Tweede Kamer der Staten Generaal

Tweede Kamer der Staten Generaal

2

Vergaderjaar 1990-1991

22088

Wijziging van de Wet op de Inkomstenbelasting 1964 (verhoging huurwaardeforfait)

Nr. 6

MEMORIE VAN ANTWOORD Ontvangen 28 mei 1991 1. Algemeen Wij willen deze memorie beginnen met het uitspreken van onze erken– telijkheid voor de bereidheid van alle fracties om 20 spoedig mogelijk een voorlopig verslag uit te brengen over het onderhavige wetsvoorstel. Dit verheugt ons omdat hieruit de bereidheid blijkt om binnen een kort tijds– bestek met ons van gedachten te wisselen over het voorliggende voorstel tot verhoging van het huurwaardeforfait. Wij hebben er naar gestreefd de vaak indringende en diepgaande vragen zorgvuldig en volledig te beantwoorden. De indeling die wij voor deze memorie hebben gekozen is als volgt. Na dit hoofdstuk Algemeen zal in hoofdstuk 2, Motivering, worden ingegaan op de vragen inzake de relatie tussen de huurverhogingen en de verho– gingen van het huurwaardeforfait alsmede de algemene uitgangspunten voor en de cijfermatige toelichting van de thans voorgestelde verho– gingen van het forfait. In hoofdstuk 3, Volkshuisvestingsaspecten, worden de vragen beantwoord die daarop betrekking hebben. Vragen inzake het indexeringsmechanisme voor het huurwaardeforfait vinden hun beantwoording in hoofdstuk 4, Indexering. Op vragen die betrekking hebben op de tabelopbouw van het huurwaardeforfait en de mogelijk– heden van differentiatie van deze tabel wordt geantwoord in hoofdstuk 5, Tabelopbouw. In hoofdstuk 6, Budgettaire en inkomenspolitieke effecten, komen aan de orde de budgettaire en inkomenspolitieke aspecten. Tot slot gaan wij in hoofdstuk 7, Diverse aspecten, in op de overige vragen. De voorgestelde verhoging van het huurwaardeforfait houdt verband met en is - ook in juridische zin - gekoppeld aan de voorgestelde huurverhogingen van 5,5%. In het kader van de tussenbalansproble– matiek heeft het kabinet op het terrein van de volkshuisvesting besloten tot het verhogen van de trendmatige huurstijging bij huurwoningen. In verband met het feit dat huurverhogingen ook gevolgen hebben voor het niveau van het forfait heeft het kabinet ook besloten tot een gefaseerde verhoging van het forfait die zowel naar niveau als naar verdeling in de tijd is gekoppeld aan de huurverhogingen. Aldus wordt recht gedaan aan een evenwichtige behandeling van de huur– en koopsector. Het loslaten van de koppeling zou deze evenwichtige behandeling in gevaar brengen.

113334 F ISSN0921 - 7371 SDU uitgevenj 's-Gravenhage 1991

Tweede Kamer, vergaderjaar 1990-1991, 22088, nr. 6

Het verheugt ons dat de koppeling op zichzelf wordt onderschreven door nagenoeg alle fracties die in het voorlopig verslag aan het woord komen, met uitzondering van de fractie van de VVD. Deze fractie acht de thans gelegde koppeling per definitie onevenwichtig. Wij hopen deze leden met deze memorie en in het vervolg van de parlementaire behan– deling van dit wetsvoorstel van het tegendeel te overtuigen. De SGP-fractie merkt in dit verband op dat er niet zo zeer een directe relatie moet worden gelegd tussen huurverhoging en de verhoging van het forfait maar meer een relatie tussen eigenaar-verhuurder en eigenaar-bewoner, waarbij een huurverhoging via een rendementstijging voor de eigenaar-verhuurder de basis kan bieden voor een verhoging van het forfait. Dit zal in hoofdstuk 2 aan de orde komen. Over de doorwerking van de huurstijging in de verhoging van het huurwaarde– forfait bestaat blijkens het voorlopig verslag bij alle fracties meer of minder behoefte aan een nadere casu quo meer gedetailleerde toelichting. In hoofdstuk 2 zal hierop nader worden ingegaan ten einde daarover de gewenste duidelijkheid te verschaffen. Met instemming hebben wij kennis genomen van de opmerking van de CDA-fractie dat de leden hiervan geen behoefte hebben aan een zeer uitgebreide discussie over het bruto-netto traject van het forfait; alleen daar waar veranderingen van gegevens aanleiding geven tot een wijziging in het traject achten zij een nadere gedachtenwisseling van belang. Wij hebben kennis genomen van de gemengde gevoelens waarmee de PvdA-fractie zich aan de beoordeling van dit wetsvoorstel had gezet. Het verheugt ons dat deze leden instemmen met de budgettaire aanwending van de opbrengst van het wetsvoorstel. De leden van de VVD-fractie zijn ontstemd over dit wetsvoorstel. Zij voeren daarvoor kort samengevat als redenen aan dat het een eenzijdige belastingverzwaring voor de eigenaar-bewoner is zonder een deugdelijke fiscaal theoretische motivering, dat het huurwaardeforfait een ongeschikt instrument is om tot een evenwichtige inkomenspolitieke behandeling van huurders en eigenaar-bewoners te komen, dat de motivering geheel ontoereikend is en dat de voorgestelde verhoging haaks staat op het streven naar bevordering van het eigen woningbezit. Wij delen de visie van deze leden niet en zullen in het vervolg van deze memorie trachten deze leden van onze zienswijze te overtuigen. Met genoegen hebben wij kennis genomen van het feit dat de leden van de fractie van Groen Links kunnen instemmen met de noodzaak om in het kader van een evenwichtig woonlastenbeleid in ieder geval tot een met de huurverhogingen corresponderende verhoging van het forfait te komen. Zij hadden echter liever gezien dat dit voorstel tegelijkertijd was ingediend met het voorstel tot verhoging van de huren opdat de beide wetsvoorstellen gezamenlijk konden worden behandeld. In antwoord hierop merken wij op dat het wetsvoorstel inzake de huurverhoging eerder is ingediend omdat het daar ging om in vergelijking met het onderhavige wetsvoorstel relatief eenvoudige wetgeving, waarvan de plaatsing in het Staatsblad om uitvoerings– en wetstechnische redenen moet liggen vóór 1 juni. Op het moment van besluitvorming over de tussenbalans waren de voorbereidingen van dat wetsvoorstel, gelet op die datum, in een verder gevorderd stadium dan de voorbereidingen van het onderhavige wetsvoorstel. Door de combinatie van het krappere tijdschema bij het wetsvoorstel huurverhogingen en de relatief ingewik– kelder materie inzake het huurwaardeforfait die nog enige voorberei– dingstijd alsmede een iets langere behandelingstijd bij de Raad van State vergde, was het niet mogelijk beide samenhangende wetsvoorstellen gelijk te laten oplopen. De leden van de SGP-fractie vragen zich af of de regering niet zelf debet is aan de kritische toonzetting van het advies van de Raad van


State door de huurverhogingen als het ware te koppelen aan de noodzaak van verhoging van het huurwaardeforfait. Zij zouden een verhoging van het forfait willen plaatsen tegen de achtergrond van de relatie tussen eigenaar-verhuurder en eigenaar-bewoner. Wij willen hierbij aantekenen dat wij met deze leden van mening zijn dat de algemene verhouding tussen de eigenaar-bewoner, de eigenaar-verhuurder en ook de huurder in het oog moet worden gehouden. Wij menen dat er vanuit een evenwichtige behandeling van de huur– en de koopsector en vanuit de verhouding tussen de eigenaar-verhuurder en de eigenaar-bewoner een duidelijke relatie is tussen de huurverhoging en de voorgestelde verhoging van het huurwaardeforfait. Deze leden merken op, dat nu het er naar uitziet dat de huurverhoging en of de verhoging van het forfait niet op 1 juli zijn beslag kan vinden het noodzakelijk zal zijn een nota van wijziging in te dienen. Wij zien geen aanleiding te veronderstellen dat de voornoemde datum voor de inwer– kingtreding van de vorenbedoelde voorstellen niet haalbaar zou zijn. Bij een voorspoedige behandeling van dit wetsvoorstel in deze Kamer en in de Eerste Kamer zal 1 juli als datum van inwerkingtreding niet in gevaar behoeven te komen. De leden van de VVD-fractie stellen de vraag wat er gebeurt met het wetsvoorstel tot verhoging van de huren met 5,5% indien dit wetsvoorstel bijvoorbeeld in de Eerste Kamer strandt respectievelijk pas later in het jaar in werking komt en vroegen aansluitend wat het kabinet dan met de huuraanpassing van 5,5% doet. Ook de leden van de PvdA-fractie stellen hieromtrent vragen. Zij vragen de regering in te gaan op de budgettaire gevolgen die zouden voortvloeien uit het niet tijdig ingaan van de verhoging van het huurwaardeforfait en een dienovereen– komstige evenredige vermindering van de verhoging van de huren. Tenslotte verzoeken zij de regering in haar antwoord de actuele stand van zaken te betrekken naar aanleiding van afhandeling van het wetsvoorstel inzake de huurverhoging in de Eerste Kamer. Indien het onderhavige wetsvoorstel met betrekking tot het huurwaar– deforfait niet per 1 juli 1991 in werking is getreden zal het kabinet zich beraden met het oogmerk te bezien op welke wijze binnen het huurwaar– deforfait alsnog recht kan worden gedaan aan een evenwichtige behan– deling van de huur– en koopsector. Over de koppeling tussen de beide wetsontwerpen heeft de Minister-President in het debat over de Tussen– balans gezegd: «Het kabinet acht het niet alleen logisch en verdedigbaar maar zelfs zeer gewenst om ook in de koopsector tot een vergelijkbare maatregel te komen via een verhoging van het huurwaardeforfait. Het is dus een beleidsmatige en politieke keuze om ook, wat dit onderwerp betreft, voor evenwicht en samenhang te zorgen». En voorts: «Wat mij betreft gaat het om meer dan een financieel probleem (..). Het zou echter in de ogen van het kabinet ook een politieke bres kunnen schieten als het niet de eindstreep zou halen». In het debat over het wetsvoorstel huurverhoging met de leden van de Tweede Kamer heeft de Staatssecre– taris van VROM dienaangaande nog opgemerkt: «.. dan zal er politiek beraad moeten komen en ligt er een inspanningsverplichting voor het kabinet, en stellig voor mij persoonlijk, om ervoor te zorgen dat er herstel van evenwicht plaatsvindt». Uit deze standpunten blijkt, dat het niet voor de hand ligt dat bij het niet tijdig totstandkomen van de verhoging van het huurwaardeforfait, waar overigens niet van wordt uitgegaan, met een lagere huurverhoging zal worden volstaan. Veeleer zou het voor de hand liggen alsdan te zoeken naar oplossingen om het beoogde evenwicht wat de koopsector betreft alsnog te realiseren. De stand van zaken met betrekking tot het wetsontwerp inzake de huren is, dat de regering op 23 mei j.l. een


nadere memorie van antwoord aan de Eerste Kamer heeft gezonden en dat plenaire behandeling is voorzien op 28 mei 1991. Het verheugt ons dat de leden van de GPV-fractie de koppeling tussen de huurverhoging en de verhoging van het huurwaardeforfait een logische zaak vinden. Met betrekking tot de verhoging van het percentage van het forfait hebben wij, anders dan deze leden kennelijk veronderstellen, geenszins de bedoeling om de verhoging van het forfait zoals was voorgesteld bij het ingetrokken wetsvoorstel 21 399 via een achterdeur binnen te halen. Wij wijzen op het verschil in motivering. Slechts een beperkt deel van de voorgestelde verhoging van het forfait, te weten 0,25%-punt, komt uit de ruimte tussen het huidige niveau van het forfait van 1,8% en het op basis van de uitgangspunten en de bereke– ningssystematiek eerder voorgestelde niveau van het forfait; voor dat deel mag naar is gebleken uit de discussies over het wetsvoorstel 21 399 voldoende motivering aanwezig worden geacht. Het belangrijkste deel van de verhogingen van het huurwaardeforfait is echter een gevolg van de voorgestelde extra huurverhogingen in de periode 1991-1994, die het huurwaardeforfait een opwaartse impuls geven. In hoofdstuk 2 wordt op de motivering van de voorgestelde percentages nader ingegaan. Het lid van de RPF-fractie heeft met belangstelling kennis genomen van het wetsvoorstel en constateert dat de motivering van het wetsvoorstel op een aantal essentiële punten verschilt van die in wetsvoorstel 21 399. Met name de koppeling met de verlaging van de overdrachtsbelasting ontbrak. Op dit punt vraagt het lid van de RPF-fractie om een nadere toelichting. Verder vraagt hij of in de nabije toekomst op dit terrein nog verdere initiatieven zijn te verwachten. Dienaangaande merken wij op dat in het kader van de tussenbalans het kabinet heeft besloten de opbrengst van de voorgestelde verhoging van het huurwaardeforfait aan te wenden ten behoeve van de oplossing van de algemene financiële problematiek. In de brief van 1 juni 1990 inzake het huurwaardeforfait en de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig aan deze Kamer hebben de staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer en de tweede ondergetekende onder meer deze mogelijke aanwending ten behoeve van andere doeleinden dan in de sfeer van de overdrachtsbelasting opengehouden. Ook de leden van de D66-fractie hebben met belangstellmg kennis genomen van het wetsvoorstel. Tegen de achtergrond van hun streven het eigen woningbezit te bevorderen, hebben zij een aantal vragen dienaangaande gesteld. In het vervolg van deze memorie, met name in de hoofdstukken 2, 3 en 6, zal hierop nader worden ingegaan. De leden van de fractie van de PvdA wijzen op de gedetailleerde behandeling van de elementen van het huurwaardeforfait in de notities inzake het huurwaardeforfait uit 1981 en 1989 en in de hierop volgende discussie in de Staten-Generaal. Naar hun indruk dreigt hierdoor het huurwaardeforfait aan het doel voorbij te schieten waarvoor het in 1971 is ingevoerd. Voor de vaststelling van het niveau van het huurwaarde– forfait als onderdeel van de inkomstenbelasting zijn in beginsel alle elementen, groot en klein, die conform de systematiek van de inkomsten– belasting bij de inkomensbepaling dienen te worden betrokken, van belang. Vanwege de grote diversiteit van mogelijke feitelijke omstandig– heden die zich bij de eigen woning kunnen voordoen, is het niet bij voorbaat uitgesloten dat een discussie over het huurwaardeforfait zich ook tot kleinere details kan gaan uitstrekken. Men kan van mening verschillen over hoeveel aandacht naar dergelijke details zou moeten uitgaan. Voor het verkrijgen van een volledig inzicht in de werking van het forfait kunnen zij van nut zijn, op het niveau van het forfaitaire percentage hebben zij echter geen noemenswaardige invloed. Een meer globale benadering van de grondslag van het forfait zou hierin weinig verandering brengen. In discussies over de eigen woning als bron van inkomen en het niveau van de inkomsten daaruit zal toch de mogelijkheid

