Thuisborg Woningwaarde Vastgoed Samenvatting van het informatiememorandum vanwege de openbare aanbieding van vastgoedobligaties met resultaatdeling en van certificaten met rendementsuitkering Uitgegeven door Izea Information B.V., handelend onder de naam Thuisborg, opgericht naar Nederlands recht en gevestigd te Badhoevedorp. Versie: juli 2015
Disclaimer Izea Information B.V., handelend onder de naam Thuisborg, is verantwoordelijk voor de juistheid en volledigheid van deze samenvatting van haar memorandum. Naar het oordeel van Thuisborg zijn de in het memorandum opgenomen gegevens in overeenstemming met de werkelijkheid en is de opgenomen informatie op de datum van het memorandum in elk opzicht volledig, juist, accuraat en in geen enkel opzicht misleidend. Er zijn geen gegevens weggelaten waarvan vermelding de strekking van het memorandum zou wijzigen. Op het memorandum en op deze samenvatting daarvan is het Nederlandse recht van toepassing. Alle bijlagen worden steeds geacht integraal onderdeel uit te maken van het memorandum. Het memorandum met de daarin vermelde informatie en berekeningen is geldig tot maximaal 12 maanden na publicatie of tot vervanging daarvan door een nieuwe versie, met ingang van de datum daarvan of zoals daarin aangegeven. Alle rechten van intellectueel eigendom van het memorandum en deze samenvatting daarvan berusten bij Thuisborg. Niets uit deze uitgave mag geheel of gedeeltelijk worden overgenomen of vermenigvuldigd, in welke vorm dan ook, dan na voorafgaande schriftelijke toestemming van Thuisborg. De aanbieding uit hoofde van het memorandum valt niet binnen de reikwijdte van de Wet op het financieel toezicht en daarmee ook buiten het toezicht van de Autoriteit Financiële Markten daarop. De aanbieding valt wel binnen de reikwijdte van de Wet handhaving consumentenbescherming en de Wet oneerlijke handelspraktijken en het toezicht van de AFM op de naleving daarvan. Alhoewel bij de samenstelling ervan de grootst mogelijke zorgvuldigheid is betracht, worden vergissingen en druk-‐ of spelfouten niet uitgesloten. Na het treffen van alle redelijke maatregelen en voor zover Thuisborg bekend, zijn de gegevens in het memorandum in overeenstemming met de werkelijkheid en zijn er geen gegevens weggelaten waarvan de vermelding de strekking van het memorandum zou wijzigen. Thuisborg aanvaardt geen aansprakelijkheid voor de mate van representativiteit van deze samenvatting ten opzichte van het memorandum als geheel. Deze samenvatting geldt als niet meer dan een inleiding. Elke (potentiele) deelnemer dient steeds het hele memorandum met alle bijlagen daarbij te lezen en te begrijpen alvorens hierover besluiten te nemen. Indien een vordering met betrekking tot de informatie in het memorandum bij een rechtelijke instantie buiten Nederland aanhangig wordt gemaakt, zal de eiser in de procedure eventueel volgens de nationale wetgeving van de betreffende EU-‐lidstaten de kosten voor de vertaling van het memorandum dragen voordat de vordering wordt ingesteld. Indien het memorandum en de onderliggende documenten die daarin zijn opgenomen of waarnaar wordt verwezen onderling verschillen, hebben de originele documenten voorrang op de weergave daarvan in het memorandum Begrippen in het memorandum die beginnen met een hoofdletter hebben de betekenis die daaraan gegeven is in Bijlage E.
3
1 Inleiding In dit memorandum wordt de mogelijkheid beschreven om te investeren in Effecten. Thuisborg geeft deze Effecten uit en verzorgt de informatievoorziening naar Deelnemers en geïnteresseerden. Deze samenvatting moet gelezen worden als een inleiding op het memorandum. Een beslissing om in de Effecten te investeren moet gebaseerd zijn op de bestudering van het gehele memorandum door degene die in de effecten wil gaan investeren. Dit memorandum wordt periodiek aangevuld met reacties op vragen van toetredende Deelnemers in de eerste maand van aanbieding. Ieder volgend memorandum komt, tenzij expliciet anders aangegeven, per de datum van eerste publicatie daarvan in de plaats van alle voorgaande versies.
