Tweede Kamer der Staten-Generaal
2
Zitting 1979-1980
15 666
Wijziging van enkele bepalingen met betrekking tot de huur en verhuur van bedrijfsruimte
Nr.4
VOORLOPIG VERSLAG Vastgesteld 8 november 1979
De vroegere stukken zijn gedrukt in de zitting 1979-1980
1 Samenstelling: Portheine (VVD), Van der Spek (PSP), De Beer (VVD), Van Dis (SGP). Haas-Berger (PvdA), Salomons (PvdA), voorzitter, Kombrink (PvdA), Kolthoff (PvdA), Engwirda (D'66), De Graaf (PvdA), Lauxtermann (VVD), Van Muiden (CDA), Dijkman (CDA), Van der Linden (CDA), Castricum (PvdA), Korte van Hemel (CDA), Van Erp (VVD), Borgman (CDA). Van lersel (CDA), Buikema (CDA), Toussaint (PvdA).
3 vel
De bijzondere commissie, belast met het voorbereidend onderzoek,1 heeft door middel van een oproep in de Nederlandse Staatscourant van 20 september 1979, nr. 183, schriftelijke reacties op het wetsontwerp uitgelokt. De naar aanleiding hiervan ontvangen inzendingen zijn op de griffie ter inzage van de leden nedergelegd. Voor de aldus geleverde bijdrage tot de meningsvorming in haar midden betuigt de commissie te dezer fractie haarerkentelijkheid. Zij heeft thans de eer als volgt verslag uit te brengen van haar voorlopige bevindingen. De leden behorende tot de fractie van de P.v.d.A. hadden met gemengde gevoelens kennis genomen van de indiening van het onderhavige ontwerp. Zij meenden, dat ook hier weer de put gedempt wordt, nadat reeds vele kalveren verdronken zijn. Zij wilden met name in herinnering roepen dat zij zowel bij de ambtsvoorganger van de eerste ondertekenaar als bij de tweede ondertekenaar gedurig aangedrongen hebben op een wijziging van de regeling ten aanzien van bedrijfsruimte. Zij wilden ook hier het maatschappelijk belang van betere bescherming van de toch in het algemeen als zwakkere partij te kenschetsen huurder benadrukken. De politieke wil bij de meerderheid in ons parlement is echter pas recent ontstaan, en heeft dan nu veel te laat tot een partiële wijziging geleid. Deze onnodige vertraging heeft tot gevolg gehad dat in de afgelopen acht jaar vele kleinere ondernemers verdwenen zijn omdat zij de huur niet meer op konden brengen. De introductie van het vrije marktmechanisme heeft hier betekend, dat een aantal Anglo-Arabische speculanten een verziekende invloed heeft gehad op de hele onroerend-goedmarkt. Dit heeft geleid tot een veelal veel eenzijdigere samenstelling van het winkelareaal, waarmee de aantrekkelijkheid van deze winkelstraten en de woonomgeving daaromheen bepaald niet bevorderd is. Met name zijn vele ondernemers in de voedings- en genotsmiddelensfeer gedwongen geweest te vertrekken uit de centra van steden. Deze leden wilden nogmaals benadrukken, dat met een goede regeling van het huurrecht van bedrijfsruimte een veel verdergaand belang gediend wordt dan alleen het belang van de respectieve huurder en verhuurder. Zij meenden, dat het een voorwaarde is om een evenwichtig opgebouwd distributiepatroon in stand te houden. De ontwikkelingen zijn helaas moeilijk meer terug te draaien, maar verdergaande verslechtering moet voorkomen worden.
Tweede Kamer,zitting 1979-1980,15 666, nr.4
1
Deze leden meenden dat het daartoe wenselijk zou zijn de huurwetgeving ten aanzien van bedrijfsruimte -zowel die ex artikel 1624, als ook de andere bedrijfsruimte meer in overeenstemming te brengen met de woonruimtebepalingen. Zij meenden, dat daarmee ook een noodzakelijke stap in de richting van de doorzichtigheid van de huurwetgeving gedaan zou worden. Het is immers nog steeds verwarrend, zo meenden deze leden, dat voor een hele kleine restcategorie de Huurwet nog van kracht is gebleven. Zij vernamen graag binnen welke termijn de Regering tot deze bij de behandeling van wetsontwerp 14 249 toegezegde modernisering denkt te komen. Zij dachten met name aan de volgende onderwerpen: 1. De termijn waarna bij verkrijging/ontruiming gevorderd kan worden (art. 1631a, lid 3) dient huns inziens verlengd te worden. 2. Bij wetsontwerp 14 249 kwam de mogelijkheid van oneigenlijk gebruik van de uitzondering bij opvolging onder algemene titel aan de orde. Juist bij bedrijfspanden is oprichting en ontbinding van een BV zeer wel denkbaar. Zij meenden dat een en ander beter geregeld kan worden. 3. Een wettelijke grondslag voor verplichte advisering door de bedrijfshuurcommissies, gezien de mate van ingewikkeldheid van de materie. 