Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 1997–1998

25 445

Wijziging van de Huurprijzenwet woonruimte, de Wet op de Huurcommissies en enkele andere wetten (introductie van een afzonderlijke huurcommissie-procedure ter bevordering van het opheffen van gebreken aan of tekortkomingen ten aanzien van de woonruimte, wijziging van de regeling met betrekking tot de aan de Staat verschuldigde vergoeding voor een advies of een uitspraak door de huurcommissie en wijziging van het toezicht op de huurcommissies)

Nr. 4 herdruk1

VERSLAG Vastgesteld 30 oktober 1997 De vaste commissie voor Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu2, belast met het voorbereidend onderzoek naar dit voorstel van wet, heeft de eer als volgt verslag uit te brengen. Onder het voorbehoud dat de hierin gestelde vragen en gemaakte opmerkingen tijdig zullen zijn beantwoord, acht de commissie de openbare behandeling van het wetsvoorstel genoegzaam voorbereid.

ALGEMEEN 1

I.v.m. toevoeging inbreng van de fracties van de SGP en de SP. 2 Samenstelling: Leden: Lansink (CDA), Te Veldhuis (VVD), Van den Berg (SGP), M. M. van der Burg (PvdA), Versnel-Schmitz (D66), voorzitter, Van Gijzel (PvdA), Feenstra (PvdA), Verbugt (VVD), A. de Jong (PvdA), Gabor (CDA), ondervoorzitter, Aiking-van Wageningen (Groep Nijpels), Poppe (SP), Augusteijn-Esser (D66), Duivesteijn (PvdA), Giskes (D66), Stellingwerf (RPF), Crone (PvdA), M. B. Vos (GroenLinks), Klein Molekamp (VVD), Hofstra (VVD), Assen (CDA), Jeekel (D66), Th. A. M Meijer (CDA), Visser-van Doorn (CDA) en Luchtenveld (VVD). Plv. leden: Biesheuvel (CDA), O. P. G. Vos (VVD), Van Middelkoop (GPV), Verspaget (PvdA), Jorritsma-van Oosten (D66), Dijksma (PvdA), Houda (PvdA), Van Blerck-Woerdman (VVD), Witteveen-Hevinga (PvdA), Leers (CDA), Hendriks (HDRK), vacature (CD), Reitsma (CDA), Huys (PvdA), De Graaf (D66), Leerkes (Unie 55+), Swildens-Rozendaal (PvdA), Oedayraj Singh Varma (GroenLinks), Keur (VVD), H. G. J. Kamp (VVD), Ten Hoopen (CDA), Van ’t Riet (D66), Van de Camp (CDA), De Haan (CDA) en Blauw (VVD).

KST25225 ISSN 0921 - 7371 Sdu Uitgevers ’s-Gravenhage 1997

1. Inleiding De leden van de PvdA-fractie nemen met belangstelling kennis van dit wetsvoorstel. Zij ondersteunen de beoogde verbetering van de positie van huurders bij achterstallig onderhoud van en gebreken aan de woning. Zij achten het ook noodzakelijk dat met het verbeteren van de procedures rond achterstallig onderhoud niet wordt gewacht op de aangekondigde algehele herziening van de huurprijswetgeving. Zij hebben enkele vragen bij de nu voorgestelde uitwerking hiervan. De leden van de CDA-fractie hebben met belangstelling kennisgenomen van het voorliggende wetsvoorstel. Deze leden onderschrijven de noodzaak van versterking van de positie van de huurder, met name in het geval van achterstallig onderhoud en gebreken aan de woonruimte. Het onderhavige voorstel loopt vooruit op een integrale herziening van de huurprijsregelgeving. Kan de regering inzage geven in de voortgang van deze algehele codificatie van de huurprijsregelgeving? Aanvankelijk had de regering het voornemen de herziening in deze kabinetsperiode af te ronden. De leden van de CDA-fractie gaan ervan uit, dat dit laatste niet meer mogelijk is. Hoewel deze leden zich kunnen voorstellen, dat een herziening in één keer grote voordelen heeft, is de noodzaak van een