2 De risico’s Deelnemers dienen te beseffen en te aanvaarden dat het investeren in Effecten van Thuisborg niet zonder risico’s is. Het is mogelijk dat de hierna beschreven risico’s zich zelfstandig of in combinatie met elkaar voordoen, hetgeen een drukkende werking kan hebben op het algehele rendement. Naast de hier beschreven risico’s kunnen zich ook andere omstandigheden voordoen die ertoe leiden dat de uitgangspunten waarvan is uitgegaan bij het opstellen van dit memorandum niet langer onverkort van toepassing zijn. Dergelijke omstandigheden kunnen tot gevolg hebben dat het rendement lager uitvalt dan verwacht of dat zelfs verlies wordt geleden. Als Deelnemer wordt u geacht voor eigen rekening en risico de uitgangspunten en verwachtingen te hebben beoordeeld, kennis te hebben genomen van de voorwaarden en pas daarna te beslissen tot het aangaan van deze investering. Overzicht Risico’s Afhankelijkheid van personeel
Liquiditeitsrisico
Calamiteiten en verzekeringen
Marktrisico
Concentratierisico
Milieu
Concurrentie
Ontwikkelingsrisico
Debiteurenrisico
Plaatsingsrisico en onder financiering
Documentatierisico
Politiek
Exploitatierisico
Prestatierisico
Gebruik verkregen middelen
Projectwijziging
Gelieerde partijen
Solvabiliteitsrisico
Huurrisico
Taxatierisico
Inflatie en valuta
Verhandelbaarheid van het effect
Informatie
(Rest)waarde-‐ en exit risico
Juridisch
Vervroegde aflossing
Leegstandrisico
Wetgeving
4
De risico's worden in alfabetische volgorde weergegeven om aan te geven dat het voor Thuisborg niet mogelijk is om vooraf een betrouwbare inschatting te maken van zaken als (i) de volgorde waarin de risico's zich voordoen, (ii) de mate van waarschijnlijkheid daarvan, of (iii) de mogelijke nadelige gevolgen daarvan, in combinatie met de mogelijkheden of de kosten om dergelijke risico's achteraf nog te verminderen of de nadelige gevolgen daarvan achteraf te verminderen of te compenseren. De Effecten van Thuisborg zijn niet voor alle consumenten een geschikte investering. Iedere potentiële Deelnemer daarvan moet de geschiktheid in zijn persoonlijke situatie vaststellen in het licht van zijn eigen kennis en ervaring, omstandigheden, doelen en wensen. Meer in het bijzonder dient iedere potentiële Deelnemer: •
voldoende kennis en ervaring te hebben om de Effecten, de voor-‐ en nadelen van het investeren daarin en de informatie die is opgenomen in dit memorandum (eventueel door middel van verwijzing), met de bijlagen daarbij, op waarde te kunnen schatten;
•
toegang te hebben tot en kennis te hebben van toepasselijke analytische instrumenten om, in de context van zijn eigen financiële situatie, een investering in de effecten te kunnen beoordelen, met de invloed hiervan op zijn totale investeringsportefeuille;
•
over voldoende financiële middelen te beschikken om alle risico’s te dragen die gepaard kunnen gaan met een investering in de Effecten;
•
de specifieke Obligatie-‐, respectievelijk Certificaatvoorwaarden volledig te begrijpen; en,
•
in staat te zijn om (zelfstandig of met behulp van een financieel adviseur) mogelijke scenario’s vast te stellen in relatie tot economische en andere factoren die de investeringen kunnen beïnvloeden, alsmede het vermogen om dergelijke risico’s te dragen.
