 40. GAJDUŠEK, Petr. 2016. Co je pro lidi nejdůležitějsí při sjednávání úvěru a hypotéky? [online] Dostupné z : http://www.hypoindex.cz/pri-sjednavani-hypoteky-a-uveru-je-pro-lidinejdulezitejsi-vysledna-castka-urokova-mira-a-duveryhodnost-banky/, 2016. citováno dne 07.03.2016. KOMERČNÍ BANKA, A.S. 2015. Komerční banka základní informace. [online] Dostupné z : https://www.kb.cz/cs/o-bance/o-nas/zakladni-informace/, 2015. poslední úprava 01.12.2015. KOMERČNÍ BANKA, A.S. 2015. Úvěry a financování. [online] Dostupné z : https://www.kb.cz/cs/uvery-a-financovani/, 2015. poslední úprava 20.12.2015. KOMERČNÍ BANKA, A.S. 2015. Výroční zpráva Komerční banky a.s. 2014. [online] Dostupné z : https://www.kb.cz/file/cs/o-bance/vztahy-s-investory/publikace/vyrocni66

zpravy/kb-2014-vyrocni-zprava.pdf?ca1ab8222cab4e869afe9ef16b58540c, 2015. citováno dne 15.11.2015. KOMERČNÍ BANKA, A.S. 2016. Výsledky hospodaření. [online] Dostupné z : http://www.kb.cz/cs/o-bance/tiskove-centrum/povinne-uverejnovane-informace/vysledkyhospodareni.shtml, 2016. citace 31.01.2016. KURZYCZ. 2016. 190/2004 Zákon o dluhopisech. [online] Dostupné z : http://zakony.kurzy.cz/190-2004-zakon-o-dluhopisech/cast-2-hlava-3/, 2016. citováno dne 03.04.2016. MINISTERSTVO FINANCÍ ČESKÉ REPUBLIKY. 2016. Ministerstvo financí české republiky předkládá vládě návrh zákona o úvěru pro spotřebitele. [online] Dostupné z : http://www.mfcr.cz/cs/soukromy-sektor/spotrebitelsky-uver/distribuce-uveru-prospotrebitele/ministerstvo-financi-predklada-vlade-nav-22582, 2016. citováno dne 10.04.2016. MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ ČR. 2016. Podpora hypoték pro mladé lidi na starší byty. [online] Dostupné z : http://www.mmr.cz/cs/Stavebni-rad-a-bytovapolitika/Bytova-politika/Programy-Dotace/Podpora-hypotek/1-(1), 2016. citováno dne 06.03.2016. NĚMEC, J., VNOUČEK, P., VOKURKOVÁ, K. 2015. Levná hypotéka? Stačí chvíli smlouvat. [editor] D. MARTÍNEK. Ekonom. 2015, 43. NĚMEČEK, Petr. 2015. Ceny rezidenčních nemovitostí uţ jsou nad úrovní roku 2010. [editor] Miroslav HONSŮ. Newsletter profi PORADENSTVÍ&FINANCE. 23. 11 2015, 11/2015, str. 48. PARTNERS. 2016. Historie hypotečních úvěrů/Partners. [online] Dostupné z : http://www.partners.cz/cs/produkty/hypoteky/historie-hypotecnich-uveru/, 2016. citováno dne 01.03.2016. RAIFFEISENBANK, A.S. 2015. Hypotéky. [online] Dostupné z : https://www.rb.cz/osobni/hypoteky, 2015. poslední úprava 20.12.2015. RAIFFEISENBANK, A.S. 2015. Profil a historie Raiffeisenbank. [online] Dostupné z : https://www.rb.cz/o-nas/o-spolecnosti/profil-a-historie-raiffeisenbank-v-cr, 2015. poslední úprava 13.12.2015. RAIFFEISENBANK, A.S. 2015. Výroční zpráva RB 2014. [online] Dostupné z : https://www.rb.cz/attachments/ris/VZ_RIS_2014.pdf, 2015. citováno dne 15.11.2015. SŮVOVÁ, H., PAVELKA, F., DEGEN, Z. 1997. Specializované bankovnictví. Praha : Edice BANKOVNICTVÍ, 1997. ISBN 80-902243-2-6. UNICREDITBANK CZECH REPUBLIC AND SLOVAKIA, A.S. 2015. Hypotéky. [online] Dostupné z : https://www.unicreditbank.cz/web/obcane/hypoteky/prevratnahypoteka, 2015. poslední úprava 20.12.2015. UNICREDITBANK CZECH REPUBLIC AND SLOVAKIA, A.S. 2015. UniCredit bank o bance. [online] Dostupné z : https://www.unicreditbank.cz/web/o-bance, 2015. citováno 01.09.2015. 67

UNICREDITBANK CZECH REPUBLIC AND SLOVAKIA, A.S. 2015. Výroční zpráva Unicredit bank 2014. [online] Dostupné z : https://www.unicreditbank.cz/files/download/vyrocni-zpravy/VZ_UCB_2014_CZ_CNB.pdf, 2015. citováno dne 15.11.2015.

68

8. Seznam použitých zkratek HU

hypoteční úvěr

ČS

Česká spořitelna, a.s.

KB

Komerční banka,a.s.

ČSOB Československá obchodní banka,a.s. UCB UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s. RB

Raiffeisen bank, a.s.

LTV

Loan to value

69

9. Seznam schémat a grafů Graf 1 Graf 2 Graf 3 Graf 4 Graf 5 Graf 6

Schéma průběhu procesu "Schválení hypotečního úvěru" v bance ............................ 28 Preference úročení ...................................................................................................... 31 Ukazatelé při volbě hypotečního úvěru ...................................................................... 32 Hrubé portfolio HU určených domácnostem v mld. ................................................... 34 Celková splátka HU .................................................................................................... 58 Porovnání bank po pětiletém splácení úvěru .............................................................. 63

70

10. Seznam tabulek Tabulka 1 Tabulka 2 Tabulka 3 Tabulka 4 Tabulka 5 Tabulka 6 Tabulka 7 Tabulka 8

Základní ekonomické ukazatele srovnávaných bank k 31.12.2014 ...................... 33 Pojištění rizika schopnosti splácet HU .................................................................. 56 Výsledky srovnávací studie modelového příkladu č. 1 ......................................... 57 Základní ukazatele srovnávaných bank v oblasti hypotečních úvěrů 2015/1 ....... 60 Základní ukazatele srovnávaných bank v oblasti hypotečních úvěrů 2015/2 ....... 60 Základní ukazatele srovnávaných bank v oblasti vedení účtů 2015 ..................... 61 Výsledky srovnávací studie modelového příkladu č.2/1....................................... 61 Výsledky srovnávací studie modelového příkladu č.2/2 ....................................... 61

71

72