Tweede Kamer der Staten-Generaal

Tweede Kamer der Staten-Generaal

2

Vergaderjaar 1989-1990

21 080

Verslag van de Algemene Rekenkamer over 1988

Nr. 23

ANTWOORDEN VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING, RUIMTELUKE ORDENING EN MILIEUBEHEER

Ontvangen 26 september 1989

1 In 1988 is gestart met de ontwikkeling van een rekenmodel waarmee een systematische evaluatie van huisvestingsalternatieven kan worden verricht. In 1989 is verder gewerkt aan een verbetering van dit model, dat in de huidige opzet de alternatieven vergelijkt op een markt– benadering en een publieke sector-benadering. Op dit moment wordt het rekenmodel beproefd bij het onderzoek naar de huisvestingsconse– quenties van de herstructurering en automatisering van de Belasting– dienst (het «HABO-project»). Voor wat betreft de evaluatie van kenge– tallen blijkt dat het verkrijgen van daarvoor benodigde, betrouwbare informatie van gebruikers over exploitatiekosten problematisch is. In het kader van de afspraken rond het Rijkshuisvestingsplan wordt met gebruikers opnieuw overlegd over de verstrekking van die informatie.

2 In dit bedrag zijn de volgende elementen begrepen, gebaseerd op de situatie per mei 1989: - Reeds verstrekte opdrachten aan HTM en Gemeentewerken voor het verplaatsen van de verkeersleidingspost van de HTM onder het door de kavel lopende tramviadukt en het verleggen van bestrating, kabels en leidingen langs de Rijnstraat; - Afkoop niet geleverde onroerende goederen ingevolge de koop c.q. ruil-/ontwikkelings-/aannemingsovereenkomst met de Bouwcombinatie d.d. 1 december 1986, Hoofdstuk 1. Geschatte kosten voor ontwikkeling van andere plannen door de Bouwcombinatie op de niet geleverde terreinen; - Reeds betaalde kosten voor het bouwrijpmaken van terreinen ingevolge deze overeenkomst, renteclaims e.d.; - Terugname van een eerder onder voorwaarden aan Wilma B.V. verkocht perceel te Zoeterwoude en terugbetaling reeds ontvangen koopsom; - Reeds betaalde gebruiksvergoedingen aan de Bouwcombinatie; - Afrekening ontwikkelings– en coördinatiekosten van de Bouwcombi– natie ingevolge Hoofdstuk 2 van eerder vermelde overeenkomst;

Tweede Kamer, vergaderjaar 1989-1990, 21 080, nr. 23

- Afrekening van inkomstenderving van de Bouwcombinatie ingevolge Hoofdstuk 4 van de overeenkomst; - Afrekening van de honoraria van architect en adviseurs tot en met de lopende fase, conform hetgeen daarvoor bepaald is in de gebruikelijke honorariumregelingen; - Overige reeds gemaakte kosten voor planwijzigingen, maquettes, foto's, grondonderzoek e.d.; - Reeds betaalde legeskosten aan de gemeente; - Reeds betaalde rentekosten aan het ABP; - Geraamde proceskosten, arbitragekosten en overige onvoorziene uitgaven. Per mei 1988 was reeds f 20,8 miljoen door de Rijksgebouwendienst uitbetaald.

3 Uitvoering van de intentie om in het hart van de gemeente 's-Gravenhage, vlak naast het Centraal Station en nabij het Binnenhof, nieuwbouw voor het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer te realiseren was eerst dan mogelijk indien gelijktijdig van zowel de Bouwcombinatie (bestaande uit Wilma Bouw b.v. te Weert, Wilma Vastgoed b.v. te Weert en Bohemen Bouwbureau te Voorburg) als de gemeente 's-Gravenhage de grond van de kavel gelegen tussen de Rijnstraat, Schedeldoekshaven, Oranje Buitensingel en het bestaande gebouw van Verzekeringsmaatschappij «De Centrale» aangekocht kon worden (van de Bouwcombinatie: 4.925 c.a., van de gemeente 's-Gravenhage: 7.595 c.a.). Met de partijen werden daartoe op 1 december 1986 overeenkomsten gesloten. Met de gemeente 's-Gravenhage werd een ruilovereenkomst gesloten met als belangrijkste doel: het stichten van een kantoorgebouw voor de huisvesting van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer op genoemde lokatie. Met de Bouwcombinatie werd een koop– c.q. ruil-/ontwikkelings-/aannemingsovereenkomst gesloten. De Bouwcombinatie was bereid tot het sluiten van een overeenkomst over de verkoop van de grond, mits gelijktijdig met hen een aannemings– overeenkomst voor de bouw van het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer werd overeengekomen. Omdat deze gang van zaken - het afsluiten van een overeenkomst voor de uitvoering op een moment dat er nog geen volledig uitgewerkt plan met bestek en tekeningen op tafel ligt - ongebruikelijk is, werd, om het projekt bestuurbaar te houden, van de zijde van de Rijksgebouwendienst geëist dat tijdens de fasegewijze ontwikkeling van het plan per fase het dan voorliggende plan zou worden getoetst aan in de overeenkomst vast te leggen randvoorwaarden voor kosten, kwaliteit en tijd. Aldus werd overeengekomen. Achtereenvolgens werden de volgende fasen doorlopen: structuurplanfase, fase voorlopig ontwerp, fase definitief ontwerp en besteksplanfase. Gesteld kan worden, nu de uitvoering op 1 maart 1989 is gestart, dat de opzet tot op heden volledig heeft voldaan. Het contract met de Bouwcombinatie eindigt na drie en een kwart jaar bouwtijd en dc daarop volgende onderhoudstermijn van een half jaar. De Rijksgebouwendienst heeft de start van de planontwikkeling aan architect en adviseurs opdrachten verstrekt, waarin werd gesteld dat het de intentie van de Rijksgebouwendienst was om een volledige opdracht te verstrekken, doch dat feitelijke opdrachtverstrekking steeds per fase zou plaatsvinden. Dat is bij de Rijksgebouwendienst een gebruikelijke gang van zaken.