De inkomsten voor de woningverkoper en voor Thuisborg worden in de navolgende rekenvoorbeelden – op basis van dezelfde uitgangspunten als de cijfermatige voorstellingen in het overige deel van dit memorandum – mede bepaald door de veronderstelde jaarlijkse waardestijging van aangekocht onroerend goed met gemiddeld 3% vanaf de oorspronkelijke 100% WOZ-‐waarde gedurende een periode van 15 jaar.
3 Belangrijke informatie De betrokken (rechts-‐)personen binnen de groep waar Thuisborg deel van uitmaakt zijn de volgende:
5
Groepsorganogram% Thuisborg% per%1%juli%2015%
Soliditry(B.V.( (Soliditree)(
Directeur/grootaandeelhouder:% Mr.%Drs.%H.J.M.G.%Franke% 100%%groepsmaatschappijen%
Plenty(Assets( Management(B.V.( (Beheerder)(
Izea(Information(B.V.( (Thuisborg)(
Boekhoudkundige% voorziening%
Enig% bestuurder%
Lening/% investering%
Garantiefonds( Risico(en(Onderhoud( (Reservering)( (
6%%WOZNwaarde% per%aangekochte%woning%
Springrow(Legal(B.V.( (Springrow)(
ObligatieE(en( CertiGicaathouders( (Deelnemers)(
Adviseur%Thuisborg:% Drs.%J.H.A.%Huijnk%
Stichting( De(Bewaarder( (Bewaarder)(
Volledig%eigendom% aangekochte%woningen%
4 Kerngegevens De Obligaties zoals die op basis van dit memorandum worden aangeboden hebben de volgende kenmerken: •
Vaste looptijd: 3 jaar
•
Vaste rentevergoeding: 2,7%
•
Maximale bijkomende resultaatvergoeding: 5,2%
•
Nominale waarde: EUR 2.500 (minimum plaatsing: twee coupures)
De Certificaten zoals die op basis van dit memorandum worden aangeboden hebben de volgende kenmerken: •
Vaste looptijd: 5 jaar
•
Minimum rendement 0%, minimaal verwacht rendement 3,1%
•
Maximaal verwacht rendement: 8,7%
•
Nominale waarde: EUR 1.000 (minimum plaatsing: twee coupures)
Een overzicht van de minimale, maximale en verwachte rente-‐ en rendementsvergoedingen op basis van historische gegevens kan worden gegeven als volgt:
6
Rente%&en&rendementsmaatstaf&producten Obligaties Op#basis#van#historische#rendementen#in#de#periode#juni#2012#7#juni#2015
Component#1
Minimum 2,7 0,0
Vaste#rente Prijs#gemiddelde#koopwoning
Historisch Obligatie#akte
Totalen Totalen
Maximum 2,7 5,2
2,7 2,7
5,2 7,9
Gemiddeld 2,70 %#per#jaar 0,64 %#per#jaar
3,95
%#per#jaar
Certificaten Op#basis#van#historische#rendementen#in#de#periode#juni#2012#7#juni#2015
Component#1 Component#2 Component#3
Minimum 0,0 0,0 0,0
Rente#op#staatsleningen Inflatie#in#Nederland Prijs#gemiddelde#koopwoning Praktijk Certificaat#akte
Totalen Totalen
Maximum 2,9 2,9 2,9
0,0 0,0
Rentevoet&intern Rente#gelden#uit#garantiefonds
4,0
%#per#jaar
Rentevoet&extern Rente#institutioneel#langlopend
4,4
%#per#jaar
8,7 8,7
Gemiddeld 1,54 %#per#jaar 1,54 %#per#jaar 0,64 %#per#jaar 4,35
%#per#jaar
Beide categorieën Effecten hebben daarnaast de volgende gezamenlijke kenmerken: •
Tussentijds verhandelbaar: ja, maximaal 3% kosten
•
Kosteloos overdraagbaar: ja, indien zonder bemiddeling
•
Emissiekosten: maximaal 2%
•
Periode van inschrijving: 1 jaar vanaf 1 juni 2015
•
Converteerbaar (met name in geval van grote wijzigingen in de huizenmarkt)
•
Bijkomende voordelen voor verkopende huiseigenaren die Deelnemer worden
5 Thuisborg Thuisborg treedt op als een exploitant van onroerend goed en houdt zich met name bezig met het aankopen en – middels een separate Beheerder – het verhuren van woningen. Voorts zal Thuisborg optreden als makelaar en zodoende dienstverlenende activiteiten ontplooien met betrekking tot investeringen van derden, waaronder het aanzoeken en verhuur klaar maken van woningen van derden in Nederland, alsook het bemiddelen bij de totstandkoming van huur-‐ en (koop)overeenkomsten, alsmede het ontwikkelen, begeleiden en realiseren van verbouwingen of aanpassingen daarvan, en het verzorgen van de marketing voor vastgoedobjecten.
