Tijdelijke activering niet-bebouwde gronden Samenlevingsinitiatieven Geelhandplaats Antwerpen Nieuwe reglementering overheidsopdrachten

d r i e m a a n d e l i j k s t i j d s c h r i f t va n v v h ja argang 23 - nr . 3 - juli - augustus - september 2011

VVH

VVH

Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen

Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen

Tijdelijke activering niet-bebouwde gronden Samenlevingsinitiatieven Geelhandplaats Antwerpen Nieuwe reglementering overheidsopdrachten

Inhoud

Voorwoord

2 Voorwoord 3 Werking vereniging 4 Reportage – Tijdelijke activering van

niet-bebouwde gronden: een win-win

8 Reportage – Samenlevings­initiatieven op de Antwerpse Geelhandplaats

13 Actueel: Financiering sector

Nood aan een globale aanpak

14 VLEM – Visie op koopappartementen 17 MAO – De huid van de beer en de

schenen van elkeen 18 Vijf vragen over nieuwe reglementering overheidsopdrachten 20 Werkgeversorganisatie – Opgelet bij ontslag beschermde werknemers 22 Even voorstellen – Nieuwe directeurs 24 Communicatietips – Toegankelijk taalgebruik voor de doelgroep

Colofon Fundamenten is het driemaandelijkse tijdschrift van VVH, de Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen. Kernredactie: Eddy De Vlieger, Björn Mallants, Els Matthysen, Erik Thora, Jeanique Van den Heede, Sven Van Elst, Patrick Vercruysse, Elke Verstrepen Eindredactie en beeldselectie: Els Matthysen Fotografie: Els Matthysen (p.1,2,3,4,5,6,7,8,9, 10,11,12,15,16,24), Walter Busschots (p.10), Jan Kempenaers (voor Meta Architectuurbureau bvba: p.14,15,16), Amaury Henderick (p.24) Lay-out en druk: Drukkerij Grafa, Wommelgem Contactgegevens: VVH - Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen Evert Larockstraat 6 · 2020 Antwerpen Tel: 03 281 15 81 · Fax 03 230 60 56 E-mail: [email protected] Fundamenten in pdf: www.vvh.be Verantwoordelijke uitgever: Björn Mallants, directeur VVH 2 2

Beste lezer Graag stellen we u het volgende nummer van Fundamenten voor. De herfst is in aantocht, het seizoen van vallende bladeren, dreigende wolken, gutsende regen,... Op de vallende bladeren na niet zoveel verschil met de afgelopen zomer dus. Deze herfst dient zich eveneens aan als een periode waarin niet enkel de bladeren zullen vallen, maar ook een aantal dossiers die onze sector in de nabije toekomst mee zullen vorm geven, mogelijk zullen landen. Ook weer niet zo veel verschil met de afgelopen zomer dus… Een aantal aanpassingen aan het Kaderbesluit Sociale Huur (KSH) zullen - na uit­ gebreide adviesrondes via onder meer de Vlaamse Woonraad – in de nabije toekomst definitief aangenomen worden door de Vlaamse Regering. Onder meer een regeling voor co-ouderschap, een absolute voorrang voor bepaalde groepen minderjarigen en jongeren en een aanpassing van de keuzes van kandidaat-huurders werden opgenomen. Over deze eerste twee aanpassingen communiceerde de minister reeds in het begin van de zomer, dus nog voor de diverse adviezen werden gevraagd. In onze rubriek MAO maken we wat kanttekeningen bij deze aanpak in de typische ironische stijl van de rubriek. Een meer globale evaluatie van het KSH staat in de nabije toekomst gepland. We zullen deze evaluatie en eventuele aanpassingen van het KSH uiteraard met de pragmatische en realistische aanpak eigen aan onze koepel opvolgen. Daarnaast zal dit najaar de financiering van onze sector globaal bekeken worden. Diverse dossiers – de beheersvergoeding, huurprijsberekening, NFS2 en GSC – zullen hierin een plaats krijgen. Onze oproep over de dreigende tekorten in de sector in ons vorige nummer en zowel de persaandacht als het actualiteitsdebat in het Vlaams Parlement dat hierop volgde, heeft zeker mee gezorgd voor het besef in ‘Brussel’ dat een structurele aanpak van de financiering van de sector nodig is. In onze rubriek Actueel gaan we hier dieper op in. U leest het, we zullen weten wat te doen dit najaar. Hopelijk kunnen we zoals steeds op uw inbreng en kritische reflecties rekenen om in deze dossiers samen een globaal kader uit te werken voor de werking van onze maatschappijen de komende jaren. Fons Kockx, voorzitter VVH

Coverfoto: alternatieve tijdelijke bestemming van niet-bebouwde grond: BMX-parcours Venhoef in Hoogstraten

Werking vereniging

Sinds deze zomer is de VVH-ploeg terug voltallig. Als nieuwste in de rij stellen we graag Ann Smeets even aan je voor.

Studiedag VVH: overheidsopdrachten en modelstatuten

Ann Smeets Management assistant VVH Ann studeerde handel aan het Sint-Jozefinstituut in Kontich. Na haar studies werkte ze eerst bij verschillende kledingzaken. Tussentijds schoolde ze zich bij in Microsoft Office Word, Excel en Access. In 2005 maakte ze de overstap naar de politiek, eerst als administratieve kracht en later als parlementair medewerker in Brussel. Ann is de nieuwe stem van VVH - je krijgt haar meestal als eerste aan de lijn. Bij VVH neemt Ann naast haar administratieve taken ook de boekhouding voor haar rekening. Ann vindt het belangrijk om te werken voor een organisatie van maatschappelijk belang. De overstap naar VVH was dan ook een logische keuze.

Op 10 oktober 2011 organiseert VVH opnieuw haar jaarlijkse studiedag. Waarom je deze studiedag zeker moet volgen: complexe materies worden hapklaar aangereikt met veel praktische tips. In de voormiddag worden de nieuwigheden over de wetgeving inzake overheidsopdrachten glashelder toegelicht, zonder uiteraard het geheel te vergeten. De namiddag staat in het teken van modelstatuten, intern reglement en deontologische code. Een vragenronde gevolgd door een receptie sluit deze leerrijke dag af. De studiedag richt zich tot een ruime doelgroep: directeurs, maar ook personeelsleden van SHM’s die met de behandelde onderwerpen in aanraking komen bij hun werk. Inschrijven kan tot 16 september 2011. Indien gewenst kan ook voor een halve dag ingeschreven worden. Organisatie en informatie: [email protected]. Meer weten over de nieuwe reglementering rond overheidsopdrachten? Lees alvast de antwoorden op pagina 18 en 19 verder in dit nummer.

[email protected]

3

Reportage Persknipsels

Tijdelijke activering van nietbebouwde gronden: een win-win MAG IK ME EVEN VOORSTELLEN? In afwachting van een definitieve bestemming blijft een perceel dat door een SHM is verworven een tijdje onbebouwd. Onbebouwde gronden moeten onderhouden worden en trekken vaak sluikstorters aan. Om dat te voorkomen is een tijdelijke nuttige bestemming een win-win voor zowel de SHM als voor de buurt. Fundamenten ging praten met Gert Eyckmans, directeur van De Ideale Woning in Antwerpen en Marjolijn Druyts, hoofd huurdienst SHM DE ARK in Turnhout. Hoe leiden zij het tijdelijke nieuwe leven in goede banen?

