Tijdelijke duurzaam economische oplossingen voor (nog) niet in exploitatie genomen gronden (N)NIEGG

Tijdelijke duurzaam economische oplossingen voor (nog) niet in exploitatie genomen gronden – (N)NIEGG EEN ONDERZOEK NAAR DE AFWEGINGSCRITERIA DIE DAARBIJ EEN ROL SPELEN

BERT KUNNEN DECEMBER 2015

Tijdelijke duurzaam-economische oplossingen voor (nog) niet in exploitatie genomen gronden – (N)NIEGG EEN ONDERZOEK NAAR DE AFWEGINGSCRITERIA DIE DAARBIJ EEN ROL SPELEN

SCRIPTIE MASTER URBAN AREA DEVELOPMENT HOGESCHOOL UTRECHT/ SAXION HOGESCHOOL BERT KUNNEN DECEMBER 2015 BEGELEIDER: DRS. MARIUS KIERS

Tijdelijk duurzaam economische oplossingen voor NIEGG

Pagina 2

Voorwoord Dit rapport betreft mijn afstudeeronderzoek voor de Master Urban and Area Development (MUAD) aan de Hogeschool Utrecht / Saxion Hogeschool. In dit onderzoek staan de niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG) centraal. Aan de hand van case studies is onderzocht welke criteria een belangrijke rol spelen bij het tijdelijk duurzaam bestemmen van deze gronden. In 2013 ben ik in aanraking gekomen met de problematiek rondom de NIEGG. Als adviseur werd ik door de gemeente Zwolle gevraagd om de ruwe woningbouwgrond in Stadshagen II, die gekenmerkt wordt als Niet In Exploitatie Genomen Gronden (NIEGG), te waarderen. Dit advies had vooral een plan-economisch karakter. Als ontwikkelaar was ik de jaren daarvoor ook al nauw betrokken geweest bij de woningbouwplannen in Stadshagen en werd ten gevolge van de crisis, geconfronteerd met de stagnerende woningbouwplannen en daarmee met de problemen rondom de NIEGG. Tijdens mijn MUAD studie werd nog eens extra duidelijk dat naast een financieel-economisch probleem er ook een sociaal-maatschappelijk probleem ligt rondom de NIEGG. Het langdurig braak liggen van gronden komt de ruimtelijke kwaliteit van de gebieden en de omgeving niet ten goede. Bovendien is sinds de crisis de ruimtebehoefte toegenomen door de vraag naar alternatieve bestemmingen voor bijvoorbeeld landbouw, natuur, recreatie en energielandschappen. Hierdoor ben ik gekomen tot mijn onderzoeksvraag. Het doel van dit onderzoek is om een instrument te ontwikkelen dat gemeentes kan helpen bij het bepalen van de noodzaak en haalbaarheid bij het tijdelijk duurzaam aanwenden van NIEGG. Graag wil ik mijn werkgever, Hogeschool Windesheim, bedanken voor de mogelijkheden en de faciliteiten die zij mij hebben geboden om deze studie te kunnen volgen. Daarnaast gaat mijn dank uit naar de heer Harry Nijland waarmee ik gedurende mijn onderzoek van tijd tot tijd kon sparren en die geheel belangeloos mij heeft geassisteerd tijdens het proces. Marius Kiers wil ik graag bedanken voor de begeleiding vanuit de opleiding en de professionele wijze van reflectie gedurende het proces. Daarnaast ben ik veel dank verschuldigd aan de vele respondenten die mij tijdens dit onderzoek te woord hebben willen staan en die mij onmisbare informatie hebben verstrekt voor dit onderzoek. Tot slot gaat mijn dank uit naar mijn directe omgeving. In het bijzonder naar Wilma, mijn vrouw, voor haar steun en support en naar mijn vrienden en familie voor de nodige afleiding.

Bert Kunnen 30 december 2015


Pagina 3

Samenvatting Aanleiding De door gemeenten anticiperend of strategisch aangekochte gronden, waarvoor nog geen grondexploitatiebegroting is vastgesteld door de gemeenteraad en waarvoor nog geen productiebesluit is genomen, maar waarbij de gronden wel passen in de verwachtingen over gemeentelijke bebouwingsuitbreidingen, de zogenaamde Niet In Exploitatie Genomen Gronden (NIEGG), vormen voor veel gemeentes ten gevolge van de crisis, een probleem omdat de gebieden tijdelijk ‘stil’ zijn komen te liggen. Rentekosten kunnen dikwijls niet worden gedekt en komen daarom geheel of gedeeltelijk ten laste van de algemene middelen waaronder de reserves van de gemeente. Bijkomend probleem van NIEGG is dat de ruimtelijke kwaliteit af kan nemen wat een negatief effect kan hebben op de leefbaarheid in de directe omgeving. Er is daarnaast een aantal trends waarneembaar in de samenleving. Flexibilisering van de arbeidsmarkt, ontwikkelingen op het gebied van ICT, en het gebruik van internet zijn daarvan voorbeelden waardoor de vraag naar tijdelijke ruimte groeit. NIEGG zouden daar een bijdrage aan kunnen leveren. Tijdelijke functies kunnen bijdragen aan een kwaliteitsimpuls voor het gebied en haar omgeving en de kosten in meer of mindere mate voor bepaalde tijd beperken. Er is nog relatief weinig bekend over interim-, korte termijn- of tijdelijke activiteiten in stedelijke gebieden en het ontbreekt veel gemeenten nog aan kennis en ervaring. Doelstelling Het doel van dit onderzoek is om een instrument te ontwikkelen dat gemeentes helpt om op eenvoudige wijze de noodzaak en haalbaarheid van tijdelijk gebruik van NIEGG in beeld te brengen. Vanuit deze doelstelling is de volgende onderzoeksvraag geformuleerd. Welke afwegingscriteria zijn bepalend voor het tijdelijk, economisch en duurzaam ontwikkelen van niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG)? De veranderende rol van de overheid De verhouding tussen de overheid en de maatschappij is aan het veranderen. De overheden zijn zich aan het herbezinnen over hun rol en nemen steeds vaker een afwachtende houding aan en laten initiatieven bewust of onbewust meer over aan de burgers en de markt. Sterke sturing wordt daardoor steeds minder gevraagd van de overheid en het gaat vooral om netwerken, verbinden en samenwerken. Overheden hebben hiermee nog weinig ervaring en zijn op zoek naar een duidelijk protocol. Het is de vraag of er een eenduidig protocol is op te stellen waarmee de overheid in alle gevallen de juiste sturing kan geven aan de verschillende initiatieven die zich aandienen. Het antwoord hierop is meest waarschijnlijk nee. Maatwerk is nodig. Niet in exploitatie genomen gronden In dit onderzoek staan de niet in exploitatie genomen gronden centraal. “Niet in exploitatie genomen (bouw)grond (NIEGG) zijn meestal anticiperend of strategisch aangekochte gronden waarvoor nog geen grondexploitatiebegroting is gemaakt maar waarbij de grond wel past in gedachten (verwachtingen) over gemeentelijke bebouwingsuitbreiding” (BBV, 2012, p. 14). De NIEGG zijn vooral te vinden in delen van Nederland waar de economische activiteiten zich concentreren en waar de woningmarkten relatief sterk zijn of potentie hebben. NIEGG kan worden onderverdeeld in twee hoofdcategorieën: 1. uitleggebieden van 5 – 150 ha.; tijdshorizon van 5 - 10 - 15 jaar 2. herstructureringsgebieden van 0,1 – 5 ha.; tijdshorizon van 1 - 5 jaar. a. onbebouwd braakliggende grond Tijdelijk duurzaam economische oplossingen voor NIEGG

Pagina 4

b. bebouwde grond Categorie 2b zal in dit onderzoek buiten beschouwing worden gelaten . Tijdelijk, duurzaam economische gebiedsontwikkeling Als uitgangspunt is gesteld dat tijdelijk gebruik van NIEGG op duurzame wijze dient te geschieden. Een duurzame gebiedsontwikkeling wordt in dit onderzoek gedefinieerd als een organische gebiedsontwikkeling die inspeelt op de dynamiek van een gebied, waarbij bestaande exploitaties en tijdelijke functies uitgangspunt zijn, en waarbij duurzame waardecreatie centraal gesteld wordt door milieukwaliteit, ruimtelijke kwaliteit, sociale kwaliteit en economische kwaliteit te combineren en met elkaar te verbinden. Tijdelijk kan letterlijk worden vertaald als vergankelijk oftewel iets wat niet blijvend of duurzaam is! Duurzaamheid daarentegen heeft juist alles te maken met het ‘in stand houden’. Het gaat bij het tijdelijk duurzaam gebruik van NIEGG dan ook vooral om het beheer van het gebied. Onder tijdelijk ruimtegebruik van NIEGG wordt in dit onderzoek verstaan: “Het gebruiken van gebieden, anders dan de oorspronkelijke functie, waaraan geen plan of programma ten grondslag ligt dat een ‘definitieve’ invulling als doel heeft, ter overbrugging van de periode tot die ‘definitieve’ invulling” (Drosten, 2014) . Het lijkt verstandig om NIEGG tijdelijk anders aan te wenden en gedurende een bepaalde tijd het beheer uit handen te geven zodat er meer opbrengsten gegenereerd kunnen worden. Bij tijdelijk gebruik is dikwijls sprake van een ander soort rendement. Allerlei maatschappelijke belangen zoals belangen op het gebied van CO2-reductie, werkgelegenheid of bewonersparticipatie kunnen hierbij een rol spelen. Bij tijdelijk anders bestemmen is dan ook meer sprake van duurzame waardecreatie. Functies voor tijdelijk ruimtegebruik In de media en literatuur zijn veel voorbeelden waarbij sprake is van duurzame waarde-creatie, voor het tijdelijk anders bestemmen van gebieden. In dit onderzoek worden daarbij de volgende functies onderscheiden: biomassateelt, zonneparken, wonen, stadslandbouw, recreatie & cultuur en natuur. Deze kunnen globaal worden geordend naar de twee categorieën NIEGG. De functies biomassateelt en duurzame energieopwekking vinden overwegend in het buitengebied plaats. De andere functies overwegend in het binnenstedelijk gebied. De functie natuur kan overal worden toegepast. Afwegingscriteria van tijdelijk ruimtegebruik Per functie zijn verschillende criteria in dit onderzoek in kaart gebracht. Deze kunnen worden onderverdeeld naar technische, financiële, juridische, organisatorische, functionele en culturele aspecten. Voor elke functie kan een leidend criterium worden vastgesteld. Voor de ene functie ligt het accent vooral op het maatschappelijk belang (recreatie & cultuur en stadslandbouw), terwijl voor andere functies het accent ligt op het milieubelang (biomassateelt en natuur) of het economisch belang (wonen en zonneparken). Geconcludeerd wordt dat de pacht- of huurinkomsten in het algemeen nog lager liggen dan de reguliere pachtprijzen. Er wordt echter wel een maatschappelijke meerwaarde geleverd. De rol van de overheid is bovendien een belangrijk aspect. Algemene conclusie De algemene conclusie die kan worden getrokken is dat tijdelijk ruimtegebruik meer slagingskans heeft indien gemeentes op basis van een bepaalde visie beleidskaders hebben ontwikkeld. Gemeentes zullen allereerst de afweging moeten maken of zij bereid zijn om gronden tijdelijk ter beschikking te stellen en staan dan vervolgens voor de vraag aan welke initiatieven je als gemeente wilt meewerken en aan welke initiatieven niet. Passend beleid is daarbij noodzakelijk en zou uiteindelijk zijn uitwerking moeten krijgen in een uitgifteprotocol. Eén van de belangrijkste afwegingscriteria daarbij is dat er sprake moet zijn van duurzame waardecreatie. Wat daaronder wordt verstaan zal binnen de beleidskaders duidelijk geformuleerd Tijdelijk duurzaam economische oplossingen voor NIEGG

Pagina 5

moeten worden. Of gronden geschikt zijn voor tijdelijk andere bestemmingen kan worden afgeleid uit een aantal veto-criteria. Dit zijn criteria die de tijdelijke bestemming mogelijk kunnen blokkeren. Daarnaast zijn er veel graduele criteria die de haalbaarheid voor bepaalde functies kunnen aantonen. Deze criteria zijn functie- en locatieafhankelijk. Belangrijk gradueel criterium is het bieden van toekomstperspectief. In alle onderzochte cases is dit een belangrijk issue gebleken. Zonder toekomstperspectief zullen initiatieven in een vroeg stadium reeds sneuvelen. Daarnaast kan worden geconstateerd dat effecten die tijdelijk initiatieven kunnen hebben op de directe omgeving maar ook op toekomstige bestemmingen niet moeten worden onderschat. Hoe groot de effecten werkelijk zijn van tijdelijk ruimtegebruik daarover is nog relatief weinig bekend. Meer onderzoek naar de effecten van tijdelijk ruimtegebruik is wenselijk om daarmee beleidsdoelen beter te kunnen formuleren en tijdelijk ruimtegebruik te legitimeren.


Pagina 6

Inhoudsopgave 1.

Inleiding ........................................................................................................................................... 9 1.1 Aanleiding ................................................................................................................................ 9 1.2 Maatschappelijke relevantie ................................................................................................... 9 1.3 Doelstelling ............................................................................................................................ 11 1.4 Onderzoeksvraag ................................................................................................................... 11 1.5 Deelvragen ............................................................................................................................ 12 1.6 Begripsafbakening ................................................................................................................. 12 1.6.1 Begrippen .............................................................................................................................. 12 1.6.2 Lijst met afkortingen ............................................................................................................. 13 2. Methodologie en onderzoekkader ................................................................................................ 14 2.1 Algemeen onderzoekkader en -methode............................................................................. 14 2.2 Uitwerken van de deelvragen ............................................................................................... 15 3. Theoretisch kader .......................................................................................................................... 19 3.1 Inleiding ................................................................................................................................. 19 3.2 Het burgerinitiatief ................................................................................................................ 19 3.3 De veranderende rol van de overheid .................................................................................. 20 3.4 Het wettelijk ruimtelijk kader (bestemmingsplan) ............................................................... 22 4. Niet In Exploitatie Genomen Gronden (NIEGG) ............................................................................ 23 4.1 Definitie NIEGG...................................................................................................................... 23 4.2 Achtergronden NEGG ............................................................................................................ 24 4.3 Omvang en ligging NIEGG...................................................................................................... 25 4.4 Kenmerken NIEGG ................................................................................................................. 27 4.5 Ordening NIEGG .................................................................................................................... 29 5. Tijdelijk, duurzaam, economische gebiedsontwikkeling ............................................................... 30 5.1 Gebiedsontwikkeling ............................................................................................................. 30 5.2 Duurzame gebiedsontwikkeling ............................................................................................ 31 5.3 Tijdelijkheid in relatie tot een duurzame gebiedsontwikkeling ............................................ 33 5.4 Economie in relatie tot een duurzame gebiedsontwikkeling ................................................ 35 6. Voorbeelden tijdelijk, duurzaam economische gebruik................................................................ 37 6.1 Uitgangspunten en kenmerken NIEGG (resultaten uit deelvraag 1 en 2) ............................. 37 6.2 Functies tijdelijk economisch duurzaam gebruik .................................................................. 37 6.3 Cases tijdelijk economisch duurzaam bestemmen ............................................................... 37 6.4 Ordening van de cases naar NIEGG categorieën................................................................... 45 7. Inspiratie-modellen ....................................................................................................................... 46 7.1 Vergelijking vastgoedmarkt ................................................................................................... 46 7.2 Theoretisch wetenschappelijke modellen kantoortransformaties ....................................... 46 7.3 Overheidsmodellen kantoortransformaties.......................................................................... 47 7.4 Marktmodellen kantoortransformaties ................................................................................ 47 7.5 Conclusies .............................................................................................................................. 48 8. Afwegingscriteria........................................................................................................................... 50 8.1 Afstemming marktvraag en marktaanbod ............................................................................ 50 8.2 Criteria ................................................................................................................................... 51 9. Conclusies en aanbevelingen ........................................................................................................ 56 Bibliografie ............................................................................................................................................ 60


Pagina 7

Bijlage 1.1 Lijst Nederlandse Gemeentes binnen ‘Rompertje’.............................................................. 64 Bijlage 1.2 Top-20 gemeentes voorraad NIEGG 31.12.2013 ................................................................. 66 Bijlage 1.3 Top-20 gemeentes in ‘rompertje' ........................................................................................ 67 Bijlage 2.0 Vragenlijst interviews NIEGG - problematiek ...................................................................... 68 Bijlage 2.1 Interview Bank Nederlandse Gemeenten ........................................................................... 69 Bijlage 2.2 interview Deloitte – Real Estate .......................................................................................... 72 Bijlage 2.3 Interview Vereniging Nederlandse Gemeenten .................................................................. 77 Bijlage 3.1 NIEGG gemeente Emmen .................................................................................................... 80 Bijlage 3.2 NIEGG Gemeente Zwolle ..................................................................................................... 82 Bijlage 3.3 NIEGG Gemeente Barneveld................................................................................................ 84 Bijlage 3.4 NIEGG Gemeente Heusden.................................................................................................. 86 Bijlage 3.5 Gemeente Gouda (overzicht NIEGG) ................................................................................... 88 Bijlage 4 Vragenlijst telefonische interviews Cases............................................................................... 89 Bijlage 5 QUICK SCAN tijdelijke functies NIEGG .................................................................................... 91


Pagina 8

1. Inleiding 1.1 Aanleiding De financieel-economische crisis die in 2008 uitbrak, heeft grote gevolgen gehad voor de vastgoedmarkt in Nederland. Door terughoudendheid van de bankensector bij het financieren van vastgoedprojecten namen de particuliere initiatieven van bedrijven en projectontwikkelaars af. De vraag naar woningen is de afgelopen jaren drastisch afgenomen (NVM, 2014). Een en ander als gevolg van de toenemende werkloosheid en het afnemende consumentenvertrouwen. Dit werd nog eens versterkt door het aanscherpen van de hypotheekregels door de bankensector waardoor consumenten steeds minder gefinancierd kregen voor de aankoop van een woning (Bovenberg & Schoenmaker, 2012). De afnemende vraag naar koopwoningen heeft geleid tot aanzienlijke prijsdalingen in de woningmarkt (NVM, 2014). Ook de investeringen in nieuwbouwprojecten van corporaties namen af vanwege het wegvallen van de investeringsruimte, onder andere door het opleggen van de verhuurders-heffing door het Rijk. De corporaties zijn door de overheid teruggeduwd op een kleiner speelveld. Veel gemeentes hebben, gedwongen door de mankementen in het kostenverhaal onder de oude WRO en door de grootschaligheid van de gebiedsopgave, de afgelopen decennia voor eigen rekening en risico grond aangekocht met het doel deze na transformatie te verkopen of in erfpacht uit te geven. “De toegenomen complexiteit van gebiedsontwikkeling leidt evenwel , zowel wat betreft de kosten als de te verwachten baten, tot grotere risico’s en onzekerheden” (Krabben, 2011). Het is voor de hand liggend dat, door de dalende woningprijzen en door het afnemen van de bouwproductie, ook gemeentelijke grondbedrijven geconfronteerd werden met dalende grondwaardes en teruglopende grondverkopen. Door dalende vastgoedprijzen en afnemende vraag zagen veel gemeentes hun winst verdampen en werden zij genoodzaakt om de (woning)bouwprognoses bij te stellen en in het uiterste geval verliezen te nemen op hun grondexploitaties. “Voor veel gemeenten geldt dat de tijd van de grote, relatief eenvoudig te ontwikkelen uitleggebieden voorbij is, en voor zover deze ontwikkelingen nog spelen, ze veelal financieel onder druk staan.” (TU Delft, Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling en haar Kring van Adviseurs (SKG), 2012). Een definitie die gegeven wordt voor crisis, in de Van Dale Lexicografie (2015), is: “een toestand waarin oude levensgewoonten ontoereikend blijken voor een harmonische oplossing van gerezen moeilijkheden”. Ook in de ruimtelijke ordening worden de systeemfouten (oude levensgewoonten) pijnlijk blootgelegd (Platform Duurzame Gebieds Ontwikkeling (DGO), 2014). De traditionele manier van gebiedsontwikkeling is niet crisisbestendig gebleken en heeft geleid tot bouwwoede en leegstand (Peek & Van Remmen, 2012). Veel gemeentes hebben de ontwikkeling van de magazijnvoorraad om die reden dan ook uitgesteld of zelfs afgesteld.

1.2 Maatschappelijke relevantie De anticiperend of strategisch aangekochte gronden door gemeentes, waarvoor nog geen grondexploitatie is gemaakt maar waarbij de gronden wel passen in de verwachtingen over gemeentelijke bebouwingsuitbreidingen, de zogenaamde Niet In Exploitatie Genomen Gronden (NIEGG), vormen voor veel gemeentes een probleem. Deze gebieden komen tijdelijk ‘stil’ te liggen doordat de bestemming in de toekomst zal worden gewijzigd. De huur- of pachtinkomsten zijn dikwijls nihil en ontoereikend om de kosten te dekken. Omdat de boekwaarde niet hoger mag liggen dan de taxatiewaarde (BBV, 2012) is de financiële ruimte ook vaak beperkt. Rentekosten van NIEGG Tijdelijk duurzaam economische oplossingen voor NIEGG

Pagina 9

komen daarom meestal geheel ten laste van de algemene reserves van de gemeente. Dit kan tot gevolg hebben dat lasten voor de burgers worden verzwaard door het verhogen van de gemeentelijke belastingen en dat de uitgaven aan publieke en maatschappelijke voorzieningen afnemen. Recent onderzoek, uitgevoerd door Van Keers, De Wildt, Schulenberg & Van Kessel (2014), toont aan dat het risicodragende grondbeleid van gemeentes, een gemiddeld huishouden in de periode 2009 tot 2012 ca. € 350,= heeft gekost. In dit bedrag is de welvaartsdaling door de afnemende gemeentelijke voorzieningen niet verdisconteerd. Het grondbeleid is onder meer verantwoordelijk voor 10% tot 18% van de hogere onroerend zaak belasting OZB (Van Keers et al, 2014). Bijkomend probleem van NIEGG is dat de ruimtelijke kwaliteit af kan nemen wat een negatief effect kan hebben op de leefbaarheid in de directe omgeving. De dikwijls enorme afmetingen van NIEGG en het idee dat het ontwikkelproces nog lang kan duren leidt bij veel gemeentes bovendien tot onzekerheid. Daarbij dient te worden opgemerkt dat gemeentes huiverig zijn om tijdelijk gebruik toe te staan omdat ze niet altijd de intentie kennen van de initiatiefnemers van tijdelijk gebruik. Tijdelijk gebruik dat is ingezet voor een korte periode kan nog wel eens langer voortduren dan aanvankelijk was bedoeld en wordt daarom nog wel eens gezien als een bedreiging. Het tijdelijk gebruik van NIEGG mag dan ook de weg naar de toekomstige bestemming niet blokkeren. Ook mogen tijdelijke bestemmingen niet concurrerend werken voor terreinen met eenzelfde bestemming elders. Dit zou de problematiek alleen nog maar vergroten. De onzekerheid bij veel gemeentes wordt nog eens versterkt door de toenemende complexiteit en dynamiek van de samenleving. Er is een aantal trends waarneembaar in de samenleving. Flexibilisering van de arbeidsmarkt, ontwikkelingen op het gebied van ICT, en het gebruik van internet zijn daarvan voorbeelden die invloed hebben op de ruimtevraag. Allerlei demografische ontwikkelingen zoals vergrijzing en krimp spelen daarbij ook een belangrijke rol. De economie van de duurzaamheid is geïntroduceerd en het duurzaamheidbesef in de samenleving groeit. We moeten op een andere manier omgaan met onze voorraden en de transacties die we onderling doen (Peek & Van Remmen, 2012). Niet alleen in de bouw en de energiesector groeit het besef van duurzaamheid maar ook in de voedingssector. Door allerlei maatschappelijke trends (biologische landbouw, duurzame energie, klimaatverandering) groeit de vraag naar tijdelijke ruimte (Drosten, 2014). Deze groeiende ruimtevraag komt overigens nog eens boven op de vraag naar sociaal kapitaal, projecten zonder commercieel belang, zoals maatschappelijke projecten of jeugden sportprojecten, waar eigenlijk altijd behoefte aan is. NIEGG zouden daar een bijdrage aan kunnen leveren. Tijdelijke functies zoals natuur, cultuur, recreatie, stadslandbouw, energieparken of een combinatie van meerdere van deze functies kunnen bijdragen aan een kwaliteitsimpuls voor het gebied en haar omgeving. Steeds meer initiatieven zijn waarneembaar, getuige ook de vele voorbeelden die door Temel & Haydn (2006), Bishop & Williams (2012) worden aangedragen van tijdelijk gebruik. Ook in het TAB document (D.EFAC.TO architectuur en stedenbouw, 2012) en publicaties van het ministerie van Infrastructuur en Milieu (2014) worden veel voorbeelden van tijdelijk gebruik getoond. Gemeentes krijgen veel verzoeken van burgers voor het tijdelijk gebruik van gemeentegronden. De gemeente Zwolle bijvoorbeeld heeft de afgelopen vier jaar maar liefst eenenzestig verzoeken binnen gekregen voor tijdelijk gebruik van gemeentegrond. De gemeente staat daarbij dikwijls voor een dilemma. Waar werken we wel aan mee en waar niet. Hoeveel maatschappelijk geld willen we investeren voor een maatschappelijk doel (Stentor, 2015)? Gemeentes hebben er baat bij dat de tijdelijk braakliggende gronden verstandig benut worden zodat de ruimtelijke kwaliteit kan worden verbeterd. Dit kan ook worden afgeleid uit de vele initiatieven die gemeentes nemen om de ontwikkeling van tijdelijk braakliggende gronden te stimuleren. Zo heeft de gemeente Nieuwegein in 2012, in samenwerking met de Kamer van Koophandel, ondernemers uitgenodigd om met hen na te denken over de (tijdelijke) invulling van 50 ha. Tijdelijk duurzaam economische oplossingen voor NIEGG

Pagina 10

braakliggende gronden (Gemeente Nieuwegein, 2015). De gemeente Breda heeft onlangs een app. ontwikkeld waarbij belanghebbenden worden uitgedaagd om ideeën aan te dragen voor tijdelijke invulling van braakliggende terreinen (Gemeente Breda, 2014). Er is nog relatief weinig bekend over interim, korte termijn of tijdelijke activiteiten in stedelijke gebieden en het ontbreekt veel gemeentes nog aan kennis en ervaring. Veel gemeentes zien nog veel belemmeringen op hun pad en zijn daarbij op zoek naar hun positie en de juiste rol die zij in dat proces moeten aannemen. Zij zijn zoekende hoe een juiste afweging gemaakt kan worden tussen de verschillende economische, juridische, sociale en bestuurlijke aspecten. Als voorbeeld kan de gemeente Zwolle worden aangehaald. In het coalitieakkoord 2014 – 2018 staat geschreven: “Langdurige braakliggende gronden krijgen zo mogelijk een tijdelijke invulling voor recreatie, cultuur, stadslandbouw, natuur of duurzame energieprojecten, waardoor de aantrekkelijkheid van de stad wordt vergroot.” (Gemeente Zwolle, 2014). Dat de gemeente niet te veel haast heeft gemaakt met deze opgave mag blijken uit de motie die de D66- en PvdA-fractie in november 2014 hebben ingediend waarin zij het college verzoeken tot “het opstellen van een visie op het economisch en ecologisch duurzaam aanwenden van niet in exploitatie genomen gronden in Zwolle en die te voorzien van een concreet plan van aanpak met substantiële stappen in 2015” (Zwolle, Gemeenteraadfracties van D66 en PvdA, 2014).

1.3 Doelstelling Het doel van dit onderzoek is om een instrument te ontwikkelen dat gemeentes helpt om op eenvoudige wijze de noodzaak en haalbaarheid van tijdelijk gebruik van NIEGG in beeld te brengen. De noodzaak om NIEGG-gronden aan te pakken hangt af van veel aspecten. Echter niet alle braakliggende gronden, die door gemeentes anticiperend of strategisch zijn aangekocht en als NIEGG in de boeken zijn opgenomen, zullen tijdelijk anders bestemd behoeven te worden. De noodzaak om gronden, die buiten de bebouwde kom in het landelijk gebied gelegen zijn en waarvoor een pachtovereenkomst is gesloten met een agrariër, is minder groot dan een braakliggend terrein midden in stedelijk gebied, waar de opstallen gesloopt zijn en het onkruid inmiddels welig tiert. Aanbrengen van prioritering is daarom wenselijk. Zodra de noodzaak is aangetoond, kan de haalbaarheid van tijdelijk gebruik van NIEGG worden onderzocht. Meerdere aspecten spelen hierbij een belangrijke rol zoals ruimtelijke, economische, sociale, maatschappelijke, en milieu aspecten. Een integrale benadering is daarbij van belang waarbij de verschillende aspecten tegen elkaar afgewogen dienen te worden. Het beoogde eindproduct is een beslisschema dat als instrument kan dienen om gemeentes in staat te stellen om op snelle en eenvoudige wijze de meest kansrijke tijdelijke bestemmingen (functies) te vinden voor langdurig braakliggende gronden (NIEGG).

1.4 Onderzoeksvraag Vanuit deze doelstelling is de volgende onderzoeksvraag geformuleerd: Welke afwegingscriteria zijn bepalend voor het tijdelijk, economisch en duurzaam ontwikkelen van niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG)? Tijdelijk duurzaam economische oplossingen voor NIEGG

Pagina 11

De onderzoeksvraag is tot stand gekomen door te cirkelen rondom de hoofdvraag waarbij aan de orde wordt gesteld: ‘wat wil ik weten’, ‘waarom wil ik het weten’ en ‘hoe kom ik het te weten’. Hiermee wordt bereikt dat de hoofdvraag verankerd, relevant, precies, functioneel en consistent is (Oost & Markenhof, 2010).

1.5 Deelvragen De onderzoeksvraag kan worden ontleed in een aantal deelvragen. Door deze deelvragen te beantwoorden zal uiteindelijk ook de centrale onderzoeksvraag worden beantwoord. 1. Wat zijn Niet In Exploitatie Genomen Gronden (NIEGG) en hoe kunnen deze worden geordend? 2. Wat wordt verstaan onder een tijdelijk, economisch duurzame (gebieds)ontwikkeling? 3. Welke tijdelijk economische duurzame voorbeelden zijn er te vinden zowel in Nederland als internationaal en hoe kunnen deze per thema (bestemming/functie) worden ingedeeld naar het ordeningsprincipe uit deelvraag 1? 4. Welke structurerende modellen kunnen worden gevonden die als inspiratie kunnen dienen voor tijdelijke invulling van NIEGG? 5. Welke afwegingscriteria hebben een rol gespeeld bij de tijdelijk economisch duurzame invulling van de uit deelvraag 3 omschreven voorbeelden?

1.6 Begripsafbakening 1.6.1 Begrippen In deze paragraaf worden de begrippen beschreven die in de centrale vraagstelling en de onderliggende deelvragen staan vermeld. Voor meer uitleg wordt verwezen naar de tekst in de betreffende hoofdstukken. Duurzame ontwikkeling “Duurzame ontwikkeling is een ontwikkeling die voorziet in de behoeften van de huidige generatie, zonder dat daarmee de behoeften van toekomstige generaties, zowel hier als in andere landen van de wereld, in gevaar worden gebracht” (United Nations, 1987). Gebied (1) “Een herkenbare eenheid met een eigen identiteit en een variabele schaalgrootte: van wijk, buurt tot gemeente en regio” (Rotmans, 2012). Gebied (2) “Een plek met veel verschillende identiteiten en historie waarbij het unieke karakter en gevarieerdheid van het gebied bepaald worden door de interacties die er plaatsvinden” (Massey, 2005). Duurzame gebiedsontwikkeling Duurzame gebiedsontwikkeling is een organische gebiedsontwikkeling die inspeelt op de dynamiek van een gebied, waarbij bestaande exploitaties en tijdelijke functies uitgangspunt zijn, en waarbij duurzame waarde-creatie centraal gesteld wordt door milieukwaliteit, ruimtelijke kwaliteit, sociale kwaliteit en economische kwaliteit te combineren en met elkaar te verbinden. Tijdelijk duurzaam economische oplossingen voor NIEGG

Pagina 12

Niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG) Niet in exploitatie genomen (bouw)grond (NIEGG) zijn meestal anticiperend of strategisch aangekochte gronden waarvoor nog geen grondexploitatiebegroting is vastgesteld door de gemeenteraad en waarvoor nog geen productiebesluit is genomen, maar waarbij de grond wel past in gedachten (verwachtingen) over gemeentelijke bebouwingsuitbreiding. Tijdelijk ruimtegebruik “Het gebruiken van gebieden, anders dan de oorspronkelijke functie, waaraan geen plan of programma ten grondslag ligt dat een definitieve invulling als doel heeft, ter overbrugging van de periode tot die definitieve invulling” (Drosten, 2014). Veto criteria Vetocriteria zijn criteria die de herbestemmingsmogelijkheden van een gebied blokkeren. Graduele criteria Graduele criteria zijn criteria die een genuanceerd beeld geven van de herbestemmingspotentie van een gebied.

