T-Huis vol Energie Verkenning haalbaarheid Case A

T-Huis vol Energie – Verkenning haalbaarheid Case A Een duurzaam toekomstperspectief voor bestaande verpleeg- en verzorgingshuizen Energiesprong | Judy Braam & José van der Loop April 2016

Inhoudsopgave Leeswijzer .................................................................................................................................... 5 Voorwoord................................................................................................................................... 6 Aanleiding .................................................................................................................................... 8 De propositie van T-Huis vol Energie ............................................................................................. 9 Een nieuw speelveld ............................................................................................................................ 9 Belangen .............................................................................................................................................. 9 What’s in a name .............................................................................................................................. 11 De waarde van T-Huis vol Energie ..................................................................................................... 12 De onderdelen van de propositie ....................................................................................................... 12 Diensten ........................................................................................................................................ 13 Vastgoed ........................................................................................................................................ 14 Financieel fundament .................................................................................................................... 15 Proces ........................................................................................................................................ 16 Aanpak............................................................................................................................................... 16 Fasering ............................................................................................................................................. 16 Verkenningsfase ................................................................................................................................ 17 Vormgevings- en realisatiefase ......................................................................................................... 18 Scenario Co-creatie Team .................................................................................................................. 19 Case A ........................................................................................................................................ 20 Inleiding ............................................................................................................................................. 20 Huidige situatie.................................................................................................................................. 21 Bronnen ......................................................................................................................................... 22 Het dorp en omstreken ................................................................................................................. 23 Demografie .................................................................................................................................... 23 Diverse belangen in het dorp ........................................................................................................ 24 Huidige locatie ................................................................................................................................... 25 Doelgroep ...................................................................................................................................... 25 Diensten (zorg-, welzijn, service)................................................................................................... 25 Vastgoed ........................................................................................................................................ 26 Huidige exploitatie huurder (zorgorganisatie) .............................................................................. 28 Nul op de Meter-investeringscapaciteit ........................................................................................ 28 Potentieel en kansen ......................................................................................................................... 30 Uitdaging ....................................................................................................................................... 30 Verkenningen toekomstige doelgroepen & behoeften ................................................................ 31 Sociaal kapitaal en sociale innovatie ............................................................................................. 31 Doelgroepen potentie ................................................................................................................... 31 Marktpotentie diensten ................................................................................................................ 33 Potentie vanuit diensten behoefte (van ouderen) .................................................................................. 33 Potentie vanuit sociaal kapitaal ............................................................................................................... 35 Geen potentie .......................................................................................................................................... 35 2

T-Huis vol Energie – Verkenning haalbaarheid Case A

Toekomstbestendig perspectief......................................................................................................... 36 Toekomstbestendig vastgoed ....................................................................................................... 37 Toekomstbestendige diensten (zorg, welzijn, services) ................................................................ 37 Nul op de Meter en Niet meer dan Anders ................................................................................... 39 Het integrale Geldstromen Waardemodel ................................................................................... 39 Toekomstscenario’s ........................................................................................................................... 40 Scenario 0 (Huidige situatie) ......................................................................................................... 42 Huidige diensten: ..................................................................................................................................... 43 Huidig vastgoed: ...................................................................................................................................... 43 Conclusies exploitatie huidige situatie ..................................................................................................... 44

Scenario A (Creatief Binnen Casco) ............................................................................................... 44 Doelgroepenmix:...................................................................................................................................... 46 Visie op samenleven verschillende doelgroepen ..................................................................................... 46 Vastgoedexploitatie ................................................................................................................................. 47 Zorgexploitatie ......................................................................................................................................... 48 Conclusie Totale Exploitatie ..................................................................................................................... 49

Scenario B: Meeste Woonruimte .................................................................................................. 49 Doelgroepenmix:...................................................................................................................................... 51 Visie op samenleven verschillende doelgroepen ..................................................................................... 52 Vastgoedexploitatie ................................................................................................................................. 52 Zorgexploitatie ......................................................................................................................................... 53 Conclusie Totale Exploitatie ..................................................................................................................... 54

Scenario C – Max-Mix .................................................................................................................... 55 Doelgroepenmix:...................................................................................................................................... 57 Visie op samenleven verschillende doelgroepen ..................................................................................... 57 Vastgoedexploitatie ................................................................................................................................. 58 Zorgexploitatie ......................................................................................................................................... 59 Conclusie Totale Exploitatie ..................................................................................................................... 60

Conclusies drie scenario’s.............................................................................................................. 61 Vervolg ...................................................................................................................................... 62 Vastgoed............................................................................................................................................ 62 Diensten (zorg, welzijn, services) ....................................................................................................... 63 Financieel gerelateerde facetten ....................................................................................................... 63 Marketing & positionering ................................................................................................................ 63 Transitie in beeld brengen ................................................................................................................. 63 Nawoord .................................................................................................................................... 64 Colofon ...................................................................................................................................... 65 Bijlage 1: Details huidige zorgdiensten exploitatie ...................................................................... 66 Bijlage 2: Schatting investeringsruimte en bedrijfswaarde ........................................................... 72 Beheerslasten ................................................................................................................................ 72 Opbrengsten .................................................................................................................................. 72 Exploitatielasten ............................................................................................................................ 73 Bijlage 3: Vastgoed- & diensten exploitaties scenario’s ................................................................ 75 T-Huis vol Energie – Verkenning haalbaarheid Case A

3

Scenario A .......................................................................................................................................... 76 Vastgoed ........................................................................................................................................ 76 Diensten ........................................................................................................................................ 78 Scenario B .......................................................................................................................................... 82 Vastgoed ........................................................................................................................................ 82 Diensten ........................................................................................................................................ 84 Scenario C .......................................................................................................................................... 88 Vastgoed ........................................................................................................................................ 88 Diensten ........................................................................................................................................ 90 Bijlage 4: Achtergrond doelgroepenanalyse ................................................................................ 94

4


Leeswijzer Dit rapport beschrijft de verkennende zoektocht naar haalbare toekomstperspectieven voor een specifiek bestaand verpleeg- en verzorgingshuis in Nederland. Op verzoek van de betrokkenen zijn de gegevens geanonimiseerd. We hebben deze locatie Case A genoemd. Er is in deze reeks ook een rapportage voor een tweede locatie, Case B, verschenen. Het voorlopige sluitstuk van de T-Huis vol Energie reeks is een kleurrijk boekje dat de visie, achtergrond en aanpak van het T-Huis vol Energie perspectief beschrijft. Ook staan daar de resultaten van de eerste twee experimenten (Cases A en B) samengevat. De verkenningsfase van Case A vond plaats tussen augustus en oktober 2015. De verkenningsfase van Case B vond plaats tussen april en juli 2015. Deze rapportage en de overige publicaties uit de reeks zijn te downloaden op de website van Energiesprong. Achtereenvolgens treft u hieronder:  Een beschrijving van de aanleiding en de aanpak van het T-Huis vol Energie programma.  De ambitie, doelen, het proces, de contouren van een nieuw toekomstperspectief voor bestaande verpleeg- en verzorgingshuizen.  De aanpak specifiek voor de concrete verpleeg- en verzorgingshuislocatie (de case) in dit experiment.  Een beschrijving van de huidige situatie, uitdagingen en kansen voor deze locatie.  Een drietal toekomstscenario’s voor deze locatie met bijbehorende uitgangspunten, eigenschappen en conclusies.  Een doorkijk naar het vervolg, dat na deze verkennende fase in het proces zal moeten plaatsvinden.  De bijlagen bevatten onder meer diverse detailberekeningen van deze business case.


5

Voorwoord De huidige verpleeg- en verzorgingshuizen (VVT’s) worden door meerdere urgente en complexe vraagstukken beziggehouden. De behoefte van nieuwe generaties ouderen is sterk aan het veranderen, wat de aantrekkelijkheid en het onderscheidend vermogen van deze plekken op de proef stelt. Daarnaast is er sprake van een geheel gewijzigd financieringsstelsel vanuit de overheid, inclusief sterke bezuinigingen, en een andere inrichting van zowel de Woningwet als de WMO. Door deze ontwikkelingen zijn de huidige huizen, gebaseerd op een andere werkelijkheid, op korte noch lange termijn rendabel te houden. Voor alle betrokkenen is nu feitelijk een nieuw speelveld ontstaan met veranderde rollen. Zorgorganisaties, woningcorporaties, gemeente en gemeenschap zullen elkaar nodig hebben in de zoektocht naar een nieuw perspectief voor deze bestaande huizen. De behoefte aan een toekomstbestendig alternatief is groot en urgent! Voor veel VVT’s ligt op dit moment sluiting op de loer. Op een aantal plaatsen in Nederland wordt nu aan de weg getimmerd om innovatieve oplossingen te creëren. De vraagstukken die men daarbij tegenkomt hebben echter allemaal met elkaar te maken. Deze één voor één oplossen gaat niet tot een toekomstbestendig antwoord leiden. Het is daarom noodzaak een integraal ‘antwoord’ te zoeken, vanuit een nieuw perspectief en nieuwe rollen, waar alle actoren in het speelveld baat bij hebben. Dit is een grote uitdaging. Daarom heeft Energiesprong haar opdracht vanuit BZK, om de bestaande gebouwvoorraad in Nederland te verduurzamen, verbonden aan dit bredere maatschappelijk vraagstuk. In 2015 hebben we middels twee experimenten (Cases A en B) in een iteratief en co-creatief proces gewerkt aan het ontwikkelen van dit ‘antwoord’ voor bestaande VVT’s. Samen met betrokken koplopers van ouderenzorgorganisaties, woningcorporaties, gemeenten en gemeenschap hebben wij gezocht naar duurzame, haalbare toekomstscenario’s die ook - met een lokale vertaling - elders in Nederland toegepast kunnen worden. Hieruit is de T-Huis vol Energie propositie ontstaan. Hiermee bieden we een handreiking voor het betrokken speelveld in hun eigen zoektocht naar haalbare toekomstperspectieven. Voor u ligt één van de onderliggende rapportages, namelijk van Case A. Vanuit de ervaring om complexe transities en innovaties te begeleiden fungeert Energiesprong in dit co-proces als katalysator en verbinder. Uiteraard zijn de reeds opgedane kennis en ervaringen met Nul op de Meter hierin verweven. Recent heeft Energiesprong een verlenging van het programma gekregen voor 2016. Dat creëert de mogelijkheid om samen met vernieuwers en koplopers onder zorgorganisaties en vastgoedeigenaren een aantal kansrijke experimenten op te zetten om T-Huis vol Energie verder door te ontwikkelen en realiseren. De urgentie voor een nieuw perspectief is hoog. We hopen daarom dat ú als koplopende bestuurders en organisatie bereid bent deze kanteling mede in gang te zetten en bij concrete locaties werkelijkheid wil laten worden! Judy Braam en José van der Loop 6


Transitie Practitioners T-Huis vol Energie Maart 2016 “T-Huis vol Energie” is onderdeel van Energiesprong. Energiesprong is een innovatieprogramma van het Ministerie van Binnenlandse Zaken (BZK) dat is ondergebracht bij Platform31.


7

Aanleiding De ouderen van nu en straks zijn niet de ouderen van voorheen. Eind jaren zestig, begin jaren zeventig zijn veel uniforme verzorgingshuizen – instituten met kleine zit-en slaapkamers, lange gangen, grote keukens en recreatiezalen – gebouwd om een ander maatschappelijk probleem op te lossen: het woningtekort. Veel ouderen woonden destijds alleen in een eengezinswoning. Met de bouw van deze verzorgingshuizen losten we dit maatschappelijke probleem ten dele op. Uitgezonderd de huizen die vanuit de “Florence Nightingale” gedachte werden opgezet, zijn de meeste verzorgingshuizen uit die tijd niet opgezet vanuit de woonbehoefte van ouderen zélf, maar vanuit wat men dacht dat goed voor hen was. Wie toen in een verpleeg- of verzorgingshuis kwam wonen, leverde bij de voordeur zijn autonomie en ook zijn eigen sociale netwerk met ondersteuning door familie en kennissen in. De verzorgenden, die oprecht met toewijding hun werk deden, bepaalden door hun “werkschema” de dagindeling van de bewoners. Dat geldt op veel plekken nu nog steeds zo, maar het is wel veel mensvriendelijker geworden. Toch is het verzorgings- en verpleeghuis in veel gevallen nog een (intramuraal) instituut met vaste systemen. We staan nu voor een nieuwe maatschappelijke opgave als het gaat om het wonen van ouderen. Het huidige verzorgingshuis zal, als er niets wordt gedaan, snel ophouden te bestaan. Dat komt door zowel veranderende behoeften van ouderen (meer eigen regie en meer zingeving) als de recente veranderingen in zorgfinanciering, bijvoorbeeld het schrappen van de vergoeding voor een aantal ZZP indicaties, decentralisatie van de financiering (WMO) en krimp van de beschikbare budgetten. In het voormalige financieringssysteem zijn de verleende (zorg)diensten, de indeling van het vastgoed en het systeem van financiering zo nauw met elkaar verweven, dat een kleine aanpassing niet tot een exploiteerbare situatie van het geheel voor de aankomende jaren zal leiden. Daarbij komt dat een deel van de gebouwen waar verpleeg- en verzorgingshuizen zijn gehuisvest, ook achterstalling onderhoud hebben, functioneel onvoldoende passen bij deze tijd en een hoge energierekening hebben. Omgerekend € 150 per bewoner is geen uitzondering. Die verwevenheid is ook de reden waarom het één voor één aanpakken van deelvraagstukken weinig kans maakt om te leiden tot een volhoudbare oplossing.

