Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Zitting 1975-1976

13 025

Huur en subsidiebeleid

Nr. 29

BRIEF VAN DE STAATSSECRETARIS VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIM TELIJKE ORDENING

De vroegere stukken zijn gedrukt in de zittingen 1973-1974 en 1974-1975

Aan de heer voorzitter van de vaste Commissie voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening van de Tweede Kamer der Staten-Generaal 's-Gravenhage, 17 september 1975 Gaarne voldoe ik aan uw verzoek u mijn zienswijze mede te delen aangaande het rapport van de werkgroep woningwaardering en klasse-indeling 1 . Ik geef er de voorkeur aan mijn opvattingen over dit rapport aan u kenbaarte maken tegelijk met mijn voornemens betreffende de huurverhogingen in 1976. In een afzonderlijk schrijven licht ik u heden tevens mijn opvattingen aangaande het trendmatige percentage toe 2 . In het navolgende zal ik eerst enige algemene reacties geven op het genoemde rapport. Daarna zal ik mijn voornemens aangaande het weder invoeren van een vorm van huurverhogingen die uiteenlopen naar de kwaliteit van de woningen uiteenzetten, waarbij ik waar nodig zal aangeven waarom ik van enkele concrete aanbevelingen van de werkgroep voor de korte termijn zal afwijken. Ook op de wijze waarop in 1976 gewone trendmatige huurverhogingen tot stand kunnen komen, dan wel door de huurders kunnen worden gestuit, zal ik in het navolgende ingaan. Het rapport van de werkgroep Mijn algemene indruk van het rapport van de werkgroep woningwaardering en klasse-indeling is, dat een aantal belangwekkende beschouwingen over het huurprijsbeleid is gepresenteerd. Gelet op de samenstelling van de werkgroep wekt het geen verwondering dat deze beschouwingen van uit verschillende gezichtspunten zijn opgebouwd. Ik wijs in dit verband erop, dat het voor het eerst is geweest, dat een werkgroep van huurders en verhuurders bij de beleidsvorming aangaande de huurprijzen is betrokken. Het was geenszins mijn verwachting dat deze werkgroep tot een op alle punten unaniem advies zou komen. Niettemin is zij op een aantal punten vrij eensgezind tot aanbevelingen gekomen. De verschillen in de standpunten op een aantal onderdelen maken duidelijk dat bij de invoering van een stelsel van huurverhogingen die uiteenlopen naar de kwaliteit van de woning de nodige voorzichtigheid in acht genomen moet worden. 1 2

6 vel

Zie 13 025, nr. 27 Zie13 600-XI-nr.9

Tweede Kamer, zitting 1975-1976,13 025, nr. 29

1

I

In het bijzonder de kanttekeningen van de werkgroep bij de uitgangspunten van de Nota huur- en subsidiebeleid zijn van betekenis. Het feit dat zowel vertegenwoordigers van huurders als verhuurders eensgezind opmerken dat vraagtekens geplaatst moeten worden bij de stelling dat in het algemeen de huurprijzen van ook de vooroorlogse woningen zijn achtergebleven bij de kwaliteit is opvallend. Nader onderzoek zal nodig zijn naar de omvang waarin huurverhogingen groter dan het trendmatige percentage voor deze woninggroep gerechtvaardigd zijn. Voorts is deze opvatting van de werkgroep voor mij een stimulans te meer om de suggestie van de nulpunten - waarover later meer - in ieder geval over te nemen en om in het huurprijsbeleid dwarsverbindingen met het stadsvernieuwingsbeleid in te bouwen. Ook de - u n a n i e m e - beschouwingen van de werkgroep over de mogelijkheden die huurders zouden moeten hebben om evident te hoge huren te doen verlagen bezie ik tegen deze achtergrond. Weliswaar heeft de werkgroep gelijk als zij stelt dat in een periode van inflatie het achterwege blijven van huurverhogingen gelijk is aan relatieve huurverlagingen, het feit echter dat het voor een huurder in beginsel niet mogelijk is - althans buiten de woningwetsector - zonder medewerking van de verhuurder door huurverlaging meer evenwicht te bereiken tussen huur en kwaliteit acht ik moeilijk aanvaardbaar. Tegenover huurverhogingen om dit evenwicht te bereiken moeten naar mijn opvatting ook huurverlagingen kunnen staan. Ik merk in dit verband op dat voor woningwetwoningen - evenals in voorafgaande jar e n " in 1976 op voet van artikel 68a van de Woningwet waar nodig ook huurverlagingen mogelijk zullen zijn. Voorts wil ik erop wijzen dat ook op grond van artikel 17 van het Besluit bijzondere huurprijzen 1954 in evidente gevallen huurverlaging mogelijk is. Uit het navolgende zal blijken dat ik, vooruitlopend op het tot stand komen van de Huurprijzenwet, van deze bestaande mogelijkheden gebruik zal gaan maken. Het is mijn bedoeling, dat in de Huurprijzenwet die ik voorbereid, een mogelijkheid tot huurverlaging als structureel instrument voor het huurprijsbeleid wordt opgenomen. In haar algemene beschouwingen heeft de werkgroep voorts nog enkele uitgangspunten geformuleerd waaraan voldaan moet zijn wil het huurprijsvormingsproces goed kunnen functioneren. Deze uitgangspunten, betrekking hebbende op de huuradviescommissies, op de voorlichting aan huurders en verhuurders en op het toetsen van de aanbevelingen aan de praktijk ondersteun ik van harte. Ik onderschrijf de mening van de werkgroep dat de huurverhoging van 1 april 1976 benut kan worden om ervaringen op te doen die kunnen bijdragen tot een evenwichtig huurprijsregime, neer te leggen in de Huurprijzenwet welke naar verwachting in 1977 van kracht zal zijn. In de loop van 1976 zal ik dan ook een onderzoek naar deze ervaringen doen uitvoeren. Niettemin heb ik het nuttig geoordeeld om alvorens deze ervaringen in 1976 proefondervindelijk worden opgedaan, aan de hand van een globale steekproef te controleren of de introductie van het woningwaarderingssysteem dat is aanbevolen verantwoord is. Op deze steekproef kom ik nader terug. De werkgroep heeft in het tweede deel van haar inleiding een schets gegeven van het overleg dat zij met vertegenwoordigers van een drietal wetenschappelijke instellingen heeft gevoerd over de mogelijkheden om de woningwaardering te koppelen aan een registratiesysteem, dat bij deze instellingen in onderzoek is. Zoals de werkgroep vermeldt heb ik gemeend, dat het wellicht mogelijk zou zijn een algemeen registratiesysteem van woningkenmerken - zo dat er ooit zou komen - mede te gebruiken voor het huurbeleid. Daarom heb ik aan de wetenschappelijke instellingen opdracht gegeven hun onderzoek, bij voorrang en in overleg met de werkgroep, op die mogelijkheid te richten. Ik heb geen behoefte aan hetgeen de werkgroep over de uitkomsten van deze pogingen vermeldt veel toe te voegen. Voor uw informatie heb ik u enige exemplaren toegezonden van de eerste twee interimrapporten (met bijlagen) die de wetenschappelijke instellingen hebben geproduceerd. Thans kan ik u ook een derde interimrapport (betreffende de


2

nulpunten) doen toekomen, dat mij op 1 september jl. door de instellingen is uitgebracht. Ik kan u in antwoord op uw brief van 5 september 1975 in dit verband mededelen dat de instellingen thans werken aan het eindrapport over het geleverde onderzoek en zich - althans wat de opdracht van het departement betreft - niet meer bezighouden met speciale onderwerpen. Zoals bekend is, is het onderzoek van de instellingen opeen veel breder terrein gericht dan het huurprijsbeleid alleen. Men verwacht het eindrapport rond het einde van het jaar gereed te hebben. Wellicht begrijpt u dat het mij niet mogelijk is van dit eindrapport verwachtingen te koesteren voor de praktische bruikbaarheid op korte termijn van het waarderingssysteem, dat de instellingen aan de te registreren gegevens wilden koppelen. Het volledige stelsel van nul punten dat de instellingen voor ogen hebben is evenmin in zijn geheel in korte tijd operationeel temaken. Elementen hiervan wil ik in 1976 echter reeds toepassen. Uit het verslag van de werkgroep blijkt dat de discussie zich toegespitst heeft op de vraag of een globaal stelsel van woningwaardering gebruikt mag worden voor stelselmatige toepassing van huurverhogingen groter dan het trendmatige percentage. In de Nota huur- en subsidiebeleid was deze vraag reeds uitdrukkelijk positief beantwoord. Volgens deze nota zou het waarderingsstelsel alleen fungeren om evidente wanverhoudingen tussen huur en kwaliteit te kunnen registreren. Met name zou het waarderingsstelsel niet zo gedetailleerd behoeven te zijn dat bij elke woningkwaliteit de bijpassende huur zou kunnen worden berekend. Ik zelf heb nooit de illusie gehad dat er een andere mogelijkheid van woningwaardering zou zijn dan een globale. Wat dit betreft sluit ik mij aan bij die leden van de werkgroep die gesteld hebben, dat elk systeem van woningwaardering iets betrekkelijks heeft, omdat in een waardering per definitie subjectieve elementen zitten. Elk streven naar detaillering van de waardering heeft daarom ook slechts tot op zekere hoogte zin. Hiermede wil ik overigens niet zeggen dat ik het waarderingssysteem dat door bedoelde leden van de werkgroep is aanbevolen volledig zal overnemen. Ik kan mij niet aan de indruk onttrekken dat op de achtergrond van de discussies in de werkgroep over stelselmatige toepassing van waarderingssystemen onder meer hebben meegespeeld de slechte ervaringen die in een aantal gevallen zijn opgedaan met de waarderingsstelsels die bij de huurharmonisatie gebruikt werden. Ongetwijfeld heeft in een aantal gevallen de toepassing van die waarderingssystemen inderdaad tot ongelukkige uitkomsten geleid. Ik moet hier echter bij zeggen dat dit vrijwel alleen daar is voorgekomen waar deze stelsels onvoldoende doordacht of zonder het aanbrengen van correcties zijn toegepast. Bij de eerste ronde van de huurharmonisatie bleek bij voorbeeld reeds dat onverkorte toepassing van het puntenstelsel, dat door de Raad voor de Volkshuisvesting was aanbevolen, voor bepaalde groepen vooroorlogse woningen tot te hoge (zowel naar het gevoelen van huurders als van verhuurders) huren zou leiden. Een aantal corporaties en gemeenten heeft in verband hiermede in die eerste harmonisatieronde deze vooroorlogse woningen - met instemming van het departement - buiten de huurharmonisatie gehouden. Andere verhuurders hebben zelf in het waarderingsstelsel zodanige correcties aangebracht dat de vooroorlogse woningen wat lager in huur - en naar hun gevoelen billijker - uitkwamen. Ook de stuurgroep-huurharmonisatie, een door de toenmalige bewindsman ingestelde werkgroep van vertegenwoordigers van de landelijke federaties van woningcorporaties, van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en van het departement, kwam tot de slotsom dat het puntenstelsel van de Raad voor de Volkshuisvesting tot te hoge uitkomsten voor grote groepen vooroorlogse woningen kon voeren. Door dit alles is een groot aantal verschillende waarderingsmethoden in gebruik genomen. Deze veelheid van in gebruik zijnde stelsels werkte naar de huurders toe erg verwarrend. Leidde de ondoordachte of ongecorrigeerde toepassing van het puntenstelsel op de vooroorlogse woningen tot moeilijkheden, ook het feit dat de

