Toelichting Klusaanpak

Sint Mariastraat 106 - 138

September 2013

Verkoopproject Sint Maria Klushuis, Oude Westen, Rotterdam

Toelichting Klusaanpak

1. Inleiding

blz. 4

2. Woningindeling en materialisatie • Woonwensen • Startplattegrond of niet • Materialisatie • Casco en binnenafwerking

blz. 6

3. Het plan van aanpak

blz. 9

4. Bouwregelgeving, vergunningen en overige eisen • Inleiding • Bouwplan conform Startplattegrond • Sloopmelding en kapvergunning • Plattegrond afwijkend van Startplattegrond • Relevante regelgeving voor het verkrijgen van omgevingsvergunning • Bestemmingsplan • Welstandstoets • Bouwverordening • Bouwbesluit 2012 bestaande bouw • Tot slot

blz. 10

September 2013 Toelichting Klusaanpak Kluswoningen Sint Mariastraat 106 - 138


INHOUDSOPGAVE

2

blz. 15

6. Kostenraming • Inleiding • Kosten

blz. 17

7. Lijst met relevante links

blz. 19

Bijlage: Vragenlijst Plan van Aanpak

blz. 20



5. Organisatie van het klusproces • Inhuren van deskundigen • Kernactiviteit per fase van het klusproces

3

‘Klusprojecten’ zijn in Rotterdam uitgevonden. Inmiddels wonen al flink wat bewoners in hun eigen klushuis. Het project Sint Maria Klushuis biedt u de kans om in een levendige stadswijk een authentiek pand te verbouwen tot de woning van uw dromen. Maar, voordat die woning is gerealiseerd, moet er wel wat gebeuren. Woonstad Rotterdam kiest ervoor om de koper van een woning in dit project – boven de eisen die voortvloeien uit de bouwregelgeving – zo min mogelijk extra eisen en plichten mee te geven. Woonstad Rotterdam legt u geen uitgebreid (technisch) programma van eisen op. Er is ook geen toegewezen projectarchitect. Wel bieden wij u handvatten waarmee u grip kan krijgen op de ontwikkeling van uw eigen klushuis. U zult inmiddels weten dat de klushuizen bestaan in een Brede en in een Hoge variant. Mogelijk heeft u al een bepaalde voorkeur, maar wellicht nog niet. De overeenkomst tussen beide is, dat het zelfstandige, grote panden zijn. Zoals de naam van het type al aangeeft, is een belangrijk verschil dat de ruimte in de Brede panden tot uitdrukking komt in de breedte van het pand en in de

Hoge panden in een extra verdieping. Maar het is goed om in de gaten te houden dat de afwerkstaat van de twee typen ook verschillend is. Dit werkt ook door in de klusaanpak. Bij een Breed pand moeten na de oplevering de bovenverdiepingen nog leeggesloopt worden en moeten verschillende constructieve voorzieningen nog worden aangebracht. Een Hoog pand is bij oplevering al grotendeels leeggesloopt: een van de bouwmuren is nieuw aangebracht, de nieuwe trapgaten zijn gemaakt en de verdiepingsvloeren zijn al voorzien van underlaymentplaten. Bij de Brede panden heeft de klusser – letterlijk – dus meer ruimte in de keuze van de indeling. Bij de Hoge Panden is de klusser alvast verder op weg geholpen. Maar ongeacht het type dat een koper kiest, het blijft een hele klus! Kopers zullen veel zelf moeten organiseren en daarbij kan architectonische of bouwkundige kennis niet worden gemist. We vinden het echter belangrijk dat u dit kunt invullen op de wijze, en met wie, u dat wilt. Misschien heeft u de benodigde kennis


zelf in huis; misschien kent u een deskundige die u kan bijstaan. Als u daaraan behoefte heeft: wij kunnen u informatie geven over bureaus die ervaring hebben met renovaties, klusprojecten en bouwkundige opnamen. Bij een aankoop van een woning zijn verschillende aspecten van belang; zowel bij de aankoop van een bestaande als bij de aankoop van een nieuwe woning. Vanwege het specifieke karakter van een Sint Maria Klushuis vragen twee aspecten om extra aandacht, namelijk de financiering en het plan van aanpak. Bij de aankoop van een klushuis financiert u niet alleen het aankoopbedrag voor de opstal; u dient ook voldoende budget te reserveren voor de noodzakelijke verbouwing. Veelal zullen kopers hiervoor een hypotheeklening moeten afsluiten. Niet alle hypotheekbanken zijn echter bekend met de financiering van een klushuis. Woonstad Rotterdam zorgt dan ook dat de financiële adviseurs van Woonvisie u wegwijs maken en de helpende hand bieden bij de financiering van uw woning.


1. Inleiding

4

Startplattegrond Sint Maria Klushuis Voor zowel de Brede als de Hoge panden is een Startplattegrond opgesteld met bijbehorende constructieve aanpassingen en bouwfysische berekeningen. Voor deze Startplattegrond is een omgevingsvergunning verstrekt. Wanneer u uw klushuis uitvoert volgens de Startplattegrond, kunt u daarmee direct aan de slag. Natuurlijk moet u zich door deze plattegrond niet laten remmen in uw zoektocht naar de voor u ideale indeling. Deze plattegrond is slechts een uitwerking van een van de vele mogelijkheden waarop de woning ingedeeld zou kunnen worden.

Toelichting Klusaanpak Ten eerste is er deze Toelichting Klusaanpak met uitleg over het proces van een dergelijke verbouwing.

Vragenlijst ten behoeve van het plan van aanpak Als handvat voor het opstellen van het plan van aanpak kunt u gebruikmaken van de


vragenlijst met toelichting. De vragen zijn bedoeld om u te laten zien welke afwegingen en beslissingen aan de orde zijn. Technische aanbevelingen Aan de hand van de relevante bouwkundige elementen wordt uitleg gegeven wat voor deze panden aandachtspunten zijn en welke ingrepen daarbij nodig kunnen zijn. Hierin leest u ook hoe aan de eisen ten aanzien van de Rc-waarde en de geluidsisolatie kan worden voldaan. In de fase dat u werkt aan het plan van aanpak, biedt Woonstad Rotterdam u persoonlijke begeleiding in de vorm van koopbegeleider Herman de Groot. Hij licht in een eerste gesprek toe waarom we vragen om het plan van aanpak en wat we van u verwachten.