8


De propositie van T-Huis vol Energie Een nieuw speelveld Ouderen zijn meer dan voorheen op zoek naar een prettige en veilige woonomgeving waarin ze zo lang en zelfstandig mogelijk, met zingeving en betekenis, hun eigen leven kunnen leiden en deel uit kunnen maken van een sociaal netwerk. Zij leven graag op een plek met een afspiegeling van de maatschappij: met jong en oud samen, net zoals in de straat waar ze tot dan toe (konden) wonen. De gemeenschap in wijk of dorp en de familie hebben er behoefte aan dat er, ondanks een gewijzigd financieringsstelsel, een vorm van beschut wonen in de omgeving blijft bestaan voor hen die dat graag willen of niet anders kunnen. Voor de gemeente is dat ook belangrijk. Allereerst om aantrekkelijk te blijven. Daarnaast heeft de gemeente de regierol gekregen om nadrukkelijk samen met woningcorporaties haar inwoners, voor zover noodzakelijk, van beschikbare en betaalbare huisvesting te voorzien (Woningwet). Tenslotte heeft de gemeente de plicht om inwoners die dat echt nodig hebben – en dat niet zelf of met hun naasten kunnen organiseren – te ondersteunen in hun dagelijks leven (WMO). De woningcorporaties hebben tegelijkertijd de focus meegekregen zich bijna uitsluitend op het ontwikkelen en beheren van sociale huurwoningen te richten en het merendeel van hun “maatschappelijk vastgoed” af te stoten. Een nieuw speelveld is ontstaan, met veranderde behoeften, spelregels en rollen. Kortom: het is nu de tijd en noodzaak om vanuit dat nieuwe speelveld een daarbij passend, duurzaam en toekomstbestendig perspectief voor de verpleeg- en verzorgingshuizen te creëren. Een uitdagende opgave!

Belangen Rondom verpleeg- en verzorgingshuizen bestaat een omvangrijk “web” van betrokken actoren, elk met hun eigen belangen. Om met T-Huis vol Energie een aantrekkelijke oplossingsrichting neer te kunnen zetten, is het essentieel om bewust te zijn van die belangen en voort te bouwen op het gemeenschappelijke in die belangen. Tijdens de zoektocht naar het hier gepresenteerde perspectief is daarom met diverse partijen in dat veld gesproken. Als we die gesprekken samenvatten, los van de lokale verschillen, ziet dat er uit als in Figuur 1 (op de volgende pagina). De T-Huis vol Energie propositie is gebaseerd op het integraal behartigen van alle daar aangestipte belangen. Dat is ons inziens van belang om gezamenlijk draagvlak te laten ontstaan. En dat is cruciaal voor een toekomstbestendig perspectief. T-Huis vol Energie – Verkenning haalbaarheid Case A

9

In Figuur 1 staan kernwoorden. In meer detail gaat het om de volgende belangen: De (toekomstige) bewoner en inwoner van de omliggende gemeenschap wil:     

zo lang en zoveel mogelijk eigen regie op het leven; zingeving, betekenis en een sociaal netwerk; betaalbare woonlasten (huur en andere woongerelateerde lasten, zoals energie); betaalbare lasten voor noodzakelijke diensten; en plezierig, comfortabel en veilig wonen.

De eigenaar van het vastgoed (zorgorganisatie, woningcorporatie of commerciële belegger) wil:     

10

een rendabele business case voor (alleen!) het vastgoed; flexibiliteit in verhuurbaarheid op korte- en lange termijn; een mate van ‘zekerheid’ van de verhuur; een exploitatieduur(verlenging) van tenminste 20 jaar bij bijpassende investering; en in het geval van een corporatie: o bijdragen aan haar maatschappelijk opgave (betaalbaarheid, beschikbaarheid, kwaliteit); o bijdragen aan de prestatieafspraken met de gemeente; en o bijdragen aan verduurzaming van de sociale woningvoorraad.


De aanbieders van (deel) diensten (zorg, welzijn, services) willen:      

een rendabele business case voor alle (deel)diensten; flexibiliteit in het kunnen afstemmen van het aanbod op de behoeften van de afnemers; een mate van ‘zekerheid’ van de afname (minimum afzet hebben); kunnen bijdragen aan een zinvol en plezierig leven van de bewoners; de eigen werknemers met plezier en tevredenheid hun werk kunnen laten doen en een duurzame arbeidsrelatie met hen hebben; en (mogelijk) bijdragen aan verduurzaming (in de breedste zin van het woord).

De gemeente wil:       

voorzieningen in de gemeente op peil houden; sociaal en economisch aantrekkelijk zijn om te wonen en werken; leefbaarheid in de gemeente faciliteren; bewoners die ondersteuning nodig hebben bij wonen die ondersteuning kunnen bieden; regie op beschikbaarheid en betaalbaarheid van sociale huurwoningen; regie op de uitgaven aan en de invulling van WMO; en bijdragen aan verduurzaming, zowel in algemene zin als wat energie- en koolstofdioxidedoelen betreft.

What’s in a name T-Huis vol Energie is nadrukkelijk zo gedefinieerd dat het overal in het land toe te passen is, uiteraard met een lokale kleuring en invulling. Het bestaat daartoe uit een aantal generieke ingrediënten, die op elke locatie kunnen worden toegepast en situationeel bijgesteld kunnen worden. Elk T-Huis vol Energie dat straks in Nederland staat is daarom uniek, ook al delen ze voor een groot deel dezelfde “genen”. De naam T-Huis vol Energie is gekozen omdat de wortels in verzorgingshuizen (in de volksmond ‘tehuizen’) liggen. Tehuizen bestaan niet meer volgens deze propositie: in plaats daarvan hebben mensen simpelweg een ‘Thuis’ en een ‘Huis’ (T-Huis). Het woord ‘energie’ heeft een meervoudige betekenis: het heeft betrekking op de atmosfeer die wij met deze propositie willen creëren, namelijk het genereert veel energie en plezier bij mensen (bewoners, wijk- en dorpsgenoten en medewerkers). Daarnaast heeft het betrekking op het toegepaste Nul op de Meter concept van Energiesprong, waarbij de betrokken gebouwen zodanig worden gerenoveerd dat ze op jaarbasis evenveel energie opwekken als ze gebruiken. Het geld dat daarmee bespaard wordt, wordt gebruikt om in de gebouwen te investeren. T-Huis vol Energie is tijdens een tweetal experimenten (casussen) steeds duidelijker vorm gaan krijgen. De hier beschreven Case A is daar één van. T-Huis vol Energie – Verkenning haalbaarheid Case A

11

De waarde van T-Huis vol Energie Het T-Huis vol Energie is een vernieuwende visie op het bestaande verpleeg- en verzorgingshuis. THuis vol Energie staat in de toekomst in de omgeving bekend als een “place to be” voor de dorp- of wijkgemeenschap en de bewoners. Het is er plezierig, comfortabel en integraal betaalbaar. Jong én oud woont er en bewoner én omwonenden zijn er welkom. Het is gebaseerd op huidige en toekomstige behoeften van een diversiteit aan doelgroepen. Hier zorgen zingeving, inzet van sociaal kapitaal, werken aan sociale innovatie en het laten ontstaan van sociale verbindingen voor minder eenzaamheid in de dorps- en wijkgemeenschap en een gevoel van veiligheid en geborgenheid. Je kun er meewerken en meemaken. Er is ondersteuning waar het echt nodig is, in de vorm van verschillende soorten en niveaus diensten. Persoonlijke levensritmes van mensen krijgen er de ruimte. Interesses, waarden en krachten van mensen worden waar wenselijk en mogelijk verenigd in gemeenschappelijkheid. Iedereen voelt zich er ‘thuis’. Het Nul op de Meter principe past de energierekening toe als investeringsmotor om een deel van de investering voor de transformatie naar dit vernieuwde, comfortabele, duurzame huis te bewerkstelligen.

De onderdelen van de propositie Bovenstaand beeld schetst ons doel voor de beleving van het T-Huis vol Energie. Het gaat er nadrukkelijk om de behoeften van de bewoners en de gemeenschap er omheen centraal te stellen en om van daaruit een exploitabel perspectief te creëren. Bij de totstandkoming van de waardepropositie is het Business Model Canvas gebruikt (http://www.businessmodelgeneration.com/canvas/bmc). Daarbij is onderscheid gemaakt tussen twee deelproposities, namelijk: 1. Diensten – het bieden van zorg, welzijn en andere services door sociaal kapitaal te benutten en professioneel aanbod in te zetten. 2. Vastgoed – het bieden van woon-, leef-, en werk- ruimte, die aansluit bij met de tijd veranderende doelgroepen en diensten. Daarnaast verdient de financiële onderbouwing van het verdienmodel bijzondere aandacht. Het geheel werkt alleen als het in de tijd rendabel kan blijven. Elke propositie die succesvol beoogt te zijn heeft daarom een solide financieel fundament nodig.

12


3. Financieel Fundament – gezonde (deel-)verdienmodellen voor zowel de Diensten als het Vastgoed. De basispropositie is gevisualiseerd in de onderstaande twee bollen (Figuur 2), met als drager het financieel fundament. In de kern staat het gezamenlijk toekomstperspectief van de betrokken belanghebbenden: een op behoefte gebaseerd, haalbaar, robuust en waardebiedend T-Huis vol Energie. Er om heen staan twaalf leidende principes die worden toegelicht in een separaat boekje getiteld “T-Huis vol Energie: een duurzaam toekomstperspectief voor bestaande verpleeg- en verzorgingshuizen”.

De propositie van T-Huis vol Energie is iteratief en in co-creatie tot stand gekomen gaandeweg een tweetal experimenten. Eén van die experimenten betreft de hier beschreven Case A. Diensten De dienstenkant van de propositie gaat over alle mogelijke diensten die door één of meerdere organisaties, bewoners en inwoners van dorp of wijk worden aangeboden. Het gaat om diensten voor zorg, welzijn en services. Per soort dienst is er een bepaalde marktbereidheid om daarvoor te betalen – zij het direct via de afnemende persoon zelf, zij het via de AWBZ, de zorgverzekeraars, de gemeente, vrijwilligheid of door een wederdienst. Door alle aspecten van ‘diensten’ opnieuw te beschouwen en met frisse blik te bekijken, komen interessante mogelijkheden om de hoek kijken. Denk aan een gedifferentieerde dienstenvraag, T-Huis vol Energie – Verkenning haalbaarheid Case A

13

andere, nieuwe diensten, bestaande diensten anders georganiseerd, etc. Bijvoorbeeld een slim bibliotheek concept, samenwerking met kinderopvang, verse maaltijden bereid door plaatselijke middenstand of een Lean huismeester (een combinatie van allerlei diensten, waaronder pakketontvangst, klus- en tuinservice, nachtbewaking). Een aantal van dit soort oplossingen wordt al ergens in de wereld toegepast, daar hoef je het wiel niet opnieuw voor uit te vinden, maar uiteraard is er nog veel nieuws te bedenken. Wij zien ook veel waarde in het inzetten van sociaal kapitaal. Dat geeft immers wederzijdse zingeving, voor de bewoner maar ook voor de aanbieder. Er zijn al mooie voorbeelden ontstaan, zoals “de Zuiderling”, een informeel betaalmiddel, waarmee je in Rotterdam-Zuid een half uur vrijwilligerswerk kunt aanbieden of kopen. Daarmee ruilen mensen zaken zoals een appeltaart, het buiten zetten van de vuilniszakken of een schilderijtje ophangen. Een goede mix tussen profit en nonprofit. Hoe mooi is dit? Ouderen vertellen verhalen aan kinderen uit de wijk of breien een hippe sjaal; kinderen doen boodschappen of een ander karweitje voor ouderen. De behoefte aan diensten (zorg, welzijn en services) is voor een deel generiek, maar ook voor een belangrijk deel context- en persoonsspecifiek. Afhankelijk van de doelgroepen die er kunnen wonen en van de behoefte in de betreffende wijk of het dorp, kan die behoefte ook in de tijd en door de demografie fluctueren. Om ook in de toekomst daarop aan te kunnen sluiten is het cruciaal de diensten en het vastgoed zo te transformeren dat deze niet te zeer afhankelijk van elkaar zijn en, daarnaast, dat er goed wordt nagedacht over de reikwijdte van afname, zodat er een minimale massa is. Het is daarom belangrijk dat zowel vastgoed als diensten in de propositie tot op bepaalde hoogte mee kunnen “bewegen” en zich relatief eenvoudig (aan elkaar) aan kunnen passen. Vastgoed Het vastgoed zal na de transformatie zonder grote wijzigingen weer decennia mee moeten gaan. Een onderdeel daarvan is dat het ook voor niet-zorgbehoevende mensen en voor andere doeleinden en doelgroepen geschikt is. Dat noemen we toekomstbestendig. Neem als voorbeeld de Van Nelle Fabriek of het voormalige oude ziekenhuis in Utrecht nabij de Tolsteegsingel. Die hebben in de tijd al meerdere invullingen gekregen. Voor het creëren van een T-Huis vol Energie is in bijna alle gevallen een functionele transformatie nodig. Huidige plattegronden zijn niet toegerust op de veranderde behoeften van bewoners, omliggende gemeenschap en een gewijzigd financieel stelsel. Als er dan toch verbouwd moet worden, dan is het óók heel logisch het gebouw meteen van het Nul op de Meter concept te voorzien. Daarbij wordt het gebouw aangepakt met een aantal bouwkundige- en technische maatregelen, onder andere van buiten of binnen ingepakt met een nieuwe woningschil waar de installaties vaak al in verwerkt zitten. Na de aanpak produceert de woning evenveel energie als hij op jaarbasis gebruikt. De transformatie wordt voor een groot deel gefinancierd door de energierekening over de nieuwe exploitatieperiode van minsten 20 jaar netto contant te maken. Het resultaat draagt bij aan comfortabel wonen en een mooie uitstraling in de wijk.

