Toelichting Bestemmingsplan. De Groene Wei te Giessenburg (gemeente Giessenlanden)

Toelichting Bestemmingsplan De Groene Wei te Giessenburg (gemeente Giessenlanden)

INHOUDSOPGAVE 1. Inleiding 1.1 Beknopte projectomschrijving 1.2 Aanleiding en doelstelling 1.3 Het vigerende bestemmingsplan 1.4 Leeswijzer 2. Bestaande en beoogde situatie 2.1 Inleiding 2.2 Het gebied 2.3 Huidige situatie 2.4 Nieuwe situatie 2.5 Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf 3. Beleidskader 3.1 Inleiding 3.2 Rijksbeleid 3.3 Provinciaal beleid 3.4 Gemeentelijk beleid 4. Kwaliteit van de leefomgeving 4.1 Bodem 4.2 Geluid 4.3 Luchtkwaliteit 4.4 Bedrijven en milieuzonering en geur 4.5 Externe veiligheid 4.6 Waterhuishouding 4.7 Flora en fauna 4.8 Verkeer 4.9 Archeologie en cultuurhistorie 4.10 Kabels en leidingen 4.11 Milieueffectrapportage 5. Juridische plantoelichting 6. Economische uitvoerbaarheid 7. Overleg ex artikel 3.1.1. Besluit op de ruimtelijke ordening/inspraak

PAG. 3 3 4 4 5 6 6 6 7 8 11 23 23 23 31 35 39 39 41 41 43 43 44 48 50 51 52 52 53 54 55

Bijlagen: - Bijlage 1 , 1a, 1b, 1c Bodemonderzoeken - Bijlage 2 Regionale toets - Bijlage 3, 3a, 3b Quickscan ecologie, Quickscan flora en fauna, nader ecologisch ondezoek - Bijlage 4 Archeologie - Bijlage 5 Aanvullend advies-archeologie - Bijlage 6 Akoestiek - Bijlage 7 Overzicht watercompensatie - Bijlage 8 Nota inspraak- en vooroverlegreacties voorontwerpbestemmingsplan ‘De Groene Wei’ - Bijlage 9 Vooroverlegreactie provincie Zuid-Holland (mailbericht 10 juni 2015) - Bijlage 10Vooroverlegreactie Waterschap Rivierenland (brief 30 juni 2015) - Bijlage 11 Nota ‘Wonen in Giessenlanden, nu en in de toekomst’, november 2011 - Bijlage 12 Besluit gemeenteraad Giessenlanden 27 september 2007 locatiekeuze Wozoco

-2-

1. Inleiding 1.1 Beknopte projectomschrijving. Woningstichting Omnivera wil op de planlocatie aan de Neerpolderseweg 19 te Giessenburg een woonzorgcentrum met 26 huurappartementen, 6 geschakelde grondgebonden “0-treden” (koop-)woningen, 2 rijen van elk 5 levensloopbestendige koopwoningen en 4 vrijstaande koopwoningen te realiseren. In totaal betreft het derhalve een ruimtelijke ontwikkeling met 46 woningen. BM Projectontwikkeling b.v. zal het project uitvoeren. De grond waarop plan wordt gerealiseerd is thans nog eigendom van de gemeente Giessenlanden, maar wordt overgedragen aan de woningstichting Omnivera. Het plangebied is kadastraal bekend gemeente Giessenburg, sectie G , nummers 3118 (2.350 m2) en 3119 (12.560 m2) en heeft een totale oppervlakte van 14.948 m2.

figuur 1: kadastrale kaart, in rood kadastrale grens

-3-

1.2 Aanleiding en doelstelling Op het perceel waar de ontwikkeling is geprojecteerd bevindt zich op dit moment geen bebouwing meer. Bestaande verhardingen en agrarische bedrijfsgebouwen zijn reeds verwijderd. De realisering van een gebied voor wonen gecombineerd met zorg is op basis van het bestemmingsplan Dorpsgebied Giessenburg niet bij direct recht toegestaan. Er is voor vrijwel het gehele gebied een zogenaamde wro-zone - wijzigingsgebied opgenomen op grond waarvan burgemeester en wethouders alsnog de realisering van dit gebied mogelijk kunnen maken. Echter doordat het plangebied zich tot buiten het wijzigingsgebied uitstrekt, er een gemeenschappelijke ruimte wordt gerealiseerd en de goothoogte van de appartementen 9 m hoog wordt, wordt deze ruimtelijke ontwikkeling niet via de wijzigingsbevoegdheid maar via een herziening van het bestemmingsplan mogelijk gemaakt.

1.3 Het (vigerende) bestemmingsplan Het voor het onderhavige perceel geldende bestemmingsplan ‘Dorpskern Giessenburg’ is vastgesteld op 27 juni 2013. Voor zover hier relevant kan ten aanzien van dit plan het volgende worden opgemerkt. De voorgenomen locatie heeft op de verbeelding de bestemming ‘agrarisch’ en ‘wro-zone – wijzigingsgebied’.

figuur 2: verbeelding met in rood het wijzigingsgebied.

-4-

Op 27 juni 2013 is na de vaststelling van het bestemmingsplan Dorpskern Giessenburg ook het bestemmingsplan Buitengebied vastgesteld. In dit bestemmingsplan is ook een klein gedeelte van het wijzigingsgebied bestemd als Agrarisch. Op onderstaande tekening is dit gedeelte inzichtelijk gemaakt met een gele lijn.

Figuur 3: bestemmingsplan Buitengebied aangegeven met gele lijn

1.4 Leeswijzer Deze toelichting omvat: Hoofdstuk 1: Inleiding Hoofdstuk 2: Omschrijving hoofdlijnen plangebied en plan Hoofdstuk 3: Ruimtelijk beleidsuitgangspunten plangebied Hoofdstuk 4: Omgevingsaspecten Hoofdstuk 5: Juridische plantoelichting Hoofdstuk 6: Uitvoerbaarheid

-5-

2. Bestaande en beoogde situatie 2.1 Inleiding In dit hoofdstuk wordt het plangebied beschreven. Vervolgens wordt ingegaan op de randvoorwaarden en aandachtspunten. 2.2 Het gebied De dorpskern van Giessenburg is ontstaan als verdichting van de oorspronkelijke lintbebouwing aan de Dorpsstraat, langs het riviertje de Giessen. De naam Giessenburg is afgeleid van het oude adellijke kasteel, de Giessenburght. Giessenburght is in de loop der jaren in het bezit geweest van vele families: de families Van Brederode, Van Gent, Van Wena en Van Drenckwaert. Deze namen komen nog terug in de Giessenburgse straatnamen. Het aantal inwoners van de kern is 4.881 per 1 januari 2012. Het woongebied heeft zich met name aan de zuidzijde van de kern ontwikkeld. Bedrijven zijn zoveel mogelijk geconcentreerd buiten de woonomgeving op het bedrijventerrein. In de lintbebouwing is de kern vanouds de concentratie van bebouwing en voorzieningen rond de brug over de Giessen. Deze concentratie kenmerkt zich door een meer gesloten bebouwing van woningen, winkels, grotere en kleinere ambachtelijke bedrijven, de oude Nederlandse Hervormde Kerk en het gemeenschapshuis "De Til". De uitbreidingen in de vorm van woonbuurten met bijbehorende scholen, bejaardenhuis en andere voorzieningen vonden plaats in zuidelijke richting, ter weerszijden van de Kerkweg. Verder zuidelijk, ten oosten van de Kerkweg, ligt een gecombineerd sport- en recreatiepark. Het gebied tussen de Giessenlaan en de Kerkweg vormt het centrum met een concentratie van detailhandel en bedrijfjes. Uitlopers van de gemengde bestemmingen bevinden zich langs de Neerpolderseweg, langs de Kerkweg tot aan de begraafplaats en aan de Dorpsstraat tot het gebied rondom de van Brederodestraat. De enige wezenlijk nieuwe toevoeging aan de lintbebouwing langs de noordzijde van de Giessen is de Gereformeerde Kerk "De Stigt". Met zijn uitgesproken vormgeving is het sterk beeldbepalend voor de omgeving. Tot het plangebied behoren eveneens de gronden van de voormalige zuivelfabriek "De Samenwerking", thans de woonbuurt Meanderhof. Het gebied ligt in een grote meander van de Giessen, westelijk van de dorpskern. De planmatig ontworpen woonwijken kenmerken zich door de regelmatige verkaveling in een doorgaans rechthoekig stratenpatroon, door het groene karakter, bepaald door de voor- en zijtuinen van woningen, en door een grote eenheid in de wijze van bouwen: complexgewijs tot stand gekomen groepen van woningen, beperkte typologische variatie (overwegend eengezinsrijenhuizen, vrijstaande woningen en twee-onder-eenkapwoningen). De voorgestane ontwikkeling ligt tegen het bestaande dorpsgebied langs de Neerpolderseweg.

-6-

2.3 Huidige situatie In de huidige situatie is het gebied in gebruik als agrarisch gebied.

figuur 4: Gebiedsoverzicht met aanduiding gebied.

Het te ontwikkelen gebied ligt tussen de Neerpolderseweg, de Bogerd en de Liesveld in. Aan de Neerpolderseweg is lintbebouwing aanwezig. Ook op de Bogerd en de Liesveld is woonbebouwing. In het gebiedsprofiel in paragraaf 3.3 wordt het landschap nader besproken. Op het plangebied bevinden zich nog enkele voormalige agrarische bedrijfsgebouwen. Deze zullen worden gesloopt

-7-

2.4 Nieuwe situatie In de nieuwe situatie zal er een gebied met wonen gecombineerd met zorg gecreëerd worden. Dit gebied omvat in totaal 46 woningen bestaande uit : een woonzorgcentrum met 26 huurappartementen, 6 geschakelde grondgebonden “0treden” (koop-)woningen, 2 rijen van elk 5 levensloopbestendige koopwoningen en 4 vrijstaande koopwoningen.. Tevens zal er ten behoeve van de huurappartementen gemeenschappelijke ruimten worden toegevoegd, zoals een bijeenkomstruimte en centrale hal

Figuur 5 Overzicht bouwplan.

Woonzorgcentrum met 26 huurappartementen De huurappartementen zijn alle gelijkvloers. Daarnaast zijn alle zorgprodukten op maat in te kopen en wordt er een bijeenkomstruimte behoeve van de bewoners van het woongebied gerealiseerd. Deze bijeenkomstruimte heeft een maatschappelijke functie.

-8-

Figuur 6 Impressie appartementen

Figuur 7 Tekening gemeenschappelijke ruimten.

Zes geschakelde grondgebonden “0-treden” koopwoningen. Deze zes geschakelde woningen hebben alle primaire voorzieningen, zoals keuken badkamer en slaapkamer op de begane grond. Wel is er een verdieping voor extra opslag of als logeervoorziening.

-9-

Figuur 8: Tekening geschakelde 0-tredewoningen

Twee rijen van elk 5 levensloopbestendige koopwoningen. Deze woningen worden voorbereid op latere plaatsing van een woonhuislift voor gebruik door mindervaliden.

Figuur 9: Vooraanzicht levensloopbestendige koopwoningen.

Vier vrijstaande woningen. Deze woningen vormen de uiterste raad aan de zuidwestzijde van het plangebied. De woningen zijn grondgebonden en zullen binnen het op de verbeelding opgenomen bouwvlak worden gebouwd.

- 10 -

2.5 Ruimtelijke kwaliteitsparagraaf Geschiedenis Giesenburg is ontstaan na WOII aan de Giessen. Om de Giessen heen bevindt zich de typische lintbebouwing. In de jaren 70 is er een grote uitbreiding geweest aan de oostkant van het dorp. De hoofdassen van Giessenburg zijn gelijk gebleven: twee wegen langs het water en een as daar recht op, die begint in het centrum van Giessenburg. Het huidige plangebied bevindt zich aan de westkant Giessenburg. Het wordt deels omgeven door weilanden en lintbebouwing.