4. Opzegging alleen om een rechtelijke huurprijsvaststelling uit te lokken dient ook hier nietig te worden. Een aantal zaken zou zelfs bij dit ontwerp meegenomen kunnen worden, zo meenden zij. Gezien de noodzaak van spoedige behandeling konden zij echter ook vrede hebben met regeling in een apart ontwerp. De leden behorende tot de fractie van het C.D.A. betuigden hun instemming met het voorliggende wetsontwerp. Gedurende de jaren 1975-1977 zijn de huren voor bedrijfsruimten in sommige gevallen tot onaanvaardbare hoogten opgestuwd, waardoor de zittende huurders in grote moeilijkheden werden gebracht. De eenzijdige huurzetting, door te refereren aan de laatste huurprijzen van opnieuw verhuurde (lege) bedrijfsruimten houdt onvoldoende rekening met de gerechtvaardigde belangen van de zittende huurders. Een regelmatiger verloop van huurprijzen is bovendien in het belang van de verhuurders, aangezien de huurders zich daarop beter kunnen instellen en niet gedwongen worden de huurovereenkomst tussentijds te beëindigen. Zij waren het eens met het gekozen uitgangspunt om met gebruikmaking van een referentieperiode tot een meer bevredigende huurprijsvaststelling te komen van vergelijkbare bedrijfsruimte. De in het wetsontwerp voorgestelde vervallenverklaring van artikel 1632a riep enige vragen op. Zij drongen aan op een snelle behandeling van het wetsontwerp, aangezien het in het wetsontwerp neergelegde overgangsrecht zich niet verdraagt met een langdurige parlementaire voorbereiding. De leden behorende tot de V.V.D.-fractie waren op zichzelf zeer erkentelijk dat het onderhavige wetsvoorstel, nadat de door de Kamer aanvaarde motie-Portheine c.s. daartoe had geürgeerd, toch nog tijdig is ingediend. Zij zullen er dan ook alles toe bijdragen om het zo snel mogelijk in het Staatsblad te doen verschijnen. In het algemeen stonden de leden van de fractie van D'66 sympathiek tegenover de doelstelling zoals neergelegd in dit wetsontwerp, te weten het beperken van de stijging van de huurprijzen van bedrijfsruimte. Wel rezen er bij hen vragen ten aanzien van de gedane voorstellen waarbij zij zich afvroegen of deze wel voldoende waren doordacht. Deze leden vonden daarvoor onder andere steun bij de vele binnengekomen commentaren. De leden van de S.G.P.-fractie hadden waardering voor het feit dat de bewindslieden door middel van het wetsontwerp een poging ondernemen om tot een voor de huurders van bedrijfsruimte meer aanvaardbare huurprijsvaststelling te komen, gelet op de explosieve prijsontwikkeling van verhuurde bedrijfspanden en de uitermate schadelijke gevolgen daarvan voor de huurders.
Tweede Kamer, zitting 1979-1980,15666, nr. 4
2
Deze leden wilden er niet aan voorbij zien dat één van de uitgangspunten van de wet van 28 januari 1971, Stb. 44, de vrije huurprijsvorming is. Bovendien gold voor hen als uitgangspunt dat de overheid zo min mogelijk de contractsvrijheid van partijen dient te beperken. Anderzijds moeten partijen in het algemeen ook niet de mogelijkheid hebben om zich met behulp van de rechter van de contractsverplichtingen te ontdoen. En ten slotte gaven deze leden als meer algemeen gezichtspunt te kennen dat een - sterke - stijging van de huurprijzen als zodanig voor hen nog geen motief tot overheidsingrijpen vormt; pas wanneer de stijging zodanige omvang aanneemt dat daardoor het bestaan van overigens levensvatbare bedrijven bedreigd wordt achtten zij een taak voor de overheid weggelegd. Willen de bewindslieden meedelen of zij de bovengenoemde uitgangspunten tot de hunne gemaakt hebben bij het opstellen van dat wetsontwerp? Deze leden meenden voor de rechtsgrond tot het van overheidswege beperken van de vrije prijsontwikkeling een overweging te mogen ontlenen aan de wettelijke grond voor de beperking van de opzeggingsvrijheid zoals vermeld in artikel 1631a, lid 1, waar twee belangen gewogen moeten worden, namelijk het «overwegend belang» van de verhuurder bij het beëindigen van de huur en het gevaar dat de huurder «ernstig getroffen» wordt door het verlies van het gehuurde. Niettegenstaande het feit dat deze leden zich konden voorstellen dat overheidsingrijpen in de vrije huurprijsvorming door de bewindslieden geïndiceerd wordt geacht, geven zij toch van enige twijfel blijk. Want de huidige wetgeving blijkt immers slechts op bepaalde plaatsen in ons land - voornameiijk in de grote steden in het westen des lands - onbevredigend te functioneren. Is het niet mogelijk dat het oogmerk om bepaalde plaatselijke problemen op te lossen ertoe zal leiden dat elders juist een onbevredigende situatie in het leven wordt geroepen? Het wetsontwerp draagt immers sterk het karakter van een stukje gelegenheidswetgeving. Voorts uitten deze leden twijfel ten aanzien van de effectiviteit van sommige onderdelen en aspecten van de voorgestelde oplossing. De leden van de P.P.R.