Teoretická část práce

Úvod

Téma ocenění věcných břemen jsem si vybral proto, že význam oceňování věcných břemen na území ČR je v současné době v prostředí tržního hospodářství a soukromého vlastnictví podstatně vyšší v porovnání s šedesátými, sedmdesátými a osmdesátými léty dvacátého století, kdy problematika týkající se věcných břemen byla podceněna s ohledem na velké procento nemovitostí v tehdejším socialistickém vlastnictví. Cílem obecného tématu bakalářské práce specifikovat problémy ovlivňující ocenění věcných břemen. Úkolem druhé části práce je provést tržní ocenění dvou nemovitostí. První oceňovaná nemovitost, by měl být objekt určený k trvalému bydlení. Mezi stavby, které nejvíce odpovídají popisu pro první ocenění patří byt nebo rodinný dům. Tyto nemovitosti obvykle využívá k bydlení jedna rodina a nejsou předmětem komerčního využití. Jako předmět druhého ocenění se použije objekt, jenž se v praxi neoceňuje tak často a má své specifické vlastnosti, které ho odlišují od bytu či rodinného domu. Z budov sem můžeme zařadit administrativní budovu nebo bytový dům. Předmětem ocenění může být ale i pozemek či výrobní areál. Objekt, který jsem si vybral za účelem ocenění je rodinný dům a hotel. Rodinný dům, který oceňuji je v Plzni, ve které jsou dobré podmínky pro uplatnění tržního ocenění v praxi. Oceňovaný hotel je v obci Třemošná, která je v těsné blízkosti Plzně. Třetí část práce mapuje analýzu trhu nějakého okresu, kraje, případně území České republiky. Já jsem si zvolil k analýze okres Plzeň-město, protože v Plzni bydlím a oceňované nemovitosti ze druhé části práce jsou též z této lokality. Jedná se o stručný popis okresu, zjištění aktuální pozice na trhu s pozemky, byty, rodinnými domy a zjištění obvyklých nájmů těchto objektů. Závěrečné porovnání výsledných tržních hodnot srovnává mé ocenění se současnými cenami nemovitostí v Plzni a okolí.

1

Teoretická část práce Ocenění věcných břemen

1.Pojem věcné břemeno Věcné břemeno je věcné právo, které omezuje vlastníka nemovité věci ve prospěch jiného tak, že vlastník je povinen něco trpět, něco konat nebo něčeho se zdržet.1 Práva odpovídající věcným břemenům řadíme mezi věcná práva k cizí věci (spolu např. se zástavním právem, zadržovacím právem a předkupním právem). Obecně lze konstatovat, že zřizovat věcné břemeno je vhodné jen tehdy, nejde-li problém řešit prodejem – koupí, nájmem – pronájmem. Věcné břemeno může být naopak přínosem, umožňuje – li jeho zřízení vyřešení jinak neřešitelného problému. Například zavedení věcného břemene na přístupovou cestu lze umožnit stavební využití pozemku, který by bez možnosti využívat této přístupové cesty byl pro majitele pozemku stavebně nevyužitelný. Zavedení věcného břemene v tomto případě znamená přínos směřující k lepšímu využití nemovitosti i z celospolečenského hlediska. Historie institutu věcných břemen sahá hluboko do minulosti.Původně bylo kategoricky rozlišováno u věcných břemen v dnešním slova smyslu mezi služebností a reálným břemenem. Historicky první ucelenou právní úpravu služebností a reálných břemen na nynějším území ČR obsahoval Obecný zákoník občanský z roku 1811. Služebnosti představovaly věcná práva k cizí věci dané určité osobě nebo tomu kdo byl právním vlastníkem určitého pozemku. Pro konkrétní představu lze uvést např. jednu z domovních služebností z minulé doby, právo zapustit trám nebo krokev do cizí zdi a jednu z polních služebností, právo napájení dobytka. Podstata reálných břemen byla charakterizována jako zatížení pozemku s ručením jeho dočasného vlastníka za plnění. Plnění, tj.předmět reálného břemene, spočívalo v opakujících se dávkách nebo někdy i v jednorázovém plnění. Zjednodušeně řečeno se jednalo o všeobecné ustanovení specifikující, že kdo je vlastníkem nemovitých věcí, přijímá ne sebe také břemena na nich váznoucí. 1

http://encyklopedie.seznam.cz/heslo/490891-vecne-bremeno

2

Občanský zákoník č.141/1950, účinný od 1.1.1951 do 31.3.1964 nepřevzal do té doby platnou úpravu, která kategoricky rozlišovala mezi služebnostmi a reálnými břemeny. Rozlišování služebností a reálných břemen bylo označeno jako ryze formální a učebnicové, bez hospodářského a sociálního odůvodnění s ohledem k nové úpravě vlastnictví půdy a přechodu k jejímu kolektivnímu obhospodařování. Nový institut věcných břemen byl charakterizován paragrafem 166 občanského zákoníku č.141/1950 jako omezení vlastníka věci ve prospěch jiného, a to tak, že vlastník je povinen buď něco trpět, nebo se něčeho držet, nebo něco činit. Tyto povinnosti přecházely vždy s vlastnictvím věci. Lze konstatovat, že věcná břemena vznikla vlastně sloučením služebností a reálných břemen. Podle paragrafu 167 O.Z. z té doby odpovídalo každému věcnému břemenu určité právo, které působilo in rem nebo in personam. V případě působení práva in rem bylo právo spojeno s vlastnictvím k určité nemovitosti, při změně jejího vlastníka právo nezaniklo, ale přešlo na jiného vlastníka. V případě působení práva in personam náleželo právo odpovídající věcnému břemenu určité osobě( fyzické nebo právnické). Toto právo bylo nepřevoditelné a nepřecházelo na právní nástupce.

Věcné břemeno mohlo vzniknout pouze následujícím způsobem: -Okamžikem uzavření smlouvy mezi stranami -Úředním výrokem -Přímo ze zákona -Vydržením -Ze závěti

Věcná břemena a práva jim odpovídající zanikla: -Obecnými způsoby pro zánik práv a povinností -Specifickými způsoby, které se uplatnily jen u věcných břemen

Od roku 1964 do roku 1988 nebylo možné zřizovat věcná břemena např. na základě smlouvy. Tehdejší zákonodárce se držel předpokladu, že význam věcných břemen bude stále klesat. V občanském zákoníku č.40/1964 Sb. byla celé problematice věcných břemen věnována pouze dvě stručná ustanovení. Po nabytí účinnosti tohoto zákoníku se mohl

3

uplatnit pouze jediný způsob vzniku věcných břemen, a to ze zákona ( např. Zákon o drahách, o telekomunikacích, o geodézii a kartografii atd.).Věcná břemena vzniklá dříve zůstávala v platnosti.

Věcná břemena mohla zaniknout jen některým z těchto způsobů: -Zánikem věci -Uplynutím doby -Splynutím -Smrtí oprávněného -Smlouvou -Ze zákona -Rozhodnutím soudu -Vyvlastněním Okleštění možnosti zřizování věcných břemen jinak než ze zákona se projevilo velmi negativně. Proto byla v zákoně l131/1982 Sb., kterým se novelizoval občanský zákoník, úprava věcných břemen opět podstatně rozšířena. Tato úprava posloužila v mnohém jako vzor pro nynější právní regulaci. Bylo rozlišováno pět případů vzniku věcných břemen: 1/ Ze zákona 2/ Rozhodnutím oprávněného orgánu 3/ Písemnou smlouvou 4/ Na základě závěti 5/ Výkonem práva

Společně s obecnými způsoby zániku práv a povinností bylo možno rozlišit tyto případy zániku věcných břemen: 1/ Ze zákona 2/ Rozhodnutím oprávněného orgánu 3/ Smlouvou 4/ Smrtí oprávněného 5/ Splynutím 6/ Uplynutím doby 7/ Splněním rozvazovací podmínky

4

Vznik věcných břemen podle aktuální právní úpravy: Pod vznikem věcných břemen je třeba rozumět případy, kdy věcné břemeno vzniká původně. Vedle vzniku je definováno i nabytí věcných břemen,kam spadají situace, kdy určitá osoba se stává subjektem již existujícího právního vztahu věcného břemene. „Podle aktuální úpravy lze rozlišovat šest skupin, do nichž lze zatřídit jednotlivé případy vzniku věcných břemen (§ 151 o odst.1 obč.zákoníku) a) na základě písemné smlouvy b) na základě závěti c) schválenou dohodou dědiců d) rozhodnutím příslušného orgánu e) ze zákona f) vydržením“ 2

Změny věcných břemen podle aktuální právní úpravy: Změnou právního vztahu věcného břemene lze rozumět změnu některého z prvků tohoto právního vztahu, přičemž jsou rozlišovány změny věcných břemen v subjektech, obsahu a předmětu. Změny věcných břemen v subjektu se dále rozlišují na změny povinného subjektu a změny oprávněného subjektu. Změna obsahu věcného břemene může nastat především dohodou nebo rozhodnutím oprávněného orgánu. Změna předmětu věcného břemene.

Vzhledem k povaze věcného břemene je typická změna jeho předmětu možná pouze takovým způsobem, kdy dojde k zániku původního věcného břemene a ke zřízení věcného břemene nového. V takovém případě dochází ke změně možností chování subjektů právního vztahu. Někdy dochází ke změně nepřímého předmětu věcných břemen, tj. věcí, s nimiž jsou práva a povinnosti spojena. To platí především o dělení a slučování nemovitostí. Zde se rozlišují navíc změny zatížených nemovitostí a změny oprávněných nemovitostí. 2

Bradáč (a kol.) Věcná břemena od A do Z

5

Zánik věcných břemen podle aktuální právní úpravy: „K zániku věcných břemen dochází podle aktuální právní úpravy především následujícími způsoby: a) zánik věcného břemene ze zákona b) zánik

věcného

břemene

nastoupením

trvalých

změn

-

§151p

odst.2obč.zákoníku (1)zánik věcného břemene smrtí nebo zánikem oprávněného-§151p odst.4 obč.zákoníku (2)zánik věcného břemene soudní dražbou - § 337h obč.soudního řádu (3)zánik věcného břemene prohlášením konkursu - §14 odst.1 zák.č.328/1991 Sb. c) zánik

věcného

břemene

rozhodnutím

oprávněného

orgánu

(soudu,stavebního úřadu,pozemkového úřadu) d) zánik věcného břemene na základě smlouvy e) zánik věcného břemene splynutím f) zánik věcného břemene uplynutím doby g) zánik věcného břemene splněním rozvazovací podmínky“ 3 Podrobný výklad jednotlivých bodů vzniku věcných břemen, změn věcných břemen a zánik věcných břemen přesahuje rámec této práce. V souvislosti se zánikem věcných břemen bývá obvykle projednáváno i promlčení věcných břemen. Tuto problematiku se doporučuje zkoumat důsledně odděleně od zániku věcných břemen. Z výše uvedeného je patrné, že problematika týkající se věcných břemen je velmi rozsáhlá. V dalších odstavcích bude kladen důraz především na oceňování věcných břemen se zaměřením na vybrané konkrétní případy. Přesto je žádoucí alespoň stručně zmínit pojmy jako je obsah věcných břemen, předmět věcných břemen a ochrana věcných břemen.

1.3 Obsah věcných břemen Obsahem právního vztahu věcných břemen jsou subjektivní práva a subjektivní povinnosti. Subjektivní povinnost vyplývá z vymezení pojmu věcných břemen jako zákonem uložená míra nutnosti určitého chování, přesněji, určená míra nutnosti něco 3

Bradáč A (a kol.) Věcná břemena od A do Z

6

konat, něco trpět nebo se něčeho zdržet. Až právní skutečností, jež je právním důvodem vzniku konkrétního věcného břemene jako právního vztahu. Tento obsah ovšem musí být v souladu s obecně vymezeným obsahem věcného břemene.

1.4 Předmět věcných břemen Při rozlišování přímého a nepřímého předmětu právního vztahu je přímým předmětem věcných břemen chování subjektu uskutečňující se v sociálních vztazích umožňující určité možnosti realizace užitné hodnoty cizí věci. Lidské chování jako předmět právního vztahu věcného břemene může z hlediska právního subjektu spočívat v těchto formách: a) činnost − konání b) nečinnost − strpění − zdržení se Tyto formy lidského chování se různým způsobem uplatňují v chování oprávněného a povinného subjektu. Ze strany oprávněného půjde většinou o konání ( právo přechodu, přejezdu), na straně povinného většinou o obě formy nečinnosti. „Pro vymezení nepřímého předmětu platí následující pravidla: a) Nepřímým předmětem může být jen věc v právním smyslu, a to věc nemovitá. V tomto smyslu tvoří nepřímý předmět především pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. b) Nepřímým předmětem je především ta věc, s níž je spojena povinnost – věc zatížená. c) U věcných břemen působících na straně oprávněné in rem lze rozeznávat další nepřímý předmět, jímž je věc oprávněná, s jejímž vlastnictvím je spojeno právo odpovídající věcnému břemenu.“ 4

1.5 Ochrana věcných břemen „Ochrana věcných břemen představuje souhrn právních instrumentů, které zajišťují řádnou realizaci těch možností, jež jsou subjektům věcného břemene přiznány právními normami. Také tyto prostředky mají buď obecnou povahu, tzn. že jsou určeny pro ochranu všech, případně většiny subjektivních práv ( a v tomto smyslu i práv odpovídajících věcným břemenům) nebo konkrétní povahu, tj.jsou určeny 4


7

speciálně pro ochranu práv i povinností z věcných břemen. Nynější občanský zákoník neobsahuje žádné výslovné ustanovení o ochraně práva odpovídajícího věcného břemenu, obdobně jako v předcházejících obdobích. Přitom však nelze říci, že by soudy neřešily spory, v nichž se uplatňuje právo vyplývající z věcného břemene.“ 5

1.6 Katastrální úřad a věcná břemena Z hlediska obsahu katastru nemovitostí lze věcné břemeno rozdělit do třech základních typů: a/ věcná břemena nevyznačovaná v katastru nemovitostí ( břemena vzniklá dříve přímo ze zákona, např. podle zákona o výrobě, rozvodu a využití topných plynů, o pozemních komunikacích a telekomunikacích) b/ věcná břemena vyznačená v katastru nemovitostí, k jejichž zápisu se nevyhotovuje geometrický plán ( např. břemena vztahující se k bytům a budovám, k celým pozemkům c/ věcná břemena vyznačená v katastru nemovitostí, k jejichž zápisu je geometrický plán nutný

1.7 Daňové a účetní dopady věcných břemen Nelze přehlédnout, že věcná břemena mají také své účetní a daňové dopady. Ministerstvo financí ČR vydalo sdělení MF ČR z 09/1999 k uplatnění daní u věcných břemen. Jeho výklad přesahuje rámec této práce.

