“Turks Cultureel Centrum TCC”
25 oktober 2007
Inhoudsopgave
Ter introductie Aanleiding Doelstelling Resultaat
Projectbeschrijving Randvoorwaarden Opgave Indicatief programma Plan- en exploitatiegrenzen
Projectorganisatie Rollen Organisatie & Overleg
Producten en uren Tussenproducten Eindproducten Bijzondere aandachtspunten
Communicatie Intern Extern
Financiën Grondexploitatie Vastgoedexploitatie Plankosten
Planning Risicoanalyse
Ter introductie
Aanleiding Het Masterplan Schil laat zien, dat in de komende jaren veel plekken rondom de binnenstad een nieuwe invulling zullen krijgen met bijvoorbeeld woningen, voorzieningen of kantoren. De gemeente Doetinchem streeft er met het masterplan naar om stedenbouwkundige samenhang tussen de verschillende ontwikkelingen in de Schil te genereren, de ruimtelijk kwaliteit van de stad al geheel te verbeteren en de positie van Doetinchem als centrumstad te versterken. Eén van de in het Masterplan gedefinieerde projecten is het ‘Turks Cultureel Centrum TCC’. De opgave is het realiseren van een compact Turks Cultureel Centrum (TCC) met een uitnodigingde en laagdrempelige uitstraling langs de Kennedylaan, gelegen op een licht verzonken plein. Aan de zijde van de Ds. Van Dijkweg vormt een langgerekte woning of pergola de begrenzing tussen het TCC en de achtertuinen van de woningen. Het plein is ingebed in een groene setting, die zorgt voor een zachte overgang richting omliggende woningen en het appartementencomplex Atrium.
Doelstelling Het doel van dit plan van aanpak is inzichtelijk te maken langs welke weg dit projectidee is om te zetten in een gedragen en haalbaar stedenbouwkundig programma van eisen, alsmede een ontwerpplan op basis waarvan realisatie mogelijk is.
Resultaat Het planproces, zoals beschreven in dit plan van aanpak, zal uiteindelijk resulteren in een viertal eindproducten: • Een stedenbouwkundig programma van eisen (SPvE) • Grondexploitatie • Intentieovereenkomsten met externe partij (TCC), waarin de kaders voor de ontwikkeling alsmede de afspraken daaromheenzijn vastgelegd.
Projectbeschrijving
Randvoorwaarden Al geruime tijd is de Islamitische vereniging Merkez op zoek naar een ruimer pand om hier hun moskee te vestigen. Momenteel zijn zij gevestigd aan de Ds van Dijkweg 11, maar deze locatie is inmiddels veel te klein geworden. De vereniging is op zoek naar een bouwrijp perceel van minimaal 1.800 m2 voor een programma van circa 1.200 m2 aan vloeroppervlakte (eventueel in twee lagen) en ruimte voor 60 parkeerplaatsen. De benaming moskee dekt niet de gehele lading voor de nieuwbouw. Er is naast de gebedsruimte behoefte aan een ontmoetingsruimte voor jongeren, ouderen en vrouwen. De werknaam van het project moet dus meer dekken dan alleen de gebedsfunctie. Merkez heeft om die reden de naam Turks Cultureel Centrum (TCC) voorgesteld. Door de gemeente zijn in het verleden al veel inspanningen verricht om een geschikte locatie te vinden. De laatst besproken locatie is de Frielinkstraat geweest. Vanaf juli 2005 zijn er intensieve gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers van de Islamitische vereniging Merkez. In november 2005 is aan Merkez aangegeven dat de locatie aan de Frielinkstraat vanwege stedenbouwkundige ontwikkelingen in dit gebied (Connexxionterrein) en de realisatie van een eventuele derde Loolaan (inmiddels Ruimzichtallee) niet meer haalbaar was. Er is toegezegd nogmaals naar een aantal locaties te kijken en die te beoordelen. Verschillende locaties zijn bekeken en de locatie van het voormalig bowlingcentrum aan de Kennedylaan kwam als meest kansrijk naar voren: Bepalend was onder andere: de vigerende bestemming maatschappelijke doeleinden (staat een cultureel centrum toe); de juiste ligging (rand woonwijk); een zichtlocatie vanaf de Kennedylaan; grond in eigendom van Sité-Woondiensten. Initiatiefnemer Merkez heeft middels een brief bevestigd met de locatie in te stemmen. Sité is bereid de grond te verkopen aan de gemeente. De aankoop wordt te zijner tijd ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad. Op 23 mei 2006 is het college accoord gegaan met deze locatie.
