Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 1989-1990

21 387

De ontwikkeling van het huurwaardeforfait in de inkomstenbelasting

Nr. 2

NOTITIE Inhoud

1. 2. 3. 4.

Blz.

Inleiding Uitgangspunten en wettelijk systeem van het huurwaardeforfait Het bruto-nettotraject De ontwikkeling van een aanpassingsmechanisme

Bijlage

Cijfermatige onderbouwing van de factoren van het huurwaardeforfait

915390F

sDUuitgeverij-sGravenhagei989

Tweede Kamer, vergaderjaar 1989-1990, 21 387, nr. 2

2 2 4 8

HOOFDSTUK1. INLEIDING

Bij brief van 27 december 1988 (Tweede Kamer, 1988-1989, 20873, nr. 12) is door de toenmalige Minister van Financiën en door mijn ambts– voorganger een notitie toegezegd over de ontwikkeling van de onder– scheiden factoren die van belang zijn voor de vaststelling van het huurwaardeforfait in de inkomstenbelasting alsmede over de verschil– lende aspecten van een nieuw in te voeren aanpassingsmechanisme ten behoeve van dit forfait. Het laatst nog in de regeringsverklaring is de spoedige verschijning van deze nota in het vooruitzicht gesteld. In deze notitie tracht ik inzicht te bieden in de cijfermatige aspecten van de actuele hoogte van het forfait. Wat het aanpassingsmechanisme betreft doe ik voorstellen met betrekking tot de hoofdlijnen van de vormgeving en de aanpassingsfrequentie. Voor de volledigheid zij nog opgemerkt dat bij het bepalen van de hoogte van een enkel onderdeel nog geen definitieve gegevens beschikbaar zijn. Om op termijn over nadere en meer betrouwbare gegevens te kunnen beschikken is contact gelegd met onder meer het Centraal Bureau voor de Statistiek. Met de levering van deze gegevens zal echter geruime tijd gemoeid zijn. Het niveau van het forfait op basis van die volledige gegevens zal naar mijn verwachting overigens niet wezenlijk afwijken van het thans vastgestelde niveau. Een eventuele divergentie zal dan ook hoogstens leiden tot een verfijning in het huurwaardeforfait die de vaststelling in deze notitie niet doorkruist. HOOFDSTUK 2. UITGANGSPUNTEN EN WETTELIJK SYSTEEM VAN HET HUURWAARDEFORFAIT A. Algemeen kader

' Deze opvatting treft men onder andere ook aan in het rapport «Belastinguitgaven in de Nederlandse inkomstenbelasting en de loonbelasting», blz. 92 en 94 (1987), aange– boden aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten Generaal bij brief van de Staatssecretaris van Financiën d d 23 maart 1 987 (TK, 1986-1987. 19 700 hfdst. IXB, nr 53)

De Wet op de inkomstenbelasting 1964 kent een praktisch en empirisch inkomensbegrip. Als gevolg hiervan wordt het heffingsobject het inkomen - zoveel mogelijk bepaald aan de hand van de maatschap– pelijke opvattingen ter zake. Wat betreft het genot dat men van een eigen woning heeft, leven er in de maatschappij ruwweg twee opvattingen. De eerste opvatting gaat ervan uit dat een eigen woning inkomsten oplevert in de vorm van woongenot. De eigen woning wordt in dat geval gezien als een beleggmg welke rendement oplevert. Hiertegenover staat de opvatting dat bij een eigen woning slechts sprake is van besteding van inkomen in plaats van verwerving, zoals bij voorbeeld ook bij een auto het geval is. Daarbij wordt de nadruk erop gelegd dat de eigen woning een duurzaam gebruiksgoed is waarbij het bestedingsaspect overweegt. Ik zie geen aanleiding het feit dat belasting wordt geheven van de eigen woning ter discussie te stellen, maar evenmin wil ik terugkomen op de belangrijke rol die het bijzondere karakter van de eigen woning als bron van inkomen in dezen moet spelen*. Er valt ter onderstreping van dit laatste op een aantal aspecten te wijzen. In de eerste plaats komt in de vergelijking met andere, vrije beleg– gingsvormen als duidelijk verschil naar voren dat een eigen woning een beleggmg is in de vorm van een duurzaam gebruiksgoed. Als het om roerende goederen gaat wordt als regel het genot dat men van deze goederen heeft om praktische redenen niet in de inkomstenbelasting betrokken. Vele van deze goederen, men denke hierbij aan bij voorbeeld caravans en inboedels van huizen, leveren evenals eigen woningen gebruiksgenot van substantiële omvang op. Dit voordeel blijft echter zoals opgemerkt buiten heffing. Dit verschil in behandeling van verge–


lijkbare duurzame gebruiksgoederen noopt er toe aan eigen woningen een zwakker inkomenskarakter toe te kennen dan aan andere, vrije beleg– gingsvormen. Ook het feit dat de eigen woning tevens duidelijk voorziet in de primaire behoefte aan huisvesting, staat aan een volledige gelijkstelling met vrije beleggingen in de weg. Anders dan bij vrije beleggingen sluiten inkomensverwerving en inkomensbesteding hier immers zonder overgang op elkaar aan. Bovendien moet worden bedacht dat het genot van een eigen woning een niet-stoffelijk, slechts als concept bestaand voordeel vormt. Anders dan voordelen in liquide vorm (rente, dividend, huur) of andere inkomsten in natura zoals gratis gebruiksgoederen, is het woongenot niet tastbaar en kan er niet afzonderlijk over worden beschikt. Dit alles heeft tot gevolg dat het draagkracht-verhogende vermogen ofwel het inkomenskarakter van een eigen woning in de maatschappij duidelijk als minder sterk wordt ervaren dan in het geval van vrije beleg– gingen. Ten slotte dient er op te worden gewezen dat vergeleken met andere beleggingen eigen woningen enkele zeer specifieke kenmerken hebben. Als gevolg van het feit dat de eigen woning tevens de functie vervult van duurzaam gebruiksgoed, treedt voor de eigenaar-bewoner ook een aantal specifieke lasten op. Wordt bij de woning als zuiver beleggingsobject de beslissing tot verkoop slechts bepaald door rendementsoverwegingen, bij de woning als gebruiksobject spelen doorgaans niet-economische factoren een belangrijke rol. Factoren als leeftijd, gezinssamenstelling, inkomen en de reisafstand naar het werk, naast de simpele wens een dak boven het hoofd te houden, onderstrepen het weinig vervreemdbare karakter van de eigen woning. Wijzigingen in deze factoren, indien belangrijke veranderingen optreden tenminste, zullen juist wel, los van economische overwegingen een reden tot verandering van woning zijn. De hierbij optredende transactiekosten (overdrachtsbelasting, notaris– en makelaarskosten, afsluitprovisie) kunnen worden gezien als typische aan de gebruiksfunctie van de woning gebonden kosten. Onderzoek heeft uitgewezen dat de gemiddelde bewoningsduur van eigen woningen ongeveer 12 jaar bedraagt. Op grond hiervan kan worden gesteld dat een eigenaar-bewoner gemiddeld elke 12 jaar een extra last ondervindt die ongeveer 8% bedraagt van de waarde van de woning in onbewoonde staat. Hierbij zij opgemerkt dat door de voorgestelde verlaging van de overdrachtsbelasting voor woningen deze transactiekosten zullen dalen. Daar staat echter tegenover dat de verhuisfrequentie van eigenaar-bewoners de neiging heeft toe te nemen, hetgeen lastenver– hogend werkt. Ook de gebondenheid aan een bepaalde regio kan door de grote regionale prijsverschillen tot additionele kosten leiden. Een ander voorbeeld van typische aan de gebruiksfunctie van de woning gebonden kosten zijn de kosten van een overlijdensrisicoverzekering die tegenwoordig veelal als voorwaarde voor hypotheekfinanciering wordt gesteld. Daarnaast kan nog het volgende worden opgemerkt. Vergeleken met vrije beleggingen heeft men met een woning veel minder ruimte om doelbewust vermogensverliezen te ontgaan dan wel vermogenswinsten te realiseren. De vervreemding van een eigen woning vloeit immers voor een groot deel voort uit niet-economische factoren zoals hiervoor genoemd. Vermogensverliezen kunnen daardoor minder gemakkelijk worden ontlopen, terwijl de realisatie van vermogenswinsten vaker achterwege zal moeten blijven. Ook hierdoor is het inkomenskarakter van de uit een eigen woning te trekken huurwaarde zwakker dan dat van de inkomsten van vrije beleggingen.