-fractie hadden met waardering kennis genomen van het onderhavige wetsontwerp. Uit het enquêtemateriaal van het Economisch Instituut voor het Midden- en Kleinbedrijf en uit het onderzoek door de Raad van het filiaal- en grootwinkelbedrijf onder het grootwinkelbedrijf is in voldoende mate gebleken dat er paal en perk gesteld moet worden aan de exhorbitante huurprijsontwikkeling van winkels in het midden- en kleinbedrijf. Dit bracht deze leden op het onderwerp van het wetsontwerp, namelijk beheersing van de huurprijzen van bedrijfsruimten. Ingevolge artikel 1624 wordt onder bedrijfsruimte een zeer specifieke categorie van bedrijfsruimte verstaan. Deze categorie beperkt zich tot het kleinhandelsbedrijf en enkele daarmee verwante bedrijfscategorieën. In hoeverre is het onderhavige wetsontwerp van toepassing op bedrijfsruimte van het grootwinkelbedrijf? Valt deze categorie bij een strikte interpretatie door de kantonrechter niet buiten de prijsbeheersing welke met dit wetsontwerp wordt beoogd, zo vroegen deze leden. En indien dat het geval is, moet dan niet tevens de omschrijving van bedrijfsruimte van artikel 1624 worden gewijzigd? De ledenvan de fractie van de P.P.R. wezen er op dat artikel 1626, eerste lid, ongewijzigd blijft, waardoor de bedoelde prijsbeheersing in het geval van een huurovereenkomst die voor tien jaar of langer is aangegaan, niet van toepassing is. Zit hier niet een potentiële ontduikingsmogelijkheid in van de beoogde prijsbeheersing, zo vroegen deze leden. Waarom zou de huurvaststelling van een bedrijfsruimte welke na tien jaar door de kantonrechter dient te worden vastgesteld, niet eveneens onderworpen worden aan de criteria welke het wetsontwerp biedt, om een billijke huurprijs vast te stellen? Of betreft het hier een misverstand van de zijde van de leden van de P.P.R.-fractie? Het was de leden van de P.P.R.-fractie opgevallen dat in de brief van de Staatssecretaris van Economische Zaken aan de Tweede Kamer (15 110, nr.
Tweede Kamer, zitting 1979-1980, 15 666, nr. 4
3
3) w o r d t gesproken over de m o g e l i j k h e i d de door de huurder aangebrachte verbeteringen en diens g o o d w i l l bij de huurprijsbepaling buiten beschouw i n g te laten. Artikel 1626, derde lid, biedt de kantonrechter slechts de m o gelijkheid een verzoek o m v e r h o g i n g van de huurprijs op g r o n d v a n verbeteringen van de g e h u u r d e b e d r i j f s r u i m t e af te wijzen. Ingevolge de huidige wetstekst is het evenwel zeer w e l mogelijk de aangebrachte verbeteringen en de g o o d w i l l mee te laten w e g e n in de huurprijsvaststelling. Wat is de reden dat in het o n d e r h a v i g e w e t s o n t w e r p geen bepaling is o p g e n o m e n dat aangebrachte verbeteringen en de g o o d w i l l in de huurprijsvaststelling b u i ten b e s c h o u w i n g blijven? De G.P.V.-fractie achtte het een goede zaak dat snelle uitvoering is gegeven aan de motie-Portbeine c.s. van 23 n o v e m b e r 1978. Over enkele zaken zou zij gaarne enige nadere toelichting o n t v a n g e n . De P.v.d.A.-leden constateerden, dat ten aanzien van bedrijfsruimte aansluiting is gezocht bij de Huurprijzenwet w o o n r u i m t e . In deze w e t s b e p a l i n gen is het begrip «huurprijs» in wezen niet n a u w o m l i j n d , zo meenden deze leden. Dit kan, zo vreesden zij, met name tot p r o b l e m e n leiden bij de vaststelling van de h u u r p r i j s o n t w i k k e l i n g . Welke elementen m o e t de rechter in a a n m e r k i n g nemen? Is de verdeling van o n d e r h o u d s v e r p l i c h t i n g e n ook een relevante factor, zo v r o e g e n deze leden. Het leek h u n , gezien de onduidelijkheid die hierover in de praktijk blijkt te bestaan, wenselijk o m tot een nadere precisering te k o m e n . Het is vanaf het begin van de t o t s t a n d k o m i n g een p r o b l e e m in de praktijk geweest met welke bedrijfsruimte nu vergeleken moet w o r d e n . In zijn inleid i n g op de Huurrechtdag van Kluwer stelde mr. W. A. P. Smit, dat enige nadere precisering g e w e n s t is. Deze leden m e e n d e n , dat het zeker zinvol is dit na te streven. Elementen zouden kunnen zijn, dat er vergeleken dient te w o r den met bedrijfsruimte welke gelegen is in een gemeente in een situatie met een vergelijkbare voorzieningshiërarchie, een vergelijkbaar verzorgingsniv e a u , l i g g i n g in een winkelstraat c.q. -centrum die op hetzelfde niveau in die hiërarchie zit, een vergelijkbare bereikbaarheid heeft etc. Daarnaast dienen v e r h o u d i n g e n tussen verkoopoppervlakte, o p s l a g r u i m t e , totale oppervlakte etc. een rol te spelen. Bovendien meenden zij, dat het begrip «vergelijkbaar» ook gerelateerd dient te w o r d e n aan de aard van de activiteiten in de vestiging. Deze leden w i l d e n graag v e r n e m e n welke maatstaf er volgens de Regering gehanteerd