1.6.2 Lijst met afkortingen Amvb Algemene maatregel van bestuur BBV

Besluit Begroting en Verantwoording

BIE

Bouwgrond In Exploitatie

BNG

Bank Nederlandse Gemeente

BV

Besloten Vennootschap

Chw

Crisis- en herstelwet

MPG

Meerjaren Prognose Grondexploitatie

MVA

Materiële Vaste Activa

NIEGG Niet In Exploitatie Genomen Gronden OZB

Onroerend Zaak Belasting

PPS

Publiek Private Samenwerking

Rfv

Raad voor financiële verhoudingen

TAB

Tijdelijk Anders Bestemmen

VNG

Vereniging Nederlandse Gemeenten

WRO

Wet Ruimtelijke Ordening


Pagina 13

2. Methodologie en onderzoekkader 2.1 Algemeen onderzoekkader en -methode. Om de hoofdvraag en de deelvragen zoals deze in paragraaf 1.4 en 1.5 zijn beschreven te kunnen beantwoorden, is een kwalitatief onderzoek uitgevoerd. De methode van kwalitatief onderzoek leent zich goed voor situaties waar meer diepgaande informatie nodig is. Bij kwalitatief onderzoek wordt meestal gebruik gemaakt van open vragen, open observatie of open interviews en van kwalitatieve bestudering van documenten (Verschuren & Doorewaard, 2007). De basis voor dit onderzoek wordt gevormd door het theoretisch kader en literatuuronderzoek dat bij het beantwoorden van de deelvragen wordt uitgevoerd. In figuur 1 is het onderzoek schematisch weergegeven. Dit schema wordt hierna tekstueel toegelicht. deelvraag 2 1 Theorie: Theorie: tijdelijk tijdelijk duurzaam duurzaam economische economisch gebiedsontwikkeling ruimtegebruik

deelvraag 1a 2a

Theorie

Theorie NIEGG (definitie en achtergronden)

veranderende samenleving / sturing en rol van de overheid

deelvraag 1b 2b

deelvraag 3 4

NIEGG

kansrijke kansrijke concepten concepten (cases) Functie Thema 11

Omvang Functie Thema 22

Voorbeeld Gemeentes Functie Thema ?x

Kenmerken

deelvraag 5

deelvraag 4 3

afwegingscriteria per gebied en thema

Modellenstudie

Structurerend quick scan model

Figuur 1 Onderzoekmodel


Pagina 14

De problematiek rondom NIEGG is het uitgangspunt en vormt de aanleiding voor dit onderzoek. In dit onderzoek wordt daarom in hoofdstuk 4, het begrip NIEGG door middel van literatuuronderzoek, nader gedefinieerd en wordt de problematiek rondom NIEGG verder uitgediept. Om een goed beeld te krijgen zijn aanvullend open interviews gehouden met ervaringsdeskundigen vanuit wisselend perspectief (financier, gemeente en accountancy). Op basis van een selecte steekproef onder gemeentes met een relatief grote voorraad NIEGG, zijn de kenmerken van NIEGG geanalyseerd en geordend. Omdat het onderzoek zich richt op uiteenlopende aspecten van tijdelijk duurzaam gebruik van NIEGG, waarbij niet alleen ‘technische’ aspecten, maar ook de motieven en overwegingen die daaraan ten grondslag liggen, van belang kunnen zijn, is er sprake van een complexe materie en is daarom gekozen voor de ‘casestudy’ als onderzoeksstrategie. Kenmerkend voor een casestudy is dat er gewerkt wordt met een relatief klein aantal onderzoekseenheden en er sprake is van een beschouwend karakter met een meer kwalificerende en interpreterende benadering (Verschuren & Doorewaard, 2007). In dit onderzoek zijn een aantal kansrijke concepten voor tijdelijk gebruik van braakliggende gronden bestudeerd die in deelvraag 3 worden behandeld. Door gedetailleerde waarneming op locatie, het houden van verdiepende telefonische interviews in combinatie met bestudering van internetbronnen wordt inzicht verkregen in de afwegingcriteria voor tijdelijk duurzaam gebruik van NIEGG. De selectie van de cases is strategisch gekozen aan de hand van een aantal criteria. Deze criteria zijn afgeleid uit de bestudeerde theorie en aangevuld met een aantal praktische voorwaarden. De verschillende cases zijn aan het ordeningsprincipe uit deelvraag 1 gekoppeld en de afwegingscriteria zijn per case en gebiedstype beschreven. Het eindproduct is een model dat als instrument kan dienen om op een meer adequate en snelle wijze inzicht te verkrijgen welke bestemmingen kansrijk zijn voor verschillende types NIEGG. In deelvraag 4 is daarvoor onderzoek gedaan naar vergelijkbare structurerende modellen ter inspiratie.

2.2 Uitwerken van de deelvragen In deze paragraaf wordt per deelvraag dieper ingegaan op de onderzoeksmethodiek. Per deelvraag is het doel beschreven en is beschreven welke informatie gezocht wordt, waar en op welke wijze de informatie is verkregen, en hoe de informatie is verzameld en verwerkt. Deelvraag 1: Wat zijn Niet In Exploitatie Genomen Gronden (NIEGG) en hoe kunnen deze worden geordend? Het doel van deze vraag is om de omvang en kenmerken van NIEGG in beeld te brengen en ordening daarin aan te brengen. Deze deelvraag is onder te verdelen in drie delen: a. Wat wordt verstaan onder het begrip NIEGG en wat is de achterliggende problematiek? Hiervoor is literatuuronderzoek gedaan naar de plan-economische achtergronden en problematiek rondom NIEGG. Door middel van interviews met ervaringsdeskundigen vanuit wisselend perspectief, is verdieping gezocht en is de theorie getoetst aan de praktijk. Gekozen is voor interviews met vertegenwoordigers van Bank Nederlandse Gemeentes BNG (financier), Vereniging Nederlandse Gemeentes VNG (gemeentelijke overheid) en Deloitte (accountancy). De informatie uit de interviews is verkregen via een gerichte stimulus responsetechniek waarbij de informatie die is verkregen uit de literatuurstudie, de input vormt van het interview. Voorafgaand aan de interviews is een aantal vragen opgesteld (bijlage 2.0). Omdat er vanuit wisselend perspectief wordt gekeken naar NIEGG zijn de vragen zo nodig aangepast aan de achtergronden van de geïnterviewde en is ruimte geboden voor aanvullende informatie. De verkregen informatie is verwerkt in hoofdstuk 4. Tijdelijk duurzaam economische oplossingen voor NIEGG

Pagina 15

b. Hoe groot is de voorraad NIEGG en welke gemeentes hebben een grote voorraad NIEGG? Deze informatie is eveneens verkregen door middel van literatuurstudie en door het raadplegen van internetbronnen. Vanuit deze studie is een theorie ontwikkeld waar de grootste voorraad NIEGG zich in Nederland zal bevinden. Deze theorie is voorgelegd tijdens de interviews aan de ervaringsdeskundigen. Op basis van de verkregen informatie is een lijst samengesteld van twintig gemeentes die een grote voorraad NIEGG hebben. Daaruit is voor een diepteanalyse, een selectie gemaakt van zes gemeentes. De selectie is tot stand gekomen op basis van: - Voorraad NIEGG (€); - Regionale ligging; - Inwoneraantal. c. Wat zijn de kenmerken van NIEGG en hoe kunnen deze worden geordend? De kenmerken van NIEGG zijn bepaald door analyse van de zes gemeentes die hiervoor zijn beschreven. Hiervoor zijn de jaarrekeningen en de Meerjaren Prognoses Grondexploitatie (MPG) van de betreffende gemeentes bestudeerd. Deze zijn openbaar toegankelijk en via het internet te raadplegen. Als de informatie niet voldoende duidelijk of incompleet was dan is telefonisch aanvullende informatie ingewonnen bij de betreffende gemeente. Ook tijdens de interviews is aan de deskundigen gevraagd naar specifieke kenmerken van NIEGG. De NIEGG-complexen zijn per gemeente in beeld gebracht door deze in te tekenen op kaart. De specifieke kenmerken van de complexen zijn geanalyseerd en in een tabel weergegeven. De complexen zijn kwantitatief, kwalitatief, ruimtelijk en temporeel geordend (Oost & Markenhof, 2010). Deelvraag 2: Wat wordt verstaan onder een tijdelijk, economisch duurzame gebiedsontwikkeling. Het doel van deze vraag is om het kader te geven voor tijdelijk gebruik van NIEGG. De begrippen tijdelijk, economisch en duurzaam staan hierbij centraal. Door middel van literatuuronderzoek, waarbij nationale én internationale bronnen zijn geraadpleegd, zijn de kernbegrippen uiteengerafeld en gedefinieerd waarmee antwoord gegeven wordt op deze vraag. Deelvraag 3: Welke tijdelijk economische duurzame voorbeelden zijn er te vinden zowel in Nederland als internationaal en hoe kunnen deze per thema (bestemming/functie) worden ingedeeld naar het ordeningsprincipe uit deelvraag 1? Deze vraag heeft tot doel om kansrijke duurzame concepten te vinden die een oplossing kunnen bieden voor de problematiek rondom het tijdelijk gebruik van NIEGG. Om het eerste deel van de vraag te beantwoorden is gezocht in diverse bronnen naar verschillende voorbeelden van tijdelijk duurzaam gebruik. Daarvoor zijn diverse mediabronnen geraadpleegd. Het onderwerp is actueel en daarom zijn gedurende het onderzoek verschillende voorbeelden uit kranten en tijdschriften geraadpleegd. Daarnaast is gericht gezocht op internet naar voorbeelden van tijdelijk gebruik, waarbij gebruik is gemaakt van de zoekmachine van Google. Zoektermen die daarbij zijn gehanteerd zijn: tijdelijk anders bestemmen / tijdelijk gebruik / tijdelijke gebiedsontwikkeling. Ook is de literatuur die in dit onderzoek is gebruikt een bron geweest van waaruit een aantal cases zijn geselecteerd. Tijdelijk duurzaam economische oplossingen voor NIEGG

Pagina 16

Het bronnenonderzoek is niet uitputtend. Dit zou ook niet kunnen omdat er geen databank bestaat waarin dergelijke projecten worden bijgehouden. Derhalve is contact gezocht met het TABkennisplatform, een initiatief van Rijkswaterstaat, InnovatieNetwerk, Deltares en CURNET, en is aanvullende informatie opgevraagd over actuele voorbeelden van tijdelijk ruimtegebruik. De gevonden cases zijn gerangschikt naar functie. De verschillende functies zijn kort beschreven. Van elke functie zijn twee voorbeelden geselecteerd. Er is getracht om een representatieve selectie te maken. De selectie van de cases is strategisch gekozen aan de hand van een aantal criteria. Deze criteria zijn afgeleid uit de bestudeerde theorie en aangevuld met een aantal praktische voorwaarden: - De voorbeelden zijn actueel; - Er is sprake van een tijdelijk karakter; - Er is sprake van duurzaam, economisch ruimtegebruik; - Er is voldoende informatie beschikbaar en de respondenten zijn bereid mee te werken aan het onderzoek. Vanwege de beschikbare tijd van het onderzoek is er een limiet gesteld aan het aantal cases. Uiteindelijk zijn dertien cases geselecteerd. Deelvraag 4: Welke structurerende modellen kunnen worden gevonden die als inspiratie kunnen dienen voor tijdelijke invulling van niet in exploitatie genomen gronden? Het doel van deze vraag is inzicht te verkrijgen in de structuur van modellen die in de markt gebruikt worden bij vergelijkbare vraagstukken over tijdelijk ruimtegebruik én inzicht te verkrijgen in de achterliggende beoordelingscriteria die daarbij een rol spelen. De problematiek rondom het tijdelijk bestemmen van braakliggende gebieden heeft veel gelijkenis met de problematiek van het tijdelijk bestemmen van vastgoed. Dit is ook gebleken uit de bestudeerde literatuur. Aspecten die een rol spelen bij het tijdelijk anders bestemmen van braakliggende gronden spelen blijkbaar ook een rol bij het tijdelijk anders bestemmen van vastgoed. Er is daarom gericht gezocht in de literatuur naar theoretisch wetenschappelijke modellen die gebruikt worden bij transformatie van kantoorgebouwen. Daarnaast is gezocht naar andere bronnen op het internet met behulp van het zoeksysteem Google scholar. Zoektermen die daarbij zijn gebruikt zijn: Quick scan / instrumenten / herbestemmen kantoorgebouwen / transformatie kantoorgebouwen. De gevonden informatie is niet uitputtend. Er is kritisch gekeken welke informatie relevant is voor het onderzoek en de informatie is beoordeeld op validiteit. Op basis daarvan is een welbewuste selectie gemaakt. Desgewenst is aanvullende informatie opgevraagd bij de verschillende partijen. De verkregen informatie uit zowel het literatuuronderzoek als het bronnenonderzoek is geanalyseerd. De resultaten vormen mede de input voor het beantwoorden van deelvraag 5. Deelvraag 5: Welke afwegingscriteria hebben een rol gespeeld bij de tijdelijk economisch duurzame invulling van de uit deelvraag 3 omschreven voorbeelden? Deze vraag heeft tot doel om inzicht te krijgen in de afwegingscriteria die een belangrijke rol hebben gespeeld bij het tijdelijk gebruik van de functies en cases uit deelvraag 3. Deze criteria zijn bepaald door waarneming op locatie, bestudering van internetbronnen en door telefonische interviews met de initiatiefnemers en/of andere betrokkenen van de verschillende cases uit deelvraag 3 (m.u.v. de case Prinzessinnengarten. waarbij de informatie is verkregen uit een Tijdelijk duurzaam economische oplossingen voor NIEGG

Pagina 17

excursie op locatie en uit internetbronnen). Voorafgaand aan de interviews zijn vragenlijsten opgesteld waarin per aspect een aantal criteria is geformuleerd. Tijdens de interviews is gevraagd of, en op welke wijze de betreffende criteria voor de betreffende case van belang zijn geweest. Daarnaast is aanvullend gevraagd of nog ander criteria van belang zijn geweest. De criteria zijn per functie gerangschikt in een tabel.


Pagina 18

3. Theoretisch kader 3.1 Inleiding Dit hoofdstuk vormt het theoretisch kader voor dit onderzoek. De centrale vraag uit dit onderzoek betreft een vraagstuk op het gebied van gebiedsontwikkeling. Gebiedsontwikkeling is een term uit het vakgebied van de ruimtelijke ordening en raakt daarmee het werkterrein van de ruimtelijke planning en de wetenschap van de planologie. Letterlijk betekent planologie ‘ruimtekunde’ en positioneert zich als de wetenschap achter de ruimtelijke ordening. Ruimtelijke planning is “de systematische voorbereiding van beleidsvormende en uitvoerende handelingen die gericht zijn op het bewust interveniëren in de ruimtelijke orde en op het organiseren van deze interventies” (Spit & Zoete, 2009). De ruimtelijke planning kan worden gezien als een reflectie van de ontwikkelingen in de maatschappij en raakt daarmee de essentie van dit onderzoek. In de inleiding zijn reeds verschillende trends in de samenleving kort belicht. Het toenemend burgerinitiatief is een van deze trends die een belangrijke rol speelt bij tijdelijk ruimtegebruik. Daarom zal in paragraaf 3.2 kort worden stil gestaan bij de kenmerken van het burgerinitiatief en zal in paragraaf 3.3 worden ingegaan op de rol van de overheid, en de strategieën die kunnen worden ingezet, in de context van maatschappelijke zelforganisatie bij tijdelijk ruimtegebruik (NIEGG). Tot slot zal in paragraaf 3.4 worden ingegaan op het wettelijk ruimtelijk kader en de middelen die de overheid daarbij kan inzetten Het onderzoek raakt daarmee de wetenschap van bestuurskunde en planologie.

3.2 Het burgerinitiatief Burgers en bedrijven nemen steeds vaker het initiatief voor het tijdelijk duurzaam gebruik van braakliggende gronden. Of de initiatieven nu ontplooid worden ten gevolge van het uitnodigende en/of faciliterende beleid van de overheid of ten gevolge van het tekort aan daadkracht van gemeentes, het valt niet te ontkennen dat er initiatieven plaatsvinden (Steen van der, Twist van, Chin-A-Fat, & Kwakkelstein, 2013). Burgerinitiatieven worden onder andere gevoed door ontevredenheid over de overheid of het bedrijfsleven. Soms spelen ook kostenbesparing of duurzaamheidmotieven een belangrijke rol of gaat het simpelweg om saamhorigheid (Ministerie van Infrastructuur en Milieu, 2014). Jongeren spelen daarin een belangrijke rol. Ten gevolge van de crisis is de werkloosheid hoog, vooral onder jongeren (Centraal Bureau voor de Statistiek, 2015). Werkloosheid moedigt activisme aan onder jongeren en zogenaamde ‘space pioniers’, innovatieve en creatieve initiatiefnemers, zijn het bewijs dat er een beweging is naar een groter sociaal commitment en meer participatie en naar nieuwe netwerken (Bishop & Wiiliams, 2012). Wie zijn die initiatiefnemers en waardoor worden zij gekenmerkt? Wat beweegt hen en waarnaar zijn ze op zoek? Temel & Haydn (2006) omschrijven de initiatiefnemers door een vergelijking te maken met oorlogsvoering. In de klassieke gebiedsontwikkeling wordt deze gekenmerkt door strategisch beleid. De strateeg zet macht en middelen in om zijn doelen te bereiken. In de moderne duurzame gebiedsontwikkeling wordt de tacticus echter steeds belangrijker. Zo ook bij tijdelijk ruimtegebruik, waarbij als het ware een guerrilla wordt gevoerd. Kenmerkend voor de guerrilla en de initiatiefnemer bij tijdelijk ruimtegebruik is, dat het zijn kracht haalt uit de omgeving. De initiatiefnemer is dikwijls ook afkomstig uit het gebied of uit de directe omgeving en kent het gebied waarin hij opereert als geen ander. Hij is dan ook niet op zoek naar zomaar een gebouw of gebied maar selecteert het vastgoed op basis van specifieke kwaliteiten. Hij kiest dikwijls niet de kant van de gevestigde orde maar vecht daar eerder tegen. Hij opereert lokaal en is populair bij de lokale Tijdelijk duurzaam economische oplossingen voor NIEGG

Pagina 19

bevolking. Hij weet de bevolking ook te mobiliseren en zoekt de samenwerking met anderen om zijn doelen te bereiken. Hij is gemotiveerd, een idealist, en niet geïnteresseerd in geld alleen.

3.3 De veranderende rol van de overheid De NIEGG zijn ten gevolge van de crisis ‘stil’ komen te liggen. Hierdoor dreigen de gebieden te verpauperen. Gemeentes nodigen daarom burgers en ondernemers soms uit om met hen mee te denken over oplossingen, of dagen hen uit om met innovatieve ideeën te komen. De overheden nemen echter ook steeds vaker een afwachtende houding aan en laten initiatieven bewust of onbewust meer over aan de burgers en de markt. De verhouding tussen de overheid en de maatschappij is daardoor aan het veranderen (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, 2013). Zij zijn zich aan het herbezinnen over hun rol. De vraag die hierbij centraal staat is, hoe overheden om moeten gaan met de bottom-up initiatieven van burgers en bedrijven. Figuur 2 schematiseert de veranderende verhoudingen tussen overheid, markt en gemeenschap. overheid

vermaatschappelijking

gemeenschap

markt trends economie van duurzaamheid

Figuur 2 Veranderende verhoudingen tussen overheid, markt en gemeenschap (Van der Steen et al., 2013, p. 18) Er zijn verschillende trends waarneembaar in de gemeenschap en de markt waartussen interactie plaatsvindt. Aan dit schema zijn op de basis van de driehoek daarom de trends in de samenleving toegevoegd. Er worden in het schema vier rollen onderscheiden van de overheid. Van bovenaf wordt door de overheid actief gestuurd op burgerparticipatie en zelfredzaamheid. De overheid bepaalt wat burgers zelf mogen doen en controleert. Ook van bovenaf is de overheid de drijvende kracht achter privatisering en liberalisering van de markt. Daartegenover staan de bottom-up initiatieven die niet op verzoek van de overheid ontstaan maar geheel vanuit eigen beweging. De overheid moet hierbij een meer faciliterende en begeleidende rol aannemen. Actief burgerschap ontstaat dikwijls uit eigen belang doch kan ook een gemeenschappelijk karakter hebben. Zij betreden het publiek domein gevraagd of ongevraagd en op eigen voorwaarden. Sociaal ondernemerschap is ook bottom-up georiënteerd maar geschiedt dikwijls vanuit een bedrijfsbelang met winstoogmerk. Er ligt vaak een verdienmodel aan ten grondslag en ook hiervoor geldt dat de overheid een meer faciliterende en begeleidende rol heeft (Van der Steen et al., 2013). Tijdelijk duurzaam economische oplossingen voor NIEGG

Pagina 20

hoog

Kenmerkend hiervoor is, dat hoe sterker de invloed is van de initiatiefnemer, des te meer de inhoudelijke openheid van de overheid zal toenemen. Als er geen initiatieven worden genomen kan de overheid een gesloten autoritaire stijl hanteren doch bij initiatieven van onderop, zeker als de initiatiefnemer een sterke positie inneemt, zal de overheid een meer faciliterende stijl hanteren. De participatieladder geeft hierbij inzicht in welke bestuursstijl het beste past bij de mate van participatie van een initiatiefnemer. (Pröpper, 2009). Soms zal de overheid heel dichtbij en sterk sturend moeten optreden terwijl in andere gevallen er meer ruimte gegeven moet worden, en initiatieven aan anderen moeten worden over gelaten. Figuur 3 geeft daarbij de richting wanneer voor welke rol gekozen moet worden.

potentie van een gebied

laag

kracht & kwaliteit marktpartijen

hoog loslaten afwachten

stimuleren afstemmen

rol overheid

regelen zorgen

laag

inviteren initiëren

Figuur 3 wisselende rollen van de overheid bij wisselende posities marktpartijen (Heijkers & Velden van der, 2012) De rollen die in het schema zijn opgenomen wisselen per situatie. Sterke sturing wordt steeds minder gevraagd van de overheid. Het gaat steeds meer vooral om netwerken, verbinden en samenwerken. De potentie van het gebied en de kracht en kwaliteit van de marktpartijen bepalen dus in welke mate de overheid haar invloed moet uitoefenen. De overheid moet hierin een nieuw evenwicht zien te vinden. Een nieuwe manier van samenwerken met de burgers en de markt. Er moeten echter wel regels zijn die door de overheid bewaakt dienen te worden. Hierin schuilt een paradox. Enerzijds moet de overheid meer en meer loslaten, faciliteren en verbinden maar anderzijds zijn er ook kaders nodig. De overheid dient het wettelijk kader te bieden maar heeft ook een maatschappelijke verantwoordelijkheid naar haar burgers. “De overheid blijft de hoeder van het ‘algemeen’ belang en is daardoor nooit een partij als alle anderen, maar is voor het bereiken van haar doelen wel steeds meer afhankelijk van wat anderen doen” (Steen van der, J., Hajer, Gerwen van, & Kruitwagen, 2014). Als een overheid ruimte geeft aan een initiatief dan kan dit ten koste gaan van andere initiatieven. Niet alles kan worden gefaciliteerd. Er zijn dus kaders nodig. Initiatiefnemers zijn ook eerder bereid te investeren als er een bepaalde mate van zekerheid is over wat wel en niet is toegestaan. (Planbureau voor de leefomgeving & Urhahn Urban Design, 2012). Een overheid die kader stellend is, is ook beter in staat om te gaan met de onzekerheid en risico’s die voor ons liggen (Buitelaar E. , 2012). Door slim om te gaan met onzekerheid en kansen uit de samenleving, en door deze te onderkennen en mee te nemen in besluitvorming, kan men op korte termijn inspelen op


Pagina 21

actuele ontwikkelingen zonder daarbij de lange termijn uit het oog te verliezen (Twijnstra en Gudde, 2015). “Per definitie zijn burgerinitiatieven niet te sturen door de overheid” (Ministerie van Infrastructuur en Milieu, 2014, p. 23). Het is de vraag of er een eenduidig protocol is op te stellen waarmee de overheid juiste sturing kan geven aan de verschillende initiatieven die zich aandienen. Het antwoord hierop is meest waarschijnlijk nee. Maatwerk is nodig. “Het gaat om verbinden zonder regie en hiërarchie” (Janssen & Jonker, 2014, p. 63).

3.4 Het wettelijk ruimtelijk kader (bestemmingsplan) Tot slot het aspect van het wettelijke kader waarbinnen tijdelijk gebruik van NIEGG valt. Bestemmingsplannen kunnen het tijdelijk gebruik van NIEGG in de weg staan. Het is mogelijk om bestemmingen te wijzigen echter de benodigde juridische procedures kunnen het proces ernstig vertragen. De Crisis- en herstelwet maakt het mogelijk om tijdelijk af te wijken van het geldende bestemmingsplan. Met een omgevingsvergunning kan toestemming worden verkregen om tijdelijk af te wijken van een bestemmingsplan. Dit vergt normaal een langdurige procedure van 26 weken en de maximale termijn van afwijking was vijf jaar. Door de Chw is een zogenaamde ‘quick win’ ingevoerd waarbij de procedure is teruggebracht naar 8 weken en de termijn kan worden verlengd naar tien jaar (Ministerie van Infrastructuur en Milieu, 2013). Bovendien maakt de Chw het mogelijk om bij innovatieve ontwikkelingen die een bijdrage leveren aan duurzaamheid om bij amvb deze projecten aan te wijzen als experiment waarbij er gefundeerd afgeweken mag worden van wettelijke bepalingen (Ministerie van Infrastructuur en Milieu, 2013). De Crisis-en-herstelwet biedt eveneens de mogelijkheid om tijdelijk af te wijken van de milieunormen. Dit kan bijvoorbeeld wanneer een hinder veroorzakend bedrijf binnen afzienbare tijd gaat verhuizen. Dit neemt natuurlijk niet weg dat ten allen tijde de volksgezondheid niet in gevaar mag worden gebracht (Ministerie van Infrastructuur en Milieu, 2013). De wet biedt aldus uitkomst voor bestemmingen die binnen de ontheffingstermijn van de Chw vallen. Er zijn echter bestemmingen waarvoor een exploitatietermijn geldt die langer is dan tien jaar. Het gaat daarbij dan vaak over tijdelijke bestemmingen die gepaard gaan met waarde-creatie van de gronden (Ministerie van Infrastructuur en Milieu, 2014) Te denken valt aan zonneparken waarvoor een minimale exploitatietermijn geldt van vijftien jaar (Green Spread Advies & Ontwikkeling, 2014). Een bestemmingsplanwijziging is dan te allen tijde noodzakelijk. De gemeente doet er vervolgens goed aan om de maximale duur van de tijdelijke exploitatie af te dwingen door een privaatrechtelijke overeenkomst te sluiten met de exploitant. Er zal in dat geval vooraf onderzocht moeten worden of de bestemming tijdelijk gewijzigd kan worden en er zal een planschadeonderzoek moeten plaatsvinden. Als blijkt dat er zwaarwegende bezwaren te verwachten zijn dan zal moeten worden afgezien van de tijdelijke bestemming.


Pagina 22

4. Niet In Exploitatie Genomen Gronden (NIEGG) In dit hoofdstuk staat de volgende deelvraag centraal: Wat zijn Niet In Exploitatie Genomen Gronden (NIEGG) en hoe kunnen deze worden geordend? Het doel van deze vraag is om het begrip NIEGG te definiëren, te kaderen en te ordenen. Het begrip NIEGG wordt in paragraaf 4.1 gedefinieerd en in paragraaf 4.2 wordt de achterliggende problematiek toegelicht. Vervolgens wordt in paragraaf 4.3 de omvang en de ligging beschreven van waaruit een zestal gemeentes zijn geselecteerd. Van deze zes gemeentes zijn de NIEGG-kenmerken geanalyseerd in paragraaf 4.4. Op basis daarvan zijn in paragraaf 4.5 de NIEGG geordend.

4.1 Definitie NIEGG De gebieden die in dit onderzoek centraal staan zijn de zogenaamde niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG). Deze term is afkomstig uit de BBV (boekhoudregels voor de gemeente en provincie) en wordt ook gebruikt bij de financiële verantwoording en verslaglegging van de jaarrekening van gemeentelijke grondbedrijven. Gemeentes zijn wettelijk verplicht om in november de begroting te presenteren voor het nieuwe jaar terwijl in juli van elk jaar de jaarrekening moet worden vastgesteld (De Staat der Nederlanden, 1992). De commissie voor het Besluit begroting en verantwoording, hierna te noemen: BBV, stelt richtlijnen op die kader stellend en richtinggevend zijn voor de begrotingscyclus inclusief de jaarverslaggeving. De commissie heeft deze richtlijnen onderverdeeld in stellige uitspraken waarbij er verwacht wordt dat deze worden gevolgd, en aanbevelingen, die meer richtinggevend bedoeld zijn (Commissie voor het Besluit begroting en verantwoording, 2012). Voor de financiële verantwoording en verslaglegging maakt het BBV (2012) onderscheid in: 1. materiële vaste activa (MVA); 2. vlottende activa (voorraden); 2.1 niet in exploitatie genomen (bouw)grond (NIEGG) (en ruilgronden); 2.2 bouwgrond in exploitatie (BIE) (p.12) Met vaste materiële activa worden gronden aangeduid die niet in een transformatieproces zitten en een vaste bestemming hebben. Te denken valt hierbij aan ondergronden van gebouwen, wegen, parken, pleinen of van land-/bosbouwgronden. Vlottende activa zijn gronden die in het algemeen zijn aangekocht met de bedoeling deze tot ontwikkeling te brengen. Uitzondering hierop zijn de zogenaamde ruilgronden. Deze gronden zijn aangekocht met de bedoeling om deze op afzienbare termijn te ruilen met gronden waarvoor wel een toekomstige bouw is of wordt voorgenomen. Het BBV (2012) maakt voor vlottende activa onderscheid tussen niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG) en bouwgrond in exploitatie (BIE). NIEGG zijn gronden waarvoor door de gemeenteraad nog geen goedgekeurde begroting of plan is opgesteld in tegenstelling tot de bouwgronden die al wel in exploitatie zijn genomen. Het BBV hanteert de volgende definitie voor de niet in exploitatie genomen gronden, hierna te noemen NIEGG: “Niet in exploitatie genomen (bouw)grond (NIEGG) zijn meestal anticiperend of strategisch aangekochte gronden waarvoor nog geen grondexploitatiebegroting is gemaakt maar waarbij de grond wel past in gedachten (verwachtingen) over gemeentelijke bebouwingsuitbreiding” (BBV, 2012, p. 14). Deze definitie doet vermoeden dat er nog niet gerekend is. Dit is feitelijk onjuist. Er wordt altijd in alle stadia gerekend. De commissie bedoelt hiermee dat er nog geen Tijdelijk duurzaam economische oplossingen voor NIEGG

Pagina 23

exploitatiebegroting is vastgesteld door de gemeenteraad en er nog geen productiebesluit is genomen. Onder niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG) verstaan we in dit onderzoek: “Niet in exploitatie genomen (bouw)grond (NIEGG) zijn meestal anticiperend of strategisch aangekochte gronden waarvoor nog geen grondexploitatiebegroting is vastgesteld door de gemeenteraad en waarvoor nog geen productiebesluit is genomen, maar waarbij de grond wel past in gedachten (verwachtingen) over gemeentelijke bebouwingsuitbreiding”

4.2 Achtergronden NIEGG Door de crisis is de vraag groot of de categorie NIEGG überhaupt op termijn tot ontwikkeling gebracht zal worden. De niet in exploitatie genomen gronden zijn om deze reden onder een vergrootglas komen te liggen. In Februari 2012 heeft de commissie BBV daarom in een ‘Notitie grondexploitatie (bijgesteld)’ de richtlijnen voor de waardering van NIEGG aangescherpt en een aantal stellige uitspraken gedaan die verband houden met NIEGG: Deze notitie bevat de volgende stellige uitspraken van de commissie BBV: 1. “Voor het activeren van kosten bij niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG) moet een reëel en stellig voornemen bestaan dat deze in de nabije toekomst zal worden bebouwd. Deze verwachting moet zijn gebaseerd op een raadsbesluit, waarin inhoud wordt gegeven aan ambitie en planperiode. 2. Het activeren van vervaardigingskosten op NIEGG is aanvaardbaar, maar dient beperkt te blijven tot het niveau van de huidige marktwaarde van de grond“ (Commissie voor het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV), 2012, p. 3). Gemeentes werden dus vanaf 2012 verplicht om af te schrijven op NIEGG gronden indien er geen reëel of stellig voornemen bestond dat deze gronden in de nabije toekomst zullen worden bebouwd. Er bestaat overigens geen concrete invulling van het begrip nabije toekomst. Het BBV schrijft hierover: “Bij de beoordeling van de niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG) dient te worden getoetst of er een reëel en stellig voornemen bestaat, er een raadsbesluit ligt, hierin (stellig) inhoud is gegeven aan ambitie en planperiode en de marktwaarde niet wordt overschreden. De De aangescherpte richtlijnen hebben geleid beoordeling hiervan moet in redelijkheid tot versneld afwaarderen van gronden in plaats vinden. Een deel van de NIEGG is ‘hard’ 2012. Gemeentes hebben in 2011 reeds 0,4 en zal op termijn in exploitatie worden miljard afgeboekt en in 2012 maar liefst één genomen na het nemen van ruimtelijke miljard. De omvang van NIEGG is in 2013 nog maatregelen. Een ander deel daarentegen is eens met € 110 miljoen afgenomen (Deloitte, feitelijk programma-loze voorraad (de nimmer 2014). Bij 42% van de gemeenten was sprake in exploitatie te nemen gronden) en dient om van een daling van de omvang van de NIEGG, die reden te worden afgewaardeerd naar bij de overige gemeenten was de omvang van landbouwgrond. de NIEGG constant of steeg deze zelfs Of gemeentes daadwerkelijk alle verliezen al (Deloitte, 2014). hebben genomen is maar zeer de vraag. Het BBV schrijft voor dat verliezen direct genomen moeten worden zodra ze worden verwacht. Gemeenten zijn terughoudend hierin omdat dit invloed heeft op het resultaat (Buitelaar E. , 2013). De Raad van financiën (2015) komt tot eenzelfde conclusie en geeft de volgende aanbeveling: “In het BBV moet worden vastgelegd dat voor NIEGG het activeren van kosten niet is toegestaan. Het huidige criterium dat er een reëel en stellig voornemen moet bestaan dat de gronden in de nabije toekomst worden beschouwd is te vaag” (Raad voor financiële verhoudingen, 2015, p. 10). Dit heeft de commissie BBV bewogen om nog eens kritisch te kijken naar de definiëring van NIEGG. De Tijdelijk duurzaam economische oplossingen voor NIEGG

Pagina 24

commissie doet het voorstel om de categorie NIEGG tezamen met de balanspost ‘overige grond’ vanaf 1 januari 2016 niet langer in stand te houden en de gronden onder de Materiële Vaste Activa (MVA), in een aparte subcategorie ‘strategische gronden’ te plaatsen (BBV, 2015). “Strategische gronden zijn overige gronden zonder vaste bestemming, die geen onderdeel zijn van een transformatieproces” (BBV, 2015). Hierdoor is het met ingang van 1 januari 2016 niet meer mogelijk om rente of andere kosten toe te rekenen aan gronden niet zijnde bouwgronden in exploitatie (BIE). Omdat er nog geen wijzigingsbesluit is genomen en het nog slechts gaat om een voornemen van het BBV, is in dit onderzoek hiermee nog geen rekening gehouden en zal de huidige categorie en definitie van NIEGG zoals deze hiervoor is beschreven, worden gehanteerd.