Het maken van een verbeterplan vormt de start van de grote klus. Er is een gedegen aanpak nodig, gebaseerd op kennis van zaken. Om die koopbeslissing een weloverwogen besluit te laten zijn, vragen we geïnteresseerden in een klushuis dan ook om vóór het tekenen van de koopovereenkomst een plan van aanpak op te stellen. In het plan van aanpak legt u de basis voor de verbetering van een eigen klushuis. In het volgende hoofdstuk gaan we hier verder op in. Daarbij kunt u gebruikmaken van verschillende documenten, vergelijkbaar met een gereedschapskist. De kist bevat:

5

straat

wow

Woonstad

Sint

WAT tuin JIJ ZELF WILT Rotterdam

Maria House for sale centrum

te koop

indivi dueel

creatief

HHALVE

oude westen

HELE

2 0 PAND Karakter 1 naar jouw wens2 KLUSSEN

2. Woningindeling en materialisatie Woonwensen Een klushuis biedt de mogelijkheid om uw woonwensen tot uitvoering te brengen. Wellicht droomt u ervan om uw beroep aan huis te kunnen uitoefenen of wilt u graag een hobbyruimte indelen zoals u dat graag wil. Mogelijk dat u graag bijzondere ruimtes wil creëren, zodat een huis iets eigens krijgt wat past bij uw leefstijl. Of heeft u veel interesse in (ver)bouwen of inrichten en denkt u bij elk huis dat u bezoekt dat u dat anders zou doen. In een Sint Maria Klushuis kunt u aan de slag!

kunnen uitoefenen? Eet u graag met veel mensen aan één tafel? Zijn er hobby’s met een bijzonder ruimtebeslag? Wassen, drogen, strijken, etc. Hoe organiseert u dat het liefst? Hebt u behoefte aan veel bergruimte? Wilt u graag alle spullen uit het zicht, etc.

De allereerste stap is om uw woonwensen te vertalen naar een woningindeling. Woonwensen kunnen abstract of concreter zijn, bijvoorbeeld ‘een lichte woonkamer’ of ‘een fietsenberging van minimaal 6 m2’. Het is nuttig de indeling van de woning vanuit twee kanten te benaderen: vanuit behoefte en gebruik en vanuit organisatie van de woning.

Wat is de ruimtebehoefte per type gebruik? Woonkamer, keuken, slaapkamer(s), badkamer, aparte toilet(ten), werk- of studeerkamer, stalling, berging en dergelijke.

Vanuit gebruik beredeneerd gaat het om de algemene vraag: hoe leef ik en welke ruimte heb ik waarvoor nodig? Denk dan bijvoorbeeld aan: is er een aparte thuiswerkplek nodig voor uw werk? Wilt u uw beroep aan huis

Wilt u functies in de woning combineren of juist scheiden? Keuken en woonkamer in één, een aparte woonkeuken, aparte bergkamers of juist kasten in kamers? Een aparte tv-kamer?

Hoe belangrijk is buitenruimte voor u? Stelt dat nog bijzondere eisen aan de plaats van de keuken of woonkamer? Aan de indeling van de achtergevel? Heeft het toevoegen van een dakterras een echte meerwaarde? De organisatie van een woning heeft betrekking op wat ligt waar. De plaats van de trappen is erg bepalend voor de indeling van


de woning. Waar komt de trap en wat is de trapvorm, zijn daarbij belangrijke vragen. Tussen de Brede en Hoge panden bestaan verschillen. De Brede panden worden opgeleverd met een trapsparing in de eerste verdiepingsvloer met een tijdelijke trap. De bestaande trap van de eerste verdieping naar de zolder wordt intact gelaten. Op die manier is de koper vrij om na oplevering de trappen aan te passen. Bij een aanpassing van het trapgat moet rekening gehouden worden met het aanpassen van de constructie. De Hoge panden krijgen als gevolg van de halvering van de panden, nieuwe vergrote trapgaten, inclusief de daarvoor noodzakelijke constructieve aanpassingen en naar elke verdieping een tijdelijke trap. In de Hoge panden zijn nieuwe trapsparingen dus reeds gerealiseerd. U kan uiteraard de trap op een andere plek maken, maar dan zult u zelf een nieuwe sparing moeten maken.


1 9 0 2

mooi

KLUSHUIS

INRICHTINGSVRIJHEID

6

straat

wow

Woonstad

Sint

WAT tuin JIJ ZELF WILT Rotterdam

Maria House for sale centrum

te koop

indivi dueel

creatief

HHALVE

oude westen

HELE

2 0 PAND Karakter 1 naar jouw wens2 KLUSSEN

Voor de volledigheid: de startplattegrond voor de Hoge panden is er in een linker en een rechter variant. Deze varianten zijn uitwisselbaar. Met andere woorden: een Startplattegrond van een linkerwoning mag ook in een rechterwoning worden uitgevoerd en andersom. Daarnaast zijn de leidingkokers van invloed op de indeling. Waar komen de keuken, de badkamer, het toilet en de centrale verwarmingsketel? Deze functies hebben namelijk af- en aanvoerleidingen nodig (drinkwater, rioolwater, gas en rookgasafvoer). Deze leidingen worden gebundeld in een of meerdere leidingkokers, die op de verschillende verdiepingen liefst precies boven elkaar liggen. Vuistregels voor een efficiëntere (en dus goedkopere) organisatie van het leidingwerk zijn: 1. Beperk het aantal leidingkokers; groepeer de functies direct om de leidingkoker, zodat zo min mogelijk leidingwerk hori zontaal versleept moet worden. 2. Functies op verschillende verdiepingen die dezelfde leidingen voor af- en aanvoer nodig hebben, worden zoveel mogelijk boven elkaar gelegd, zoals bijvoorbeeld het groeperen van alle rioolwaterafvoeren.

Het zal tot slot wel onvermijdelijk zijn om uw prioriteiten te stellen. Uiteindelijk moeten uw woonwensen namelijk passen in de ruimtelijke en financiële kaders. Startplattegrond of niet? Bij het maken van een plan van aanpak is de gewenste indeling van de woning het vertrekpunt. Een belangrijke vraag is vervolgens: in hoeverre zijn mijn woonwensen binnen de Startplattegrond te realiseren? Zijn uw wensen binnen de Startplattegrond te realiseren, dan kan er met de bij de Startplattegrond behorende omgevingsvergunning door de koper gestart worden. Afwijken van de Startplattegrond kan uiteraard ook, maar kan leiden tot de noodzaak om zelf een (wijziging op de) omgevingvergunning aan te vragen. We lichten dit verder toe in paragraaf 4. Als de conclusie is dat de woonwensen een afwijking opleveren van de Startplattegrond, dan kan een nieuwe omgevingsvergunning nodig zijn, maar dat hoeft niet per se. Ter illustratie: een keuken verplaatsen hoeft niet vergunningsplichtig te zijn. Dat kan het wel


zijn als door de verplaatsing van de keuken bijvoorbeeld de gevelkozijnindeling verandert, dragende bouwmuren verplaatst of doorgebroken moeten worden. De koper is zelf verantwoordelijk om te onderzoeken of voor de gewenste afwijking ten opzichte van de Startplattegrond een aanvullende omgevingsvergunning nodig is. In het volgende hoofdstuk meer hierover. Afwijken betekent dat er nieuwe indieningsstukken gemaakt moeten worden. Punt van aandacht hierbij is dat de verleende omgevingsvergunning van de Startplattegrond het vertrekpunt is. De inspecteur vat de Startplattegrond op als de ‘bestaande’ situatie. Een koper hoeft dus alleen een vergunning aan te vragen voor die onderdelen die ten opzichte van de Startplattegrond gewijzigd worden. Een koper betaalt op deze manier alleen leges over de aanpassingen ten opzichte van de Startplattegrond. Meer informatie over de legeskosten is te vinden op: http://www.rotterdam.nl/product: kostenaanvraagomgevingsvergunning.