- 11 -

Locatie in het dorp

De locatie is gelegen aan de westrand van Giessenburg aan de Neerpolderseweg. De buitenrand grenst deels aan het landelijke gebied. De locatie biedt conform het verkavelingsplan plaats aan 46 woningen. Deze zijn verdeeld in een appartementengebouw met 26 woningen en een gemeenschappelijke ruimte, drie woningblokken, waarvan 2 x 5 eengezinswoningen en 1 blok van 6 levensloopbestendige woningen, en 4 vrijstaande woningen.

- 12 -

Ruimtelijke Structuur

De locatie wordt gekenmerkt door groene kamers en open landschap. Rondom de groene kamers liggen achtertuinen van bestaande woningen van het Liesveld, Neerpolderseweg en de Bogerd. De groene kamers, open landschappelijke ruimtes, hebben sloten die haaks op de Giessen liggen. Het westelijke deel van de kavel kijkt uit op het omringende landschap. Dit is een open polder landschap, wat karakteristiek is voor de Alblasserwaard/Vijfheeren landschap. Hier liggen de sloten ook haaks op de Giessen.

- 13 -

- 14 -

- 15 -

- 16 -

Stedenbouwkundige uitgangspunten Het verkavelingsplan is opgezet met respect voor de bestaande structuren en het landschap en nadien als vaststaand gegeven aangenomen. Het plan is opgezet als één buurt, met één hoofdontsluiting waarin meerdere nieuwe volumes staan. De percelen zijn zowel haaks op als evenwijdig aan de landschapsrichting en het nieuwe stratenpatroon georiënteerd. De entree tot het kavel ligt aan het lint van de Neerpolderseweg. De bebouwing begint op een afstand achter de lintbebouwing van de Neerpolderseweg. De uitbreiding ´De groene wei´ vormt een nieuwe dorpsrand aan de westzijde van Giessenburg. Het stratenpatroon, kavels en nieuwe waterpartijen geven doorzichten naar het omliggende landschap, de groene kamers en polders. De lange lijnen worden extra benadrukt door deze te begeleiden met streekeigen beplanting, zoals knotwilgen. Er loopt een speciale langzaam verkeersroute naar het centrum van het dorp. Deze is van belang voor de beoogde doelgroep van de buurt, van onder ander ouderen en mensen met een beperking. Deze route loopt via de groene kamer en geeft zo een veilige route voor bewoners. Een subtiele inpassing met respect voor bestaand groen is belangrijk. Inrichting openbare ruimte De inrichting van de openbare ruimte dient onderdeel uit te maken van het ontwerp. Er ligt een landschappelijk plan ten grondslag, deze vormt de basis voor het plan. Het uitgangspunt dat de nieuwbouw een buurt vormt moet ook in de inrichting worden doorgezet. Bestrating, erfafscheidingen, verlichting, straatmeubilair, bomen en beplanting vormen een eenheid. Doorzichten op de omgeving en het doortrekken van structuren tot in de wijk zijn de basis van de inrichting. De woonstraten krijgen een rustig karakter door gebruik van een gering aantal materialen. Aanduiding van verschillende functies wordt meer gezocht in bestratingsverbanden. Het levensloopbestendige karakter van de buurt wordt ook onderstreept in de inrichting van de openbare ruimte. Zo zijn er geen stoepen met hoogte verschillen gepland. Alles is zoveel mogelijk gelijkvloers. Door middel van verschillende verbanden in bestrating kunnen de gebruiksplekken, trottoir, rijweg worden aangeduid.

- 17 -

- 18 -

Materialisering - Hoofdstraten: keramisch of betonnen straatstenen in rode of roodpaarse kleur met verschillende verbanden - Parkeren: betonnen straatstenen in donkere kleur - Achterpaden en overige: betontegels grijs - Langzaam verkeersroute: toegankelijk voor rollator en rolstoel, verhard natuurlijk passend in het landschap -Een verbijzondering in materialisatie bij het wijkgebouw als gemeenschappelijk terras. Eventueel met een gedeeltelijke ligging aan het water. Overgangen -Geleidelijke overgangen tussen water en landschap -Overgang naar sloten waar mogelijk als natuurlijke overgang. Waar nodig gebruik maken van beschoeiing. Zo min mogelijk opvallend toegepast. -De vrijstaande woningen hebben aan de kanten van het landschap een transparante of groene erfafscheiding met een maximale hoogte van 1800 mm -Vanaf de achterpaden heeft men zicht op de groene kamer Beplanting - Het groene karakter van het landelijke gebied door trekken naar de wijk en zorg dragen voor een groen inrichting met streekeigen bomen en een gebiedseigen beplanting ( zoals knotwilgen, Els, bloemrijke graslanden, riet e.d.) - Hagen of een beplantingsgroep met gelijkwaardig afschermende functie rondom parkeren, langs eengezinswoningen - Parkeerplaatsen aan dijkzijde blijven open om een open groenstrook te creëren. en doorzichten te behouden. - Rond het wijkgebouw de sfeer van een boerenerf met veel bloeiende planten. Als bijzondere plek in de wijk. Overig - Traforuimtes, installaties, stortkokers, container opstelplaatsen, e.d. integreren in het ontwerp (opnemen in de bijgebouwen, of afschermen middels een abstract vormgegeven scherm of een voldoende hoge en dicht natuurlijke haag) - Speelplekken zo natuurlijk mogelijk uitwerken - Verlichting wordt mee ontworpen in het plan. Van belang bij de langzaam verkeersroute is dat de verlichting zo min mogelijk lichtvervuiling bezorgt voor omgeving. maar wel voldoende verlichting geeft ten behoeve van veiligheid.12

- 19 -

- 20 -

Welstandsbeleid De welstandsnota van de gemeente is per 1 januari 2014 buiten werking gesteld. Dit houdt in dat bouwplannen niet meer getoetst worden aan redelijke eisen van welstand. Karakter bestaande bebouwing Het karakteristiek van de bestaande omliggende bebouwing is tweeledig. In de omgeving, aan de Neerpolderseweg en de Giessen is vooral sprake van lintbebouwing. Dit heeft een gevarieerd architectonisch karakter. Pas in het dorp komt er meer seriematige woningbouw voor. Deze rijtjeswoningen, over het algemeen 2 lagen met een kap, zijn als sobere baksteen architectuur. vormgegeven. Karakter 'De groene wei' Het karakter van de 'De groene wei' is een buurt met vooral betaalbare woningen die seriematig van opzet zijn. In hoofdlijnen wordt gestreefd naar: eenheid in uitstraling, materialisatie en detaillering. Er is samenhang in architectonische uitwerking. Het appartementencomplex heeft een speciale gemeenschappelijke ruimte die het hart van de buurt vormt en ook toegankelijk is voor mensen uit Giessenburg. Het heeft de meest prominente positie bij de hoofdentree tot de buurt. De uitstraling van dit gebouwdeel mag dan ook meer bij de lintbebouwing gezocht worden, om het het middelpunt van de buurt te laten vormen. Architectonische uitgangspunten Uitgangspunten Voor de buurt is er aantal uitgangspunten geformuleerd om tot een samenhangende buurt te komen. De uitgangspunten gelden voor alle nieuw te bouwen woningen. Algemeen - De woningen hebben een dorpse karakteristiek - Aan- en uitbouwen en bijgebouwen zijn ondergeschikt aan het hoofdgebouw (de woning) Situering - De woningen worden met de voorzijde gericht op de openbare weg. Daar waar de woningen ook aan de zijkant grenzen aan de openbare weg of een openbaar gebied dienen de woningen een meerzijdige oriëntatie te hebben. Hoofdvorm - Maximaal 3 bouwlagen voor appartementen - Maximaal 2 bouwlagen met kap voor eengezinswoningen en vrijstaande woningen - Maximaal 1 bouwlaag met kap voor de levensloopbestendige woningen - De massa opbouw is evenwichtig en in onderlinge samenhang - De eindwoningen geven uitdrukking aan hun positie binnen de verkaveling. ( kopwoningen, verbijzonderingen) - bijgebouwen, aan- en uitbouwen, garages, bergingen en dergelijk zijn voorzien van plat dak of op een hoofdgebouw afgestemde kap (de woning)

- 21 -

Architectonische uitwerking - Gevelopbouw, gevelgeleding en gevelcompositie zijn evenwichtig. (repetitie van vorm, kap of elementen) - Er bestaat onderlinge samenhang door onder meer de architectuur, de detaillering en het materiaal- en kleurgebruik. - De gevelcompositie en detaillering is evenwichtig en afgestemd als één bouwstijl ( bijv. gemetselde schoorstenen, gemetselde dakkapellen, metselverbanden) - Daar waar de achtertuinen grenzen aan de openbare weg of een openbaar toegankelijke groengebied zijn de erfafscheidingen en bijgebouwen( zoals bergingen en garages) meegenomen in de ontwerpen. Kleur, materiaal - Gevels: metselwerk in donkere aardtinten, van roodbruin tot paarsrood aansluitend bij de toegepaste oorspronkelijke en traditionele kleuren uit de omgeving. - gevels van speciale gebouwen met een functie voor de gemeenschap mogen zich onderscheiden van de overige gebouwen. ( bijv gekeimd metselwerk, gepotdekselde delen etc.) - gevels van ondergeschikte bijgebouwen en aan- en uitbouwen kunnen ook worden bekleed gepotdekselde delen in een donkere kleur. - Daken: keramische niet verglaasde dakpannen ( Grijs of zwartgrijs) Overige - Op de grens tussen voortuinen en openbare ruimte kan worden gedacht aan lage gemetselde tuinmuur of een lage haag. - Zijmuren grenzend aan de openbare weg wordt gevraagd om een gebouwde op het hoofdgebouw en de prominente situering afgestemde erfafscheiding. ( bijv. metselwerkmuur tot max. 1 m en de mogelijkheid daarboven een hekwerk met begroeiing.

- 22 -

3. Beleidskader 3.1

Inleiding

In dit hoofdstuk worden de hoofdlijnen beschreven van het relevante beleid van het rijk, provincie en gemeente. 3.2

Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012) De SVIR vervangt de Nota Ruimte uit 2006. In de SVIR kiest het Rijk drie doelen om Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig te houden voor de middellange termijn (2028): • Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland; • Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat; • Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn. In de SVIR wordt ten aanzien van het onderwerp ‘Verstedelijkings- en landschapsbeleid’ aangegeven, dat het Rijk dit overlaat aan de provincies en gemeenten. Het plan voor de realisering van onderhavige ontwikkeling is hiermee primair een provinciale- c.q. gemeentelijke verantwoordelijkheid en is daarmee ook niet in strijd met de uitgangspunten van de SVIR. In het SVIR is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd (ook wel aangeduid als ‘SER-ladder’. Hierna wordt op deze SER-ladder ingegaan. Ladder voor duurzame verstedelijking. Op 1 oktober 2012 is het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gewijzigd, en is ‘de ladder voor duurzame verstedelijking’ in artikel 3.1.6 lid 2 Bro toegevoegd. De ladder voor duurzame verstedelijking is zoals al gezegd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geïntroduceerd. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Het Rijk wil met de introductie van de ladder vraaggerichte programmering bevorderen. De ladder beoogt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Uit het Bro en de door het Ministerie van I&M uitgegeven ‘Handreiking bij de ladder voor duurzame verstedelijking’ blijkt dat het bij de SER-ladder om het volgende gaat.