4.3 Omvang en ligging NIEGG De omvang van NIEGG wordt in 2013 geraamd om ca. € 2,4 miljard (Deloitte, 2013), (Fakton B.V., 2015). Over de totale hoeveelheid oppervlak NIEGG in Nederland is niets bekend. Indien gerekend wordt met een boekwaarde tussen de € 20,= en € 30,= per m2, dan kan worden aangenomen dat het gaat om een oppervlak van 8.000 tot 12.000 ha. Waar zijn de NIEGG gelegen. Met andere woorden: welke gemeentes hebben in het bijzonder een grote voorraad NIEGG op de balans staan. Het in 2015 verschenen rapport van Fakton laat zien dat de netto voorraad BIE en NIEGG per inwoner (figuur 4) vooral gelegen is in de provincies Overijssel, Flevoland, Gelderland, Utrecht, Zuid-Holland, Zeeland en Noord-Brabant. Indien de anticipeer en krimpregio’s daarvan worden afgehaald (figuur 5) wordt het gebied verkleind en valt de kop van Noord-Holland, het zuidelijke deel van de provincie Zuid-Holland, Zeeland en de oostelijke delen van de provincies Gelderland en Overijssel af.

Netto BIE + NIEGG per inwoner- per provincie Figuur 4 (Fakton B.V., 2015)

Netto BIE + NIEGG per inwoner per anticipeeren krimpregio Figuur 5 (Fakton B.V., 2015)

Dit gebied komt redelijk overeen met een door Friso de Zeeuw in 2012 geïntroduceerd gebied in de vorm van een ‘rompertje’ dat het kerngebied in Nederland weergeeft (figuur 6), waarbinnen de groeipotentie, demografische ontwikkelingen en vastgoed(prijs)ontwikkeling het grootst zijn (TU Delft, 2012). In 2013 heeft een actualisatie van dit kerngebied plaatsgevonden wat heeft geresulteerd in een aangepast gebied (figuur 7) dat wordt aangeduid als het ‘heet gewassen en verscheurde rompertje’ (Zeeuw de, 2013). Binnen dit gebied liggen ruim 100 gemeentes (bijlage 1.1). Tijdelijk duurzaam economische oplossingen voor NIEGG

Pagina 25

Er kan dus geconcludeerd worden dat NIEGG vooral te vinden is binnen het rompertje of direct grenzend aan dit gebied.

Figuur 6 Het ‘rompertje’ (TU Delft, 2012)

Figuur 7 ‘Het rompertje: heet gewassen en verscheurd’ (Zeeuw de, 2013)

Aansluitend aan een interview met Deloitte (bijlage 2.2) is door Deloitte de data bekeken uit het onderzoek naar de jaarrekeningen over het jaar 2013 en is een lijstje samengesteld (bijlage 1.2) van de top-20-gemeentes met de grootste balansvoorraad NIEGG op 31 december 2013. Top-20 gemeentes met grootste voorraad NIEGG op 31.12.2013 nr. gem. gemeente Prov. Provincie 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

code 0228 0394 0758 0860 0797 0203 0505 0687 0114 0796 vv 0193 0537 0513 0995 0106 0518 0575 1621 1931

code Ede 25 Haarlemmermeer 27 Breda 30 Veghel 30 Heusden 30 Barneveld 25 Dordrecht 28 Middelburg 29 Emmen 22 's Hertogenbosch 30 Maasdonk 30 Zwolle 23 Katwijk 28 Gouda 28 Lelystad 24 Assen 22 's Gravenhage 28 Noordwijk 28 Lansingerland 28 Schoonhoven (Krimpenerwaard) 28 Totaal

1)

http:www.metatopos.org

2)

Deloitte

3)

gemeentelijke jaarrekeningen 2014

Gelderland Noord Holland Noord Brabant Noord Brabant Noord Brabant Gelderland Zuid Holland Zeeland Drenthe Noord Brabant Noord Brabant Overijssel Zuid Holland Zuid Holland Flevoland Drenthe Zuid Holland Zuid Holland Zuid Holland Zuid Holland

inwonertal oppervlakte bevolkings01.01.2015 1) (km2) 1) dichtheid 1) 111.575 318,25 351 144.152 178,68 807 180.937 126,05 1.435 37.754 28,17 1.340 43.132 78,88 547 54.703 175,97 311 118.899 78,83 1.508 47.613 48,5 982 107.775 335,63 321 150.889 109,56 1.377 123.861 111,31 1.113 63.633 24,54 2.593 71.105 16,84 4.222 76.418 231,21 331 67.165 81,88 820 514.861 81,87 6.289 25.604 35,5 721 58.133 54,27 1.071 -

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

NIEGG 2013 2) 109.798.000 90.084.000 60.572.000 58.057.000 55.046.000 48.121.000 46.007.000 44.973.000 37.741.000 36.900.000 36.601.745 36.489.000 33.731.000 31.796.000 28.889.000 28.542.000 28.383.000 27.557.000 25.241.000 23.139.000 887.667.745

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € €

NIEGG 2014 3) 3.681.000 45.406.000 33.263.000 4.696.000 57.307.562 53.506.000 22.957.000 33.083.000 34.653.000 26.800.000 nvt 36.375.000 5.309.000 32.657.000 27.539.000 27.682.000 27.874.000 29.383.000 26.196.000 nvt 528.367.562

Figuur 8 Top 20 gemeentes NIEGG voorraad op 31.12.2013 en 31.12.2014 Tijdelijk duurzaam economische oplossingen voor NIEGG

Pagina 26

Dit lijstje is uitgebreid met een kolom NIEGG-voorraad op 31.12.2014 (figuur 8). Deze informatie is uit de desbetreffende jaarrekeningen over het boekjaar 2014 van de verschillende gemeentes gedestilleerd. Zetten we de twintig gemeentes uit in het ‘rompertje’ van Friso de Zeeuw (bijlage 1.3) dan kan inderdaad geconcludeerd worden dat de NIEGG gronden vooral gelegen zijn binnen het ‘rompertje’: zestien van de top 20 - gemeentes bevinden zich binnen dit kerngebied. De gemeentes Emmen, Assen, Middelburg en Lelystad vormen hierop de uitzondering. Bij figuur 8 dient een kanttekening te worden gemaakt. De top-20 gemeentes zijn geselecteerd op basis van de boekwaarde. Gemeentes met een grote hoeveelheid NIEGG die de voorraad reeds hebben afgewaardeerd vallen daardoor buiten beeld. Ook de gronden die door gemeentes in aparte BV’s zijn ondergebracht tellen niet mee in de balansvoorraad waardoor het beeld is vertekend. Toelichting figuur 8: In de tabel is te zien dat de totale waarde NIEGG binnen de top-20 gemeentes is afgenomen met 40%! Dit is enigszins een vertekend beeld. Veel gemeentes, waaronder de gemeente Haarlemmermeer en Ede hebben anticiperend op veranderende regelgeving de strategische grondvoorraad NIEGG verplaatst naar de classificatie ‘Overige gronden hulpstoffen’. Haarlemmermeer maakt daarbij onderscheid in strategische gronden die binnen een scope van twintig jaar tot ontwikkeling worden gebracht (NIEGG) en gronden die pas ná 20 jaar tot ontwikkeling worden gebracht (‘overige gronden hulpstoffen’). Afgezien daarvan heeft ook afwaardering plaatsgevonden op de totale boekwaarde van NIEGG. Dit bevestigt de verwachtingen die Fakton (2015) in haar rapportage heeft uitgesproken dat veel gemeentes de komende jaren nog verliezen zullen boeken op de strategische voorraad grond. Tot slot is de afname van de post NIEGG ook te verklaren uit het feit dat een aantal complexen inmiddels in exploitatie zijn genomen en derhalve verplaatst zijn naar de post BIE. In verband met gemeentelijke herindeling zijn de gemeentes Maasdonk en Schoonhoven uit het lijstje verdwenen.

Er heeft een verschuiving plaatsgevonden in het lijstje van de top-20 gemeentes. Het is niet aannemelijk dat andere gemeentes dan de top-20 gemeentes uit het lijstje van 2013 de top van de ranglijst hebben over genomen. Gemeentes zullen hun strategische voorraad niet hebben uitgebreid de afgelopen jaren. De top-20 wordt op 31.12.2014 aangevoerd door de gemeente Heusden, met Barneveld op een goede tweede plaats. Andere gemeentes die hoog scoren zijn de gemeentes Haarlemmermeer, Emmen en Zwolle. De kleinste gemeente is de gemeente Heusden met ruim 44.000 inwoners. De gemeente Haarlemmermeer is de grootste gemeente met ruim 144.000 inwoners. Deze vijf gemeentes zijn evenwichtig verdeeld over het land en zijn gelegen in vijf verschillende provincies. De gemeente Gouda is daaraan toegevoegd als zesde gemeente gelegen in de provincie ZuidHolland. Voor deze zes gemeentes is de voorraad NIEGG in paragraaf 4.4 nader geanalyseerd.

4.4 Kenmerken NIEGG De NIEGG gronden van de zes gemeentes uit paragraaf 4.3 zijn in bijlage 3.1 t./m. 3.6 geanalyseerd. Bronnen die daarbij zijn gebruikt, zijn de jaarrekeningen en de Meerjaren Prognoses Grondexploitatie (MPG) van de verschillende gemeentes. Aanvullende informatie en toelichting is waar nodig opgevraagd bij de betreffende gemeentes. Er is daarbij vooral gelet op de verschillende fysieke kenmerken van de verschillende complexen binnen de post NIEGG. Hierbij valt te denken aan ruimtelijke kenmerken (binnenstedelijk of stadsrand), kwantitatieve kenmerken (geldwaarde en oppervlak), kwalitatieve kenmerken (huidige bestemming en toekomstige bestemming) en tijdskenmerken (periode van tijdelijkheid). Tijdelijk duurzaam economische oplossingen voor NIEGG

Pagina 27

De portefeuilles NIEGG van de zes onderzochte gemeentes verschillen onderling sterk. De belangrijkste kenmerken van elke gemeente worden hieronder kort toegelicht. 1. Emmen (bijlage 3.1): De gemeente Emmen heeft haar strategische grondvoorraad die niet betrokken is in enige planvorming niet opgenomen onder de post NIEGG. In totaal zijn 10 NIEGG complexen opgenomen waaronder negen binnenstedelijke complexen. Dit betreft vooral voormalig maatschappelijk vastgoed (scholen, UMCG ambulancezorg, kindcentrum e.d.) of gronden die vrij zijn gekomen ten gevolge van herstructurering (winkelcentrum). Deze gronden zijn braakliggend of nog voorzien van bebouwing. Emmen heeft daarnaast één complex van bijna 150 ha. agrarische grond, gelegen tussen de woonkernen Emmer Compascum en Barger Compascum. De grond is destijds verworven met de intentie daar glastuinbouw te ontwikkelen. Deze plannen zijn inmiddels geschrapt. 2. Zwolle (bijlage 3.2): de gemeente Zwolle heeft zes complexen NIEGG. Twee daarvan zijn echte strategische woningbouw uitbreidingslocaties van in totaal 128 ha. landbouwgrond. Deze complexen hebben een tijdshorizon van 8 jaar. De overige complexen betreffen voormalige schoollocaties van het Deltion-college, gelegen tussen de A28 en de noordelijke ringweg met de toekomstige bestemming kantoren, leisure en maatschappelijke doeleinden van in totaal 16 ha. Deze locaties hebben geen tijdshorizon en zouden per direct tot ontwikkeling gebracht kunnen worden zodra een koper zich heeft gemeld. 3. Barneveld (bijlage 3.3): de gemeente Barneveld heeft in totaal negentien complexen in haar NIEGG portefeuille. Vijf daarvan zijn strategische uitbreidingslocaties, voornamelijk woningbouw. De uitbreidingslocaties zijn gelegen aan de randen van verschillende dorpskernen en variëren van 4 tot 49 ha. De tijdshorizon voor deze complexen is niet bekend maar zal in het algemeen meer dan 5 jaar betreffen. De overige complexen betreffen binnenstedelijke locaties (0,5 tot 1 ha.) van voornamelijk voormalige scholen. Hiervan varieert de tijdshorizon van 1 tot 5 jaar. Enkele complexen worden in publiek-private samenwerking gerealiseerd (PPS). 4. Heusden (bijlage 3.4): De gemeente Heusden heeft in totaal acht complexen NIEGG. Zes daarvan zijn uitbreidingslocaties aan de randen van verschillende dorpskernen, voornamelijk ten behoeve van woningbouw met een tijdshorizon van 2 tot 15 jaar. Twee locaties zijn binnenstedelijke locaties van resp. 0,25 en 0,5 ha., ten gevolge van het vrijkomen van maatschappelijk vastgoed. 5. Gouda (bijlage 3.5): De gemeente Gouda kent slechts 2 complexen NIEGG. De voornaamste locatie is een uitbreidingslocatie voor 4.000 woningen aan de westzijde van Gouda van in totaal 150 ha. Deze agrarische percelen zullen gefaseerd tot ontwikkeling worden gebracht van 2016 – 2032. De andere locatie is eigenlijk geen NIEGG-locatie. Dit betreft een kantoorlocatie waarvoor de grond reeds bouwrijp is gemaakt en in een actieve GREX was opgenomen. Deze grond is vanwege de onzekerheid nu ondergebracht onder de categorie NIEGG. Start ontwikkeling geschat tussen 2016 en 2021. 6. Haarlemmermeer: De informatie omtrent de strategische voorraad NIEGG is in de gemeente Haarlemmermeer niet openbaar conform artikel 25 lid 2 van de gemeentewet. (Het BBV geeft overigens aan dat de balanswaarde en hoeveelheid m2 openbaar zijn!). Door de ambtenaar van het grondbedrijf is aangegeven dat in de gemeente Haarlemmermeer nauwelijks stedelijke vernieuwingsprojecten voorkomen. Dit geldt ook voor de strategische grondvoorraad. Bijna alle gronden betreffen uitleggebieden met een overwegend agrarische bestemming en exclusief opstallen. De gronden die binnen de NIEGG vallen hebben een tijdshorizon van 20 jaar. De gronden die verplaatst zijn naar de categorie overige gronden hulpstoffen hebben een termijn van meer dan 20 jaar.


Pagina 28

4.5 Ordening NIEGG Aan de hand van de onderzochte gemeentes uit paragraaf 4.4 worden in deze paragraaf de NIEGG geordend. De kaarten in bijlage 3.1 tot en met 3.5, waarin de voorraad NIEGG van vijf van de zes onderzochte gemeentes is ingetekend, geven een duidelijk beeld van de omvang van de verschillende NIEGG-complexen. Er kunnen daarbij twee categorieën worden onderscheiden: de eerste categorie betreft de grote uitbreidingslocaties, met een oppervlak van 5 ha. tot 150 ha., overwegend gelegen aan de randen van stedelijk gebied en een tweede categorie, de kleinere binnenstedelijke locaties met een oppervlak variërend van 0,1 ha. tot 5 ha. De grote uitbreidingslocaties hebben, vanwege hun ligging, nog dikwijls een agrarisch karakter terwijl de binnenstedelijke complexen nog bebouwd of braakliggend zijn. Deze binnenstedelijke locaties zijn dikwijls ontstaan uit herstructurering van overwegend maatschappelijk vastgoed zoals schoolgebouwen of zorgcomplexen. Dikwijls waren deze locaties reeds in bezit van de gemeente of zijn deze aangekocht of uitgeruild om een maatschappelijk belang te dienen. Deze categorie is dus eigenlijk geen echte NIEGG omdat deze niet primair anticiperend of strategisch is aangekocht door de gemeente, maar zal in dit onderzoek wel worden meegenomen. De inbreidingslocaties hebben in het algemeen een beperkte tijdshorizon van één tot maximaal vijf jaar terwijl de grote uitleggebieden een tijdshorizon hebben van vijf tot tien jaar of nog langer. Beide categorieën NIEGG met de betreffende kenmerken, zijn in figuur 9 schematisch weergegeven. Inbreidingslocaties waar nog bebouwing aanwezig is zullen echter buiten beschouwing worden gelaten in dit onderzoek omdat de problematiek voor deze locaties weliswaar identiek is aan de problematiek in dit onderzoek maar de oplossing afwijkt en meer gezocht moet worden in het herbestemmen van bestaand vastgoed.

Categorieën NIEGG

categorie 2

categorie 1

ruimtelijk / kwantitatief

kwalitatief

temporeel

Agrarische agrarische bestemming

5 - 10 - 15 jaar

Uitbreidingslocaties uitbreidingslocaties 5 - 50 - 150 ha.

inbreidingsInbreidingslocaties

0,1 - 5 ha.

onbebouwd

braakliggende grond

bebouwd

maatschappelijke functies bijzondere doeleinden

2 - 5 jaar 1

Figuur 9 categorieën NIEGG


Pagina 29

5. Tijdelijk, duurzaam, economische gebiedsontwikkeling In dit hoofdstuk staat de volgende deelvraag centraal : Wat wordt verstaan onder een tijdelijk, economisch duurzame gebiedsontwikkeling De belangrijkste termen en definities zullen in dit hoofdstuk nader worden gedefinieerd en het onderwerp zal worden gekaderd en afgebakend. De begrippen duurzaamheid, tijdelijkheid en economisch worden nader onderzocht in relatie tot de NIEGG-problematiek.

5.1 Gebiedsontwikkeling Om het begrip gebiedsontwikkeling beter te Het begrip gebiedsontwikkeling werd kunnen duiden kan het begrip worden ontleed geïntroduceerd door Sybilla Dekker als in twee afzonderlijke woorden: gebied en minister van VROM tijdens het ontstaan van ontwikkeling. Rotmans (2012) omschrijft de Nota Ruimte in 2004, waarmee zij gebied als “een herkenbare eenheid met een gebiedenbeleid combineerde met eigen identiteit en een variabele projectontwikkeling. Hiermee kwam een einde schaalgrootte: van wijk, buurt tot gemeente aan de door buitenstaanders geprojecteerde en regio” (p. 80). ontwikkelingsplanologie en werd duidelijk dat Een synoniem voor het woord ‘ontwikkelen’ is het bij gebiedsontwikkeling idealiter gaat om ‘transformeren’. Transformeren is een coproducties (Van Rooy P. , 2009). Het is dus radicale, onomkeerbare vorm van ontwikkelen een relatief jong begrip, wat ook kan worden waarbij nieuwe functies worden toegevoegd afgeleid uit het feit dat het begrip in 2005 nog (Rotmans 2012). niet was opgenomen in de Lexicon van Van In de reiswijzer gebiedsontwikkeling 2011 Dale. Dat het begrip gebiedsontwikkeling in de (NEPROM, VNG, IPO, Ministerie van beginjaren veelvuldig werd toegepast, kan binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties, worden afgeleid uit de definitie die Wolting Ministerie van infrastructuur en milieu, 2011), geeft aan het begrip gebiedsontwikkeling. Hij wordt gebiedsontwikkeling als volgt omschrijft het als “een containerbegrip voor beschreven: “Bij gebiedsontwikkeling wordt grootschalige ruimtelijke ontwikkelingen in een gebied opnieuw ingevuld waarbij het stedelijke en landelijke gebied” (Wolting, verschillende functies zoals (boven- en 2006, p. 15). Deze definitie is nog erg ondergrondse) infrastructuur, wonen, werken algemeen en kadert vooral de ruimtelijke en recreatie in hun onderlinge samenhang component. worden gerealiseerd” (p. 12). Deze definitie legt vooral de nadruk op de integrale benadering en onderlinge samenhang van functies bij gebiedsontwikkeling. De Zeeuw omschrijft gebiedsontwikkeling als “De kunst van het verbinden van functies, disciplines, partijen, belangen en geldstromen, met het oog op de (her)ontwikkeling van een gebied” (De Zeeuw, 2007, p. 7). Proces en inhoud zijn in deze definitie onlosmakelijk met elkaar verbonden. Rotmans (2012) omschrijft gebiedsontwikkeling als “Een gebiedsgerichte ontwikkelingspraktijk die inspeelt op de maatschappelijke dynamiek, verschillende ruimtebehoeften met elkaar verbindt, gebruik maakt van actieve inbreng van belanghebbenden en gericht is op uitvoering” (p. 79). Het gaat bij gebiedsontwikkeling over inhoud, proces en financiën en het bestaat traditioneel uit de fasen initiatief, haalbaarheid, realisatie en beheer. Door Peek & Van Remmen (2012) wordt dit aangeduid als ‘gebiedsontwikkeling 1.0’. Bij gebiedsontwikkeling 1.0 ligt de nadruk op vastgoedontwikkeling en op het realiseren van winst op de gronden opstalontwikkeling. Er wordt vooral gestuurd op aanbod en kenmerkend voor Tijdelijk duurzaam economische oplossingen voor NIEGG

Pagina 30

gebiedsontwikkeling 1.0 zijn de grote aantallen en de geringe samenhang terwijl het beheer wordt overgelaten aan nieuwe eigenaren (Peek & Van Remmen, 2012). In de definitie van Rotmans (2012) wordt wel een belangrijk aspect toegevoegd aan de eerdere definities van gebiedsontwikkeling, namelijk dat gebiedsontwikkeling de neerslag is van de ontwikkelingen in de maatschappij. Met andere woorden, als de maatschappij verandert, zal dit direct gevolgen hebben voor inhoud, proces en financiën van gebiedsontwikkelingen. Dit brengt ons tot de kern van de problematiek dat in dit onderzoek centraal staat. Sinds de crisis is een nieuwe manier van gebiedsontwikkeling ontstaan: ‘gebiedsontwikkeling 2.0’. Een andere benaming daarvoor is organische gebiedsontwikkeling. Bij deze benadering staat de vraag centraal en draait het vooral om kwaliteit en hergebruik van bestaande functies terwijl financieel de focus ligt op de korte termijn. Gebruikers en eigenaren worden aangemoedigd hun bezit zo aan te wenden dat het meerwaarde oplevert. Alhoewel deze vorm van gebiedsontwikkeling kansen biedt om gebieden door de crisis heen te helpen, zijn er niet altijd aanknopingspunten om de duurzaamheidsambities te realiseren. (Peek & Van Remmen, 2012).

5.2 Duurzame gebiedsontwikkeling Wat wordt verstaan onder duurzame gebiedsontwikkeling. Om deze vraag te beantwoorden wordt eerst stil gestaan bij het begrip duurzaamheid. Er bestaan veel definities voor het begrip Duurzaam kan in de Nederlandse praktijk duurzaam. De meest aangehaalde definitie worden opgevat als de vertaling van het van duurzame ontwikkeling, is die van de Engelse woord ‘durable’, dus in de zin van iets Commissie Brundtland uit 1987: “Duurzame gaat lang mee. Maar iets dat lang meegaat is ontwikkeling is een ontwikkeling die voorziet per definitie niet duurzaam in de betekenis in de behoeften van de huidige generatie, van ‘sustainable’. Sustainable betekent iets zonder dat daarmee de behoeften van anders, namelijk: ‘iets dat in dezelfde toestand toekomstige generaties, zowel hier als in kan worden behouden’ oftewel ‘het in stand andere delen van de wereld, in gevaar worden houden van’. gebracht” (United Nations, 1987). Bij duurzame gebiedsontwikkeling moet dus niet alleen worden gekeken naar de effecten hier en nu maar ook naar de effecten elders en later (De Vries, Haccoû, De Bruijn, & Stortelder, 2012). John Elkington (1997) introduceerde, tien jaar na de toespraak van Bro Harlem Brundtland, de drie P’s van People, Planet en Profit (Triple-P) waarbij hij waarde-creatie koppelde aan duurzaamheid. Dit principe vormt de kern voor duurzame gebiedsontwikkeling. Bij duurzame gebiedsontwikkeling worden wereldwijde vraagstukken aan elkaar verbonden en worden sociale (‘people’), economische (‘profit’) en milieuvraagstukken (‘planet’) beschouwd als onlosmakelijk verbonden en als onderling afhankelijke onderdelen van de ontwikkeling van de samenleving (De Vries et al., 2012). Van Rooy (2009) vertaalt dit als “gebiedsontwikkeling dat gericht is op het bereiken van duurzame ontwikkeling in omvattende zin: een balans tussen ‘people’, ‘planet’ en ‘profit’ die volhoudbaar is in de tijd ‘prospect’” (p. 34). De P van ‘profit’ wordt de laatste jaren dikwijls vervangen door ‘prosperity’. Dit laatste is een ruimer begrip dat meestal vertaald wordt als welvaart, en deels verwijst naar de materiële welstand, maar ook naar de economische voorspoed en welzijn van mensen (DSP-groep & DMO/SPA Gemeente Amsterdam, 2012). Bij duurzame gebiedsontwikkeling gaat het, anders gezegd, dus om het in stand houden van het welvaarts- en welzijns-genererend vermogen van de omgevingsvoorraden (natuurlijke voorraden, geproduceerde voorraden, menselijke voorraden en sociaal-culturele voorraden) in een gebied (Ruijgrok, 2015). Tijdelijk duurzaam economische oplossingen voor NIEGG

Pagina 31

De laatste jaren zien we dat nog een vierde component wordt toegevoegd, de P van ‘project’. Deze P verwijst naar de ruimtelijke kwaliteit (‘project’) waarmee een optimale inrichting van de ruimte bedoeld wordt ofwel “making the most available space” (DSP-groep & DMO/SPA Gemeente Amsterdam, 2012). Het gaat bij ruimtelijke kwaliteit om het verbinden van gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde (Technische Universiteit Delft, Praktijkleerstoel gebiedsontwikkeling H2Ruimte, 2011). “De kern van duurzame gebiedsontwikkeling is dat verschillende perspectieven met elkaar worden gecombineerd: milieukwaliteit, ruimtelijke kwaliteit, sociale kwaliteit en economische kwaliteit” (De Vries et al., 2012, p. 11). Rotmans (2012) vat dit samen als duurzame waardecreatie waardoor een gebied zich optimaal kan ontwikkelen. Het gebied is hierbij als het ware de motor, de aandrijvende kracht voor duurzame gebiedsontwikkeling. De definitie voor ‘gebied’ van Rotmans (2012) uit de vorige paragraaf vraagt daardoor om meer verdieping. Een gebied is blijkbaar meer dan de fysieke begrenzing en identiteit. Doreen Massey (2005) omschrijft een gebied (plaats) als: “een proces zonder duidelijke grenzen”, en als “een plek met veel verschillende identiteiten en historie waarbij het unieke karakter en gevarieerdheid van het gebied bepaald worden door de interacties die er plaatsvinden”. Volgens Van Rooy et al. (2006) is een gebied pas een gebied als meerdere partijen vanuit gezamenlijke belangen daadwerkelijk tot handelen willen overgaan en in het gebied willen investeren in de vorm van menskracht en/of middelen (Van Rooy, Luin, & Dil, 2006). Van Peek et al (2012) heeft de term ‘gebiedsontwikkeling 3.0’ geïntroduceerd. Kenmerkend voor deze manier van ontwikkelen is dat zowel wordt gestuurd op de huidige en tijdelijke exploitatie van het gebied als op het beoogde gebruik in de uiteindelijke exploitatiefase. Dit vervangt de kern van de oude werkwijze, gericht op eenmalige, snelle winsten. Gebiedsontwikkeling 3.0 gaat uit van bestaande exploitaties en tijdelijke functies en niet van een transformatie in één grote slag (Peek & Van Remmen, 2012). De belangrijkste aspecten van duurzame gebiedsontwikkeling die uit de bovenstaande literatuur zijn gedestilleerd zijn: - Verbinden en combineren van milieukwaliteit, ruimtelijke kwaliteit, sociale kwaliteit en economische kwaliteit (De Vries et al. 2012); - Duurzame waarde-creatie (Rotmans, 2012); - Ontwikkelpraktijk die inspeelt op de dynamiek van een gebied (Rotmans, 2012); - Bestaande exploitaties en tijdelijke functies zijn uitgangspunt (Peek & Van Remmen, 2012). Voor dit onderzoek zijn bovenstaande aspecten samengevoegd tot een eigen, voor dit onderzoek, relevante definitie van duurzame gebiedsontwikkeling: Duurzame gebiedsontwikkeling is een organische gebiedsontwikkeling die inspeelt op de dynamiek van een gebied, waarbij bestaande exploitaties en tijdelijke functies uitgangspunt zijn, en waarbij duurzame waarde-creatie centraal gesteld wordt door milieukwaliteit, ruimtelijke kwaliteit, sociale kwaliteit en economische kwaliteit te combineren en met elkaar te verbinden.


Pagina 32

5.3 Tijdelijkheid in relatie tot een duurzame gebiedsontwikkeling NIEGG, die als zodanig in de boeken van de gemeente worden gewaardeerd, zijn gronden waarvoor een stellig voornemen bestaat om deze gronden in de nabije toekomst te bebouwen. Voor NIEGG geldt dus altijd dat er sprake is van een tijdelijke situatie. Deze gronden zijn dikwijls braakliggend of hebben nog hun oorspronkelijke bestemming doch zullen in de toekomst een andere bestemming verkrijgen. Bij het (tijdelijk) bestemmen van NIEGG gaat het dus altijd om het overbruggen van de termijn naar een definitieve bestemming. Tijdelijke gebiedsontwikkeling van NIEGG en daarmee het begrip ontwikkeling, krijgt hierdoor een andere betekenis. Het gaat bij het tijdelijk gebruik van NIEGG duidelijk niet primair om het transformeren, maar om het beheren (Rotmans, 2012). De termijn van het tijdelijk braak liggen van NIEGG moet worden overbrugd, tot het moment dat de conjunctuur weer aantrekt. Bij het tijdelijk bestemmen (ontwikkelen) van NIEGG staat het beheer van het gebied daarom centraal. Ontwikkelen krijgt hierdoor de betekenis van beheren en heeft daarmee duidelijk een bescheidener karakter dan de betekenis van transformeren uit de vorige paragraaf. Beheren richt zich veel meer op aanpassing en (tijdelijk) gebruik door de belanghebbenden bij een gebied. Tijdelijkheid is een moeilijk begrip om te definiëren. De term kan beschreven worden als een periode met een gedefinieerd begin en einde. Van Dale (2015) omschrijft “tijdelijk’ met ‘slechts enige tijd durend, niet blijvend”. Welbeschouwd is alles in dit leven van tijdelijke aard indien we de periode maar lang genoeg nemen. Niets is eeuwig. Alles heeft zijn tijd. Maar het is zeker waar dat sommige dingen een langer bestaan hebben dan andere. Oftewel, “A use is not temporary until it has proved to be so, by disappearing” (Bishop & Wiiliams, 2012, p. 5). Govert Derix (2012) stelt dan ook terecht dat tijdelijkheid altijd een termijn heeft, maar ook dat iedere bestemming (gebruik) van tijdelijke aard is. Temel & Haydn (2006) zetten het nog scherper neer door principieel elk gebruik als tijdelijk te behandelen totdat de markt verlangt dat de ruimte moet worden vrijgemaakt voor het volgende gebruik dat meer productief is. Iedere bestemming zou dan ook in beginsel behandeld moet worden als een tijdelijke bestemming. Bij gebiedsontwikkeling 1.0 leek het wel of men dit uit het oog was verloren. Men ging er bij stadsplanning en gebiedsontwikkeling meestal vanuit dat de beoogde ingrepen een permanent karakter hadden. Bishop & Williams (2012, p. 10) noemen dit “the dream of permanence”. In de ons omringende landen heeft men een eigen term voor het tussentijds gebruik van gebieden geïntroduceerd. In Duitsland bezigt men de term Zwischennützen als oplossing voor ongebruikte locaties. Men heeft daarbij veel ervaring opgedaan vooral in Berlijn waar in de jaren negentig van de vorige eeuw ten gevolge van krimp, alsmede ten gevolge van de val van de muur, veel gebieden jarenlang braak bleven liggen. Er is in Duitsland, en in het bijzonder in de stad Berlijn , daardoor veel expertise opgedaan met het tijdelijk gebruik van braakliggende gebieden. Een inmiddels wereldberoemd voorbeeld in Berlijn is het gebied aan de Moritzplatz in Kreuzberg waar op 6.000 m2 braakliggend terrein door vrijwilligers een stadstuin is gerealiseerd “Prinzesinnengarten’. In de UK hanteert men de term ‘meanwhile use’, terwijl in België het tijdelijk gebruik van gebieden wordt aangeduid met de term ‘pauzelandschappen’ (Bomas & Graaf de, 2005). Bishop & Williams (2012) stellen dat er sprake is van tijdelijk gebruik indien de gebruiker, ontwikkelaar of stedenbouwer de intentie heeft dat het gebruik tijdelijk zou moeten zijn en dat tijdelijk gebruik dus niet primair gebaseerd is op de aard, omvang, duur of wijze van het gebruik . Bij tijdelijk gebruik van gebieden staat de tijdslimiet in het algemeen vast.


Pagina 33

Bij NIEGG laat het realiseren van de toekomstige functie op zich wachten. Daardoor is het tijdsperspectief voor het tijdelijk gebruik beperkt en zouden we volgens De Smet (2013) eerder van tussentijds-gebruik moeten spreken: “de mogelijke gebruiksfuncties zijn beperkt, daar er meestal reeds toekomstplannen voor de plek bestaan bij de betrokkenen” (Smet de, 2013). Er is bij tijdelijk gebruik van NIEGG sprake van een interim oplossing voor gebieden waar commerciële oplossingen niet voor handen zijn. Het risico bestaat dat het tijdelijk gebruik daardoor een tweede keus is. Temel & Haydn (2006) zien interim gebruik dan ook dikwijls meer als een provisorische maatregel dan een permanente oplossing. Het kan echter ook een manier zijn om een succesvol concept te tonen en daarmee de investeerder ervan te overtuigen dat het gekozen gebruik wel eens de permanente oplossing zou kunnen zijn. Tijdelijk gebruik mag dan wel aangeduid worden als een substituut van de toekomstige bestemming, maar het tijdelijk gebruik heeft ook zijn eigen kwaliteiten en moet niet uitsluitend gezien worden als de tijdelijke vervanging van de toekomstige bestemming (Temel & Haydn, 2006). “Tussentijds of tijdelijk ruimtegebruik kan daarom naast uitdrukking van de economische veranderingen ook een motor zijn voor transformatieprocessen” (Kompier, 2009). De Smet (2013) deelt deze mening en stelt dat het soms mogelijk is dat de toekomstplannen onder invloed van tijdelijk gebruik worden aangepast. Deze benadering wordt volgens Temel & Haydn (2006) echter zelden overgenomen. Ook voor NIEGG is dit niet erg voor de hand liggend omdat de toekomstige bestemming reeds vast ligt. Bishop & Williams (2012) hebben dit schematisch weergegeven (figuur 10). De bovenste afbeelding toont het tijdelijk gebruik als een interim-oplossing, waarbij het tijdelijk gebruik gezien wordt als tijdelijk substituut van de ‘permanente’ bestemming. De onderste afbeelding toont tijdelijk gebruik als motor voor transformatieprocessen naar de toekomstige bestemming.