1 9 0 2

mooi

KLUSHUIS

INRICHTINGSVRIJHEID

7

Denk daarbij onder andere aan een architect, bouwfysische berekeningen en een constructeur. In de bijlage zit een lijst met vragen die helpen bij het opstellen van het plan van aanpak. Materialisatie Bij een pand kan een onderscheid worden gemaakt tussen casco en binnenafwerking. Onder het casco wordt verstaan de dragende constructie van een huis zoals de vloeren, en de dragende muren en de schil (dak en gevels). De binnenafwerking bestaat uit alle niet-cascodelen. Casco en binnenafwerking De aankoopprijs voor de Brede en Hoge panden is inclusief de complete renovatieaanpak van de voorgevel tot en met de goot en het funderingsherstel met nieuwe betonnen begane grondvloer.

Voor zover dat voor de realisatie van de nieuwe funderingsvloer nodig is, wordt zowel in de Brede als in de Hoge panden het binnenpakket op de beganegrondlaag gesloopt. Breed pand In de Brede panden worden de binnenpakketten op de eerste verdieping en de zolder gehandhaafd. Deze zijn echter gedateerd en/ of in een deplorabele staat. De koper moet ervan uitgaan dat (nagenoeg) het gehele binnenpakket vervangen moet worden. Hoog pand Bij de Hoge panden worden de eerste en de tweede verdieping en de zolder leeggesloopt (voor zover dat nodig is voor het aanbrengen van de door Woonstad Rotterdam te realiseren voorzieningen). De panden worden voorzien van een nieuwe woningscheidende muur en met underlayment afgewerkte etagevloeren. De rest van het casco is onderdeel van de aanpak van de koper. Een uitgebreide omschrijving van de afwerking staat in de Technische Omschrijving. De koper dient een plan te maken voor de casco-onderdelen, die niet aangepakt zijn.


De aanpak is afhankelijk van de staat en kenmerken van het gekochte bouwnummer en de woonwensen van de koper. Wij adviseren u om een bouwkundige opname te (laten) doen en om uw plan van aanpak hierop te baseren. In de bijlage Technische Aanbevelingen staat per element wat moet worden afgewogen. Let op: dit is niet uitputtend, er zitten uitzonderingen en verschillen tussen de panden. Vervolgens moet de ingreep bepaald worden. Mogelijke ingrepen in oplopende mate van ingrijpendheid: onderhouden, repareren, vervangen of vernieuwen. Daarnaast moet een inschatting van de hoeveelheden gemaakt worden, in aantallen, in meters of in m2. Afwegingen ten aanzien van de materialisatie van het binnenpakket zitten op het gebied van kwaliteitseisen, het afwerkniveau, uitvoering, fabrikanten en types. Ook aan het binnenpakket wordt in de bijlage Technische Aanbevelingen aandacht besteed. Dat is uiteraard niet uitputtend, maar geeft een beeld welke elementen meegenomen moeten worden.


In het plan van aanpak dient de koper op te geven welke adviseurs nodig zijn om de indieningsstukken aan te passen.

8

Wij vragen geïnteresseerden om vóór de aankoop van hun klushuis een plan van aanpak te maken. Als voorbeeld is een ingevuld plan van aanpak beschikbaar. In dit plan geeft u aan hoe u uw klushuis wilt aanpakken. U geeft aan wat de beoogde indeling is; welke onderdelen u wilt handhaven, dan wel wilt vernieuwen; welke materialen u wilt gebruiken. U licht ook toe hoe u een eventueel benodigd vergunningstraject wilt doorlopen. Wat uw ideeën zijn over de uitvoering van het project; wat laat u doen en wat u zelf doet. Om een plan van aanpak op te stellen is enige bouwkundige kennis nodig en kennis van de regelgeving. Ook is het essentieel om een bouwkundige opname te doen van het pand. Het plan van aanpak is er in de eerste plaats om u te helpen bij het maken van de afwegingen waarvoor u staat. Daarnaast dient het plan van aanpak om de hypotheekbank duidelijk te maken dat u in staat bent het klushuis te verbouwen tot een woning waarvan de waarde – minstens – toereikend is voor de te verstrekken hypotheeklening.

Wanneer u dat plan van aanpak heeft afgerond, controleert de koopbegeleider of alle belangrijke zaken in het plan aan de orde komen. Hij bespreekt het plan met u, geeft daarbij ook aan welke onderdelen mogelijk een bouwaanvraag behoeven en hij geeft eventueel tips en adviezen. Uw plan van aanpak krijgt geen rapportcijfer. U bent echter verplicht, zoals omschreven in het koopcontract, uw klushuis zo te verbouwen zoals u in uw plan van aanpak omschreven heeft. We beseffen daarbij dat gedurende de verdere planvoorbereiding en de uitvoering, het plan verder uitgewerkt en wellicht ook bijgesteld zal worden. Indien u gebruikmaakt van een hypothecaire lening, mag een dergelijke bijstelling de taxatiewaarde van uw woning in afgeronde staat niet beïnvloeden. Het plan van aanpak is (en blijft) uw verantwoordelijkheid. Het doel moet zijn om de klusaanpak weloverwogen te starten en de bank inzicht te geven waarvoor u het gevraagde bouwdepot inzet.


Voor Woonstad Rotterdam, en voor de andere kopers van een klushuis, is het van belang dat alle kopers hun ‘klus’ kunnen klaren. Als het plan van aanpak, of het gesprek daarover bij ons ernstige twijfel oproept of de geïnteresseerde in staat is zijn klushuis binnen de gestelde randvoorwaarden te verbeteren, dan kan dat voor Woonstad Rotterdam aanleiding zijn om af te zien van de verkoop aan die geïnteresseerde.


3. Plan van aanpak

9

Inleiding Het (ver)bouwen en gebruik van woningen is aan wettelijke regels gebonden. Alle bouwwerken in Nederland moeten passen in hun omgeving en mogen geen gevaar opleveren voor de veiligheid en gezondheid van bewoners en gebruikers. Het Bouwbesluit 2012 is dus ook op de klushuizen van toepassing. Woonstad Rotterdam heeft voor de ingreep aan de voorgevel en het funderingsherstel (inclusief halvering van de Hoge panden) ook een omgevingsvergunning moeten aanvragen met een bijbehorende Startplattegrond. Daarnaast heeft Woonstad een tweetal technische eisen geformuleerd. In dit hoofdstuk vindt u een korte toelichting op de bouwregelgeving, de technische eisen en wat er komt kijken bij een (eventuele) vergunningsaanvraag.

Technische eisen Woonstad Rotterdam

Bouwbesluit 2012 bestaande bouw

Sint Maria Klushuis

• Rc-waarde • Geluidswering

en

Uitvoering conform Startplattegrond

Afwijken van Startplattegrond

of

• Opstellen vergunningsstukken en aanvragen (eventueel met behulp van adviseurs) van omgevingsvergunning (enkel op de herziene onderdelen).

• Technische aanbevelingen • Sloopmelding bij 10m3 sloopafval of in geval van asbest • Kapvergunning bij het rooien van de bomen in de tuin.