14


Naast de zoektocht naar een toekomstbestendige propositie, hebben we ook veel aandacht besteed aan het slimmer, effectiever en sneller tot stand laten komen van de inhoud en het doorlopen van het proces. Daarin heeft Energiesprong nadrukkelijk als facilitator, verbinder en aanjager opgetreden. In de worstelingen die zorgorganisaties en woningcorporaties in deze tijd meemaken – zoekend naar een voor beide partijen haalbare mutatie van het verpleeg- en verzorgingshuis – zien we dat vaak erg snel naar “plattegronden en indelingen van vastgoed” wordt overgegaan, zonder dat er een gezamenlijke visie op het eindresultaat aan ten grondslag ligt. Daarnaast wordt er veel gediscussieerd en “gevochten” over de huur die de zorgorganisatie aan de corporatie moet/wil betalen voor het totale gebouw (intramurale oplossing). Dit maakt dat het op veel plaatsen in Nederland steeds weer tot een langdurig en moeizaam proces leidt, waarin de onderlinge relaties en werkplezier veel te verduren hebben en de bestede tijd en kosten fors stijgen. Wanneer de betrokkenen gezamenlijk een klinkende visie hebben kun je constructief en gericht verder werken aan scenario’s (globale richtingen): welke transformatiescenario’s van het bestaande vastgoed en van de diensten zijn dan mogelijk? Financieel fundament Uit het oogpunt van toekomstbestendigheid is het belangrijk dat in elk T-Huis vol Energie de verdienmodellen voor de Diensten en het Vastgoed afzonderlijk van elkaar kunnen renderen en bij elkaar (blijven) passen. Een kleine wijziging van doelgroepen, hun behoeften, van aanbiedende organisaties of regelgeving vanuit overheid kan anders grote gevolgen hebben voor het voortbestaan van het concept.


15

Proces Aanpak Om te komen tot concrete experimenten hebben wij het veld afgestruind op zoek naar vernieuwingsgezinde bestuurders en organisaties, om met hen over hun ambities, hun visie en onze eerste inhoudelijke gedachten over de propositie van een T-Huis vol Energie in gesprek te gaan. Dat heeft op behoorlijk wat plekken tot veel enthousiasme en verbinding op de inhoud en de aanpak geleid. Op basis van een aantal criteria hebben we een tweetal cases (concrete VVT huizen) geselecteerd waarmee wij in 2015 het experiment zijn aangegaan. Dit rapport is de weergave van één van die twee cases. In co-creatie met de betrokken bestuurders en anderen hebben we samengewerkt vanuit de bestaande basis visie en duidelijke condities voor deelname aan de verkenning. De bedoeling was om middels deze experimenten de visie verder te onderzoeken en verdiepen, en daarnaast om “bewijslast” te creëren voor “volgers”, zodat er een ware kanteling in Nederland op gang kan komen.

Fasering Voor de hier uitgevoerde transitie-experimenten hebben wij gebruik gemaakt van een tijdslijn met drie fases (zie ook Figuur 3): 1. In de verkenningsfase wordt met de stakeholders iteratief heen en weer bewogen tussen het ideaalbeeld van een T-Huis vol Energie en de realiteit van de lokale context, om zo te komen tot een gezamenlijke visie met een goed onderbouwd concept. Dat concept wordt in een aantal smaken – scenario’s – geserveerd, opdat duidelijk wordt welke essentiële keuzes gemaakt moeten worden door de betrokken partijen. 2. Als het concept op enthousiasme en draagvlak kan rekenen, gaan de deelnemers de vormgevings- en realisatiefase in. Hierbij worden alle deelaspecten (facetten) van de propositie verder uitgewerkt tot concrete plannen die uitgevoerd kunnen worden. Dit is de meest intensieve fase, die culmineert in daadwerkelijke uitvoering van het plan. 3. In de gebruiks- en exploitatiefase tenslotte is sprake van de nieuwe situatie. Op de locatie worden tijdens “het gebruik” nog vele slagen gemaakt om te optimaliseren en leren werken volgens de bedoeling van een T-Huis vol Energie. De feedbackloop vanuit elke fase naar de voorgaande fase en naar vergelijkbare fases in andere experimenten is tekenend voor transitie-experimenten: leren om het beter te doen is het hoogste doel.

16


Bij twee experimenten is op dit moment de “Verkenningsfase” doorlopen. In een iteratief proces met de betrokkenen zijn de contouren van haalbare T-Huis vol Energie scenario’s voor de specifieke situaties verkend. In dit rapport wordt Case A geanonimiseerd beschreven.

Verkenningsfase We zien op veel plaatsen in Nederland de zorgorganisaties, betrokken woningcorporaties en gemeenten worstelen met het zoeken naar een oplossing om bestaande verpleeg- en verzorgingshuizen verder te exploiteren. Geregeld komt men in een patstelling terecht, waardoor alles tot stilstand komt. Zorgorganisaties, corporaties en gemeente begrijpen elkaars werelden en (inmiddels oude) verdienmodellen onvoldoende, men weet daardoor ook niet wat de impact van de maatschappelijke veranderingen op ieders bedrijfsvoering is. Waarom stort het oude verdienmodel in? Waarom heeft het dus geen zin te “strijden” voor geld om het oude systeem in de lucht te houden? Deze strijd wordt letterlijk en figuurlijk op veel plekken in Nederland nu gevoerd. De betrokken actoren vinden het lastig om denkpatronen die passen bij het oude systeem los te laten en (samen) op zoek te gaan naar dat nieuwe. En dat moet dan ook nog opnieuw opgebouwd worden en zal tot consequentie hebben dat men daarin andere rollen gaat vervullen. Daarom wordt er naast het zoeken naar een nieuwe inhoudelijke gezamenlijke propositie in de dialogen in de verkenningsfase ook nadrukkelijk aandacht besteed aan: T-Huis vol Energie – Verkenning haalbaarheid Case A

17

 



Het begrijpen en kennen van elkaars belangen en komen tot een gezamenlijk belang van gemeenschap, gemeente, corporatie, zorgorganisatie. Scenario’s creëren die gebaseerd zijn op huidige en toekomstige behoeften van inwoners en andere belanghebbenden. Demografische verwachtingen, huidige en toekomstige behoeften zijn van belang voor het vinden van een passend antwoord. Het creëren van één gezamenlijke visie van betrokkenen op de gezamenlijke inhoudelijke propositie voor de transformatie van het verpleeg- en verzorgingshuis naar een duurzaam, toekomstbestendig T-Huis vol Energie die past in die lokale gemeenschap (dorp of wijk).

Op basis van deze visie zal er voor iedere partij een nieuwe rol en een ander verdienmodel ontstaan. Dat betekent dat het besef dat iedereen dingen van nu los zal moeten laten essentieel is. Dat vraagt om een hoog verandervermogen en wilskracht van de betrokken mensen en organisaties. Deze fase leidt tot een onderbouwde, gezamenlijke stip op de horizon, waaraan in de volgende fase nader en gedetailleerder vormgegeven wordt.

Vormgevings- en realisatiefase Het aantal uit te werken facetten tijdens de vormgevings- en realisatiefase is groot. Denk daarbij aan: 





  



18

In eerste instantie meer dan één scenario meenemen naar deze fase en op een bepaald moment, wanneer er voldoende verdieping heeft plaatsgevonden op de deeloplossingen, daar uit kiezen. Vastgoedoplossingen verder verkennen; cijfermatige aannames toetsen en consequenties doorrekenen; de Nul op de Meter oplossing voor het gebouw technisch en bouwfysisch ontwerpen; de indeling van de ruimtes concretiseren en controleren; de vastgoedexploitatie doorrekenen met (nog) beter onderbouwde cijfers. Dienstenoplossingen verder verkennen; marktonderzoek; de financiële haalbaarheid van elke dienst op zichzelf uitrekenen; in kaart brengen hoe de diensten zich tot elkaar verhouden; contact zoeken met mensen uit de omgeving om interesse in gebruik multifunctionele ruimten te wekken. De dialoog tussen de betrokken actoren en belanghebbenden voeren. Veranderproces voor de betrokken organisaties in kaart brengen: wat betekent de propositie voor hen, wat betekent het voor ieder tezamen? Marketing en positioneringsplan van de vernieuwde propositie voor die concrete lokale context. Zeker voor het aantrekken van nieuwe doelgroepen is dat van groot belang. Welk ‘beeld’ van een locatie (wonen, diensten, uitstraling, gevoel, betaalbaarheid) is voor hen aantrekkelijk? Het voorbereiden van de gebruiks- en exploitatiefase en de weg daar naartoe.


Scenario Co-creatie Team De specifieke toekomstscenario’s in deze rapportage zijn tot stand gekomen in een co-creatie proces met de hulp van het ‘Scenario Co-creatie Team’. Co-creatie is een vorm van samenwerking, waarbij alle deelnemende personen in korte tijd vanuit hun eigen kennis, vernieuwing en drijfveren input geven. Daar is gelijkwaardigheid, integriteit, wederkerigheid, openheid en vertrouwen voor nodig. Kenmerken van de samenwerking waren dialoog, 'common ground', enthousiasme, anders durven kijken en denken, daadkracht en focus op resultaat. Het co-creatie proces heeft deels gestructureerd en deels organisch plaatsgevonden, onder leiding van Judy Braam en José van der Loop. Zij zijn tevens de auteurs van dit rapport. Zij hebben – in de rol van Transitie Practitioner voor het T-Huis vol Energie programma – het proces, de inhoud, hun creativiteit, passie en ervaring in de corporatie- , zorgen bouwwereld aan die van dit team weten te verbinden. Bij het samenstellen van het Scenario Co-creatie Team is gezocht naar mensen die getypeerd kunnen worden als gamechangers. Dat wil zeggen dat zij bestaande systemen (organisaties, regels, normen en handelingen) waar nodig ter discussie kunnen en durven stellen, met behoud van de kennis en ervaring die ze hebben. In de woorden van transitiehoogleraar Jan Rotmans: het zijn “kantelaars, friskijkers, verbinders en dwarsdenkers”. De volgende kennis is daarnaast bij (meerdere) mensen van het team aanwezig:  (Ouderen)zorg Het team is thuis in de (ouderen)zorg en -doelgroepen en heeft bijgedragen door inzicht te geven in het huidige zorgaanbod en -systeem.  Vastgoed Het team is thuis in (zorgen/of corporatie)vastgoed en heeft bijgedragen aan het vastgoed businessmodel en de vastgoed scenario’s.  Nul op de Meter Het team bevat koplopers van Nul op de Meter producten (innovatieve bouwkundige/ technische oplossingen). Zij hebben bijgedragen door de haalbaarheid van Nul op de Meter oplossingen door te rekenen.  Financieel specialisten (meerdere soorten) Het team is thuis in de huidige financiën van woningcorporaties en zorgorganisaties, in het opzetten van nieuwe businessmodellen en hebben aan de wieg gestaan van Nul op de Meter financiering. Het Scenario Co-creatie Team voor Case A werd gevormd door Judy Braam, José van der Loop, Hans Juffer, Johannes Zondag, Jacqueline van Ginneken, Daan van Vulpen, Sjoerd Klijn Velderman en Marten Witkamp.


19

Case A

Inleiding Voorafgaand aan de opstart van de verkenningsfase van dit experiment hebben diverse gesprekken plaatsgevonden tussen Energiesprong en de bestuurders van de betreffende zorgorganisatie en woningcorporatie. Daarin hebben we met elkaar besproken of er een goede voedingsbodem is voor het inzetten van een gezamenlijk experiment. Is er gelijkvormigheid in visie? Worden daarbij de basisgedachte en de principes van T-Huis vol Energie omarmd? Is er tijd, wil en lef vanuit bestuur en organisatie om er samen voor te gaan? Is er een concrete, kansrijke VVT-locatie waar dit experiment toegepast kan worden? Is er bereidheid om alle geldstromen die de huidige situatie aangaan aan het Scenario CoCreatie Team openbaar te maken? Wat is de huidige situatie en hoe ziet het speelveld en de dynamiek er op dit moment uit? Is de wil er bij de betrokken bestuurders en organisaties om na een verkenningsfase ook verder te gaan met daadwerkelijke verdere vormgeving en realisatie? Uit die eerste gesprekken bij dit experiment is gebleken dat de woningcorporatie en de zorgorganisatie samen in een patstelling terecht waren gekomen. De wil om daar nu weer uit te komen en een nieuw perspectief te creëren voor de locatie is er. Ooit was een bredere gemeenschap in dit dorp met elkaar begonnen aan een zoektocht naar een plan voor vernieuwing van het dorpscentrum, waar de VVT-locatie ook deel van uit zou maken. Die 20


zoektocht is helaas gestrand. Daarna zijn de bestuurders van de woningcorporatie en zorgorganisatie samen verder gaan zoeken, want de exploitatie van de huidige locatie is niet lang houdbaar. Inmiddels is men daar al weer een tijd mee bezig. Diverse voorstellen voor nieuw- en vernieuwbouw zijn over de tafel gegaan. Die hebben allen niet tot een integraal betaalbare en exploiteerbare oplossing geleid. De voorstellen waren bedacht vanuit het “oude” businessmodel. Daardoor raakte men in discussie over geld, ratio’s, onderlinge huurverrekeningen, exploitatieperiodes, huurperiodes, enzovoorts. De spanningen waren onbedoeld opgelopen. In die uitdagende zoektocht kruisten de wegen van T-Huis vol Energie en die van deze twee bestuurders van een woningcorporatie en zorgorganisatie elkaar, op basis van een gedeelde visie op mogelijke aanknopingspunten en kansen voor de toekomst. De eerder in dit boekje beschreven propositie en bijbehorende uitgangspunten hebben daarbij als vertrekpunt gefungeerd. De uit die ontmoetingen resulterende verkenningsfase naar een aantrekkelijk toekomstperspectief voor de transformatie van bestaande locatie is bij dit experiment samen met de zorgorganisatie, woningcorporatie en een team vanuit Energiesprong doorlopen. De rol van Energiesprong was om een verkenning te faciliteren naar haalbare T-Huis vol Energie scenario’s met de energierekening als investeringmotor. Daartoe werden experts en creatieve dwarsdenkers bijeengebracht en uitgedaagd om vanuit andere, vernieuwende invalshoeken naar het vraagstuk te kijken. Mensen die kennis hebben van ouderenzorg, vastgoed, opzetten van nieuwe business modellen, de “oude” business modellen in de zorg en corporatie, dienstenontwikkeling, profielen doelgroepenonderzoek, Nul op de Meter kennis en meer. Ook mensen uit de betrokken organisatie zelf zijn hierin betrokken. om zodoende een beeld van de huidige situatie en latente behoeften te vinden. Energiesprong verbond, stimuleerde, joeg aan, begeleidde het proces en bracht creativiteit in. In de colofon staan de mensen van het Scenario Co-creatie Team vermeld. Hieronder vindt u de resultaten van deze verkenningsfase.