Figuur 10 “Temporary use can change the future development options”. (Bishop & Williams, 2012, p.189) Door gebieden tijdelijk een andere bestemming te geven groeit ook de betekenis van de plaats. In paragraaf 5.2. is uiteengezet dat een gebied (ruimte) meer is dan de fysieke begrenzing en identiteit. Gebieden worden gekenmerkt door de interacties die er plaatsvinden. Daardoor hebben gebieden nooit een permanent karakter. Door gebieden tijdelijk anders te bestemmen kan de identiteit worden versterkt en kunnen de interacties binnen de gebieden toenemen. “Space is always under Tijdelijk duurzaam economische oplossingen voor NIEGG

Pagina 34

construction” aldus Doreen Massey (2005). Tijdelijke bestemmingen kunnen het gebied dus wel onder de aandacht brengen en promoten (place-making). Tijdelijkheid en duurzaamheid zijn twee begrippen die op het eerste oog tegenstrijdig zijn. Tijdelijk kan letterlijk worden vertaald als vergankelijk oftewel iets dat niet blijvend of duurzaam is! Duurzaamheid daarentegen heeft juist alles te maken met het ‘in stand houden’. Hoe kan het dan toch zo zijn dat tijdelijke functies het uitgangspunt zijn voor een duurzame gebiedsontwikkeling (zie: definitie uit paragraaf 4.2). Derix (2012) formuleert het als volgt: “Door een oog te ontwikkelen voor de tijdelijkheid der bestemmingen, ontstaat ook een scherper oog voor de essentie van duurzaamheid. De wetenschap dat je een gebied na een afgesproken termijn weer moet teruggeven aan een andere of oorspronkelijke bestemming, vereist een behoedzame en duurzame omgang met de gronden” (Derix, 2012, p.47). Denken in tijdelijk anders bestemmen introduceert duurzaamheid en flexibiliteit bij de inrichting van Nederland (Derix, 2012). Bishop & Williams (2012) stellen dat de stad nooit een eindbeeld kent maar eeuwig aan verandering onderhevig is. De vierdimensionale stad is de realiteit. Onder tijdelijk ruimtegebruik van NIEGG wordt de definitie overgenomen van Drosten (2014): “Het gebruiken van gebieden, anders dan de oorspronkelijke functie, waaraan geen plan of programma ten grondslag ligt dat een ‘definitieve’ invulling als doel heeft, ter overbrugging van de periode tot die ‘definitieve’ invulling” .

5.4 Economie in relatie tot een duurzame gebiedsontwikkeling NIEGG vormt voor veel gemeentes dikwijls een kostenpost. Soms is er sprake van uitgestelde betaling voor de aankoop en voortgezet gebruik en is er geen financieel probleem. Maar in veel gevallen is de gemeente economisch eigenaar van de grond en komen de kosten volledig ten laste van de gemeente. Het activeren van (vervaardigings-)kosten op NIEGG is aanvaardbaar doch dient beperkt te blijven tot het niveau van de huidige marktwaarde van de grond (Commissie voor het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV), 2012). Gemeentes waren daardoor dikwijls genoodzaakt om de rente jaarlijks af te boeken. Met ingang van 1 januari 2016 wordt het zelfs in het geheel niet meer mogelijk om rente of andere kosten toe te rekenen aan gronden niet zijnde bouwgronden in exploitatie (BBV, 2015). We onderscheiden verschillende pachtvormen Het lijkt daarom nog meer verstandig om waaronder de reguliere pacht en de NIEGG tijdelijk anders te bestemmen en geliberaliseerde pacht. Bij reguliere pacht is de gedurende een bepaalde tijd de grond in standaard duur zes jaar maar de pacht kan bruikleen te geven aan derden zodat er huurook voor langere of kortere duur worden of pachtinkomsten gegenereerd kunnen aangegaan. Indien een pachtovereenkomst worden. Hierdoor kan een gedeelte van de voor kortere duur wordt aangegaan is kosten (rentekosten) gecompenseerd worden goedkeuring nodig van de grondkamer. De en stijgt de boekwaarde van de gronden niet verpachter kan de pachtovereenkomst te hard. Dit lijkt een voor de hand liggende uiterlijk één jaar voor het einde van de oplossing echter de realiteit is anders. lopende overeenkomst opzeggen. De pachter Ook hebben gemeentes dikwijls al kan daartegen nog bezwaar aantekenen bij de pachtovereenkomsten gesloten met agrariërs. pachtkamer. Bij geliberaliseerde pacht eindigt Een pachtovereenkomst kan de tijdelijke de overeenkomst op de afgesproken datum bestemming dus in de weg staan. en wordt deze niet automatisch verlengd (Rijksdienst voor ondernemend Nederland, 2015).


Pagina 35

Gemeentes zullen dus scherp in beeld moeten hebben welke voorraad NIEGG extra aandacht verdient om tijdelijk duurzaam te kunnen worden aangewend. De totale voorraad NIEGG dient daarbij te worden geïnventariseerd. Gronden waarbij sprake is van voortgezet gebruik met uitgestelde koopsom of gronden die langjarig verpacht zijn, vallen daarbij af. Tijdelijke bestemmingen dienen dikwijls maatschappelijke doelen waarbij de grond veelal ingebracht dient te worden ‘om niet’. Het dilemma waar gemeentes dan voor komen te staan is hoeveel maatschappelijk geld ze willen investeren voor dat maatschappelijke doel. Hoe kan dan toch tegemoet worden gekomen aan de hoofdvraag om NIEGG tijdelijk economisch duurzaam te ontwikkelen? Economie betekent letterlijk zoveel als ‘huishouden’. Een goed huishouden gaat over het voeren van een goede regie over alle relevante bronnen: natuurlijk, menselijk en geldelijk (Rotmans, 2012). Hier komt de triple-P gedachte weer om de hoek kijken (Elkington, 1997). “Niet alle waarde is uit te drukken in geld maar het is wel een hardnekkig mechanisme om iedere investering koste wat het kost te verantwoorden door economisch gewin te calculeren” (Derix, 2012, p. 50) . Zoals we reeds in paragraaf 4.3 hebben opgemerkt gaat het bij duurzame gebiedsontwikkeling, om het in stand houden van het welvaarts- en welzijns-genererend vermogen van de omgevingsvoorraden (natuurlijke voorraden, geproduceerde voorraden, menselijke voorraden en sociaal-culturele voorraden) in een gebied (Ruijgrok, 2015). Bij tijdelijk gebruik is er sprake van een ander soort rendement. “Toevoeging van andere waarden kan de kwaliteit van een gebied duurzaam versterken waardoor uiteindelijk het totale rendement aanzienlijk hoger wordt” (Rotmans, 2012, p. 83). Allerlei maatschappelijke belangen kunnen hierbij een rol spelen zoals belangen op het gebied van CO2-reductie, werkgelegenheid of bewoners-participatie. Gemeentes hebben dikwijls wel budgetten beschikbaar voor andere beleidsterreinen zoals duurzaamheid en sociale doeleinden. Bovendien dienen gebieden ook beheerd te worden en is er dus een budget beschikbaar voor beheer en onderhoud. De budgetten zouden kunnen worden ingezet voor de initiatieven vanuit de samenleving. Hierdoor kan een meervoudige businesscase worden ontwikkeld waarmee verschillende belangen worden gediend. “Dit noopt wel tot het slechten van de denkbeeldige muren tussen de verschillende afdelingen en belangen, het lastige ontschotten” (Ministerie van Infrastructuur en Milieu, 2014). Ook kan het tijdelijk gebruik van NIEGG interessant zijn voor de politieke agenda. Zij kunnen snel inspelen op behoeften van mensen en inspelen op de publieke opinie. Tijdelijke bestemmingen kunnen snel gerealiseerd worden tegen relatief weinig kosten. Politici houden nergens meer van dan van een quick-win (Bishop & Wiiliams, 2012). Tijdelijk gebruik van NIEGG kunnen de verliezen nooit goed maken zo kan worden geconcludeerd. Ze kunnen hooguit de pijn verzachten. Tijdelijk anders bestemmen kan echter wel leiden tot een nieuwe kijk op ruimtelijke ordening (Derix, 2012, p. 57).


Pagina 36

6. Voorbeelden tijdelijk, duurzaam economische gebruik In deze paragraaf staat de volgende vraag centraal: Welke tijdelijk economische duurzame voorbeelden zijn er te vinden zowel in Nederland als internationaal en hoe kunnen deze per thema (bestemming/functie) worden ingedeeld naar het ordeningsprincipe uit deelvraag 1?

6.1 Uitgangspunten en kenmerken NIEGG (resultaten uit deelvraag 1 en 2) In hoofdstuk 4 zijn de NIEGG onderverdeeld in 2 categorieën. De eerste categorie betreft de ‘grote ‘ uitbreidingsgebieden met een agrarische bestemming en een tijdshorizon van 5 tot 10 jaar. De tweede categorie betreft inbreidingsgebieden die gekenmerkt worden door relatief kleine braakliggende gebieden met een tijdshorizon van 1 tot 5 jaar. Wat beide categorieën met elkaar gemeen hebben is dat er sprake is van tijdelijkheid en dat de tijdshorizon bekend is (par. 5.3). Het primaire uitgangspunt voor de tijdelijke bestemming is dat deze een duurzaam karakter moet hebben (par. 5.2). Het economische belang speelt daarbij eveneens een rol maar deze wordt dikwijls verdrongen door politieke en/of maatschappelijk belangen (par. 5.4).

6.2 Functies tijdelijk economisch duurzaam gebruik In de media en literatuur zijn veel voorbeelden te vinden met een economisch, duurzaam karakter, voor het tijdelijk anders bestemmen van gebieden. Door het platform TAB (Tijdelijk Anders Bestemmen), een samenwerking tussen Rijkswaterstaat, Deltares, Innovatienetwerk en CURNET is een inspiratieboek “Ruimte voor Flexibel gebruik” uitgegeven waarin voorbeelden worden gegeven die worden onderverdeeld per functie (D.EFAC.TO architectuur en stedenbouw, 2012). Het betreft de functies: - Energie (biomassateelt en duurzame energie-opwekking) - Wonen - Tuinen (stadslandbouw) - Recreatie - Cultuur - Groen (natuur) - Commercie In dit onderzoek is deze onderverdeling in de basis overgenomen. Omdat de functie commercie vooral betrekking heeft op het herbestemmen van leegstaand vastgoed wordt deze in dit onderzoek echter niet meegenomen. De functies recreatie en cultuur zijn in dit onderzoek samengevoegd tot één functie, omdat cultuur in veel voorbeelden hand in hand gaat met recreatie. Omdat de functie energie veel omvattend is, is deze in dit onderzoek onderverdeeld in de functies biomassateelt en duurzame energieopwekking. De verschillende functies zijn in paragraaf 6.3 toegelicht en per functie zijn voorbeelden (cases) gegeven met specifieke kenmerken en achtergronden.

6.3 Cases tijdelijk economisch duurzaam bestemmen In deze paragraaf worden verschillende cases beschreven per functie. Er is gezocht naar actuele voorbeelden die representatief zijn voor de betreffende functies. Bij de selectie van de cases is als voorwaarde gesteld dat er sprake moet zijn van een tijdelijk karakter en van een duurzaam, economisch ruimtegebruik. Als praktische voorwaarde is gesteld dat er voldoende informatie Tijdelijk duurzaam economische oplossingen voor NIEGG

Pagina 37

beschikbaar moest zijn en dat betrokkenen bereid zijn aan het onderzoek mee te werken. In de cases is de grond overigens niet altijd in handen van de gemeente. Per case is dit aangegeven. 1 Biomassateelt “Biomassateelt is de doelbewuste teelt van gewassen zoals vlas, miscanthus (olifantsgras), vezelhennep, wilgen en/of koolzaad, teneinde de gewassen direct op hoogwaardige wijze in de procesindustrie in te zetten, zonder dat conversie in gas, warmte of stroom hoeft plaats te vinden via verbranding, vergisting vergassing of anderszins” (Green Spread Advies & Ontwikkeling, 2014, p. 7). 1.1 In de gemeente Zwolle ligt aan de noordzijde van de stad in het buitengebied van Berkum een gebied van 11 ha. bestemd voor woningbouw, dat in eigendom is van BPD (voorheen Bouwfonds). Het gebied is sinds mei 2015 verpacht aan NNRGY Crops die het gebied ingeplant heeft met olifantsgras (Miscanthus). Het gebied is voor NNRGY Crops vooral interessant omdat in de gemeente Zwolle een aantal partijen al actief waren met innovaties op het gebied van kunststof. Daarbij kan gezocht worden naar toepassingen voor het olifantsgras. Tijdelijke functie Gemeente Locatie Ruimtelijke kwaliteit Oorspronkelijke bestemming Toekomstige bestemming Tijdshorizon Oppervlakte Initiatiefnemer(s) Contactpersoon Grondeigendom Beheer (De Stentor, 2015)

: biomassateelt olifantsgras : Zwolle : Berkum : uitbreidingsgebied : agrarisch : wonen : 10 jaar : 11 ha. : NNRGY Crops : Jan-Govert van Gilst : BPD (Bouwfonds) : lokale loonwerker

1.2 In de gemeente Almere is op initiatief van Aldus Bouwinnovatie in samenwerking met de gemeente Almere op twee verschillende percelen van respectievelijk 3 en 7 ha. bij wijze van proef in 2014 vezelhennep verbouwd op tijdelijk braakliggende grond. Doelstelling van de initiatiefnemer was om een vliegwiel op gang te brengen om te laten zien dat met vezelhennep een bijdrage kan worden geleverd aan de circulaire economie (bio-based materials). De agrariër Navis had een pachtovereenkomst met de gemeente gesloten voor deze gebieden en wilde graag meewerken aan het experiment. Meerwaarde voor hem was dat vezelhennep een uitstekend wisselgewas is. Tijdelijke functie Gemeente Locatie Ruimtelijke kwaliteit Oorspronkelijke bestemming Toekomstige bestemming Tijdshorizon Oppervlakte Initiatiefnemer(s) Contactpersoon Grondeigendom Beheer (www.nobelsleven.nl, 2014)

: Biomassateelt vezelhennep : Almere : Almere Poort / Nobelhorst : uitbreidingsgebied : agrarisch : ijsbaan / wonen : 1 jaar : 3 ha. / 7 ha. : Aldus Bouwinnovatie : Atto Harsta : Gemeente Almere : agrariër Herman Navis


Pagina 38

2 Duurzame energieopwekking Onder duurzame energieopwekking wordt in dit rapport verstaan de opwekking van zonne-energie. De energie wordt opgewekt door middel van grondgebonden zonne-energie-installaties. Onder zonne-energie-installaties wordt verstaan: “zonnepanelen met alle toebehoren die in veldopstelling stroom produceren en deze via een nieuw te bouwen aansluiting rechtstreeks invoeden op het publieke elektriciteitsnet, ook wel zonneweide, zonneveld of zonnepark genoemd” (Green Spread Advies & Ontwikkeling, 2014). 2.1 Breda DuurSaam is een onafhankelijke coöperatie die projecten die bijdragen aan een volhoudbare, leefbare en gezonde Bredase samenleving, opzet, begeleidt en uitvoert (www.bredaduursaam.nl, 2015). Op bedrijventerrein Steenakker Officepark in de gemeente Breda, wordt door de corporatie op ca. 2 ha. braakliggend terrein, dat in eigendom is van de gemeente Breda, een zonnepark aangelegd. Het is het grootste zonnepark in Nederland dat volledig door burgers wordt geëxploiteerd. Tijdelijke functie : zonnepark Gemeente : Breda Locatie : Steenakker Officepark Ruimtelijke kwaliteit : inbreidingsgebied Oorspronkelijke bestemming : bedrijventerrein Toekomstige bestemming : bedrijventerrein Tijdshorizon : 20 jaar Oppervlakte : ca. 2 ha. Initiatiefnemer(s) : Breda Duursaam; Contactpersoon : Edwin Waelput Grondeigendom : Gemeente Breda Beheer : Breda Duursaam (www.zonnewijdebreda.nl, 2015) 2.2 Op de Floriade in 2012 heeft een collectief van 20 ondernemers een duurzame tuin gerealiseerd. Eén van de initiatiefnemers was de heer Ton Koenders van IQ-solar. In samenwerking met de gemeente Bronckhorst is gekeken of dit concept ook in de gemeente Bronckhorst kon worden toegepast als tijdelijke bestemming voor het uitbreidingsgebied De Kwekerij, een gebied van ca. 7,5 ha. dat bestemd is voor woningbouw. In het park worden ca. 8.000 zonnepanelen geplaatst en er is ruimte voor recreatie en educatie. Zo worden wandelpaden aangelegd en een vlindertuin. Tijdelijke functie Gemeente Locatie Ruimtelijke kwaliteit Oorspronkelijke bestemming Toekomstige bestemming Tijdshorizon Oppervlakte Initiatiefnemer(s)

: zonnepark / recreatie : Bronckhorst : De Kwekerij, Hengelo (Gld.) : uitbreidingsgebied : agrarisch : wonen : 25 jaar : 7,0 ha. : IQ-SOLAR.com (beheer); NL Green Label (ontwerp); Green Spread (ontwikkeling) Contactpersoon : Ton Koenders Grondeigendom : Gemeente Bronckhorst Beheer : IQ-SOLAR (www.nlsolarparkdekwekerij.nl, 2015) Tijdelijk duurzaam economische oplossingen voor NIEGG

Pagina 39

3 Wonen (Tijdelijke huisvesting) Onder tijdelijke huisvesting wordt in dit rapport verstaan huisvesting voor verschillende doelgroepen zoals studenten of asielzoekers die een tijdelijk of semipermanent karakter hebben, flexibel en verplaatsbaar zijn, door toepassing van prefab-bouwsystemen waaronder zogenaamde containerwoningen. 3.1 De gemeente Almere heeft in 2004 een aantal corporaties benaderd met de vraag of zij tijdelijke huisvesting konden realiseren op een aantal braakliggende gronden in de stad. De gemeente stelde de grond voor een periode van 5 jaar om niet ter beschikking met een optietermijn van nog eens vijf jaar. Na afloop van de termijn zou de gemeente Almere een vervangende locatie aanbieden. Ymere heeft voor de locatie aan de Odeonstraat in 2005 tachtig starterswoningen gerealiseerd. De woningen staan er nog steeds en de termijn is inmiddels verlengd met nog eens 5 jaar tot het jaar 2020. Tijdelijke functie Gemeente Locatie Ruimtelijke kwaliteit Oorspronkelijke bestemming Toekomstige bestemming Tijdshorizon Oppervlakte Initiatiefnemer(s) Contactpersoon Grondeigendom Beheer (www.ymere, 2015)

: Wonen (80 starterswoningen) : Almere : Odeonstraat : inbreidingsgebied : centrumfuncties : centrumfuncties : 5 - 10 jaar 15 jaar : ca. 1 ha. : Ymere : Maaike Wielink : Gemeente Almere : Ymere

3.2 Aan de Vrydemalaan in Groningen zijn op het voormalig Bodenterrein in 2011 op initiatief van de gemeente Groningen en Nijestee, 345 jongerenstudio’s gerealiseerd opgedeeld in 5 blokken. De studio’s zijn geheel geprefabriceerd en opgebouwd uit een zelfdragende staalconstructie. De studio’s worden verwarmd door middel van een WKO-installatie. De studio’s hebben een exploitatietermijn van 13 jaar. Daarna zullen ze plaats moeten maken voor permanente woonbebouwing. Tijdelijke functie : Wonen (345 studentenwon.) Gemeente : Groningen Locatie : Vrydemalaan Ruimtelijke kwaliteit : inbreidingsgebied Oorspronkelijke bestemming : wonen Toekomstige bestemming : wonen Tijdshorizon : 13 jaar Oppervlakte : ca. 1 ha. Initiatiefnemer(s) : Nijestee Contactpersoon : At Smit Duijzentkunst Grondeigendom : Gemeente Groningen Beheer : Nijestee (www.bouwgroepnoord.nl, 2015)


Pagina 40

4 Tuinen (stadslandbouw) Stadslandbouw is een ‘boerenbedrijf ‘ in of in de directe omgeving van de stad met een sterke focus op de stad en haar bewoners en de mogelijkheid om deze te bezoeken. Deze manier van landbouw heeft dikwijls een educatieve en/of recreatieve functie (Wageningen UR, 2006). Ook moestuinen, bloemenpluktuinen e.d. worden hieronder geschaard. 4.1 In de VINEX-wijk Stadshagen in Zwolle is door buurtbewoners in 2014 een moestuin annex speeltuin gerealiseerd op tijdelijk braakliggende grond. De gemeente Zwolle biedt burgers de mogelijkheid om braakliggende grond tijdelijk te gebruiken. De gemeente heeft daarvoor een ideeënmakelaar in dienst waar initiatiefnemers terecht kunnen met hun ideeën. Tijdelijke functie Gemeente Locatie Ruimtelijke kwaliteit Oorspronkelijke bestemming Toekomstige bestemming Tijdshorizon Oppervlakte Initiatiefnemer(s) Interview Grondeigendom Beheer (De Stentor, 2014)

: moestuin : Zwolle : Breecamp - Stadshagen : uitbreidingsgebied : agrarisch (bouwrijpe grond) : wonen : 10 jaar : 0,2 ha : burgerinitiatief : Diana van der Stouw : Gemeente Zwolle : bewoners (omwonenden) :© Freddy Schinkel fotografie

4.2 In de stad Brussel is door de gemeente in het kader van het vergroenen van de stad geld beschikbaar gesteld om initiatieven vanuit de samenleving te ondersteunen. Eén van de projecten is een burgerinitiatief voor een tijdelijke moestuin op een binnenstedelijk braakliggende bouwlocatie aan de Rue du Bouillet 1, dat in eigendom is van een bouwondernemer. Omdat het terrein inmiddels wordt bebouwd bestaat de tuin niet meer op deze plek. De kratten zijn inmiddels verplaatst naar een even verderop gelegen park. Tijdelijke functie Gemeente Locatie Ruimtelijke kwaliteit Oorspronkelijke bestemming Toekomstige bestemming Tijdshorizon Oppervlakte Initiatiefnemer(s) Interview Grondeigendom Beheer

: moestuin : Brussel (België) : Rue du Bouillet 1 : inbreidingsgebied : wonen : wonen : 1,5 jaar : 250 m2 : burgerinitiatief : Laurent Dubus : bouwondernemer : bewoners (omwonenden)


Pagina 41

4.3 Meer dan 60 jaar heeft een stuk grond aan de Moritzplatz in Berlijn braak gelegen. In 2009 werd op initiatief van Robert Shaw op dit stuk grond van ca. 6.000 m2 een stadstuin aangelegd. Met vrijwilligers en omwonenden is een vereniging opgericht die de grond huurt van de stad Berlijn. Het contract wordt steeds met één jaar verlengd. In de tuin worden de producten op ecologische wijze verbouwd in verplaatsbare bakken en kratten vanwege het tijdelijke karakter. Biodiversiteit, recycling en gezond eten zijn thema’s die centraal staan. Er is een tuincafé waarin de producten uit de tuin worden aangeboden. Daarnaast worden culturele evenementen en workshops gehouden in de tuin. Tijdelijke functie : stadstuin Gemeente : Berlijn (Duitsland) Locatie : Moritzplatz Ruimtelijke kwaliteit : inbreidingsgebied Oorspronkelijke bestemming : wonen Toekomstige bestemming : onbekend Tijdshorizon : 1 - ? jaar Oppervlakte : 0,6 ha. Initiatiefnemer(s) : burgerinitiatief Excursie : 18 maart 2015 Grondeigendom : Liegenschaftsfonds Berlijn Beheer : vereniging ‘Nomadisch Grün’ (www.prinzessinnengarten.net, 2015)


Pagina 42

5 Recreatie & cultuur Onder (tijdelijke) recreatie verstaan we in dit rapport alle mogelijke tijdelijke bestemmingen op het gebied van de vrije tijdsbesteding zoals tijdelijke speeltuinen, parken en sportterreinen. 5.1 In het hart van De Meern zou een nieuw winkelcentrum worden gerealiseerd. Toen de plannen in 2012 sneuvelden kwamen een aantal gebieden braak te liggen. Vanuit een bewonersinitiatief zijn plannen gemaakt voor de aanleg van een dorpstuin. Op een gebied van 1.200 m2 zijn bankjes, speelattributen en fietsenstallingen aangebracht en zijn bomen geplant. Er is een stichting opgericht die voor een deel verantwoordelijk is voor het beheer en onderhoud van de tuin. Er worden regelmatig activiteiten georganiseerd voor de buurt. Tijdelijke functie Gemeente Locatie Ruimtelijke kwaliteit Oorspronkelijke bestemming Toekomstige bestemming Tijdshorizon Oppervlakte Initiatiefnemer(s) Contactpersoon Grondeigendom Beheer

: dorpstuin : Utrecht : Hart van De Meern : inbreidingsgebied : winkels : woonbestemming : 5 jaar : 1.200 m2 : burgerinitiatief : Anne-Mette van Lieshout : Gemeente Utrecht : burgers / gemeente

5.2 In 2011 is door de Stad Antwerpen een aantal initiatieven ontwikkeld op tijdelijk braakliggende gronden in de stad. Op de Linkeroever is het grootste project gerealiseerd in samenwerking met een kunstenaarscollectief en Ecohuis Antwerpen op een terrein dat in de toekomst bestemd is als stadscamping. Op dit terrein, van ca. 2 ha., is een tijdelijke tuin met kunstobjecten aangelegd. Er worden activiteiten voor de buurt en de stad georganiseerd. In 2013 is het beheer van het terrein overgedragen aan een vereniging van vrijwilligers. De vereniging telt ca. 15 vrijwilligers en heeft ca. 50 leden, afkomstig uit de buurt en de stad. Er worden nog steeds veel activiteiten georganiseerd voor de buurt om de sociale cohesie te versterken. Zo worden in de zomer taalcursussen gegeven voor allochtone bewoners uit de buurt. De vereniging heeft het terrein om niet ter beschikking gekregen. De vereniging is toekomstperspectief geboden na beëindiging van de overeenkomst. Hen wordt een nieuw terrein geboden door de Stad Antwerpen. Tijdelijke functie Gemeente Locatie Ruimtelijke kwaliteit Oorspronkelijke bestemming Toekomstige bestemming Tijdshorizon Oppervlakte Initiatiefnemer(s)

: samentuin : Antwerpen : Linkeroever, Biodroom : inbreidingsgebied : wonen : stadscamping : 2 – 3 jaar : 2 ha. : cultuurcentra & Ecohuis Antw. Stedelijke dienst Samen Leven Contactpersoon : Peter Preckler Grondeigendom : Stad Antwerpen Beheer : Vereniging Biodroom 2.0 (www.ecohuis.antwerpen.be, 2015) Tijdelijk duurzaam economische oplossingen voor NIEGG

Pagina 43

6 Groen (natuur) “De essentie van tijdelijke natuur is dat in een gebied eerst ruimte wordt geboden aan de ontwikkeling voor flora en fauna, in de wetenschap dat die natuurwaarden na verloop van tijd weer, actief, worden verwijderd” (Reker & Braakhekke, 2007, p. 1). Tijdelijke natuurontwikkeling valt onder de beleidslijn Tijdelijke Natuur van het ministerie van Economische Zaken (Koninkrijk der Nederlanden, 2015). 6.1 Op een bouwterrein van Philips Healthcare in Best is in 2015 een tijdelijk braakliggend terrein ingericht als vlindertuin in samenwerking met de Vlinderstichting. Door het initiatief is niet langer natuurwerend beleid noodzakelijk waardoor de eigenaar van de grond minder kosten hoeft te maken voor het onderhoud van het gebied. Op het terrein zijn wandelpaden aangelegd en zitbanken geplaatst waardoor de medewerkers tijdens de lunchpauze een ommetje kunnen maken in het gebied. Tijdelijke functie Gemeente Locatie Ruimtelijke kwaliteit Oorspronkelijke bestemming Toekomstige bestemming Tijdshorizon Oppervlakte Initiatiefnemer(s) Contactpersoon Grondeigendom Beheer (Intogreen, 2015)

: natuur (vlindertuin) : Eindhoven : Philipsterrein Best : inbreidingsgebied : bedrijfsterrein : bedrijfsterrein : onbekend : 3,5 ha. : Philips, Vlinderstichting : Albert Vliegenthart : Philips : Philips

6.2 Op een braakliggend terrein van ca. 200 ha.in de gemeente Steenwijk is in 2015 in samenwerking met verschillende grondeigenaren het initiatief genomen om ruimte te geven aan de natuur zolang de grond niet in ontwikkeling wordt genomen. Het innovatienetwerk heeft een belangrijke rol gespeeld bij het initiatief en heeft de grondeigenaren in contact gebracht met het Landschap Overijssel. 60 ha. van de grond is in eigendom van Roelofs projectontwikkeling. Het beheer en onderhoud wordt in overleg met Landschap Overijssel gevoerd en is overwegend extensief van aard. Er grazen Herford runderen en er wordt beperkt gemaaid indien nodig. Uitsluitend de randen worden intensiever gemaaid om verstuiving naar omliggende gronden te voorkomen. Tijdelijke functie Gemeente Locatie Ruimtelijke kwaliteit Oorspronkelijke bestemming Toekomstige bestemming Tijdshorizon Oppervlakte Initiatiefnemer(s)

: natuur : Steenwijk : Eeserwold : uitbreidingsgebied : agrarisch bedrijfsterrein : bedrijfsterrein : afhankelijk van economie : plm. 60 ha. : Roelofs projectontwikkeling i.s.m. Landschap Overijssel Contactpersoon : Marcel Grit Grondeigendom : Roelofs projectontwikkeling Beheer : Roelofs / Landschap Overijssel (www.landschapoverijssel, 2015) Tijdelijk duurzaam economische oplossingen voor NIEGG

Pagina 44

6.4 Ordening van de cases naar NIEGG categorieën De cases zijn in figuur 11 in een tabel gerangschikt per functie. Van elke case zijn de kenmerken gegeven overeenkomstig de kenmerken die in paragraaf 4.5 zijn gegeven. Zo is aangegeven per case of het een uitbreiding- of inbreidingslocatie betreft, hoe groot het oppervlak en de tijdshorizon is en of er sprake is van een braakliggend terrein of agrarisch gebruik. Tevens is aangegeven wat het minimaal benodigde oppervlak en minimaal benodigde tijdsbestek is voor de betreffende functie vanuit economisch perspectief. Indien een kenmerk overeenkomt met het kenmerk dat behoort bij categorie 1 uit figuur 9, dan is deze aangegeven met de kleur groen (uitbreiding). Indien het kenmerk overeenkomt met het kenmerk van categorie 2 uit figuur 9, dan is deze aangegeven met de kleur rood (inbreiding).

vlindertuin Philipsterrein, Best

Eeserwold Steenwijk

U 0,2 ha. agr. 10 jr. 2 jr.

natuur

Samentuin Biodroom Linkeroever, Antwerpen (België)

I 1 ha. 1 ha. braak 13 jr. 15 jr.

recreatie & cultuur

Dorpstuin Hart van de Meern, gemeente Utrecht

I 1 ha. 1 ha. braak 10-15 jr. 15 jr.

stadstuin Prinzessinnengarten, Berlijn (Duitsland)

moestuin - speeltuin Breecamp-Stadshagen, Zwolle

U 7 ha. 2 ha. agr. 25 jr. 15 jr.

I I I I 250 m2 0,6 ha. 1.200 m2 2 ha. 0,1 ha. 0,1 ha. braak braak braak braak 1,5 jaar > 1 jaar 5 jr. 2-3 jr. 1 jaar 5 jaar 5 jr. 2 jr.

I 3,5 ha. 0,1 ha. braak ? 1 jr.

U 200 ha. 0,1 ha. agr. 1-? 1 jr.

moestuin Rue du Bouillet, Brussel, België

345 studentenwoningen Vrydemalaan, Groningen

Stadslandbouw

80 starterswoningen Odeonstraat, Almere

U U I 11 ha. 10 ha. 2 ha. 10 ha. 10-20 ha. 0,8 ha. agr. agr. braak 10 jr. 1 jr. 20 jr. 10 jr. 5-10 jr. 15-20 jr.

Wonen

Duurzame tuin (zonnepark annex recreatie) De Kwekerij, Hengelo (Ov.) Gemeente Bronckhorst

Zonnepark

Zonnepark BredaDuursaam Steenakker Offcepark Breda

voorbeelden Uitbreiding / Inbreiding oppervlak minimaal benodigd opp. kwaliteit: agr. of braak tijdshorizon minimale tijdshorizon

Vezelhennep (Canabis) Almere Poort / Nobelhorst Almere

Biomassateelt

Olifantsgras (Miscanthus) Berkum - Zwolle

functies / bestemmingen

Figuur 11 Ordening cases naar NIEGG categorieën. De functie biomassateelt is een functie die uitsluitend past in een uitbreidingsgebied (categorie 1) vanwege de benodigde ruimte, de tijdshorizon en het agrarisch karakter van de functie. Ook de functie voor een zonnepark is voornamelijk vanwege de minimale tijdshorizon van 15 jaar, vooral geschikt voor de uitbreidingsgebieden (categorie 1). Deze functie zou echter ook goed als inbreiding op bedrijfsterreinen kunnen worden toegepast. In binnenstedelijk woongebied is deze functie echter niet wenselijk. De functie wonen is een typische inbreidingsfunctie (categorie 2) maar past qua tijdshorizon niet in deze categorie. Bij beide cases is dan ook één verhuisbeweging binnen de exploitatietermijn meegenomen als voorwaarde waardoor deze functie toch in categorie 2 past. De functies stadslandbouw en recreatie & cultuur zijn vanwege de kenmerken vooral toepasbaar in binnenstedelijk gebied en vallen daardoor vooral onder categorie 2. Er zijn echter ook voorbeelden te vinden (waaronder Breecamp-Stadshagen, Zwolle) waar de functie in uitbreidingsgebied (direct grenzend aan de woonomgeving) wordt toegepast. De functie natuur kan zowel in inbreidingsgebieden als in uitbreidingsgebieden worden toegepast. In hoofdstuk 8 is de onderverdeling naar beide categorieën overgenomen voor de verschillende functies.


Pagina 45

7. Inspiratie-modellen In deze paragraaf staat de volgende deelvraag centraal: Welke structurerende modellen kunnen worden gevonden die als inspiratie kunnen dienen voor tijdelijke invulling van niet in exploitatie genomen gronden?