+

4. Bouwregelgeving, vergunningen en overige eisen

10

Wanneer de koper het pand op geheel andere wijze gaat indelen, is de Startplattegrond en de daarvoor verleende vergunning ook voor de koper van belang. Op grond van de reeds afgegeven omgevingsvergunning, ziet de bouwinspecteur namelijk de Startplattegrond als de vergunde en daarmee fictief ook aanwezig bestaande situatie. Voor een nieuwe woningindeling hoeft de koper dan ook alleen een aanvraag in te dienen voor de – volgens de regelgeving relevante – afwijkingen van de Startplattegrond. Dat kan werk schelen en het kan ook doorwerken in de door de koper te betalen leges. Bovendien stelt Woonstad Rotterdam ook alle bij de Startplattegrond behorende indieningstukken beschikbaar. Dat biedt een goede illustratie van de stukken, die voor een wijzigingsaanvraag ook benodigd kunnen zijn. Vandaar ook de naam ‘Startplattegrond’. Met deze

plattegrond start de koper altijd het klustraject. Of door deze plattegrond zelf uit te voeren. Of door van deze plattegrond – als ware het de fictief aanwezig bestaande toestand – uit te gaan bij het ontwerpen van de nieuwe indeling.

De bijlage Technische Aanbevelingen helpt u op weg met praktische oplossingen hoe u kunt voldoen aan de eisen vanuit het Bouwbesluit en de eisen van Woonstad Rotterdam op het gebied van geluidsisolatie en Rc-waarden.

Voor de te volgen procedure is het dus van groot belang in welke mate de koper gebruik wil maken van elementen uit de Startplattegrond. Vandaar dat we in dit hoofdstuk de procedure toelichten voor de situatie waarin een koper de Startplattegrond volgt en voor de situatie waarin koper afwijkt van de Startplattegrond.

Sloopmelding en kapvergunning Een koper kan dan nog wel te maken krijgen met de zogenaamde sloopmelding – let op: hiervoor zijn leges verschuldigd – als er meer dan 10 m3 sloopafval is of als er sprake is van asbest. Een sloopmelding verloopt via www.omgevingsloket.nl.

Bouwplan conform Startplattegrond Bij de uitvoering van een bouwplan conform de Startplattegrond is de benodigde omgevingsvergunning reeds beschikbaar. Het is overigens niet zo, dat voor elke afwijking van de Startplattegrond een wijziging op de omgevingsvergunning nodig is. Zo is voor het verplaatsen van scheidingswanden of voor het verplaatsen van functies niet altijd een wijzigingsaanvraag nodig. Een wijzigingsaanvraag is nodig, of kan nodig zijn, bij bijvoorbeeld aanpassingen in de constructie; de verschijningsvorm, bouwfysische aanpassingen. Zie hiervoor de volgende paragraaf.


Als de tuin opgeschoond moet worden, dan is voor het rooien van bomen een kapvergunning nodig. Het aanvragen van een kapvergunning verloopt via het omgevingsloket. Plattegrond afwijkend van Startplattegrond Voor een koper die wil gaan afwijken van de Startplattegrond is de onderstaande paragraaf relevant. Wat komt er allemaal kijken bij het aanvragen van omgevingsvergunning? Vuistregels voor de werkzaamheden waarvoor een vergunning nodig is:


Toelichting op Startplattegrond Voor de Startplattegrond is een omgevingsvergunning afgegeven. Bij de uitvoering van de Startplattegrond, maar ook bij een gewijzigde plattegrond dient de koper zich te houden aan de eisen uit het Bouwbesluit 2012 (bestaande bouw).

11

Alle constructieve ingrepen: denk aan doorbraken, aanpassingen vloerbalken, kapconstructie, verplaatsing draagmuren, verzwaringen (betonvloeren e.d.), die het draagvermogen en de brandbestendigheid beïnvloeden. Alle ingrepen die de verschijningsvorm wijzigen: veranderen van gevelopeningen, veranderen maatvoering kozijnen en veranderen van materialisatie van gevelelementen. Uitbouwen, dakkapellen en dakterrassen die niet onder het ‘Vergunningsvrij Bouwen’ vallen. Alle indelingswijzigingen die bouwfysische gevolgen hebben: denk aan een wijziging die de maatvoering van kamers verandert op dusdanig wijze dat het de daglichttoetreding beïnvloedt. Veranderingen die effect hebben op de benodigde ventilatiecapaciteit (bijvoorbeeld badkamer), waardoor aangetoond moet worden dat de toe- en afvoer van lucht in voldoende mate wordt gerealiseerd met het ventilatiesysteem. Alle indelingswijzigingen, die gevolgen hebben voor veiligheid en verlenging van vluchtwegen. De plaats van de trappen beïnvloedt de lengte van de vluchtweg tot aan de voordeur. Ook het creëren van vides kan effect hebben op de brandveiligheid.

Sommige werkzaamheden kunt u vergunningsvrij uitvoeren. Bijvoorbeeld bij gewoon onderhoud zoals schilderwerk of gevelonderhoud of als u een kleine dakkapel aan de achterkant van de woning wilt. Op www.omgevingsloket.nl is het met de vergunningcheck mogelijk om in beeld te krijgen voor welke werkzaamheden een vergunning nodig is. Vergunningsplichtige verbouwingen moeten naast het Bouwbesluit bestaande bouw, ook aan andere regelgeving voldoen. Voor het wijzigen van de indeling van een voorgevel geldt bijvoorbeeld een welstandstoets. Maar niet voor elke ingreep is alle regelgeving van toepassing. Om te zien welke regelgeving bij welke ingreep van toepassing is, kan de volgende site geraadpleegd worden: https://concern.ir.rotterdam.nl/ iwv-zelftoets/app/home Op www.omgevingsloket.nl staat naast de vergunningcheck ook uitleg over de aanvraag (of melding, in geval van sloop), welke stappen doorlopen moeten worden om een aanvraag in te dienen. Er moeten diverse gegevens ingevoerd worden over de aanvrager, de locatie


en over de werkzaamheden. Daarnaast moeten de indieningsstukken als bijlage worden opgeladen. Let op: deze stukken moeten aan bepaalde vormeisen voldoen. Dat is om te borgen dat het voor een inspecteur te beoordelen is. Ook deze eisen worden toegelicht. De indieningstukken van de Startplattegrond geven een beeld van de vormeisen aan deze stukken. Vervolgens is er een behandelingsprocedure van de aanvraag. In deze procedure is vastgelegd hoelang een inspecteur erover mag doen om de aanvraag te beoordelen en hoe de procedure verloopt als er tussentijds om aanvullende stukken wordt verzocht door de inspecteur. De proceduretijd is minimaal 8 weken en kan oplopen tot 12 weken, plus 6 weken verlengingstermijn is 18 weken. Dit is exclusief bezwaren of bezwarenbehandeling. Het is dus van belang om inzicht te verkrijgen in het vergunningentraject en hieraan in het plan aandacht aan te geven.


1. 2. 3. 4.