4 Met behulp van de lease-constructie zijn de panden over een periode vandertig jaar gefinancierd. Na afloop van het dertigste jaar bestaat de restwaarde van het pand voornamelijk uit elementen betreffende de


grond en opstal. Gezien de uitstekende lokatie van nieuwbouw Volkshuis– vesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer is het aannemelijk dat de waarde van de grond stijgt. Vanzelfsprekend kan niet a priori worden aangegeven wat de waarde van de grond na dertig jaar zal zijn. Bij een reële waardeontwikkeling van de grond van bijvoorbeeld 1% per jaar en uitgaande van een huidige grondwaarde van f 30 mln., zal de grond– waarde in het dertigste jaar ruim f40 mln. zijn. Na de beëindiging van de lease-constructie is de technische levensduur van de opstal niet verstreken. Het is wel zo dat sommige elementen van de opstal vervangen moeten worden, bijvoorbeeld installaties en inrichting. De gebruiksduur van die elementen, en dus de momenten waarop deze vervangen moeten worden, is zeer afhankelijk van onder meer de technische ontwikkelingen. Aangezien niet vooraf kan worden aangegeven hoe de techniek zich in de komende jaren zal ontwikkelen en welke andere (nieuwe) factoren, zoals milieu-overwegingen een rol zullen spelen bij het vervangingsbeleid van het Rijk in de toekomst, is het thans niet mogelijk een restwaarde van de opstal te bepalen.

5 De bevindingen van de projectgroep hebben uitgemond in de intro– ductie van een nieuw geautomatiseerd systeem, waarin voor alle door de Rijksgebouwendienst beheerde panden een aantal basisgegevens zullen worden opgeslagen. Op 1 januari 1990 zal het systeem voor wat betreft een negental gegevens per pand gevuld zijn; de overige (in totaal zal het gaan om 32 gegevens) volgen in de loop van 1990, waardoor aan het eind van dat jaar het gehele systeem operationeel kan zijn.

6 Op dit moment bestaat er overeenstemming met Onderwijs en Weten– schappen (Directoraat-Generaal voor het Voortgezet Onderwijs) de rapportage zowel bij Onderwijs en Wetenschappen als bij de Rijksgebou– wendienst als intern document te gebruiken voor de verbetering van normering en het verleggen van de aandacht naar vroege ontwerp stadia (een en ander mede in het kader van de gesloten adviesovereenkomst tussen de Rijksgebouwendienst en het Directoraat-Generaal voor het Voortgezet Onderwijs. Het kosten/kwaliteitsonderzoek dat door de Rijksgebouwendienst werd geinitieerd, had echter aanvankelijk tot doel het inzicht in de relatie tussen kosten en kwaliteit in de utiliteitsbouw te vergroten. Schoolge– bouwen werden daarbij als eerste onderzocht. Een vijftiental gebouwen van uiteenlopende leeftijd, bouwwijze, omvang en kostenniveau werd geanalyseerd. Op basis van uitvoerige relatieanalyses zijn nieuwe verbanden ontdekt en technieken ontwikkeld, waarmee met name in vroege fasen van het proces het inzicht in prijs/prestatie-verhoudingen is vergroot. Het Ministerie van Onderwijs en Wetenschappen bleek evenwel vooral geïnteresseerd in de evaluatie van de projecten naar gevolgde procedure. De omvang en samenstelling van de onderzochte selectie leende zich niet voor dit doel. Bij de Rijksgebouwendienst zijn de ontwikkelde technieken tevens gebruikt bij het nieuwbouwprogramma voor de penitentiaire inrichtingen.

7 Ja. Het concept-rapport bestaat echter uit zes banden en omvat ca. 2500 bladzijden. Ter informatie is een beknopte samenvatting van het onderzoek («De relatie tussen kwaliteit, investeringskosten en exploitatie– kosten» RGD/TUD, mei 1985) als bijlage toegevoegd.


8 Die hadden betrekking op het project «Rijksscholengemeenschap Appingedam».

9 Het interpretatiegeschil met betrekking tot artikel 8 van het Heffingen– besluit brandstoffen luchtverontreiniging had met name betrekking op de vraag of vloeibare en gasvormige brandstoffen uitsluitend belast zijn, voorzover het gaat om minerale oliën in de zin van de accijnswetgeving. Het geschil was van toepassing bij een tweetal grote petrochemische ondernemingen.