Ontwerpopgave Om de ruimtelijke kwaliteit te waarborgen en om de regie te voeren heeft de gemeente stedenbouwkundige Andries Geerse de opdracht gegeven om een stedenbouwkundig plan te maken voor dit gebied, passend in het geldende bestemmingsplan. Met het stedenbouwkundig plan worden de randvoorwaarden vastgelegd op basis waarvan de islamitische vereniging Merkez de ontwikkeling kan inpassen. Vooruitlopend op het definitief stedenbouwkundig plan is er een voorlopig stedenbouwkundig programma van eisen met een 4-tal opties: 1. Optie kavel met een ontsluiting vanaf J.F Kennedylaan, geen nieuwbouw van woningen, situering van moskee richting J.F. Kennedylaan, behoud woningen Lampongstraat en een omzoming parkeerplein met groen; 2. Optie Cour met ontsluiting vanaf J.F. Kennedylaan, bungalows van 1 bouwlaag gesitueerd als buffer rondom parkeerplein, situering van TCC richting J.F. Kennedylaan, behoud woningen Lampongstraat en geen omzoming met groen; 3. Optie moskeeplein met ontsluiting nieuwe woningen vanaf Lampongstraat en het TCC vanaf de Kennedylaan, 16 nieuwbouw woningen ten noorden Lampongstraat, sloop 9 woningen noordzijde Lampongstraat, TCC centraal op parkeerplein en een omzoming parkeerplein met groen; 4. Optie ensemble met ontsluiting geheel vanaf Lampongstraat, sloop 9 woningen noordzijde Lampongstraat, nieuwbouw 16 kangoeroewoningen ten noorden Lampongstraat en veel
groen als buffer naar omgeving. In iedere optie is zorgvuldig ingegaan op de verkeersontsluiting en het parkeren. Mede naar aanleiding van de gesprekken met Sité-Woondiensten, initiatiefnemer Merkez en omwonenden is de basis gelegd voor het definitief maken van het stedenbouwkundig plan vanuit een afgewogen voorkeursmodel. De Raad van Toezicht van Sité-Woondiensten heeft eind mei 2006 uitspraak gedaan met betrekking tot het standpunt ten aanzien van optie 3 en 4 (waar 9 huurwoningen worden gesloopt en vervangen door 16 nieuwe huurwoningen om een ontsluiting via de Lampongstraat mogelijk te maken). Site heeft er voor gekozen de bestaande woningen aan de Lampongstraat niet in te brengen en heeft aan de bewoners laten weten niet tot sloop te zullen overgaan. Vanuit verkeer is geadviseerd om de ontsluiting te verzorgen vanaf de Lampongstraat en hieraan voldoet enkel optie 4. Het college heeft 23 mei 2006 besloten, alhoewel de voorkeur uitgaat naar optie 4, op basis van de besluitvorming bij Site, optie 1 en 2 verder uit te werken. Belangrijkste verschil is wel of geen omzoming van het TCC-terrein met groen. Gelet op het PvE van de TCC, wordt niet het gehele terrein overgenomen en blijft er een strook grond over, waardoor de nadrukkelijke voorkeur optie 1 is.
Indicatief programma • • • •
2500 m2 terrein 1200 m2 bvo TCC 60 niet-openbare parkeerplaatsen mogelijk 1 dienstwoning
daarnaast ten behoeve van een goede afhechting met de buurt • speelgelegenheid • oplossing krappe hoek in de Lampongstraat (tegen het terrein aan). • extra parkeergelegenheid voor de commerciele ruimtes in het Atrium.