12

Bestemmingsplan Een woning in het project Sint Maria Klushuis wordt verkocht voor eigen bewoning. Wonen is tevens de bestemming in het bestemmingsplan van deze adressen. Binnen deze bestemming is het (tot een maximum van 30% van het oppervlakte) toegestaan een beroep aan huis te beoefenen. De adressen Sint Mariastraat 126, 132 a en c, 136 a en c en 138 a en c hebben een andere bestemming, namelijk ‘gemengd’. Hierbinnen is naast wonen, en uitsluitend op de begane grond, ook de bestemming zoals winkel, kantoor en praktijkruimte mogelijk. Mocht u als geïnteresseerde naast wonen ook een andere bestemming voor ogen hebben, dan is het raadzaam om op de site ruimtelijke plannen (www.ruimtelijkeplannen.nl) te lezen (bij de regels) wat binnen de bestemming op het adres is toegelaten.

Welstandstoets Om te zorgen dat een bouwwerk architectonisch en qua uiterlijk past in de omgeving, is er een welstandsnota opgesteld. De gemeente legt daarbij zo concreet mogelijk vast welke welstandseisen voor welke gebieden en welke gebouwen gelden. Het Oude Westen valt in het gebied niet-planmatige uitbreidingen.

eisen ten aanzien van de nutsvoorzieningen en de paragraaf over de sloopmelding.

De welstandstoets vindt plaats voor ingrepen die de verschijningsvorm van een gebouw beïnvloeden. Hoe zichtbaarder de ingreep hoe preciezer de welstandscommissie erop toeziet dat de uitvoering past binnen de welstandsnota.

Bouwbesluit 2012 bestaande bouw In het Bouwbesluit zijn talloze eisen, zogenaamde voorschriften opgenomen, die betrekking hebben op diverse aspecten van een gebouw. Niet alle voorschriften zijn van toepassing op de klushuizen. Het Bouwbesluit onderscheidt namelijk een aantal functies. Voor een woning gelden andere eisen dan voor een kantoor of een winkel. Daarnaast maakt het Bouwbesluit onderscheid tussen verschillende kwaliteitsniveaus van bouwwerken. Nieuwbouw is het hoogste kwaliteitsniveau en bestaande bouw vormt de ondergrens. De regelgeving in het Bouwbesluit (en eigenlijk in de hele bouwregelgeving) is gecompliceerd. Laat u bijstaan door deskundigen.

Op www.rotterdam.nl/welstandsnotarotterdam is de welstandsnota te vinden en welke sneltoetscriteria er gelden voor kleine bouwwerken, zoals kozijn- of gevelwijzigingen, dakkapellen en dakterrassen. Bouwverordening Naast het bestemmingsplan en de welstandsnota is er de gemeentelijke bouwverordening. Hoofdzakelijk behandelt deze verordening de niet-technische en procedure-eisen die gesteld worden aan nieuwe bouwwerken. Het is handig om kennis te nemen van de paragraaf over de


Zie hiervoor: www.bds.rotterdam.nl/ Gemeentebladen_Rotterdamse_regelgeving: 115806/Geldende_regelgeving/Bouwverordening/Bouwverordening_Rotterdam_2010_ Geconsolideerde_tekst.

Een korte opsomming van de onderwerpen waarvoor het Bouwbesluit regels heeft opgesteld:


Relevante regelgeving voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning Hieronder volgt een korte algemene toelichting op de regelgeving die relevant is bij het aanvragen van een omgevingsvergunning. Nogmaals: niet voor elke ingreep is alle regelgeving van toepassing.

13

Veiligheid van een bouwwerk gaat o.a. in op de sterkte van de constructie, maar ook de vluchtroutes (bij brand). Gezondheid heeft met name betrekking op luchtverversing, geluid, vocht en daglicht. Bij het onderwerp Bruikbaarheid wordt bijvoorbeeld ingegaan op de afmetingen van ruimtes. De Energiezuinigheid en het Milieu gaat o.a. over de energieprestatie van een woning. Het onderwerp Installaties behandelt de eisen ten aanzien van de diverse installaties (inclusief brandmelders). Tot slot, stelt het Bouwbesluit eisen ten aanzien van de uitvoering van de bouwen sloopwerkzaamheden.

Belangrijk is dat het Bouwbesluit een onderscheid maakt tussen (nieuw)bouw en verbouw. Verbouw wordt beschreven als ‘het geheel of gedeeltelijk vernieuwen of veranderen of het vergroten van een bouwwerk’. In de meeste gevallen staat in een verbouwvoorschrift voor een bepaald aspect dat bij verbouw het rechtens verkregen niveau geldt. Het rechtens verkregen niveau is in het Bouwbesluit gedefinieerd als: ‘niveau dat het gevolg is van de toepassing op enig moment van de relevante op dat moment van toepas-

sing zijnde technische voorschriften en dat niet lager ligt dan het niveau van de desbetreffende voorschriften voor een bestaand bouwwerk en niet hoger dan het niveau van de desbetreffende voorschriften voor een te bouwen bouwwerk’. Daarmee wordt bedoeld dat voor het beoogde kwaliteitsniveau van de verbouwing uitgegaan mag worden van de destijds geldende voorschriften, maar dat de verbouwing nooit tot een lager kwaliteitsniveau mag leiden dan het niveau voor bestaande bouw. Om een voorbeeld te geven, in paragraaf 2.5.2 artikel 2.39 tot en met 2.41 is omschreven waar een bestaande trap die als vluchtroute wordt gebruikt aan moet voldoen. Het is handig om van adviseurs, aannemers en leveranciers te eisen dat zij zich aan het Bouwbesluit houden. Zij zijn vanuit hun beroep in principe goed ingevoerd in het Bouwbesluit. De integrale tekst van het Bouwbesluit is te vinden op: http://www.rijksoverheid.nl/ onderwerpen/bouwregelgeving/documentenen-publicaties/besluiten/2012/01/19/bouwbe-


sluit-2012-doorlopende-tekst.html Tot slot Tegen een aanvraag voor een (wijziging op een verstrekte) omgevingsvergunning hebben – bijvoorbeeld – omwonenden en buren de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen c.q. bezwaren. Met name bij aanpassingen van het bouwvolume kunnen belangen van buren in het geding zijn. Daarom is het verstandig om de (ver)bouwplannen met de buren te bespreken. Ook het Burgerlijk Wetboek regelt rechten en plichten van buren (boek 5 titel 4 Bevoegdheden en verplichtingen van eigenaars van naburige erven). Om problemen te voorkomen, is het raadzaam vooraf met buren over de (ver)bouwplannen te overleggen. Mochten de buren problemen met de plannen hebben, bekijk dan samen of er een oplossing is waar beide partijen tevreden mee zijn.


• • • • • •

14

Na het besluit tot koop en het verkrijgen van de financiering volgt de organisatie van het klusproces. Een verbouwing doorloopt een aantal fasen, die deels overlappen. In elke fase zitten onderdelen die voorwaardelijk zijn om door te kunnen. In het plan van aanpak is het van belang om na te denken over het totale organisatieproces als het gaat om doorlooptijd, inzet (wie doet wat) en geld per fase. Inhuren van deskundigen Afhankelijk van de ervaring en kennis van de koper en in welke mate van de Startplatte-

grond wordt afgeweken, zal de koper mogelijk aanvullende deskundigheid (naast de aannemer) moeten inhuren. De meeste adviseurs zijn specialist op een bepaald gebied van het Bouwbesluit. Een constructeur kan uitrekenen welke constructieve voorzieningen nodig zijn voor bijvoorbeeld het maken van een doorbraak in een draagmuur of het maken van een trapgat. Er zijn bouwkundigen die goed op de hoogte zijn van de eisen ten aanzien van aspecten zoals bruikbaarheid, vluchtroutes, energiezuinigheid of geluidsisolatie.

