TDK Dolgozat
Bódi Szabina D610ZK GT2N1 2010
Állami kezességvállalás okai, hatása a lakáshitelek alakulására, annak következménye
Tartalomjegyzék: Bevezetés
4
A fészekrakó program bevezetésének gazdasági körülményei.5 A lakáspiac alakulása a fészekrakó program bevezetése előtt 5 A fészekrakó program
10
Fészekrakó program jelentősége
11
A lakáscélú állami támogatásokról szóló kormányrendelet 11 A „fészekrakó kormányrendelet”
15
Az Adó- és Pénzügyi Ellenőrzési Hivatal szerepe az államilag garantált hitelek kiutalás előtti ellenőrzésében
19
A fészekrakó program hatásai
22
Összefoglalás
30
Bevezetés A 2005. év intézkedései új irányt jelentettek az állami lakáspolitikában. A 2001ben életbe lépett támogatások fellendítették a lakáspiacot – néhány év alatt megduplázódott az éves szinten használatba vett lakások száma –, azonban olyan elemek is megjelentek, amelyek indokolttá tették a rendszer felülvizsgálatát. Rendkívüli módon megnőtt a lakosság lakáscélú hiteleinek állománya, látványosan növekedtek az állami támogatások is, amely azonban a megváltozott gazdasági környezetben a költségvetés számára fenntarthatatlanná vált. A kereslet folyamatos növekedését feltételező túlfűtött lakásfejlesztések és a támogatási
rendszer
eredményezett
a
szigorítása
piacon.
A
együttesen
fészekrakó
2004–2005-ben
program
keretében
túlkínálatot bevezetett
intézkedések a korábbi rendszer logikáját és támogatásainak nagy részét megtartva olyan változtatásokat tartalmaztak, amelyek azt módosítva és kiegészítve a rászorultak, illetve a célzott – fiatal, pályakezdő – rétegek felé próbálták irányítani. Dolgozatomban a következő kérdésekre keresem a választ: • Miért nem lehetett fenntartani az előző lakástámogatási rendszert? •
Hogyan hatott a fészekrakó program a lakosság hitelfelvételi magatartására?
• Javította-e a fészekrakó program a bankok hitelezési hajlandóságát? • Hogyan hatott a fészekrakó az eladósodottság szerkezetére? • Csökkentette-e a devizahitelek támogatása a költségvetés terheit? • Hogyan hatott a fészekrakó program a lakáspiac alakulására? •
A lakásépítési kedvezmények összegének növelése segítette-e az új lakások építését, ezzel adott-e lökést az építőiparnak?
A fészekrakó program bevezetésének gazdasági körülményei.1 2004 elején a pozitív világgazdasági várakozásokkal szemben a magyar gazdaság növekedése a lassulás jeleit mutatta. A 2003-ban megkezdett kiigazítás 2004-re felerősödött. A magyar gazdaságot ellentétes hatások érték. Az európai konjunktúra élénkült, a belföldi kereslet növekedési üteme viszont az államháztartási szigorítások, a lakossági jövedelemnövekedés lassulása, valamint az adóemelések hatására lassult. A belföldi felhasználás növekedése (3,3%) elmaradt a GDP növekedési ütemétől (4%). A lakosság eladósodása az előző évekhez képest lassabban nőtt, miközben kiugróan sok, 44 ezer új lakást adtak át. Az év végi jegybanki alapkamat (9,5%) nagyon magas volt a piacon kialakult referenciahozamokhoz és a külföldi finanszírozás hozamszintjéhez képest. Ebből kifolyólag a lakosság nagy része külföldi devizában kezdett eladósodni. A külföldről beáramló tőke pedig forintvásárlási nyomást gyakorolt a piacokra, ami erősítette a forint árfolyamát. A lakáspiacon negatív várakozások voltak 2005. évre vonatkozóan. A lakosság hitelből történő vásárlását szintén csökkenő tendenciájúnak ítélték meg. A lakáspiacon működő vállalati szereplőknek negatív kilátásaik voltak a 2005-ös esztendővel kapcsolatban. Ennek oka a csökkenő kereslet mellett a bővülő kínálati nyomás és a csökkenő piaci forgalom volt. 2004 negyedik negyedévében a lakóingatlanok piacán az árak változatlanok maradtak, sőt az ingatlanforgalmazók véleménye szerint ebben az időszakban a használt lakáspiacon árcsökkenés következett be.
A lakáspiac alakulása a fészekrakó program bevezetése előtt A 2001-es lakástámogatási rendszer (12/2001. kormányrendelet) bevezetése lökést adott a hazai lakáspiac fejlődésének. A támogatások hatására a lakáscélú hitelek kamatai lényegesen alacsonyabbá váltak a piaci kamatoknál. A támogatások elindítása mellett 2002-től jelentős jövedelemalapú költségvetési élénkítés valósul meg, így 3 év alatt összességében 36%-kal, reálértéken pedig 15%-kal bővült a háztartások jövedelme. (Ezért a 2001 eleje és 2003 vége között 1
Gazdaságkutató Zrt. (2004), A GKI Gazdaságkutató Rt. prognózisa 2005-re
tartó időszakot a költségvetési expanzió időszakának nevezzük.) Erre az időszakra tehető a devizahitelezés elterjedése is, azonban ebben az időszakban még kizárólag a támogatott forinthitelek vezérelték a hitelnövekedést. A kedvezményes hitelezés által növelt kereslet feléledő kínálattal találkozott. 2001től számottevően megnövekedett az új lakásépítések darabszáma. Az időszak átlagában a korábbinál évi átlagban másfélszer több, 31 703 új lakással bővült a lakásállomány. Míg 1999-ben a használatba adott lakások száma épphogy meghaladta a 19 ezret, az új lakások száma 2001-ben 28 ezer, 2004-ben közel 44 ezer volt. A növekedés azonban a lakások mutatóiban is változásokat okozott.2 •
jelentősen nőtt az értékesítési céllal épített lakások aránya (1999: 11,4 , 2004: 36,6 százalék),
• az építések egyre inkább a főváros és környékére, illetve a nagyvárosokra koncentrálódtak, •
csökkent az épített lakások átlagos alapterülete. 1999-ben ez az érték 100 m2 volt, 2004-ben 93 m2. Drasztikusan nőtt a kis alapterületű lakások aránya,
•
nagyságrenddel emelkedett az új építésű lakások ára. Radikálisan nőttek az állam lakáscélú támogatásai is. Miközben 2001-ben a lakáscélú előirányzat 60 milliárd forint nagyságrendet képviselt, ez a sor a 2005. évi költségvetésben kb. 215 milliárd Ft-ot tett ki.
Ez utóbbi összeg nagy része a 2001-2004. években felvett támogatott lakáshitelek adott évre eső állami kamattámogatásainak kifizetéséből tevődött össze. A kínálat bővülése az építőipar természetéből fakadóan csak fokozatosan valósult meg, ezért az időszak végéig az árak emelkedtek. Az időszakban módosításokkal folyamatosan enyhítették az igénybevételi feltételeket és növekedett a támogatás mértéke is. A legfontosabb változás 2002 márciusában következett be, amikor a lakástámogatást kiterjesztették a használt lakásokra is. A változtatás árfelhajtó 2
Építési Piac 2005. november-december: Az idei lakáspolitika fontosabb lépései, eredményei és tapasztalatai.
hatása szinte azonnal érvényesült. Az új lakások építésének, és a lakáshitel állomány
növekedésének
mutatói
a
tervezettet
meghaladták,
ennek
következtében a költségvetés lakáscélú kiadásai dinamikusan növekedtek. A támogatási rendszer a költségvetés számára 2003-ra már fenntarthatatlanná vált, ekkor következtek be az első szigorító lépések, melyek a lakásárak alakulására is hatással voltak. A lakásárak alakulásának bemutatására az MNB által használt ábrát alkalmazom. Az ábra a nominális lakásárak alakulását mutatja be különböző indexszámítási módszerek alapján.