Tweede Kamer, zitting 1975-1976, 13 025, nr. 29

3

onderhoudstoestand bij de woningwaardering ten behoeve van het harmonisatieplan geen rol speelde gaf veelvuldig aanleiding tot botsingen tussen verhuurders en huurders. Het verheugt mij dan ook dat juist op dit punt uit de werkgroep aanbevelingen zijn gedaan om tot een meer aanvaardbaar systeem te komen. Ik doel hier op de aanbeveling om naast de waarneming en waardering van de basisuitrusting van een woning ook expliciet toepassing van correcties te vergen in verband met de onderhoudstoestand van die woning. Aldus moet reeds in het stadium van het voorstel van de verhuurder uitdrukkelijk de waardering van het onderhoud in het geding komen. Na het vorenstaande zal het duidelijk zijn dat ik een waarderingssysteem dat geen mogelijkheden bevat voor toepassing van correcties die naar het gevoelen van verhuurders en huurders nodig zijn, van de hand wijs. Het oordeel van huurders en verhuurders moet naar mijn mening stelselmatig in het waarderingssysteem zijn opgenomen. Ik meen dat het aanbevolen stelsel een aanzet in deze richting is. De gedachte van de nulpunten, naar voren gebracht door de wetenschappelijke instellingen en overgenomen door de werkgroep, spreekt mij zeer aan. Bij de uiteenzetting van mijn voornemens voor 1976 kom ik hierop uitvoerig terug. De werkgroep heeft zich bij haar advisering over de klasse-indeling en de huurverhoging terecht beperkt tot enige meer algemene aanbevelingen. Bij het verlenen van de opdracht aan de werkgroep heb ik immers gesteld dat de werkgroep in hoofdzaak aanbevelingen over de waardering van de woningkwaliteiten zou moeten doen; de vertaling van kwaliteit naar huurprijs heb ik steeds tot de verantwoordelijkheid van de overheid gerekend. Op het onderhavige punt ontwikkelen mijn gedachten zich in een enigszins andere richting dan de werkgroep heeft aanbevolen. Bij de bespreking van mijn voornemens voor 1976 zal ik hierop uitvoerig ingaan. De werkgroep heeft ten slotte aangaande de procedure tot huurprijsvaststelling een principiële keuze gedaan over de rol die de huuradviescommissie zou moeten spelen. De werkgroep meent dat de huuradviescommissie een bindende uitspraak over de kwaliteitsklasse van een woning en daarmede over de toe te passen huurverhoging zou moeten kunnen doen. Het is mij bekend dat deze gedachte ook bestudeerd wordt in de commissie die mij zal adviseren over de taken, de samenstelling en de werkwijze van de huuradviescommissies. Mijn oordeel dienaangaande schort ik op tot ik het betreffende advies heb ontvangen. Wel moet ik constateren dat deze beslissende taak van de huuradviescommissies niet op basis van de huidige wetgeving kan worden gerealiseerd. In 1976 zal de huuradviescommissie dus nog een adviserende taak hebben. Zoals ik reeds heb medegedeeld, zal inde loop van 1976 een evaluerend onderzoek worden uitgevoerd. Het functioneren van de huuradviescommissies zal hierbij ook worden betrokken. Wellicht zullen de resultaten van dit deel van het onderzoek een bijdrage zijn aan de gedachtenvorming over de taken en werkwijze van deze commissies op langere termijn. De procedure tot vaststelling van de kwaliteitsklasse van een woning, die door de werkgroep wordt geadviseerd, bevat elementen die ik voor de huurprijsvaststelling in 1976 reeds wil introduceren. Ook hierop zal ik in het navolgende ingaan. De toetsing van het waarderingsstelsel Naar de bruikbaarheid van het waarderingssysteem, dat in het rapport wordt aanbevolen, heb ik een steekproef doen uitvoeren. De steekproef is uitgevoerd op ongeveer 500 woningen, in de gemeenten Amersfoort, Amsterdam. Assen en Eindhoven. Oogmerk van deze steekproef was vooral te onderzoeken of het stelsel op korte termijn bruikbaar kan zijn vooreen globale kwaliteitsvergelijking van woningen.


4

In Amersfoort is aan de steekproef meegewerkt door de Stichting Centrale Woningzorg, in Assen door de Stichting Woningbeheer Assen en in Eindhoven door de Federatie van Woningcorporaties en Gemeenten Agglomeratie Eindhoven. Deze instellingen zijn daartoe uitgenodigd omdat zij ruime ervaring hebben met de vraagpunten die met woningwaardering samenhangen. Door deze instellingen zijn in het verleden ten behoeve van de huurharmonisatie verfijnde waarderingsmethoden - merendeels in overleg met huurdersgroeperingen - ontwikkeld, die ieder op zich reeds een vrij betrouwbare indicatie voor de woningkwaliteit opleverden en waarvan de vergelijking met de uitkomsten van het te toetsen globale systeem zeker een conclusie aangaande de bruikbaarheid van dat systeem toelaat. Voorts is het woningbedrijf van de gemeente Amsterdam om medewerking verzocht ten einde ook te kunnen beschikken over voorbeelden van toepassing van het stelsel op woningen in de grote steden. Een andere overweging is nog geweest, dat zou moeten blijken, dat het waarderingsstelsel in vrij korte tijd op een groot aantal woningen toe te passen is. Aan elk van de betreffende instellingen is verzocht het waarderingsstelsel toe te passen op ongeveer 120 woningen regelmatig verspreid naar ouderd o m e n naar type. Bij voorkeur zouden zich onder dit aantal ook gerenoveerde woningen moeten bevinden. Naast de uitkomsten van de woningwaardering dienden voor de desbetreffende woningen ook opgegeven te worden de geldende huurprijzen, de uitkomsten van het indertijd toegepaste verfijnde waarderingssysteem en het eigen oordeel van de verhuurder over de huurprijzen die eigenlijk zouden moeten gelden. De belangrijkste conclusie, die ik uit deze steekproef met het waarderingssysteem kan trekken, is dat het systeem zeker te gebruiken is voor een globale kwaliteitsvergelijking. De uitkomsten voor de onderscheidene woningen lopen weliswaar niet geheel parallel met de uitkomsten van de oudere, verfijnde waarderingsmethoden, doch de afwijkingen zijn wel zodanig beperkt dat het oogmerk, te signaleren of er een aanmerkelijke wanverhouding is tussen huur en kwaliteit, bereikt wordt. Bij de evaluatie van de steekproef met het aanbevolen waarderingssysteem 1 kwam de wenselijkheid naar voren dit stelsel opeen aantal punten te wijzigen. Eén hiervan acht ik van essentieel belang. Algemeen wordt als bezwaar tegen het stelsel gevoeld dat de waardering van de onderhoudstoestand door het toepassen van een procentuele puntenaftrek moeilijk of niet uitvoerbaar is. Uit de aard der zaak is de ernst van achterstallig onderhoud meestal niet te scheiden van ouderdomsverschijnselen van materialen en uitrusting. Voorts wordt bij een procentuele aftrek het af te trekken aantal punten sterk bepaald door het aantal punten dat de woning overigens scoort, waardoor het effect op de hoogte van een huurverhoging dikwijls miniem is. Om deze redenen wil ik de onderhoudstoestand als volgt doen waarderen. De component 10 van het door de werkgroep aanbevolen stelsel wordt beperkttot het kwaliteitsniveau van de woning. De onderhoudstoestand verdwijnt uit het puntenstelsel zelf en krijgt een afzonderlijke waardering. Ik denk hierbij aan de volgende kwaliteitsaanduidingen: goed, redelijk, onvoldoende en slecht. De richtlijnen en aanwijzingen over de huurverhoging van 1976, die ik zeer binnenkort wil doen uitgaan, zullen mede op deze begrippen betrekking hebben. Uit de aard der zaak zullen ook de huuradviescommissies ter zake worden geïnstrueerd. Wanneer bij onenigheid tussen verhuurder en huurder de huuradviescommissie uitspraak heeft gedaan zal ik bij onvoldoende onderhoud geen huurverhoging vaststellen alvorens mij door de huuradviescommissie is gemeld dat het onderhoud is uitgevoerd. Indien het onderhoud zelfs slecht wordt bevonden zal ik in het betreffende jaar in het geheel niet tot vaststelling van een huurverhoging overgaan. 1 Voor het door de werkgroep aan bevolen waarderingssysteem en voor de wijzigingen die ik daarin nodig acht zij verwezen naar de bijlagen 1 en 2.