Soms zal de kennis van een specialist zoals een installatieadviseur of een bouwfysisch adviseur nodig zijn. Een architect kan, naast het tekenen van het plan, bij het inschakelen van adviseurs een coördinerende rol vervullen en kan het indienen van de vergunningsaanvraag organiseren. Een en ander zal afhangen van het plan, de kennis en ervaring van de koper op dit gebied. Kernactiviteit per fase van het klusproces Hieronder een korte samenvatting van de activiteiten per fasen.

Kernactiviteiten Ontwerpfase Doel: bepalen wat de woningindeling wordt met de bijbehorende casco-ingreep

• Uitwerken van schetsontwerp • Eventueel inschakelen van benodigde adviseurs

Vergunningsfase Doel: verkrijgen vergunning

• • • •


Indien volledig gebruikgemaakt wordt van de Startplattegrond, dan is de omgevingsvergunning voor de bouw geregeld. Eventueel nog aanvullen met een sloopmelding en/of kapvergunning Opstellen indieningsstukken voor omgevingsvergunning Eventueel afstemmen met bouwinspecteur Eventueel aanpassen van indieningsstukken of aanleveren aanvullende gegevens


5. Organisatie van het klusproces

15

Gunningsfasen c.q. fase van (deel)opdrachtverlening Doel: komen tot opdracht voor start bouw Uitvoeringsfase Doel: komen tot oplevering

Opleverings- en nazorgfase Doel: opleveren van woning conform definitieve aanpak Afwerkingsfase Doel: woning bewoonbaar maken

• • • •

Voorbereiden van werkzaamheden die de koper zelf uitvoert (materiaal uitzoeken, bestellen e.d.) Opstellen werkomschrijving, incl. materialisatie (bestek) voor aannemer(s) Opstellen van eventuele werktekeningen, bijvoorbeeld van de definitieve keukenopstelling en het lichtplan (waar welke wandcontactdoos) Selecteren van aannemers en verkrijgen van prijsopgaven

• Eventueel aanpassen van werkomschrijving op basis van prijsopgaven • Formele opdracht en uitvoeringsafspraken (wat doet koper zelf/garantie/tijd/ aanspreekpunt/betalingsritme) • • •

Start eventueel het werk met het maken van foto’s van de huidige toestand i.v.m. mogelijke discussies later. Maak uitvoeringsafspraken. De bouw verloopt in fasen (bijvoorbeeld: sloop, isolatie, timmerwerk ruwbouw, installaties, wandafwerking, afwerking keuken en sanitair). Per fase zal een koper mogelijk dingen zelf doen, plan dat goed in en stem dat goed af met de uitvoeringstijd van de aannemer(s) Eventueel tussentijdse (schriftelijk vastgelegde) opleveringen

• Als een aannemer zijn werk heeft afgerond, plan dan een moment van oplevering, waar afspraken gemaakt worden over de eventuele opleverpunten (incl. afspraak wanneer deze zijn afgehandeld). • Een koper zal na oplevering, met wand- en vloerafwerking en stoffering de woning bewoonbaar moeten (laten) maken.



Kernactiviteiten Bouwvoorbereiding Doel: komen tot definitieve aanpak

16

Inleiding Naast de aankoopkosten moet de koper rekening houden met een bedrag dat nodig is voor de verbouwing. In het plan van aanpak wordt gevraagd om te beschrijven welk budget de koper voor de klus denkt nodig te hebben. Als dit bedrag onderdeel is van de hypotheek, dan gelden voor deze lening bepaalde voorwaarden. Naast voldoende inkomen is het bedrag dat een koper bovenop het bedrag van de aankoop kan bijlenen, bepaald door de toekomstige waardestijging van het huis als gevolg van de verbouwing. Met andere woorden: ook al is een koper in staat met gemak een bepaalde hypotheeklast te dragen, dan nog moet het geleende hypotheekbedrag in verhouding staan met de waarde van het onderpand. Het plan van aanpak zal een bank dan ook gebruiken bij de beoordeling van de hypotheekaanvraag. Kosten Kosten vallen uiteen in verschillende kostensoorten. Bij bijkomende bouwkosten gaat het bijvoorbeeld om advieskosten van deskundigen, de leges en andere kosten, zoals dubbele lasten.

Bouwkosten worden vaak omschreven per onderdeel/element (zie Technische Aanbevelingen). Per onderdeel krijgt de koper te maken met kosten voor materiaal en loon, maar ook met kosten zoals parkeerkosten, huur van containers, gereedschap of een mobiel toilet en bouwplaatskosten. Het is lastig om exact te bepalen wat alles zal gaan kosten als het definitieve plan nog niet af is. Vervolgens is het goed mogelijk dat in de uitvoering zaken niet helemaal lopen zoals vooraf bedacht. Eén ding is zeker: er komen tegenvallers. Daarom is het raadzaam om in het plan van aanpak te omschrijven hoe er met tegenvallers wordt omgegaan. Een aantal tips: • Het is handig om voor onderdelen die minder goed zijn uitgewerkt een post onvoorzien op te nemen. • Het is handig om te bedenken waar – als nodig – nog bezuinigd kan worden en welk budget minimaal nodig is. • Het is handig om opdrachten aan aannemers te faseren om – als nodig –


zaken later of met een lager afwerkingsniveau te laten uitvoeren.

Woonstad Rotterdam heeft voor de financieringseis een inschatting gemaakt van de benodigde bouwkosten (per type) en is daarbij uitgegaan van de Startplattegrond. Belangrijk daarbij te vermelden, is dat hierbij uitgegaan wordt van: a) substantiële eigen inzet bij de uitvoering (c.q. hulp van familie of vrienden); b) efficiëntie en optimalisatie bij inkoop en bouwproces. Wat een klusser zelf kan doen, is geheel afhankelijk van de praktische handigheid, het organisatievermogen, de ervaring en behoefte van de koper. Er zijn allerhande cursussen op het gebied van metselen, elektriciteit of timmerwerk voor handen. Zelf helpen in de uitvoering kost tijd, mogelijk zelfs meer tijd dan laten uitvoeren door een aannemer. Er moet dus een afweging gemaakt worden tussen doorlooptijd van de klus in relatie tot bijvoorbeeld de dubbele lasten. Een langere doorlooptijd kan de besparing op uurloon dan ook teniet doen.


6. Kostenraming

17

Hulp en ondersteuning is er in verschillende vormen. Wellicht is er een familielid of vriend(in) die kan laten zien hoe iets moet, gereedschap beschikbaar stelt, kan ondersteunen bij beslissingen of zelfs kan meehelpen.

