Tweede Hieronymus van Alphenstraat 52 2806 RV Gouda
• SSW Groep B.V. • Postbus 536, 3760 AM te Soest • T: 035 - 6023113 • E:
[email protected] • I: www.ssw-woningkeur.nl • Rabobank: 1099.80.840 • Btw: NL 8153.44.818.B01 • Kvk: 321.12.820 Op al onze transacties zijn van toepassing onze algemene leveringsvoorwaarden zoals gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Amersfoort.
Inspectiegegevens Opdrachtnummer
:
2013.0277
Opdrachtgever Naam Adres Postcode en plaats
: : :
Viavesta Makelaars & Adviseurs Gouda, namens de kandidaat koper ! Klein Amerika 15 2806 CA Gouda
Objectgegevens Adres Postcode en plaats Bouwjaar Woningtype
: : : :
Tweede Hieronymus van Alphenstraat 52 2806 RV Gouda 1933, volgens opgave. Hoekwoning, geschakelde voormalige bedrijfsruimte.
Bouwwijze
:
Steenachtig
Bijgebouwen Bewoond Gebruik Inhoud
: : : :
Voormalige bedrijfsruimte, schilderwerkplaats: Wonen. Ja 100 % Woonbestemming, volgens opgave. ± 270 m3, info verkoopbrochure.
Inspectiegegevens Woninginspecteur Woningkeuring - inspectiedatum Aanwezig tijdens de inspectie
: : :
Weersgesteldheid
:
A.P.J. Hooft 4 april 2013 - Opdrachtgever woningkeuring. - Verkopend makelaar. - Aankopend makelaar. - Droog - Temperatuur ± 4 °C
Samenvatting directe herstelkosten
H
A - Binnenonderdelen
€
4.550,00
B - Buitenonderdelen
€
1.400,00
C - Installaties
€
Niet begroot
D - Bijgebouw(-en)
€
Niet begroot
Totaal
€
5.950,00
Overzicht van specialistische onderzoeken
Niet begroot.
A - Binnenonderdelen
punt(-en)
13 - 13a
B - Buitenonderdelen
punt(-en)
C - Installaties
punt(-en)
01, 02, 03
D - Bijgebouw(-en)
punt(-en)
Houtvernieler / Betoncorrosie vloer
Mogelijk kostenverhogende factoren van de totale herstelkosten! Kopers verantwoordelijkheid.
-2/27-
Opmerkingen vooraf Verkoper (s) informatie: - Bij opdracht woningkeuring is geen inlichtingenformulier ‘verkoop’ verstrekt. - Overig: Funda – omschrijving, kopers verantwoordelijkheid. Korte samenvatting informatie voorafgaande aan de woningkeuring: - Funderingsonderzoek, houten palen, heeft plaats gevonden: Onderdeel van de koopovereenkomst. - Bedrijfsruimte, voormalige schilderwerkplaats heeft bestemming wonen. Volgens opgave geen indicatoren voor milieuaspecten zoals o.a. vervuilde grond. - Het object – woning is in de tijd onderhouden, gemoderniseerd en verbouwd. Vergunning houdende bouwwerken, verbouwingen - (gedeeltelijk) nieuwbouw: WABO 1 oktober 2010 - Kopers verantwoordelijkheid, geen mededelingen van de verkoper (makelaar). Opmerkingen woninginspecteur: - Woningkeuring betreft: Aankoop. - Het rapport Woningkeuring spreekt zich niet uit over energiebesparende maatregelen. Niet bij de woninginspectie betrokken: - Tuinberging - Tuininrichting, woonerfafscheidingen en pergola – terras t.p.v. de achtergevel - Zonwering (handbediend of elektrisch) en horren. Asbestverdacht materiaaltoepassing: - Visueel niet waargenomen. Fotowijzer niet geïnspecteerd.
-3/27-
Informatie c.q. toelichting rapport Woningkeuring
Bouwstijlen en –perioden Kenmerken: Het object – woning (voormalige bedrijfsruimte) is in de tijd onderhouden, gemoderniseerd en (soms ondeugdelijk) verbouwd. Dat houdt in dat er verschillende opmerkingen c.q. toelichting op dit object van toepassing zijn. Dat geldt al evenzeer voor de Beoordelingen c.q. conditiescore van de bouwdelen in dit rapport Woningkeuring en daarom is er voor gekozen om bij de betreffende bouwdelen “dubbele conditiescore(bijvoorbeeld 2 / 5)” te hanteren om hiermee de verschillen meer duidelijk te willen maken. - 1900 tot 1940: Kenmerken: Uit deze periode dateren veel arbeiders- en middenstandswoningen. Ook de eerste appartementen en portiekwoningen stammen uit die tijd. Dit soort kleinere woningen is later vaak weer uitgebouwd. We zien veel traditionele steens- en halfsteens metselverbanden, maar ook al wel spouwmuurconstructies zoals we die nu nog maken. Aandachtpunten: • Zelfde punten als bij monumentale woningen. • Daarnaast extra aandacht als er is uitgebreid. Vaak zijn stalen balken gebruikt als ondersteuning. Daar kan roest ontstaan. De aanpak daarvan is een kostbare aangelegenheid. - 1945 tot 1960: Kenmerken: Uit de wederopbouwperiode stammen veel eengezinswoningen en flats. Door het gebrek aan bouwmaterialen vlak na de oorlog zijn deze woningen vaak van mindere kwaliteit. De sociale woningbouw kenmerkt zich door sobere eengezinswoningen met relatief weinig metselwerk, hoge kozijnen en vaak matige houtkwaliteit (vurenhout). Vaak is er een casco hoofddraagconstructie van metselwerk met houten vloeren. In een later stadium zijn de vloeren op de begane grond van beton. Vanaf 1960 ontstaan systeemwoningen, volledig geprefabriceerde betonnen woningen en galerijflats. De woningbouw in de vrije sector is gevarieerder met meer aandacht voor metsel- en betonwerk. Aandachtspunten: • In de houten kozijnen heeft vaak houtrot gezeten. In veel gevallen zijn ze vervangen door bijvoorbeeld aluminium of kunststof kozijnen. • Vloeren op de begane grond vertonen vaak gebreken. • Vaak is later isolatiemateriaal aangebracht aan de binnenkant van de daken. De afwerking hiervan is niet altijd optimaal - 1960 tot 1980: Kenmerken: Voortzetting van de periode ervoor, maar wel met verbeterde architectuur. Aandachtspunten: • Doordat in deze periode (zware) betonpannen op hellende daken zijn geplaatst, zien we regelmatig doorbuiging in het dak. Tot midden jaren ’80 liet de kwaliteit van betonpannen te wensen over. • Van 1965 tot 1981 zijn in veel eengezinswoningen betonnen vloeren op de begane grond gelegd van het fabrikaat Kwaaitaal of Manta. Daar werden grote hoeveelheden calciumchloride aan toegevoegd (om het drogen en harden van het beton te bevorderen). In combinatie met meestal matige klimatologische omstandigheden in de kruipruimte heeft dat geleid tot veel corrosie en aantasting van het beton. • Vaak is voegwerk gebruikt van mindere kwaliteit. Dat vraagt veel onderhoud. - 1980 tot 2000: Kenmerken: Vanaf ongeveer 1980 moeten nieuwbouwhuizen voldoen aan isolatienormen. Vanaf 1985 wordt alleen nog volgens die normen gebouwd. We zien in deze periode verschillende bouwvormen: traditionele stapelbouw, betonnen skeletbouw (geheel of gedeeltelijk geprefabriceerd), gietbouw, houtskeletbouw en houtstapelbouw. Aandachtspunten: • Onderhoud- en renovatiewerkzaamheden bij bestaande bouw zijn in het begin van deze periode vaak kwalitatief minder goed uitgevoerd. • Omdat in de loop van deze periode huizen alleen nog mogen worden gebouwd volgens vastgestelde normen (Bouwbesluit), is de kwaliteit van nieuwbouwhuizen uit deze jaren doorgaans beter dan in de periodes ervoor.