10 Bij de toepassing van artikel 61 m van de Wet algemene bepalingen milieuhygiëne hebben zich geen soortgelijke interpretatieverschillen voorgedaan. Dit is een gevolg van het feit dat in de nieuwe redactie van het betreffende heffingartikel iedere koppeling aan de accijnswetgeving expliciet is uitgesloten. Dit betekent dat alle gebruik van vaste, vloeibare en gasvorminge brandstoffen - minerale oliën of niet - in fabrieksonder– delen, die overeenkomstig de in de milieuwetgeving ten aanzien van «inrichtingen» bestaande opvatting geacht moeten worden onderdeel te zijn van de «inrichting» voor de vervaardiging van aardolieprodukten of chemische produkten, is belast. Aldus is bereikt dat de reikwijdte van de heffing, zowel ten aanzien van heffingobject als heffingsubject, aanzienlijk is toegenomen. 11 Ten aanzien van de werkelijke besteding van door het Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer op kasbasis beschikbaar gestelde gelden voor bodemsanering kan het volgende worden geantwoord. Vooraf zij opgemerkt dat het rijk zijn bijdragen aan de provincies en niet aan gemeenten verstrekt. De gemeenten zijn verplicht eveneens een financiële bijdrage in de kosten van afzonderlijke saneringsprojecten aan de provincie te betalen. De provincie gebruikt de bijdragen van rijk en gemeente ter dekking van de kosten van in haar opdracht uitgevoerde onderzoeks– en saneringswerkzaamheden door onderzoeksadviesbureaus respectievelijk aannemingsbedrijven. In een beperkt gedeelte van de gevallen heeft de provincie op verzoek van de gemeente de uitvoering van onderzoek en/of sanering aan de betrokken gemeente overgedragen. In deze gevallen vindt betaling van de rijksbij– drage plaats door de provincie aan de gemeente, die vervolgens recht– streeks eerdergenoemde adviesbureaus en aannemingsbedrijven uitbe– taalt. Met name in de eerste jaren van de bodemsaneringsoperatie is sprake geweest van trage betalingen door de provincie. De oorzaken daarvan dienen te worden gezocht in een door ontbrekende ervaring veelal te optimistische planning van (omvangrijke) saneringsprojecten. Ten gevolge van de toegenomen ervaring bij de provincies bestaat thans een meer realistische financiële planning. Bovendien zijn als gevolg van een meer verfijnd bevoorschottingssysteem van rijksbijdragen bij de omvang– rijke projecten de «stuwmeren» bij de provincies nagenoeg weggewerkt. 12 Inmiddels is een besluit genomen over de aanwending van rentebaten. Bij circulaire van 28 oktober 1988, kenmerk 2178408, is dit besluit aan gedeputeerde staten van de provincies bekend gemaakt. De inhoud van de circulaire luidt kortgezegd, dat enerzijds de mogelijkheden van het ontstaan van rente worden tegengegaan met een meer verfijnd bevoor– schottingssysteem en dat anderzijds eventueel na 1 januari 1989 ontstane rente aan de bodemsaneringsbudgetten moet worden toege–


voegd. In de halfjaarlijkse voortgangsrapportages dienen de provincies van het voorgaande verslag te doen.

13 Het gebrek aan draagvlak binnen de dienst met betrekking tot norm– onderzoeken inzake akteposten vloeit voornamelijk voort uit de volgende technische overwegingen. De aktepost is een administratieve eenheid, maar uitvoeringstechnisch naar aard en omvang van de metingen en locatie individueel verschillend. Ontwikkeling van specifieke normen is hierdoor zeer kostbaar en toepassing voor beheersdoelstellingen admini– stratief omvangrijk. 14 Inrniddels is een verbeterd tijd– en produktieregistratiesysteem ingevoerd, waaruit, op basis van gemiddelden, kengetallen kunnen worden toegepast voor een betere capaciteitsbeheersing. Tevens is onderzoek in gang gezet naar verbetering van de werkmethoden en organisatie. 15 Het recentelijk ingevoerde tijd– en produktieregistratiesysteem en de verbeterde administratieve systemen hebben het mogelijk gemaakt thans de kosten verbonden aan de werkzaamheden van het Kadasterten behoeve van de ruilverkaveling beter te bepalen. De hiernaar verrichte studie zal op korte termijn resulteren in een aantal voorstellen voor een evenwichtiger beloning van de door het Kadaster uit te voeren werkzaamheden op het gebied van de landinrichting. De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer, E. H. T. M. Nijpels


BIJLAGE

DE RELATIE TUSSEN KWALITEIT, INVESTERINGSKOSTEN EN EXPLOITATIEKOSTEN Kosten kwaliteitsonderzoek RGD/TUD mei 1985