5


8

2.Oceňování věcných břemen

2.1 Předmět ocenění Pojem věcného břemene byl definován v předchozí kapitole. Podrobnější dělení věcných břemen pro účely ocenění je uvedeno v následujících odstavcích. Je vhodné si připomenout, že podle paragrafu 119 občanského zákoníku ( zákon č.40/1964 Sb. ve znění dalších předpisů ) jsou věci movité nebo nemovité. Nemovitostmi jsou pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. Movitými věcmi jsou všechny ostatní, které nejsou nemovitostmi. Důležité je zdůraznit, že věcná břemena váznou výhradně na nemovitostech. Dělení věcných břemen pro účely ocenění z hlediska doby trvání: 1/ věcná břemena navždy trvající 2/ věcná břemena na určitou dobu 3/ věcná břemena na neurčitou dobu 4/ věcná břemena na zbývající dobu života určité osoby Dělení věcných břemen z hlediska způsobu ( předmětu) ocenění: -

určení hodnoty ( ceny) věcného břemene

-

určení hodnoty ( ceny) nemovitosti, na níž věcné břemeno vázne

Základní případy, kdy jsou břemena nebo nemovitosti s váznoucími břemeny oceňovány jsou: a/ Ocenění pro daňové účely a potřeby orgánů a institucí, které se odvolávají na ocenění dle zvláštních předpisů b/ Ocenění pro soudní dražbu c/ Ocenění pro veřejnou dražbu d/ Ocenění pro uzavření smlouvy o zřízení věcného břemene ( cena se následně sjedná mezi povinným a oprávněným) Věcná břemena „ in rem “ ( ve věci) - to je skupina věcných břemen, kde subjekt oprávnění je určen tak, že jím je vždy vlastník k věci a oprávnění přechází na nové nabyvatele: -

právo/věcné břemeno přechodu nebo přejezdu ( chůze a jízdy) přes pozemek jiného vlastníka: a/ užívané pro osobní potřebu oprávněného b/ užívané pro podnikatelskou činnost oprávněného

9

-

právo/věcné břemeno přístupu vlastníka nemovitosti přes pozemek jiného vlastníka při nutných opravách a údržbě

-

právo / věcné břemeno čerpání vody ze studny

-

právo/věcné břemeno stavby na jiné stavbě vzájemně nepropojené

-

právo/věcné břemeno stavby na cizím pozemku

-

věcné břemeno nepostavit na pozemku vyšší stavbu než x-metrů

-

právo/věcné břemeno zřízení nástavby nebo vestavby bytů do stávajících budov ( ve prospěch družstva nebo jiných subjektů) – zák.č.42/1992 Sb.,o úpravě majetkových vztahů družstev

-

právo/věcné břemeno pro vedení energetických staveb (elektrorozvody, plyn, pára, teplo, staveb vodovodů a kanalizací,vedení staveb vodovodů a kanalizací,vedení staveb telekomunikačních a sdělovacích rozvodů, vedení produktovodů přes cizí pozemek nebo na cizí stavbě)

-

právo/věcné břemeno vstupu správce stavby(dodavatele energií) na pozemek jiného vlastníka při nutných opravách a údržbě

-

právo/věcné břemeno pro stavbu komunikace- zák.č.13/1997 Sb.,o pozemcích a komunikacích

-

právo/věcné břemeno ochranného pásma vodního zdroje (pozn.:ochrana a zachování vydatnosti zdroje,jakosti vody,zdravotní nezávadnosti vody)

-

právo/věcné břemeno využívat lesní pozemek pro dopravu vytěženého dřeva – zák.č.289/1995 Sb.,o lesích

-

právo/věcné břemeno umístit na nemovitosti zařízení veřejného osvětlení, dopravních značek a zařízení, tabulek s označením místních názvů

Věcná břemena „ in personam“, (v osobě)-to je skupina věcných břemen, která končí smrtí nebo zánikem osoby: -

právo/věcné břemeno bezplatného bydlení: a/ v rodinné domě b/ v bytě (s regulovaným nebo

- neregulovaným nájemným – např.restituent převede majetek na stát nebo jiný subjekt

10

-

právo /věcné břemeno užívání nebytových prostor

-

právo/věcné břemeno podílet se na úrodě zahrady

-

právo/věcné břemeno chovu domácího zvířectva

-

právo/věcné břemeno opatrování oprávněného

-

právo/věcné břemeno výměnku při postoupení zemědělské usedlosti-ve prospěch dosavadního vlastníka – zák.č.141/1950 Sb., občanský zákoník

2.2 Oceňování práv odpovídajícím věcným břemenům Pro oceňování práv odpovídajících věcným břemenům podle § 151n/ až 151p/ zákona č.151/1997 Sb. platí následující: 1/ Právo odpovídající věcnému břemeni se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku ve výši obvyklé ceny 2/ Ocenění podle odstavce 1/ se neuplatní, jestliže lze zjistit roční užitek ze smlouvy z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu, pokud při vzniku věcného břemene byl roční užitek z tohoto břemene uveden a není-li o více než jednu třetinu nižší než cena obvyklá 3/ Roční užitek podle odstavců 1/ a 2/ se násobí počtem let užívacího práva, nejvýše však pěti 4/ Patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku 5/

Nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo

jednotně částkou 10.000,-Kč 6/

Právo zřízené jinak než věcným břemenem, obdobné právo

odpovídajícímu věcnému břemeni se oceňuje podle odstavců 1/ až 5/

„ Schéma ocenění věcného břemene podle zákona č.151/1997 Sb. Pro úspěšné zjištění ceny věcného břemene podle §18 zákona je důležité shrnout a vyhodnotit všechny vstupní a doplňující podklady a dále postupovat následujícím způsobem: -a/ identifikace nemovitosti – identifikace nemovitosti, k níž se věcné břemeno vztahuje,tj.především parcelní čísla, katastrální území, obec, okres (u stavby rovněž číslo popisné, ulice a číslo orientační, číslo evidenční)

11

-b/ identifikace osoby povinné – název, sídlo, identifikační číslo(IČ-RČ), eventuelně spoluvlastnický podíl -c/ identifikace osoby oprávněné – název, sídlo, identifikační číslo(IČ-RČ), eventuelně spoluvlastnický podíl -d/ druh věcného břemene – zjistíme ze smlouvy, v případě zatím neuzavřené smlouvy z požadavků objednatele ocenění;v tomto případě musí být specifikace natolik podrobná, jako bude ve smlouvě -e/ obsah věcného břemene – zjistíme ze smlouvy nebo z požadavků objednatele ocenění, napoví nám jaký druh věcného břemene budeme oceňovat, resp.kolik věcných břemen budeme oceňovat a ke kterým nemovitostem. Je nutno provést velmi podrobnou specifikaci -f/ stanovení rozsahu věcného břemene – je nutno například stanovit,jak velká část pozemku bude dotčena věcným břemenem vyvolaným vedením inženýrské sítě přes pozemek apod. Rozsah věcného břemena zjistíme ze smlouvy o věcném břemenu. Pokud tato smlouva doposud není uzavřena, vycházíme z geometrického plánu pro vyznačení věcného břemene(výměry jsou uvedeny v textové části nebo v souřadnicovém vyjádření); pokud ani tento případ nenastal, vycházíme z odborného technického posouzení, rozsah věcného břemena uvádíme výměrou v m² nebo např.výčtem místností( a jejich plochy v m²) ve prospěch osoby oprávněné apod. -g/ analýza listinných podkladů a vyžádání dalšího doplnění podkladů – poloha pozemku, charakteristika území, zátěže, stavební a regulační podmínky, výsledky místního šetření, fotodokumentace atd. -h/ zjištění dalších věcných břemen nebo jiných omezení -i/ stanovení výše ročního užitku ze smlouvy o zřízení věcného břemene, z výsledků řízení o dědictví nebo z rozhodnutí příslušného orgánu (dále jen „roční užitek podle smlouvy“), -j/ zjištění obvyklé ceny ročního užitku

-k/ porovnání obvyklé ceny ročního užitku s ročním užitkem podle smlouvy; je-li roční užitek podle smlouvy o více než jednu třetinu nižší než cena

12

obvyklá, použije se cena obvyklá, jinak cena podle smlouvy(§18 odst.2 zákona č.151/1997 Sb.) -l/ zjištění nákladů na zachování a opravy nemovitosti – část vztahující se k věcnému břemeni(§151nodst.3obč.zákoníku)-roční odpisy, daň z nemovitostí, pojištění, náklady na opravy-podle smlouvy nebo podle účetnictví; při ocenění věcného břemene pro účely daňové se podle stanoviska finančních orgánů náklady na zachování a opravy nemovitostí(věci) neuvažují; -m/ úprava ročního užitku o náklady na zachování opravy věci -n/ stanovení doby trvání věcného břemene(podle smlouvy) -o/ výpočet ceny věcného břemene (§18 odst.3 až 5 zákona č.151/1997 Sb.): -zjištěná výše ročního užitku se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti -patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku -nelze-li cenu zjistit podle předchozích odstavců, oceňuje se právo jednotně částkou 10.000,-Kč.“ 6

6


13

3.Příklady ocenění věcných břemen 3.1 Typická oceňovaná věcná břemena V praxi se vyskytuje nepřeberné množství věcných břemen. Typická oceňovaná věcná břemena jsou: l/ Břemeno přechodu nebo přejezdu (chůze a jízdy) přes pozemek jiného vlastníka 2/ Věcné břemeno vedení (liniové stavby) např. při stavbě vodovodu, kanalizace a podobně 3/ Věcné břemeno zřízení plotu, zdi 4/ Věcné břemeno spoluužívání 5/ Věcné břemeno braní (čerpání) vody 6/ Věcné břemeno půdní vestavba 7/ Zjištění celkové ceny nemovitosti s váznoucím věcným břemenem, např. pro uzavření úvěru 8/ Věcné břemeno oprav a údržby

Dále budou pro ilustraci uvedeny učebnicové příklady ocenění věcného břemene a příklad z praxe, u kterého nejsou záměrně uváděna rodná čísla z důvodu ochrany osobních dat před zneužitím.

3.2 Praktické příklady ocenění věcných břemen

Příklad č.1 „Věcné břemeno přechodu nebo přejezdu (chůze a jízdy) přes pozemek jiného vlastníka – podnikatelská činnost, zjištění ceny dle zákona č.151/1997 Sb.

Vymezení obsahu věcného břemene: Na pozemku parc.č.319(viz.geometrický plán, příloha č.1) pana Potůčka (povinného) je vystavěn samostatně stojící rodinný dům č.p.131. Za domem je situována zahrada. Zahradu parc.č.320/1 se zděnou zahrádkářskou chatou vlastní paní Beránková, sestra pana Potůčka. Stavební parc.č.319 původně tvořila jeden funkční celek se zahradou parc.č.320/1.

14

V rámci dědictví po rodičích došlo k rozdělení vlastnických vztahů k uvedeným pozemkům a bylo nutno vyřešit průchod a průjezd na pozemek paní Beránkové (oprávněné). Vzniklo věcné břemeno průchodu a průjezdu.

Vymezení rozsahu věcného břemene: K přístupu a příjezdu, zejména v případě nutném pro dopravu většího nákladu nebo odvozu úrody ze zahrady paní Beránkové jí umožní její bratr pan Potůček přejezd menšího nákladního vozidla do 3t nebo osobního vozidla s vozíkem přes část pozemku v pruhu o šíři 3m a délce 45,2m vymezeném pouze geometrickým plánem po zatravněném povrchu zahrady (nepožaduje se zpevněná cesta). Pro běžné užívání má vlastník paní Beránková a její návštěvníci právo přecházet přes trávník – toto břemeno je součástí výše uvedeného práva jízdy. Paní Beránková využívá zahradu k podnikatelské činnosti. Rozsah věcného břemene činí: 45,20 x 3 = 135,60 m³

Věcné břemeno se váže: Omezení se váže k pozemku parc.č.318, resp. jeho části – omezení přechází na všechny budoucí vlastníky.