-4/27-
Uitgebreide Woningkeuring Kwaliteit De woningkeuring van SSW Woningkeur (hierna te noemen SSW) is een in eigen beheer uitwerking van o.a. de NEN 2767.1.2 , Handboek Bouwgebreken (ten Hagen Stam) – Herstelkosten en Bouwbesluit bestaande bouw (documentatie). SSW staat voor heldere en objectieve afstemming met opdrachtgevers. De woningkeuring mag alleen worden uitgevoerd door gekwalificeerde bouwkundig inspecteurs. Aansprakelijkheid Op de uitvoering en de resultaten van dit rapport Woningkeuring zijn de algemene leveringsvoorwaarden van SSW Woningkeur B.V. (hierna noemen SSW) van toepassing, hiervan een korte samenvatting: • SSW rapport Uitgebreide Woningkeuring biedt geen garantie over de (bouwkundige) staat van huis, bijgebouwen en de thuisgebonden (technische) installaties. • SSW neemt geen verantwoordelijkheid voor een vergelijking met een rapport Woningkeuring en / of bouwtechnische (bouw techno) keuring door derden. De verantwoordelijkheid daarvoor ligt bij de opdrachtgever c.q. koper. • SSW is beperkt aansprakelijk voor aantoonbare tekortkomingen in de uitvoering van de woninginspectie. Dat is conform de bepalingen in het Burgerlijk Wetboek over beroepsfouten. Dat betekent in de praktijk dat SSW aansprakelijk is tot het bedrag dat de beroepsaansprakelijkheidsverzekering bij de beroepsfout uitkeert. • Bij een klacht of schadeclaim dient volgens de Algemene Leveringsvoorwaarden gehandeld te worden door eigenaar van het bouwkundige rapport. Toepassingsgebied De woningkeuring is een onafhankelijke, feitelijke vaststelling van de bouwkundige staat van een woning of appartement uitsluitend op basis van een visuele inspectie, waarbij rekening gehouden wordt met het woongebruik van de woning. Dat betekent dat de Woningkeuring zich niet uitspreekt over: • Verborgen of onzichtbare tekortkomingen: dat zijn mechanische, constructieve of organische beschadigingen aan de woning die aandacht verdienen. Meerdere tekortkomingen kunnen leiden tot een gebrek. • Verborgen of onzichtbare gebreken: mechanische, constructieve of organische schade aan de woning die van dien aard is dat die niet meer geschikt is voor normaal gebruik en waaraan dus veel aandacht moet worden besteed. Doelstelling Doel van de Woningkeuring is een eenmalige uitspraak te doen over de kwaliteit van een woning in verhouding tot het woongebruik. Dat betekent dat een kwaliteitsanalyse wordt gemaakt van de staat van het onderhoud, de bruikbaarheid van de woning, de toegankelijkheid en de veiligheid van de constructie. De woningkeuring is een momentopname, die onder andere daardoor ook beperkingen kent. Dat houdt het volgende in: • De kwaliteit van de woning wordt beoordeeld in relatie tot het bouwjaar, de bouwwijze en de standaard levensduurverwachting van de toegepaste materialen: Prestatieverval NEN 2767.1 • Het speelt bij de beoordeling geen rol of een huis er mooi uitziet, netjes is ingedeeld, ingericht of afgewerkt. • Tijdens de woninginspectie worden geen metingen verricht noch berekeningen gemaakt. Wel wordt waar nodig gewezen op risico’s en nader uit te voeren specialistische onderzoeken. Zo wordt bij installaties in de woning niet gecontroleerd of die voldoen aan de geldende normen. Ze worden wel geregistreerd en er wordt gekeken naar het onderhoud. Bij twijfel moet een meer gespecialiseerd onderzoek uitwijzen of de installaties veilig zijn. • Milieuaspecten worden, indien visueel herkenbaar c.q. waarneembaar geregistreerd en als er hieromtrent aanwijzingen zijn wordt daarvan melding gemaakt. Een meer gespecialiseerd nader onderzoek zou dit moeten uitwijzen. Inspectierichtlijnen en Arbo verplichtingen Woninginspectie moet voldoen aan inspectierichtlijnen en Arbo verplichtingen. De totale inspectie duurt ongeveer één tot maximaal twee uur; de inspectie is dus beperkt tot wat je in die tijd kunt inspecteren. Schuine en platte daken worden geïnspecteerd met een ladder waarmee een hoogte van 5,4 m kan worden bereikt. Voor kruipruimten geldt een minimale hoogte van 0,4 m zonder dat er belemmerende factoren zijn. Als er water staat in de kruipruimte of als die erg vochtig is, beperkt de inspectie zich tot de directe omgeving van het toegangsluik. Ter ondersteuning van de inspectie zijn ook andere hulpmiddelen binnen handbereik. Herstelkosten Onder ‘herstelkosten’ verstaan we een globale kostenraming van onderhoud, herstel- en/of vervangingswerkzaamheden die direct moeten worden uitgevoerd. Het maken van kostenramingen is vaak erg lastig. De kosten hangen sterk samen met welke bouwondernemer, onderaannemer of installateur de werkzaamheden uitvoert. Vooral bij oudere woningen kunnen de kosten soms uiteindelijk hoger uitpakken dan in de raming was opgenomen. Vaak blijkt pas bij de uitvoering dat ingrijpender maatregelen nodig zijn dan tijdens de woninginspectie redelijkerwijs was te voorzien. Wanneer het onmogelijk is de herstelkosten duidelijk vast te stellen, wordt bij het betreffende (bouw-)onderdeel in het rapport Woningkeuring slechts een pro memorie (p.m.)-kostenraming vermeld. Dat is een raming met ruime marges.
