The Epicentre of ELTY

PT Bakrieland Development Tbk. ELTY IJ – August 2011

“The Epicentre of ELTY ” Company Overview PT Bakrieland Development Tbk Indonesia yang berbasis perusahaan manajemen properti. Kegiatan usaha Perseroan terdiri dari pembangunan, perdagangan dan jasa, termasuk jasa manajemen dan investasi dalam properti real estate dan infrastruktur. Perusahaan ini sebelumnya dikenal sebagai PT Elang Realty Tbk. dan berubah nama menjadi PT Bakrieland Development Tbk. pada bulan April 1997. PT Bakrieland Development Tbk. didirikan pada tahun 1990 dan berkantor pusat di Jakarta, Indonesia. Anak perusahaan bergerak di bidang properti, hotel apartemen, dan manajemen kantor, serta perumahan dan pembangunan resor. Selain itu, perusahaan menyewakan (Leasing) unit apartemen, ruang kantor, unit belanja, dan fasilitas olahraga, serta berkecimpung dalam operasi hotel, dan penyediaan barang dagangan dan “membership club”. Perusahaan dan anak perusahaan memiliki proyek dan pengembangannya di daerah Jakarta, Bogor, Bali, Malang, Sukabumi, Bekasi, Lampung, Batam, Balikpapan dan Tangerang. Anak perusahaan termasuk PT Citrasaudara Abadi, PT Graha Andrasentra Propertindo dan PT Bakrie Swasakti Utama.

Berikut komposisi kepemilikan saham Bakrieland (ELTY) seperti yang terlihat digambar diatas. Kepemilikan public yang sangat besar membuat saham Properti ini menjadi saham yang paling likuid disbanding saha-saham property yang lain. Dimana sebelumnyarata-rata transaksi saham tersebut sebesar 70-90 miliar. Penurunan jumlah volume transaksi dan value transaksi yang terjadi beberapa tahun terakhir banyak dipengaruhi oleh beberapa faktor yang akan kami jelaskan selanjutnya.

eTrading Research Equi ties

PT Bakrieland Development Tbk

23-Aug-11

ELTY (Corporate Strategy and Core Business)

Kami melihat dari diagram diatas bahwa fokus utama dari Perusahaan adalah Pengembangan Proyek Property yang berintegrasi dengan Infrastrukturnya. Proyek-Proyek ELTY khususnya pengembangan Properti di bagian Perumahan (Residential) atau “Superblock” masih relative belum maksimal pengadaan infrastrukturnya, terutama dari akses utama menuju proyek yang sangat terbatas dan membuat kepadatan di titik-titik tertentu dari akses utama. Sebagai contoh BNR (Bogor Nirwana Residence) dan “Rasuna Epicentrum” dimana lokasi dari masing-masing proyek tersebut memiliki keterbatasan akses baik dari sisi jumlah akses yang dimiliki maupun volume kendaraan yang cukup tinggi yang membuat titik di akses tersebut kadangkala timbul kemacetan. Synergy yang dimiliki oleh ELTY pada prinsipnya memang sudah merupakan suatu strategi yang sangat optimal apabila diimbangi dengan modal dan cash flow yang cukup. Dalam hal ini kami melihat dan juga sependapat dengan perwakilan perusahaan yaitu “IR Manager” yang kami temui nahwa dalam membangun infrastruktur yang menunjang sector properti memerlukan Capital Expenditure dan Depresiasi yang cukup relatif besar, apalagi ini dibiayai oleh “Hutang” maka beban bunga yang dihadapi juga akan sangat besar. Sebagai langkah untuk meng-optimalisasi masing-masing bisnis unit (Property developer dan Infrastructure) pemisahan bisnis unit tersebut merupakan langkah yang cukup tepat dalam melihat kinerja masing -masing bisnis unit yang lebih spesifik seperti yang dijelaskan dibawah sebagi salah satu katalis penting perusahaan kedepannya.