DE RELATIE TUSSEIM KWALITEIT, INVESTERINGSKOSTEN EN EXPLOITATIEKOSTEN H. de Jonge en C. Gerritse Inleiding Bij de produktie van gebruiksgoederen zoals auto's en wasmachines wordt over het algemeen veel aandacht besteed aan produktverbetering. Door proto-type ontwikkeling wordt getracht de prijs-prestatie verhou– dingen te verbeteren en daarbij worden gebruikservaringen uitvoerig benut. De bouwproduktie heeft een aantal kenmerkende verschillen met het industriële produktieproces: - de scheiding tussen ontwerp en produktie; - de geringe seriematigheid in het eindprodukt; - het veelvuldig ontbreken van systematische gegevens over het gebruik van de produkten. De lange levensduur en de grote invloed van gebouwen op gebruikers en omgeving maken van het bouwen een produktieproces waarin politieke en stedebouwkundige overwegingen een «produktbenadering» doorkruisen. Door de relatieve geldschaarste en de toename van uitgaven voor exploitatie is de laatste jaren meer belangstelling ontstaan voor kosten –kwaliteitsvraagstukken, teneinde beleidsontwikkelingen gefundeerd te kunnen maken. Bij gebrek aan kennis op dit terrein heeft de Rijksgebou– wendienst enkele jaren gelden besloten in een samenwerkingsverband met de Afdeling Bouwkunde van de TH Delft onderzoek te verrichten naar de relatie tussen kosten en kwaliteit bij utiliteitsgebouwen. Een kleine vaste kern van onderzoekers, gestationeerd bij de TH Delft wordt per onderzoeksproject aangevuld met deskundigen uit bedrijfsleven en overheid. Onderstaande bijdrage heeft betrekking op een onderzoek bij scholen voor voortgezet onderwijs (samenwerking met Ministerie van Onderwijs en Wetenschappen, Informatie Centrum voor Scholenbouw en Bouwcentrum). Begrippenkader Omdat kosten-kwaliteitsvraagstukken veel gaan over meten en verge– lijken is een minimale uiteenzetting van begrippen noodzakelijk. De spraakverwarring met betrekking tot de verschillende kostenbegrippen zijn enorm. Voor de investeringskosten is 10 tot 15 jaar discussie over klassificatie blijkbaar nodig om enige helderheid te krijgen. Bij de exploi– tatiekosten ligt dat nog moeilijker: is een verbouwing instandhouding, onderhoud, investering? Het kwaliteitsbegrip laat zich nog moeilijker grijpen omdat veel kwalitatieve aspecten van een gebouw niet in objec– tieve maatstaven zijn vast te leggen. Het begrip kwaliteit betekent eigenlijk niet meer dan een «eigenschap». De waardering die een eigen– schap oogst wordt vastgelegd in een kwaliteitsoordeel. Eigenschappen zijn vaak nog wel te meten, maar het oordeel daarover is tijdsafhankelijk.


In figuur 1 wordt een overzicht gegeven van de onderzoeksvelden met de belangrijkste begrippen. De kosten zijn gedefinieerd volgens de NEN 2631 en 2632 en volgen verder de rubricering van het NL-SfB systeem dat voor dit doel verder werd verfijnd en uitgebreid. Figuur 1. Onderzoeksvelden met belangrijkste begrippen

Investerings– kosten

Ruimtelijk visuele kwaliteit

_ grondkosten kosten voor D bouwkundig werk I] w. installaties C e. installaties ~ o. installaties

J n D '. -

,_ inrichtingskosten D bijkomende kosten

Exploitatie– kosten

vorm D schaal kleur I] licht textuur ruimtewerking

Funktionele kwaliteit D D .- ] ^J

oppervlaktegebruik bouwvorm planorganisatie toekomstwaarde

D vaste kosten technisch onderhoud _ bouwkundig werk w. mstallaties L e. installaties _ o. installaties

Technische kwaliteit

schoonmaakonderh. D energiekosten _ adm. beheerskosten spec. bedrijfskosten

_ D D D Q

bouwkundig werk w. installaties e. installaties o. installaties bouwfysisch

Bij kwaliteit is een onderscheid gemaakt naar: - ruimtelijke visuele kwaliteit: dit is de verzameling van eigenschappen van gebouw en omgeving die de belevingswaarde in hoge mate bepalen. Deze eigenschappen zijn in het onderzoek buiten beschouwing gebleven, omdat het hier om slecht te objectiveren aspecten gaat en het onderzoek gericht is op kwantitatieve verbanden. - functionele kwaliteit: dit is de verzameling eigenschappen van een gebouw die het goed functioneren van een organisatie erin mogelijk maakt. Er wordt gekeken naar oppervlaktegebruik, bouwvorm, planorga– nisatie en toekomstwaarde. Dit iaatste begrip is een verzamelbegrip voor eigenschappen die de functionele levensduur van een gebouw verlengen en de waarde ervan op de markt voor «tweede hands» gebouwen vergroten. Het gaat daarbij om eigenschappen als aanpasbaarheid, uitbreidbaarheid en afsplitsbaarheid. - technische kwaliteit: dit wordt onderscheiden in bouwfysische kwaliteit (thermische, hygrische, akoestische en licht-technische eigen– schappen) en de technische kwaliteit (constructie, detaillering en installa– tietechniek). Kwaliteit is niet goed te ontleden: door het ontledingsproces gaan eigenschappen verloren. De wijze waarop de verschillende eigen– schappen samenhangen en manier waarop dit in één concept is gegoten is een kwaliteit op zich. Het geheel is meer dan de som der delen. Toch


menen wij dat de «botte» kwantitatieve manier van kijken naar gebouwen kennis oplevert die kan dienen als basis waarop de gevoelsmatige intuïtieve aspecten worden gewogen. Gebeurt dit laatste niet, dan ontstaat een eenzijdig functioneel-economische benadering en worden gebouwen metaforen van functie en economie. Figuur 2. Voorbeeld kwaliteitsanalyse

ZIERIKZEE BT ANALYSE bladnr.: BTA-S01-05

Kosten– en kwaliteitskaders scholenbouw 201224Buitenwandopen.