-5/27-
Beoordeling Onder ‘beoordeling’ wordt verstaan de conditiemeting en score van bouw- en installatiedelen. Deze conditiemeting is een instrument met als doel objectief en uniform meten van de fysieke kwaliteit van bouwdelen (onderdelen). De conditiemeting is te zien als een liniaal waarmee de technische staat kan worden gemeten. In de conditiemeting is een direct verband gelegd tussen de op een bouwdeel aan te treffen gebrek en de conditie daarvan. De conditie representeert zowel het belang (de ernst) van de aangetroffen degradatie als intensiteit waarin de degradatie is voortgeschreden: Beginstadium, gevorderd stadium of (eindstadium) en de omvang. De resultaten uit belang, intensiteit en omvang worden vastgelegd door middel van een conditie en bepalen samen de technische conditie. Deze conditie gaat van uitstekend, goed, redelijk, matig, slecht tot zeer slecht. De woninginspecteur beoordeelt, stelt daarbij vast wat ernst en omvang van de situatie is, en bepaalt nut en noodzaak van herstel.
Beoordeling
Omschrijving
1
Zeer goed
Het onderdeel vertoont geen tekortkomingen, gebreken of verouderingsverschijnselen
2
Goed
Invloed van gebruik, weer en wind manifesteren zich in geringe mate. Het bouwdeel is ‘ingelopen’, de nieuwigheid is eraf. De primaire functievervulling is zonder meer gewaarborgd.
3
Redelijk
Invloeden van gebruik, weer en wind manifesteren zich in de eerste echte gebreken, zoals houtrot en corrosie. Het verouderingsproces is over de gehele linie duidelijk op gang gekomen. Incidenteel kan een storing in de primaire functie vervulling optreden.
4
Matig
Het verouderingsproces heeft het bouwdeel duidelijk in z’n greep. De beste tijd is voorbij, het einde nadert. Storingen in functievervulling komen plaatselijk voor en/of zijn al meerdere malen voorgekomen.
5
Slecht
Het verouderingsproces is min of meer onomkeerbaar geworden. Regelmatig worden ernstige gebreken aangetroffen. De primaire functievervulling is niet meer gewaarborgd. Het bouwdeel heeft het einde van zijn levensduur bereikt.
6
Zeer slecht
Het verouderingsproces is dusdanig gevorderd dat er geen sprake meer is van functievervulling. De beoordeling 6 wordt gebruikt voor gevallen die niet binnen de eerste vijf condities te kaderen zijn.
#B
Niet (of beperkt) te inspecteren: Beoordeling is slechts een indruk !
?
nader specialistisch onderzoek
!
onderdeel met risico
n.b.
herstelkosten niet begroot
z.w.
herstelwerkzaamheden zelf uit te voeren, niet begroot
-6/27-
A
BINNENONDERDELEN
Onderdeel 01
B
Opmerkingen
3
Beoordeling: - Redelijk (indruk)
Schoorsteenkanalen / Dakdoorvoeren
Inspectiewijze: - Niet te inspecteren i.v.m. afwerking/huisraad. - Achter knieschotten beperkt te inspecteren i.v.m. huisraad. Aandacht: Schoorsteen en dak doorvoeren zijn behoudens geveldoorvoeren dakonderbrekingen in hellende c.q. platte daken. De wind- en waterdichte buitenaansluitingen zijn hierbij (meer) van belang. Betreft: - Rookgas- en/of ventilatiekanaal(-en). Opmerkingen kwaliteitskenmerken: - Voor afwerking geldt geen beoordeling. - Schoorsteen (kanalen: Volgens opgave niet meer in gebruik. - Overig, zie B01-02 en / of 03. 02
Dakbeschot 3
Beoordeling: - Redelijk (indruk) Inspectiewijze: - Niet te inspecteren i.v.m. afwerking/ huisraad. - Achter knieschotten beperkt te inspecteren (aansluiting dakvoet) i.v.m. huisraad. Aandacht: De wind (na – isolatie) en waterdichte binnen en buitenafwerking en aansluitingen zijn hierbij (meer) van belang.
!
Betreft: - Traditionele dakconstructie: Na-geïsoleerd. - Dakisolatie (binnen), constructieve opbouw en toepassing van een damp remmende folie is visueel niet kunnen beoordelen. Buiten, destijds bij de bouw aangebrachte waterdichte – niet dampdoorlatende afwerking i.v.m. pannenkeuze. Opmerkingen kwaliteitskenmerken: - Voor afwerking geldt geen beoordeling. - Overig, zie B02 en / of 03
03
Kapconstructie 3
Beoordeling: - Redelijk (indruk) Inspectiewijze: - Beperkt te inspecteren i.v.m. afwerking / huisraad. - Achter knieschotten niet/beperkt te inspecteren (aansluiting dakvoet) i.v.m. huisraad. Opmerkingen kwaliteitskenmerken: - Dakkapel: Constructieve aanpassingen van de basis kapconstructie, o.a. slapers ontbreken, stabiele indruk. - Overig, zie A02.
