AKTUÁLNÍ PROBLEMATIKA CENY LESA
Brno 4. prosince 2014 Jan Sebera
Legislativa – oceňování lesa • Zákon č. 151/1997 Sb., zákon o oceňování majetku, jak vyplývá ze změn a doplnění provedených zákonem č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a zákonnými opatřeními Senátu č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. • Vyhláška Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., jak vyplývá ze změn provedených vyhl. č. 199/2014 Sb. (oceňovací vyhláška)
Vysvětlení nezbytnosti navrhované právní úpravy, odůvodnění jejích hlavních principů (důvodová zpráva MF ČR) •
•
Předkládaná vyhláška je prováděcím předpisem k zákonu o oceňování majetku. Zmocnění k vydání této vyhlášky je dáno samotným zákonem v jeho ustanovení § 33 odst. 1, který zmocňuje Ministerstvo financí ke stanovení postupů určení zjištěné ceny vyhláškou. Zákon o oceňování majetku má obecnou povahu, vymezuje základní pojmy, způsoby a principy oceňování a odkazuje v podrobnostech u některých taxativně vyjmenovaných ustanovení na prováděcí předpis, oceňovací vyhlášku. Obsahem vyhlášky je oceňování pozemků, staveb, trvalých porostů, ale i majetkových práv.
•
•
Nezbytnost navrhované právní úpravy vyplývá z potřeby stanovit podrobný postup určování zjištěné ceny ve vazbě na změny provedené v zákoně o oceňování majetku, v návaznosti na nový občanský zákoník. Stavba se v určitých případech stává součástí pozemku, pokud je pozemek i stavba stejného vlastníka. Jednou z dalších změnu je zavedení práva stavby, kterou nový občanský zákoník považuje za nemovitou věc a stavbu vyhovující právu stavby za jeho součást. V tomto smyslu je novelizován zákon o oceňování majetku a zákonu se přizpůsobuje oceňovací vyhláška. Členění nemovitých věcí je změněno a je zařazeno ocenění práva stavby. Stejně tak jako předcházející oceňovací předpisy, respektuje navrhovaná vyhláška přibližování ceny zjištěné nemovité věci k cenám sjednaným. Z tohoto důvodu Ministerstvo financí provedlo jako každoročně analýzy údajů z prodejů nemovitých věcí a na základě výsledků z těchto analýz byly provedeny úpravy stávajícího ocenění.
•
•
Stavební pozemky, pokud nejsou zařazeny v cenové mapě stavebních pozemků obce do skupiny parcel označených cenou, se nově oceňují porovnávacím způsobem. U pozemků zemědělských a lesních byly přepočteny ceny bonitovaných půdně ekologických jednotek a souborů lesních typů a navýšeny o inflaci měřenou indexem spotřebitelských cen (vyhl. č. 441/2013 Sb.). Mezi tímto indexem a cenami zemědělských a lesních pozemků existuje minimální až nulová korelace. Poslední zohlednění inflace bylo provedeno v roce 2008. Dále byly v příloze přiřazených cen v seznamu kódů bonitovaných půdně ekologických jednotek některé kódy zrušeny, neboť se na území České republiky již nevyskytují. U zemědělských pozemků, které nejsou bonitovány, se cena určí podle vyhlášky Ministerstva zemědělství (v současné době vyhl. č. 412/2008 Sb., ve znění p.p.) o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými cenami zemědělských pozemků. Tyto ceny jsou tvořeny váženým průměrem podle velikosti ploch a zastoupení jednotlivých BPEJ v katastrálním území.
•
•
Oblast oceňování majetku není upravena sekundárním právem Evropské unie a obecně nepodléhá harmonizaci na úrovni Evropské unie. Evropské oceňovací standardy (EVS) i mezinárodní oceňovací standardy (IVS) nejsou pro Českou republiku závazné, ale pouze doporučené. Navrhovaná právní úprava s nimi není v rozporu. V této oblasti ani nemůže docházet k jakékoliv diskriminaci na základě státní příslušnosti, pohlaví osob, omezování volného pohybu osob, služeb a kapitálu nebo svobody usazování, neboť je normou technickou, která se pouze přizpůsobuje situaci na trhu, a to převážně s nemovitými věcmi. Navrhovaná právní úprava není s těmito principy v rozporu, je tedy plně slučitelná s předpisy Evropské unie, její judikaturou a obecnými zásadami práva Evropské unie.