7
Thuisborg zelf zal – mede afhankelijk van de marktsituatie – investeren in de meest kansrijke woningen binnen haar investeringsprofiel. Het investeringsbeleid van de vennootschap is gericht op het behalen van een zo stabiel mogelijke exploitatie opbrengst uit verhuur van de aan te kopen woningen, waarbij onzekerheden aan de kostenkant van de exploitatie zo veel mogelijk worden gemitigeerd. Op deze wijze wordt voor de gehele looptijd van de obligatielening een zo stabiel en voorspelbaar mogelijk resultaat gecreëerd in de vennootschap, waardoor de risico’s voor de investeerders zo beperkt mogelijk worden gehouden. De omvang van de totaal te ontwikkelen en te verwerven objecten/onroerend goed en de exploitatiemogelijkheden zullen onder meer afhankelijk zijn van de hoogte van het in totaal aan te trekken kapitaal en alle overige marktomstandigheden. Gedurende de eerste 12 maanden na oprichting gaat Thuisborg allereerst haar aandacht vestigen op het aantrekken van kapitaal en het selecteren, verwerven, ontwikkelen of verhuren van nieuw of bestaand onroerend goed, voor eigen rekening of in opdracht van derden c.q. opdrachtgevers, alsmede op de ontwikkeling van een platform voor online dienstverlening daarvoor.
6 De Bewaarder Stichting De Bewaarder (de 'Bewaarder') werd opgericht op 28 december 2014, is gevestigd te Badhoevedorp en is ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel onder dossiernummer 34218051. Tot de belangrijkste taken van de Bewaarder behoort het volledig en onbezwaard in eigendom houden van al het aangekochte onroerend goed. De Bewaarder oefent geen commerciële activiteiten uit en zal dat ook in de toekomst niet doen. De Bewaarder zal de belangen van de zowel de Deelnemers als de huurders van de woningen waarborgen, ten opzichte van zowel Thuisborg als ten opzichte van derden. Indien de Stichting van mening is dat Thuisborg op langere termijn niet aan haar (rente)verplichtingen kan voldoen en van mening is dat het in het belang is van de Deelnemers om haar rechten op de activa in eigendom namens of ten behoeve van anderen dan Thuisborg uit te oefenen, dan zal de Bewaarder een vergadering van Deelnemers bijeen kunnen roepen waarbij de Deelnemers bij meerderheid besluiten kunnen nemen.