7.1 Vergelijking vastgoedmarkt In dit onderzoek zijn diverse nationale en internationale bronnen geraadpleegd. Veel van deze bronnen geven inzicht in de aspecten rondom tijdelijk ruimtegebruik. Het gaat daarbij dikwijls niet alleen over het tijdelijk gebruik van braakliggende gebieden doch ook dikwijls over het tijdelijk gebruik van leegstaand vastgoed. De problematiek die in dit onderzoek wordt beschreven heeft veel gelijkenis met de problematiek van de vastgoedmarkt: Sinds de crisis in 2008 is de voorraad leegstaand vastgoed enorm toegenomen. Vooral de leegstand in de kantorenmarkt is de afgelopen jaren sterk gegroeid. Eind 2014 stond achtmiljoen m2 kantoren in Nederland leeg (DTZ Zadelhoff, 2015). In de kantorenmarkt maakt men onderscheid in verschillende soorten leegstand: frictieleegstand, conjuncturele leegstand en structurele leegstand (Kalk, 2010). Voor strategisch aangekochte gronden kan analoog aan de kantorenmarkt eenzelfde verdeling gemaakt worden. Strategisch aangekochte gronden kunnen worden onderverdeeld in ruilgronden, niet in exploitatie genomen gronden en gronden die nimmer in exploitatie genomen zullen worden. De ruilgronden zijn dan de gronden die vallen onder de categorie ‘frictieleegstand”. De niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG) vallen onder de categorie “conjuncturele leegstand” terwijl de nimmer in exploitatie genomen gronden vallen onder de categorie structurele leegstand. Deze laatste categorie betreft de gronden die afgewaardeerd zijn tot de waarde van de oorspronkelijke bestemming en dikwijls teruggeven worden aan de oorspronkelijke bestemming. Niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG) zijn dus feitelijk conjunctureel braakliggende gronden. Voor het beantwoorden van de deelvraag die in dit hoofdstuk centraal staat is gezocht naar structurerende modellen, die gebruikt worden bij het herbestemmen (transformeren) van bestaand vastgoed.

7.2 Theoretisch wetenschappelijke modellen kantoortransformaties De faculteit Bouwkunde van de TU Delft, heeft al sinds de jaren tachtig van de vorige eeuw, renovatie en transformatie van kantoorgebouwen op de onderzoekagenda staan. Onder redactie van Theo van der Voordt is op initiatief van de Technische Universiteit Delft een boek verschenen waarin verschillende instrumenten ter ondersteuning aan de besluitvorming bij transformatieprocessen van kantoorgebouwen zijn gepresenteerd (Technische Universiteit Delft, 2007). Twee van deze instrumenten zijn interessant voor dit onderzoek en worden in deze paragraaf kort besproken. Transformatiepotentiemeter Dit instrument is ontwikkeld in 2003 door Rob Geraedts en Theo van der Voordt en bestaat uit een checklist met vetocriteria en graduele criteria waaruit kan worden afgeleid of een gebouw geschikt is voor transformatie. Dit geschiedt op basis van beoordeling van een aantal kenmerken. Deze kenmerken hebben betrekking op de markt, locatie, gebouw en organisatie. Bij vetocriteria gaat het er om of een gebouw potentie heeft om te worden getransformeerd. Blijkt dat aan één van de Tijdelijk duurzaam economische oplossingen voor NIEGG

Pagina 46

vetocriteria wordt voldaan, dan komt de transformatie naar een andere bestemming direct te vervallen. Graduele criteria zijn criteria waarvoor geldt dat bij de beoordeling van deze criteria het niet direct leidt tot goed- of afkeuring van het transformeren van een gebouw maar dat het totaal aan graduele criteria worden gewogen. Dit leidt tot een beeld van de transformatiepotentie (klasse) van het betreffende gebouw. Deze graduele criteria hebben betrekking op functionele, culturele, technische, financiële, juridische en organisatorische aspecten op locatie- en gebouwniveau. Transformatiemeter Zorg Meer recent is een onderzoek verschenen over het herbestemmen van leegstaande kantoren naar woonzorggebouwen (BNA Onderzoek & TU Delft, 2011). In dit rapport is de ‘transformatiemeter Zorg’ ontwikkeld. In analogie met de transformatiepotentiemeter wordt onderscheidt gemaakt in twee stappen waarbij in stap één veto-criteria worden beoordeeld en in stap twee de graduele criteria. Beide criteria kennen steeds drie aspecten: markt, locatie en gebouw. Ook in dit model geven de veto-criteria antwoord op de vraag of het her te bestemmen gebouw kans-hebbend is of kansloos. Herbestemmingswijzer De Technische Universiteit Delft heeft en heeft in 2004 een herbestemmingswijzer uitgegeven voor vastgoed (Hek, Kamstra, & Geraedts, 2004). Dit boek omschrijft een methode waarmee de mogelijkheden van herbestemming kunnen worden onderzocht. De methode bestaat uit een gefaseerd stappenplan waarbij in de eerste fase verschillende mogelijke functies worden onderzocht op locatie-, financiële, maatschappelijke, technische en procedurele aspecten. In de volgende fases vindt achtereenvolgens de functieselectie plaats waarna een vlekkenplan en financiële toets wordt uitgevoerd.

7.3 Overheidsmodellen kantoortransformaties Vanuit de overheid zijn er een aantal initiatieven ontplooid die een bijdrage kunnen leveren bij het transformeren en herbestemmen van bestaand vastgoed. Een tweetal initiatieven worden hieronder kort belicht. Kansenkwadrant (kantoor)transformaties In opdracht van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties heeft het Expertteam (kantoor)Transformaties een toolbox gepubliceerd op hun website (Rijsdienst voor Ondernemend Nederland, 2014) met transformatiescans en stappenplannen voor het herbestemmen van bestaand vastgoed. Daarvoor is ook het zogenaamde kansenkwadrant ontwikkeld door het expertteam (kantoor)transformatie (Rijksdienst voor ondernemend Nederland, 2014) waarin een relatie gelegd wordt tussen de kwaliteit van de locatie met de kwaliteit van het gebouw. De wasstraat De provincie Utrecht kent de zogenaamde wasstraat, waarbij panden worden beoordeeld op o.a. transformatiemogelijkheden door ervaren deskundigen. De Provincie Utrecht heeft in samenwerking met gemeenten en marktpartijen opdracht gegeven aan de Stec Groep om de aanpak voor kantoortransformaties verder vorm te geven (Provincie Utrecht, 2015).

7.4 Marktmodellen kantoortransformaties Veel marktpartijen hebben een eigen transformatiemodel ontwikkeld. Vastgoedadviseurs, architecten en stedenbouwkundigen hebben modellen ontwikkeld die op gestructureerde wijze,


Pagina 47

door middel van het doorlopen van een stappenplan, antwoord geven op de herbestemmingsmogelijkheden van vastgoed voor verschillende doelgroepen of gebruiksfuncties. Het zou voor dit onderzoek te ver voeren om alle gevonden modellen te analyseren en te vergelijken die in de markt beschikbaar zijn. De gevonden informatie is beoordeeld op validiteit en relevantie. Vervolgens is een selectie gemaakt. De beschikbaarheid van de informatie heeft hierbij ook een belangrijke rol gespeeld. Er zijn twee modellen nader onderzocht. Transformatie Quick Scan - Scope bouwmanagement Dit model is ontwikkeld door Scope bouw management, en doorloopt op hoofdlijnen de stappen uit de transformatiepotentiemeter uit paragraaf 4.3.2. In stap één tot en met stap drie worden de veto criteria getoetst en vervolgens worden per functie de graduele criteria getoetst. In dit model worden resp. de aspecten locatie, gebouw, functies en financiën getoetst. Door middel van het beantwoorden van vragen worden de veto-criteria doorlopen waarmee antwoord gegeven wordt op de vraag of het vastgoed geschikt is voor herbestemming. Daarna volgt een globale financiële doorrekening van de beoogde functies. Tot slot worden de functies die financieel haalbaar blijken te zijn, verder onderzocht op graduele criteria. Ook dit geschiedt door middel van het beantwoorden van vragen. Elke functie verkrijgt na beantwoording van de vragen een score. De functie die de hoogste score heeft behaald krijgt de voorkeur. Het model heeft een opmaak in excel. Transformatiescan – SAB / K3 architecten Het SAB uit Arnhem is een adviesbureau dat in samenwerking met K3 architecten een transformatiescan heeft ontwikkeld voor kantoren. Dit model gaat uit van een stappenplan waarin achtereenvolgens een ruimtelijke toets en een bouwkundige toets wordt uitgevoerd. In de ruimtelijke toets worden planologische stedenbouwkundige, landschappelijke, beleidsmatige en milieukundige aspecten geanalyseerd. In de bouwkundige toets wordt de technische staat van het gebouw en de installaties onderzocht alsmede de structuur en architectonische waarde. Daarnaast vindt parallel een behoefteonderzoek plaats (markt). De resultaten worden in een matrix gezet waarbij kansrijke functies op basis van ruimtelijke, en bouwkundige criteria en marktvraag worden getrechterd. Dit leidt uiteindelijk tot een overzicht van passende functies welke uitgewerkt kunnen worden als voorbeeld en waarmee de gemeente of andere belanghebbenden kunnen worden overtuigd.

7.5 Conclusies Veel van de hiervoor beschreven instrumenten hebben het karakter van een checklist. Door de checklist in te vullen worden de kansen en bedreigingen in beeld gebracht. De in deze paragraaf geanalyseerde modellen hebben veel overeenkomsten die hieronder kort worden samengevat. 1. Alle modellen volgen een stappenplan waarin met weinig inspanningen in de eerste stap de vraag beantwoord wordt of er voor het gebouw en/of de locatie wel een noodzaak bestaat om het betreffende gebouw her te bestemmen. 2. Alle modellen beschouwen twee kanten. Enerzijds wordt de marktpotentie (marktvraag) onderzocht en anderzijds gebouwen locatiekenmerken (marktaanbod). 3. Alle modellen beschouwen een groot aantal aspecten die een rol spelen bij transformatieprocessen: functionele, culturele, technische, financiële, juridische, organisatorische, maatschappelijke, procedurele, planologische, stedenbouwkundige, landschappelijke, beleidsmatige en milieukundige aspecten. De transformatiepotentiemeter is gebaseerd op een model (figuur 12) dat veel gelijkenis vertoont met het onderzoekmodel (figuur 1) voor dit onderzoek. Om die reden is dit model ook gebruikt bij de Tijdelijk duurzaam economische oplossingen voor NIEGG

Pagina 48

beantwoording van deelvraag 4 in het volgende hoofdstuk. De Transformatie Quick scan van Scope Bouwmanagement is eveneens gebaseerd op dit model en kent een heldere structuur en heeft een opmaak in excel. Om die redenen heeft de transformatie Quick scan model gestaan voor het schematische beslismodel dat is uitgewerkt in bijlage 5.


Pagina 49

8. Afwegingscriteria In deze deelvraag staat de volgende vraag centraal: Welke afwegingscriteria hebben een rol gespeeld bij de tijdelijk economisch duurzame invulling van de uit deelvraag 3 omschreven voorbeelden?

8.1 Afstemming marktvraag en marktaanbod Een duurzame gebiedsontwikkeling is volgens de definitie die is gegeven in par 4.2 een gebiedsontwikkeling die inspeelt op de dynamiek van een gebied. Bestaande exploitaties en tijdelijke functies zijn daarbij uitgangspunt die kunnen leiden tot (tijdelijk) herstel van het marktevenwicht. In figuur 12 is het tijdelijk economisch duurzaam gebruik van NIEGG weergegeven als een mogelijke interventie om vraag en aanbod op elkaar af te stemmen waarbij duurzame waarde-creatie centraal staat door het verbinden van milieukwaliteit, economische kwaliteit, sociale kwaliteit en ruimtelijke kwaliteit.

marktaanbod

Tijdelijk braakliggende gronden (NIEGG) Locatie

duurzame waarde-creatie sociale kwaliteit milieukwaliteit economische kwaliteit ruimtelijke kwaliteit

tijdelijk economisch duurzaam bestemmen

marktvraag

vraag naar tijdelijke economisch duurzame bestemmingen (Markt)

Aspecten functioneel technisch cultureel financieel juridisch organisatorisch

Figuur 12 Tijdelijk economisch duurzaam bestemmen als interventie voor een betere match tussen vraag en aanbod. Naar een model van Theo van der Voordt (Technische Universiteit Delft, 2007) Bij het onderzoek naar het tijdelijk economisch duurzaam bestemmen van NIEGG spelen veel aspecten een rol. Het gaat hierbij om aspecten die relevant zijn voor de gemeente, initiatiefnemers en andere stakeholders die bij het proces van tijdelijk anders bestemmen betrokken zijn. Van der Voordt (2007) onderscheidt daarbij de aspecten functioneel, technisch, cultureel, financieel, juridisch en organisatorisch. Voor dit onderzoek zijn deze aspecten overgenomen. Per aspect spelen verschillende criteria een rol die kunnen worden beschouwd op verschillende schaalniveaus: locatie, omgeving en markt. Aan de hand van de cases uit paragraaf 6.3 zijn de verschillende criteria onderzocht die een rol hebben gespeeld bij het tijdelijk anders bestemmen en onderverdeeld naar de verschillende aspecten. Deze criteria zijn vastgesteld op basis van de telefonische interviews met de initiatiefnemers van de verschillende cases. Daarvoor is als handvat een lijst met vragen gebruikt (bijlage 4). In figuur 13 zijn de criteria per functie weergegeven. Tijdelijk duurzaam economische oplossingen voor NIEGG

Pagina 50

8.2 Criteria Figuur 13.1 criteria voor de functies biomassateelt en zonnepark (categorie 1 - uitbreidingsgebieden) a s pect

functi e Ol i fa nts gra s

Zonnepa rk

Bi oma s s a teel t Vezel hennep

cri teri um techni s ch

fi na nci eel

juri di s ch /

mi n. oppervl a k

10 ha .

10 - 20 ha .

0,8 ha .

bodems oort

ma rgi na l e l a ndbouwgrond

ma rgi na l e l a ndbouwgrond

n.v.t.

wa terhui s houdi ng

ni et voortdurend na t


n.v.t.

dra a gkra cht bodem

bega a nba a r voor l a ndbouwvoertui gen

bega a nba a r voor l a ndbouwvoertui gen

n.v.t. omda t vl a ktedruk extreem l a a g i s

bodemkwa l i tei t

geen verontrei ni gi ng

geen verontrei ni gi ng

n.v.t.

nuts voorzi eni ngen

n.v.t.

n.v.t.

a a ns l ui ti ng op Ei nfra netwerk mogel i jk

mi n. expl oi ta ti etermi jn 10 ja a r

5-10 ja a r

20-25 ja a r

pa cht-/huurvergoedi ng € 400,=/ha .

€ 100,= - €200,=/ha .

ma rktconforme pa cht

terugverdi enti jd

6 ja a r

a fha nkel i jk va n pa chtpri js 20 ja a r

overhei ds ubs i di e werkgel egenhei d

geen l oka l e ondernemers bi j teel t en verwerki ng va n gronds toffen

geen l oka l e ondernemers bi j teel t en verwerki ng va n gronds toffen

duurza me wa a rdecrea ti e

bi jdra ge a a n CO2 reducti e bi jdra ge a a n CO2 reducti e bi jdra ge CO2-reducti e en en i nnova ti e bi o-ba s ed en i nnova ti e bi o-ba s ed duurza me energi ema teri a l s ma teri a l s opwekki ng en educa ti e

wi jzi gi ng bes temmi ng s oort overeenkoms t

neen l i bera l e pa cht

neen l i bera l e pa cht

mees ta l huur- of pa chtovereenkoms t

toekoms tpers pecti ef

wens el i jk verl engen termi jn of a l terna ti eve l oca ti e neen



s peel t geen rol

s peel t geen rol

zeer bel a ngri jk i .v.m. bezwa a rprocedures bi j bes temmi ngwi jzi gi ng

onbel a ngri jk

onbel a ngri jk

i s zeer bel a ngri jk

i mpl i ca ti es t.g.v. s ta nk of gel ui dhi nder? orga ni s a tori s ch dra a gvl a k omgevi ng

dra a gvl a k pol i ti ek

functi oneel

cul tureel

2)

1)

SDE-s ubs i di e noodza kel i jk a a nnemer voor a a nl eg va n zonnepa rk

pa rti ci pa ti e

met i nnova ti eve met i nnova ti eve i s ba s i s va n s ucces ! ondernemers en ondernemers en ondernemers , burgers , coöpera ti eve l a ndbouwer coöpera ti eve l a ndbouwer overhei d en onderwi js

i ni ti a ti efnemer

ondernemer met duurza a mhei ds a mbi ti e

ondernemer met duurza a mhei ds a mbi ti e

ondernemers col l ecti ef of orga ni s a ti e

berei kba a rhei d

berei kba a r voor l a ndbouwverkeer

berei kba a r voor l a ndbouwverkeer

berei kba a r voor voertui gen onderhoud

voorzi eni ngen

geen

geen

geen

l i ggi ng

geen

zi chtba a rhei d

zi chtba a rhei d

omgevi ngs kwa l i tei t

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

zi chtba a rhei d

n.v.t.

promoti e va n het product promoti e va n i ni ti a ti ef

gevol gen i ngreep

exoti s ch gewa s doch geen bi jzondere ui ts tra l i ng

gewa s met 'nega ti ef' i ma go

ui ts tra l i ng na a r omgevi ng wordt ni et overa l gewa a rdeerd

1)

ol i fa nts gra s (mi s ca nthus ) i s ges chi kt voor fytoremedi a ti e en ka n zwa re meta l en opnemen

2)

na a s t dra a gvl a k va n pol i ti ek i s medewerki ng va n grondbedri jf en a mbtena rena ppa ra a t mi ns tens zo bel a ngri jk.


Pagina 51

Figuur 13.2 criteria voor de functies wonen, stadslandbouw en recreatie & cultuur (categorie 2 - inbreidingsgebieden) a s pect

functi e

Wonen

Sta ds l a ndbouw

Recrea ti e & Cul tuur


mi n. oppervl a k

1 ha .

va na f 100 m2

va na f 0,1 ha .

bodems oort

n.v.t.

bi j voorkeur ma rgi na l e l a ndbouwgrond

n.v.t.

wa terhui s houdi ng

goede bodemi nfi l tra ti e


goede bodemi nfi l tra ti e


dra a gkra chti ge grond (funderen op s ta a l )

n.v.t.

n.v.t.

bodemkwa l i tei t

ges chi kt voor wonen

geen erns ti ge verontrei ni gi ng

i nfra s tructuur el ectra , wa ter en ri ool a a nwezi g

juri di s ch /

wa ter en el ectra a a ns l ui ti ng wens el i jk

mi n. expl oi ta ti etermi jn 15 ja a r pa cht-/huurvergoedi ng € 0,= - € 5,=/m2

1-5 ja a r € 0,= - € 0,75,=/m2

2-5 ja a r om ni et

terugverdi enti jd

10-15 ja a r

n.v.t.

n.v.t.

overhei ds ubs i di e werkgel egenhei d

geen a a nnemer voor a a nl eg en beheer en onderhoud

wens el i jk n.v.t.

noodza kel i jk ondernemers bi j a a nl eg


voorzi et i n ma a ts cha ppel i jke vra a g na a r woonrui mte

bevordert s oci a l e cohes i e, bi odi vers i tei t, ci rc. economy, educa ti e

bevordert s oci a l e cohes i e en educa ti e

wi jzi gi ng bes temmi ng

s oms

neen

neen

s oort overeenkoms t

huurovereenkoms t

gebrui ks overeenkoms t of gebrui ks overeenkoms t of huurovereenkoms t huurovereenkoms t


wens el i jk verl engen termi jn of a l terna ti eve l oca ti e



i mpl i ca ti es t.g.v. s ta nk of gel ui dhi nder?

ja , ges chi kt voor woonbes temmi ng

neen

beperkt

zeer bel a ngri jk i .v.m. bezwa a rprocedures bi j bes temmi ngwi jzi gi ng

zeer wens el i jk

zeer wens el i jk

orga ni s a tori s ch dra a gvl a k omgevi ng


functi oneel

cul tureel

geen erns ti ge verontrei ni gi ng

wa tera a ns l ui ti ng wens el i jk (of pomp)

nuts voorzi eni ngen fi na nci eel

3)

4)

i s bel a ngri jk

i s bel a ngri jk

i s bel a ngri jk

pa rti ci pa ti e

i s geen i s s ue

burgerpa rti ci pa ti e

burger- en ondernemers pa rti ci pa ti e


ondernemers (woni ngcorpora ti es )

burger(s )

berei kba a rhei d

berei kba a r voor a uto, fi ets en te voet

berei kba a r te voet en a uto beperkt

voorzi eni ngen

centrumvoorzi eni ngen en s treekma rkt na bi jhei d OV

na bi jhei d OV

l i ggi ng

bi nnens tedel i jk; geen hi nder na a r omgevi ng

bi nnens tedel i jk

bi nnens tedel i jk


bel a ngri jk

woonomgevi ng

eni gs zi ns bel a ngri jk

zi chtba a rhei d

s tedenbouwkundi ge ei s ! bel a ngri jk voor s pons orgel d

bel a ngri jk voor s pons orgel d

gevol gen i ngreep

tegenga a n verl oederi ng

tegenga a n verl oederi ng en vers terken conta cten

4)

tegenga a n verl oederi ng en vers terken conta cten

burger(s )

4)

berei kba a r voor a uto, fi ets en te voet

3)

bi j verontrei ni gde grond ka n s ta ds l a ndbouw i n kra tten, boxes of a ndere verpl a a ts ba re objecten worden gerea l i s eerd

4)

burgeri ni ti a ti even zi jn di kwi jl s 'profes s i onel e' burgers di e kenni s hebben va n het proces en de probl ema ti ek.


Pagina 52

Figuur 13.3 criteria natuur (in- en uitbreidingsgebieden) a s pect

functi e

Na tuur


fi na nci eel

mi n. oppervl a k

va na f 0,1 ha .

bodems oort wa terhui s houdi ng

n.v.t. n.v.t.


n.v.t.

bodemkwa l i tei t nuts voorzi eni ngen

n.v.t. n.v.t.

mi n. expl oi ta ti etermi jn 1 ja a r 5) pa cht-/huurvergoedi ng n.v.t.

juri di s ch /

terugverdi enti jd overhei ds ubs i di e

n.v.t. n.v.t.

werkgel egenhei d

n.v.t.


geen na tuurwerend beheer; wi n-wi n voor na tuur

wi jzi gi ng bes temmi ng s oort overeenkoms t

neen ontheffi ng ti jdel i jke na tuur


n.v.t.

i mpl i ca ti es t.g.v. s ta nk of gel ui dhi nder?

neen

orga ni s a tori s ch dra a gvl a k omgevi ng


functi oneel

cul tureel

5)

4)

i s geen voorwa a rde doch TN wordt i .h.a . gewa a rdeerd s peel t geen rol

pa rti ci pa ti e

s peel t geen rol


grondei gena a r

berei kba a rhei d

te voet voor beperkte bezoekba a rhei d

voorzi eni ngen

n.v.t.

l i ggi ng

n.v.t.


n.v.t.

zi chtba a rhei d

wens el i jk ter i ns pi ra ti e derden

gevol gen i ngreep

bevorderi ng l oka l e na tuurwa a rde en kwa l i tei ts i mpul s

mi ni ma l e duur voor ti jdel i jke na tuur i s één ja a r met i na chtnemi ng da t de termi jn l a nger ka n duren door s ei zoens i nvl oeden.


Pagina 53

De criteria uit figuur 13 zijn zeer divers. Om een weloverwogen keuze te kunnen maken welke locatie het meest geschikt is voor welke functie is analyse van de verschillende criteria noodzakelijk. Daarvoor is een instrument ontwikkeld (bijlage 5) waarmee de verschillende criteria kunnen worden gewogen en een voorkeur voor een bepaalde functie kan worden vastgesteld. Analoog aan de transformatie quick scan uit hoofdstuk 7, is gewerkt in een stappenplan en wordt onderscheid gemaakt tussen veto-criteria en graduele criteria. In de deelvraag staat de vraag centraal welke afwegingscriteria een belangrijke rol hebben gespeeld bij de tijdelijk economisch duurzame invulling van de cases uit deelvraag 3. Een voorwaarde bij de keuze van de verschillende voorbeelden was dat er sprake moest zijn van duurzame waarde-creatie. Dit zou je daarom het leidend criterium kunnen noemen. Voor de onderzochte cases kan nu worden vastgesteld dat er steeds sprake is van duurzame waarde-creatie (figuur 13) doch dat de accenten wel verschillen. Voor de ene functie ligt het accent vooral op het maatschappelijk belang (people), terwijl voor een andere functie het accent veel meer ligt op het milieubelang (planet) of het economisch belang (profit). In figuur 14 is dit schematisch weergegeven in het triple-P model.

Recreatie & cultuur

Tijdelijke natuur

Stadslandbouw Biomassateelt wonen Zonnepark

Figuur 14 Duurzaamheidsfuncties in ‘triple-P’. Figuur 14 maakt overigens nog eens duidelijk dat in het algemeen geen hoge rendementen verwacht hoeven te worden bij het tijdelijk duurzaam bestemmen van braakliggende gronden en bevestigt de conclusies uit paragraaf 5.4. De functies wonen en de zonneparken renderen voor grondeigenaren nog het best, hoewel de pacht- of huurinkomsten dikwijls lager liggen dan de reguliere pachtvergoeding. Dit wordt vooral veroorzaakt doordat de initiatiefnemers investeringen moeten terugverdienen gedurende een relatief korte exploitatietermijn waardoor korting op de reguliere pachtprijs veelal noodzakelijk is. De pachtinkomsten van biomassateelt liggen in het algemeen nog lager omdat deze gewassen een relatief laag rendement per ha. hebben. Er is meer sprake van milieuwinst omdat biomassateelt bijdraagt aan CO2-reductie. Stadslandbouw en recreatie & cultuur hebben vooral een maatschappelijke doelstelling doordat zij onder andere de sociale cohesie in buurten bevorderen. Inkomsten uit pacht of huur zijn nihil. Tijdelijk duurzaam economische oplossingen voor NIEGG

Pagina 54

Tijdelijke natuur staat in de uiterste rand van ‘planet’ en levert vooral een bijdrage aan het milieu. Er kunnen geen pachtinkomsten worden gegenereerd. Toch kan het voor grondeigenaren financieel interessant zijn. Het kan namelijk wel kosten besparen omdat grondeigenaren minder aan beheerkosten hoeven uit te geven. Daarnaast kan het ook een beperkte maatschappelijk bijdrage leveren door het gebied open te stellen voor bezoekers. Het perspectief van waaruit initiatieven worden genomen en daarmee ook het handelen van de overheid verschilt per functie en per case. Voor biomassateelt en zonneparken geldt dat het initiatief in het algemeen wordt genomen door marktpartijen (ondernemers of organisaties). Gemeentes worden door initiatiefnemers benaderd of zij tijdelijk braakliggende gronden (NIEGG) ter beschikking willen stellen tegen een bepaalde pachtvergoeding. Van de overheid wordt verlangd om in dat geval duidelijke kaders aan te geven en waar mogelijk faciliterend op te treden. De functie wonen ontstaat daarentegen dikwijls meer uit een gemeenschappelijk initiatief van overheid en ondernemers (vooral woningcorporaties). Er is daarbij veel meer sprake van uitnodigingsbeleid door de overheid. De functie stadslandbouw ontstaat vooral door burgerinitiatieven. Van de overheid wordt hierbij een begeleidende rol gevraagd. Bij burgerinitiatieven gaat het dan wel vooral om ‘professionele’ burgers die op de een of andere manier vanuit hun professie of achtergrond bekend zijn met de problematiek en de bijbehorende proces- en regelgeving. De functie recreatie & cultuur is dikwijls een samenwerking tussen burgerinitiatieven en marktpartijen (cultuurinstellingen en ondernemers). Ook komt het voor dat de overheid het initiatief neemt en daarbij marktpartijen benadert om het initiatief te ondersteunen of over te nemen. Voor tijdelijke natuur ligt het initiatief bij de eigenaar van de grond. Daar gaat dikwijls wel een lobby aan vooraf door natuur- en/of milieuorganisaties


Pagina 55

9. Conclusies en aanbevelingen Na het beantwoorden van de deelvragen worden in dit hoofdstuk conclusies getrokken en aanbevelingen gedaan, waarmee tevens antwoord gegeven wordt op de hoofdvraag uit dit onderzoek: Welke afwegingscriteria zijn bepalend voor het tijdelijk, economisch en duurzaam ontwikkelen van niet in exploitatie genomen gronden? Conclusies: -

Geconcludeerd kan worden dat een drietal criteria een belangrijke rol spelen bij de afwegingen die gemeentes moeten maken of een locatie (marktaanbod) tijdelijk kan worden gebruikt. Het gaat hierbij om zogenaamde vetocriteria die tijdelijke bestemmingen in de weg kunnen staan. Indien 1. sprake is van uitgestelde betaling met voortgezet gebruik of van een langdurige pachtovereenkomst óf 2. de tijdshorizon van de toekomstige bestemming één jaar of minder is óf 3. de grond bebouwd is, dan vervalt de mogelijkheid om de grond tijdelijk anders te bestemmen. Voor het laatste criterium geldt overigens dat dan nog wel onderzoek kan worden gedaan naar de herbestemmingsmogelijkheden van het vastgoed.

-

Een tweede belangrijke afweging die door gemeentes gemaakt moet worden heeft te maken met de vraag naar tijdelijke ruimte vanuit de samenleving (marktvraag). Bij enkele van de onderzochte cases (Breda en Utrecht - De Meern) werden de initiatieven weliswaar positief ontvangen door de politiek, maar door het ontbreken van beleidskaders verliepen de processen erg moeizaam. Beleid waarin kaders worden aangegeven voor het tijdelijk aanwenden van braakliggende gronden is dan ook enorm belangrijk gebleken. Uit nagenoeg alle onderzochte cases blijkt ook dat politiek draagvlak (basis voor beleid) door de initiatiefnemers belangrijk wordt gevonden voor het doen slagen van de initiatieven voor tijdelijk gebruik.

-

Gemeentes hebben een maatschappelijke verantwoordelijkheid. Bij het opstellen van beleid rondom het tijdelijk gebruik van braakliggende gronden staat dit dan ook centraal. Het duurzaam beheren van de grond staat daarbij voorop. In alle onderzochte cases is duurzame waardecreatie voorwaarde geweest voor het verlenen van medewerking aan de initiatieven door de gemeente. Wat verstaan wordt onder duurzame waardecreatie dient dan wel vooraf duidelijk gedefinieerd te worden zodat initiatieven daarop kunnen worden getoetst.

-

Bij duurzame waardecreatie is sprake van maatschappelijke meerwaarde. Uit de onderzochte cases gaat het dan bijvoorbeeld om het bevorderen van de sociale cohesie in buurten, het bieden van werkgelegenheid of het leveren van een bijdrage aan CO2-reductie. Bij de onderzochte cases is gebleken dat dit niet altijd in geld uit te drukken is. Gemeentes moeten zich dan ook beseffen dat er geen hoge huur- of pachtinkomsten verwacht hoeven te worden bij tijdelijk duurzame bestemmingen. De pacht- of huurinkomsten zijn dikwijls nihil. Renteverliezen kunnen dan ook nooit goedgemaakt worden door deze tijdelijke bestemmingen.

-

Zodra een initiatief positief door de gemeente is beoordeeld, kan overwogen worden welke locaties daarvoor geschikt zouden kunnen zijn en kan er een match gemaakt worden tussen vraag en aanbod. Afwegingscriteria die daarbij een belangrijke rol spelen zijn velerlei. De


Pagina 56

criteria die in dit rapport (figuur 13) zijn opgenomen kunnen een bijdrage leveren om de juiste keuze te maken voor de ruimtelijk invulling van een gebied. Doordat de criteria functieafhankelijk zijn dient voor elk mogelijke functie de verschillende criteria te worden nagelopen. In bijlage 5 worden deze aangeduid als graduele criteria. Door weging kan worden vastgesteld welke functie het meest geschikt is voor welke locatie. -

Eén van de graduele criteria is het bieden van toekomstperspectief voor de tijdelijke functie. Bij de onderzochte cases is gebleken dat dit een belangrijk criterium is voor de initiatiefnemers, vooral waar het gaat om bestemmingen met een langere tijdshorizon. Maar ook voor kortdurende functies blijkt dit eigenlijk altijd een issue. Investeringen moeten door de initiatiefnemers kunnen worden terugverdiend binnen de exploitatietermijn. Als de termijn korter is dan aanvankelijk verwacht dan zullen verliezen worden geleden. Gemeentes blijken overigens ook belang te hebben bij flexibiliteit (Almere-Odeonstraat). De omstandigheden kunnen immers wijzigen waardoor de ruimte sneller tot ontwikkeling gebracht kan worden dan aanvankelijk was geprognosticeerd. Mogelijkheden bieden om de functie elders voort te kunnen zetten is dan ook een belangrijke voorwaarde die in de gebruiksovereenkomst kan worden vastgelegd. Mogelijke verlenging van de exploitatietermijn is eveneens belangrijk voor de initiatiefnemers en kan ook voor de gemeente interessant zijn (Almere-Odeonstraat).

-

In paragraaf 5.3 is stilgestaan bij de effecten van tijdelijk gebruik voor toekomstige ontwikkelingen. Tijdelijk gebruik zou veranderingen teweeg kunnen brengen voor toekomstige ontwikkelingen of zou zelfs de toekomstige ontwikkeling geheel kunnen verdringen. Of dit bij NIEGG ook het geval zou kunnen zijn werd betwijfeld. Bij enkele van de onderzochte cases kan echter worden geconstateerd dat dit wel degelijk het geval is. Zo wordt in Breecamp-Stadshagen onderzocht of de tijdelijke moestuin een meer ‘permanent’ karakter kan krijgen in de toekomstige woningbouwplannen. In Bronckhorst wordt zelfs niet uitgesloten dat het park na afloop van de exploitatietermijn in stand zal worden gehouden waardoor de toekomstige woningbouwplannen geheel zouden kunnen worden verdrongen.

-

Door de criteria voor de betreffende functie en locatie te onderkennen kunnen kansen en bedreigingen al in een vroeg stadium worden ingeschat. Gemeentes worden daardoor in staat gesteld om tijdig daarop in te spelen. De rol die de gemeente daarbij moet aannemen kan eveneens tijdig worden bepaald waardoor de slagingskans van tijdelijk duurzaam bestemmen toeneemt. Geld en middelen kunnen tijdig worden vrijgemaakt en processen kunnen worden verbeterd en/of versneld.


