ÚŘEDNÍ CENY LESA A NELESNÍCH POROSTŮ Kostelec nad Černými lesy 26. srpna 2014 Jan Sebera
Legislativa – oceňování lesa • Zákon č. 151/1997 Sb., zákon o oceňování majetku, jak vyplývá ze změn a doplnění provedených zákonem č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a zákonnými opatřeními Senátu č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. • Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška)
Vysvětlení nezbytnosti navrhované právní úpravy, odůvodnění jejích hlavních principů (důvodová zpráva MF ČR) • Předkládaná vyhláška je prováděcím předpisem k zákonu o oceňování majetku. Zmocnění k vydání této vyhlášky je dáno samotným zákonem v jeho ustanovení § 33 odst. 1, který zmocňuje Ministerstvo financí ke stanovení postupů určení zjištěné ceny vyhláškou. • Zákon o oceňování majetku má obecnou povahu, vymezuje základní pojmy, způsoby a principy oceňování a odkazuje v podrobnostech u některých taxativně vyjmenovaných ustanovení na prováděcí předpis, oceňovací vyhlášku. Obsahem vyhlášky je oceňování pozemků, staveb, trvalých porostů, ale i majetkových práv.
• Nezbytnost navrhované právní úpravy vyplývá z potřeby stanovit podrobný postup určování zjištěné ceny ve vazbě na změny provedené v zákoně o oceňování majetku, v návaznosti na nový občanský zákoník. Stavba se v určitých případech stává součástí pozemku, pokud je pozemek i stavba stejného vlastníka. Jednou z dalších změnu je zavedení práva stavby, kterou nový občanský zákoník považuje za nemovitou věc a stavbu vyhovující právu stavby za jeho součást. V tomto smyslu je novelizován zákon o oceňování majetku a zákonu se přizpůsobuje oceňovací vyhláška. Členění nemovitých věcí je změněno a je zařazeno ocenění práva stavby. • Stejně tak jako předcházející oceňovací předpisy, respektuje navrhovaná vyhláška přibližování ceny zjištěné nemovité věci k cenám sjednaným. Z tohoto důvodu Ministerstvo financí provedlo jako každoročně analýzy údajů z prodejů nemovitých věcí a na základě výsledků z těchto analýz byly provedeny úpravy stávajícího ocenění.
• Stavební pozemky, pokud nejsou zařazeny v cenové mapě stavebních pozemků obce do skupiny parcel označených cenou, se nově oceňují porovnávacím způsobem. • U pozemků zemědělských a lesních byly přepočteny ceny bonitovaných půdně ekologických jednotek a souborů lesních typů a navýšeny o inflaci měřenou indexem spotřebitelských cen. Mezi tímto indexem a cenami zemědělských a lesních pozemků existuje minimální až nulová korelace. Poslední zohlednění inflace bylo provedeno v roce 2008. Dále byly v příloze přiřazených cen v seznamu kódů bonitovaných půdně ekologických jednotek některé kódy zrušeny, neboť se na území České republiky již nevyskytují. U zemědělských pozemků, které nejsou bonitovány, se cena určí podle vyhlášky Ministerstva zemědělství (v současné době vyhl. č. 412/2008 Sb., ve znění p.p.) o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými cenami zemědělských pozemků. Tyto ceny jsou tvořeny váženým průměrem podle velikosti ploch a zastoupení jednotlivých BPEJ v katastrálním území.
• Oblast oceňování majetku není upravena sekundárním právem Evropské unie a obecně nepodléhá harmonizaci na úrovni Evropské unie. Evropské oceňovací standardy (EVS) i mezinárodní oceňovací standardy (IVS) nejsou pro Českou republiku závazné, ale pouze doporučené. Navrhovaná právní úprava s nimi není v rozporu. V této oblasti ani nemůže docházet k jakékoliv diskriminaci na základě státní příslušnosti, pohlaví osob, omezování volného pohybu osob, služeb a kapitálu nebo svobody usazování, neboť je normou technickou, která se pouze přizpůsobuje situaci na trhu, a to převážně s nemovitými věcmi. • Navrhovaná právní úprava není s těmito principy v rozporu, je tedy plně slučitelná s předpisy Evropské unie, její judikaturou a obecnými zásadami práva Evropské unie.