-7/27-
H
A
BINNENONDERDELEN
Onderdeel 04
B
Opmerkingen
3
Beoordeling: - Redelijk
Dakkapellen / Dakopbouwen
H 500,00
Inspectiewijze: - Dak: Niet te inspecteren i.v.m. klimhoogte, spiegelinspectie. - Overig: Inspectie vanaf woonlagenniveau of aangrenzende bouwonderdelen. Aandacht: Dakkapel is een dakonderbreking van hellende daken. De wind en waterdichte buitenaansluitingen zijn hierbij (meer) van belang. Betreft: - Achtergevel: Dakkapel (kunststof). Opmerkingen onderhoud en / of kwaliteitskenmerken: - Dak- en randafwerking: Pannen rusten op de dakbedekking, inkorten. - Kozijn(en) en raam (en): Ramen gaan niet goed open en dicht, herstellen. Preventie: - Kostenraming op termijn: < 5e jaar, pro memorie: € 500,00 05
Dakramen / Lichtkoepels 2
Beoordeling: - Goed Inspectiewijze: - Inspectie vanaf woonlagenniveau of aangrenzende bouwonderdelen. Aandacht: Dakramen en lichtkoepels zijn onderbrekingen van het dak. De wind en waterdichte buitenaansluitingen zijn hierbij (meer) van belang. Betreft: - Dakvensters. Opmerkingen onderhoud en / of kwaliteitskenmerken: - Geen lekke beglazing tijdens de woningkeuring. - Panaansluiting buitenzijde verbeteren. Preventie: - Kostenraming op termijn: < 5e jaar, pro memorie: € 500,00
-8/27-
200,00
A
BINNENONDERDELEN
Onderdeel 06
B
Binnenwanden dragend 2/3
Opmerkingen Beoordeling: - Goed / Redelijk (indruk) Inspectiewijze: - Inspectie grotendeels binnen handbereik (steekproefsgewijs). Opmerkingen kwaliteitskenmerken: - Stucwerk (raaplaag), plaatselijk mindere hechting met de ondergrond. - Plaatselijk afgewerkt met plaatmateriaal. (bv. voorzetwanden) - Interieurwijzigingen (o.a. keuken – gang), verandering van belasting en casco draagconstructie: Visueel niet kunnen beoordelen hoe een en ander is uitgevoerd, stabiele indruk. - Thermische en spanning scheurvorming bij aansluitingen met aansluitende bouwonderdelen en/of wandopeningen. Geen constructief herstel voor dit moment. Overig, zie B07.
07
Binnenwanden niet dragend 2/3
Beoordeling: - Goed / Redelijk Opmerkingen kwaliteitskenmerken: - Voor zover van toepassing gelden min of meer gelijke kenmerken beoordeling en inspectiewijze als bij binnenwanden dragend, zie A06.
08
Binnenkozijnen en -deuren 2
Beoordeling: - Goed Inspectiewijze: - Inspectie grotendeels binnen handbereik (steekproefsgewijs).
!
Opmerkingen kwaliteitskenmerken: - Eerste verdieping: 1 stuks schuifdeur loopt aan. - Beperkte gebruik schade hang- en sluitwerk. - Brandvertragende (zelfsluitende) deur garage ontbreekt.
-9/27-
H
A
BINNENONDERDELEN
Onderdeel 09
B
Opmerkingen
2
Beoordeling: - Goed
Trappen
Inspectiewijze: - Inspectie grotendeels binnen handbereik (steekproefsgewijs). Betreft: - Woonlagen vaste houten trappen. Opmerkingen kwaliteitskenmerken: - Voor trapafwerking geldt geen beoordeling. - Zoldertrap: Trapleuning ontbreekt. 10
Zoldervloer 2/3
Beoordeling: - Goed / Redelijk (indruk) Inspectiewijze: - Niet inspecteren i.v.m. vloerafwerking, inspectie plafondzijde beneden gesitueerde verdieping. Betreft: Houten zoldervloer - Woonlaag (slaapvertrekken), voormalige vliering – berging vloer. Lichte constructie, nu in gebruik als woonfunctie. Opmerkingen kwaliteitskenmerken: - Voor vloer- en plafondafwerking geldt geen beoordeling. - 1e Verdieping: In de kasten nog zachtboard plafondafwerking (gedeeltelijk): Brandgevaarlijk.
11
Verdiepingsvloer(en) 2/3
Beoordeling: - Goed / Redelijk (indruk) Inspectiewijze: - Niet te inspecteren i.v.m. vloerafwerking, inspectie plafondzijde beneden gesitueerde verdieping. Betreft: Houten / Betonnen (badkamer) verdiepingsvloer. - Woonlaag (slaapvertrekken). Opmerkingen kwaliteitskenmerken: - Voor vloer- en plafondafwerking geldt geen beoordeling. - Interieurwijzigingen, verandering van belasting en casco draagconstructie, zie A06. - Begane grond: Zachtboard afwerking (gedeeltelijk): Brandgevaarlijk. Advies: zachtboard afwerking vervangen voor bijvoorbeeld gipsbeplating.
12
Balkon / Galerij / Dakterras
n.v.t.
-10/27-
H
A
BINNENONDERDELEN
Onderdeel 13
B
Begane grondvloer 3/4 !
Opmerkingen
H
Beoordeling: - Redelijk / Matig
1.600,00
Inspectiewijze: - Inspectie grotendeels binnen handbereik (steekproefsgewijs). Betreft: Houten / Betonnen (granito) begane grondvloer - Woonlaag, begane grond. Opmerkingen kwaliteitskenmerken: - Met verwijderen van vloerafwerking (meer) rekening houden met tekortkomingen. - Houtaantasting vloerbalkkoppen, aansluiting met metselwerk. - Houtaantasting strijkbalk (en). - Corrosie stalen onderslag, opleggingen. - Betonvloer: Oppervlakkige betonschade, voor dit moment geen constructief herstel. Preventie: - Kostenraming op termijn: < 5e jaar, pro memorie: € 3.500,00
13a Kruipruimte 4 !
