Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 2004–2005

29 800 XI

Vaststelling van de begrotingsstaten van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (XI) voor het jaar 2005

Nr. 11

BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTELIJKE ORDENING EN MILIEUBEHEER Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal Den Haag, 16 november 2004 In het kader van de «Herijking regelgeving» heb ik op 17 oktober 2003 met een brief aan de Tweede Kamer (kamerstuk 29 200 XI, nr. 7) het voornemen kenbaar gemaakt om de Wet bevordering eigen woningbezit (BEW) af te schaffen in 2006, met als reden dat het doel van de wet niet wordt bereikt en dat het geringe gebruik van de regeling niet in verhouding staat tot de gemaakte uitvoeringskosten voor het ministerie en de administratieve lasten van de financiële instellingen. De Tweede Kamer heeft mede als reactie op genoemde brief van 17 oktober 2003 tijdens de begrotingsbehandeling in november 2003 een motie aangenomen (29 200 XI, nr. 38, motie Geluk c.s.) waarin aan de regering wordt gevraagd om «alvorens tot afschaffing van de Wet BEW te komen, een integrale notitie op te stellen over het eigen woningbezit, zowel bezien vanuit VROM en BZK als Financiën, en met name over mogelijkheden om het eigen woningbezit voor lagere inkomens effectief te bevorderen, bijvoorbeeld via versterking van het instrument van de Nationale Hypotheek Garantie of een versterkte rol van woningcorporaties». Mede in dit verband heb ik de VROM-raad gevraagd in het reeds in voorbereiding zijnde advies over het eigen woningbezit aandacht te besteden aan deze onderwerpen. Zodra de VROM-raad haar advies heeft uitgebracht (naar verwachting dit najaar) zal ik ingaan op de inhoud en de aanbevelingen van het advies.

Ter inzage gelegd bij het Centraal Informatiepunt Tweede Kamer.

In het Nota Overleg over Herijking regelgeving d.d. 2 februari 2004 met de Tweede Kamer (kamerstuk 29 383, nr. 9) heb ik toegezegd de Wet BEW te evalueren. Met deze brief geef ik invulling aan die toezegging. Eerst ga ik in op de hoofdconclusies van de evaluatie van de Wet BEW. In de evaluatie1 zijn de gegevens opgenomen tot en met het tijdvak dat tot 1 juli 2004 loopt. Vervolgens geef ik aan dat voor de ondersteuning van de keuzevrijheid tussen huren en kopen voor lagere inkomens andere mogelijkheden bestaan. Daarmee geef ik ten dele invulling aan de motie Geluk c.s. die vraagt naar andere mogelijkheden het eigen woningbezit voor lagere inkomens te bevorderen. Met lagere inkomens worden in deze brief huishoudens met een inkomen onder de huursubsidiegrens verstaan. Na het

KST81592 0405tkkst29800XI-11 ISSN 0921 - 7371 Sdu Uitgevers ’s-Gravenhage 2004

Tweede Kamer, vergaderjaar 2004–2005, 29 800 XI, nr. 11

1

1

verschijnen van het advies van de VROM-raad zal ik meer in brede zin mijn visie geven op het eigen woningbezit. De reden dat ik heb gemeend niet meer langer te wachten met de evaluatie en brief is mede gebaseerd op het feit dat per 1 januari 2006 de Algemene Wet Inkomensafhankelijke Regelingen (Wet AWIR) in werking zal treden. Het ligt in de rede dat de Wet BEW, indien deze op dat moment nog van kracht zal zijn, moet worden aangepast aan de Wet AWIR. Besluitvorming op korte termijn over het voortbestaan van de Wet BEW is derhalve van belang. 1 Hoofdconclusies evaluatie BEW Met de introductie van de koopsubsidie in januari 2001, een initiatiefwet van de kamerleden Duivesteijn, Biesheuvel, Hofstra en Van ’t Riet, werd het mogelijk om mensen uit de laagste inkomensgroepen de keuze te bieden tussen huren met huursubsidie of kopen met koopsubsidie. Voor het aanbod aan betaalbare woningen voor de doelgroep werd rekening gehouden met een mogelijke vrijval van 200 000 huurwoningen voor de doelgroep van voornamelijk de woningcorporaties, welke over 10 jaar zouden worden verdeeld. Zo kwam men op een prognose van 20 000 koopsubsidies per jaar. In de praktijk hebben tot 1 juli 2004 slechts 649 huishoudens een positieve koopsubsidie beschikking ontvangen, hetgeen een zeer gering gebruik van de regeling betekent. De reden dat de doelstelling van de koopsubsidieregeling, te weten de keuzevrijheid tussen huren en kopen voor de doelgroep, niet is gehaald dient gezocht te worden in een samenspel van factoren zoals de beperkte doelgroep, beschermende bepalingen in de regeling en het beperkte aanbod voor de vraag vooral als gevolg van de sterk gestegen huizenprijzen. In het hierna volgende wordt een samenvatting gegeven van de factoren.