4

4

ONDERHOUD - FINANCIEN - IMAGO

land- en tuinbouwers met hun eigen machines in coöperatief verband allerlei inrichtingsWaarom zou je niet-bebouwde en beheerswerken uitvoeren.’ gronden tijdelijk activeren? ‘De laatste jaren gaat het steeds vaker om kleine percelen waarbij we voor het onderMarjolijn: ‘Het duurt vaak jaren voordat je houd contracten afsluiten via sociale econoals SHM, afhankelijk van de grootte van het mie. Een andere tijdelijke creatieve invulling bouwproject, kan starten met bouwen. Een van onbebouwde gronden is de aanleg van niet-onderhouden grond gaat zijn eigen leeen bloemenweide. ven leiden. Al na Dit is een open veeen tweetal maangetatiestructuur met den krijg je onkruid Niet-bebouwde gronden veel verschillende met heel veel zaad, leiden een eigen leven graslandsoorten. We daarna komen de betalen dan wel twee en richten zichzelf in. distels, dan brem en keer per jaar om het na de brem komt het bloemengrasland te houtgewas. Na een maaien, maar het tijdje heb je een bos. blijft een financieel interessante én een ecoAls je dan wil starten met de werkzaamheden, logische invulling om een braakliggend terrein ben je verplicht een alternatief bos te planten of een boscompensatie te betalen. En natuurlijk is er ook nog het sluikstorten.’

Hoe pak je het onderhoud van onbebouwde gronden aan? Marjolijn: ‘Voor grote percelen is landbouw een mogelijkheid, maar je valt dan wel onder de pachtregelgeving met de bijhorende rechten en plichten waaronder een opzegperiode van negen jaar. Daarom is een symbolische vergoeding om de gronden zuiver te houden vaak een betere keuze. Momenteel onderzoekt DE ARK een andere optie namelijk een mogelijke samenwerking met agro|aanneming. Deze organisatie bouwt een omkadering uit waarmee  tijdelijke alternatieve bestemming: voetbalveld

Vaak worden niet-bebouwde gronden tijdelijk gebruikt om koeien, paarden of schapen op te zetten,… al dan niet met mondelinge toestemming van de SHM.

te onderhouden. Bovendien zorgt het ook voor een aangenamere woonomgeving. Mensen kunnen er met hun hond komen wandelen, kinderen kunnen er in ravotten.’

Zijn er nog andere redenen?

bloemenweide

Marjolijn: ‘Naast de financiële kant van het onderhoud, hebben we ook een imago te verdedigen. Voor een goede relatie met de gemeente en de buurtbewoners zou het een slechte strategie zijn om niet-bebouwde gronden aan hun lot over te laten en onkruid weelderig te laten tieren.’  5

PROCES & KNELPUNTEN ‘Initiatieven op niet-bebouwde gronden ontstaan meestal toevallig,’ vertelt Marjolijn. ‘Iemand heeft een bepaalde behoefte en vraagt hier al dan niet toestemming voor. Soms ontstaan er spontaan activiteiten en wordt nadien de vraag gesteld. Een typisch voorbeeld zijn de bergen zand die achtergebleven zijn na bouwwerken: spontaan worden die een ideale speelomgeving voor de lokale jongeren.’ (zie coverfoto)

Welke problemen komen jullie tegen? Marjolijn: ‘Pseudo-eigendom is een mogelijk probleem. Doordat niet-bebouwde gronden meestal spontaan in gebruik genomen worden, is het niet zo gemakkelijk om dat gebruik stop te zetten. Als je als SHM begint te bouwen, zorgt dat vaak voor ongenoegen, want je neemt een beetje hun grond af. Een ander probleem is het sluikstorten. Zo kochten we een aantal jaren geleden een grond in het centrum van Turnhout waarop we 50 koopappartementen zullen zetten. Een stuk van het terrein is verhard. Heel spontaan is deze ruimte gratis openbare parkeerplaats geworden voor de buurtbewoners en hun bezoekers. Maar ondertussen heeft een schroothandelaar er een hoop wrakken neergezet. Om dit sluikstorten tegen te gaan, wil DE ARK de buurtbewoners bij het gebruik van het perceel betrekken en hen activeren. Zo mag het domein voorlopig als parking verder gebruikt worden op voorwaarde dat de buurtbewoners zorgen voor het onderhoud en de sociale controle. Als de situatie binnen zes maanden niet verbetert, sluit DE ARK het domein af.’

De Ideale Woning is actief in een meer stedelijk gebied. Hoe gaan jullie om met niet-bebouwde gronden? Gert: ‘De meeste gronden waar we op korte termijn niet zullen bouwen, zijn in gebruik: als volkstuintje, als voetbalveld, als hondenwei, als scoutsterrein,… Een recent aangekochte grond was al een speelweide voor een aanpalende lagere school. We zetten dat gebruik gewoon verder. Een ander voorbeeld is de hondenweide in Lint. Daar zijn we volop aan het bouwen. Als we een nieuw gedeelte gaan bebouwen, verschuift de hondenweide naar een ander onbebouwd stukje grond. Een andere toepassing zijn de volkstuintjes. Die zijn heel bevorderlijk voor het sociale weefsel: er ontstaat interactie tussen de gebruikers en de bredere omgeving.’

Stefaan Buylinckx, skater op Venhoef in Hoogstraten: ‘We wisten niet goed waar we onze skate ramp zouden zetten. We hebben die dan hier gezet en nooit klachten gehad. We skaten hier nu al zo’n vier jaar. Ik heb hier vroeger altijd in deze buurt gewoond, in een sociale woning.’

tijdelijke hondenweide

6

ADMINISTRATIEVE STAPPEN Gert: ‘Voor de volkstuintjes sluiten we een vrij summiere gebruiksovereenkomst af. De Idea­le Woning werkt vaak via een overeenkomst met een vereniging zoals de Vlaamse Volkstuin vzw die alles dan verder zelf regelt met haar leden. Eén aanspreekpunt vereenvoudigt het administratieve werk.’ Marjolijn: ‘Wij overwegen om met een waarborg te werken. Dit stimuleert de gebruikers om hun overeenkomst effectief op te zeggen als ze niets meer doen met de grond. Nu gebeurt het wel eens dat mensen onderling iets regelen zodat het voor DE ARK niet meer duidelijk is wie er aangesproken moet worden.’

Botsen jullie nog op andere problemen? Gert: ‘Als er al problemen zijn, dan is het eerder tussen de gebruikers van de tuintjes onderling: zo was er een biologische tuinder wiens buurman nogal veel pesticiden gebruikte en dat gaf problemen.’ Marjolijn: ‘Tijdig opzeggen vormt soms een uitdaging als je rekening wil houden met de verzuchtingen van de gebruikers: de prei is net gepland, de aardappelen enz. Te vroeg opzeggen creëert ook soms wrevel: als de start van bouwwerken om een of andere reden vertraging oploopt, kan er licht ongenoegen ontstaan. Ze hadden nog een seizoen met eigen groentjes kunnen doorkomen…’

René Moens:’Ik heb hier al meer dan 40 jaar een volkstuintje, op een kwartiertje fietsen van mijn huis. Zolang de luchthaven hier is, kunnen we hier blijven. Hier mag niet gebouwd worden omdat de gronden te dicht bij

de landingsbaan liggen. Om het vliegverkeer niet te hinderen, moeten we wel geregeld onze fruitbomen aftoppen.’ Els Matthysen Stafmedewerker communicatie VVH

SAMENGEVAT: Waar moet je als SHM op letten bij (tijdelijke) activering van je gronden? Gert: • pseudo-eigendom • geen zware administratieve opvolging • voldoende controle over het gebruik van de gronden • duidelijke afspraken Gert: ‘Aan volkstuintjes is een sociaal aspect verbonden, maar ook een beheersaspect… en dat is niet altijd even eenvoudig.’

Marjolijn: • schriftelijke overeenkomsten • aansprakelijkheid bij gebruik van de grond (ongevallen) • natuurwaarde van gronden als ze lang onaangeroerd blijven (boscompensatie, herbestemming in Structuurplan Vlaanderen) Marjolijn: ‘Onbebouwde gronden trekken sluikstorters aan.’