Délka trvání věcného břemene: Navždy

Roční užitek: Roční užitek je stanoven ve výši obvyklého nájmu z pozemku obdobně situovaného a užívaného jako zahrada. Na základě 5 reprezentačních porovnatelných nájmů v čase a místě je stanoven nájem ve výši 50,-Kč/m²/rok. Roční užitek tedy potom činí: 135,60 x 50,- = 6780,-Kč

Ocenění: Cena věcného břemene tedy potom činí pětinásobek ročního užitku: 6780 x 5 = 33900,-Kč

15

Příklad č.2 Věcné břemeno braní (čerpání) vody – zjištění ceny věcného břemene podle zák.151/1997 Sb.(daňové účely §15)

Vymezení obsahu věcného břemene: Na zahradě parc.č.652/1 (viz.geometrický plán,příloha č.2) pana Nováka (povinného) se nachází vyskružená studna ( hl.8m,dostatek vody po celý rok). Ze studny kromě rodiny pana Nováka čerpá a přivádí vodu potrubím na svoji zahradu parc.č.651/1 rovněž soused pan Felixa, na konci tohoto potrubí má na své zahradě pan Felixa ruční čerpadlo. Voda slouží pouze k zalévání a po převaření je podmíněně vhodná pro konzumaci. Pan Felixa nemá umožněn přístup na pozemek pana Nováka, pouze vodu čerpá. Vymezení rozsahu věcného břemene: Vyčerpané množství za rok není měřeno a je stanoveno přibližným výpočtem nebo dohodou stran. V době vegetačního období, tj. od 20. dubna do 20. října ( celkem 25 týdnů ) spotřebuje pan Felixa za týden na zalévání vegetace na zahradě cca 1,5m³ vody.

Věcné břemeno se váže: Výpočet proveden ve dvou variantách: a) omezení se váže k pozemku (parc.číslo 652/1), resp.jeho části – omezení přechází na všechny budoucí vlastníky b) omezení se váže na osobu (R.Č.)

Délka trvání věcného břemene: a) navždy b) váže se na dobu života pana Felixy

Roční užitek: Celkem za vegetační období, tedy za rok 25 x 1,5 = 37,5m³ vody. Obyklá cena vody podle ceníku Vodárenské a.s. Žďár nad Sázavou činí 21,45Kč/m³ ( jedná se pouze o vodné, stočné se neuvažuje).

16

Roční užitek z odebrané vody potom činí: 37,5m³ x 21,45 Kč/m³ = 804,40 Kč

Ocenění: a) Cena věcného břemene podle zákona o oceňování majetku činí pětinásobek ročního užitku, tedy: 804,40 Kč x 5 = 4022 Kč b) Cena Věcného břemene vázaného na dobu života podle zákona o oceňování majetku činí desetinásobek ročního užitku, tedy: 804,40 Kč x 10 = 8044 Kč

Příklad č.3 Stanovení ceny věcného břemene oprav a údržby podle zákona č.151/1997 Sb. – nepodnikatelská činnost Věcné břemeno údržby štítové zdi. Vymezení obsahu věcného břemene: Na štítové zdi 3 podlažního domu č.p.123 stojícího na pozemku č.1612, k.ú. Filovice (viz geometrický plán, příloha č.3), který je ve vlastnictví pana Karafiáta (oprávněný), je třeba pravidelně provádět údržbu fasády a nátěry klempířských konstrukcí. Stěna domu není přístupná jiným způsobem než z pozemku souseda pana Růžičky (povinný), parc.č.1730. Tato podmínka byla již dána ve stavebním povolení na výstavbu rodinného domu, vydaném ve prospěch pana Růžičky. Obsahem věcného břemene je umožnění vstupu na pozemek souseda v šířce 3,0m podél celé štítové zdi domu č.pop.123. Rovněž je nutno provádět údržbu plotu mezi pozemky parc.č.1731 a 1614, zde je věcné břemeno zřízeno k přístupu k plotu ze strany pana Růžičky rovněž po celé délce. Nátěr plotu nelze provádět ze strany pana Karafiáta, neboť zde je prudký skalnatý sráz.

Vymezení rozsahu věcného břemene: Věcné břemeno je vymezeno v rozsahu pruhu pro stavbu lešení o šířce 3,0m a délce 38,10m a kolem plotu o šířce 1,5m a délce 15,30m. Tuto část pozemku nebude moci užívat vlastník bez dalšího omezení, vymezení je provedeno na základě

17

geometrického plánu. Rozsah věcného břemene tedy činí: 38,10 x 3,0 + 15,30 x 1,50 = 137, 25m2

Věcné břemeno se váže: K nemovitosti (stavbě), resp. její části – omezení přechází na všechny budoucí vlastníky.

Délka trvání věcného břemene: Navždy, resp. pod dobu existence stavby.

Roční užitek: Smlouva o věcném břemeni zřídila věcné břemeno bezplatně. Příslušný správce daně zadal znalci zpracovat ocenění tohoto věcného břemena. Roční užitek mohl být stanoven fixní částkou, neboť není přesně stanovitelná četnost opravy fasády ( s ohledem na provedení jako břízolit je životnost předpokládána na 50 let) a u nátěrů plotu je četnost předpokládaná jednou za 3 roky.

Ocenění: Protože

se nejedná o zřízení trvalé přístupové cesty, ale o možnost přechodu

pozemku v předem neurčené době a četnosti, nelze věcné břemeno přesně vymezit, a proto byla cena věcného břemene stanovena fixní částkou 10000,-Kč.

Příklad č.4 Věcné břemeno zřízení požární zdi – zjištění ceny věcného břemene dle zák.č.151/1997 Sb. (daňové účely,§ 18)

Vymezení obsahu věcného břemene: V nebytovém třípodlažním domě, kde převažuje funkce provozní nad funkcí bydlení, v Adamově, ul Pobřežní č.p.1136, č.or.369 povolil vlastník domu - Město Adamov realizovat půdní vestavbu ve prospěch společnosti MCC, spol.s.r.o., která zároveň už užívá prostory v 1.PP a 1.NP. Protože poměry v půdním prostoru objektu nesplňovaly požárně – bezpečnostní požadavky, bylo nutno vybudovat napříč objektem novou požární zeď. Tato zeď již zasahuje do prostoru, který užívá vlastník

18

nemovitosti, proto bylo zřízeno věcné břemeno požární zdi, vč. Související údržby a oprav.

Vymezení rozsahu věcného břemene: Na části plochy půdy, kterou nebude moci užívat vlastník bez dalšího omezení, je provedeno na výkresu dispozičního řešení půdního prostoru ( viz.příloha č.4). Rozsah je 10,80 x 1,20 = 12,96m2.

Věcné břemeno se váže: K nemovitosti ( parc.č.987 ), respektive k její části – k půdnímu prostoru. Omezení přechází na všechny budoucí vlastníky.

Délka trvání: Po dobu určitou – na dobu 20 let ( délka trvání je delší než 5 let)

Roční užitek: Roční užitek je stanoven na základě obvyklého nájemného v dané lokalitě. Nájemné bylo stanoveno odhadcem na základě porovnání 5 reprezentantů – předložení nájemních smluv nebytových prostor – ve výši 1300,-Kč/m²/rok. Roční užitek pro věcné břemeno bude tedy činit: 1296 x 1300,-Kč = 16848,-Kč

Ocenění: Cena věcného břemene podle zákona o oceňování majetku činí pětinásobek ročního užitku, tedy: 16848,-Kč x 5 = 84240,-Kč

Příklad č.5 Bezplatné bydlení v rodinném domě Zjištění ceny věcného břemene dle zák.č.151/1997 Sb. Účel ocenění: Podklad pro úvěrové jednání

Vymezení obsahu věcného břemene: Obsah věcného břemene byl vymezen v notářském zápise darovací smlouvy a smlouvy o zřízení věcného břemene. Mária Menšíková (osoba oprávněná) darovala

19

svůj podíl nemovitosti svému synu Stanislavu Menšíkovi (osoba povinná). Mária Menšíková byla podílovou spoluvlastnicí nemovitostí ( vlastnila jednu polovinu) dle dohody zřízení práva osobního užívání ze dne 2.10.1975,č.j.1RII 129/1975, dle kolaudačního rozhodnutí ze dne 27.12.1977,č.785/1977, dle dohody o zřízení práva osobního užívání ze dne 14.4.1988, č.j.1RII 275/1988, dle kolaudačního rozhodnutí ze dne 6.12.1988, č.1886/1988 a dle usnesení Okresního soudu ve Vsetíně ze dne 20.10.1988, č.j.ID 283/1988 zapsaných na listu vlastnictví číslo 632 pro obec Velké Karlovice, katastrální území Malé Karlovice, a to domu č.p.887 na pozemku parc.č.St.439 zast.pl. a nádvoří včetně tohoto pozemku, garáže bez č.p.na pozemku parc.č.St.379/1 zast.pl. a nádvoří včetně tohoto pozemku a dále pozemků parc.č.2200/2 trvalý travní porost a parc.č.2200/3 ost.plocha

Vymezení rozsahu věcného břemene: Věcné břemeno dle smlouvy spočívá v tom, že dárkyně si vyhrazuje a obdarovaný Stanislav Menšík i jako vlastník druhé poloviny předmětných nemovitostí jí zřizuje doživotní právo bydlení a užívání celého podkroví domu čp.887 ve Velkých Karlovicích, části Malé Karlovice, tj. užívání kuchyně, dvou pokojů a souciáoního zařízení, dále spoluužívání chodby, haly, komunikačních prostor, zádveří, vstupu, vše v prvním nadzemním podlaží, spoluužívání garáže, sklepů k uskladnění ovoce a zeleniny pro osobní potřebu, dále používání kotelny, uhelny k uskladnění otopu, tj3m3 dřeva a 30q uhlí, dále sušárny, prádelny, místnosti pro čerpadlo a volný pohyb po pozemcích parc.č.St.439 zast.pl. a nádvoří, parc.č.St.379/1 zast.pl. a nádvoří, parc.č.2200/2 trvalý travní porost a parc.č.2200/3 ost.plocha za účelem využití předmětných nemovitostí. Jedná se o věcné břemeno bydlení a užívání zřízené dle §151o Občanského zákoníku.

Věcné břemeno se váže: K výše uvedeným nemovitostem.

Délka trvání: Po dobu života paní Márie Menšíkové.

20

Stanovení ceny věcného břemene: Pro stanovení ceny věcného břemene je postupováno dle ceny obvyklé za byt 1+1 s příslušenstvím, ceny v dané lokalitě obce Velké Karlovice a okolí v daném časovém horizontu dosažitelné, tj.450000,-Kč. Cena tohoto věcného břemene bude odečtena od obvyklé ceny RD, cena RD po odečtení ceny věcného břemene slouží pro úvěrová jednání s Českou spořitelnou.“ 7

7


21

Příklad č.6

Věcné břemeno vedení vodovodního řadu zřízené k pozemku parc.č.1269/2 Stanovení obvyklé ceny věcného břemene,nepodnikatelská činnost.

Vymezení obsahu věcného břemene: Při výstavbě vysokotlakého vodovodního řadu napájecího vodojem „Sylván“ v Plzni na Košutce je Vodárnou Plzeň s.r.o. dotčen pozemek parc.č.11269/2 (viz kopie katastrální mapy příloha č.5), který je ve vlastnictví Marie a Ivo Ulčových, kteří jsou též vlastníky sousedního pozemku parc.č.11269/5 a 11269/8, na kterém staví rodinný dům.

Vymezení rozsahu věcného břemene: Vysokotlaké vodovodní vedení realizováno dvěma vodovodními potrubími, každé o průměru 400 mm,jejich osy jsou od sebe ve vzdálenosti 4m, vedení je vedeno středem pozemku rovnoběžně s jeho hranicemi. S ohledem na šířku ochranného pásma 2,5m pro vodovodní řad do průměru 500 mm, je dotčeno území velikosti pásu o šířce 9,4m a střední délce 25m, tedy o velikosti 235 m2.

Věcné břemeno se váže: K pozemku parc.č.11269/2,resp. jeho části.

Délka trvání: Navždy, po dobu životnosti vodovodního potrubí (fyzicky i právně).

Charakteristika území: Pozemek dotčený věcným břemenem je na katastrálním území Plzeň a je umístěn v lokalitě Plzeň-Vinice (sever) – Jižní Svahy. Jedná se o tiché prostřední určené výhradně pro čisté bydlení. Lokalita je vzdálená asi 3km od středu města Plzně. Pozemek je bývalá zahrada a terén je mírně svažitý k jihu. Druh pozemku – zahrada.

Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle § 18 zákona č.151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z nájmu.

22

Ocenění se provede podle § 18 odst.1 vy výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu užitku ze smlouvy z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu.

Obvyklé nájemné: Výměra: 235 m² Jednotková cena: 15 Kč / rok Obvyklé nájemné: 235,00 m² x 15 Kč / rok = 3 525,00 Kč / rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 3 525,00 Kč Doba trvání věcného břemene: 5 let 3 525,00 Kč x 5 let = 17 625,00 Kč Ocenění věcného břemene činí: 17 625 Kč

Ocenění: Cena věcného břemene tedy potom činí pětinásobek ročního užitku 20680,- x 5 = 103400,-Kč

Seznam příloh k př. č.6 List vlastnictví pozemku parc.č.11269/2 Kopie z katastrální mapy dotčeného území Geometrický plán s vyznačením dotčeného území

Seznam příloh k příkladu č.6: 5. Kopie katastrální mapy dotčeného území 6. Výpis z katastru nemovitostí 7. Geometrický plán s vyznačením dotčeného území 8. Výkres situace dotčeného území

23

Praktická část práce

4. Tržní oceňování nemovitostí

24

4.1.Ocenění rodinného domu

Objednatel: Karel Nádrazský Slovanské údolí 49a 318 00 Plzeň Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Rodinný dům 49a Slovanské údolí 318 00 Plzeň

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 14. března 2009

25

OBSAH • Úvodní list

25

• Obsah

26

•

Popisné informace

29

•

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

33

•

Ocenění

34

•

Závěr

46

Přílohy •

Snímek katastrální mapy

•

Fotodokumentace objektu

26

pan Karel Nádrazský Slovanské údolí /49a 318 00 Plzeň Česká republika 23. března 2009

Oznamujeme Vám, že jsme ukončili tržní ocenění majetku označeného nám jako

RODINNÝ DŮM / 49a

Uvedený na listu vlastnictví č. 1587 , pro katastrální území Plzeň, obec Plzeň, okres Plzeň - město

Nacházejícího se na adrese

Slovanské údolí 49a, 318 00 Plzeň, Česká republika

V této zprávě Vám předkládáme výsledky našeho šetření.