1- Aluminium kozijn, opp. behandeling VB6-A20-VOM 1. binnenbeglazmg. 2. Enkel glas-float, glas 6 mm dik. 3 Multiplex deur. dik 40 mm 4. Sandwichpaneel: gemoffeld al-plaat. dik 2 mm. Waartussen 5 cm steenwol. 5. Uitzet-zakraam, per raam 2 raamboompjes– 6. Glaslatten klikprofiel. 7. Trilbeton neuslatei aangestort 8. Tnlbetondorpel met condensgoot en waterhol. 9. Kitvoegen. 10 MAKROLON, dik 5 mm in gymlokaal. De spiegelstukken bij de kozijnen (t.p. de kolommen enz.) zijn van gemoffeld al.-plaat, dik 2 mm tegen 12 mm multiplex waarachter 5 cm steenwol.

0

Prestaties BF

Prestaties BT

Prestaties TO ?

Vochtkenng Wmdkenng Koudebruggen Nal. ventilatie

w/m k

in– 842

cycl. 2 2/3 10

Totaal 51,1%

l.d. Kozijnen 50 Vullingen 50/15 Lateien + 50 Dorpels Kit 10 Hang+sluitwerk Zonwering Totaal21,7%

Warmtebalans school + gym.

Onderhoudskosten school + gym

Koz.+glas Paneel Dorpel Latei

5.70 0,67 4,98 2,92

70 104 50

44,6 0,4 4,8 1,3

0,18 5/1

>526

Bouwk. kosten school + gym.

Transmissie school 347

f BVO 1.10 0,61 0.03

94°,, Onderhoudskosten school

Bouwk. kosten school


0.39 0.32 f2,63

Werkwijze Bij het zoeken naar relaties tussen kosten en kwaliteit is gekozen voor de volgende aanpak: 1. op grond van contractstukken van gerealiseerde projecten via herbegroting komen tot systematische evaluatie; 2. de uit de analyse verkregen kennis gebruiken om te zoeken naar oplossingen met goede prijs-prestatieverhoudingen en op grond daarvan ontwerprichtlijnen opstellen. Doordat betrouwbare en op onderdelen vergelijkbare cijfers ontbreken, is de keuze gemaakt om op basis van bestedingsstukken te komen tot herbegroting. Empirische gegevens hebben het nadeel te zeer beïnvloed te zijn door factoren waarvan de draagwijdte niet kan worden vastgesteld (zoals marktinvloeden, uitvoeringstechniek, etc.). Aangezien het onderzoek inzicht verschaft in onderlinge verbanden is in eerste instantie de vergelijkbaarheid van belang en niet zozeer de nominale hoogte van de bedragen. Voor de bepaling van de exploitatiekosten is gewerkt met normatieve rekenmodellen (prognose van kosten bij een verondersteld onderhouds– en energiebeleid). Doordat de financiële basis voor alle plannen dezelfde is en volgens strakke klassificatie is opgezet, kan onderling en op onderdelen worden vergeleken. Hetzelfde geldt voor de oppervlakte en vormgegevens die via een uniform meetsysteem zijn verzameld. De bouwtechnische kwaliteit is bepaald door de projecten op elementniveau te beoordelen aan de hand van vooraf opgestelde prestatie-eisen. Een voorbeeld van een dergelijke analyse is weergegeven in figuur 2. De bouwfysische prestaties komen voor een deel neer op energieverbruik, terwijl de onderhoudsprestaties rechtstreeks gekoppeld zijn aan de geprognostiseerde bedragen. In alle gevallen wordt het uitstralingseffect van elementen meegenomen. De op deze wijze verkregen informatie is opgeslagen in een databe– stand zodat alle denkbare verbanden onderzocht konden worden. Het onderzoek is verricht op basis van een selektie van vijftien gebouwen, waarbij gezocht is naar een zo groot mogelijke diversiteit in bouwvorm, technische uitvoering, omvang en gevolgde procedure. De leeftijd van de projecten varieerde van twee tot tien jaar.