7

Reportage Persknipsels

Samenlevingsinitiatieven op de Antwerpse Geelhandplaats MAG IK ME EVEN VOORSTELLEN? De Geelhandplaats is een sociaal wooncomplex in de Antwerpse Seefhoek. Het is een smeltkroes van culturen die rond een centrale binnenplaats samenleven. Sinds de renovatie van het binnenplein is de Geelhandplaats een publiek plein geworden. Hoewel er een poort is, blijft het plein continu toegankelijk voor iedereen uit de buurt. Dat brengt specifieke problemen met zich mee, die niet allemaal even gemakkelijk kunnen opgelost worden. SHM Woonhaven Antwerpen, die het wooncomplex beheert, pakt deze problemen mee aan. Daarvoor werkt de SHM nauw samen met de bewoners en andere diensten. Fundamenten ging kijken hoe ze onder meer het sluikstorten aanpakken en welke initiatieven er zijn om de communicatie te verbeteren.

8

8

Aanpak SLUIKSTORTEN Kristof Verstraeten, maatschappelijk werker van SHM Woonhaven Antwerpen vertelt: ‘Sluikstorten is een aanzienlijk probleem in de wijk 2060 waar de Geelhandplaats ligt. Alles continu netjes houden is dan ook een dagelijkse opgave. Driemaal per week poetst Manus, een sociaal buurtbeheerbedrijf, het binnenplein, zo houden we het plein relatief proper. Maar omdat het afvalprobleem zich niet alleen beperkt tot de Geelhandplaats, werken we intens samen met verschillende diensten.’ Woonhaven Antwerpen werkt samen met de wijkregisseurs, politie, wijktoezichters en stadsreiniging om het probleem onder controle te krijgen. Kristof: ‘In de eerste plaats werken we sensibiliserend en proberen we onze huurders zoveel mogelijk te informeren. Dat doen we via huisbezoeken, informatiebrochures en informatieborden. Daarnaast verdelen we de juiste afvalzakken onder onze huurders. Ze krijgen van ons een brief en een bonnetje. Daarmee kunnen onze huurders op vertoon van hun identiteitskaart elke vier maanden in het wijkcentrum hun zakken afhalen. Deze worden dan via hun huurlasten verrekend. Huurders die hun zakken niet komen ophalen, krijgen een huisbezoek en een brief in de bus om hen aan te manen hun zakken op te halen en te gebruiken. Vinden we toch nog sluikstort én de dader is gekend, dan kunnen beëdigde ambtenaren van de Stad Antwerpen hiervoor een boete uitschrijven.’

‘Dankzij al deze inspanningen merken we dat heel wat huurders zich uiteindelijk wel aan de regels houden.’ ‘We stellen wel dat niet alle huurders afvalverwerking even vanzelfsprekend vinden. Dat heeft vaak te maken met de cultuur waarin ze zijn opgegroeid. Samen met de wijktoezichters brengen we dan ook jaarlijks een bezoek aan alle huurders om hen de nieuwe ophaalkalender en een sorteergids te overhandigen.’ Erik, opbouwwerker van Samenlevingsopbouw Antwerpen Stad vzw vervolledigt: ‘Toen het beleid in 1998 het sorteersysteem voor afval introduceerde, had men niet voldoende nagedacht over de consequenties voor de so-

ciale wooncomplexen. De afvalschuiven werden dichtgelast, maar weinig appartementen hebben bergruimte. Met Samenlevingsopbouw zijn we op vraag van de stad in de sociale blokken terechtgekomen. Toen ze zagen dat in de blokken van ’t Kiel en op Linkeroever het afvalprobleem zodanig escaleerde, met steeds meer afval rond de blokken, werd ons gevraagd mee te zoeken naar oplossingen voor het afvalprobleem. Binnenkort starten we ook hier met ondergrondse containers met badges die 24 op 24 toegankelijk zijn. Mensen hebben een badge waarmee ze geld opladen en met de badge kan je de containers openen.’

Driemaal per week poetst Manus, een sociaal buurtbeheerbedrijf, het binnenplein. Zo blijft het plein relatief proper.

9

Joepieklasje in het praatappartement

COMMUNICATIE Op de Geelhandplaats wonen meer dan dertig nationaliteiten rond het binnenplein. Hoe lost Woonhaven dit communicatieprobleem op? kristof: ‘We moeten in het nederlands communiceren, dat is de richtlijn. Om de communicatie beter af te stemmen op onze anderstalige huurders werken we nauw samen met het Huis van het Nederlands. dat is niet eenvoudig: de brieven mogen niet te ‘simpel’ zijn, want de helft van onze huurders hier zijn ook belgen. verder proberen we om zoveel mogelijk met pictogrammen te werken. Zo hebben we voor het gangreglement dat hier in elke traphal hangt, naast de tekst pictogrammen gebruikt die de essentie weergeven. erik: ‘Ook op de laatste bewonersvergadering die we altijd hier in het praatappartement houden, is de idee van pictogrammen naar boven gekomen. Zo zouden we pictogrammen willen hangen op het plein om de wensen van de bewoners daar in het groot kenbaar te maken. er is hier een enorme overlast door hangjongeren uit de buurt. Zij trekken ’s avonds naar het plein en terroriseren uit het oog van de politie de bewoners. met pictogrammen kunnen onze bewoners hun wensen beter bespreekbaar maken.’ Je sprak over een praatappartement. Is dat uniek in een sociaal wooncomplex? kristof: ‘ik ken geen andere shm die één van haar appartementen heeft ingericht als praatappartement. doordat het in het complex zelf 10

ligt, werkt het laagdrempelig. het praatappartement is zeker een goed initiatief. We bespreken er de problemen en zoeken samen naar oplossingen. Zo vermijden we dat het praten te veel klagen wordt. Want dan mist het appartement zijn doel.’ erik: ‘elke week wordt in het praatappartement besproken wat de bewoners zelf kunnen doen en wat ze verwachten van de stad, van Woonhaven enz. Wekelijks komen ook bewoners (meisjes tot 12 jaar) hier in het praatappartement spelletjes spelen en knutselen: het joepieklasje. ‘Om de communicatie te vergemakkelijken,’ zo vertelt mia, eveneens opbouwwerker van samenlevingsopbouw vzw, ‘willen we dit najaar starten met een informatante, een aanspreekpersoon per gang. mensen lezen vaak de info die ze krijgen niet. per

gang zorgt een bewoner dan voor de informatiedoorstroming. Zo tonen bewoners dat ze bereid zijn om verantwoordelijkheid op te nemen voor het samenleven in het complex.’

Met pictogrammen kunnen de bewoners hun wensen beter bespreekbaar maken.