Huidige situatie De bewoners en het dorp zijn erg blij met dit huis. Het wordt als belangrijk ervaren voor de huidige en toekomstige gemeenschap. Het vervult een verbindende rol in de gemeenschap, het dorp en omliggende dorpen. De medewerkers, vrijwilligers en bewoners zijn de drijvende factoren van deze locatie. De huidige situatie van de locatie is gebaseerd op het oude financiële stelsel en voormalig gegarandeerde bezetting op basis van zorgindicaties. De zorgorganisatie huurt het gehele pand van een woningcorporatie. Het prijsniveau van het huidige huurcontract en de indeling van het vastgoed zijn gebaseerd op het oude stelsel van indicaties en vergoedingen. Dit stelstel is recent gewijzigd. Met de veranderingen in het financiële stelsel en de verwachte veranderde behoefte aan zorg en welzijn van nieuwe generaties in het dorp, is dit huis in deze vorm niet meer passend voor de toekomst. T-Huis vol Energie – Verkenning haalbaarheid Case A

21

Met een vooruitziende blik hebben de twee bestuurders van de woningcorporatie en zorgorganisatie deze conclusie vier jaar geleden al getrokken. In die tijd speelde ook dat het dorpshuis, iets verderop in het dorp, toe was aan een nieuwe toekomst. Als een logisch gevolg zijn inwoners van dit dorp, de gemeente, het dorpshuis, de corporatie en de zorgorganisatie samen een weg ingeslagen om te zoeken naar een voor ieder betaalbare gezamenlijke oplossing. De resulterende intensieve zoektocht eindigde helaas in een teleurstelling voor alle betrokkenen. Hoewel de wil er van alle kanten beslist was, waren visies, belangen, begrip van elkaars wereld en de betaalbaarheid ervan niet goed te verenigen. Logisch, want het gaat om ingewikkelde complexe krachtenvelden, zienswijzen en omgevingsfactoren waar niet altijd invloed op kan worden uitgeoefend. Bijvoorbeeld recent de wijziging van landelijke regelgeving rond het scheiden van wonen en zorg. Bronnen De toekomstscenario’s moeten goed onderbouwd zijn. Daarom was het erg belangrijk om de huidige situatie goed in beeld te krijgen. Daarvoor zijn de volgende gegevens gebruikt: 1. Woningmarktverkenning van RIGO uit 2009. 2. Huidige- en historische demografische gegevens van CBS. 3. Big data filering en analyse van de huidige bevolking om profielen en doelgroepen in dit dorp en omgeving in kaart te brengen. 4. Inzicht in geldstromen van de zorgorganisatie (huurder locatie). 5. Inzicht in geldstromen van de woningcorporatie (verhuurder locatie). 6. Nieuws en gebeurtenissen in de gemeenschap m.b.t. het dorp en deze locatie. 7. Opgetekende visies en perspectieven van de bestuurders en andere betrokkenen, ondermeer uit beide organisaties. We hebben inzicht gekregen in de behoeften en aandachtspunten die van invloed zijn op het toekomstperspectief door te kijken naar: 8. Toekomstige ontwikkelingen in en om het dorp op basis van deskresearch. 9. Uitgebreid locatieonderzoek naar de potentie van de doelgroepen en bijbehorende “behoefte- profielen” in de gehele gemeente en dit dorp, inclusief mogelijke nieuwe doelgroepen die aansluiten bij de T-Huis vol Energie propositie. Energiesprong heeft gespecialiseerd onderzoek laten verrichten op basis van big data. 10. Visies op de toekomst van deze locatie vanuit bestuur van deze en kansrijke andere organisaties (bijvoorbeeld RIBW). 11. Visies vanuit Scenario Co-creatie Team van Energiesprong. 12. Verschillende deeloplossingen die elders in Nederland zijn toegepast. 13. Recente voorstellen voor nieuwbouw en vernieuwbouw van deze locatie. Bovengenoemde informatie leidt tot het volgende beeld van de huidige situatie van case A.

22


Het dorp en omstreken Het dorp bestaat uit circa 5000 inwoners. De omgeving kenmerkt zich door landelijke natuur. Ook de stad is niet ver weg. Wonen in het dorp geldt als wonen in een veilige, landelijke omgeving. Er is een bloeiend verenigingsleven van diverse pluimage. Sport, plezier en samenzijn staan centraal. Er zijn op dit gebied vele voorzieningen en initiatieven die door de inwoners levendig worden gehouden. Denk hierbij aan een voetbal-, tennis- of dansvereniging. Het dorp beschikt over alle basisvoorzieningen zoals een bank, winkels, huisarts, fysiotherapie en een dorpshuis. In en om het dorpshuis is veel te doen. Er zijn al jaren miljoenenplannen rond nieuwbouw die gehekeld worden door verdeeldheid in belangen en opinie. De gemeente heeft ooit vier miljoen euro gereserveerd voor nieuwbouw – inclusief sportzaal – met daarbij een gedachte over een nieuwe rolverdeling in beheer, functies en eigenaarschap. Het bestuur van het dorpshuis wil graag dat het nieuwe dorpshuis blijft gelegen aan het plein in het dorp. Er wordt nu een testjaar ingegaan waarin wordt gekeken of het gerechtvaardigd is om zoveel gemeentelijke middelen alleen in het nieuwe dorpshuis te stoppen. Demografie Om vanuit de eerder genoemde basisvisie op het T-Huis vol Energie vorm te kunnen geven aan toekomstscenario’s, is het noodzaak diepgaand inzicht te krijgen in de huidige profielen van de verschillende doelgroepen in dit dorp. Vanuit de gedetailleerde socio-economische data van ieder huishouden in de regio zijn zogenaamde dwarsdoorsneden gemaakt. We keken naar gezinssamenstelling, leeftijden, inkomen, bezit, of iemand alleen woont of met meer, hoe mensen leven, consumeren, genieten en wat mensen boeit. Kortom: een gedetailleerd beeld van iedereen. De precieze zorgbehoefte achter de individuele voordeuren kun je hier niet uithalen. Dat zijn privacygevoelige gegevens. Wel is een aantal behoeftes op basis van leefprofielen en –stijlen af te leiden uit de data. Deze gegevens, gecombineerd met kennis vanuit de betrokken organisaties, geeft een beter beeld en fundament voor het creëren van toekomstscenario’s. Kenmerken van de bevolking: -

-

Het aantal autonome huishoudens in het gebied bedraagt een kleine 2000. Deze mensen zijn onder te verdelen in 50 socio-economische profielen en leeftijdscategorieën. Het werkgebied is dominant vertegenwoordigd door enkele meer welvarende profielen. Alle delen van de gemeente vertonen een groot en redelijk gegoed ‘middenveld’. Dit zijn gezinnen van tussen de 40 en 60 jaar, waarvan de kinderen deels uit huis zijn, met goede welvaartskenmerken, vaak in koopwoningen. Er is weinig aanwas van jonge gezinnen die de plaats overnemen van oudere gezinnen.


23

-

-

Naast de ‘middenveld’-gezinnen is er een redelijke hoeveelheid huishoudens dat de 65+ gepasseerd is, in zowel minder tot middel welvarende posities. Volgens Funda zijn er op dit moment een handvol appartementen (vrije sector) te huur tegen een gemiddelde huurprijs tussen de 700 en 800 euro. Dit zijn geen serviceappartementen maar gewone woningen met een gemiddelde grootte van twee tot drie kamers en met een oppervlakte tussen de 50 en 80 m2. Er staan ruim 20 appartementen te koop met een gemiddelde oppervlakte tussen de 50 en 80 m2. Naar idee van de corporatie zijn de volgende trends bij hun eigen (sociale huur) woningzoekenden zichtbaar: o De grootste groep belangstellenden zijn 1- of 2-persoonshuishoudens. Zij omvatten 70 tot 80 procent van de doelgroep. o Woningzoekenden hebben – vergeleken met het aanbod van de woningcorporatie – meer behoefte aan grondgebonden woningen met slaapkamer en badkamer op de begane grond. o Er is een zeer beperkte extra vraag naar appartementen. Een voorwaarde is dat die dicht bij voorzieningen zijn. o Ouderen blijven zeer lang in een eengezinswoning wonen. Daardoor komen er weinig van dergelijke woningen vrij en stijgt de vraag ernaar. o De verwachting is dat ouderen mogelijk wel bereid zijn om te verhuizen naar een appartement of grondgebonden nultredenwoning (wat wordt bevestigd door de locatieleider van de zorgorganisatie). o Statushouders (vluchtelingen met verblijfsvergunning) zouden wellicht een nieuw segment kunnen worden, omdat dit een grotere groep wordt. Er zijn echter aanwijzingen zij minder geïnteresseerd zijn in kleine dorpen en liever in de stad wonen. o Ouderen zijn een grotere en belangrijkere groep in dit dorp geworden. o De gemeenschap wil graag jongeren behouden of aantrekken om het dorp levendig te houden.

Diverse belangen in het dorp Er is een duidelijke wens vanuit de gemeenschap om een locatie waar ouderen kunnen wonen in het dorp te blijven behouden. Er zijn natuurlijk bewoners die nooit in een verzorgingshuis willen wonen. Maar het algemene geluid van de inwoners is dat ze graag – als het nodig is – in deze locatie zouden willen wonen. Ze vinden er gezelligheid, sfeer, gastvrijheid, verzorging, veiligheid, ontmoeten en ondersteuning op alle fronten. De centrale ontmoetingsruimte vervult daarbij een grote rol. De locatiemanager (van de zorgorganisatie) gaf aan dat 15 tot 25% van de mensen uit het dorp met een leeftijd tussen de 75 en 80 jaar het liefst op de bestaande locatie willen wonen.

24


De betrokken gemeente heeft in het nieuw ontstane speelveld in Nederland de rol om:  de WMO uit te voeren,  de regierol om in samenwerking met de regionale corporaties te zorgen voor beschikbaarheid van betaalbare sociale huurwoningen,  de mensen in de gemeenschap veiligheid te geven, en  hen die het nodig hebben te faciliteren in zelfredzaamheid. De gemeente heeft er belang bij dat er iets met de locatie gedaan wordt, omdat het anders op termijn moet sluiten. Binnen de gemeenteraad zijn er verschillende visies op de toekomst van deze locatie en de rol van de gemeente daarin. De betrokken corporatie heeft het belang betaalbare, toekomstbestendige sociale huurwoningen te creëren, c.q. in stand te houden. Deze specifieke corporatie heeft er belang bij dat er wat met de locatie gedaan wordt, omdat het anders op termijn gesloten zal moeten worden. Dit besef is nog niet overal even goed doorgedrongen. De betrokken zorgorganisatie geeft naar behoefte zorgondersteuning, al dan niet zelf betaald door haar klanten. Ook zij heeft er belang bij dat er iets met de locatie gedaan wordt, omdat het anders op termijn moet sluiten. Het dorpshuis wil aan het dorpsplein blijven zitten en haar eigen activiteiten blijven uitoefenen.

Huidige locatie Doelgroep De zorgorganisatie biedt ruim 40 jaar zorg en dienstverlening aan ouderen. Op deze locatie is een groot aantal onzelfstandige woningen voor beschut en beschermd wonen, dagopvang en tijdelijke opname (TOP). Naast deze locatie zijn er vlakbij ook nieuwere zelfstandige appartementen te huur via de corporatie. De bewoners daarvan kunnen – als men een indicatie heeft – een beroep doen op ondersteuning van de zorgorganisatie die zorg verleent op de te vernieuwen locatie. Er komen mensen uit het dorp naar de dagopvang van dit huis. De zorgorganisatie is zich de afgelopen periode meer gaan richten op verpleeghuiszorg, omdat de ZZP-vergoedingen voor de hogere indicaties nog wel bestaan en er lokaal markt voor is. Op dit moment zijn er veel bewoners zonder behandeling (ZZP 1 t/m 4 en 6) en minder bewoners met verpleegzorgbehandeling PG (ZZP VV5 en VV7). Diensten (zorg-, welzijn, service) Het huis wordt als gezellig, warm en fijn ervaren. De ontmoetingsruimte (“een plein”) is de trots van het huis. Men zou deze ruimte met haar activiteiten graag willen behouden, maar de nieuwe financiering van de zorg laat dat in de huidige vorm niet toe. Hier worden regelmatig activiteiten T-Huis vol Energie – Verkenning haalbaarheid Case A

25

georganiseerd, ook met veel hulp van vrijwilligers. Er is een biljartgelegenheid, winkel, kapsalon, internetcafé, bibliotheekservice, duofiets (met vrijwilliger) en een kapel-mortuarium. De volgende diensten worden door de zorgorganisatie verleend:  Activiteiten (welzijn en dagbesteding)  Schoonmaakservice appartementen  Schoonmaakservice algemene ruimte  Maaltijdservice met eigen industriële keuken  Restaurant (en gastvrouw)  Gedeelde receptie met ander woonzorgcentrum  Linnenkamer  Onderhoud (huurder) Er bestaat een historisch gegroeide verbinding van deze locatie met de nabij gelegen seniorenwoningen. Continuering hiervan wordt belangrijk gevonden. Dat houdt onder andere in: wijkverpleging (planbare en niet-planbare zorg) en de mogelijkheid om deel te nemen aan activiteiten in dit huis. De totale opbrengsten voor diensten (voor zover dat van de vastgoedgerelateerde activiteiten te scheiden is in de begroting) voor verzorgd wonen van de zorgorganisatie bedragen circa € 3,4 miljoen. Op basis van de verstrekte gegevens ontstaat er een berekend negatief resultaat van € 0,2 miljoen, onder andere omdat:    

de lagere indicaties niet meer worden verstrekt, dus afname van inkomsten; de salariskosten inmiddels ruim boven het beschikbare budget liggen; verzorgd wonen sterk verliesgevend is (- € 170 K); de huidige industriële keuken tonnen verlies draait.