Tweede Kamer, vergaderjaar 1990-1991, 22 088, nr. 6

blijven bestaan om niet alleen hoofdpunten maar ook details aan de orde te stellen. Omdat er bovendien zo veel invalshoeken voorhanden zijn, is een globalere grondslag wellicht ook niet gemakkelijk tot stand te brengen. Wat betreft de concrete suggestie van deze leden voor een globalere grondslag - een enkelvoudige koppeling van het forfaitaire percentage aan de ontwikkeling van de huren –, merken wij op dat een dergelijke grondslag een veel te eenzijdige benadering van het huurwaar deforfait zou betekenen. Zeker zo belangrijk voor een juiste vaststelling van het huurwaardeforfait is het element van de waardeontwikkeling. En ook het in aanmerking nemen van de verminderingen draagt in niet onaanzienlijke mate bij aan een juiste bepaling van het forfaitaire percentage. De leden van de VVD-fractie merken op dat in tegenstelling tot de verhuursituatie er bij de eigen woning geen sprake is van een reëel inkomen, maar van een berekend fictief inkomen. De huurwaardetoere– kening betekent daardoor in hun visie een extra belasting op de eigen woning. Naar onze mening staat deze gedachtengang op gespannen voet met de tot heden, naar wij menen ook door de VVD, gehanteerde uitgangspunten. De voordelen die uit een eigen woning worden getrokken zijn de positieve bestanddelen getrokken uit het vermogen dat in de woning is belegd. Het betreft hier voordelen in natura die bestaan uit het woongenot dat men met betrekking tot de eigen woning verkrijgt. Op grond van artikel 34 van de Wet op de inkomstenbelasting 1964 dient hiervan de geldelijke waarde ofwel de waarde in het economische verkeer te worden bepaald. De waarde van de voordelen in natura wordt bepaald door een vergelijking te trekken met de situatie waarin de eigenaar de woning ter belegging verhuurt. Voor zover de situatie waarin de eigenaar-verhuurder zich bevindt overeenkomt met de situatie van de eigenaar-bewoner, kan de eerstbedoelde situatie richting geven aan de bepaling van het woongenot. De huurwaarde is dan ook geen extra belasting op de eigen woning maar de waardering van woongenot als een voordeel in natura. Bij deze waardering dient, zo wordt algemeen aanvaard, wel rekening te worden gehouden met het feit dat de eigen woning in vergelijking tot andere inkomstenbronnen een bijzonder karakter heeft. Dit wordt tot uitdrukking gebracht in de zogenoemde correctiefactor bij de vaststelling van de netto huurwaarde. Wij kunnen deze leden dan ook op dit punt niet volgen in hun opvatting. De leden van de fracties van de VVD en de SGP alsmede het lid van de fractie van de RPF hebben gewezen op het onderdeel van het advies van de Raad van State waarin de Raad zich vanwege de koppeling van de verhoging van het huurwaardeforfait aan de huurverhogingen afvraagt of het onderhavige voorstel nog wel is gebaseerd op het uitgangspunt dat het huurwaardeforfait een uitwerking vormt van het in de inkomstenbe– lasting neergelegde systeem van heffing naar draagkracht in het algemeen en van het systeem van heffing van de eigenaar-bewoner in het bijzonder op basis yan diens specifieke kenmerken. Onze reactie hierop in het nader rapport heeft hen onvoldoende duidelijkheid verschaft. Zij vragen daarom een nadere reactie. Voor een juiste beoordeling van wat als uitgangspunt heeft gediend is het van belang een onderscheid te maken tussen enerzijds de beslissing om in het kader van de tussenbalans zowel een voorstel inzake huurver– hogingen als een voorstel inzake het huurwaardeforfait in te dienen en anderzijds de beslissing om het huurwaardeforfait uiteindelijk per 1 januari 1994 concreet vast te stellen op 3,3%. De eerste beslissing kan in algemene zin worden verklaard uit de wens van het Kabinet om het voorstel inzake de huurverhogingen vergezeld te doen gaan van een maatregel voor de koopsector zodanig dat met die twee maatregelen een evenwichtige behandeling zou worden bereikt van woonlastenontwik–


keling op de twee deelterreinen van het volkshuisvestingbeleid. De keuze voor een verhoging als zodanig van het huurwaardeforfait berust op twee gronden. Een daarvan is de omstandigheid dat huurverhogingen ontegenzeglijk gevolgen hebben voor het niveau van het huurwaarde– forfait. Stijgen de huren, dan zal, ceteris paribus, de werkelijke bruto huurwaarde ook toenemen. Door de invloed van huurverhogingen op het niveau van de bruto huurwaarde was er de mogelijkheid de maatregel binnen de koopsector in de sfeer van het huurwaardeforfait te zoeken. Daarnaast speelde een rol dat het Kabinet reeds eerder en nog steeds het voornemen had om te komen tot een aanpassing van het huurwaar– deforfait. Het in het kader van de tussenbalans geformuleerde uitgangspunt van een evenwichtige behandeling van koopsector en huursector vormde een directe en goede aanleiding om uitvoering te geven aan dit voornemen. Nadat de beslissing was genomen om het huurwaardeforfait te verhogen, is vervolgens bezien in welke mate het forfait kon worden verhoogd. Voor de beslissing omtrent de concrete verhoging hebben primair als grondslag gediend de uitgangspunten en berekeningssyste– matiek van het huurwaardeforfait als onderdeel van de inkomstenbe– lasting. De verwachte extra huurverhogingen zijn conform de berekeningsme– thodiek van het huurwaardeforfait bij de bepaling van de forfaitaire percentages in aanmerking genomen. Dit is geschied door de bruto– huurwaarde op basis van de telkenjare door te voeren huurverhogingen voor zover die de inflatie te boven gaan, stapsgewijs te verhogen. Het rendement dat de eigenaar-bewoner zou behalen indien hij zijn woning zou verhuren, stijgt met de omvang van deze huurverhogingen. Op deze wijze wordt de traagheid die tot heden onlosmakelijk verbonden was aan het tempo waarin het huurwaardeforfait de rendements– c.q. de huuront– wikkelingen volgde, doorbroken. Zo wordt ook voorkomen dat de relatieve positie van de huurder ten aanzien van de eigenaar-bewoner in eerste aanleg zou verslechteren hetgeen bij aanpassing achteraf wel zou gebeuren. Vervolgens zijn op de bruto huurwaarde, overeenkomstig de bereke– ningssystematiek, de in het forfait te betrekken verminderingen toegepast zoals zakelijke lasten, kosten en afschrijving alsmede de correctiefactor wegens het bijzondere karakter van de eigen woning als bron van inkomen. De thans voorgestelde netto-percentages zijn derhalve berekend op basis van de huidige berekeningssystematiek van het huurwaardeforfait. Van een nieuw uitgangspunt voor de berekening van het huurwaarde– forfait is geen sprake, noch van een nieuwe belasting voor eigenaar-bewoners, zoals de leden van de VVD-fractie stellen. Gelet op het vorenstaande is verder de stelling van de leden van de WD-fractie dat het huurwaardeforfait door dit voorstel tot een inkomenspolitiek instrument is verworden, evenmin juist. Wij zijn dan ook, dit naar aanleiding van de vraag van deze leden, van mening dat er geen noodzaak aanwezig is het voorstel aan de commissie-Stevens voor te leggen of met indiening te wachten totdat deze commissie haar rapport uitbrengt. Als de voorstellen van de commissie-Stevens op dit onderdeel aanbevelingen bevatten, dan kunnen deze zo tot het overnemen van deze aanbevelingen wordt gecon– cludeerd, in een later stadium in wetgeving worden neergelegd. Dit geldt eveneens voor andere gezichtspunten of mogelijk of denkbare aanpas– singen die in de (nabije) toekomst naar voren kunnen komen, bij voorbeeld naar aanleiding van de wetgeving inzake de waardering van onroerende zaken en de onderzoeksresultaten ten behoeve van het zogeheten aanpassingsmechanisme.


2. Motivering

De leden van de CDA-fractie constateren dat voor het uitgangsniveau van het huurwaardeforfait wordt teruggegrepen op de nota uit 1989, waarin wordt uitgegaan van een bruto huurwaarde in 1985 van 9,7%. Deze leden vragen of reeds een nadere onderbouwing beschikbaar is voor de correctie van 0,35 procentpunt die destijds is toegepast wegens voor de eigenaar-bewoner niet aanwezige specifieke verhuurdersrisico's. Het gaat hier om risico's als leegstand, wanbetaling en onvoldoende onderhoud door de huurder. Het leegstandsrisico kan op basis van CBS-gegevens worden gesteld op 0,2% van de waarde bewoond. De overige risico's zijn in de nota uit 1989 voorlopig samengenomen en gesteld op 0,15% van de waarde bewoond. Nadere gegevens terzake zijn nog niet beschikbaar gekomen. Deze leden merken vervolgens op dat in verband met de huurstijging en de waarde-ontwikkeling van woningen tussen 1985 en 1988 een additionele correctie is toegepast van 0,1 procentpunt. Op de vraag die deze leden stellen of reeds een betrouwbare index voor de waarde– ontwikkeling van woningen beschikbaar is, wordt elders in deze memorie ingegaan. Door de leden van verschillende fracties zijn vragen gesteld over de gedeelteiijke benutting van de ruimte tussen het huidige forfait van 1,8% en het uit de uitgangspunten en de berekeningssystematiek voort– vloeiende eerder voorgestelde niveau van 2,3%. Dienaangaande merken wij op dat de thans voorgestelde verhoging van het forfait van de huidige 1,8% naar 3,3% in 1994 voor 0,25 procentpunt samenhangt met de gedeeltelijke benutting van de bedoelde ruimte en voor 1,25 procentpunt met de voor de jaren 1991 tot en met 1994 voorgestelde huurverho– gingen van 5,5% per jaar. In het ingetrokken wetsvoorstel 21 399 werd uitgegaan van een ruimte voor verhoging van het forfait met 0,5 procentpunt. De ruimte die toen aanwezig werd geacht wordt in het onderhavige wetsvoorstel derhalve slechts voor de helft benut. Hierbij heeft onder meer een rol gespeeld dat de thans voorgestelde verho– gingen van het forfait zich over een periode van vier jaren uitstrekken. Hoewel de jaarlijkse huurverhoging als factor met een belangrijke invloed op de ontwikkeling van het forfait voor die periode vastligt, was het ten aanzien van enkele andere elementen die de ontwikkeling van het forfait mede bepalen noodzakelijk uit te gaan van een aantal veronderstellingen. De leden van de PvdA-fractie vragen of de regering voornemens is dit ontbrekende deel alsnog op te nemen in het nu voor het einde van de kabinetsperiode aangekondigde wetsvoorstel inzake een structureel aanpassingsmechanisme. Naar aanleiding hiervan merken wij op dat het in het voornemen ligt het indexeringsmechanisme vanaf 1994 in werking te laten treden. Het uitgangsniveau voor de toepassing van dit mecha– nisme zal, tenzij in de tussentijd van andere inzichten blijkt, het voor 1994 voorgestelde percentage van 3,3 zijn. Bij het in te dienen wetsvoorstel, waarin het indexeringsmechanisme wordt geregeld, zullen tevens de resultaten worden betrokken van onder meer het Budgeton– derzoek 1990. Indien daaruit zou blijken dat het uitgangsniveau voor de indexering van het forfait niet geheel overeenkomt met het thans voor 1994 voorgestelde percentage, dan ligt het naar ons oordeel in de rede dat een eventueel verschil in het kader van genoemd wetsvoorstel wordt gecorrigeerd. De benaming «benutte ruimte» leek de leden van de SGP-fractie eerder te wijzen op een reeds verwerkt deel, dat dus afgetrokken in plaats van bijgeteld zou moeten worden. Wij nemen aan dat deze leden doelen op de gehanteerde terminologie in de als bijlage 1 opgenomen cijfermatige toelichting bij het wetsvoorstel. Inderdaad kan het gebruik


van het woord «benutte» in die toelichting tot misverstand aanleiding geven. Het ware beter geweest te spreken van «benutting» van ruimte. De leden van de GPV-fractie gaan in op de berekeningen die leiden tot het voorgestelde forfait van 3,3% in 1994. Hierna zullen wij ingaan op de door deze leden gemaakte berekeningen op grond waarvan zij tot de conclusie menen te kunnen komen dat de voorgestelde huurverhogingen aanleiding geven tot een verhoging van het forfait van slechts circa 0,6%-punt. Het uitgangspunt van de berekeningen voor de leden van de GPV-fractie is het huidige netto forfait van 1,8%. Zij menen, uitgaande van de correctiefactor en 5,35% voor kosten, de bruto huurwaarde terug te kunnen rekenen tot 8,35%. De reële huurverhoging van 13,5% zou dan aanleiding geven tot een stijging van de bruto huurwaarde met 1,1%-punt. Deze berekening wijkt op twee punten af van de berekening die ten grondslag ligt aan de voorgestelde verhoging met 1,5%-punt. Ten eerste wordt door ons uitgegaan van de verhouding tussen (bruto) huurwaarde en waarde van de woningen in bewoonde staat (9,25%) die is afgeleid uit het meest recente budgetonderzoek dat beschikbaar is. Bij de door de leden van de GPV-fractie berekende 8,35% is gebruik gemaakt van het huidige forfait. Hiervan is geen andere onderbouwing beschikbaar dan de in de voorbereiding van de Oort-wetgeving op onder– zoeksmateriaal gebaseerde constatering dat het tot 1990 geldende forfait van 1,3% te laag was en dat er in ieder geval ruimte aanwezig was voor een verhoging tot 1,8%. De tweede afwijking betreft de verhoging met 0,25%-punt die het gevolg is van het beperkt benutten van de op basis van de eerder genoemde berekeningen door ons aanwezig geachte ruimte. Afgezien van de doorwerking van de hiervoor genoemde verschillen bestaat nog een verschil tussen de door ons berekende 1,5%-punt verhoging en de door de leden van de GPV-fractie berekende 0,64%-punt verhoging. Dit betreft de omvang van de correctie vanwege het speci– fieke karakter van de eigen woning als bron van inkomen. Hierop wordt verderop in deze memorie ingegaan. Met betrekking tot de spreiding van de verhogingspercentages van het huurwaardeforfait in de tijd, waarover door de leden van enkele fracties vragen zijn gesteld, kan nog worden opgemerkt dat zoveel mogelijk is aangesloten bij het tijdpad van de huurverhogingen. De voorgestelde verhoging van het forfait per 1 juli a.s. van 1,8% naar 2,1% kan daarbij volledig worden verklaard uit de stijging van de huren per dezelfde datum. De thans aanwezige ruimte in het forfait wordt pas benut na 1991. De gefaseerde verhogingen van het forfait van 2,1% tot 3,3% met stapjes van 0,4 procentpunt per 1 januari 1992 tot en met 1 januari 1994 vinden derhalve deels hun grond in de huurverhogingen (ruim 0,3 procentpunt forfaitverhoging per jaar) en deels in de benutting van de thans in het forfait aanwezige ruimte ( bijna 0,1 procentpunt forfaitver– hoging per jaar). De leden van de GPV-fractie delen allerminst de conclusie in de memorie van toelichting dat uit de discussie rond het ingetrokken wetsvoorstel 21 399 de overtuiging is ontstaan dat het huidige forfait als te laag moet worden beschouwd. Zij vragen of nu niet beter kan worden volstaan met de aanpassing van het huidige forfait aan de huurverhoging van dit jaar. Ook de leden van de VVD-fractie begrijpen niet dat het huidige huurwaardeforfait van 1,8%te laag zou zijn. Wij zouden deze leden willen wijzen op het voorstel tot verhoging van het forfait naar 2,3%. Hoewel de discussie die in de Eerste Kamer over dit voorstel is gevoerd niet in een stemming is uitgemond menen wij niet dat daarmee is uitgesproken dat het huidige forfait van 1,8% niet te laag zou zijn. De kritiek op het voorstel tot verhoging van het forfait naar 2,3% had in belangrijke mate betrekking op de onzekerheid rond het cijferma– teriaal, zonder dat is komen vast te staan dat per saldo het voorgestelde

