U wordt van harte uitgenodigd om zoveel mogelijk een plaats in te nemen waar u deze tekst goed kunt lezen.
Presentatie Woningmarkt voor de regio Amsterdam / gemeente Amsterdam 1 maart 2012
Presentatie Woningmarkt Intro • Eric de Graaf, sinds 1985 bij de NVM, eerst als IT-er • NVM is een vereniging met ca 4000 NVM makelaars • Enorme database met 40 jaar transacties en alle actuele aanbod. Actueel aanbod ziet u in ieder geval op Funda
• Marktaandeel NVM is (NL) ca 75% • Ieder kwartaal voorzitter Ger Hukker op TV • Vanavond de realiteit
Voor alle cijfers en grafieken in deze presentatie geldt: bron NVM
De nieuwe realiteit Uw woningmarkt in beeld Een ander huis is wél mogelijk!
Vraag aan u:
Hoeveel keer groter was de kans op verkoop binnen een jaar van een gemiddelde woning vóór de recessie in vergelijking met nu? 4
De nieuwe realiteit hoezo recessie?
• Mijn zoon kocht een jaar geleden een appartement • Mijn dochter en schoonzoon hebben een tussenwoning gekocht en profiteerden “per ongeluk” ook nog eens van de verlaging overdrachtsbelasting.
• Ik zie nauwelijks makelaarskantoren verdwijnen. • Bij mij in de buurt worden regelmatig huizen verkocht. • Maar gaat het echt zo lekker…?
5
De nieuwe realiteit aanbod grofweg verdubbeld
Ontwikkeling aantal woningen in aanbod 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000
Bron: NVM
Tussenwoning 2-onder-1-kap woning Appartement
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
2010-3
2010-2
2010-1
2009-4
2009-3
2009-2
2009-1
2008-4
2008-3
2008-2
2008-1
2007-4
2007-3
2007-2
2007-1
0
2006-4
10.000
Aanbod van appartementen stijgt van ca 20.000 naar ca 50.000. Aanbod andere woningtypen is ruwweg verdubbeld. Totale markt 227.000 woningen
Hoekwoning Vrijstaande woning
6
De nieuwe realiteit vraag afgenomen met zo‟n 40%
Aantal transacties via NVM makelaars daalt van ca 37.000 naar ca 23.000 per kwartaal dus met zo‟n 40%
7
De nieuwe realiteit transacties landelijk, prijsontwikkeling Transactieprijsontwikkelingkwartaal op kwartaal 3% 2% 1% 0% -1%
2011-4
2011-2
2010-4
2010-2
2009-4
2009-2
2008-4
2008-2
2007-4
2007-2
2006-4
2006-2
2005-4
2005-2
2004-4
2004-2
2003-4
2003-2
2002-4
-4%
2001-4
-3%
2002-2
Prijsdaling versnelt in laatste kwartaal. In 2011 4,1% prijsdaling
-2%
Bron: NVM
8
De nieuwe realiteit status vierde kwartaal 2011
• Aanbod grofweg verdubbeld, transacties 40% minder. Dus gesteld dat in 2007 het aanbod 100 huizen was en de vraag was 100 kopers dan is het aanbod nu 200 huizen en de vraag slechts 60 kopers. • Huidige woningaanbod staat gemiddeld 271 dagen te koop. Tussenwoning 224 dgn, appartement 249 dgn, vrijstaand 350 dgn
• NVM verwacht voor 2012 5% prijsdaling en 5% minder transacties; beiden ten opzichte van 2011. Antwoord: van 100 kopers op 100 woningen naar 60 op 200 is 30%.
Omgekeerd is dat 3,33 dus de kans op verkoop was in 2007 ruim 3 keer zo groot als in 2012.
9
De nieuwe realiteit Uw woningmarkt in beeld Een ander huis is wél mogelijk!
Vraag aan u:
Hoeveel keer meer huizen staan nu 3 jaar of langer te koop dan in 2007, het laatste goede jaar vóór de recessie? 10
Uw woningmarkt in beeld prijsontwikkeling per regio sinds begin van de recessie (2008)
Overal is sprake van prijsdaling; het sterkst in de rode gebieden.
uw regio
11
Uw woningmarkt in beeld dynamiek van de woningmarkt: theoretische verkooptijd per regio Hoe lang heeft het huidige aanbod nodig om te worden verkocht, er van uitgaande dat er geen nieuw aanbod bij zou komen? Gemiddelde van NL ligt op 23 maanden, dus bijna 2 jaar!
uw regio
Uw woningmarkt in beeld transacties NL: verkoopprijs t.o.v. oorspronkelijke vraagprijs
14,7%
19,3% 12,8%
10,5%
8,5%
10,5%
7,1%
7,6%
3,8%
5%
2,5%
10%
5,5%
15%
12,5%
20%
15,0%
25%
22,1%
Verschil oorspronkelijke vraagprijs - verkoopprijs ( woningen totaal naar verkooptijdklasse)
0% tot 1 kwartaal
Bron: NVM
1-2 kwartalen
2-3 kwartalen
3-4 kwartalen
2008-2
Verkoopkansen: 1e kwartaal 23%, 2e kwartaal 16%, 3e kwartaal 12%, 4e kwartaal 11%, hele 2e jaar 8% per kwartaal, hele 3e jaar 5% per kwartaal, daarna 3% per kwartaal
2011-4
1 - 2 jaar
2-3 jaar
meer dan 3 jaar
Uw woningmarkt in beeld lopend aanbod NL: verdeling naar looptijdklassen
37,6%
40%
Aanbod onderverdeeld naar looptijdklassen
5%
10,2% 8,8%
0,9% 3,6% 6,8%
21,0% 22,5% 2,6%
10%
12,7%
15%
9,2% 8,2% 8,6%
20%
12,6% 15,4% 15,1%
25%
16,9% 15,3%
30%
24,4%
24,6% 22,8%
35%
0% tot 1 kwartaal 1 - 2 kwartalen2 - 3 kwartalen3 - 4 kwartalen Bron: NVM
Aanbod per 15 augustus 2008
1 - 2 jaar
2-3 jaar
Aanbod per 15 november 2010
meer dan 3 jaar
Aanbod per 15 november 2011
Antwoord: van 0,9% naar 6,8% is 7,5
keer zo veel. Echter, de markt is verdubbeld dus ongeveer 15 keer zoveel.