Een regeling waarin bescherming van de doelgroep voorop staat en waarin recht wordt gedaan aan doelmatigheid De koopsubsidie die bedoeld is om keuzevrijheid te bieden aan huishoudens die behoren tot de doelgroep van de huursubsidie, is een regeling die qua financiële criteria, zoals vermogens – en inkomensgrenzen naadloos aansluit op de Huursubsidiewet. Teneinde de doelgroep maximaal te beschermen en de zeggenschap over de te kopen woning te waarborgen staan er in de regeling nog een aantal specifieke voorwaarden, zoals art. 22 Wet BEW, die beperkende bedingen in verband met het verkrijgen in eigendom slechts in zeer speciale omstandigheden toestaat. In de praktijk bleek dat woningen vaak onder beperkende voorwaarden aan zittende huurders werden aangeboden, zoals bijvoorbeeld een terugkooprecht en deling in de waardeontwikkeling van de woning. De koopsubsidieregeling staat een dergelijke verkoop onder voorwaarden niet toe. Een andere beschermende maatregel betreft de hypotheekvorm en de minimale duur van de rentevast periode. In de eerste plaats moeten leningen voldoen aan de normen van de nationale hypotheekgarantie (NHG). Hierdoor wordt gewaarborgd dat huishoudens een in verhouding tot hun inkomen verantwoorde lening afsloten. Verder werden alleen hypotheekvormen toegestaan waarmee over 30 jaar minstens 60% van de lening zou zijn afgelost. Daarnaast moet de rente van de hypotheek voor minimaal 15 jaar vaststaan. Op deze wijze wordt beoogd het risico van tussentijdse renteverhogingen van of het relatief hoge risico van bepaalde hypotheekvormen (zoals de beleggingshypotheek) te ondervangen. In de praktijk bleek dat financiers en tussenpersonen hun cliënten onder de doelgroep weleens andere hypotheekvormen en kortere rentevast periodes adviseerden dan de BEW regeling toestond, waarmee de betaal-


2

baarheid van de hypothecaire lening voor de korte termijn zonder koopsubsidie mogelijk werd. De vraag kan gesteld worden of het huishouden zich daarbij realiseerde dat ze daarmee niet alleen afstand deed van het vangnet dat de BEW 15 jaar lang biedt voor betaalbare hypotheeklasten, maar ook van de afkoopregeling na 15 jaar. De voorwaarden dat men drie jaar voorafgaand aan de koopsubsidie geen eigenaar mag zijn geweest en minimaal de leeftijd van 23 jaar dient te hebben zijn vooral voorwaarden uit oogpunt van doelmatigheid gebaseerd op de ervaringen uit een voorgaande regeling (de Gewenningsregeling Eigen woningbezit). Al deze voorwaarden die zowel de doelmatigheid van de regeling dienen als de burger beschermen tegen het risico van het eigenwoningbezit maken dat slechts een kleine groep onder de doelgroep een beroep kan doen op de koopsubsidieregeling.