B. Plaats in het wettelijk regime Het wettelijke systeem met betrekking tot de eigen woning (alsmede woonboten) is als volgt kort te schetsen. Artikel 24 van de Wet op de inkomstenbelasting 1964 merkt onder meer alle voordelen die worden getrokken uit onroerende goederen als inkomsten uit vermogen aan, voor zover deze voordelen niet behoren tot de winst uit onderneming of tot de arbeidsinkomsten. Voordat van heffing sprake kan zijn, dient op basis van dezelfde bepaling overigens eerst nog te worden onderzocht of een bepaalde, concrete eigen woning een bron van inkomen vormt. In het algemeen vormt een eigen woning een bron van inkomen indien de belastingplichtige beoogt uit die woning voordelen (huurwaarde) te trekken en indien redelijkerwijze kan worden verwacht dat de netto– voordelen (huurwaarde minus kosten van bij voorbeeld onderhoud) positief zullen zijn. Financieringsrente en financieringskosten blijven hierbij op grond van vaste jurisprudentie uitdrukkelijk buiten beschouwing. De voordelen die uit een eigen woning worden getrokken bestaan in het algemeen uit het woongenot dat men met betrekking tot de eigen woning verkrijgt. Het betreft hier voordelen in natura. Op grond van artikel 34 van de Wet op de inkomstenbelasting 1964 dient hiervan de geldelijke waarde ofwel de waarde in het economische verkeer te worden bepaald. De waarde van de voordelen in natura worden bepaald door een vergelijking te trekken met de situatie waarin de eigenaar de woning ter belegging verhuurt. Voor zover de situatie waarin een eigenaar-verhuurder zich bevindt overeenkomt met de situatie van de eigenaar-bewoner, kan de eerstbedoelde situatie richting geven aan de bepaling van de waarde van het woongenot. De in het kader van een eigen woning ontstane vermogenswinsten of vermogensverliezen worden niet tot de inkomsten gerekend. De inkomsten uit een eigen woning dienen voorts op grond van artikel 21 juncto artikel 35 van de Wet op de inkomstenbelasting 1964 te worden verminderd met de kosten tot verwerving, inning en behoud daarvan, daaronder begrepen de op de inkomsten rustende lasten en de afschrijving op de eigen woning. Het bovenbeschreven systeem leidt er zonder nadere voorziening toe dat de door iedere individuele eigenaar-bewoner feitelijk verkregen werkelijke voordelen, verminderd met de feitelijk gemaakte werkelijke kosten, in aanmerking worden genomen. Deze situatie heeft tot 1971 bestaan, met dien verstande dat voor de bepaling van de huurwaarde gedurende een aantal jaren voor 1971 de huurwaarde voor de personele belasting als richtsnoer werd genomen. Met ingang van dat jaar werd het netto-voordeel uit de eigen woning vastgesteld aan de hand van een forfaitaire regeling. Het forfait werd onder meer ingevoerd om een einde te maken aan de problemen die onder het systeem zonder forfait waren of zouden gaan ontstaan bij de vaststelling van enerzijds de economische huurwaarde - de personele belasting zou namelijk worden afgeschaft– en anderzijds de vele, vaak moeilijk te controleren, aftrekposten. HOOFDSTUK 3. HET BRUTO-NETTO TRAJECT Met het huurwaardeforfait beoogt de wetgever op een eenvoudige wijze aan te geven welk rendement (in natura), gegeven de door de belastingplichtige gekozen beleggingsvorm, uit een eigen woning dient te worden belast. Zoals reeds in hoofdstuk 2 is aangestipt wordt de waarde van de voordelen in natura bepaald door een vergelijking te trekken met de situatie waarin een woning ter belegging wordt verhuurd. De positie van de eigenaar-bewoner wordt met andere woorden vergeleken met de


positie van een particuliere verhuurder, die een woning aan een derde zou verhuren. De omstandigheden die in die situatie de hoogte van de huur en het bruto-rendement bepalen, worden ook bij de berekening van de huurwaarde van de eigen woning als uitgangspunt genomen. Ook de forfaitair in aanmerking te nemen verminderingen kunnen waar dit relevant is bij die van een verhuurder aansluiten. Teneinde in concreto te kunnen aangeven welke omstandigheden en kosten op de eigenaar-bewoner kunnen worden geprojecteerd, dient echter eerst de vraag te worden beantwoord hoever de vergelijking kan worden doorgetrokken. Deze vraag is uiteraard niet eenvoudig, of met voorbijzien aan alle andere factoren, vanuit het fiscaal theoretische kader te beantwoorden. Ter zake is nadere analyse noodzakelijk. De gevonden huurwaarde en verminderingen worden gerelateerd aan de waarde van een woning in bewoonde staat, die gelijkgesteld wordt aan 60% van de waarde van de woning. Hierbij dient te worden opgemerkt dat dit percentage slechts een rekenkundige functie heeft en dus niet erop duidt dat de huurwaarde voor 60% in aanmerking wordt genomen; het bedrag van de huurwaarde dient als uitgangspunt en dit bedrag wordt uitgedrukt in procenten van de waarde. Derhalve, als alle factoren zouden worden geprojecteerd op de volledige vrije verkoop– waarde zou per saldo de uitkomst als aan te geven netto-huurwaarde hetzelfde zijn. Het huidige forfait van 1,3% van de waarde bewoond komt aldus overeen met 0,78% van de waarde leeg. In de bijlage bij deze notitie heb ik voor enkele onderdelen van het bruto-nettotraject een meer uitgebreide beschrijving opgenomen van de gevolgde berekeningsmethodiek. De becijferingen hebben betrekking op het jaar 1988. Bij de bespreking en toelichting van de samenstellende delen van het bruto-netto traject die hieronder volgt dient uitdrukkelijk te worden bedacht dat het vanwege het nog niet volledige basismateriaal niet uitgesloten is dat de vaststelling in deze nota van het niveau van het huurwaardeforfait nog enige verfijning zou kunnen ondergaan. Op basis van onder meer door het CBS te leveren gegevens kan ik hierover op zijn vroegst in de tweede helft van 1991 meer inzicht verschaffen. De bruto-huurwaarde Als uitgangspunt voor de hoogte van de forfaitaire brutohuurwaarde geldt het bedrag dat een woning in onbewoonde staat aan huur kan opbrengen indien deze voor niet-zakelijke-doeleinden voor verhuur zou worden aangeboden aan een partij die op voorhand gedurende enige jaren de woning zal huren en door wiens bewoning geen overmatige onderhoudskosten worden veroorzaakt. De basis voor dit uitgangspunt is neergelegd in artikel 34 van de Wet op de inkomstenbelasting 1964. Het van de eigen woning te trekken woongenot wordt in aanmerking genomen naar de waarde die daaraan in het economische verkeer, met andere woorden, in een situatie van verhuur, kan worden toegekend. In de aldus te bepalen huurwaarde is onder meer verdisconteerd dat de «verhuurder» met een dergelijke «huurder» geen vergoeding - begrepen in de huursom - behoeft te bedingen ter zake van kosten van wanbe– taling, leegstand en uitwonen. Op grond van het huidige basismateriaal kan de bruto-huurwaarde voor het jaar 1988 worden bepaald op 9,25% van de waarde in bewoonde staat. Daarbij zij opgemerkt dat, zoals blijkt uit de uitkomsten van het Budgetonderzoek, de huurwaarde als percentage van de waarde in bewoonde staat een degressief verloop bij toenemende waarde kent.