Ann, bewoner Geelhandplaats: ‘Er zijn heel veel nationaliteiten en ergens is er toch een samenhang tussen de mensen, bewoners helpen elkaar.’

praatappartement

Maria, bewoner

HANGJONGEREN Door het open karakter van het plein, vinden heel wat jongeren uit de buurt de weg naar de Geelhandplaats. Dat leidt geregeld tot geluidsoverlast en is nefast voor het veiligheidsgevoel van de bewoners. Ook hier proberen de diverse actoren iets aan te doen. Kristof: ‘Tijdens het maandelijkse actorenoverleg (Woonhaven Antwerpen, Samenlevingsopbouw, Straathoekwerk, Doelgroepregie, politie, stadsreiniging, buurttoezichters, enz.) worden de lopende zaken voor de wijk 2060 besproken: probleempanden, vandalisme, sluikstort… komen dan aan bod. In deze wijk werkt dat overleg bijzonder goed. Je komt in contact met de verschillende actoren in de wijk en kan een goed netwerk uitbouwen. Als wijktoezichters bijvoorbeeld klachten hebben over problemen rond onze complexen kan dit hier besproken worden en samen naar een oplossing gezocht worden. Maar eenvoudig is het niet. Je hebt te maken met een zeer differentiële samenstelling van bewoners, elk met hun eigen cultuur, achtergrond en visie. Als maatschappelijk werker heb je ook niet de tijd om al je aandacht te besteden aan dit ene complex. Er zijn ook nog andere complexen waarvoor je verantwoordelijk bent.’

zijn bij het complex. Zo zullen ze veel gemakkelijker hun verantwoordelijkheden opnemen en mee zoeken naar oplossingen. Zijn er problemen, pak ze aan en deel ook de resultaten met je bewoners. Zo voelen ze dat de problemen aangepakt worden en merken ze dat er verbetering is. Doe je dit niet, dan voelen de huurders zich in de steekgelaten en dat werkt de verzuring in de hand. Tot slot is het zeer belangrijk om goed samen te werken met andere diensten en actoren in de wijk. Samen erin blijven geloven dat je de problemen kan aanpakken, leidt automatisch tot goede resultaten.’

Nini, bewoner

Bewoners aan het woord: Maria: ‘ Vroeger, ’s avonds op de bank, dat was gezellig, daar konden we samen zitten, dat was voor de vernieuwing van het plein, toen was het nog ‘ons’ plein.’ Nini: ‘Je kunt hier niet tot rust komen, het geluid weerkaatst naar alle kanten, iedereen loopt hier gestresseerd rond. Haal iedereen die hier niet woont van het plein af en dan hebben wij tenminste ook onze rust.’ Erik: ‘Het blijft vechten. Je zoekt samen met de stadsdiensten en de SHM continu naar oplossingen en ondertussen leggen ze het plein op deze manier aan,... dat is frustrerend voor de bewoners. Maar we geven niet op.’ 

Wat zou je andere sociale huisvestingsmaatschappijen aanbevelen die kampen met een sterk multiculture concentratie? Kristof: ‘Zorg ervoor dat de huurders het complex als hun thuis zien en ze betrokken 11

EXTRA - Geelhandplaats In 2010 is het binnenplein gerenoveerd met Vlaamse middelen en kreeg het een publiek karakter. Het grote voordeel: de politie is bevoegd om bij incidenten op te treden. Nadeel van het publiek karakter: de problemen, voornamelijk met hangjongeren, zijn toegenomen. Het wijkteam patrouilleert er meermaals per dag. De repressieve aanpak is een periode goed gegaan, maar gecoördineerde acties kan je niet blijven volhouden. Els Matthysen Stafmedewerker communicatie VVH

GEVEL RENOVEREN & METEEN ISOLEREN!

E-BRICK & E-BOARD, DE SLIMME 2-IN-1 OPLOSSING.

Healthy Domestic Concept ®

VENTILATION V SUNPROTECTION S

➀ Continue & gecontroleerde basisventilatie ➁ Intensieve nachtventilatie ➂ Externe zonwering: doek- en/of aluminium zonwering Wenst u meer informatie ? www.renson.eu of bel onze infolijn +32 (0)56 62 93 87

Economisch BRICKS & BRICK SOLUTIONS

Efficiënt

Esthetisch Energiebesparend

Esthetisch, Ecologisch, Efficiënt, … Deze combinatie van isolatiepanelen en baksteen van Vandersanden biedt niks dan voordelen. • Isoleren en afwerken in één handeling • Geen nieuwe funderingen nodig • Een geld- en tijdbesparende oplossing • Isolatiedikte in functie van de gewenste isolatiewaarde 12 • 2 varianten: ideaal voor elke behoefte en elk budget!

Meer weten? www.e-brick.be www.e-board.be +32 89 51 01 40 Wij komen u graag persoonlijk informeren.

Kijk nu al via onze websites hoe uw eigen project er zal uitzien. Handig, zo’n Exterior Makeover!

Actueel

Financiering sector Nood aan een globale aanpak

In het vorige nummer van Fundamenten gingen we dieper in op de huidige financiering (NFS2) van de sociale huurprojecten die verre van toereikend is. De sociale huisvestingsmaatschappijen worden ontegensprekelijk naar een financiële afgrond gedreven. De schaarse middelen en grondreserves in de sector worden met een sneltreinvaart opgepeuzeld. Zowel de media als minister Van den Bossche en het Vlaams Parlement gaven ruim gevolg aan ons signaal zodat een debat op gang is gekomen. Hopelijk zal dat leiden tot een nieuw structureel aangepakt financieringssysteem, eerder dan het ‘kurieren am symptom’ dat tot heden legio was. Binnen dit nieuwe financieringssysteem zullen een aantal van de grote dossiers – die nu al een tijdje een definitieve oplossing voorgespiegeld krijgen – in een globale operatie worden aangepakt. Het is namelijk onzinnig om aan de financiering van nieuwe projecten te werken zonder de huurprijsberekening te bekijken, net zoals het van weinig visie getuigt om over de GSC te praten terwijl eenzelfde bedrag terugvloeit naar de VMSW via de beheersvergoeding. Het luiden van de alarmbel heeft al een eerste concreet resultaat opgeleverd: er is een werkgroep met politieke vertegenwoordigers, ambtenaren en vertegenwoordigers van de sector opgericht om een gedragen structurele financiering uit te werken. De tegen vorige zomer afzonderlijk geplande doorbraken in de individuele probleemdossiers zijn op de (mid-

den)lange baan geschoven. Hopelijk zorgen ze in een globale aanpak voor een oplossing die vele jaren een gezond financieel beleid van onze maatschappijen mogelijk maakt. In een ideaal scenario zou de overheid een sluitende financiering op poten zetten waarbij nieuwe projecten rendabel zijn. Het lijkt echter niet realistisch dat de overheid het tekort dat zich aandient volledig zal kunnen aanvullen. Het kan ook niet de bedoeling zijn om dit structurele tekort op te vangen door enkel meer huurinkomsten te genereren, al dan niet binnen of buiten het sociaal huurstelsel. Het nieuwe financieringssysteem zal dan ook een mix moeten zijn van verschillende elementen. We zullen verschillende opties moeten overwegen, samenbrengen en simuleren. Een beperkte toeslag voor energie-efficiëntie, een uitbreiding van het ‘bescheiden’ woonaanbod, een projectsubsidie voor nieuwe projecten,…

ningen momenteel een bittere noodzaak om niet in de armoede terecht te komen. Onze sector heeft de handschoen opgenomen om dit objectief te realiseren, onze meerjaren­ planningen zijn hierop afgestemd. Aan het beleid om samen met alle actoren hiervoor een realistische financiering uit te werken. Björn Mallants, directeur VVH

Bovenstaande ideeën werden onder meer ook in het debat over de sociale huisvesting in het Vlaams parlement geopperd door politici van verschillende strekkingen, ideeën die stuk voor stuk deel (kunnen) uitmaken van een sluitende financiering. We hebben in Vlaanderen (nog) niet de luxe om sociale huisvesting te herleiden tot ideologische discussies over meer of minder markt en meer of minder overheid. Daarvoor zijn de wachtlijsten té lang. Het terugschroeven van het aantal nieuwe woningen tegen 2020 is dan ook geen optie voor ons. Voor een groot deel van de bevolking zijn extra sociale wo13

VLEM

Visie op koopappartementen: duur en complex Sociale appartementsbouw is een trend die beantwoordt aan de gewijzigde behoeften van steeds meer kleine huishoudens. Vooral in Antwerpen en Gent is er de laatste jaren een stijgende nood aan ééngezinsappartementen. Hoewel de vraag naar grondgebonden woningen nog steeds groot is, kiezen kandidaatkopers vaak bewust voor een appartement omwille van de gunstige ligging en de indeling. Een koopwoning is niet voor iedereen financieel haalbaar, terwijl een sociaal koopappartement mensen de kans geeft om een eigendom te verwerven. Maar let wel: het bouwen van koopappartementen is in alle opzichten complexer en duurder dan het bouwen van koopwoningen.