Resultatenevaluatie Van de zeer vele verbanden die zijn onderzocht laten we in dit korte bestek een paar voorbeelden zien. In figuur 3 zijn boven elkaar uitgezet de exploitatiekosten op jaarbasis en de vergelijkbare bouwkundige kosten per m2 bruto vloeroppervlak. De vijftien projecten zijn gerang– schikt naar opklimmende exploitatiekosten. De veronderstelling dat goedkope projecten ook hogere exploitatiekosten hebben wordt hier ontkracht: er zijn projecten met zowel lage investeringskosten en hoge exploitatiekosten, terwijl ook projecten met hoge investering en hoge exploitatiekosten worden aangetroffen. In deze laatste gevallen is blijkbaar niet geïnvesteerd in voorzieningen die de exploitatiekosten verlagen. In figuur 4 zijn vergelijkbare investeringskosten en exploitatiekosten samengenomen door deze laatste kosten bij verschillende rentevoeten bij een beschouwingsperiode van 50 jaar contant te maken. De drie boven– staande lijnen geven vergelijkbare totaalbedragen per m2 bruto vloerop– pervlak. Projecten met relatief lage exploitatiekosten tekenen zich het meest gunstig af bij een lage rentevoet. Vergelijkt men bijvoorbeeld het project met het laagste investeringsniveau, dan blijkt in de totale kosten het «goedkope» project door de invloed van hoge exploitatiekosten al bij een reële rentevoet van 5% duurder uit te vallen. Interessant zijn natuurlijk


10

projecten waar lage investeringskosten gepaard gaan met relatief lage exploitatiekosten. Over het algemeen blijken grote verschillen in investeringskosten pas bij lange beschouwingstermijn en relatief lage rentevoet terug te verdienen. Wordt de bouwtechnische kwaliteit in de beoordeling betrokken, dan blijkt dat er projecten zijn met een matige kwaliteit en relatief hoge totaalkosten, terwijl bij een project met uitgesproken lage totaalkosten een goede bouwtechnische kwaliteit is aangetroffen. Het voorgaande betekent niet dat er geen eenduidige relaties te vinden zijn tussen kosten en kwaliteit en investerings– en exploitatiekosten. Analyses op onderdelen hebben geleerd over verbanden waarvan het belang wordt overschat of onderschat. Bij deze analyses worden kosten en vormeigenschappen, kosten onderling aan vorm en installatie-eigen– schappen gerelateerd. Figuur 3. Kosten per bruto vloeroppervlakte

f/m* Vergelijkbare bouwkundige kasten per bruto vloer– oppervlakte.

700

600

500

400

12 15

6

1

14

3

11

8

7

4

10

2

13

9

1

5 projektnummer

60

Vergelijkbare exploitatie– kosten per bruto vloer– oppervlakte m jaarlast.

40

20

0

Kostenrelatie voor school + gymblok tezamen.


11

Voorbeelden daarvan zijn opgenomen in figuur 5. Intuïtie blijkt bij deze analyses vaak afgestraft te worden. Projecten blijken bijna altijd samen– gesteld uit goede en slechte oplossingen. Zijn er weining bouwtech– nische gebreken dan is er in de vormeigenschappen wel iets fout gegaan. Het gaat dus om het vinden van combinaties van oplossingen die leiden tot gebouwen met gunstige prijs-prestatieverhoudingen. Cruciaal daarbij is dat er een goede afstemming plaatsvindt van de gemaakte functionele levensduur en de bouwtechnische levensduur. Gebouwen als geheel krijgen automatisch een lange bouwtechnische levensduur (50 tot 100 jaar). Meestal is de functionele levensduur niet langer dan crica 20 jaar. Figuur 4. School + gymblok, kosten per bruto vloeroppervlakte //m' BVO ~~| Exploitatiekosten J contant 50 |aar/ 3% + VBN.

n

2000

D

-

~ _

1500

1000

--- -

-

-— r i -

T

P

-

4

9

13 12 15

i

"–

ïj Exploitatiekosten '2 contant 50 jaar/ 10% + VBN.

I

.~

Exploitatiekosten contant 50 jaar/ 5% + VBN.

Vergelijkbare bouwkosten per bruto vloer– oppervlak (VBN).

500

6

14

3

11

7

10

1

2 projektnummer

Opbouw van de vergetijkbare bouwkosten + de contantgemaakte exploitatiekosten bij een beschouwmgspercentage van 50 jaar en een rentepercentage van 3 resp. 5 resp. 10.


12

Figuur 5. Relatie tussen kosten en respectievelijk vormeigenschappen, kosten onderling en installatie-eigenschappen Vergelijkbaar bouw– • kundige kosten per bruto vloeroppervlak

t f/m'

-

D I

Kosten tasco per bruto vloeroppervlak

-

r

Kosten draag– struktuur per bruto vloeroppervlak.

I

t

1

Q

t //m 2

Kosten draag– struktuur per bruto vloeroppervlak

I

Gevellengte per bruto vloeroppervlak

-

1

'

t m/m2

11

JJ t m/m

t

Lengte verwarmmgs– leidingen per bruto vloeroppervlak.

I

Gevellengte per bruto vloeroppervlak

2

2

m/m

Ü

n

1

fl

. 6

14 13

Casco = fundenng + skelet + gevel + dragende bmnenwand + vloer + dak + trappen– Draagstruktuur = fundenng + skelet + dragende gevel -1- dragende binnenwand + vloer + dak.