5

Daarenboven zullen de huuradviescommissies de aanwijzing krijgen dat zij bij onvoldoende of slecht onderhoud burgemeester en wethouders en de inspecteur van de Volkshuisvesting dienen in te lichten, zodat maatregelen kunnen worden overwogen. Het kwaliteitsniveau van de uitrusting van een woning kan naar mijn mening wel in punten worden uitgedrukt. Ik zal de verhuurders in overweging geven de waardering van dat kwaliteitsniveau in principe te koppelen aan het bouwjaar. Het is uit het proefonderzoek gebleken dat het kwaliteitsniveau vrijwel parallel aan de ouderdom van de woning afneemt. Het is mijn voornemen in de richtlijnen en aanwijzingen, alsmede in het voorlichtingsmateriaal voor de huurders een cijferreeks samenhangend met de ouderdom op te nemen, die kan dienen als richtsnoer voor deze genormeerde puntenaftrek in verband met afnemende kwaliteit. Deze aftrek zal in punten luiden, en niet in procenten. Daar deze cijferreeks het karaktervan een aanbeveling zal hebben zullen verhuurder en huurder op grond van bijzondere omstandigheden hiervan kunnen afwijken, althans binnen de marge aangegeven in het waarderingsstelsel. Ik meen dat er eveneens aanleiding is om een marge te laten voor eventuele bijtelling van kwaliteitsverhogende factoren, zoals een tweede toilet, bijzonder grote balkons of loggia's (buitenkamers), verfraaiingen aan de woning enz. De verdere wijzigingen die ik in het puntenstelsel meen te moeten aanbrengen zijn van minder pricipiële aard. Zij betreffen in de eerste plaats een vereenvoudigde doch hogere waardering voor een centrale verwarming. De hogere waardering is nodig om de economische waarde van een centrale verwarming beter tot zijn recht te doen komen, onder meer met het oog op de aanleg van centrale verwarming in bestaande woningen. De hogere waardering sluit overigens ook aan bij de waardering van de huurders voor een centraal verwarmde woning. Voorts is een afzonderlijke waardering van een bad of een douche opgenomen. Deze waardering lijkt laag, doch bedacht moet worden dat de oppervlakte van deze ruimte ook reeds in de waardering van de woningoppervlakte (component 1) meetelt. Ook ten aanzien van een zolder is een hogere waardering gewenst, vooral indien deze bereikbaar is via een vaste trap. Een zolder is immers, samen met de tuin, een van de extra's die een eensgezinshuis heeft ten opzichte van een flat. Ik meen dat dit in de woningwaardering tot uitdrukking moet komen. Daarom wil ik een begaanbare beschoten zolder eveneens doen meetellen bij de vloeroppervlakte van de woning, althans voor zover de plafondhoogte meer dan 1,50 meter is. Een vaste trap naar de zolder dient daarenboven meteen aantal extra punten gewaardeerd te worden. Voorts blijkt ineen globaal waarderingsstelsel, zoals hier gepresenteerd, de waardering van de elektrische groepen geen functie te hebben. Deze waardering loopt vrijwel volledig parallel met het kwaliteitsniveau indien dit naar ouderdom van de woning wordt genormeerd. Ook de waardering van de aanwezigheid van wastafels en van het eerste toilet in een woning is een overbodige verfijning binnen dit overigens globale stelsel (de aanwezigheid van een tweede toilet of van meer dan één wastafel kan desgewenst tot bijtelling van punten leiden). De waardering van de achtertuin echter met zonder meer 5 punten acht ik te grof. Een tuin van behoorlijke omvang vormt een van de aantrekkelijkheden van een eengezinshuis en wordt als zodanig door de huurders ook gewaardeerd. Ik meen daarom dat de achtertuin globaal naar grootte gewaardeerd moet worden. Voor een tuin (of plaatsje) van minder dan 25 m 2 acht ik 3 punten juist; voor een tuin van 25 tot 50 m 2 6 punten en voor een achtertuin van meer dan 50 m 2 10 punten. Hoger dan 10 punten mag deze waardering naar mijn mening niet gaan omdat de tuin ten opzichte van de rest van de woning dan een te sterk accent zou krijgen. Tenslotte meen ik de aanbevelingen van de werkgroep betreffende de ligging te kunnen overnemen. De onderverdeling van het begrip ligging in de aspecten woonvorm, kwalificatie van de wijk en ligging binnen de wijk spreekt mij aan. Ik ga hierbij ervan uit dat deze op zich zelf toch nog veelomvattende aspecten binnen iedere gemeente of agglomeratie nader gedetail-

TUUOBHP Kampr 7ittina 1975-1976. 13 025. nr. 29

6

leerd zullen worden door de overleggroepen van verhuurders en huurders die door de werkgroep zijn voorgesteld. In mijn circulaire aan burgemeester en wethouders van de onderscheidene gemeenten, welke ik een dezer dagen zal verzenden, zal ik aanwijzingen geven over de instelling van deze overleggroepen. Het is mijn bedoeling dat burgemeester en wethouders een coördinerende rol spelen bij de vorming en taakvervulling van deze overleggroepen. Behalve aan corporaties en gemeenten zal ook aan particuliere verhuurders en aan huurdersvertegenwoordigingen gevraagd moeten worden in deze overleggroepen zitting te nemen. De huurverhogingen in 1976

Mijn voornemens voorde huurverhogingen in 1976 dienen gezien te worden in het ruimere kader van het huur- en subsidiebeleid, dat het vorig jaar in de desbetreffende nota is voorgesteld. Op een aantal aspecten van dit kader wil ik hier nog eens uitdrukkelijk wijzen. In de eerste plaats dient goed wonen voor iedereen bereikbaar te zijn. Dit brengt mede dat waar goede woningkwaliteit te duur is, door een subsidieinstrumentarium het prijsniveau tot een betaalbaar peil wordt teruggebracht (bij voorbeeld door de objectsubsidies en de locatiesubsidies). Waar echter woningen van goede kwaliteit in verhouding tot dit betaalbare huurprijsniveau te lage huurprijzen hebben dient een geleidelijke huuraanpassing plaats te vinden. Dit met het oog op de wenselijkheid dat voor gelijke kwaliteit een gelijke prijs dient te gelden. Voor het niveau van de huurprijzen die voor een gegeven kwaliteit billijk geacht moeten worden, vormen de (gesubsidieerde) huurprijzen van de nieuwe woningwetwoningen het referentiepunt. De kwaliteit van deze woningen is een gegeven; zo ook de huurprijzen, die door de overheid zelf worden vastgesteld met de normen voor de betaalbaarheid als uitgangspunt. Voor zover in individuele gevallen deze huurprijzen te hoog zijn in verhouding tot de inkomens van de huurders, kunnen voorts nog individuele huursubsidies worden verstrekt. De mogelijkheid van individuele subsidiëring maakt het mogelijk ook de huurprijzen van oudere, niet meer gesubsidieerde woningen te baseren op de kwaliteit. Geen enkele huurder behoeft tengevolge van een huurverhoging in financiële moeilijkheden te komen. Voorts dient van het huurprijsbeleid een stimulans tot verbetering van de woningkwaliteit uit te gaan. Het verband tuusen de huurprijzen en de mogelijkheden tot woningonderhoud is zonneklaar. De huurprijzen dienen behoorlijk onderhoud mogelijk te maken. Doch ook de verbetering van woningen dient door het huurprijsbeleid gestimuleerd te worden. Naast deze positieve effecten voor de kwaliteit van de woningvoorraad, die uitgaan van het huurprijsbeleid, dient echter ook een sanctie te staan bij ontoereikende kwaliteit of bij achteruitgang van de kwaliteit door verwaarlozing. Ten slotte zij nog gewezen opeen derde uitgangspunt voor het huurbeleid: de betrokkenheid hierbij van de huurders en verhuurders. Deze betrokkenheid dient tot uitdrukking te kunnen komen in de motiveringen die de verhuurders kunnen hebben om bepaalde huurverhogingen voor te stellen en in de redenen die huurders kunnen hebben om die voorstellen te weigeren. Beide standpunten dienen evenwichtig afgewogen te worden. Een vereiste is hierbij dat alle argumenten bekend zijn en dat de procedure om tot een beslissing te geraken voor de betrokkenen duidelijk is. Dit maakt het wenselijk dat deze procedure voor alle belanghebbenden zo veel mogelijk uniform zal zijn. De desbetreffende procedure dient huurder en verhuurder bescherming te bieden tegen ongerechtvaardigde huurwijzigingen. De beslissing in deze procedure mag niet tot stand komen dan nadat beiden de gelegenheid hebben gehad hun motieven en belangen toe te lichten. Alvorens nu op de details van mijn voornemens voor 1976 in te gaan wil ik eerst de hoofdpunten hiervan kort noemen, ten einde het inzicht in de samenhang van de verschillende hoofdpunten te bevorderen. Hierbij moet bedacht worden dat ik op deze hoofdpunten thans reeds zo veel mogelijk wil