De aanbodzijde verkend Ten aanzien van het aanbod aan betaalbare koopwoningen voor de doelgroep kan voor de periode waarin de Wet BEW van kracht is worden geconstateerd dat deze gekenmerkt wordt door stijgende huizenprijzen en daarmee een dalend aanbod voor de doelgroep. De gemiddelde prijs van een koopwoning steeg sinds eind 1998 van € 137 500,– naar € 210 000,– in 2004, terwijl de maximale aankoopprijs van een woning met BEW subsidie op dit moment € 115 000,– (voor een bestaande woning) bedraagt en hiervoor een maximale financieringsgrens geldt van € 103 225,–. Op dit moment zijn er in de koopsector zo’n 125 000 woningen die op grond van de WOZ waarde betaalbaar zijn voor de doelgroep. Deze woningen komen beschikbaar wanneer de huidige bewoners deze te koop aanbieden. Tussen 2000 en 2002 zijn ongeveer 150 000 koopwoningen verkocht aan mensen die van een huurwoning naar een koopwoning verhuisden, maar daarvan vielen slechts 10 000 woningen binnen de BEW financieringsgrens. Door de woningcorporaties werden jaarlijks circa 12 000 huurwoningen verkocht, maar slechts circa 2500 van deze woningen vielen binnen de BEW financieringsgrens. Woningcorporaties gaven in een enquête in 2002 aan dat zij slechts 16% van hun aanbod daadwerkelijk verkopen (in de steden is dit slechts 11%)1. Particuliere verhuurders, makelaars en beleggers verkochten daarentegen jaarlijks gemiddeld 18 000 huurwoningen, waarvan gemiddeld 5500 woningen vielen binnen de BEW financieringsgrens. Bij deze aantallen dient aangetekend te worden dat de woningen met een verkoopwaarde onder de BEW financieringsgrens ieder jaar afnamen.

De vraagzijde verkend

1

Zie onderzoek «Een koopwoning nabij»; Laagland advies, juli 2002, p. 4. Zie het onderzoek «Een koopwoning nabij»: Laagland Advies, juli 2002.

2

In het Woning Behoefte Onderzoek (WBO) 2002 gaven 232 000 huurders aan dat zij binnen twee jaar naar een koopwoning wilden verhuizen en gaven 737 000 huurders aan dat zij hun huurwoning zouden willen kopen. Van de huurders geeft 30% aan dat zij alleen willen kopen indien een fikse korting op de marktwaarde wordt gegeven en dat zij niet bereid zijn om meer woonlasten voor dezelfde woning te betalen. Van de groep huurders die aangeeft wel te willen kopen, woont 13% in een woning die qua koopprijs ligt binnen de financieringsgrens van de Wet BEW. Echter, van deze groep heeft slechts 15% een inkomen binnen de BEW financieringsgrens. Uit onderzoek in 20012 is gebleken dat een derde van de huurders uit de doelgroep schulden heeft, hetgeen in de praktijk een belangrijke belemmering vormt bij het verkrijgen van een hypothecaire lening.


3

Naast huurders zijn er ook veel starters op de koopwoningmarkt die een woning zouden willen kopen. Volgens het WBO 2002 willen 144 000 starters binnen twee jaar een koopwoning kopen. Van deze starters heeft 22% een inkomen binnen de inkomensgrenzen van de Wet BEW.

Match van vraag en aanbod Uit het Woningbehoefte Onderzoek (WBO) 2002 is gebleken dat van de huishoudens die tussen 2000 en 2002 van een huurwoning naar een koopwoning verhuisden een zeer beperkt aantal voldeed aan de BEW criteria. Ook kochten in deze periode erg weinig huishoudens uit de doelgroep hun eigen huurwoning. Reden hiervoor is dat de kans dat mensen uit de doelgroep ook daadwerkelijk hun eigen huurwoning kunnen kopen wordt belemmerd door het feit dat zij vaak in een huurwoning wonen die qua koopprijs duurder is dan zij kunnen betalen en die daarmee onbereikbaar voor hen wordt. De jonge starters op de koopwoningmarkt hebben ook moeite om een betaalbare koopwoning te vinden, maar lijken vaker genoegen te nemen met de kleine appartementen in bijvoorbeeld de steden. Deze groep heeft de grootste potentie voor de koopsubsidie en dit zal ook in de nabije toekomst zo blijven. Wordt uit het voorgaande berekend hoe groot de potentie van genoemde groepen tussen 2000 en 2002 was dan komen we in totaal uit op 1 700 huishoudens. In dezelfde periode hebben zo’n 350 huishoudens daadwerkelijk een beroep op de koopsubsidie gedaan. Dit betekent dat 30% van het totaal aantal potentiële gegadigden in deze periode gebruik heeft gemaakt van de BEW regeling, terwijl de overige 70% zonder koopsubsidie een woning heeft kunnen kopen.