Tweede Kamer, vergaderjaar 1997–1998, 25 445, nr. 4

1

versterking van de positie van de huurder, voorzover het betrekking heeft op eerder genoemde terreinen, op korte termijn eveneens aanwezig. Aangezien aangenomen mag worden, dat een algehele herziening nog op zich zal laten wachten, kunnen genoemde leden het naar voren halen van een onderdeel billijken. De leden van de VVD-fractie hebben met belangstelling kennisgenomen van het voorstel tot wetswijziging. Deze leden hebben echter nog enkele opmerkingen en vragen. De leden van de fractie van D66 hebben met belangstelling kennisgenomen van dit wetsvoorstel dat moet leiden tot een versterking van de positie van de huurder bij achterstallig onderhoud van en gebreken aan de woonruimte. De leden van de fractie van D66 hechten zeer aan een versterking van de positie van huurders bij achterstallig onderhoud omdat zich zeker in de particuliere woningverhuur relatief veel ernstige onderhoudstekortkomingen voordoen. De leden van de RPF-fractie hebben met belangstelling kennisgenomen van het onderhavige wetsvoorstel. Zij menen dat het wetsvoorstel een aanzienlijke en noodzakelijke versterking van de rechtspositie van de individuele huurder is. Deze leden hebben de indruk dat met name de voorgestelde onderhoudsprocedure een belangrijke en welkome aanvulling is van de huurprijswetgeving. Het feit dat een huurder in staat wordt gesteld om op elk moment ernstige onderhoudsklachten aanhangig te maken bij de huurcommissie en het feit dat de huurcommissie een veel zwaardere «sanctie» kan toepassen, beschouwen deze leden als een aanzienlijke en noodzakelijke versterking van de rechtspositie van de (individuele) huurder. Deze leden menen dat de eenvoud, de inzichtelijkheid en laagdrempeligheid van de nieuwe onderhoudsprocedure het meest bijdragen aan de noodzakelijke positieversterking van de huurder. Zij achten het van groot belang dat de invoering van de nieuwe procedure gepaard gaat met uitgebreide voorlichting aan huurders over de veranderde mogelijkheden. Op welke wijze zullen het ministerie van VROM en de huurcommissies aandacht schenken aan de voorlichting? De leden van de GPV-fractie hebben met belangstelling kennisgenomen van het onderhavige wetsvoorstel, dat een belangrijke stap voorwaarts is in de wettelijke bescherming van de huurder en de bevordering van de kwaliteit van de woningvoorraad. De leden van de SGP-fractie hebben met belangstelling kennisgenomen van het wetsvoorstel. De leden van de SP-fractie hebben met gemengde gevoelens van het wetsvoorstel wijziging Huurprijzenwet woonruimte kennisgenomen. De nieuwe onderhoudsprocedure betekent naar de mening van deze leden in een aantal opzichten een verbetering: het betekent een extra stimulans om achterstallig onderhoud in te halen; er wordt een relatie gelegd tussen de onderhoudstoestand en de verschuldigde huurprijs; de mogelijkheden om de huurprijs bij achterstallig onderhoud (tijdelijk) te verlagen worden vergroot en de zogenaamde inhaalregeling vervalt. 2. Versterking van de positie van de huurder bij achterstallig onderhoud

2.1 Versterking van de positie van de huurder De leden van de PvdA-fractie stellen dat het naar hun mening niet slechts de schaarste op de woningmarkt is die een versterking van de


2

onderhandelingspositie van huurders noodzakelijk maakt. Op alle vlakken, en zeker waar het de onderhoudstoestand van de woning betreft, moet de positie van huurders zodanig zijn dat overleg als vanzelfsprekend plaatsvindt. Een goede wettelijke regeling is als achtergrond hiervoor noodzakelijk, zoals we uit de huidige praktijk kunnen leren. In het voorstel gaat men uit van schaarste, weliswaar een beperkte, op de woningmarkt waardoor de positie van de huurder zwakker is dan die van de verhuurder. De schaarste op de Nederlandse woningmarkt neemt echter af en de leden van de VVD-fractie zouden graag willen weten in hoeverre die ontwikkeling van invloed is op het voorstel. Het wetsvoorstel betekent een belangrijke versterking van de positie van zittende huurders, waar het voorstel ook in de eerste plaats voor bedoeld is. Wat is echter de positie van een nieuwe huurder van een woning waarvoor de huurcommissie eerder een lagere huurprijs heeft vastgesteld, zo vragen de leden van de GPV-fractie. Is de verhuurder bijvoorbeeld verplicht die huurder tijdig op de hoogte te stellen van het feit dat gebreken of tekortkomingen moeten worden weggewerkt, voordat de huur mag worden verhoogd? De huurprijswetgeving gaat uit van de contractsvrijheid van huurders en verhuurders. Een publiekrechtelijke regeling die in deze verhoudingen ingrijpt achten de leden leden van de SGP-fractie alleen aanvaardbaar, indien en voor zover sprake is van een zwakke positie van de huurder ten opzichte van de verhuurder. De schaarste aan huurwoningen is daarbij steeds een belangrijke variabele geweest. De laatste jaren hebben zich op de woningmarkt tal van ontwikkelingen voltrokken. Regelmatig verschijnen er berichten dat in de nabije toekomst gevreesd moet worden voor leegstand van met name goedkopere huurwoningen. In hoeverre kan op dit moment nog gesproken worden van een schaarste aan goedkopere huurwoningen? Welk percentage van de markt voor goedkopere huurwoningen wordt beheerst door de woningbouwcorporaties?