dient te w o r d e n bij de invulling van het begrip huurprijs in v e r h u u r d e toestand. Is de interpretatie juist, dat hiermee beoogd w o r d t de o n t w i k k e l i n g alleen te relateren aan huurprijsontwikkeling welke na verleng i n g tot stand komt? Of meent de Regering dat er een forfaitaire aftrek moet plaatsvinden analoog aan het systeem voor beleggingspanden? Zij m e e n d e n , dat met n a m e de a r g u m e n t e n met welke het Lijnbaancomité gepleit heeft v o o r de eerste oplossing zeer o v e r t u i g e n d zijn. In de v o o r l i g g e n d e wetstekst w o r d t niet nader gedefinieerd, noch in de m e m o r i e van t o e l i c h t i n g , w a t verstaan m o e t w o r d e n onder «algemene stijg i n g van het prijspeil», zo zeiden de C.D.A.-leden. Aan deze definitie bestaat zeker behoefte o m d a t juist bij de huur en verhuur van bedrijfsruimten van verschillende indexreeksen sprake kan zijn. Duidelijk moet zijn aan welke indexcijfers hier w o r d t gedacht. Van verschillende zijden is er overigens op gewezen dat de in het w e t s o n t w e r p gekozen b e w o o r d i n g e n o p dit punt aanleid i n g geven tot misverstand. De tekst kan thans gelezen w o r d e n in de zin dat de algemene stijging van het prijspeil geen invloed heeft, hetgeen niet strookt met de m e m o r i e van toelichting. De leden der fractie van D'66 vroegen de bewindslieden mede te delen w a t onder vergelijkbare bedrijfsruimte m o e t w o r d e n verstaan en w a t «ter plaatse» betekent. Hoe m o e t de rechter de algemene stijging van het prijspeil vaststellen en welk prijspeil w o r d t eigenlijk beoogd.
Tweede Kamer, zitting 1979-1980,15 666, nr. 4
4
Hoewel het begrip «vergelijkbare bedrijfsruimte» niet nieuw is in de bepalingen terzake van huur en verhuur, zo merkten de S.G.P.-leden op, heeft de rechtspraktijk geleerd dat de vraag wat hieronder precies moet worden verstaan tot meningsverschil aanleiding geeft. Deze leden vroegen zich af of deze wetswijziging niet benut kon worden om dit begrip te omschrijven en als een apart lid in de wetstekst op te nemen. Ditzelfde geldt voor de woorden «ter plaatse». Wordt hier bedoeld ter plekke, in de direkte omgeving of in de desbetreffende gemeente of regio? Geen uitleg wordt gegeven over het begrip «algemene stijging van het prijspeil», aldus de V.V.D.-leden. Is hier het prijsindexcijfer bedoeld, waarop indexeringsclausules in het algemeen zijn gebaseerd? Is het soms de bedoeling uit te gaan van het onderdeel huur van het prijsindexcijfer? Dat zou niet juist zijn, omdat dit slechts woningen betreft. Moet het prijsindexcijfer dat bij de aanvraag van de referentieperiode gold als vaste norm worden genomen ? Of wordt gedoeld op de stijging van kosten van onderhoud, reparatie en administratie van verhuurde bedrijfsruirrv te?Zou dan de indexering van de stijging van bouwkosten moeten worden gehanteerd ? Hierop vroegen zij een duidelijk antwoord. Deze leden zouden er ook voor willen pleiten om duidelijker aan te geven wat onder vergelijkbare bedrijfsruimte wordt verstaan. Er wordt uitgegaan van vergelijkbare verhuurde bedrijfsruimte. Hoe moet men het gezichtspunt dat bedrijfsruimte vrij betrokken kan worden, waarderen en uitschakelen? Moet de rechter in de referentieperiode totstandgekomen nieuwe huurprijzen geheel buiten beschouwing laten, hoewel op het tijdstip van vergelijking die bedrijfsruimte een verhuurd project vormt, of mag de rechter alleen acht slaan op de huurprijswijzigingen ter zake van verlengde overeenkomsten die huurder en verhuurder vrijwillig zijn overeengekomen? De onder de werking van de huidige vorm vanartikel 1626, lid 3,1631a, lid 8 en 1632a in en buiten rechte totstandgekomen huurprijzen zullen hun invloed ook in het nieuwe criterium doen gelden. Dit leidt waarschijnlijk tot willekeur. Wat dient onder «ter plaatse» te worden verstaan ? Het was de S.G.P.-leden opgevallen dat zowel van de zijde van belanghebbende huurders als van de betrokken rechters in eerste aanleg, bij voorbeeld de kantonrechter te Hilversum, ernstige twijfels zijn geuit of de hier voorger stelde wijziging wel uitvoerbaar zal blijken in de praktijk. Met betrekking tot de redactie van de voorgestelde aanvulling op artikel 1626, derde lid, en artikel 1631a, lid 8, vroegen deze leden of met het woord «vaststelling» bedoeld is de nadere vaststelling en zo ja of dit niet in de tekst tot uitdrukking gebracht zou dienen te worden. Is er voorts geen taalkundig juistere formulering denkbaar voor de zinsnede «het gemiddelde van de huurprijzen, welke zich(,-,) hebben voorgedaan»? Niet duidelijk was deze leden geworden de zinsnede «anders dan door de algemene stijging van het prijspeil» in verband met hetgeen daarover in de memorie van toelichting wordt opgemerkt. Wordt bedoeld dat de algemene stijging van het prijspeil niet in de huurprijs verwerkt mag worden of juist wel, maar dat zulks niet tot een bijzondere (verhoging) van de huurprijs mag leiden? Zouden in het laatste geval de woorden «anders dan» niet vervangen moeten worden door het woord «behalve» ? De P.v.d.A.