Pagina 57

Aanbevelingen: -

De conclusies die hiervoor zijn beschreven maken duidelijk dat tijdelijk ruimtegebruik meer slagingskans heeft indien gemeentes op basis van een bepaalde visie passend beleid hebben ontwikkeld. Gemeentes zullen allereerst de afweging moeten maken of zij bereid zijn om gronden tijdelijk ter beschikking te stellen en staan dan vervolgens voor de vraag aan welke initiatieven je als gemeente wilt meewerken en aan welke initiatieven niet. Passend beleid is daarbij noodzakelijk en zou uiteindelijk zijn uitwerking moeten krijgen in een uitgifteprotocol. Aanbevolen wordt om hiervoor een aantal stappen te doorlopen: o Stel een visie op voor het aanwenden van tijdelijk braakliggende gronden en definieer belangrijke beleidsdoelen; o Inventariseer de tijdelijk braakliggende grondvoorraad binnen de totale gemeente; o Analyseer de verschillende locaties en deel de locaties in naar categorieën. Figuur 9 uit dit onderzoek kan daarbij behulpzaam zijn; o Stel vast welke locaties in aanmerking kunnen komen voor tijdelijk gebruik en welke niet en prioriteer waar mogelijk. Maak daarbij gebruik van de veto-criteria die in dit onderzoek zijn beschreven; o Maak een verkenning van de initiatieven die zich reeds hebben aangediend of destilleer mogelijke initiatieven voor tijdelijk ruimtegebruik uit de verschillende cases uit dit onderzoek; o Onderzoek welke initiatieven passend zijn binnen de visie van de gemeente; o Match waar mogelijk initiatieven met de verschillende locaties. De Quick scan uit bijlage 5 is hierbij een handig instrument; o Stel vast welke gemeentelijke rol het beste past bij het desbetreffende initiatief. Figuur 3 kan daarbij een hulpmiddel zijn; o Zorg voor ondersteuning vanuit de ambtelijke organisatie en stel middelen (geld en fte’s) waar nodig beschikbaar; o Draag zorg voor monitoring van het tijdelijk gebruik na realisatie en zorg voor ondersteuning tijdens de gebruiksperiode waar nodig.

-

In de verschillende voorbeelden is steeds gesproken over de positieve effecten die tijdelijk ruimtegebruik heeft op de maatschappij (duurzame waardecreatie). Er is echter nog relatief weinig bekend hoe groot die effecten werkelijk zijn. Zo wordt algemeen aangenomen dat tijdelijk ruimtegebruik de sociale cohesie in buurten of wijken kan bevorderen. Aantoonbaar (meetbaar) bewijs daarvoor is echter dikwijls niet voorhanden. Door (kwantitatief) onderzoek te doen naar de maatschappelijk (duurzame) effecten van tijdelijk ruimtegebruik kan meer inzicht worden verkregen. Dit kan helpen bij het opstellen van de beleidsdoelen en een bijdrage leveren aan de discussie over, aan welke initiatieven je als gemeente wel wilt meewerken en aan welke niet. Bij de onderzochte cases kan het bijvoorbeeld gaan over: o De effecten die de Samentuin op de Linkeroever in Antwerpen heeft op de sociale cohesie binnen de buurt of wijk, door onderzoek te doen naar bezoekersaantallen, herkomst, motieven, betrokkenheid en onderlinge binding; o De effecten die de stadstuin Prinzessinnengarten heeft op het imago van de omgeving door onderzoek te doen naar de vastgoedprijsontwikkeling in de directe omgeving of de aantrekkingskracht die dit heeft gehad op vestiging van nieuwe bedrijven of winkels; o De effecten die tijdelijke natuurontwikkeling in Eeserwold, Steenwijk heeft op de kwaliteit van het gebied door onderzoek te doen naar de toename van flora- en fauna-soorten in het gebied en de directe omgeving;


Pagina 58

o

De effecten die biomassateelt heeft in Zwolle-Berkum of Almere-Nobelhorst op de innovatiekracht door onderzoek te doen naar de gerealiseerde toepassingen van het materiaal. De resultaten kunnen niet alleen zorgen voor het legitimeren van bepaalde tijdelijke functies maar het is ook denkbaar dat door de waardering van deze effecten, inzichtelijk wordt gemaakt dat ook belangen binnen andere beleidsterreinen worden gediend (milieu, cultuur & recreatie, sociale zaken, veiligheid, economische zaken), waardoor middelen vanuit die andere beleidsterreinen mogelijk kunnen worden aangewend om de tijdelijke functie te ondersteunen. Tot slot nog een aantal kanttekeningen: -

Het instrument dat in dit rapport in bijlage 5 is opgenomen kan behulpzaam zijn om op een snelle eenvoudige wijze de meest kansrijke duurzame functies te vinden voor langdurig braakliggende gronden van gemeentes. Hierbij wordt opgemerkt dat dit model slechts een instrument is en geen doel op zich. Van de gebruiker wordt dan ook gevraagd de nodige creativiteit in acht te nemen en het gezonde verstand te gebruiken. Het model kan desgewenst worden uitgebreid met alternatieve functies en/of criteria.

-

In dit rapport staan de NIEGG van gemeentes centraal. Uit de cases die in hoofdstuk 6 zijn behandeld kan worden afgeleid dat ook marktpartijen (ontwikkelaars en ontwikkelende bouwers) voorraad braakliggende grond in eigendom hebben. Maar ook Provincies en het Rijk hebben ontwikkelvoorraad. De problematiek is nagenoeg identiek en om die reden is dit rapport en het bijbehorend instrument mogelijk ook te gebruiken door deze partijen.


Pagina 59

Bibliografie BBV. (2015). Rapport grondexploitaties - Voornemen tot herziening verslaggevingsregelsgrondexploitatie in het BBV met ingang van 1 januari 2016. Commissie voor het Besluit Begroting en Verantwoording. Bishop, P., & Wiiliams, L. (2012). The temporary city. Abingdon: Routledge. BNA Onderzoek & TU Delft. (2011). Zorg voor leegstand - Herbestemmen van leegstaande kantoren naar woonzorggebouwen. Delft: BNA Onderzoek en Faculteit Bouwkunde TU Delft. Bomas, B., & Graaf de, J. (2005). In de tussentijd. Wageningen: Stichting Lijn in Landschap. Bovenberg, L., & Schoenmaker, D. (2012, februari 23). Een betere woningmarkt in zes stappen. Opgeroepen op mei 12, 2015, van www.mejudice.nl: http://www.mejudice.nl/artikelen/detail/een-betere-woningmarkt-in-zes-stappen Buitelaar, E. (2012). Nederland in 2040: gebiedsontwikkeling in onzekere tijden. Amsterdam: School of Real Estate. Buitelaar, E. (2013, april). Padafhankelijke grondexploitatiebegrotingen. Real Estate Research Quarterly, 26 - 33. Centraal Bureau voor de Statistiek. (2015, augustus 14). Opgeroepen op september 17, 2015, van Statline.cbs.nl: http://statline.cbs.nl/Statweb/publication/?DM=SLNL&PA=82915ned&D1=120&D2=0&D3=0&D4=a&D5=l&VW=T Commissie voor het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). (2012). Notitie grondexploitatie. D.EFAC.TO architectuur en stedenbouw. (2012). Tijdelijk Anders Bestemmen. De Staat der Nederlanden. (1992). modelverordening ex. artikel 212 van de Gemeentewet, de Financiële verordening. De Stentor. (2014, augustus 5). Moestuin op braakliggende grond Stadshagen. De Stentor. De Stentor. (2015, mei 13). Heilig geloof in 'superriet'. De Stentor. De Vries, B., Haccoû, H., De Bruijn, T., & Stortelder, D. (2012). Connecting Urban and Rural, final report of the Sustainable Urban Fringes (SURF) Project. Sustainable Urban Fringes Project (SURF). De Zeeuw, F. (2007). De engel uit marmer; Reflecties op gebiedsontwikkeling. Delft: TU Delft. Deloitte. (2013). Financiële situatie Gemeentelijke Grondbedrijven. Deloitte. (2014). Monitor Gemeentefinanciën 2014, special: grond en vastgoed. Derix, G. (2012). Tijdelijkheid als toekomst. Utrecht: Innovatie Netwerk. Drosten, M. (2014). Andere Tijden, een onderzoek naar tijdelijk ruimtegebruik als planningsstrategie voor stedelijke ontwikkeling. Delft: Technische Universiteit Delft. DSP-groep & DMO/SPA Gemeente Amsterdam. (2012). De sociaal duurzame stad - begripsverkenning en sociaalruimtelijke implicaties. Amsterdam. DTZ Zadelhoff. (2015). Factsheets Kantoren- en bedrijfsruimtemarkt. Amsterdam: DTZ Zadelhoff v.o.f. Elkington, J. (1997). Cannibals with Forks. Fakton B.V. (2015). Financiële positie gemeentelijke grondbedrijven. Gemeente Breda. (2014, december 15). (Tijdeliijke) invulling braakliggende terreinen. Opgeroepen op mei 25, 2015, van www.breda.nl: http://www.breda.nl/wonen-wijken-vervoer/ruimtelijkekwaliteit/tijdelijke-invulling-braakliggende-terreinen Gemeente Nieuwegein. (2015, februari 25). Initiatiefnemers aan de slag in Gelecopperzoom. Gemeente Nieuws. Gemeente Zwolle. (2014). Coalitieakkoord 2014-2018. Green Spread Advies & Ontwikkeling. (2014). Succesvol Tijdelijk Anders Bestemmen voor hernieuwbare energie. Arnhem: Provincie Gelderland. Heijkers, B., & Velden van der, J. (2012). Stedelijke vernieuwing na 2014. KEI/Nicis Institute. Hek, M., Kamstra, J., & Geraedts, R. (2004). Herbestemmingswijzer van bestaand vastgoed. Delft: Technische Universiteit Delft. Tijdelijk duurzaam economische oplossingen voor NIEGG

Pagina 60

Imergis. (2015, juli 18). gemeentenatlas.nl. Opgeroepen op augustus 18, 2015, van gemeentenatlas.nl: http://www.imergis.nl/map/g/G145-770.png Intogreen. (2015). www.intogreen.nl. Opgeroepen op november 26, 2015, van www.intogreen.nl: http://www.intogreen.nl/nl/themas/werkplek/inspiratie/natuur-en-bedrijf-blijkt-eenwinstgevende-combi Janssen, S., & Jonker, J. (2014). Aan advies geen gebrek - een discussienota over de ontwikkeling van nieuwe business modellen bij de overheid. Nijmegen: Radbout Universiteit Nijmegen. Kalk, E. (2010). Nieuw leven voor meer gebouwen, hergebruik kan snelle en beter. Amsterdam: Stichting Agora Europa. Keers, G., de Wildt, R., Schulenberg, R., & van Kessel, E. (2014). gemeentelijk grondbeleid, wie betaalt? Kompier, V. (2009). Tijdelijkheid als nieuw stadsontwikkelingsconcept. Rooilijn, 42(Nr. 6), 434-437. Koninkrijk der Nederlanden. (2015, juni 11). Beleidslijn tijdelijke natuur. Staatscourant. Krabben, E. v. (2011, mei). Terughoudend grondbeleid. S+RO, 52 - 54. Massey, D. (2005). For Space. Londen / New York: Sage Publications. Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. (2013). Visie open overheid. Ministerie van Infrastructuur en Milieu. (2013). Over de crisis- en herstelwet. Den Haag: Ministerie van Infrastructuur en Milieu. Ministerie van Infrastructuur en Milieu. (2014). Gebiedsontwikkeling Nieuwe Stijl: eerste stappen in de praktijk. Den Haag: Ministerie van Infrastructuur en Milieu. NEPROM, VNG, IPO, Ministerie van binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties, Ministerie van infrastructuur en milieu. (2011). De reiswijzer gebiedontwikkeling 2011, Een praktische routebeschrijving voor marktpartijen en overheden. Den Haag: Ministerie van binnenlandse zaken en koninkrijksrelaties. NVM. (2014, april 10). Daling huizenprijs in grote delen van Nerderland gestopt. Opgeroepen op mei 5, 2015, van www.nvm.nl: https://www.nvm.nl/nlnl/over_nvm/pers/2014/20140410eerstekwartaal.aspx Oost, H., & Markenhof, A. (2010). Een onderzoek voorbereiden. Amersfoort: ThiemeMeulenhoff. Peek, G., & Van Remmen, Y. (2012). Investeren in gebiedsontwikkeling nieuwe stijl; handreikingen voor samenwerking en verdienmodellen. Den Haag: Ministerie van Infrastructuur en Milieu. Planbureau voor de leefomgeving & Urhahn Urban Design. (2012). Vormgeven aan de spontane stad. Den Haag, Amsterdam: Planbureau voor de leefomgeving. Platform Duurzame Gebieds Ontwikkeling (DGO). (2014). Crisis creëert ruimte - een transitieprogramma voor duurzame gebiedsontwikkeling. Amsterdam: Stichting Urgenda. Pröpper, I. (2009). De aanpak van interactief beleid: Elke situatie is anders. Bussum: Coutinho. Provincie Utrecht. (2015). Aanpak Kantoren Transformatie Provincie Utrecht. Utrecht: Provincie Utrecht. Raad voor financiële verhoudingen. (2015). Grond, geld en gemeenten, De betekenis en gevolgen van de gemeentelijke grondesxploitaties voor de bestuurlijke en financiële verhoudingen. Den Haag: Raad voor financiële verhoudingen. Reker, J., & Braakhekke, W. (2007). Tijdelijke Natuur. Bureau Stroming. Rijksdienst voor ondernemend Nederland. (2014). Transformatie en ruimtelijk beleid. Den Haag: Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. Rijksdienst voor ondernemend Nederland. (2015). www.rvo.nl/pachtvormen. Opgeroepen op november 22, 2015, van www.rvo.nl: http://www.rvo.nl/onderwerpen/agrarischondernemen/mest-en-grond/grond/pachten-en-verpachten/pachtvormen Rijsdienst voor Ondernemend Nederland. (2014). toolbox. Opgeroepen op oktober 8, 2015, van www.rvo.nl: www.rvo.nl/onderwerpen/duurzaam-ondernemen/gebouwen/stad-enregio/transformatie/toolbox Rotmans, J. (2012). In het oog van de orkaan; Nederland in transitie. Boxtel: Aeneas, uitgeverij vcan vakinformatie bv. Tijdelijk duurzaam economische oplossingen voor NIEGG

Pagina 61

Ruijgrok, E. (2015, januari 22). MKBA als duurzaamheidstoets en opstap naar verdienmodellen, seminar 6, MUAD. Utrecht, Utrecht, Nederland. Smet de, A. (2013, november 12). De rol van tijdelijk gebruik in stedelijke (her)ontwikkeling: 'Brusselse voorbeelden'. Brussels Studies. Spit, T., & Zoete, P. (2009). Ruimtelijke ordening in Nederland. Den Haag: Sdu uitgevers. Steen van der, M., J., S., Hajer, M., Gerwen van, O., & Kruitwagen, S. (2014). Leren door doen. Den Haag: Nederlandse School voor Openbaar Bestuur. Steen van der, M., Twist van, M., Chin-A-Fat, N., & Kwakkelstein, T. (2013). Pop-up publieke waarde, Overheidssturing in de context van maatschappelijke zelforganisatie. Den Haag: Nederlandse School voor Openbaar Bestuur. Stentor. (2015, september 16). Zwolle gooit grondbeleid over een andere boeg. Stentor. Technische Universiteit Delft. (2007). Trtansformatie van kantoorgebouwen - Thema's, actoren, instrumenten en projecten. (T. Voordt van der, Red.) Rotterdam: Uitgeverij 010. Technische Universiteit Delft, Praktijkleerstoel gebiedsontwikkeling H2Ruimte. (2011). Duurzame gebiedsontwikkeling: Doe de tienkamp! Delft: Technische Universiteit Delft. Temel, R., & Haydn, F. (2006). The temporary in the city - temporary urban spaces: concepts for the use of city space. Basel: Birkhäuser. TU Delft. (2012). Gemeenteljke grondbedrijven in een andere realiteit. Delft: Kring van Adviseurs i.s.m. praktijkleerstoel gebiedsontwikkeling Delft. TU Delft, Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling en haar Kring van Adviseurs (SKG). (2012). Gemeenteleijke grondbedrijven in een andere realiteit. Delft: Technische Universiteit Delft. Twijnstra en Gudde. (2015). planningsinstrument-adaptief-programmeren-dynamische-agendaopstellen. Opgeroepen op juni 25, 2015, van www.twynstragudde: http://www.twynstragudde.nl/planningsinstrument-adaptief-programmeren-dynamischeagenda-opstellen United Nations. (1987). Our Common Future, report of the World Commission on Environment and Development. Oxford University Press. Van Dale lexicografie. (2015). Van Dale groot woordenboek van de Nederlandse taal. Antwerpen / Utrecht: Van Dale lexicografie bv. Van Rooy, P. (2009). Nederland boven water II. Gouda: Habiforum. Van Rooy, P., Luin, V., & Dil, E. (2006). Nederland Boven Water, praktijkboek gebiedsontwikkeling. Gouda: Habiforum. Verschuren, P., & Doorewaard, H. (2007). Het ontwerpen van een onderzoek. Den Haag: Boom Lemma uitgevers. Wageningen UR. (2006). Stad en landbouw een vruchtbare combinatie. Lelystad: Praktijkonderzoek plan en omgeving. Wolting, B. (2006). PPS en gebiedsontwikkeling. Den Haag: SDU Uitgevers BV. www.bouwgroepnoord.nl. (2015). studentenhuisvesting-bodenterrein-groningen. Opgeroepen op november 26, 2015, van www.bouwgroepnoord.nl: http://www.bouwgroepnoord.nl/projecten/studentenhuisvesting-bodenterrein-groningen/ www.bredaduursaam.nl. (2015). www.bredaduursaam.nl. Opgeroepen op december 4, 2015, van http://www.bredaduursaam.nl/ www.ecohuis.antwerpen.be. (2015). eco.net. Opgeroepen op november 30, 2015, van www.ecohuis.antwerpen.be: http://ecohuis.antwerpen.be/eco.net?id=8018447 www.landschapoverijssel. (2015). project-eeserwold. Opgeroepen op december 4, 2015, van www.landschapoverijssel.nl: http://www.landschapoverijssel.nl/project-eeserwold www.nlsolarparkdekwekerij.nl. (2015). www.nlsolarparkdekwekerij.nl. Opgeroepen op december 4, 2015, van www.nlsolarparkdekwekerij.nl: www.nlsolarparkdekwekerij.nl www.nobelsleven.nl. (2014). bouwen-met-hennep-duurzaam-en-enrgiezuinig. Opgeroepen op november 30, 2015, van www.nobelsleven.nl: http://nobelsleven.nl/2014/bouwen-methennep-duurzaam-en-energiezuinig/ Tijdelijk duurzaam economische oplossingen voor NIEGG

Pagina 62

www.prinzessinnengarten.net. (2015). www.prinzessinnengarten.net. Opgeroepen op november 4, 2015, van www.prinzessinnengarten.net: http://prinzessinnengarten.net/about/ www.ymere. (2015). studentenwoningen-almere. Opgeroepen op november 30, 2015, van www.ymere.nl: www.ymere.nl/aanbod/studenten/studentenwoningen-almere www.zonnewijdebreda.nl. (2015, september). www.zonnewijdebreda.nl. Opgeroepen op december 4, 2015, van www.zonnewijdebreda.nl: http://www.zonnewijdebreda.nl/ Zeeuw de, F. (2013, oktober 17). Het rompertje, heet gewassen en verscheurd. Building business. Zwolle, Gemeenteraadfracties van D66 en PvdA. (2014). Duurzame aanwending van NIEGG-grond met positieve businesscase. Zwolle.


Pagina 63

Bijlage 1.1 Lijst Nederlandse Gemeentes binnen ‘Rompertje’ Lijst Nederlandse Gemeentes vallend binnen het gescheurde en te heet gewassen rompertje van Friso de Zeeuw

017 0150 1774 1896 0193 0203 0214 0216 0236 1740 0267 0273 0308 0310 0312 0313 0317 0321 0353 0327 0331 0335 0356 0589 0736 0342 1904 0344 1581 0362 0363 0373 0375 0376 0381 0383 0384 0385 0392 0393 0394 0396 0398 0399 0402 0406 0416 0417 0424 0425 0437 0439 0441

Provinciecode 20 23 23 23 23 25 25 25 25 25 25 25 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 26 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27 27

Gemeentenaam Haren Deventer Dinkelland Zwartewaterland Zwolle Barneveld Buren Culemborg Geldermalsen Neder-Betuwe Nijkerk Putten Baarn De Bilt Bunnik Bunschoten Eemnes Houten IJsselstein Leusden Lopik Montfoort Nieuwegein Oudewater De Ronde Venen Soest Stichtse Vecht Utrecht Utrechtse Heuvelrug Amstelveen Amsterdam Bergen (NH.) Beverwijk Blaricum Bussum Castricum Diemen Edam-Volendam Haarlem Haarlemmerliede en Spaarnwoude Haarlemmermeer Heemskerk Heerhugowaard Heiloo Hilversum Huizen Langedijk Laren Muiden Naarden Ouder-Amstel Purmerend Schagen

Provincienaam aantal inwoners opp. in km2 aantal inw./ km2 Groningen 18.782 45,51 413 Overijssel 98.322 131,24 749 Overijssel 25.947 175,7 148 Overijssel 22.167 82,68 268 Overijssel 123.159 111,31 1106 Gelderland 54.152 175,97 308 Gelderland 26.019 134,26 194 Gelderland 27.590 29,41 938 Gelderland 26.300 99,9 263 Gelderland 22.555 60,01 376 Gelderland 40.638 69,42 585 Gelderland 23.872 85,19 280 Utrecht 24.314 32,51 748 Utrecht 42.036 66,29 634 Utrecht 14.626 36,98 396 Utrecht 20.492 30,44 673 Utrecht 8.779 31,05 283 Utrecht 48.421 55,15 878 Utrecht 34.275 21,1 1624 Utrecht 28.997 58,64 494 Utrecht 13.999 75,75 185 Utrecht 13.639 37,68 362 Utrecht 61.038 23,64 2582 Utrecht 9.873 39,08 253 Utrecht 42.642 100,22 425 Utrecht 45.493 46,25 984 Utrecht 63.856 96,63 661 Utrecht 328.164 94,26 3481 Utrecht 47.951 132,23 363 Noord-Holland 85.015 41,43 2052 Noord-Holland 810.937 165,89 4888 Noord-Holland 30.076 97,12 310 Noord-Holland 40.093 18,32 2188 Noord-Holland 9.094 11,15 816 Noord-Holland 32.631 8,08 4038 Noord-Holland 34.288 49,51 693 Noord-Holland 25.930 11,99 2163 Noord-Holland 28.920 16,29 1775 Noord-Holland 155.147 29,22 5310 Noord-Holland 5.535 19,27 287 Noord-Holland 144.061 178,68 806 Noord-Holland 39.088 27,21 1437 Noord-Holland 53.307 38,33 1391 Noord-Holland 22.636 18,71 1210 Noord-Holland 86.426 45,62 1894 Noord-Holland 41.245 15,81 2609 Noord-Holland 26.935 23,97 1124 Noord-Holland 10.862 12,41 875 Noord-Holland 6.287 14,45 435 Noord-Holland 17.205 21,42 803 Noord-Holland 13.271 24,12 550 Noord-Holland 79.576 23,22 3427 Noord-Holland 45.978 167,76 274


Pagina 64

0450 0451 0453 0852 0457 1696 0880 0479 0484 0503 0518 0537 1931 1621 0546 0547 1916 0553 1842 0569 0575 0603 1525 0629 1783 0637 0638 0717 0738 0753 0758 0766 1719 0770 0772 0777 0779 0784 0785 0788 0798 1709 0823 0824 0826 0844 1702 0848 0865 0870

Provinciecode 27 27 27 27 27 27 27 27 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 28 29 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30 30

Gemeentenaam Uitgeest Uithoorn Velsen Waterland Weesp Wijdemeren Wormerland Zaanstad Alphen aan den Rijn Delft 's-Gravenhage Katwijk Krimpenerwaard Lansingerland Leiden Leiderdorp Leidschendam-Voorburg Lisse Midden-Delfland Nieuwkoop Noordwijk Rijswijk Teylingen Wassenaar Westland Zoetermeer Zoeterwoude Veere Aalburg Best Breda Dongen Drimmelen Eersel Eindhoven Etten-Leur Geertruidenberg Gilze en Rijen Goirle Haaren Hilvarenbeek Moerdijk Oirschot Oisterwijk Oosterhout Schijndel Sint Anthonis Son en Breugel Vught Werkendam

Provincienaam aantal inwoners opp. in km2 aantal inw./ km2 Noord-Holland 13.234 19,16 691 Noord-Holland 28.418 18,24 1558 Noord-Holland 67.220 44,78 1501 Noord-Holland 17.134 52,11 329 Noord-Holland 18.172 20,50 886 Noord-Holland 23.187 47,86 484 Noord-Holland 15.777 38,63 408 Noord-Holland 150.598 73,92 2037 Zuid-Holland 106.785 126,48 844 Zuid-Holland 100.046 22,83 4382 Zuid-Holland 508.940 81,87 6216 Zuid-Holland 62.782 24,54 2558 Zuid-Holland 53.853 149,95 359 Zuid-Holland 57.122 54,27 1053 Zuid-Holland 121.163 21,94 5522 Zuid-Holland 26.813 11,55 2321 Zuid-Holland 73.356 32,67 2245 Zuid-Holland 22.336 15,69 1424 Zuid-Holland 18.456 47,35 390 Zuid-Holland 27.104 78,82 344 Zuid-Holland 25.691 35,5 724 Zuid-Holland 47.634 14,05 3390 Zuid-Holland 35.735 28,55 1252 Zuid-Holland 25.675 50,93 504 Zuid-Holland 103.241 79,53 1298 Zuid-Holland 123.561 34,53 3578 Zuid-Holland 8.075 21,25 380 Zeeland 21.926 132,98 165 Noord-Brabant 12.846 50,41 255 Noord-Brabant 28.617 34,31 834 Noord-Brabant 179.623 126,05 1425 Noord-Brabant 25.358 29,29 866 Noord-Brabant 26.695 96,14 278 Noord-Brabant 18.183 82,46 221 Noord-Brabant 220.920 87,67 2520 Noord-Brabant 42.357 55,35 765 Noord-Brabant 21.571 26,64 810 Noord-Brabant 26.069 65,49 398 Noord-Brabant 23.098 42,08 549 Noord-Brabant 13.587 57,72 235 Noord-Brabant 15.092 94,91 159 Noord-Brabant 36.729 159,37 230 Noord-Brabant 17.980 101,78 177 Noord-Brabant 25.802 63,87 404 Noord-Brabant 53.717 71,48 751 Noord-Brabant 23.360 41,54 562 Noord-Brabant 11.691 99,27 118 Noord-Brabant 16.235 25,95 626 Noord-Brabant 25.638 33,49 766 Noord-Brabant 26.387 104,48 253

http://www.cbs.nl/nl-NL/menu/methoden/classificaties/overzicht/gemeentelijke-indeling/2015/default.htm http://www.metatopos.org/


Pagina 65

Bijlage 1.2 Top-20 gemeentes voorraad NIEGG 31.12.2013 Lijst met top-20 gemeentes voorraad NIEEG op 31.12.2013 volgens opgave Deloitte naar aanleiding van interview Hakan Celik, ontvangen op 20.08 2015.

Gemeente 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

Ede Haarlemmermeer Breda Veghel Heusden Barneveld Dordrecht Middelburg Emmen s-Hertogenbosch Maasdonk Zwolle Katwijk Gouda Lelystad Assen s-Gravenhage Noordwijk Lansingerland Schoonhoven

NIEGG 2013 109.798.000 90.084.000 60.572.000 58.057.000 55.046.000 48.121.000 46.007.000 44.973.000 37.741.000 36.900.000 36.601.745 36.489.000 33.731.000 31.796.000 28.889.000 28.542.000 28.383.000 27.557.000 25.241.000 23.139.000


Pagina 66

Bijlage 1.3 Top-20 gemeentes in ‘rompertje'

Assen

Emmen Bijlage 3.1 Lelystad

Haarlemmermeer Bijlage 3.6

Zwolle Bijlage 3.2 Barneveld Bijlage 3.3

Noordwijk Katwijk Den Haag

Gouda Bijlage 3.5

Lansingerland

Ede Schoonhoven Dordrecht

Heusden Bijlage 3.4 ‘s Hertogenbosch

Breda

Rompertje (TU Delft, 2012)

Veghel

Middelburg

Kerngebied (Zeeuw de, 2013) Top 20-gemeente binnen kerngebied (Zeeuw de, 2013) Top 20-gemeente buiten kerngebied (Zeeuw de, 2013)

Potentieel kerngebied groeipotentie demografische ontwikkeling en vastgoed(prijs)-ontwikkeling (Zeeuw de, 2013) ingetekend in kaart van Nederland (Imergis, 2015) met top-20 gemeentes met voorraad NIEGG. (Deloitte, 2015).


Pagina 67

Bijlage 2.0 Vragenlijst interviews NIEGG - problematiek -

-

Hoe staat u tegenover de regelgeving voor de waardering en verantwoording van NIEGG gronden zoals de BBV deze opstelt? Er moet door gemeentes een stellig voornemen bestaan dat NIEGG in de nabije toekomst tot ontwikkeling wordt gebracht. Heeft deze nabije toekomst een tijdshorizon? Gemeentes zijn terughoudend in het afwaarderen van NIEGG ben ik van mening. Ook de Rfv komt min of meer tot deze conclusie. Wat is uw mening hierover? Hoe staat u tegenover de voorstellen van BBV om de NIEGG gronden onder de MVA (maatschappelijke vaste activa) te scharen in een nieuwe subcategorie: strategische gronden. Ik ben van mening dat NIEGG vooral zich afspeelt binnen het (gekrompen) rompertje van Friso de Zeeuw. Immers buiten het rompertje is dikwijls sprake van krimp. Ook de economische activiteiten concentreren zich vooral binnen het rompertje. Dit kaartje is sterk richtinggevend voor vastgoedbeleggers in hun investeringsbeslissingen. Deelt u deze mening? Heeft u een overzicht waaruit blijkt welke gemeentes een actief of een passief (faciliterend) grondbeleid voeren? Heeft u zicht op welke gemeentes in Nederland in het bijzonder veel gronden als NIEGG hebben gewaardeerd? Hebben vooral de grote gemeenten NIEGG gronden gewaardeerd of ook de kleinere gemeentes (tot 50.000 inwoners). Welke zijn interessant? Er moet door gemeentes een stellig voornemen bestaan dat NIEGG in de nabije toekomst tot ontwikkeling wordt gebracht. Heeft deze nabije toekomst een tijdshorizon? Betreft NIEGG overwegend kleine percelen of gaat het daarbij vooral over grote uitleggebieden? Kunnen gronden met opstallen ook aangemerkt worden als NIEGG-grond?


Pagina 68

Bijlage 2.1 Interview Bank Nederlandse Gemeenten Interview met Thimmo van Garderen (Bank Nederlandse Gemeenten) d.d. 30 juli 2015 Beknopt CV van drs. ing. Thimmo van Garderen (1970) Thimmo van Garderen is in 1997 afgestudeerd aan de Hogeschool Utrecht, Ruimtelijke Ordening en Planologie. Daarna heeft hij de Post HBO opleiding Vastgoedmanagement aan de Haagse Hogeschool 1999 afgerond. Vervolgens een Master Planologie van de Faculteit Maatschappij- & Gedragswetenschappen aan de Universiteit van Amsterdam. Gedurende deze studies heeft hij zich met name verdiept in de financiële aspecten van de Nederlandse Ruimtelijke Ordening. Na korte periode bij een stedenbouwkundig bureau gewerkt te hebben, heeft Thimmo twee jaar gewerkt aan het VINEX Project Leidsche Rijn. Daar hij voor de gemeente Vleuten-de Meern verschillende deelprojecten financieel begeleid. Vervolgens was hij als Senior Planeconoom verantwoordelijk voor de grondexploitaties van het Grondbedrijf van de Gemeente Alphen aan den Rijn. Hij adviseerde het College en Raad over de ontwikkelstrategie en onderhandelde hij met projectontwikkelaars over verschillende ontwikkelingen in de gemeente. Vanaf 2001 tot heden is hij, in verschillende rollen, als Senior Manager Structured Finance bij BNG Bank verantwoordelijk voor het financieren van Gebieds- en Vastgoedontwikkelingen. Bij BNG Bank heeft hij t.a.v. de financiering, projectstructuur en risicoperceptie een groot aantal gemeenten en projecten geadviseerd en vervolgens gefinancierd. Dit zijn o.a. Ruimte voor Ruimte Noord-Brabant, SADC, ENKA Ede, Prisma Bleiswijk, Belvédère Maastricht, Stadionkwartier Eindhoven en Meerstad Groningen. Thans werkt hij aan de herstructurering van de financieringsportefeuille en aan modellen om Gebiedsontwikkeling in de nieuwe realiteit financierbaar te houden. Daarnaast geeft Thimmo regelmatig presentaties en gastcolleges over Risicoperceptie en Financieren van Stedelijke Ontwikkeling. Hij is lid van de redactie van het tijdschrift ‘Real Estate Research Quaterly’ van ‘PropertyNL’ en vervult hij bij een aantal verenigingen de rol van bestuurslid en penningmeester. Bij deelvraag 1: Wat zijn NIEGG-gronden en hoe kunnen deze gronden worden geordend? Interview (zgn. stimulus-response-techniek) (Verschuren & Doorewaard, 2007). Gerichte vragen die nodig zijn voor de beantwoording van de onderzoeksvraag. Interview is complementair aan literatuuronderzoek naar NIEGG en zorgt voor verdieping. Doel is ook: welke gemeentes in Nederland hebben in het bijzonder te maken met de NIEGGproblematiek. 1. Wat is uw huidige functie. (Zie beknopt CV). 2. Gemeentes bepalen of gronden als NIEGG gewaardeerd zullen worden. Hoe zijn jullie daarbij betrokken als financier? Betrokkenheid bij NIEGG is beperkt. BNG is wel de belangrijkste financier van gemeenten. En de NIEGG gronden staan op de balans van de gemeenten. BNG geeft geen aparte financieringen aan privaatrechtelijke personen. NIEGG gronden vallen onder de strategische voorraad van gemeenten en vallen daarmee buiten de scope van BNG. 3. Hoe staat de BNG tegenover de regelgeving voor de waardering en verantwoording van NIEGG gronden zoals de BBV deze opstelt. Aankoop van strategische gronden zijn dikwijls tegen agrarische waarde plus een premie gedaan. De hypothecaire waarde is echter zeer beperkt (€ 5,= of € 6,=/m2). Indien gemeentes dit apart zouden willen financieren, dus niet via Tijdelijk duurzaam economische oplossingen voor NIEGG

Pagina 69

4.