14
Uw woningmarkt in beeld transacties regio, totaalbeeld
Aantal verkochte woningen met grofweg een derde gedaald; iets minder hevig dan landelijk
15
Uw woningmarkt in beeld transacties regio, prijsontwikkeling
Prijzen gingen na daling in 2009 eerst wat stijgen maar dalen nu weer relatief hard. 16
Uw woningmarkt in beeld transacties per gemeente
Tussenwoningen in de gemeente Amsterdam kennen een opleving; nog wel steeds ca 30% onder „oude‟ niveau
17
Uw woningmarkt in beeld transacties per gemeente
Appartementen: duidelijk minder verkopen (ca 25%) maar daarmee toch één van de “beste” gemeenten.
18
Uw woningmarkt in beeld transacties per plaats
Amsterdam-ZO lijkt veel meer op landelijke beeld dan op Amsterdam.
19
De nieuwe realiteit Uw woningmarkt in beeld Een ander huis is wél mogelijk! Vraag aan u:
Wat geeft uiteindelijk de hoogste opbrengst voor uw woning: starten met een wat hogere vraagprijs en dan 1 of meerdere kleine prijsdalingen of in één keer scherp prijzen? 20
Een ander huis is wél mogelijk nog-niet-verkocht-smoezen
“ik heb de tijd” “het ligt aan mijn makelaar” “waarom duurt dit nu zo lang” “maar we hebben het geld nodig” “ik heb er zelf zoveel voor betaald” “laat eerst iemand maar eens bieden”
“mijn buurman heeft X gekregen, mijn huis is mooier” “ik pak zelf het voordeel van de verlaging overdrachtsbelasting”
21
Een ander huis is wél mogelijk Kaasschaafmethode als vraagprijsstrategie werkt niet
Strategie 1 Vraagprijs: 232.000 k.k.
Marktwaarde: €225.000
Verkooptijd < 3 maanden
Opbrengst: 223.000 k.k. Antwoord:
Strategie 2 Vraagprijs: 248.000 k.k
Verkooptijd > 1 jaar * Wetenschappelijk ionderzoek o.b.v. NVMdatabase toont aan dat scherp prijzen loont in een dalende markt. * Kaasschaaf methode (bij herhaling een kleine prijsaanpassing) werkt niet
Opbrengst: 216.000 k.k.
22
Een ander huis is wél mogelijk Strategisch prijzen
Vraagprijs van de woning 10% prijsverschil Transactieprijs in de markt
1e Prijsverlaging na 1e halfjaar
2e Prijsverlaging na 2e halfjaar Nog steeds 10% prijsverschil
In een markt met stijgende huizenprijzen komt de marktwaarde „vanzelf‟ naar je vraagprijs toe. In een dalende markt gebeurt het tegenovergestelde en moet je dus zelf je vraagprijs naar de marktwaarde toe brengen. 23
Een ander huis is wél mogelijk tips bij de strijd om de koper
Stel jezelf eerst de vraag “wil ik een bord in de tuin” of “wil ik verkopen”? Het verschil is essentieel!
Zorg ervoor dat jouw woning een rode appel is in een kist met groene appels. Neem de adviezen van professionals ter harte. Zorg voor een scherpe vraagprijs en een verkoopklare woning.
24
Een ander huis is wél mogelijk doorstromers zien kansen: méér huis voor je geld
Tussenwoning waardeontwikkeling • € 277.000 k.k. – 2008 • € 259.000 k.k. – nu 3 jaar later •
€ 18.000
- minder
Bron: NVM. Gebaseerd op cijfers voor de regio Leiden.
25
Een ander huis is wél mogelijk doorstromers zien kansen: méér huis voor je geld
Tussenwoning waardeontwikkeling • € 277.000 k.k. – 2008 • € 259.000 k.k. – nu 3 jaar later
Twee-onder-één-kap waardeontw. • € 532.000 k.k. – 2008 • € 444.000 k.k. – nu 3 jaar later
•
•
€ 18.000
- minder
€ 88.000
- minder
Bron: NVM. Gebaseerd op cijfers voor de regio Leiden.
26
Een ander huis is wél mogelijk campage NVM voorjaar 2012
27
Samenvatting Aanbod grofweg verdubbeld en transacties zo‟n 40% minder dus ruim 3x lagere kans op verkoop. Prijzen sinds 3e kwartaal 2008 gedaald. Varieert per regio van „slechts‟ 5% tot soms meer dan 12,5%. Prijzen dalen dus uw vraagprijs raakt per maand verder verwijderd van de marktwaarde.
Als u écht wilt verkopen dan zorgt u ervoor dat uw woning een rode appel is in een kist met groene appels (powered by Kofflard resultants). Daarbij zult u strategisch moeten prijzen Kansen voor doorstromers.
28
Ik wens u véél succes bij de verkoop van uw huidige woning en (voor de meesten onder u)
bij de aankoop van uw nieuwe woning! Eric de Graaf
senior accountmanager NVM
29