7

verwezenlijken van het nieuwe huurprijsregime, dat in de Nota huur- en subsidiebeleid is aangekondigd. Deze hoofdpunten zijn: - Er zal in 1976 een nieuwe vorm van huuraanpassingen, gebaseerd op de kwaliteit van de woningen, toepassing vinden. Deze huuraanpassingen zullen huurverhogingen van meer dan het trendmatige percentage kunnen zijn, doch ook huurbevriezingen en waar nodig huurverlagingen; - De huurverhogingen boven het trendmatige percentage zal ik in verband met het invoeren van het ten dele nieuwe waarderingsstelsel en het ontbreken van een volledig stelsel van nulpunten in 1976 beperken tot de na-oorlogse woningen en tot de vooroorlogse woningen waarvoor een zogenaamde categorieverklaring is of zal worden afgegeven; - Voor 1976 wil ikeen maximum stellen van 12 procent aan de huurverhogingen die in het kader van dezehuuraanpassing plaatsvinden (voorwoningen waarop noch artikel 3 van de Huurwet noch artikel 68a van de Woningwet van toepassing is zijn de huurverhogingen in 1976 vrij overeen te komen. Een ontwerp van wet strekkende tot verlenging van de Wet huurprijsontwikkeling woonruimte zal binnenkort de Kamer bereiken); - Voor de huuraanpassing van particuliere woningen en van woningwetwoningen zal één uniforme procedure gelden. Met name voor de particuliere woningen zal deze procedure belangrijk eenvoudiger zijn dan in het verleden; - In 1976 kan nog geen volledig stelsel van nulpunten operationeel zijn. Wel zal reeds een aantal nulpunten geïntroduceerd worden en zullen bij ernstige verstoring van het woongenot vanuit de woonomgeving in bepaalde gevallen huurverhogingen achterwege kunnen blijven; - De secretariaten van de huuradviescommissies worden met ongeveer tweehonderd medewerkers uitgebreid. Uiteenlopende huurverhogingen Overeenkomstig het gestelde in de Nota huur- en subsidiebeleid zullen de huurverhogingen worden afgestemd op de verhouding tussen de kwaliteit van de reële waarde van het woongenot. Hierbij staat niet het streven naar verfijning van het huurpatroon voorop, doch het verhinderen dat de huren verder achterblijven bij de ontwikkeling van de reële waarde van het woongenoot. Voorts zal - en dit is nieuw ten opzichte van het beleid gepresenteerd in genoemde nota - een geldende huurprijs, die evident te hoog is in verhouding tot de kwaliteit, bevroren of verlaagd kunnen worden. Gezien het oogmerk om alleen duidelijke uitschieters in het huurpatroon geleidelijk te laten verdwijnen kan met een globaal normenstelsel voor de huuraanpassingen worden volstaan. Verfijnde harmonisatieplannen zal ik in verband hiermede niet vergen van de toegelaten instellingen en gemeenten. Wel is het op grond van artikel 68a van de Woningwet noodzakelijk dat de toegelaten instellingen en gemeenten mij een opgave verstrekken van de huurverhogingen die zij in 1976 zullen toepassen. Uit de aard der zaak dienen de huurverhogingen aan de hand van de door mij te verstrekken aanwijzingen bepaald te worden. De opgave van de toegepaste instellingen en gemeenten zal ik beschouwen als harmonisatieplan in de zin van de wet. Dit brengt mede dat ik deze opgaven zal toetsen aan de doelstellingen van het beleid en dat ik mij de mogelijkheid moet voorbehouden van de voorstellen af te wijken, indien deze niet in overeenstemming zijn met de gegeven aanwijzingen. Voor de niet-geliberaliseerde particuliere huurwoningen zal ik krachtens artikel 3, tweede lid, van de Huurwet bij beschikking de voorwaarden en normen vaststellen voor de toepassing van huurverhogingen die boven het trendmatige percentage uitgaan. De aanwijzingen aan de corporaties en gemeenten en de voorwaarden en normen voor de particuliere verhuurders zullen als uitgangspunt


8

hebben de thans nog van kracht zijnde artikelen van de Woningwet en de Huurwet, die bepalen dat de huurprijzen van de gesubsidieerde woningen van de laatste vijf jaar normatief zijn voor het uiteenlopen van huurverhogingen naar kwaliteit. Ik zal het echter niet meer aan de verhuurders overlaten om zelfstandig hun normen te bepalen en aan de hand daarvan de huurverhogingen te berekenen. De ervaringen in het verleden hebben aangetoond dat de belangen van de huurders in dat systeem niet steeds waren gewaarborgd. Bovendien werkte de veelheid van normenstelsels - soms verscheidene per gemeente - uiterst verwarrend. Voor 1976 heb ik een normenstelsel ontwikkeld, dat ik zal voorschrijven aan de verhuurders die huurverhogingen van meer dan 8 procent willen vragen. Dit normenstelsel is afgeleid - overeenkomstig de wettelijke bepalingen uit de gemiddelde huur van de gesubsidieerde woningen van de laatste vijf jaar. Aangenomen mag worden dat deze gemiddelde huur de normale prijs is voor een normale kwaliteit. De afleiding is als volgt. Uit de gegevens die ten departemente beschikbaar zijn is berekend wat de aanvangshuren in de laatste vijf jaren voor de woningwetwoningen zijn geweest. Op deze uitkomst is vervolgens een correctie toegepast voor de huurverhogingen die in de loop der jaren voor deze woningen reeds van toepassing zijn geweest. Aldus berekend bedraagt de gemiddelde huur van gewone woningwetwoningen van de laatste vijf jaar op het ogenblik f 259. Voor de bejaardenwoningen in de woningwetsector bedraagt deze huurf 175. Voor de gegevens die aan deze berekeningen ten grondslag liggen wordt verwezen naar de bijlagen 3 en 4. Deze gemiddelde huur wil ik als basis nemen voor een normenstelsel dat voor het gehele land zal gelden. Gelet op het globale karakter van dit normenstelsel is het niet nodig differentiaties naar regio aan te brengen. In de eerste plaats volgt uit het systeem van procentuele huurverhogingen, berekend over de geldende huur, reeds een zekere regionalisatie, daar immers die geldende huur naar regio verschillend kan zijn. Voor het overige zijn er naar mijn mening thans geen redenen om bestaande regionale verschillen in huurprijzen, die door velerlei toevallige omstandigheden veroorzaakt kunnen zijn, door een regionalisatie van de normen te bekrachtigen. Ik acht het aanvaardbaar dat woningen van overigens goede kwaliteit, die in het verleden hier en daartegen een lage prijs op de markt gebracht konden worden, thans wat de huur betreft vergeleken worden met de normatieve woning. Evenzo acht ik het juist dat waar door omstandigheden bijzonder dure woningen moesten worden gebouwd huurverlagingen plaatsvinden, indien de vergelijking met de normatieve woning daartoe aanleiding geeft. Ik wil echter niet uitsluiten, dat wanneer bij deevaluatie van de huurverhogingen in 1976 blijkt, dat door niet te regionaliseren onaanvaardbare huursprongen ontstaan (hetzij omhoog, hetzij omlaag), in de Huurprijzenwet toch een mogelijkheid tot regionalisatie van de normen wordt opgenomen. Volgens het puntenstelsel dat ik in het voorafgaande heb voorgesteld zal een normale woningwetwoning van normale kwaliteit (een eengezinshuis uit de laatste vijf jaar) ongeveer 130 punten scoren. De verhouding 130 punten/260 gulden ligt ten grondslag aan de navolgende cijferopstelling:


9

Kwaliteit in punten 30-39 40- 49 50- 59 60- 69 70- 79 80- 89 90- 99 100-109 110-124 125-139 140-159 160-179

Normhuur

Huurverhoging (8% van de normhuur)

f70 90 110 130 150 170 190 210 235 265 300 340

f5,60 7,20 8,80 10,40

12, 13,60 15,20 16,80 18,80 21,20 24 27,20

Naarmate een woning aan de hand van het beschreven waarderingsstelsel een hoger aantal punten scoort zou overeenkomstig het stelsel dat in de Nota huur-en subsidiebeleid is voorgesteld een hogere huurverhoging toepassing vinden. Het percentage van deze verhoging is uiteraard afhankelijk van de hoogte van de geldende huur. Deze percentages zijn vermeld in de volgende tabel. Tabel van de verhogingen met de normbedragen, uitgedrukt in procenten van de geldende huur normhuren 8% van de normhuur

340 300 265 235 210 190 170 150 130 110 27,20 24,00 21,20 18,80 16,80 15,20 13,60 12,00 10,40 8,80

90 7,20

70 5,60

125 -139

110 -124

100 -109

(57)

47,7

42,1

37,2

33

29,5

26,7

23,9

21

18,2

15,4

12,6

(72)

37,8

33

29,5

26,1

23,3

21,1

18,9

16,7

14,4

12,2

10

80-94

(87)

31,3

27,6

24,4

21,6

19,3

17,5

15,6

13,8

12

10,1

95-109

(102)

26,7

23,5

20,8

18,4

16,5

14,9

13,3

11,8

10,2

110-124

(117)

27,2

20,5

18,1

16

14,4

13

11,6

10,3

8,9

125-139

(132)

20,6

18,2

16

14,2

12,7

11,5

10,3

8,9

140-154

(147)

18,5

16,3

14,4

12,8

11,4

10,3

9,2

155-174

(165)

16,5

14,5

12,8

11,4

10,2

9,2

175-194

(185)

14,7

13

11,5

10,1

9

195-219

(207)

13,3

11,6

10,2

9

8

220-249 250-279

(235)

11,6

10,2

9

8

(265)

10,3

9

8

280-319

(300)

9

8

320-359

(340)

8

r^ I O

05

en co I o oo

O) O)

I o

05

C5

CD

en m I o in

05 CD

Ó

8,6

05

>*

ro

o

ó 10

8,3

min der dan 30

140 -159

50-64 65-79

pun ten

160 --179

180 en meer

geldende huur in guldens

8 8

8

8

8

8

8

8

360 en meer

Rekenvoorbeeld: bij een globale kwaliteit van 90 a 99 punten past een huurverhoging van f 15,20. Dit bedrag kan worden uitgedrukt in procenten van de geldende huur bijvoorbeeld f 102 is, is het huurverhogingspercentage: 14,9.