§7
• (1) Cena lesního pozemku a nelesního pozemku s lesním porostem se určí jako •
• •
•
součin jeho výměry a základní ceny upravené v Kč za m2. (2) Základní cena lesního pozemku a nelesního pozemku s lesním porostem (dále jen „lesní pozemek“), není-li územním plánem nebo regulačním plánem předpokládáno jeho jiné využití ani není předmětem územního nebo stavebního řízení podle stavebního zákona, se určí podle ceny plošně převládajících souborů lesních typů v porostní skupině. Cena lesního pozemku je součtem cen jeho částí v jednotlivých porostních skupinách, které jsou na něm vymezeny. Ceny v Kč za m2 pro jednotlivé soubory lesních typů jsou uvedeny v příloze č. 6 k této vyhlášce. (3) Základní cena podle odstavce 2 se upraví srážkami se zdůvodněním podle přílohy č. 7 k této vyhlášce. (4) Je-li na pozemku více porostních skupin s různými plošně převládajícími soubory lesních typů, ocení se části pozemku se stejnou základní cenou samostatně a cena pozemku je součtem cen jeho dílčích částí. (5) Cena určená podle odstavce 3 činí nejméně 1 Kč za m2.
http://eagri.cz/public/app/uhul/ds_lho/
Příloha č. 7 k vyhlášce č. 441/2013 Sb.
K § 7 (důvodová zpráva) • Lesní pozemky se oceňují výnosovým a porovnávacím způsobem, který vychází z potenciální produkční schopnosti lesní půdy diferencované podle souborů lesních typů, s následným porovnáním s úrovní základních cen zemědělské půdy podle BPEJ, jejichž ceny byly zvýšeny o inflační koeficient. Použitá míra inflace byla převzata od Českého statistického úřadu. Navýšení základních cen souborů lesních typů bylo projednáno s Ústavem pro hospodářskou úpravu lesů. Základní ceny lesních pozemků podle SLT, uvedených v příloze č. 6, se upravují srážkami v případech uvedených v příloze č. 7 oceňovací vyhlášky. Zjištěná cena lesního pozemku je součinem jeho výměry a základní ceny upravené.
Důvodová zpráva • K oceňování lesních porostů byla jako hlavní zachována metoda věkových hodnotových faktorů, která respektuje druhovou skladbu lesních dřevin, jejich věk, bonitu a zakmenění. Jednotlivé druhy dřevin jsou podle příbuznosti produkčních vlastností sloučeny do skupin (příloha č.28). Uvedenými principy se daný způsob ocenění blíží standardům zjišťování cen lesních porostů v zemích s vyspělejším lesním hospodářstvím, neboť vyjadřuje potenciální produkci dřeva z lesních porostů, jejichž hospodářský stav je blízký požadovanému standardu. • Cena lesního porostu, stanovená touto metodou, vychází z hodnot mýtní výtěže dříví v době obmýtí, tj. v určitém stáří porostů, kdy se dřevo z lesa obvykle těží. Hodnoty mýtní výtěže pro různá obmýtí a bonitní stupně jednotlivých skupin dřevin jsou uvedeny v příloze č. 30.
Příloha č. 30 k vyhlášce č. 441/2013 Sb.
Důvodová zpráva • Předchozí nárůst vkladů do lesního hospodářství a cenová labilita na trzích dřeva byly důvodem toho, proč pro účely vyhlášky jsou v příloze č. 31 stanoveny náklady na zajištěnou kulturu (tzn. na založení a počáteční pěstění lesa v prvních 5 letech po jeho výsadbě) u jednotlivých skupin dřevin. Další náklady, později vynakládané na ošetřování mladého lesa, vč. ochrany porostu, jeho prosvětlování a jiné zásahy, se do nákladů na zajištěnou kulturu nezahrnují. • Koeficienty věkových hodnotových faktorů jsou součástí výpočtů cen lesních porostů a vyjadřují vliv faktoru času v lesním hospodářství. Jejich hodnoty pro jednotlivé skupiny dřevin, stanovené doby obmýtní, příslušné bonitní stupně (jejich převodní tabulka v příloze č. 29) a vymezená věková údobí jsou uvedeny v příloze č. 32.
Příloha č. 31 k vyhlášce č. 441/2013 Sb.
Příloha č. 32 k vyhlášce č. 441/2013 Sb.