7 De markt Als men de wens heeft om in het huis te blijven wonen dan zijn er in Nederland verschillende opties om het vermogen in dat huis liquide te maken. Men kan bijvoorbeeld een lening afsluiten met het huis als onderpand. Daarbij zijn er verschillende vormen van aflossen en rentebetalingen denkbaar: •
De doelgroep, inkomensarme vermogensrijke mensen, komen vaak niet langer in aanmerking voor een gewone hypotheek. Bij het afsluiten van een gewone hypotheek is namelijk een inkomenstoets vereist, waarbij men moet laten zien 8
dat genoeg inkomen binnenkomt om er de rente mee te betalen. Deze inkomenstoets is door de GHF verscherpt in 2011. Vóór deze verscherping werd in ruime mate gebruik gemaakt van de mogelijkheid om af te wijken van de inkomensnorm. Daar zijn in de nieuwe gedragscode beperkingen aan gesteld. Juist veel van de ‘inkomensarme vermogensrijke mensen’, die veel vermogen in het huis vast hebben zitten, voldoen niet aan die eis omdat er alleen AOW met eventueel een klein aanvullend pensioen als inkomen binnenkomt. •
Daarnaast zijn banken in de afgelopen jaren in het algemeen terughoudender geworden met het verstrekken van (hypothecaire) leningen aan consumenten en bedrijven. Dit geldt dus is ook voor personen in de leeftijdscategorie vanaf ca. 60 jaar, die eigenaar zijn van een huis en die hun hypotheek (grotendeels) hebben afgelost. Bovendien is bij het verhogen van de hypotheek sinds een aantal jaren de hypotheekrente alleen aftrekbaar, als het geld wordt gebruikt voor de aankoop, de verbetering of het onderhoud van de woning.
Een alternatief dat zowel in Nederland als in het buitenland verkrijgbaar is, is de omgekeerde hypotheek. Bij de omgekeerde hypotheek sluit men een lening af en lost men op die lening niet af. Daarnaast betaalt men de rente die over die lening wordt berekend ook niet, terwijl men in het huis woont. Deze rente wordt echter wel op de lening bijgeschreven. Wanneer het huis niet langer bewoond wordt door de afsluiter(s) van de lening, door bijvoorbeeld overlijden of verhuizing naar een verpleegtehuis, moet de totale lening inclusief rente worden betaald. Een schematisch daarvan kan worden gegeven als volgt:
9
Voor mensen die niet aan hoge(re) inkomenseis(en) kunnen voldoen, maar wel behoefte hebben aan een ruimer pensioeninkomen, zouden alternatieven mogelijk een oplossing kunnen bieden. Een van dergelijke alternatieven is dat een woningeigenaar ervoor kan kiezen om zijn huis te verkopen en vervolgens terug te huren. Dit is de markt waarin Thuisborg opereert. Met de verkoop verzilvert men de overwaarde in het huis en maakt men het geld dat voorheen vast zat in dat huis liquide. Het bedrag dat men hier liquide maakt ligt daarmee hoger dan bij een omgekeerde hypotheek of bij verkoop van uitsluitend het bloot eigendom of het perceel grond onder de woning (in combinatie met een particuliere erfpacht). Daartegenover staat dat men wel weer extra maandlasten in de vorm van huur erbij krijgt.
8 De ondernemingsactiviteit Met de Woningwaarde Vastgoed Effecten wordt het voor Deelnemers mogelijk om te beleggen in het meest populaire segment van de Nederlandse huizenmarkt. In geselecteerde groeikernen van Nederland koopt Thuisborg hypotheekvrije, goed onderhouden woningen aan van de oorspronkelijke eigenaar. Deze blijft in zijn woning wonen en wordt daar huurder van. Het vermogen dat met de Effecten wordt aangetrokken zal worden gebruikt voor de aankoop van woningen op basis van de volgende uitgangspunten: •
Thuisborg richt zich zelf met name op woningen van een eigenaar/verkoper waar geen hypotheek (meer) op gevestigd is of waarop reeds langer dan ca. 20 jaar een hypotheek gevestigd is (gevestigd vóór 1996).
•
De verkoper/eigenaar moet zelf de gehele woning bewonen. De woning mag niet door de verkoper/eigenaar (onder)verhuurd zijn aan een derde.
•
Het onroerend goed heeft een WOZ-‐waarde van tussen ca. EUR 200.000 en ca. EUR 500.000.
•
Het onroerend goed moet: o in een relatief goede (onderhouds)toestand verkeren; o niet onderhoudsgevoelig zijn; o niet op een verkeerde locatie gelegen zijn; o een bouwkundige keuring en onafhankelijke taxatie hebben; o in het algemeen aantrekkelijk zijn voor een koper.
