Tweede Kamer der Staten-Generaal
2
Vergaderjaar 2000–2001
27 400 XI
Vaststelling van de begroting van de uitgaven en de ontvangsten van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (XI) voor het jaar 2001
Nr. 72
BRIEF VAN DE STAATSSECRETARIS VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTELIJKE ORDENING EN MILIEUBEHEER Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal ’s-Gravenhage, 11 juni 2001 1. inleiding Bij de behandeling van de begroting 2001 van dit ministerie heb ik u een rapportage toegezegd over de situatie op de kamermarkt voor studenten. U treft deze rapportage bijgaand aan.1 Ik zal onderstaand mijn conclusies op basis van dit rapport uiteenzetten en aangeven op welke wijze ik de komende tijd aan dit onderwerp aandacht zal besteden. 2. onderzoeksresultaten Door bureau Laagland’advies is in samenwerking met prof. Hooimeijer van de Rijksuniversiteit Utrecht onderzoek uitgevoerd in alle steden met een omvangrijk potentieel aan studenten aan een universiteit of hogeschool. In het onderzoek is op basis van statistische bronnen (zoals het Woningbehoefte-onderzoek) gekeken naar de ontwikkelingen aan zowel de vraagkant als aan de aanbodkant. Ook is gesproken met betrokkenen op lokaal niveau over de ontwikkelingen die zij zien en de oorzaken die daaraan naar hun oordeel ten grondslag liggen. In het rapport zijn de gegevens per stad uitgesplitst, zodat een meer specifiek beeld ontstaat van de mate waarin tekorten zich voordoen, de mate waarin deze een tijdelijk dan wel meer structureel karakter hebben en de specifieke oorzaken die daarvoor aanwijsbaar zijn. Aan de onderzoekers is ook gevraagd suggesties te doen voor beleidsmaatregelen.
1
Door de onderzoekers is aan de hand van het WBO gekeken naar ontwikkelingen in vraag en aanbod. Wat daaruit naar voren komt is dat de totale vraag naar onzelfstandige woonruimte door jongeren sinds 1990 dalende is, met name als gevolg van demografische ontwikkelingen. De groep huishoudens die wil verhuizen van onzelfstandige naar zelfstandige woonruimte is echter sinds 1990 gegroeid.
KST53660 ISSN 0921 - 7371 Sdu Uitgevers ’s-Gravenhage 2001
Tweede Kamer, vergaderjaar 2000–2001, 27 400 XI, nr. 72
Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer.
1
Uit het onderzoek komt tevens naar voren dat door met name ontwikkelingen in de keuze van (aanstaande) studenten wat betreft de gewenste opleiding (toename van vooral het aantal hbo-studenten) er sinds 1998 sprake is van een (weer) stijgende vraag naar studentenhuisvesting. Verwacht wordt dat deze trend zich in de komende jaren zal voortzetten. Ontwikkelingen in het stelsel van studiefinanciering (aantrekkelijkheid van «thuis» wonen of op kamers) blijken hierbij overigens slechts van geringe betekenis. De onderzoekers hebben in gesprekken met lokaal betrokkenen de indruk opgetekend dat voor studenten het huren van een kamer bij een hospita niet meer blijkt aan te sluiten op de woonwensen. Ook op de markt voor onzelfstandige woonruimte lijkt een toename van de kwalitatieve vraag aan de orde. Dit verengt de mogelijkheden om in het beschikbare aanbod op korte termijn aantrekkelijke onzelfstandige woonruimte te vinden. Aan de aanbodkant is geconstateerd dat er weliswaar in alle steden sprake is van theoretisch voldoende aanbod aan onzelfstandige woonruimte, maar dat deze woonruimte in de praktijk pas in voldoende mate vrijkomt als sprake is van een goede doorstroming van onzelfstandige woonruimte naar zelfstandige woonruimte. Onzelfstandige woonruimte blijkt voor vrijwel iedereen een tijdelijke keuze: op enig moment willen