Metoda věkových hodnotových faktorů •
Metoda vychází z modelu vývoje hodnoty porostu – z modelových věkových hodnotových křivek. GLASER v době těsně před první světovou válkou dospěl k závěru, že „přibližnými metodami“ lze v praxi dospět k lepším výsledkům než přesnými vzorci. Začal tak prosazovat cestu metodám věkových hodnotových faktorů, které představují podstatné zjednodušení výpočtů při oceňování porostů oproti vzorcům nákladových a očekávaných hodnot. Průběh nákladové, očekávané a mýtní hodnoty porostu
Metoda věkových hodnotových faktorů •
• Ha Au c f Ba •
•
Hodnota lesního porostu se odvozuje na základě tzv. Glaser-Blumeho vzorce:
H ( A c). f c . B a u a
kde hodnota porostu ve věku a hodnota mýtního porostu náklady na zajištěnou kulturu věkový hodnotový faktor (f = Ha – c/Au – c) zakmenění oceňovaného porostu
Podstatné pro věrohodné sestavení věkových hodnotových faktorů je způsob stanovení modelu vývoje hodnoty porostu v průběhu obmýtí. Pro sestavení tohoto modelu je nutná znalost cen nákladů a výdajů. Pro výpočet administrativních cen v ČR bylo použito aktuálních cen a nákladů u státních lesů. Přestože věkové hodnotové faktory jsou velmi stabilní, při výraznějších změnách výnosů a nákladů se změní modelové hodnoty Ha, Au, c, takže je nutno vypočítat nové faktory.
Vývoj hodnoty porostu – schéma věkové hodnotové křivky
§ 40 • (1) Lesním porostem jsou stromy nebo stromy a keře lesních dřevin, které jsou na pozemcích určených k plnění funkcí lesa. Cena lesního porostu na lesním pozemku je součtem cen jednotlivých skupin dřevin uvedených v příloze č. 28 k této vyhlášce v poměru jejich plošného zastoupení v porostu. • (2) Základní cena jednotlivých skupin dřevin se určí podle vzorce Ha = [(Au - c) × fa + c] × Ba , kde Ha ....... základní cena skupiny dřevin ve věku ke dni ocenění v Kč za m 2, Au ....... cena mýtní výtěže skupiny dřevin ve věku obmýtí u pro příslušný bonitní stupeň v Kč za m2, c .......... náklady na zajištěnou kulturu v Kč za m2, fa .......... věkový hodnotový faktor pro obmýtí u, věk ke dni ocenění a příslušný bonitní stupeň, Ba ........ zakmenění ve věku ke dni ocenění.
K § 40 (důvodová zpráva) • Základními podklady jak pro ocenění lesních pozemků, tak i lesních porostů, jsou výpis z vlastnictví v katastru nemovitostí a výpis z příslušného lesního hospodářského plánu (LHP) nebo lesní hospodářské osnovy (LHO). Údaje z LHP/LHO, rozhodné pro ocenění lesa (kategorie, obmýtí, soubor lesních typů, zastoupení lesních dřevin, jejich věk a bonitní stupně, zakmenění atd.), se ověří podle skutečného stavu lesního pozemku a porostu, popř. se upraví podle skutečnosti. Nejsou-li LHP/LHO vyhotoveny, zjistí se hodnoty uvedených údajů jako průměr odpočtů a šetření na tzv. zkusných plochách, typických částech oceňovaného lesa. • V případech, kdy hodnota mýtní výtěže je nižší než náklady na zajištěnou kulturu (např. u lesů s nízkou produkcí), jsou zjištěnou cenou takového lesního porostu náklady na zajištěnou kulturu (v příloze č. 31). • Dané ustanovení bylo doplněno o nové (pozn.: v předchozí vyhlášce jde o § 36) dva odstavce, upravující dosud velmi problematické oceňování tzv. singulárních lesů a porostů s více vegetačními patry (tzv. více etážové porosty).
§ 41 – ocenění vlastnického podílu singulárních lesů, oceňování víceetážových porostů • (4) Při ocenění vlastnického podílu singulárních lesů lze využít postup ocenění podle § 45 a průměrného zakmenění a plochy po věkových třídách v členění na jednotlivé skupiny dřevin, průměrné bonity dřevin, popřípadě i průměrného procenta srážek, stanoveného pro jednotlivé věkové třídy v lesním hospodářském plánu nebo lesní hospodářské osnově. • (5) Při oceňování víceetážových porostů nebo porostů s přirozenou obnovou nesmí součet ploch jednotlivých etáží překročit skutečnou výměru lesních pozemků v dané porostní skupině.