Tweede Kamer, vergaderjaar 1990-1991,22 088, nr. 6

8

niveau wezenlijk te hoog was. Die onzekerheid kan door nieuwe en verbeterde gegevens slechts ten dele worden weggenomen. Op bepaalde onderdelen van de berekening zullen ook in de toekomst bepaalde marges moeten worden geaccepteerd. De uitgangspunten en de systematiek die aan de berekening van de 2,3 ten grondslag lagen waren echter in hoofdlijnen dezelfde als die in de nota Huurwaardeforfait uit 1981. Aangetekend wordt overigens nog dat de becijferingen in de nota uit 1989 tot een uitkomst voor het forfait leidden van 2,35 a 2,4% voor het jaar 1988. De leden van de fracties van het CDA, de VVD en het GPV vroegen om een motivering voor het in de berekening van het huurwaardeforfait reëel constant houden van de correctiefactor op 1,6% van de waarde bewoond. Deze leden hebben terecht geconstateerd dat in onze berekeningswijze de correctiefactor relatief aan betekenis inboet naarmate het forfait stapsgewijze wordt verhoogd. Ter motivering hiervan moge het volgende dienen. Binnen de berekeningssystematiek van het huurwaardeforfait is de correctiefactor het enige element dat niet direct kan worden ontleend aan objectieve gegevensbestanden. De specifieke kenmerken van de eigen woning als bron van inkomen die in de correctiefactor tot uitdrukkmg komen, zijn voor hun kwalitatieve en kwantitatieve invulling aangewezen op een genuanceerde weging van deze kenmerken in het licht van de ontwikkelingen die zich in de koopsector als zodanig en ten opzichte van de huursector voordoen. Dit betekent dat zowel de kwalita– tieve als de kwantitatieve invulling van de correctiefactor in beginsel binnen zekere marges veranderlijk zijn. De ontwikkelingen met betrekking tot het huurwaardeforfait in het verleden bevestigen dit. Met de in het kader van de tussenbalans genomen maatregelen op het terrein van de volkshuisvesting is wederom sprake van een ontwikkeling die van belang is voor de karakterisering van de eigen woning als bron van inkomen en daarmee voor de invulling van de correctiefactor. In algemene zin kan worden opgemerkt dat het verminderen van objectsub– sidies door middel van het verhogen van de huren de huursector meer in de richting van marktconformiteit doet opschuiven. Als complement treedt het aspect van de eigen woning als duurzaam gebruiksgoed in dit wetsvoorstel dan ook wat minder op de voorgrond. Wij hebben er voor gekozen het bovenomschreven effect op de correctiefactor in het forfai– taire percentage te laten doorwerken door in de berekening die aan de thans voorgestelde verhoging ten grondslag ligt de correctiefactor op 1,6% van de waarde bewoond te houden. Hiermee is, zo nemen wij aan, tevens de vraag van de leden van de GPV-fractie op dit punt beantwoord. De leden van de fractie van de SGP vroegen of bij de bepaling van de bruto huurwaarde plaats zou zijn voor een correctie naar beneden nu een eigenaar-bewoner, anders dan een verhuurder die bruto huur ontvangt, geen winstopslag nodig heeft. Voorts stelden zij de vraag of het wel terecht is dat bij de berekening van het forfait geen rekening wordt gehouden met stijging van hypotheekrente, nu het toch kan voorkomen dat eigenaar-bewoners bij een renteherziening een hogere rente moeten gaan betalen. In antwoord hierop wijzen wij er op dat het uitgangspunt is de verge– lijking van de huren die met gelijke woningen behaald cq. bespaard kunnen worden. De bruto huur vormt het uitgangspunt voor de bruto huurwaarde. Dit bedrag wordt in zoverre gekort dat de vergoeding voor kosten die de zelfbewoner niet maakt, te denken valt aan wanbetaling, onvoldoende onderhoud en leegstand, terzijde wordt gesteld. De aldus gecorrigeerde bruto huurwaarde bevat dus een lagere winstopslag dan bij verhuurders het geval is.


Wat de hypotheekrente betreft is er met de huidige uitgangspunten en berekeningssystematiek geen ruimte om eventuele schommelingen in de hypotheekrente van invloed te doen zijn op het niveau van het huurwaar– deforfait. In een lastenvergelijking van koopsector en huursector kan de hypotheeklast in beginsel wel worden betrokken, maar daarbij dient te worden beseft dat bij individuele eigenaar-bewoners de hypotheeklasten sterk individueel bepaald zijn hetgeen een algemene lastenvergelijking op dit punt aanmerkelijk compliceert. De leden van de fractie van het CDA wensten inzicht te krijgen in de ontwikkeling van de huren en van de waarde sedert 1988, opdat op grond van deze twee prijsontwikkelingen de bruto huurwaarde op een redelijk te achten niveau voor 1990 als uitgangspunt van dit wetsvoorstel kan worden genomen. Terzake kan verwezen worden naar twee reeksen met betrekking tot gemiddelde verkoopprijzen, de reeks van de NVM en de reeks van het Kadaster. Beide reeksen zijn niet gecorrigeerd voor inflatie, noch voor aantallen woningen en de verdeling van die aantallen in verschillende prijsklassen. Hoewel in absolute bedragen de beide reeksen aanzienlijke verschillen ten opzichte van elkaar vertonen, is gebleken, dat over een langere termijn dan hieronder vermeld, genomen, de ontwikkeling van beide reeksen geen grote verschillen laat zien. NVM-reeks:

1987 1988 1989 1990

1 53 500 1 61 000 171 600 1 74 500

100.0 104.9 111.8 113.7

Kadaster-reeks:

aug 1987 aug 1988 aug 1989 aug 1990

134500 142400 141 200 146400

100.0 105.9 105.0 108.9

Ontwikkeling huurprijzen gemiddeld voor alle 3,2 miljoen huurwo– ningen volgens de CBS-woonkostenquote die jaarlijks per 1/7 wordt gehouden (werkelijke huurniveaus die zijn gerealiseerd) 1/7/1987 1/7/1988 1/7/1989 1/7/1990

4824 5028 5220 5412

100.0 104.2 108.2 112.2

Bij de vergelijking van de NVM-reeks met de reeks huurprijsontwik– keling zou kunnen worden geconstateerd dat de waardeontwikkeling en de huurprijsontwikkeling in de gemelde periode ongeveer gelijke tred hielden. Bij de vergelijking van de kadasterreeks met de reeks huurprijsontwik– keling zou kunnen worden vastgesteld, dat de huurprijsontwikkeling sneller zou gaan. Deze vergelijkingen moeten met het nodige voorbehoud worden gelezen, vanwege de eerder gemaakte opmerkingen over zowel de NVM– als de Kadasterreeks, de korte periode en de feitelijke huurontwikkeling, waardoor aan deze reeksen geen harde conclusies kunnen worden verbonden. Pas nadat de gegevens uit het CBS-budget-onderzoek 1990 beschikbaar zijn, kan met een grotere mate van betrouwbaarheid inzicht


10

worden gegeven in zowel de huurprijsontwikkeling als in de waardeont– wikkeling. Voorts zagen de leden van de CDA-fractie een grondige beschouwing tegemoet over de relatie tussen de huurverhogingen en de waarde– ontwikkeling van woningen. Bij de waardeontwikkeling van woningen kunnen vele factoren van belang zijn. Het is niet wel doenlijk de invloed van enige factor nauwkeurig te wegen. Een stijging van de huurprijzen kan voor huurders aanleiding zijn om de afweging tussen kopen en huren opnieuw te maken en te kiezen voor een koopwoning. Bij slechts een beperkte groei van de voorraad koopwoningen kan dit een prijsverhogend effect hebben op de koopwoningen. Tegelijkertijd moet echter rekening worden gehouden met een beweging van potentiële kopers om de stap naar een koopwoning nog maar niet te maken, omdat de stijging van het huurwaardeforfait als gevolg van de huurverhoging mogelijk als een belemmering zal worden beschouwd, hetgeen een prijsdrukkend effect kan hebben. In welke mate deze beide bewegingen uiteindelijk de waarde-ontwik– keling van woningen zullen beïnvloeden is niet op voorhand aan te geven. Gelet op het feit dat het om tegengestelde bewegingen gaat mag worden verwacht dat het effect beperkt zal zijn. De leden van de VVD-fractie merken op dat bij de berekeningen een eventuele toekomstige waardestijging van de eigen woningen buiten beschouwing is gelaten en vragen aanvullende berekeningen waarin hiermee wel rekening wordt gehouden. Uitgaande van een gegeven tabel voor het huurwaardeforfait komen waardestijgingen voor een deel van de belastingplichtigen schoksgewijs tot uitdrukkmg doordat de woningen naar een andere klasse overgaan. Voor de andere belastingplichtigen heeft een niet al te grote waarde– stijging geen effect omdat de waarde van hun woning binnen dezelfde klasse blijft. Zoals is aangegeven wordt er vanuit gegaan dat de waarde-ontwik– keling van de woningen gelijk oploopt met de inflatie. De huren zullen meer stijgen dan het gemiddeld prijspei! Bij de periodieke herijking en de tussentijdse indexering zal een eventueel van de inflatie afwijkende waardeontwikkeling in het forfait tot uitdrukking komen. De leden van de CDA-fractie vragen zich af of de in de memorie van toelichting op het wetsvoorstel 22 041 meer realistisch geraamde jaarlijkse stijging van de exploitatielasten van 3% in plaats van 2% geen consequentie zou moeten hebben voor de veronderstelde reële constante exploitatielasten in het voorliggende wetsontwerp. In de begroting van VROM is tiet noodzakelijk een schatting te maken voor toekomstige jaren van de te verwachten stijging van de variabele lasten, die in de subsidiëring worden betrokken. Voor komende jaren is verondersteld dat deze lastenstijging 3% zal bedragen. In de systematiek van het huurwaardeforfait vormen de variabele lasten voor de eigenaar-bewoner aftrekposten, die forfaitair worden benaderd als een percentage van de waarde van de woning. In guldens wijzigt het niveau van de resulterende bedragen dus met schommelingen in de waarde van de woning. Er van uitgaande dat - over langere termijn gemeten - de waardeveranderingen en de lastenontwikkeling elkaar niet veel zullen ontlopen, vindt er een automatische correctie plaats. Mocht er echter een afwijking optreden tussen de lastenstijging en de waardeontwik– keling, dan is de periodieke herijking, de aangewezen weg om incidenteel het niveau van het forfait te herzien. De leden van de fractie van de PvdA betreuren het dat nog geen nieuwe gegevens beschikbaar zijn van met name het CBS omtrent de vaststelling van de bruto huurwaarde en de waarde-ontwikkeling van woningen. Zij vragen of hierin vertraging is opgetreden ten opzichte van eerdere aankondigingen, zo ja wat de reden daarvan is en wanneer de


11

gegevens dan wel beschikbaar kunnen zijn. De leden van de CDA-fractie vragen in dit verband hoever de staatssecretaris van VROM en de tweede ondergetekende zijn gevorderd met het in hun brief van 1 juni 1990 aangekondigde voorsteï ter nadere onderbouwing van het start– niveau van het huurwaardeforfait. Ook de leden van de fracties van de VVD en SGP zouden graag nader worden ingelicht over de stand van zaken met betrekking tot het ter beschikking komen van nieuwe gegevens. Naar aanleiding daarvan kan worden opgemerkt dat een onderscheid moet worden gemaakt tussen enerzijds de gegevens die nodig zijn voor de onderbouwing van het niveau van het forfait en anderzijds de gegevens ten behoeve van het toe te passen aanpassingsmechanisme voor het forfait. Voor dit laatste zij verwezen naar het antwoord op de desbetreffende vraag van de PvdA inzake de procedure van het wetsvoorstel indexeringsmechanisme, weergegeven in hoofdstuk 4 van deze memorie. De onderbouwing van het niveau van het forfait was in de nota Huurwaardeforfait uit 1989 voor een belangrijk deel gebaseerd op het Budgetonderzoek 1985 van het CBS. Het eerstvolgende uitgebreide Budgetonderzoek heeft betrekking op 1990. In de opzet van dit onderzoek is in overleg met het ministerie van Financiën een aantal wijzi– gingen aangebracht teneinde de bruikbaarheid van de resultaten met name ten behoeve van de vaststelling van de bruto huurwaarde te vergroten. Aanvankelijk werd ervan uitgegaan dat de resultaten van het Budgetonderzoek 1990 in de loop van 1991 ter beschikking zouden kunnen komen. Gebleken is echter dat de noodzakelijke herweging van de steekproefresultaten niet zonder de inkomensgegevens van de steek– proefpersonen kan plaatsvinden. Deze gegevens zijn pas ver na afloop van het onderzoeksjaar beschikbaar. Daarnaast speelt een rol dat het CBS de resultaten van de (beperkte) onderzoeken over 1988 en 1989 nog dit jaar wil publiceren. Volgens de huidige planning zullen de resul– taten van het Budgetonderzoek 1990 in het voorjaar van 1992 aan het ministerie van Financiën worden geleverd. Het CBS streeft er voorts naar de tijdsspanne tussen het Budgetonderzoek en de publikatie van de uitkomsten in de toekomst verder te bekorten. Met het Budgetonderzoek 1990 is het mogelijk het niveau van het bruto forfait opnieuw te ijken. Tevens is het mogelijk enkele van de analyses uit de Huurwaardenota 1989 opnieuw uit te voeren. Inzicht in de ontwikkelingen na 1990 bij voorbeeld als gevolg van de voorgestelde huurverhogingen zal het onderzoek echter niet opleveren. De leden van de PvdA-fractie zouden graag evenals de leden van de D66-fractie worden ingelicht over de vraag of het beschikbaar komen van nieuwe gegevens alsnog tot een nadere onderbouwing en zo nodig aanpassing van de voor 1992, 1993 en 1994 voorziene percentages zou kunnen leiden of dat een eerste algemene herziening in het kader van de introductie van het structurele aanpassingsmechanisme zou moeten plaatsvinden. De leden van de CDA-fractie pleiten voor een herijking in de loop van het volgend jaar, wanneer nadere CBS-cijfers ter beschikking komen. Wij nemen ons voor aan de hand van het Budgetonderzoek 1990 een aantal analyses uit te voeren. Het gaat daarbij onder meer om het eerder geconstateerde verschil tussen huren en huurwaarden van vergelijkbare woningen en om het verband tussen de huurwaarde en de waarde van de woning. Tevens zal dan worden bezien in hoeverre de uitkomst voor het bruto forfait afwijkt van de berekeningen in de nota uit 1989. Wij gaan er van uit dat deze analyses een nadere onderbouwing zullen opleveren voor de hoogte van het forfait. Het onderzoek zal naar verwachting, dit in antwoord op een vraag van de leden van de CDA-fractie, naar de huidige inzichten in de tweede helft van 1992 kunnen worden afgerond. Wij


12

hebben thans geen aanleiding te veronderstellen dat op grond van de resultaten van het onderzoek een tussentijdse aanpassing van de thans voorgestelde verhogingen noodzakelijk zal zijn. De leden van de D66 fractie vragen gedetailleerd aan te geven dat er sprake is van voldoende evenwicht tussen de voorgestelde huurverho– gingen en de voorgestelde verhoging van het huurwaardeforfait. De voorgestelde verhoging van het huurwaardeforfait houdt recht– streeks verband met de voorgestelde huurverhogingen. Het cijfermatig verband vindt zijn oorsprong in de relatie die de bruto huurwaarden vertonen met de feitelijke huren. Voor de voorgestelde verhoging van het huurwaardeforfait hebben we geen ander cijfermateriaal gebruikt of nodig gehad dan de ontwikkeling van de nominale huren en de verwachte inflatie. In de bij de memorie van toelichting gevoegde bijlage 1 staan alle relevante cijfers van deze partiële aanpassing. De leden van de SGP-fractie maken enkele opmerkingen over het gebrek aan voldoende steekhoudende gegevens, waarop reeds in de nota uit 1981 werd gewezen. De berekeningen komen naar hun oordeel eigenlijk neer op een zo goed mogelijk beredeneerde aanname. Wij zijn het met deze leden eens dat een bevredigende kwantitatieve invulling voor enkele onderdelen niet eenvoudig is. Sinds de nota uit 1981 is er echter veel aan gedaan om de kwaliteit van het aan het forfait ten grondslag liggende materiaal te verbeteren. Het gaat ons dan ook te ver om te stellen dat de vaststelling van het forfait het resultaat zou zijn van beredeneerde aannames. Op een aantal door deze leden in dit verband aangesneden punten gaan wij elders in deze memorie in. Volgens de leden van de VVD-fractie heeft het achterblijven van de huurprijzen van huurwoningen bij de huurwaarden van vergelijkbare koopwoningen vermoedelijk te maken met het verschil in huurbepaling tussen de gesubsidieerde huursector en particuliere verhuurders. Volgens hen is het dan ook zeer de vraag of de voorgestelde trendmatige huurstijgingen van 5,5% in overwegende mate door de particuliere verhuurders zullen worden gevolgd. Naar aanleiding van het verzoek van deze leden om commentaar op deze redenering merken wij op dat voor het geconstateerde verschil een aantal mogelijke verklaringen valt aan te wijzen. Zo lang het CBS-onderzoek geen nieuwe gegevens heeft opgeleverd blijft het echter gissen naar de werkelijke oorzaak c.q. oorzaken. Wij zouden er dan ook de voorkeur aan geven niet thans de discussie over dit aspect te heropenen, maar deze te voeren op basis van de analyse van de gegevens uit het Budgetonderzoek 1990. Wat betreft de vraag of de trendmatige verhogingen van 5,5% door de particuliere verhuurders worden gevolgd mogen wij verwijzen naar het desbetreffende antwoord op vragen van de fracties van het CDA en de SGP, opgenomen in hoofdstuk 3. De leden van de VVD-fractie zijn van oordeel dat de cijfermatige onderbouwing een produkt is van kunst en vliegwerk. Zij wijzen in dit verband op het Economisöh Beeld 1992 van het CPB, waaruit zou blijken dat de veronderstelde reële huurstijging van 13,5% in de jaren 1991 t/m 1994 onjuist is. Zij zouden voorts graag uitgelegd zien waarom het huurwaardeforfait per 1 juli 1991 met 0,3 procentpunt omhoog gaat en in de jaren 1992 t/m 1994 jaarlijks met 0,4 procentpunt. Naar aanleiding daarvan merken wij op dat er naar is gestreefd zowel qua niveau als qua verdeling in de tijd een koppeling tot stand te brengen met de huurverhogingen. De verhogingen van het forfait zijn om die reden zodanig over de jaren 1991 t/m 1994 gespreid, dat er ten opzichte van de voorgestelde huurverhogingen sprake is van een zo goed mogelijk evenwicht. De omvang van de verhoging is voor de gehele vierjaarspe– riode cijfermatig toegelicht in de bijlage bij de memorie van toelichting.