•
Een eigenaar komt in aanmerking wanneer hij: o bereid is om de woning te verkopen tegen een aanbetaling van tot ca. 50% van de WOZ-‐waarde; o of diens partner als jongste bewoner 60 jaar of ouder is.
10
Van deze criteria kan door Thuisborg worden afgeweken wanneer en voor zover zij dat in het belang van de Deelnemers acht ter verhoging van het rendement of verlaging van het risico vanwege de geplaatste Effecten. De aangekochte woning wordt op termijn doorverkocht aan een particulier of professionele woningbouworganisatie. Deze gehele transactie loopt via een notaris. Naast de woningen investeert Thuisborg in de marktontwikkeling en relatienetwerken voor deze doelgroep, in het bijzonder via online en offline publieksvoorlichting, zowel als in de ontwikkeling van een online handelsplatform voor deze doelgroep.
9 De investering De volgende gegevens zijn afkomstig van Thuisborg, zijn niet door de accountant gecontroleerd en gaan uit van een gemiddelde investering van EUR 100.000 voor de aankoop van een woning met een WOZ-‐waarde van EUR 250.000. De prognose van rendement per aangekochte woning kan dan worden weergegeven als volgt:
Financieringsbehoefte Gemiddelde'WOZ+waarde' Gekozen'aanbetaling'op'woning
250.000 EUR'per'woning 100.000 euro
Bedrag'eerste'aankoopgedeelte/woning Kosten'van'de'aankoop Aankoopvergoeding'Thuisborg Reservering'Beheerder'onderhoud+/verkooprisico's Reservering'overige'uitgaven'Thuisborg Totaal1bijkomende1financiering/woning Totaal1te1financieren/woning
100.000 6,00 %'van'de'WOZ+waarde 3,00 %'van'de'aankoopsom 6,00 %'van'de'WOZ+waarde
15.000 3.000 15.000 29.979 62.979 162.979
10 Het rendement De transacties en vergoedingen bij verkoop van de woning zoals aangekocht volgens het voorbeeld van een modelwoning zoals bedoeld in de voorgaande paragraaf, per het einde van de reguliere looptijd van de vooraf overeengekomen vaste huurovereenkomst kunnen worden samengevat als volgt:
11
Afrekening)bij)verkoop)woning
Looptijd(Woningwaarde(Verzilverplan Verkoopvergoeding(Thuisborg Geraamde(aanpassingskosten/makelaar/etc. Verwachte(gemiddelde(stijging(woningprijzen
15 jaar 8,0 %(van(de(verkoopwaarde(bij(verkoop 10,0 %(van(het(bruto(verkoopresultaat 3,0 %(van(de(WOZHwaarde(per(jaar
Bruto(verkoopresultaat(woning Verkoopvergoeding(Thuisborg Netto(verkoopresultaat Geraamde(aanpassingskosten/makelaar/etc. Aflossing(financiering Nog(te(betalen(restant(koopsom Blijft)over)na)aftrek)kosten
389.492 31.159 358.333 38.949 160.980 150.000 aanvulling(tot(100%(WOZ Netto)verkoopresultaat
8.403
(a) Transactieresultaten voor de woningverkoper en voor Thuisborg Onderstaande prognose van Thuisborg is uitsluitend bedoeld om de Deelnemers een beeld te geven van de mogelijkheid om de volledige vergoeding rendement op de Effecten te betalen en de ruimte die er in de exploitatie is om tegenvallers op te vangen.
Inkomsten
Bij$aanvang Tijdens$looptijd$(rendement$uitkering) Bij$verkoop$(aanvulling$100%$WOZ)
Bonus$80%$netto$verkoopwinst
Huizenverkoper /huurder 100.000 25.837 150.000 275.837
Thuisborg/ Beheerder 18.000 20.700 32.840 71.540
6.722 EUR
Totaal
282.559 EUR
Totale$uitkering$in$liquide$middelen AlsG%GvanGWOZLwaarde
256.722 EUR 103 %
12
Toelichting bij deze cijfers: •
De inkomsten bij aanvang zijn voor de woningverkoper de eerste betaling van de koopsom. Voor Thuisborg zijn deze inkomsten de contractueel overeengekomen vergoeding voor de kosten van aankoop.
