ARTIKEL
OPTIMAAL VERANTWOORD RESULTAAT IN GEMEENTELIJK MAATSCHAPPELIJK VASTGOED
Artikel:
OPTIMAAL VERANTWOORD RESULTAAT IN GEMEENTELIJK MAATSCHAPPELIJK VASTGOED F.P.H. (Frank) Aalbers MSc ing. J. (Jan) Veuger MRE FRICS
AANLEIDING De aandacht voor maatschappelijk
Ontwikkeling van integraal accomodatiebeleid in de
verantwoordelijkheden tot stand komen en dat vereist een
pelijk vastgoed zal in tijden van bezuinigingen toenemen.
afgelopen vijf jaar sterk gestegen van 65% naar 87% in
heldere vastgoedstrategie. Bakker (2011) heeft zich des-
van maatschappelijk vastgoed, zowel
Dat is de belangrijkste conclusie uit het jaarlijkse onder-
de actualiteit van de beleidsthema’s.
tijds gefocust op hogere abstractieniveaus van het vast-
publiek als privaat, worden zich bewust
zoek Barometer Gemeentelijk Maatschappelijk Vastgoed
vastgoed is in de afgelopen jaren duidelijk toegenomen. Steeds meer eigenaren
van de complexiteit van het managen van
Regionale samenwerking op het gebied van maatschap-
•
•
Kostenreductie meest actuele beleidsthema
vastgoed, specifiek het kostenaspect, blijft onderbelicht. Het
(Veuger et al, 2012) dat dit jaar voor de vijfde keer is uit-
maatschappelijk vastgoed. En dit op een gevoerd. Het lectoraat Maatschappelijk Vastgoed van het
In 2008 was het meest actuele beleidsthema ‘taken uitbe-
onderzoek is daarom gericht op het kostenaspect van het
daarmee het maatschappelijk doel, van
Kenniscentrum NoorderRuimte onderzocht de afgelopen
steden’, maar sinds 2009 is de kostenreductie het meest
beheer van maatschappelijk vastgoed. De volgende vraag
deze vorm van vastgoed, wordt gehaald.’
jaren het vastgoedbeleid van 76 gemeenten. Het onder-
actueel. Om financiële risico’s bij maatschappelijk vastgoed
stond centraal:
zoek naar gemeenten van Tjeerdsma en Veuger (2012)
te verkleinen stoten gemeenten maatschappelijk vastgoed
resulteerde in de volgende vier belangrijke algemene
af, werken ze kostendekkend, vragen marktconforme huur-
“Hoe verhouden de exploitatiekosten van
conclusies:
prijzen, voeren (planmatig) onderhoud uit en streven ze naar
Maatschappelijk Vastgoed in beheer van
zodanige verantwoorde wijze te doen dat
transparantie. Het uitbesteden van het beheer van maat•
Kostenreductie staat in 2012 als belangrijkste thema bovenaan; in 2008 stond dit nog op de derde plaats;
•
2
goedmanagement. Vooral het beheer van maatschappelijk
gemeenten zich tot het maatschappelijk vastgoed in beheer van MVGM?”
schappelijk vastgoed is misschien wel het meest actuele thema om financiële risico’s voor gemeenten te beperken. Bak-
Verhoging van gebruikerstevredenheid houdt de
ker (2011) deed eerder onderzoek naar uitbesteding van het
Het antwoord op deze vraag geeft inzicht of er sprake is
laatste drie jaren een stabiele derde plaats in de
beheer van maatschappelijk vastgoed en hij concludeerde
van significante verschillen in kostenniveaus tussen deze
ranking van thema’s. Scheiding van subisidie en
dat de sleutel naar succesvolle uitbesteding aan commercië-
typen eigenaren/beheerders. Daarnaast is getracht de
huisvestingslasten sinds twee jaar actueel en
le partijen vastlegging van de wederzijdse verwachtingen is.
waarom vraag van hoe de verschillen zijn te duiden, te
prominenter aanwezig;
Daarnaast moet er een duidelijke scheiding in rollen en
beantwoorden.