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na obvyklou výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 14. březnu 2009 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel.

Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Plzni - město, na listu vlastnictví č. 1587 , pro katastrální území Plzeň, obec Plzeň, okres Plzeň - město.

27

Zpracovatelé zprávy chápou obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je obecná cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (14. března 2009) užíván výhradně k bydlení majiteli objektu. Žádná část domu není pronajata za tržní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění.

Oceňovaný majetek jsme osobně prohlédli a při zpracování ocenění jsme vzali v úvahu následující faktory : Polohu, velikost a využitelnost pozemku. Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší využití majetku Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

28

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

Popisné informace Popis lokality Oceňovaný majetek − rodinný dům 49a (viz.foto, přílohy č.10, 11) je situován v klidné oblasti městské části Plzeň − Skvrňany. Ulice Slovanské údolí je zastavěná rodinnými domy. Převážná většina domů byla postavena před rokem 1950. V těsné blízkosti této ulice vede tramvajová linka č.2, která projíždí centrem města a propojuje městské části Skvrňany a Slovany. Ulice Vejprnická, kde jezdí tramvajová linka, je vzdálená od Slovanského údolí cca 100m a je s ním rovnoběžná. Mezi těmito ulicemi je velké výškové převýšení, proto místní obyvatele neobtěžuje hluk, způsobený provozem tramvaje. Na druhé straně Slovanského údolí je louka, v jejíž horní části je několik málo pozemků, kde mají lidé zahrádky. Občanská vybavenost je vzhledem k tomu, že jsou zde pouze rodinné domy, malá. V této lokalitě je pouze pár drobných živnostníků, např. holičství, servis jízdních kol apod. Obchody, pošta, škola, lékař, restaurace jsou nejblíže v panelovém sídlišti Skvrňany. Protože je dům umístěn v údolí, tak příliš daleko z horního podlaží domu vidět není. Ze strany směrem do ulice jsou vidět protější domy. Z druhé strany je výhled lepší, pohled je na louku, stromy a železniční trať. Na horizontu kopce jsou vidět výrobní haly průmyslového objektu Škoda Plzeň. Parkovacích míst je uvnitř i kolem objektu dostatečně mnoho. Uvnitř objektu jsou kromě garáže dvě parkovací stání. Další dvě místa jsou mezi silnicí a chodníkem před objektem.

29

Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku je jedinou činností v rodinném domě vlastní bydlení rodiny vlastníka. Majetek tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti, i když nic nebrání jeho komerčnímu využití k pronájmu za tržní nájemné. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a rodinného domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.

Historie Oceňovaný rodinný dům byl postaven na pozemku, který byl dříve součástí zahrady vedlejšího rodinného domu. Tří podlažní rodinný dům, ke kterému v minulosti patřil celý pozemek, byl postaven v roce 1939. Dům obsahoval v prvním i druhém nadzemním podlaží jednu bytovou jednotku. V domě bydlely dvě příbuzné rodiny. V roce 2004 se obě rodiny dohodli na tom, že se pozemek rozdělí na dvě poloviny, a že jedna rodina bude vlastnit dům s přilehlým pozemkem a druhá rodina polovinu původního pozemku. V roce 2004 se začal stavět tento oceňovaný dům. Dostavěn byl v roce 2006.

Pozemek Předmětem ocenění jsou celkem 2 pozemky. Jedná se o pozemky zastavěné plochy a nádvoří domu p.č. 685/4 a zahrady p.č. 685/1. Pozemky jsou situovány při místní zpevněné komunikaci v obytné lokalitě na okraji města Plzně. Pozemky jsou svažité. Svažitost je vyrovnávána betonovými schody z jedné strany domu a opěrnou zdí z betonových svahovek z druhé strany. V okolí domu jsou zřízeny všechny základní inženýrské sítě (plyn, elektro, vodovod, kanalizace, telefon). Jelikož komerční využití a uplatnění je jednotné a tvoří jeden funkční celek, budou oceněni společně jako jeden pozemek o celkové rozloze 364 m². (viz. katastrální mapa, příloha č.9).

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Oceňovaný rodinný dům vedlejší stavbu nemá. Venkovní zahrada se nejvíce změnila úpravami, které si vyžádala hlavně svažitost terénu a parkovací stání pro auta. Po vybagrování základů na dům, byl největší výškový rozdíl terénu u

30

sousedova plotu. Na této straně vedou betonové schody z dolní části pozemku do horní. Aby nedocházelo k sesuvům zeminy a neznečišťovala se betonová podlaha u domu, postavila se v místě největšího převýšení zeď z betonových tvárnic. Chodníčky od vchodových vrátek jsou vydlážděny zámkovou dlažbou. Zámková dlažba je použita i na parkovací stání v horní části pozemku. Stejným způsobem je provedena i příjezdová cesta ke garáži a chodníček mezi plotem a chodníkem v dolní části pozemku.

Venkovní úpravy: 1. Přípojka vody provedená z PE trouby z vodovodního řadu vedeného z ulice Slovanské údolí. Na hranici pozemku je situována vodoměrná šachta. 2. Přípojka kanalizace z plastových trub vedená do uličního řadu v ose ulice Slovanské údolí. 3. Přípojka elektro vedená zemním kabelem ze sloupu pouličního vzdušného vedení. Ve sloupku na hranici pozemku je umístěn elektroměr. 4. Přípojka vedená z plynoměru umístěného ve sloupku na hranici pozemku. 5. Všechny zpevněné plochy jsou provedeny ze zámkové dlažby. 6. Obrubníky jsou z prostého betonu. 7. Opěrná zeď situovaná na západní části pozemku a vyrovnávající výškový rozdíl mezi severní a jižní částí pozemku je provedena z betonových svahovek. 8. Venkovní schodiště na východní straně je z prostého betonu. 9. Plot ze strojového pletiva na ocelových sloupcích. 10. Dvoje vrata svařovaná z ocelových profilů. 11. Dvoje vrátka svařovaná z ocelových profilů.

Veškeré stavební příslušenství je v dobré kvalitě, neboť bylo provedeno nově při stavbě rodinného domu, přípojky byly zřízeny též nově.

Trvalé porosty Před rozdělením původního pozemku zde bylo několik ovocných stromů převážně jabloně a švestky. Ty musely být z důvodů stavby poraženy. Na zahradě se v současné době tedy žádné trvalé porosty nevyskytují.

31

Rodinný dům Architektonické a dispoziční řešení Oceňovaná stavba je obdélníkového půdorysu mírně do tvaru písmena L. Vzhledem ke svažitosti a menší velikosti pozemku byl dům projektován tak, aby mohl být efektivně využíván. Stavba má jedno podzemní podlaží, jedno nadzemní podlaží a podkroví. Dům je situován tak, aby ničím neomezoval sousedy a aby moc nevybočoval z okolní zástavby rodinných domů. V podzemním podlaží stavby je garáž, dílna, sklep a prádelna. Podzemní podlaží není napojeno na další obytné části domu, má samostatný vstupní vchod a vjezd do garáže. Za vchodovými dveřmi nadzemního podlaží je zádveří. Vpravo od zádveří je sprcha a WC, dveře umístěné naproti vchodovým dveřím vedou do haly. Hala propojuje kuchyň s jídelnou a obývací pokoj. Mezi těmito místnostmi nejsou dveře, odděluje je pouze zeď, která je mezi obývacím pokojem a částí haly, kde jsou schody do podkroví. V podkroví je vstup ze schodů do chodby, ze které vedou dveře do všech ostatních místností. Vlevo od vstupu do chodby je koupelna a vedle ní se nachází největší podkrovní místnost. Tato místnost zasahuje do L výstupku stavby a je zde umístěn vchod na balkon, který je nad vstupním vchodem do podzemního podlaží a tvoří tak nad ním přístřešek. Dále je v podkroví ještě šatna a dva pokoje. Ve všech pokojích v podkroví kromě šatny jsou střešní okna.

Konstrukční řešení a vybavenost Základy jsou ze základových pasů, které jsou zhotoveny z prostého betonu. V základových spárách pod betonem je vložena zemnící páska Fe-Zn. Obvodové a středně nosné zdivo je z izolačních keramických cihel porotherm o tloušťce 400 a 300mm. Zdivo příček je zhotoveno většinou z cihel dvouděrových, některé příčky o tloušťce 150mm jsou z důvodu nosnosti postaveny z cihel plných pálených. Vodorovné nosní konstrukce nad oběma podlažími jsou navrženy ze stropních nosníků porotherm POT a stropních vložek MIAKO. Překlady nad dveřními a okenními otvory jsou překlady porotherm s příslušnou tepelně izolační deskou polystyrenu tl.50mm. Nad vraty a otvory většího rozpětí jsou válcované nosníky.

32

Střecha je sedlová s konstrukcí krovu s krokvemi osazenými na pozednicích a vaznicích, sepnutých zdvojenými kleštinami. Krytina je z pálených, ražených tašek TONDACH. Klempířské práce jsou provedeny z měděného plechu. Vnitřní omítky jsou vápenné štukové. Venkovní omítka je provedena vápenocementová s finální vrstvou silikátové omítky barevného odstínu. V podzemním podlaží je vesměs všude keramická dlažba, kromě garáže a dílny, kde je dlažba teracová. Ve všech spodních místnostech je keramický sokl. V nadzemním podlaží jsou ve všech místnostech podlahy řešeny jako keramická dlažba, vyjma obývacího pokoje, kde je dřevěná plovoucí podlaha a schodištěm, kde je ocelová nosná konstrukce obložená dřevem. V zádveří je keramický sokl, ve sprše a WC i v koupelně v podkroví je keramická dlažba a obklad do stropu. V kuchyni je keramický obklad podél kuchyňské linky. Ve všech pokojích podkroví včetně šatny je plovoucí podlaha. Na chodbě je keramická dlažba se soklem. Okna u domu jsou dřevěná EURO. Topení je ústřední s plynovým kotlem. V domě je zavedena světelná třífázová elektroinstalace. Rodinný dům je napojen na veřejný vodovodní řád. Voda je vedena plastovými trubkami. Objekt je vybaven bleskosvodem, kde uzemňovací páska je uložena po obvodu domu v základové spáře.

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako rodinný dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je poměrně nová stavba, dostavěn byl v roce 2006. Na objektu nejsou žádné vady, které by neumožňovali jeho využití z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamžité využitelnosti majetku je tedy splněna.

33

Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že objekt slouží k vlastnímu bydlení majitele objektu a jeho rodiny a zároveň nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu objektu za tržní nájemné, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

Ocenění Úvod Při

stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla používány tři

mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsme použili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme použili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme použili všech tří metod ocenění.

34

Porovnávací hodnota Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní ceny jsme předpokládali, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní ceny pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsme porovnali čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme použili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s rodinným domem indikovaná porovnávací metodou je : 640 000 Kč a je kalkulována následně : 364 * 1 759 = 640 000 Kč Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následujíc tabulce.

TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek pozemek A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Název Slovanské pozemku Údolí 49a Parcelní číslo

685/1 a 685/4

1

stavební parcela Bolevec N/A

2

stavební parcela Černice N/A

35

3

stavební parcela Bručná N/A

4

stavební parcela Valcha N/A

Adresa pozemku Katastrální území Obec Okres

Plzeň

Plzeň

Plzeň

Plzeň

Plzeň

Plzeň Plzeň Plzeň Plzeň Plzeň PlzeňPlzeň-město Plzeň-město Plzeň-město Plzeň-město město B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč

Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce Korekce Upravená hodnota C. Právní údaje Druh transakce

X

1 764 200

3 143 000

1 023 400

1 400 000

948

1796

476

1084

1860,970464 1.2.2009

1750 1.2.2009

1 160

1 290

364 X

Prodej

Korekce Upravená hodnota

Vlastnická práva

1 160

Absolutní vlastnictví



Existence věcných břemen

Bez věcných břemen

Rodinné domy



Ano 1 160

36

1 351,32

1 650

0,9 261

1 351,32

Komerční využití 1,3 845

Ano 1 261



Rodinné domy

Ano

1 351,32

1 650

1 290

1 160

Ano

1 650

1 290

Rodinné domy

1 351,32

Prodej

Bez věcných Bez věcných Bez břemen břemen věcných břemen


Územní rozhodnutí

Prodej


1 160

Bytový dům

1 650

1 290

1 160


Využití podle územního plánu

Prodej

2150 1291,512915 1.2.2009 1.2.2009

1,3 456,716

Ano 1 845

1 456,716

Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

Korekce

Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita Dobrá Korekce Upravená hodnota

Nejsou

Nejsou

1 1860,970464

Dobrá 1 1860,970464


Svažitost

Svažitý


Kontaminace půdy

Nezjištěna

Kompletní


Nezjištěna

Nezjištěna

Kompletní

Výborné

Výborné

Ne

1 1935

Kompletní

1 1935

Nezjištěna 1 1935

Kompletní

1,01 1855,875

1,02 1898,189873

Ne

Rovinný

1 1837,5

Autobus, trolejbus

Průměrné

1 1935

1 1837,5

1 1860,970464


Nutnost demolice stávajících objektů

Kompletní

1 1860,970464


Dopravní dostupnost a parkování

Kompletní

Pravidelný

1 1837,5

1 1860,970464


Dopravní obslužnost

Rovinný

1 1935

Dobré

0,97 1800,19875

Ne

1 1898,189873

37

1 1800,19875

1 1162,361624

Horší 1 1935

1 1837,5

1 1860,970464

Kompletní

Dobrá

Pravidelný

Rovinný

Nejsou

1 1935

1 1837,5

1 1860,970464


Dostupnost inženýrských sítí

1 1837,5

Dobrá

Tvar pozemku Pravidelný Pravidelný

Nejsou

1,1 1278,597786

Pravidelný 1 1278,597786

Rovinný 1 1278,597786

Kompletní

1 1278,597786

Nezjištěna 1 1278,597786

Autobus,vlak 1,02 1304,169742

Dobré

1 1935

Ne

1 1304,169742

Ne

1 1935

1 1304,169742

Neaplikován Neaplikován Neaplikován Neaplikován o o o o

Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

1 1898,189873

E. Ostatní parametry Velikost X pozemku Korekce Upravená hodnota

Obdobný

1 1800,19875

Obdobný

1 1898,189873

Možná zastavitelnos t

1 1935

Menší

1 1800,19875

1 1304,169742

Obdobný 1,05 2031,75

1 1304,169742

Neaplikován Neaplikován Neaplikován Neaplikován o o o o


1 1898,189873

1 1800,19875

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 1759 1898,189873 hodnota 1 m2 Rozloha 364 pozemku Celková 640276 0 porovnávací hodnota

1800,19875

0

1 2031,75

1 1304,169742

2031,75 1304,169742

0

0

Výpis oceňovaných parcel

poř. číslo 1 2 Celkem

číslo parcely 685/1 685/4

jednotková hodnota v zaokrouhlen výměra v m2 Kč/m2 tržní hodnota o 1759 273 480 207 1759 91 160 069 364 640 276 640 000

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsme vzali do úvahy rodinné domy, které byly v okrese Plzeň - město v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro

38

stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

7 300 000 Kč.

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v následující tabulce.

TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název rodinný nemovitosti dům Slovanské Údolí 49 Parcelní číslo 685/1 a 685/4 Adresa Slovanské nemovitosti Údolí 49a Katastrální Plzeň území Obec Plzeň Okres Plzeňměsto

1

2

3

4

rodinný dům rodinný dům rodinný dům rodinný dům Bolevec Černice Bručná Valcha

Plzeň

Plzeň

Plzeň

Plzeň

Plzeň Plzeň Plzeň Plzeň Plzeň-město Plzeň-město Plzeň-město Plzeň-město

39

B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I Plocha pozemku

364

460

592

587

428

Hodnota za 1 m2 1759 1759 1759 1759 1759 pozemku Hodnota 640276 809140 1041328 1032533 752852 pozemku celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet 273 140 254 90 300 srovnávacích jednotek Prodejní cena X 6 200 000 6 010 000 3 150 000 5 990 000 celkem Prodejní cena 5 390 860 4968672 2117467 5237148 bez ceny pozemku Cena za 1 X 38506,14286 19561,70079 23527,41111 17457,16 porovnávací jednotku Datum transakce 10.3.2009 26.2.2009 10.3.2009 5.3.2009 Korekce Upravená hodnota

D. Právní údaje Druh transakce

1

1

1

1

38506,14286

19561,70079

23527,41111

17457,16

Prodej


Prodej 1

1

1

38506,14286

19561,70079

23527,41111

17457,16

Korekce

Existence Ano věcných břemen

Využití podle územního plánu Korekce Upravená hodnota

Rodinný dům

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

1

38506,14286

19561,70079

23527,41111

17457,16

Ne


Prodej

1

Vlastnická práva Břemeno Absolutní náj. Smluv Upravená hodnota

Prodej

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

38506,14286

19561,70079

23527,41111

17457,16

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

Rodinný dům

1

1

1

1

38506,14286

19561,70079

23527,41111

17457,16

40

Kolaudační rozhodnutí

Ano

Ano

Ano

Korekce

1

Upravená hodnota


Ano

Ne

1

1

1

38506,14286 19561,70079

23527,41111

17457,16

Ne

Ne

Korekce

Ne

1

Upravená hodnota

Ano

Ne

1

1

1

38506,14286 19561,70079

23527,41111

17457,16

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

Upravená hodnota

Technický stav objektu

Výborný

1,1

1

38506,14286 19561,70079

25880,15222

17457,16

Výborný

Dobrá

Dobrá

0,9

34655,52857 17605,53071

25880,15222

15711,444

Dobrá

Dobrá

Další možný rozvoj nemovitosti Korekce Upravená hodnota

Dopravní obslužnost Korekce Upravená hodnota

Průměrná

Dobrá

0,9

1

0,95

32922,75214 15844,97764

25880,15222

14925,8718

Dobrá

Dobrá


Výborný 1

0,95

Upravená hodnota

Dobrý

0,9

Korekce

Funkční využitelnost budovy

Výborný

0,9

Upravená hodnota

Dobrá

1

Korekce

Technická vybavenost budovy

Dobrá

Dobrá

1

Dobrá

1

1

1

32922,75214 15844,97764

25880,15222

14925,8718

Průměrný Omezený

Průměrný

0,95

Průměrný

Průměrný

1

1

1

31276,61454 15844,97764

25880,15222

14925,8718

Kompletní Kompletní Autobus, trolejbus 1

Kompletní

Autobus,vlak

1,01

1

1,02

31276,61454 16003,42741

25880,15222

15224,38924

41


Výborné Dobré


Atraktivita objektu

Dobrá

Jiná technická korekce

N/A

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti

1

1

31276,61454

15203,25604

25880,15222

15224,38924

Dobrá

Jiná korekce

Dobrá

Dobrá

1

1,1

1

31276,61454

15203,25604

28468,16744

15224,38924

N/A

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

31276,61454

15203,25604

28468,16744

15224,38924

Menší

Obdobný

Menší

Obdobný

1,1

1

1,15

1

34404,27599

15203,25604

32738,39256

15224,38924

N/A


Průměrná

1


Dobré

0,95


Dobré

1


Výborné

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1

34404,27599

15203,25604

32738,39256

15224,38924

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

24393 34404,27599 15203,25604 32738,39256 15224,38924

6659289

640276 7299565

42

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních

kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy

diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny tržního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V našich výpočtech jsme v souladu s běžnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je :

5 708 000 Kč


43

PŘÍJMOVÁ METODA – MÍRA KAPITALIZACE Příjem z pronájmu – tržní Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

380 000 0

Efektivní hrubý příjem Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

5 500 0 0 0

2 000

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

362 500 20 000 342 500

Míra kapitalizace

6%

Indikovaná hodnota Zaokrouhleno

5 708 333 5 708 000

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení

Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí.

44

Funkční nedostatky

Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.

Ekonomické nedostatky

Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu. Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběžně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvažovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je :

7 743 000 Kč

45

Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v následující tabulce.

NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická životnost Zastavěná plocha Počet podlaží Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

Rodinný dům, Slovanské Údolí 49a, Plzeň 685/1, 685/4 Zděná, porotherm 3 roky 3 roky 60 let 91 m2 1 podzemní, 1nadzemní, podkroví 273 m² 0,85 232,05 m² 889,52 m² 7 900 Kč/m³ 7 027 208 6 816 392 6 816 392 6 816 392

-3% 0% 0%

Venkovní úpravy

287 000

Pozemek

640 000


7 743 392 7 743 000

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na obvyklou cenu předmětného majetku ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 14. března 2009. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy.

46

Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace :

Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

7 300 000

70

5 110 000

Příjmová metoda

5 708 000

20

1 141 600

Nákladová metoda

7 743 000

10

774 300

Výsledná cena

7 025 900

Zaokrouhleno

7 026 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu lze předpokládat porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů je indikace obvyklé ceny porovnávací metodou rozhodující a je jí přisouzena váha 70 %. Tento typ majetku – rodinný dům není v dané lokalitě příliš často pronajímán. Většinou slouží rodinný dům k uspokojení vlastních bytových potřeb majitele nemovitosti a jeho rodiny. Proto byla sice indikace tržní hodnoty příjmovou metodou uvažována při analýze finální hodnoty, ale byla jí přisouzena kontribuce 20 %. Nejméně se zde nabízí nákladová metoda, i když jde o poměrně nový objekt, který by zajisté zajistil po nákladech na jeho výstavbu návratnost. Konečnou cenovou váhu jme tedy určili 10 %.

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 14. března 2009 reprezentována částkou :

=7 026 000 Kč (slovy:sedmmilionůdvacetšesttisíckorunčeských)

47

Omezující podmínky a předpoklady 1.

Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis

nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného.

2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace. 3.

Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z

projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků , budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí.

5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

48

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8.

Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro

případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy

9.

Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované

licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

Osvědčení Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1.

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z

majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty. 3.

Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující

podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Plzni, dne 23. března 2009

49

2.Ocenění hotelu

Objednatel: Jiří Vlach Holasova 26 330 11 Třemošná Česká republika

ZPRÁVA O HODNOCENÍ (VALUATION REPORT)

Hotel DIANA Ke Kamenici 990 330 11 Třemošná

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU (FAIR MARKET VALUE)

Datum ocenění: 4. března 2009

50

OBSAH • Úvodní list

50

• Obsah

51

•

Popisné informace

54

•

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití

56

•

Ocenění

57

•

Závěr

69

Přílohy •

Snímek katastrální mapy

•

Fotodokumentace objektu

51

pan Jiří Vlach Holasova 26 330 11 Třemošná Česká republika 15. března 2009

Oznamujeme Vám, že jsme ukončili tržní ocenění majetku označeného nám jako

HOTEL DIANA

Uvedený na listu vlastnictví č. 10001 , pro katastrální území Třemošná, obec Třemošná, okres Plzeň - sever

Nacházejícího se na adrese

Ke kamenici 990 , 330 11 Třemošná, Česká republika

V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření.

Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje náš odborný názor na obvyklou výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 4. březnu 2009 – ke dni místního šetření. Zpracovatelům zprávy je známo, že zpráva má sloužit jako podklad pro jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou. Zpracovatelům zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný, účel.

Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Plzni - sever, na listu vlastnictví č. 10001, pro katastrální území Třemošná, obec Třemošná, okres Plzeň - sever.

52

Zpracovatelé zprávy chápou obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je obecná cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (4. března 2009) užíván výhradně k poskytování hotelových služeb. Žádná část domu není pronajata za tržní nebo regulované nájemné. Podle sdělení zadavatele ocenění i podle dostupné dokumentace nejsou uzavřeny žádné nájemní smlouvy, věcná břemena nebo zástavní práva, která by nějakým způsobem omezovala vlastnictví objektu. Majetek je tedy v absolutním vlastnictví. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění.

Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédl a při zpracování ocenění jsem vzal v úvahu následující faktory : Polohu, velikost a využitelnost pozemku. Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav Nejvyšší a nejlepší využití majetku Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku.

53

Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.

Popisné informace Popis lokality Oceňovaná nemovitost (viz. foto, příloha č.13) se nachází severně za městem Třemošná mimo souvislou zástavbu. Příjezd k nemovitosti je od komunikace Plzeň − Most. Samotné město Třemošná leží přibližně 9km severně od Plzně. Město má cca 4 500 obyvatel a nabízí velmi slušnou občanskou vybavenost. Nechybí zde školy, sportoviště, zdravotnické zařízení, pošta, policie a nákupní středisko. Město se neustále vyvíjí, nejvíce se v posledních letech rozrostla sportoviště. Jsou zde nová hřiště na házenou, hokejbal a tenisové kurty. V roce 2003 zde byl otevřen nový zimní stadion. Ve městě převažují především rodinné domy, jejichž výstavba stále převažuje. Své zastoupení zde má i sídliště panelových domů. U silnice směrem na Plzeň je průmyslová zóna, kde má své zastoupení několik firem.

Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých zadavatelem posudku

je

jedinou

činností

prováděnou

v hotelu

poskytování

ubytování

a restauračních služeb. Budova je tedy určena k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a hotelu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy. Historie Tato nemovitost byla dostavěna v roce 1977. Původně byla nemovitost postavena, a také tak z počátku sloužila, jako bytový dům. V letech 1990-1991 byla nemovitost upravena na hotel. Při úpravě na hotel vybavení a přístavba recepce.