2.2 Bestaande mogelijkheden bij onderhoudsproblemen De leden van de PvdA-fractie menen dat uit de verstrekte gegevens over het uitvoeren van onderhoud naar aanleiding van door huurders aangespannen procedures onomstotelijk blijkt dat het huidige instrumentarium tekortschiet. De procedures op basis van het Burgerlijk Wetboek zijn te onbekend en te duur voor huurders. Deze leden vragen zich echter wel af wat de consequenties zijn van de uitspraak van de Hoge Raad op 6 juni 1997, waarin voor het eerst is uitgesproken dat de verhuurder ook heeft in te staan voor gebreken die het gebruik van een woning verhinderen. Is hiermee niet duidelijk geworden dat het beoogde effect van de nu voorgestelde wetswijziging al via BW-procedures te bereiken is, en dat het te constateren verzet tegen invoering van deze wijzigingen irrelevant is omdat de nu voorgestelde wetswijziging vooral een gebruikersvriendelijker maken van nu al bestaande mogelijkheden is? De leden van de RPF-fractie vragen een reactie op het standpunt van de zijde van de landelijke verhuurdersorganisaties als zou de nieuwe onderhoudsprocedure overbodig zijn omdat een recent arrest van de Hoge Raad heeft uitgewezen dat met de huidige regelgeving de huurder al vergelijkbare mogelijkheden heeft. In de memorie van toelichting wordt een overzicht gegeven van de bestaande mogelijkheden die een huurder ter beschikking staan om bij een geschil met de verhuurder over het onderhoud van de woning stappen te ondernemen. Naast vier privaatrechtelijke procedures, staan


3

een huurder in beginsel ook nog twee publiekrechtelijke wegen ter beschikking. Met dit wetsvoorstel komt daar nog een nieuwe procedure bij. Is zo langzamerhand geen sprake van een zekere overregulering, vragen de leden van de SGP-fractie. Van de bestaande procedures wordt blijkens de toelichting te weinig gebruik gemaakt. In hoeverre kan gezegd worden dat de privaatrechtelijke procedures een relatief hoge (financiële) drempel hebben? Er mag toch van worden uitgegaan dat in de meeste gevallen de huurder in aanmerking zal komen voor gesubsidieerde rechtsbijstand? Met name in de grote(re) steden worden huurders van goedkopere woningen nogal eens geconfronteerd met achterstallig onderhoud, dan wel met woningen die qua inrichting niet meer voldoen aan de eisen van deze tijd. Ligt hier naar het oordeel van de regering een taak voor de gemeenten om uitwassen op de lokale huurwoningmarkt tegen te gaan, vragen de leden van de SGP-fractie. Acht de regering het wenselijk dat gemeentebesturen een actiever gebruik maken van het instrument van de aanschrijving ex artikelen 14 en 15 Woningwet? Bestaat er enig cijfermatig inzicht in de mate van gebruik van deze procedure door de gemeenten? De leden van de PvdA-fractie vragen of de regering nog voornemens is het aanschrijvingsinstrument in enige zin aan te passen. De leden van de PvdA-fractie menen dat het voor de huurder meest voor de hand liggende instrument om achterstallig onderhoud af te dwingen de Huurprijzenwet woonruimte is, die nu wordt herzien. Door de koppeling van het starten van een procedure hiertoe aan de jaarlijkse huurverhoging is in de praktijk een situatie gegroeid van een hausse aan bezwaarschriften na 1 juli. Deze leden vragen hoe deze koppeling tot stand is gekomen, nu deze niet in de wetstekst is geformuleerd. Tegelijkertijd geeft dit aan dat het instrument voor huurders een begaanbare weg is. De beperkte sanctiemogelijkheid, namelijk huurbevriezing, is volgens deze leden inderdaad een probleem. In hun ogen vormt het echter geen reden om deze procedure op te heffen. Waarom wordt er niet voor gekozen deze mogelijkheid open te houden, naast de zwaardere procedures die met deze wetswijziging worden verbeterd?

2.3 Aparte onderhoudsprocedure bij de huurcommissie De leden van de VVD-fractie zijn van mening dat huurders met gerechtvaardigde onderhoudsklachten het gehele jaar door een verzoekschrift moeten kunnen voorleggen aan de huurcommissies, mits de huurder het de verhuurder heeft gemeld. De termijn voor het aanzeggen van het opheffen van de gebreken of tekortkomingen aan de verhuurder bedraagt zes weken. De leden van de VVD-fractie zouden graag willen weten waarom die termijn op zes weken is gesteld en of de termijn bedoeld is voor het herstel van de tekortkomingen. Zo ja, is deze termijn voor ernstige onderhoudsklachten niet te kort? Kern van het wetsvoorstel is voor de leden van de SGP-fractie de introductie van een aparte onderhoudsprocedure bij de huurcommissie. Voordeel van deze procedure is dat een huurder niet meer de weg hoeft te volgen van de weigering van de jaarlijkse huurverhoging. Het kan inderdaad zo zijn dat een huurder meer belang hecht aan de verbetering van zijn huurwoning dan aan de huurpijs die hij voor de woning moet betalen. Is bekend om welke redenen één derde van de verhuurders geen maatregelen treft, nadat de huurder een bezwaarschrift met onderhoudsklachten heeft ingediend? De leden van de SGP-fractie merken op dat de introductie van de aparte onderhoudsprocedure bij de huurcommissie nadrukkelijk mede is bedoeld als financiële prikkel voor de verhuurder om achterstallig onderhoud tijdig


