HET RENDEMENT
23-5-2015 www.hetrendement.be
[email protected] 0476/941477 BTW-BE 0598.805.645 IBAN BE77 1430 9238 6642
Ezelstraat 71, 8000 Brugge De woning staat te koop voor 630.000 € bij vastgoed Acasa, Brugge (www.immoacasa.be) De maandelijkse huurinkomsten worden ingeschat op 3150 €. Het pand bestaat uit 2 appartementen, verhuurd voor 850€ en 500€/maand en 1 commerciële ruimte, verhuurd voor 1800€/maand.
A) Rendement De aankoopprijs en huurinkomsten geven een Bruto Aanvangsrendement (BAR = huuropbrengst/totale aankoopprijs) van 5.42%. Kijken we verder dan het BAR, dan zien we een netto rendement op dit pand van 6.38%. Hierbij gaan we uit van volgende aannames: - jaarlijkse verzekering: - initiële onderhoudskost: - onderhoudsprogramma: - percentage eigen vermogen: - leegstand: - totaal fiscaal voordeel: - index: - belasting voet:
500 € 5000 € 1000 € /jaar 41% 1 maand /jaar 10.751 € /jaar 1.5% 50%
De 2 appartementen in dit pand hebben samen een Kasdastraal Inkomen van 1955€. Dit resulteert in een te betalen onroerende voorheffing van 1708€. De commerciële ruimte heeft een Kadastraal Inkomen van 2317€. De te betalen onroerende voorheffing is ten laste van de huurder maar wordt wel opgeteld bij de bruto huurinkomsten. Bij de verhuur van een commerciële ruimte moeten er belastingen betaald worden op de nettohuurinkomsten. Die nettohuur wordt berekend door de totale huurinkomsten (inclusief dus betaalde OV) te gaan verminderen met 40%. In onze berekening hier (waarbij we in 1ste instantie uitgaan van een belasting voet van 50%) komt dit op een jaarlijkse belasting van 7057€. De kost voor het vreemd vermogen is gebaseerd op de rentebarometer (20 jaar vaste rente).
De kost voor het eigen vermogen is de OLO op 10 jaar. Deze aannames geven een Intern Rendement van 6,38% en een Netto Actuele Waarde van 537.714,43 €. De Netto Actuele Waarde staat voor de waarde van alle toekomstige geldstromen die bovenop de vergoeding voor het eigen en vreemd vermogen gecreëerd wordt. Onderstaand gaan we voor dit pand verder in op de parameters en kijken we hoe het Intern Rendement en de Netto Actuele Waarde hierop reageren. Dit geeft u zicht op mogelijke risico’s en opportuniteiten.
23 mei 2015 Pagina 2
B) Onderhoudsprogramma (Tabel A) Aannames: startinvestering: jaarlijkse onderhoudskost:
5000 € 1000 €
We voorzien in een startinvestering van 5000€. Hiermee kunnen eventuele opfriswerken gebeuren. Stel dat er een startinvestering nodig is van 20.000€, dan zou het rendement zakken tot 6.20% Als onderhoudsprogramma gaan we uit van een jaarlijkse kost van 1000€. Is er slechts 500€ nodig, dan komen we op een rendement van 6.47%. Voorzien we jaarlijks 2000€, dan komt ons rendement op 6.21% C) Index en huurpijs (Tabel B) Aannames: index: huurinkomsten:
1.5% 3150€/maand
We bekijken het project op lange termijn (20 jaar) en nemen een voorzichtige aanname van een gemiddelde index over die periode van 1.5%. De impact van de index is niet te onderschatten. We zien dat een stijging met 1% het rendement van het project doet stijgen tot 7,51%. De huurinkomsten van 3150 € zijn gebaseerd op lopende huurcontracten. Laten we de maandelijkse huurprijs tot 3000€ zakken, dan resulteert dit in een daling van het rendement van 0,28%. Laten we de huurprijs stijgen tot 3400€, dan resulteert dit in een rendement van 6.84% 23 mei 2015 Pagina 3
D) Leegstand (Tabel C)
We gaan uit van een gemiddelde leegstand van 1 maand per jaar. Het pand is goed gelegen en in goede staat. Het is dan ook niet nodig deze aanname op te trekken tot 2 maand per jaar wat het rendement zou laten zakken met 0.53% tot 5.85%. Gaan we ervan uit dat er helemaal geen leegstand is, dan stijgt het rendement tot 6,91%. E) Aankoopprijs / fiscaal voordeel / BAR (Tabel D) Aannames: Aankoopprijs: Fiscaal voordeel:
630.000 € 10.751€
We zien dat de impact van de aankooprijs op het rendement eerder beperkt is. In dit model gaan we ervan uit dat de verkoopprijs na 20 jaar gelinkt is aan deze aankoopprijs. Hoe lager de aankoopprijs hoe lager de verkoopprijs. (zie ook verder bij Tabel F) Het BAR kan hier beter inzicht geven.
We zien dat een lagere aankoopprijs van stel 610.000 € een BAR oplevert van 5,59%, ofwel uw rendement doet stijgen met 0.17%. De impact is ook hier dus al bij al vrij 23 mei 2015 Pagina 4
beperkt. De aankoop van een 2e woning komt niet in aanmerking voor de woonbonus maar kan wel een fiscaal voordeel opleveren in de korf van het lange termijn sparen. Dit voordeel bedraagt maximaal 684 € / persoon voor de kapitaalsaflossingen. Daarnaast kunnen de betaalde intresten in mindering gebracht worden van de onroerende inkomsten.