54

byla provedena rekonstrukce vnitřního

Pozemek Předmětem ocenění je celkem 6 pozemků. Jedná se o pozemky zastavěné plochy a nádvoří hotelu p.č. 2371/9, recepce p.č. 2364/10, zahrady a ostatní plochy p.č. 2371/8 a 2364/3, parkoviště a komunikace p.č. 2371/14 a 2371/15. Tyto pozemky tvoří jeden funkční celek. Uplatnění pozemků a jejich komerční využití je jednotné, mohou se tedy společně ocenit jako jeden pozemek o celkové rozloze 2061 m². (viz. katastrální mapa, příloha č.12)

Vedlejší stavby a venkovní úpravy Jednou z vedlejších staveb je ČOV 8 (viz. foto, příloha č.14) vybudovaná původně pro kapacitu 12 BJ, restaurace a vojenských objektů s odhadovanou kapacitou cca 120 - 130 osob, což odpovídá i plné kapacitě současného provozu hotelu, restaurace a sousedících výrobních objektů jiných vlastníků. Stáří objektu je stanoveno k datu ocenění na 19 let. Druhou vedlejší stavbou je monolitická železobetonová požární nádrž (viz. foto, příloha č.14). Nádrž byla postavena společně s nemovitostí, když ještě nemovitost sloužila jako bytový dům. Její stáří je tedy cca 32 let.

Venkovní úpravy: 1. Venkovní osvětlení − veřejné osvětlení složené ze 6 sloupů, umístěných kolem parkoviště za objektem hotelu, příjezdové komunikace k parkovišti a chodníku před hotelem. 2. Komunikace − příjezd k restauraci a recepci ubytovacího objektu hotelu, komunikace je široká 4m s betonovým prefabrikovaným obrubníkem. Provedena je z kameniva obalovaného živicí. 3. Chodník − nachází se před hotelem, provedený z obalované živice a ukončený obrubníkem. 4. Kanalizace − z hrdlových kameninových trub o profilu 300mm a uložených v průměrné hloubce do 2m.

Příslušenství stavby je ve vyhovující kvalitě. U požární nádrže je z důvodu nižší využitelnosti objekt se zhoršenou údržbou.Všechny venkovní úpravy kromě kanalizace byly nově provedeny při úpravě nemovitosti na hotel v letech 1990-1991. 8

ČOV = zkratka pro čističku odpadních vod

55

Hotel Předmětem ocenění je hotel standardního vybavení.. Tato nemovitost byla původně postavena jako bytový dům. Na hotel byla upravena v letech 1990-1991. Jedná se o panelovou, podsklepenou stavbu se dvěma nadzemními podlažími, svislé konstrukce montované z panelů. Nemovitost obsahuje: v 1.PP kotelna, uhelna, strojovna, dílna, sklady, prádelna, sušárna, žehlírna, šatny, v přízemí je recepce a na každém podlaží 18 obytných místností s umakartovým jádrem. V pravé části se nachází dvakrát apartmán o velikosti 2+1 s příslušenstvím a dvanáct pokojů, pro tři pokoje je vždy společné příslušenství - koupelna s vanou, umyvadlem, samostatné WC. Základními konstrukčními prvky jsou betonové sendvičové panely. Základy jsou na principu izolovaných betonových pasů. Vodorovné nosné konstrukce jsou ze železobetonových panelů. Střecha je sedlová s krytinou ze osinkocementových vlnovek. Klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Povrchy podlah jsou tvořeny PVC a koberci. Okna jsou dřevěná zdvojená. Schody železobetonové, montované z povrchem teraco. Vytápění objektu je pomocí ústředního topení. Aktuální využití majetku Oceňovaný hotel nabízí ubytování s celkovou kapacitou 65 lůžek v 1 až 3 lůžkových pokojích a apartmánech s možností stravování. Pokoje jsou vybaveny rádiem, většina televizorem, apartmány jsou s chladničkou. Příslušenství je společné vždy pro dva pokoje.

Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako objekt k bydlení a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsme názoru, že současné využití nemovitosti je právně přípustné.

56

Oceňovaný majetek je po částečné rekonstrukci vnitřního vybavení, tedy ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Uvedení do provozu není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamžité využitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kriteria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. Vzhledem k tomu, že objekt slouží ke komerčnímu využití za účelem zisku, je splněna i tato podmínka. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.

Ocenění Úvod Při

stanovení indikace obvyklé ceny majetku jsou zpravidla používány tři

mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení obvyklé ceny jsme použili kombinaci všech tří metod ocenění. Pro ocenění pozemků jsme použili metodu porovnávací, pro ocenění majetku jako celku jsme použili všech tří metod ocenění.

57

Porovnávací hodnota Stanovení tržní hodnoty pozemku Při stanovení tržní ceny jsme předpokládali, že pozemky jsou volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím. V případě stanovení tržní ceny pozemků souvisejících s oceněním rodinného domu jsme porovnali čtyři pozemky nabízené k prodeji nebo prodané v posledním období v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsme použili cenu za jeden metr čtvereční pozemku. V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inženýrskými sítěmi, využití dle územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, možná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je : 2 409 000 Kč a je kalkulována následně : 312 * 7 720 = 2 409 000 Kč Výpočty použité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následujíc tabulce.

TABULKA I - POZEMEK Oceňovaný pozemek

Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný Porovnávaný pozemek pozemek pozemek pozemek

A. Identifikační údaje Pořadové 1 číslo pozemku Název stavební pozemku Hotel DIANA parcela Parcelní N/A číslo Adresa Ke Kamenici pozemku 990

2

stavební parcela N/A

58

3


4


Katastrální území Obec

Třemošná

Město Touškov Okres Plzeň-sever Plzeň-sever Plzeň-sever Plzeň-sever Plzeň-sever B. Základní údaj pro porovnání – cena za 1 m2 v tisících Kč Prodejní cena celkem Rozloha pozemku v m2 Cena za 1 m2 Datum transakce

X

Všeruby

2 337 980

11 441 300

2 990 750

14000

8 062

17 602

8513

160 1.2.2009

290 1.2.2009

650 1.2.2009

351,32 1.2.2009

1 160

1 290

1 650

1 351,32


C. Právní údaje Druh transakce

Prodej


Vlastnická práva





Rodinné domy

Korekce

Upravená hodnota

Nejsou

1 160

59

1 351,32

Komerční využití 1,3 845

1 261

1,3 456,716

Ano 1 845

Nejsou

1 261

1 351,32

1 650

Ano

Nejsou



Rodinné domy

Ano

1 351,32

1 650

0,9 261

1 160

Nejsou


1 290

Rodinné domy

Ano



1 650

1 290

1 160

Ano

Prodej

Bez věcných Bez věcných Bez břemen břemen věcných břemen


Územní rozhodnutí


1 160

Bytový dům

Prodej 1 290

1 160



Prodej 1 160


Třemošná

2 240 000

22048 X

Nýřany

1 456,716

Nejsou

1 845

1 456,716

D. Technické parametry Lokalita Dobrá Horší

Horší


Tvar pozemku

1,05 168

Pravideln Pravidelný ý


Svažitost

Rovinný

Mírně svažitý


1 176,4

Autobus, vlak

Autobus


1 176,4

Dopravní Dobré dostupnost a parkování

Průměrné


Jiná technická korekce Korekce Upravená hodnota

Průměrné

Ne

0,95 300,5154

Ne

1 167,58

Nezjištěna

Rovinný 1 502,3876

Nejsou

1 502,3876

Nezjištěna

1 1153,425

Autobus, vlak

1 502,3876

Autobus

1,02 1176,4935

Průměrné

0,97 1141,198695

Ne

1 300,5154

1 502,3876

1 1153,425

1,01 316,332

0,95 167,58

Ne

Nejsou

1 313,2

Autobus, vlak

Pravidelný

1,05 1153,425

1 313,2

Nezjištěna

1,1 502,3876

1 1098,5

Rovinný

Kompletní

Kontaminac Nezjištěna Nezjištěna e půdy

Pravidelný

1 313,2

1 176,4

Dobrá 1,3 1098,5

1 313,2

1,05 176,4



Pravidelný

Rovinný

Dostupnost Kompletn Nejsou inženýrskýc í h sítí

Nutnost demolice stávajících objektů

1,2 313,2

1 168



Dobrá

1 1141,198695

1,02 512,435352

Průměrné

0,97 497,0622914

Ne

1 497,0622914

Neaplikován Neaplikován Neaplikován Neaplikován o o o o 1 167,58

1 300,5154

60

1 1141,198695

1 497,0622914

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací 539,5341373 184,338 330,56694 1141,198695 502,0329144 hodnota 1 m2 Rozloha 22048 1000 900 1000 600 pozemku Celková 11895648,66 184338 297510,246 1141198,695 301219,7486 porovnávací hodnota Výpis oceňovaných parcel

poř. číslo 1 2 Celkem

jednotková hodnota v číslo parcely výměra v m2 Kč/m2 tržní hodnota zaokrouhleno 1219 192 7720 1 482 240 1220 120 7720 926 400 312 2408640 2 409 000

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti jako celku Při naší analýze pro stanovení obvyklé ceny majetku jako celku jsem vzal do úvahy hotely, které byly v okrese Plzeň - město v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Hotely tohoto typu jsem sice nenašel, ale objevil jsem k prodeji pensiony, nebo rekreační zařízení. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, jsme tuto skutečnost zohlednili koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsme pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolili za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je

10 759 000 Kč.

61


TABULKA II - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná Porovnávaná nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost nemovitost A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název Hotel nemovitosti DIANA Parcelní číslo

1

Hotel Kaznějov

2

Pension Tlučná

3

4

Rekreační Pension zařízení Merklín Chrášťovice

2371/9, 2364/10

Ke Kamenici Adresa 990 nemovitosti Katastrální Třemošná Kaznějov Tlučná území Obec Třemošná Kaznějov Tlučná Okres Plzeň-sever Plzeň-sever Plzeň-sever B. Údaje o pozemku – přenos z Tabulky I

Chrášťovice Merklín Chrášťovice Merklín Plzeň-sever Plzeň-sever

Plocha 2061 540 200 597 334 pozemku Hodnota za 1 1031 1031 1031 1031 1031 m2 pozemku Hodnota 2124891 556740 206200 615507 344354 pozemku celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet 1584,79 560 760 1 987 443 srovnávacích jednotek Prodejní cena X 2 610 000 6 199 000 5 490 000 4 990 000 celkem Prodejní cena 2053260 5992800 4874493 4645646 bez ceny pozemku Cena za 1 X 3666,535714 7885,263158 2453,19225 10486,78555 porovnávací jednotku Datum 1.3.2007 1.2.2007 1.7.2007 1.7.2007 transakce

62

Korekce

1

Upravená hodnota

D. Právní údaje Druh transakce

1

1

1

3666,535714 7885,263158

2453,19225

10486,78555

Prodej

Prodej

Korekce

1

Upravená hodnota

Vlastnická práva

1

1

3666,535714 7885,263158

2453,19225

10486,78555

Břemeno Absolutní náj. Smluv

Ano

Bytový dům

1

3666,535714 7885,263158

2453,19225

10486,78555

Ne

Kolaudační rozhodnutí

3666,535714 7885,263158

2453,19225

10486,78555

Hotel

Pension

Ne

Pension 1

1

3666,535714 7885,263158

2453,19225

10486,78555

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

3666,535714 7885,263158

2453,19225

10486,78555

Ne

Korekce

Ne

1

Upravená hodnota

Rekreační zařízení 1

1

Upravená hodnota

Ne 1

1

Ano

Ne 1

Korekce


Ne 1


Absolutní 1

1

Upravená hodnota

Absolutní 1

Korekce


Absolutní 1

Upravená hodnota

Prodej

1

Korekce


Prodej

Ne

Ne

1

1

1

3666,535714 7885,263158

2453,19225

10486,78555

E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Horší

Korekce

1,05

Upravená hodnota

Technický stav objektu

Dobrý


Dobrá

Dobrá 1

1

3849,8625 8673,789474

2453,19225

10486,78555

Dobrý

Dobrý 1

Upravená hodnota

Dobrá 1,1

Korekce

Technická vybavenost budovy

Horší

Dobrý

Výborný

1

1

0,9

3849,8625 8673,789474

2453,19225

9438,106998

Dobrá

Dobrá

0,9

Dobrá

Výborná

0,9

0,95

1,05

3464,87625 7806,410526

2330,532637

9910,012348

63

Funkční využitelnost budovy

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Korekce

1

Upravená hodnota

Další možný rozvoj nemovitosti

Dobrý

1

1

3464,87625 7806,410526

2330,532637

9910,012348

Dobrý

Dobrý

1

1

3464,87625 7806,410526

2330,532637

9910,012348

Kompletní Kompletní Kompletní Autobus 1

Upravená hodnota

Dobrá

1,02

1,02

3464,87625 7806,410526

2377,14329

10108,21259

Dobrá

Dobrá

Průměrná

1

1,1

3464,87625 7806,410526

2377,14329

11119,03385

Průměrná

N/A

Upravená hodnota

F. Ostatní parametry Korekce pro velikost nemovitosti


Dobrá 1

0,95

3464,87625 7806,410526

2377,14329

10563,08216

N/A

N/A 1

N/A

N/A

1

1

1

3464,87625 7806,410526

2377,14329

10563,08216

Menší

Korekce

Jiná korekce

Průměrná 1

Korekce

Upravená hodnota

Průměrná 1

Upravená hodnota

Horší

1

Korekce

Jiná technická korekce

Dobrá

1

Upravená hodnota

Autobus

1

Korekce

Atraktivita objektu

Dobrý

1

Korekce


Dobrý

1

Upravená hodnota

Dobrá

1

Korekce


Dobrá

Menší

0,9

Menší

Menší

0,9

0,9

0,9

3118,388625 7025,769474

2139,428961

9506,773945

N/A

N/A 1

N/A

N/A

1

1

1

3118,388625 7025,769474

2139,428961

9506,773945

64

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku Celková porovnávací hodnota

5448 3118,388625 7025,769474 2139,428961 9506,773945

8633936

2124891 10758827

Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním. Obvyklá cena je potom stanovena pomocí dvou alternativních

kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy

diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě průměrné hladiny tržního nájemného v porovnatelných objektech a porovnatelné lokaci. V našich výpočtech jsme v souladu s běžnou praxí vycházeli z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání.