4

weg te werken. Kan de regering zich voorstellen dat in bepaalde situaties het wegwerken van achterstallig onderhoud niet meer in redelijkheid geëist kan worden? In sommige gevallen gaat het om woningen die zodanig verouderd zijn dat alleen ingrijpende renovatie of zelfs nieuwbouw een oplossing is. Hoe kan in het lokale huisvestingsbeleid op dergelijke situaties worden ingespeeld, zo vragen deze leden. In andere gevallen zal een verhuurder wellicht genoegen kunnen nemen met een lagere huuropbrengst. Hij kan echter nimmer door een uitspraak van de huurcommissie gedwongen worden achterstallig onderhoud aan de huurwoning te verrichten. Alleen de gemeente kan de verhuurder hier toe dwingen, namelijk door middel van een aanschrijving op basis van de Woningwet. Verdient het geen aanbeveling om nader te bezien of de werkzaamheden van de huurcommissies kunnen worden ingebed in het lokale huisvestingsbeleid? Welke mogelijkheden ziet de regering hiertoe? Op grond van hetgeen deze leden hiervoor hebben opgemerkt, komen zij tot de conclusie dat de introductie van de onderhoudsprocedure als zodanig geen enkele garantie biedt dat achterstallig onderhoud ook daadwerkelijk binnen een redelijke termijn wordt verricht. Deelt de regering deze conclusie, zo vragen de leden van de SGP-fractie. In het wetsvoorstel wordt de procedure inzake bezwaren tegen de huurverhoging losgekoppeld van de (nieuwe) onderhoudsprocedure. De leden van de SP-fractie vragen of het verstandig is om op dit moment hiertoe te besluiten. Het betreft immers een koppeling met een hoge bekendheid onder de huurders, die een stimulerend effect heeft op het onderhoud. Doordat huurders de aanwezige gebreken tijdig moeten melden bij de huisbaas, alvorens zij bezwaar kunnen maken tegen de huurverhoging, krijgt deze de gelegenheid de klachten weg te werken. Juist de jaarlijkse huurverhoging is een goed moment om het huis nog eens na te lopen. Een volledige ontkoppeling houdt het gevaar in dat het onderhoud langzaam achteruit gaat, zo menen de leden van de SP-fractie. Overigens verwachten deze leden dat met de groei van het gebruik van de nieuwe onderhoudsprocedure, zeker indien deze in de praktijk een effectief middel blijkt te zijn, het aantal bezwaren tegen de jaarlijkse huurverhoging zal teruglopen, waardoor per saldo geen groei, maar eerder een daling van het beroep op de Huurcommissie zal optreden. Doordat gedurende het gehele jaar een klacht kan worden ingediend hoopt de regering op een spreiding van de geschillen over het gehele jaar, waardoor een snellere afhandeling mogelijk is. De leden van de VVD-fractie vinden dit op zich een goede ontwikkeling. De leden van de fractie van D66 zijn van mening dat doordat er nu op ieder moment van het jaar een onderhoudsprocedure kan worden gestart de piek-belasting zal afnemen en daardoor het eventuele gevaar van overbelasting van de huurcommissie minder waarschijnlijk wordt. De leden van de CDA-fractie menen dat de positie van de huurder in het wetsvoorstel wordt versterkt, doordat op ieder moment een procedure bij de huurcommissie kan worden gestart ten aanzien van het opheffen van gebreken of tekortkomingen aan een woonruimte. Is het juist, zo vragen deze leden, dat deze onderhoudsprocedure in de plaats komt van de huidige procedures? Op bladzijde 8 van de memorie van toelichting wordt weliswaar beschreven, hoe wordt omgegaan met het samenlopen van een onderhoudsprocedure en bezwaar tegen een huurverhoging, maar het is niet geheel duidelijk waarom onderhoudsgebreken niet gewoon bij de jaarlijkse huurverhogingen aan de orde kunnen blijven komen. In dit verband vragen de leden van de CDA-fractie hoe de regering aankijkt tegen de suggestie van het «Overleg Voorzitters Huurvereniging» om naast de bestaande mogelijkheid van het aan de orde stellen van onderhoudsgebreken bij de jaarlijkse huurverhoging «een extra procedure