13

Daaruit blijkt dat er, binnen de uitgangspunten die aan het forfait ten grondslag liggen en uitgaande van een reële huurstijging van 3% per jaar, voldoende ruimte is voor een verhoging naar 3,3%. De veronderstelde reële huurstijging is gebaseerd op het verschil tussen het huidige inflatie– percentage - dat voor dit jaar op circa 2,5 wordt geraamd en niet op 3%, zoals de leden van de GPV-fractie veronderstellen - en de voorgestelde jaarlijkse huurverhoging van 5,5%. De leden van de VVD-fractie merken overigens terecht op dat het CPB inmiddels enige versnelling van het inflatietempo verwacht voor de jaren na 1991. Daar staat tegenover dat de ruimte die thans naar onze inzichten in het forfait aanwezig is slechts ten dele is benut in het kader van dit wetsvoorstel. Naar aanleiding van de opmerking van de leden van de GPV-fractie en van de SGP-fractie over de te verwachten inflatie, zij opgemerkt dat de meest recente raming van het Centraal Planbureau voor de in 1991 te verwachten inflatie 2,5% bedraagt (CPB, Centraal Economisch Plan 1991, april 1991). De tot en met april 1991 gerealiseerde inflatie bedraagt 2,6% (voortschrijdend 12-maandscijfer). In onderstaande tabel wordt een overzicht gegeven, de leden van de SGP vroegen hiernaar, van de kostenontwikkeling in de bouwsector respectievelijk die van de totale bedrijfssector over de afgelopen 10 jaar. Tabel: Totale kosten per eenheid bruto produktie, 1981—1990. 1981-1985

1981-1990

%-mutaties, gemiddeld per jaar Bouwnijverheid Bedrijven (incl. bouwnijverheid)

1,8% 3,2%

1,5% 1,1%

Bron: Centraal Planbureau

Uit deze tabel kan worden afgelezen dat er de afgelopen 10 jaar geen sprake is geweest van een stijging van de kosten in de bouwsector die «jaar en dag» naar boven afwijkt t.o.v. de kostenontwikkeling in andere sectoren. In de jaren 1981 tot en 1985 lag de kostenstijging jaarlijks lager dan die voor het totaal. De leden van de SGP-fractie wijzen op het gegeven dat de bruto huur in procenten van de waarde daalt met de stijging van de waarde van de woning. Zij vragen zich af of de grove benadering van één forfaitair percentage na de voorgestelde verhoging nog wel verdedigbaar is, gelet op hun twijfels over de realiteitswaarde van de 5,5% huurverhoging voor met name de duurdere woningen. De verwachting bestaat dat de vrije-sectorwoningen de trendmatige huurverhoging zullen volgen. Zoals in hoofdstuk 3 van deze memorie zal worden aangegeven krijgen particuliere verhuurders daardoor middelen beschikbaar om hun woningen ongesubsidieerd te verbeteren, nu het verbeteringsbudget is vervallen. Naar aanleiding van de desbetreffende vraag van de leden van de VVD-fractie merken wij op dat het kabinet met het oog op de werkgele– genheid in het algemeen een gematigde loonkostenontwikkeling bepleit. Hierbij heeft het kabinet geen specifieke verwachting ten aanzien van de ontwikkeling van de loonkosten per individuele bedrijfstak. Bij de recent afgesloten CAO voor het bouwbedrijf - de leden van het SGP vragen hiernaar - is een loonstijging overeengekomen van 3,7% met ingang van 1991 (Bron: Dienst Collectieve Arbeidsvoorwaarden, april 1991). Deze CAO expireert in 1992. Voor het schildersbedrijf is onlangs voor 1991 een loonsverhoging van 3,5% overeengekomen. De leden van de fractie van Groen Links vragen naar de rechtvaar– diging van het toepassen van het forfait op de «waarde bewoond» die 60% uitmaakt van de «waarde vrij opleverbaar».


14

De bruto huurwaarde is afgeleid van een huurbedrag dat redelijkerwijs zou kunnen worden ontvangen als de eigenaar/bewoner zijn woning zou gaan verhuren. De huurwaarde en de daarop in mindering te brengen kosten worden gerelateerd aan de waarde van de woning in bewoonde staat om tot uitdrukking te brengen dat een dure woning (gemiddeld) meer aan huur zou kunnen opbrengen en meer zou kosten (aan onderhoud, afschrijving, verzekeringen enzovoorts) dan een goedkopere woning vanwege de verschillen in kenmerken (bij voorbeeld grootte van de woning). De keuze van de waardegrondslag waarin de netto voordelen van de eigen woning worden uitgedrukt bepaalt mede de hoogte van het percentage waarop de forfaitbedragen zijn gebaseerd, maar niet de guldensbedragen. Anders dan de aan het woord zijnde leden menen gaat het hier niet om een tegemoetkoming. De berekeningswijze zou, of ze uitgaat van de waarde bewoond (60% van de waarde vrij) of van de waarde vrij, tot het zelfde huurwaardeforfait in guldens leiden. Vergroting van de grondslag door bij voorbeeld het forfait toe te passen over de volle waarde in het economisch verkeer zou leiden tot verlaging van het percentage teneinde de juiste inkomensbijtelling te handhaven. De leden van de SGP-fractie memoreren dat in eerdere discussies over het huurwaardeforfait gesproken is over het feit dat de overdrachtsbe– lasting niet behoort tot de op de bruto huurwaarde in mindering te brengen kosten. In het licht van een (eventuele) stijgende verhuisfre– quentie en het in dat geval toenemend belang van de overdrachtsbe– lasting vragen zij of het niet voor de hand ligt de overdrachtskosten in de berekening van het forfait te betrekken, mede gezien het feit dat verhuurders wel op de overdrachtskosten afschrijven. Zoals reeds eerder is uiteengezet vloeit uit de fiscale systematiek voort dat de kosten ter verwerving van een inkomensbron - in tegenstelling tot de kosten ter verwerving van het inkomen uit de bron - niet aftrekbaar zijn. Uitgaande van de gemiddelde verhuisfrequentie bedragen de overdrachtskosten gemiddeld circa 1% per jaar van de waarde bewoond. De overdrachtskosten hebben wel een rol gespeeld bij de correctie in het kader van de specifieke kenmerken van de eigen woning. De leden van de SGP-fractie stellen een vraag over de gehanteerde afschrijvingssystematiek in samenhang met de grondslag waarover de bruto huurwaarde wordt berekend. De bruto huurwaarde is bij de berekening uitgedrukt in de waarde van de woning (inclusief grond) en is afgeleid van een huurbedrag dat redelij– kerwijs zou kunnen worden ontvangen als de eigenaar/bewoner zijn woning zou gaan verhuren. Omdat dit redelijkerwijs te verwachten huurbedrag mede afhankelijk is van de bij de woning behorende grond en de ligging daarvan is het dus niet meer dan logisch de waarde van de grond in de waarde van de woning te betrekken. Het feit dat op de grond geen afschrijving plaats vindt staat hier geheel los van. In verband met de toepassing van de correctiefactor kan overigens niet de conclusie worden getrokken dat in het netto forfait het volle rendement van de grondwaarde is begrepen. De leden van de SGP-fractie wijzen erop dat de op de bruto huurwaarde in mindering te brengen onderhoudskosten voor eigenaar/bewoners zouden kunnen afwijken van die voor verhuurders van meer woningen. Wij merken hierbij op dat in de notitie van 27 november 1989 de voor het forfait in aanmerking te nemen onderhoudskosten van eigen woningen niet alleen zijn benaderd met behulp van de normbedragen die het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke ordening en Milieu– beheer hanteert voor het onderhoud aan woningen in de sociale huursector, maar ook aan de hand van een theoretisch model. Met behulp van dit model is het mogelijk voor de Nederlandse woning– voorraad als geheel en voor de categorie eigen woningen afzonderlijk de normatieve onderhoudsbehoefte voor een bepaalde periode te


15

berekenen. Het model levert voor onderhoud als geheel (regulier en groot onderhoud te zamen) nagenoeg dezelfde uitkomst op als de door VROM gehanteerde normbedragen voor onderhoud als geheel. Daarnaast zij opgemerkt dat de werkelijke uitgaven aan onderhoud in een groot aantal gevallen voor eigenaar-bewoners lager zullen uitvallen dan berekend vanwege de zelfwerkzaamheid en het feit dat er geen rekening behoeft te worden gehouden met niet-produktieve uren of met aan onderhoud gepaard gaande overheadkosten die wel optreden bij een verhuurder van een groot aantal woningen. 3. Volkshuisvestingsaspecten De leden van de fractie van het CDA vernemen graag of door toedoen van de huurverhogingen in de komende jaren de netto-rendementen voor de verhuurders zullen toenemen en of deze eventuele toeneming evenredig is aan de voorgestelde stijging van het huurwaardeforfait. In de sociale huursector zal de extra huurverhoging in de eerste plaats er toe leiden, dat de exploitatie minder afhankelijk wordt van overheids– subsidies en voor zover de exploitatie al sluitend is zal de reservepositie van de sociale verhuurders verbeteren. In de ongesubsidieerde sector waarmee eigenaar-bewoners vergelijkbaar zijn - leiden de hogere huurverhogingen eveneens direct tot hogere inkomsten. Het staat deze verhuurders vrij deze extra inkomsten aan te wenden ter verbetering van hun netto-rendement op korte termijn, dan wel deze aan te wenden voor investering in verbetering dan wel instandhouding van de woning. Gegeven de systematiek die aan het huurwaardeforfait ten grondslag ligt, kan de verzwaring van de druk op de eigenaar-bewoner in overeen– stemming worden geacht met de woonlastenstijging van de huurders. De leden van de fractie van het CDA vroegen, hoe de uitkomsten van het onderzoek van het Bouwcentrum, De woonlasten van huurders en eigenaar-bewoners vergeleken vanuit het perspectief van het huurwaar– deforfait, moeten worden beoordeeld. Ook de leden van de VVD-fractie verwezen naar dit onderzoek van het Bouwcentrum en vroegen terzake naar commentaar op de conclusies. In het overleg dat over dit onderzoek heeft plaatsgevonden tussen de onderzoekers, het Algemeen Verbond Bouwbedrijf als opdrachtgever en medewerkers van het Ministerie van VROM is geconstateerd, dat op onderdelen verschil van mening bestaat over de juistheid van de gehan– teerde uitgangspunten. Per saldo nemen wij aan dat de conclusies, wanneer de wenselijke aanpassingen worden aangebracht, ook zullen wijzigen. Dit spitst zich toe op de aspecten vermogensvorming en onderhoud. In het onderzoek wordt voorbijgegaan aan het element vermogens– vorming door aflossing van de hypothecaire lening. De aflossing wordt ten onrechte uitsluitend als woonlast aangemerkt. Wordt daarentegen het aspect vermogensopbouw meegewogen, dan blijkt de conclusie van het onderzoek, dat kopen in alle gevallen onaantrekkelijker is dan huren, niet te handhaven. Na de publiciteit die door het Algemeen Verbond Bouwbedrijf aan het onderzoek en de daaruit door haar getrokken conclusies is gegeven, is het verbond inmiddels zelf ook al tot de conclusie gekomen, dat nader onderzoek door Bouwcentrum Advies BV op dit onderdeel gewenst is. Kritiek bestaat ook op de aannames in het onderzoek ten aanzien van de onderhoudsbehoefte van koopwoningen in de verschillende prijs– klassen. De door de onderzoekers gehanteerde percentages zijn bijzonder hoog en corresponderen niet met cijfers, die uit - ander onderzoek naar de kwaliteit van eigen woningen blijken. Daarbij wordt er voorts voorbijgegaan aan het feit dat de aankoop van een woning, die


16

veel achterstallig onderhoud kent, zal leiden tot een duidelijk lagere aankoopprijs. Het kwaliteitsgebrek zal zich dus in de prijs vertalen. De leden van de CDA-fractie stellen de vraag wat het te verwachten effect van de voorgestelde verhogingen van huren en huurwaarden is op de verhouding tussen het aantal huurwoningen en het aantal koopwo– ningen. Overheerst het effect van de hogere huur het effect van de toeneming van de huurwaarde, waardoor een bevordering van de doorstroming naar het eigen woningbezit kan worden verwacht of is juist een tegengesteld effect te verwachten? In dit verband willen deze leden graag vernemen wat het effect op de rijksbegroting zal zijn van de verschuiving in de verhouding huur:koop van 5 procent (toeneming aandeel koopwoningen in de woningvoorraad van 5 procent) in de komende vijf jaar. In de memorie van antwoord bij het wetsvoorstel inzake de huurver– hoging (Kamerstukken II, 1990-1991, 22 041, nr. 5) is op blz. 4 aange– geven dat het voorgenomen huurbeleid naar verwachting een positief effect zal hebben op de doorstroming van de huursector naar de koopsector. In de komende jaren mag daarom een verschuiving in de verhouding huur:koop worden verwacht. Het is echter de vraag op welke wijze deze verschuiving plaatsvindt. De groei van de koopsector kan op twee manieren plaatsvinden: in de eerste plaats door nieuwbouw van koopwoningen en in de tweede plaats door verkoop van bestaande huurwoningen aan huurders. In de Nota Volkshuisvesting in de jaren negentig is aangegeven dat de groei van de eigen woningsector vooral door nieuwbouw in de vrije sector zal moeten gebeuren. Voor de volkshuisvestingsbegroting leveren deze woningen geen uitgaven op. Indien huurwoningen worden gekocht door huurders, zijn daarna geen volkshuisvestingssubsidies meer nodig en is zelfs een besparing op de volkhuisvestingssubsidies mogelijk, voor zover nog een objectsubsidie voor de woning werd uitbetaald. Indien de kopende huurder te goedkoop woonde dan komt een woning beschikbaar voor de doelgroep, waardoor het mogelijk wordt dat huurders die nu noodgedwongen de maximale individuele huursubsidie ontvangen, omdat geen goedkope huurwoning voor hen beschikbaar is, minder beslag op de individuele huursubsidie behoeven te leggen. Het geheel van deze overigens niet uitputtende opsomming van factoren maakt het onmogelijk om de effecten over vijf jaar te kwantificeren. Dat geldt ook voor de indirecte effecten in de belastingsfeer die optreden bij een toeneming van het aandeel koopwoningen van vijf procent. De leden van de fractie van de VVD hebben ernstige twijfel geuit over de haalbaarheid van het streven van het Kabinet naar 50 a 55% eigen woningbezit. Deze leden baseren deze twijfel op de realisatiecijfers van koopwoningen in 1989 en 1990, de stijging en een te verwachten verdere stijging van de hypotheekrente, en de nu voorgestelde verhoging van het huurwaardeforfait. Het streven van de regering is primair gericht op optimalisering van de keuzevrijheid van de individuele burger tussen kopen en huren. Indien dit lukt zal naar verwachting een meerderheid van de burgers de keuze maken voor een eigen woning, waardoor in het jaar 2000 het eigen woningbezit in de voorraad meer dan 50% zal bedragen. De 50% is dus geen streefgetal op zichzelf, maar de resultante van een beleid gericht op de keuzevrijheid van de burger. In deze context bezien, zal moeten worden geaccepteerd dat in de periode tot het jaar 2000 de groei van het eigen woningbezit niet gelei– delijk zal verlopen, maar zal samenhangen met de ontwikkelingen van de aspecten die de koopbeslissing beïnvloeden. Met name de rente blijkt dan een belangrijke doch niet direct te beïnvloeden onzekere factor. Bij een hogere hypotheekrente komt de betaalbaarheid van de koopsector in het geding, hetgeen een deel van de belangstellende kopers kan doen besluiten de koopbeslissing uit te stellen. Overigens is de groei van het