Tweede Kamer, vergaderjaar 1989-1990, 21 387, nr 2

De in het forfait te betrekken verminderingen Zakelijke lasten Deze vermindering betreft de verzekeringen, het eigenaarsdeel van de onroerend-goedbelasting en de overige zakelijke lasten. Het totaal van de voor het forfait in aanmerking te nemen zakelijke lasten komt uit op 0,6%. Onderhoud Met betrekking tot het onderhoud dient, zoals in de huurwaardenota uit 1981 is uiteengezet, bij de bepaling van het forfait rekening te worden gehouden met onderhoudskosten die in een huur-verhuursituatie als verhuurderslasten kunnen worden aangemerkt, bij voorbeeld buiten– schilderwerk. Uitgaande van een wisselwerking tussen de onderhouds– en de afschrijvingscomponent van het forfait, moet de voor het onderhoud toe te passen vermindering worden bezien in samenhang met de veronder– stellingen die aan de berekeningen van de post afschrijvingen ten grondslag liggen. De wisselwerking houdt in dat onderhoud en afschrijving complementair zijn ten opzichte van elkaar. Zo past bij frequent en goed onderhoud een relatief lage afschrijving, terwijl bij weinig frequent en slecht onderhoud een relatief hoge afschrijving geboden is. Op den duur komen beide situaties echter grosso modo op een gelijk totaalbedrag uit. Het totaal van de voor het forfait in aanmerking te nemen kosten van onderhoud komt uit op 2,0 a 2,1%. Afschrijving De hoogte van de in het forfait tot uitdrukking te brengen afschrij– vingscomponent wordt bepaaid door de waarde waarop moet worden afgeschreven en de lengte van de afschrijvingsperiode. Omdat het niet eenvoudig is gebleken voor de gehele groep van woningen waarop het huurwaardeforfait van toepassing is een eenduidig verband te leggen tussen de voor de afschrijvingen relevante stichtingskosten en de actuele waarde in bewoonde staat, is gekozen voor een eenvoudige aanpak. Anders dan in de nota uit 1981 zijn de afschrijvingen in deze nota recht– streeks vanuit de actuele waarde benaderd. De jaarlijkse afschrijving, uitgedrukt in de waarde bewoond, bedraagt dan op basis van de huidige gegevens 2,65%. Correctie in verband met de specifieke aspecten van de belegging in de eigen woning Zoals in hoofdstuk 2 reeds is aangegeven dient rekening te worden gehouden met het bijzondere karakter van de voordelen uit de eigen woning. In de vergelijking met vrije, renderende beleggingen leiden vier duidelijke verschilpunten mij tot de onderkenning dat het inkomenska– rakter van de eigen woning minder sterk is dan dat van andere beleg– gingen. De vier verschilpunten zijn de volgende: 1. Een eigen woning is een belegging in de vorm van een duurzaam gebruiksgoed, en raakt in zoverre aan de niet in de heffing betrokken roerende duurzame gebruiksgoederen (bestedingsaspect). 2. Bij een eigen woning sluiten inkomensverwerving en inkomensbe– steding zonder overgang op elkaar aan. 3. Bij een eigen woning komen, als gevolg van het karakter van


6

gebruiksgoed, lasten voor die men niet of nauwelijks bij vrije beleggingen aantreft, terwijl daarnaast de mutatiekosten, zoals overdrachtsbelasting en dergelijke, in een hogere frequentie voorkomen. Deze factor als zodanig representeert een gemiddelde «last» van ca. 1% van de waarde bewoond. 4. Een belegging in de vorm van een eigen woning kent specifieke vermogensrisico's. Aanvullend op de aldaar opgenomen toelichting, alsmede in aanvulling op de nota uit 1981, kan ik voorts wijzen op een tweetal bevindingen gebaseerd op het Budgetonderzoek. Deze houden verband met de noodzaak om bij het vaststellen van het netto-huurwaardeforfait zoveel mogelijk risico te vermijden dat in te veel concrete gevallen het forfait uitgaat boven de werkelijke individuele huurwaarde, alsmede om vanuit de door mij gehanteerde uitgangspunten het forfait zo reëel mogelijk vast te stellen. Het eerste punt van aandacht betreft de conclusie die uit de analyse van het Budgetonderzoek valt te trekken, dat de bruto-huurwaarde van een eigen woning percentueel lager wordt naarmate de waarde van de woning stijgt. De rekenkundige bruto-huurwaarde is een gemiddelde huurwaarde voor alle eigen woningen. Omdat de woningen met een relatief lage waarde maar met een relatief hoge huurwaarde een groot deel uitmaken van de totale voorraad aan eigen woningen, is de berekende gemiddelde huurwaarde 1,5 a 2 procentpunten hoger dan de waargenomen huurwaarde van de hoger gewaardeerde woningen. Dit inzicht gold ook voor de cijfers die aan de nota uit 1981 ten grondslag lagen, doch krijgt nu extra gewicht vanwege de stijging van de bedragen in absolute zin. Ten tweede is uit het Budgetonderzoek gebleken dat er een verschil bestaat tussen de huurwaarde en de huurprijzen van met elkaar verge– lijkbare woningen. Zoals blijkt uit het Budgetonderzoek 1985 blijven de huurprijzen van huurwoningen gemiddeld ongeveer 2,5 procentpunten achter bij de huurwaarde van vergelijkbare koopwoningen. Het achter– blijven van de huren kan mogelijk voor een deel worden toegeschreven aan een verschil in huurbelang tussen de woningcorporaties, die zich als regel ook bij nieuwe verhuur houden aan de trendmatige huurstijging, en anderzijds particuliere verhuurders, die bij wisseling van huurders de huur zo veel mogelijk marktconform vaststellen in de buurt van de maximaal redelijke huur. Aangezien het rekenkundig uitgangspunt voor de vaststelling van het huurwaardeforfait de op een hoger niveau liggende bruto huurwaarde is, zou dit zonder correctie kunnen leiden tot het in aanmerking nemen van een gemiddeld nog te hoog huurniveau. Het moge duidelijk zijn dat de hiervoor behandelde aspecten niet alle even goed in exacte cijfermatige consequenties zijn te vangen. De hiervoor genoemde elementen leiden mij echter wel tot de conclusie dat de op de rekenkundige uitkomst van het netto huurwaardeforfait toe te passen vermindering - zeker waar het om een forfaitaire regeling gaat een substantiële betekenis dient te hebben. In dit verband kan ik nog wijzen op de nota uit 1981. In die nota werd een vermindering voorge– steld die neerkwam op 35% van het saldo van de bruto huurwaarde en de overige verminderingen. Op grond van de bevindingen uit het Budget– onderzoek 1985 meen ik dat de correctiefactor thans moet worden gesteld op 40%. De in het bovenstaande besproken samenstellende delen van het huurwaardeforfait leveren in één berekening samengevoegd en uitge– drukt in procenten van de waarde bewoond het volgende beeld op voor het jaar 1988:


bruto huurwaarde zakelijke lasten onderhoud afschrijving correctiefactor netto forfaitaire huurwaarde

9,25% -/. 0,6% V. 2,0% /_ 2,65% 4,0 7. 1,6 2,4

a 2,1%

a 3,9% a 1,55% a 2,35%

De hiervoor vermelde berekening is gebaseerd op cijfers betreffende het jaar 1988. Over de ontwikkeling van de afzonderlijke posten na dit jaar zijn weinig gegevens bekend. Vooruitlopend op het volgende hoofdstuk kan ik in dit verband opmerken dat de ontwikkeling van het netto forfait echter vooral afhangt van de ontwikkeling van de huren in relatie met de ontwikkeling van de waarde van de eigen woningen. De overige factoren zijn in dit opzicht van relatief ondergeschikt belang. Gelet op het feit dat de gemiddelde huurstijging na 1988 wat achter– blijft bij de waarde-ontwikkeling van woningen houd ik voor het jaar 1989 rekening met een uitkomst die enigzins lager ligt dan in 1988. De tweede opmerking naar aanleiding van de berekening is dat, naar ik reeds eerder heb aangegeven, het thans voorhanden zijnde basismate– riaal nog geen eenduidige berekening mogelijk maakt. In de berekening komt dit onder meer tot uiting door een bandbreedte bij enkele factoren waarbinnen de desbetreffende factor nader kan worden berekend. Dit laatste kan echter geschieden wanneer het basismateriaal aan de hand van nieuwe gegevens van het CBS is verbeterd. HOOFDSTUK4. DE ONTWIKKELING VAN EEN AANPASSINGS– MECHANISME