Beoordeling: - Matig Inspectiewijze: - Zie A13. Opmerkingen kwaliteitskenmerken: - Aardvochtig tijdens de woningkeuring. - Kruipluik, advies: kruipluik vervangen voor een betonplex plaat met aan de onderzijde harde isolatie(polystyreen). - Kruipruimte ventilatie onvoldoende aanwezig, dichtgezet. - Bouwafvalresten in de kruipruimte. Advies: verwijderen oud bouwafval en andere losliggende materialen. - Vochtregulerende bodemafsluiting aanbrengen in combinatie met renovatie – ventilatieboorrooster. - Losse (elektra)bedrading – riolering - waterleiding in kruipruimte, het is aan te raden bedrading en andere bekabeling op te hangen aan de vloerconstructie. Preventie: - Kostenraming op termijn: < 5e jaar, pro memorie: € 500,00
14
Kelder / Souterrain
n.v.t.
-11/27-
2.100,00
A
BINNENONDERDELEN
Onderdeel 15
B
Opmerkingen
2
Beoordeling: - Goed
Bad- en/of Doucheruimte
Inspectiewijze: - Visuele inspectie en registratie. Betreft: - Woonlaag – 1e verdieping. - Centraal mechanische ventilatie, niet getest op afzuigcapaciteit. Opmerkingen: - Voor bad- en douche-inrichting geldt geen beoordeling. - Hangend closet, veert een klein beetje op houten achtergrond. - Wandtegels over voorzetwanden achtergrond. - Geen inspectieluik bij het bad. - Benodigde waterdruk voor regendouche – bad is krap maar functioneel. - Kitwerk, plaatselijk onthechting (schimmelvorming) aansluitingen wand-, vloertegelwerk en sanitair: Herstellen.
-12/27-
H 150,00
A
BINNENONDERDELEN
Onderdeel 16
B
Opmerkingen
2
Beoordeling: - Goed
Toiletruimte
Inspectiewijze: - Visuele inspectie en registratie. Betreft: - Woonlaag - begane grond. - Centraal mechanische ventilatie, niet getest op afzuigcapaciteit. Opmerkingen: - Voor toiletinrichting geldt geen beoordeling.
17
Keuken 2
Beoordeling: - Goed Inspectiewijze: - Visuele inspectie en registratie. Betreft: - Woonlaag: begane grond. - Lokale mechanische ventilatie, niet getest op afzuigcapaciteit. Opmerkingen: - Voor keukeninrichting (apparatuur) geldt geen beoordeling. - Plintverwarming niet getest.
-13/27-
H
A
BINNENONDERDELEN
Onderdeel 18
B
Opmerkingen
2/3
Beoordeling: - Goed / Redelijk
Binnenschilderwerk
H
Inspectiewijze: - Inspectie grotendeels binnen handbereik (steekproefsgewijs). Opmerkingen onderhoudskenmerken: - Schilderwerk, beglazingskit zijn medebepalend voor de kwaliteit van de buitenkozijnen, -ramen en deuren: Koperskeuze. - Eventuele houtaantastingen in de kozijnen worden begroot bij B11.
Subtotaal
-14/27-
€ 4.550,00
B
BUITENONDERDELEN
Onderdeel 01
B
Opmerkingen
4
Beoordeling: - Matig
Schoorsteen / Dakdoorvoer
H 200,00
Inspectiewijze: - Inspectie vanaf woonlagenniveau (maaiveld) of aangrenzende bouwonderdelen. Betreft: - Rookgas- en ventilatiekanaal(-en). Opmerkingen onderhoud en / of kwaliteitskenmerken: - Schoorsteenkanaal opzetter. - Schoorsteen, kritische loodaansluitingen. - Schraal en uitgespoeld voegwerk. - Dak doorvoer kapot, geen waterdichte oplossing. Preventie: - Kostenraming op termijn: < 5e jaar, pro memorie: € 500,00
02
Dakbedekking schuine daken 4
Beoordeling: - Matig Inspectiewijze: Inspectie dakbedekking schuine daken is beperkt en per definitie niet in zijn geheel binnen handbereik te inspecteren in verband met ARBO wetgeving in relatie tot het werken op hoogte. Betreft: - Keramische pannen. Onderhoud: Periodieke inspectie op uiterlijk (verouderingskenmerken), hellende daken hebben in principe weinig onderhoud nodig, aansluitingen met overige bouwdelen daar en tegen meer. Aandacht voor afwerking, gebroken (geschilferde) pannen, onregelmatige ligging (stormschade) en mosgroei. Opmerkingen onderhoud en / of kwaliteitskenmerken: - Panlatten (tengels): Vochtbelasting c.q. houtaantastingen. - Dakbeschot: Vochtbelasting c.q. houtaantastingen. - Dakbeschot afgewerkt met bitumenvilt. - Dakvoet, aansluiting dakgoot: Dakbeschot aangetast door vochtbelasting. - Geschilferde pannen. - Plaatselijk: Onregelmatige pan-dekking, windbelasting. - Met uitvoeren van (onderhoud) voorzieningen (meer) rekening houden met tekortkomingen. Preventie: - Kostenraming op termijn: < 5e jaar, pro memorie: € 3.000,00
-15/27-
400,00
B
BUITENONDERDELEN
Onderdeel 03
Dakbedekking platte daken
04
Overstekken, goot-/ dakbetimmeringen
B
Opmerkingen
n.v.t.