120
110
110
100
100
90
90
80
80
70
70
60
60 2002.I.n.év 2002.II.n.év 2002.III.n.év 2002.IV.n.év 2003.I.n.év 2003.II.n.év 2003.III.n.év 2003.IV.n.év 2004.I.n.év 2004.II.n.év 2004.III.n.év 2004.IV.n.év 2005.I.n.év 2005.II.n.év 2005.III.n.év 2005.IV.n.év 2006.I.n.év 2006.II.n.év 2006.III.n.év 2006.IV.n.év 2007.I.n.év 2007.II.n.év 2007.III.n.év 2007.IV.n.év 2008.I.n.év 2008.II.n.év 2008.III.n.év 2008.IV.n.év
120
Origo Budapest
KSH Budapest
FHB országos
1. ábra: A lakásárak alakulásának bemutatása (Forrás: MNB)
Az FHB-lakásárindex néven megjelenő idősor az FHB rendelkezésére álló ingatlanáradatok alapján készült. Ez az adatbázis több mint 600 ezer adatot tartalmaz. A KSH idősor a területi illetékhivatalok valamennyi lakásadásvétel árát rögzítik. Origo adatsor az Origo internetes oldalán található lakáshirdetések összesített adatait tartalmazza. A lakástámogatási rendszer időszakának vége jól látható a 2003 negyedik negyedéves adatpont kiugrásán: a szigorítások 2004-es bevezetése előtt az előre hozott lakásvásárlások emelték a keresletet Ezután a lakások reálértékében stagnálást, majd 2007-től csökkenést láthatunk. 2004 vége és 2008 vége között négy év alatt mindössze 13 százalékkal csökkentek reálértéken a lakásárak.
A 2004 első negyedévétől a 2007. év végéig terjedő időszakot a hitelboom időszakának nevezzük. A devizahitelezés 2004 év elején kezdődő térhódítása óta a lakossági devizahitel erőteljes növekedést mutatott és szinte teljesen kiszorította a piacról a magas kondíciókkal rendelkező forinthiteleket. Az új lakossági hiteleknél már egyértelműen a devizaalapú hitel dominált.
800,00 700,00 600,00 500,00 400,00 300,00 200,00 100,00
jún.08
dec.07
márc.08
jún.07
szept.07
dec.06
márc.07
jún.06
szept.06
dec.05
márc.06
jún.05
szept.05
dec.04
márc.05
jún.04
szept.04
dec.03
márc.04
jún.03
szept.03
dec.02
márc.03
jún.02
szept.02
dec.01
-100,00
márc.02
0,00
-200,00 Lakás forint
Lakás deviza
2. ábra: Lakáscélú hitelek állományváltozása: (adatok: KSH, ábra: Saját készítés) A devizahitelek alakulásában jelentős szerepet játszott a banki kínálati nyomás és a jegybanki alapkamat alakulása, amely 2003. november 28-án 12,5% volt. Mivel a bankközi kamatok alakulásában jelentős szerepet játszik az irányadó kamatláb alakulása, ez a magas érték jelentősen megnehezítette a forintban való hitelfelvételt. A
devizahitelek
előretörésében nagy
szerepet játszott a
kamattámogatási rendszer szigorítása is. A fenti ábrán is látható, hogy már a fészekrakó program megjelenése előtt megközelítette a devizahitelek növekedési üteme a forinthitelek növekedési ütemét. A kormánynak itt azonban lett volna még arra lehetősége, hogy megfékezze a devizában való eladósodást, legalább annyival, hogy a devizahitel konstrukciókra nem terjeszti ki az állami kezesség intézményét. Azonban véleményem szerint a kormányzat jelentős megtakarítást várt ettől a lépéstől, mivel a devizahitelre kamattámogatás nem járt.
A program bevezetése előtt 2004. október 16-án a Népszavában a DEM Információs és Gazdaságkutató Kft. ügyvezetője Varga Dénes nevével fémjelzett cikk alapján támogatni kellene a devizahitelek felvevőit is, hiszen semmi nem indokolja, hogy csak a forinthitelek adósai részesülhessenek a kormányzati lakáspolitika kedvezményeiben. Érvelésének kulcseleme, hogy mindegy, milyen devizanemben adósodik el az ügyfél, a lényeg az, hogy lakásszerzése indokolt és támogatható legyen. Az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal szakmai főtanácsadója, Fritz Péter véleménye szerint is éppúgy indokolt lenne a deviza alapú hitelek támogatása, mint a forintalapú hiteleké. Álláspontjuk kialakítása során egyaránt abból indultak ki, hogy a forint hitelek magas törlesztőrészlete miatt éppen a preferált rétegek nem juthatnak lakáshitelhez. Ezen a területen a szűkös keretek közé szorított költségvetés viszonylag csekély támogatással nagyot tudna lendíteni a lakáscélok megvalósulásán.
A kiegészítő kamattámogatás és a jelzáloglevelek kamattámogatásának alakulása 200 000
MFt
150 000 100 000 50 000 0 2000
2001
2002
2003
kiegészítő kamattámogatás
2004
2005
2006
2007
jelzáloglevelek kamattámogatása
3. ábra (Forrás: Állami Számvevőszék jelentése a lakástámogatási rendszer hatékonyságának ellenőrzéséről, 2009. Ábra: Saját készítés)
A 2001-ben kiépített támogatási rendszer 2005-re a központi költségvetés számára tarthatatlanná vált. Amíg 2002-ben a két kamattámogatás együttes összege nem érte 25 milliárd forintot, ez az összeg 2004-ben a program bevezetése előtt már 125,53 milliárd forintvolt. A Kormány azon lépése, hogy a deviza alapú hitelekre is bevezette az állami kezesség intézményét nem volt
véletlen. A kamattámogatások összege 2005 év végén érte el 151,82 milliárd forint összeggel a csúcsát, majd a devizahitelek előretörésével 2006-tól csökkenni kezdett.