- 23 -

De SER-ladder kent drie treden die achter elkaar worden doorlopen. Trede 1 Bepalen regionale vraag naar ruimte Trede 1 vraagt de regionale ruimtevraag (kwantitatief én kwalitatief) voor stedelijke ontwikkelingen te bepalen. Dit betreft wonen, werken, detailhandel en overige stedelijke voorzieningen. Het gaat om de ruimtevraag waarin elders in de regio nog niet is voorzien. Eventuele andere initiatieven in de regio, zoals geplande woningbouwlocaties, binnenstedelijke herstructurering of leegstand dienen te worden meegenomen in de bepaling van de vraag naar nieuwe verstedelijkingsruimte. Met de regionale ruimtevraag in beeld kan worden beoordeeld of een voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Zo ja, dan is trede 2 aan de orde. Trede 2 Bouwen binnen bestaand stedelijk gebied Trede 2 motiveert of de beoogde ontwikkeling plaats kan vinden binnen het bestaand stedelijk gebied. Dit kan door op lege plekken de ruimte ‘in te vullen’, een andere bestemming te geven aan een gebied, door herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden. De motivering vraagt om te inventariseren wat de potentiële ontwikkelingslocaties zijn waar in de behoefte kan worden voorzien en om een inschatting van de (financiële) haalbaarheid daarvan. Kan de vraag volledig opgevangen worden binnen bestaand gebied dan is de ladder succesvol doorlopen en is de motivering na de afronding van deze stap klaar. Wanneer de regionale ruimtevraag niet of niet geheel binnen bestaand stedelijk gebied opgevangen kan worden, is trede 3 aan de orde. Trede 3 Bouwen buiten bestaand stedelijk gebied In trede 3 gaat het om stedelijke uitleg en wel op een zodanige locatie die goed ontsloten is of kan worden. De resterende ruimtevraag, die resulteert uit trede 2 is kwalitatief en kwantitatief. Tot de kwalitatieve aspecten kunnen de eisen aan de bereikbaarheid en de ontsluitingskwaliteit van locaties behoren. Immers binnen het bestaand stedelijk gebied is gezocht naar vergelijkbare kwaliteiten en is het niet gelukt om een geschikt aanbod te vinden. Het resultaat van trede 3 is inzicht waar de resterende ruimtevraag buiten bestaand stedelijk gebied het beste kan worden opgevangen uitgaande van een goede ontsluiting. Beoordeling treden: Trede 1 Ten aanzien van de vraag of het initiatief voorziet in een (regionale) behoefte het volgende. Vanuit de gemeentelijke structuurvisie Giessenlanden Buitengewoon die op 18 december 2008 is vastgesteld, wordt er in gemeente Giessenlanden gewerkt aan het op peil brengen van de voorzieningen in de kernen.

- 24 -

In Giessenburg is er een onderzoek gedaan naar een optimale inbreidingslocatie voor het woonzorgcomplex. Het woon-zorgcomplex geeft de oudere inwoner van Giessenburg de mogelijkheid om te blijven genieten van zijn/haar vertrouwde omgeving. Uit dit onderzoek is, de inmiddels aangekochte locatie, achter Neerpolderseweg 19 te Giessenburg als beste uitgekomen. Voor Giessenburg stonden twee plannen op de woningbouwplanning tot 2020: De Groene Wei en de Doetse Vliet In de planning was voor de woon-zorgcomplex locatie het aantal van 60 woningen opgenomen. Na een interne beraadslaging en de cijfers betreffende de woonbehoefte (zie hieronder) heeft het college besloten zich eerst te richten op het ontwikkelen van de locatie van ‘De Groene Wei’ en de huidige straat Doetse Vliet af te ronden met 4 twee onder één kapwoningen. Het college heeft hiermee de woningbouwplanning voor de twee grote projecten in Giessenburg teruggebracht van 95 naar maximaal 52 woningen. Het plan omvat inmiddels 46 woningen in plaats van deze 52. De Regionale Woonvisie Alblasserwaard Vijfheerenlanden A Bestaand boven nieuw Marktanalyse laat zien dat er in Giessenburg een zeer grote behoefte is aan huur- en koopwoningen voor de seniorendoelgroep. Daarnaast is er ook vraag naar huurwoningen en koopwoningen in vrijwel alle segmenten zolang er geen (hele) grote aantallen tegelijk op de markt komen. Hierop wordt verder terug gekomen in hoofdstuk onder B. In Giessenburg zijn voor senioren geschikte woningen onvoldoende voor handen. Het bestaande seniorencomplex ‘De Bredero’s Hof’ welke in eigendom is bij woningcorporatie KleurrijkWonen is niet toereikend om in de volledige vraag van senioren te voorzien. Daarnaast is er in Giessenburg behoefte aan woningen voor bijzondere doelgroepen als mensen met een beperking en mensen met een indicatiestelling die niet zelfstandig kunnen wonen. Bij het ontbreken van inbreidingslocaties is onderzocht wat de meest geschikte locatie is in Giessenburg om deze doelgroep(en) te bedienen. Hierbij is onder andere gekeken naar de afstand tot de voorzieningen. Uit het destijds gevoerde onderzoek is, zoals hierboven aangegeven de locatie ‘De Groene Wei’ als beste locatie uitgekomen. Inbreiding boven uitbreiding Zoals hierboven is aangegeven zijn de mogelijkheden voor het realiseren van een woonzorgcomplex in Giessenburg onderzocht. Hierbij is ook erg nauw gekeken naar de loopafstanden tot voorzieningen welke essentieel zijn voor senioren. In de structuurvisie Giessenlanden Buitengewoon is de Doetse Vliet III opgenomen als woningbouwlocatie voor de overige doelgroepen. Ook voor deze doelgroepen geldt dat projectmatig inbreiden in Giessenburg niet tot de mogelijkheden behoord.

- 25 -

Bovendien is Doetse Vliet III de afronding in stedenbouwkundig opzicht van het totale project Doetse Vliet waarvan Doetse Vliet I en II reeds gerealiseerd zijn, in de periode 1998-2002. De gemeenteraad heeft op 27 september 2007 de locatie De Groene Wei (voorheen aangeduid als locatie Rouwert Boer) aangewezen als locatie voor het realiseren van een WoZoCo in Giessenburg. In het raadsvoorstel is deze keuze gemotiveerd. Er is geen separaat locatie-onderzoek voorgelegd. Het raadsvoorstel en –besluit uit september 2007 over de locatie is als bijlage bij het ontwerpbestemmingsplan opgenomen. In het raadsvoorstel zijn aspecten genoemd als ligging nabij het centrum, voldoende capaciteit voor aantal gewenste wooneenheden en mogelijkheid om WoZoCo landelijk karakter te geven zonder hoogbouw.

Woonmilieu en beoogde PMC’s PMC’s: Alle Product Markt Combinaties (PMC’s) uit de regionale woonvisie zijn belangrijk voor voorzieningendorpen, dus ook voor Giessenburg: Starters mogelijkheden bieden, Binden van doorgroeiers, Bedienen van senioren. Dat vraagt om een gevarieerd programma. De vierde PMC betreft het aantrekken van nieuwkomers en is specifiek voor Giessenburg wel relevant. Binnen de PMC’s zijn meerdere zogenaamde Mentalitymilieus bovengemiddeld aanwezig voor Giessenburg: Nieuw Conservatieven, Opwaarts mobielen, Gemaksgeoriënteerden, Postmaterialisten. Daarmee heeft Giessenburg een wat afwijkend lijstje van kansrijke groepen ten opzichte van omliggende kernen. Hierbinnen is de groep postmaterialisten en de groep nieuw conservatieven vaak instroom van buiten en vooral op zoek naar landelijk wonen. Met name Opwaarts mobielen en Gemaksgeoriënteerden zijn relevant voor het dorp Giessenburg. Zij zijn vaak relatief jong, in de gezinsfase. Toch zijn ook in Giessenburg de groepen Traditionele burgerij en Moderne burgerij in absolute zin groot, met name bij de wat oudere groepen. - Opwaarts mobielen vragen veel huis voor het geld, bereikbaarheid, vaak koop en nieuwbouw. De gezinskoopwoningen en vrije kavels sluiten hier op aan. - Gemaksgeoriënteerden kiezen vaker voor huur. De levensloopbestendige huurwoningen spelen hier op in. - Voor de traditionele groepen is het programma aan levensloopbestendige huurwoningen passend, en specifiek voor zorgvragers het programma aan zorgwoningen. B Lokale markt analyse Gemeente Giessenlanden en KleurrijkWonen hebben gezamenlijk een woonbehoefte onderzoek laten opstellen voor Giessenlanden. ‘Wonen in Giessenlanden, nu en in de toekomst’. Het onderzoek is als bijlage bij deze toelichting van het bestemmingsplan opgenomen. Het woonbehoefte onderzoek van november 2011 geeft de woonbehoefte van de gehele gemeente tot 2030 aan maar ook van de dorpen afzonderlijk.

- 26 -

Het beeld in Giessenburg wijkt sterk af van het gemiddelde. Er is een duidelijke vraag naar toevoeging van woningen. Er zijn circa 120 extra woningen nodig om in de vraag te kunnen voorzien. De tekorten concentreren zich op seniorenwoningen huur en koop, en goedkope koopwoningen (zowel tot € 180.000 als tussen € 180.000 en € 250.000). Beperkte overschotten zijn er in de goedkope meergezinshuurwoningen (appartementen en complexen) en middeldure meergezinskoopwoningen. Er is duidelijk behoefte aan goedkope huurwoningen, goedkope(re) koopwoningen en seniorenwoningen. Deze woningen kunnen worden afgezet. Het woonbehoefte-onderzoek geeft aan dat overwogen kan worden om flexibel om te gaan met het aanbieden van huur- en koopwoningen. Het plan De Groene Wei sluit aan in de behoefte aan goedkope (sociale) huur- en koopwoningen in met name het senioren segment. De woningen in het plan De Groene Wei worden in beginsel aan de seniorendoelgroep aangeboden. Met uitzondering van het zorgcomplex (de 6 appartementen voor Syndion en 20 appartementen voor De Lange Wei) worden de 16 sociale (senioren)woningen flexibel aan de markt aangeboden. Gegadigden kunnen zelf aangeven of ze willen kopen of huren van woningcorporatie Omnivera. Het zuidelijk deel van het plangebied krijgt een vraaggerichte invulling met maximaal 6 woningen vanaf het middensegment. Het woonbehoefte onderzoek gaat in haar analyse voor Giessenburg nog uit van oude aantallen (Doetse Vliet III [46], De Groene Wei [70] en twee reeds gerealiseerde plannen met totaal 19 woningen). Als al deze plannen met de oude woningaantallen in Giessenburg gezamenlijk worden ontwikkeld kunnen op de korte termijn de huurwoningen afgezet worden, op de langere termijn ligt hier dan een aandachtspunt, zeker als er seniorenwoningen aangeboden gaan worden (er komen dan eengezinshuurwoningen vrij). Het onderzoek geeft aan dat met het aantal echt dure koopwoningen terughoudend moet worden omgegaan. Doordat de woningaantallen in de plannen De Groene Wei teruggebracht zijn ten opzichte van de aangehouden aantallen in het woonbehoefte onderzoek zal het nu voorliggende voor de realisatie van De Groene Wei (max. 46) en Doetse Vliet (4) volledig kunnen worden afgezet zonder dat er zich negatieve effecten voordoen in de bestaande voorraad (koop en huur). Het totale te bouwen programma is afgestemd op de behoefte in Giessenburg. Door het plan zal in Giessenburg ook een doorstroming op gang komen waarmee meer doelgroepen dan de seniorendoelgroep worden bediend.

- 27 -

Figuur 10 Saldo van vraag en aanbod in Giessenburg.

Bij de opzet van het plan is duidelijk gekozen voor levensloopbestendigheid. Hiermee kan voorzien worden in de huidige behoefte van woningen welke geschikt zijn voor senioren. Na afloop van de grijze golf zijn de woningen ook zeer geschikt voor andere doelgroepen. Met deze wijze van bouwen wordt ingespeeld op de huidige C. Concurrentie analyse Met het aantal van 46 woningen binnen plan De Groene Wei en 4 woningen in plan Doetse Vliet III en enkele kleine plannen (al dan niet reeds gerealiseerd of in uitvoering) blijft Giessenburg dicht bij de 0.7% agendamaat. Deze maat is geen absolute maat maar wijst op enkele risico’s waarbij het goed is om de invloed van een dergelijke hoeveelheid woningen op regionaal niveau te bekijken. Met het oog op de functie van Giessenburg als voorzieningendorp en de doelgroep (deels specifiek voor senioren) is deze groei passend voor de eigen vraag en zal om die reden geen concurrerend effect zal hebben op de omliggende dorpen en steden. Het in 2011 uitgevoerde woonbehoefte onderzoek onderbouwt deze verwachting. D. Overige overwegingen Zoals uit de voorgaande hoofdstukken blijkt zijn de plannen De Groene Wei en Doetse Vliet III al geruime tijd in voorbereiding. De benodigde gronden voor deze ontwikkelingen zijn aangekocht en met woningstichting Omnivera zijn er afspraken gemaakt over de realisatie van het project.