10

Zoals ik reeds heb medegedeeld wil ik in verband met het nieuwe waarderingsstelsel in 1976 nog geen grotere huurverhogingen dan 12% toestaan. Daarom zal in dat jaar de volgende tabel gelden voor de huurverhogingen. In deze tabel is een iets groter aantal kwaliteitsklassen verwerkt dan door de werkgroep is aanbevolen. Dit houdt verband met de grotere verscheidenheid in uitkomsten die bij het door mij voorgestelde waarderingssysteem te verwachten is. Tabel voor de huurprijsaanpassingen in 1976

an 180

geldende huur in guldens

■o i_

c o Q.

E

05

— *I O CD

*~

05 in

05

o

in

»— I

CO

CN

1—

— *I

1

O

# T

CN

'

*"

~

05

o I o o *■

05 05

05 00

05 1^

I

I

1

05

Ol

OS

ir>

< ■

I o LT5

O 05

O

co

O p~

co I o CD

05 O

I

O T

O

n

tot 64

12

12

12

12

12

12

12

12

12

12

12

11

10

65-79 80-94 95-109

12

12

12

12

12

12

12

12

12

12

11

10

9

12

12

12

12

12

12

12

12

12

11

10

9

8

12

12

12

12

12

12

12

11

10

9

8

8

110-124

12

12

12

12

12

12

12

11

10

9

8

8

8

125-139

12

12

12

12

12

12

11

10

9

8

8

8

0

140-154

12

12

12

12

12

11

10

9

8

8

8

0

155-174

12

12

12

12

11

10

9

8

8

8

0

175-194

12

12

12

11

10

9

8

8

8

0

195-219 220-249 250-279

12

12

11

10

9

8

8

8

0

12

11

10

9

8

8

8

0

11

10

9

8

8

8

0

— -

280-319

10

9

8

8

8

0

320-359

9

8

8

8

0

360 en meer

8

8

8

I o

12

Ik stel mij voordat het werken met deze tabel in 1976 in verband met het gestelde maximum in procenten een aantal voordelen heeft boven het werken met huurverhogingen in vaste bedragen. Door grote verspreiding aan deze tabel te geven zal voor alle verhuurders en huurders die de moeite nemen het globale waarderingsstelsel toe te passen duidelijk zijn welke huurverhoging toepassing kan vinden, zonder dat nog een omrekening van vaste bedragen naar procenten behoeft te worden uitgevoerd. Van groot gewicht acht ik voorts dat de huurders kunnen inzien dat de huurverhoging groter is naarmate bij een gegeven kwaliteit de geldende huur lager is. Dit zal het accepteren van een huurverhoging van meer dan het trendmatig percentage vergemakkelijken. Een voordeel is voorts nog dat de misvatting weggenomen wordt, dat de huren van oudere woningen zullen worden opgetrokken tot het niveau van de nieuwbouw. Ten slotte wil ik er op wijzen dat het hier geboden normenstelsel is afgestemd op de waardering en huurprijsbepaling van gewone woningen. Onzelfstandige woningen vallen geheel buiten dit stelsel. Maar ook voor bijzondere categorieën van woningen, zoals zeer luxueuze (particuliere) huurwoningen, exclusieve appartementen en uitzonderlijk grote of uitzonderlijk kleine woningen van goede kwaliteit kan het stelsel ontoereikend zijn. Dit hoeft geen bezwaar te zijn daar juist voor deze categorieën van woningen geldt, dat de werking van vraag en aanbod tot aanvaardbare huurprijzen leidt.


11

Mocht niettemin in dergelijke gevallen huurprijsvaststelling worden gevraagd hetzij door de verhuurder, hetzij door de huurder, dan behoud ik mij de mogelijkheid voor, indien het gaat om particuliere woningen, hierop afwijzend te reageren en de huurprijs niet vast te stellen. Zulks betekent dan dat partijen slechts over een gewone trendmatige huurverhoging kunnen onderhandelen en dat zij bij onenigheid zich tot de rechter moeten wenden. Indien voorts in enig geval in de woningwetsector mocht blijken dat het normenstelsel ontoereikend is in verband met de uitzonderlijke aard van de woning, zal ik noch tot huurverlaging noch tot huurverhoging met meer dan het trendmatig percentage besluiten, doch zal ik slechts een trendmatige huurverhoging vaststellen indien omtrent de redelijkheid daarvan door de huuradviescommissie een positief advies wordt uitgebracht. Bevriezing van de huur en huurverlaging De tabel voor de huurverhogingen in 1976 wil ik tevens gebruiken om te beoordelen of in gegeven gevallen de geldende huurprijzen duidelijk te hoog zijn in verhouding tot de kwaliteit. Ik ga er hierbij van uit dat boven de minimumnormhuur van iedere kwaliteitsklasse een marge ligt waarbinnen de huurprijzen als normaal beschouwd moeten worden. De marge die ik hiervoor voorshands wil aanhouden is aangegeven in de huurverhogingstabel met de cijfers 8. Bij overschrijding van deze marge, dat wil zeggen wanneer de geldende huur hoger is dan de «zwarte trap» aangeeft, zal ik niet tot vaststelling van een huurverhoging overgaan. Wanneer de geldende huur aanmerkelijk hoger is dan het hoogste huurbedrag, dat correspondeert met de «zwarte trap», ben ik bereid voor woningen van corporaties en gemeenten op grond van artikel 68a, zesde lid, van de Woningwet de huurprijs te verlagen tot het niveau van de «zwarte trap». Voor nog gesubsidieerde woningen zal zulks tot herziening van de bijdrage leiden, behalve indien de huurbevriezing of huurverlaging noodzakelijk is geworden door in gebreke blijven van de verhuurder. De gevallen waarin ik geen huurverhoging zal vaststellen en die waarin een huurverlaging kan plaatsvinden zijn in de tabel aangegeven met respectievelijk 0 en - . Ik zal niet tot huurverlagingen overgaan bij woningen van zeer goede kwaliteit, die een bepaald huurprijsniveau overschrijden. De «zwarte trap» houdt daarom op na de kwaliteitsklasse van 125-139 punten. Voor zeer gebrekkige woningen kan de tabel eveneens geen toepassing vinden. Voor zover deze woningen niet reeds wegens slecht onderhoud of wegens nulpunten buiten de huurverhogingen vallen, zal ik niet tot huurprijsvaststelling overgaan als de kwaliteit minder dan 30 punten haalt. Ik wijs er op dat het huidige instrumentarium van de huurwetgeving mij een mogelijkheid geeft om in niet-geliberaliseerd gebied ook in de particuliere sector huurverlagingen vast te stellen, en wel als de huurprijzen kennelijk zeer aanzienlijk hoger zijn dan die van soortgelijk onroerend goed. Ik doel hier op artikel 17 van het Besluit bijzondere huurprijzen 1954. Aan dit artikel ligt evenwel een ander oogmerk ten grondslag dan aan artikel 68a, eerste lid, van de Woningwet en artikel 3, tweede lid, van de Huurwet. Voor de toepassing van artikel 17 van genoemd besluit speelt het huurpeil van de nieuwbouw geen rol. Doorslaggevend is de vergelijking met soortgelijk onroerend goed. Dit betekent dat ik voor de particuliere sector niet tot huurverlagingen kan overgaan aan de hand van de vorenstaande tabel. Eventuele verzoeken van huurders om toepassing van artikel 17 Besluit bijzondere huurprijzen 1954 zal ik wel in behandeling nemen. Zoals ik reeds heb medegedeeld zal ik in het ontwerp van de Huurprijzenwet een mogelijkheid opnemen dat meer algemeen huurverlagingen - waar dat nodig mocht zijn - mogelijk maakt.