17

eigen-woningbezit de laatste jaren, ondanks een relatief hoge rente, gestaag doorgegaan: van 43% in 1987 naar 45% in 1990. Met name in de vrije sector is de groei hoog geweest. Dit doet vermoeden dat voor de wat hogere inkomens de eigen woning relatief aantrekkelijk is. Te verwachten valt dat de behoefte aan eigen woningen nog zal toenemen. Deze leden hebben verder gesteld, dat in de afgelopen vier jaar de woonlasten van de startende koper voor een kwalitatief vergelijkbaar huis met ruim 50% zijn gestegen als gevolg van de gestegen rente en prijs– ontwikkeling, terwijl de huurders slecht geconfronteerd zijn met een stijging van 17%. Tot en met 1994 zal de huurstijging 24% bedragen, terwijl de startende koper in diezelfde periode de hypotheeklasten ziet stijgen met 33%, aldus de leden van de WD-fractie. Deze leden vragen terzake om commentaar. Zij wijzen voorts op de onzekerheden voor de huurder, slechts gelegen in de huurstijging, terwijl de eigenaar-bewoners met meer onzekerheden te maken hebben. Daarbij wordt er gewezen op de risico's yan de rente-ontwikkeling, de waarde-ontwikkeling en het huurwaardeforfait. Voor een werkbare vergelijking van de woonlastenontwikkeling van huurders en eigenaar-bewoners komt het ons minder juist voor om de lasten van een startende eigenaar-bewoner over een reeks van jaren te vergelijken met de lasten van een huurder. Immers, de eigenaar-bewoner heeft, eenmaal de koop gesloten en de overdrachtsbelasting buiten beschouwing gelaten, over een reeks van jaren met een gelijkblijvend uitgangspunt, namelijk de historische aankoopprijs van doen. De waarde– ontwikkeling nadien van de woning heeft, anders dan via de werking van het huurwaardeforfait, geen directe invloed meer op zijn woonlasten. De rente-ontwikkeling heeft slechts effect op het moment van een renteher– ziening, welke meestentijds niet jaarlijks plaatsvindt rnaar veelal na langere periodes. Voorts mag niet uit het oog worden verloren dat de risico's samenhangend met de rente– en waarde-ontwikkeling kenmerkend zijn voor elke investeringsbeslissing en dus deel moeten uitmaken van de aspecten die moeten worden afgewogen bij de keuze tussen kopen en huren. De risico's zijn overigens niet uitsluitend aan te merken als negatieve risico's, omdat de rente-ontwikkeling ook tot een verlaging van de hypotheekrente kan leiden, terwijl de waarde-ontwik– keling kan leiden tot vermogenswinst. De leden van de VVD-fractie en van de SGP-fractie vragen om een concrete invulling van het beleid bevordering eigen woningbezit. In dit verband vragen de leden van de SGP zich af of er nog wel sprake is van een beleid gericht op de bevordering van het eigen woningbezit, nu door de verhoging van het huurwaardeforfait de prikkel daartoe ontbreekt. Zij hebben overigens begrip voor het ontbreken van voorstellen voor de verlaging van de overdrachtsbelasting. In de eerste plaats moet worden opgemerkt, dat bij een gelijktijdige verhoging van de huren en een stijging van het huurwaardeforfait er sprake is van een sector-neutrale ontwikkeling. Het oogmerk is niet om de verhoudingen tussen de koop– en huursector te wijzigen. De verhoging van het huurwaardeforfait, op zichzelf beschouwd, kan uiteraard niet worden aangemerkt als een stimulering van het eigen woningbezit. Deze verhoging moet echter worden gezien in samenhang met de corresponderende verhoging van de huren. Stimulering van de nieuwbouwsector blijft intact, door de handhaving van de instrumenten (premie)koopsubsidie en gemeentegaranties met rijksdeelneming. Ook de lokatiesubsidies, kopkostensubsidies en eventuele bijdragen uit het stadsvernieuwingsfonds blijven onverkort beschikbaar. Voor de bestaande koopwoningenmarkt blijft ook de garan– tiemogelijkheid bestaan. Bevordering van het eigen woningbezit zal voorts plaatsvinden door stimulering van verhuurders om tot verkoop van daarvoor in aanmerking


18

komende woningen over te gaan. Met name de lagere inkomensgroepen kunnen van deze mogelijkheid gebruik maken om een betaalbare woning te verwerven. De woonconsumentenorganisaties en de landelijke koepels van woningcorporaties hebben met het oog hierop gezamenlijk een modelcontract gemaakt voor de verkoop van sociale huurwoningen. Eventuele drempels bij de besluitvorming door kopers zullen worden weggenomen door een versterking van het experimentenbeleid, waarbij de experimenten met name gericht zijn op het beperken van de risico's van de beoogde kopers. Het lid van de RPF-fractie vroeg zich af of het kabinet de bevordering van het eigen woningbezit niet ondergeschikt heeft gemaakt aan de evenwichtige behandeling van huurders en kopers. Een belangnjke doelstelling van het volkshuisvestingsbeleid is het bevorderen van de keuzevrijheid van de woonconsument tussen huren en kopen. Keuzevrijheid is niet gelijk aan het geven van prioriteit aan hetzij de koopsector hetzij de huursector. Gegeven deze doelstelling is het van belang dat de ontwikkelingen in zowel de koop– als de huursector een evenwichtig verloop hebben, aangezien anders toch sprake zou kunnen zijn van bevoordeling van de ene boven de andere sector. De leden van de fractie van D66 stelden, dat één van hun uitgangs– punten is, dat het eigen woningbezit dient te worden bevorderd. Zij verzochten de regering hierop nader in te gaan, gelet op het feit dat door het ontbreken van een cijfermatig overzicht niet kon worden overzien of de regering met dit wetsvoorstel de bevordering van het eigen woning– bezit handhaaft, dan wel en zo ja in welke mate deze doelstelling wordt verlaten. Voorts merkten de leden van de fractie van D66 op dat de voorgenomen verhoging van het huurwaardeforfait tot gevolg kan hebben dat koopwoningen steeds moeilijker aftrek zullen vinden. Vraag was of met dit mogelijke effect ook rekening is gehouden bij de raming van de budgettaire opbrengst van het wetsvoorstel. De bevordering van het eigen woningbezit in de betekenis van het bieden van een keuzemogelijkheid tussen huren en kopen is nog steeds een van de doelstellingen van het volkshuisvestingsbeleid. De invloed van dit wetsvoorstel op de realisatie van deze doelstelling is niet in cijfers weer te geven. De keuze voor het eigen woningbezit is van veel factoren afhankelijk. Omdat echter de huren en het huurwaardeforfait correspon– derende verhogingen ondergaan is te verwachten dat geen terugslag op het eigen woningbezit zal optreden. Ook een stagnatie in de verkoop van woningen zal slechts in beperkte mate aan het hogere forfait kunnen worden toegeschreven. De rentestand en inkomensverwachtingen plegen meer invloed te hebben op de koopwoningenmarkt. Met een inzakken van de verkopen uit hoofde van het huurwaardeforfait is bij het ramen van de opbrengst van het wetsvoorstel conform de gebruikelijke ramingsmethodiek dan ook geen rekening gehouden. Ontwikkelingen op de woningmarkt en dergelijke zullen uiteraard wel op de gebruikelijke wijze in de macro ramingen worden meegenomen. De leden van de CDA-fractie hebben geconstateerd dat de regering ervan uitgaat dat de huurverhogingen over de hele linie 5,5% gemiddeld zullen bedragen. Uit het antwoord op vraag 29 bij de Tussenbalans blijkt dat de regering verwacht dat de vrije sectorwoningen de trendmatige huurverhoging zullen volgen. Deze leden zien gaarne deze verwachting van de regering nader onderbouwd. Dit temeer gezien de opmerking van de-regering in de memorie van antwoord bij het wetsvoorstel 22 041 dat «het geenszins zeker is, dat de verhuurders de veronderstelde extra huurinkomsten inderdaad kunnen realiseren» ( Kamerstukken II, 1990-1991, 22 041, nr. 5, blz. 19). De leden van de SGP-fractie kunnen zich voorstellen dat in de vrije sector in verband met de marktwerking de mogelijke verhoging lang niet altijd geheel of zelfs maar gedeeltelijk kan worden gevraagd. Met name


19

de categorieën hogere waarden zullen hier op grenzen stuiten. Deze leden vragen of dit aspect niet in een forfait op een lagere basis moet worden vertaald. Particuliere verhuurders van vrije sectorwoningen zijn niet verplicht een huurverhoging van 5,5% toe te passen, dit in antwoord op een vraag van de SGP-fractie. Toegelaten instellingen en gemeentelijke woningbe– drijven moeten in het kader van het toezicht op de financiële positie van deze instellingen in ieder geval een trendmatige huurverhoging van 5,5 % toepassen, als de onderhoudssituatie goed is en de huurprijs niet boven de maximaal redelijke huur uitkomt. Particuliere verhuurders hebben er belang bij om eveneens deze verhoging door te voeren, omdat ze daardoor middelen beschikbaar krijgen om hun woningen ongesubsi– dieerd te verbeteren, nu het verbeteringsbudget is gekort. Voorts mag worden aangenomen dat de kwaliteits– en onderhoudstoestand van vrije sector-woningen als regel zodanig is dat de huurverhoging daarop niet afstuit. Verder zij er op gewezen dat in de praktijk de gerealiseerde huurprijs– ontwikkeling steeds hoger is geweest dan de trendmatige huurverhoging, ten gevolge van de mogelijkheid van huurharmonisatie en incidentele huurwijziging bij mutatie. Daarom valt niet te verwachten dat de gemid– delde huurontwikkeling nu lager zou gaan uitkomen dan op 5,5%. 4. Indexering De leden van de fractie van de PvdA vragen waarom niet gelijktijdig met het onderhavige voorstel een wetsvoorstel inzake indexering van het huurwaardeforfait was ingediend. Zij achten dit een uitvoerbare optie gelet op het basismateriaal vermeld in de notitie van 27 november 1989 (21 387) en mede in aanmerking nemend de ingediende notitie inzake de mogelijkheden van nadere differentiatie van het forfait. Voorts menen zij dat deze gelijktijdige indiening en behandeling de discussie over het voorstel tot verhoging had kunnen vergemakkelijken. Wij willen deze leden antwoorden dat wij nog niet beschikken over de cijfermatige gegevens die nodig zijn om het indexeringsmechanisme effectief werkzaam te kunnen laten zijn. In de notitie van 1989 is opgemerkt dat met het CBS afspraken zouden moeten worden gemaakt over de periodieke aanlevering van betrouwbare indexcijfers voor de waarde-ontwikkeling en huurprijsontwikkeling van woningen. In het vorig jaar gestarte overleg met het CBS is duidelijk geworden dat deze materie een langere voorbereidingstijd vergt dan wij aanvankelijk aannamen. Over de diverse mogelijkheden om de voor het indexeringsmechanisme benodigde gegevens te verkrijgen is reeds geruime tijd overleg gaande met het CBS en met het Kadaster. In dit overleg zijn uiteindelijk twee mogelijkheden overgebleven. De eerste mogelijkheid bestaat erin dat de ontwikkeling van de huurwaarde en de waarde van woningen wordt gevolgd aan de hand van twee onafhankelijk van elkaar te bepalen indexcijfers. Het indexcijfer voor de huurwaarde wordt ontleend aan de ontwikkeling van de huren. Voor de waarde-index kunnen de gegevens van het kadaster als uitgangspunt dienen. Het CBS voorziet daarbij het Kadaster van de nodige wegingsfactoren teneinde te corrigeren voor jaarlijkse wijzigingen in de samenstelling van het bestand aan verkochte woningen. De tweede mogelijkheid om gegevens voor de indexering te verkrijgen zou zijn het jaarlijks door het CBS, met behulp van makelaars, laten vaststellen van zowel de gemiddelde huurwaarde als de gemiddelde waarde van de in het Budgetonderzoek opgenomen eigen woningen. Thans gebeurt dit slechts eens in de vijf jaar en wordt in de tussenlig– gende jaren een beperkt Budgetonderzoek gehouden.


20

Gebleken is dat de tweede variant, vergeleken met de kadastervariant bewerkelijker zal zijn, vermoedelijk met meer vertraging indexcijfers zal opleveren en aanzienlijk hogere kosten zal meebrengen. Gelet op het voornemen om te komen tot een relatief eenvoudige en gemakkelijk hanteerbare indexeringsmethodiek heeft een en ander ons aanleiding gegeven tegenover het CBS een voorkeur uit te spreken voor de kadas– tervariant. Het CBS heeft zich inmiddels bereid verklaard statistisch– technische adviezen te geven bij het berekenen van een waarde-index op basis van gegevens van het Kadaster. Naar onze verwachting kunnen in de loop van 1992 de door ons gewenste betrouwbare indexcijfers worden opgeleverd. De leden van de fractie van de VVD vragen hoe zij zich in verband met het door ons aangekondigde aanpassingsmechanisme de gang van zaken rond het huurwaardeforfait vanaf 1994 moeten denken. Zoals in de memorie van toelichting is opgemerkt zien wij vanaf 1994 een rol weggelegd voor een aanpassingsmechanisme. In de notitie van 1989 is uiteengezet dat wij met een aanpassingsmechanisme willen bereiken dat de op enig moment wettelijk vastgestelde huurwaarde niet al te zeer zal kunnen gaan afwijken van de werkelijke huurwaarde in de periode van vijf jaar tussen de budgetonderzoeken van het CBS. Het onderhavige wetsvoorstel voorziet in een gefaseerde verhoging die per 1 januari 1994 zal zijn voltooid. Vanaf dat moment zal het aanpassingsmechanisme worden gebruikt om het wettelijk vastgestelde niveau van het forfait aan te passen aan actuele ontwikkelingen van de belangrijkste elementen van het forfait. Dit mechanisme zal in hoofdzaak zijn gebaseerd op twee indexcijfers; een indexcijfer van de huurprijsontwikkeling van woningen en een index– cijfer van de waardeontwikkeling van woningen. Op basis van de verhouding van deze twee indexcijfers zal het forfait, bij het uiteenlopen van de indexcijfers, in beginsel jaarlijks worden aangepast. Daarnaast zal het aanpassingsmechanisme uitgaan van een vijfjaarlijkse periodieke herijking aan de hand van de gegevens die de budgetonderzoeken van het CBS opleveren. 5. Tabelopbouw De leden van de fractie van het CDA vragen in verband met het mitigerend effect van de individuele huursubsidie door de 1%-aanpassing voor huurders met een laag inkomen hoe de huurwaardeforfaittabel eruit zou zien als deze overeenkomstig zou worden aangepast. Hierbij zou de stijging van het huurwaardeforfait voor de laagste 3 klassen (tot f 60 000 waarde bewoond) moeten worden beperkt. Een aanvullende overweging voor een lager forfait in deze klassen menen zij te vinden in de gedachte dat het hier relatief oude woningen betreft, die over het algemeen meer onderhoud vergen dan waarmee gemiddeld in het huurwaardeforfait rekening is gehouden. Bij de voorgestelde aanpassingen van de huursubsidietabellen aan de voorgestelde huurverhogingen zijn de bedragen voor de allerlaagste inkomens zodanig aangepast dat het voor rekening van de huurder komende deel van de huurverhogingen 4,5% in plaats van 5,5% bedraagt. Bij een vergelijking tussen eigenaar-bewoners met een bescheiden woning en huurders met de allerlaagste inkomens moet worden bedacht dat de inkomens toch in het algemeen nog aanzienlijk zullen verschillen. Doordat voor belastingplichtigen in de eerste schijf een lager marginaal tarief over de verhoging van het huurwaardeforfait van toepassing is dan voor degenen met een hoger inkomen zijn de inkomensgevolgen voor eigenaar-bewoners in de eerste schijf reeds beperkt in vergelijking tot die voor de andere eigenaar-bewoners. Wanneer een beperking zou moeten worden aangebracht in de stijging van het huurwaardeforfait