De kandidaat-kopers Kandidaten die een sociaal appartement willen kopen zijn vooral mensen die in de stad willen (blijven) wonen. Qua leeftijd is de doelgroep heel divers: zowel de 55-plussers als de jonge, pas afgestudeerden die zich na hun studententijd graag in de stad willen settelen. Maar vooral is het profiel van de kandidaatkoper multicultureel, een weerspiegeling van de stedelijke samenleving. Het samenleven van diverse culturen vraagt om een aangepaste aanpak. Veel problemen tussen mensen, en zeker in grotere woonblokken, worden veroorzaakt doordat men elkaar niet begrijpt. Daarom zijn inburgeringstrajecten belangrijk.

14

Tijdige en voldoende communicatie Door een project tijdig aan te kondigen, zorgt een koopmaatschappij ervoor dat naast de reeds ingeschreven kandidaten ook andere woonbehoeftigen kunnen aangetrokken worden. Via tussentijdse meldingen, infovergaderingen, kijkdagen enz. worden kandidaat-kopers regelmatig geïnformeerd. Het is belangrijk om de toewijzing zo vlug mogelijk op te starten zodat binnen de twee tot vier maanden na de voorlopige oplevering de verkoopakten kunnen verleden worden. Waarom appartementen? Sociale kandidaat-kopers kiezen voor een appartement omwille van de ligging, om budgettaire redenen of omwille van de toegankelijkheid. Een centrale ligging in de woonkern van een gemeente of een stad is zeker een pluspunt. Om beter te kunnen beantwoorden aan dit liggingaspect heeft de sociale koopmaatschappij Arro Antwerpen de stad Antwerpen ingedeeld in verschillende geografi-

sche registers. Zo kunnen sociale kopers zich gerichter inschrijven. Sommige kandidaatkopers verkiezen een appartement in de stad om budgettaire redenen. In de stad heb je geen eigen wagen nodig, alles is vlakbij voorhanden. Wonen en werken liggen daar ook vaak korter bij elkaar. Een derde aspect is de toegankelijkheid. Door de aanwezigheid van een lift en door de indeling eigen aan een appartement (alle ruimtes op één niveau) is een appartement toegankelijker dan een woning. Alle sociale koopmaatschappijen proberen dan ook om de rolstoelbezoekbaarheid (standaard norm) waar mogelijk uit te breiden tot volledige rolstoeltoegankelijkheid. Aangepaste infrastructuur De binnenruimten moeten gebouwd worden met zowel aandacht voor de maximale individuele bergingen als aandacht voor de vereiste gemeenschappelijke bergingen (fietsenbergingen, ruimte voor vuilzakken,…).

Er zijn ook de voorschriften van de brandweer: rookmelders, brandblussers, rookkoepels, noodverlichting, explosievrije verlichtingsarmaturen, brandtrap enz. Een voorafgaande keuring door de brandweer is noodzakelijk voordat het gebouw in gebruik wordt genomen. Buiten het gebouw moet de koopmaatschappij per appartement voldoende individuele buitenruimte voorzien (tuintjes of terrassen), eventueel aangevuld met gemeenschappelijke groene en ingerichte tuinruimte. Langere procedures: intensief overleg broodnodig Door de langere procedures is het bouwen van appartementen complexer dan koopwoningen. Zo moeten bij de bouw van ap-

partementen in de stad voorafgaand aan de stedenbouwkundige vergunning verschillende adviezen gevraagd worden. Denk maar aan het advies van de brandweer waar er meer voorschriften zijn voor middelhoog- en hoogbouw. Verder is er erfgoed, toegankelijkheid, stedenbouw, de verschillende stedelijke diensten zoals de afdeling vergunningen, openbaar domein (groen, wegen, verkeer,…), enz. Gelukkig zijn er overlegmomenten waarbij verschillende instanties vertegenwoordigd zijn en een en ander gecentraliseerd kan verlopen. Toch bevat de nieuwe Antwerpse Bouwcode enkele regels die haast onmogelijk toe te passen zijn voor sommige projecten. Intensief overleg is en blijft dus aangewezen.

Kostprijsberekening Belangrijk bij de kostprijsberekening van koopappartementen is dat alle kosten mee opgenomen zijn. Bijkomende facturen tussen het tijdstip van de voorlopige oplevering en het overhandigen van de sleutels, maar ook later mogen niet voor verrassingen zorgen. Ook deze kosten: keuringskosten van liften, nutsvoorzieningen, brandweer, conformverklaringen van vervallen bodemattesten, opstart en verbruikskosten van gas en elektriciteit voor de gemene delen dienen te worden opgenomen in de kostprijsberekening. De financiële lasten die in de kostprijsberekening van appartementen zijn opgenomen, worden berekend op basis van de uitvoeringstermijn plus vier maanden i.p.v. twee maanden bij de bouw van sociale koopwoningen. Inbreidingsprojecten Steeds meer projecten in de koopsector zijn projecten waarbij gebouwd wordt binnen de bestaande bebouwing. Door de hoge grondprijs bij verwerving is de enige rendabele oplossing bij inbreiding vaak appartementenbouw.

Zorg voor een veilige omgeving met o.a. rookmelders, brandblussers en noodverlichting.

Voorzie voldoende parkeergelegenheid in of nabij het wooncomplex.

Vaak gemengde complexere projecten Om een project financieel haalbaar te maken, gaan sociale koopmaatschappijen vaak op zoek naar de juiste samenwerkingsverbanden. Een klassiek bouwproces van grond kopen, woningen ontwerpen, vergunningen aanvragen, bouwen en tot slot woningen toewijzen, is bij een sociaal koopappartement niet mogelijk. Om toch projecten te realiseren is het 15

daarom aangewezen om externe partners te zoeken. Dit kunnen partners zijn om bijvoorbeeld wonen boven winkels mogelijk te maken, om een gemeenschappelijk binnengebied te creëren, om parkeren mogelijk te maken of om te participeren in boeiende stadsontwikkelingsprojecten. Deze complexere samenwerkingsverbanden zorgen vaak voor een langer voortraject. Maar het is de opdracht van sociale koopmaatschappijen om ervoor te zorgen dat sociaal wonen zich vermengt in het woonlandschap, zowel landelijk als stedelijk, zowel in gemengde complexe initiatieven als in de eerder ‘klassieke’ projecten.

Subsidies Voor het bouwen in kernversterkende gebieden kan onder bepaalde omstandigheden een subsidie aangevraagd worden: de verwervingssubsidie bij de aankoop van de gronden en panden of de SBE-subsidie (Subsidie Bouw Eigendomsverwerving). Zonder deze subsidies zou de bouw van koopappartementen vaak onmogelijk zijn. Het is echter niet mogelijk om deze subsidie te cumuleren met een afbraaksubsidie, terwijl in een stedelijke context er haast geen naakte gronden beschikbaar zijn en er dus altijd moet afgebroken worden. De mogelijkheid om beide subsidies te combineren kan mee een garantie vormen om de betaalbaarheid in de toekomst te garanderen.

Conclusie Complexiteit heeft zijn prijs. En dat geld kan voor de sociale koper nu net het verschil maken tussen betaalbaar en onbetaalbaar. Dit artikel kwam tot stand i.s.m. Anne Van-

achter - directeur van Arro Antwerpen, Luc Gysen - directeur van de Waasse Landmaatschappij en Paul Verleysen - directeur leningen en verkopen van SHM Denderstreek.

