Tendens inzake hoogte tegemoetkoming verhuis en inrichtingskosten

 

Retail & Vastgoed – september 2009 

Tendens inzake hoogte tegemoetkoming verhuis‐ en inrichtingskosten  Bij  de  invoering  van  het  nieuwe  huurrecht  in  2003  is  het  de  verhuurder  mogelijk  gemaakt  een  huurovereenkomst  op  te  zeggen  voor  de  renovatie  van  winkelruimte  die  zonder  beëindiging  van  de  huurovereenkomst  niet  mogelijk  is.  Voorheen  viel  een  dergelijke  renovatie  niet  onder  de  opzeggingsgrond ‘dringend eigen gebruik’ en was een beëindiging van de huurovereenkomst in die  situatie slechts in uitzonderingssituaties mogelijk op grond van de ‘algemene belangenafweging’.     ling  korte  metten  gemaakt  (HR  4  mei  2007,  NJ  Dit  betekende  dat  een  verhuurder  die  een  2007, 273).   herontwikkeling  wenste  door  te  voeren  ge‐ confronteerd werd met buitensporige afkoop‐   sommen,  wat  renovaties  belemmerde.  Hier‐ De  afgelopen  maanden  hebben  een  aantal  aan  heeft  de  wetgever  een  einde  willen  huurders  van  bijvoorbeeld  de  herontwikke‐ maken.  De  stand  van  het  onroerend  goed  lingsprojecten  in  Hoog  Catharijne,  Stadscen‐ moest  worden  verbeterd.  Meer  herontwikke‐ trum Zoetermeer en Presikhaaf in de media en  lingsprojecten moesten van de grond komen.  bij minister Van der Laan bepleit dat de opzeg‐ gingsgrond  ‘dringend  eigen  gebruik’  weer    moet  worden  ingeperkt  zodat  zij  bij  een  Ongewijzigd  bleef  het  artikel  dat  regelt  dat  herontwikkeling  niet  met  lege  handen  staan  een  huurder  bij  beëindiging  van  een  huur‐ (zie  ‘Ik  word  gewoon  op  straat  gegooid’  door  overeenkomst  recht  heeft  op  een  tegemoet‐ M. van der Werf in het Algemeen Dagblad van  koming  in  de  verhuis‐  en  inrichtingskosten  23  juli  2009).  Deze  huurders  zijn  van  mening  (artikel  7:297  BW)  Ook  bij  een  opzegging  in  dat  de  wetswijziging  in  2003  een  structurele  verband  met  renovatie  heeft  een  huurder  fout  is  geweest.  Zij  menen  dat  de  winkeliers  slechts recht heeft op een tegemoetkoming in  weer  beter  moeten  worden  beschermd:  ‘Zo‐ zijn  verhuis‐  en  inrichtingskosten.  Uiteraard  maar  lopende  huurcontracten  wegens  reno‐ wordt  de  huurder  bij  een  beëindiging  echter  vatie opzeggen? Dat moet verboden worden.’,  geconfronteerd met veel meer nadelige gevol‐ aldus  de  Detailhandel  Nederland  die  voor  de  gen. Naast de directe kosten die gemoeid zijn  belangen  van  de  winkeliers  opkomt  (zie  nog‐ met  het  eindigen  van  de  huur,  zoals  de  maals het AD van 23 juli 2009).  verhuis‐  en  inrichtingskosten,  lijdt  hij  door‐ gaans  ook  andere  schade  zoals  bijvoorbeeld    verlies aan goodwill en kosten voor de afvloei‐ In de jaren ‘90 heeft de wetgever ook al eens  ing van personeel.   over deze materie nagedacht. In Wetsvoorstel  24150  werd  het  de  verhuurder  van  winkel‐   ruimte  mogelijk  gemaakt  de  huurovereen‐ Huurders  hebben  bepleit  dat  een  verhuurder  komst  op  te  zeggen  zonder  dat  hij  hiervoor  in ieder geval een deel van deze schade dient  een grond nodig zou hebben. De huurder zou  te vergoeden nu de huurovereenkomst op zijn  alsdan  wél  recht  hebben  op  een  vergoeding  initiatief en tegen de wil van huurder in wordt  van  zijn  schade  (maximaal  tweemaal  de  jaar‐ beëindigd. De Hoge Raad heeft met deze stel‐ huur).  Dit  wetsvoorstel  vond  geen  steun  bij 

 

een  Kamermeerderheid.  De  bestaande  situa‐ tie, waarbij een huurder uitsluitend aanspraak  kan  maken  op  een  tegemoetkoming  in  de  verhuis‐ en inrichtingskosten, is gehandhaafd.     Het  lijkt  vooralsnog  dan  ook  tegen  de  bedoe‐ ling  van  de  wetgever  in  te  gaan  wanneer  de  tegemoetkoming  in  de  zin  van  artikel  7:297  BW  op  een  dermate  hoog  percentage  van  de  daadwerkelijke  kosten  wordt  vastgesteld,  dat  in  feite  alsnog  sprake  is  van  een  volledige  vergoeding.      