- 28 -

In de afgelopen jaren is er in Giessenburg (te) beperkt gebouwd. De laatste grotere projecten zijn Doetse Vliet I en II geweest in de periode 1998-2002 waarvan Doetse Vliet I bedoeld was voor Betuwelijn gedupeerden. De behoefte aan de voorziening is hiermee voldoende onderbouwd. Volledigheidshalve wordt de volledige regionale toets als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd. Trede 2 Het plan betreft een uitbreidingslocatie aan de rand van de bebouwde kern van Giessenburg. Het is van groot belang dat op de eigen locatie in het parkeren wordt voorzien. Daarnaast is een ruime opzet voor een prettige woon en leefomgeving gewenst. Gezien de programmering die in het plan zit (46 woningen) is het niet mogelijk om hier een inbreidingslocatie voor te vinden. Uit jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (o.a. ABRvS 5 februari 2014, 201303143/1/R4) blijkt dat uit het Bro niet volgt dat eerst alle bestaande inbreidings- en transformatielocaties moeten zijn beschouwd voordat tot uitbreiding kan worden besloten. Als de actuele regionale behoefte groter is dan waaraan kan worden voldaan in het bestaande stedelijke gebied, dan kan er voor uitbreiding worden gekozen. De onderhavige locatie lag binnen de stedelijke rode contour en is reeds als wijzigingsbevoegdheid opgenomen in het bestaand bestemmingsplan Dorpskern Giessenburg. Echter doordat bestaand stedelijk gebied in de visie Ruimte en Mobiliteit geen rekening houdt met de bestaande plannen is de locatie formeel gezien niet opgenomen als bestaand stedelijk gebied. Trede 3 Trede 3 van de ladder der duurzame verstedelijking geeft aan dat een ontwikkellocatie moet voldoen aan drie criteria: 1. gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten 2. Passen in kwaliteitskaart Visie ruimte en mobiliteit 3. Opgenomen in programma ruimte voor zover groter dan 3 ha. Ad 1. Zoals uit het bestemmingsplan blijkt worden er 46 woningen gebouwd waaronder de 26 (zorg)appartementen en de 16 zorggerelateerde woningen. . Voor vervoer zal hoofdzakelijk de personenauto worden gebruikt. De toename van het aantal verkeersbewegingen bedraagt ongeveer 300 per dag. De ontsluiting vindt plaats op de Neerpolderseweg met een T-splitsing. De Neerpolderseweg is een buitenstedelijke tweerichtingsweg en heeft een verkeersintensiteit van 3425 in 2012 tot 4344 in 2025. De Neerpolderseweg is voldoende gedimensioneerd om deze extra verkeersbewegingen te verwerken. Daarnaast wordt er een langzaam verkeersroute aangelegd om de bewoners de gelegenheid te geven om zonder de Neerpolderseweg te gebruiken in het centrum te komen. Hierdoor is de bereikbaarheid van de winkel/supermarkt voor voetgangers goed geregeld.

- 29 -

Ad 2. Het plan past in de kwaliteitskaart van de Visie Ruimte en mobiliteit. Er is ter plaatse van het plangebied sprake van een veenweidegebied. Vanuit de Provinciale Kwaliteitskaart gelden diverse ambities voor het veenweidegebied. Een van de uitgangspunten is dat de diversiteit aan verkavelingspatronen moet worden bewaard, waarbij lengtesloten als beeldbepalend worden beschouwd. Daarnaast is het gebruik zoveel mogelijk gericht op behoud van de karakteristieken (maat van de poldereenheden, verkavelingspatroon, beplanting, kades en dijken, de zichtbaarheid van water in de vorm van sloten, weteringen en boezems). De ambities zijn gericht op het veenweidelandschap in z’n geheel. Het plan De Groene Wei voldoet aan de ambities voor het veenweidelandschap, voor zover als mogelijk. De structuur van het landschap, het verkavelingspatroon en de lengtesloten worden zoveel mogelijk gehandhaafd. Het water is prominent zichtbaar is het plan. Ad 3 De ontwikkelingslocatie is niet groter dan 3 ha en behoeft om die reden ook niet te zijn opgenomen in het Programma ruimte. Dit betekent dat aan alle onderdelen wordt voldaan. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Barro is op 30 december 2011 (grotendeels) in werking getreden. Dit Barro (voorheen AMvB Ruimte) bevat inhoudelijke regels van de rijksoverheid waaraan bestemmingsplannen, provinciale inpassingsplannen, uitwerkingsplannen, wijzigingsplannen, beheersverordeningen en omgevingsvergunningen met ruimtelijke onderbouwing moeten voldoen. Het Barro bevat regels over Project Mainportontwikkeling Rotterdam (Maasvlakte II), Kustfundament, Grote rivieren, Waddenzee en Waddengebied, Defensie (militaire terreinen, munitie, militaire luchtvaart), Erfgoed (Unesco). Ook zal is via een aanvulling van het Barro een extra motiveringsplicht aan het Bro toegevoegd voor bestemmingsplannen met stedelijke ontwikkelingen in verband met het onderwerp duurzame verstedelijking (de zogenoemde SER-ladder). Om een zorgvuldig gebruik van de schaarse ruimte te bevorderen, wordt een ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Dat betekent: eerst kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, vervolgens kijken of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt en mocht nieuwbouw echt nodig zijn, dan altijd zorgen voor een optimale inpassing en bereikbaarheid. Zoals hiervoor al is aangegeven voldoet het onderhavige plan aan de SER-ladder en is het plan tevens niet in strijd met de inhoud van het Barro. Conclusie Het plangebied ligt niet in een van deze gebieden. Het plan is niet in strijd met het Barro.

- 30 -

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1 Gebiedsprofiel, Visie Ruimte en Mobiliteit en Verordening Ruimte 2014. Visie Ruimte en Mobiliteit/Verordening Ruimte 2014 Op 9 juli 2014 zijn de Visie Ruimte en Mobiliteit en de Verordening Ruimte 2014 vastgesteld. Uitgangspunt hierin zijn vier zogenaamde rode draden: 1. Het beter benutten en opwaarderen van bestaande netwerken en bebouwde gebieden; 2. Het vergroten van de agglomeratiekracht; 3. Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit; 4. Het bevorderen van de transitie naar een water- en energie-efficiënte samenleving. De provincie geeft richting en ruimte aan een optimale wisselwerking tussen ruimtelijke ontwikkelingen en gebiedskwaliteit. Om te kunnen bepalen of een ontwikkeling past bij de gebiedskwaliteit, waardeert de provincie de kwaliteit van gebieden in drie categorieën en onderscheidt ze ruimtelijke ontwikkelingen naar hun mate van impact op de omgeving. De bouwlocatie ligt in de groene ruimte (categorie 3). Om te kunnen bepalen of een ruimtelijke ontwikkeling passend is, is vooral de ruimtelijke impact van belang. Daarbij hanteert de provincie met het oog op de wisselwerking tussen gebiedskwaliteiten en ontwikkelingen twee uitgangspunten: -een ontwikkeling die past bij de schaal en aard van het landschap heeft in beginsel weinig ruimtelijke impact op gebiedskwaliteiten en vraagt daarom weinig tot geen provinciale betrokkenheid; -hoe hoger en kwetsbaarder de kwaliteit van een gebied is, des te groter is in beginsel de ruimtelijke impact van nieuwe ontwikkelingen en des te eerder raken ze provinciale doelen of belangen. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in drie soorten ontwikkelingen (artikel 2.2.1 en toelichting Verordening Ruimte 2014): Inpassing. Dit betreft een gebiedseigen ontwikkeling, passend bij de schaal en aard van het landschap. Een voorbeeld hiervan is de uitbreiding van een agrarisch bedrijf in het buitengebied of een nieuwe woning in een lint. Bij inpassing veranderen bestaande structuren en kwaliteiten niet tot nauwelijks. De rol van de provincie is hier in principe beperkt, behalve in gebieden met bijzondere kwaliteit. Aanpassing. Dit betreft een ontwikkeling van relatief beperkte omvang die niet past bij de aard van het landschap, of een gebiedseigen ontwikkeling die niet past bij de schaal van het landschap. Voorbeelden zijn een beperkt aantal nieuwe woningen in het buitengebied, een nieuw landgoed en de verbreding van een provinciale weg.

- 31 -

De rol van de provincie zal zich, afhankelijk van het type gebied en het type ontwikkeling, vooral richten op het toewerken naar een kwalitatief optimaal resultaat, zo nodig inclusief een maatschappelijke tegenprestatie. In gebieden met bijzondere kwaliteit is aanpassing in principe uitgesloten. Transformatie. Bij transformatie gaat het om een verandering van een gebied van dusdanige aard en omvang dat er een nieuw landschap ontstaat. Dit is bijvoorbeeld het geval bij uitleglocaties voor woningbouw en bedrijventerrein of de aanleg van grootschalige recreatiegebieden. Bij transformatieopgaven is bijna altijd een provinciaal doel of belang in het geding en zal de betrokkenheid van de provincie zich richten op een actieve behartiging van provinciale doelen, een kwalitatief optimaal resultaat inclusief een maatschappelijke tegenprestatie. In gebieden met bijzondere kwaliteit of een specifieke waarde is transformatie in principe uitgesloten. Het hier voorliggende bouwplan valt in categorie 2 (aanpassing). Het betreft hier namelijk een invulling van een agrarisch gebied dat tegen het bestaand dorpsgebied aan ligt en wat al in het bestemmingsplan opgenomen was als woningbouwgebied. De uitwerking van het plan zorgt voor een kwalitatieve meerwaarde van het gebied en een mooie afronding van het dorpsgebied. De conclusie is dan ook dat het provinciale beleid de voorgestane ontwikkeling niet in de weg staat.

Gebiedsprofiel Als uitwerking van de kwaliteitskaart die onderdeel vormt van de ‘Visie op ZuidHolland’ is voor een “gebiedsprofielen ruimtelijke kwaliteit” opgesteld. Dit gebiedsprofiel omvat een beschrijving van karakteristieken, ontwikkelingen, kwaliteiten en ambities in het gebied. Een gebiedsprofiel is een compacte kwaliteitsgids met een beschrijving van ruimtelijke elementen die van bovenregionaal belang zijn. De kwaliteitskaart is het kader voor dit gebiedsprofiel. De gebiedsprofielen geven vooral richting aan middelgrote ruimtelijke ingrepen en aanpassingen. Het gebiedsprofiel is een hulpmiddel om de kwaliteit van plannen en ontwikkelingen te stimuleren. Het is nadrukkelijk geen blauwdruk of ontwikkelingsplan. Er wordt niet bepaald waar welke functie mag komen; er staan dus geen contouren, bestemmingen of functies in. Elke ontwikkeling vraagt uiteindelijk om maatwerk. Uit het gebiedsprofiel Alblasserwaard- Vijfheerenlanden blijkt het volgende. Het verhaal van de Alblasserwaard-Vijfheerenlanden In ‘het verhaal’ krijgt u inzicht in de essenties van de ruimtelijke opbouw en de ruimtelijke kwaliteiten van de regio Alblasserwaard-Vijfheerenlanden.