3/4
Beoordeling: - Redelijk / Matig Inspectiewijze: - Inspectie vanaf woonlagenniveau (maaiveld) of aangrenzende bouwonderdelen. Betreft: - Hout. De levensduur wordt in belangrijke mate bepaald door (deskundige verwerking) materiaaltoepassing en de uitvoering van vakkundig periodiek onderhoud. Meer dan gebruikelijke herstelwerkzaamheden c.q. deelrenovatie bevestigen vaak een mindere kwaliteit uitvoering van het periodiek onderhoud. Opmerkingen onderhoud en / of kwaliteitskenmerken: - Verticaal houtwerk, beperkte houtaantasting(-en) bij verbindingen. - Schilderwerk, zie B14. Preventie: - Kostenraming op termijn: < 5e jaar, pro memorie: € 500,00
-16/27-
H
B
BUITENONDERDELEN
Onderdeel 05
B
Opmerkingen
3
Beoordeling: - Redelijk
Goten
Inspectiewijze: - Inspectie vanaf woonlagenniveau (maaiveld) of aangrenzende bouwonderdelen. Betreft: - Zinkwerk. Opmerkingen onderhoud en / of kwaliteitskenmerken: - Zinkwerk plaatselijk herstel uitgevoerd. - De goten dienen periodiek (2 maal per jaar) gereinigd te worden ter voorkoming van lekkages. Zelfwerkzaamheid. - Kilgoot, aansluitingen gevels, schoonmaken en nazien op lekkages. - Met uitvoeren van (onderhoud) voorzieningen (meer) rekening houden met tekortkomingen. Preventie: - Kostenraming op termijn: < 5e jaar, pro memorie: € 500,00
06
Hemelwaterafvoeren 3
Beoordeling: - Redelijk Inspectiewijze: - Steekproefsgewijze inspectie binnen handbereik, woonlagenniveau (maaiveld) en aangrenzende bouwonderdelen. - Het is niet te controleren of hemelwaterafvoeren in voldoende mate zijn aangesloten op de riolering. Betreft: - Kunststof / Gietijzer grondleiding. Onderhoud: Jaarlijkse inspectie gelijk als die van de goten (B05), vervuiling bij verbindingen kunnen duiden op verstoppingen van de grondleidingen. Preventieve inspectiemethode grondleidingen door middel van een klein gaatje te boren op 30 cm hoogte vanaf het maaiveld. Preventie: - Kostenraming op termijn: < 5e jaar, pro memorie: € 500,00
-17/27-
H
B
BUITENONDERDELEN
Onderdeel 07
B
Opmerkingen
3
Beoordeling: - Redelijk
Metselwerk
Inspectiewijze: - Steekproefsgewijze inspectie binnen handbereik, woonlagenniveau (maaiveld) en aangrenzende bouwonderdelen. Betreft: - Metselwerk. De levensduur wordt in belangrijke mate bepaald door de metselmortel en de gekozen steensoort, goede afstemming van mortel kan het metselwerk beter vervormingen opnemen zonder dat er scheuren ontstaan en is afhankelijk van de omgevingssituatie (funderingswijze), detaillering en constructieve evenwicht van de hoofddraagconstructie. Onderhoud: Periodieke inspectie op afwijkend gedrag van de metselwerkconstructie (dragend karakter) en aansluitingen met overig bouwonderdelen. Regenzijde van een woning (vochtbelasting), meer dan gewone aandacht.
!
!
!
Opmerkingen onderhoud en / of kwaliteitskenmerken: - Woning: Thermische spanning scheurvorming in het metselwerkoppervlak, bij aansluitingen met aansluitende bouwonderdelen en/of gevelopeningen. Geen constructief herstel voor dit moment, wel jaarlijks monitoren. - Garage: Spanning scheurvorming bij de opleggingen van de deuropeningen. Geen constructief herstel voor dit moment, wel jaarlijks monitoren. - Metselwerk aan de buitenzijde “opgesloten in het straatwerk” waardoor vochtbelasting met het opgaande werk en de kruipruimte onder de woning. Preventie: - Kosten van toekomstig onderhoud: < 5e jaar, pro memorie: € 1.500,00
-18/27-
H
B
BUITENONDERDELEN
Onderdeel 08
B
Fundering 3 !
Opmerkingen Beoordeling: - Redelijk, overig: Zie fundering- palenonderzoek door de kandidaat koper. Inspectiewijze: - Zie A13a. Betreft: - Fundering van houten palen. De levensduur van de fundering wordt in belangrijke mate bepaald door o.a. het constructieve evenwicht van de hoofddraagconstructie (casco), verandering permanente belastingen van de omgevingssituatie (o.a. het verlagen van grondwaterstanden, verkeersbewegingen …..) en naderhand optredende belastingen (o.a. onderspoeling t.g.v. grondleiding lekkage). Opmerkingen kwaliteitskenmerken: - Stabiele indruk.
09
Voegwerk 3/4
Beoordeling: - Redelijk / Matig Inspectiewijze: - Steekproefsgewijze inspectie binnen handbereik, woonlagenniveau (maaiveld) en aangrenzende bouwonderdelen. Soort voegwerk: - Platvol terug gestreken voeg Onderhoud: Periodieke inspectie op uiterlijkheden (verouderingskenmerken), hechting en aansluitingen met overig bouwonderdelen. Regenzijde van een woning (vochtbelasting), meer dan gewone aandacht. Opmerkingen onderhoud en / of kwaliteitskenmerken: - Goed voegwerk is medebepalend voor de kwaliteit van de gevelsteen en voorkomt vochtbelasting van de (inwendige) gevelconstructie. - Topgevel, aansluiting met het dakvlak, matige uitvoering van herstel metsel- en voegwerk. - Plaatselijk schraal en uitgespoeld voegwerk. Preventie: - Kostenraming op termijn: < 5e jaar, pro memorie: € 500,00
10
Gevelafwerking
n.v.t.