Opvallend is echter dat de bedragen die rech‐ ters  als  tegemoetkoming  in  de  verhuis‐  en  inrichtingskosten  vaststellen  de  laatste  jaren  juist  stijgen.  Waar  15  jaar  geleden  het  vast‐ gestelde  bedrag  doorgaans  niet  meer  dan   €  5.000,‐  bedroeg  is  de  laatste  jaren  een  tegemoetkoming  van  enkele  tienduizenden  euro’s  geen  uitzondering.  De  rechter  lijkt  de  huurder  met  de  hogere  bedragen  ‘tegemoet’  te willen ‘komen’.     Marlies Sloot  [email protected] 

 

Herbouwplicht na brand  Veel geschillen tussen huurders en verhuurders zien op gebreken aan het gehuurde. Gebreken zijn  – kort gezegd –  omstandigheden die  er voor zorgen dat de  huurder niet het genot heeft van het  gehuurde  dat  hij  bij  het  aangaan  van  de  huurovereenkomst  mocht  verwachten.  Zolang  er  geen  sprake is van de verhuur van woonruimte, kunnen partijen afwijken van de definitie van het begrip  gebrek en/of hier uitzonderingen op overeenkomen.    onder  a  tot  en  met  d)  ten  aanzien  van  een  Een  gebrek  dient  op  verzoek  van  de  huurder  dergelijk  ‘volledig  genotsbelettend’  gebrek,  hersteld te worden tenzij:  zowel  de  verhuurder  als  de  huurder  er  voor    kunnen  kiezen  de  huurovereenkomst  te  ont‐ • herstel onmogelijk is;   binden.  Dat  het  genot  van  het  gehuurde  ge‐ • het  herstel  uitgaven  vereist  die  niet  heel  onmogelijk  is,  wordt  overigens  al  aange‐ van de verhuurder te vergen zijn;   nomen  indien  er  nog  wel  wat  genot  mogelijk  • het herstel valt onder de onderhouds‐  is, maar dit genot substantieel afwijkt van het  en herstelverlichting van de huurder;   genot dat verwacht mocht worden.  • de  huurder  jegens  de  verhuurder  aansprakelijk is voor het ontstaan van    het gebrek.   Een  brand  in  een  verhuurd  pand  kan  er  voor  zorgen  dat  het  genot  geheel  onmogelijk    wordt, indien het tot gevolg heeft dat in ieder  Voor gebreken die het (verwachte) genot van  geval  ‘vitale’  onderdelen  van  het  pand  on‐ het  gehuurde  voor  de  huurder  geheel  onmo‐ bruikbaar  worden.  Na  een  dergelijk  voorval  gelijk maken, bestaat een afzonderlijke wette‐ kan  tussen  de  verhuurder  en  de  huurder  een  lijke  regeling.  Die  regeling  voorziet  er  in  dat,  discussie ontstaan over de vraag of er voor de  indien  voor  de  verhuurder  geen  herstelver‐ verhuurder een verplichting c.q. recht bestaat  plichting  bestaat  (op  grond  van  de  punten 

2 

 

tot  herstel  (en  dus  tot  voortzetting  van  de  huurovereenkomst) of dat een van beide par‐ tijen  een  beroep  kan  doen  op  de  onder  a  tot  en  met  d  genoemde  punten,  waardoor  de  huurovereenkomst ontbonden wordt.     Deze  discussie  is  recent  voor  de  rechter  gevoerd  tussen  Bun  Vastgoed  B.V. 1   (verhuur‐ der)  en  Schuitema  Vastgoed  B.V. 2   (huurder) 3 .  Als  gevolg  van  een  door  derden  gestookte  brand  in  de  naast  een  verhuurde  supermarkt  geplaatste winkelwagentjes, was het pand niet  langer als supermarkt te gebruiken. Schuitema  vorderde herstel en voortzetting van de huur‐ overeenkomst  terwijl  Bun  zich  op  het  stand‐ punt  stelde  dat  het  genot  van  het  gehuurde  geheel  onmogelijk  was  geworden  en  dat  herstel  niet  mogelijk  was  en/of  de  herstel‐ kosten niet van haar gevergd konden worden.  Bun beriep zich derhalve op de door haar (kort  na  de  brand)  ingeroepen  ontbinding  van  de  huurovereenkomst.    De voorzieningenrechter overwoog dat herstel  wel  degelijk  mogelijk  was,  hetgeen  onder  meer  bleek  uit  het  feit  dat  Bun  aangaf  te  zullen  herbouwen.  Bun  wenste  namelijk  de  supermarkt  te  herbouwen  om  daarin  vervol‐ gens  een  supermarkt  volgens  de  Albert  Heijn  formule  te  laten  exploiteren.  Dat  ook  de  herstelkosten van Bun te vergen zijn, leidde de  voorzieningenrechter  eveneens  af  uit  het  feit  dat  Bun  had  aangegeven  sowieso  te  zullen  herstellen  en  ook  uit  het  feit  dat  de  verze‐ keraar  van  Bun  had  bericht  ruim  90%  van  de                                                               1