3
Artikel:
OPTIMAAL VERANTWOORD RESULTAAT IN GEMEENTELIJK MAATSCHAPPELIJK VASTGOED
AANPAK
MAATSCHAPPELIJK VASTGOED
Maatschappelijk vastgoed staat centraal in dit onderzoek.
Het is allereerst van belang helder te hebben wat maat-
Daarnaast is het onderzoek verantwoord uitgevoerd in sa-
schappelijk vastgoed precies is. Veuger (2011) stelt in
menwerking met studenten van de Hanzehogeschool Gro-
zijn artikel Maatschappelijk Vastgoed gedefinieerd dat er
ningen. Het onderzoek is feitelijk een vergelijking waarbij
veel onduidelijkheid is wat betreft de afbakening van dit
gebruik is gemaakt van informatie die is verkregen uit de
begrip. Maatschappelijk vastgoed is moeilijk te definiëren
database van de IPD Benchmark Gemeentelijk Vastgoed
maar in de regel geldt dat de specifieke karakteristiek van
(hierna: IPD) en de database van MVGM. De kostenuit-
“Onder maatschappelijk vastgoed verstaan
het maatschappelijk vastgoed betrekking heeft op:
splitsing heeft zich beperkt tot onderhoud, beheer, vaste en
we alle vastgoed dat niet direct onder
1.
overige kosten.
kantoren en woningen valt, maar een functie
een gebouw gerelateerde communicatie over en weer met derden;
heeft op het gebied van onderwijs, welzijn, zorg, sport, recreatie en religie. Het vastgoed
2.
het faciliteren van activiteiten van derden; het voorzien in behoeften van derden.
Vervolgens is getracht op een zinvolle wijze de kosten uit te
kan in handen zijn van de gemeente,
3.
drukken om een goede vergelijking mogelijk te maken. Door
maar ook eigendom zijn van corporaties,
Dit alles vanuit een bepaald erkent maatschappelijk be-
de kosten te relateren aan de huur en door deze uit te druk-
zorginstellingen, kerkgenootschappen, scholen of particulieren.”
ken in kosten per vierkante meter. Op basis daarvan zijn
lang, dat de inzet van het vastgoed en de betrokkenheid rechtvaardigt.
de uitkomsten op consistentie beoordeeld vanuit verschil-
4
lende invalshoeken om vervolgens eventuele significante
Voorbeelden van maatschappelijk vastgoed zijn:
verschillen of inconsistenties te duiden. De resultaten van
sportaccommodaties, scholen, dorpshuizen, MFA’s en
dit onderzoek voeden het debat dat momenteel gaande is
gebouwen waar de gemeentelijke diensten hun onderko-
betreffende maatschappelijk vastgoed en het beheer ervan.
men in hebben.
5
Artikel:
OPTIMAAL VERANTWOORD RESULTAAT IN GEMEENTELIJK MAATSCHAPPELIJK VASTGOED
VOORRAAD
BEHEER
Uit recent onderzoek van het Kadaster (2012) blijkt dat de
het maatschappelijk vastgoed vaak versnipperd is over
zoals woningcorporaties, beleggers of gebruikers. Ook bij
Moerkamp (2012) benadrukt in het artikel miljarden aan
totale voorraad maatschappelijk vastgoed in Nederland
de verschillende beleidsterreinen, met als gevolg dat de
het beheer en de exploitatie van het vastgoed speelt de
onvermoed bezit dat efficiënter beheer van gemeentelijk
85,5 miljoen vierkante meter omvat en een waarde van
voorkeuren van wisselende bestuurders ook van invloed
afweging: zelf doen of uitbesteden aan een marktpartij?