§7
• •
• •
•
(1) Cena lesního pozemku a nelesního pozemku s lesním porostem se určí jako součin jeho výměry a základní ceny upravené v Kč za m2. (2) Základní cena lesního pozemku a nelesního pozemku s lesním porostem (dále jen „lesní pozemek“), není-li územním plánem nebo regulačním plánem předpokládáno jeho jiné využití ani není předmětem územního nebo stavebního řízení podle stavebního zákona, se určí podle ceny plošně převládajících souborů lesních typů v porostní skupině. Cena lesního pozemku je součtem cen jeho částí v jednotlivých porostních skupinách, které jsou na něm vymezeny. Ceny v Kč za m2 pro jednotlivé soubory lesních typů jsou uvedeny v příloze č. 6 k této vyhlášce. (3) Základní cena podle odstavce 2 se upraví srážkami se zdůvodněním podle přílohy č. 7 k této vyhlášce. (4) Je-li na pozemku více porostních skupin s různými plošně převládajícími soubory lesních typů, ocení se části pozemku se stejnou základní cenou samostatně a cena pozemku je součtem cen jeho dílčích částí. (5) Cena určená podle odstavce 3 činí nejméně 1 Kč za m2.
http://eagri.cz/public/app/uhul/ds_lho/
Příloha č. 7 k vyhlášce č. 441/2013 Sb.
•
Lesní pozemky se oceňují výnosovým a porovnávacím způsobem, který vychází z potenciální produkční schopnosti lesní půdy diferencované podle souborů lesních typů, s následným porovnáním s úrovní základních cen zemědělské půdy podle BPEJ, jejichž ceny byly zvýšeny o inflační koeficient. Použitá míra inflace byla převzata od Českého statistického úřadu. Navýšení základních cen souborů lesních typů bylo projednáno s Ústavem pro hospodářskou úpravu lesů. Základní ceny lesních pozemků podle SLT, uvedených v příloze č. 6, se upravují srážkami v případech uvedených v příloze č. 7 oceňovací vyhlášky. Zjištěná cena lesního pozemku je součinem jeho výměry a základní ceny upravené.
Důvodová zpráva •
•
K oceňování lesních porostů byla jako hlavní zachována metoda věkových hodnotových faktorů, která respektuje druhovou skladbu lesních dřevin, jejich věk, bonitu a zakmenění. Jednotlivé druhy dřevin jsou podle příbuznosti produkčních vlastností sloučeny do skupin (příloha č.28). Uvedenými principy se daný způsob ocenění blíží standardům zjišťování cen lesních porostů v zemích s vyspělejším lesním hospodářstvím, neboť vyjadřuje potenciální produkci dřeva z lesních porostů, jejichž hospodářský stav je blízký požadovanému standardu. od 1.10.2014 je platná novela oceňovací vyhl. č. 441/2013 Sb. – vyhl. č.199/2014 Sb. Změny ve vyhlášce se netýkají zemědělských, lesích pozemků a porostů. Drobné úpravy jsou pouze u přílohy č. 30 pro ceny mýtní výtěže Au, mění se příloha č. 32 (věkové hodnotové faktory fa), kde se vrací původní hodnoty. Cena lesního porostu, stanovená touto metodou, vychází z hodnot mýtní výtěže dříví v době obmýtí, tj. v určitém stáří porostů, kdy se dřevo z lesa obvykle těží. Hodnoty mýtní výtěže pro různá obmýtí a bonitní stupně jednotlivých skupin dřevin jsou uvedeny v příloze č. 30.
Příloha č. 30 k vyhlášce č. 441/2013 Sb.
Důvodová zpráva •
Předchozí nárůst vkladů do lesního hospodářství a cenová labilita na trzích dřeva byly důvodem toho, proč pro účely vyhlášky jsou v příloze č. 31 stanoveny náklady na zajištěnou kulturu (tzn. na založení a počáteční pěstění lesa v prvních 5 letech po jeho výsadbě) u jednotlivých skupin dřevin. Další náklady, později vynakládané na ošetřování mladého lesa, vč. ochrany porostu, jeho prosvětlování a jiné zásahy, se do nákladů na zajištěnou kulturu nezahrnují.