12

De nulpunten In de Nota huur- en subsidiebeleid is voorgesteld, dat voor woningen waarvan de kwaliteit bijzonder laag is geen huurverhogingen van overheidswege vastgesteld zullen worden doch een bijzonder huurprijsregime moet gelden. Bij deze gedachte is door de wetenschappelijke instellingen, vermeld in het eerste deel van dit schrijven, aangesloten. Zij hebben pogingen gedaan te omschrijven in welke omstandigheden een woning voor een bijzonder huurprijsregime of anderzins voor bijzondere maatregelen in aanmerking moet komen. Daarbij hebben zij als criterium het zogenaamde nulpunt geïntroduceerd. Hieronder verstaan zij een zodanige ernst van bepaalde gebreken van een woonsituatie dat de veiligheid, de gezondheid of de persoonlijke levenssfeer van de bewoners worden bedreigd. Ik moge verder voor de verschillende termen, die in verband met het begrip nulpunt in omloop zijn gekomen, verwijzen naar paragraaf 1 van het interimrapport van de instellingen, dat op deze materie betrekking heeft. De gedachte van de nulpunten wil ik gaarne overnemen. Ik acht het van groot belang voor de volkshuisvesting dat inzicht ontstaat in de verschillende soorten bedreigingen - en de ernst daarvan - die kunnen uitgaan van gegeven woonsituaties. Dit inzicht is uit maatschappelijk oogpunt gewenst en met het oog op de stadsvernieuwing ook praktisch onontbeerlijk. Mede met het oog daarop pleeg ik overleg met mijn ambtgenoot Schaefer over de omschrijving van de nulpunten en over de effecten die in het nieuwe huurprijsbeleid aan de constatering van een nulpunt moeten worden verbonden. Het is echter wel duidelijk dat nog veel onderzoek verricht zal moeten worden alvorens een volledig stelsel van nulpunten kan worden gehanteerd. De omschrijvingen die thans van de nulpunten gegeven kunnen worden zijn nog te veel aan discussie onderhevig. Voorts zijn de gevolgen die aan de constatering van nulpunten verbonden moeten worden nog geenszins weioverwogen. Een eerste aanzet is hiertoe weliswaar gedaan door de werkgroep woningwaardering, die voor bepaalde nulpunten een relativering van de gevolgen heeft voorgesteld, doch consistent is het denkbeeld van de nulpunten en van de gevolgen nog geenszins. In dit verband is door de wetenschappelijke instellingen zelfs opgemerkt dat de beleidsbeslissingen ter zake thans nog «in een vacuüm» van niet beschikbaar zijnde gegevens genomen moeten worden. Niettemin wil ik een eerste stap in de richting van een stelsel van nulpunten doen. Bij de huurverhoging van 1976 zal volstaan moeten worden met een voorlopig stelsel van nulpunten, waarvan de constatering zonder al te grote moeilijkheden kan plaatsvinden en waarvan zonder meer vaststaat wat de gevolgen moeten zijn. Hierbij moet ook bedacht worden dat de nulpunten en de gevolgen ervan in de nieuwe Huurprijzenwet geregeld moeten worden en dat vooruitlopend daarop binnen de huurwetgeving slechts een beperkte mogelijkheid voor de invoering van nulpunten bestaat. Met nadruk wijs ik er echter op dat deze eerste aanzet tot een stelsel van nulpunten in 1976 reeds gebruikt kan worden bij de beoordeling van alle huurverhogingen, zowel met meer dan het trendmatige percentage als met minder. Ook bij huurverhogingen voor de vooroorlogse woningen, die voor het merendeel in 1976 nog buiten de nieuwe vorm van huuraanpassing blijven, zullen de huurders zich dus op nulpunten kunnen beroepen. Voor 1976 wil i k - uitsluitend voor zelfstandige woningen - de volgende ernstige gebreken als nulpunten aanmerken: 1. Op de woning rust een aanschrijving als bedoeld in artikel 25 van de Woningwet tot het treffen van voorzieningen; 2. De woning is, als gevolg van de toestand, waarin de fundering of de muren (ernstige scheuren of scheefstand) of het dak of de trappen of de vloeren of de balkons (ernstige scheefstand, onvoldoende draagvermogen) zich bevinden, ongeschikt ter bewoning; 3. In de woning (die niet is aangesloten op een gemeenschappelijke verwarmingsinstallatie) is geen schoorsteen aanwezig, of een aanwezige schoorsteen is onveilig, hetzij in zijn bevestiging, hetzij door lekkage of doorslag;

Tweede Kamer, zitting 1975 1976, 13 025, nr. 29

13

4. De elektrische bedrading of de gasleidingen van de woning zijn afgekeurd door het daartoe bevoegde energiebedrijf; 5. Afwezigheid van daglichttoetreding in het vertrek dat als hoofdwoonvertrek is bestemd; 6. Afwezigheid van stroomaftappunten in de vertrekken bestemd tot kamer of keuken; 7. De woning is niet aangesloten op een waterleiding terwijl een waterleiding op een afstand van minder dan 50 meter aanwezig is; 8. Binnen de woning is geen w.c. met waterspoeling aanwezig; 9. Een binnen de woning gelegen w.c.-ruimte is niet of vrijwel niet te ontluchten en is tevens uitsluitend rechtstreeks vanuit een woon- of slaapvertrek of keuken toegankelijk; 10. Een op de omvang van de woning afgestemde gelegenheid ingericht voor het bereiden van spijzen ontbreekt binnen de woning; 11. In een woon- of slaapvertrek of in de keuken is permanent of vrijwel permanent optrekkend vocht of schimmel over een oppervlakte van een kwart m 2 waar te nemen; 12. De buitenmuren van een vertrek met de bestemming van woon- of slaapvertrek of keuken zijn opgetrokken in halfsteensmetselwerk of soortgelijke constructie en vertonen in verband daarmede regelmatig doorslaand vocht over een oppervlakte van meer dan een halve m 2 . Voor de omschrijving van nulpunten in de woonomgeving acht ik nog onvoldoende basis aanwezig. Dat wil echter niet zeggen dat ik met ernstige overlast uit de woonomgeving bij de beoordeling van huurverhogingen geen rekening wil houden. Ik stel mij voor dat de overleggroepen van verhuurders en huurders, die op initiatief van burgemeesteren wethouders in het leven geroepen worden voor de beoordeling van de ligging en de woonomgeving, zullen signaleren dat het puntenstelsel in bepaalde gevallen ontoereikend is om zeer ernstige gebreken in de puntenwaardering tot uitdrukking te laten komen. Wanneer zulks mij hetzij door de verhuurder bij zijn voorstel tot huurverhoging, hetzij door de huurder bij zijn bezwaarschrift daartegen wordt gemeld, zal ik met deze omstandigheid zoveel mogelijk rekening houden. Bij het onderzoek dat in de loop van 1976 zal worden uitgevoerd zal ook aan het functioneren van deze overleggroepen aandacht worden gegeven. De uitkomsten hiervan kunnen indicaties opleveren voor de formulering van eventuele nulpunten in de woonomgeving en de daaraan te verbinden consequenties. Voor het doen vaststellen van het nulpunt wil ik in 1976 nog geen afzonderlijke procedure invoeren. Het zal voldoende zijn dat een huurder die in 1976 bezwaar maakt tegen een huurverhoging op het daarvoor bestemde formulier aannemelijk maakt dat er een nulpunt aanwezig is. In de gevallen waarvoor geen bezwaarformu lieren voorde huurders beschikbaar zijn (particuliere huurwoningen in geliberaliseerd gebied; particuliere huurwoningen in niet-geliberaliseerd gebied waarvoor niet meer dan de trendmatige huurverhoging wordt gevraagd) zal de huurder zich rechtstreeks tot de huuradviescommissie kunnen wenden of zich op het nulpunt kunnen beroepen indien de verhuurder de redelijkheid van de door hun voorgestelde verhoging door de huuradviescommissie laat onderzoeken. Naar aanleiding van de klacht respectievelijk het verweer van de huurder wordt zo spoedig mogelijk een onderzoek ingesteld en worden huurder en verhuurder door de huuradviescommissie gehoord. Deze neemt terstond daarna een beslissing. Van deze beslissing wordt een afschrift gezonden aan partijen, en - indien een nulpunt wordt vastgesteld - a a n burgemeesteren wethouders en aan de Inspecteur van de Volkshuisvesting. De beslissing is van kracht zolang zij niet door de huuradviescommissie is ingetrokken. Het effect van het constateren van een nulpunt zal in 1976 in het niet-geliberaliseerde gebied zijn, dat de huuradviescommissie een eventueel verzoek van de verhuurder voor een huurverhoging van meer dan acht procent van de aantekening «nulpunt» voorziet en met een afschrift van haar uit-