K § 42 (důvodová zpráva) • Základní ceny lesních porostů lze upravit přirážkami a srážkami podle kategorie lesa, stupně poškození imisemi, lokalizace ve zvláště chráněných územích, konkrétního pěstebního, popř. zdravotního stavu a podmínek přibližování vytěženého dříví (viz příloha č. 33). • Nově byly zavedeny cenové přirážky k základním cenám geneticky cenných lesních porostů, které jsou zdrojem reprodukčního materiálu (tabulka č. 1), zvýšena možnost cenových srážek v lesích nízkých, v lesích se zvýšeným výskytem souší (mimo imisní lesy) a u porostů se zastoupením dřevin s významně nižší produkční schopností (např. borovice černá a dub cer) a nižším zpeněžením sortimentů (např. nepravé jádro u buku a jasanu, zvýšená sukovitost a křivost kmenů). • Původní možnost věcně zdůvodněné cenové srážky ze základní ceny lesních porostů až do její sumární výše 90 % byla po vyhodnocení souvisejících znaleckých výkonů snížena o 15 % (tzn. nyní celkem do 75 %).
K věkovým hodnotovým faktorům (důvodová zpráva) • Metoda věkových hodnotových faktorů je základní metodou zjišťování cen lesních porostů a je modifikací standardní metody užívané v SRN. Vyjadřuje potenciální produkci dřeva z lesních porostů, jehož hospodářský stav je blízký požadovanému standardu. Základní ceny uvedené v příslušných přílohách byly konzultovány s Ústavem pro hospodářskou úpravu lesů a navýšeny o inflaci.
K § 43 (důvodová zpráva) • Nelesní porost na nelesním pozemku s výměrou pozemku větší než 1000 m2, s výjimkou ovocných dřevin, vinné révy a chmelových rostlin, nebo s počtem stromů větším než 50 ks lze ocenit postupem podle příslušných příloh. Základní ceny uvedené v příslušných přílohách byly konzultovány s Ústavem pro hospodářskou úpravu lesů a navýšeny o inflaci. • V tomto stanovení byl beze změn zachován modifikovaný způsob oceňování malých lesních porostů s výměrou do 1 ha, ovšem s rozšířením jeho případné aplikace na plošně neomezené oceňování nelesních porostů na nelesních pozemcích (remízků, parků, lesoparků a další zeleně). Pozn.: V předchozí vyhlášce je stejný postup v § 39, kde však byl použit koeficient prodejnosti Kp (= 1)
§ 44
K § 45 (důvodová zpráva) • Pro účely daně z nabytí nemovitých věcí se cena lesního porostu určí zjednodušeným způsobem. Základní ceny uvedené v příslušných přílohách byly konzultovány s Ústavem pro hospodářskou úpravu lesů a navýšeny o inflaci.
§ 45
• Jednotlivé způsoby výpočtu hodnoty lesního porostu porovnala Ventrubová (2010), přičemž vycházela z průměrných hodnot lesního porostu uvedeného v Zelené zprávě. Pro výpočty bylo použity následující veličiny: střední plošný věk hlavních dřevin, průměrné obmýtí lesa hospodářského (u břízy a ostatních listnatých dřevin byla použita nejvyšší tabulková obmýtí z oceňovací vyhlášky).
Použité hodnoty pro výpočet, úřední ceny lesa
Porovnání výpočtů úředních cen lesa
K § 46 (důvodová zpráva) • Ceny trvalých porostů – ovocných dřevin, vinné a chmelové révy a okrasných rostlin jsou stanoveny v příslušných přílohách. • Ceny u ovocných dřevin se přibližují úrovni sjednaných cen produkčních ovocných výsadeb. Jsou stanoveny podle intenzivní a extenzivní výsadky, druhu dřevin, jejich tvaru a zohledňují stáří. • Ceny vinné révy jsou rozděleny podle pěstitelského záměru do čtyř částí se zohledněním jejich stáří. • Ceny chmelových rostlin jsou rozděleny do dvou skupin podle kvality rozmnožovacího materiálu se zohledněním jejich stáří. • Ceny okrasných rostlin zahrnují ceny skupin výpěstků dřevin a plochy rostlin s diferenciací podle stáří. Navržené ceny se blíží sjednaným cenám i cenám srovnatelného zahraničního standardu.
K § 47 (důvodová zpráva) • Pro účely daně z nabytí nemovitých věcí se cena trvalých porostů, ovocných dřevin, vinné révy, okrasných rostlin a jejich smíšených porostů, rostoucích na jednom nebo více pozemcích v jednotném funkčním celku se stavbami oceňovanými podle § 13, 14, 21, 34, 35 a 37, se zjistí podle odstavců 3-5.
K § 48 (důvodová zpráva)
• Zjištěná cena podle vyhlášky se upraví o cenu věcného břemene v případě, vázne-li toto na oceněné nemovité věci. K ocenění věcného břemene se použije ustanovení § 16b zákona o oceňování majetku.
Děkuji Vám za pozornost