- 32 -

Dit zowel voor de huidige karakteristiek, voor de (te verwachten) ontwikkelingen als voor de opgave en de ambities voor de toekomst. Dit verhaal kunt u zien als een koepel die richtinggevend is voor de uitwerking van de legendaeenheden en de cases. Vijf sturende tijdlagen Uitgaande van de huidige ruimtelijke kenmerken zijn er vijf periodes die bepalend zijn geweest voor de huidige verschijningsvorm van het gebied: 1. De ondergrond; 2. De kamer; 3. Het ingenieuze watersysteem; 4. De linten; 5. De stedenband tussen water, weg en spoor. Voor het betreffende gebied gelden de volgende uitgangspunten: Herkenbaar waterrijk veenweide Vanuit de tijdslagen in het verhaal is dit een belangrijke legenda eenheid, een basis die nagenoeg gebiedsdekkend voorkomt. Het gebied loopt van oost naar west af. Dit gegeven verklaart de opeenvolging van oost naar west in de ondergrond van rivierklei naar veen en uiteindelijk zware klei. In het westen is bovenop de oorspronkelijke rivierondergrond een veencomplex ontstaan. Het aflopende maaiveldpeil bepaalt ook het hoofdpatroon van de ontwatering. De Giessen en de Alblas zijn veenstromen waarvan de hogere oevers de aanleiding vormden voor het ontstaan van bebouwingslinten. De overgang van de rivierklei naar het veen en de daaruit voortvloeiende verschillen in ruimtelijk beeld leiden tot de splitsing van de regio in de legenda-eenheden ‘waterrijk veenweide’ en ‘veenweide met rivier invloeden’. Ontwikkelingen De dynamiek, die van invloed kan zijn op het ruimtelijke beeld van het waterrijke veenweide landschap, komt vooral voort vanuit de ontwikkeling van de landbouw. Ruimtelijk gezien lijkt de landbouwkundige schaalvergroting de volgende gevolgen te hebben:   

vergroting van de bouwkavels van 1,5 naar 2 hectare als gevolg van de toename van bebouwing en mogelijke installaties zoals bijvoorbeeld biovergisting; en aantal nieuwe boerderijlocaties. Deze twee punten hebben vooral gevolgen voor de linten; aanpassingen in de kavelstructuur zullen nog steeds plaatsvinden, maar geen grootschalige ruilverkavelingen;

- 33 -



wijzigingen in de beplanting langs wegen en waterlopen waar in de komende jaren bewuste keuzes gemaakt moeten worden voor wel of geen herplant danwel nieuwe aanplant;  in het algemeen kan gesteld worden dat er bij de ruimtelijke ontwikkeling in het veenweide landschap vooral sprake is van kleine veranderingen waarop het moeilijk sturen is. De planlocatie is gesitueerd naast het bestaand dorpsgebied en is nagenoeg aan drie zijden door woonbebouwing omgeven. Door te kiezen voor deze locatie blijft het veenweidegebied in tact. Kwaliteit van de stads- en dorpsrand Deze kaart richt zich op de uitstraling van de stad en het dorp naar het landelijk gebied. In deze legenda-eenheid gaat het vooral om de ambitie en niet om het benoemen van de bestaande situatie. Voor de dorpen is er verband met ‘linten blijven linten’. Kenmerken Ruwweg komen er in de regio twee typen stads- en dorpsranden voor: contact en front. Bij de randen met een contactkwaliteit gaan bebouwd gebied en landschap op een afwisselende manier in elkaar over en zijn beiden verbonden door zichtbare en soms ook begaanbare doorlopende structuren, zoals wegen, paden, dijken, lanen, linten of waterlopen. Bij de randen met een frontkwaliteit is er juist een scherpe grens tussen bebouwing en land, waarbij bebouwing en landschap wel ‘met het gezicht naar elkaar’ zijn gekeerd. Samengevat voor de regio: In Alblasserwaard-Vijfheerenlanden onderscheiden we de stads- en dorpsrand gevormd door een hoofdweg (front), stads- en dorpsrand aan het veenweidelandschap (contact of front), stads- en dorpsrand aan water (front) Voor het plangebied geldt dat er sprake is van een dorsprand aan het veenweidelandschap waarbij het bebouwde gebied en het landschap op een afwisselende manier met elkaar wordt verbonden (contact). De randen van het plangebied bestaan hoofdzakelijk uit groenstroken. Linten blijven linten Vanuit de tijdslagen in het verhaal is dit een belangrijke legenda-eenheid. De linten komen over het hele gebied voor en zijn een wezenlijke structuurdrager. In de gemeentelijke landschapsontwikkelingsplannen en structuurvisies zijn ze gedetailleerd beschreven. Kenmerken 

De meeste bebouwing in het landelijk gebied is in lintbebouwing geconcentreerd. In het landelijk gebied van de Alblasserwaard en Vijfheerenlanden vinden we bebouwingslinten langs de veenstromen en op de stroomruggen. De linten in de

- 34 -

Alblasserwaard zijn veelal compact en begrensd door het water. Daarbij zijn er zowel enkele linten, met de bebouwing aan een zijde van het water, als dubbele linten, waarbij de bebouwing aan beide zijden van het water staat. In sommige linten is de bebouwing op het water georiënteerd terwijl op andere locaties de bebouwing juist met de rug naar het water staat. Met name de veenlinten van de Alblas en Giessen zijn ruimtelijk dominant. Ze kennen een sterke oost-west oriëntatie; In de Vijfheerenlanden zijn de linten over het algemeen grilliger van beloop, ruimer van maat en lommerrijker. De ‘rechte’ linten van Hei- en Boeicop en Leerdam-Zijderveld vormen hierop een uitzondering; De linten zorgen voor een geleding van het landschap, het zijn grenzen van de kamers. Ze kennen een hoge mate van transparantie in de vorm van doorzichten naar het achterliggende gebied. De linten kennen een voortdurende dynamiek van inbreiden, herstructureren en aanvullen. Binnen de linten in de regio zijn drie categoriën te onderscheiden: veenlinten, dijklinten en ruilverkavelingslinten.





In de omgeving van de onderhavige locatie zijn dijklinten aanwezig. Deze worden door het plan niet aangetast. Het plangebied ligt gedeeltelijk achter bestaande lintbebouwing en ligt aansluitend aan de kern. Hierdoor wordt lintbebouwing niet verdicht of anderszins aangetast. Het plangebied maakt geen woningbouw mogelijk in het dijklint van de Neerpolderseweg, de woningen worden achter het dijklint gebouwd en op ca. 60 meter van de weg. De ontsluiting van het nieuwe plan vindt plaats via de bestaande uitweg naar de Neerpolderseweg. De ritmiek in bebouwing direct aan de Neerpolderseweg verandert niet door dit plan. De doorzichten op het open landschap tussen de woningen aan dit deel van de Neerpolderseweg worden minder. Deze verandering is niet dusdanig dat sprake is van een onaanvaardbare aantasting van het dijklint. Het onderhavige plan is niet in strijd met deze uitgangspunten. De conclusie is dan ook dat er geen strijdigheid bestaat met het provinciale beleid.

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie "Giessenlanden Buitengewoon" (2008) De structuurvisie bevat de uitgangspunten en potenties voor de toekomstige ontwikkelingen in Giessenlanden. De structuurvisie geeft een streefbeeld van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente. Planspecifiek Voor Giessenburg is een scenario geschetst waarbij een aantal uitgangspunten richtinggevend zijn. Deze zijn hieronder voor zover relevant beschreven. Daarin past het dat de dorpsuitbreiding in oost-west richting worden beperkt. Er moeten keuzes worden gemaakt tussen de verschillende uitbreidingsrichtingen om het dorp compact te houden en zichtlijnen te behouden.

- 35 -

Uitbreiding dient nadrukkelijk te worden gezocht in zuid(oost)richting, omdat hier het dorp kan worden afgerond zonder dat de openheid en zichtlijnen worden aangetast. Wel kan in de oksels van Giessenburg nog een kleine invulling langs het lint plaatsvinden tot de nieuwe harde dorpsgrens die wordt gevormd door een brede waterloop, waarin watercompensatie gevonden kan worden voor de woningbouw. De uitbreiding dient te worden ingepast in het landschap. De enorme aanwezigheid van het water en het slagenpatroon dienen als uitgangspunt te worden genomen.

Figuur 11: Uitsnede structuurvisiekaart (plangebied binnen rode cirkel).

In de structuurvisie zijn hoofdzakelijk het bestaande gebruik en kwaliteiten weergegeven. De oranje vijfhoek is de aanduiding voor het woonzorgcomplex in noordwestelijke hoek van Giessenburg (ten zuiden van de Giessen). Dit is middels een wijzigingsbevoegdheid opgenomen in het bestemmingsplan dorpskern Giessenburg. De visie gaat uit van kwalitatief hoogwaardige uitbreidingen, passend in het landschap.

3.4.2 Nota Volkshuisvesting (2007) Het belangrijkste uitgangspunt van de gemeente is dat alle inwoners en sociaal en economische gebondenen, die dat willen, in de gemeente Giessenlanden passende huisvesting kunnen krijgen. Dat geldt voor alle doelgroepen in de gemeente en in het bijzonder voor de starters, de senioren en de lagere inkomensgroepen. De gemeente wil daartoe als krachtig regisseur optreden door voldoende ruimtelijke capaciteiten te creëren, door het ondersteunen van herstructurering van het bestaande en door sturing te geven aan de invulling daarvan. Op basis van een analyse van de woningbehoefte is ter concretisering van de ambities van de gemeente een programma opgesteld dat bestaat uit:

- 36 -

a. een nieuwbouwprogramma, dat belangrijke accenten legt op huurwoningen, woningen voor starters, levensloopbestendige woningen, wonen en zorg en doorstroming. Vooralsnog gaat het nieuwbouwprogramma op basis van migratiesaldo=0 uit van 500 woningen tot 2020 conform de provinciale uitgangspunten. Omdat onduidelijk is of dit voldoende is voor de eigen woningbehoefte, zal de ontwikkeling daarvan nauwkeurig in de gaten worden gehouden en worden zo nodig extra bouwgronden ontwikkeld; b. het voornemen om het gemeentelijke programma op basis van de aangegeven behoefte per kern te vertalen naar locaties; een en ander in relatie tot de Structuurvisie; c. een programma ten aanzien van de bestaande woningvoorraad dat gericht is op: 1. het meer levensloopbestendig maken van de sociale huurvoorraad; 2. minimaal handhaven van de omvang van de kernvoorraad; 3. het waar mogelijk verkopen van geselecteerde sociale huurwoningen, met name aan starters, onder de strikte voorwaarde dat de opbrengst weer in de sociale woningbouw in Giessenlanden wordt ingezet; 4. het creëren van woon-zorgzones; 5. het stimuleren van het levensloopbestendig maken door eigenaarbewoners van hun eigen woning; d. de ontwikkeling van een beleid ten aanzien van startersregelingen; e. het monitoren van de uitvoering en de effecten van het beleid. Planspecifiek Het gemeentelijk beleid is onder andere gericht op het versterken van de voorzieningenstructuur en het verbeteren van de leefbaarheid in de kern Giessenburg. Hierbij is het behoud en/of de versterking van de geconcentreerde voorzieningen van belang. Het plan voorziet in de toevoeging van een woon-zorgzone en de toevoeging van een aantal levensloopbestendige woningen en vier ‘gewone’ woningen. Deze uitbreiding heeft maar zeer beperkte volkshuisvestelijke gevolgen.

3.4.4 Verordening Erfgoed De gemeente Giessenlanden heeft een verordening Erfgoed opgesteld. De voormalige monumentenvergunning is geïntegreerd in de omgevingsvergunning onderdeel van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). In de verordening zijn de gemeentelijk en rijksmonumenten aangewezen. Het is in artikel 2.2 van de Wabo bepaald dat het verboden is zonder een omgevingsvergunning een krachtens een verordening aangewezen monument te slopen, te verstoren, te verplaatsen of in enig opzicht te wijzigen of te herstellen, te gebruiken of te laten gebruiken op een wijze waarop het wordt ontsierd of in gevaar wordt gebracht. Een extra overweging voor het volledig integreren van de monumentenvergunning in de omgevingsvergunning is dat de verlening van de monumentenvergunning in de praktijk vaak samenliep met de verlening van de bouwvergunning of de aanlegvergunning. De erfgoedverordening bevat de mogelijkheid om nadere regels te stellen. De Wabo ziet op vergunningen en ontheffingen en niet op nadere regels.

- 37 -

Het college blijft hiervoor het bevoegd gezag. Het inhoudelijke toetsingskader van de omgevingsvergunning inzake de gemeentelijke monumenten is in de verordening bepaald. De monumenten in de verordening zijn aangeduid met de aanduiding 'Cultuurhistorische waarde'. Op de planlocatie zijn deze niet aanwezig. In hoofdstuk 4 wordt archeologie nader behandeld.