14

spraak door tussenkomst van de minister aan de verhuurder retourneert. Indien de verhuurder een huurverhoging met het trendmatige percentage of minder wil doorzetten dient de huuradviescommissie aan de verhuurder te verklaren dat de huurverhoging in verband met het nulpunt niet redelijk is (redelijkheidsverklaring). In het geliberaliseerde gebied kan voor woningen van toegelaten instellingen en gemeenten hetzelfde gelden als in het nietgeliberaliseerde gebied. Voor particuliere woningen staat het hier aan de kantonrechter ter beoordeling welke consequenties voor de huurprijs getrokken moeten worden uit de uitspraak «nulpunt» van de huuradviesconv missie. Zoals ik reeds heb medegedeeld zal in de Huurprijzenwet een nadere en voor het gehele land uniforme regeling aangaande de nulpunten worden neergelegd. De procedure bij de huurverhoging in 1976 Zoals de werkgroep woningwaardering en klasse-indeling terecht heeft geconstateerd zal in 1976 nog geen sprake kunnen zijn van kostenvaststelling met daaraan gekoppeld bindende huurverhogingen. In 1976 zal nog huurprijsvaststelling dienen plaats te vinden op voet van de bestaande wetgeving. Voor de huurharmonisatie-oude-stijl heeft deze bestaande wetgeving geleid tot twee verschillende huurprijsregimes. Op de particuliere huurwoningen is tot op heden een stelsel van facultatieve huurverhogingen van kracht geweest. Dit kwam in het kort erop neer dat in het niet-geliberaliseerd gebied verhuurders en huurders vrij waren huurverhogingen overeen te komen, mits zij een zeker maximum, afgeleid van de huur op 9 mei 1940, maar niet te boven gingen. De huurharmonisatie hield voor deze woningen in, dat het maximum waarover onderhandeld kon worden door de Minister enige procenten hoger gesteld kon worden. Deze hogere vaststelling van het maximum bond de partijen nog tot niets. Daarvoor was bij onenigheid over de huurverhoging verdergaande actie van de verhuurder nodig. In de oorspronkelijke gedachten over deze huurharmonisatie werd ervan uitgegaan dat de verhuurder, indien partijen het niet eens zouden worden, zich tot de kantonrechter zou wenden. Omdat toen echter reeds twijfel bestond over de praktische mogelijkheden voor de verhuurders om deze procedure te volgen is bij amendement van de Tweede Kamer in de wettelijke harmonisatieregeling opgenomen, dat ook de Minister bij onenigheid over de huurverhoging de huurprijs kan vaststellen. In de praktijk echter werkt deze tweeslachtige regeling erg onbevredigend. Immers, het resultaat van de nu in de wet neergelegde regeling is, dat partijen in twee fasen over de huurverhoging moeten onderhandelen; eerst moeten zij het erover eens zijn dat de verhuurder de Minister verzoekt het maximum waarover zij mogen onderhandelen te verhogen, vervolgens moeten zij met inachtneming van dat maximum opnieuw over de verhoging zelf onderhandelen. Zo nodig dient de Minister de huurprijs vast te stellen. Zowel voor huurders als verhuurders in de particuliere sector is deze dubbele procedure (waarbij in beide fasen ook de huuradviescommissie wordt betrokken) volslagen onbegrijpelijk. Naar mijn mening is dit niet verwonderlijk, want het ligt immers voor de hand dat wanneer partijen het over verhoging van het maximumniveau niet eens worden, zij het ook over de huurverhoging zelf niet eens kunnen zijn. In feite blijkt echter dat ongeveer 90 % van alle huurders, die bezwaar maken tegen verhoging van het maximum, geen bezwaar maakt tegen de huurverhoging zelf. Een gerede verklaring hiervoor is dat deze huurders menen dat krachtens de beschikking tot verhoging van het maximum waarover onderhandeld mag worden ook de huurverhoging zelf verbindend is geworden. Zulks geheel ten onrechte, want over de redelijkheid van de huurverhoging was door de verhoging van het onderhandelingsplafond nog geen uitspraak gedaan. Zoals gezegd acht ik dit erg onbe vredigend en in strijd met de bedoeling van artikel 3 van de Huurwet.


15

In de woningwetsector dreigen zich bij de aanvang van de huurharmonisatie-oude-stijl soortgelijke moeilijkheden voor te doen. Daar echter kon dit tijdig ondervangen worden door af te zien van de eerste fase van de procedure: aan de huurders moest terstond door de verhuurders uitdrukkelijk gevraagd worden of zij instemden met de aangeboden huurprijs. Bij onenigheid over deze huurprijs werd hij vastgesteld, nadat de redelijkheid was onderzocht. Deze vereenvoudigde procedure steunt op artikel 68a van de Woningwet. Ik meen nu dat ook voor de particuliere woningen een procedure mogelijk is, die eenvoudiger is zonder aan de rechten van de huurders, zoals die in artikel 3 van de Huurwet zijn beschermd, tekort te doen. Deze vereenvoudiging komt erop neer dat in de particuliere sector de twee vraagpunten, waarover verhuurder en huurder bij huurverhogingen van meer dan het trendmatige percentage het eens moeten worden, gelijktijdig aan de huurder moeten worden voorgelegd en dat bij onenigheid gelijktijdig door mij op beide punten wordt beslist. Aan de huurder zullen deze beide vraagpunten voorgelegd moeten worden op een door mij voorgeschreven en beschikbaar gesteld formulier, waardoor misverstanden uitgesloten zullen zijn. Langs deze weg is het mogelijk alle huurprijsgeschillen waarin mijn tussenkomst is vereist via dezelfde procedure te behandelen. Ik acht dit een essentiële verbetering ten opzichte van de vele verschillen die zich in het verleden in de procedure voordeden. Aangaande de details van de hierna weergegeven procedure wil ik nog het voorbehoud maken, dat het advies, dat mij door de commissie voor de werkwijze van de huuradviescommissies vóór 1 oktober zal worden uitgebracht, wellicht nog tot enige wijzigingen aanleiding kan geven. Afgaande evenwel op de tussentijdse mededelingen die mij door de voorzitter van deze commissie zijn gedaan stel ik mij de volgende procedure voor. Zoals gezegd is het mijn bedoeling dat alle huurverhogingen groter dan het trendmatige percentage, voor de woningen waarvan de huurprijs niet vrij is, aangezegd zullen worden opeen door mij beschikbaar te stellen formulier. Dit formulier zal de motivering (in de vorm van een volledig ingevulde puntenwaardering en een waardering van het onderhoud) dienen te bevatten voor het percentage van de huurverhoging, alsmede de voorgestelde huurprijs. Op de achterzijde van het formulier zal ruimte zijn voorde huurder om zijn opvatting over de huurverhoging kenbaar te maken. Voor de aanzegging van huurverhogingen met het trendmatige percentage of minder zullen geen formulieren worden voorgeschreven. Eventuele bezwaren van huurders tegen deze verhogingen kunnen - voor wat betreft woningen van toegelaten instellingen en gemeenten - aan de verhuurders kenbaar worden gemaakt op bezwaarformulieren, die identiek zijn aan de achterzijde van genoemd aanzeggingsformulier. Beide soorten formulieren zijn voor de huurder dus hetzelfde. Deze formulieren zullen ook dezelfde procedure doorlopen. Nadat de formulieren door de verhuurder zijn terugontvangen en zijn voorzien van commentaar kunnen zij aan de Minister worden toegezonden die ze in handen van de huuradviescommissie zal stellen ten einde de door de wet vereiste adviezen te verkrijgen. In dit verband moet ik erop wijzen dat deze procedure niet kan gelden voor de particuliere huurwoningen waarvoor een huurverhoging met het trendmatige percentage of minder wordt voorgesteld. Deze huurverhogingen zijn immers aan het oordeel van de kantonrechter onderworpen. Indien een huurder niet op het voorstel van de verhuurder reageert behoeft de verhuurder niet opnieuw de huurder te benaderen. Hij zal terstond een afschrift van zijn voorstel aan de Minister kunnen inzenden die de huuradviescommissie zal raadplegen. Ik neem gaarne het voorstel van de werkgroep woningwaardering en klasse-indeling over om de niet-reagerende huurder nog éénmaal door de huuradviescommissie te doen benaderen. Pas als een huurder ook dan niet reageert zal ik aannemen dat er geen bezwaren zijn tegen vaststelling van de huurverhoging.


16

Ten einde de noodzakelijke voortgang van de procedure te verzekeren zal ik een aantal ordetermijnen stellen. Voor de huurder zal gelden dat hij binnen een maand op het voorstel van de verhuurder moet reageren. Op een eventueel rappel van de huuradviescommissie dient hij binnen 14 dagen te antwoorden. De verhuurder zal voorts binnen tien weken na zijn voorstel aan de huurder de bezwaren van de huurder dienen door te geven aan het departement. Deze bezwaren worden onverwijld in handen van de huuradviescommissies gegeven. De huuradviescommissies zullen uiterlijk binnen vier maanden een advies moeten uitbrengen. Mijn beslissing zal hierna zo spoedig mogelijk worden gegeven. Ten behoeve van een snelle afhandeling van deze procedure vindt thans een aanzienlijke uitbreiding plaats van de secretariaten van de huuradviescommissies en van de behandelende afdelingen van het departement. Voorts zal ik er strikt op toezien dat de verhuurders alle ingekomen reacties van de huurders aan mij doorzenden. Ik zal niet toestaan, dat verhuurders bezwaren van huurders als niet ter zake doende kwalificeren en weigeren in te zenden. Om de huurders niet voor wat dit betreft afhankelijk te laten zijn van de verhuurders zullen zij een afschrift van het ingevulde bezwaarformulier rechtstreeks aan het departement kunnen zenden. Aan de beoordeling van de voorstellen van de verhuurders en eventuele bezwaren van de huurders zal door de huuradviescommissies de grootst mogelijke aandacht gegeven moeten worden. Ter informatie van de secretariaten van deze commissies zullen niet alleen schriftelijk richtlijnen worden verstrekt, doch zullen ook nog voor het einde van het jaar een aantal instructiedagen worden georganiseerd. Met de voorzitters en leden van de commissies zal ik afzonderlijk van gedachten wisselen over het nieuwe beleid. Mijn richtlijnen zullen behalve op de procedurele kant van de behandelingswijzeook betrekking hebben op de inhoudelijke kant van de uitte brengen adviezen. In het bijzonder het kwaliteitsniveau van de woning, de ligging en de woonomgeving alsmede het onderhoud zullen strijdpunten tussen verhuurders en huurders vormen. Een zo volledig mogelijke instructie van de huuradviescommissies is op deze punten onontbeerlijk. Van de rapporten die door de technische medewerkers van de huuradviescommissies zullen worden opgemaakt, zullen afschriften worden gezonden aan de verhuurders en huurder. Beiden zullen voorts in de gelegenheid worden gesteld hun argumenten ter zitting van de commissie toe te lichten. Van de uitspraak van de commissie zal een afschrift worden gezonden naar verhuurder en huurder en, indien het onderhoud onvoldoende of slecht is of indien er nulpunten worden geconstateerd, aan burgemeester en wethouders en aan de inspecteur van de Volkshuisvesting. Evaluatie van de huurverhoging in 1976 In het voorgaande heb ik er reeds op gewezen dat de huurverhoging van 1 april 1976 benut kan worden om ervaringen op te doen die kunnen bijdragen tot een in de Huurprijzenwet neer te leggen evenwichtig huurregime. Vooreerst dient daartoe te worden onderzocht in hoeverre het hier voorgestelde stelsel van huurprijsvaststelling ook in de praktijk algemene toepassing verkreeg en in welke mate daarbij de feitelijke situatie afweek van hetgeen op grond van het voorgestelde waarderingssysteem, uitgaande van de bestaande kwaliteit van de woningvoorraad, mocht worden verwacht. Ten departemente worden thans voor de totstandkoming van dit noodzakelijke inzicht de nodige voorbereidingen getroffen. Ik stel mij verder voor onderzoek te doen plaatsvinden naar de gang van zaken met betrekking tot de werking van het overleg tussen huurder en verhuurder en het functioneren van de voor het beoordelen van de ligging van woningen in het leven geroepen overleggroepen van huurders en verhuurders. Voorts zal het functioneren van de huuradviescommissies in de procedure van de huurvaststelling nauwlettend worden gevolgd. Het ligt in het voornemen de adviezen van deze commissies te documenteren en te analy-