 Hierna: ‘Bun’   Hierna: ‘Schuitema’  3  Rechtbank ’s‐Gravenhage, sector kanton, locatie  Leiden, d.d. 13 mei 2009  2

herstelkosten  te  zullen  vergoeden 4 .    De  con‐ clusie  is  dat  Bun  de  supermarkt  dient  te  her‐ bouwen  nu  hij  een  herstelverplichting  heeft  en  dat  de  huurovereenkomst  tussen  partijen  wordt voortgezet.    Geconcludeerd kan worden dat zodra een ge‐ brek  het  genot  van  het  gehuurde  geheel  on‐ mogelijk  maakt,  de  huurovereenkomst  ont‐ bonden kan worden, tenzij de verhuurder een  herstelverplichting  heeft.  Onder  de  herstel‐ verplichting  van  een  verhuurder  kan  ook  een  (volledige) herbouwverplichting vallen 5 . Zodra  er  een  herstel‐  of  herbouwverplichting  voor  de  verhuurder  bestaat,  vervalt  de  mogelijk‐ heid  voor  beide  partijen  om  de  huurover‐ eenkomst te ontbinden. Deze herbouw brengt  overigens  geen  verandering  in  de  lopende  huurrelatie.  Met  andere  woorden  er  komt  geen nieuwe of gewijzigde huurovereenkomst  tot  stand  en  de  huurperiode  loopt  gewoon  door.      Justine van Lochem  [email protected]                                                               4

 De rol van verzekeraars is al eerder benadrukt,  onder andere in de uitspraak van de kantonrechter  te Amsterdam d.d. 16 oktober 1995 (WR 1996/24).  Indien een verzekeraar (een groot gedeelte van) de  herstel‐ c.q. herbouwkosten vergoedt, is een  beroep op punt b al snel uitgesloten.  5  Dit in tegenstelling tot wat de  voorzieningenrechter te Zutphen op 19 december  1994 (WR 1995/54) overwoog, na de verhouding  tussen de herstelkosten en de waarde van een  verhuurd pand tegen elkaar afgezet te hebben:  “Gelet op dit verhouding kan niet gezegd worden  dat er sprake is van herstel van het pand, maar is  sprake van herbouw van het pand.” 

3 

 

Retail & Vastgoed – september 2009 

Het hoe en wat van de 403‐verklaring  In  huurrelaties  komen  vaak  vragen  op  over  de  zogenaamde  403  verklaring.  Dit  onderwerp  werd  behandeld  tijdens  het  seminar  Retail  &  Vastgoed  dat  plaatsvond  op  4  juni  jl.  Op  veler  verzoek  wordt  in  deze  bijdrage  onder  elkaar  gezet  wat  de  403  verklaring  inhoudt  en  welke  bescherming  deze biedt voor crediteuren.    fende  de  wettelijke  deponeringsplicht  Achtergrond  van de dochter.   Iedere  vennootschap  behoort  in  beginsel  binnen  13  maanden  na  het  einde  van  ieder    boekjaar een zelfstandige jaarrekening te heb‐ Hoofdelijkheid  ben gedeponeerd bij het Handelsregister. Een  Zoals  aangegeven  stelt  de  moedermaat‐ 403  verklaring  wordt  door  een  moeder‐ schappij zich hoofdelijk aansprakelijk voor alle  maatschappij  afgegeven  om  dochteronder‐ schulden  voortvloeiende  uit  rechtshande‐ nemingen in staat te stellen gebruik te maken  lingen van de groepsmaatschappij. Het begrip  van de deponeringsvrijstelling ex artikel 2:403  hoofdelijkheid  houdt  in  dat  de  moeder  naast  BW.  De  dochtermaatschappij  kan  gebruik  de  dochter  rechtstreeks  aansprakelijk  is.  maken  van  de  wettelijke  deponeringsvrijstel‐ Daarnaast impliceert het begrip hoofdelijkheid  ling indien wordt voldaan aan bepaalde vereis‐ dat  de  moedermaatschappij  een  prestatie‐ ten  waaronder samengevat:    verplichting heeft ten opzichte van de contrac‐ tuele verplichtingen van de dochter, zodat de    moeder  tot  prestatie  kan  worden  gehouden  • de  moedermaatschappij  dient  zich  en niet enkel een verplichting tot het betalen  hoofdelijk aansprakelijk te stellen voor  van  een  som  geld  heeft.  Ingevolge  een  403  alle  schulden  voortvloeiende  uit  verklaring  kan  de  moeder  dus  ook  bijvoor‐ rechtshandelingen  van  de  dochter,  beeld  worden  aangesproken  op  een  exploita‐ waarbij de aansprakelijkstelling;   tieplicht  die  op  grond  van  de  huurover‐ • de  schriftelijke  aansprakelijkstelling  eenkomst geldt.  dient te worden neergelegd ten kanto‐ re  van  het  Handelsregister  waar  de    dochter is ingeschreven;   Intrekking  De  403  verklaring  die  wordt  afgegeven  kan  • de  financiële  gegevens  van  de  doch‐ onder  de  volgende  omstandigheden  worden  termaatschappij  worden  geconsoli‐ ingetrokken door de moedermaatschappij:  deerd in de geconsolideerde jaarreke‐ ning  van  de  moedermaatschappij  die    de 403 verklaring heeft afgegeven;   toekomstige  aansprakelijkheid:  intrekken  is  te  allen  tijde  mogelijk  door  een  intrekking‐ • de  aandeelhouders  van  de  dochter  verklaring  gericht  op  toekomstige  aansprake‐ dienen  jaarlijks  vóór  de  vaststelling  lijkheid neer  te leggen bij  het  Handelsregister  van  de  geconsolideerde  jaarrekening  waar de moedermaatschappij is ingeschreven.  van  de  moedermaatschappij  in  te  stemmen  met  de  afwijking  betref‐  