13

Figuur 6. Schematische weergave van het gehanteerde rekenmodel

gemiddelde c gemiddelde l typologte ds typologie ds typologie el gemiddelde gemiddelde

gemiddelde rwo gemiddelde rel

nno –-DO no

gemidctelde rwc gemiddelde lu gemiddelde wwt gemiddelde wd

> —DOO–

no

DO - Qt> DDO ! :, :-C

•*

DOO– –DO

netlo verdie– pmg hoogte bruto mhoud opp ndes pakketdikte vloeren. da! ei vl d èèn deur per vertrek el bwc

DDD*

—DO —O

*[hinnenwand »| bmnenwand dichtj^

X O

gemiddelde ws gerniddelde wr gemiddelde grp gemiddelde mrvu

svsteemplafond apl ddelde avl tegelwerk gemiddelde lr typologie d typologie vl

nno– noo– nan« nno

X O K O ï t O K

Rekenmodel Met behulp van de opgedane kennis wordt een rekenmodel opgesteld waarmee in vroege fasen van het ontwerpproces prognoses met betrekking tot de kosten-kwaliteit verhouding kunnen worden gemaakt. In figuur 6 is de werking van dit model zeer schematisch weergegeven. De verschillende categorieën bouwkosten staan centraal in het schema; er omheen de factoren die deze kosten beïnvloeden, zoals vormeigen– schappen, keuze van constructietype, thermische eigenschappen, enz. De relaties in het schema zijn formules in het rekenmodel die onder meer zijn afgeleid uit het verkregen analysemateriaal. Tweede Kamer, vergaderjaar 1989-1990, 21 080, nr. 23

14

Figuur 7. Voorbeeld rekenresultaten van model in figuur 6

f/m'

DB —

-

1 VBK

projekt 1

projekt 2

projekt 3

De opbouw vari de vergelijkbare bouwkosten per m2 bruto vloeroppervtak: El = elektronische mstallaties Wl = werktuigbouwkundige mstallaties VBK ~ bouwkundig werk

In figuur 7 is een voorbeeld opgenomen van de rekenresultaten van het model. In feite wordt het beslissingsproces in grote stappen gesimu– leerd, waarbij steeds meer aannamen uit het model worden vervangen door informatie verkregen uit ontwerpbeslissingen. stap 1: in het model wordt uitsluitend het ruimteprogramma uitge– voerd; het aantal bouwlagen wordt aangenomen op twee. Met de impli– ciete aannamen van het model wordt verder gerekend tot totaalbe– dragen. De aannamen zijn gebaseerd op oplossingen met goede prijs– prestatie-verhouding. stap 2: de werkelijke geometrie neemt de plaats in van de aange– nomen vormeigenschappen. stap 3: type draagconstructie en pakketdikten van vloeren en daken worden vastgesteld. stap 4: voor de belangrijke elementen worden de types bepaald (buitenwand open, buitenwand dicht, binnenwanden, etc.). In kolom 5 zijn ter vergelijking de overeenkomstige begrotingscijfers afgedrukt van het project dat als voorbeeld heeft gediend. Op deze wijze kan in feite worden gereconstrueerd in welke fasen het meeste geld besteed is en waaraan. Bij de drie projecten die hier als voorbeeld zijn afgedrukt ligt het «beslissingsprofiel» totaal verschillend. Bij het eerste project is blijkbaar fors geïnvesteerd in beslissingen met betrekking tot de materiaalkeuze. Bij het tweede project is het geld gelijkmatiger verdeeld over vorm, constructie en materïaalkeuze. Het derde project laat een grote investering in vorm en draagstructuur zien, waardoor in de fase materiaalkeuze flink gas teruggenomen moest worden. In de fase van het ruimte-programma blijkt een groot deel van de kosten te worden bepaald. Om hierin inzicht te krijgen is het nuttig oppervlak van 15 verschillende programma's die ontleend zijn aan de 15 geanalyseerde scholen in het rekenmodel ingevoerd. Door zoveel mogelijk variabelen constant te houden en alleen het programma te variëren wordt de invloed van het programma onderzocht.


15

Dit is gedaan door in eerste instantie naar de vergelijkbare bouwkosten te kijken. In deze kosten worden de kosten tengevolge van situatiege– bonden en specifieke programmatische eisen (diepfundering, terreinaan– kleding, fietsenberging, transport–, bedrijfs–, communicatie–, en beveili– gingsinstallaties en de bouwkundige voorzieningen ten behoeve van deze installaties) buiten beschouwing gelaten. De vergelijkbare bouwkosten vormen in dit geval zo'n 80 a 90% van de bouwkosten. Het blijkt nu dat de vergelijkbare bouwkosten sterk variëren. Per m2 nuttig vloeroppervlak 40% van de gemiddelde waarde. Wanneer deze kosten per m2 uitgezet worden tegen de grootte van de school (het Programma) dan onstaat een puntenwolk waarin geen enkel verband te ontdekken is, zie figuur 8. Hoe greep te krijgen op deze grote spreiding? Figuur 8. Relatie vergelijkbare bouwkosten per m2 nuttig vloeroppervlak met de grootte van het nuttig vloeroppervlak

//ON

*• f/ON

10% GV stapeling

korrelgrootte

inpandigheid

1350

. *. * 920 40%

1500

6000 nuttig vloeroppervlak ON m;'

De volgende variabelen blijken zeer belangrijk te zijn: 1. stapeling: het aantal bouwlagen; 2. korrelgrootte: de verdeling van het aantal vertrekken naar grootte; 3. inpandigheid: de verhouding in vloeroppervlak van de ruimten die geen uitzichtcondities hebben ten opzichte van het totale gevraagde vloeroppervlak.