-leden meenden, dat het aanbeveling verdient te kiezen voor een langere referentieperiode van drie jaar. Zij meenden, dat het wenselijk zou zijn om de gemiddelde ontwikkeling te nemen sinds de invoering van de wet, waarbij ze dan wel in aanmerking wilden nemen dat in de aanvangsperiode de rechters slechts een stuk geleidelijke stijging nastreefden. Zij beseften echter, dat het achteraf bepalen hoe die ontwikkeling is geweest, heel moeilijk is. De nu gekozen drie jaar leek hun echter veel te kort om tot een zekere geleidelijkheid te komen. Zij meenden bovendien, dat juist gezien de speculatieve ontwikkelingen van de laatste jaren dit een ongelukkige peri-
Tweede Kamer, zitting 1979-1980,15 666, nr. 4
5
ode is. Het leek hun allszins redelijk om hier ook een vijf-jarenperiode in te voeren, zodat de referentieperiode enigszins overeenkomt met de veronderstelde contractperiode. Zij vernamen ook graag van welk moment af precies gerekend wordt. Is het niet juister om één tijdstip te hanteren, namelijk het indienen van het verzoekschrift, respectievelijk dagvaarding in eerste instantie? Deze leden vernamen graag op welke wijze de stijging van het prijspeil berekend wordt: inflatie, werknemersgezinnen-index, algemene kosten levensonderhoud? Ten slotte vroegen zij zich af wat de correctie voor de stijging van het prijspeil beoogt. Dient deze correctie niet alleen dan plaats te vinden als in de uitgangshuur wel een jaarlijkse indexering heeft plaatsgevonden? De C.D.A.-leden vernamen gaarne waarom gekozen is voor een referentieperiode van drie jaar in plaats van vijf jaar. Juist de afgelopen drie jaar is van een plotselinge «boom» van huurprijzen sprake, waartegen dit wetsontwerp juist een dam wil opwerpen en waarvoor een referentieperiode van meer dan drie jaar meer matigend effect zal hebben. Daarnaast zou een periode van bijvoorbeeld vijf jaar meer in overeenstemming zijn met de meest gebruikelijke huurtermijnen. Het wetsontwerp gaat uit van de huurprijs van bedrijfsruimte in verhuurde toestand. Niet duidelijk is of hiermee bedoeld wordt dat de huurprijzen van leeg te aanvaarden panden buiten beschouwing dienen te blijven, dan wel met een bepaald percentage verminderd dienen te worden, en welk percentage dit dan zal moeten zijn. Deze leden wezen in dit verband nog op een specifiek punt namelijk de z.g. «sale lease back» situatie, ofwel de eigenaar van een pand verkoopt dit en huurt het vervolgens terug van de nieuwe eigenaar. De uit deze constructie voortvloeiende huurprijzen worden door geheel andere factoren beheerst dan in de andere gevallen. De vraag kwam hierbij naar voren of dit soort huurprijzen niet buiten beschouwing zouden dienen te blijven. De wetstekst paalt de referentieperiode af door het tijdstip van de vaststelling van de vergelijkingshuurprijs. Dit tijdstip ligt geenszins vast en isafhankelijk van de loop van de procedure, en van het tijdstip van gereedkomen van deskundigenadviezen. Deze leden vroegen of een vast tijdstip geen voorkeur verdiende, bij voorbeeld de dag waarop het verzoek tot vaststelling wordt gedaan. De referentieperiode van drie jaar wordt afgepaald door het tijdstip van de vaststelling, aldus de V.V.D.-leden. Is dit niet onpraktisch? Hoe moet men een termijn bepalen die vanuit een niet vaststaand toekomstig tijdstip teruggerekend wordt? De rechter moet deskundigen horen. Tussen het tijdstip van een deskundigenrapport en de vaststellingen kan al gauw een periode van 12 weken liggen. Wat moet men doen met nieuw tot stand gekomen huurprijzen in die 12 weken (bijna 8% van de referentieperiode): is daarom determijn van drie jaar niet te kort? Dit klemt nog te meer in geval van hoger beroep. Zou het niet beter zijn een referentieperiode te nemen die ingaat op een direct bepaalbaar en vast tijdstip, zijnde de dag waarop het verzoek tot vaststelling wordt gedaan? Zou er niet wat voor te zeggen zijn het referentietijdvak niet drie, maar vijf jaar te doen zijn, een termijn die logisch aansluit bij de huurtermijn van vijf jaar elders in de wet? Juist in de jaren 1975, 1976 en 1977 zijn zeer veel nieuwe contracten gesloten tegen aanzienlijk hogere prijzen. Daarom alleen al is een uitschuiving van de termijn tot vijf jaar huns inziens wenselijk. Zou het niet wenselijk zijn in het referentietijdvak de huurwaarde van leeg opgeleverde bedrijfsruimten gelijk te stellen met de gemiddelde huurwaarde van overige bedrijfsruimten? Ook de S.G.P.-leden zouden gaarne een nadere motivering ontvangen voor de keuze van een referentieperiode van drie jaar. Waarom is bij voorbeeld niet gekozen voor vijf jaar, een termijn die ook bij de verlenging een