studenten en ex-studenten zelfstandig wonen. Daarvoor is een goede doorstroming in het zelfstandige aanbod een noodzakelijke voorwaarde. In een aantal steden blijkt dat onvoldoende het geval om te zorgen voor een naadloze overgang i.c. voldoende ruimte op de kamermarkt, maar er zijn duidelijke verschillen te zien per stad. In een aantal steden is slechts sprake van piekproblemen tijdens en na de start van het collegejaar, welke problemen zich vervolgens in de rest van het jaar oplossen. Dit is bijvoorbeeld het geval in Leiden, Maastricht en Arnhem. In een aantal andere steden worden echter meer structurele knelpunten in de wachttijden van studenten geconstateerd. Het gaat daarbij met name om Amsterdam, Utrecht en in iets mindere mate ook Den Haag, Eindhoven en Haarlem. In deze steden zijn de wachttijden in de laatste jaren opgelopen. Lokale betrokkenen wijzen ook op een aantal andere oorzaken aan de aanbodkant. Gewezen wordt onder andere op de verminderde aantrekkelijkheid voor verhuurders om kamers te verhuren. «Zwart» verhuren wordt door verhuurders lastiger geacht als gevolg van de koppeling van overheidsbestanden en ook zou strengere regelgeving ten aanzien van onder andere brandveiligheid een rol spelen. Verkoop van studentenpanden zorgt in de huidige marktomstandigheden bovendien voor verhuurders voor een aantrekkelijker opbrengst ineens. Particuliere verhuurders zouden hun te (her)beleggen geld liever steken in duurdere woonruimte. Voorts wijzen zegslieden uit de hoek van corporaties en stichtingen studentenhuisvesting er op dat nieuwbouw uit een oogpunt van exploitatie moeilijk is. Tenslotte zouden ouders als gevolg van het nieuwe belastingstelsel terughoudend zijn in de aankoop van panden voor hun studerende kind(eren). 3. reactie op de onderzoeksresultaten Uit het onderzoek is mij gebleken dat er in een aantal steden niet alleen sprake is van tijdelijke tekorten, maar ook sprake is van meer structureel optredende tekorten in het aanbod aan onzelfstandige woonruimte. Ik constateer wel sterke verschillen tussen de steden op dit punt. Ik merk hierbij ten eerste op dat een aantal door de lokale betrokkenen genoemde omstandigheden aan de aanbodkant, zoals het fiscale stelsel en de effecten van de Koppelingswet, kunnen worden beschouwd als
Tweede Kamer, vergaderjaar 2000–2001, 27 400 XI, nr. 72
2
ingecalculeerde effecten van veranderingen in het rijksbeleid. Verbeteringen in de situatie op de kamermarkt moeten dan ook niet in deze sfeer worden gezocht. De onderzoekers komen, in het licht van hun bevindingen, tot de conclusie dat een structurele oplossing van het tekort aan kamers primair ligt in het verbeteren van de mogelijkheden van doorstroming. Daarvoor is volgens de onderzoekers de uitvoering en voltooiing van de nieuwbouwprogramma’s in het kader van de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening en de Nota Mensen Wensen Wonen essentieel. Hierdoor zal in de loop der jaren, ook in de nu nog gespannen markten zoals in Amsterdam en Utrecht, een verruiming optreden van de mogelijkheden om zelfstandige woonruimte te vinden en dientengevolge van de mogelijkheden om een vrijgekomen kamer te bemachtigen. Ik onderschrijf deze visie van de onderzoekers. Wel onderken ik dat met de geprognotiseerde ontspanning en daarmee de verwachte structurele verbetering in de situatie op de kamermarkt in een aantal steden nog wel een aantal jaren gemoeid zal zijn. Ook onderken ik de mogelijkheid dat na afronding van de voorziene bouwprogramma’s in een aantal steden de doorstroming naar zelfstandige woonruimte nog steeds stroperig