23 Augus t 2011

2



23-Aug-11

Kinerja Perusahaan (1H 2011)

Source: Company’s Presentation

Salah satu faktor yang mempengaruhi peningkatan Laba Usaha yang meningkat cukup tinggi adalah perolehan keuntungan diluar operasi binis perusahaan yaitu Forex Gain yang meningkat sangat tajam dari periode sebelumnya yaitu 566% atau sebesar Rp 39,3 miliar. Perolehan Forex gain ini sudah sanggup menutupi hampir 96% beban bunga bersih (Rp. 41,1 miliar) perusahaan.

Dari sisi Pendapatan Perusahaan (Revenue) peningkatan sebesar 94,4% yang dibarengi oleh kenaikan COGS sebanyak 117,4% dari periode sebelumnya dapat terlihat dari Gross Margin yang semakin menurun, yaitu dari 44,3% menjadi 37,7%. Dari sisi kinerja ELTY sudah mampu menaikkan Penjualan (Revenue) yang hampir 100%, namun dengan kenaikan-kenaikan biaya penjualan dan operasional maka kenaikan Revenue tersebut mencapai 113%. Apabila Forex Gain kami asumsikan mengalami kenaikan 100% dari periode sebelumnya dan mengasumsikan semua variable sama, maka kenaikan Pre-tax Profit perusahaan hanya mencapai 77% dari periode sebelumnya, dan angka tersebut masih termasuk kinerja yang cukup baik bagi ELTY. Melihat dari posisi Neraca 1H2011 yang disbanding dengan periode yang sebelumnya, terlihat tidak terlalu banyak perubahan-perubahan yang signifikan. Dengan jumlah Total Assets yang sangat besar tersebut, ELTY dihadapkan dengan 23 Augus t 2011

3



23-Aug-11

pilihan-pilihan dimana Perusahaan bisa mengambil keputusan untuk mengembangkan Land Bank-nya lebih cepat lagi dan merencanakan divestasi bisnit unit-nya seperti BTR (Bakrie Toll Road) sehingga Neraca Perusahaan semakin membaik, dimana ROA dan ROE perusahaan juga bisa semakin meningkat.

Faktor-faktor yang mendukung sektor properti kedepannya

Perkembangan dari perusahaan-perusahaan Property dan Developer saat ini semakin bertumbuh pesat, khususnya dengan hasil kinerja perusahaan yang sudah keluar untuk 1H 2011 ini, dimana kebanyakan memberikan hasil yang sangat menakjubakan dengan petumbuhan Laba Bersih sekitar 50-200%. Hal tersebut dapat tercermin dari kondisi makroekonomi Indonesia yang sangat baik. Dari sisi yang paling erat hubungannya dengan sector tersebut, seperti terlihat dari tampilan gambar diatas antara lain adlahan tingkat suku bunga yang masih relative rendah dan peertumbuhan ekonomi yang diproyeksikan akan tumbuh 6,7% (ke-3 terbesar di dunia saat ini).

Kami masih melihat prospek property di Tanah Air masih sangat menjanjikan dengan beberapa kondisi yang disebutkan diatas dan juga dengan membandingkan dengan beberapa Negara tetangga dan Regional maka investasi yang memberikan tingkat pengembalian yang cukup tinggi (11,4%) dengan harga/biaya yang relative masih cukup sangat murah (US$1,381/m2) dibandingkan dengan Negara seperti Singapur, Hong Kong, India bahkan Malaysia maka hal tersebut sangat memberikan daya tarik tersendiri.