A fészekrakó program A kormányprogram célja az volt, hogy európai színvonalú, megfizethető lakáskínálat alakuljon ki és igazságos, arányos és legfőképpen fenntartható lakástámogatási működjön. A kormány célja a fiatalok, a szociálisan rászorulók, a gyermeket nevelők és gyermeket vállalók otthonhoz juttatása volt. A 2005-ben meghozott lakáspolitikai intézkedések során a Fészekrakó program bevezetésével a Kormány a fiatalok lakásszerzésének támogatásához állami kezességvállalás és önerő pótlását segítő otthonteremtési támogatás bevezetéséről döntött és növelte a gyermekek után járó támogatások mértékét. A program már annak elindításakor meglehetősen szűk költségvetési keretek között mozgott. A 3 milliárd forint keretösszegűre tervezett állami garanciavállalás a korabeli elemzők véleménye alapján csak „tűzoltásra tett kísérlet volt” és a valódi problémák megoldását nem szolgálta. A költségvetés által megszabott szűk mozgástér csak egy kezességvállalási „ígérvény” bevezetésére volt elegendő és a kormány ezzel egyidejűleg megszűntetett olyan valódi kedvezményeket, mint az áfavisszatérítés és szintén kedvezőtlenül hat a 15 forintnál drágább új lakásokra vonatkozó vagyonátruházási illetékkötelezettség bevezetése is. A kormány várakozásai alapján a program 80-90 ezer családnak, azaz közel 300 ezer embernek jelentene azonnali megoldási lehetőséget lakásproblémáira. Az otthonteremtési projekt összköltségvetése a kormány várakozásai szerint 276 milliárd forint lenne és a kiegészítő programokkal együtt 1 millió embert érintene kedvezően.3
3
Kolber István, a regionális fejlesztésért és felzárkóztatásért felelős tárca nélküli miniszter sajtótájékoztató Hetek Országos Közéleti Hetilap
Fészekrakó program jelentősége A korábbi államilag támogatott hitelekkel hiányossága volt, hogy nehezen teljesíthető feltételek voltak a hitel önrészével kapcsolatban így a leginkább rászorulók nagyon nehezen vagy egyáltalán nem juthattak hitelhez. A fészekrakó programban
viszont
ezt
az
önrészt
próbálták
minimalizálni
állami
garanciavállalással, illetve azzal, hogy a bankok a közvetlen állami támogatásokat is elfogadhatták önrészként. Így a kormányprogramban támogatott személyek akár önrész nélkül is hitelhez juthattak. „A Fiatalok Otthonteremtési Támogatása konstrukcióra 13.268 ügyféllel történt szerződéskötés december 31ig több mint 16 milliárd forint összegben. Állami kezességvállalással nyújtott kölcsönt csaknem 8000 fiatal vett igénybe 39,6 milliárd forint értékben. Így összességében a Fészekrakó Program keretében 2005. december végéig 21.198 ügyfélnek 55,6 milliárd forintot folyósítottak a pénzintézetek.”4
A lakáscélú állami támogatásokról szóló kormányrendelet A 4/2005. (I. 12.) Kormány rendelet a fiatalok lakáskölcsönéhez kapcsolódó állami kezesség vállalásának és érvényesítésének részletes szabályairól (a továbbiakban:
Kormányrendelet,
vagy
„fészekrakó
kormányrendelet”)
bemutatásához szükség van a 12/2001 (I. 31) Kormányrendelet a lakáscélú állami támogatásokról (-a továbbiakban: Rendelet) vonatkozó áttekintésére, ugyanis ez a kormányrendelet a fészekrakó hitel mögöttes jogszabályaként funkcionál. Ennek bizonyítéka az is, hogy a fészekrakó kormányrendelet 1.§ b) pontjában előírja, hogy a hitelfelvevők megfelelnek Rendelet 2. §-ának (2)-(4) bekezdésében, valamint 12. §-a (1) bekezdésének b) és e) pontjában meghatározott feltételeknek, illetve a c) pont alapján a házastársak vagy az élettársak legalább egyike, illetve a gyermeket nevelő egyedülálló személy az Rendelet 1. §-a (4) bekezdésének 7. pontjában meghatározott támogatott személy. Vagyis a fészekrakó kormányrendeletben való részvételhez a hitelfelvevőknek meg kellett felelni a következő feltételeknek: 4
http://www.fejlesztes.gov.hu/news_detail.php?id=95
•
Magyar állampolgár, illetve Magyarországon munkavállalás céljából tartózkodó magánszemély.
• Az együttköltözőknek nincs lakástulajdona, illetve lakáshasználati joga, vagy szolgálati jogviszonyhoz kötött bérleti joga. •
Lakásvásárláshoz közvetlen állami támogatás akkor igényelhető, ha az eladó a vevőnek nem közeli hozzátartozója.
• A vevő nem apportált lakástulajdont olyan cégbe, amelynek tagja. •
A fentiektől eltérően közvetlen támogatás akkor is igényelhető, ha az együttköltözőknek 50%-ot nem meghaladó tulajdoni hányada van olyan lakásban, amely öröklés útján került tulajdonukba, az önkormányzat jegyzője rendeletben a lakás elbontását rendelte el, illetve ha már két éve a haszonélvező a házban lakik. • Korábbi jogszabályból eredő állami támogatott fennálló kölcsöne nincs. A feltételrendszeren kívül a Rendelet tartalmazza a „fészekrakó hitel” keretében igénybe vehető közvetlen állami támogatásokat, illetve kamattámogatást is. A közvetlen támogatások forint- illetve devizahitelek esetén is igénybe vehetőek voltak, azonban a kamattámogatás csak a forint alapon igénybe vett hitelekre járt. A közvetlen támogatások a lakásépítési, vásárlási hitelek kapcsán aszerint csoportosíthatóak, hogy használt, illetve új lakás van szó. Lakásépítési kedvezmény vehető igénybe új lakás építése, illetve értékesítési célra épített új lakás megvásárlása esetén. (a Rendelet 5.§- ban még több speciális esetet felsorol például alapterület növelés, vagy tetőtér beépítés azonban az ilyen jellegű hitelek száma elenyésző volt.) A támogatások összege a lakásépítési kedvezmény esetében •
az első gyermek után kilencszázezer forint,
• a második gyermek után egymillió-ötszázezer forint, •
a harmadik gyermek után egymillió-négyszázezer forint,
•
a negyedik gyermek után nyolcszázezer forint, minden további gyermek esetében kettőszázezer forint.
Fiatalok otthonteremtési támogatása vehető igénybe olyan használt, legalább komfortos lakás vásárlásához szükséges önerő növeléséhez, amennyiben az ingatlan vételára nem haladja meg Budapesten és megyei jogú városokban a 12 millió forintot, vidéken a 8 millió forintot. A fiatalok otthonteremtési támogatása esetében •
az első gyermek után négyszázötvenezer forint,
•
a második gyermek után hétszázötvenezer forint,
• a harmadik gyermek után hétszázezer forint, • a negyedik gyermek után négyszázezer forint, •
minden további gyermek esetében százezer forint, de nem haladhatja meg az adásvételi szerződés szerinti vételár 70%-át.
A Fiatalok otthonteremtési támogatása a Fészekrakó program keretében került kidolgozásra. A Kormány ezzel kiterjesztette a Rendelet közvetlen támogatásokról szóló részét a használt lakások vásárlására is. A fiatalok otthonteremtési támogatásának összege ugyan alacsonyabb, mint a lakásépítési kedvezmény, mint az alábbi ábrán is látható volumenében jelentős összegű költségvetési terhelést jelentett.
A lakásépítési kedvezmény és a fiatalok otthonteremtési támogatásának alakulása 70000 60000
MFt
50000 40000 30000 20000 10000 0 2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
lakásépítési kedvezmény fiatalok otthonteremtési támogatása 4. ábra (Forrás: KSH, Ábra: Saját készítés)
A Fészekrakó program bevezetésének évében (2005) például a fiatalok otthonteremtési támogatása (18,2 milliárd Ft) majdnem elérte a lakásépítési kedvezményként folyósított összeg (39 milliárd Ft) felét. Ennek a támogatási formának csak szociálpolitikai szempontból van jelentősége, gazdaságpolitikai szempontból nincs. Sőt, a lakásvásárlásra nyújtott kedvezmények a lakásépítési hajlandóságot csökkentik. A lakásépítési kedvezmény 2005. évi növekedése valószínűleg csak a Fészekrakó programmal egyidejűleg életbe lépett lakásépítési kedvezmény összegének növekedéséből adódik, mivel az épített lakások darabszáma 2005-ben csökkent az előző évihez képest. Az állami kamattámogatás alapvetően két csoportba sorolható. • Forrásoldali kamattámogatású (Jelzáloglevél kamattámogatású) • Kiegészítő kamattámogatású A forrásoldali kamattámogatású hitelre széles ügyfélkör jogosult, kiegészítő kamattámogatást csak házaspár, vagy gyermeket egyedül nevelő szülők jogosultak, a kölcsön pedig csak új lakásra igényelhető.