-19/27-
H
B
BUITENONDERDELEN
Onderdeel 11
B
Buitenkozijnen, ramen en deuren 2/4
Opmerkingen Beoordeling: - Goed / Matig - Woningkeuring betreft geen inspectie Politiekeurmerk Veilig Wonen, koperskeuze. Inspectiewijze: - Steekproefsgewijze inspectie binnen handbereik, woonlagenniveau (maaiveld) en aangrenzende bouwonderdelen. Betreft: - Hout (samengesteld). De levensduur wordt in belangrijke mate bepaald door (deskundige verwerking) materiaaltoepassing en de uitvoering van vakkundig periodiek onderhoud. Meer dan gebruikelijke herstelwerkzaamheden c.q. deelrenovatie bevestigen vaak een mindere kwaliteit uitvoering van het periodiek onderhoud. Meer aandacht voor hang- en sluitwerk (tochtprofielen), gemiddelde levensduur hiervan is “door het gebruik” minder dan dat van de buitenkozijnen. –(draai)ramen en deuren. Onderhoud: Jaarlijkse inspectie op uiterlijkheden (verouderingskenmerken), hechting (vervuiling) van schilderwerk, andersoortige afwerking en aansluitingen met overig bouwonderdelen (metselwerk). Ook de overgang van glas (B12) naar het kozijn, raam of deur dient goed waterdicht te zijn afgewerkt, de regenzijde van een woning (vochtbelasting), meer dan gewone aandacht. Opmerkingen onderhoud en / of kwaliteitskenmerken: - (Gedeeltelijke) kozijnenrenovatie uitgevoerd. - Hang- en sluitwerk, beperkte gebruik en slijtage. - Schilderwerk, zie B13. Preventie: - Kostenraming op termijn: < 5e jaar, pro memorie: € 1.500,00
12
Beglazing 3
Beoordeling: - Redelijk Inspectiewijze: - Inspectie grotendeels binnen handbereik (steekproefsgewijs). Betreft: - Isolerende beglazing. Gemiddelde levensduur van dubbele (isolerende) beglazing is tot 20 jaar. Overig beglazing, is afhankelijk van beschadigingen c.q. keuze deze te vervangen voor dubbele (isolerende) beglazing. Opmerkingen kwaliteitskenmerken: - Geen lekke ruiten en geen glasbreuk geconstateerd tijdens de woninginspectie. - Dag- en nachtventilatie roosters, ontbreken grotendeels. Onvoldoende ruimteventilatie. - Isolerende beglazing gedeeltelijk geplaatst in bestaande ramen en deuren, gewichtstoename niet berekend voor het bestaande hang- en sluitwerk van ramen en deuren (mindere sponningdiepte): Ondeskundige uitvoering, zie B11-13. - Isolerende beglazing, gedeeltelijk on-geventileerde glaslatten toegepast: Zie B11-13. - Isolerende beglazing, gedeeltelijk glaskader zichtbaar: Ondeskundige uitvoering, zie B11-13. Preventie: - Kostenraming op termijn: < 5e jaar, pro memorie: € 500,00
-20/27-
H
B
BUITENONDERDELEN
Onderdeel 13
Buitenschilderwerk, buitenkozijnen, ramen, en deuren
B 3/4
Opmerkingen Beoordeling: - Redelijk / Matig - Beoordeling is gerelateerd aan de relatief korte onderhoudscyclus.
H N.B.
Inspectiewijze: - Steekproefsgewijze inspectie binnen handbereik, woonlagenniveau (maaiveld) en aangrenzende bouwonderdelen. Gemiddelde levensduur, 3 tot 5 jaar. De levensduur wordt in belangrijke mate bepaald door (deskundige verwerking) materiaaltoepassing en de uitvoering van vakkundig periodiek onderhoud. Opmerkingen onderhoudskenmerken: - Schilderwerk, beglazingskit zijn medebepalend voor de kwaliteit van buitenkozijnen, -ramen en deuren. - Tijdens uitvoering schilderwerk rekening houden met lokaal herstel aan houtwerk. Preventie: - Kostenraming op termijn: < 5e jaar, pro memorie: € 5.000,00 14
Overig buitenschilderwerk 3/4
Beoordeling: - Redelijk / Matig - Beoordeling is gerelateerd aan de relatief korte onderhoudscyclus. Inspectiewijze: - Steekproefsgewijze inspectie binnen handbereik, woonlagenniveau (maaiveld) en aangrenzende bouwonderdelen. Gemiddelde levensduur, 3 tot 5 jaar. De levensduur wordt in belangrijke mate bepaald door (deskundige verwerking) materiaaltoepassing en de uitvoering van vakkundig periodiek onderhoud. Onderhoud: Jaarlijkse inspectie op uiterlijkheden (verouderingskenmerken), hechting (vervuiling) van schilderwerk en aansluitingen met overig bouwonderdelen. Opmerkingen onderhoud en / of kwaliteitskenmerken: - Schilderwerk is medebepalend voor de kwaliteit van de overige buitenonderdelen. - Tijdens uitvoering schilderwerk rekening houden met lokaal herstel aan houtwerk. Preventie: - Kostenraming op termijn: < 5e jaar, pro memorie: € 2.000,00
-21/27-
N.B.
B
BUITENONDERDELEN
Onderdeel 15
B
Opmerkingen
4
Beoordeling: - Matig
Luifel
H 800,00
Inspectiewijze: - Steekproefsgewijze inspectie binnen handbereik, woonlagenniveau (maaiveld) en aangrenzende bouwonderdelen. Betreft: - Voorgevel. Opmerkingen onderhoud en / of kwaliteitskenmerken: - Dak- en randafwerking: Verouderd zink- en lood-werk. - Gevelbevestigingen: Metselwerklagen los. - Schilderwerk, zie B13 en / of 14. Preventie: - Kostenraming op termijn: < 5e jaar, pro memorie: € Niet begroot
16
Aanbouw, erker, e.d.
n.v.t.
Subtotaal
-22/27-
€ 1.400,00
C
INSTALLATIES
Onderdeel 01
B
Elektrische installatie 3/4 ?
Opmerkingen Beoordeling: - Redelijk / Matig - Woningkeuring is géén veiligheidsonderzoek. Inspectiewijze: - Inspectie beperkt zich tot zichtbare leidingen en registratie. - Overig, zie A13a. Aandacht: Niet ongebruikelijk is dat tussentijds gedeeltelijk nieuwe leidingen (uitbreiding) op het bestaande leidingwerk zijn aangesloten. Meterkast: - Meterkast niet aanwezig. - Aantal groepen: 6 - Groepenkast indeling: Niet aanwezig - Aardlekschakelaar: Ja - Aarding: Ja / Nee - Bedrading: Kabelinstallatie! Opmerkingen: - Kabelinstallatie, doorverbonden – losse aansluitingen, centraal dozen beperkt aanwezig. - Ondeugdelijke huisaansluitingen (verlichting). Preventie: - Pro memorie: € 2.000,00 Overig voorziening(en): Niet beoordeeld. - Telefooncentrale - Centraal antennesysteem-Kabelnet Preventie: - Pro memorie: € (2) 500,00.
-23/27-
H N.B.
C
INSTALLATIES
Onderdeel 02
B
Verwarming / warmwatervoorziening 2/3 ?