Gebruik van de koopsubsidieregeling Kijken we naar de mensen die de afgelopen drie jaar van de koopsubsidieregeling gebruik hebben kunnen maken dan zijn er een aantal opmerkelijke constateringen: – Hoewel de BEW regeling niet werd geïntroduceerd als een starterregeling hebben in de praktijk met name de jonge starters op de woningmarkt een beroep gedaan op de regeling (52% is jonger dan 30 jaar en 65% is jonger dan 34 jaar) en betreffen dit met name alleenstaande starters. Opvallend is ook dat de jongste starters van 23 en 24 jaar ruim 25% van het koopsubsidiebestand uitmaken, terwijl in het tijdvak 2003/2004 zelfs 41 % van de beschikkingen onder deze groep plaatsvonden. – Werden in het tijdvakken 2001 en 2001/2002 nog 350 positieve koopsubsidiebeschikkingen afgegeven, de afgelopen twee tijdvakken waren met ieder 152 positieve beschikkingen aanmerkelijk minder succesvol te noemen. – Terwijl de regeling rekening hield met de mogelijke verkoop van 30 000 woningen door woningcorporaties aan 65-plussers, heeft deze groep nauwelijks gebruik gemaakt van de koopsubsidie regeling (minder dan 1,5 %). – De helft van de woningen die met koopsubsidie gekocht zijn liggen in de provincies Groningen, Friesland en Zuid-Holland, waarbij met name de grote steden Den Haag en Rotterdam eruit springen. – Hoewel het grootste aanbod aan koopwoningen voor de doelgroep uit de verkoop van huurwoningen afkomstig is, hebben de meeste koopsubsidiegebruikers hiervan geen gebruik gemaakt. – Van de huishoudens die sinds het jaar 2001 koopsubsidie ontvangen is de helft getoetst op het inkomen op basis van art. 6 Wet BEW. Ruim 85% van deze huishoudens voldoet nog aan de eisen van de Wet BEW en blijft (in elk geval de komende driejaarsperiode) koopsubsidie ontvangen.


4

Bekendheid van de regeling Alhoewel de regeling in het eerste jaar na inwerkingtreding niet genoeg bekend was bij de doelgroep, is de bekendheid behoorlijk toegenomen. In 2001 bleek uit een onderzoek dat slechts 6% van de huurders op de hoogte was van de koopsubsidieregeling. Na een door het ministerie van VROM geïnitieerde multimediale campagne in mei 2002 bleek dat 30% van de huurders op de hoogte was van de koopsubsidieregeling. Uit cijfers uit het WBO 2002 is gebleken dat inmiddels meer dan 52% van de huurders die de komende jaren een woning willen kopen en 40% van de starters op de hoogte zijn van de koopsubsidie. 2 Bevordering eigen woningbezit lagere inkomens Het beleid is in de afgelopen jaren gericht op de groei van het eigen woningbezit. Het bezit van een eigen woning schept zowel zeggenschap over de woning als verantwoordelijkheid voor de eigen woonsituatie. De invloed hiervan is groot en strekt zich vaak uit tot de manier waarop iemand zijn woonomgeving beoordeelt en participeert in de buurt. Een eigen woning kan bijdragen aan de realisering van meer woongenot en aan de realisering van wenselijke maatschappelijke doelen als bezits- en vermogensvorming. Groei van het eigen woningbezit komt tegemoet aan de wensen van burgers en aan het streven naar een grotere verantwoordelijkheid voor de eigen leefsituatie. Voor de bevordering van het eigen woningbezit onder lagere inkomens bestaan verschillende faciliteiten, die ook na intrekking van de BEW beschikbaar blijven. Daarnaast zijn er diverse initiatieven vanuit de sector die bijdragen aan de beleidsdoelstelling van meer keuzevrijheid tussen huren en kopen. In lijn met het hoofdlijnenakkoord en het herijkingproces zal de nadruk niet op regelgeving van rijkswege liggen, maar op het bieden van ruimte aan initiatieven van andere partijen. De diverse mogelijkheden en nieuwe initiatieven dienen zich vooral aan op het gebied van financiering (NHG, starterslening SVn) en van het aanbod aan koopwoningen (verkoop huurwoningen en verkoop onder voorwaarden).

Versterking Nationale Hypotheekgarantie Het doel van de NHG is bevordering van het eigen woningbezit en kwaliteitsverbetering. Het zijn vooral jonge starters die van NHG gebruik maken. In vergelijking met BEW gaat het om veel hogere aantallen: in 2003 zijn ruim 64 000 nieuwe garanties afgegeven voor de aankoop van een woning en ruim 9 000 nieuwe garanties voor kwaliteitsverbetering van de eigen woning. Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), de uitvoerder van de NHG, is volop bezig met de stroomlijning van de uitvoeringspraktijk en het vereenvoudigen van de regelgeving. Naast deze activiteiten zie en voorzie ik voor wat betreft de NHG verschillende ontwikkelingen die de werking van het instrument kunnen versterken en het gebruik kunnen vergroten.