•
Koeficienty věkových hodnotových faktorů jsou součástí výpočtů cen lesních porostů a vyjadřují vliv faktoru času v lesním hospodářství. Jejich hodnoty pro jednotlivé skupiny dřevin, stanovené doby obmýtní, příslušné bonitní stupně (jejich převodní tabulka v příloze č. 29) a vymezená věková údobí jsou uvedeny v příloze č. 32.
Příloha č. 31 k vyhlášce č. 441/2013 Sb.
Příloha č. 32 k vyhlášce č. 441/2013 Sb.
Pro účely daně z nabytí nemovitých věcí se cena lesního porostu určí zjednodušeným způsobem.
Obvyklá cena • Cena, která by byla dosažena při prodejích stejného nebo obdobného majetku nebo poskytnutí stejné či obdobné služby v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, nikoli však vliv mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním (viz § 2 odst. 1 zákona o oceňování majetku).
Druhy cen (komentář MF ČR)
Postup určení obvyklé ceny
Situace na trhu s lesy Rok
Tržní cena/úřední cena (%)
2010
58
2011
74
2012
67
2013
46
2014
61
Celkem 1995-2014
52
Celkem 2010-2014
63
Zdroj: R. Zádrapa
rok
2009
2010
2011
2012
2013
2014
celkem
počet
36
50
98
100
63
25
372
Průměrná tržní cena Kč/m2
11,61
12,82
16,29
13,81
12,25
13,70
13,85
Zdroj: Kupní ceny lesních pozemků podle ankety na www.zadrapa.cz, stav k 9.11.2014
Vývoj tržních cen půdy rok
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Kč/ha
65864
68336
73983
76901
86673
96300
102456
108100
118712
124070
130000
Zdroj: Zpráva o trhu s půdou ze září 2014 – farmy.cz, s.r.o.
Úroková míra pro výnosové oceňování lesa rok
Z: zisk z Zdroj Z lesa v Kč/ha (bez rozdílu vlastnictví, s dotacemi)
Prům. tržní ceny (Kč/ha)
zdroj
Úroková míra v % (Z/KC)
2014
3500
odhad (min)
137000
2,55
4000
odhad (střed)
137000
anketa www.zadrapa
4500
odhad (max)
137000
Zdroj: R. Zádrapa
2,92 3,28
Příloha č. 22 vyhl. č. 441/2013 Sb.
Srážky při tržním oceňování podílu na lesních pozemcích •
• -
Výše srážky má empirický charakter, vyplývá ze snížené ochoty platit stejnou cenu za méně práv. Výše srážky nebyla v ČR nikdy objektizována. Znám je návrh standardu obvyklé ceny spoluvlastnického podílu znaleckého ústavu Areas Brno (mimo pozůstalostní řízení a vypořádání SJM): Komerční nemovitost (obytný dům, provozní areál) většinový podíl – snížení aritmetického podílu do 5 % menšinový podíl - snížení aritmetického podílu o cca 5 – 10 %
-
Nekomerční nemovitost (byt, RD) většinový podíl – snížení aritmetického podílu o cca 15 – 20 % menšinový podíl - snížení aritmetického podílu o cca 20 – 40 %
Srážky při tržním oceňování podílu na lesních pozemcích •
Případy, které uvádí R. Zádrapa:
-
Podíly o velikosti tisícin až setin celku (případy tzv. singulárních lesů bez dominantního vlastníka, srážka cca 50-70 %) Podíly cca 1/20 až 1/8 (3 případy, srážka cca 30 %) Podíly cca 1/4 až 1/8 (5 případů, srážka cca 20-33 %) Podíly cca 1/2 až 1/3 (4 případy, srážka cca 5-20 %)
-
Oceňování služebností •
Věcná břemena se dělí na služebnosti a reálná břemena
•
Služebnost – věcné právo zatěžující pozemek a postihující vlastníka věci tak, že musí ve prospěch jiného něco trpět nebo něčeho se zdržet. Služebnosti se dělí na pozemkové (služebný pozemek je zatížen ve prospěch panujícího pozemku) a osobní (služebný pozemek je zatížen ve prospěch osoby. Reálná břemena – je-li věc zapsána do veřejného seznamu může být zatížena reálným břemenem tak, že dočasný vlastník věci je jako dlužník zavázán vůči oprávněné osobě něco ji dávat nebo něco konat (např. jí poskytovat část úrody, která se urodila na jeho pozemku). Časově neomezené reálné břemeno může být zřízeno jen jako vykupitelné a podmínky výkupu musí být předem určeny již při zřízení reálného břemene. (§ 1304). Nebude-li povinnost z reálného břemene splněna, má oprávněný namísto toho nárok na peněžitou náhradu, pro níž může vést výkon rozhodnutí (resp. exekuci) na nemovitou věc, která je reálným břemenem zatížena.