5.

6.

7.

8.

9.

de balans van de gemeente, dan gaan gemeentes automatisch veel meer rente betalen waardoor de kosten van de NIEGG gronden keihard kunnen oplopen. Als gemeentes het slim doen zouden ze op basis van een projectfinanciering de NIEGG gronden langjarig kunnen vastzetten tegen een rentepercentage van 1 à 1,5 %. Dit ligt onder het inflatiepercentage. Dan zouden de NIEGG gronden zelfs geld kunnen opleveren. Onder de voorwaarde natuurlijk dat de boekwaarde lager blijft dan de marktwaarde. Gemeentes zijn terughoudend in het afwaarderen van NIEGG. In hoeverre kan (of heeft) de BNG hierop invloed uit(ge)oefenen(d)? De gemeentes zijn zeer afhankelijk natuurlijk van de planologie en de opnamecapaciteiten van de markt. Gemeentes hebben in het verleden enorme behoefte gehad om bijvoorbeeld bedrijventerreinen aan te leggen om daarmee werkgelegenheid naar zich toe te trekken en aan de andere kant om geld te creëren in de gemeentelijke begrotingen. Wij geven adviezen daarover aan gemeentes over wat ze met die enorme voorraad moeten doen. Na analyse van het betreffende gebied concluderen we dan dikwijls dat er zo’n enorme voorraad ligt dat het niet voor de hand ligt om nog meer grond aan de voorraad toe te voegen. Wij adviseren gemeentes daarbij dan dikwijls om de gronden ofwel in de NIEGG te stoppen of de gronden terug te geven als agrarisch gebied. Hoe staat BNG tegenover de voorstellen van BBV om de NIEGG gronden onder de MVA (maatschappelijke vaste activa) te scharen in een nieuwe subcategorie: strategische gronden. De NIEGG is eigenlijk een soort tussenstop geweest voor de afboekingen. Men moest afboeken, wilde niet afboeken en hebben toen een soort tussenstation gecreëerd namelijk NIEGG. In sommige gevallen kan dat ook hoor en is het handig om NIEGG te hebben maar in veel gevallen denk ik dat NIEGG terug gegeven kan worden als agrarische grond. Heeft de BNG een overzicht waaruit blijkt welke gemeentes een actief of een passief (faciliterend) grondbeleid voeren? Neen. Ik denk dat er geen enkele gemeente in Nederland nog een actief grondbeleid voert met uitzondering van de gemeente Amsterdam. Zij moeten ook wel omdat zij relatief gezien een kleine grondvoorraad hebben en de behoefte aan bouwgrond nog steeds erg groot is. Alle overige gemeentes in Nederland voeren eigenlijk een faciliterend grondbeleid (wat eigenlijk geen grondbeleid is) of een combinatie van actief en faciliterend. Heeft de BNG zicht op welke gemeentes in Nederland in het bijzonder veel gronden als NIEGG hebben gewaardeerd? Neen wij hebben geen kennis van de grondbanken van Nederlandse gemeentes. Bovendien is het aandeel financieringen aan Nederlandse gemeentes slechts 20% van alle financieringen die de BNG verstrekt. De overige 80 % zijn maatschappelijke instellingen. Wel hebben wij natuurlijk ook de negatieve berichten gevolgd in het nieuws over gemeentes die een enorme voorraad grond moesten afboeken, zoals de gemeentes Zwolle, Lansingerland, Apeldoorn en Groningen. Ik ben van mening dat NIEGG vooral zich afspeelt binnen het (gekrompen) rompertje van Friso de Zeeuw. Immers buiten het rompertje is dikwijls sprake van krimp. Ook de economische activiteiten concentreren zich vooral binnen het rompertje. Dit kaartje is sterk richtinggevend voor vastgoedbeleggers in hun investeringsbeslissingen. Geldt dit ook voor de BNG? Neen. Op het moment dat een gemeente ons belt voor een lening of financiering dan vragen wij wel waar het geld voor is bedoeld en maken daar vervolgens een notitie van maar wij gaan daarbij altijd ervan uit dat de Raad en het College daarin een weloverwogen beslissing in heeft genomen om die gelden aan te trekken. Wij voelen ons niet geroepen om gemeentes te wijzen op risico’s. Wij lenen als het ware aan de Nederlandse Staat. Tenzij de gemeente een staatsrechtelijk rechtspersoon opricht en daar enige aandeelhouder van is waarbij de gronden niet over de balans van de gemeenteraad lopen en ook geen garanties af zijn gegeven, dan ga je als bank risico lopen en dan ga je vragen stellen en ga je kritisch kijken waar je geld naar toe gaat en vraag je om garanties dat het geld er weer uit komt.$ Hebben vooral de grote gemeenten NIEGG gronden gewaardeerd of ook de kleinere gemeentes (tot 50.000 inwoners). Welke zijn interessant? Dit heb ik niet scherp in beeld. Ik


Pagina 70

denk dat het vooral bij de middelgrote gemeentes (100.000 – 150.000 inwoners) in Nederland speelt. De grote gemeentes maken nog een kans. Er is in veel gebieden een trend waarbij de buitengebieden leeglopen en er een trek naar de stad ontstaat. Als voorbeeld kan de provincie Groningen worden aangehaald. Hier is sprake van krimp van 20 % in veel gebieden terwijl Groningen-stad groeit met 20 %.


Pagina 71

Bijlage 2.2 interview Deloitte – Real Estate Interview met Hakan Celik (Deloitte Nederland – Real Estate) d.d. 20 augustus 2015, 10.00 uur – 11.00 uur, locatie: Kantoor Deloitte, Orteliuslaan 982, Utrecht. Beknopt CV van drs. Hakan Celik (1970) Hakan Celik is in 1995 afgestudeerd aan de Universiteit van Groningen, Economie en is lid van de kwaliteitsberoepgroep Royal Institution of Chartered Serveyors (RICS). Van 1996 tot 2002 heeft hij gewerkt bij de stedelijke woningdienst Amsterdam als senior beleidsmedewerker. Daarna heeft hij in de periode van 2002 tot 2006 gewerkt als vastgoedadviseur bij het Ontwikkelingsbedrijf van de Gemeente Amsterdam. Vanaf 2006 tot heden is hij als senior manager en als adviseur gebiedsontwikkeling en vastgoedontwikkeling, werkzaam bij Deloitte Nederland – Real Estate. Opdrachtgevers zijn gemeenten, provincies, rijksoverheid, corporaties, projectontwikkelaars, zorgen onderwijspartijen. Zijn specialiteiten zijn gebiedsontwikkeling, publiek-private-samenwerkingen, grondexploitaties, riskmanagement, grondbeleid en lokaal bestuur. Hij is redactielid bij het magazine GREXpert, een kwartaal uitgave voor vakgenoten die werkzaam zijn op het gebied van gebiedsontwikkeling, grondeconomie, vastgoedbeheer en aanverwante onderwerpen, wat wordt uitgegeven door de service line Real Estate van Deloitte FAS B.V. te Utrecht. Daarnaast is Hakan één van de auteurs van diverse publicaties over de financiële situatie bij gemeentelijke grondbedrijven. Deze onderzoeken zijn uitgevoerd door Deloitte Real Estate in opdracht van de Ministeries van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en Infrastructuur en Milieu, de Vereniging Nederlandse Gemeenten, het Interprovinciaal Overleg en het Vakberaad Gemeentefinanciën. Bij deelvraag 1: Wat zijn NIEGG-gronden en hoe kunnen deze gronden worden geordend? Interview (zgn. stimulus-response-techniek) (Verschuren & Doorewaard, 2007). Gerichte vragen die nodig zijn voor de beantwoording van de onderzoeksvraag. Interview is complementair aan literatuuronderzoek naar NIEGG en zorgt voor verdieping. Doel is ook: welke gemeentes in Nederland hebben in het bijzonder te maken met de NIEGGproblematiek. 1. Wat is uw huidige functie. (Zie beknopt CV). 2. NIEGG is geïntroduceerd door het BBV en is kader stellend voor het opstellen van de jaarrekening en begrotingscyclus van gemeentes. Wordt deze (boekhoudkundige) term uitsluitend door gemeentes of ook door private partijen gebruikt bij waardering (financiering) van gronden (particuliere ontwikkelaars)? De meeste ondernemingen activeren in het algemeen hun voorraad gronden niet zoals gemeentes activeren als iets nog geen definitief plan is. Je hebt een aantal gemeentes die daar vanuit de begroting een bepaald bedrag reserveerden en dat liep dan gewoon via de rekeningen en er werd niet verder bijgeboekt op die gronden. In de regel werken ondernemingen ook op die manier, die activeren niet, dus de categorie NIEGG waar je met die toekomstige bestemming mag blijven activeren die hebben zij niet. Waar zij wel naar kijken is de boekwaarde. Zolang de boekwaarde maar niet te ver oploopt is er voor hen niet zo heel veel spannends aan de hand. De gemiddelde NIEGG van gemeentes zijn in het algemeen in de jaren negentig van de vorige eeuw gekocht. Daar zijn dikwijls diverse plannen op bedacht, daar zijn ambtelijke uren voor gemaakt en onderzoeken gedaan door externe bureaus of door andere afdelingen van de Tijdelijk duurzaam economische oplossingen voor NIEGG

Pagina 72

gemeente en dat is wel allemaal geactiveerd op die NIEGG. Daar zit met name het grote verschil met ondernemingen, die activeren die kosten meestal niet op de projecten. Het essentiële verschil zit hem ook in het feit dat ondernemingen grond niet kopen om een grondexploitatie te voeren maar zij kopen om te ontwikkelen en ontwikkelwinst te maken op het vastgoed en niet op de grond. Grond is dus een grondstof voor een ontwikkelrecht. Dus eigenlijk is de waarde van de NIEGG zoals de gemeente die hanteert bij ondernemingen eigenlijk een virtueel iets, en werd gezien als wisselgeld om een positie te kopen. De term NIEGG wordt dus uitsluitend gebruikt door gemeentes. 3. Hoe staat Deloitte tegenover de regelgeving voor de waardering en verantwoording van NIEGG gronden zoals de BBV deze opstelt. Voorop gesteld: Er zijn verschillende manieren om de waarde te bepalen, afhankelijk van het doel waarvoor je de waarde bepaalt. Als je vanuit de schadeloosstelling benadert dan is het een andere waarde dan wanneer je hem vanuit de ontwikkelpotentie bekijkt of vanuit de bestemming. Daar zitten heel veel gradaties in. Over de waarde van NIEGG: daar kan iedereen iets over zeggen maar het is vooral van belang om uit te leggen welke waarde wordt bedoeld. En dat aangegeven wordt welke weg is gekozen en welk doel voor ogen staat. De gedachte van het BBV is ooit geweest om de grondexploitatie anders te behandelen omdat daar een meerjarige relatie bestaat tussen geldstromen, en we weten dat de kost voor de baat uit gaat (badkuipmodel). En om de relatie zichtbaar te maken wordt hij anders behandeld dan het gemiddelde actief wat een gemeente heeft. Daarom is die grondexploitatie geïntroduceerd om die relatie te leggen en om niet meteen in je openingsjaar in je begroting al een enorme last te hebben. Het BBV heeft deze relatie gezien en heeft gezegd dat je er op deze manier mee om moet gaan, wat betekent dat je mag activeren zolang je over het geheel van die grondexploitatie een sluitende exploitatie kunt leggen zolang deze niet onder de nul gaat. Dan moet je een pure voorziening treffen. Dat is achteraf gezien wel heel erg risicovol gebleken, maar het doet wel heel erg recht aan de relatie tussen de kosten die je in het begin maakt en de opbrengst die pas veel later terecht gaat komen. En de NIEGG heeft een gradatie daarin gekregen van strategische voorraad om daarmee gemeentes de mogelijkheid te geven om actief te kunnen sturen. Als grond minnelijk kan worden verworven dan moet je als gemeente de mogelijkheid hebben om te kijken of dit past in je visie en binnen de mogelijkheden onder de voorwaarde dat het wel gedekt moet kunnen worden en er wel uitzicht moet zijn op een positief resultaat. En dan krijg je de discussie of het valt onder de materiële vaste activa of is het NIEGG. Je wilt eigenlijk bezig zijn in de gedachte over die planontwikkeling in dat hele lange aanlooptraject, wat in sommige gevallen wel 10 tot 20 jaar kan duren zonder dat het een vastgestelde exploitatie heeft opgeleverd. Daar is de categorie NIEGG ooit voor bedacht. NIEGG bestaat al een hele lange tijd en de handreikingen van de commissie BBV, waarvan de eerste stamt uit 2008, hebben geprobeerd om meer gradaties aan te geven en de waarderingsmethoden te reguleren omdat zij zagen dat heel veel gemeentes daar verschillend mee om gingen. Zij hebben dus aangegeven hoe je administratief daarmee om moet gaan in de jaarrekening. Met de notitie van 2012 hebben zij dit verder proberen aan te scherpen en met de vooraankondiging uit juli 2015 gaat dit nog weer een stap verder. De categorie NIEGG waarbij wel de intentie en de gedachten zijn om deze te ontwikkelen bestond al waardoor er onderscheid werd gemaakt met een vastgesteld plan met een financiële paragraaf, de grondexploitatie (BIE). Het BBV heeft als het ware in haar handreiking aangegeven hoe kun je in analogie met de grondexploitatie daar langjariger mee omgaan. Het belangrijkste bij de waardering van NIEGG is dat er duidelijkheid is over de gehanteerde uitgangspunten over je verwachtingen. Daar is de jaarrekening ook voor bedoeld. Het gaat om risico’s en sturing en verantwoording. 4. Er moet door gemeentes een stellig voornemen bestaan dat NIEGG in de nabije toekomst tot ontwikkeling wordt gebracht. Heeft deze nabije toekomst een tijdshorizon? Neen, de Tijdelijk duurzaam economische oplossingen voor NIEGG

Pagina 73

commissie BBV heeft heel stellig gezegd dat ze bij de termijn geen getal hanteren wat verstaan wordt onder de nabije toekomst en laten dat bewust over aan de gemeenteraad om daar een uitspraak over te doen. Als de gemeenteraad van mening is dat dat over vier jaar is, dan is dat vier jaar en als de gemeenteraad stelt dat dit tien jaar is, dan is dat ook tien jaar. Je kunt wel gedachtes daarover hebben wat de nabije toekomst zou moeten zijn, en ik interpreteer de notitie die er nu ligt van het BBV ook een beetje zo dat ze dit al in de risicosfeer hebben getrokken. Dat het bij een Bouwgrond in exploitatie (BIE) al wordt ingeperkt tot een periode van tien jaar, dat is wel een signaal. En bij het afschaffen van de NIEGG categorie begint dat ook al een beetje weg te lopen. 5. Gemeentes zijn terughoudend in het afwaarderen van NIEGG ben ik van mening. Ook de Rfv komt min of meer tot deze conclusie. Wat is uw mening hierover? Ik vind dat wat lastig om daar zo maar iets over te roepen. Wat ik wel heb gezien is dat de afgelopen jaren de gemeentes fors hebben afgewaardeerd en ik sluit niet uit dat er nog een aantal gemeentes zijn die daar nog een keer een slag overheen gaan krijgen. Iets wat wij vorig jaar wel geconstateerd hebben is dat 2014 een gedifferentieerd beeld liet zien in het land, dat er gebieden zijn die heel erg aan het aantrekken zijn waarbij de stellingname is dat afwaarderen niet meer nodig is en eigenlijk alle verliezen teruggedraaid zouden moeten worden, maar aan de andere kant er gebieden zijn waar geen beweging in de markt was en waar het nog steeds zwaar onder druk staat en waar het de vraag was ‘zijn we er al of krijgen we nog een nieuwe ronde’. Dat verschilde, heel gechargeerd, per regio en ik ben heel benieuwd naar 2015. Of het aantrekken van die markt nu breder zichtbaar gaat worden. Als ik de woningmarktcijfers van het kadaster mag geloven lijkt dat wat meer over het land te gaan met de verkoop van woningen, wat overigens nog niet meteen iets zegt over de verkoop van nieuwbouw locaties. Wat ik wel uit de cijfers van het kadaster begreep is dat prijstechnisch de differentiatie nog steeds heel goed zichtbaar is: prijzen in sommige regio’s zijn nog 10- 20 % lager ten opzichte van de prijzen van voor de crisis. Er zijn ook gebieden (bijvoorbeeld Amsterdam), waar ze op het niveau van voor de crisis liggen of soms zelfs hoger. Dus dat is wat ik wel waarneem: dat er grote verschillen zijn ontstaa. De vraag is of dat ooit op hetzelfde niveau terug gaat komen. Even terugkomend op de vraag of er nog een nieuwe ronde aan gaat komen moet ik eigenlijk ja zegge, gezien de notitie van het BBV, die zegt dat alle NIEGG naar de categorie Materiële vaste activa (MVA) moet verhuizen met een overgangsperiode van vier jaar. Alles wat dan niet in exploitatie wordt genomen binnen die periode zou moeten worden getoetst op de marktwaarde waardoor daar nog wel een ronde achter aan kan komen. Maar dat is dus eigenlijk administratief opgelegd en niet zozeer vanwege het feit dat de ontwikkelpotentie teniet is, maar meer gaat over de tijdsspanne waar iets in uitvoering genomen kan worden. In de tweede helft van de jaren negentig waren ook veel projecten booming, maar ik weet ook dat projecten die in die tijd in uitvoering waren genomen ook dikwijls heel lang liepen voordat een ruimtelijk plan gerealiseerd kon worden door het ruimtelijke complex van wetten, regels inspraak en nieuwe ontwikkelingen die zorgden dat dingen anders zouden moeten of over moeten. Bovendien heb je met meerdere politieke kleuren te maken waardoor aanpassingen in de loop der tijd gemaakt moeten worden. 6. Hoe staat Deloitte tegenover de voorstellen van BBV om de NIEGG gronden onder de MVA (maatschappelijke vaste activa) te scharen in een nieuwe subcategorie: strategische gronden. Ik verwacht dat de vooraankondiging die het BBV heeft gedaan ongeschonden een definitieve notitie gaat worden. Ik ben er nog niet helemaal over uit of dit nu een goede beslissing is. Ik zou nog wel graag een goede toelichting willen hebben welke gedachten de commissie hierover hebben gehad hierachter. Maar er bekruipt mij af en toe wel een gevoel dat de commissie eigenlijk misschien wel een stukje crisis in haar gedachten door heeft geëxtrapoleerd. En ik weet nu niet of wij in een hele lichte opleving zitten of dat we aan de vooravond van de zeven vette jaren zitten en de zeven magere jaren achter ons hebben Tijdelijk duurzaam economische oplossingen voor NIEGG

Pagina 74

7.

8.

9.

10.

11.

gelaten. Dat houdt mij nog wel even bezig of dit nu niet iets te streng is. Maar goed ik ben daar nog niet over uit. De notitie roept bij mij nog een heleboel vragen op, wat bedoelen ze nu precies en hoe moet ik dat nu interpreteren. Kunnen gronden met opstallen ook aangemerkt worden als NIEGG-grond? Ja, maar als er nog opstallen op staan dan zal de prijs dusdanig hoog zijn dat de afweging risico-rendement op een andere manier plaats vindt dan in de jaren negentig bij de VINEX het geval was. Betreft NIEGG overwegend kleine percelen of gaat het daarbij vooral over grote uitleggebieden? Als ik binnenstedelijk kijk dan is mijn associatie dat ik een gebied zie met bebouwing waar mensen nog in wonen of in werken. In binnenstedelijk gebied is ook dikwijls het eigendom meer versnipperd. Overigens, als het NIEGG binnenstedelijk is dan is het natuurlijk wel tegen een hogere prijs verkocht omdat daar een stukje opslagvergoeding in moet zitten. Ik verwacht dat NIEGG vooral in de uitleggebieden liggen. Heeft Deloitte een overzicht waaruit blijkt welke gemeentes een actief of een passief (faciliterend) grondbeleid voeren? Dit heb ik zo niet paraat. Maar je zou kunnen stellen dat daar waar je grondposities ziet of daar waar je ze niet ziet het verschil aangeeft. En je zou kunnen zeggen dat veel gemeentes de afgelopen jaren wat minder actief zich hebben willen profileren. Er zijn weinig gemeentes die de afgelopen jaren actief grond hebben verworven dus als je dat als definitie voor actief grondbeleid zou willen nemen dan is dat het principe. Hoewel Amsterdam zich alweer beraadt waar ze nieuwe posities kunnen krijgen. Rotterdam moet ook gaan nadenken. Als zij echt een strategische visie willen uitkomen dan zullen zij moeten gaan zoeken naar nieuwe locaties. Dat zal voor een aantal grotere gemeentes blijven gelden als groei in de visie naar voren komt. Heeft Deloitte zicht op welke gemeentes in Nederland in het bijzonder veel gronden als NIEGG hebben gewaardeerd? Ik heb die lijstjes nooit zo scherp dat ik weet dat gemeente X heeft zoveel ha. en gemeente Y zoveel. Ik weet ook niet welke bestemmingen daar op liggen. Wij hebben begin vorig jaar met het kadaster een artikel gepubliceerd in VNG waarin wij geprobeerd hebben om het onderzoek van Deloitte vanuit de jaarrekeningen en de data die bij het kadaster geregistreerd staan van gemeentelijk grondbezit aan elkaar te gaan linken. Dat lukt niet, was onze conclusie omdat het niet op elkaar aansloot. De verschillen waren soms groot en vielen niet te verklaren. Gemeentelijke jaarrekeningen zijn vooral in euro’s en het kadaster registreert in meters. Je moet ergens die conversie maken en er kwamen zulke rare pieken en dalen uit dat daar geen touw en knoop meer was. Dan probeerde je te corrigeren maar dat lukte toevallig dan wel bij die ene gemeente waar je net iets meer vanaf wist maar dan was dat die ene gemeente maar, en de rest niet. Ik denk dat ik over de jaarrekening 2013 wel informatie heb over de voorraad NIEGG per gemeente. Dit is de meest recente informatie die bij Deloitte voor handen is vanuit de jaarrekeningen. Je kunt je afvragen vanuit 2014 hoeveel is daar gebeurd. Ik zou een lijst kunnen geven van de top-20 gemeentes die de meeste voorraad NIEGG hebben. Het onderzoek van Deloitte wordt dit jaar niet gedaan. Het ministerie heeft ons wel gevraagd of wij voornemens waren of wij dit onderzoek zelfstandig gaan uitvoeren maar daar zijn wij nog niet over uit of wij dat gaan doen. Wij weten wel dat wij die informatie verzamelen maar als er geen publicatie aan vast zit dan zit daar ook minder druk achter. Er zijn een aantal mensen van ons met dataverzameling bezig en die informatie uit de gemeentelijke jaarrekeningen in een bestand aan het zetten zijn. Echter deze informatie is nog niet beschikbaar en zal ook niet binnen afzienbare tijd beschikbaar zijn. Wat ik zal doen is dat ik je een lijstje van 20 gemeentes zal doen toekomen met een grote voorraad NIEGG. Ik ben van mening dat NIEGG vooral zich afspeelt binnen het (gekrompen) rompertje van Friso de Zeeuw. Immers buiten het rompertje is dikwijls sprake van krimp. Ook de economische activiteiten concentreren zich vooral binnen het rompertje. Dit kaartje is sterk


Pagina 75

richtinggevend voor vastgoedbeleggers in hun investeringsbeslissingen. Deelt u deze mening? Er zijn gemeentes die buiten het rompertje vallen. Te denken valt aan Almere. Als ik uit mijn hoofd zou zeggen welke gemeentes een grote voorraad NIEGG hebben, dan verwacht ik dat Almere daar prominent in aanwezig is. Het rompertje is van Friso. Ik vind het altijd wat lastiger om te zeggen daar gebeurt het of daar gebeurt het niet, maar als ik kijk naar grondposities zou ik verwachten dat ik Almere daar prominent in terug zal zien qua waarde. Maar ook Arnhem en Nijmegen. Ook Groningen stad is buiten het rompertje en een gebied met aantrekkingskracht. Eindhoven zou ik denk ik ook terugzien. Het is de vraag of het verhaal van het rompertje nog gaat kloppen. Als ik kijk naar grondposities qua beeldvorming dan zou ook Helmond daar tussen kunnen zitten, en datzelfde geldt voor Veghel. In één van onze onderzoeken hebben wij overigens geprobeerd het rompertje van Friso te relateren aan, om te kijken of er ook verschillen zijn in prijsontwikkelingen van bijvoorbeeld alles wat binnen het rompertje is daalt minder of stijgt sneller. Bij de data die we naast elkaar hebben gelegd was echter niets waar te nemen. We zien wel bij het aantrekken van de markt dat bepaalde delen wat sneller aantrekken binnen het rompertje en de vraag is dan of dit zo blijft of dat dit over de hele linie nu gaat worden. Eigenlijk geeft het kijken op provincieniveau of zelf COROP niveau niet het juiste beeld. Er zijn binnen COROP gebieden zulke grote verschillen dat dat niet eens een goed beeld geeft. Het geeft wel een mooi overzicht maar je moet echt naar de afzonderlijke gemeentes kijken om een goed beeld te kunnen krijgen. Er zijn zulke grote verschillen tussen gemeentes onderling omdat de ene gemeente wel en de andere gemeente niet ontwikkelt. 12. Hebben vooral de grote gemeenten NIEGG gronden gewaardeerd of ook de kleinere gemeentes (tot 50.000 inwoners). Welke zijn interessant? De G-4 gemeentes (vooral Amsterdam en Utrecht) gaan op een andere manier om met hun grondportefeuille. Die hebben in principe geen NIEGG maar die hadden altijd een jaarlijks budget voor nieuwe initiatieven. Kosten voor de voorfases, wat normaal gesproken door andere gemeentes op de NIEGG geboekt worden, liep daardoor gewoon via de begroting. Dus die begroting bood ruimte om te investeren in gedachtenvorming, planontwikkeling voor alles wat nog niet in exploitatie is. Dat is dus een andere manier waarop de kosten worden geboekt. De categorie NIEGG zou daardoor dus relatief gezien ten opzichte van andere gemeentes tamelijk gering zijn. Als ik in totale grondposities moet denken dan denk ik in de combinatie van BIE en NIEGG, dan denk ik dat zowel grote als ook kleinere gemeentes zoals Heerhugowaart en Veghel op het lijstje zouden staan van gemeentes met een grote grondvoorraad. Welk deel daarvan BIE is en welk deel NIEGG dat weet ik zo even niet. Er zijn wel meer van dat soort kleinere gemeentes zoals de gemeente Delft waar spoorzone inzit (vermoedelijk BIE). Apeldoorn heeft al veel afgewaardeerd maar van die gemeente weet ik zo even niet hoeveel die nog hebben. Ook Deventer is met de enorme VINEX locatie bezig geweest maar hoeveel daarvan nog NIEGG is dat weet ik niet. Zo zie je dat de hoeveelheid NIEGG steeds minder wordt.


Pagina 76

Bijlage 2.3 Interview Vereniging Nederlandse Gemeenten Interview met Marco Elshof (Gemeente Apeldoorn – Vereniging Nederlandse Gemeenten) d.d. 30 september 2015, 14.00 uur – 15.00 uur, locatie: Stadskantoor gemeente Apeldoorn. Beknopt CV van Marco Elshof: Marco Elshof is in 1998 afgestudeerd aan Saxion Hogeschool Enschede, opleiding commercieel technische bedrijfskunde en heeft in 2003 de Master Commercieel Vastgoed (NVM-BOG) afgerond. Na het volgen van de opleiding adviseur grondontwikkeling aan de Bestuurs-academie en de leergang projectontwikkeling te hebben gevolgd van de NEPRFOM heeft Marco aan de Erasmus Universiteit van Rotterdam de Master City Developer met succes afgerond. Deze post-initiële opleiding is gericht op stedelijke gebiedsontwikkeling vanuit een integrale benadering. De opleiding combineert praktijk en wetenschap, en is gericht op strategische sturing waarin inhoud en proces met elkaar worden verbonden. Zijn masterthesis 'Optimalisatie waardevolle ruimtelijke uitkomsten' betrof een onderzoek naar de wijze waarop de overheid evenwicht kan stimuleren en over-programmering op de woningmarkt kan voorkomen. Marco heeft als planeconoom gewerkt bij de gemeente Enschede en Apeldoorn waar hij verantwoordelijk was voor de financieel-economische planbegeleiding en strategische advisering over ruimtelijke ontwikkelingen van initiatief tot realisatie. Van 2010 tot 2012 heeft hij bij de gemeente Apeldoorn gewerkt als coördinator planeconomie waar hij naast coördinerende taken, verantwoordelijk was voor de strategische advisering ten behoeve van ruimtelijk programmeren in relatie tot het Grondbedrijf, waaronder projectleider Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) 2011 en 2012. Sinds januari 2013 is hij werkzaam als senior adviseur bij de Gemeente Apeldoorn afdeling gronden vastgoedbedrijf, en verantwoordelijk voor het opstellen en implementeren van beleids- en beheersinstrumenten ter optimalisering van de organisatiesturing en bedrijfsvoering van het Grond- en Vastgoedbedrijf als ‘private- en maatschappelijke ontwikkelaar. Sinds oktober 2014 is Marco vanuit de gemeente Apeldoorn gedetacheerd als beleidsmedewerker grondbeleid en omgevingswet bij de VNG, Vereniging Nederlandse Gemeenten, expertisecentrum Fysiek Domein. Hij behartigt daarbij de belangen vanuit gemeentelijk perspectief op grondbeleid. Bij deelvraag 1: Wat zijn NIEGG-gronden en hoe kunnen deze gronden worden geordend? Interview (zgn. stimulus-response-techniek) Gerichte vragen die nodig zijn voor de beantwoording van de onderzoeksvraag. Interview is complementair aan literatuuronderzoek naar NIEGG en zorgt voor verdieping. Doel is ook: welke gemeentes in Nederland hebben in het bijzonder te maken met de NIEGGproblematiek. 1. Wat is uw huidige functie. (Zie beknopt CV). 2. Hoe staat VNG tegenover de regelgeving voor de waardering en verantwoording van NIEGG gronden zoals de BBV deze opstelt. Vanuit de VNG ben ik slechts weinig betrokken bij de NIEGG problematiek maar heb wel veel ervaring opgedaan vanuit het verleden bij de gemeente Apeldoorn. Het afwaarderen van de gronden, de categorisering van de gronden en de keuzes die daarbij moeten worden gemaakt. Bij de NIEGG categorie bestond altijd de keuzemogelijkheid waarbij gekeken mocht worden naar de verwachte marktwaarde, en waarbij rente en apparaatskosten e.d. mochten worden bijgeboekt op de boekwaarde tot aan de te verwachten marktwaarde, of er kon worden gekeken naar de huidige marktwaarde. Deze laatste mogelijkheid werd door het BBV aangeraden. Binnen Apeldoorn hebben wij onze portefeuille dan ook laten taxeren op de Tijdelijk duurzaam economische oplossingen voor NIEGG

Pagina 77

3.

4.

5.

6.

7.

huidige marktwaarde. Deze marktwaarde schommelde nogal. Het ene jaar was dit bijvoorbeeld € 4,30 en het andere jaar € 3,90, afhankelijk van de productiecapaciteit op die agrarische gronden. Bij veel ha. gaat dat natuurlijk dan wel om grote bedragen. Er moet door gemeentes een stellig voornemen bestaan dat NIEGG in de nabije toekomst tot ontwikkeling wordt gebracht. Heeft deze nabije toekomst een tijdshorizon? Wij hebben destijds als gemeente Apeldoorn de termijn van de structuurvisie hiervoor aangehouden. Gemeentes zijn terughoudend in het afwaarderen van NIEGG ben ik van mening. Ook de Rfv komt min of meer tot deze conclusie. Wat is uw mening hierover? Bij de nieuwe regelgeving die per 1 januari 2016 van kracht wordt vervalt de categorie NIEGG. Mogelijk besef ik me nog niet voldoende wat dit voor veel gemeentes gaat betekenen maar ik ga ervan uit dat de meeste gemeentes hier al rekening mee hebben gehouden. Als dat niet het geval is dan hebben die gemeentes hun huiswerk niet op orde en hadden ze eerder moeten acteren. In Apeldoorn hebben we het vijf jaar geleden al gedaan. Wij hebben destijds besloten om streng voor onszelf te zijn. Nu zijn we er blij om want we zien nu dat het BBV de duimschroeven nog harder aandraait. Hoe staat VNG tegenover de voorstellen van BBV om de NIEGG gronden onder de MVA (maatschappelijke vaste activa) te scharen in een nieuwe subcategorie: strategische gronden. Ik ben vanuit de VNG betrokken vanuit de besluitvorming van het nieuwe besluit begroting en verantwoording (BBV) ten aanzien van de herwaardering van de categorie NIEGG. De VNG is echter een belangenbehartigersclub, een koepelorganisatie, en de VNG kan geen eenduidig beeld schetsen van gemeentes die vinden dat dit niet zou moeten gebeuren. Er zullen echter wel degelijk gemeentes zijn die hierover een geheel andere opvatting hebben. Ik weet ook niet of gemeentes de consequenties die dit voor hen heeft al volledig beseffen. Ik ben overigens van mening dat de categorie NIEGG per 1 januari 2016 niet meer zal bestaan. Het wijzigingsvoorstel moet echter nog wel goedgekeurd worden door het ministerie van economische zaken. De commissie financiën binnen de VNG heeft zich hier al wel over uitgesproken. Ik meen mij te herinneren dat met name de rentetoerekening op de NIEGG, onderwerp van discussie was. Wij hebben er vanuit de lobby voor proberen te zorgen dat zodra de nieuwe regels per 1 januari a.s. in werking treden gemeentes ervoor kunnen kiezen de NIEGG categorie nog voor een periode van vier jaar in de onderneming te houden. Binnen de commissie bouw en ruimte heb ik dit onderwerp uitsluitend als een ter kennisname stuk geagendeerd. Ik denk overigens dat er een andere grondslag is waarom NIEGG straks niet meer bestaat. Dit komt m.i. voort uit de invoering van de vennootschapsbelasting. Materiële vaste activa vallen normaal onder het vermogensbeheer en vallen daardoor buiten de onderneming. Kunnen gronden met opstallen ook aangemerkt worden als NIEGG-grond? Ja, ik kan mij voorstellen dat veel gemeentes een tweedeling hebben tussen een ontwikkelpoot en een beheerpoot. En in die ontwikkelpoot zit de classificatie BIE en NIEGG en in de beheerpoot zit verhuur van vastgoed aan gemeentelijke diensten, doelgroepen van beleid, sportlokalen, gymzalen etc.. Er is ook een categorie die terugkomt, wat eigenlijk geen functie meer heeft, en daar zit de afweging op om te behouden als strategisch bezit, of te verkopen. Indien verkoop aan de orde is dan zou het kunnen dat het ontwikkelbedrijf hierin nog is geïnteresseerd. Als dit zo is dan nemen ze het over voor boekwaarde in de ontwikkelportefeuille en kunnen dit dan scharen onder de categorie NIEGG. Als de boekwaarde dan hoger blijkt te zijn dan de marktwaarde dan komt het verlies bij het ontwikkelbedrijf te liggen. Dit zou eigenlijk bij de afdeling beheer moeten liggen. Betreft NIEGG overwegend kleine percelen of gaat het daarbij vooral over grote uitleggebieden? In mijn optiek zijn dat vooral de grote uitleggebieden voor woningbouw of bedrijfsterreinen. Het zijn dus geoormerkte gebieden. Ik wil niet zeggen dat er altijd een structuurvisie aan ten grondslag moet liggen, maar het zijn wel de terreinen waar een stellig voornemen voor bestaat op termijn woningbouw of bedrijven te realiseren. Er heeft ooit een


Pagina 78

8.