21

voor de drie laagste waardeklassen overeenkomstig de bij de allerlaagste inkomens «gevoelde» huurverhoging van 4,5% (2% in plaats van 3% boven de geraamde inflatie) zou de stijging van het forfait van 1,5%-punt dienen te worden teruggebracht tot 1%. In plaats van 3,3% in 1994 zou dan een forfait van 2,8% van toepassing zijn. Met betrekking tot het argument dat in deze klassen voornamelijk oudere woningen zitten die veel onderhoud vergen dient te worden opgemerkt dat, zo de stelling juist is, dit soort constateringen inherent zijn aan een forfaitaire aanpak. Tegenover dit aspect staat bij voorbeeld de constatering dat de bruto huurwaarde bij woningen met een lage waarde procentueel hoger is dan bij duurdere woningen. Dit soort verschillen is geen reden af te wijken van de forfaitaire aanpak met hetzelfde percentage. De leden van de CDA-fractie vragen naar het effect van een verdere uitloop van de klassentahel indien er aan de bovenkant enkele klassen aan zouden worden toegevoegd. Zoals onder meer bhjkt uit de op verzoek van de leden van de PvdA-fractie in deze memorie verstrekte verdeling van de woningen over de waardeklassen vallen thans circa duizend woningen in de hoogste klasse. Daarnaast zij opgemerkt dat vanaf de klasse die begint bij f 60 000 - niettegenstaande het feit dat de klassebreedte bij lage waarden f 30 000 en bij hoge waarden f 90 000 bedraagt - het aantal woningen per klasse met het toenemen van de waarde sterk afloopt. Bij behoud van de huidige opbouw van de tabel zou de huidige open klasse met waarde (bewoond) van boven f 540 000 kunnen worden opgesplitst in nieuwe klassen van tenminste f 90 000 en een nieuwe open klasse. Het zal duidelijk zijn dat slechts een zeer beperkt aantal woningen zich zal bevinden in de nieuwe klassen waarvoor een hoger forfait zou gelden. Het feitelijk effect van de verdere uitloop zou derhalve bijzonder gering zijn. De leden van de PvdA-fractie hebben aangegeven dat zij hun oordeel over de voorgestelde handhaving van de bestaande indeling naar waardeklassen mede wensen te bepalen aan de hand van enkele aanvul– lende vragen. In de eerste plaats hebben deze leden moeite met de stelling dat een iets verfijnder indeling in waardeklassen meer perceptiekosten zou vergen. Zij vragen zich af of niet evenzo gesteld zou kunnen worden dat het aantal geschillen juist zou afnemen omdat het financiële belang van de geschillen als gevolg van de verfijning van de waardeklassen voor belastingplichtigen zou worden verkleind. Hierover willen wij het volgende opmerken. Bij de waardebepaling van eigen woningen in verband met de toepassing van het huurwaardeforfait doen zich met name problemen voor bij belastingplichtigen met een woning met een waarde die dicht aanligt tegen de ondergrens van de waardeklasse. In dat geval is het voor de belastingplichtige voordelig voor de woning een lagere waarde– klasse toe te passen en daarmee een lager huurwaardeforfait te bereiken. Een toename van het aantal waardeklassen betekent automa– tisch een groter aantal belastingplichtigen met een waarde van de eigen woning niet ver boven het minimumbedrag van een waardeklasse. De verwachting is dat hiermee - gezien de financiële belangen - ook het feitelijke aantal geschillen en daarmee de perceptiekosten zullen toenemen. Alhoewel de «beloning» om bij een verfijndere onderverdeling in waardeklassen een lagere indeling na te streven minder groot zou zijn, wordt hiervan, gezien het toch nog aanzienlijke verschil in huurwaarde tussen twee waardeklassen, geen noemenswaardige remmende werking verwacht. In de tweede plaats vragen deze leden naar een berekening van de procentuele stijging van de grensbedragen indien het percentage van het netto huurwaardeforfait op het gemiddelde van de thans bestaande


22

waardeklassen zou worden toegepast in plaats van op de thans bestaande ondergrenzen. De verhoging van het netto-huurwaardeforfait van 1,8% naar 3,3% in 1994 heeft tot gevolg dat voor bijna alle waardeklassen de huurwaarde– bedragen ten opzichte van de huidige situatie met ruim 83% stijgen. Alleen voor de tweede klasse bedraagt de verhoging 100%. Indien zou worden uitgegaan van een tariefopbouw op basis van het gemiddelde per waardeklasse bij de huidige klasse-indeling wordt een hoger stijgingspercentage bereikt, dat bovendien varieert door het verschil in klassegrootte tussen de verschillende klassen. Het stijgings– percentage zou in dat geval variëren tussen 200% voor de tweede klasse en 83% voor de hoogste klasse. Onderstaande tabel geeft voor elke waardeklasse dit stijgingsper– centage alsmede het dan te bereiken niveau van de huurwaarde per klasse. ondergrens

bovengrens

0 1 5 000 30 000 60 000 90 000 1 20 000 180000 240 000 300 000 360 000 450 000 540 000

15000 30000 60000 90000 120000 180000 240 000 300 000 360 000 450 000 540 000

huurwaardebedrag

0 675 1 485 2475

3465 4950 6930 8910 10890 13365 16335 17820

procentuele stijging t.o.v. huidige bedrag

0 200 175 129 114 129 114 106 102 106 102 83

Bij deze tabel moet worden aangetekend dat in het onderste deel van de huidige klassen het huurwaardebedrag te hoog zou uitkomen. Wij zijn het eens met de leden van de PvdA-fractie die zulks als vierde vraag naar voren brengen - ook de leden van de CDA-fractie stellen dit aspect aan de orde - dat bij invoering van de Wet waardering onroe– rende zaken een verfijning van de waardeklassen van het huurwaarde– forfait zou kunnen worden overwogen. Een en ander zal alsdan nog wel onderwerp moeten zijn van nadere analyse en besluitvorming. Wij willen daarop thans niet vooruitlopen omdat de uitkomst voor dit wetsontwerp toch nog geen toepassing kan vinden. De leden van de PvdA-fractie vragen in de vijfde plaats of ooit is onderzocht dan wel overwogen door middel van indexering van waarde– klassen het door deze leden vermoede statische patroon van waarde– taxatie op het aangifteformulier van enige wellicht meer bij de markt aansluitende dynamiek te voorzien. De onderhavige problematiek is wel onder ogen gezien, maar een indexering van waarde-klassen kan naar onze mening daarvoor geen oplossing bieden. Zonder de Wet waardering onroerende zaken is het geschetste probleem slechts in de uitvoering aan te pakken. Met vaste indexen is ook vóór de invoering van het huurwaardeforfait, toen werd uitgegaan van de huurwaarde van de personele belasting, geen goede ervaring opgedaan; tevens zou daarmee de «goede aangever» worden gestraft. De leden van de PvdA-fractie vragen of inmiddels nader inzicht is verworven in de gevolgen van de suggestie van prof. Boorsma d.d. 13 februari 1990 (Handelingen Eerste Kamer 12-405) om de vrijstelling die voor rente en dividend geldt, uit te breiden tot het fictieve rendement van het eigen huis. Deze leden vragen de regering deze suggestie serieus op haar gevolgen en merites te bezien. In onze brief aan de Tweede Kamer van 3 mei j.l. (Kamerstukken II, 1990-1991, 22 088, nr. 4) zijn twee varianten voor een huurwaarde–


23

forfait onderzocht die tot een grotere differentiatie zouden leiden, namelijk een forfait, waarbij de lagere waardeklassen relatief worden ontzien en een forfait, waarbij een deel van de waarde van de woning in de vorm van een vast bedrag is vrijgesteld. De vrijstelling aan de voet in de vorm van een inkomensvrijstelling als de rentevrijstelling en de dividendvrijstelling, zoals naar voren gebracht door prof. Boorsma, heeft ten grondslag gelegen aan de in de vorengenoemde brief uitgewerkte waardevrijstelling. In de vorm van een inkomensvrijstelling zou een vast bedrag in mindering komen op het uit de huurwaardetabel afgeleide bedrag aan huurwaardebijtelling. Bij een waardevrijstelling blijft een deel van de waarde van de woning buiten aanmerking. Voor beide varianten geldt dat een relatief grote opbrengstderving ontstaat en dat compen– satie daarvan in de sfeer van de hogere waardeklassen resulteert in fors hogere huurwaardepercentages. De leden van de VVD-fractie vragen of bij het voorstel van de verhoging van het huurwaardeforfait het niet in de rede zou hebben gelegen de hogere waardeklassen te ontzien omdat uit het budgetonderzoek een degressief verlopende procentuele relatie tussen de bruto huurwaarde en de waarde van de woning blijkt. Op zich zou het gevonden gemiddelde verband tussen de bruto huurwaarde en de waarde van de woning aanleiding kunnen geven tot het ontzien van de hogere waardeklassen bij de thans voorgestelde verhoging. Gezien het gering aantal dure woningen in de steekproef van het budgetonderzoek en de onbekendheid met het precieze verband tussen de waarde van de woning en de procentuele omvang van een aantal op de bruto huurwaarde in mindering te brengen kosten (bij voorbeeld onderhoud) lijkt het ons echter niet juist differentiatie aan te brengen in het aan de forfaitbedragen ten grondslag liggende percentage. De leden van de fractie van Groen Zinks spreken hun verbazing uit over het feit dat de bestaande opbouw blijft gehandhaafd en dat geen (verdere) differentiatie van het percentage naar waardeklassen is aange– bracht. Hierbij verwijzen deze leden naar de varianten zoals die zijn beschreven in de door ons aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal gezonden brief van 3 mei en naar een artikel van de hand van prof. dr. L.G.M. Stevens in Economische Statistische Berichten van 22 mei 1991. De brief waarnaar wordt verwezen bevat naast een beschrijving van de varianten kanttekeningen waaruit blijkt dat deze varianten in belangrijke mate afwijken van de thans toegepaste syste– matiek doordat in de varianten voor de woningen met een lage waarde een relatief laag forfait zou gelden. Hierbij is met name relevant dat aan de hand van het budgetonderzoek juist is gebleken dat voor woningen met een lage waarde een relatief hoge bruto huurwaarde geldt. Bezien vanuit het startpunt van de berekeningssystematiek van het netto forfait, te weten de bruto huurwaarde, bestaat weinig ruimte voor een relatief laag huurwaardeforfait voor deze woningen. Ditzelfde geldt voor de in omvang belangrijkste op de bruto huurwaarde in mindering te brengen kosten. Daarnaast dient te worden opgemerkt dat alle woningen in vergelijkbare mate worden gekenmerkt door de elementen die ten grondslag liggen aan de toepassing van de correctiefactor vanwege het bijzondere karakter van de eigen woning als bron van inkomen. Wij zien derhalve geen aanleiding de verdeling van wat in de notitie van 27 november 1989 met rekenkundige uitkomst is aangeduid naar beleg– gingsfunctie en bestedingsaspect (verder) te differentiëren naar de waarde van de woningen. De leden van de fractie van Groen Links vragen naar de gevolgen voor de hogere waardeklassen, als de verhoging van het forfait voor de waardeklassen van f 15 000 tot f 30 000 en van f 30 000 tot f 60 000 in de eindsituatie zou worden beperkt tot 2,5% (in het voorstel respectie– velijk 3,0% en 3,3%). De genoemde beperking voor die twee klassen zou


24

een derving van ruim 30 mln belasting en van bijna 20 mln premies tot gevolg hebben. Budgettair neutrale versleuteling (belasting) zou leiden tot een verhoging voor de overige klassen met 0,05%-punt zodat het algemene forfait op 3,35% zou komen te liggen. In dat geval zou nog een derving aan premies volksverzekeringen van circa 10 mln resteren. Voorts vragen deze leden welke beperking van hypotheekrenteaftrek voor duurdere woningen nodig zou zijn om de hiervoor genoemde beperking van het forfait voor de laagste waardeklassen budgettair neutraal te compenseren (in plaats van een verdere verhoging van het forfait voor de hogere waardeklassen). Om de genoemde 30 mln belastingderving te compenseren zou een plafond aan hypotheekrenteaftrek van circa f 3 5 000 moeten gelden; afhankelijk van de rentepercentages ook uit te drukken in een aftopping van de maximale hypotheekschuld in de orde van grootte van f350 000. Bij een dergelijk plafond zal de premieopbrengst verwaarloosbaar klein zijn. Met instemming hebben wij kennis genomen van de mening van de fractie van de SGP dat eventuele differentiaties van het huurwaarde– forfait zoals die bij de behandeling van de tussenbalans zijn geopperd geen van alle de voorkeur verdienen boven het wetsvoorstel.

6. Budgettaire en inkomenspolitieke effecten De leden van de fractie van de PvdA vragen naar de opbouw van de opbrengst, uitgesplitst naar het aantal woningen per waardeklasse. In onderstaande tabel staan per waardeklasse het aantal woningen en de voor de opbrengst van de verhoging van het huurwaarde-forfait relevante gegevens (in miljoenen guldens). Opgemerkt zij dat de premie– opbrengst van bijna 200 mln tot uitdrukking zal komen in lagere premie– percentages. Overzicht van de voor de opbrengst van het huurwaardeforfait relevante gegevens

klasse waarde bewoond (x f1000)

0- 15 15-30 30- 60 60- 90 90 - 1 20 1 20 - 1 80 180-240 240 - 300 300 - 360 360-450 450 - 540 540-

Totaal

Aantal (xlOOO)

4 76 521 911 525 228 90 27 10 4 2 1

2400

Huidige situatie (1,8%)

Voorstel (3,3%)

macro hwff

belas– ting

macro hwff

belas– ting

0 17 282 984 850 493 293 116 53 27 13 13

0 3 68 315 289 222 147 63 32 16 8 8

0 34 516

0 5 124 577 530 407 269 115 58 30 14

3141

1168

premies totaal

0 2 34 98 76 20 6 0 0 0 0 0 236

0 5 101 413 365 242 152 63 32 16 8 8 1405

1805 1558

905 537 213 98 49 23 23 5761

14 2142

Verschil premies totaal

0 4 62 180 140 36 11 0 0 0 0 0 434

macro hwff

belas– ting

premies totaal

0 9 186 758 670 443 279 115 58 30 14 14

0 17 235 820 708 411 244 97 45 22 11 10

0 3 56 262 241 185 122 52 26 13 6 6

0 2 28 82 64 16 5 0 0 0 0 0

2576

2620

974

197

0 5 84 345 305 202 127 52 26 13 6 6 1171

De leden van de VVD-fractie hebben gevraagd om voor het jaar 1991, of voor het jaar 1990 indien 1991 op moeilijkheden stuit, invulling te geven aan een tabel waarin de kosten voor de overheid van de verschil– lende volkshuisvestings– en fiscale regelingen worden uitgesplitst naar huur– en koopsektor. Deze gegevens zijn voor het jaar 1991 nog niet beschikbaar. Voor het jaar 1990 zijn de gevraagde gegevens opgenomen in de antwoorden op de door de Kamer gestelde vragen 112 en 113 bij de Nota Volkshuis–