5

in het leven te roepen voor acute ernstige onderhoudsgebreken». Daarbij zou het onderscheid tussen absolute en relatieve nulpunten kunnen vervallen. De leden van de RPF-fractie achten de wijze waarop de voorstellen inzake de absolute en relatieve nulpunten zijn uitgewerkt en nader toegelicht, realistisch. De verplichting van huurcommissies om nulpuntenboeken te stellen vinden deze leden nuttig. Zij tekenen hierbij wel aan dat als alle huurcommissies een eigen puntenboek opstellen, dat fnuikend zal zijn voor de uniformiteit. Grote verschillen in beleid per huurcommissie vinden deze leden onwenselijk en slecht voor de rechtsgelijkheid. Op welke wijze wordt gezorgd voor een goede landelijke afstemming en coördinatie van het «nulpuntenbeleid» van de huurcommissies, zo vragen deze leden. De leden van de SP-fractie vragen waarom de regering gekozen heeft voor een relatief grote interpretatieruimte bij de huurcommissie en de kantonrechter, inzake het honoreren van relatieve en absolute nulpunten (bijlagen 4 en 5 Besluit Huurprijzen Woonruimte). Ligt het niet veel meer voor de hand om de eenduidigheid te bevorderen door een landelijke lijst? Als voorbeelden kunnen genoemd worden: het ontbreken van rookafvoer voor een geiser, het ontbreken van een douche/wasgelegenheid, houtrot in kozijnen, woningscheidende geluidsisolatie meer dan 10dB lager dan de eisen gesteld in het Bouwbesluit. De leden van de VVD-fractie zijn overigens van mening dat als aan het achterstallige onderhoud is voldaan, de huur weer op het oude niveau gebracht mag worden en dat ook de normale huurverhogingen mogelijk zijn. Een volledige afschaffing van de inhaalregeling achten de leden van de VVD-fractie daarom overbodig. De leden van de CDA-fractie kunnen zich voorstellen, dat het onderhavige voorstel een taakverzwaring van de huurcommissies inhoudt. Zijn de huidige huurcommissies hierop berekend, zo vragen deze leden. De leden van de PvdA-fractie menen dat het in het wetsvoorstel gepresenteerde instrumentarium een verbetering behelst van het bestaande instrument, op basis waarvan huurder een voorstel tot huurverlaging in kan dienen wanneer de woning gebreken vertoont. Voortaan is het voldoende dat huurder een uitspraak vraagt van de huurcommissie over de redelijkheid van de huurprijs bij ernstige gebreken of tekortkomingen. De procedure kan voortaan op ieder moment gestart worden. De door de huurcommissie op te leggen sancties worden verzwaard. De leden van de PvdA zijn een groot voorstander van het geven van de mogelijkheid op elk moment van het jaar geschillen rond gebreken en tekortkomingen aan de woning aanhangig te kunnen maken bij de huurcommissie. Ook de veel zwaardere sancties die worden voorgesteld, achten deze leden zeer noodzakelijk. Wel hebben deze leden vragen bij de verwachting omtrent het uiteindelijke resultaat van de wetswijziging, zowel voor het huurniveau als voor de uiteindelijke staat van onderhoud. Gezien de veel zwaardere sancties, die in sommige gevallen zelfs verplicht moeten worden opgelegd, zal de toetsingsgrond voor de huurcommissie aan belang toenemen. Het is deze leden niet geheel duidelijk hoe de «heldere en nauw omschreven kaders» er uitzien op basis waarvan de huurcommissie het redelijke huurniveau moet vaststellen. Deze leden verwachten daarom een ondubbelzinnige omschrijving van de lijst absolute en relatieve


6

nulpunten. De zwaardere sancties moeten niet tot gevolg hebben dat de sancties minder vaak worden opgelegd, zo stellen deze leden. Met het huurspreekurenoverleg Amsterdam zijn de leden van de fractie van D66 van mening dat er de kans bestaat dat er een gat valt tussen ernstig achterstallig onderhoud – waarvoor nu een aparte procedure is voorzien – en de kleinere gebreken die het woongenot schaden. Evenals het overleg voorzitters huurcommissies en de Woonbond zijn deze leden van opvatting dat het wenselijk is om naast de nieuwe onderhoudsprocedure, die vooral gericht is op het inlopen van grote achterstandssituaties, een procedure te behouden die gericht is op het stimuleren van regulier onderhoud. De huidige procedure voor aanvraag van huurverlaging lijkt hiervoor in de ogen van de leden van de D66-fractie geschikt en kan aanvullend werken naast artikel 18. In principe zijn de leden van de VVD-fractie het er mee eens dat, als er sprake is van een slechte onderhoudsituatie, een huurmindering in rekening gebracht kan worden. Deze leden vragen op welke schaal dit gebeurt, in welke mate en hoe genormeerd. Deze leden zouden graag weten hoe dit gaat uitwerken, wellicht aan de hand van enige voorbeelden. Twijfel hebben de leden van de PvdA-fractie bij het voorstel om het betalen van de oorspronkelijk gevraagde huurprijs door de huurder als bewijs te beschouwen voor het herstel van gebreken door verhuurder, wanneer, volgend op een onderhoudsprocedure, de jaarlijkse huurverhoging wordt aangevochten. De tweede voorgestelde bewijsvoering, namelijk het ondertekenen door de huurder van een herstelverklaring, lijkt deze leden beter en afdoende. Over de relatie tussen de aparte onderhoudsprocedure en de nu gebruikelijke procedure rond het bezwaar aantekenen tegen huurverhoging op grond van onderhoudsgebreken, bestaat bij de leden van de PvdA-fractie onduidelijkheid. Wat is de juridische positie van de huurder wanneer deze bezwaar maakt tegen de huurverhoging, en de verhuurder onderneemt vervolgens niets, zo vragen deze leden. Kan de huurder dan volstaan met het betalen van de oude huur, of kan de verhuurder later alsnog tot invordering van niet-betaalde huur besluiten, omdat huurder immers op grond van een niet meer bestaande procedure de huurverhoging heeft geweigerd? Hoe kan worden voorkomen dat de verhuurder als reactie op het weigeren van de huurverhoging, een brief aan de huurder stuurt dat hij dit niet accepteert, gezien de nu voorliggende wetswijziging? Welke garantie kan de regering geven dat, indien de verhuurder inderdaad zoals beoogd bezwaar aantekent bij de huurcommissie, de huurder inderdaad op de mogelijkheid van een artikel-18 procedure gewezen wordt, compleet met verzoekschriftformulier, zo vragen deze leden. De leden van de fractie van D66 zijn verheugd dat er een aparte onderhoudsprocedure (artikel 18 HPW) in de Huurprijzenwet wordt opgenomen. Deze leden kunnen hier in het algemeen mee instemmen, maar hebben nog wel een aantal vragen en opmerkingen. Het door de regering voorgestane en door de leden van de fractie van D66 gedeelde uitgangspunt blijft dat huurders en verhuurders zoveel mogelijk hun verschillen zelf oplossen. Dit uitgangspunt is terug te vinden in artikel 18, bijvoorbeeld doordat de huurder, de verhuurder bij schriftelijke aanzegging op de hoogte moet brengen van zijn klacht, waarna deze verhuurder 6 weken heeft om op deze klacht te reageren en het achterstallig onderhoud te repareren.


