The gradual makeover Voormalig minister Dekker van VROM spoor de woningbouwverenigingen in Den Haag aan om de gaten in de stad op te vullen. In de Boekhorststraat heeft Staedion hier haar eigen visie op losgelaten. Aangezien niet iedereen Hagenees is, even wat voorinformatie. In de jaren dertig was de Boekhorststraat een straat met allure. Bioscopen, lunchrooms en galeries beheersten het typisch Haagsche straatbeeld. Echter langzamerhand ontstond er verval, tot het dieptepunt dat nu bereikt is. Cinema’s zijn verworden tot seksbioscopen en de straat wordt gedomineerd door tapijtenzaken, belwinkels, avondsupermarkten, dumpstores en grote leegstand. De Boekhorststraat heeft als makke dat hij wat aan de smalle kant is. Mensen zien daardoor alleen de
begane grond, die momenteel helemaal vernacheld is. Kijk je echter naar de eerste en tweede verdieping, dan zijn er nog prachtige historische gevels te bewonderen. Woningbouwvereniging Staedion heeft veel onroerendgoedposities in deze straat en heeft besloten de zaak grondig aan te pakken. Een zwaargewicht wordt op het project gezet en krijgt als taak de negatieve spiraal te doorbreken. We hebben geluk om met hem af te spreken; Olaf Spruijt staat naar eigen zeggen voor 99% open voor ons. S O C IAL E M I SS I E
Spruijt: ‘Dit is een ideaal project, het upgraden van deze straat past natuurlijk perfect bij de sociale missie van een woningbouwvereniging. Het feit dat we hier al vele panden bezitten, maakt het ook nog eens rendabel. Kijk, ieder pand heeft een taxatiewaarde, gebaseerd op de contante waarde van de huidige huur. Als we erin
Constructie CONTOUR najaar 2007
31
32
Constructie CONTOUR najaar 2007
Olaf Spruijt is geboren en getogen Hagenees. Hij werkte negen jaar bij makelaarskantoor Metterwoon in Den Haag, vervolgens stapte hij over naar woningbouwvereniging Woonbron in Rotterdam en nu dus is hij dus actief bij Staedion, weer in Den Haag. Spruijt vindt een goede balans tussen werken en privé belangrijk en heeft die naar zijn idee ook gevonden. ‘Het mooiste van mijn werk is dat ik bouw aan mijn eigen stad.’
slagen de straat te upgraden, stijgt de huurprijs en dus de waarde van ons onroerend goed. Daarmee voldoen we aan de continuïteitseis van ons bedrijf. Aangezien we al veel posities hebben, werkt alles wat we doen als een hefboom.’
Ten tweede kijken we heel erg goed naar de winkeliers: wat is hun financiële status en wat voor ondernemers zijn het? Wij hebben daarom een brancheringsplan gemaakt en selecteren zorgvuldig aan wie we wel en niet verhuren.’
WO O N-WI N K E L
Een andere tactiek is om meer blauw op straat te krijgen en dan wel door particuliere beschermingteams. ‘Tja, dit helpt wel maar er zijn twee nadelen aan verbonden. Enerzijds natuurlijk de terugkomende kosten en anderzijds de politie zelf. Zij hebben dit soort initiatieven als eerste door en zijn meteen vertrokken. Immers als er iets gebeurt worden ze toch wel gebeld en tussentijds besteden ze hun tijd liever aan iets anders.’
Zijn er concrete doelstellingen? ‘Nee’, antwoordt Spruijt, ‘wel een concreet pad, echter of dit na vijf jaar of na tien jaar resultaat moet opleveren, is niet ingevuld.’ Is dat niet vreemd in deze tijd van rendementseisen? ‘Welnee, we kijken naar het eindresultaat en als vereniging hoeven we gelukkig niet elk kwartaal een hogere winstverwachting af te geven. Maar natuurlijk hebben we wel een plan. Allereerst willen we de functie wonen en winkel versterken. Dat hebben we al eerder met succes gedaan in Den Haag. Het voordeel daarvan is dat nutteloze ruimte boven winkels wordt opgevuld door huurwoningen. Daarnaast heeft het als voordeel dat bewoners ook klanten zijn, zeker als ze onder aan de trap hun dagelijkse boodschappen kunnen doen. Dus deze optie is zowel voor bewoners als voor winkeliers aantrekkelijk. Wij focussen in onze aankoop daarom bijna exclusief op dit soort panden.