vastgoed de kas van gemeenten aanzienlijke voordelen
circa 157 miljard euro vertegenwoordigt. Van de totale
zijn. Deze versnippering in combinatie met een gebrek
Efficiënte exploitatie kan echter niet los worden gezien
op kan leveren. Pellenbarg stelt in datzelfde artikel (Moer-
voorraad is 31,2 miljoen vierkante meter in het bezit van
aan inzicht leidt tot inefficiënt gebruik en onvoldoende
van een programmamanagement: het combineren van
kamp, 2012) dat dankzij inzicht in de vastgoedportefeuille
stichtingen, waaronder ook woningcorporaties vallen, en
grip op kosten en waarde.
verschillende functies in dezelfde gebouwen, zoals sport,
het gemakkelijker is om functies te combineren. Een voor-
onderwijs, welzijn en cultuur. Dit vraagt om samenwerking
beeld is het volledig benutten van de exploitatiekansen van
30,6 miljoen vierkante meter is in bezit van het Rijk, Provincies, gemeenten en waterschappen. Onderwijs, zorg
INZICHT
binnen gemeenten op bestuurlijk en ambtelijk niveau, maar
een bibliotheek. De bibliotheek wordt overdag intensief ge-
en sport zijn de drie grootste categorieën wat oppervlakte
Veel gemeenten hebben de afgelopen jaren stappen ge-
ook tussen gemeenten onderling en samenwerking met
bruikt, maar ‘s avonds is de deur dicht. Daarnaast staat
en waarde betreft. Opvallend is dat stichtingen respectie-
zet om hun vastgoed in kaart te brengen, een professi-
(commerciële) organisaties.
een ander gemeentelijk pand, dat de hele dag onbenut
velijk 43%, 64% en 4% van de totale voorraad bezitten en
onele vastgoedorganisatie op te zetten en een passend
blijft, maar waar ‘s avonds de toneelvereniging in repeteert.
publieke partijen respectievelijk 37%, 14% en 68%.
accommodatiebeleid op te stellen. Bij ongeveer een der-
Die twee zijn goed met elkaar in één pand te verenigen.
de van de gemeenten is de maatschappelijk-vastgoed-
Dat geldt ongetwijfeld voor veel meer gemeentelijk bezit.
De voorraad maatschappelijk vastgoed is dus enorm.
portefeuille inmiddels gecentraliseerd. Maar onder druk
Het probleem is dat bij menig gemeente een exact zicht
van bezuinigingen wordt de roep om strategiewijzigingen
De veranderen marktomstandigheden, teruglopende sub-
op de omvang van hun bezit ontbreekt, laat staan welke
alleen maar groter.
sidies, bezuinigingen en toenemende leegstand geven ge-
waarde die vertegenwoordigt of welke geldstromen
6
meenten stof tot nadenken wat betreft de exploitatie van de
daarmee gemoeid zijn (Bakker, 2011). Daarnaast zorgt
Een aantal gemeenten is inmiddels bezig een deel van hun
(maatschappelijke) vastgoedportefeuille. Er moet kritisch
de interne bedrijfsvoering voor onduidelijkheid doordat
portefeuille te verkopen of af te stoten naar externe partijen,
worden gekeken naar het eigen bezit van maatschappelijk
7
Artikel:
OPTIMAAL VERANTWOORD RESULTAAT IN GEMEENTELIJK MAATSCHAPPELIJK VASTGOED
vastgoed en de manier waarop dit beheerd wordt. Daar-
de vastgoedopgave. Van oudsher is dit ook een logische
RESULTATEN
voor dient eerst het bezit, de waarde van het vastgoed
keuze. Veelal wordt het onderhoud door de gemeente
Door middel van dit onderzoek is getracht significante
en welke functies waar en hoe gehuisvest zijn in kaart
uitbesteed aan corporaties omdat corporaties de kennis
verschillen in kostenniveaus tussen enerzijds commercië-
gebracht te worden. Vervolgens kan er dan gekeken wor-
hebben, het apparaat en maatschappelijk betrokken zijn.