Zelf doen beperkt zich niet tot de klusuitvoering, ook met een efficiënte organisatie van de inkoop en het bouwproces zijn kosten te besparen. Een aantal aandachtspunten bij het selecteren van aannemers en adviseurs: • Vraag meerdere vrijblijvende offertes bij benodigde adviseurs. • Verleg het maken van vergunnings stukken (deels) naar uitvoerder/aannemer, zoals kozijnentekeningen en installatie- en ventilatieberekeningen. • Vergelijk meerdere aanbiedingen van één hoofdaannemer (zorg voor vergelijkbare offertes en zoveel mogelijk op vaste prijzen). • Werkzaamheden separaat aanbesteden, bijvoorbeeld slopen, ruwbouw, elektrische installaties en cv-installaties. • Maak onderscheid tussen klussen die moeten en klussen die eventueel later ook nog kunnen.


Bij inkoop van materiaal kan bespaard worden als een koper dat (deels) zelf organiseert: • Maak gebruik van acties en aanbiedingen. • Maak gebruik van internet: internet veilingen, markplaats, restverkoop en prijsvergelijkingsites. • Los bestellen van kranen, inbouwappa ratuur en sanitair. • Gezamenlijke inkoop met buren, ruilen van te veel besteld materiaal e.d. • Tot slot: wees creatief in de materialisatie van de afwerking. Zijn er goedkopere alternatieven? Combineer slim; een dure kraan op een standaard wasbak.


Een korte opsomming van werkzaamheden die zelf uitgevoerd kunnen worden en weinig technische ervaring behoeven: • Zelf slopen, zelf naar het milieupark brengen. • Zelf isoleren en folies aanbrengen. • Zelf underlayment vloeren monteren (alleen bij Brede panden). • Zelf voorbehandelen van muren voor stuken en schilderen. • Zelf monteren van deklatten kozijnen, venterbanken en muurplinten. • Zelf afmonteren van wandcontactdozen, kranen, wasbakken, rookmelders, trap leuningen e.d. • Zelf gronden/schilderen van kozijnen, trappen en muren.

18

Informatie over bouwleges: http://www.rotterdam.nl/product:kostenaanvr aagomgevingsvergunning Voor vergunningencheck en indienen omgevingsvergunning: www.omgevingsloket.nl of https://concern.ir.rotterdam.nl/iwv-zelftoets/ app/home De integrale tekst van het Bouwbesluit is te vinden op: http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/ bouwregelgeving/documenten-en-publicaties/besluiten/2012/01/19/bouwbesluit2012-doorlopende-tekst.html Voor informatie over welstandscriteria: www.rotterdam.nl/welstandsnotarotterdam

Voor informatie over gemeentelijke bouwverordening: www.bds.rotterdam.nl/Gemeentebladen_Rotterdamse_regelgeving:115806/Geldende_regelgeving/Bouwverordening/Bouwverordening_Rotterdam_2010_Geconsolideerde_tekst Voor informatie over het geldende bestemmingsplan: www.ruimtelijkeplannen.nl Voorbeelden site voor het selecteren van aannemers: www.werkspot.nl www.casius.nl Voorbeeld cursusaanbod voor klussen: http://myweb-site.org/doezelfschool/ http://www.beqwaam.nl/



7. Lijst met relevante links

19

In deze bijlage treft u de vragen aan, aan de hand waarvan u uw plan van aanpak kunt opstellen. Als dat nodig is voor een goed begrip, is – in cursieve letters – een toelichting gegeven op de gestelde vraag. Meer achtergrondinformatie is ook te vinden in het boekje Technische Aanbevelingen. Naam en adresgegevens Voor de koopbegeleider is het handig om uw naam en adresgegevens bij de hand te hebben. Geef ook goed aan welk type woning (eventueel welk adres) u voor ogen heeft met dit plan van aanpak. NB: Deze vragenlijst is ook digitaal beschikbaar. Plan van aanpak voor: Sint Mariastraat huisnummer:

Dit plan van aanpak is opgesteld door:

Bereikbaarheid Telefoon thuis:

E-mail:


mobiel:

werk:

en


Bijlage: Vragenlijst plan van aanpak

20

a.

Welke ideeën heeft u over de indeling van de woning en de plattegrond? Geef in uw antwoord (in woorden of in een schetsje) een globale indeling van de woning aan; geef ook aan op welke punten u overweegt af te wijken van de Startplattegrond.

b.

Welke constructieve aanpassingen overweegt u door te voeren en hoe wilt u die (laten) uitvoeren? Denk hierbij aan doorbraken in de bouwmuur/bouwmuren; het verzwaren van balklagen op de verdieping; het aanpassen van trapgaten; het maken van een vide. In de Hoge panden zijn door de aannemer van Woonstad Rotterdam de voor uitvoering van de Startplattegrond benodigde voorzieningen reeds getroffen. Geef voor de Hoge panden alleen aan als u nog aanvullende constructieve voorzieningen wilt treffen. Voor de Brede panden graag ingaan op alle aan de orde zijnde constructieve aanpassingen.

Naast de onder a en b genoemde situaties kan een aanpassing van de vergunning ook nodig zijn bij een wijziging van het gevelbeeld (dakkapel bijvoorbeeld), of bij een combinatie met een andere functie dan ‘wonen’.

2. Resultaten bouwkundige opname Wij adviseren om – vóórdat u een definitief besluit neemt over de aankoop van een Sint Maria Klushuis – in het betreffende pand een bouwkundige inspectie te laten verrichten. De betreffende deskundige dient gewezen te worden op de voorzieningen die Woonstad Rotterdam nog laat uitvoeren en dient vooral te letten op die bouwkundige elementen die voor het verbeterplan van belang zijn (met name: de bouwmuren, de verdiepingsvloeren, de achtergevel, het dak). a. Heeft u een inspectie laten doen? b. Wat waren de belangrijkste bevindingen?

c. Overweegt u andere ingrepen die een aanpassing op de vergunning van de Start plattegrond nodig kunnen maken? September 2013 Toelichting Klusaanpak Kluswoningen Sint Mariastraat 106 - 138 126

3. Materialisatie Met welke materialen en voorzieningen wilt u uw woning (laten) realiseren? Als u daarvan al een beeld heeft, geef dan ook aan wat u zelf gaat doen en wat u laat uitvoeren. a.

Sloopwerk (oude inrichting en inbouwpakket) Over het algemeen zullen kopers van een Sint Maria Klushuis de gehele nog aanwezige inrichting van binnenwandjes, plafonds, vloerafwerking, installaties etc. (laten) slopen. Kunt u toelichten op welke punten u hiervan wilt afwijken en of u deze werkzaamheden zelf gaat uitvoeren of wilt laten doen?

b.

Dak Hoe wilt u het dak aanpakken? Wilt u de isolatie aanbrengen onder of boven het dakbeschot of wilt u geïsoleerde dakplaten toepassen (zie de toelichting in de Technische Aanbevelingen 37.00). Wat wilt u zelf doen, wat wilt u laten doen?

c. Achtergevel Hoe pakt u de achtergevel aan? Wat wilt u doen met de kozijnen in de achtergevel?