3.4.5. Regionale woonvisie. De regionale woonvisie Alblasserwaard-Vijfheerenlanden is vastgesteld op 31 oktober 2013. In de regionale woonvisie Alblasserwaard-Vijfherenlanden is Giessenburg aangemerkt als een voorzieningendorp. Voorzieningendorpen vervullen een belangrijke functie voor de eigen bewoners en omliggende woondorpen en het landelijk gebied. Giessenburg is vitaal er komen levensloopbestendige woningen bij en er wordt gericht gebouwd voor senioren in de directe nabijheid van voorzieningen. In de regionale woonvisie is vastgesteld dat er een tekort is aan zorgwoningen. Onderhavig plan is regionaal goedgekeurd en past binnen de regionale woonvisie. (de regionale woonvisie is ook besproken onder paragraaf 3.2)

- 38 -

4. Kwaliteit van de leefomgeving 4.1. Bodemonderzoek Ter beoordeling van de bodem is er bodemonderzoek uitgevoerd. In 2010 voor het plangebied zonder de percelen waarop de 6 woningen in het oostelijk deel van het plangebied worden gebouwd. En in 2011 voor de laatstbedoelde percelen. De onderzoeken zijn uitgevoerd met het oog op mogelijke woningbouw ter plaatse. Op basis van het onderzoek d.d. 25 oktober 2010 kan voor dat gedeelte van de onderzoekslocatie het volgende worden geconcludeerd: - Op een tamelijk groot deel van het onderzochte terrein is sprake van structureel aangebrachte verhardingslagen (zoals puin op de oprit en op paden en slakken ten zuiden van de voormalige grote stal). Daarnaast is er sprake van een duidelijk geroerde puinhoudende bovengrond op de noordoosthoek van het terrein. Alleen het zuidoostelijke grasland en de bodem tussen en waarschijnlijk ook onder de betonvloer van de sleufsilo's is vrij van bijmengingen. Bij de boorwerkzaamheden, waarvoor plaatselijk ook gaten gegraven dienden te worden (boringen 8, 14 en 27) is op het maaiveld en in de uitgegraven of opgeboorde grond geen asbestverdacht materiaal aangetroffen; - De humeuze bovengrond die van elders is aangevoerd en aangebracht is in de put van de gesloopte voormalige grote stal is licht verontreinigd met lood en molybdeen. Bij indicatieve toetsing aan het Besluit Bodemkwaliteit voldoet deze grond echter wel aan klasse AW 2000 grond vanwege de vrijstellingsregeling. In die zin stemt de kwaliteit van deze grond overeen met de verstrekte informatie over deze grond; - De geroerde puin- en kooldeeltjeshoudende zandige kleiige bovengrond (mengmonster 8+9+10+14+28) bleek aanvankelijk sterk verontreinigd met PAK en licht met enkele metalen en minerale olie. Na uitsplitsing blijkt alleen de bovengrond van boring 28 sterk verontreinigd met PAK. Boring 28 is uitgevoerd op het stuk grasland op de zuidwesthoek van het terrein. - In de ongeroerde bovengrond op de graslandgedeelten zijn de gehalten aan PAK, molybdeen en lood licht verhoogd aangetroffen. Deze lichte verhogingen hebben geen consequenties voor de bestemming wonen; - In de tamelijk ongeroerde kleigrond onder de betonvloer van de sleufsilo's en onder de tegelvloer van de oostelijke loods zijn alleen molybdeen en lood licht verhoogd aangetroffen. Deze lichte verhogingen hebben geen consequenties voor de bestemming wonen; - De moerige (venig kleiige) ondergrond is licht verontreinigd met nikkel, cobalt en molybdeen. Deze lichte verhogingen hebben geen consequenties voor de bestemming wonen; - Op de locatie van de voormalige bovengrondse tank zijn 2 boringen uitgevoerd en is een bestaande peilbuis uit 2010 bemonsterd. In beide boringen bleek de uitkomende grond deels zintuiglijk verontreinigd met olie tot maximaal 1 m diepte. Analytisch is een duidelijk verhoogd oliegehalte aangetroffen doch vanwege het hoge humusgehalte betreft dit slechts een lichte tot matige verontreiniging. Dit komt overeen met de resultaten uit het onderzoek van 2010. Het grondwater uit peilbuis 100 (geplaatst in 2010) ter plaatse is schoon voor olie en aromaten.

- 39 -

Aangenomen wordt dat de aangetroffen verontreiniging beperkt van omvang is; - De boringen 1, 2 en 3 zijn uitgevoerd ter plaatse van een gedempte sloot. De ligging van deze demping is gebaseerd op het nog bestaande deel van deze sloot op het zuidelijke terreindeel, ofwel in het verlengde hiervan. Opgemerkt wordt dat direct naast het noordelijke deel van deze demping de voormalige stal gesloopt is. Mogelijk heeft dit invloed gehad op de demping. In ieder geval is geconstateerd dat de bovengrond ter plaatse van de demping min of meer dezelfde grond is als de schone grond die is aangevoerd voor aanvulling van de onstane put na sloop van de stal. De geroerde ondergrond ter plaatse van de demping bevat enige puinresten. Deze grond blijkt licht verontreinigd met enkele zware metalen en PAK; - In het grondwater uit de peilbuis 1 (in slootdemping) zijn de gehalten aan barium, molybdeen, cobalt en nikkel boven de streefwaarden aangetroffen. In het grondwater uit peilbuis 24 is dit alleen het geval voor barium (evenals in 2010). Aanbevelingen: Bij de herontwikkeling van het onroerend goed dient men qua kosten rekening te houden met de volgende zaken: - De aanwezigheid van een aanzienlijke hoeveelheid gebroken puin, gemengd puin en hoogovenslakken, danwel puinhoudende grond op een tamelijk groot deel van het terrein. Afvoer van deze materialen brengt kosten met zich mee. Overwogen kan worden om deze materialen, voor zover dit mogelijk is, te hergebruiken binnen het voorgenomen bouwplan; - De verwijdering van een vermoedelijk beperkte oliespot op de locatie van de voormalige ondergrondse tank (boringen 11 en 12). Deze oliespot dient nader afgeperkt te worden ten behoeve van de verwijdering middels ontgraving; - Aanvullend onderzoek naar de omvang van de sterke PAK-verontreiniging rondom boring 28 (grasland op zuidwesthoek). Mogelijk kan hieruit voortkomen dat ook hier een (beperkte) sanering middels ontgraving dient plaats te vinden; - Het gegeven dat geroerde puinhoudende grond bij toetsing aan het Besluit Bodemkwaliteit beschouwd moet worden als grond industrie. Dit is van belang bij eventuele afvoer van overtollige grond. De meeste licht verontreinigde grond (met maximaal lichte bijmengingen) kan herschikt worden binnen het plan; - Eventueel aanvullend onderzoek volgens NEN 5707 naar asbest in puinverhardingen of sterk puinhoudende lagen. Naar aanleiding van dit rapport is er op 14 december 2014 door Adcim een asbestonderzoek uitgevoerd. De conclusie is dat er wel een geringe hoeveelheid asbest is gevonden. Het bevoegd gezag moet het rapport nog beoordelen. Daarnaast is er door Adcim op 29 januari 2015 een aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd naar de oliespots. Er is sprake van een geringe verontreiniging. Aanbevolen wordt om deze spots te saneren. Er dient hiervoor een plan van aanpak te worden opgesteld en goedgekeurd door het bevoegd gezag.

- 40 -

Dit betekent dat de grond, na sanering, geschikt is voor woningbouw en dit onderdeel niet aan de weg staat aan de totstandkoming van het bestemmingsplanplan. Voor de gronden waarop de 6 woningen komen is het verkennend bodemonderzoek percelen 298, 299 en 305 Neerpolderseweg te Giessenburg d.d. 18 oktober 2011, Projectnummer : 20110289 door Adcim B.V. uitgevoerd. De conclusie in dit rapport is dat de grond geschikt is om gebruikt te worden als woonbestemming.

4.2 Geluid Het geluidsaspect is relevant in relatie tot industrielawaai, wegverkeerslawaai en/of spoorweglawaai. Toetsingskader is de Wet Geluidhinder en enkele uitvoeringsbesluiten. Industrielawaai/spoorweglawaai Het perceel ligt niet binnen een geluidscontour van een gezoneerd bedrijfsterrein dan wel een spoorweg. Wegverkeerslawaai Op 27 maart 2015 is door Kraaij akoestisch adviesbureau (VL.1422.RO1, rev. 1) een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De conclusie is dat de hoogste geluidbelasting is berekend op 46 dB vanwege de Neerpolderseweg en dat hoogste geluidbelasting is berekend op 38 dB vanwege de Bovenkerkseweg. Daarmee wordt op het hele plangebied voldaan aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Daarnaast is binnen het plan een 30 km zone van toepassing waardoor het zeer aannemelijk is dat er geen geluidsoverlast is van wegverkeer. Dit betekent dat dit onderdeel niet aan de weg staat aan de totstandkoming van het bestemmingsplan.

4.3 Luchtkwaliteit In hoofdstuk 5 van de Wet milieubeheer (hierna Wm) is de regelgeving met betrekking tot luchtkwaliteit vastgelegd. De Wm bevat namelijk grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen met name de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. In artikel 5.16 Wm is vastgelegd dat bestuursorganen bevoegdheden, zoals het vaststellen van een bestemmingsplan of het nemen van een projectbesluit, mogen uitoefenen wanneer sprake is van één van de volgende gevallen: a. Er is geen sprake is van een (dreigende) overschrijding van de grenswaarden. b De concentratie van de desbetreffende stoffen in de buitenlucht verbetert of blijft ten minste gelijk. c Het plan draagt ‘niet in betekenende mate’ bij aan de concentratie van de desbetreffende stoffen in de buitenlucht.

- 41 -

d De ontwikkeling is opgenomen in een vastgesteld programma, zoals het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Een nadere uitwerking van de regelgeving met betrekking tot het begrip ‘niet in betekende mate’ is vastgelegd in het ‘Besluit niet in betekende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)’ en de ‘Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)’. Voor ontwikkelingen die ‘niet in betekenende mate’ bijdragen aan de luchtverontreiniging hoeft niet te worden getoetst aan de grenswaarden. In de Regeling zijn categorieën van gevallen benoemd die in ieder geval als ‘niet in betekenende mate’ worden aangemerkt en waarvoor toetsing aan de grenswaarden dus zonder meer achterwege kan blijven. Er is blijkens deze regeling geen onderzoek nodig voor ‘woningbouwlocaties, indien een dergelijke locatie, in geval van één ontsluitingsweg, netto niet meer dan 1.500 nieuwe woningen omvat, dan wel, in geval van twee ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling, netto niet meer dan 3.000 woningen omvat’.

Conclusie De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisering van in totaal 46 woningen. De uitkomst van de hierna opgenomen berekening van de toename van het aantal verkeersbewegingen, wordt voldaan aan de hiervoor geldende norm. Uit het oogpunt van luchtkwaliteit worden geen belemmeringen ondervonden.

Figuur 12: Nibm tool.

- 42 -

4.4 Bedrijven, milieuzonering en geur Ter bepaling van de mogelijkheid om milieubelastende bestemmingen te realiseren in de nabijheid van milieugevoelige bestemmingen, zoals woningen, wordt gebruik gemaakt van de systematiek van milieuzonering. In de brochure ‘Bedrijven en milieuzonering’ van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten is één en ander nader beschreven en uitgewerkt. In die brochure is ook een Staat van Bedrijfsactiviteiten opgenomen, waarbij per type bedrijf wordt aangegeven welke afstanden tussen milieugevoelige en milieubelastende bestemmingen moet worden aangehouden. Zo ontstaat een zone rond een perceel met een bedrijfsbestemming waar in principe geen milieugevoelige bestemmingen zijn toegestaan. Op deze wijze wordt geborgd dat er geen onaanvaardbare milieuoverlast voor milieugevoelige bestemmingen aan de orde zal zijn. Een woonzorgcentrum zoals in dit plan opgezet heeft volgens van de VNG-brochure ‘Bedrijven en milieuzonering’ geen milieuzonering. In de directe nabijheid van het plan liggen geen bedrijven die belemmerd worden in hun milieuzonering. Uit het oogpunt van milieuzonering worden geen belemmeringen ondervonden.