le beheerders en anderzijds gemeenten te duiden. Daar-
den naar efficiënter beheer, ruimtegebruik en eventuele
Maar is dit gezien de politieke- en economische ontwik-
naast is getracht de waarom vraag van hoe de verschil-
uitbesteding. Dit leidt tot de vraag of de exploitatie van
kelingen nog steeds een logische keuze? En is dit nog
len zijn te duiden, te beantwoorden. Hiervoor is gebruik
maatschappelijk vastgoed wel tot de kerntaak van een
steeds het geval wanneer bedrijfseconomische vraag-
gemaakt van de IPD Gemeentelijk Vastgoed index en de
gemeente behoort. Uit eerder onderzoek (Twynstra Gud-
stukken een rol spelen, met daarin waardeontwikkeling,
database van MVGM (commercieel onroerend goed). De
de, 2010) is al bekend dat een minimale omvang van ca.
kostenbeheersing en risicobeheersing? Dit zijn vragen
kosten zijn vervolgens ingedeeld volgens de omschrijving
75.000 inwoners in de regel een voldoende grote vast-
die in een mogelijk vervolgonderzoek aan bod kunnen
van de IPD. Dit heeft geresulteerd in de volgende hoofd-
goedportefeuille vertegenwoordigt om professioneel vast-
komen, maar in dit onderzoek ligt de focus op het koste-
categorieën: onderhoud, beheer, vaste en overige kosten.
goedmanagement toe te gaan passen. Nu het kabinet om
naspect van het beheer van maatschappelijk vastgoed.
meerdere redenen inzet op gemeenten van tenminste
Het is een feit dat kostenreductie slechts één aspect
De analyse levert interessante resultaten op. Wat vooral
100.000 inwoners kunnen ook hier instrumenten als stra-
binnen het speelveld van vastgoedexploitatie is en een
opvalt, is dat de commerciële partij, in dit geval MVGM,
tegisch portfoliomanagement, CREM, vastgoed als stra-
heldere vastgoedstrategie de basis vormt voor iedere
bij 3 van de 4 categorieën beter scoort dan de gemeenten
tegische hefboom of concurrentiemiddel - dus niet alleen
vorm van kostenreductie. Maar de resultaten van dit on-
die aangesloten zijn bij de IPD. Alleen de “overige kosten”
als kostenpost, niet alleen faciliterend - worden ingezet.
derzoek tonen aan dat er wel degelijk quickwins te beha-
per m² noteren een hoger gemiddelde bij MVGM. In een
len zijn in de uitbesteding van het beheer van maatschap-
grafiek ziet het er als volgt uit:
De praktijk leert dat woningcorporaties eerder worden be-
pelijk vastgoed.
naderd door gemeenten om ondersteuning te bieden in
8
9
Artikel:
OPTIMAAL VERANTWOORD RESULTAAT IN GEMEENTELIJK MAATSCHAPPELIJK VASTGOED
IPD vs. MVGM
IPD vs. MVGM
CONCLUSIES
BIBLIOGRAFIE Bakker, G. (2011), Uitbesteden aan commerciële vast-
200%
€ 30
Het
zou
voor
veel
gemeenten
kostentechnisch
150%
€ 20
voordeliger zijn om het beheer en het management 100%
van maatschappelijk vastgoed uit te besteden. Echter
€ 10
goedmanager of corporatie?. In: Barometer Maatschappelijk Vastgoed. Groningen: lectoraat Maatschappelijk Vastgoed Hanzehogeschool Groningen.
50%
is het kostenaspect een afgeleide van het beleid dat de 0%
€0 Vaste Kosten
Beheerkosten Onderhoud
IPD
Overige kosten
Totaal
MVGM
Vaste Kosten
Beheerkosten Onderhoud
IPD
Overige kosten
Totaal
gemeente voert op strategisch niveau. Een gemeente
Kadaster (2012), Inwoner Enschede bezit meeste maatschappelijk vastgoed. In: Vitale stad. Elba media. Amersfoort.