Tweede Kamer, zitting 1979-1980,15666, nr. 4
6
rol speelt? Wordt voorts met de zinsnede «een tijdvak van drie jaren voorafgaande aan deze vaststelling» bedoeld dat het om drie aaneengesloten jaren gaat waarin geen vernieuwing van de huurovereenkomst heeft plaatsgevonden en zo ja, zou dit dan niet in de formulering tot uitdrukking gebracht dienen te worden? Een groot probleem voor deze leden vormde de vraag hoe de huurprijs van bedrijfsruimte in verhuurde toestand moet/kan worden vastgesteld. Hoe kan met andere woorden vastgesteld worden hoe groot de zogenaamde premie voor leeg opleveren is? De leden van de P.P.Ft.«fractie vroegen op grond van welke ervaringsfeiten de Regering besloten heeft de periode in artikel I van het wetsontwerp op drie jaar te stellen. Geeft het onderzoeksmateriaal in voldoende mate ondersteuning aan de invoering van deze periode? Daarbij dient bedacht te worden dat het er om gaat een remmende invloed op de stijging van de huurprijzen uit te oefenen. Wordt deze remmende invloed niet beter gerealiseerd indien de periode wordt verlengd tot vrjf jaar, zo vroegen de leden van de fractie van de P.P.R. De G.P.V.-fractie kon instemmen met de introductie van een systeem, waarin getracht wordt de vaststelling van de huurprijs zoveel mogelijk te koppelen aan een duurzame prijsontwikkeling. De bewindslieden hebben gekozen voor een referentieperiode van drie jaar. Deze fractie miste in de toelichting echter een motivering voor deze keus. Waarom bij voorbeeld geen twee of vier jaar? Zij veronderstelde evenwel dat de keuze voor drie jaar niet een willekeurige is, maar stoelt op cijfermatig onderbouwde verwachtingen omtrent het effect van deze referentieperiode. Kan derhalve worden meegedeeld waarop de bewindslieden hun verwachting baseren dat een referentieperiode van drie jaar tot een bevredigende en rechtvaardige huurprijsvaststelling leidt? Hoewel zij beseften dat tot op heden artikel 1632a zeker niet goed gewerkt heeft, vroegen de P.v.d.A.-leden zich af of het niet wijzer zou zijn terug te keren naar het ontwerp van 1975. Heeft schrapping van artikel 1632a immers, zo vroegen deze leden, niet tot gevolg dat er geen enkele mogelijkheid voor de huurder meer zal zijn om de scheefgegroeide situatie uit het verleden gecorrigeerd te krijgen, nu immers ook de wetgever erkend heeft dat een volledig ongecorrigeerde huurprijsontwikkeling niet gewenst is? Zou een aanvulling van het artikel analoog aan artikel 1A en B niet beter zijn? Bovendien vroegen deze leden zich af, of met de schrapping van dit artikel niet wee'r veelvuldig opzeggingen gaan komen, alleen om een huurprijsvaststelling te krijgen. Deze leden vroegen ook of de Regering duidelijkheid kan verschaffen over de mogelijkheid voorde huurder om artikel 1631a, lid 8, en artikel 1626, lid 3, te hanteren, teneinde tot huurprijsverlaging te komen. Dit met name indien er de komende jaren een afnemende stijging zou zijn. Zou het niet wenselijk zijn, zo vroegen deze leden, om aan de beide bepalingen dwingende rechtskrachttoe te kennen indien artikel 1632a afgeschaft wordt? Zou schrapping van artikel 1632a niet kunnen betekenen, dat een huurder nooit meer van een te hoge huur afkomt? Immers, in die gevallen zal de verhuurder niet opzeggen. Is het niet denkbaar, zo vroegen zij tenslotte, om de huurder een bedenktijd toe te kennen na de rechterlijke beschikking? Als hij de uitkomst te hoog vindt zou hij alsnog moeten kunnen opzeggen. Van verschillende zijden hadden de C.D.A.-leden verzoeken bereikt artikel 1632a niette laten vervallen. De daarbij geleverde argumentatie spoorde niet met de in de memorie van toelichting neergelegde opvatting dat de bepaling voor de huurders van achteruitgaande buurten gering zou zijn. In dit verband werd door de verzoekers ook gewezen op andere oorzaken van daling van huurwaarde dan achteruitgang van buurten. Hier werd genoemd: vermindering van toegankelijkheid van bedrijfsruimten door diverse facto-
Tweede Kamer, zitting 1979-1980,15 666, nr. 4
7