4.5 Externe veiligheid Op 27 oktober 2004 is het Besluit externe veiligheid inrichtingen milieubeheer (BEVI) van kracht geworden. In overeenstemming met artikel 5 van dit BEVI dient bij een ruimtelijke ontwikkeling onderzocht te worden in hoeverre er sprake is van aanwezigheid van risicovolle inrichtingen in de nabijheid van de locatie waarop het Wro besluit betrekking heeft en dienen de risicocontour voor het plaatsgebonden risico (PR 10-6 contour) en het groepsrisico (GR) met de eventuele toename hiervan berekend te worden. Het GR dient in de toelichting op het besluit te worden verantwoord. Eenzelfde aanpak dient gevolgd te worden voor het transport van gevaarlijke stoffen over de weg, het water, het spoor en door de lucht en door buisleidingen. Het kader hiervoor wordt gegeven in de circulaire “Nota Risicozonering Vervoer Gevaarlijke Stoffen” (RNVGS). Gemeenten en provincies zijn in dat kader verplicht de normen uit het BEVI na te leven. Dit houdt onder meer in dat er voldoende afstand aangehouden moet worden tussen kwetsbare objecten en risicovolle bedrijven en transportroutes. Tevens houdt dat in dat rekening moet worden gehouden met het totale aantal aanwezige personen in de directe omgeving van een risicovol bedrijf of transportroute. Het aspect externe veiligheid brengt zodoende met zich mee dat afstemming tussen de drie taakvelden ruimtelijke ordening, milieu en rampenbestrijding van groot belang is. In het kader van de externe veiligheid is het dus van belang om te onderzoeken of er in of in de nabijheid van de plangebieden nabij de bouwlocatie relevante inrichtingen en transportroutes aanwezig zijn en zo ja of nader onderzoek noodzakelijk is. Er vindt geen vervoer van gevaarlijke stoffen plaats in de omgeving van het plangebied.

- 43 -

Er kan worden geconstateerd dat er zich in de directe omgeving geen gevaarzettende ondergrondse leidingen dan wel LPG-stations aanwezig zijn. Ook wordt nog verwezen naar de risicokaart van de provincie Zuid-Holland. Uit deze kaart is op te maken dat er voor het plangebied geen risicovolle zaken aan de orde zijn. De herinrichting van deze locatie heeft geen invloed op deze situatie en levert ook geen extra risico op.

figuur 13: Risicokaart Provincie Zuid Holland.

Vanuit oogpunt van externe veiligheid kan de ontwikkeling daarom als aanvaardbaar worden bestempeld.

4.6 Waterhuishouding Waterschapsbeleid Rivierenland Met ingang van 22 december 2009 is het Waterbeheerplan 2010-2015 Werken aan een veilig en schoon Rivierenland bepalend voor het waterbeleid. Dit plan gaat over het waterbeheer in het hele rivierengebied en het omvat alle watertaken van het waterschap: waterkeringen, waterkwantiteit, waterkwaliteit en waterketen. Daarnaast beschikt het Waterschap Rivierenland over een verordening: de Keur voor waterkeringen en wateren. Hierin staan de geboden en verboden die betrekking hebben op watergangen en waterkeringen. Voor het uitvoeren van werkzaamheden kan een vergunning nodig zijn. De werkzaamheden in of nabij de watergangen en waterkeringen worden getoetst aan de beleidsregels. Grondwater Het plangebied ligt niet in een grondwaterbeschermingsgebied. Gezien de geldende grondwaterstanden adviseert het Waterschap om een kruipruimteloos te realiseren. Waterberging In bijlage 7 is de berekening van de verharding en de watercompensatie opgenomen.

- 44 -

De conclusie hiervan luidt dat er binnen het plan 39 m2 meer water wordt opgenomen dan noodzakelijk is. In het plangebied worden sloten gedempt. Echter deze worden conform regelgeving van het waterschap gecompenseerd. Ook voor de toename aan verhard oppervlak wordt watercompensatie gerealiseerd. Met de realisering van het nieuwe water wordt ook de greppel langs de ontsluitingsweg (tevens scheiding bestaande situatie en plangebied) weer terug gebracht en/of plaatselijk voorzien van een drain, waardoor het afstromende hemelwater van de ontsluitingsweg wordt opgevangen en niet voor overlast op de bestaande bebouwde percelen kan zorgen aangezien het plangebied hoger wordt aangelegd als het bestaande maaiveld. De nieuwe watergangen zullen in de legger van het waterschap allemaal een B-status krijgen, wat in houdt dat de aanliggende eigena(a)r(en) ze moeten onderhouden conform de keur. B-watergangen hebben een obstakelvrije zone van 1 meter. Voor werken in of nabij de watergang is een watervergunning van Waterschap Rivierenland nodig.

Figuur 14 bestaand water

- 45 -

Figuur 15 Water in plangebied na de toevoeging van de compensatie.

Oppervlaktewater Waterschap Rivierenland is verantwoordelijk voor het oppervlaktewater in het plangebied. Hierbij kan onderscheid worden gemaakt tussen waterkwantiteit en waterkwaliteit. Waterkwantiteit Alle werkzaamheden in de watergang of de bijbehorende beschermingszone zijn vergunningplichtig omdat deze invloed hebben op de water aan- en afvoer, de waterberging of het onderhoud. Een onderhoudsstrook is een obstakelvrije strook die als beschermingszone in de legger is aangewezen. Met deze zone wordt handmatig en/of machinaal onderhoud van de watergang vanaf de kant mogelijk gemaakt. Uit de legger blijken geen bijzonderheden voor het onderhavige gebied.

- 46 -

figuur 16 legger kaart Waterschap Rivierenland.

Alle woningen wordt buiten de kernzone van de aanliggende watergang gebouwd. Indien de uitweg aangelegd moet worden in deze kernzone zal hiervoor een vergunning moeten worden aangevraagd bij het Waterschap.

Waterkwaliteit In het plan is het uitgangspunt dat hemelwater van het verhard oppervlak voor 100% gescheiden wordt afgevoerd. De woningen worden voorzien van een (duurzaam) gescheiden rioleringsstelsel. Hemelwater van terreinverhardingen wordt afgevoerd via de aangelegen watergang. Er zijn geen overstorten uit het gemengde rioolstelsel in of nabij het plangebied die een risico kunnen opleveren voor het plangebied. In het plangebied ligt geen rioolwaterpersleiding van het waterschap. Schoon inrichten Alle woningen worden aangesloten op de riolering Het huishoudelijk afvalwater zal via dit riool afgevoerd worden. Veilig inrichten De Neerpolderseweg is een regionale waterkering. Deze waterkering is in beheer en onderhoud bij Waterschap Rivierenland. Een deel van de ontsluitingsweg en aantakking op de Neerpolderseweg is gelegen binnen de zone van de waterkering. Bij werken of werkzaamheden in of nabij de waterkering is een watervergunning van Waterschap Rivierenland nodig. Het overige deel van het plangebied is gelegen buiten het invloedsgebied van de regionale waterkering. Tot slot zal de bebouwde kom worden opgeschoven, zodat het onderhoud van het openbare gebied in handen komt van de gemeente. Dit betekent dat dit onderdeel niet aan de weg staat aan de realisering van het plan.

- 47 -

4.7 Flora en fauna In het kader van de verscherpte natuurwetgeving dient, voordat ergens ruimtelijke ingrepen plaatsvinden te worden onderzocht of er belangrijke natuurwaarden voorkomen op een te bebouwen locatie. Het gebied vormt geen onderdeel van de provinciaal ecologische hoofdstructuur. Er is geen sprake van een ecologische verbindingszone dan wel een recreatiegebied of een natuurgebied. Voorts zijn geen specifieke natuurwaarden in het gebied aanwezig. Op basis van de Vogel- en Habitatrichtlijn, de Flora- en Faunawet en de Natuurbeschermingswet is het van belang bij de ruimtelijke planvorming vooraf te onderzoeken of en welke dier- en plantensoorten er voorkomen, wat hun beschermingsstatus is en wat de effecten zijn van de ingreep op het voortbestaan van de gevonden soorten. Op 7 december 2009 heeft Tauw een ecologisch onderzoek uitgevoerd. Hierbij zijn een aantal beschermde diersoorten in het gebied waar genomen. Gezien het tijdsverloop is gekozen voor een nieuwe quickscan. Deze is uitgevoerd door Elzerman Ecologisch Advies op 22 september 2014. De conclusie van dit onderzoek is: Conclusie en aanbevelingen Voor een voormalig boerenerf aan de Neerpolderseweg 19 te Giessenburg is een bestemmingsplanwijziging nodig om nieuwbouw mogelijk te maken. De huidige bebouwing wordt verwijderd om plaats te maken voor een woonzorgcomplex. In 2009 is in dit kader een verkennend onderzoek uitgevoerd (Koning en van Hooff, 2009). Deze resultaten zijn geactualiseerd met een flora en fauna quickscan in 2014 waar deze notitie verslag van doet. Een combinatie van recente verspreidingsgegevens en een veldbezoek aan het projectgebied hebben geleid tot de volgende conclusie en aanbevelingen: Vogels – jaarrond beschermd Wat betreft het voorkomen voor jaarrond beschermde soorten wordt de potentie voor Ransuil (en eventueel Sperwer) in lijn met het onderzoek uit 2009 onderschreven. Voor de soorten die gebonden zijn aan gebouwen wordt het projectgebied niet geschikt geacht. Tijdens het veldbezoek zijn geen sporen van gebruikte nesten van de betreffende soorten gevonden. In 2009 zijn ook geen directe aanwijzingen gevonden voor broedende Huismussen. Bovendien is de bouwstijl van de gebouwen niet erg geschikt voor deze soort om in te broeden. De windsingels worden geschikt geacht voor Ransuil en in mindere mate voor Sperwer. Om meer zekerheid te verkrijgen over het voorkomen van voortplantings-, vaste rust- en verblijfplaatsen van deze soorten dient nader onderzoek uitgevoerd te worden. Soortgericht onderzoek kan plaatsvinden middels twee bezoekrondes in de periode april – juni.

- 48 -

Vaatplanten Op basis van het biotoop zijn geen beschermde planten in het projectgebied te verwachten. Zoogdieren Mogelijk herbergt het projectgebied beschermde functies ten aanzien van vleermuizen. De gebouwen en enkele bomen in de windsingels zijn geschikt om als paarverblijf te fungeren. Bovendien kunnen de windsingels (lijnvormige elementen) dienst doen als vaste vliegroute. Om deze functies te onderzoeken zijn tenminste twee veldbezoeken in het najaar nodig. Het onderzoek dient uitgevoerd te worden conform het Vleermuisprotocol (NGB, VZZ & GaN 2013). Reptielen en amfibieën De mogelijkheid dat drie beschermde soorten amfibieën, Rugstreeppad, Heikikker en Poelkikker, in het projectgebied voorkomen valt niet geheel uit te sluiten. Met name de Rugstreeppad kan op verschillende manieren gebruikmaken van het terrein. In tegenstelling tot het onderzoek in 2009 wordt het gebied niet geschikt geacht voor de Ringslang. De ligging aan de rand van een dorp aan de ene kant en uitgestrekte weilanden met weinig oeverbeplanting aan de andere kant maken het niet erg waarschijnlijk dat de soort in het projectgebied kan komen. Op het terrein zelf is het biotoop ook niet optimaal voor deze beschermde slang. Om een beter beeld te krijgen van de functie van het projectgebied voor de drie amfibieën is vervolgonderzoek nodig. Drie veldbezoeken in de periode eind februari – midden juli kunnen meer duidelijkheid geven over het gebruik als voortplantingslocatie. Vissen Het voorkomen van Kleine Modderkruiper en Grote Modderkruiper in de directe omgeving is bekend. De watergangen binnen het projectgebied vormen een geschikt biotoop voor beide soorten, dus is soortgericht onderzoek nodig om hier zekerheid over te verkrijgen. Bij dat onderzoek kan ook extra gelet worden op de aanwezigheid van Bittervoorn. Het visonderzoek kan plaatsvinden van april tot oktober en bestaat uit één tot twee bezoekrondes. Overige soortgroepen De flora en fauna quickscan uit 2009 adviseert om nader onderzoek uit te voeren naar de aanwezigheid van de Gestreepte Waterroofkever en Platte Schijfhoren. Deze beschermde soorten leven in diepe en heldere watergangen. In de huidige situatie lijken de watergangen in het projectgebied hier niet aan te voldoen. Daarmee lijkt het projectgebied niet (meer) geschikt voor deze soorten. Indien gewenst kan gericht onderzoek naar de Gestreepte Waterroofkever en Platte Schijfhoren gecombineerd worden met het visonderzoek.