1. Woningindeling en plattegrond

21

In geval van een Breed pand: doorbraken bouwmuren In de Brede panden zijn doorbraken door de bouwmuur op de begane grond en op de verdieping sowieso nodig om van de ene in de andere travee te kunnen komen. Wilt u aangeven wanneer u doorbraken in overweging neemt, die afwijken van de doorbraken die zijn opgenomen in de Startplattegrond? Bent u van plan een vide te realiseren?

van een Hoog pand: zijn er voor u overwegingen om géén gebruik te maken van de door de aannemer van Woonstad Rotterdam te realiseren trapsparingen en zo ja: waar wilt u de trap dan leggen?

f.

Begane grondvloer Hoe wilt u de geïsoleerde dekvloer op de begane grond aanbrengen? Wijkt u af van hetgeen hierover staat opgenomen in de Technische Aanbevelingen?

e.

Plaats en uitwerking van de trappen In de Hoge panden zijn nieuwe (en grote) trapgaten gemaakt; hierin zijn tijdelijke trappen geplaatst. In de Brede panden is de trap naar de eerste verdieping verwijderd en vervangen door een tijdelijke trap. Het bestaande trapgat is niet aangepast. De trap naar de zolderverdieping is gehandhaafd. Bij de verbouwing dienen de tijdelijke trappen te worden vervangen door een definitieve trap. Hoe wilt u omgaan met de trap(plaatsing)? In geval van een Breed pand: waar komt de trap van de begane grond naar de eerste verdieping; waar die van de eerste verdieping naar de tweede verdieping? Heeft u al een idee of u de trap naar de zolder handhaaft of vervangt? In geval

g.

Verdiepings- en zoldervloer Hoe pakt u de verdiepings- en zoldervloer aan? Deze vraag geldt met name voor de Brede panden. Welke constructieve aanpassingen zijn (lijken) nu nodig? Hoe zorgt u voor het aanbrengen van de (verplichte!) vloerplaten?

h.

Voorzetwanden Voor bouwmuren en gevels dienen voorzetwanden te worden geplaatst. Wilt u afwijken van hetgeen hierover is opgenomen in de Technische Aanbevelingen?

i. Binnenwanden en plafonds Welk type binnenwanden wilt u toepassen? En welk type plafonds?

September 2013 Toelichting Klusaanpak Kluswoningen Sint Mariastraat 106 - 138 126

j. Keuken en sanitair Wat zijn uw ideeën over de keuken (appara tuur, keuken), het tegelwerk en sanitair? k.

Gas, water, elektra en riolering De woning zal voorzien moeten worden van een gas-, water-, elektra- en rioleringsinstallatie. Door wie wilt u die installaties laten aanleggen?

l. Ventilatie Hoe wilt u de ventilatie van de woning regelen? m. Verwarming Hoe wilt u de verwarming van uw woning regelen?

4. Organisatie van het proces a.

Deskundige ondersteuning Uitvoering van een bouwplan vergt bouwkundige kennis en kennis van bouwregelgeving. Ondanks de reeds in opdracht van Woonstad Rotterdam uitgevoerde voorzieningen en ondanks de ‘gereedschapskist’ die Woonstad u ter beschikking stelt, adviseren wij u om zeker te stellen dat u kan beschikken over de benodigde kennis.


d.

22

Kunt u toelichten hoe u zich verzekert van voldoende kennis? Heeft u die zelf in huis, kunt u deskundige familie/vrienden hiervoor inschakelen, neemt u een architect of bouwkundige in de arm, en zo ja, voor welke taken?

b.

Uitvoering Kunt u toelichten hoe u het plan wilt uitvoeren? Wat bent u van plan zelf te doen? Als u (delen van) het plan laat uitvoeren, hoe organiseert u dat dan (via een – kleine – aannemer; door middel van losse deelopdrachten aan bedrijven/ZZP-ers)?

5. Financiën a.

Bouwbudget (hoeveel geld beschikbaar) Welk ‘bouwbudget’ is opgenomen in de met Woonvisie besproken (en bij een hypotheekbank aan te vragen) financieringsopzet? Houdt u rekening met een mogelijkheid om dit bouwbudget – uit eigen middelen, via familie – nog te verhogen (eventueel als ‘noodoplossing’ in geval de uitvoeringskosten boven het budget dreigen uit te stijgen)?

b.

Raming bouwkosten (hoeveel geld benodigd) Kunt u al aangeven hoeveel geld u nodig denkt te hebben om het plan te kunnen uitvoeren? Denk hierbij niet alleen aan de echte bouwkosten (materialen, arbeid, stortkosten, etc.), maar ook aan bijkomende kosten (zoals eventuele bouwkundige, architect, leges). Welke besparingen denkt u te kunnen realiseren (welke werkzaamheden doet u zelf; waar denkt u goedkopere oplossingen te kunnen realiseren)?

6. Twee opties Met betrekking tot de door Woonstad Rotterdam te treffen voorzieningen kan de koper op twee punten nog een keuze maken: a. De mantelbuizen waardoor de later door de koper aan te vragen nutsvoorzieningen zullen worden ingevoerd, zullen worden aangebracht op de plek die op de plattegrondtekening is aangegeven. De plaats van invoer kan – onder voor behoud van goedkeuring door de

September 2013 Toelichting Klusaanpak Kluswoningen Sint Mariastraat 106 - 138 126

Nutsbedrijven – binnen een nader aan te geven zone worden verschoven.

b.

In de Brede panden zullen twee van de drie voordeuren worden uitgevoerd als bewegend deel; de derde voordeur wordt gemonteerd als vast paneel. De keuze waar de (echte) deuren worden aangebracht maakt Woonstad Rotterdam voor de start van het werk. Wanneer de koper dat voor een nog nader aan te geven moment aangeeft, kan de koper bepalen welke twee deuren worden uitgevoerd als draaiend deel. Er zal – na het definitief worden van de koop-/renovatieovereenkomst – echter slechts een beperkte tijd beschikbaar zijn om van deze mogelijkheid gebruik te maken. Oriënteert u zich dus vooraf ook op deze keuzen.

Mocht u (nu al) een voorkeur hebben met betrekking tot bovenstaande opties, wilt u die dan aangeven?


23

Woonstad Rotterdam, september 2013.

Disclaimer: De Toelichting Klusaanpak is opgesteld om u op weg te helpen bij het verbeteren van een Sint Maria Klushuis. Het verbeteren van een Klushuis is een activiteit waarin rekening moet worden gehouden met vele bouwkundige en procedurele aspecten. Deze aspecten komen in deze Toelichting slechts globaal en niet uitputtend aan de orde. Het verbeterplan dient te worden gebaseerd op een gedegen bouwkundige opname van het specifieke pand en dient te worden opgesteld met de benodigde bouwkundige en procedurele kennis. Stel zeker dat u tijdens het verbetertraject kunt beschikken over deze kennis.



Woonstad Rotterdam, meer dan een woning Goed wonen betaalbaar maken. Daar staat Woonstad Rotterdam voor. Maar wie een woning koopt, koopt meer dan alleen de woning. De omgeving is minstens zo belangrijk. Als de grootste woningcorporatie met bezit in Rotterdam ontwikkelen we woningen en wijken. Woonstad blijft ook na de oplevering betrokken bij de wijk en haar bewoners. Met initiatieven voor een vitale buurt waar het prettig wonen is. Zo bouwen we mee aan een stad om trots op te zijn.

Toelichting Klusaanpak

Recommend Documents