ren, verandering van verkeerssituaties en o p r i c h t i n g van een nieuw w i n k e l c e n t r u m . Deze leden zagen de noodzaak van vervallenverklaring gaarne nader b e a r g u m e n t e e r d . Tenslotte v r o e g e n deze leden zich af of bij het van toepassing verklaren van de voorgestelde w i j z i g i n g e n o p verzoeken die bij de kantonrechter of de rechtbank in behandeling zijn niet een explicieter onderscheid gemaakt moest w o r d e n tussen de artikelen 1626 en 1631a enerzijds en 1632a anderzijds. Naar de m e n i n g van deze leden k o m e n bij het w e g v a l l e n van de tussentijdse h u u r p r i j s w i j z i g i n g van artikel 1632a - ook voor lopende verzoeken - de reeds uitgebrachte deskundigenadviezen v o o r rekening van de verzoeker. Men v r o e g zich af of dit redelijk g e n o e m d m o c h t w o r d e n . De schrapping van artikel 1632a riep ook veel vragen op bij de V.V.D.-leden. Partijen kunnen i m m e r s in hun overeenkomst een regeling v o o r de aanpassing van de h u u r p r i j s o p n e m e n . Staat dit punt niet in tegenspraak met de redenering van de Regering v ó ó r de i n d i e n i n g van het o n t w e r p , waarin als rechtsgrond w e r d g e n o e m d dat bij overeenkomsten van lange duur in de huidige economische v e r h o u d i n g e n een te grote discrepantie kan ontstaan tussen een o v e r e e n g e k o m e n h u u r p r i j s en de werkelijke huurwaarde? Schrapping van artikel 1632a is w e l schrijnend v o o r de huurders, die in een naar het zich laat aanzien tussenperiode van ruim 4'/2 jaar met forse h u u r p r i j s v e r h o g i n g e n w e r d e n g e c o n f r o n t e e r d . Zal niet het oneigenlijk gebruik van opzeggingen d o o r e e n w e g v a l l e n van artikel 1632a w o r d e n gestimuleerd? W a a r o m kan artikel 1632a BW niet w o r d e n gehandhaafd v o o r de huurders of gecorrigeerd o v e r e e n k o m s t i g de correcties van artikel 1626a, lid 3, en 1631a, lid 8, en met o p n e m i n g van een bepaling gelijk aan de laatste zin v a n artikel 1631a, achtste lid? Artikel II, lid 2, o n t m o e t bezwaren ook dan indien artikel 1632a vervalt. Veelal zullen i m m e r s deskundigen b e n o e m d zijn ingevolge het door huurder of v e r h u u r d e r ingediende verzoek. Het vervallen van artikel 1632a met t e r u g werkende kracht zal dan m o e t e n leiden tot niet-ontvankelijkverklaring van de verzoeker; dan zal hij ook de kosten van de deskundigen moeten v o l d o e n . Dit k o m t onredelijk voor. Weliswaar is het juist, dat v o o r a l door de v e r h u u r d e r artikel 1632a w o r d t toegepast, aldus de fractie van D'66, maar v o o r de huurder is dit artikel toch ook onmisbaar? W a a r o m kan artikel 1632a niet w o r d e n g e h a n d h a a f d , zij het gecorrigeerd o v e r e e n k o m s t i g de bedoelde correcties van artikel 1626, derde lid, en 1631a, achtste lid, en met o p n e m i n g van een bepaling gelijk aan de laatste zin van artikel 1631a, achtste lid? Voor het doen vervallen van artikel 1632a hebben de bewindslieden v o l gens de leden der S.G.P.-fractie tweeërlei m o t i e v e n aangevoerd. De verhuurders hebben geen behoefte aan het artikel o m d a t zij in de overeenkomst een regeling over de aanpassing van de huurprijs kunnen o p n e m e n en het artikel veelal misbruiken o m los van contractuele bepalingen tijdens de looptijd van de overeenkomst, een v e r h o g i n g van de huurprijs te bewerkstelligen. De huurders h e b b e n , naar gebleken is uit het (vrijwel) niet hanteren van de m o g e l i j k h e i d die het artikel biedt, e v e n m i n behoefte aan de geboden voorziening. Het motief w a t betreft de v e r h u u r d e r s m o g e juist zijn, maar is dat ook zo w a t betreft de huurders? Uit de praktijk zijn i m m e r s v o o r b e e l den bekend dat niet zozeer huurders die getroffen w o r d e n d o o r maatregelen met betrekking tot de toegankelijkheid van de bedrijfsruimte of door de gev o l g e n van de vestiging van een w i n k e l c e n t r u m in de nabijheid, behoefte hebben aan de m o g e l i j k h e i d tot het verzoeken van h u u r v e r l a g i n g . Zou de bepaling derhalve niet in stand gelaten m o e t e n w o r d e n , zeker wat betreft de huurder, gecorrigeerd op de wijze w a a r o p dit ook v o o r g e s t e l d w o r d t met betrekking tot de artikelen 1626 en 1631a? Zou het zonder meer doen vervallen van artikel 1632a niet het gevaar o p r o e p e n dat in alle h u u r o v e r e e n k o m s t e n
Tweede Kamer, zitting 1979-1980,15 666, nr. 4
8