 

overblijvende  aansprakelijkheid:  onder  om‐ standigheden  kan  de  moedermaatschappij  ook  de  aansprakelijkheid  die  ziet  op  het  verleden,  ook  wel  genaamd  de  overblijvende  aansprakelijkheid  of  restaansprakelijkheid,  intrekken  mits  aan  bepaalde  wettelijke  ver‐ eisten  wordt  voldaan.  Eén  van  de  wettelijke  vereisten is dat de dochtermaatschappij waar‐ voor een 403 verklaring is afgegeven de groep  verlaten dient te hebben. Dit doet zich voor bij  o.a.  verkoop  van  het  belang  (overdracht  van  de  aandelen  in  de  dochter),  faillissement,  liquidatie  of  juridische  fusie  waarbij  de  doch‐ ter  de  verdwijnende  vennootschap  vormt.  Voorts  dient  een  voornemen  tot  beëindiging  van  de  restaansprakelijkheid  te  worden  neergelegd  bij  het  Handelsregister  waar  de  gewezen  dochtermaatschappij  staat  inge‐ schreven, dient publicatie van het voornemen  tot  intrekking  van  de  overblijvende  aanspra‐ kelijkheid  in  een  landelijk  dagblad  gepubli‐ ceerd te worden en dient een wettelijke depo‐ neringstermijn  van  twee  maanden  in  acht  te  worden genomen.    Gekwalificeerde verklaring  Welke rechten kan een crediteur ontlenen aan  het gegeven dat een moedermaatschappij een  hoofdelijke  aansprakelijkheidsverklaring  ex  artikel 2:403 BW heeft neergelegd ten aanzien  van haar dochtermaatschappij?    De  crediteur  die  een  vordering  heeft  op  de  dochtermaatschappij  kan  zowel  de  dochter‐ maatschappij  als  de  moedermaatschappij  aanspreken  tot  nakoming  van  alle  schulden  voortvloeiende  uit  rechtshandelingen  aange‐ gaan door de dochter. Hierbij is de navolgende  kanttekening te plaatsen. De Hoge Raad heeft  bij arrest van 28 juni 2002, NJ 2002/447 (Akzo 

Nobel/ING) uitgemaakt dat de letterlijke tekst  van  de  aansprakelijkheidsverklaring  bepalend  is voor de rechten van de crediteur. Eventuele  beperkingen  die  zijn  opgenomen  in  de  verklaring  van  hoofdelijke  aansprakelijkheid  kunnen  derhalve  door  de  moedermaat‐ schappij  jegens  crediteuren  van  de  dochter‐ maatschappij  worden  tegengeworpen.  In  de  praktijk  komen  de  navolgende  beperkingen  voor:    • temporele  beperkingen:  de  werking  van de hoofdelijke aansprakelijkheids‐ verklaring ex artikel 2:403 BW dient in  beginsel  te  zien  op  alle  schulden  voortvloeiende  uit  rechtshandelingen  van  de  dochtermaatschappij,  dus  vanaf  het  ontstaansmoment  van  de  dochtermaatschappij.  In  de  praktijk  wordt  deze  verrijkende  aansprakelijk‐ heid vaak de pas afgesneden door het  opnemen van een beperking in tijd.  • groepsband:  het  komt  voor  dat  in  de  aansprakelijkheidsverklaring  wordt  opgenomen  dat  de  aansprakelijkheid  van  de  moedermaatschappij  slechts  geldt  zolang  de  dochtermaatschappij  een groepsmaatschappij vormt.  • subsidiariteit:  in  de  praktijk  komt  het  voor  dat  de  verklaring  die  bij  het  Handelsregister  wordt  gedeponeerd  niet  uitgaat  van  hoofdelijkheid  maar  van  subsidiaire  aansprakelijkheid  van  de moedermaatschappij. Dat houdt in  dat  de  moedermaatschappij  slechts  kan worden aangesproken in het geval  dat  de  dochtermaatschappij  haar  verplichtingen niet nakomt.   