•
• • • • • •
Pozemkové služebnosti Služebnost inženýrské sítě Právo pastvy Opora cizí stavby Právo na svod dešťové vody Služebnost stezky, průhonu a cesty
• • • • •
Osobní služebnosti Právo pastvy Požívací právo Služebnost bytu Užívací právo
•
Zjištěná cena podle vyhlášky se upraví o cenu věcného břemene v případě, vázne-li toto na oceněné nemovité věci. K ocenění věcného břemene se použije ustanovení § 16b zákona o oceňování majetku.
Oceňování věcných břemen dle zákona č. 151/1997 Sb., §16b (1) Služebnosti se oceňují výnosovým způsobem na základě ročního užitku se zohledněním míry omezení služebností ve výši obvyklé ceny. (2) Ocenění podle odstavce 1 se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku služebnosti byl roční užitek z tohoto břemene uveden a není-li o více než jednu třetinu nižší než obvyklá cena. (3) Roční užitek podle odstavců 1 a 2 se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. (4) Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. (5) Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou 10000 Kč. (6) Reálné břemeno nebo právo z vykupitelné služebnosti se ocení ve výši náhrady uvedené ve smlouvě nebo v rozhodnutí příslušného orgánu. Jsou-li ve smlouvě uvedené pouze podmínky výkupu reálného břemena nebo zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu, vypočte se náhrada podle uvedených podmínek k datu ocenění. (7) Právo zřízené jinak než věcným břemenem obdobné služebnosti nebo reálnému břemenu se oceňuje podle odstavců 1 až 6.
•
•
Cena nemovité věci se dle § 49 vyhlášky č. 441/2013 Sb. sníží o cenu věcného břemena na ní váznoucího, určenou podle § 16b zákona o oceňování majetku, nejvýše však o 80 % určené ceny nemovité věci. Dle Cenového věstníku MF ČR, r.1999, částka 6: Podle charakteru břemene lze roční užitek z výkonu vlastnického práva k nemovitosti ztotožnit s výši nájemného. U břemen pro energetiku, jde-li o stavební pozemek, se stanoví roční užitek ve výši obvyklého nájemného za srovnatelné pozemky. Pokud obvyklé nájemné nelze zjistit (chybí informace o pronájmu), použije se simulované nájemné. Simulované nájemné lze určit jako určité procento z obvyklé ceny pozemku nebo ceny zjištěné podle cenového předpisu. Procentní podíl by měl odpovídat zúročení vkladů v peněžních ústavech.
Energovody na lesních pozemcích* 1) nejvýše dosažitelnou místně obvyklou cenu lesních pozemků. Simulované nájemné lze zvolit např. ve výši 12 % z ceny pozemku (příl. č. 22 vyhl. č. 441/2013 Sb. – míra kapitalizace pro ocenění majetkových práv výnosovým způsobem). 2) věcným břemenem zatížený pozemek pokládat za stavební a simulované nájemné odhadnout ve výši úroku bankovních vkladů (dnes 2-3 %). *Zdroj: R. Zádrapa
Příklad ocenění dle zákona č. 151/1997 Sb. Druh poz.
lesní
Skuteč. využ. poz.
podzem ní elektr.