65

Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je : 6 247 000 Kč


PŘÍJMOVÁ METODA – MÍRA KAPITALIZACE Příjem z pronájmu – tržní Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného

3%

646 560 19 397

Efektivní hrubý příjem

627 163

Náklady na údržbu Pojistné Daň z nemovitosti Pronájem cizích pozemků Marketing Ostatní provozní náklady Provozní náklady celkem

17 000 14 300 9 100 0 0

87 000

Provozní příjem Rezervy na renovace Čistý provozní příjem

521 763 22 000 499 763

Míra kapitalizace

8%


6 247 038 6 247 000

Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při

66

použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následně: Technické opotřebení

Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky

Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku.

Ekonomické nedostatky

Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnali jsme a zahrnuli i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu.

67

Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsme vycházeli z naší průběžně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvažovány koeficienty prodejnosti nemovitostí stanovené v příslušné vyhlášce vydané Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k názoru, že obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je :

7 306 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v následující tabulce.

NÁKLADOVÁ METODA Název Číslo pozemku Nosná konstrukce Skutečné stáří Efektivní stáří Ekonomická životnost Zastavěná plocha Počet podlaží Celková zastavěná plocha Koeficient využitelnosti 0,85 Celková podlahová plocha Celkový obestavěný prostor Jednotkové reprodukční náklady Reprodukční náklady celkem Fyzické opotřebení Funkční nedostatky Ekonomické nedostatky

Hotel DIANA , sídliště 992, Třemošná 685/1, 685/4 montovaná z betonových plošnýcdílců 32 let 70 let 60 let 561 m² 1 podzemní, 2 nadzemní 1584,79 m²

1347,07 m² 2095,39 m² 5 800 Kč/m³ 12 153 262 8 507 282 8 507 282 4 253 641

-3% 0% -50%

Stavby a venkovní úpravy Věcnou hodnotu stanovujeme odborným odhadem

643 000

Pozemek

2 409 000


7 305 641 7 306 000

68

Závěr Toto hodnocení vyjadřuje náš názor na obvyklou cenu předmětného majetku ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 14. března 2009. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy.

Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení obvyklé ceny majetku určeny následující indikace :

Indikace (Kč)

Váha (%)

Vážený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

10 759 000

70

7 531 300

Příjmová metoda

6 247 000

20

1 249 400

Nákladová metoda

7 306 000

10

730 600

Výsledná cena

9 511 300

Zaokrouhleno

9 511 000

Oceňovaný majetek je výjimečný v tom, že objekt je využíván jako hotel, zároveň je to panelový dům, který před vnitřní rekonstrukcí sloužil jako bytový dům. Bylo obtížné přisoudit jednotlivým metodám kontribuce. Nejvyšší cena vyšla pomocí porovnávací metody. Usoudili jsme, že tato metoda bude mít největší váhu. Přeci jen nějaké hotely či pensiony vždy najdou. Přisoudili jsme jí váhu 70 %. Aby tento hotel měl vysoké příjmy z pronájmu, musel by se asi pronajímat jako ubytovna, která by měla pravidelný přísun ubytovaných podnájemníku. Kdyby se objekt nabízel k celkovému pronájmu jako hotel, asi by se, vzhledem k méně atraktivnímu místu, moc zájemců neozvalo. K této metodě jsme přidali váhu 20 %. Porovnávací metoda nám zde připadá nejméně vhodná. Zde by byly velké náklady na výstavbu této nemovitost. Panelové bytové domy se již dnes nestaví. V této lokalitě je i poměrně nízký koeficient prodejnosti, což se také negativně projevilo na konečné ceně. Kontribuce je zde tedy pouze 10 %.

69

Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsme dospěli k závěru, že obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 14. března 2009 reprezentována částkou :

=9 511 000 Kč (slovy:pětmilionůpětsetjedenácttisíckorunčeských)

Omezující podmínky a předpoklady 1.

Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis

nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a čisté od všech zadržovacích práv, služebností nebo břemen zadlužení, pokud by se nezjistilo něco jiného.

2. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno žádné potvrzení, pokud se týká přesnosti takové informace.

3.

Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z

projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků , budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.

4. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé

70

nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí.

5. Nebere se žádná zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládá se, že by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění.

6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv.

7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.

8.

Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro

případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy

9.

Předpokládá se, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované

licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažený v této zprávě.

10. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

Osvědčení Já níže podepsaný, tímto osvědčuji, že: 1.

V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z

majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění. 2. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny nám známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty.

71

3.

Při zpracování posudku byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující

podmínky pro stanovení tržního ocenění, tak jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsme neshledali žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že nám předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.

V Plzni, dne 4. března 2009

72

Analytická část práce

5. Analýza a porovnání výsledných tržních hodnot

Analýza trhu

Okres Plzeň – město Plzeňský kraj

73

Obecná charakteristika trhu Popis okresu Okres Plzeň-město (viz. foto, příloha č.15) je okresem v Plzeňském kraji. Jeho sídlem je město Plzeň. Kromě západočeské metropole Plzeň je ještě v okrese Plzeňměsto 1 město a 15 obcí. Rozloha okresu je 261,46 km². Počet obyvatel je 181 634. Z vysokého počtu obyvatel žijících na poměrně malé rozloze je patrné, že se jedná o okres jednoho velkého města

a pár obcí v jeho těsné blízkosti. V Plzni je

nejrozšířenější strojírenský průmysl. Dříve byla Plzeň spojována kvůli provozu hutí v největšímu strojírenském podniku Škoda Plzeň za špinavé a pošmourné město. Dnes již je situace v okrese díky novým výrobním technologiím mnohem lepší. Druhý nejvýznamnější průmysl v okrese je potravinářský, který je zastoupen hlavně plzeňským pivovarem a likérkou. Naopak zastaven byl provoz plzeňské mlékárny a papírny. Mezi ostatní odvětví patří částečně i zemědělství. Před deseti lety začali vznikat první nákupní a zábavná centra, kterých je dnes v okrese několik.

Mezi nejvážnější problémy v okrese Plzeň-město patřila dopravní průjezdnost Plzní. Veškeré kamiony a další motorová vozidla jedoucí z Prahy po dálnici D5 musela jet přes centrum Plzně, aby mohla dále pokračovat ve své cestě. Na konci devadesátých let se dostavěl úsek dálnice D5 mezi Plzní a hraničním přechodem s Německem Rozvadov. Nájezd na nový úsek začínal zhruba 3 km od kraje Plzně směrem na Domažlice po státní silnici. Stále se tedy město náporu aut nevyhnulo. První úvahy o obchvatu a plánování trasy obchvatu se vedly již v roce 1988. Kvůli politickým tahanicím výběru trasy, protestů obcí a lidí žijících v dotčeném území a vytrvalému odporu ekologických aktivistů se začalo se stavbou až v roce 2001. Na konci roku 2006 byl dokončen poslední úsek obchvatu, což byl velký krok ke zvýšení životní úrovně ve městě.

74

Trh s nemovitostmi Cena nemovitostí v Plzeňském okrese neustále stoupá. Trh s nemovitostmi oživuje stěhování obyvatel z centra Plzně do okolních vesnic. Dříve v krajské metropoli rostly hlavně rodinné domy, nyní dominují cihlové bytovky. Intenzita výstavby a kapacita těchto domů sice neodpovídá výstavbě řadových vícepodlažních panelových domů z minulých let, přesto se však nachází nové volné pozemky pro stavbu těchto bytovek. K výraznému pohybu na trhu s byty přispěl příchod zaměstnanců do nových firem. Jedná se převážně o cizince, kteří dají raději přednost bydlení v bytě před ubytovnou. V těchto případech je ubytování formou podnájmu. Svůj podíl na neustále se zlepšujícím trhu s nemovitostmi má město Plzeň (viz. členění Plzně na urbanistické sektory, příloha č.16), které se podílí penězi ze svého rozpočtu na regeneraci sídliště Bory, které povede k vylepšení bydlení v této části města. Jedním z nejvýznamnějších projektů je rekonstrukce Americké třídy. Hlavním důvodem rekonstrukce je zbudování nových inženýrských sítí, které jsou někde staré až 100 let. Dále k rekonstrukci patří nová pokládka dlažby chodníků

a povrchu

komunikace, která zatraktivní tuto významnou třídu.

Pozemky Proluky Ve městě se nové proluky vyskytují jen ojediněle. Proluky v centru města většinou vzniknou demolicí starého domu. Nejnovější proluka tímto způsobem vznikla v Bendově ulici. V Plzenecké ulici se volné místo zastavělo bytovým domem, stejně jako v blízkosti křižovatky ulic Božkovská a Rubešova na Slovanech. V okolí centra se poslední dobou využívaly proluky k realizaci projektů nových hotelů, kterých je v plzeňském centru málo. Dva nové hotely se postavily v Sirkové ulici v okolí hlavního vlakového nádraží, která byla po 2. světové válce skoro celá zbořená. Neobvyklý případ se stal v Sadech 5.května, kde se začal v průběhu 90.let, na prostranství po zbourané nemocnici, stavět hotel Diplomat. Když byly postaveny základy a část prvního nadzemního podlaží, došly investorovi peníze. Stavba tak stála několik let ladem, aniž by se na ní cokoliv nového změnilo. Torzo hotelu poté koupila jiná společnost a dokončila jeho stavbu v roce 2007.

75

Stavební pozemky V Plzni je poptávka po stavebních pozemcích stále velká. Obyvatelé i investoři v posledních letech kupovali volné pozemky, kterých bylo na trhu v plzeňském okrese poměrně hodně. Lokality, které se nejvíce využívaly k prodeji pozemků určených ke stavbě rodinných domů, bylo plzeňské Severní předměstí, Černice a obce ležící v těsné blízkosti Plzně. Ceny těchto pozemků se pohybují od 1500 Kč za metr čtvereční. V nejatraktivnějších částech Plzně je u kompletně zasíťovaného pozemku cena až 4350 Kč za metr čtvereční. Mezi lokality, kde jsou nejvyšší ceny stavebních pozemků v Plzni, patří lokalita Kotíkovská-Jižní svahy, Vinice-Sylván, Mikulka, Bručná a Černice.

Poptávka po pozemcích pro výstavbu průmyslových objektů a pro komerční využití byla do současné doby v plzeňském okrese vysoká. Zahraniční investoři skupovali řady pozemků, kde vznikaly nové výrobní haly či jiné komerčně využitelné prostory (sklady, přepraviště apod.). Hlavně v Plzni se zastavěním těchto pozemků, sousedících v těsné blízkosti, začaly vytvářet průmyslové zóny. Ceny těchto pozemků se pohybují v rozmezí 500 Kč až 2500 Kč za metr čtvereční. Při výhledu do dalšího období se zřejmě nedá očekávat zvýšená poptávka po těchto pozemcích a tím i rapidní nárůst jejich cen. Investoři se stěhují kvůli levnější pracovní síle dále na východ země a poptávka po výrobcích sériové výroby v době finanční nestability spíše stagnuje.

Budovy Byty Situace na trhu s byty je lepší, než tomu bylo v minulých letech v tom, že se zvýšila nabídka volných bytů. Proto se ceny bytů,

jejichž cena se neustále

navyšovala , poměrně ustálila. Nejvíce bytů k prodeji je stále v řadových vícepodlažních panelových domech. Těchto bytů je ve městě nejvíce. Větší hodnotu mají bytovky cihlové, ať už se jedná o starší byty, které jsou nejvíce ve čtvrti Slovany, nebo o byty z nové výstavby. Nejvíce těchto nových domů je v lokalitě Vinice-Sylván. Tyto bytové domy se budou stavět i v budoucnu např. ve Slovanském Údolí ve Skvrňanech nebo v Boettingerově ulici na Borech. Domy nabízí velikosti

76

bytů od 1 + kk až 4 + 1 (39 − 128m²). Ceny bytů se pohybují od 1 499 000 Kč do 4 800 000 Kč. Bydlení v těchto bytech upřednostní bohatší a na komfort náročnější skupina obyvatel. Zvláště větší byty jsou oproti starším bytům o mnoho dražší.

Průměrné ceny starších bytů: Byt 1+1

1 193 000 Kč

Byt 2+1

1 708 000 Kč

Byt 3+1

2 050 000 Kč

Byt 4+1

2 183 000 Kč

Ceny starších bytů se v Plzni pohybují na podobné úrovni. Na konečné ceně bytu se také projeví jeho současný technický stav a vybavenost. Levnější byty bývají zpravidla v městské části Doubravka, kde jsou jedny z nejstarších panelových domů v Plzni. Někdy se zde prodávají pouze holobyty, u kterých je nutné provést částečnou rekonstrukci. I zde se už začíná se zateplováním vnějšího pláště domů a dalších rekonstrukcí, tak se cena bytů postupně vyrovnává cenám bytů v jiných lokalitách.

V budoucím vývoji cen bytů nemůžeme počítat s nárůstem cen bytů. Naopak se předpokládá, že ceny bytů budou klesat. Dle statistik se prodávají byty v Plzni v průměru o 82 000 Kč levněji, než tomu bylo před rokem. Zájem ubývá hlavně o koupi nových bytů, které se zájemcům o koupi, z nichž je nejvíce mladých lidí do 30 let , zdají být nadhodnocené a dají přednost koupi staršího bytu.