Opmerkingen Beoordeling: - Goed / Redelijk - Woningkeuring is géén veiligheidsonderzoek. Inspectiewijze: - Inspectie beperkt zich tot zichtbaar leidingwerk en registratie. Gemiddelde levensduur, 15 tot 20 jaar. Aandacht: Niet ongebruikelijk is dat tussentijds gedeeltelijk nieuwe leidingen (uitbreiding) op het bestaande leidingwerk zijn aangesloten. CV - ketel - Bouwjaar: 2003 - Onderhoudscontract: 2013 - Hoedanigheid: eigendom Opmerkingen: - Plaatselijk los leidingwerk, onvoldoende bevestiging. - Leidingwerk (gedeeltelijk) geïsoleerd. - Warmwaterlevering niet afgestemd op het gebruik in de badkamer, o.a. stortdouche – bad. Geiser / (close-in) boiler - Waterkoker in de keuken. - Onderhoudscontract: - Hoedanigheid: eigendom/huur/lease. Preventie: - Pro memorie: € 300,00
-24/27-
H N.B.
C
INSTALLATIES
Onderdeel 03
B
Gasleiding 2/3 ?
Opmerkingen Beoordeling: - Goed / Redelijk - Woningkeuring is géén veiligheidsonderzoek.
H N.B.
Inspectiewijze: - Inspectie beperkt zich tot zichtbaar leidingwerk. - Overig, zie A13a. Aandacht: Niet ongebruikelijk is dat tussentijds gedeeltelijk nieuwe leidingen (uitbreiding) op het bestaande leidingwerk zijn aangesloten. Opmerkingen: - Gasmeter geplaatst in een niet geventileerde meterkast. Ventilatiestroken creëren aan de boven en onderzijde van de meterkast. - Plaatselijk los leidingwerk, onvoldoende bevestiging (kruipruimte). Preventie: - Pro memorie: € 500,00. 04
Riolering 3 !
Beoordeling: - Redelijk Inspectiewijze: - Inspectie beperkt zich tot zichtbaar leidingwerk - Overig, zie A13a Aandacht: Niet ongebruikelijk is dat tussentijds gedeeltelijk nieuwe leidingen (uitbreiding) op het bestaande leidingwerk zijn aangesloten. Opmerkingen: - Stankoverlast c.q. verstoppingen: Nee - Kunststof en gietijzeren, gedeeltelijk vervangen (verstopping?): Oude resten nog in de kruipruimte aanwezig. - Plaatselijk los leidingwerk, onvoldoende bevestiging. Preventie: - Pro memorie: € 500,00
-25/27-
N.B.
C
INSTALLATIES
Onderdeel 05
B
Waterleiding 2/3 !
Opmerkingen
H
Beoordeling: - Goed / Redelijk
N.B.
Inspectiewijze: - Inspectie beperkt zich tot zichtbaar leidingwerk. - Overig, zie A13a. Aandacht: Niet ongebruikelijk is dat tussentijds gedeeltelijk nieuwe leidingen (uitbreiding) op het bestaande leidingwerk zijn aangesloten. Opmerkingen: - Plaatselijk los leidingwerk, onvoldoende bevestiging. Preventie: - Pro memorie: € 300,00
06
Centrale mechanische ventilatie 2/3
N.B.
Beoordeling: - Goed / Redelijk Inspectiewijze: - Inspectie beperkt zich tot zichtbare ventilatiekanalen. Onderhoud: Periodiek om de 5 jaar reinigen van de afzuigunit, jaarlijks reinigen van de afzuigpunten. Aandacht: Gezondheid en woongenot. Opmerkingen: - Mechanische ventilatie op zolder achter knieschot gelegen - Keuken aansluiting, rechtstreeks naar buiten, oude afvoer verwijderen. Preventie: - Pro memorie: € 200,00
07
Openhaard
n.v.t.
n.b.
Subtotaal
-26/27-
€
N.B.
D
BIJGEBOUW(EN)
Onderdeel 01
B
Bijgebouw(en) 3 /4
Opmerkingen
H N.B.
Beoordeling: - Redelijk / Matig Inspectiewijze: - Voor bijgebouwen geldt een algemene indruk, steekproefsgewijze inspectie binnen handbereik, woonlagenniveau (maaiveld) of aangrenzende bouwonderdelen. Aandacht: Bijgebouwen maken in veel gevallen geen onderdeel uit van de woning en zijn in gebruik als garage, berging of schuur. Ervaring heeft geleerd dat deze vaak in een mindere kwalitatieve staat van onderhoud zijn dan de woning, kortom minder aandacht. Betreft: - Garage (voormalige bedrijfsruimte) Opmerkingen onderhoud en / of kwaliteitskenmerken: Dakbeschot - Traditionele dakconstructie: on-geïsoleerd. - (Oude) vochtkenmerken (lekkage) bij aansluitingen in het dakvlak: Beperkte houtaantastingen. - Krimp dakbeschot delen, wisselende delen. - Muurplaat - gootaansluiting, openstaande verbindingen en houtaantastingen dakbeschotdelen.
?
?
Kapconstructie - Houtvernieler (worm) geconstateerd, niet waar te nemen of dat de nog actief is - Nader onderzoek m.b.t. verdelging houtvernielers (plaagdieren), specialistisch onderzoek geldt voor alle houten onderdelen van de woning. - Kilkeper (s), beperkte houtaantasting door vochtkenmerken - Overig, zie A02. Begane grondvloer / kruipruimte - Lichte vloerconstructie, beperkte kruipruimte toegankelijkheid (luik ontbreekt), betoncorrosie. Nader onderzoek m.b.t. ernst en omvang, en berekening tot belastbaarheid direct en op termijn: Woonbestemming. - Bouwafval, aardvochtig en onvoldoende kruipruimte ventilatie: Renovatie ventilatieboorrooster toepassing. Kozijnen – schuifkanteldeuren - 1 stuks schuifkanteldeur buiten werking gesteld. - Kwaliteit hout en schilderwerk beschreven bij de bouwdelen van de woning. Preventie: - Kostenraming direct, pro memorie: € 8.000,00
Subtotaal
-27/27-
€
N.B.