•
De inkomsten tijdens de looptijd van de verhuurperiode zijn voor de Beheerder de inkomsten vanwege de administratievergoeding die in de maandelijkse huur is inbegrepen. Voor de huizenverkoper wordt hier uitgegaan van een fictief bedrag, vanuit de aanname dat de huizenverkoper zijn aankoopsom op een bankrekening zet en daarmee een rente-‐ of rendementsresultaat kan behalen dat tenminste gelijk is aan de rentevergoeding op Nederlandse staatsleningen.
•
Bij verkoop ontvangt de woningbezitter -‐ afhankelijk van de uiteindelijke waarde ontwikkeling van de woning en de kosten van groot onderhoud en verkoop klaar maken daarvan – een aanvulling op de koopsom tot in beginsel maximaal 100% van de WOZ-‐waarde. Dit percentage kan door de verkoper ook worden beïnvloed door een hogere of een lagere huur te kiezen gedurende de vaste huurperiode. De inkomsten voor Thuisborg worden hier gevormd door een contactueel overeengekomen vast percentage van de verkoopprijs van de woning.
Wanneer er sprake is van een positief netto verkoopresultaat – dus een verkoopopbrengst na aftrek van alle daarmee samenhangende kosten, inclusief de verkoopkosten van Thuisborg zelf – dan wordt dit resultaat gedeeld tussen de oorspronkelijke woningverkoper (die dan 80% van dat resultaat ontvangt) en Thuisborg (die de resterende 20% daarvan ontvangt). Op deze wijze wordt bewerkstelligd dat de verkoper een eerlijke prijs voor zijn woning ontvangt en dat beide partijen bij de transactie een gelijk belang hebben bij de waardeontwikkeling en het onderhoud daarvan gedurende de vaste looptijd. Het eindresultaat in deze modelberekening is dat de huizenverkoper uiteindelijk een vergoeding van 103% van de oorspronkelijke WOZ-‐waarde ontvangt.
(b) Rendementsresultaten Deelnemers Zoals hiervoor uiteengezet is het resultaat voor de investeerders gekoppeld aan de ontwikkeling van reële rendementen, vermeerderd met de prijsontwikkeling op de Nederlandse huizenmarkt. Naarmate de huizenprijzen verder stijgen, verbetert ook het vermogen van de vennootschap om aan haar verplichtingen te voldoen en het rendement van de Deelnemer op diens Effecten. Hierna volgt een prognose van de minimale uitkeringen per jaar per Effect, de maximale uitkeringen en de uitkeringen op basis van resultaten in het verleden:
13
Rendement'Obligatiehouders Jaar
1
2
3
Resultaat'per'Obligatie'(EUR) Minimum Historisch Maximum
67,50 98,75 197,50
67,50 98,75 197,50
67,50 98,75 197,50
Resultaat'per'Certificaat'(EUR) Minimum Historisch Maximum
0,00 43,50 87,00
0,00 43,50 87,00
0,00 43,50 87,00
4
0,00 43,50 87,00
5
0,00 43,50 87,00
Inleg
Totaal'effectief rendement
Gemiddeld'effectief rendement'per'jaar
2.525 EUR 2.525 EUR 2.525 EUR
8,02 % 11,73 % 23,47 %
2,67 % 3,91 % 7,82 %
1.010 EUR 1.010 EUR 1.010 EUR
0,00 % 21,53 % 43,07 %
0,00 % 4,31 % 8,61 %
Effectieve'rendementen'op'basis'van'gemiddeld'verwachte'emissiekosten
11 Fiscale aspecten Uit de informatie in dit memorandum is af te leiden dat met het investeren in Effecten van Thuisborg een rendement wordt nagestreefd dat past bij normaal vermogensbeheer. Op grond hiervan is de directie van Thuisborg van mening dat de inkomsten vanwege de Effecten fiscaal kwalificeren als inkomsten uit beleggingen. In Nederland woonachtige particulieren zijn belastingplichtig in Nederland voor hun wereldinkomen. Dit betekent dat de inkomsten die de Deelnemers uit hun Effect