Starterslening SVn en speciale startershypotheken van hypothecair financiers Voor de startende koper zijn de mogelijkheden voor financiering de laatste jaren groter geworden. De Stichting Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) heeft speciaal voor startende kopers de starterslening ontwikkeld. De starterslening is een aanvullende lening bovenop een «normale» lening die het verschil overbrugt tussen de aankoopkosten van de woning en het bedrag dat de starter maximaal kan lenen volgens de normen van de NHG. De starterslening is de eerste drie jaar renteloos en


5

aflossingsvrij. Het is een lening die wordt verstrekt uit een gemeentelijk revolverend fonds dat bij de SVn is ondergebracht. De starterslening beweegt mee met de ontwikkeling van het inkomen van het huishouden. De verwachting is dat het inkomen groeit en de starter rente en aflossing zal kunnen gaan betalen. Regelmatig wordt het inkomen getoetst. Afhankelijk daarvan wordt bepaald of met het betalen van rente en/of aflossing gestart kan worden. Het aantal gemeenten dat deelneemt aan de SVn-starterslening groeit: op dit moment nemen zo’n 30 gemeenten deel en de SVn verwacht dat het aantal zal toenemen naar 100 gemeenten eind 2005. De SVn-starterslening past goed in één van de doelstellingen van het kabinetsbeleid: meer ruimte bieden aan initiatieven uit de sector. Bovendien bieden de SVn-startersleningen de mogelijkheid voor het bieden van lokaal maatwerk. Iedere deelnemende gemeente kan de voorwaarden voor toegang tot de starterslening bepalen, waardoor rekening gehouden kan worden met de lokale mogelijkheden voor ondersteuning en de kenmerken van de lokale woningmarkt. De revolving-fondsconstructie, tenslotte, heeft als belangrijk voordeel dat de financiële middelen langdurig kunnen worden ingezet voor het beoogde doel. Naast de non-profitorganisatie SVn hebben de afgelopen jaren ook verschillende commerciële aanbieders van hypothecaire financiering speciale hypotheekvormen voor starters op de markt gebracht. Gemeenschappelijk kenmerk van deze producten is dat ze een voorschot nemen op de financiële situatie van het kopende huishouden. Bij de startershypotheek van een bekend hypothecair financier, bijvoorbeeld, wordt uitgegaan van een flinke inkomensstijging waardoor bepaalde groepen (met name middelbaar en hoger opgeleiden) meer kunnen lenen dan gebruikelijk is gegeven het huidige inkomen. Het effect is dat starters meer mogelijkheden hebben om toe te treden tot de koopmarkt. Het is de eigen verantwoordelijkheid van burgers of ze gebruik maken van deze producten. Bij de starterslening van de SVn wil ik benadrukken dat het om een verantwoorde en veilige manier van lenen gaat, gezien het feit dat NHG erbij wordt verstrekt.

Verkoop huurwoningen Als gevolg van de ontwikkelingen op de koopwoningenmarkt liggen de woningprijzen, voor met name de doelgroep, tamelijk hoog waardoor kopen voor hen veelal duurder uitvalt dan huren. De bereikbaarheid van het eigen woningbezit is daardoor voor de lagere inkomensgroepen de afgelopen periode sterk afgenomen. Met name de sociale verhuurders bezitten huurwoningen die tegen een relatief lage verkoopprijs verkocht zouden kunnen worden. Daarom kunnen woningcorporaties een belangrijke rol spelen bij de mogelijkheden tot realisering van de woonwens van lagere inkomens en is de verkoop van huurwoningen is belangrijk voor het vergroten van de keuzevrijheid voor de lagere inkomensgroepen. Blijkens het laatst gehouden Woningbehoeftenonderzoek (WBO 2002) is de vraag onder zittende huurders naar het kopen van een huurwoning nog altijd groot. Het aanbod daarentegen is beduidend geringer. En daar waar wel «voldoende» huurwoningen door woningcorporaties te koop worden aangeboden, komt regelmatig geen verkoop tot stand omdat de verkoopprijs voor de zittende huurder te hoog is. Hier dient opgemerkt te worden dat de gevraagde huur meestal onder de maximaal redelijke huur ligt; landelijk ligt dit voor alle huurwoningen onder de geliberaliseerde grens op een gemiddelde van 70%. Dat betekent dan ook dat de marktprijs van de woning in dat geval boven de financiële mogelijkheden van het