7

3. Tweezijdige legeshefing De hoogte van de tweezijdige leges is voor de leden van de VVD-fractie een belangrijk punt. De hoogte van het bedrag kan van grote invloed zijn op de gang van de huurder naar de huurcommissie. Deze leden vragen om welke bedragen het gaat. De leden van de fractie van D66 vragen of de voorgestelde dubbele legesregeling niet tot een ongewenste bureaucratie bij de huurcommissies zal leiden, waarvan de kosten weleens hoger kunnen zijn dan de baten. De leden van de RPF-fractie constateren dat de tweezijdige legesheffing op een bedrag van 25 gulden wordt gesteld. Dit betekent dat de procedures, die tot nu toe gratis waren, in principe een drempelverhogende werking hebben voor huurders, die een kwestie aanhangig willen maken. Deze leden zijn nog niet geheel overtuigd van de noodzaak tweezijdig leges te heffen met het oog op het voorkomen van te lichtvaardig procederen. Is de invoering van tweezijdige legesheffing vooral ingegeven vanuit financiële motieven, zo vragen deze leden. Waarom zou het vanuit algemene rechtsbeginselen bezien een verantwoorde zaak zijn aan beide partijen een betaling te vragen? Is het overigens juist dat de regering voornemens was de legesheffing op 50 gulden te stellen? Zo ja, waarom is van dit voornemen afgezien? De leden van de GPV-fractie erkennen dat de tweezijdige legesheffing een gezonde drempel betekent voor het inschakelen van de huurcommissie. Een probleem kan echter zijn, dat door een gebrek aan deskundigheid van de indiener een verzoek om advies of uitspraak van de huurcommissie direct niet ontvankelijk moet worden verklaard. Het huurdersbelang is daarmee geenszins gediend. Op welke wijze kan aan dit probleem tegemoet worden gekomen, bijvoorbeeld door enige begeleiding bij het indienen van een aanvraag of het geven van een mogelijkheid tot het indienen van een aangepaste aanvraag zonder dat daarvoor opnieuw leges moeten worden betaald, zo vragen deze leden. De leden van de SGP-fractie delen de opvatting van de regering dat zoveel mogelijk moet worden voorkomen dat onnodig en lichtvaardig geschillen bij de huurcommissie aanhangig gemaakt worden. De regering zal in het kader van de integrale herziening van de huur(prijs)regeling bezien of het bedrag van de vergoeding aanpassing behoeft. Indexering van deze vergoeding achten deze leden in beginsel niet onredelijk. Welk bedrag moet thans door de huurder worden betaald, zo vragen deze leden. De leden van de SP-fractie zijn fervent tegenstander van het heffen van leges bij procedures voor de huurcommissie. Legesheffing betekent een extra drempel voor huurders die problemen hebben met hun huisbaas. Dat is niet acceptabel voor deze leden, omdat de mogelijkheden om recht te halen voor mensen met lagere inkomens de laatste jaren zijn aangetast. Met de nieuwe Wet op de rechtsbijstand zijn per 1 januari 1994 de eigen bijdragen zodanig verhoogd, dat een grote vraaguitval is opgetreden. Daarnaast zijn de afgelopen jaren ook de griffiekosten en de leges opgetrokken. Hiermee wordt het begrip klassejustitie, volgens de leden van de SP-fractie, zij het gebaseerd op de inhoud van de portemonnee, weer zeer actueel. Overigens illustreert paragraaf 2.2 van de memorie van toelichting, waarin de procedure voor de kantonrechter beschreven wordt, op heldere wijze de stelling van de leden van de SP-fractie over de onwenselijkheid van het opwerpen van financiële drempels in de rechtsgang.