In het nieuwe financiële stelsel is dit huis met de huidige indeling van het vastgoed niet toekomstbestendig te maken, gezien de behoeften van nieuwe generaties en het wegvallen van de (automatische) inkomsten gerelateerd aan lagere indicaties (ZZP 1 t/m 4 en 6).

Vastgoed De locatie van Case A is begin jaren zeventig gebouwd. Het bestaat uit 72 wooneenheden, vooral uit 1-kamer woningen van 27 m2. In de loop der jaren heeft het een aantal aanpassingen gehad, waaronder een uitbreiding op het dak van de centrale entree. Het verpleeg- en verzorgingshuis beschikt, net zoals vergelijkbare huizen, over veel algemene ruimten voor zorginfrastructuur. Hieronder vallen kantoorruimten, toiletten, een teamkamer en spreek- en behandelkamers. Naar de huidige maatstaven (en het nieuwe financieringssysteem) is er aan dit soort ruimtes een overdaad: 47 procent van de beschikbare ruimte binnen het complex wordt gebruikt voor algemene, zorg, sociale of ‘commerciële’ doeleinden. Door de nieuwe financiering van het zorgstelsel staan tegenover

26


deze ruimtes geen inkomsten. De huur die een bewoner zonder indicatie hierdoor omgerekend zou moeten gaan betalen is niet marktconform (te hoog). Het bestaande vastgoed is in de huidige staat en indeling niet meer toekomstbestendig. Steeds meer bewoners willen een twee-kamer woning, met uitzondering van mensen met een hoge verpleegzorgindicatie. De grote hoeveelheid ruimten waar geen huurinkomsten tegenover staan drukt bovendien zwaar op de begroting. Het financiële resultaat van de vastgoedexploitatie (eigenaarsdeel) was met de beschikbare gegevens niet op gebouwniveau te definiëren. Dat is nog een slag die men in corporatieland aan het maken is. Enkele observaties over het vastgoed:  De bestaande fundering is van beton en lijkt in goede staat. De sterkte ervan is in deze fase niet beschouwd.  De deels ongeïsoleerde begane grondvloer in steenachtig. Constructief lijkt deze vloer goed.  Onder de begane grondvloer is deels een kruipruimte. De verdiepingsvloer lijkt constructief goed.  De binnenwanden bestaan uit steens en halfsteens metselwerk. Deze wanden lijken constructief goed.  De gevels van het gebouw bestaan uit een buitenblad van halfsteens metselwerk, een minimale luchtspouw en een halfsteens metselwerk binnenblad. Het metselwerk is, voor het grootste gedeelte, in een goede conditie. Het voegwerk van de buitengevels is uitgevoerd als platvol. Onder de raamkozijnen met een gemetselde borstwering zijn gemetselde klinker raamdorpels aanwezig.  De spouwankers zijn hoogstwaarschijnlijk onvoldoende aanwezig, in de huidige staat is de gevel niet in staat om een nieuwe gevel constructief te dragen.  De gevelkozijnen zijn voor het overgrote deel uitgevoerd als houten kozijnen met draai- en klepramen, voorzien van eenvoudig hang- en sluitwerk. De beglazing in de gevelkozijnen is voorzien van enkel glas. Er zijn beperkt ventilatieroosters in de gevelkozijnen aanwezig. De kozijnen en ramen zijn niet geschikt voor drie-laags glas. Onder de raamkozijnen met een gemetselde borstwering zijn vensterbanken aanwezig.  Er is een trappenhuis en er zijn verschillende liften aanwezig.  De cv-installatie is aangesloten op de gasinstallatie. De woning wordt verwarmd door middel van een cascade cv opstelling en radiatoren. De gasaansluiting wordt bij Nul op de Meterrenovaties (geen fossiele brandstoffen meer) afgesloten.  Er is geen of beperkte randaarde en een beperkte hoeveelheid wandcontactdozen aanwezig in de woning.  Er is (bewust) achterstallig onderhoud met het oog op renovatie. In de volgende fase zullen technische- en constructieve zaken verder met elkaar onderzocht en bekeken moeten worden.


27

Huidige exploitatie huurder (zorgorganisatie) De analyse is inclusief huur betaald aan de corporatie, de opbrengst van het vastgoeddeel en het zorgdienstendeel van de NHC. Onderdeel Bewoners Zonder behandeling Met behandeling Niet-geïndiceerd Mutatiedag Totaal intramuraal Leegstand Uitgaven Huur gebouw Energie en water Belastingen en verzekeringen

Inkomsten ZZP-tarief: energie, belasting en verzekering ZZP-tarief: onderhoud

Resultaat Het bedrijfsresultaat over de resterende looptijd (9 jaar), rekening houdend met een disconteringsvoet van 5%, bedraagt afgerond: Liquiditeit Einde exploitatie huidige situatie is 2017. Alle leningen zijn dan ook afgelost.

Aantal / Bedrag 44.5 (2015) 13.8 (2015) 3 (2015) 1 (2015) 62.3 (2015) 9.7 appartementen

€ 447.000 per jaar (2014) € 1.500 per plaats per jaar € 200 per plaats per jaar

€ 1.700 per plaats per jaar € 1.500 per plaats per jaar

€ 83.000 € 291.000

Huidige exploitatie vastgoedeigenaar (woningcorporatie) Op basis van de verkregen gegevens wij geen vastgoedexploitatie op locatieniveau kunnen maken vanuit het perspectief van de woningcorporatie. Een aantal kosten was niet beschikbaar c.q. te versleutelen op locatieniveau.

Nul op de Meter-investeringscapaciteit Hoe zit het met de energierekening als investeringsmotor bij dit gebouw? Als het gebouw bij de renovatie/mutatie ook naar Nul op de Meter wordt gerenoveerd, vraagt dat om een initiële investering, maar levert het ook een aanvullende inkomstenbron op: de Energieprestatievergoeding (EPV). Huurders mag een EPV in rekening worden gebracht die het bedrag dat ze voorheen betaalden voor hun energierekening benadert. Door die van alle bewoners opgetelde EPV’s over de jaren netto 28


contant te maken wordt een inschatting gemaakt van de investeringsruimte die er is om het gebouw naar Nul op de Meter te renoveren. Er is (binnen Energiesprong) gekozen voor een analyse op basis van de bedrijfswaarde. Wanneer de energierekening van de huidige locatie van ongeveer € 127.000 per jaar tegen 5% netto contant gemaakt wordt, is de extra investeringscapaciteit op dit moment:  voor de komende negen jaar ongeveer € 1 miljoen waard (huidige exploitatietermijn)  voor de komende twintig jaar ongeveer € 1,9 miljoen waard (stel nieuwe exploitatietermijn)  voor de komende dertig jaar ongeveer € 2,4 miljoen waard (stel nieuwe exploitatietermijn) Wanneer een grote ingreep in deze locatie wordt gedaan om het object Nul op de Meter te maken, kan met de additionele investering ook direct de levensduur en dus exploitatietermijn worden verlengd. Op basis van de gegevens van de verhuurder van deze locatie (de corporatie) is de bedrijfswaarde berekend. Bij een jaarlijkse huuropbrengst van € 395.000 (kasstroom), jaarlijkse exploitatielasten van het vastgoed van ongeveer € 39.000 (zie voor de aangeleverde gegevens bijlage 1) en het komen te vervallen van de energierekening van circa € 127.000, is het verlengen van de exploitatieduur het volgende waard:  bedrijfswaarde van het pand bij een levensduur van negen jaar is ongeveer € 2,6 miljoen  bedrijfswaarde van het pand bij een levensduur van twintig jaar is ongeveer € 6,5 miljoen Dit zou beteken dat wanneer de exploitatie in zijn huidige vorm kan worden voortgezet en de levensduur met 11 jaar wordt verlengd, een investering van ongeveer € 4 miljoen bij een disconteringsvoet van 5% niet onrendabel is. Het voortzetten van de huidige exploitatie is geen optie, omdat er qua doelgroepen en functionele indeling fors gemuteerd dient te worden. Zie voor nadere details Bijlage 2.


29

Potentieel en kansen Uit de verkenning van de huidige situatie van deze concrete locatie is duidelijk gebleken dat de locatie een plek in de buurt is en zal blijven waar men graag naartoe gaat. Een plaats waar nog meer organisch sociale verbindingen kunnen ontstaan, die niet betaald kunnen worden uit een welzijnsbudget, maar sterk bijdragen aan meer plezier en een meer betekenisvol leven van de mensen die er wonen en vanuit het dorp komen. Een plek waar dorpsbewoners, de bewoners, medewerkers en vrijwilligers hun bijdrage leveren en er ook wederkerigheid in plezier en betekenis ontstaan, aanvullend op hetgeen de dorpsvereniging/het dorpshuis al biedt. Uitdaging Samengevat is de integrale uitdaging voor de zorgorganisatie en vastgoedeigenaar (woningcorporatie): - Creëren van een nieuwe, aantrekkelijke en toekomstbestendige propositie waarin de toekomstige belangen van de actoren in de gemeenschap tot uiting komen. - Een rendabele business case en deel business cases (vastgoed en diensten (zorg, welzijn, services)) die toekomstbestendig blijven bij mutaties in de toekomst. - Betaalbaarheid van woon, zorg, welzijn en servicediensten voor toekomstige en huidige bewoners, de organisaties die het exploiteren en tevens (beter) beschikbaar voor wijk- en dorpsgenoten. - Noodzaak tot sterk vergroten van inkomsten (huur) uit “woningen” en uit “algemene ruimten”. - Het creëren van een doelgroep onafhankelijk gebouw. Dit wil zeggen: een woongebouw dat ook zonder (zorg, welzijn, services) diensten bewoond kan worden, mocht er sprake zijn van het beëindigen van deze diensten om welke reden dan ook. Het woongebouw moet in die situatie weer decennia mee kunnen gaan (dus geen specifiek “zorg”vastgoed meer ontwikkelen) - Ontwikkelen van rendabele modulaire dienstenpakketten van zorg-, welzijn-, servicediensten geschikt voor een bredere afzetmarkt (meer doelgroepen) in het dorp en voor de bewoners. Dat zijn diensten die aan de basis van “wonen” kunnen worden toegevoegd: in verschillende levels af te nemen. Bijvoorbeeld: in samenwerking met plaatselijke middenstand, bibliotheekconcept, bankconcept, scholen, kinderopvang, begeleid wonen, etc. - Sterk vergroten van wederkerig sociaal kapitaal, zowel zakelijke als sociale verbindingen met de omgeving (het dorp). - Het hart vóór en van iedereen. Het gevoel dat er na de transformatie moet zijn, is dat het THuis vol Energie een thuis is voor de hele dorpsgemeenschap is. De inwoners van het dorp/wijk, bestaande verenigingen, de toekomstige bewoners, de gemeente de woningcorporatie, de zorgen andere dienstenorganisaties en de middenstand moeten trots kunnen zijn op deze waardevolle aanvulling in hun gemeenschap.

30


Verkenningen toekomstige doelgroepen & behoeften Een belangrijke kans voor een toekomstbestendig T-Huis vol Energie is een grotere diversiteit aan doelgroepen: van jong tot oud, van gezond tot hulpbehoevend. Niet alleen diversiteit in doelgroepen die er gaan “huren, wonen, komen”, maar vooral ook diversiteit in mensen en organisaties die gebruik gaan maken/leveren van de diensten waardoor vergroting van het sociale kapitaal in de wijk, het dorp en de gemeenschap zal optreden. We willen hiermee juist ook een andere dynamiek creëren voor de mensen in het dorp, de wijk, de huurders, die tot (nog) meer zingeving, welzijn, minder eenzaamheid, meer plezier en gemak leidt. Daarnaast vermindert het ook de kwetsbaarheid door fluctuaties in opbrengsten in de komende decennia. De nieuwe propositie voor het T-Huis vol Energie van deze Case A is een plek waar effectief maatschappelijk rendement hoog in het vaandel staat en staat straks in de omgeving bekend als een “Place to Be”.

Sociaal kapitaal en sociale innovatie Sociaal kapitaal kan algemeen omschreven worden als ‘de hulpmiddelen die in een gemeenschap van nature aanwezig zijn om het huishouden- en de sociale organisatie vorm te geven'. Deze hulpmiddelen vinden hun voedingsbodem in acties zoals gemeenschapsactiviteiten, sociale steun en participatie. Belangrijke elementen van sociaal kapitaal zijn de kwaliteit van sociale relaties, groepslidmaatschap, formele en informele netwerken, gedeelde normen, vertrouwen, wederkerigheid en inzet voor de gemeenschap. Sociale innovatie is een relatief nieuw begrip waarbij het sociaal kapitaal wordt ingezet om waarde en kwaliteit te verbeteren en te verhogen in gemeenschappen. Die inzet is nodig om deze locatie in dit dorp te laten bestaan. Het is een bouwsteen voor elk van de T-Huis vol Energie propositie in de experimenten van Energiesprong. Concreet betekent dit voor iedereen die naar deze locatie komt: - Bijdragen aan vergroten van sociale verbindingen in het dorp door mensen binnen en buiten de organisatie van elkaar bewust te maken en elkaars talenten laten benutten. - Een andere manier van naar elkaar kijken en elkaar waarderen dan we gewend zijn, waarbij niet alles direct in geld is uit te drukken, maar ook in waarde en beleving. Dat draagt weer bij aan veiligheid, plezier, geborgenheid, zingeving en minder eenzaamheid. - Een plek waar interesses en krachten verenigd worden in gemeenschappelijkheid. - Veel ruimte voor elk individu en diens levensritme en privacy. - Als je er woont moet je niet het gevoel hebben in een “ouderenhuis” te wonen. - Rekening houden met elkaar vanuit de verschillende doelgroepen en bewoners met diverse eigenschappen.

Doelgroepen potentie Samengevat zijn de volgende doelgroepen naar voren gekomen als het gaat om toekomstige bewoners van dit T-Huis vol Energie: T-Huis vol Energie – Verkenning haalbaarheid Case A

31

-

Enkele niet senioren profielen en aantallen die geschikt zijn voor het bewonen van kleinere (sociale huur) appartementen. Dit zijn er niet overdreven veel. Ouderen uit segment 3 profiel voor de appartementen in het huis (sociale huur). Jongeren met lichte vorm van begeleid wonen (RIBW/GGZ). Mensen met een lichte fysieke beperking. Mensen met een kleine cognitieve achterstand. Mensen die behoefte hebben aan tijdelijke woonruimte en zorg na revalidatie.