In de meergenoemde brief van 27 december 1988 aan de Tweede Kamer hebben de toenmalige Minister van Financiën en mijn ambtsvoor– ganger voorgesteld om in de toekomst te komen tot een periodieke aanpassing van het forfait. Hiertoe ware in de Wet op de inkomstenbe– lasting 1964 een aanpassingsmechanisme op te nemen, waarmee het huurwaardeforfait op eenvoudige wijze periodiek kan worden aangepast. De achtergrond van dit voorstel is dat zonder een aanpassingsmecha– nisme op den duur te grote afwijkingen zouden kunnen ontstaan ten opzichte van een reëel vastgesteld niveau van het huurwaardeforfait. Thans is het huurwaardeforfait nog vastgesteld op 1,3% van de waarde van de woning in bewoonde staat. Met ingang van 1 januari 1990 zal het forfait in elk geval worden verhoogd tot 1,8%, terwijl een aanpassing tot 2,3% op stapel staat. Sinds de introductie van het forfait in 1971 is het forfait met inbegrip van deze laatste aanpassing drie keer aan de relevante ontwikkelingen aangepast. Het is duidelijk dat het huurwaarde– forfait, zo weinig frequent opnieuw bezien, door de jaren heen onmogelijk op alle momenten op het juiste niveau kan hebben gelegen. Het forfait is immers een afspiegeling van een momentopname van de cijfers zoals die in het jaar van vaststelling gelden. Zeker na verloop van een aantal jaren kan er een belangrijk verschil ontstaan tussen het wettelijk vastgestelde huurwaardeforfait en de huurwaarde zoals die zou zijn indien alle relevante ontwikkelingen erin verwerkt zouden zijn. Een hernieuwde vaststelling, waartoe op enig moment wordt besloten, zou daardoor tot verhoudingsgewijs forse aanpassingen kunnen leiden. Ook binnen een vrij korte periode kan echter, gezien de onvoorspelbaarheid van de ontwikkeling van met name de waarde van woningen, al een verschil ontstaan tussen de wettelijke en de werkelijke gemiddelde huurwaarde. Ten aanzien van de vormgeving van een aanpassingsmechanisme merk ik het volgende op. Voor de bepaling van het niveau van de samenstel– lende delen van het forfait gaat de meeste betekenis uit van twee varia–


8

belen: de ontwikkeling van de waarde van woningen en de ontwikkeling van de huurwaarde. Derhalve wordt voorgesteld een eenvoudig en hanteerbaar aanpas– singsmechanisme te construeren uit enerzijds de ontwikkeling van de huurprijzen als benadering van de huurwaarde en anderzijds de waarde– ontwikkeling van woningen. De bijgaande grafiek illustreert het verloop van deze variabelen vanaf 1975. Wat betreft de wettelijke vormgeving van een aanpassingsmechanisme denk ik aan een in de Wet op de inkomstenbelasting 1964 op te nemen bepaling dat bij het begin van het kalenderjaar de in de tabel opgenomen huurwaardebedragen bij ministeriële regeling kunnen worden vervangen door ander bedragen. Laatstbedoelde bedragen worden berekend door de te vervangen bedragen te vermenigvuldigen met een correctiefactor. Deze wettelijke correctiefactor is de verhouding van het indexcijfer van de huurprijzen tot het indexcijfer van de waarde van de woningen. Vanwege de overeenkomsten die zijn te onderkennen met de thans reeds bestaande indexeringsbepaling van artikel 54 van de Wet op de inkom– stenbelasting 1964 (met ingang van 1 januari 1990 artikel 66b), zou wat de vormgeving betreft aansluiting kunnen worden gezocht bij dit artikel. Met het oog op de concrete invulling van het aanpassingsmechanisme, zullen met het Centraal Bureau voor de Statistiek afspraken moeten worden gemaakt over de periodieke aanlevering van betrouwbare op de vaststelling van het forfait toegesneden indexcijfers voor de waardeont– wikkeling van woningen. De thans beschikbare gegevens laten met name wat betreft de ontwikkeling van de waarde van woningen te wensen over. Omdat niet alle variabelen in het aanpassingsmechanisme zijn verwerkt en omdat de ontwikkeling van de huurprijzen als factor naar haar aard toch alleen bij benadering de ontwikkeling van de huurwaarde kan weergeven, kan na verloop van enige jaren een herijking van alle in de berekening van het netto-forfait niet worden gemist. De frequentie van een herijking zou ik om de gedachten te bepalen, willen stellen op eenmaal in de vijf jaar.


Ontwikkeling van huren en koopprijzen (indexcijfers, 1975=100)

280 260 240 220 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 -

1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988

koopprijzen huren


10

BIJLAGE

CIJFERMATIGE ONDERBOUWING VAN DE FACTOREN VAN HET HUURWAARDEFORFAIT

In deze bijlage wordt het niveau van de verschillende factoren van het huurwaardeforfait zo goed mogelijk benaderd. Daarbij is uitgegaan van het bij de diverse instanties, zoals het CBS en het ministerie van VROM, thans aanwezige basismateriaal. A. Het bruto huurwaardeforfait

De navolgende bepaling van de hoogte van het bruto-huurwaarde– forfait is gebaseerd op gegevens die zijn ontleend aan het Budgeton– derzoek 1985 van het CBS*. Deze gegevens vormen een redelijk repre– sentatieve afspiegeling van de woningvoorraad (huur– en eigen woningen). Het Budgetonderzoek omvat 1209 eigen woningen waarvan zowel de verkoopwaarde leeg als de huurwaarde bekend is. Van 314 eigen woningen in het onderzoek is de verkoopwaarde niet bekend. Deze gevallen zijn in de berekening buiten beschouwing gelaten. De huurwaarde is geschat door makelaars en wordt gedefinieerd als het bedrag dat een woning aan kale huur kan opbrengen indien deze voor niet-zakelijke doeleinden leeg voor verhuur zou worden opgeleverd. De verkoopwaarde leeg is ten behoeve van het Budgetonderzoek door de eigenaar-bewoners zelf geschat. Bedacht moet worden dat met name bij de laatste schatting subjectieve elementen een rol kunnen spelen, waardoor deze schatting in het ene geval te hoog en in het andere geval te laag kan uitvallen. Het gegevensbestand van het Budgetonderzoek 1985 biedt echter thans het best bruikbare uitgangspunt voor de berekening van de gemiddelde bruto huurwaarde. Gelet op het belang van een zo eenduidig mogelijke vaststelling van de huurwaarde en de verkoopwaarde van eigen woningen lijkt het echter wenselijk dat bij het eerstvolgende Budgetonderzoek niet alleen de huurwaarde, maar ook de verkoopwaarde door makelaars wordt getaxeerd. Over deze en andere aanpassingen, die het Budgetonderzoek in de toekomst beter bruikbaar maken voor het onderhavige doel, is overleg gaande met het CBS.