de verlengingsprocedure wordt opgenomen met vaststelling van de huurprijs door deskundigen, zonder dat de criteria welke die deskundigen hanteren door de rechter kunnen worden getoetst? De leden van de P.P.R.-fractie vroegen hoe de Regering denkt te vermijden dat door het vervallen van artikel 1632a de verhuurder door opzegging van de huurovereenkomst zal proberen een hogere huurprijs te bedingen op grond van bij voorbeeld artikel 1631a, tweede lid, sub 5°. Maakt de weg van de huuropzegging het niet des te klemmender de referentieperiode uit te breiden tot vijf jaar, aldus vroegen de leden van de P.P.R.-fractie. De G.P.V.-fractie was niet geheel overtuigd van de noodzaak om ook voor de huurders de bepaling van artikel 1632a te laten vervallen. Het mag dan waar zijn dat van deze bepaling in de praktijk nog weinig gebruik wordt (zal worden) gemaakt, dit neemt toch niet weg dat dit artikel niemand in de weg staat en dat het voor die enkele gevallen, waarvoor het nog wel betekenis kan hebben toch een middel kan zijn om als huurder op rechtmatige wijze een huurverlaging te verkrijgen. Willen de bewindslieden hier nog nader op ingaan? De P.v.d.A.-leden meenden, dat het overgangsrecht een noodzakelijke dam opwerpt tegen pogingen om in het zicht van wetswijzigingen de buit nog binnen te halen. Zij meenden een legitimatie voor deze regel te vinden in de noodzakelijke bescherming van zittende huurders. Bij de argumentatie ten aanzien van de terugwerkende kracht, die de V.V.D.-leden overigens delen, wordt uit het oog verloren, dat in de standaardcontracten ter zake veelal de bepaling voorkomt, dat periodiek elk der partijen bevoegd is herziening van de huurprijs te verlangen. De huurprijs zal dan vastgesteld worden door drie makelaars in onroerend goed. Artikel 1632a was daarop een rem, maar niets belet de verhuurders om na het vervallen van dit artikel een dergelijke bepaling te gaan toepassen, met het gevolg dat het doel van dit wetsontwerp wordt ontkracht. Is het waar wat mr. W. A. P. Smit zegt, dat de terugwerkende kracht in feite slechts terugwerkt tot de indiening van het wetsontwerp: 12 juli 1979? Wat komt er dan terecht van de verzoeken daarvóór gedaan? Zoals gezegd, is het niet zo, dat het voorgestelde systeem te ingewikkeld is om in de praktijk mee te werken? Waarom kan met niet in de wet opnemen een bepaling waardoor de excessen worden tegengegaan, ongeveer van de volgende strekking: «Daarbij behoeft geen rekening te worden gehouden met huurprijzen die betrekkelijk kort geleden tot stand zijn gekomen, indien en voor zover deze huurprijzen aanzienlijk hoger zijn dan ter plaatse gebruikelijk is».? Zou de voorgestelde tekst ook geen uitkomst bieden bij de bovengenoemde moeilijkheden met betrekking tot de bepaling van de huurprijs in verhuurde toestand? Ondanks het feit dat de S.G.P.-leden in het algemeen een sterke afkeer van de terugwerkende kracht van wetswijzigingen, meenden zij toch dat naar en voor zover sprake is van pogingen om, los van contractuele bepalingen tijdens de looptijd van de overeenkomst, verhoging van de huurprijs te bewerkstelligen, huuropzeggingen gepaard gaande met een aanbod de huurovereenkomst tegen aanzienlijk hogere huurprijzen voort te zetten, het aanbieden van een potie tot verlenging van de huurovereenkomst zonder dat de toekomstige huurprijs vaststaat en dergelijke, terugwerkende kracht uit een oogpunt van gerechtigheid onvermijdelijk is. Wel vroegen deze leden nog aandacht voor de consequentie van het met terugwerkende kracht vervallen van artikel 1632a, waarop kantonrechter mr. J. A. van Waarden gewezen heeft, namelijk dat dit moet leiden tot niet-ontvankelijkverklaring van de verzoeker met als voor de hand liggend gevolg dat hij de kosten van de inmiddels benoemde deskundigen zal hebben te voldoen. Indien deze consequen-
Tweede Kamer, zitting 1979-1980,15666, nr. 4
9
tie inderdaad voortvloeit uit het met terugwerkende kracht vervallen van artikel 1632a, komt dit de bewindslieden dan redelijk voor, en zo neen, welke maatregelen zijn zij voornemens te treffen om te voorkomen dat dit gevolg intreedt? De G.P.V.-fractie had kennis genomen van het verlenen van terugwerkende kracht ten aanzien van al die verzoeken die op het moment van in werking treden van dit wetsontwerp reeds bij de kantonrechter of bij de rechtbank in behandeling zijn. Deze fractie meende dat deze uitzondering op de regel in bijzondere omstandigheden geoorloofd kan zijn, maar stelde dat daarvoor dan wel een uitvoerige motivering noodzakelijk is. Zij miste zulk een motivering in de toelichting bij het wetsontwerp. Willen de bewindslieden deze alsnog geven? Met betrekking tot artikel 1A stelden de P.v.d.A.-leden twee vragen: - Dient er geen sprake te zijn van een «nadere» vaststelling? - Wat is de bedoeling: Moet de rechter letten op de huurprijsontwikkeling van vergelijkbare bedrijfsruimte of moet de rechter vergelijken met het gemiddelde der huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte? De voorzitter van de commissie, Salomons De griffier van de commissie. Van der Knoop
Tweede Kamer, zitting 1979-1980, 15 666, nr. 4
10