Alleenstaande personen/huishoudens vanaf 65 jaar -

-

Ca. 120 alleenstaande huishoudens die kunnen ‘bewegen’, zelf een huurwoning hebben en een acute noodzaak voelen om te bewegen. Ca. 90 oudste alleenstaande senioren met een koopwoning. Zij hebben de ‘last’ van de koopwoning (bijv. onderhoud, veiligheid) die ze wellicht zouden willen verruilen voor een huurwoning met (zorg)services. De optie van alleenstaande oudere personen, die genoegen nemen met een kleinere maar prettige woonomgeving is aanwezig, maar er is geen echt eenduidig profiel. Het zijn ‘losse’ profielen met meerdere achtergronden. Dit maakt het lastig om een eenduidig wensenpakket te formuleren.

Alleenstaande personen tussen 45 en 65 -

Ruim 140 1-persoons huishoudens in meerdere inkomensklassen, waarvan nu 90 in een huurwoning en hiervan 54 in een huurappartement/kleine rijtjes woning (modaal). Ondanks dat er in het dorp enkele honderden 1-persoons tot kleine huishoudens zijn, is het opvallend dat al deze huishoudens niet behoren tot de statistisch beste doelgroepen aangaande de verhuur van kleinere appartementen. Dit gegeven houdt in dat er per combinatie profiel-leeftijd-huur-klein huishouden-kleinere huurwoning er wel mensen zijn, maar in kleine aantallen.

Jonge, kleine startende gezinnen (tot 45 jaar) -

-

Kijkend naar de opties voor gezinnen of jonge starters die zouden kunnen bewegen naar een klein appartement, betreft het hier slechts maximaal enkele tientallen prospects, die zowel qua huishoudgrootte, qua woningtype als qua huur in aanmerking zouden kunnen komen. Het betreft alleenstaande of samenwonende jongeren, in een huursituatie. Of gezinnen met 1 of 2 kinderen in een huursituatie. Het is niet bekend of deze daadwerkelijk willen verhuizen of nieuwe woonconcepten wensen, maar in termen van ‘bewegingsmogelijkheid’ zijn deze personen in kleine hoeveelheden aanwezig.

De corporatie (vastgoedeigenaar) heeft te maken met de nieuwe Woningwet. Dat betekent dat de doelgroep voor “sociaal huren” segment 3 is (DAEB). De corporatie moet 90% van zijn bezit inzetten

32


voor deze doelgroep. Voor de zorgorganisatie is er veel meer potentie voor ouderen: namelijk alle segmenten 1 tot en met 3 (met zorg aan huis, dichtbij de locatie en verder weg in het dorp). In deze verkenningsfase zijn de nieuwe regels rondom ”passend toewijzen” nog niet meegenomen. In de volgende fase moet vanuit die optiek de visie op de doelgroepenmix verfijnd worden.

Marktpotentie diensten Potentie vanuit diensten behoefte (van ouderen) Uit de data-analyse is te zien dat rondom de huidige locatie een relatief hoge aanwezigheid is van “zorggevoelige” profielen van ouderen. Zorggevoelige profielen vinden het prettig om in hun buurt de nodige diensten (zorg, welzijn en services) te hebben die hen kunnen ontlasten of kunnen ondersteunen. Overigens is de diensten behoefte van niet-ouderen voor deze analyse niet onderzocht. Het betreft hier ouderen (65+) uit segment 2 die wat verder wonen en segment 2 en 3 (doelgroep sociale huur) die in de nabije omgeving van de locatie wonen. Segment 2 is te karakteriseren als tamelijk zelfredzame ouderen. Zij kunnen open staan voor diensten die het leven gemakkelijker maken, zoals klussen, tuinverzorging en maaltijdservices. Daarentegen zijn ze actief met hobby's, sociale evenementen en vrijwilligerswerk. Zorgdiensten in de nabijheid is een prettig gevoel. Segment 3 zijn zorg consumerende ouderen. Zorg in de nabijheid is een pré c.q. noodzaak. Veel diensten zijn noodzakelijk/gewenst, maar een eigen bijdrage zal zeer beperkt zijn. Ze hebben nu eenmaal niet veel geld. Diensten zijn van basale, noodzakelijke aard of gericht op actief blijven. In figuur x is samengevat hoe groot de door het AnalyseCentrum geïdentificeerde doelgroepen rondom de locatie van Case A zijn. In bijlage 4 kunt u meer informatie vinden over wat deze doelgroepen inhouden.


33

11> 75 jaar of ouder

Eindtotaal

117 88 64 79 59 78 240 245

205 143 137 485

10> 65 tot 75 jaar

Rijlabels 01> Luxe 02> Comfort 03> Basis Eindtotaal

Figuur x: Aantallen ouderen per geïdentificeerde doelgroep rondom de locatie van Case A. Bron: het AnalyseCentrum Meer in detail voor de betreffende gemeente kunnen we de bewoners omschrijven zoals in figuur x.

Figuur x: Verschillende bestedingspatronen rondom de locatie van Case A. Bron: het AnalyseCentrum Er is daarnaast ook zorgdiensten potentie bij ouderen (65+) voor de hogere segmenten 1 en 2, die wat verderop in het dorp (blijven) wonen.

34


Potentie vanuit sociaal kapitaal Kunnen we het sociaal kapitaal van het dorp benutten? Naast bovenstaande potentie zien wij ook kans voor de gemeente en gemeenschap om in het nieuwe T-Huis vol Energie “reuring, welzijn en zingeving” te faciliteren met, door en voor de dorpsbewoners. Deze activiteiten zijn nadrukkelijk aanvullend op die van de huidige dorpsvereniging en versterken het welzijn van iedere burger in de gemeente. Denk aan diensten van banken, slager en groenteboer ten behoeve van maaltijden, een Lean huismeester (afhaalpunt voor meerdere diensten, internet, boeken, medicijnen, boodschappen, nachtbewaking, etc.), kapper, fitness, winkel, tuinverzorging, schoonmaken of klusjes. Of aan het samen met familie en omgeving anders organiseren van de huidige zorg - en welzijnsdiensten. Deze potentie zal in de volgende fase (“Vormgeving en Realisatie”) met het veld en betrokkenen verder uitgezocht en uitgewerkt moeten worden.

Geen potentie Het samensmelten van deze locatie met activiteiten van het dorpshuis is helaas geen haalbare optie. Daar ligt een jarenlang proces aan ten grondslag. Het is hier dus de kunst in de nieuwe situatie van de toekomst aanvullend te zijn op elkaar en naast elkaar te blijven bestaan.


35

Toekomstbestendig perspectief Eerder in dit document hebben wij uiteengezet waarom het noodzakelijk is een nieuw toekomstbestendig perspectief voor verpleeg- en verzorgingshuizen te creëren. Kort gezegd: de huidige situaties voor deze locaties hebben geen toekomst meer, zowel op korte als langere termijn, als gevolg van:  

de veranderende behoefte van oudere mensen veranderd financieel stelsel én sterke bezuinigingen op budgetten.

De situatie voor de toekomst van Case A is niet anders. Het toekomstperspectief gaat daarom over een oplossing die waarde toevoegt voor de hele gemeenschap en zodanig flexibel is richting de toekomst dat het mee kan gaan met de veranderend tijd gedurende de (verlengde) exploitatieduur. Samengevat zien wij deze locatie in de toekomst als een “Place to Be” voor de gemeenschap in dit dorp. De huidige situatie (Verpleeg- en Verzorgingshuis) wordt getransformeerd naar een geheel nieuwe situatie met andere rollen. Wij zien toekomst voor een open woon-diensten centrum in het dorp, waar naast verschillende ouderen ook jongere mensen wonen en komen, diensten “afnemen” of “leveren” (services, welzijn, zorg). Het wordt een ontmoetingsplek waar dagelijks “reuring” is en die complementair is aan de functie en diensten van het bestaande dorpshuis aan het dorpsplein. Het is dus na de transformatie geen zorghuis meer, maar een huis waarin de gemeenschap en bewoners in samenwerking met de gemeente, coporatie, zorgorganisatie en andere (profit en nonprofit) dienstverleners samen voor elkaar zorgt vanuit een gezamenlijk gedragen visie. Ieder draagt vanuit zijn of haar nieuwe rol en competentie bij aan het succes ervan. Het T-Huis vol Energie wordt letterlijk in het hart van de gemeenschap gesloten.

36


In de volgende paragrafen is uiteengezet welke cruciale elementen onderdeel zijn van het toekomstperspectief. In de toekomstscenario’s verderop staan meer details beschreven.

Toekomstbestendig vastgoed Wij hebben in de T-Huis vol Energie propositie een duidelijke visie op vastgoed. Daarin zitten een aantal principes opgesloten. De essentie is dat het vastgoed door een mutatie in basis een “woongebouw” wordt, dat ook exploiteerbaar is als er andere doelgroepen in komen en/of de diensten zouden ophouden te bestaan. Om het huidige pand door een ingreep geschikt te maken voor een diversiteit aan doelgroepen, binnen en buiten gebouw wonend, is flexibiliteit met betrekking tot “onafhankelijk wonen” gewenst. Alle woningen worden zelfstandige (sociale huur) appartementen, voorzien van eigen ingang en nummer. Zo kunnen de diverse doelgroepen die beschut willen wonen toch het gevoel van zelfstandigheid en privacy behouden. Alle of enkele appartementen hebben de mogelijkheid tot het tijdelijk samenvoegen en opdelen van twee appartementen (bijvoorbeeld voor een echtpaar). Er komt een doelgroeponafhankelijke ruimte in het complex, zowel voor wonen als voor functionele ruimten. Gebouw als geheel kan zelfs in toekomst in beginsel (los van mogelijkheden in het huidige bestemmingsplan) een andere bestemming hebben. Ook dat is een vorm van toekomstbestendigheid. Samenwerkingsverbanden van nieuwe en bestaande dienstverleners zijn in dit pand op verschillende wijze te creëren. Enkele woonruimten worden zodanig multifunctioneel gemaakt dat ze eventueel ook te verhuren zijn aan andere type doelgroepen.

Toekomstbestendige diensten (zorg, welzijn, services) Het totale dienstenconcept voor deze locatie moet zo in elkaar zitten, dat het aansluit en kan blijven aansluiten op de veranderende doelgroepen en behoeftes van de mensen die er in de tijd komen en/of wonen. Het is noodzaak het nieuwe dienstenconcept flink te herijken ten opzichte van de bestaande situatie. Die is nu alleen gericht op verzorging, verpleging en wat welzijnsactiviteiten die niet meer rendabel zijn op deze manier. Alles is in een vast stramien gegoten. Dit vraagt om een nieuwe mix van diensten samenstellen, aanbieden en organiseren. Wij hebben met elkaar in de Verkenningsfase voor dit experiment nog geen uitgebreide toekomstscenario’s voor diensten (zorg, welzijn, services) uitgewerkt. Dat dient in co-creatie in de volgende fase te gebeuren. Wel hebben we destijds een reeks van ideeën in de toekomstscenario’s verwerkt (zie volgend hoofdstuk). T-Huis vol Energie – Verkenning haalbaarheid Case A

37

Wij zien als kern voor de verdere diensten-ontwikkeling voor deze locatie:  Aantrekkingskracht voor toekomstige afnemers en “bieders” (sociaal kapitaal) van de diensten: dorpsbewoners, wijkbewoners en bewoners die in dit nieuwe T-Huis vol Energie komen en wonen.  Functies/diensten bundelen en naar binnen en buiten brengen, die welzijn, zingeving, nut en noodzaak (voorzieningen, services) dienen.  Nieuw/anders/lean vormgegeven activiteiten (van zorgen voor naar samen zorgen voor, alsook toepassen nieuwe technologieën). Voorbeelden van de beoogde diensten zijn:  Welzijnsdiensten o Samen dingen doen en beleven in het dorp. o Van betekenis zijn voor elkaar, elkaar helpen en diensten aan elkaar verlenen. o Ruildiensten opzetten in het dorp en in het T-Huis vol Energie. o Fijne gesprekken met elkaar, van jong tot oud. o Welzijnscafé waar je elkaar kunt ontmoeten. o Aanvullend op het reeds aanwezige dorpshuis.  Zorgdiensten o Als nodig: lichte zorg voor bewoners en overige inwoners van wijk/dorp. o Verpleegzorg voor een groep zware PG ouderen. o Lichte zorg voor een groep begeleid wonen jongeren.  Servicediensten o Samenwerken zodat rendabele serviceconcepten ontstaan als gevolg van opschaling en bredere afzet in de ‘lokale markt’. o 24 uur per dag aanspreekpunt door een allround LEAN ‘huismeester’: een ‘conciërge voor huis, wijk, dorp’ die zorgt voor bijvoorbeeld:  Aanname / afgeven pakketjes (voedsel, medicijnen, internetbestellingen, bestelde bibliotheekboeken omruilen).  Bellen van de nachtdienst voor (verpleeg)zorg.  Luisterend oor. o Ander concept voor voedselvoorziening: geen industriële keuken meer, maar het voorzien in heerlijke maaltijden waar je als bewoner maar ook als inwoner van het dorp tegen betaling gebruik van kunt maken. Bijvoorbeeld in samenwerking met een lokale slager, die de maaltijden met herkenbare, lokale producten maakt en brengt, op basis van een beperkt aantal keuzes per dag. Dit bevordert het beter, gezonder en gezelliger eten. Vermagering door te weinig eten is nu één van de grote uitdagingen voor deze doelgroepen. o Mogelijkheden tot (meer) ruilen en/of verkopen van goederen en diensten voor en door dorpsbewoners en dienstverleners (bijvoorbeeld kapper, bakker, bank, fitness).