* Het budgetonderzoek is een jaarlijks onderzoek naar het verbruik en andere uitgaven van huishoudens, gerelateerd aan kenmerken van het huishouden zoals inkomen, sociaal-economische categorie, grootte en samenstelling van het huishouden, urbanisatiegraad en landsdeel In het Budgetonderzoek 1985 zijn van 2852 huishoudens gegevens verkregen. De deelnemende huishoudens noteren gedurende (een deel van) het jaar alle uitgaven voor dagelijks levensonderhoud en duurzame consumptiegoederen. Daarnaast worden door enquêteurs vragenlijsten ingevuld waarbij onder meer gegevens met betrekking tot het bezit van duurzame goederen (zoals de eigen woning) en bepaalde periodieke uitgaven (zoals huur) worden genoteerd

In de huurwaardenota uit 1981 is de hoogte van het bruto-huurwaar– deforfait tevens benaderd vanuit de methode die het ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer heeft ontwikkeld ter bepaling van de kostprijshuur van nieuwe woningen in de gesubsidi– eerde huursector (het systeem van de dynamische kostprijshuur of wel de DKP-methode). Bij de thans uitgevoerde berekening is de DKP-methode niet meer toegepast. Eén van de redenen daarvoor is dat het ministerie van VROM voor het vaststellen van de kostprijshuur van nieuwe woningen feitelijk is afgestapt van de DKP-financiering, omdat het nu bij de exploitatieberekeningen werkt met een op nihil gestelde huurparameter. Deze methode wordt alleen nog toegepast op de bestaande woningvoorraad in de gesubsidieerde huursector. Voor woningen waarvan de bouw na 1987 is gegund, is men overgegaan op een annuïtair systeem. Een tweede belangrijke reden om de DKP-methode buiten beschouwing te laten is dat er nogal ingrijpende correcties noodzakelijk zijn om de methode bruikbaar te maken voor de bepaling van de hoogte van het bruto-forfait. Deze correcties, die uitge– breid zijn beschreven in de huurwaardenota uit 1981, hebben een sterk complicerende invloed op de berekeningen, zijn daardoor moeilijk te doorgronden en leiden bovendien tot te ruime onzekerheidsmarges ten aanzien van de uitkomst. De berekeningen op basis van het Budgetonderzoek 1985 leiden tot de vaststelling van de gemiddelde bruto-huurwaarde voor 1988 op circa


11

9,25% van de waarde bewoond. Dit percentage is tot stand gekomen door, behalve met de uit het Budgetonderzoek voortvloeiende gemid– delde makelaars-huurwaarde, ook rekening te houden met de specifieke omstandigheden van de huur-verhuursituatie waarmee het wonen in een eigen woning wordt vergeleken en met de ontwikkeling van de huren en woningwaarden in de periode 1985-1988. Tabel 1 Waarde bewoond in glds

- 15000 15001- 30000 30001- 60000 60001- 90000 90001-120000 120001-180000 180001-240000 240001-300000 300001-360000 360001-450000 450001-540000 540001Totaal

" Deze uitkomst is verkregen door de som van de huurwaarden uit het onderzoek te delen door de som van de waarden van de woningen, rekening houdend met wegings factoren die het CBS hanteert in verband met het feit dat niet alle categorieën huishoudens in het Budgetonderzoek 1985 even sterk zijn vertegenwoordigd

Aantal waarnemingen

5 16 284 509 240 114 32 6 3 _ _ -

1209

Bruto huurwaarde in procenten van de waarde bewoond (1985) 39,42 16,52 11,93 10,07 9,16 8,69 7,14 9,92 8,34 _ -

9,73

In tabel 1 zijn de uitkomsten van het Budgetonderzoek weergegeven voor het jaar 1985, uitgesplitst naar waardeklassen van de woningen in bewoonde staat. Daaruit blijkt dat in 1985 de gemiddelde bruto– huurwaarde uitgedrukt in de waarde bewoond (gelijk aan 60% van de waarde leeg) uitkomt op ruim 9,7%.* Dit cijfer kan, gelet op de wijze waarop het onderzoek is uitgevoerd, worden beschouwd als een gemiddelde voor het jaar 1985. Deze gemid– delde waarde vertegenwoordigt, zoals hiervoor is opgemerkt, het bedrag dat een woning kan opbrengen bij verhuur aan een derde. Vergeleken met de situatie van verhuur aan een derde, waarbij doorgaans sprake is van kortere verhuurperiodes met daartussen korte of langere periodes van leegstand, kan in het geval van een eigenaar-bewoner - die als het ware een langlopend huurcontract heeft - volstaan worden met een iets lagere huur. Wij menen daarom een geringe vermindering te kunnen aanbrengen op de makelaars-huurwaarde, waarin een zekere vergoeding is verdisconteerd voor risico's die zich in het geval van bewoning door een eigenaar-bewoner zelf niet of nauwelijks voordoen, zoals leegstand, wanbetaling en onvoldoende onderhoud door de huurder. De correctie voor leegstand kan op basis van CBS-gegevens worden gesteld op 0,2% van de waarde bewoond. Over de omvang van de overige risicofactoren die een verhuurder in de huur verdisconteerd zal willen zien, maar die zich bij een eigenaar-bewoner niet of in mindere mate voordoen, zijn geen cijfers beschikbaar. Vooruitlopend op de uitkomsten van nader onderzoek terzake is de correctie voorlopig gesteld op 0,35%. Als gevolg daarvan resulteert een bruto-huurwaarde van ruim 9,35%. Vervolgens dient deze uitkomst te worden geëxtrapoleerd naar 1988. Dit is het meest recente jaar waarover gegevens beschikbaar zijn. De extrapolatie vindt plaats door de in het Budgetonderzoek gevonden huurwaarden te corrigeren voor de gemiddelde feitelijke huurstijging in de periode 1985-1988 (exclusief het deel van de huurstijging dat wordt veroorzaakt door kwaliteitsverbetering) en de gevonden woningwaarden te corrigeren voor de waarde-ontwikkeling van de woningen in die jaren. Gecumuleerd bedraagt de feitelijke huurstijging (gecorrigeerd voor kwali– teitsverbetering) in de periode 1985-1988 8,6%. Een betrouwbare index voor de waarde-ontwikkeling van woningen is


12

niet beschikbaar. In het verleden publiceerde het CBS jaarlijks index– cijfers van de verkoopprijzen van woningen. Deze cijfers werden zoveel mogelijk gecorrigeerd voor wijzigingen die zich in de loop van de tijd voordeden in de samenstelling van het bestand verkochte woningen. Met ingang van 1985 heeft het CBS het verzamelen van deze gegevens beëindigd. Voor de bepaling van de waarde-ontwikkeling van woningen is daarom aansluiting gezocht bij twee andere bronnen, namelijk de regis– traties van het Kadaster en van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) met betrekking tot de verkoopprijzen van woningen. De cijfers van het Kadaster en van de NVM zijn niet geheel vergelijkbaar. De NVM registreert op het moment van het sluiten van de overeenkomst, het Kadaster registreert op het moment dat de verkoop in de openbare registers wordt ingeschreven (circa drie maanden later). Daarnaast registreert het Kadaster alleen woningen met verkoopprijzen tussen ƒ40.000 en ƒ400.000. De NVM registreert alle door de NVM-makelaars afgesloten transacties (60 a 70% van het totaal aantal verkochte woningen). De goedkopere prijsklassen zijn in het NVM-registratie– systeem ondervertegenwoordigd. Een mogelijke verklaring hiervoor is dat goedkopere woningen vaak zonder tussenkomst van een makelaar van eigenaar verwisselen. Een bezwaar van beide reeksen is dat de cijfers niet worden gecorrigeerd voor wijzigingen in de samenstelling van het bestand verkochte woningen. Een verschuiving binnen de verkopen naar de duurdere sectoren komt dus tot uitdrukking in een stijging van de index, zonder dat van een stijging van de markt voor koopwoningen sprake behoeft te zijn. Uitgaande van 1980 als basisjaar wordt onderstaand voor beide reeksen een overzicht gegeven van de index van de verkoopwaarde in de periode 1985-1988. Ontwikkeling verkoopprijzen van woningen Indexcijfer NVM (1980 = 100)

Indexcijfer kadaster (1980 = 100)