25

vesting in de jaren negentig (kamerstukken II, 1989-1990, 20 691, nr. 12, blz 30-31). Zoals is aangegeven in de aangehaalde antwoorden kan van de effecten van een aantal volkshuisvestingsinstrumenten geen toedeling worden gemaakt over de huur– en de koopsektor. Daardoor wordt een algehele vergelijking tussen beide sectoren bemoeilijkt. Ook voor de BTW-opbrengst is geen verdeling beschikbaar. De leden van de fractie van D66 menen op grond van de bij de memorie van toelichting gevoegde bijlage 2 te constateren dat er met name voor de lagere inkomens forse koopkrachtverliezen ontstaan. Daarnaast beschrijven zij de gevolgen van de huurverhogingen voor de minima, rekening houdende met de aanpassing van de huursubsidietabellen. De aan het woord zijnde leden vragen zich af of op dit punt de door de regering gehanteerde samenhang tussen de beide wetsvoorstellen niet wordt doorbroken. Voorts wensen deze leden inzicht te verkrijgen in de koopkrachtgevolgen van de voorgestelde verhoging van het huurwaarde– forfait voor de sociale minima en werknemers met een inkomen ter hoogte van het minimumloon. Bij een zelfde waarde van de woning zullen de koopkrachteffecten in guldens per jaar (schoksgewijs) toenemen met het inkomen. Daarnaast hebben de belastingplichtigen met een hoog inkomen vaker een dure woning waarvan het forfait met meer guldens toeneemt en zij daardoor een groter koopkrachteffect ondervinden dan mensen met een laag inkomen. Voor eigenaar-bewoners met een laag inkomen is geen speciale voorziening getroffen, zo dit al mogelijk en/of uitvoerbaar is, om de koopkrachtverliezen van de verhoging van het huurwaardeforfait te beperken. Hierbij zij opgemerkt dat het aantal mensen met een dergelijk laag inkomen met een eigen woning aanmerkelijk kleiner is dan die met een huurwoning. De koopkrachtgevolgen van de verhoging van het huurwaardeforfait voor belastingplichtigen wier inkomen marginaal in de eerste schijf wordt belast zijn in beginsel hetzelfde in guldens per jaar zodat ook voor de genoemde groepen de in bijlage 2 bij de memorie van toelichting reeds gegeven guldensbedragen van f 30 000 en f 45 000 loon van toepassmg zijn. De leden van de fractie van Groen Links en het lid van de RPF-fractie vragen zich af hoe de inkomenseffecten van de verhoging van de huren zich verhouden tot de inkomenseffecten van de verhoging van het huurwaardeforfait. Deze vraag willen zij graag aan de hand van een tabel in guldens per jaar voor vergelijkbare situaties beantwoord zien. Bij een dergelijke vergelijking vormt de vergelijkbaarheid van de woning een probleem. Gekozen is voor het op basis van het budgeton– derzoek gevonden verband tussen de huur (of huurwaarde) en de waarde van de woning van 9,25%. In de navolgende tabellen zijn voor enkele posities de gevraagde effecten weergegeven. Inkomensgevolgen in guldens per jaar voor werknemers met overigens standaard-aftrekposten bij verhoging huurwaardeforfait van 1,8 naar 3,3% op basis van cijfers 1991' waarde woning (bewoond) (x f1000)

Bruto loon verhoging forfait

30000

45000

90000

175000

60- 90

900

-322

-322

-450

- 540

90-120 120 -180

1350 1800

-483 -644

-483 -644

-675 -900

-810 -1080


26

Inkomensgevolgen2 voor huurders bij 4 x 3% reële huurstijging (guldens 1991) Bruto loon

jaarhuur3

30000

45000

90000

5550 8325 11100

- 697 -1045 -1393

- 697 -1045 -1393

- 697 -1045 -1393

175000 - 697 -1045 -1393

1 Exclusief het effect van een mogelijke verschuiving naar andere waardeklassen in verband met waarde-ontwikkeling woning. 1 Exclusief het matigend effect van de mdividuele huursubsidie. 3 De jaarhuren in deze tabel komen overeen met 9.25% van respectievelijk 60 000, 90 000 en 120000 van de waarde bewoond bij eigenaarswoningen

Zoals ook uit de tabel blijkt hebben bij dezelfde woning de huurverho– gingen voor alle inkomensgroepen dezelfde inkomensgevolgen. De verhoging van het huurwaardeforfait leidt voor belastingplichtigen met hogere inkomens tot grotere inkomensgevolgen vanwege het voor hen geldende hogere marginale tarief dan voor belastingplichtigen met een lager inkomen. Bij deze vergelijking in inkomenseffecten dient, naast de hiervoor gegeven kanttekeningen, te worden bedacht dat deze in zoverre mank gaat dat in feite de huurverhogingen zouden moeten worden vergeleken met de in de eerste tabel vermelde toename van de huurwaardebijtelling. Voor de huurder is de huur immers een (niet aftrekbare) uitgave die hij uit zijn netto inkomen doet. Voor de eigenaar is de huurwaarde inkomen dat bij hem wordt belast. Met het hiervoor opgemerkte is, zo menen wij, tevens de vraag van de leden van de VVD-fractie inzake de evenwichtige behandeling van de huur– en koopsector beantwoord. De leden van de fractie van de PvdA vragen of een nadere onder– bouwing kan worden gegeven van de geraamde budgettaire opbrengst van een verfijndere onderverdeling van waardeklassen. Zoals uit tabel 3 van de meergenoemde brief inzake de differentiatie– mogelijkheden blijkt, heeft een verfijndere verdeling slechts gevolgen voor een beperkt deel van de belastingplichtigen met een woning met een waarde (bewoond) boven f 150 000. Aangezien het aantal woningen per klasse van f 30 000 snel afloopt met het toenemen van de waarde van de woningen zijn de stijgingen van het forfait (meestal f 990, in een enkel geval het dubbele) voor circa 120 000 woningen (een derde deel van de 360 000 woningen uit de huidige klassen boven f 120 000) van toepassing. De belastingopbrengst bedraagt gemiddeld iets minder dan f 500, in totaal derhalve ruim 50 mln. De leden van de PvdA-fractie hebben gevraagd inzicht te geven in wat de opbrengst van het huurwaardeforfait zou kunnen zijn indien de feite– lijke waarde in het economisch verkeer van de eigen woning ambtshalve zou worden vastgesteld. Daarbij verwijzen zij naar de systematiek van waardebepaling ten behoeve van de gemeentelijke onroerend-goedbelas– tingen en de beoogde Wet waardering onroerende zaken. Naar de huidige inzichten leidt de invoering van het nog in te dienen wetsvoorstel inzake de waardering van onroerende zaken tot een extra belastingop– brengst van naar schatting 110 mln. per jaar aan inkomstenbelasting en vermogensbelasting. Gelet op het feit dat het wetsvoorstel pas over enkele jaren in werking zal treden gaat het hier om een voorlopige raming. Ten tijde van de daadwerkelijke inwerkingtreding van het wetsvoorstel zal de raming nader moeten worden bezien. 7. Diverse aspecten De leden van de fractie van de PvdA vragen, welke tijd is verstreken tussen indiening van het wetsvoorstel bij de Raad van State voor advies


27

en de datum van verkrijging van dit advies. Met het oog hierop vragen deze leden of de regering bij de Raad Van State niet op spoed had moeten aandringen om te bereiken dat het onderhavige wetsvoorstel tezamen met het wetsvoorstel huurverhogingen aan de Tweede Kamer had kunnen worden aangeboden. Zoals blijkt uit de aanhef van het advies van de Raad van State op het onderhavige wetsvoorstel, is het wetsvoorstel ter advisering aan de Raad voorgelegd op 15 maart 1991 en is het advies uitgebracht op 25 april 1991 (Kamerstukken II, 1990-1991, 22088, B, bladzijde 1). De Raad van State heeft zijn advies over het wetsvoorstel huurverhogingen uitge– bracht op 15 maart 1991, en dat wetsvoorstel is vervolgens op 19 maart 1991 bij de Tweede Kamer ingediend (Kamerstukken II, 1990-1991, 22 041, A, bladzijde 1). Van de Raad van State kon, zo menen wij, niet worden gevergd zijn advies over dit meer uitgebreide wetsvoorstel binnen enkele dagen uit te brengen. Ook kon met de indiening van het wetsvoorstel huurverhogingen bij de Tweede Kamer niet langer worden gewacht omdat voor dit wetsvoorstel de parlementaire behandeling moet zijn voltooid voor 1 juni 1991. Zoals ook in hoofdstuk 1 van deze memorie is aangegeven, geldt voor het onderhavige wetsvoorstel een iets ruimere tijdsplanning nu de parlementaire behandeling ervan eerst een maand later dient te zijn afgerond. De leden van de fractie van Groen Links vragen of het kabinet bereid is om van de aftrekmogelijkheden van hypotheekrente een internationaal vergelijkend overzicht te presenteren. Deze leden verwijzen wij graag naar het overzicht van de fiscale behandeling eigen woning per 1-1-1990 dat is opgenomen in Bijlage 1 van de memorie van antwoord aan de Eerste Kamer van 23 januari 1990 betreffende het wetsvoorstel verhoging huurwaardeforfait en verlaging overdrachtsbelasting (Kamerstukken I, 1989-1990, 21 399, nr. 91 b, bladzijden 35-42; onderdelen «Hypotheekrente»), dat wij thans als bijlage bij deze memorie hebben bijgevoegd. Volgens de ons thans ter beschikking staande gegevens kan aan de informatie van genoemd Kamerstuk nog het volgende worden toegevoegd. In het Verenigd Koninkrijk is de interest over de eerste £ 30 000 van de hypothecaire lening aftrekbaar en niet over de eerste £ 300 000 van die lening zoals is vermeld in genoemd Kamerstuk. In 1991 is het maximum van de aftrekbare hypotheekrente in lerland en in Portugal iets verhoogd en zijn de aftrekmogelijkheden voor hypotheekrente in Luxemburg iets beperkt. De leden van de fractie van Groen Links hebben een aantal vragen gesteld over de aftrek van hypotheekrente. In antwoord hierop merken wij het volgende op. Het totaal van de hypotheekrente-aftrek wordt voor het belastingjaar 1990 geraamd op 14,3 mrd. De daarmee samenhangende belastingderving in vergelijking met de situatie zonder aftrek bedraagt circa 5,4 mrd. De verdeling van het bedrag van de aftrek over de belastingplichtigen wier marginaal tarief ligt in de onderscheiden belastingschijven is als volgt. Vrije voet 13%-(belasting)schijf 50%-schijf 60%-schijf Totaal

0,2 5,2 6,1 2,8 14,3

mrd mrd mrd mrd mrd

De verdeling van belastingplichtigen met hypotheekrente-aftrek naar klassen van het belastbaar inkomen is in 1990 als volgt.


28

Inkomensklasse

< 25 000 25000- 50000 50000- 75000 75000-100000 100000-150000 > 150000 Totaal

Aantal x 1000 Bedrag aftrek in inln glds. 160 990 615 225 125 55

2070

Gemiddelde aftrek in glds.

915

f 4470 f 5 110 f 6870 f 8733 f 1 1 240 f16635

14285

f 6900

715

5060 4225 1 965 1 405

In 1985 bedroeg de totale hypotheekrenteaftrek 12,5 mrd. De verdeling naar klassen van het belastbaar inkomen is voor dat jaar in het navolgende overzicht opgenomen. Aangetekend wordt dat de belastbare inkomens 1985 als gevolg van de inkomensontwikkeling tussen 1985 en 1990 en als gevolg van de belastingherziening-Oort niet zonder meer vergelijkbaar zijn met de inkomens in 1990. Inkomensklasse

< 25 000 25000- 50000 50000- 75000 75000-100000 100000-150000 > 150000 Totaal

Aantal x 1000 Bedrag aftrek in mln. glds. 250

1 045 270 80 45 20

1 710

1 545 6885 2260

Gemiddelde aftrek in glds.

860 610 375

f 6 180 f 6590 f 8370 f 8500 f13555 f18750

12535

f 7 330

Gegevens over het jaar 1980 zijn niet beschikbaar. In 1979 bedroeg de aftrek van hypotheekrente 8,6 mrd en in 1981 was de aftrek 11,0 mrd. Over de omvang van de aftrek in 1995 zijn geen ramingen beschikbaar. De toekomstige ontwikkeling is sterk afhankelijk van de rentestand en van de economische vooruitzichten. De leden van de fractie van de SGP en van de VVD stellen vragen ten aanzien van de onroerend-goedbelasting die met name in de grote steden aanzienlijk hoger is dan elders en dan waar gemiddeld forfaitaire bij het forfait mee wordt gerekend. De leden van de SGP-fractie vragen of het daarom niet beter is om de onroerend-goedbelasting als afzonder– lijke aftrekpost naast onder andere erfpachtscanons toe te laten. Uiteraard is het voor een individuele belastingplichtige nauwkeuriger indien hij het daadwerkelijk betaalde bedrag aan onroerend-goedbe– lasting kan aftrekken. Het gaat hier echter om de berekening van het netto huurwaardeforfait als geheel waarbij componenten zijn betrokken waarin gemiddelden zijn verwerkt. Naar onze mening leidt de aanwe– zigheid van veel forfaitcomponenten die van gemiddelden uitgaan tot een evenwichtig berekeningsresultaat waarin schokeffecten van een afzonderlijke component voldoende worden gedempt. Daardoor is het nadeel van een afwijking tussen de gemiddelde onroerend-goedbelasting en de hogere betaling van die belasting in een concreet geval slechts in beperkte mate terug te vinden in het bedrag van netto-huurwaarde. Gelet op dit gematigde effect tussen gemiddeld bedrag en de concrete betaling van de onroerend-goedbelasting hebben wij niet overwogen in het kader van dit wetsvoorstel de factor «onroerend-goedbelasting» los te maken van de berekeningssystematiek en te veranderen in een aparte aftrekpost. Aan het creëren van een aparte aftrekpost kunnen overigens weer specifieke controle– en uitvoeringsmoeilijkheden verbonden zijn zoals het vaststellen van de tijdstippen van betaling van de onroerend– goedbelasting en het traceren van teruggaven van de onroerend-goedbe–


29

lasting als gevolg van verminderingen van de aanslag. De leden van de SGP-fractie vragen naar een onderbouwing van de stelling dat indien zowel de aftrekbare kosten als de waarden van de woningen de inflatie volgen daarvan geen invloed zou uitgaan op het forfait. Dienaangaande merken wij op dat in de berekeningssystematiek van het netto huurwaardeforfait de hierbedoelde verminderingen worden uitgedrukt in een percentage van de gemiddelde woningwaarde, derhalve een relatieve factor. Indien nu het nominale bedrag van de verminde– ringen en de woningwaarde met eenzelfde inflatiepercentage wijzigen, blijft de totale som van de geïndexeerde verminderingen uitgedrukt in een percentage van de geïndexeerde gemiddelde woningwaarde gelijk. De omvang van de factor «verminderingen» als correctiepost op de bruto huurwaarde blijft daardoor bij een inflatiewijziging gelijk. Met deze leden zijn wij van mening dat naast het huurverhogingspercentage voor zover dat de inflatie te boven gaat, ook andere ontwikkelingen van invloed kunnen zijn op het percentage van het huurwaardeforfait. Een uitbreiding van artikel V van het wetsvoorstel op dit punt, waarnaar deze leden vragen, achten wij evenwe! niet noodzakelijk. Indien de nieuwe gegevens van onder andere het CBS, waaruit de onderscheiden elementen van de berekeningssystematiek kunnen worden berekend, daartoe aanleiding geven, zullen wij dan ook de thans gefixeerde elementen nader moeten bezien. De Minister van Financiën, W. Kok De Staatssecretaris van Financiën, M. J. J. van Amelsvoort


30

BIJLAGE 1

FISCALE BEHANDELING EIGEN WONING PER 1-1-1990 (wissel– koersen van 16 januari 1990) België (Bfr 100 = f5,3810) /. Huurwaarde De huurwaarde van een eigen woning is begrepen in het belastbaar inkomen. De bijstelling bedraagt 60% van het kadastrale inkomen ( = bruto-huurwaarde verminderd met een bepaald percentage). Kosten van onderhoud zijn als zodanig niet aftrekbaar. Op de huurwaarde kan een vaste aftrek worden toegepast van 120 000 Bfr, vermeerderd met 10 000 Bfr voor iedere van de belastingplichtige afhankelijke persoon. De aftrek wordt verder verhoogd met 10 000 Bf r per gehandicapt kind. Daarnaast bestaat voor gezinnen met een gezamenlijk netto-inkomen van minder dan 950 000 Bfr een extra aftrek ter grootte van 50% van het belaste deel van het kadastrale inkomen (na de hiervoor genoemde aftrekbare bedragen). 2. Hypotheekrente De interest over schulden tot maximaal 2 000 000 Bfr vermeerderd met een bedrag voor eventueel aanwezige kinderen (maximale verhoging 60 000 Bfr) aangegaan voor de financiering van een eigen woning is in beginsel aftrekbaar tot het bedrag van de huurwaarde. Een eventueel excedent is voor nieuwe woningen gedurende een periode van 12 jaar aftrekbaar tegen een aflopend percentage (de eerste vijf jaar 80%, dan 70%, 60%, enz. van de betaalde interest). Onder bepaalde voorwaarden is de aflossing op hypothecaire leningen, gedekt door bij voorbeeld een schuldsaldoverzekering aftrekbaar tot maximaal 60000 Bfr. 3. Onderhoudskosten Kosten van onderhoud als zodanig worden forfaitair in aftrek gebracht ten belope van 40% van het kadastrale inkomen. Voor ingrijpende renovatiewerkzaamheden geldt een verlaagd btw-tarief (6% in plaats van 17%). 4.