8

De regering beoogt met de legesheffing te voorkomen dat huurders en verhuurders te lichtvaardig een beroep doen op de Huurcommissie. Naar de mening van de leden van de SP-fractie is er van deze lichtvaardigheid geen sprake. Veeleer is er een directe relatie tussen de hoogte van de jaarlijkse huurverhoging en het aantal bezwaarschriften. Overigens blijkt, volgens de cijfers in de memorie van toelichting, het aantal bij de huurcommissies ingediende verzoeken de laatste jaren afgenomen te zijn. Volgens de leden van de SP-fractie bedraagt de teruggang over 1997 – ten opzichte van 1996 – zelfs 20%. Is deze stelling juist? En zo ja: waarom moet de extra financiële drempel dan toch nog ingevoerd worden? De procedure voor de huurcommissie is een van de weinig laagdrempelige rechtsgangen die nog niet gesneuveld is, en dit moet vooral ook zo blijven, volgens de leden van de SP-fractie. In de memorie van toelichting wordt terecht geconstateerd dat de economische macht van de verhuurder doorgaans veel sterker is dan die van de huurder. Zo laten verhuurders zich voor de huurcommissie meestal vertegenwoordigen door professionele bouwtechnische of juridische adviseurs. Feitelijk zouden uit het oogpunt van rechtsgelijkheid de huurders over vergelijkbare ondersteuning moeten kunnen beschikken, zo menen deze leden. De leden van de SP-fractie zijn overigens absoluut geen voorstander van zinloze bureaucratie. Het aantal zaken voor de huurcommissie zou naar hun mening teruggebracht kunnen worden indien de mogelijkheden voor het gevoegd behandelen van identieke procedures – met name van meerdere huurders binnen eenzelfde complex – verruimd worden. Ziet de regering hiertoe mogelijkheden, zo vragen deze leden. Om dezelfde reden kan de SP-fractie instemmen met de mogelijkheid voor de voorzitter van een huurcommissie om zelf uitspraak te doen bij een kennelijk onredelijk verzoek van een verhuurder. Als achtergrond van het voorstel tot tweezijdige legesheffing wordt de toegenomen werklast van huurcommissies genoemd. Uit de tabel op pagina 10 blijkt echter, dat het aantal verzoeken aan de huurcommissie de afgelopen jaren op alle fronten is afgenomen, met uitzondering van de zogenaamde brengplichtverklaring huursubsidie. Volgens de leden van de PvdA-fractie blijkt hier dus niet uit dat geschillen «lichtvaardig» aan de huurcommissie worden voorgelegd. Wat is de ontwikkeling in het aantal verzoekschriften in 1996 en 1997, zo vragen deze leden. Zet de vermindering in het aantal verzoekschriften, buiten de brengplichtverklaring om, zich voort? Is er ook een ontwikkeling te melden in het aantal gevallen dat huurder dan wel verhuurder in het gelijk wordt gesteld naar aanleiding van procedures rond huurverhogingen en onderhoud, zo willen deze leden weten. De leden van de CDA-fractie onderschrijven het uitgangspunt van de regering, dat de huurder en de verhuurder zoveel mogelijk hun geschillen zelf moeten oplossen. Bovendien moet voorkomen worden dat onnodig en lichtvaardig wordt aangeklopt bij de huurcommissies. Is aan te geven in hoeveel gevallen er sprake is van onnodig aangekaarte bezwaren bij de huurcommissies? Kan de regering nog eens de voordelen aangeven van het voorstel te komen tot een tweezijdige legesheffing? Zouden de werkzaamheden van de huurcommissies niet verlicht worden (zoals in geval C, beschreven op bladzijde 12 van de memorie van toelichting), indien alleen de verzoekende partij om leges gevraagd wordt (met restitutie in geval van honorering van het verzoek)? Het is de leden van de fractie van D66 niet duidelijk waarom, mede gezien de onevenwichtigheid in de positie van huurder en verhuurder, het