1985 1986 1987 1988

1985 1986 1987 1988

82 86 90 94

93 97 99 102

Uit deze gegevens blijkt dat de prijzen op de woningmarkt, na de terugval aan het begin van de jaren tachtig, de laatste jaren weer aantrekken. De cijfers van de NVM wijzen op een stijging in 1988 ten opzichte van 1985 met 14,6%, de kadastercijfers geven een stijging aan met 9,7%. Het verschil tussen beide reeksen kan wellicht voor een deel worden verklaard uit het feit dat de Kadastercijfers niet uitgaan van het moment van het sluiten van de overeenkomst maar van het moment dat de verkoop in de openbare registers wordt ingeschreven. Zoals hiervoor is opgemerkt vindt de inschrijving gemiddeld circa drie maanden na de verkoop plaats. Voor de toepassing van het in hoofdstuk 4 beschreven indexeringsme– chanisme voor het huurwaardeforfait is het noodzakelijk te kunnen beschikken over een op statistisch verantwoorde wijze vastgesteld index– cijfer van de waarde-ontwikkeling van woningen, waaruit verstorende invloeden, zoals wijzigingen in de samenstelling van de voorraad verkochte woningen, zo veel mogelijk zin geëlimineerd. Wij stellen ons dan ook voor te onderzoeken op welke wijze een hechtere basis voor de berekeningen kan worden gevonden. De cijfers van het Kadaster lijken daarbij het beste uitgangspunt te bieden. Uitgaande van de kadastercijfers kan het bruto huurwaardeforfait, uitgedrukt in de waarde bewoond, voor het jaar 1988 worden bepaald op: 9,35% x 1,086/1,097 = 9,25%


13

Verhouding tussen bruto huurwaarde en actuele waarde De cijfers uit het Budgetonderzoek bevestigen het reeds in de huurwaardenota uit 1981 naar voren gekomen resultaat dat de bruto– huurwaarde procentueel afneemt naarmate de woning duurder is (zie tabel 1). Dit betekent dat voor relatief goedkope woningen de werkelijke bruto-huurwaarde doorgaans boven het gemiddelde van circa 9,25% zal liggen en voor relatief dure woningen onder het gemiddelde Deze verschillen tussen goedkope en dure woningen zijn mede relevant bij de beantwoording van de vraag op welk niveau de voor alle woningen geldende netto huurwaardebijtelling moet worden vastgesteld. In hoofdstuk 3 is dit aspect eveneens aan de orde gesteld. Verhouding tussen bruto huurwaarde en huur Uit de gegevens van het CBS-budgetonderzoek blijkt dat de door de makelaar geschatte huurwaarde van woningen van eigenaar-bewoners gemiddeld aanzienlijk hoger ligt dan de gemiddelde door huurders van vergelijkbare woningen betaalde huur. De oorzaken voor dit verschil tussen huur en huurwaarde bij kwalitatief gelijkwaardige woningen zullen nader moeten worden onderzocht, alvorens het Budgetonderzoek tot uitgangspunt kan dienen bij toekom– stige herijkingen van het niveau van de bruto huurwaarde. Bedacht moet worden dat ten behoeve van het Budgetonderzoek de huurwaarde voor koopwoningen zodanig is geschat dat hiermee wordt aangegeven wat de woning op het moment van taxatie aan kale huur zou kunnen opleveren. De op deze wijze vastgestelde huurwaarde kan in bepaalde gevallen hoger zijn dan de huur van vergelijkbare huurwoningen. Het achterblijven van de huren kan mogelijk voor een deel worden toegeschreven aan een verschil in huurbepaling tussen woningcorporaties enerzijds en particu– liere verhuurders anderzijds. Deze en mogelijk andere oorzaken van het geconstateerde verschil tussen huurwaarde en huur kunnen niet buiten beschouwing blijven bij de uiteindelijke vaststelling van de hoogte van de netto huurwaardebijtelling. In hoofdstuk 3 is hierop nader ingegaan. B. De op de bruto-huurwaarde toe te passen verminderingen Zoals in hoofdstuk 3 is uiteengezet dient voor de bepaling van de netto huurwaarde van de eigen woning de bruto-huurwaarde te worden verminderd met onder meer de volgende aftrekposten: - zakelijke lasten - onderhoudskosten - afschrijving Alvorens aan te geven op welke wijze deze percentages zijn berekend, wijs ik nog eens op de ook in de huurwaardenota uit 1981 reeds aange– duide wisselwerking tussen de in het forfait in aanmerking te nemen elementen van onderhoud en afschrijving. Zakelijke lasten De post zakelijke lasten bestaat uit verzekeringen, de onroerend-goedbelasting voor zakelijk gerechtigden (het zgn. eigenaarsdeel) en enkele overige lasten zoals polder– en waterschaps– lasten. Verzekeringen De in het forfait te begrijpen kostenpost voor verzekeringen betreft de verschuldigde premie voor opstalverzekering die voorziet in een dekking voor schade ten gevolge van brand, storm en water, alsmede een


14

dekking voor glasschade. Verzekeringen die niet op de opstal als zodanig rusten, zoals de inboedelverzekering, dienen buiten beschouwing te blijven. De totale premie voor verzekeringen op de opstal kan, uitgaande van de tarieven van een aantal grote verzekeringsmaatschappijen, gemiddeld worden gesteld op circa 0,2% van de waarde bewoond.

* Een weging van de tarieven met de waarde van de woningvoorraad per gemeente zou de voorkeur verdienen. Dit gegeven is echter niet beschikbaar. Voorts zij opgemerkt dat de 74 gemeenten, waaronder Amsterdam, die in 1988 nog een gecorrigeerde oppervlaktegrondslag hanteren buiten beschouwing zijn gelaten omdat geen directe relatie kan worden gelegd tussen het tarief en de waarde van het onroerend goed Het gaat in deze gemeenten om minder dan 10% van het totaal aantal eigen woningen in Nederland De invloed hiervan is waarschijnlijk gering.

Onroerend-goedbelasting De onroerend-goedbelasting bestaat uit een gebruikersdeel en een deel voor zakelijk-gerechtigden (eigenaarsdeel). Alleen het eigenaarsdeel dient op het bruto-huurwaardeforfait in mindering te worden gebracht. In 1988 bedroeg het landelijk gemiddelde tarief van het eigenaarsdeel in de onroerend-goedbelasting f 6,27 per veelvoud van f 3000 getaxeerde waarde. Bij de berekening van dit gemiddelde is uitgegaan van de tarieven in de 640 gemeenten die de waarde in het economisch verkeer van het onroerend goed als belastinggrondslag hanteren. Daarbij heeft een weging plaatsgevonden met het aantal woningen per gemeente.* Opgemerkt zij dat de tarieven tussen de gemeenten sterk uiteen kunnen lopen. Zo bedraagt in de 10% gemeenten met het hoogste tarief het eigenaarsdeel gemiddeld (ongewogen) f 9,11 per f 3000 getaxeerde waarde, terwijl dit in de 105 gemeenten met het laagste tarief gemiddeld f 2,78 is. Het vorengenoemde gemiddelde tarief van f 6,27 per veelvoud van f 3000 getaxeerde waarde komt overeen met een gemiddelde druk van het eigenaarsdeel van 0,35% van de waarde in bewoonde staat. Hierbij moet worden opgemerkt dat de taxatiewaarde in het genoemde jaar gemiddeld genomen lager zal zijn dan de actuele waarde. Dit in de eerste plaats omdat de laatste taxatie gemiddeld 2 a 3 jaar geleden is verricht en de waarde van woningen in de afgelopen jaren is gestegen. Ook de indeling in klassen van f 3000 van de taxatiewaarde draagt er toe bij dat de effectieve druk in procenten van de actuele waarde iets lager is dan het tarief. Ten slotte bestaat de indruk dat de voor de onroerend-goedbelasting uitgevoerde taxaties in de praktijk eerder lager dan hoger zullen uitkomen dan de actuele waarde op dat moment. Het voorgaande leidt ertoe dat de gemiddelde druk van de onroerend-goedbelasting voor zakelijk gerechtigden, uitgedrukt in de actuele waarde, wat lager zal zijn dan 0,35%. Het gemiddelde wordt om die reden gesteld op 0,3% van de waarde in bewoonde staat. Deze uitkomst is getoetst aan het materiaal uit het Budgetonderzoek 1985. Daaruit blijkt dat in 1985 voor eigenaar-bewoners de gezamenlijke druk van de gebruikersbelasting en de zakelijk gerechtigdenbelasting is te stellen op ruim 0,5% van de waarde bewoond. Het aandeel van de onroerend-goedbelasting voor zakelijk gerechtigden in de totale opbrengst van de onroerend-goedbelastingen bedraagt landelijk ongeveer 3/5. Wordt dit verhoudingscijfer toegepast op de gegevens van het Budgetonderzoek dan resulteert als zakelijke last voor eigenaar-bewoners, evenals in de hiervoor opgenomen benadering, een uitkomst van circa 0,3% van de waarde bewoond. Bij de vertaling van deze uitkomst naar 1988 dient nog rekening te worden gehouden met de in de periode 1985-1988 opgetreden waarde-ontwikkeling van woningen en met de ontwikkeling van de tarieven van de onroerend-goedbelasting. Deze lopen echter niet zodanig uiteen dat de voor 1985 gevonden uitkomst correctie behoeft. Uit de vorenstaande twee benaderingen blijkt dat voor het jaar 1988 een gemiddelde druk van de onroerend-goedbe– lasting voor zakelijk gerechtigden kan worden aangehouden van 0,3% van de waarde in bewoonde staat. Overige lasten De overige zakelijke lasten, zoals polder– en waterschapslasten, kunnen per gemeente en per woning nogal uiteen lopen. Verhoudings–