9.

10.

11.

aankoopbesluit op plaatsgevonden. Vanuit de belastingwetgeving wordt hier kritisch naar gekeken. Wanneer gaat de NIEGG nu over naar BIE. Ik vind dat dit het moment zou moeten zijn van programma- naar ontwerpfase. Heeft VNG een overzicht waaruit blijkt welke gemeentes een actief of een passief (faciliterend) grondbeleid voeren? Neen, ik heb hiervan geen overzicht. Ik denk dat heel veel gemeentes actief beleid hebben gevoerd en dat er veel gemeentes zijn die dit nu verstandig afbouwen en volledig overgaan naar faciliterend beleid. Heeft VNG zicht op welke gemeentes in Nederland in het bijzonder veel gronden als NIEGG hebben gewaardeerd? Dat weet ik niet exact. Ik weet wel dat er onderzoeken zijn gedaan door Ernst & Young en Fakton en plaatjes zijn gepresenteerd waar met name de NIEGG gepositioneerd waren. De provincies Overijssel, Gelderland, Flevoland en Noord Brabant kleurden daarbij diep rood op waar het ging over de waardering van NIEGG per m2 en per inwoner. In Groningen, Limburg, Zeeland en Utrecht was dat veel minder. Ik heb dat voor mijzelf zo uitgelegd dat plekken waar een hoge marktdruk is, waar het economisch goed gaat, zoals Utrecht en Amsterdam, er wel NIEGG is, maar waarvoor geldt dat zij dit makkelijk kunnen doorschuiven naar BIE en verkopen, en plekken die van oudsher al wisten dat zij niet hard zouden groeien, of zelfs zouden krimpen, veel minder ambitie hadden en een minder actieve rol hebben vervuld. Ik ben van mening dat NIEGG vooral zich afspeelt binnen het (gekrompen) rompertje van Friso de Zeeuw. Immers buiten het rompertje is dikwijls sprake van krimp. Ook de economische activiteiten concentreren zich vooral binnen het rompertje. Dit kaartje is sterk richtinggevend voor vastgoedbeleggers in hun investeringsbeslissingen. Deelt u deze mening? Ja, dit lijkt extreem veel op het kaartje waarover ik hiervoor sprak. In het kader van het GREX-onderzoek heb ik een dergelijk kaartje ook gepresenteerd binnen de VNG. Gemeentes met weinig marktdruk wisten van nature al dat ze te maken kregen met krimp en hebben dus weinig geïnvesteerd en gebieden die dachten wij groeien nog wel mee, die hebben veel geïnvesteerd en die hebben nu een probleem. Dit werd ook wel de Mid-Size Utopia genoemd. Een rampgebied wat óf mee kon liften op de economische groei in de Randstad óf niet. Hebben vooral de grote gemeenten NIEGG gronden gewaardeerd of ook de kleinere gemeentes (tot 50.000 inwoners). Welke zijn interessant? Ik zou dat niet durven zeggen.


Pagina 79

PM PM PM PM

nog niet in exploitatie genomen gronden 49 ? W 24 ? O -373 ? W -26 ? O 53 ? O 218 ? O -565 ? O 105 ? O 23 ? W -676 n.v.t. nog niet in exploitatie genomen gronden 20.115 1.470.000 13,68 B / O nog niet betrokken in enige planvorming 10.166 1.903.124 5,34 nvt 5.370 1.991.646 2,70 nvt 293 37.313 7,85 nvt -123 55.950 -2,20 nvt 34.653 3.988.033

start in exploitatie neming

18 ntb 27 n.v.t.

S S S S S S S S S n.v.t.

-

U

2017

nvt nvt nvt nvt

U nvt nvt nvt

n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.

Woningbouw: (W) Bedrijfsterreinen (B) Overige functies (O)

boekwaarde(€) / m2

Uitleggebieden (U) Stedelijke vernieuwing (S)

E10

Aantal woningen

E1 E2 E3 E4 E5 E6 E7 E8 E9

Complex Gemeente Emmen herstructurering Nieuw Weerdinge, Oude Bouw UMCG Ambulance zorg Westerstraat OZ Dordsedwarststraat verplaatsing Terra college WC Rietlanden Kindcentrum Emmerhout Emmer-compascum - Abeln Erica - Molenplan voorziening bedrijventerreinen Rundedal Overige gronden Strategische grondvoorraad compensatiegronden verspreide gronden opgeheven complexen totaal NIEGG:

Oppervlakte in m2 (bruto)

Nr.

Boekwaarde 31.12.2014

Bijlage 3.1 NIEGG gemeente Emmen


Opmerking

2014 - 2025 gefaseerde sloop / organische groei 2016 onbekend onbekend onbekend voorbereidingskrediet plankosten opgeschort 2016 onbekend onbekend

functieverbreding (zonnepark)

Pagina 80

Bijlage 3.1 Gemeente Emmen

E1

E8

E7

E5 E3 E4

E10

E2 E6

E9


Pagina 81

Z7 Z8 Z9 Z10 Z11 Z12 Z13 Z14 Z15

Agrarisch verpacht < 6 jaar Agrarisch verpacht > 6 jaar stedelijke diverse bezittingen strategisch grondbezit bebouwd Dijklanden Vechtpoort Aankoop N.S.-gronden Uit te nemen gronden waterberging Almeloos kanaal Totaal overige gronden hulpst.


308

65.484

4,70

O

n.v.t.

S

gefaseerd v.m. Deltion-locaties

13.970

101.886

137,11

O

n.v.t.

S

gefaseerd v.m. Deltionlocatie/ ROVA

22.097 1.282.760

17,23

W W

1213 1477

U U

2016 - 2023 2016 - 2023

36.375 1.450.130

25,08

4.675 2.449.763 598 979.628 176 4.090 15 7.317 2.736 536.226 3.499 1.749.515 0 158.094 0 21 0 250 11.699 5.884.904

1,91 0,61 43,03 2,05 5,10 2,00 0,00 0,00 0,00 1,99

n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.


U U S S U U S n.v.t. n.v.t.




Z5 Z6

Aantal woningen

Z4


Z1 Z2 Z3

Complex Gemeente Zwolle v.m. schoolgebouwen Blaloweg 3 Nijverheidstraat 1 Zwartewaterallee 6-8 kantoorlocaties/leisure/winkels terreinen Voorsterpoort bouwrijpe te verkopen gronden Stadshagen De Tippe Stadshagen Breezicht Totaal NIEGG


Nr.


Bijlage 3.2 NIEGG Gemeente Zwolle


Opmerking

Pagina 82

Bijlage 3.2 Gemeente Zwolle (overzicht NIEGG)

Z6 Z11

Z5

Z3 Z2 Z1

Z12

Z4


Pagina 83

B B B

84 14.280 3.735 92.100 28.981 495.600 6.493 39.000 1.060 14.800 5 13 19 155 800 3.113 58.900 62 7.400 3.485 42.300 13 13.000 5 5.600 754 4.300 1 53.505 1.080.380

5,88 40,55 58,48 166,49 71,62 193,75 52,85 8,38 82,39 1,00 0,89 175,35 -

W W W W W W W W W W W W W W W W


55,07 96,51 10,32



27.400 14.900 250.000

1.509 1.438 2.580

Aantal woningen

B4 B5 B6 B7 B8 B9 B10 B11 B12 B13 B14 B15 B16 B17 B18 B19


B1 B2 B3

Complex Gemeente Barneveld bedrijventerreinen Thorbeckelaan Noord Herontwikkeling Tolnegenweg Harselaar Zuid - fase 1b Overige gronden herontw. Stortlocatie Hessenweg Holzenbosch II Barneveld Noord Verbindingsweg herontw. Scherpenzeelseweg 10 herontw. Elzenkamperweg herontw. Kosterijweg 25 herontw. Essenerweg 59 grond Stationsweg 181 herontw. Eendrachtstraat 31 grond nabij Harselaar West Kootwijkerbroek Oost fase 2 herontw. Valkhof 89-93 Lijsterstraat 2 herontw. Achterveldseweg 13 herontw. Zonnebloemstraat 25 totaal:


Nr.


Bijlage 3.3 NIEGG Gemeente Barneveld

nvt nvt nvt

U U U

2015 -

S U U U U U S S S U U U S S S S

2018 2018 2015 -

26 app.


Opmerking

(verplaatsing manege HMW) (Rehobothschool) (fietscrossbaan)

(Vedege) v.m. school v.m. school v.m. school v.m. school

Pagina 84

Bijlage 3.3 Gemeente Barneveld (overzicht NIEGG)

B2 B7 B5

B9

B14

B13

B6

B12

B3 B10

B1

B11

B19 B18

B15

B17 B16

B4 B8

85


W W W W W/B B O O

825 160 ntb 2 ntb nvt nvt ntb

U U U S S S U U

start in exploitatie nemi ng

Aantal woningen


32.106 405.373 79,20 2.563 55.935 45,82 2.654 43.128 61,54 324 2.450 132,24 1.676 5.275 317,73 8.659 175.750 49,27 1.021 22.429 398.492 56,28469 -14.124 57.308 1.086.403


H1 H2 H3 H4 H5 H6 H7 H8

Complex Gemeente Heusden - De Grassen, Vlijmen - Victoria, Haarsteeg - De Gorssen / Elshout - Nassau Dwarsstraat - Schoolstraat Zuid, Drunen - Het Hoog II - Groenewoud III - Poort van Heusden gevormde voorziening totaal:


Nr.


Bijlage 3.4 NIEGG Gemeente Heusden

Opmerking

2016 - 2025 onbekend onbekend onbekend onbekend 2021 - 2029 mogelijk 2016 eerste uitgifte 2016 - 2017 T.b.v. verbeteren infrastructuur onbekend Voormalige percelen Land van Ooit

86

Bijlage 3.4 Gemeente Heusden (overzicht NIEGG)

H2 H1 H6 H7

H3

H5

H8

H4

87


W B

4000 nvt

U S

start in exploitatie nemi ng

Aantal woningen


1.500.000 onbekend 32.657 1.500.000 32.657


G1 G2

Complex Gemeente Gouda Westergouwe Goudse Poort totaal:


Nr.


Bijlage 3.5 Gemeente Gouda (overzicht NIEGG)

Opmerking

2016 - 2032 onbekend zat in actieve GREX

Bijlage 3.5 Gemeente Gouda (overzicht NIEGG)

G2

G1

88

Bijlage 4 Vragenlijst telefonische interviews Cases Telefonisch interview, d.d. : De heer /mevrouw: Case: Vragenlijst in het kader van een onderzoek naar de afwegingscriteria die een belangrijke rol spelen bij het tijdelijk economisch duurzaam bestemmen van niet in exploitatie genomen gronden. Invulinstructie: Hieronder zijn een 7-tal aspecten weergegeven die een rol kunnen spelen bij het tijdelijk anders bestemmen van nog niet in exploitatie genomen gronden. Bij elk aspect zijn verschillende criteria aangegeven. Per aspect en criterium kort en bondig te beantwoorden. Indien het criterium niet van toepassing is dan gelieve dit aan te geven met de term n.v.t. Onderaan de vragenlijst is ruimte voor aanvullende informatie. Mochten criteria ontbreken dan kan dat daar eveneens worden ingevuld. Aspect 1. Technisch

2. Financieel

3. Juridisch

4. Planologisch 5. Organisatorisch

Criterium 1. Wat is in algemeenheid het minimaal benodigde oppervlak in ha. voor de beoogde functie? 2. Welke voorwaarden worden gesteld aan bodemsoort (klei of zandgrond)? 3. Welke voorwaarden worden gesteld ten aanzien van waterhuishouding? 4. Welke voorwaarden ten aanzien van draagkracht van de bodem? 5. Welke (minimale) eisen worden gesteld ten aanzien van bodemkwaliteit (verontreiniging?) 6. Welke eisen worden gesteld aan infrastructuur (aanwezigheid kabel en leidingen ca.) 1. Wat is de minimaal benodigde exploitatietermijn? 2. Wat is de terugverdientijd? 3. Hoe groot is de pachtvergoeding? 4. Is korting op reguliere pachtprijs noodzakelijk? 5. Is subsidie door overheid verstrekt? 6. Is met de nieuwe bestemming werkgelegenheid geboden? 7. Is sprake van duurzame waarde-creatie door de ingreep? 1. Is wijziging van bestemming nodig geweest voor de voorgestelde functie? 2. Welke juridische overeenkomst is in het algemeen noodzakelijk en welke vorm van overeenkomst is afgesloten? 3. Wordt door eigenaar toekomstperspectief geboden na afloop van de exploitatietermijn? 1. Wordt de bestemming verhinderd indien sprake is van stankof geluidsoverlast? 1. Is draagvlak van de omgeving wenselijk of noodzakelijk? 2. Is draagvlak vanuit de politiek wenselijk of noodzakelijk? 3. Is participatie van burgers of marktpartijen noodzakelijk? 4. Speelt de reputatie van het gebied (sociaal / imago / vandalisme) een rol bij de bestemming? 5. Is een professionele initiatiefnemer (kartrekker) noodzakelijk? 89

6. Functioneel

7. Cultureel

8. Overig

1. Worden er eisen gesteld aan bereikbaarheid? (auto – fiets – voet)? 2. Worden er eisen gesteld aan bepaalde voorzieningen in de omgeving (OV- parkeren, wonen, winkels, zorg)? 3. Worden er eisen gesteld ten aanzien van ligging? 1. Speelt de kwaliteit van de omgeving nog een rol? 2. Verandert het landschappelijke karakter door de ingreep? 3. Is zichtbaarheid / imago (visitekaartje) van belang? 4. Wordt door de bestemming verloedering tegengegaan? 1. Ruimte voor aanvullende opmerkingen.

90

Bijlage 5 QUICK SCAN tijdelijke functies NIEGG Toelichting: Stap 1 - veto-criteria NIEGG In stap 1 wordt allereerst gekeken naar het marktaanbod (NIEGG-kenmerken). Hierbij staat de vraag centraal of de beoogde locatie geschikt is om tijdelijk anders te worden bestemd. Op basis van deze criteria kan feitelijk de noodzaak worden aangetoond voor het tijdelijk anders bestemmen en kan een go / no-go beslissing worden genomen. Hiervoor zijn een drietal veto-criteria vastgesteld. In onderstaand overzicht zijn deze vetocriteria weergegeven met daarin een verwijzing naar de plaats in dit rapport voor de onderbouwing. Vetocriteria zijn criteria die de herbestemmingsmogelijkheden van een gebied blokkeren. Vetocriteria marktaanbod (functie-onafhankelijk) aspect

criterium

verwijzing

technisch juridisch

- het terrein is grotendeels bebouwd - er is een pachtovereenkomst voor de duur tot definitieve bestemming - de grond wordt binnen 1 jaar in exploitatie genomen

par. 4.5 par. 5.4 par. 6.4

Stap 2 - Preselectie marktvraag In stap 2 wordt gekeken naar de marktvraag en wordt er een preselectie gemaakt naar mogelijke tijdelijke functies voor de betreffende locatie op basis van een marktanalyse. Functies waar geen vraag naar is worden doorgehaald en behoeven niet verder te worden bekeken.

Stap 3 - functie-afhankelijke veto-criteria In stap 3 wordt gekeken of er een match is tussen marktaanbod en marktvraag. Dit geschiedt opnieuw op basis van een aantal veto-criteria. Deze zijn nu functie-afhankelijk. Deze criteria hebben vooral te maken met technische, juridische of organisatorische aspecten. Vetocriteria (functie-afhankelijk) aspect

criterium

verwijzing

technisch

- de locatie voor de beoogde functie is te klein par. 6.4 - de tijdshorizon voor de beoogde functie is te kort par. 6.4 juridisch - het bestemmingsplan staat de beoogde bestemming niet toe en kan ook niet worden gewijzigd in de nieuwe tijdelijke bestemming par. 3.4 organisatorisch - binnen de gemeente is geen behoefte aan deze tijdelijke bestemming of functie of in deze functie is reeds voorzien par. 3.4 - de eigenaar, gemeente of omgeving zal bezwaar hebben op de beoogde tijdelijke bestemming of functie par. 3.4

91

Stap 4 - Graduele criteria De functies die geschikt zijn voor een bepaalde locatie worden in stap 4 gewogen. Hiermee wordt de potentie van de locatie voor de betreffende functie onderzocht. Dit geschiedt op basis van vijftien graduele criteria. Deze criteria zijn dus functie-afhankelijk. Een criterium dat voor de ene functie grote betekenis kan hebben kan bij een andere functie geen enkele rol spelen.

Stap 5 – Gradatie van de functies De graduele criteria geven per functie een bepaalde score. Een score tussen de 13 en 15 heeft een hoge potentie. De laagste score tussen 0 en 3 betekent dat de locatie geheel niet geschikt is voor de beoogde functie. De functies worden geclassificeerd met 1 tot en met 5.

Stap 6 – Bepalen voorkeursfunctie In stap 6 worden de functies met elkaar vergeleken en de functie met de beste classificering heeft daarbij de voorkeur. Indien geen van de functies geschikt lijken voor de locatie dan wordt het advies gedaan om de locatie tijdelijk te bestemmen tot natuur. Elke locatie is in principe hiervoor geschikt.

92

QUICK-SCAN tijdelijke functies NIEGG – multi-criteria-analyse GEGEVENS PROJECTLOCATIE Complexnr. Adres Postcode Gemeente Kadastrale gegevens STAP 1:

Sectie:

Nummers:

VETOCRITERIA NIEGG (marktaanbod)

Algemene functie-onafhankelijke criteria Normering: als één van de betreffende criteria van toepassing is: oordeel = ja, dan vervalt de betreffende locatie voor tijdelijke bestemming

VETOCRITERIA ASPECTEN

CRITERIA

1 3 3

1 2 3

Technisch Juridisch Juridisch

GEGEVENS

JA

NEE

score 0 0 0 0 0

klasse 0 0 0 0 0

Het terrein is grotendeels bebouwd 1) situatietekening / opname ter plaatse Er is een pachtovereenkomst of gebruiksovereenkomst tot definitieve bestemming contracten gemeente Grond wordt binnen 1 jaar in exploitatie genomen (BIE) MPG gemente

1) Indien voor > 25 % bebouwd terrein gebruik dan de 'quick scan transformatie vastgoed'

UITZONDERING: LOCATIE GAAT DOOR NAAR STAP 2 MET DE VOLGENDE KANTTEKENING

STAP 2:

PRE-SELECTIE TIJDELIJKE BESTEMMINGEN / FUNCTIES (marktvraag)

Pres el ectie va n mogel i jke tijdel i jke bes temmi ngen / functies op ba s i s va n ma rktana l ys e (ma rktvra a g; ma rktini tia tieven) doorha l en wa t ni et va n toepa s s i ng i s . Voor de overgebl even functies ga n na a r de betreffende tabbl a den en vol g de i ns tructies

FUNCTIE biomassateelt grondgebonden zonne-energie-installaties wonen stadslandbouw recreatie & cultuur STAP 6:

VOORBEELDEN alternatieve gewassen: vlas, miscanthus (olifantsgras), vezelhennep zonneweide / zonneveld / zonnepark (tijdelijke) starterswoningen en studentenhuisvesting moestuin parken en tuinen op gebied van recreatie en/of cultuur

VOORKEURFUNCTIE

voorkeurfunctie:

hoogste score en klasse:

Indien geen voorkeursfunctie geselecteerd kan worden of indien de score te laag is dan is tijdelijke natuur altijd een mogelijkheid voor tijdelijke invulling van de betreffende locatie

93

Functie: Biomassateelt STAP 3:

VETOCRITERIA biomassateelt

Normering: als één van de betreffende criteria van toepassing is: oordeel = ja, dan vervalt de desbetreffende functie als tijdelijke bestemming voor de locatie

ASPECTEN 1 technisch 3

juridisch

4

organisatorisch

CRITERIA 4 De locatie is kleiner dan 10 ha. 5 De tijdshorizon is minder dan 5 jaar 6 Het bestemmingsplan staat de beoogde tijdelijke bestemming niet toe en kan ook niet worden gewijzigd in de nieuwe tijdelijke bestemming 7 Binnen de gemeente is geen behoefte aan deze tijdelijke bestemming of functie of in deze functie is reeds voorzien 8 De eigenaar, gemeente of omgeving zal zwaarwegende bezwaren hebben tegen de beoogde tijdelijke bestemming of functie

GEGEVENS Kadastrale kaart MPG gemeente Bestemmingsplan gemeente

JA

NEE

JA

NEE

Voorzieningenkaart / rapportages en onderzoeken gemeente onderzoek gemeente


STAP 4:

GRADUELE CRITERIA biomassateelt


ASPECTEN 1 technisch

2 3

financieel juridisch

4

organisatorisch

5 6

functioneel cultureel

CRITERIA 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

de kwaliteit van de grond is marginaal geschikt voor landbouw de gronden hebben een gezonde waterhuishouding en zijn niet voortdurend nat het terrein is goed begaanbaar voor landbouwvoertuigen de grond is niet verontreinigd bereidheid korting op reguliere pachtprijs er kan een liberale pachtovereenkomst worden afgesloten er wordt perspectief geboden op verlenging van de termijn mogelijkheden worden geboden voor uitbreiding van de activiteiten er is een lokale loonwerker bereid om gronden te bewerken er zijn lokale ondernemers die grondstoffen kunnen verwerken tot producten betrokkenheid lokale bevolking voor crowdfunding politiek heeft belang bij deze functie het gebied is toegankelijk voor landbouwverkeer het gebied is gelegen in een landelijke agrarische omgeving het gebied is gelegen op zichtlokatie en biedt promotie-kansen

GEGEVENS grondonderzoek hydrologisch onderzoek locatiebezoek bodemonderzoek grondbedrijf afdeling juridische zaken grondbedrijf grondbedrijf buurtonderzoek diverse gemeentelijke instanties/markt diverse gemeentelijke instanties/markt gemeentelijk beleid locatiebezoek locatiebezoek locatiebezoek totaal aantal keren JA:

STAP 5: score 0 - 3 score 4 - 6 score 7 - 9 score 10 - 12 score 13 -15

GRADATIE TIJDELIJKE BESTEMMING BIOMASSATEELT klasse 1 klasse 2 klasse 3 klasse 4 klasse 5

in het geheel niet geschikt voor biomassateelt nauwelijks geschikt voor biomassateelt mogelijk geschikt voor biomassateelt na maatregelen geschikt voor biomassateelt uitstekend geschikt voor biomassateelt

klassificatie biomassateelt

94

Functie: zonnepark STAP 3:

VETOCRITERIA zonnepark



juridisch

4

organisatorisch

CRITERIA 4 De locatie is kleiner dan 0,8 ha. 5 De tijdshorizon is minder dan 20 jaar 6 Het bestemmingsplan staat de beoogde tijdelijke bestemming niet toe en kan ook niet worden gewijzigd in de nieuwe tijdelijke bestemming 7 Binnen de gemeente is geen behoefte aan deze tijdelijke bestemming of functie of in deze functie is reeds voorzien 8 De eigenaar, gemeente of omgeving zal zwaarwegende bezwaren hebben tegen de beoogde tijdelijke bestemming of functie


JA

NEE

JA

NEE

Voorzieningenkaart / rapportages en onderzoek gemeente


STAP 4:

GRADUELE CRITERIA zonnepark



financieel

3

juridisch

4

organisatorisch

5 6

functioneel cultureel

CRITERIA 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

electra-infrastructuur is aanwezig van voldoende capaciteit en kan worden benut locatie heeft geen schaduwhinder ten gevolge van gebouwen of bomen de pachtprijs is marktconform (agrarische locaties) SDE-subsidie is mogelijk er kan een pachtovereenkomst of huurovereenkomst worden afgesloten er wordt perspectief geboden op verlenging van de termijn mogelijkheden alternatieve locatie wordt geboden na afloop exploitatietermijn bestemmingsplan voorziet in de functie bezwaren tegen eventuele bestemmingswijziging worden niet verwacht er is veel draagvlak in de directe omgeving er is politiek draagvlak er zijn ondernemers die risicodragend willen participeren in ontwikkeling er zijn burgers die bereid zijn om te participeren in ontwikkeling het terrein is toegankelijk voor voertuigen in het kader van onderhoud het gebied is gelegen op zichtlokatie en biedt promotiekansen

GEGEVENS Klic-melding / nutsbedrijf locatiebezoek grondbedrijf subsidie-onderzoek grondbedrijf / juridische zaken grondbedrijf grondbedrijf bestemmingsplan planschade-onderzoek buurtonderzoek gemeentelijk beleid ondernemersvereniging buurtonderzoek locatiebezoek locatiebezoek

totaal aantal keren JA: STAP 5: score 0 - 3 score 4 - 6 score 7 - 9 score 10 - 12 score 13 -15

GRADATIE TIJDELIJKE BESTEMMING ZONNEPARK klasse 1 klasse 2 klasse 3 klasse 4 klasse 5

in het geheel niet geschikt voor zonnepark nauwelijks geschikt voor zonnepark mogelijk geschikt voor zonnepark na maatregelen geschikt voor zonnepark uitstekend geschikt voor zonnepark

klassificatie zonnepark

95

Functie: wonen STAP 3:

VETOCRITERIA wonen



juridisch

4

organisatorisch

CRITERIA 4 De locatie is kleiner dan 1,0 ha. 5 De tijdshorizon is minder dan 15 jaar 6 Het bestemmingsplan staat de beoogde tijdelijke bestemming niet toe en kan ook niet worden gewijzigd in de nieuwe tijdelijke bestemming 7 Binnen de gemeente is geen behoefte aan deze tijdelijke bestemming of functie of in deze functie is reeds voorzien 8 De eigenaar, gemeente of omgeving zal zwaarwegende bezwaren hebben tegen de beoogde tijdelijke bestemming of functie


JA

NEE

JA

NEE



STAP 4:

GRADUELE CRITERIA wonen



2 3

financieel juridisch

4 5

organisatorisch functioneel

6

cultureel

CRITERIA 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

de grond heeft voldoende draagkracht, funderen op staal is mogelijk locatie heeft goede bodeminfiltratie de grond is niet verontreinigd en geschikt voor de woonbestemming nutsvoorzieningen (minimaal electra, water en riool) zijn aanwezig korting op huur of pacht van grond is mogelijk huur- of pachtovereenkomst voor duur exploitatietermijn kan worden gesloten er wordt perspectief geboden op verlenging van de huur- of pachttermijn mogelijkheden alternatieve locatie wordt geboden na afloop exploitatietermijn bestemmingsplan voorziet in woonfunctie bezwaren tegen (woon)doelgroepworden vanuit omgeving worden niet verwacht er is politiek draagvlak voor de tijdelijke woonbestemming en doelgroep winkel- en zorgvoorzieningen en horeca aanwezig < 500 m1 openbaar vervoer voorzieningen (bus of tram) aanwezig < 500 m1 voldoende parkeervoorzieningen aanwezig goede reputatie omgeving en goede stedenbouwkundige kwaliteit

GEGEVENS grondonderzoek hydrologisch onderzoek bodemonderzoek Klicmelding / nutsbedrijven grondbedrijf grondbedrijf / juridische zaken grondbedrijf / juridische zaken grondbedrijf bestemmingsplan planschade-onderzoek gemeentelijk beleid locatieonderzoek loctatieonderzoek locatieonderzoek locatiebezoek totaal aantal keren JA:


GRADATIE TIJDELIJKE BESTEMMING WONEN klasse 1 klasse 2 klasse 3 klasse 4 klasse 5

in het geheel niet geschikt voor wonen nauwelijks geschikt voor wonen mogelijk geschikt voor wonen na maatregelen geschikt voor wonen uitstekend geschikt voor wonen

klassificatie wonen

96

Functie: stadslandbouw STAP 3:

VETOCRITERIA stadslandbouw



juridisch

4

organisatorisch

CRITERIA 4 De locatie is kleiner dan 100 m2 5 De tijdshorizon is minder dan 2 jaar 6 Het bestemmingsplan staat de beoogde tijdelijke bestemming niet toe en kan ook niet worden gewijzigd in de nieuwe tijdelijke bestemming 7 Binnen de gemeente is geen behoefte aan deze tijdelijke bestemming of functie of in deze functie is reeds voorzien 8 De eigenaar, gemeente of omgeving zal zwaarwegende bezwaren hebben tegen de beoogde tijdelijke bestemming of functie


JA

NEE

JA

NEE



STAP 4:

GRADUELE CRITERIA stadslandbouw



2

financieel

3

juridisch

4

organisatorisch

5

functioneel

6

cultureel

CRITERIA 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

de kwaliteit van de grond is bij voorkeur marginaal geschikt voor landbouw de gronden hebben een gezonde waterhuishouding en zijn niet voortdurend nat de grond is niet ernstig verontreinigd en heeft bij voorkeur een woonbestemming er is een mogelijkheid voor een watertappunt en electriciteitsaansluiting korting op huur of pacht van grond is mogelijk er is subsidie beschikbaar gebruiksovereenkomst duur minimale exploitatietermijn kan worden gesloten er wordt perspectief geboden op verlenging van de huur- of pachttermijn mogelijkheden alternatieve locatie wordt geboden na afloop exploitatietermijn er is draagvlak in de omgeving en burgers zijn bereid te participeren er is politiek draagvlak voor de tijdelijke bestemming locatie is goed bereikbaar te voet en met fiets en beperkt bereikbaar voor auto afzetmarkt voor streekproducten in nabije omgeving mogelijk locatie ligt in directe nabijheid van woningen locatie is zichtbaar in verband met promotie en sponsoring

GEGEVENS grondonderzoek hydrologisch onderzoek bodemonderzoek nutsbedrijven grondbedrijf gemeentelijk beleid grondbedrijf / juridische zaken grondbedrijf / juridische zaken grondbedrijf buurtonderzoek gemeentelijk beleid locatieonderzoek marktonderzoek locatieonderzoek locatiebezoek totaal aantal keren JA:


GRADATIE TIJDELIJKE BESTEMMING STADSLANDBOUW klasse 1 klasse 2 klasse 3 klasse 4 klasse 5

in het geheel niet geschikt voor stadslandbouw nauwelijks geschikt voor stadslandbouw mogelijk geschikt voor stadslandbouw na maatregelen geschikt voor stadslandbouw uitstekend geschikt voor stadslandbouw

klassificatie stadslandbouw

97

Functie: recreatie & cultuur STAP 3:

VETOCRITERIA recreatie & cultuur



juridisch

4

organisatorisch

CRITERIA 4 De locatie is kleiner dan 1000 m2 5 De tijdshorizon is minder dan 2 jaar 6 Het bestemmingsplan staat de beoogde tijdelijke bestemming niet toe en kan ook niet worden gewijzigd in de nieuwe tijdelijke bestemming 7 Binnen de gemeente is geen behoefte aan deze tijdelijke bestemming of functie of in deze functie is reeds voorzien 8 De eigenaar, gemeente of omgeving zal zwaarwegende bezwaren hebben tegen de beoogde tijdelijke bestemming of functie


JA

NEE

JA

NEE



STAP 4:

GRADUELE CRITERIA recreatie & cultuur



2

financieel

3

juridisch

4

organisatorisch

5

functioneel

6

cultureel

CRITERIA 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23

de gronden hebben een goede bodeminfiltratie en zijn niet voortdurend nat de grond is niet ernstig verontreinigd en heeft bij voorkeur een woonbestemming er is een mogelijkheid voor een watertappunt en electriciteitsaansluiting korting op huur of pacht van grond is mogelijk er is subsidie beschikbaar gebruiksovereenkomst minimaal duur exploitatietermijn kan worden gesloten er wordt perspectief geboden op verlenging van de huur- of pachttermijn mogelijkheden alternatieve locatie wordt geboden na afloop exploitatietermijn er is draagvlak in de omgeving en burgers zijn bereid te participeren er is politiek draagvlak voor de tijdelijke bestemming er zijn ondernemers, organisaties e/o cultuurinstellingen die willen participeren locatie is goed bereikbaar te voet en met fiets en auto openbaar vervoer voorzieningen (bus of tram) aanwezig < 500 m1 locatie ligt in stedelijke woonomgeving locatie is zichtbaar in verband met promotie en sponsoring

GEGEVENS hydrologisch onderzoek hydrologisch onderzoek nutsbedrijven grondbedrijf gemeentelijk beleid grondbedrijf / juridische zaken grondbedrijf / juridische zaken grondbedrijf buurtonderzoek gemeentelijk beleid buurtonderzoek locatieonderzoek locatieonderzoek locatieonderzoek locatiebezoek totaal aantal keren JA:


GRADATIE TIJDELIJKE BESTEMMING RECREATIE & CULTUUR klasse 1 klasse 2 klasse 3 klasse 4 klasse 5

in het geheel niet geschikt voor recreatie & cultuur nauwelijks geschikt voor recreatie & cultuur mogelijk geschikt voor recreatie & cultuur na maatregelen geschikt voor recreatie & cultuur uitstekend geschikt voor recreatie & cultuur

klassificatie recreatie & cultuur

98

Tijdelijke duurzaam economische oplossingen voor (nog) niet in exploitatie genomen gronden (N)NIEGG

Recommend Documents