9

noodzakelijk wordt geacht om beide partijen voor alle adviezen en uitspraken van de huurcommissie in het kader van de Huurprijzenwet te laten betalen. Dit lijkt een verslechtering ten opzichten van de bestaande situatie. Is de invoering van een vergoeding een bewuste drempel die tot doel heeft om het aantal procedures bij de huurcommissies te verminderen? Voor de leden van de fractie van D66 kan overbelasting niet het belangrijkste argument zijn voor een dergelijke drempel. Het Overleg Voorzitters Huurcommissies wijst er terecht op dat er jaarlijks maar weinig niet-relevante bezwaren worden ingediend en dat deze niet-relevante bezwaren zonder veel kosten met een zogenaamde voorzittersuitspraak kunnen worden afgedaan. Het voorstel gaat er vanuit dat de huurder en verhuurder zoveel mogelijk trachten de geschillen zelf op te lossen. Men moet niet te gemakkelijk naar de huurcommissie toe stappen. De leden van de VVD-fractie vinden dit een goed standpunt. Om een makkelijke gang naar de huurcommissie te voorkomen wordt er een voorstel gedaan om beide partijen een vergoeding te laten betalen. De gelijkgestelde partij wordt terugbetaald en de partij die in het ongelijk wordt gesteld moet de vergoeding betalen. Als beide partijen in het gelijk worden gesteld, is er dan uitsluitend een 50% regeling denkbaar bij teruggave van de vergoeding, vragen de leden van de VVD-fractie. De leden van de PvdA-fractie vragen of de huurder ook leges moet betalen wanneer hij, in de veronderstelling juist te handelen, op grond van de nu bestaande procedure bezwaar maakt tegen de jaarlijkse huurverhoging op grond van onderhoudsklachten. Moet hij ook de leges van de tegenpartij vergoeden indien hij deze zaak krijgt terugverwezen, omdat hij op basis van artikel 18 een procedure had moeten beginnen? Moet hij, bij het starten van zo’n artikel 18 procedure, opnieuw leges betalen? 4. Overdracht toezicht op de huurcommissie van gedeputeerde staten naar Rijk Het voorstel is om het toezicht van de huurcommissies te verplaatsen van gedeputeerde staten naar het Rijk. De leden van de VVD-fractie vragen of dit de decentralisatie is waar de regering naar streeft. Er bestaan in Nederland verschillende regio’s met specifieke omstandigheden en is de decentralisatie in zo’n geval niet gepast? Deze leden zijn zich er daarentegen van bewust dat decentralisatie in dit geval niet altijd voordelig hoeft uit te pakken. Ten aanzien van het toezicht van de gedeputeerde staten zouden de leden van de VVD-fractie willen weten of de provincie nog bemoeienis heeft met de huurcommissies als deze wijziging doorgang vindt en daarbij zou deze leden willen weten hoe in dit kader de afstemming met gemeenten en de verlening van huursubsidie geregeld is. Wat is de reden, zo vragen de leden van de CDA-fractie, dat de regering niet het voorstel van de Commissie Huurders-Verhuurders heeft overgenomen ten aanzien van benoeming van de leden van de huurcommissies door de Kroon? De regering wil streven naar meer uniformiteit van uitspraken van de huurcommissies. In hoeverre kan het Overleg Voorzitters Huurcommissies hierbij een rol spelen? Er wordt een aantal wijzigingen van de wet op de huurcommissies voorgesteld om het toezicht op de huurcommissie van gedeputeerde staten naar het Rijk over te dragen. De leden van de fractie van D66 onderschrijven het doel dat hiermee wordt beoogd, namelijk een verdere


10

professionalisering van de leden van de huurcommissie en een grotere uniformiteit van uitspraken van de huurcommissie. Wel vragen deze leden of het onder andere door gedeputeerde staten van de provincie Zuid-Holland gesignaleerde probleem van (vermeende) belangenverstrengeling terecht is en of een eventuele Kroonbenoeming in plaats van een ministeriële benoeming dit probleem kan ondervangen. Het overdragen van het toezicht op de huurcommissies van de colleges van gedeputeerde staten aan de minister van VROM heeft instemming van de leden van de SP-fractie. Hiermee zou het naar hun mening ook eenvoudiger worden om jaarlijks kengetallen te verstrekken aan de Kamer over de ontwikkeling van het aantal en de aard van de behandelde zaken. Staat de regering hier positief tegenover, zo vragen deze leden. 5. Financiële effecten De leden van de VVD-fractie vragen of de wijziging financiële consequenties heeft voor de VROM-begroting en voor de begroting van gemeenten en provincies. In het algemeen vragen de leden van de VVD-fractie in hoeverre in overleg met de betrokken organisaties overeenstemming is bereikt. In de beschrijving van de financiële effecten verwacht de regering een toename in het aantal procedures rond ernstige onderhoudsklachten, maar een afname in het aantal procedures rond minder ernstige klachten. Dit achten de leden van de PvdA-fractie niet per definitie wenselijk. Het tijdig verhelpen van minder ernstige klachten voorkomt ernstige klachten. Hoe denkt de regering hierover?

B. ARTIKELGEWIJS VERSLAG Gezien de voorgestelde afstemming van de huurverhogingsprocedure en de onderhoudsprocedure, verwachten de leden van de GPV-fractie dat een aantal huurders een procedure zal aanspannen tegen de huurverhoging, alleen om te voorkomen dat de huur verhoogd wordt, vóórdat beslist is in de onderhoudsprocedure. Hoe oordeelt de regering over deze mogelijke ontwikkeling, zo vragen deze leden. Welke consequenties kan deze ontwikkeling hebben voor de belasting van de huurcommissie?

ARTIKEL I A

Artikel 4 De leden van de SP-fractie zijn van mening dat artikel 4 zodanig uit gebreid dient te worden, dat niet alleen de verhuurder, maar ook de huurder eenmaal per jaar de gelegenheid heeft om een voorstel tot huuraanpassing te doen.


11

Artikel 25 De leden van de SP-fractie menen dat de bepalingen M1 en M4 in artikel 25 dienen te vervallen. De voorzitter van de commissie, Versnel-Schmitz De griffier voor dit verslag, Floor


12

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Recommend Documents