15

gewijs zijn deze kosten echter betrekkelijk gering. Uitgedrukt in de waarde bewoond belopen zij doorgaans niet meer dan 0,1%. Het totale forfait voor de zakelijke lasten kan, het vorenstaande samen– vattend, voor 1988 worden gesteld op circa 0,6% van de waarde bewoond. Dit percentage is als volgt opgebouwd: - verzekering 0,2% - o.g.b. 0,3% - overige lasten 0,1% Onderhoudskosten Met betrekking tot het onderhoud dient alleen rekening gehouden te worden met onderhoudskosten die in een huur-verhuursituatie als verhuuderslasten kunnen worden aangemerkt. Kosten die verband houden met verbeteringen en kosten die als huurderslasten worden beschouwd, zoals binnenschilderwerk, behangen, tuinonderhoud en kleine reparaties, blijven derhalve bij de bepaling van de hoogte van het forfait buiten beschouwing. Een gemiddeld bedrag voor de - over de totale gebruiksduur van een eigen woning gemeten - jaarlijkse kosten van onderhoud is niet eenvoudig vast te stellen. In de eerste plaats ontbreekt betrouwbaar cijfermateriaal over onderhoudskosten bij eigen woningen. Ook zij gewezen op de wisselwerking tussen de onderhouds– en de afschrij– vingscomponent van het forfait. Door deze wisselwerking is het noodza– kelijk de voor onderhoud aan te houden uitgangspunten in samenhang te bezien met de veronderstellingen die aan de berekeningen van de post afschrijving ten grondslag liggen (zie hierna). Onderhoudskosten Er lijken twee methoden in aanmerking te komen voor de benadering van de onderhoudskosten van eigen woningen: a. De normbedragen die het ministerie van VROM hanteert voor het onderhoud aan woningen in de sociale huursector. b. Een normatieve benadering aan de hand van een theoretisch model dat door het Bouwcentrum in opdracht van het ministerie van VROM is ontwikkeld. ad a Het Ministerie van VROM stelt elk jaar een bedrag vast dat door de zogenoemde toegelaten instellingen mag worden gereserveerd voor onderhoud aan woningwetwoningen en in de vraaghuur mag worden doorberekend. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen na-oorlogse en vooroorlogse woningen. De vaststelling van dit bedrag geschiedt in beginsel zodanig dat dit toereikend is om de kosten te dekken van het dagelijkse onderhoud voortkomend uit klachten en mutaties, het buiten– schilderwerk en het kortlopende planmatige onderhoud (maximaal eens in de zeven jaar). Het overige, langlopend onderhoud is hierin echter niet begrepen. Per 1 juli 1988 geldt voor na-oorlogse woningen een onder– houdsnorm van f 745 per jaar en voor voor-oorlogse woningen van f 870 per jaar. De kosten ten behoeve van het onderhoud van de centrale verwarmingsinstallatie kunnen worden afgeleid uit de daartoe door het ministerie van VROM gehanteerde afzonderlijke norm. Deze bedraagt f 1 1 6 per jaar per woning. In de onderhoudskostennormen voor woningwetwoningen is, zoals gezegd, niet alle onderhoud begrepen. Dit betreft met name het volgens een meerjarenplanning uitgevoerd preventief onderhoud en het vervangen van bouwdelen met een vervangingscyclus langer dan zeven jaar binnen het 25e levensjaar van een woning. Als voorbeeld kunnen worden genoemd werkzaamheden met betrekking tot onder meer het


16

houtwerk, de keuken, het sanitair en de wanden, plafonds, gevels, daken en goten. Een goed aanknopingspunt voor de bepaling van de omvang van de kosten van dit onderhoud vormt een onderzoek van het Economisch Instituut Bouwnijverheid naar de onderhoudsuitgaven van woningcorpo– raties («Onderhoudsuitgaven van woningcorporaties 1981-1983», EIB 1985). Het onderzoek omvat een representatieve steekproef van 56 corporaties en 4 samenwerkingsverbanden. Van de woningen van deze corporaties werd ruim 75% in het onderzoek betrokken (10% van het totale woningbezit van alle corporaties in Nederland). Uit het onderzoek blijkt dat in de periode 1981 tot en met 1983 de werkelijke onderhoudsuitgaven per woning gemiddeld f 325 per jaar hoger lagen dan de geldende normen, uitgedrukt in prijzen 1985. Naar aanleiding van deze uitkomst van het onderzoek van het EIB heeft het Ministerie van VROM de onderhoudsnormen in 1986 en 1988 met respectievelijk f 75 en f 50 verhoogd. Hiervoor gecorrigeerd en omgerekend naar prijzen 1988 kunnen de niet in de onderhoudsnormen begrepen onderhoudsuitgaven worden gesteld op ruim f 200. Daarmee komt via deze benadering het totaal aan onderhoudskosten in de huursector op f 1061 voor na-oorlogse woningen en f 1186 voor voor-oorlogse woningen, gemiddeld derhalve ongeveer f 1125. Als percentage van de gemiddelde huur per 1 juli 1988 ad f4926 is dit circa 23%. Moeilijk valt aan te geven of deze uitkomst zonder meer op koopwoningen kan worden betrokken. Oaarbij is onder meer van belang de vraag hoe het gevonden bedrag aan jaarlijkse onderhoudskosten in de sociale huursector zich verhoudt tot de in berekening van de afschrij– vingen (zie hierna) veronderstelde gemiddelde levensduur van eigen woningen van 50 jaar. Er van uitgaande dat het verantwoord is de onder– houdskosten ook voor koopwoningen te stellen op circa 23% van de huurwaarde, komt dit neer op circa 2,1% (23% van 9,25%) van de waarde bewoond. Hiervan heeft circa 1,7% betrekking op normonderhoud en circa 0,4% op niet onder de normen vallend groot onderhoud.