Kiegészítő kamattámogatású hitelt házaspár –ha legalább egyikük támogatott személy-, vagy gyermekét egyedül nevelő szülő veheti igénybe. Az állami kiegészítő támogatást a következő célokra lehet felvenni: •
Új lakás vagy ház építése
• Új lakás vásárlása Az állami kiegészítő támogatás, az egy illetve ötéves referencia állampapírok Állami Adósságkezelő Központ által közzétett átlaghozamainak 60%-a.5
A
kiegészítő kamattámogatás maximális időtartama 20 év. A hitelnek még további feltétele az is, hogy a lakás áfát tartalmazó értéke telekár nélkül ne haladja meg a 30 millió forintot. Az állami kiegészítő támogatás abban az esetben meghaladhatja a 30 millió forintot, ha a pénzügyminisztérium által közzétett méltányolható lakásigény kielégítését szolgálja. A forrásoldali kamattámogatott hitel lényege, hogy a jelzálogbank a lakáscélú jelzáloghiteleket refinanszírozza, oly módon, hogy ezeken az ingatlanokon alapított önálló zálogjogot megvásárolja és ennek a fedezete mellett jelzáloglevelet bocsát ki. Rendelet szerinti jelzáloglevél kamattámogatását (új lakás esetén az állampapír referencia hozamainak 60%-át, használt lakás esetén a referenciahozam 40%-át) érvényesíti. Jelzáloglevéllel finanszírozott hitelt csak a jelzálog hitelintézetek nyújthatnak, melyek közvetítésére a jelzálog hitelintézetek megbízási szerződést köthetnek a kereskedelmi bankokkal.
A „fészekrakó kormányrendelet” A fészekrakó kormányrendeletben az állam a mindenkori költségvetési törvényben meghatározott feltételek teljesülése esetén készfizető kezességet vállal a lakáscélú ingatlan építéséhez, vásárlásához hitelintézettől igényelt kölcsön összegének a hitel fedezetéül szolgáló, a hitelcél szerinti lakásingatlan hitelbiztosítéki értékének 60%-át meghaladó részére, legfeljebb e hitelbiztosítéki 5
A jogszabályban a hiteldíj (kamat és kezelési költség) felső határa is az állampapírok referenciahozamához van rögzítve (a szerződéskötéskor vagy kamatperiódus lejáratkor érvényes állampapírhozam vagy referencia-hozam 110%-ának legfeljebb 4 %-kal növelt mértéke)
érték 100%-áig (a továbbiakban: garantált hitelrész). Az állami kezességvállalás mértéke a garantált hitelrész és az erre felszámított kamat és kezelési költség 100%-a. A hitelbiztosítéki érték jelzáloghitelek esetében a fedezetként felajánlott ingatlan bank által elfogadott értékre. A törvény szerint jelzálog fedezet esetén a felvett hitel a hitelbiztosítéki érték legfeljebb 70 százaléka lehet. A Kormányrendelet rendelkezései alapján a nyújtott kölcsön fedezetéül szolgáló, a hitelcél szerinti ingatlan hitelbiztosítéki értékéül a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó módszertani elvekről szóló 25/1997. (VIII. 1.) PM rendeletnek (a továbbiakban: PM rendelet) megfelelően készített hitelbiztosítéki érték fogadható el. A Kormányrendelet értelmében az állam kezességet vállal a bank által meghatározott biztosítéki érték és ennek a hitelbiztosítéki értéknek a 60%-a közötti részre és az erre felszámított kamatra illetve kezelési költségre. Ha 10 millió forinttal és a jogszabály (az akkor hatályos: 14/2001. PM rendelet) szerinti maximális hitelbiztosítéki értékkel számolunk, akkor a garantált hitelrész a 10 millió forint 70%-a és ennek a 70%-nak a 60% közötti része, vagyis [10*0,7(10*0,7)*0,6= ] 2,8 millió forint. Az állami kezesség pedig ez a garantált hitelrész, valamint az erre felszámított kamat, illetve kezelési költség. Az állam által biztosított kezességet a fiatal házasok, élettársak, valamint a gyermekét nevelő egyedülálló szülő veheti igénybe, akik a hitelkérelem benyújtásakor egyikük sem érte el a jogszabályban meghatározott maximális életkort. A fészekrakó program bevezetésekor ez az életkor 30 év volt, de ez a korhatár már a bevezetés évének utolsó hónapjaiban (2005. szeptember 29.) 35 évre növekedett. (A hitelkérelem benyújtásának dátuma különösen fontos jelentőséggel bír, ugyanis a fészekrakó kormányrendelet sokszor módosult, és a hitelkérelem benyújtásának a napja alapján dől el, hogy mikor hatályos jogszabály vonatkozik a fennálló hitelre.)
Az állam által biztosított kezesség további feltétele az, hogy a hitelfelvevő adatait a hitelnyújtó pénzintézet továbbítja az államkincstár, továbbá az állami adóhatóság felé, ahol ezeket az adatokat a kezességvállalással biztosított kölcsön teljes visszafizetéséig kezelik. Erre egyrészről a kezességvállalással érintett állomány
meghatározása
szempontjából,
illetve
az
esetleges
beváltás
meghatározása szempontjából van szükség. A házastársaknak és élettársak mindegyikének a kölcsön adósának kell lennie és a hitelcél szerinti ingatlanban közös tulajdonjogot kell szerezniük. A hitelcél szerinti ingatlanban kizárólag a támogatott személyek, illetve ezek gyermekei szerezhetnek tulajdonjogot. Az ingatlan vételára nem haladhatja meg Budapesten, illetve a megyei jogú városokban új lakás esetén 15 milló Ft, használt lakás esetén 12 millió forintot, ettől eltérő városokban és falvakban új lakás esetén 12, használt lakás esetén pedig 8 millió forintot. A megadott feltételek ellenőrzésével a Kormányrendelet a hitelnyújtó bankokat bízta meg, akik eszerint kötelesek a Kormányrendelet feltételinek fennállását ellenőrizni, illetve eszerint eljárni. A nyújtott kölcsön teljes összege nem haladhatja meg a hitelcél szerinti ingatlan vételárának, új lakások vásárlása vagy építése esetében pedig a telekárral együtt számított, általános forgalmi adót tartalmazó vételárának vagy építési költségének 90%-át. Az önrészbe viszont beleszámít a kölcsönfelvevő által igényelt lakásépítési kedvezmény, vagy a fiatalok otthonteremtési támogatásának az összege is. További feltétel, hogy az adós(ok), illetve adóstársak hitelképessége jövedelmi helyzetüket is figyelembe véve a kölcsön teljes összegére vonatkozóan - a kölcsönt nyújtó hitelintézet belső szabályai szerint – fennálljon. A véleményem szerint ezzel a feltétellel a jogalkotó túlságosan jóhiszeműen járt el a hitelintézetek belső szabályzataival, illetve az ezek ellenőrző állami szervekkel (pl. PSZÁF) kapcsolatban és hibát követett el akkor, amikor nem határozott meg minimum értéket az adósok hitelképességére vonatkozóan. A bankok ugyanis az államilag garantált hitelkonstrukciókra, a „normál” hitelektől
enyhébb feltételeket alkalmazva jártak el, többször új speciális egyszerűsített eljárási rendet alkalmazva. További banki lobbi eredménye lehet a Kormányrendelet azon rendelkezésre, hogy a kölcsön fedezetét biztosító jelzálogjog a hitelintézet javára kizárólag a garantált hitelrészt meghaladó kölcsönösszegre és annak járulékaira kerül kikötésre. Ez a kikötés tulajdonképpen csak annyit jelent, hogy a hitelcélt terhelő jelzálogot a hitelintézet csupán az állam által nem garantált részre volt köteles kikötni. A 10 millió forintos hitelre visszatérve, ha az állam 2,8 millió forint tőkét garantál, az adós pedig a rendelet szerinti 10% önerővel, azaz 1 millió forinttal rendelkezik, a hitelintézetnek csupán az általa finanszírozott 9 millió forintból az állam által nem garantált hitelrészre, azaz (9-2,8) 6,2 millió forintra kell jelzálogot kikötnie. Az állami kezességvállalás feltétele, hogy a kölcsön teljes hiteldíjmutatójának mértéke kisebb, mint a kölcsönt nyújtó hitelintézet által állami kezességvállalás nélkül,
azonos
devizanemben,
kamattámogatás
szempontjából
azonos
feltételekkel nyújtott lakáskölcsön teljes hiteldíjmutatója. Ezzel a kitétel garantálja, hogy a hitelintézet az állam által kedvezményesen nyújtott, és valószínűleg könnyebben igénybe vehető garantált hiteleket ne adja drágábban, mint a kezességvállalással nem garantált piaci hiteleket. A hitelintézetnek a kölcsönszerződésben rögzítenie kell a garantált hitelrész összegét és annak arányát a teljes kölcsönösszegen belül, ugyanis a kölcsön törlesztése során ebben az arányban kell csökkenteni az államilag garantált, illetve nem garantált kölcsönrész fennálló tőkerészét. Az állami kezességvállalás a kölcsön első folyósítási napjától a kölcsön és járulékai teljes visszafizetéséig, illetve az állami garancia beváltásáig áll fenn. Az állami kezességvállalásért a többször módosuló Kormányrendeletben bizonyos időszakokban kellett, más időszakokban nem kellett kezességvállalási díjat fizetni. A kezességvállalási díjat annak
fennállása
esetén
a
hitelintézet
meghitelezte
az
adósnak.