zal gaan. Ik vind dan ook dat met name in de steden met de grootste (structurele) tekorten, zorgvuldig moet worden gekeken of de beschikbare mogelijkheden voor de korte termijn goed worden benut. Het gaat dus ook niet alleen om oplossingen via toevoegingen aan de bestaande voorraad van zelfstandige woonruimte, het gaat ook om het zorgvuldig bezien welke mogelijkheden de bestaande voorraad thans biedt om structurele knelpunten op de kamermarkt op te vangen. Voor het opvangen van de vraag in de piekperiode kan ik me vinden in de door onderzoekers gesuggereerde tijdelijke opvang in onderbezette recreatieverblijven. Met de onderzoekers ben ik echter ook van mening dat, zowel voor de piekperiode als voor het opvangen van de meer structurele vraag, nadrukkelijk een rol is weggelegd voor de woningcorporaties. Ik verwacht van de woningcorporaties dat zij in hun beleid rekening houden met de huisvestingswensen van studenten en, met het oog daarop, goed analyseren of en op welke wijze zij, bij gebleken structurele knelpunten, oplossingen kunnen bieden. Hierbij denk ik aan het, ook door de onderzoekers gesuggereerde, ter beschikking stellen van (al dan niet tijdelijke) woonruimte ten behoeve van het opvangen van de (piek)vraag naar kamers. Mogelijkheden daartoe zouden zich kunnen voordoen in (voor de vraag naar zelfstandige woonruimte) minder gewilde complexen. Ik vind wel dat daarbij als harde randvoorwaarde moet worden gehanteerd dat daarvoor geen complexen worden aangemerkt die onderdeel zouden moeten uitmaken van een noodzakelijk geachte transformatieopgave. Het waar nodig voorzien in onzelfstandige woonruimte vat ik, ook in die zin, op als een reguliere activiteit, passend binnen het beleid van de gemeente en de woningcorporaties. Door de onderzoekers is opgemerkt dat als gevolg van de herstructurering en verkoop er minder mogelijkheden zouden ontstaan tot doorstroming naar goedkope zelfstandige huurwoningen. Ik merk daarbij op dat de transformatieopgave is gericht op het verbreden van de keuze in het aanbod in eenvormige wijken, wat onder andere tot gevolg heeft dat doorstroming kan plaatsvinden vanuit goedkope huurwoningen naar duurdere woningen. Verder merk ik op dat ook de onderzoekers vaststellen dat woningen in de naoorlogse wijken weinig gevraagd zijn door huurders die willen doorstromen uit de onzelfstandige woningmarkt. Zij wijzen mede daarom op de mogelijkheid van nieuwbouw van woonruimte voor studenten in gespannen woningmarkten. Ik erken die mogelijkheid, maar ik ben mening dat terughoudend moet worden omgegaan met de nieuwbouw als korte termijn oplossing. Zorgvuldig zal moeten worden
Tweede Kamer, vergaderjaar 2000–2001, 27 400 XI, nr. 72
3
beoordeeld in hoeverre dergelijke woonruimte bij een verdergaande ontspanning op de markt nog steeds verhuurbaar zal zijn. Daar waar dit toch opportuun is, zou primair moeten worden gekozen voor de door de onderzoekers gesuggereerde hoogwaardige onzelfstandige woonruimte, of moet nadrukkelijk worden bezien of onzelfstandige woonruimte op termijn op relatief eenvoudige wijze kan worden omgebouwd tot bijvoorbeeld zelfstandige woonruimte. De onderzoekers wijzen er op dat de realisatie van nieuwbouw van onzelfstandige woonruimte, die nu volgens lokale betrokkenen uit een oogpunt van exploitatie niet aantrekkelijk is, kan worden gestimuleerd door het beschikbaar stellen van huursubsidie. Bij de parlementaire behandeling van de Huursubsidiewet is de vraag in hoeverre huursubsidie moet worden toegekend aan huurders van onzelfstandige woonruimte uitdrukkelijk een punt van aandacht geweest (kamerstukken II, 1996–1997, 25 090, nr. 3). Daarbij is besloten subsidiëring te laten plaatsvinden voor slechts een beperkte categorie aan te wijzen projecten op het vlak van begeleid wonen en groepswonen door ouderen. Ik zie op dit moment onvoldoende aanleiding op dit besluit van uw Kamer terug te komen. Ik merk daarbij op dat ik de huisvestingsbehoefte van studenten primair beschouw als een aanbodprobleem en niet primair als een betaalbaarheidsprobleem. Ik ben daarnaast van oordeel dat betaalbare nieuw te bouwen studentenhuisvesting binnen de in de sociale huursector beschikbare financiële middelen mogelijk moet zijn, ongeacht of dergelijke complexen op zichzelf genomen al dan niet rendabel zijn. De lokale regels voor woonruimteverdeling kunnen een barrière vormen voor een goede doorstroming. De onderzoekers constateren dat met name de vroege en mid-twintigers slecht doorstromen naar zelfstandige woonruimte, onder andere als gevolg van de van toepassing zijnde toewijzingsregels. Gemeenten hebben op grond van de Huisvestingswet de mogelijkheid in een huisvestingsverordening toewijzingsregels ten aanzien van specifieke woning- en categorieën huishoudens te stellen, in geval er op (delen van) de woningmarkt nog sprake is van schaars aanbod ten opzichte van de vraag. Ook kunnen zij hierover afspraken maken met verhuurders. Ik heb bij circulaire van 21 december 2000 de gemeenten, naar aanleiding van een herziening van het Huisvestingsbesluit, gewezen op deze mogelijkheden, maar er tevens op gewezen dat terughoudendheid bij het stellen van toewijzingsregels geboden is. Er moet, kortom, niet onnodig veel woonruimte onder het distributiesysteem worden gebracht, omdat daarmee onnodige belemmeringen kunnen ontstaan voor bepaalde categorieën woningzoekenden. Daar waar deze regels, met het oog op de marktomstandigheden nodig worden geacht, moet zorgvuldig worden bezien of de belangen (slaagkansen) van verschillende categorieën woningzoekenden zorgvuldig zijn afgewogen. Daarbij moeten ook de slaagkansen van starters op de woningmarkt in ogenschouw worden genomen. Ik ben, concluderend, van oordeel dat gemeenten en woningcorporaties oog moeten hebben voor de specifieke situatie en woonwensen van jongeren en studenten. Ik vind het wenselijk dat in het beleid van gemeenten en woningcorporaties expliciet rekening wordt gehouden met deze wensen. Met de hiervoor genoemde mogelijkheden kan gericht worden gezocht naar verbeteringen in de situatie op de kamermarkt. Een doelgerichte afweging in de betreffende gemeenten of en, zo ja, hoe er gericht verbetering in de situatie op de kamermarkt kan worden gebracht, beschouw ik als de te verkiezen weg. Een landelijke aanpak staat mij daarbij niet voor ogen, omdat de problematiek, de reeds bestaande lokale aanpak en mogelijke aanvullende maatregelen immers sterk per stad
Tweede Kamer, vergaderjaar 2000–2001, 27 400 XI, nr. 72
4
zullen verschillen. Gezien de hiervoor genoemde beleidsaccenten zal ik de situatie op de kamermarkt in de tweede ronde gesprekken over de verstedelijking met de relevante gemeenten betrekken. Ook zal ik de aandacht voor de vraag naar onzelfstandige woonruimte betrekken in de voorbereiding van een rijksbeleidskader zoals aangekondigd in de Nota Mensen Wensen Wonen. Onderhavig onderzoek heb ik, mede met het oog op het vervolgtraject, onder de aandacht van betrokken gemeentebesturen gebracht. Ik hoop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. De Staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, J. W. Remkes
Tweede Kamer, vergaderjaar 2000–2001, 27 400 XI, nr. 72
5