16

De keuze mogelijkheid van het aanta! bouwlagen kan als gevolg van terreinkeuze en stedebouwkundige randvoorwaarden al in de program– mafase beperkt worden. Een variatie over vier bouwlagen bij de onder– zochte programma's heeft al een bandbreedte in de vergelijkbare bouwkosten ten gevolge van 21% van de gemiddelde waarde. De verdeling van het aantal vertrekken naar grootte bepaalt in hoofdzaak de variatie in de benodigde hoeveelheid wand (gevels + binnenwanden). Variatie in de onderzochte programma's heeft een bandbreedte in de vergelijkbare bouwkosten ten gevolge van 8%. Bij het constant houden van de stapeling op 2 bouwlagen (voor de onderzochte programma's een redelijke gemiddelde waarde) is de invloed van korrelgrootte en inpan– digheid tezamen na te gaan. Voor de korrelgrootte blijkt de gemiddelde vertrekgrootte (het nuttig oppervlak gedeeld door het aantal vertrekken) een redelijk bruikbare variabele te zijn. Wanneer de vergelijkbare bouwkosten per m2 nuttig vloeroppervlak van de 15 onderzochte programma's gerelateerd worden aan de grootte van het programma dan ontstaat wanneer we dit in een grafiek uitzetten een puntenwolk met een bandbreedte van 18% van de gemiddelde waarde. Relateren we deze kosten echter aan de gemiddelde vertrek– grootte dan blijken de punten zich te groeperen rond een bepaalde lijn. Deze lijn wordt bepaald door de korrelgrootte. De afwijking van een bepaald punt ten opzichte van deze regressielijn is volledig te verklaren vanuit de inpandigheidseisen vertaald in de benodigde gevellengte. Zie figuur 9 en 10. Figuur 9. Relatie vergelijkbare bouwkosten per m2 nuttig vloeroppervlak met de grootte van het nuttig vloeroppervlak bij twee bouwlagen

1350

1160

-1-

+ ++ 18% 2 bouwlagen

I 1500

6000

—>• nuttig vloeroppervlak ON m?


17

Figuur 10. Relatie vergelijkbare bouwkosten per m-' nuttig vloeroppervlak met de gemiddelde vertrekgrootte bij twee bouwlagen

1160

980 8% invloed inpandigheid 2 bouwlagen

20

34 gemiddelde vertrekgrootte GV m2

Bij de keuze van de gemiddelde vertrekgrootte als variabele voor de korrelgrootte en als maat voor de benodigde hoeveelheid wand wordt voorbijgegaan aan het feit dat een bepaalde gemiddelde vertrekgrootte door verschillende combinaties van kleine en grote vertrekken kan ontstaan. Omdat kleine vertrekken per m2 wand meer vragen dan grote, zit er een onnauwkeurigheid in de aangenomen relatie tussen wandbe– hoefte en gemiddelde vertrekgrootte. Voor de onderzochte programma's blijkt deze onnauwkeurigheid 2 a 3% te zijn. Zie figuur 11.


18

Figuur 11. Relatie minimaal theoretische wandlengte per m2 nuttig vloeroppervlak met de gemiddelde vertrckgrootte

0.806

0.623

1 20

1 34

gemiddelde vertrekgrootte GV m2

Besiuit Het voert in dit korte bestek te ver om in te gaan op alle aspecten die dit soort onderzoek te bieden heeft. Het is voor ons duidelijk dat in de kostenstructuur van gebouwen wetmatigheden zijn te ontdekken die de ontwerper kunnen helpen bij doeltreffend ontwerpen. De vele conclusies uit dit onderzoek zouden te veel ruimte vergen en daarom besluiten wij graag met een zevental kernachtige uitspraken die stoelen op opgedane kennis. 1. Voordat de ontwerper de eerste lijn op papier zet, is een groot deel van de kosten bepaald. 2. Het is mogelijk om reeds bij de programmering voorstellen te doen over de te verwachten investerings– en exploitatiekosten. 3. De afstemming van functionele en bouwtechnische levensduur is cruciaal voor de prijs/prestatie verhouding van het gebouw. Deze afstemming moet plaatsvinden door verlenging van de functionele levensduur en niet door verkorting van de bouwtechnische levensduur. 4. Locatie is een vitale factor voor de waarde van een gebouw op de markt voor tweedehands gebouwen. Locatiekeuze zou bewuster dienen te geschieden. 5. Er is geen eenduidige relatie tussen kosten en kwaliteit bij beschouwing van het gebouw als totaal. Vaak worden kostenverhogende beslissingen genomen die niet leiden tot verhoging van kwaliteit. 6. Kennis over de relatie tussen kosten en kwaliteit dient niet in eerste instantie gebruikt te worden om een hoger investeringsniveau te recht– vaardigen, maar om een beschikbaar budget efficiënt en bewust te beheersen. 7. Produkt-verbetering is alleen mogelijk door systematische evaluatie en prototype ontwikkeling.


19

Tweede Kamer der Staten-Generaal

Recommend Documents