A
kezességvállalási díj a kezességvállalási díj nélkül számított garantált hitelrész 2%-a volt.
Az Adó- és Pénzügyi Ellenőrzési Hivatal szerepe az államilag garantált hitelek kiutalás előtti ellenőrzésében6 Az adós nem teljesítése esetén a hitelintézet a hitel felmondását megelőzően belső szabályai szerint felszólítja az adóst a tartozásának a rendezésére. Amennyiben az állami kezességvállalással érintett hitelszerződés felmondásra kerül, vagy a véglejáratkor a kölcsönt az adós még nem fizette meg, a hitelintézet a felmondást követő 31. naptól érvényesítheti a jogait az Adó- és Pénzügyi Ellenőrzési Hivatalnál. Az Adózás rendjéről szóló 2003. évi XCII. Törvény (a továbbiakban: Art.) 87. §. (1) bekezdés b) pontja az állami garancia beváltásához kapcsolódó ellenőrzést a különös ellenőrzési feladatok között határozza meg és az Adó- és Pénzügyi Ellenőrzési Hivatal illetékességébe utalja. Az államháztartásról 1992. évi XXXVIII. Törvény (a továbbiakban: Áht.) alapján vállalt garanciák ellenőrzését különböző jogszabályok az erre hatáskörrel rendelkező pénzügyi ellenőrzési szervet bízzák meg. A megbízott szerv köteles ellenőrzés keretében tisztázni, hogy a beváltáshoz kapcsolódó jogszabályi feltételek adottak-e. A különböző típusú garanciákat általában nem az állami adóhatóság bírálja el, azonban vannak olyan garanciák, mint esetünkben a lakástámogatási célú hitelek, amelyek ebbe a köre tartoznak. A hitelintézet tehát a lakáscélú állami garanciával biztosított hitelek esetében, mint például a „fészekrakó hitel”, az állami adóhatóságnál kezdeményezheti az állami garancia kiutalását. Az állami garancia az Áht. 33/D. § (1) a) pontja alapján: „olyan önálló, a Magyar Állam nevében vállalt kötelezettség, amely alapján a Magyar Állam, a központi költségvetés terhére, jogszabályban, illetve szerződésben meghatározott feltételek fennállása esetén, amennyiben a kötelezett nem teljesít, a jogosultnak fizetést teljesít az előzetesen rögzített összeghatárig.”
6
Az állami garancia beváltásának szabályozása, Dr. Pápai Zsolt, Adóvilág 2010/04
Az
állami
kezesség
fogalmát
a
törvény
az
Állam
nevében
vállalt
kötelezettségként határozza meg. Az állami kezesség beváltásának a rendjét az állam által vállalt kezesség előkészítésének és kezesség beváltási rendjének eljárási rendjéről szóló 110/2006 (V.5.) Korm. rendelet tartalmazza. Az állami garancia beváltásával kapcsolatos adóhatósági feladatok nem korlátozódnak csupán az ellenőrzésre, ugyanis ha az adóhatóság a jogosult követelését jogosnak ítéli meg akkor a beváltott garanciát adók módjára behajtandó tartozásként a kölcsönfelvevővel szemben érvényesíti. Az állami garanciához kapcsolódó ellenőrzés önálló ellenőrzési szabályait az Art. 117. §-a tartalmazza. A paragrafus szerint az állami garancia beváltása során az adóhatóság kérelemre induló eljárásként vizsgálja a jogszabályban előírt feltételek ellenőrzését, abban az esetben, ha a hitelintézet eljárása a feltételeknek nem felel meg, az adóhatóság a hitelintézet kérelmét elutasítja. Az adóhatóság a garancia beváltás során végzett vizsgálatait kiterjesztheti az eredeti kötelezettre is, vagyis a hitelfelvevőre. A garancia beváltás ellenőrzésének kezdő időpontja a kérelem benyújtásának a napja. Az adóhatóságnak ettől az időponttól kezdődően 90 napja van arra, hogy elbírálja a kérelmet. A kérelem és mellékleteinek vizsgálta alapján az adóhatóságnak azt kell eldöntenie, hogy a rendelkezésére bocsátott iratanyag elegendő-e a tényállás teljes körű tisztázásához, vagyis, hogy az adóhatóság a benyújtott dokumentumok alapján el tudja-e bírálni a kérelem jogosságát. Amennyiben ez nem lehetséges, az adóhatóság a hitelintézetet hiánypótlásra szólíthatja fel. Sőt lehetősége van a jogszabály által biztosított valamennyi bizonyítási eszközt igénybe venni. Az adóhatóságnak az ellenőrzés során vizsgálnia kell, hogy a hitelintézet eljárása során a kellő szakmai gondosságot tanúsította-e, követett-e el a hitelezés során mulasztásokat.
Fontos,
hogy
a
mulasztásokkal okozati összefüggésben
megállapítható, hogy a jogosult lemondott a követelést biztosító olyan jogról,
amelyből a kezes a rá átszálló követelésre kielégítést kaphatna, vagy a követelés a jogosult hibájából behajthatatlanná vált. Ez általában abban nyilvánul meg, hogy a hitelintézet az állami kezesség tudatában „hanyagabbul” jár el, mint a kezességgel nem garantált piaci hitelek esetében. Nem tartja be a rá vonatkozó jogszabályi előírásokat és úgy nyújt kölcsönt, hogy annak fedezetéről nem győződik meg, abban a tudatban, hogy a hitel mögött úgyis állami kezesség áll. Ennek tipikus esete az, hogy a fedezetül felajánlott ingatlanra nem jegyez be elidegenítési és terhelési tilalmat és a hitelszerződés fennálta alatt az hitelfelvevő a fedezetül felajánlott ingatlant értékesíti. Egy másik eset, amikor építési hitelnél a hitelintézet nem a saját eljárási rendje szerinti készültségi fok szerint folyósít, ezzel az építkezést előfinanszírozza, és a hitelcél szerinti ingatlan nem készül el. Előfordulhat az az eset is, amikor a hitelintézet nem győződik meg megfelelő szakmai gondossággal arról, hogy valóban létező építtetőnek folyósít és ezzel a fiktív gazdasági eseményt finanszíroz meg. Természetesen ebben az esetben sem készül el a hitelcél szerinti ingatlan. Adásvételi szerződés esetében olyan esetek fordulhatnak elő, hogy az értékbecslő túlértékeli az ingatlant és ezzel a biztosítéki értéket is magasabb értéken állapítja meg. A hitelintézet ezekben az esetekben megsérti a rá vonatkozó kockázatvállalásra vonatkozó
prudenciális
szabályokat.