VLEM

Vlaamse Erkende Maatschappijen

Identiteitskaart van een sociaal koopappartement (versus sociale koopwoning)

Samenwerkingsverbanden met partners om bijvoorbeeld wonen boven winkels mogelijk te maken, kunnen bijdragen aan de financiële haalbaarheid van een project.

16

Appartement (50%)

Woning (50%)

ligging

stedelijk

landelijk

doelpubliek

minder begoed, appartement is vaak een bewuste keuze

financieel meer draagkracht

project

vaak inbreiding

nieuwbouw, ook vervangingsbouw

subsidie

SBE

geen, soms SBE

bouwtraject

complex

meer overzichtelijk

toewijzing

na 4 maanden

na 2 maanden

financieel

zwaar

minder zwaar

voortraject

complex

minder complex

nazorg

noodzakelijk

geen (geen mede-eigenaars)

Mao

De huid van de beer en de schenen van elkeen Meldpunt Ambtelijke Onzin

Aan al wie de Huysentruyten, de Meusen, de Olivers, de Bervoetsen e tutti quanti inmiddels de oververzadigde strot uitkomen: maak u geen zorgen. De titel verwijst niet naar een recept voor een bizarre bouillon die als basis moet dienen voor verfijnde liflafjes allerhande, bereid ter meerdere eer en glorie van het keukengild. Nee, ons gaat het hier om de vermaledijde gewoonte van beleidsmakers om dingen te verkondigen als zijnde verworven en verwezenlijkt lang voor ter zake de dans der democratie zijn laatste walske heeft kunnen placeren. Het is een onhebbelijkheid waarmee velen behept zijn, maar die ook en in het bijzonder in ons kleine beleidsdomein wonen schering en inslag wordt. In januari kondigt de minister aan dat 10 procent sociale woningen per gemeente volstaat – althans, zo rolt het ministeriële persbericht van de drukpersen. Wanneer wordt het advies van de Woonraad ter zake gevraagd? Ongeveer gelijktijdig met de aankondiging van die definitieve beslissing. We herinneren er ten overvloede aan dat een omvangrijk orgaan als de Woonraad 30 dagen (nodig) heeft om een advies te formuleren. Wanneer zijn de nodige wijzigingen van het grond- en

pandendecreet gepland? In het najaar van 2011. De minister verkondigt dan eveneens dat de Vlaamse regering rollendfondsgewijze geld vrijmaakt voor het realiseren van betaalbare woningen. Wanneer zijn de decretale wijzigingen die een dergelijk rollend fonds mogelijk maken, gepland? In het najaar van 2011. Half juli verblijdt de minister het volk met de mededeling dat elke co-ouder recht heeft op de verhoogde inkomensgrenzen en dat ontvoogde jongeren en jongeren onder de hoede van de Bijzondere Jeugdzorg absolute voorrang krijgen bij de toewijzing van een sociale woning. Wanneer wordt het advies van de Woonraad ter zake gevraagd? Ongeveer gelijktijdig met de aankondiging van de definitieve beslissing. Het steekt duidelijk zo nauw niet.

procedures, dat het opperhoofd in Brussel lak heeft aan ‘due process’, terwijl men te velde bijvoorbeeld geen leningen voor ‘kleinere’ onderhoudswerken meer kan krijgen tenzij men die uiterlijk op 31 mei van het voorafgaande jaar al heeft aangemeld. Het al dan niet volgen van de correcte procedure heeft voor de één wel, en voor de ander geen negatieve gevolgen. Zeer onprettige vaststelling. Het zou dus van goeie smaak getuigen als Brussel in ’t algemeen en onze minister in het bijzonder voortaan de huid van de beer niet zouden verkopen alvorens het beest geveld ligt: daarmee zouden nogal wat mensen met minder zere schenen rondlopen.

Los van het feit dat een dergelijk beleid van premature aankondigingen van weinig respect getuigt voor de adviesverlenende instanties of zelfs voor het parlement dat zijn zegen nog moet geven, geeft het een wrang gevoel aan de mensen te velde die voor hun dagdagelijkse werking geprangd zitten tussen complexe regelgevingen en rigoureuze

17

5 vragen over

de nieuwe reglementering voor overheidsopdrachten 2. Wat verandert er als de nieuwe wetten in werking treden? Omdat er intussen heel wat wijzigingen in de oude wet van 1993 werden opgenomen, is er voor de nieuwe reglementering niet zoveel nieuws te melden. De nieuwe wetgeving van januari 2012 zal uit twee wetten bestaan: één over de plaatsing van overheidsopdrachten en één over de rechtsbescherming van de deelnemers. De basisprincipes zullen dezelfde blijven. De terminologie wijzigt en wordt eenduidiger. Er komen een aantal nieuwe aanbestedingsvormen bij, zoals de concurrentiedialoog en de elektronische veiling. De drempels

1. Wanneer start de nieuwe reglementering voor overheidsopdrachten? In 2004 keurde Europa nieuwe richtlijnen goed om de reglementering rond overheidsopdrachten verder te harmoniseren. De omzetting van deze richtlijnen had al lang moeten gebeurd zijn. De nieuwe wetten zijn er al sinds 2006, maar de uitvoeringsbesluiten lieten nog op zich wachten. Vandaag is de oude wet van 1993 dus nog van kracht. Toch lijkt er schot in de zaak te komen. Op 9 augustus 2011 is het eerste uitvoeringsbesluit gepubliceerd. Opdat alle uitvoeringsbesluiten dit jaar klaar zouden zijn, zullen er nog een aantal moeten volgen. Op 1 januari 2012 zou de nieuwe wetgeving dan uiteindelijk toch in werking treden.

18

De nieuwe reglementering bestaat uit twee wetten: één over de plaatsing van overheidsopdrachten en één over de rechtsbescherming van de deelnemers.

voor de toepassing van de onderhandelingsprocedure zonder bekendmaking zullen verhogen en de regels rond prijsherziening zullen versoepelen.

3. Wat verandert er voor de raamovereenkomsten? Voor opdrachten die regelmatig terugkomen, kan de aanbestedende overheid een raamovereenkomst opstellen. Deze overeenkomst legt het kader vast waarbinnen de weerkerende opdrachten moeten uitgevoerd worden. In het verleden ging het meestal om leveringsopdrachten waarbij op afroep geleverd werd door één leverancier. De nieuwe wetgeving voorziet de mogelijkheid om met één raamovereenkomst voor weerkerende opdrachten verschillende opdrachtnemers in te schakelen. De raamovereenkomst legt dan de basisvoorwaarden voor de opdracht vast en de deelnemende aannemers worden dan telkens wanneer er een concrete opdracht is in concurrentie gesteld. Resultaat: een snellere gunning van opdrachten en de mogelijkheid om langdurige contracten af te sluiten met verschillende aannemers voor weerkerende opdrachten, zoals bijvoorbeeld renovaties na verhuis.

4. Wat is e-tendering? Via e-tendering zal je offertes en kandidaatstellingen met elektronische middelen kunnen indienen. De federale overheid heeft hiervoor een softwaretoepassing ontwikkeld, waarop elke aan-

De nieuwe reglementering biedt de mogelijkheid om voor weerkerende opdrachten, langdurige contracten af te sluiten met verschillende aannemers.

bestedende overheid kan aansluiten. Kandidaten en inschrijvers loggen hierop in en dankzij e-tendering kunnen ze zo hun documenten elektronisch indienen. Het openen van de offertes gebeurt net zoals bij papieren dossiers. Tijdens de openingszitting logt de voorzitter in op de toepassing en opent de elektronisch ingediende offertes. Via zijn e-IDkaart voegt hij dan aan elke geopende offerte zijn digitale handtekening toe. De toepassing maakt het onmogelijk om de offertes vroeger te openen dan de datum en het uur van de openingszitting. Een aanbestedende overheid kan niemand verplichten elektronisch in te dienen. Wel moet de mogelijkheid om elektronisch in te dienen voorzien zijn in het bestek. Interessant is vooral dat de elektronisch ingediende bestanden, zoals een ingevulde meet-

staat, rechtstreeks kunnen ingelezen worden bij de aanbestedende overheid, wat het nazicht en de vergelijking van de offertes uiteraard erg vereenvoudigt.