MVGM
verplicht zichzelf, door middel van beleid, tot het in stand Moerkamp, J. (2012), Miljarden aan onvermoed bezit. In: houden van maatschappelijk vastgoed. Hierbij hechten
Binnenlands Bestuur.
gemeenten echter meer waarde aan het maatschappelijk Allereerst constateren we dat de gemiddelde onder-
Tjeerdsma, A. & J. Veuger (2012), Barometer Maatschap-
Een mogelijke verklaring voor de underperformance van
houdskosten per m² ruim 65% lager liggen dan bij een
MVGM in de categorie “overige kosten” is te vinden in de
gemeente. De gemiddelde beheerkosten noteren 4% la-
gebruikershoek van het vastgoed. Het maatschappelijk
belang van vastgoed en let daarom minder op de
pelijk Vastgoed 2012. In: Barometer Maatschappelijk
kosten die zij daarbij maakt. Door het uitbesteden van
Vastgoed: Onderzoeken en visie. Groningen: lectoraat
operationele taken zijn er voor gemeenten quickwins te ger en gemiddelde vaste kosten ca. 25% lager. De overi-
vastgoed in beheer bij gemeenten wordt in een groot aan-
ge kosten geven een ander beeld. MVGM presteert hier
tal gevallen verhuurd aan een overheidsinstantie. Hierdoor
maken. Echter is het interessanter voor een gemeente om op langere termijn te kijken. Hoe te sturen op lager dan de benchmark. Onder overige kosten valt:
is de kans op oninbare huur en niet verhaalbare service minstens zo belangrijke aspecten als waarde, efficiënt
•
Niet verhaalbare service kosten;
gebruik, cashflow en beheersing van risico’s? Strategie niet-verrekenbare BTW;
vastgoed dat MVGM beheert. Wat de overige categorieën
•
oninbare huren;
betreft constateren we dat MVGM de benchmark outper-
•
alle overige niet-verhaalbare uitgaven welke direct
formed. Zowel in absolute als in relatieve zin is het verschil
zijn te relateren aan het object, die buiten de voor-
met de gemeenten het grootst in de categorie onderhoud,
10
goed. Twynstra Gudde. Amersfoort. Veuger, J. (2011), Maatschappelijk vastgoed gedefinieerd. Study Association Real Estate Management and Develop-
dus. Wij stellen dan ook dat samenwerking tussen
ment Eindhoven. TU Eindhoven.
gemeenten en commerciële partijen, op zowel de korte
Veuger et al (2012), Barometer Maatschappelijk Vast-
als de lange termijn, meer maatschappelijk rendement
goed: Onderzoeken en visie. Groningen: lectoraat Maat-
oplevert. gaande categorieën vallen.
Twynstra Gudde (2010), Professioneel gemeentelijk vast-
In: Service magazine, jrg. 18, nr. 1, p. 6-7. Eindhoven:
kosten nihil. Dit in tegenstelling tot de gebruikers van het
•
Maatschappelijk Vastgoed Hanzehogeschool Groningen.
schappelijk Vastgoed Hanzehogeschool Groningen
gevolgd door vaste kosten en tot slot beheerkosten.
11
OVER DE AUTEURS F.P.H. (Frank) Aalbers MSc Research Consultant bij MVGM. Daarnaast is Frank Aalbers onderzoeker/auteur bij stichting De Vastgoedrapportage Stadsregio Arnhem Nijmegen.
Ing. Jan Veuger MRE FRICS Lector Maatschappelijk Vastgoed aan de Hanzehogeschool Groningen, promovendus aan de RSM Erasmus Universiteit Rotterdam, eigenaar van CORPORATE Real Estate Management, toezichthouder bij verschillende maatschappelijke organisatie en lid Committee of quality certfificates (CKV) bij Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH).
www.mvgm.nl