38


Nul op de Meter en Niet meer dan Anders Bij elk experiment van een T-Huis vol Energie wordt de energienota (met Nul op de Meter ofwel NOM maatregelen) ingezet als een belangrijke puzzelstuk van de nieuwe integrale propositie. Die NOM mutatie leidt tot duurzaam, comfortabeler wonen met betere uitstraling van het geheel voor de bewoner en wijk. Een NOM-renovatie alleen gaat geen rendabele integrale business case opleveren voor de bestaande VVT huizen, omdat de functionaliteit en de (huur en zorg/welzijn) opbrengsten van de huidige situatie niet meer rendabel zijn. Een op alle facetten duurzame, toekomstbestendig en dus renderende propositie en business case is nodig. De vrijvallende energierekening en het NOM principe gebruiken we dus als een investeringsmotor voor de gehele transformatie naar een nieuwe propositie. In de praktijk betekent het dat we de huidige kosten van energie over de verlengde exploitatieperiode van minimaal 20 jaar netto contant maken. Hierdoor ontstaat extra investeringsruimte die we gebruiken voor de transformatie. Uiteraard is een garantie op de energetische prestatie (waarvoor toekomstige bewoners een vaste vergoeding betalen in plaats van een energierekening) geborgd in een daartoe specifiek geoutilleerd prestatiegarantiecontract tussen de aanbieder – de uiteindelijke makers – en afnemer – de toekomstige vastgoed eigenaar. Het contract gaat onder meer in op de renovatie zelf, de 100% garantie op de energieprestatie en het onderhoud en beheer over de levensduurverlenging. Het Niet Meer Dan Anders principe beschrijft dat het voor bewoners belangrijk is dat ze na de renovatie of transformatie niet meer gaan betalen dan ervoor. Daarnaast gaat er een belofte vanuit dat ze ook gaandeweg de exploitatieperiode niet verrast zullen worden door kosten die hoger zijn dan van mensen die niet in een vernieuwend concept wonen.

Het integrale Geldstromen Waardemodel Het Energiesprong Co-Creatie Team heeft in dit en andere experimenten met bestaande VVT’s (verpleeg- en verzorgingshuizen) een aanzet ontwikkeld voor een samengesteld integraal financieel model. Deze hebben we bij de ontwikkeling van de scenario’s ingezet. Het Geldstromen Waardemodel moet een betrouwbaar beeld geven van de huidige geldstromen (vastgoed en diensten) én van de nieuwe. Dit model maakt de huidige en de toekomstige exploitatie, opbrengsten en investeringen over de verlenging van de exploitatie termijn duidelijk, alsook de betaalbaarheid voor zowel de afnemers (bewoners en anderen) als aanbiedende partijen.


39

Toekomstscenario’s De vraag die we in dit experiment met elkaar willen beantwoorden is: zijn er nieuwe, integrale scenario’s (met wonen, welzijn, zorg, diensten) te bedenken die deze locatie de komende minimaal 20 jaar een aantrekkelijk, duurzaam exploitabel toekomstperspectief geven? Kunnen we deze scenario’s realistisch en haalbaar maken? Voordat we aan de twee Cases A en B begonnen, hadden we de hypothese dat een aantal principes cruciaal zijn om te komen tot een toekomstbestendige T-Huis vol Energie propositie. Deze principes hebben we in de experimenten verder onderzocht, uitgediept en toegepast. In het iteratieve proces van de totstandkoming van de toekomstscenario’s voor de betreffende locaties bleken de principes inderdaad onmisbaar te zijn bij het komen tot een voor alle belanghebbenden verleidelijk perspectief. Uiteraard zijn de principes gaandeweg aangescherpt, herformuleerd en waar nodig bijgesteld op basis van de praktijk. Uiteindelijk zijn we gekomen tot 12 leidende principes. Deze staan weergegeven in figuur x.

In het separate boek “T-Huis vol Energie – Een duurzaam toekomstperspectief voor bestaande verpleeg- en verzorgingshuizen”, dat verder ingaat op de achtergrond van het programma, de visie van T-Huis vol Energie en de aanpak, staan deze principes uitgebreider beschreven.

40


Op basis van het specifieke vraagstuk van de locatie bij Case A en de kansen die daarbij gevonden zijn, zijn we in een aantal iteratieve sessies met het Energiesprong Scenario Co-creatie Team en andere betrokkenen tot drie haalbare toekomstscenario’s gekomen. Die scenario’s zijn aanvullend aan de 12 leidende principes gebaseerd op: 





Uiteraard de huidige en toekomstige behoeften van mensen. Demografische verwachtingen, huidige en toekomstige behoeften van de specifieke locatie zijn meegenomen/globaal getoetst aan statische cijfers en een big data analyse voor het dorp en omgeving. De (onder andere) door beide bestuurders en andere betrokkenen gezamenlijk gedeelde basisvisie op de transformatie van verpleeg- en verzorgingshuizen naar een duurzaam, toekomstbestendig T-Huis vol Energie op basis van Nul op de Meter. Gezamenlijke- en deelbelangen van actoren in dit specifieke speelveld.

Energiesprong heeft de ruimte gekregen en genomen om vanuit de visie op T-Huis vol Energie te zoeken naar nieuwe, haalbare toekomstmogelijkheden voor de bestaande locatie. Dit zijn scenario’s naast de door de betrokken corporatie en/of zorgorganisatie zelf onderzochte mogelijkheden. De geformuleerde toekomstscenario’s voor Case A zijn denkrichtingen, waarvan wij de haalbaarheid en betaalbaarheid voor de beoogde bewoners, gebruikers van diensten hebben verkend, waarbij:  De exploitatietermijn naar tenminste 20 jaar verlengd wordt.  De afbouw van de intramurale productie naar 100% extramuralisatie geschiedt in 3 jaar.  Investeringen verdisconteerd worden tegen 5 % en met een aflossing in 20 jaar.  Het netto contant maken van de energierekening rekent met 5,25%.  Ten tijde van het creëren van de scenario’s is passend toewijzen nog niet geïmplementeerd. De huurbedragen zullen in de volgende fase daarop aangepast moeten worden. In deze verkenningsfase zijn scenario’s met globale deeloplossingen gecreëerd. Deze oplossingen zijn op een co-creatieve snelkookpan manier to stand gekomen. Ze zijn anders dan de huidige situatie en zullen anders dan op de huidige manier georganiseerd en geëxploiteerd moeten worden. In de programma’s van Energiesprong, waaronder de Stroomversnelling voor sociale huur woningen, zijn door deze manier van denken en werken talloze aantoonbaar renderende innovaties tot stand gekomen. De transitie van de huidige situatie naar het wensbeeld, de organisatie en de impact ervan zal in vervolgfases met en door betrokken entiteiten nader uitgewerkt en gedetailleerd moeten worden, op basis van een definitief gekozen hoofdscenario. Bijvoorbeeld voor de diensten en deel diensten zal er in volgende fase gewerkt moeten worden aan de diepere inhoud en organisatie ervan.


41

Scenario 0 (Huidige situatie) Het 0-scenario maakt de huidige situatie inzichtelijk. Hierbij is bekeken welke investeringsruimte er zou ontstaan als minstens de huidige energierekening netto contact gemaakt wordt.

42


Kenmerken: - Het huidige gebouw heeft een hogere energierekening dan de voormalige inkomsten uit de ZZP voor energie. Dat betekent dat daar in termen van comfort en verspilling veel te winnen valt. - Stel dat de verwachte zorgproductie en vastgoed nog wel bij elkaar zouden passen en dus alleen een NOM renovatie gedaan zou worden – zonder noemenswaardige functionele veranderingen – dan zou met het netto contant maken van de energierekening en het verlengen van de huidige exploitatie met 11 jaar de bedrijfswaarde met 4 miljoen euro toenemen (zie bijlage 2 voor meer details).

Huidige diensten: - In het nieuwe financiële stelsel zijn de diensten met de huidige indeling van het vastgoed niet toekomstbestendig (te maken). - De voormalige zorgproductie is afnemend omdat er geen automatische inkomsten zijn voor de lagere ZZP’s vanwege het veranderd financieel stelsel. - De huidige industriële keuken van het “oude systeem” draait fors verlies. In een door de zorgorganisatie gemaakte analyse is dat nader omschreven. - Indien uitgegaan wordt van de uitgangspunten vermeld in bijlage 1, gebaseerd op de verstrekte gegevens met extrapolatie naar 2015, ontstaat er voor de zorgen dienstverlening voor de locatie een berekend negatief resultaat: -/- € 212.300 (over 2015).

Huidig vastgoed: - Is niet toekomstbestendig.Het leent zich niet meer voor andere zorgdoeleinden dan waarvoor dat ooit eerder bestemd was; heeft teveel ruimtes waar geen inkomsten meer tegenover staan. - Ondanks de investeringsruimte vanuit de energierekening is alleen een NOM renovatie is gezien de bredere problematiek van de verpleeg- en verzorgingshuizen niet voldoende om toekomstperspectief voor deze locatie te houden. - Wordt als gehele gebouw door de zorgorganisatie van de woningcorporatie gehuurd. Maar zal dat op termijn niet meer zonder verliezen kunnen doen ten gevolge van het veranderd financiële stelsel. Dat betekent dat de huidige vastgoedexploitatie van de corporatie sterk onder druk staat. - Het financiële resultaat van de vastgoedexploitatie (eigenaarsdeel) was met de beschikbare gegevens vanuit de woningcorporatie niet op gebouwniveau te definiëren. Dat is nog een slag die gemaakt moet worden.Er is daarom op basis van de aangeleverde vastgoedgerelateerde gegevens vanuit de zorgorganisatie en woningcorporatie een schatting van de vastgoedexploitatie (voor deze locatie) gemaakt, (zie analyse in hoofdstuk huidige situatie). Het geschatte resultaat over de resterende looptijd, rekening houdend met een disconteringsvoet van 5% en het huidige huurcontract, bedraagt wat vastgoedexploitatie betreft circa: T-Huis vol Energie – Verkenning haalbaarheid Case A

43

 

Bedrijfsresultaat: € 83.000; Liquiditeit: € 291.000.

Conclusies exploitatie huidige situatie - Uit een geëxtrapoleerde exploitatie van de huidige situatie blijkt dat de huidige business case, gebaseerd op het voormalige financiële systeem van vergoedingen, niet houdbaar is. - Ondanks de extra investeringsruimte die een Nul op de Meter renovatie biedt, is Nul op de Meter – gezien de bredere problematiek van dit verpleeg- en verzorgingshuis – niet voldoende om toekomstperspectief voor deze locatie te bieden.

Scenario A (Creatief Binnen Casco)

44


Kenmerken: 





Een THUIS voor de gemeenschap in het dorp, met een dagelijkse bredere verbintenis met elkaar. Samen met en voor elkaar met gebruikmaking van elkaars talenten en wat iedereen kan en wil. Diversiteit aan doelgroepen (nu en in de toekomst), met aandacht voor voldoende privacy voor- en levensritme van het individu: o Van jong tot oud, met én zonder (lichte) diensten behoefte (zorg, services, welzijn); o Begeleid wonen jong en oud RIBW (groep met lichte begeleiding); o Verpleegzorg. Het nieuwe PLAZA is de centrale ontmoetingsplaats voor de dorpsgemeenschap, met aanvullende diensten voor de gemeenschap in het dorp (aanvullend op het dorpshuis elders in het dorp): o Centrale ruimte met verbinding van sociaal kapitaal en flexibel aan te bieden diensten. o De hoofdingang komt uit op de Plaza. Door de diverse flexibel in te vullen functies die deel uit maken van de Plaza zal er over een groot deel van de dag levendigheid heersen. o Er heerst een sfeer van gastvrijheid, servicegerichtheid, dienstbaarheid en klantvriendelijkheid. De sfeer maakt het verblijf aangenaam voor de gasten. o Er zijn op diverse plekken zitjes en tafels opgesteld die elk een ander sfeerbeeld oproepen. Zo is er een leestafel, koffieapparaat, zitjes, TV-scherm, internetcafé en/of grandcafé voor dorpsbewoners (jong en oud) en familie o Er is ruimte voor voorlezen, kinderen, buddy gesprekken tussen dorpsbewoners, biljarten, spel en andere activiteiten met de dorpsgemeenschap en de familie. o Ook is het de plaats waar de ‘LEAN huismeester’ de multi-functierol vervult. Naast huismeester kunnen mensen ook bij hem of haar terecht voor bijvoorbeeld het uitleveren van pakketjes en bibliotheekboeken, 24-uur per dag én ook veiligheid zoals oproep nachtdienst. o De PLAZA is ook de plek waar familiebezoek plaats vindt, de flexplek voor verslaglegging door verplegers en artsen. T-Huis vol Energie – Verkenning haalbaarheid Case A

45

o





De lokale slager bereidt 7 dagen per week verse bereidde maaltijden in shaving dishes, die zoveel mogelijk hier samen met andere dorpsbewoners worden genuttigd. De maaltijdservice is niet verliesleidend. De bewoners worden dagelijks verrast op een maaltijd waarbij keuze is uit twee gerechten. De mobiele bakker rijdt dagelijks haar brood naar binnen en dorpsbewoners komen hier om hun brood te kopen en een praatje te maken. Regionale ondernemers, buurt start-ups en verenigingen kunnen met toestemming van gemeente in een gehuurde kraam (“MarQtplaats” of “MarQtplaza”) in deze Plaza hun diensten verkopen aan- of ruilen met de dorpsbewoners van Het dorp. Mutatie aan vastgoed: het bestaande casco wordt zoveel mogelijk intact gehouden. De algemene ruimten worden verminderd. Samenvoegen van bestaande woonruimten (nu 57 grotere). Een prachtige ontmoetingshal met flexibel verhuurbare vierkante meters op het Plaza. Binnen en buiten wordt het gebouw naar NOM gerenoveerd. Zelfstandige vastgoed exploitatie, zorgexploitatie en overige (n.t.b.) dienstenexploitatie.