5 

 

Voornoemde  beperkingen  kunnen  de  rechten  van  crediteuren  beperken.  Het  is  zaak  de  letterlijke  tekst  van  de  hoofdelijke  aanspra‐ kelijkheidsverklaring  op  te  vragen  bij  het  Handelsregister  alvorens  rechtshandelingen  met  de  dochtermaatschappij  aan  te  gaan.  Op  die wijze kan eventuele aanvullende zekerheid  van  de  moedermaatschappij  worden  verkre‐ gen indien beperkingen zijn opgenomen.    Het  opnemen  van  eventuele  beperkingen  is  overigens  niet  zonder  risico  voor  de  moeder‐ maatschappij  dan  wel  de  dochtermaatschap‐ pij.  Gesteld  kan  worden  dat  niet  wordt  vol‐ daan aan de deponeringsvrijstelling omdat de  tekst  van  de  verklaring  niet  voldoet  aan  de  wettelijke  vereisten,  hetgeen  (hoofdelijke)  aansprakelijkheid  voor  de  vennootschap  en  haar bestuurders tot gevolg kan hebben.    Conclusie  De  hoofdelijke  aansprakelijkheidsverklaring  betreft een consolidatie instrument. De letter‐ lijke tekst is bepalend voor de rechten die een  crediteur  kan  inroepen  ten  aanzien  van  de  moedermaatschappij die een hoofdelijke aan‐  

sprakelijkheidsverklaring  ex  artikel  2:403  BW  heeft afgegeven ten aanzien van haar dochter‐ maatschappij.    De  hoofdelijke  aansprakelijkheidsverklaring  kan  te  allen  tijde  voor  toekomstige  aanspra‐ kelijkheid  worden  ingetrokken.  Zij  kan  tevens  worden  ingetrokken  voor  de  overblijvende  aansprakelijkheid  wanneer  de  dochtermaat‐ schappij  de  groep  verlaat  en  voldaan  wordt  aan  de  wettelijke  vereisten.  De  hoofdelijke  aansprakelijkheidsverklaring  behelst  derhalve  geen onvoorwaardelijke aansprakelijkheid.    Het  verdient  als  crediteur  de  voorkeur  de  letterlijke  tekst  van  de  aansprakelijkheids‐ verklaring bij het Handelsregister op te vragen  alvorens  met  de  dochtermaatschappij  rechts‐ handelingen  aan  te  gaan.  Afhankelijk  van  de  inhoud  van  de  aansprakelijkheidsverklaring  kan  dan  waar  nodig  tijdig  aanvullende  zeker‐ heid van de moedermaatschappij worden ver‐ kregen.     Aravind Ramanna  [email protected] 

 

De huurder failliet, en dan?  In het eerste halfjaar van 2009 zijn meer dan twee keer zoveel bedrijven failliet gegaan als een jaar  eerder. Over een periode van zes maanden heeft het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) nog  nooit zoveel faillissementen van bedrijven en particulieren gemeten als in de eerste helft van 2009.  In totaal is van 1,8 duizend particulieren en 3,5 duizend bedrijven en instellingen het faillissement  uitgesproken. Sinds het begin van de jaren ‘80, toen het CBS begon met de faillissementsstatistiek,  zijn er nog nooit in een halfjaar zo veel faillissementen uitgesproken.     Consequenties faillissement   verhuurder.  Door  het  faillissement  wordt  on‐ Een faillissement van de huurder zorgt brengt  zekerheid over diens positie gecreëerd. De be‐ vaak  vervelende  consequenties  mee  voor  de  taling  van  de  huurpenningen  staakt.  Er  moet 

6 

 

op  zoek  worden  gegaan  naar  een  nieuwe  huurder.  Bovendien  ontstaan  vragen  als:  per  wanneer  kan  over  het  gehuurde  worden  be‐ schikt, tegen welke periode en tegen welk ni‐ veau  moet  worden  opgeleverd,  voor  wie  ko‐ men  deze  kosten  en  in  hoeverre  kan  schade  worden  beperkt?  Deze  aspecten  zullen  hier‐ onder de revue passeren.     Opzegging huurovereenkomst   Wanneer  de  huurder  failliet  gaat,  kan  zowel  de  verhuurder  als  de  curator  de  huur  ex  art.  39  Faillissementswet  (Fw)  tussentijds  opzeg‐ gen. De opzegtermijn is gemaximeerd tot drie  maanden. Het faillissement laat overigens on‐ verlet de mogelijkheid om in goed overleg met  de  curator  een  kortere  opzegtermijn  overeen  te  komen.  Art.  39  Fw  gaat  als  bijzondere  bepaling boven de bepalingen omtrent beëin‐ diging  van  de  huur  in  boek  7  Burgerlijk  Wetboek  (BW).  De  bijzondere  opzeggingsfor‐ maliteiten  (uit  de  wet  of  huurovereenkomst)  blijven overigens gelden.     Surseance van betaling   In  geval  van  surseance  van  betaling  van  de  huurder geldt een soortgelijk regime (art. 238  Fw),  zij  het  dat  gedurende  de  surseance  van  betaling alleen de huurder (met medewerking  van diens bewindvoerder) de huur mag opzeg‐ gen. Daarnaast kan de in surseance verkeren‐ de huurder, gedurende de surseance, niet tot  betaling  van  zijn  reeds  opeisbare  huurpen‐ ningen worden gedwongen. De huurprijs van‐ af  de  datum  van  surseance  af  is,  evenals  in  een faillissement, een boedelschuld.     Concurrente‐ of boedelvordering   Huurpenningen  opeisbaar  voor  datum  faillis‐ sement  zijn  concurrente  vorderingen  en  die‐