ad b Een andere methode ter bepaling van de normuitgaven voor onderhoud is het theoretische model dat door het Bouwcentrum is ontwikkeld in opdracht van het ministerie van VROM. Met dit model kan de onderhoudsbehoefte van de Nederlandse woningvoorraad op norma– tieve wijze worden bepaald. Het model gaat dus niet uit van de werkelijke onderhoudsinspanning die in het verleden is gepleegd of in de toekomst zal worden gepleegd, maar dat de onderhoudsinspanning wordt bepaald op basis van technische levensduren van materialen en normatief bepaalde tijdstippen van noodzakelijk onderhoud. Uiteraard kan de werkelijke onderhoudsinspanning afwijken van de berekende onderhoudsbehoefte. Dit hangt enerzijds samen met het feit dat, zoals gezegd, de onderhoudsbehoefte in het model op normatieve wijze wordt bepaald. De normatieve benadering gaat uit van een efficiënte uitvoering van het onderhoud; er wordt geen rekening gehouden met hogere kosten door ondoelmatige uitvoering. Daarnaast houdt de normatieve benadering geen rekening met «onderhoudskosten» ten gevolge van een slechte aanvangskwaliteit (ontwerpfouten, uitvoe– ringsfouten, materiaalgebreken). In dit model is de Nederlandse woningvoorraad verdeeld in een aantal deelcategorleën, waarvoor wordt aangenomen dat deze een min of meer homogene groep vormen naar onderhoudsbehoefte. Op deze wijze zijn referentiewoningen bepaald per type woning, bouwjaarklasse en eigen– domscategorie. De onderhoudsbehoefte van elke referentiewoning is de optelsom van de onderhoudsbehoefte van de bouwdelen waaruit de woning is samengesteld. Uit berekeningen met het model blijkt dat de


17

normatieve onderhoudsbehoefte van eigen woningen in de periode 1986-1990 gemiddeld f 1768 per woning bedraagt in guldens van 1985. Wanneer onderscheid wordt gemaakt naar bouwjaarklassen dan blijkt een duidelijk verband tussen de leeftijd van de woning en de onder– houdsbehoefte. In het onderstaande overzicht is voor eigen woningen de onderhoudsbehoefte in de periode 1986-1990 voor drie bouwjaar– klassen weergegeven, waarbij een onderscheid is gemaakt naar normaal onderhoud en groot onderhoud, beide in prijzen van 1985. Onderhoudsbehoefte van woningen (Bedragen in guldens) Bouwjaar klasse

Normaal onderhoud

Groot onderhoud

Totaal

Vóór1945 1945-1970 Na1970

395 459 494

2052 1492 591

2446 1951 1085

Totaal

453

1351

1768

Uit dit overzicht komt duidelijk naar voren dat de onderhoudskosten toenemen naar mate een woning ouder wordt. Met dit aspect wordt bij de vaststelling van het huurwaardeforfait geen rekening gehouden. In het algemeen zal daardoor een forfaitaire voor alle woningen geldende aftrekpost voor onderhoudskosten te laag zijn voor relatief oude woningen en te hoog voor relatief jonge woningen. De voor de huidige voorraad eigen woningen berekende behoefte aan regulier onderhoud bedraagt f 453 per jaar in prijzen van 1985. Volgens het Budgetonderzoek bedraagt de gemiddelde waarde van eigen woningen in bewoonde staat in 1985 f86.250. Rekening houdend met de ontwikkeling van de onderhoudskosten en de waardeontwikkeling van woningen in de periode 1985-1988 betekent dit een aftrekpost van 0,5%-punt van het bruto huurwaardeforfait. Op dezelfde wijze kan voor de kosten van groot onderhoud, die volgens het gehanteerde model gemiddeld f 1351 bedragen, een aftrekpost worden berekend van 1,5% punt. Een vergelijking tussen de uitkomsten op basis van de normen die het ministerie van VROM hanteert (aangevuld met de resultaten van het EIB-onderzoek) enerzijds en de uitkomsten van het theoretische norma– tieve model anderzijds levert het volgende beeld op. Onderhoudskosten van woningen (in procenten van de waarde bewoond) Normen VROM plus EIB-onderzoek

Theoretisch model

Normaal onderhoud Groot onderhoud

1,7% 0,4%

0.5% 1,5%

Totaal onderhoud

2,1%

2,0%

Hoewel als gevolg van definitieverschillen de verdeling tussen normaal onderhoud en groot onderhoud uiteenloopt, leiden beide methoden bij benadering tot dezelfde uitkomst voor het totale onderhoud. De verwerking van een aftrekpost van 2% a 2,1% voor onderhoudskosten in de berekening van het netto-huurwaardeforfait lijkt derhalve verant– woord. Daarbij moet worden aangetekend dat geen van beide methoden volledige duidelijkheid biedt over de gehanteerde afschrijvingsperiode, in relatie met de in de normen en in het model opgenomen bedragen aan onderhoudskosten.


18

C. Afschrijving De jaarlijkse afschrijving van woningen wordt bepaald door de waarde waarop moet worden afgeschreven en de lengte van de afschrijvingspe– riode. Bij de berekeningen wordt er van uitgegaan dat het gehanteerde forfaitaire onderhoudskostenforfait voldoende is om over het geheel genomen eigen woningen in een zodanige onderhoudstoestand te houden dat de resterende levensduur na het betrekken van de woning 50 jaar bedraagt. Voor nieuwbouw zal die termijn doorgaans langer zijn. Voor bestaande woningen is daarentegen een resterende levensduur van minder dan 50 jaar zeker geen uitzondering. In de praktijk is een afschrij– vingstermijn van 50 jaar voor grote woningbestanden niet ongebruikelijk. Voor het bedrag waarop moet worden afgeschreven is het in de woningen geïnvesteerde vermogen (exclusief grond) bepalend Het huurwaardeforfait is echter gekoppeld aan de actuele waarde. Alvorens de afschrijvingen te kunnen uitdrukken in een percentage van de actuele waarde zou dus moeten worden nagegaan hoe het in de woning geïnves– teerde bedrag zich gemiddeld verhoudt tot de actuele waarde. In de huurwaardenota uit 1981 is aangetoond dat het uitermate moeilijk is de juiste factoren te vinden om het verband tussen de stich– tingskosten en de actuele waarde voor het eigen-woningbestand als geheel in een gemiddelde vast te leggen. Dit heeft tot de conclusie geleid dat een eenvoudige aanpak de voorkeur verdient. In deze notitie zijn de afschrijvingen rechtstreeks uit de actuele waarde bepaald, dat wil zeggen dat het bedrag waarmee moet worden afgeschreven is gesteld op 2% van de actuele waarde exclusief grond. Voor de vaststelling van de afschrijvingsbasis dient de waarde van de grond te worden geëlimineerd uit de actuele waarde. Het aantal van de grondkosten in de stichtingskosten bedraagt voor premiekoopwoningen volgens informatie van het Ministerie van VROM ongeveer 1/5. Het aandeel van de grondkosten in de stichtingskosten

1982 1983 1984 1985 1986

Bouwkosten

Grondkosten

Grondkosten in % van de stichtingskosten

f116 178 114236 1 08 049 108239 109996

f 26 723 29024 29084 29364 28977

18,7 20,3 21,2 21,3 20,7

Voor andere nieuwbouwwoningen en voor de tweedehandsmarkt zijn geen gegevens beschikbaar. Aangenomen mag worden dat vrijstaande woningen en bestaande woningen veelal een wat groter aandeel van de grondkosten in de totale aanschafkosten zullen hebben dan 1/5. Daaren– tegen hebben etagewoningen veelal een aanmerkelijk kleiner aandeel. Daarom is voor de waarde van de grond een factor van 1/5 gehanteerd. Samengevat is de berekening van het afschrijvingspercentage, uitge– drukt in de actuele waarde, gebaseerd op de volgende uitgangspunten. - afschrijving over de actuele waarde; - een resterende afschrijvingsperiode van 50 jaar, hetgeen bij lineaire afschrijving overeenkomt met 2% per jaar; - een gemiddeld aandeel van de grond in de actuele waarde van de woning (inclusief grond) van 20%. De jaarlijkse afschrijving, uitgedrukt in de waarde bewoond bedraagt dan: 2% x 80 o°6

x 100 = 2,65%


19

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Recommend Documents