Begrenzing plan- en exploitatiegebied De vervaardiging van het stedenbouwkundig plan, het opstarten van een communicatietraject, het opstellen van een conceptkoopovereenkomst en het begeleiden van de initiatiefnemers komt ten laste van het voorbereidingskrediet masterplan Schil. Met vereniging Merkez wordt tegelijkertijd met het definitief stedenbouwkundig plan een exploitatieovereenkomst opgesteld om de kosten van voorbereiding en toezicht, alsmede de kosten van een ontsluiting te kunnen verhalen (budget neutraal). Projectorganisatie
Rollen Gemeente Doetinchem heeft de rol van regisseur van de ruimtelijke ontwikkelingskaders. Bestuurlijk opdrachtgever: Wethouder Peter Drenth Ambtelijk opdrachtgever: Directeur Projectbureau Projectmanager: Albert Gerritsen
Organisatie en overleg Als opdrachtgever treedt de directeur van het Projectbureau op. Er vindt tweewekelijks afstemming plaats tussen de projectmanager en de ambtelijk opdrachtgever. De directeur van het projectbureau informeert de portefeuillehouder middels het wekelijks P-beraad. Desgewenst kan de projectdirecteur zich laten bijstaan door de projectmanager. Voor deze fase van het project wordt een projectgroep in het leven geroepen. In de projectgroep zijn vanuit de gemeente de volgende disciplines vertegenwoordigd: - projectondersteuning - stedenbouw, - adviseur verkeer en parkeren - accountmanager ingenieursbureau: civiele techniek, water, milieu (bodem, wegverkeerslawaai, luchtkwaliteit, contouren nieuwe functies). - accountmanager ruimtelijke ontwikkeling (flora en fauna/ecologie, ruimtelijke ordening, verkeer, archeologie en monumenten) - planeconoom Deze projectgroep komt onder voorzitterschap van de projectmanager éénmaal per twee weken bijeen. Als -
stafleden worden de navolgende disciplines aan de projectgroep toegevoegd: Planning Financiën/projectcontroleur Communicatie
De leden van de projectgroep leveren vanuit hun discipline de benodigde informatie aan, beoordelen tussentijdse resultaten en sluiten deze zonodig kort met de afdeling, die zij vertegenwoordigen.
Producten en uren
Dit project is lopende. Er ligt op dit moment een concept SPvE. Insteek is om de basis als SP vast te stellen. Inmiddels wordt reeds volop gewerkt aan het bouwplan. Product SPVE / SP afronding Grondexploitatie Concept-intentieovereenk. Concept-koop/verkoopovereenk. Architectenkeuze Kostencheck VO Begeleiding bouwplan Totaal
Uren
opmerkingen
80 20 40 40 40 10 40 270
Externe kosten
Budget
5.000 0 0 0 15.000 3.200 0
5.000 0 0 0 15.000 3.200 0 € 27.000
€ 23.200
€ 50.200,00
Totaal benodigd krediet: € 50.200,-- (excl btw) Zodra de intentie-overeenkomst is getekend, zal vanwege het belang van een vlotte afwikkeling (een en ander afgesproken in de Raamovereenkomst met Site), direct tot verwerving van het terrein worden overgegaan.
bijzondere aandachtspunten: • • • •
Flora en Fauna Wegverkeerslawaai en luchtkwaliteit Aansluiting op de Kennedylaan Inlossen oude toezeggingen aan de Lampongstraat
Communicatie In het voortraject heeft reeds communicatie richting de omgeving plaatsgevonden. Tijdens de ontwerpfase wordt een communicatieplan opgesteld. Hierin zal worden aangegeven hoe wordt gecommuniceerd met zowel interne als externe partijen. Op voorhand zijn de navolgende partijen aan te wijzen:
Intern, bestuur,
Extern; TCC, Architectenbureau PUUUR, Site, omwonenden (Lampongstraat, Atrium, Ds van Dijkweg), Nutsbedrijven.