nen  ter  verificatie  te  worden  ingediend.  De  kans  op  uitkering  is  klein.  De  huurprijs  ver‐ schuldigd  vanaf  datum  faillissement  is  een  boedelvordering.  Boedelvorderingen  moeten  integraal  uit  de  faillissementsboedel  worden  voldaan.  Het  zijn  vorderingen  die  geen  verifi‐ catie  behoeven  en  een  onmiddellijke  aan‐ spraak  op  de  faillissementsboedel  geven.  De  verhuurder kan de curator in rechte tot beta‐ ling  dwingen  en  kan  daarvoor  beslag  leggen  op de boedel.     Ontruiming en oplevering   Vaak  heeft  een  curator  belang  bij  een  snelle  opzegging  van  de  huurovereenkomst.  Hij  be‐ perkt  daarmee  (boedel)kosten  en  handelt  daarmee  in  het  belang  van  de  gezamenlijke  schuldeisers  .  Wanneer  de  curator  echter  tot  opzegging  overgaat  is  de  ontruimingsver‐ plichting een boedelschuld en dient hij de kos‐ ten  van  ontruiming  en  oplevering  te  dragen  (HR 18 juni 2004, JOR 2004, 221). Wanneer de  verhuurder  daarentegen  de  huurovereen‐ komst  opzegt  leveren  de  daarmee  gepaard  gaande kosten slechts een concurrente vorde‐ ring  ‐  en  in  de  praktijk  extra  schade  ‐  op.  De  curator  is  in  dat  geval  niettemin  verplicht  de  tot  de  boedel  behorende  roerende  zaken  uit  het gehuurde te verwijderen (HR 21 juni 2006,  NJ  2007,  21).  Soms  doet  de  verhuurder  er  verstandig  aan  de  huurovereenkomst  niet  op  te  zeggen,  in  het  bijzonder  wanneer  er  hoge  kosten  moeten  worden  gemaakt  in  verband  met  de  ontruiming  (bijv.  in  geval  van  milieu‐ verontreiniging  en  het  ongedaan  maken  van  beschadigingen en veranderingen) of wanneer  er  geen  potentiële  huurder  voorhanden  is.  Dikwijls  heeft  de  verhuurder  juist  wel  belang  bij  een  snelle  opzegging,  ontruiming  en  ople‐ vering. In het bijzonder als er geen zicht is op 

7 

 

voldoening  van  boedelvorderingen  en  er  een  potentiële  huurder  gereed  staat  om  het  gehuurde  te  betrekken.  De  curator  kan  hem  dan (alsnog) dwars liggen onder meer middels  het  afkondigen  van  een  afkoelingsperiode.  Gedurende die afkoelingsperiode (maximaal 4  maanden)  kan  niet  worden  afgedwongen  het  gehuurde te ontruimen c.q. op te leveren.     Indeplaatsstelling   De  curator  wil  soms  de  huurbeëindiging  af‐ houden om het in het gehuurde uit te oefenen  bedrijf door te starten of over te dragen. Ook  hiervoor  kan  de  curator  de  afkoelingsperiode  gebruiken, zodat een termijn wordt gecreëerd  waarin hij zich ‐ ‘zonder lastig gevallen te wor‐ den’  ‐  een  oordeel  over  de  situatie  kan  vor‐ men.  Overdracht  aan  een  derde  kan  bij  winkel‐ of  horecaruimte plaatsvinden middels  indeplaatsstelling.  Dat  is  vaak  niet  wenselijk  voor  de  verhuurder,  bijvoorbeeld  omdat  hij  een  partij  bereid  heeft  gevonden  die  onder  betere  condities  wil  aanhuren.  Een  inde‐ plaatsstelling  door  de  curator  is  doorgaans  moeilijk te dwarsbomen en kan een opzegging  van  de  verhuurder  doorkruisen.  Dat  geldt  te‐ meer nu de curator vaak een zwaarwichtig be‐ lang  heeft  (het  behouden  van  personeel  en  het verkrijgen van een overnamesom) en mits  aangetoond kan worden dat de in de plaats te  stellen  partij  voldoende  waarborgen  biedt  voor een behoorlijke bedrijfsvoering en nako‐  