Vermogenswinstbelasting De eigen woning is niet aan heffing onderworpen. -

5. Vermogensbelasting België kent geen vermogensbelasting. Bondsrepubliek Duitsland (DM 100 = f 112,745) 1. Huurwaarde Met ingang van 1 januari 1987 wordt geen huurwaarde meer in aanmerking genomen bij de bepaling van het belastbare inkomen. 2.

Hypotheekrente-aftrek

Met ingang van 1 januari 1987 is interest over schulden die zijn aangegaan in verband met de eigen woning niet langer aftrekbaar. (Voór die tijd was de aftrek van de rente op leningen toegestaan voorzover het bedrag van de lening de waarde van de eigen woning niet te boven ging.


31

Toen bestond ook de mogelijkheid om gedurende de eerste drie jaren van bewoning DM. 10000 extra af te trekken.) 3. Onderhoudskosten De kosten van onderhoud zijn niet aftrekbaar. Er kan echter wél afschrijving op de woning plaatsvinden. Een belastingplichtige kan slechts eenmaal voor één eigen woning van deze faciliteit gebruik maken. Gehuwden genieten deze faciliteit tweemaal, maar niet gelijktijdig. De faciliteit kan dus op enig moment maar door een van de partners worden benut. De afschrijving bedraagt 5% over de afschrijvingsbasis gedurende 8 jaren. De afschrijvingsbasis waarover mag worden afgeschreven bestaat uit de aanschafprijs c.q. de voortbrengingskosten met daarin begrepen 50% van de waarde van de grond. De maximale afschrijving per jaar bedraagt DM 15 000, hetgeen overeenkomt met een optimale afschrijvingsbasis van DM 300000. 4. Vermogensbelasting Heffing indien de woning binnen twee jaar na ingebruikneming wordt verkocht. 5. Bausparkasse Jaarlijkse bijdragen aan een Bausparkasse zijn voor de helft aftrekbaar voor de inkomstenbelasting als zogenoemde Sonderausgaben. De bijdrage moet gedaan worden in verband met een in de toekomst te verwerven eigen woning. Een gehuwde of ongehuwde belastingplichtige mag als Sonderausgaben in een jaar niet meer ten laste van het inkomen brengen dan respectievelijk DM 4 680 en DM 2 340. Indien de werkelijke uitgaven hoger zijn dan de hiervoor genoemde bedragen kan 50% van het meerdere met een maximum van respectievelijk DM 2 340 en DM 1 170 eveneens in aftrek worden gebracht. Hierbij moet worden opgemerkt dat het maximum betrekking heeft op de som van onder meer de bijdragen aan de Bausparkasse en de premies voor de ziekte–, ongevallen–, wettelijke aansprakelijkheids– en de wettelijke oudedagsver– zorging. 6. Vermogensbelasting De eigen woning wordt in de heffing van de vermogensbelasting betrokken naar de waarde in het economisch verkeer. Schulden aangegaan ter financiering van de woning zijn aftrekbaar. Het tarief bedraagt 0,5%. Denemarken (Dkr 100 = f29,110)

1. Huurwaarde In Denemarken wordt een forfaitair bepaalde huurwaarde van de eigen-woning tot het belastbare inkomen gerekend. De bijtelling bedraagt: - 2,5% over de eerste 1 336 800 Dkr. van de belastbare waarde; vanaf 67-jarige leeftijd 1,2%; - 7,5% over het exedent; De huurwaarde wordt terzake van onderhoudskosten forfaitair verminderd met 1% van de belastbare waarde met een minimum van 400 Dkr. en een maximum van 2 000 Dkr. De belastbare waarde is de waarde


32

zoals die is bepaald bij de laatste officiële taxatie (door overheidsin– stantie). 2.


Binnen de nationale inkomstenbelasting worden thans drie trajecten onderscheiden. In het eerste traject van de inkomstenbelasting over het totale inkomen (persoonlijk inkomen plus inkomsten uit vermogen) geldt een proportioneel tarief van 22% en is de interest op leningen, aangegaan voor aankoop of verbetering van een eigen woning volledig aftrekbaar. Het tweede traject kent een extra heffing van 6% voor totale inkomens groter dan 144 900 Dkr. In dat tweede traject is de rente slechts aftrekbaar tot het bedrag van de vermogensinkomsten. In het derde traject, waarin een tweede extra heffing geldt van 12% voor persoonlijke inkomens van meer dan 222 800 Dkr. worden de vermo– gensinkomsten (positief en negatief) niet in aanmerking genomen. 3. Onderhoudskosten Er bestaat geen aftrekmogelijkheid voor de werkelijke onderhouds– kosten. 4.

Vermogenswinstbelasting

Heffing indien de woning binnen twee jaar na ingebruikneming wordt verkocht. 5. Vermogensbelasting De belastbare waarde (zie onder 2 hiervoor) van de eigen woning maakt deel uit van het belastbare vermogen voor de vermogensbelasting. Schulden aangegaan ter financiering van de woning zijn aftrekbaar. Het tarief bedraagt 1,2%. Met ingang van het jaar 1991 zal het tarief worden verlaagd naar 1%. Frankrijk (Ffr 100 = f33,185) Ter zake van de eigen woning wordt geen huurwaarde tot het inkomen gerekend. 2.


Hypotheekrente wordt slechts onder bepaalde voorwaarden (o.a. mag het inkomen niet meer bedragen dan circa 210000 Ffr. voor ongehuwden en 410 000 Ffr. voor gehuwden) gedurende de eerste vijf jaar in aanmerking genomen en wordt vergolden via een tax credit. Het credit-percentage bedraagt 25% (Het tarief van de inkomstenbelasting loopt op van 5% in de eerste schijf tot 56,8% in de laatste (open) schijf) met een jaarlijks maximum van Ffr. 15 000, te verhogen met Ffr. 2 000 voor elk kind. Voor nieuwe huizen geldt een maximum van Ffr. 30000. Zie voorts punt 3. 3. Onderhoudskosten Bepaalde kostencategorieën worden in aanmerking genomen: a. voeg– en stucwerkkosten: op deze kosten is samen met de hypotheekrente de creditmethode van toepassing als onder punt 2 omschreven.


33

b. kosten van ingrijpende reparaties: afzonderlijke tax-credit van 25% over maximaal 8000 Ffr (alleenstaanden) en 16 000 Ffr. (gehuwden). Geldt alleen voor woningen van minstens 15 jaar oud. 4.

Vermogenswinstbelasting De eigen woning is niet aan heffing onderworpen.

5. Vermogensbelasting Sinds 1 januari 1989 heft Frankrijk weer een vermogensbelasting nadat deze belasting in 1987 was afgeschaft. De waarde van de eigen woning wordt begrepen in het belastbare vermogen voor de vermogens– belasting. Het betreft een progressief schijventarief dat oploopt van 0,0% over vermogens kleiner dan Ffr. 4 130000 mln. tot 1,5% over het deel van het vermogen boven Ffr. 40 mln.

Griekenland (Dr 100 = f 1,2090) 7. Huurwaarde De huurwaarde van de eigen woning is in beginsel (vloeroppervlakte groter dan 200 m2) begrepen in het belastbaar inkomen. De huurwaarde bedraagt 3,5% tot 5% van de waarde in het economisch verkeer. 2. Hypotheekrente De hypotheekrente voor de eigen woning is volledig aftrekbaar. 3. Onderhoudskosten Voor de onderhoudskosten alsmede enige andere kosten is aftrek mogelijk tot een bedrag van 260 000 Drachmes voor ongehuwden en 390 000 Drachmes voor gehuwden. Het bedrag voor gehuwden wordt met 130000 Drachmes verhoogd per afhankelijk kind. De forfaitaire aftrek bedraagt 25% van de huurwaarde na aftrek van de vrijstelling (zie 1). 4.


De eigen woning is niet onderworpen aan een vermogenswinstbe– lasting. 5. Vermogensbelasting In Griekenland wordt geen algemene vermogensbelasting geheven. Wel wordt een specifieke belasting geheven op onroerend goed met een waarde van meer dan 35 000 000 Drachmes. Het tarief bedraagt 0,5% tot 2%.

lerland (Irl £ = f 2.9780) 7. Huurwaarde Bij de bepaling van het belastbaar inkomen wordt geen huurwaarde in aanmerking genomen.


34

2. Hypotheekrente De hypotheekrente-aftrek is beperkt tot 80% van de werkelijke betaalde interest met een maximum van IR£ 3 200, voor gehuwden en IR£ 1 600 voor ongehuwden danwel gehuwden die individueel in de heffing worden betrokken. Tevens bestaat een subsidiesysteem voor personen die voor de eerste maal een huis kopen. Deze subsidie kan het voordeel van de renteaftrek verminderen zodat te zamen met de subsidie niet meer wordt ontvangen dan de betaalde interest. 3. Onderhoudskosten Onderhoudskosten zijn niet aftrekbaar. 4.


Er is een vrijstelling van toepassing op de vermogenswinst behaald bij de verkoop van de eigen woning (hoofdverblijf). 5. Vermogensbelasting In lerland wordt geen algemene vermogensbelasting geheven. Er bestaat wel een speciale vermogensbelasting op woonhuizen met een waarde van meer dan IR£ 74 321. De waarde van alle huizen van een belastingplichtige wordt voor de beoordeling of de drempel wordt overschreden opgeteld. Het tarief bedraagt 1,5% over het bedrag waarmee IR£ 74 321 wordt overschreden. Bij een gezinsinkomen van IR£ 25 795 of minder is vrijstelling mogelijk. Italië (Lire 10000 = f 15,1380) 1. Huurwaarde De huurwaarde van een eigen woning is begrepen in het belastbare inkomen. In zijn algemeenheid wordt deze bepaald op basis van de kadastrale waarde en de normaal geachte huuropbrengst die de woning zou kunnen genereren. 2. Hypotheekrente De hypotheekrente samenhangend met een schuld van maximaal 4000000 Lire is aftrekbaar. Voor niet-luxe huizen die dienen als eigen woning is het maximum van 4 000 000 Lire verhoogd tot 7 000 000 Lire. 3. Onderhoudskosten De onderhoudskosten zijn volledig aftrekbaar. 4.


De eigen woning is onderworpen aan een speciale heffing. In het algemeen worden vermogenswinsten op de verkoop van woningen niet in de inkomstenbelasting betrokken tenzij het een speculatieve transactie betreft. 5. Vermogensbelasting In Italië wordt geen vermogensbelasting geheven.


35

Luxemburg (Bfr 100 = f5,3810) 7. Huurwaarde De huurwaarde van de eigen woning is begrepen in het belastbaar inkomen. De waarde wordt bepaald op basis van de Wet waardering goederen door de geschatte jaarlijkse huuropbrengst te vermenigvul– digen met een factor, die ligt tussen de 14 en 16 afhankelijk van de ligging van de woning. De geschatte huurwaarde is echter gebaseerd op de gangbare huren in het jaar 1941. De bijtellmg bedraagt: - 4% over de eerste 150 000 Lfrs van de waarde - 6% over het meerdere. 2. Hypotheekrente Hypotheekrente is aftrekbaar tot 30000 Lfrs voor alleenstaanden en tot 60 000 Lfrs voor gehuwden vermeerderd met 30 000 Lfrs per van de belastmgplichtige afhankelijk kind. 3. Onderhoudskosten Onderhoudskosten zijn niet aftrekbaar. 4.


Vermogenswinsten op privé-onroerend goed zijn in beginsel onbelast in de inkomstenbelasting behoudens bij verkoop onder andere binnen 2 jaar na aankoop (speculatie). Winsten behaald bij de verkoop van de eigen woning (hoofdverblijf) zijn altijd vrijgesteld. 5. Vermogensbelasting De waarde van de eigen woning wordt begrepen in het belastbare vermogen voor de vermogensbelasting. De waardebepaling berust op de Wet op de bepaling van de waarde van goederen (zie 1). Het tarief bedraagt 0,5%. Portugal (Esc 100 = f2,72) 7. Huurwaarde De huurwaarde van de eigen woning is sinds 1 januan 1989 niet in het belastbaar inkomen begrepen. 2. Hypotheekrente Hypotheekrente is tezamen met onder andere kosten ter zake van levens–, ziekte– en ongevallenverzekeringen aftrekbaar tot een maximum van 210000 Esc. 3. Onderhoudskosten De onderhoudskosten zijn niet aftrekbaar. 4.


De eigen woning is in beginsel wel onderworpen aan een vermogens– winstbelasting tenzij de opbrengst binnen 2 jaar wordt hergeïnvesteerd in een andere woning.


36

5. Vermogensbelasting In Portugal wordt geen vermogensbelasting geheven. Spanje (Ptas 100 = f 1,7410) 1. Huurwaarde De huurwaarde van de eigen woning is begrepen in het belastbaar inkomen. De bijtelling bedraagt 2% van de periodiek aangepaste kadastrale waarde voor de vermogensbelasting danwel de gemeentelijke belastingen. 2. Hypotheekrente De hypotheekrente is aftrekbaar tot een maximum van 1 600 000 Ptas voor gehuwden. Indien de woning voor een deel wordt gefinancierd met eigen vermogen is naast de daadwerkelijke rente-aftrek een tax-credit mogelijk. Deze credit betreft in wezen een aftrek van gederfde rente. De credit bedraagt 15% van het geïnvesteerde eigen vermogen met een maximum van 30% van het belasthaar inkomen. 3. Onderhoudskosten Onderhoudskosten zijn niet aftrekbaar. 4. Vermogenswinstbelasting De eigen woning is onderworpen aan een vermogenswinstbelasting. Voor woningen die op het moment van verkoop langer dan 1 jaar in het bezit zijn van belastingplichtige wordt de heffing gemitigeerd. De winst op de verkoop van een eigen woning is vrijgesteld indien de totale opbrengst binnen 2 jaar wordt aangewend voor de aankoop van een andere woning. 5. Vermogensbelasting De waarde van de eigen woning wordt begrepen in het belastbare vermogen voor de vermogensbelasting. Het tarief is progressief en loopt op van 0,2% over de eerste 25 mln. Ptas tot 2% over bedragen boven de 2 500 mln. Ptas. Verenigd Koninkrijk (£ 1 = f3,1870) /. Huurwaarde De huurwaarde van een eigen woning (hoofdverblijf) is niet begrepen in het belastbare inkomen. 2. Hypotheekrente-aftrek De interest over de eerste £ 300 000 van de hypothecaire lening is aftrekbaar. 3. Onderhoudskosten De kosten van onderhoud van de eigen woning zijn niet aftrekbaar.


37

4. Vermogenswinstbelasting De eigen woning is vrijgesteld. 5. Vermogensbelasting In het Verenigd Koninkrijk wordt geen vermogensbelasting geheven. Overzicht van de btw-tarieven in de EG-lidstaten voor de woningbouw België Denemarken Duitsland Spanje Frankrijk Griekenland lerland Italiè Luxemburg Portugal Engeland Nederland

17 vrijstelling vrijstelling 6 18,6 vrijstelling 10 4 vrijstelling vrijstelling 0-tarief 18,5

N.B. Op grond van een overgangsbepalirr In de zesde BTW-richtlijn kunnen landen die bij de totstandkoming van deze richtlijn een vrijstelling voor de woningbouw hadden, deze vooralsnog blijven toepassen. Vrijstelling impliceert dat de BTW-druk op de voor bouw benodigde materialen in de aankoopprijs tot uitdrukking komt, omdat geen recht op vooraftrek bestaat.


38

Tweede Kamer der Staten Generaal

Recommend Documents