23 Augus t 2011

4



23-Aug-11

Prospek Perusahaan

Setelah melihat dari sisi external (makoroekonomi) kita melihat lebih dalam dari kinerja perusahaan dari sisi Penjualannnya. Seperti terlihat pada gambar diatas , Perusahaan mampu menaikkan “Marketing Sales” khususnya untuk produck Condominium dan Apartment, dimana Marketing Sales mengalami peningkatan lebih dari 100% dari Q1 ke Q2 2011, begitu juga dengan penjualan Marketing untuk produk perumahan (House) kenaikan juga terjadi di 2Q 2011 dan hampir mencapai 100%. Dari total Marketing Sales FY2010, ELTY berhasil mencapai Marketing Sales sebesar Rp. 165 miliar dari kedua jenis produk (Condo dan Housing), sementara sampai 1H2010 ELTY sudah memperoleh Marketing Sales sebesar Rp. 63,7 miliar (38% dari total Marketing Sales FY2010). Dari angka tersebut apabila mengacu dari kinerja tahun 2010 maka ELTY masih membutuhkan 62% lagi dari total Marketing Sales tahun 2010. Me lihat dari kinerja tahun 2010, hasil terbesar diperoleh pada 3Q dan 4Q yang mencakup 68% dari total penjualan marketing selama tahun 2010. Apabila mengacu dari kinerja tahun 2010 ini maka kami melihat ELTY masih bisa mencapai target yang sama dimana masih berada dibawah target yang tersisa di Semester ke-2 tahun 2011 ini. Kami juga melihat prospek penjualan yang bisa bertumbuh pesat dari dimulainya kembali proyek The Grove dan The Wave yang berada di Rasuna Epicentrum.

Beberapa “Catalysts” penting untuk saham ELTY 

Pemisahan Bisnis Unit – Bakrie Toll Road Terlepas dari keny ataan bahwa bisnis jalan tol menawarkan hasil yang menarik dan arus kas yang baik , jadwal proyek-proyek jalan tol berikutnya mungkin memerlukan sejumlah bes ar dari capex , sementara depresiasi besar dan beban bunga dari jalan tol yang ada telah dimulai. Dengan strategi divestasi, kondisi keuangan P erusahaan khususnya “bottom line” atau Laba B ersih P erusahaan diharapkan dapat meningkat dengan persyaratan modal k erja yang moderat. ELTY berencana untuk melakukan Bakrie Jalan Tol (BTR) dekonsolidasi walaupun demikian ELTY

23 Augus t 2011

5



23-Aug-11

masih mempertahankan kepemilikan ± 20% dan tet ap menjadi pemegang saham utama sehingga masih bisa menciptakan sinergi dengan bisnis properti ELTY lain. Tahap-tahap rencana de-konsolidasi BTR: Tahap 1: Kemitraan Strategis dengan divestasi (2H2011) Tahap 2: IPO yang mungkin dalam tahun ini, namun kemungkinan besar akan terjadi di awal 2012 (tergantung pada momentum pasar) Tahap 3: “right issue” tergantung pada kebutuhan modal



Bukit Jonggol Project Sesuai dengan Rencana Induk, pengembangan Sentul Nirwana meliputi area sekitar 12.000 ha dan akan mengembangkan dalam beberapa tahap. PT Bakrieland Development Tbk. (ELTY), melalui anak perusahaannya PT Bukit Jonggol Asri (PT BJA), telah resmi diluncurkan Sentul Nirwana pada 23 Juli 2011. Sentul Nirwana Tahap I mencakup area sekitar 500 ha termasuk cluster kepadatan tinggi dan menengah perumahan serta “Jungle Land Theme Park” di area seluas 40 ha. “Jungle Land” akan dikembangkan dalam tiga tahap, yang tahap I ini diharapkan akan selesai pada 2012. Sementara itu, proyek perumahan ini juga diharapkan akan diselesaikan pada 2012.



Epicentrum Project (The Wave and The Grove) Sebagai salah satu katalis yang menjadi kunci pertumbuhan dan perkembangan Perusahaan adalah Proyek Epicentrum yang sudah cukup lama berjalan dan terhenti sejenak, sehingga menjadi perhatian yang cukup menghawatirkan dari sisi investor. Dengan percepatan penyelesaian proyek tersebut, khususnya 2 “icon” yang disebutkan (The Grove and The Wave).