In tabel D laten we dit voordeel variëren van jaarlijks 0 € tot 10.781 € wat het rendement op dit project laat schommelen van 4,59% tot 6.38%. De 10.751 € is samengesteld uit 2 x 684€ + de totale te betalen belastingen uit onroerende inkomsten. We gaan ervan uit dat de koper voldoende leningen aangaat om zo aan voldoende intresten te komen om die te betalen belasting te neutraliseren. (voor de volledigheid: gaat de koper het volledige aankoopbedrag lenen op 20 jaar aan vaste rentevoet (hier 2.51%) dan resulteert dit in een annuïteit van 40.450,88€ die samengeteld is uit 15.815€ intresten en 24.637€ kapitaal. De intresten zijn hoger dan de te betalen belastingen en kunnen die dus neutraliseren. Gaan we fiscaal gaan optimaliseren dan heben we 59% vreemd vermogen nodig is. Aan dat percentage betaal je voldoende intresten om alle inkomsten uit onroerende inkomsten te neutraliseren)
Doordat we hier te maken hebben met de verhuur van een commerciële ruimte moeten er veel belastingen betaald worden, namelijk 9.383€. Door extern te gaan financieren kunnen we hier optimaleren en het rendement op 6.38% brengen, ipv de 4.59% als er geen fiscaal voordeel bestaat. Dit punt vraagt bij potentiële kopers zeker voldoende aandacht. F) Belasting voet (tabel E) Aannames: belasting voet:
50%
23 mei 2015 Pagina 5
Uit deze tabel leren we dat de belasting voet geen impact heeft op het rendement en op de NAW. Dit is het gevolg van de externe financiering waarvan de intresten de impact van de te betalen belastingen neutraliseren. Stel echter dat er geen fiscaal voordeel meer gerealiseerd kan worden omdat die fiscale korf al gevuld is. In dat geval heeft de belasting voet wel een grote impact.
Bovenstaande tabel leert ons terug dat er zonder fiscaal voordeel, met een belasting voet van 50%, een rendement van 4.59% gehaald kan worden in dit project. Stel dat de koper maar een belasting voet heeft van 25%, dan stijgt het rendement tot 5.37%. G) % Eigen vermogen We gaan uit van een eigen inbreng van 41%, de overige 59% verloopt via externe financiering. Voor de vergoeding van het eigen vermogen rekenen we 0.93% aan. Dat is de OLO op 10 jaar. Voor de kost van de externe financiering rekenen we 2.51% aan. Dit is gebaseerd op de rentebarometer en geeft de gemiddelde kost weer voor een lening op 20 jaar met vaste rente. Deze gegevens leveren een discontovoet op van 1.86%. (41% aan 0.93% en 59% aan 2.51%) Het percentage eigen vermogen heeft enkel impact op de NAW en niet op het rendement. Dat is logisch want het rendement van een project is niet afhankelijk van hoe dit gefinancierd wordt. Hoe een project gefinancierd wordt, bepaald wel hoeveel % van het rendement nodig is voor de vergoeding van het kapitaal. Concreet voor dit project: Wordt er voor 41% met eigen middelen gefinancierd, dan kan er 537.714 € NAW gecreëerd worden. Stel dat er voor 100% met eigen middelen gewerkt wordt, dan blijft het rendement van het project 6.38%, maar van dat rendement is er een lager percentage nodig als vergoeding voor het vermogen (de kost van het eigen vermogen ligt lager dan de kost voor het vreemd vermogen), wat resulteert in meer waarde, namelijk 710.885 €. Let wel, wordt er met 100% eigen middelen gewerkt dan vervalt eventueel fiscaal voordeel.
23 mei 2015 Pagina 6
H) Reductie op exitwaarde (tabel F) In het huidige model gaan we ervan uit dat de verkoop binnen 20 jaar plaatsvindt en dat het pand verkocht wordt aan een prijs die gelijk staat aan de geïndexeerde aankoopprijs. Op deze aanname kunnen correcties nodig zijn. Afhankelijk van het type pand, de ligging, de staat van het pand en het onderhoudsprogramma.
Voor dit pand gaan we ervan uit dat er geen correctie nodig is. Tabel F leert ons dat een reductie op de exitwaarde van 20% resulteert in een rendement van 5.68%. Stel dat er een hogere provisie voor onderhoud nodig is, bv 2000€/jaar, dan zou dit resulteren in een rendement van 6,21%.
23 mei 2015 Pagina 7
Algemene conclusie: we zien een project dat een zeer mooi netto rendement kan geven van 6.38 % en veel waarde creëert, namelijk 537.714 €. Voor dit rendement gaan we uit van een fiscale optimalisatie die maximaal de te betalen belastingen neutraliseert. Stel echter dat er geen fiscaal voordeel gerealiseerd kan worden, gecombineerd met een maximale belasting voet van 50%, dan nog kan er op dit pand een zeer mooi rendement gehaald worden van 4.59%. Dit rendement laat nog ruimte voor eventuele opfrissingswerken en een degelijk onderhoudsprogramma. Dit is dan ook een investering zonder grote risico’s, die op lange termijn een mooi rendement oplevert.
Hoogachtend,
Timmerman Bart HetRendement
23 mei 2015 Pagina 8