Rodinné domy Nabídka prodeje rodinných domů v okrese Plzeň-město je stále velká. Nabízejí se domy v různých cenových relacích, velikostech, stáří i lokalitách. Ceny starších domů jsou v průměru 4 400 000 Kč. Rodinných domů developerských společností postupně ubývá. Hlavním důvodem úbytku těchto staveb je snižující se počet volných pozemků. Když se v současnosti v Plzni najde nějaký volný pozemek, tak na něm developerská společnost raději postaví bytový dům, než více rodinných domů. Tuto skutečnost dokládá i to, že v novém developerském projektu výstavby rodinných domů v Plzni je z jedenácti domů pět řadových, pět dvojdomků a pouze

77

jeden samostatně stojící dům. Ceny těchto domů jsou v rozmezí od 4 000 000 Kč do 4 500 000 Kč. Investoři zde preferují vytvoření více bytových jednotek před komfortem a soukromím obyvatel. Nové rodinné domy tohoto typu společnosti staví spíše v obcích kolem Plzně, kde je více volných pozemků. Tyto domy se v plzeňském okrese staví v Plzni-Dolním Vlkýši a Plzni Malesicích, kde je ve výstavbě 10 domů a dalších 21 pozemků čeká postupné zasíťování. Jak se bude dále vyvíjet trh s rodinnými domy bude záležet na možnostech a požadavcích obyvatel. Poptávku po starších rodinných domech v současnosti přeci jen převyšuje poptávka po bytech. Na druhou stranu nabídka bytů k prodeji v Plzni je přibližně 5x vyšší než nabídka prodeje rodinných domů, proto by se lidé, kteří mají zájem prodat svůj dům, nemuseli obávat toho, že dům nikdo nekoupí. Další kritérium bude také to, zda se potenciální zájemce o koupi domu rozhodne pro dům developerské společnosti s vyšší pořizovací cenou a menším soukromím, nebo dá přednost levnějšímu, staršímu, samostatně stojícímu domu se zahradou, ale s nutností částečné rekonstrukce.

Objekty pro individuální rekreaci Na trhu se objevují nabídky spíše větších rekreačních objektů. Největší zájem je o objekty, nebo zahrady, které se nachází v zastavěné oblasti, kde není problém kompletně se napojit na inženýrské sítě. Tyto pozemky se poté kupující snaží předělat na stavební parcely. O menší chaty v Plzni určené k rekreaci, nebo zahrádkaření není moc velký zájem. Lidé, kteří chtějí koupit tyto chaty, vyhledávají spíše destinace mimo město, kde jsou příhodnější přírodní podmínky a další možnosti k odpočinku. Pozemků se zahrádkářskými koloniemi zde ubývá. Zahrádky v Plzni ve výhodných lokalitách odkupují od majitelů developerské firmy. Volné pozemky pak využijí ke stavbě bytových domů. O zřízení nových zahrádkářských kolonií není dnes mezi lidmi zájem.

78

Bytové domy Pohyb nabídek a poptávek na trhu s bytovými domy v Plzni odpovídá počtu domů ve městě. Bytové domy jako celky se příliš neprodávají. Na trhu se můžeme setkat s prodejem činžovních domů. Tyto domy jsou hlavně ve středu města a jeho okolí. Významná třída s činžovními domy je Klatovská ulice, která vede od centra do městské části Bory. V prvních podlažích domů v této ulici sídlí kamenné obchody a restaurace. Ceny činžovních domů se liší podle velikosti, stáří a technického stavu objektu. V současnosti se ceny těchto domů pohybují od 8 milionů do 20 milionů korun. Byty v těchto domech mají větší místnosti a vyšší stropy než byty v panelových domech. Často si lidé koupí byt v bytovém domě, ve kterém je nutné provést rekonstrukci. Byt koupí za nižší pořizovací cenu a upraví podle své představy.

Administrativní budovy Budovy určené k administrativním účelům se na trhu objevují ve spojitosti s prodejem nebo podnájmem. Když se postaví nová administrativní budova, už je většinou předem známo, která firma bude v budově sídlit. Po firmách, které se stěhují do nových moderních budov, vznikají volné prostory k dalšímu využití. Trh se zabývá hlavně nabídkami pronájmu těchto budov, s prodejem se moc často nesetkáme.

Průmyslové objekty Nejvíce se na trhu objevují nabídky pronájmu skladových hal. U výrobních hal se také většinou jedná o pronájmy. Pronajímají se hlavně menší výrobní haly a skladové prostory. Průmyslové objekty určené k prodeji se skládají většinou z jedné či více výrobních hal a administrativních budov, skladu, manipulační techniky atd. Cena těchto objektů je obvykle od 15 milionů do 23 milionů korun. Velké změny jsou v průmyslovém areálu Škoda Plzeň, několik budov zde bylo zbouráno. Naopak přibyly nové haly a areál prošel celkovou rekonstrukcí. Vznikla zde nová moderní průmyslová ekologicky nezatížená zóna, v níž místo jedné firmy sídlí dalších 48. Část nových hal je pronajata firmám zaměřeným na zpracovatelský průmysl, ostatní haly využívá společnost Škoda Transportation.

79

Nájmy Byty Nabídek k pronájmu bytů je dost. Roste počet lidí, kteří dají přednost bydlení v podnájmu před koupí vlastního bytu. Velký význam na trhu s byty mají cizinci, kteří zde bydlí za účelem pracovního výdělku. Podnájem často cizincům poskytují lidé vlastnící větší byt, který je hůře pronajímatelný.

Průměrné ceny pronajímaných bytů: Byt 1+1

6 280 Kč / měsíc

Byt 2+1

8 380 Kč / měsíc

Byt 3+1

9 390 Kč / měsíc

Byt 4+1

11 000 Kč / měsíc

Kanceláře Zájem o využívání kancelářských prostor není příliš velký. Nabídka pronájmu kanceláří výrazně převyšuje poptávku. Dnes ani strategicky výhodné místo umístění kanceláře zdaleka neznamená jistotu slušných výdělků firmy. V dnešní době kdy máme k dispozici internet, si hodně lidí před koupí zboží nebo služby nejprve zhodnotí nejvýhodnější nabídky pomocí internetu.

Průměrné ceny pronajímaných kanceláří

Centrum města

250 Kč / m² / měsíc

Další části města

150 Kč / m² / měsíc

80

Průmyslové objekty Průmyslové objekty jsou na trhu nabízeny v různých cenových relací a velikostech. Největší poptávka je po skladovacích prostorech. Tyto objekty většinou nenabízí vysoký stupeň vybavenosti a jsou nabízeny k pronájmu za přijatelné ceny. Výrobní haly se pronajímají jak nové, tak starší. U starších hal je někdy nutné provést rekonstrukci. Starší výrobní objekty jsou mnohdy využity k více účelům.

Průměrné ceny pronajímaných výrobních hal a skladů

Výrobní haly

75 - 300 Kč / m² / měsíc

Sklady

30 - 250 Kč / m² / měsíc

Porovnání výsledných tržních hodnot: Při zpracování této bakalářské práce jsem měl možnost vypracovat dvě tržní ocenění objektů. První nemovitostí, kterou jsem oceňoval, byl rodinný dům v Plzni ve Skvrňanech s celkovou zastavěnou plochou 273 m². Při ocenění tohoto domu jsem mohl využít všech tří metod ocenění. Po následné indikaci a zvážení jednotlivých metod, vyšla konečná obvyklá cena 7 026 000 Kč. V tomto případě se k dosažené částce došlo poměrně přesně, hlavně pokud šlo o porovnávací metodu, kdy při její aplikaci bylo možné vybírat ze široké nabídky prodejů a nájmů rodinných domů nebo pozemků. V nabídce jsem našel prodej rodinného domu ve stejné lokalitě, jako je ten můj oceňovaný. Má větší zahradu, o dvě podlaží více, ale byl mnohem dříve postaven. Jeho prodejní cena je 7 300 000 Kč. Ocenit druhou nemovitost již bude obtížnější. Jedná se o hotel v Třemošné, který dříve sloužil jako bytový dům. Lidé přeci jen dají přednost při rekreaci bydlení na chatě či chalupě, před využitím hotelu, který je sice v přírodě, ale mnohdy poskytuje stejnou úroveň bydlení, na kterou jsou hosté zvyklí. Pozemek

můžeme sehnat

v Třemošné za 2 200 Kč / m². Pozemek je kompletně zasíťovaný, připravený k zástavbě a celý ho můžeme koupit za 4 400 000 Kč, což je přibližně o 2 miliony korun více, než je cena oceňovaného pozemku u hotelu, který zde v práci uvádím. Zřejmě je dražší proto, že s ním nový majitel může nakládat dle jeho představ.

81

Závěr Při zpracování práce na téma oceňování věcných břemen a studování problematiky oceňování věcných břemen jsem došel k závěru, že zodpovědné ocenění některých věcných břemen ať s ohledem na zákony, tak na snahu, aby ocenění bylo pokud možno spravedlivé, je velice obtížné. Ocenění věcných břemen je velmi rozsáhlé a mnohdy obtížně řešitelné téma. Věcná břemena vznikají, zanikají a pokaždé se při jejich vyhodnocování setkáváme s jinými údaji, omezeními a nařízeními, které jsou důležité pro jejich další ocenění. Hlavní důvod, proč věcná břemena oceňujeme, je určení základu daně z věcného břemene. Objednatel ocenění předá posudek s oceněním věcného břemene, výpisem z katastru nemovitostí a návrhem na vklad do katastru nemovitostí, případně smlouvou o věcném břemeni na příslušný katastrální úřad. Na katastrálním úřadě provedou změnu v katastru nemovitostí a předají případ finančnímu úřadu, kde vyměří základ daně z věcného břemene. Myslím si, že v budoucnu se s problematikou věcných břemen budeme setkávat ještě v širším rozsahu, než tomu bylo doposud. S přibývajícími možnostmi ve stavebnictví, které umožňuje rychlejší a dokonalejší propojení inženýrskými sítěmi, bude nejspíše narůstat i počet věcných břemen, které s nimi souvisí. Začínají se také více stavět protipovodňové zábrany u pozemků, které jsou v povodňové oblasti. V tomto případě se musí stavitelé zábran dohodnout s majiteli pozemků na smlouvě o věcném břemenu. Příčinou vzniku věcných břemen nejsou jen nově vzniklé stavby nebo další stavební práce s tím spojené. V souvislosti s koupí staršího rodinného domu či bytu, na který se váže věcné břemeno trvalého užívání nebo dožití osoby, vzniká věcné břemeno, které výrazně sníží hodnotu nemovitosti. Podle toho, pro jaký účel se věcné břemeno oceňuje, se použije způsob výpočtu pro jeho ocenění. Což mi přijde poněkud zvláštní, jako by byl už dopředu znám výsledek a poté se upravoval postup výpočtu. Ale zároveň si uvědomuji o jak rozsáhlou škálu případů a možností ocenění věcných břemen se jedná, že není možné, aby se na všechna ocenění plošně použil jeden způsob

výpočtu. V souvislosti s oceněním věcných břemen se setkáváme

s tím, že finanční úřad při vyměření základu daně z věcného břemene použije takový postup, aby konečné řešení bylo nejvýhodnější pro stát.

82

Seznam použité literatury

Adámková K. ( a kol.) Stavíme – Jak správně koupit, prodat, pronajmout dům či byt, Vydavatelství ERA group. Šlapanice 2003, 1. vydání, ISBN: 80-86517-50-0

Baudyš P. Katastr a nemovitosti – Beckovy příručky pro právní praxi, Nakladatelství C.H. Beck Praha 2003, 1. vydání, ISBN: 80-7179-824-X

Bradáč A. ( a kol.) Věcná břemena od A do Z, nakladatelství Linde Praha 2006, 3. vydání, ISBN: 80-7201-572-9

Janků M. Nemovitosti – koupě a prodej, vydavatelství Computer Press Brno 2003, 1. vydání, ISBN: 80-7226-899-6

Ort P. Cvičení z oceňování nemovitostí – díl I , Bankovní Institut Vysoká Škola Praha 2008, 1. vydání, ISBN: 978-80-7265-128-3

Ort P. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech – díl I , Bankovní Institut Vysoká Škola Praha 2008, 1. vydání, ISBN: 978-80-7265-113-9

Rolný L. Nemovitosti – Vzory smluv a podání, vydavatelství GRADA Publishing Praha 2001, 2. vydání, ISBN: 80-247-0164-2

Vrchová K. a Vrcha P. Z rozhodovací činnosti katastrálního úřadu - Beckovy příručky pro právní praxi, nakladatelství C.H. Beck Praha 2002, 1. vydání, ISBN: 807179-605-0

Burdek L (šéfredaktor edice) Úplné Znění číslo: 711, Oceňování - zákon o oceňování majetku, vyhláška o oceňování majetku, další předpisy, nakladatelství Sagit Ostrava 2009

83

Elektronické zdroje:

Portál Seznam encyklopedie: http://encyklopedie.seznam.cz/heslo/490891-vecne-bremeno Zdroj: Wikipedia

Portály s realitním trhem: http://www.sreality.cz http://www.reality.cz http://zapado.ceskereality.cz Portály o městech: http://www.plzen.eu/cz/home/index.html http://ukr.plzen.eu/dokumenty/Zprava_o_stavu_mesta_2007.pdf http://www.tremosna.cz

84

Přílohy

85

Teoretická část práce

Recommend Documents