6

huishouden in kwestie zal uitkomen. Woningcorporaties hebben de mogelijkheid om hun woningen aan zittende huurders beneden de marktwaarde te koop aan te bieden. Daardoor kan de bereikbaarheid van het eigen woningbezit voor met name de lagere inkomens worden vergroot. Op basis van de tot nu toe te koop aangeboden aantallen huurwoningen, blijkt de bereidheid tot verkoop door woningcorporaties – landelijk bezien – echter niet zo groot. Enerzijds omdat niet alle woningcorporaties de verkoop van woningen tot hun «core business» rekenen, anderzijds weerhoudt het ontstaan van versnipperd woningbezit (koop- en huurwoningen in één woningcomplex door elkaar) sommige corporaties ervan om delen van hun bezit te verkopen. Laatstgenoemd aspect komt binnenkort wellicht in een ander daglicht te staan, nu Aedes het initiatief heeft genomen tot het oprichten van een landelijk werkende woningcorporatie die complexgewijs huurwoningen aankoopt van lokaal werkende woningcorporaties om deze woningen vervolgens afzonderlijk ter verkoop – al dan niet aan zittende huurders – aan te bieden. De financiële positie van de corporatie kan de doorslag geven om toch tot verkoop over te gaan, onder andere in verband met de noodzaak tot het uitvoeren van grootonderhoud aan bestaand bezit, danwel de noodzaak tot het doen van investeringen, met name in binnenstedelijke gebieden. In dat geval echter geven veel woningcorporaties er de voorkeur aan om hun woningen tegen marktwaarde te verkopen en zonder korting. Er zijn echter ook woningcorporaties die uit sociale overwegingen besluiten om (een gedeelte van) hun woningbezit beneden de marktwaarde te verkopen aan zittende huurders. In dat geval wordt er de laatste tijd steeds vaker «onder voorwaarden» verkocht, zoals een deling van de waardeontwikkeling bij wederverkoop van de woning en het bij voorrang te koop aanbieden aan de woningcorporatie.

Stroomlijnen regelgeving verkoop onder voorwaarden Over de voorwaarden met betrekking tot het verlenen van een korting op de marktwaarde van de woning en het delen van de waardeontwikkeling bij wederverkoop van de woning is – met MG-circulaire 2002–06 – aan gemeenten en woningcorporaties een kader aangegeven. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen de verkoop van bestaande huurwoningen en nieuwbouw woningen. Bij bestaande bouw mag de verhouding tussen het «percentage korting op de marktwaarde» en het «percentage deling van de waardeontwikkeling» maximaal 1 : 2 zijn, terwijl dat bij nieuwbouw maximaal 1 : 11⁄2 mag zijn. In alle gevallen geldt evenwel voor het percentage deling waardeontwikkeling aan maximum van 50%. Dit houdt verband met de fiscale wetgeving die er toe leidt dat bij een waardedeling van meer dan 50% geen hypotheekrenteaftrek voor de eigenaar van de woning mogelijk is. De laatste tijd worden er door woningcorporaties de meest uiteenlopende – en veelal als een opéénstapeling van – verkoopvoorwaarden gesteld. Het komt steeds vaker voor dat bepaalde (combinaties van) voorwaarden niet acceptabel zijn op grond van de Wet inkomstenbelasting 2001 (eigenwoningregeling). Met name voorwaarden die de eigenaar in zijn vrije beschikkingsmacht over de woning beperken, voldoen niet aan de fiscale regels voor een eigen woning. Hierdoor zouden veel potentiële kopers van woningen, die «onder voorwaarden» te koop worden aangeboden, niet in aanmerking kunnen komen voor hypotheekrenteaftrek. Doordat het Ministerie van Financiën/Belastingdienst de desbetreffende woningcorporatie – vaak in samenspraak/overleg met VROM – suggesties tot aanpassing van de verkoopvoorwaarden doet, wordt de mogelijkheid van hypotheekrenteaftrek voor de eigenaar alsnog mogelijk. Om woningcorporaties meer duidelijkheid vooraf te bieden en voor de burger de voorwaarden transpa-


7

ranter te maken zullen VROM en Financiën/Belastingdienst begin 2005 met aanbevelingen komen over aanvaardbare verkoopvoorwaarden.