CO M M U N I CAT I E
Spruijt is technisch opgeleid en ik vraag me af of zijn huidige bezigheden nog wel met zijn opleiding te maken hebben. ‘Nee inderdaad, ik ben ver afgedwaald van mijn oorspronkelijke studierichting. Een nieuwbouw- of renovatieplan doe ik er nog wel eens bij, maar één van mijn hoofdtaken is tegenwoordig communicatie. Onderhandelen, inschatten, budgetteren, plannen en communiceren: dat is mijn core business.
Constructie CONTOUR najaar 2007
33
Ook het maken van dat brancheringsplan lag niet direct in het verlengde van mijn opleiding, maar we hebben eerder diverse bureaus gevraagd een plan te schrijven en opvallend is dat hun antwoorden niet eenduidig zijn. Kortom: misschien weet ík het niet helemaal, maar de specialisten weten het ook niet en dat geeft een goed gevoel.’
Overigens is het bij renovatieprojecten als deze wel een probleem om de kosten in te schatten. Je weet nooit wat je tegenkomt. Sommige panden zijn zo oud dat materialen gebruikt zijn waar ik zelfs tijdens mijn studie nog nooit van gehoord heb!’ Als bewijs laat Spruijt een gesmede klinknagel zien, die onlangs uit een pand uit de Boekhorststraat werd gehaald. O P S C H E MA
www.staedion.nl
DUUR
Even over de kosten. Een pand in de binnenstad verwerven is duur, het verbouwen is nog duurder, dus waarom doe je dit als woningbouwvereniging? Spruijt: ‘Zoals ik al zei, het past binnen onze missie en versterkt onze bestaande posities. Bovendien moet je ook bedenken dat grote locaties niet zo aantrekkelijk zijn als ze lijken. Voor grote eenheden bouwgrond moeten we met diverse (commerciële) partijen in concurrentie, waardoor de prijs wordt opgedreven.
34
Constructie CONTOUR najaar 2007
Hoever zijn jullie nu? Spruijt: ‘Nou, we liggen goed op schema. Een aantal panden hebben we aangekocht en we zijn begonnen met de verbouwing ervan. Er is intensief overleg met de ondernemersvereniging en met de gemeente praten we over het aanstellen van een straatmanager. Bovendien hebben we ook interesse in andere panden. Maar ja, dat is nu precies die 1% waar ik niet verder over kan uitweiden, anders moet ik straks het dubbele betalen!’ Zal Staedion zich intensiever met dit soort werk gaan bezighouden? Spruijt: ‘Nee, ik denk van niet. We kijken inmiddels wel buiten de stadsgrenzen van Den Haag en zijn bijvoorbeeld ook actief in Naaldwijk, Wassenaar en Delft. Anderzijds zijn deze projecten eindig, simpel omdat de binnenstad niet meer kan groeien.’
Draaideuren
Speciale deuren
Beveiligingsdeuren en -sluizen
Lage draaikruizen
Doorloopsluizen
Hoge draaikruizen
Toegangspoortjes
Service & Onderhoud
Dé totaalaanbieder van entrees en toegangscontroleproducten Koninklijke Boon Edam Koninklijke Boon Edam is dé grootste producent van ingangstechnieken ter wereld. Wij zijn als geen ander bekend met het adviseren, ontwerpen, produceren, monteren en onderhouden van deze producten. Meer dan 100 jaar ervaring én tevreden klanten wereldwijd is het bewijs dat wij een solide en betrouwbare partner zijn.
Boon Edam Nederland B.V. Ambachtstraat 4 / Postbus 40 1135 GG / 1135 ZG Edam T 0299 38 08 08
E
[email protected]
F 0299 38 08 41
I
www.boonedam.nl
Duidelijke taal, complete aanbiedingen conform bestek, flexibiliteit en geen gezeur achteraf zijn kenmerken van onze werkwijze. En dat is voor u wel zo prettig! Bel Boon Edam Nederland B.V., dé specialist in ingangstechnieken.