ming  van  de  huur  (Rb.  Den  Haag  13  maart  1996, NJ 1997, 714).       Bankgarantie  Een abstracte bankgarantie, op grond waarvan  de bank op eerste verzoek moet uitkeren aan  de  verhuurder,  kan  worden  ingeroepen  in  geval  van  faillissement  of  surseance  van  de  huurder.  Het  vrijvallende  bedrag  kan  worden  aangewend  ter  dekking  van  een  huurachter‐ stand van vóór het faillissement, maar kan de  bankgarantie ook worden gebruikt ter dekking  van andere schade over de periode in en/of ná  faillissement?  Om in geval van faillissement of  surseance  een  beroep  te  kunnen  doen  op  (bank)garanties moet in de huurovereenkomst  echter  wel  een  expliciet  beding  zijn  opgeno‐ men,  inhoudende  dat:  (i)  de  verhuurder  de  huurovereenkomst  tussentijds  kan  ontbinden  in geval van faillissement; (ii) de verhuurder in  dat  geval  recht  heeft  op  (volledige)  schade‐ vergoeding,  in  ieder  geval  ter  grootte  van  de  resterende  huurtermijnen;  en  (iii)  de  garant  zich  verplicht  om  als  eigen  schuld  aan  verhuurder  te  voldoen  alle  schade  die  wordt  geleden  door  een  vroegtijdige  huurbeëindi‐ ging  door  het  faillissement  of  de  surseance  (Hof  ’s‐Gravenhage  7  april  2009,  JOR  2009,  202).    Frank Hendriks  [email protected] 

 

8 

 

Opzegging: wanneer moet de procedure worden gestart?  Recent  heeft  de  Hoge  Raad  de  vraag  beantwoord  binnen  welke  termijn  een  opzegging    door  de  verhuurder  van  een  huurovereenkomst  van  '290'‐bedrijfsruimte  gevolgd  moet  worden  door  een  beëindigingsprocedure bij de kantonrechter. Daarover bestond tot voor kort geen duidelijkheid.     De  verhuurder  kan  een  huurovereenkomst  van  datum  waartegen  is  opgezegd  –  aan  mevrouw  290‐bedrijfsruimte  tegen  het  einde  van  een  Henriks  betekend.  Aldi  vorderde  in  deze  huurperiode  of  in  de  onbepaalde  tijd  opzeggen  procedure  beëindiging  van  de  huurovereen‐ met inachtneming van ten minste één jaar. Die  komst  tussen  haar  en  mevrouw  Henriks  op  opzegging  heeft  echter  niet  het  einde  van  de  grond van dringend eigen gebruik in de zin van  huurovereenkomst tot gevolg. Het einde van de  artikel 7:296 lid 1 BW.   huurovereenkomst  kan  namelijk  door  de  ver‐   huurder alleen worden bewerkstelligd door toe‐ In  eerste  aanleg  werd  deze  vordering  van  Aldi  wijzing door de kantonrechter van een door de  door  de  kantonrechter  toegewezen.  De  kan‐ verhuurder ingestelde beëindigingsvordering op  tonrechter  oordeelde  dat  de  wet  geen  termijn  grond  van  artikel  7:295  lid  2  BW.  De  wet  kent  stelt  waarbinnen,  nadat  de  huurovereenkomst  geen  uiterlijke  termijn  waarbinnen  deze  door  de  verhuurder  is  opgezegd,  de  beëindi‐ vordering  door  de  verhuurder  ingesteld  moet  gingsprocedure  moet  worden  ingeleid.  Uit  het  worden.  Dat  heeft  in  de  praktijk  al  vaak  tot  de  enkele  feit  van  tijdsverloop,  waarbinnen  de  vraag  geleid  of  een  beëindigingsvordering  ook  verhuurder  stil  zit,  kan  zonder  bijkomende  nog  (lang)  na  de  datum  waartegen  de  huur  is  gedragingen  door  de  huurder  niet  worden  af‐ opgezegd,  door  de  verhuurder  kan  worden  geleid dat de verhuurder daarmee afstand doet  ingesteld.  Die  vraag  is  door  de  Hoge  Raad  nu  van  zijn  recht  de  beëindiging  na  te  streven  en  beantwoord 6 .    ook  niet  dat  de  verhuurder  zijn  recht  tot  dienaangaande  zou  hebben  verwerkt,  aldus  de    kantonrechter.  Omdat  in  de  visie  van  de  De  feiten  van  de  casus  die  heeft  geleid  tot  het  kantonrechter  sprake  was  van  dringend  eigen  arrest van de Hoge Raad zijn als volgt samen te  gebruik,  werd  de  vordering  van  Aldi  tot  vatten. Mevrouw Henriks is in 1994 met Aldi een  beëindiging  van  de  huurovereenkomst  toe‐ huurovereenkomst  aangegaan  met  betrekking  gewezen.   tot circa 55 m² winkelruimte in Zutphen, alwaar  mevrouw  Henriks  een  cafébedrijf  exploiteerde.    In december 2003 zegde Aldi mevrouw Henriks  Mevrouw Henriks stelde echter hoger beroep in,  de  huur  op  tegen  1  januari  2005,  wegens  het  en met succes: het Hof oordeelde dat Aldi niet‐ dringend  nodig  hebben  van  het  gehuurde  voor  ontvankelijk  was  in  haar  beëindigingsvordering,  eigen  gebruik.  De  dagvaarding,  waarin  Aldi  de  omdat  die  was  ingesteld  na  het  einde  van  de  beëindiging van de huurovereenkomst vorderde  opzegtermijn  waartegen  Aldi  de  huurovereen‐ is  echter  pas  op  21  juli  2005  –  dus  nog  na  de  komst  had  opgezegd.  Het  Hof  was  van  mening  dat, gelet op de desbetreffende wettelijke bepa‐                                                              6 lingen,  als  uitgangspunt  geldt  dat  het  instellen   HR 12 juni 2009 NJ 2009, 272 