- 49 -

Algemeen De soorten, die vermeld staan in Tabel 1 van de Flora- en faunawet, vallen onder een algemene vrijstelling. Alle broedende vogels en hun nesten zijn beschermd ex. art. 10 en 11 van de Flora- en faunawet. De werkzaamheden dienen dan ook buiten het broedseizoen plaats te vinden. Bij de uitvoering van de werkzaamheden dient men te allen tijde rekening te houden met de in de Flora- en faunawet opgenomen Algemene Zorgplicht (Art. 2). De Zorgplicht houdt in dat schadelijke effecten aan planten en dieren door menselijk handelen tot een minimum beperkt worden. Deze wettelijke verplichting geldt voor alle flora en fauna in Nederland ongeacht de beschermde status. Voor het kappen van de aanwezige bomen is mogelijk een kapvergunning verplicht. Dit betekent dat er nog een nader onderzoek uit gevoerd moest worden naar zoogdieren, reptielen en amfibieën, vissen, de ransuil en de vleermuis. Uit dit nader onderzoek (Elzerman Ecologisch Advies, oktober 2015, nr. 2015-05) blijkt dat een ontheffing op de Flora- en faunawet benodigd is voor Gewone Grootoorvleermuis, Bittervoorn en Rugstreeppad. De ontheffingsaanvraag zal ondersteund worden door een Projectplan. In dit plan staan de effecten van de geplande ontwikkeling benoemd en worden de beschermende maatregelen beschreven. Deze ontheffing wordt aangevraagd. Overigens zal bij de uitvoering van de werkzaamheden te allen tijde rekening gehouden worden met de Flora- en faunawet opgenomen Algemene Zorgplicht (Art. 2). De Zorgplicht houdt in dat schadelijke effecten aan planten en dieren door menselijk handelen tot een minimum beperkt worden. Deze wettelijke verplichting geldt voor alle flora en fauna in Nederland ongeacht de beschermde status.

4.8 Verkeer Ontsluiting. Het plangebied zal worden ontsloten via de Neerpolderseweg. Er moet uitgegaan worden van circa 300 voertuigbewegingen per etmaal. De Neerpolderseweg is voldoende gedimensioneerd om de verkeersbewegingen van het plan te verwerken. Grens bebouwde kom. Mede op aangeven van het Waterschap Rivierenland zal de gemeente de bebouwde kom grens op de Neerpolderseweg verleggen. Hierdoor komen de wegen van het plangebied binnen de bebouwde kom te liggen, waardoor de gemeente wegbeheerder wordt. Parkeren. Bij de berekening van de parkeerbehoefte zijn wij uitgegaan van de gegevens van het CROW. Het CROW is een landelijke onafhankelijke kennisorganisatie onder andere adviserend op het terrein van verkeer en vervoer.

- 50 -

In CROW-publicatie 182 ‘Parkeerkencijfers – Basis voor parkeernormering’ worden parkeer-kencijfers genoemd. Op basis hiervan komen wij tot de volgende berekening en conclusie:

Hierbij is uitgegaan van de maximale norm bij de typeringen ‘weinig stedelijk’ en ‘rest bebouwde kom’. De totale behoefte komt neer op 60 parkeerplaatsen. In het plan worden 55 openbare parkeerplaatsen gerealiseerd en bij de vier vrije sectorwoningen worden 2 parkeerplaatsen op eigen terrein aangelegd. Het totaal aantal gerealiseerde parkeerplaatsen is dan ook 63. Er zijn derhalve voldoende parkeerplaatsen aanwezig.

4.9 Archeologische waarden en cultuurhistorie. De bescherming van het archeologische erfgoed in de bodem en de inbedding ervan in de ruimtelijke ordening is het onderwerp van het Europese Verdrag van Valetta (Malta, 1992). Nederland heeft dit Verdrag ondertekend en goedgekeurd. Sinds 1 september 2007 is de Wet Archeologische Monumentenzorg als onderdeel van de Monumentenwet van kracht. De bescherming van het archeologische erfgoed is een taak van de gemeente geworden. Er dient binnen ruimtelijke ontwikkelingen aandacht te worden besteed aan archeologische aspecten. Het bestemmingsplan Dorpskern Giessenburg geeft voor de planlocatie een waarde archeologie 1,2,4 en 8 aan. Sob research heeft in juli 2011 een verkennend archeologisch bureauonderzoek en veldonderzoek door middel van grondboringen uitgevoerd. De aanbeveling luidt hierbij als volgt: 5.3 Aanbevelingen Ter plaatse van het onderzoeksgebied zal bebouwing worden gerealiseerd. Vastgestelde plannen zijn echter nog niet voor handen. Hierdoor zal de bodem worden verstoord door graaf- en heiwerkzaamheden. Op basis van de onderzoeksresultaten wordt de uitvoering van een nader archeologisch onderzoek niet noodzakelijk geacht. Op 26 juni 2014 is er een nader advies afgegeven. De conclusie hiervan luidt: Gezien het feit dat het zeer onzeker is of de eerder besproken horizonten zouden moeten worden geïnterpreteerd als ophooglagen van een terplichaam en gezien het feit dat deze horizonten niet of vrijwel niet zullen worden verstoord in het kader van de planrealisatie, wordt het advies om geen archeologisch vervolgonderzoek verplicht te stellen gehandhaafd.

- 51 -

Alleen wanneer de plannen zodanig wijzigen dat ter plaatse van deze zone alsnog diepe bodemverstoringen worden voorzien, waarbij de betreffende lagen zullen worden verstoord, zou alsnog een aanvullend onderzoek verplicht moeten worden gesteld. Nu het plan in haar huidige vorm wordt uitgevoerd, is geen aanvullend onderzoek noodzakelijk.

4.10 Kabels en leidingen. Binnen het plangebied liggen geen planologisch relevante kabels en leidingen.

4.11 Milieueffectrapportage. Ingevolge het Besluit milieueffectrapportage en het Besluit omgevingsrecht moet bij ontwikkelingen worden bekeken of de ruimtelijke ontwikkeling ook uit milieuoogpunt aanvaardbaar is en of er een Milieueffectrapportage (Mer) moet worden opgesteld. Op grond van de D-lijst uit het besluit Mer moet er in ieder geval een Mer worden opgesteld bij de aanleg of wijziging van een stedelijk ontwikkelingsproject dat een oppervlakte van 100 hectare of meer dan wel de bouw van 2000 of meer woningen omvat. Hier gaat het om de herziening van een bestemmingsplan voor de realisering van 46 woningen. De impact van dit plan is beperkt en de milieugevolgen zijn in de hiervoor opgenomen hoofdstukken voldoende in kaart gebracht. Er zullen geen nadelige milieugevolgen voor het gebied optreden. Om deze reden is het niet vereist dat er een Mer wordt opgesteld.

- 52 -

5. Juridische plantoelichting Dit bestemmingsplanplan bestaat uit: Toelichting Regels Verbeelding Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het daarbij behorende Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in werking getreden. Deze wet vormt het wettelijk kader voor bestemmingsplannen. Vanaf 1 januari 2010 moeten alle nieuwe ruimtelijke plannen digitaal, uitwisselbaar en vergelijkbaar worden gemaakt. Het gaat om bestemmingsplannen, provinciale verordeningen, Algemene maatregelen van Bestuur (AMvB's) en structuurvisies. Uitgangspunt hierbij is dat gemeenten, provincies en departementen verantwoordelijk zijn voor het maken en beheren van hun eigen ruimtelijke plannen en verordeningen. Tevens worden deze plannen en verordeningen digitaal beschikbaar gesteld voor burgers, bedrijven en medeoverheden. Een vergelijkbaar ruimtelijk plan is opgebouwd volgens de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen, editie 2012 (SVBP2012), die is verankerd in het Bro. De SVBP2012 is toegepast in de planregels en verbeelding. Daarnaast is in de nieuwe Bro een aantal bepalingen opgenomen waaraan de regels van bestemmingsplannen moeten voldoen. Het gaat hierbij om een aantal begrippen, wijze van meten, regels ten aanzien van het overgangsrecht en de antidubbeltelregel. Het voorliggende plan is opgebouwd en vormgegeven conform de bindende afspraken van de SVBP2012. Opzet verbeelding. Op het renvooi wordt de betekenis aangegeven van de bestemmingen en de aanduidingen. Binnen dit plan komt de bestemming ‘Verkeer’ en ‘Woongebied’ voor. Wel geldt er een dubbelbestemming voor bescherming van de archeologische waarden en voor ‘Waterstaat- Waterkering’ Opzet regels Overeenkomstig SVBP2012 kent de indeling in hoofdstukken waarin de regels zijn opgenomen de volgende vaste volgorde. De juridische regeling bestaat uit vier hoofdstukken. Het eerste hoofdstuk bevat de definities van begrippen, die voor het algemene begrip, de leesbaarheid en uitleg van het plan van belang zijn en de wijze van meten. In hoofdstuk twee wordt op de bestemmingen en hun gebruik ingegaan. Het derde hoofdstuk gaat in op de algemene regels. De overgangs- en slotregel maken onderdeel uit van het vierde hoofdstuk.

- 53 -

6. Economische uitvoerbaarheid. 6.1 Economische uitvoerbaarheid. Het bouwplan omvat de bouw van 46 (woonzorg) woningen. Het perceel is in eigendom van de gemeente, maar zal voor wat betreft de gronden waar de woningen worden gebouwd door de initiatiefnemer van de gemeente worden gekocht. Het plan wordt geheel door initiatiefnemer gefinancierd. Dit betekent dat het kostenverhaal is verzekerd. Er hoeft dan ook geen exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 van de Wro worden vastgesteld. De realisering van het plan wordt verzorgd door initiatiefnemers. De financiële dekking voor het plan is hiermee geregeld en de economische uitvoerbaarheid is voldoende gewaarborgd.

- 54 -

7. Overleg ex artikel 3.1.1. Besluit op de ruimtelijke ordening/inspraak Vooroverleg artikel 3.1.1 Bro Tijdens de vooroverlegfase is dit bestemmingsplan naar de diverse vooroverlegpartners gezonden. Er zijn twee vooroverlegreacties gegeven, die beide als bijlage bij deze toelichting zijn gevoegd: 1. Provincie Zuid-Holland Bij mailbericht van 10 juni 2015 is bericht, dat het voorontwerp-bestemmingsplan “De Groene Wei” te Giessenburg géén aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen ex artikel 3.1.1 Bro. Daarbij is aangegeven dat het plan naar het oordeel van de provincie in overeenstemming is met de Verordening ruimte 2014. 2. Waterschap Rivierenland Bij brief van 30 juni 2015, kenmerk 201508025/321688 heeft het Waterschap Rivierenland een vooroverlegreactie gegeven. Het Waterschap geeft een positief wateradvies als de volgende opmerkingen in het plan worden verwerkt. In de brief wordt gevraagd om de regionale waterkering op een juiste wijze op te nemen in het bestemmingsplan. De kernzone met de dubbelbestemming ‘Waterstaat – Waterkering’ en de beschermingszone met de aanduiding ‘Vrijwaringszone – dijk 1’. Dit is verwerkt in het bestemmingsplan. Daarnaast zijn de gemaakte opmerkingen over aanpassing van de grens van de bebouwde kom en enkele andere opmerkingen verwerkt in de toelichting van het bestemmingsplan. Inspraak Conform de inspraakverordening van de gemeente heeft het voorontwerp van het bestemmingsplan ‘De Groene Wei’ vanaf vrijdag 22 mei 2015 gedurende zes weken (t/m 2 juli 2015) digitaal ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn 10 inspraakreacties ingediend. In de Nota inspraak- en vooroverlegreacties voorontwerpbestemmingsplan ‘De Groene Wei’, die als bijlage bij deze toelichting is gevoegd, wordt op de ingediende inspraakreacties ingegaan. Kortheidshalve wordt naar de inhoud van die nota verwezen.

- 55 -