A
hitelintézetnek
ugyanis
a
kockázatvállalása kapcsán a Hpt. 78.§ (1) bekezdése alapján a hitelkihelyezés előtt meg kell győződnie a szükséges fedezetek meglétéről, valós értékéről és érvényesíthetőségéről, kockázatvállalást
valamint
tartalmazó
a
Hpt.
szerződés
78.
§
tartalma
(4) alatt
pontja a
alapján
a
hitelintézetnek
rendszeresen figyelemmel kell kísérnie és dokumentálnia kell a szerződésben foglalt feltételek megvalósulását. Az Állam helytállási kötelezettsége abban az esetben szűnik meg, ha a hitelintézet hibájából a követelés behajthatatlanná vált. Az állami kezesség nyújtotta biztonság ugyanis nem adhat alapot a hitelintézetnek
a
kevésbé
körültekintő
hitelezési
tevékenységre.
A
kezességbeváltási kérelem elbírálása során így az adóhatósági vizsgálatnak a teljes hitelezési folyamatra ki kell terjednie.
A fészekrakó program hatásai A Program bevezetésekor a kormány igen óvatosan járt el, hiszen a költségvetési források szűkösek voltak és a támogatási rendszer meglévő elemei, elsősorban a támogatott hitelek kamattámogatásának és a közvetlen támogatások rendszere, már amúgy is igen jelentős kiadással jártak. Ezért a kormány csak arra vállalkozhatott, hogy viszonylag szerény eszközökkel a támogatási rendszer hatékonyságát javítsa, azt igazságosabbá tegye, és a lehetőségek függvényében kissé tompítsa a lakáspiaci recessziót. A programtól tehát már bevezetésekor sem várhattuk azt, hogy ismét dinamizálnia tudja a lakáspiacot. Tekintettel arra, hogy a fészekrakó program elsősorban a kedvezményes hitelfelvétel eszközével kívánta segíteni az otthonhoz jutást, a program hatásának elemzése érdekében először tekintsük folyósított lakáshitelek cél jellegű felhasználását. Az alábbi ábra természetesen az összes hazai hitelállomány alakulását mutatja, tehát nem csak a fészekrakó programban felvett hiteleket.
Lakáscélú hitelek cél szerint 600 000 500 000 MFt
400 000 300 000 200 000 100 000 0 1
2
3 építés
4
5
új lakás vásárlás
6
7
8
használt lakás vásárlás
5. ábra (Forrás: KSH, Ábra: Saját készítés)
A 2000-től bevezetett támogatási rendszer, de még inkább az azóta is sokat szidott bérintézkedések 2002-2003-ra olyan szintre tornázták fel a keresletet, amit a 2004-ben szükségszerűen követett bizonyos visszaesés. A dolgozat első
9
részében ismertetett 2003. évi megszorítások hatására 2004. évben visszaesett mind az építési, mind az új lakás és használt vásárlásra folyósított hitelek összege. A fészekrakó program elindulásának évében csak a használt lakás vásárlására igénybe vett hitelek indultak növekedésnek. Az új lakások építésére és vásárlására igénybevett hitel egyaránt 37%-al csökkent. A következő években építésre és új lakás vásárlására folyósított hitel stagnálást mutatott évi 100 milliárd forint értékkel. A 2009. évben bekövetkezett csökkenés már a válság hatásának mondható. A használt lakás vásárlására igénybevett hitel viszont dinamikus növekedést mutatott a fészekrakó program bevezetésétől a válság hatásainak megjelenéséig. 2008. évben a használt lakásokra igénybe vett hitel összeg már meg is haladta a költségvetési szigorítás előtti szintet. A használt lakásokra folyósított hitel legnagyobb évi relatív növekedése 2005-ben következett be, amikor a használt lakásokra igénybevett hitel 40%-al meghaladta az egy évvel korábbi értéket. A legnagyobb abszolút növekedés 2008-ban volt, amikor 139 millió forinttal haladta meg az előző évi értéket. A fentiekből levonva a következtetést, az állami készfizető kezességvállalás a használt lakások vásárlását segítette elő, az új lakások építésére és az új lakás vásárlására inkább negatívan hatott.
Épített lakások darabszáma 45000 40000 35000 30000 db
25000 20000 15000 10000 5000 0
2001. év 2002. év 2003. év 2004. év 2005. év 2006. év 2007. év 2008. év 2009. év 6. ábra (Forrás: KSH, Ábra: Saját készítés)
Az épített lakások darabszáma 2004-től kezdve folyamatosan csökkent azonban 2005-ben még megközelítette a 40.000-es darabszámot. A 2006-os év megtorpanása után 2007-ben enyhe növekedés volt tapasztalható és meghaladta a 2003-ban épített 35.543 db-ot, de a 2004-ben épített 43.913 és a 2005-ben épített 41.084-es darabszámtól már elmaradt. Ebből azt a következtetést vonhatjuk le, hogy a fészekrakó program keretében megemelt lakásépítési kedvezmény már nem tudta fenntartani a lakásállomány bővülésének az ütemét. Csabai Lászlóné, Nyíregyháza volt polgármesterének, (aki 2004-ig lakáspolitikai kormánybiztos) a Figyelő hetilap 2007. március 8-i számában megfogalmazott véleménye alapján: „Ma már mindenki elismeri, hogy mennyiségi lakáshiány nincs Magyarországon. Ezt a különböző európai összehasonlító adatok is bizonyítják. Éppen ezért azt sem hiszem, hogy központi lakáspolitikai eszközökkel kezelni kellene azt a helyzetet, miszerint csökkenő tendenciát mutat a lakásépítés.” A Fészekrakó program idején hatalmon lévő kormányzatnak tehát nem is volt célja az új lakás építésének kedvezményekkel való elősegítése. Már a GKI Zrt. 2005. IV negyedéves ingatlanpiaci konjuktúra alakulását elemző tanulmánya alapján „Budapesten az ingatlanokkal foglalkozó cégek vezetőinek 30%-a erős túlkínálatról, 60%-uk túlkínálatról tudósított, míg 15%-uk érzékelt egyensúlyi lakáspiacot. A
program
bevezetésekor
tehát
sem
kormányzati
szándék,
sem
szociálpolitikai érdek nem fűződött az új lakások építésének támogatásához. A kormány fő célja a „fizetőképes kereslet” megteremtése lett volna. A lakások csereberéje azonban visszafogta az építőipart és inkább ingatlan forgalmazó cégek érdekeit szolgálta. Az adásvételek száma viszont a 2004. évi visszaesés utána 2005 és 2006-os években
jelentősen
megnövekedett,
mind
a
Budapesti,
mind
a
megyeszékhelyeken, illetve egyéb városokban. A GKI Zrt. 2005. III. negyedévet elemző tanulmányában leírta, hogy a használatba vett lakások száma 4%-kal több, az új lakásépítési engedélyek száma 9%-kal kevesebb volt, mint az előző év azonos időszakában volt.