17

seren zodat meer inzicht kan worden verkregen waar mogelijke knelpunten in de waardering bij huurders en verhuurders zich voordoen en waartoe dit bij de gevolgde procedure heeft geleid. Bijzondere aandacht zal aan de toepassing van de waardering van de onderhoudstoestand worden gegeven. Daar waar dit nodig blijkt zal nader onderzoek plaatsvinden. De Staatssecretaris van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, M. P. A. van Dam


18

Stelsel van kwaliteitsvergelijking van woningen aanbevolen door de werkgroep Punten 1. v e r t r e k k e n ' a. vertrek < 12 m 2 b. vertrek < 24 m 2

c. vertrek > 24 m 2

1 m2 = % als ad a, verhoogd met 1 m 2 = 1 Vi over het meerdere boven de 12 m 2 . als ad b, verhoogd met 1 m 2 = % over het meerdere boven de 24 m 2

2. centrale verwarming: — per m 2 verwarmd vloeropp. t o t 3 0 m 2 — het meerdere boven 3 0 m 3. beschoten zolder 4. kelder 5. aantal elektrische groepen 6. aantal wastafels 7. toilet met spoeling 8. eigen v o o r t u i n 9. eigen achtertuin

1 1 2 2 1 1 1 2 5

Totaal punten woning en basisuitrusting

(a)

m 2 ■ V. m 2 = 1/10

= IK = H = 2

10. Toeslag of aftrek wegens kwaliteit woning en uitrusting alsmede wegens ernstige onderhoudsge breken 2 A f : ten hoogste 25% van a Bij: ten hoogste 10% van a (b) 1 1 . Liggingsfactoren a. w o o n v o r m (etage of eengezinshuis, l i f t , bijzonder grote t u i n , vrijstaande woning enz.) b. kwalificatie van de w i j k in vergelijking t o t andere wijken (bijv. op basis van woningdichtheid) c. ligging binnen de w i j k (belendingen, u i t z i c h t , parkeergelegenheid, voorzieningen, speelgelegenheid)

0-15

0-10 0-10

Totale puntenwaardering: ' Onder vertrek w o r d t verstaan woonkamer, slaapkamers, keuken, badkamer en berging. Als oppervlakte van ruimten met een (ten dele) hellend plafond kan gelden dat gedeelte van de vloeroppervlakte waarboven het plafond tenminste 1,50 meter hoog is. 2 V o o r kwaliteit woning en uitrusting geen toeslag of aftrek bij niveau huidige woningwetbouw. A f t r e k toe te passen wegens ernstige onderhoudsgebreken en wegens materiaalgebreken bijvoorbeeld: o p t r e k k e n d vocht; scheuren; scheve slecht sluitende deuren en ramen; gebreken aan daken, goten, afvoeren; primitieve keukenuitrusting of badgelegenheid; uitgesleten houten traptreden enz. Bijtelling wegens bijvoorbeeld extra betegeling in hal, keuken en badruimte; roestvrij stalen keuken; dubbele beglazing; terras of buitenkamer; enz.


19

Bijlage 2

Stelsel van kwaliteitsvergelijking van woningen Punten 1. v e r t r e k k e n ' a. vertrek t / m 12 m 2 b. vertrek t / m 24 m 2

1 m2 = % t o t 1 2 m 2 als ad a, verhoogd met 1 m 2 ■ 1 K over het meerdere boven de 12 m 2 t o t 24 m 2 als ad b, verhoogd met 1 m 2 = J4 over het meerdere boven de 24 m 2

c. vertrek groter dan 24 m 2

2. centrale verwarming: per v e r t r e k ' waarin een radiator 2 is 3. douche 4. bad 5. vaste trap naar beschoten en begaanbare zolder 6. kelder 7. eigen v o o r t u i n 8. eigen achtertuin tot 25 m 2 van 25 m 2 t o t 50 m 2 meer dan 50 m 2

3 2 4 2 2 2 3 6 10

Totaal punten woning en basisuitrusting

(a)

9. A f t r e k of bijtelling kwaliteit woning en uitrusting3 A f : ten hoogste 15 punten B i j : ten hoogste 10 punten (b) 10. Liggingsfactoren a. w o o n v o r m (etage of eengezinshuis, l i f t , vrijstaande woning enz.) b. kwalificatie van de w i j k in vergelijking t o t andere wijken (bijv. op basis van woningdichtheid) c. ligging binnen de w i j k (belendingen, uitzicht, parkeergelegenheid, voorzieningen, speelgelegenheid e.d.)

0-15

0-10 0-10

Totale puntenwaardering:

Onderhoudstoestand: goed/redelijk/onvoldoende/slecht* Onder vertrek worden in dit verband verstaan', woonkamer, andere kamers, keuken, badkamer en douche, berging en begaanbare beschoten zolder. Dus niet de w . c , gang, hal en overige verkeersruimten. Als oppervlakte van ruimten met een (ten dele) hellend plafond kan gelden dat gedeelte van de vloeroppervlakte waarboven het plafond tenminste 1,50 meter hoog is. 2 Een keuken die in open verband staat met de woonkamer w o r d t geacht een radiator te hebben. Een convector of een heteluchttoevoer w o r d t met een radiator gelijkgesteld.

3 Voor kwaliteit woning en uitrusting geen toeslag of aftrek bij niveau huidige woningwetbouw. A f t r e k toe te passen bijvoorbeeld wegens gebruik van materialen van mindere kwaliteit, verouderde uitrusting van bijvoorbeeld keuken en badgelegenheid, te kleine of ongunstig gelegen balkons, enz. Bijtelling wegens bijvoorbeeld een tweede toilet, extra betegeling in hal, keuken en badruimte; bijzonder goede keukenuitrusting; dubbele beglazing; terras of buitenkamer, verfraaiingen enz.

* Doorhalen wat niet van toepassing is.


20

Bijlage 3 Berekening gemiddelde huur na huurverhoging per 1-7-1975 van de in de jaren 1 9 7 1 , ' 7 2 , ' 7 3 '74 en '75 gereedgekomen normale Woningwetwoningen Gunni ngen Jaar van

?

1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975

Gereed i n : Aantal

49 45 40 42 45 42 34 36

Huur

944 466 833 637 092 990 931 000

136 155 178 217 220 225 216 238

CD CD Q. CD

;* 3 CD

3 CD CO

CJ1 CD O)

00

o UI

CD

rvj

1972

1971 Aantal woningen

Huur

4 18 16 4

184 194 210 220

994 186 333 264

43 777

Huurverhoging

1-4-1972 1-4-1973 1-4-1974 1-7-1975

6% 6% 3% 8%

Aantal woningen

Huur

4 16 17 4

217 226 245 228

547 333 055 509

1974

1973

4 2 444

Aantal woningen

Huur

4 17 18 4

231 253 247 237

084 055 037 299

43 4 7 5

1975

Aantal woningen

Huur

4 18 17 3

260 253 260 227

263 037 196 493

42 989

Aantal woningen

Huur

4 17 13 3

264 270 248 250

509 196 972 600

39 277

201

233

247

254

260

205 217 224 242

238 245 265

249 269

261

260

Totaal: 211.962 woningen; gemiddelde huur f 259,—

Bijlage 4 Berekening gemiddelde huur na huurverhoging per 1-7-1975 van de in de jaren 1 9 7 1 , ' 7 2 , ' 7 3 , ' 7 4 en '75 gereedgekomen bejaardenwoningen Gunningen Jaar van Gunning

1968 1969 1970 1971 1972 1973 1974 1975

Gereed i n : Huur bij

Aantal

3100 2067 3637 4182 4641 5274 5381 5000

91 105 127 141 149 155 140 155

CD Q. CD

3

3 CQ CC 01

co O)

o (SI

CO

Aantal woningen

Huur

620 1455 1255

145 150 143

3330

7s O)

CD

1972

1971

Huurverhoging

1-4-1972 1-4-1973 1-4-1974 1-7-1975

6% 6% 3% 8%

1974

1973

Aantal woningen

Huur

1091 1673 1392

161 159 154

Aantal woningen

Huur

1254 1857 1582

164 167 163

4693

4156

1975

Aantal woningen

Huur

1392 2110 1614

171 183 147

Aantal woningen

Huur

1582 2152 1500

186 161 163

5234

5116

146

158

165

168

169

149 158 163 176

161 166 179

167 180

172

169

Totaal: 22.529 bejaardenwoningen; gemiddelde huur f 175,

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Recommend Documents