Dit artikel kwam tot stand i.s.m. Gert Eyckmans, directeur van De Ideale Woning, Antwerpen.

5. Waar kan ik meer informatie vinden? Zeer goede en uitgebreide informatie is te vinden op de website van de afdeling overheidsopdrachten van de Vlaamse overheid: www.bestuurszaken.be/overheidsopdrachten.

Geïntegreerde KSZ stromen Flexibel kandidatenbeheer Centraal pandenbeheer Afrekening gemeenschappelijke kosten

Efficiënte huuradministratie Cipalstraat 1 | 2440 Geel | t. 014 576 211 | f. 014 583 500 [email protected] | www.cipal.be | emunicipal.cipal.be

19

Werkgeversorganisatie

Als werkgever heb je het recht een werk­nemer te ontslaan mits het respecteren van een opzegtermijn. De duur van de opzegtermijn hangt af van het statuut, het loon en de anciënniteit. Indien je als werkgever wenst over te gaan tot een ontslag kan je best wel eerst controleren of de betrokken werknemer geen ontslagbescherming geniet.

Ontslagbescherming In een onderneming kunnen er heel wat werknemers beschermd zijn tegen ontslag: een werknemer die de werknemersbelangen binnen de onderneming behartigt, een werknemer met zwangerschapsverlof enz. Om deze werknemers te beschermen – de werkgever is ze soms liever kwijt - genieten ze een specifieke ontslagbescherming.

Opgelet bij het ontslag van beschermde werknemers Wie is beschermd?

Het ontslagverbod is niet absoluut

De voornaamste categorieën van werknemers die beschermd zijn tegen ontslag zijn: - de personeelsafgevaardigde in de ondernemingsraad of in het comité voor preventie en bescherming op het werk; - de vakbondsafgevaardigde; - de werknemer met de hoedanigheid van preventieadviseur; - de zwangere werkneemster; - de werknemer in ouderschapsverlof; - de werknemer die educatief verlof geniet; - de werknemer die tijdskrediet, loopbaanvermindering of vermindering van prestaties tot een halftijdse betrekking geniet.

Is een werknemer beschermd tegen ontslag, dan kan een werkgever gedurende de volledige beschermingsperiode geen einde maken aan de overeenkomst. Hieronder valt de onmiddellijke beëindiging van de overeenkomst (met betaling van een aanvullende opzeggingsvergoeding), maar ook het gewoon kennis geven van een opzeggingstermijn. Dit verbod geldt voor om het even welk type overeenkomst: onbepaalde duur, bepaalde duur, voor een duidelijk omschreven opdracht enz.

Wat houdt de ontslagbescherming in? De ontslagbescherming betekent dat de werkgever tijdens de beschermingsperiode, in principe, niet eenzijdig een einde kan stellen aan de arbeidsovereenkomst. De bescherming begint vaak te lopen vanaf de datum dat de werknemer zijn werkgever op de hoogte brengt van het feit dat valt binnen de ontslagbescherming. De ontslagbescherming varieert tussen enkele maanden en verschillende jaren.

Een werknemer met de hoedanigheid van preventieadviseur heeft een beschermd statuut.

20

Een werkgever kan steeds overgaan tot het ontslag van deze beschermde werknemers wegens een dringende reden of een voldoende reden die niets te maken heeft met het feit waarvoor de bescherming werd toegekend zoals bijvoorbeeld een ontslag om economische reden of herhaaldelijk foutief gedrag. Bij een ontslag van een personeelsafgevaardigde in de ondernemingsraad of in het comité voor preventie en bescherming op het werk, moet de dringende reden of de reden vreemd aan de bescherming ook vooraf erkend worden door respectievelijk de arbeidsrechtbank of door het bevoegde paritair comité.

De werknemer in ouderschapsverlof, de vakbondsafgevaardigde, de werknemer die educatief verlof geniet,… zijn beschermde werknemers.

opgeslorpt door de beschermingsvergoeding behalve als de opzeggingsvergoeding groter zou zijn.

pen motieven. In het dossier kan de werkgever bijvoorbeeld de verschillende ingebrekestellingen opnemen die naar de betrokkene verstuurd zijn.

Sterk dossier voorleggen

Een overzicht van alle vormen van beschermde werknemers, met vermelding van de duur van de beschermingsperiode en de sanctie wegens onrechtmatige beëindiging, vind je op de VVH-ledensite. Elke Verstrepen Juridisch stafmedewerker VVH

Indien de werkgever toch een beschermde werknemer wenst te ontslaan, kan hij maar beter over een (zeer) sterk dossier beschikken. De rechtbanken zijn bijzonder veeleisend voor de realiteit en de ernst van de ingeroe-

ATIEWAA OL

ND

EPB

K

O

ST

ENBESP

Zendow

innovation

*

E RD

*

Houdt de werkgever zich niet aan het ontslagverbod en ontslaat hij dus een beschermde werknemer zonder dringende reden of zonder motief dat vreemd is aan de toestand die de bescherming doet ontstaan, dan is het ontslag onregelmatig. Dan zal de werkgever een opzeggingsvergoeding verschuldigd zijn, zelfs indien de opzegtermijn werd gepresteerd. Bovendien heeft de werknemer ook recht op een zogenaamde forfaitaire beschermingsvergoeding. Die kan lopen van drie maanden tot zelfs vier jaar loon. Deze twee vergoedingen worden gecumuleerd, behalve voor ontslag van een lid of kandidaat-lid van de ondernemingsraad en/of van het comité voor preventie en bescherming op het werk. In dit geval wordt de opzeggingsvergoeding

RE

Risico’s voor de werkgever: onregelmatig ontslag

Bijt u zich stuk op de nieuwe energienormering?

HOGE I S

Een zwangere werkneemster is beschermd tegen ontslag.

A

Ramen & Deuren

ecology

design

www.deceuninck.be

Building a sustainable home

21 FundamentenAD_90x92,5_NL_0811 1

17/08/11 16:49

Even voorstellen

Nieuwe directeurs van sociale huisvestingsmaatschappijen

Dominique Vrancken

Olivier Moelaert

Piet Pauwels

Hasseltse Huisvestingsmaatschappij Sinds 01-03-2011

Inter-Vilvoordse Maatschappij voor Huisvesting Sinds 01-06-2011

Dendermondse Volkswoningen Sinds 01-07-2011

Passies: sporten (wielrennen) Opleiding: Bachelor Bouwkunde Carrière: Voordat ik startte bij de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij werkte ik vijf jaar bij de Autonome Raad van het Gemeenschapsonderwijs. In 2000 maakte ik de overstap naar de Hasseltse Huisvestingsmaatschappij. Eerst als diensthoofd technische dienst (2000  –  2006), waarbij ik verantwoordelijk was voor de ontwikkeling van nieuwbouwprojecten en sinds 1 maart 2011 als directeur. Toekomstplannen: Samen met alle medewerkers het woningaanbod verder uitbouwen in functie van het te behalen sociaal objectief en de geplande doelstellingen van de gemeentes en steden binnen ons werkgebied. Verder mogen het bestaande patrimonium en de zittende huurders niet uit het oog verloren worden. Het is onze doelstelling om blijvend de nodige renovatiewerken uit te voeren en onze dienstverlening en communicatie naar de huurders permanent te bevorderen. 22

Passies: paardrijden, reizen en film Opleiding: Graduaat bouw, optie vastgoed, keuze beheer Carrière: Ik ben ongeveer tien jaar werkzaam geweest als vastgoeddeskundige bij het Investeringsfonds voor Grond- en Woonbeleid voor Vlaams-Brabant (Vlabinvest). Toekomstplannen: Het is mijn doelstelling de talrijke renovatie- en nieuwbouwprojecten gestructureerd op te starten. Ik wil de InterVilvoordse Maatschappij voor Huisvesting herstructureren en een duurzame organisatie uitbouwen, zowel naar de huurder als naar het personeel toe.