Project

Expected Completion

The Grove Condominium The Grove Suites The Wave Condominium

2Q12 1Q12 1Q12

Source: Company (ELTY)

Percepatan pembangunan proyek tersebut yang saat ini baru mencapai 48-65% akan dapat memberikan kontribusi kepada perusahaan apabila contruction sudah mencapai 75% sehingga dana dari penjualan unit apartment tersebut dapat membiayai atau menambah biaya penyelesaian proyek sampai 100%.

Valuation dan Rekomendasi Apabila menggunankan acuan dari perhitungan yang diberikan Perusahaan melalui Independent Appraisal (Frank and Knight, majority ) terhadap asset yang dimiliki perusahaan per 30 Desember 2010 (tampilan table dibawah) maka NAV per share saham ELTY adalah Rp. 343 sementara dengan perhitungan jumlah dan jenis asset yang tidak jauh berbeda sampai pertengahan tahun 2011 ini, maka NAV per share perusahaan adalah Rp. 353,-, dengan asumsi kenaikan nilai asset sebesar 5% (Tabel dibawah). Sementara melihat dari P/E dan EPS (TTM) yang kami peroleh dari “Bloomberg” (tabel dibawah) P/E Perusahaan (19,8x) masih dibawah rata-rata P/E Peers-nya (24,6x) sehingga ini masih memberi peluang bagi saham ELTY untuk bergerak sampai kebatas average peersnya sebesar 5 points. Dengan memperhitungkan 40% discount dari NAV per Juni 2011 yaitu Rp. 210, maka harga saham ELTY ini masih diperdagangkan dengan P/E 25,5x atau sedikit diatas P/E rata-rata Industrinya, yang menurut kami ini masih pada batas yang cukup wajar untuk menahan (Hold) atau mengakumulasi beli (Buy) saham ELTY ini.

23 Augus t 2011

6



23-Aug-11

Tabel - NAV dan P/E - ELTY

Tabel - P/E Industri, ROE dan ROA

23 Augus t 2011

7



23-Aug-11

Disclaimer: This report is prep ared strictly for priv at e circulat ion only to clients of PT eTradin g Secu riti es. It is purposed only to person having prof essional exp eri ence in matt ers rel ating to investments. The information cont ained in this report has b een tak en fro m sources which we d eem reli able. No warranty ( express or impl ied) is mad e to the accuracy or compl et eness of the information. All opinions and estimates includ ed in this repo rt constitute our judgments as of this dat e, without regards to its fai rness, and are subject to ch ange wi thout notice. Howev er, none of PT eTrading Securi ties (“ eTS”) and /or its affili ated compani es and/or thei r respecti ve employ ees and/or agen ts mak es any represent ation or warranty ( ex press or implied) or acc epts any responsibility or liabili ty as to, or in relation to, th e accuracy or compl eten ess of the information and opinions contained in this report o r as to any information contained in this report or any other such information or opinions remain ing unchan ged aft er th e issue ther eof. We expressly discl aim any responsibility or li abilit y (exp ress or i mplied) of eTS, i ts affili at ed comp anies and th eir respectiv e employees and agen ts wh atsoev er and ho wsoev er arising (including, without limi tation for any cl aims, proc eedin gs, ac tion, suits , losses, expenses, damages or costs) which may b e brou ght against or suffered by any p erson as a results of acting in relianc e upon th e whol e or any p art of th e conten ts of this report and neither eTS, its affiliat ed compani es or their resp ectiv e emp loyees or agents accepts liabilit y for any errors, omissions or misstatements, n egli gent or otherwis e, in the report and any liability in respect of th e report or any in accuracy therein or omission there fro m wh ich migh t otherwis e arise is hereby expresses disclai med . This document is not an offer to sell or a solicit ation to buy any securiti es. This firms and its affiliates and their office rs and emplo yees may h ave a position, mak e mark ets, act as p rincipal or engage in t ransaction in s ecuriti es or rel ated in vest ments of an y compan y mentioned h erein, may perform servic es for or solicit business from any co mpany ment ioned h erei n, and may have act ed upon or used any of the recommendations herein b efore they hav e b een pro vided to you. © PT eTradin g Securiti es 2011.

The Epicentre of ELTY

Recommend Documents