9 

 

van een beëindigingsvordering dient te geschie‐ den vóór het tijdstip waartegen is opgezegd. In‐ dien  de  verhuurder  de  gehele  opzegtermijn  voorbij  laat  gaan  en  hij  zelfs  bij  het  einde  daarvan  niets  van  zich  laat  horen,  ligt  het  voor  de  hand  aan  te  nemen  dat  de  verhuurder  van  zijn  wens  tot  beëindiging  afziet  en  dat  de  opzegging zijn werking heeft verloren, aldus het  Hof.  De  vordering  tot  beëindiging  van  de  huur‐ overeenkomst  werd  dus  alsnog  door  het  Hof  afgewezen. Aldi is het daar niet mee eens en is  in cassatie gegaan, en ditmaal had Aldi succes.     De Hoge Raad gaat namelijk mee met het door  Aldi  opgeworpen  cassatiemiddel,  waarin  wordt  opgekomen  tegen  het  hiervoor  weergegeven  oordeel  van  het  Hof.  Met  dat  oordeel  miskent  het Hof, volgens Aldi, dat de wet niet voorziet in  een  termijn  waarbinnen  de  verhuurder  de  vordering  tot  beëindiging  van  de  huurover‐ eenkomst  als  bedoeld  in  artikel  7:295  lid  2  BW  dient  in  te  stellen,  zodat  niet,  althans  niet  zondermeer, valt in te zien dat instelling van een  dergelijke  vordering  in  ieder  geval  vóór  het  tijdstip  waartegen  is  opgezegd  dient  plaats  te  vinden, en dat wanneer dat niet is gebeurd dient  te  worden  aangenomen  dat  de  opzegging  zijn  werking  heeft  verloren.  De  Ho‐ge  Raad  volgt  Aldi, door te oordelen dat noch uit de wet zelf,  noch uit het stelsel van de wet valt af te leiden  dat  de  opzegging  van  de  huurovereenkomst  haar  werking  verliest  als  de  beëindigingsvor‐ dering wordt ingesteld na het tijdstip waartegen  is opgezegd. Het oordeel van het Hof geeft dus  blijk  van  een  onjuiste  rechtsopvatting,  aldus  de  Hoge Raad.    Het  arrest  van  de  Hoge  Raad    is  duidelijk:  de  huuropzegging door verhuurder verliest, óók bij  290‐bedrijfsruimte,  haar  werking  niet  indien  de 

beëindigingsvordering na de datum waartegen is  opgezegd  wordt  ingesteld.  Deze  uitkomst  kan  minder  prettig  zijn  voor  huurders,  die  er  im‐ mers vrijwel altijd belang bij hebben te weten of  hun  verhuurder  na  diens  huuropzegging  ook  werkelijk een beëindigingvordering zal instellen,  al is het alleen al omdat de huurder in dat geval  tijdig zal moeten uitzien naar huisvesting elders.  Stel  bijvoorbeeld  dat  de  huurovereenkomst,  zonder  opzegging,  na  de  datum  waartegen  is  opgezegd voor vijf jaar zou  doorlopen, dan kan  de huurder er – óók na verloop van die datum –  dus  (nog)  niet  van  op  aan  dat  zijn  huurrechten  door  het  verloop  van  die  datum  voor  de  komende  vijf  jaar  zijn  veiliggesteld.  Dat  is  voor  veel  huurders  een  vervelend  gegeven,  maar  door  deze  uitspraak  wel  iets  waar  zij  rekening  mee moeten houden.     De uitspraak van de Hoge Raad leert kortom dat  een  huurder  er  niet  (te)  snel  van  moet  uitgaan  dat  een  verhuurder  de  mogelijkheid  om  een  beëindigingsprocedure te starten heeft laten va‐ ren.  Slechts  in  uitzonderlijke  gevallen  dient  af‐ stand  van  recht  of  rechtsverwerking  te  worden  aangenomen, hetgeen nagenoeg nooit het geval  zal  zijn  indien  er  na  de  huuropzegging  nog  on‐ derhandelingen/besprekingen  hebben  plaats‐ gevonden  over  de  beëindiging  van  de  huur.  Maar ook in het geval na de huuropzegging geen  verder  contact  met  de  verhuurder  is  geweest  c.q.  onderhandelingen  hebben  plaatsgevonden,  dient de huurder erop bedacht te zijn dat, als de  datum  waartegen  de  huurovereenkomst  is  opgezegd inmiddels is verstreken, de verhuurder  alsnog  een  beëindigingprocedure  zal  kunnen  starten.    Liesbeth Mulckhuyse  [email protected] 

10 

 

Retail & Vastgoed – september 2009 

Contactgegevens  Boekel De Nerée N.V.  Gustav Mahlerplein 2  1082 MA, Amsterdam  Postbus 75510   1070 AM, Amsterdam  T +31 20 795 39 53  F +31 20 795 39 00  E [email protected] www.boekeldeneree.com