Passies: Ik engageer me graag voor allerlei projecten waar ik in geloof en ten volle kan achterstaan. Opleiding: Licentiaat in de rechten (UG) en MBA (Vlerick Gent) Carrière: Na vijf jaar als hoofd van de dienst juridische zaken van de stad Oostende te hebben gewerkt, was ik actief als juridisch adviseur, business developer en commercieel directeur binnen de parkeersector. Van mei 2010 tot juni 2011 was ik adjunct-directeur van de SHM Dendermondse Volkswoningen. Toekomstplannen: De publiek-private wereld bevalt me opperbest en zit in lijn met mijn vorige jobs. Ik wil de opgestarte plannen voor bouw- en renovatieprojecten zo vlot mogelijk concretiseren en de zittende huurders zo snel mogelijk duidelijkheid geven over wat op korte en middellange termijn mag verwacht worden.

Meer en meer succes voor het massief passiefhuis Revolutionair: het passiefhuis met traditionele keramische materialen en harde isolatieplaten De fossiele brandstoffen worden almaar schaarser, waardoor de energieprijs volop actueel is. Bovendien stoten Belgische gezinnen jaarlijks 27 miljoen ton CO2 uit, alleen al voor verwarming. Redenen genoeg om energiebesparend en ecologisch bewust te (ver)bouwen. Zo kiezen steeds meer bouwers voor een passiefhuis. Daar hebben ze evenwel vaak één bedenking bij: jammer dat deze woningen niet volgens onze Belgische bouwtradities zijn opgetrokken, met duurzame keramische bouwmaterialen en harde isolatieplaten in polyurethaan. Daarom ontwikkelden Wienerberger en Recticel Insulation het massief passiefhuis, een uniek bouwconcept met de economische en ecologische voordelen van een passiefhuis en de duurzaamheid en het comfort van een traditionele woning in baksteen. Het gecertificeerde massief passiefhuis in Bottelare was het startschot voor het bouwen van heel wat andere massiefpassiefhuizen en -projecten.

Massief passiefhuis, Herent

Massief zero-energiehuis, Bottelare

Blijf op de hoogte Een passiefhuis bouwen met massieve keramische bouwmaterialen en harde isolatieplaten in polyurethaan is vrij eenvoudig. Dat ontdekt u op www.massiefpassief.be. Daar krijgt u nuttige info over de gebruikte materialen en technieken en leest u boeiende blogs rond energiezuinig bouwen.

Meer weten? Surf naar www.massiefpassief.be

Fundament_NL_105x210.indd 1

25/02/11 11:21

Kris Reynders Samenwerkende Bouwmaatschappij voor Goedkope Woningen in Aarschot Sinds 01-07-2011 Passies: reizen, motorrijden en sporten Opleiding: architectuur (Antwerpen) met postgraduaat gerechtsdeskundige (UGent) Carrière: Ik ben ruim tien jaar zelfstandig architect geweest en bouwdeskundige, zowel privé als gerechtelijk. Vier jaar geleden ben ik bij een andere huisvestingsmaatschappij gaan werken als diensthoofd onroerende goederen

waarbij ik verantwoordelijk was voor de aankoop en verkoop van onroerende goederen met het oog op de ontwikkeling van nieuwe projecten. Toekomstplannen: Ik wil deze maatschappij goed structuren, bestaande problemen aanpakken en onze dienstverlening verder uitbouwen met een onderhoudsdienst. Daarnaast wens ik samen met mijn medewerkers ons patrimonium te moderniseren en talrijke renovatie- en nieuwbouwprojecten op te starten. 23

Tips

Toegankelijk taalgebruik voor de doelgroep (schriftelijke communicatie)

‘Dientengevolge een betere schriftelijke gegevensuitwisseling wordt de dag van vandaag een tekst vaak in omvang beperkt met als doel de communicatieoverdracht te vergemakkelijken.’ Vind jij dit een duidelijke zin? Wij niet en we zijn ongetwijfeld niet alleen. Daarom geven we je enkele concrete tips om vlotter te communiceren met onze doelgroep: de sociale huurders. Want schrijven is niet alleen een kwestie van schrappen.

7. Afkortingen en letterwoorden vermijd je best. m.a.w.  met andere woorden o.a.  onder andere Bv.  bijvoorbeeld

Voor heel wat sociale huurders is het Nederlands niet hun moedertaal. Ze hebben het dan ook vaak moeilijk om onze brieven te begrijpen. Maar het zijn niet alleen anderstaligen die problemen hebben. Ook autochtone huurders staan soms met brieven aan de balie die ze niet helemaal begrijpen. Moeilijke zinsconstructies met termen als rationele bezetting, geïndexeerde basishuurprijs, toewijzingsreglement, mutaties, huurderving en plaatsbeschrijving… Het is inderdaad niet altijd even eenvoudig om alles goed te begrijpen.

8. Let op met beeldspraak. Anderstaligen interpreteren het vaak letterlijk. ‘We gaan aan de slag op 27 november.’  ‘We starten op 27 november.’ ‘We willen de puntjes op de i zetten.’  ‘We werken zeer nauwkeurig.’ ‘Dinsdag geven we het startschot van de renovatie.’  ‘Dinsdag starten de werken.’

Onderstaande tips kunnen je helpen om de schriftelijke communicatie te verbeteren. 1. Maak je documenten niet te lang. Geef de informatie die ze nodig hebben, niets meer. 2. Schrijf korte, eenvoudige zinnen. Ideaal bestaat een zin maximum uit 10 woorden. ‘Vooraan in de onthaalbrochure die u gekregen hebt, zit een formulier dat u moet invullen.’  ‘U hebt een onthaalbrochure gekregen. Vooraan zit een formulier. Vul dat formulier in.’

5. Gebruik spreektaal en vermijd formeel woordgebruik. heden  nu indien  als steeds  altijd op de hoogte brengen  informeren met dit schrijven  in deze brief 6. Gebruik alleen vakjargon als het nodig is. Als het kan, voeg er dan een verklarende omschrijving aan toe.

3. Maak je zinnen actief en zet je onderwerp zoveel mogelijk voorop in de zin. ‘De formulieren zullen u toegestuurd worden.’  ‘We sturen u de formulieren.’ 4. Schrijf direct. Als je het met één woord kan zeggen, waarom een halve zin gebruiken? ‘Het is aan te raden om uw afval te sorteren.’  ‘ Sorteer uw afval.’ ‘Het door u te storten bedrag bedraagt…’  ‘Stort …’

24

Toegankelijk taalgebruik en beelden zorgen voor een efficiënte schriftelijke communicatie naar de sociale huurder.

9. Zorg voor een duidelijke en functionele lay‑out. Laat genoeg ruimte tussen de alinea’s en schrijf belangrijke woorden in het vet. 10. Werk met beelden en illustraties. Een duidelijke illustratie bespaart je heel wat uitleg. Jan Hendrickx Communicatieverantwoordelijk Woonhaven Antwerpen i.s.m. Het Huis van het Nederlands Antwerpen (www.klaretaalrendeert.be)