Financiën
Grondexploitatie Duidelijk is dat qua grondexploitatie dit project niet budgettair neutraal uitgevoerd kan worden. In het voorlopig SpvE zijn enkele opties aangegeven waarin extra inkomsten gegenereerd kunnen worden uit een ruimere ontwikkeling. Door Site is echter gekozen de bestaande, aangrenzende
bebouwing aan de Lampongstraat, niet in het plan te betrekken. Van het terrein van het voormalige bowlingcentrum resteerd na realisatie van het TCC circa 2000m2. Minus de hoekaanpassing en de speelgelegenheid resteerd er nog altijd een behoorlijke oppervlakte. Deze is echter niet anders aanwendbaar dan voor een groene invulling, mogelijk een (klein) deel voor extra parkeren voor het Atrium (als verhuur).
Vastgoedexploitatie Gemeente Doetinchem voert geen vastgoedexploitatie in het gebied, maar is slechts grondexploitatie.
Plankosten Voor het afronden van het SP in de ontwerp-fase voor het project ‘Turks Cultureel Centrum TCC’ is een voorbereidingskrediet vereist van € 50.200,--. Planning Op basis van de Raamovereenkomst met Site dient de grond voor 1 januari 2008 te worden afgenomen. Daarnaast dient zo snel mogelijk de beschikking te komen over in ieder geval een klein deel van het perceel Ds van Dijkweg 11. december 2007 gereed - Intentieovereenkomst november 2007 gereed - Concept koop-overeenkomst TCC december 2007 gereed - Concept koop-overeenkomst Site december 2007 gereed - Concept verkoop-overeenkomst TCC december 2007 - Afronding DO door TCC januari 2008 gereed - Afronding SP TCC-locatie na bekrachtiging koop, insteek december 2007 - Gebruik stukje Ds van Dijkweg maart 2008 - Vaststelling SP met grex april 2008 - Koop en Verkoop effectueren - Bouwaanvraag indienen januari 2008 - Start bouw juni 2008 Risico analyse Bij de verdere uitwerking van de ontwikkeling ‘Turks Cultureel Centrum TCC’ zijn op voorhand de navolgende risico’s te benoemen: • Het TCC heeft tot op heden nog steeds geen opdracht gegeven aan het architectenbureau PUUUR, hierdoor is stagnatie opgetreden in de uitwerking van het bouwplan. En zolang de opdracht niet berstrekt is zal dit voortduren. • Diverse malen is aan het TCC aangegeven een “bouwpastoor” aan te wijzen die hun belangen behartigt richting architect, bouwer en gemeente. Tot op heden is daar nog geen invulling aangegeven. Dit kan tot vertraging leiden. • Bodemverontreiniging onder het bestaande pand aan de Ds. Van Dijkweg. De verwachting is dat dit opgevangen kan worden binnen de komende sanering van het aangrenzende Connexxionterrein. • Tevens is er geen duidelijkheid over het feit of er wel of geen astbest in het gebouw aanwezig is. Gelet op de voortgang van Het Lookwartier wordt dit risico genomen, maar is een risico voor directe doorverkoop; een nader onderzoek zal van gemeentewegen plaats moeten vinden. • Financiele haalbaarheid van het gekozen ontwerp van de het TCC voor de vereniging. Men is druk doende de middelen te generen. • Uiteindelijke passenheid binnen het geldende bestemmingsplan. Dit heeft mn te maken met de vereiste verdraaiing van het gebouw gericht op Mekka.
•
•
De ontsluiting dient nu plaats te vinden op de Kennedylaan. In het mobiliteitsplan heeft dit gedeelte een duidelijke rol gekregen. De ontsluiting van het terrein moet niet leiden tot ongewenste verkeersstagnatie. Afhankelijk van de ambtities/ uiteindelijke programma in combinatie met bovenstaande is op voorhand niet aan te geven dat de ontwikkeling daadwerkelijk financieel haalbaar te maken is.