Azonban a lakásvásárlások szintje 2006-ban még mindig nem érte el a 2003. évi adásvételi szintet a Budapesti lakáspiacon. A megyeszékhelyeken, illetve a vidéki városokban nagyobb növekedés volt tapasztalható. Ez is alátámasztja azt a tényt, hogy a fészekrakó program az olcsóbb lakások építésére, illetve megvásárlására ösztönzött, amely azonban az igazi célt a családosok otthonhoz jutását nem szolgálja, legfeljebb csak a vidéki településeken. A Kormányrendelet alapján az ingatlan vételára nem haladhatja meg Budapesten, illetve a megyei jogú városokban új lakás esetén 15 milló Ft, használt lakás esetén 12 millió forintot, ettől eltérő városokban és falvakban új lakás esetén 12, használt lakás esetén pedig 8 millió forintot. Az Otthon Centrum 2005 második féléves felmérése szerint, míg a Fészekrakó Program támogatási elemei által lehatárolt 12 millió forintos árszintig a fővárosban a vásárlók 41 százaléka keresett használt lakást, vidéki városokban ez az arány 54 százalék volt. Ugyanígy, 250 ezer Ft/négyzetméteres ársávig Budapesten a vevők 49 százaléka, vidéken 86 százaléka keresett lakást. Az eladott lakások mintegy tizede panel volt. Az általam készített táblázatban kiszámoltam, hogy Budapest egyes kerületeiben hány négyzetméteres lakáshoz lehetett hozzájutni a fészekrakó program segítségével. Az árakat tartalmazó táblázatot a GKI Zrt. tanulmányából vettem. Az ábra néhány jellemző ingatlan vételárát mutatja be 2004. IV. negyedévében.
Ingatlan típus Családi ház a Csillaghegyen, III. ker Társasházi lakás a Németvölgyben, XII. ker. Lakás a Bartók B. úton, XI. ker. (Kosztolányi D. tér előtt) Családi ház Budafokon, XXII. ker (Promontor) Panellakás a Fehérvári úton, XI. ker. Társasházi lakás Zuglóban, XIV. ker. Társasházi lakás Újlipótvárosban, XIII. ker. Társasházi lakás a Péterhegyi lejtőn, XI. ker. Családi ház Pesterzsébeten, XX. ker. Panellakás Csepelen, XXI. Ker.
Új építés
Használt
2004. IV. 2004. IV. 328 263
Új Lakás (m2)
Használt lakás (m2)
15 millió Ft 46
12 millió Ft 46
39
39
386
307
-
244
302 324
226 195 248
50 46
53 62 48
310
247
48
49
329 265 -
246 202 172
46 57
49 59 70
49
7. ábra (Forrás: GKI Zrt.)
A táblázat alapján a fészekrakó program elsősorban a panellakások piacát lendíthette fel. A GKI. Zrt. tanulmánya alapján 2005-ben a kisebb - 60 m2 alatti lakások építésének aránya a korábbiakhoz képest növekedett, különösen a fővárosban: az ország egészében a tavalyi 29%-os arány helyett idén 35%-os a 60 m2 alatti újonnan épített lakások aránya, míg Budapesten ugyanez az arány 50%-ról 63%-ra nőtt. A fészekrakó programmal kapcsolatos következtetésem az, hogy a program – annak paramétereiből kiindulva – az olcsóbb lakások építésére és vásárlására ösztönzött. 2001-es évtől kezdve az egy főre jutó lakásellátottság folyamatosan javult. A KSH adatai alapján a 100 lakásra jutó népesség 2001-ben még 251 fő volt, amely 2,5 együttköltözőt jelent. 2005-ben a fészekrakó program elindítását megelőző évben a 100 lakásra jutó népesség 245 fő volt, 2005-ben a program elindításának évében 242 fő, 2010 évben már csak 231 fő. A legnagyobb javulás 2003-ban, 2005-ben és 2006-ban volt, amikor évenkénti 3 fővel csökkent a 100 lakásra jutó népesség. Ezekből az adatokból azonban a program hatására vonatkozóan számottevő következtetéseket nem tudunk levonni. A program ugyanis nem javította jelentősen a lakásellátottságot, de fenntartotta az előző évek javuló tendenciáját. A következő ábra az engedélyezett lakáscélú hitelek alakulását szemlélteti. A program bevezetése előtt az államilag támogatott forinthitelek, kiegészítő kamattámogatású és forrásoldali kamattámogatású hitelek domináltak.
Engedélyezett lakáscélú hitelek alakulása 1000000 800000 600000 400000 200000 0 2001
2002
2003
2004
államilag támogatott
2005
2006
2007
2008
állami támogatás nélküli
8. ábra (Forrás: KSH, ábra: Saját készítés)
A program bevezetése évében jelentősen megnőtt az állami támogatás nélküli hitelek állománya. A két megnevezés és adatsor a KSH adatbázisából származik. A névválasztás azonban hamis képet ad, mivel a fészekrakó kormányrendelet az állami
támogatás
nélküli
devizahitelekre
is
engedélyezi
az
állami
kezességvállalást, a lakásépítési kedvezményt és a fiatalok otthonteremtési támogatását és ezzel kvázi államilag támogatott lesz. A helyes megnevezés államilag kamattámogatott és nem kamattámogatott lenne. Az ábra alapján a fészekrakó programmal egyidejűleg jelentősen visszaesett az államilag kamattámogatott hitelek összege. Ez nem a fészekrakó program, hanem a dolgozatom első részében ismertetett gazdasági környezet hatására alakult ki. A hitelintézetek kínálati nyomása, az olcsó devizahitelek, a forinthitelek magas kamatlába, az államilag kamattámogatott hitelek szigorú feltételei a devizában való eladósodást segítette elő. (A hitelintézetek a forinthitelekkel szemben jobban preferálták a devizahiteleket, mivel ezek kihelyezése egyszerűbb volt, nem volt értékhatárhoz kötve, az alacsony forrásköltségek miatt magasabb kamatmarzsot és nagyobb kezelési költséget alkalmazhattak. Az árfolyam és kamatkockázatot úgyis az ügyfél viselte.) A Kormány nagy hibája az volt, hogy nem vette figyelembe a devizahitelezésből eredő kockázatokat és költségvetési szigorítás miatt kiterjesztette Kormányrendelet hatályát a deviza alapú hitelekre is. A központi költségvetésben ugyanis jelentős megtakarítást vártak attól, hogy a deviza alapú hitelekre nem kell kamattámogatást fizetni.
2009
Az
a
különös
kedvezményekkel
helyzet
alakult
(Lakásépítési
ki,
hogy
a
kedvezmény,
Kormány Fiatalok
lakáspolitikai otthonteremtési
támogatása) és állami kezességgel támogatta a devizaalapú hitelben történő eladósodást. Szerencsétlen egybeesés, hogy a program megjelenésévével egyidejűleg indult meg Magyarországon a deviza alapú hitelezés térhódítása. A program bevezetésekor még nem voltak negatív tapasztalatok a devizahitelezéssel kapcsolatban, ezért a gazdasági szereplők nem láthatták előre annak következményeit. A devizahitelek megjelenésével a korábban nem vagy kevésbé hitelképes ügyfelek „hitelezhető ügyfelek” kategóriájába kerültek. A banki hitelportfoliók ezzel kockázatosabbá váltak. Az állami készfizető kezesség épp ez alól a kockázat alól mentesítette a hitelintézeteket megnövelve ezzel a bankok hitelezési hajlandóságát. A következő ábra az engedélyezett lakáscélú hitelek kummulált összegét mutatja 2001-től 2009-ig.