Woningbouw De opgave voor de komende jaren is het weer in beweging krijgen van de woningmarkt door voornamelijk de verhoging van de woningbouwproductie en de herstructurering. De precieze invulling en maatvoering daarbij is echter primair een verantwoordelijkheid van lokale partijen. Het is aan gemeenten om met marktpartijen en corporaties tot afspraken te komen over het daadwerkelijke bouwprogramma. Dat programma zal moeten aansluiten bij de regionale vraag. Regionale analyses van de kwalitatieve woningbehoefte moeten uitsluitsel brengen over de kwaliteit die aan de voorraad dient te worden toegevoegd. Die regionale analyses kunnen door gemeenten en marktpartijen gebruikt worden als hulpmiddel voor de woningbouwprogrammering. VROM spreekt de grote steden aan op het realiseren van concrete resultaten op diverse aspecten van het wonen. Dat gebeurt middels de Meerjaren Ontwikkelings Programma’s (MOP’s) in het kader van het Grotestedenbeleid 2005–2009 (GSB III). Het Investeringsbudget stedelijke vernieuwing is daarvan een belangrijk onderdeel. Met de betrokken dertig GSB-steden worden afrekenbare prestatie-afspraken gemaakt over bijvoorbeeld aantallen nieuwbouw naar prijsklasse en verhouding koop/ huur, over de omzetting van huurwoningen naar koopwoningen en de toename van het aantal «volledig toegankelijke woningen» (GSB III-nota «Samenwerken aan de Krachtige stad», Tweede Kamer, 2003–2004, 21 062, nr. 116, blz. 29–31). Op regionaal niveau maakt VROM afspraken over de aantallen te bouwen woningen met de provincies/kaderwetgebieden/regio’s in het kader van de Woningbouwafspraken 2005–2010. De BLS-middelen (Besluit Locatiegebonden Subsidies) worden hierbij – meer dan nu – ingezet als een premie op prestatie. 3 Conclusie Uit de evaluatie is gebleken dat de BEW-regeling niet goed functioneert en dat er geen uitzicht op daadwerkelijke verbetering is. Het doel van de BEW wordt niet bereikt. Mede door het geringe aanbod aan woningen die binnen de koopprijsgrenzen vallen in combinatie met de voorwaarden die gehanteerd worden, wordt er weinig gebruik gemaakt van de koopsubsidie. Daarbij leidt de regeling als gevolg van het geringe gebruik tot in verhouding hoge uitvoeringskosten voor het ministerie van VROM en tot hoge administratieve lasten voor bedrijven die actief zijn in woningfinanciering. In het kader van de herijking heb ik aangekondigd de Wet bevordering eigen woningbezit in te trekken. Ik zal bij uw Kamer dan ook in de loop van 2005 een wetsvoorstel tot intrekking van de Wet BEW indienen. Naar verwachting zal in 2006, mede met het oog op de in de inleiding van deze brief genoemde Wet AWIR, de wet daadwerkelijk zijn ingetrokken. Daarbij zullen mensen die tot dat moment koopsubsidie ontvangen hun rechten behouden. Ik hecht nog steeds veel waarde aan de beleidsdoelstelling bevordering eigen woningbezit. Het bieden van meer eigen verantwoordelijkheid en zeggenschap over de eigen woonsituatie is ook in de huidige tijd actueel en belangrijk. Zoals ik in de inleiding heb aangegeven zal ik na het verschijnen van het advies van de VROM-raad in meer bredere zin ingaan op het eigen woningbezit. Bij de effectieve ondersteuning van lagere inkomens valt wellicht meer te verwachten van op specifieke situaties toegesneden lokaal maatwerk dan van een rijksbrede generieke regeling.


8

Tegelijkertijd sluit ik dat ook niet bij voorbaat uit. In deze brief heb ik aangegeven dat voor lagere inkomens diverse ondersteunende mogelijkheden bestaan bij het verwerven van een eigen woning. Daarnaast heb ik aangegeven dat een aantal faciliteiten de komende jaren kunnen worden verbeterd dan wel uitgebreid waardoor lagere inkomens en starters kunnen worden gefaciliteerd in hun koopwens. Mede namens de ministers van Financiën en Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties, De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, S. M. Dekker


9

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Recommend Documents