Omez. využ. poz.
vysoké
Dotčená výměra
Nejvyšší místně obvyklé ceny
Simulované roční nájemné
Roční užitek
Roční užitek x 5
Cena služebnosti
m2
Kč/m2
Kč
% z ceny
Kč
Kč
Kč
Kč
Kč/m2
1000
40
40000
12
4800
4800
24000
24000
24
Forestrade – lesnický prodejní portál •
Provozovatel: Foresta SG, a.s.
•
Obchodované komodity –
Dříví na pni (stojící lesní porosty) – doposud nabídnuto cca 350 tis. m3 • •
•
Hromadný prodej – soutěží se cena za celý porost – vhodné pro prodej stojícího dříví z mýtních porostů Prodej za jednotkovou cenu – soutěží se cena za m3 – vhodné pro prodej stojícího dříví z předmýtních porostů, kalamitních porostů a nahodilých těžeb (tj. z porostů, které jsou obtížně měřitelné nebo je měření pro účel cenotvorby příliš pracné)
–
Zpracované dříví – pilotně ověřeno
–
Lesní pozemky, lesní technika…. – PŘIPRAVOVÁNO
Používané metody prodeje –
Prezenční soutěže •
–
Sestupná aukce
Elektronické soutěže • •
Sestupná aukce Vzestupná aukce
Forestrade – hlavní vlastnosti •
Zajištění tržní cenotvorby dříví – volná interakce nabídky a poptávky, jejíž výsledkem je tržní (nejvyšší) cena v daném místě a čase
•
Průkazný a dokumentovaný prodej dříví – zákonná povinnost vlastníků veřejných lesů hospodařit s péčí řádného hospodáře (obce, stát…)
•
Kompletní metodický a právní servis provozovatele
•
Rychlost – soutěž může být již cca do 15 dnů od změření
•
Minimalizace rizik pro vlastníka lesa (prodávajícího) – – – – – –
Nulové náklady – provizi za přípravu porostů k prodeji a uspořádání soutěže platí provozovateli kupující Platební jistota – kupující hradí cenu za dříví před těžbou Jednoznačné vyznačení prodávaného dříví cejchováním Mechanismus postupu a nastavení sankcí pro kupujícího v případě vzniku škod při odběru dříví (zakotveno ve smlouvě) Pokud se dříví neprodá, nepodléhá ztrátě kvality jako vyrobené dříví – les roste dál Přesnost měření – podrobná taxace a zjišťování lokální morfologické křivky pro každou dřevinu v porostu
Forestrade – postup •
Uzavření smlouvy s provozovatelem a předání vyznačeného těžebního prvku
•
Venkovní šetření provozovatelem – – – – –
průměrkování naplno měření morfologické křivky, výšek a vad na vzornících cejchování stromů (v d1,3 a na koř.náběhu) popis technologických podmínek fotografie (porost, linky, odvozní místa)
•
Zpracování dat a příprava nabídkového katalogu
•
Vyhlášení soutěže a zveřejnění nabídkového katalogu
•
Uspořádání soutěže
•
Podpis kupní smlouvy s prodávajícím (nejvyšší nabídkou)
•
Dohled nad plněním smlouvy - volitelné
Forestrade – co zadává vlastník lesa •
Těžební prvek k těžbě
•
Platební podmínky
•
Termín propuštění z těžby
•
Může určit technologii výroby
•
Může určit způsob likvidace klestu
•
Další závazná ustanovení dle specifických požadavků (ochrana přiroz.obnovy apod.)
•
Stanoví limitní cenu pro jednání
Forestrade – statistika dosažených cen
Komodita – dříví na pni Dřevina / Rok SMRK BOROVICE BUK DUB Dřevina / Hmotnatost SMRK BOROVICE BUK DUB
Průměrná cena Kč/m3 2012 2013 2014 1 517 1 684 1 819 1 114 1 190 1 162 942 553 760 1 570 1 986 2 279 Průměrná cena Kč/strom do 0,7 m3 0,7-1,5 m3 nad 1,5 m3 1 451 1 634 1 734 1 111 1 128 783 744 1 096 1 887 2 216
Děkuji Vám za pozornost