genieten, opgenomen dienen te worden in de Nederlandse aangifte inkomstenbelasting. Voor zover geïnvesteerd wordt vanuit het privé́ vermogen zullen de inkomsten uit het Effect worden belast in Box III. Dit is slechts anders indien sprake is van ondernemingsvermogen dan wel resultaat uit overige werkzaamheden. Alsdan wordt het Effect belast in Box I. Voor de Deelnemers bij wie de participatie in Box III wordt belast, geldt dat de waarde van de investering de rendementsgrondslag is voor de waarde in het economische verkeer van de aan Box III toerekenbare bezittingen op 1 januari van enig aangiftejaar. Het voordeel uit sparen en beleggen wordt gesteld op 4% (forfaitair rendement) van de rendementsgrondslag aan het begin van het kalenderjaar, voor zover dit meer bedraagt dan het heffingsvrije vermogen (2015: € 21.330, partners € 42.660). Over het berekende forfaitaire rendement is vervolgens belasting verschuldigd naar een tarief van 30%. Het effectieve tarief van Box III bedraagt derhalve 1,2%. Voor belastingheffing in Box III zal het forfaitaire rendement worden berekend over de netto waarde van de participatie aan het begin van het kalenderjaar. In het geval van overlijden van een natuurlijk persoon, dan wel schenking door een natuurlijk persoon, wordt de waarde in het economische verkeer van de Effecten in de heffing van de Nederlandse erfbelasting dan wel schenkbelasting betrokken. In Nederland gevestigde vennootschappen zijn vennootschapsbelastingplichtig in Nederland voor hun wereldinkomen. Dit betekent in beginsel dat de inkomsten die de BV en/of NV met de Effecten geniet, opgenomen dienen te worden in de Nederlandse belastinggrondslag. Koerswinsten die worden gerealiseerd maken deel uit van de in Nederland belastbare winst, waarbij eventuele koersverliezen reeds in aanmerking
14
kunnen worden genomen, ook wanneer ze nog niet zijn gerealiseerd. Gemaakte kosten om de Effecten te verwerven en in stand te houden, kunnen als bedrijfskosten in mindering worden gebracht. Thuisborg kwalificeert als ondernemer voor de omzetbelasting. Waar objecten met omzetbelasting worden verhuurd zal zij de haar in rekening gebrachte omzetbelasting in aftrek brengen. Ter zake van de overdracht van Effecten is geen omzetbelasting verschuldigd.
12 Informatievoorziening en verslaglegging De (potentiële) Deelnemer wordt bij de uitgifte van effecten door Thuisborg voorzien van alle relevante informatie om weloverwogen een investeringsbeslissing te kunnen nemen. Tevens worden de Deelnemers periodiek geïnformeerd over de financiële situatie van de vennootschap en actuele ontwikkelingen in de portefeuille. Jaarlijks ontvangen Deelnemers een jaaropgave ten behoeve van de aangifte inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting. Tussentijds zal Thuisborg bij belangrijke ontwikkelingen de Deelnemers al dan niet in de vorm van een nieuwsbrief informeren. Tevens zal via de website informatie kunnen worden verstrekt.
13 Deelname De inschrijvingsperiode, dat wil zeggen de periode dat de Effecten worden aangeboden, start op 1 juni 2015 en sluit uiterlijk 12 maanden na uitgifte van dit memorandum of zoveel eerder als op het maximum aantal Effecten ingetekend is. U kunt zich inschrijven op de aanbieding van Thuisborg door een Inschrijfformulier zoals opgenomen in Bijlage K en Bijlage L bij dit memorandum, juist en volledig ingevuld aan Thuisborg te sturen.
15