6000000 5000000 4000000 állami támogatás nélküli
3000000
államilag támogatott
2000000 1000000 0 2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
9. ábra Engedélyezett lakáscélú hitelek kummulált állománya. (Forrás: KSH, ábra saját készítés)
Az ábra az államilag támogatott forinthitelek és az állami támogatás nélküli devizahitelek összesített alakulását mutatja kiszűrve a deviza alapú hitelek árfolyam változásának hatását. Az ábra tehát nem a magyar lakosság lakáscélú hitelekben való eladósodottságát prezentálja, mivel az a deviza hitelek (főleg a
svájci frank) árfolyamának emelkedése miatt nagyobb, mint az ábra szerint. Az ábra a hitelszerződésekben foglalt szerződéskötési hitelösszeget mutatja. Az ábrán látható, hogy a devizahitelek állománya már a fészekrakó program bevezetése előtt növekedésnek indult, azonban megugrás szerű növekedést csak 2005 után mutat, amely 2008-tól a megugró árfolyamok és kamatlábak hatására megtört, míg a forint hitel egyenletes növekedést mutatott a válság megjelenése után is, természetesen kisebb volumenben. 2005-ben az előző évhez képest 75%al nőtt a deviza hitelek állománya, míg a forint hitelek állománya csak 13%-al. Tehát a fészekrakó program elindításának az első évében majdnem 6-szor gyorsabban növekedett a deviza alapú hitelek állománya a forint hitelek állományánál. 2005-ről 2006-ra ugyancsak 63%-al növekedett a deviza alapú hitelek állománya, míg a forint hitelek állománya csak 10%-al. Az előző vizsgálatot összehasonlítottam az összes fennálló deviza illetve forinthitel állománnyal. (Amely adatokat úgy kaptam, hogy 2005 devizahitel és forinthitel
növekményt
elosztottam
a
bázisévben
fennálló
összes
hitelállománnyal.) A számítás eredményeként is kimutatható, hogy a deviza hitelek 19,3%-al, a forinthitelek pedig 9,6%-al járultak hozzá a 27%-os éves hitelnövekményhez. Nominálisan az összes hitel 2005-ben 2004-ről 1990,68 milliárd forintról 2528,56 milliárd változott, amely 537,88 milliárd forintos hitelnövekményt jelent. Ebből a devizahitelek 345,63 milliárd forinttal, az államilag támogatott forinthitelek 192,24 milliárd forinttal járultak hozzá. Összehasonlításképpen fészekrakó programot megelőző évben 314 milliárd forint támogatott forint alapú, míg 197 milliárd forint deviza alapú hitelt helyeztek ki a hitelintézetek. A kormányprogram tehát a költségvetés rövidtávú terheit igyekezett csökkenteni a deviza alapú hitelek támogatásával, azonban ez a lakosság külföldi devizában való eladósodottságát segítette elő, miközben a felvett hitelállomány – az ipari termelés hiányában - a gazdasági növekedést nem szolgálta.
Összefoglalás A program bevezetésekor a költségvetés számára már fenntarthatatlanná vált a korábbi lakástámogatási rendszer finanszírozása - amíg kamattámogatások összege 2002-ben nem érte 25 milliárd forintot, 2004-re már 125,53 milliárd forint volt - ezért szükségessé vált a rendszer felülvizsgálata. A fészekrakó program korlátozott költségvetési ráfordítással indulva a korábbi rendszer logikáját megtartva, annak igazságtalanságát ellensúlyozva a támogatásokat a rászorultak, illetve a célzott rétegek felé próbálta irányítani. A reáljövedelem csökkenése ellenére az alacsony deviza kamatlábak és a közvetlen támogatások emelésének hatására megnövekedett a háztartások hitelfelvételi hajlandósága, ugyanis az állami készfizető kezesség és az alacsony deviza kamatlábak hatására többen kerültek a hitelezhető ügyfelek kategóriájába. A fészekrakó program mögötti garanciavállalás javította a bankok hitelportfolióit és csökkentette a devizahitelek kockázatainak hatásait. Ezzel megborította a kockázat teremtette egyensúlyt és a devizahitelekben történő eladósodást segítette elő. A külföldi piacokon való pénztöbblet és Magyarországon a jegybanki alapkamat hatására kialakuló extraprofit lehetőség megnövelte a hazai bankok devizahitelezési hajlandóságát. Míg a fészekrakó programot megelőző évben 314 milliárd forint támogatott forint alapú, míg 197 milliárd forint deviza alapú lakáshitelt helyeztek ki a hitelintézetek, 2005-ben 538 milliárd forinttal nőtt a lakáscélú hitelek állománya, amelyből 346 milliárd forint deviza alapú 192 milliárd pedig támogatott forint alapú volt. Az arány a válság megjelenéséig csak romlott. A devizahitelek közvetlen támogatásokkal való elősegítése rövidtávon kevésbé rontotta a költségvetés egyensúlyát, mivel a devizahitelekre kamattámogatás nem járt, azonban hosszú távon a deviza alapú hitelek sorozatos bedőlése és kezességbeváltások számának megnövekedése jelentős költségvetési kiadásokkal járnak. A devizahitelben történő eladósodottság azonban nem lendítette fel a hazai építőipart, mivel a program a lakásépítési kedvezmény emelése ellenére is a használt lakások vásárlásának adott lendületet, csökkentve ezzel az építési hajlandóságot. A fészekrakó program paramétereiből adódóan főleg a kisméretű
használt lakások adásvételét segítette elő. A használt lakások árait szinten tartotta, amiből azonban csak az ingatlan forgalmazó cégek profitálhattak.
Források: •
Hetek IX. évfolyam, 2. szám, 2005. január 14: Kovács Klára Fészekrakás állami segítséggel. Hivatkozás: http://epa.oszk.hu/00800/00804/00360/47642.html
•
Gazdaságkutató Zrt. (2004), A GKI Gazdaságkutató Rt. prognózisa 2005-re Hivatkozás: http://www.gki.hu/hu/individual/yearforecasts/050317forecast05.html
•
Gazdaságkutató Zrt. (2004), Gazdaságkutató Zrt. (2004) Hivatkozás: http://www.gki.hu/hu/novelties/realestate/050210309.html
•
Napi gazdaság 2004.12.27., A fiataloknak kedvez az új lakáscsomag Hivatkozás: http://www.napi.hu/default.asp? cCenter=article.asp&nID=230141&place=vezeto_anyag_jobb
•
Építési Piac 2005. március 9, A Fészekrakó programról
•
Építési Piac 2005. november-december: Az idei lakáspolitika fontosabb lépései, eredményei és tapasztalatai.
•
Építési Piac 2005. szeptember: Fél évvel a Fészekrakó program után Siker? Fél siker? Vagy bukás?
•
Kiss Gergely: Gyors hitelnövekedés: egyensúlyi felzárkózás vagy kockázatos eladósodás? (MNB szemle 2006/6)
•
Horváth Áron–Körmendi Gyöngyi: A hazai lakásárak alakulása. (MNB stabilitási jelentés 2009/11)
•
Jelentés a lakástámogatási rendszer hatékonyságának ellenőrzéséről (Állami Számvevőszék 2009/04)
•
Az állami garancia beváltásának szabályozása, Dr. Pápai Zsolt, Adóvilág 2010/04
•
Otthon Centrum: Lakáspiaci Monitor 2005/1. számtól 2010/1. számig.
•
KSH statdat táblák
•
Lakásárak alakulása az elmúlt évtizedben Magyarországon Hivatkozás:http://www.fhb.hu/fileserver? file=/dl/media/group_4ace2f722270c/group_4ace2f805a981/item_1827.pdf
•
Lakossági lakáshitelezés, Statisztikai tükör 2007 november 22., KSH Hivatkozás: http://portal.ksh.hu/pls/ksh/docs/hun/xftp/gyor/beu/beu20706.pdf
•
Lakossági lakáshitelezés, 2007. II. félév (Statisztikai tükör) Hivatkozás: http://portal.ksh.hu/pls/ksh/docs/hun/xftp/idoszaki/lakashitel/lakashitel0712.pdf