Doelgroepenmix:  12 plaatsen voor jong én oud met lichte zorg (de voormalige doelgroep ZZP 1 t/m 3);  31 plaatsen zware zorg PG (voormalige ZZP 5);  14 plaatsen plaatsen RIBW begeleid wonen (lichte categorie; GGZ C);  in de berekening wordt vanwege scheiden wonen en zorg uitgegaan van Volledig Pakket Thuis. Scenario A is, net als de andere scenario’s, zodanig opgebouwd dat de doelgroepenmix in de toekomst goed aanpasbaar is. Met andere woorden: er wordt een doelgroeponafhankelijk woongebouw gecreëerd. Ook als de zorgaanbieder besluit haar diensten (daar) niet meer aan te bieden kan het voortbestaan. Visie op samenleven verschillende doelgroepen De bewoners (van oud tot jong) met geen of een lichte zorgvraag (voorheen tot ZZP3) wonen in grotere appartementen op de begane grond rondom het Plaza. De bewoners met een zware verpleegzorgvraag wonen in de vleugel op de begane grond en op de gehele 1e verdieping. Er is rekening gehouden met meerdere huiskamers. Van belang is dat bewoners die op een verdieping wonen naar buiten kunnen. Bewoners met een zware zorgvraag zijn daarbij afhankelijk van hun begeleiders. Omdat begeleiders over het algemeen druk zijn met andere werkzaamheden, zijn de momenten spaarzaam om dat voor elkaar te krijgen. Om deze reden is het wenselijk dat er op de verdieping zelf een buitenruimte aanwezig is. Mogelijk dat ook een buitenruimte boven de entree gemaakt kan worden, omdat daar veel ‘reuring’ aanwezig is. De RIBW groep woont op de bovenste verdieping van de vleugel met een eigen gemeenschappelijke ruimte. Daarnaast kunnen zij via het trappenhuis naar de Plaza gaan voor ontmoetingen. Zij die dat willen en kunnen gaan een rol spelen in de ondersteuning en het gezelschap geven (maar ook krijgen) van de ouderen. 46


Vastgoedexploitatie Aanvullende uitgangspunten: 





  

Bandbreedte huur € 400 – 700 per maand. o Studio: 400 per maand, 27 m2 o 2K: 600 per maand, 55 m2 o 3K: 700 per maand, 65-70 m2 Aanvullend op de huur kan nog een basisbijdrage voor iedere bewoner ingerekend worden voor het feit dat men beschut in een gebouw woont en er een algemene ruimte is. Vooralsnog is dat niet nodig en niet gebeurd. Voor de zorg-dienstenexploitatie is een indicatie van de omzetontwikkeling gegeven op basis van scheiden van wonen en zorg. Er is nog geen rekening gehouden met een winstmarge en met inkomsten vanuit andere diensten (welzijn, services). Er is een afbouw in 3 jaar naar scheiden wonen en zorg Indexatie opbrengsten en lasten: 2,25% Ten tijde van het creëren van de scenario’s is passend toewijzen nog niet geïmplementeerd. De huurbedragen zullen daar in de volgende fase op aangepast moeten worden.

Bedrijfslasten Vastgoed: 

Er zijn in het scenario verschillende kentallen gebruikt voor onderdelen in het gebouw (verandering functionele indeling, vernieuwbouw waar van toepassing, NOM renovatie woningen). Daarnaast is er een post voor herstel/mutatie van de overige ruimten ingecalculeerd (post facelift algemene ruimten) ten behoeve van dit specifieke scenario.  Op basis van de totale renovatie- en nieuwbouwkosten is nieuwe huur berekend waarbij de volgende uitgangspunten gelden: o Inbreng bestaande boekwaarde: op basis van historische kostprijs o Grondwaarde: € 15.000 per VHE, geen afschrijving o Rente: 5,25% o Looptijd: 20 jaar o Index: 2,25% o Beheer: 3% van bruto-huur  Onderhoud en beheer (voormalige huurdersdeel): € 2.000 per eenheid per jaar (na NOMrenovatie met onderhoudsvriendelijkere producten)  Er is geen rekening gehouden met terreininrichting, asbest, verlichting, etc. Bedrijfsopbrengsten Vastgoed:    

NHC/nacalculatie in afbouw tot 2018 Totale huuropbrengsten door alle bewoners (totaal € 395.000) Eventueel: 90 m² verhuurbaar PLAZA oppervlak (extra inkomsten; niet ingerekend) Levering energie: opbrengst uit Energieprestatievergoeding gemiddeld € 1.200,-- per VHE per jaar (€ 100 per woning per maand inclusief een aandeel in de algemene ruimten, gangen, huiskamers, ontmoetingsruimten). Hierbij is de gemiddelde energieprestatievergoeding T-Huis vol Energie – Verkenning haalbaarheid Case A

47

(EPV) voor een NOM sociale huurwoning aangehouden. Als we in plaats daarvan de oorspronkelijke energiekosten zouden omrekenen naar het aantal appartementen in de nieuwe situatie, dan zou de EPV per appartement € 147 – 157 hebben moeten zijn. Een dergelijke hoge EPV staat niet in verhouding tot het oppervlak van de woning (inclusief gangen en algemene ruimten). Vandaar dat een lager bedrag aangehouden is. Dat betekent wel dat er minder extra investeringscapaciteit ontstaat dan mogelijk zou zijn volgens de staafdiagrammen in bijlage 2. Zorgexploitatie Aanvullende uitgangspunten: 









48

RIBW doelgroep o Lichte categorie. Woont redelijk zelfstandig, mensen passen bij de doelstelling van het T-Huis vol Energie. Wij verwachten dat hun welzijn ook vergroot wordt en hun sociaal kapitaal ingezet kan worden. o De RIBW-bedrijfsvoering wordt op een andere manier gevoerd dan die voor PG arrangementen. o De financiering van de zorg en ondersteuning voor de doelgroep RIBW komt via de Wmo voor rekening van de centrumgemeente. In combinatie met deze verandering zijn voor nieuwe cliënten ook de tarieven veranderd. Omdat de desbetreffende tarieven niet bekend zijn, zijn de GGZ-C tarieven voor 2014 aangehouden. o Wat betreft de indicatiestelling is in de berekeningen ten aanzien van de doelgroep RIBW uitgegaan van ZZP 4. o Uitgaande van een gewenst totaalrendement van 5%, is een lagere overhead voor het RIBW-arrangement, ten opzichte van het PG-arrangement, noodzakelijk. Voor de RIBW doelgroep is dit ook mogelijk omdat uitgegaan kan worden van een beperkte inzet van nachtdiensten en uitgegaan kan worden van efficiëntere bedrijfsvoering. NZa-normuren o Bij het berekenen van de kosten is uitgegaan van NZA-normuren. o Bij het groepswonen-arrangement voor de bewoners met een zware zorgvraag, is de norm aangehouden op basis van een benchmark. De NZA norm is een norm die vanuit het traditionele verpleeghuis is opgebouwd. Daarom wordt aan andere onderdelen, diensten van de organisatie, meer middelen toebedeeld. Het eigene van kleinschalig wonen is dat de overige diensten vrijwel ontbreken omdat deze activiteiten nu onderdeel uitmaken van de groepsactiviteiten. Groepsomvang o In de toekomstscenario’s wordt uitgegaan van groepseenheden tussen de negen en twaalf bewoners per huiskamer. Lichte zorgvraag o Bij de inkomsten uit het tarief gaan we uit van gemiddelde indicaties, bij lichte zorgvragers is dat V&V ZZP 3, bij zware zorgvragers V&V ZZP 5 (op basis van VPT) en bij de RIBW GGZ-C ZZP 4. Huiskamer/gemeenschappelijke ruimten o 10 m² per bewoner is aangehouden. T-Huis vol Energie – Verkenning haalbaarheid Case A





Rendementen o Bij alle berekeningen is uitgegaan van een (minimaal) rendement van 5% op de omzet. Overhead o Om (in scenario A en C) het gewenste rendement voor de zorgexploitatie te realiseren dient de overhead voor de doelgroep RIBW gereduceerd te worden. Van belang is dat voor deze doelgroep op een later moment een separate exploitatie wordt uitgewerkt.

Conclusie Totale Exploitatie Scenario A is KANSRIJK, namelijk rendabel zowel in totaliteit al separaat Exploitatie vastgoed:  Deze mutatie vraagt een geschatte investering van ca. 2,8 miljoen voor de NOM-renovatie en verdere transformatie,;  Bedrijfsresultaat: circa € 130.000  Liquiditeit: circa € 570.000 Exploitatie zorgdiensten (nog zonder doorrekening andere diensten):  Rendement: circa 5% (waarvoor een efficiënte bedrijfsvoering een vereiste is);  Bedrijfsresultaat: circa € 150.000

Scenario B: Meeste Woonruimte


49

Kenmerken: 





50

Een THUIS voor de gemeenschap in het dorp, met een dagelijkse bredere verbintenis met elkaar. Samen met en voor elkaar met gebruikmaking van elkaars talenten en wat iedereen kan en wil. Diversiteit aan doelgroepen (nu en in de toekomst), met aandacht voor voldoende privacy voor- en levensritme van het individu: o Van jong tot oud, met én zonder (lichte) diensten behoefte (zorg, services, welzijn); o Begeleid wonen jong en oud RIBW (groep met lichte begeleiding); o Verpleegzorg. Het nieuwe PLAZA is de centrale ontmoetingsplaats voor de dorpsgemeenschap, met aanvullende diensten voor de gemeenschap in het dorp (aanvullend op het dorpshuis elders in het dorp): o Centrale ruimte met verbinding van sociaal kapitaal en flexibel aan te bieden diensten.


o





De hoofdingang komt uit op de Plaza. Door de diverse flexibel in te vullen functies die deel uit maken van de Plaza zal er over een groot deel van de dag levendigheid heersen. o Er heerst een sfeer van gastvrijheid, servicegerichtheid, dienstbaarheid en klantvriendelijkheid. De sfeer maakt het verblijf aangenaam voor de gasten. o Er zijn op diverse plekken zitjes en tafels opgesteld die elk een ander sfeerbeeld oproepen. Zo is er een leestafel, koffieapparaat, zitjes, TV-scherm, internetcafé en/of grandcafé voor dorpsbewoners (jong en oud) en familie o Er is ruimte voor voorlezen, kinderen, buddy gesprekken tussen dorpsbewoners, biljarten, spel en andere activiteiten met de dorpsgemeenschap en de familie. o Ook is het de plaats waar de ‘LEAN huismeester’ de multi-functierol vervult. Naast huismeester kunnen mensen ook bij hem of haar terecht voor bijvoorbeeld het uitleveren van pakketjes en bibliotheekboeken, 24-uur per dag én ook veiligheid zoals oproep nachtdienst. o De PLAZA is ook de plek waar familiebezoek plaats vindt, de flexplek voor verslaglegging door verplegers en artsen. o De lokale slager bereidt 7 dagen per week verse bereidde maaltijden in shaving dishes, die zoveel mogelijk hier samen met andere dorpsbewoners worden genuttigd. De maaltijdservice is niet verliesleidend. De bewoners worden dagelijks verrast op een maaltijd waarbij keuze is uit twee gerechten. De mobiele bakker rijdt dagelijks haar brood naar binnen en dorpsbewoners komen hier om hun brood te kopen en een praatje te maken. Regionale ondernemers, buurt start-ups en verenigingen kunnen met toestemming van gemeente in een gehuurde kraam (“MarQtplaats” of “MarQtplaza”) in deze Plaza hun diensten verkopen aan- of ruilen met de dorpsbewoners van Het dorp. Mutatie aan vastgoed: transformatie met maximaal aantal (ruimere, betaalbare, leefbare) multipurpose wooneenheden (69). Algemene ruimten worden maximaal verantwoord verdicht om woningen en wooninkomsten te genereren. Zoveel mogelijk toevoegen van- en samenvoegen van wooneenheden, weinig functionele ruimteverhuur. Te realiseren door optopping, verdiepingsvloermutatie en versmalling van het atrium op de 1e verdieping. Binnen en buiten wordt het gebouw naar NOM gerenoveerd. Zelfstandige vastgoed exploitatie, zorgexploitatie en overige (n.t.b.) dienstenexploitatie.

Doelgroepenmix:  23 plaatsen voor jong én oud met lichte zorg (de voormalige doelgroep ZZP 1 t/m 3);  34 plaatsen zware zorg PG (voormalige ZZP 5);  0 plaatsen RIBW begeleid wonen (lichte categorie; GGZ C);  12 huurders zonder zorgvraag;  in de berekening wordt vanwege scheiden wonen en zorg uitgegaan van Volledig Pakket Thuis.


51

Scenario B is, net als de andere scenario’s, zodanig opgebouwd dat de doelgroepenmix in de toekomst goed aanpasbaar is. Met andere woorden: er wordt een doelgroeponafhankelijk woongebouw gecreëerd. Ook als de zorgaanbieder besluit haar diensten (daar) niet meer aan te bieden kan het voortbestaan. Visie op samenleven verschillende doelgroepen In dit scenario is ruimte voor bewoners (van jong tot oud, ook echtparen) met en zonder lichte zorgvraag. Vanuit welzijnsperspectief wonen mensen in een diverse samenstelling van doelgroepen rondom het Plaza op de begane grond en op de 1e (deels dicht gemaakte vloer) daarboven. Op de eerste verdieping in de vleugel en over de gehele 2e verdieping (opgetopte verdieping en vleugel) wonen mensen met zware verpleegzorgvraag en echtparen met een geïndiceerde partner. Op de tweede verdieping is een “open” ontmoetingsruimte voor bijvoorbeeld gebruik door bezoekers, verpleging, of arts die verslag schrijft. Belangrijk voor de aantrekkelijkheid van de woningen voor alle leeftijden is dat iedereen van buitenaf toegang krijgt tot zijn appartement én vanaf het appartement direct naar de Plaza. Dit geldt ook voor mensen op de eerste verdieping. Van belang is dat bewoners die op een verdieping wonen naar buiten kunnen. Bewoners met een zware zorgvraag zijn daarbij afhankelijk van hun begeleiders. Omdat begeleiders over het algemeen druk zijn met andere werkzaamheden, zijn de momenten spaarzaam om dat voor elkaar te krijgen. Om deze reden is het wenselijk dat er op de verdieping zelf een buitenruimte aanwezig is. Mogelijk dat ook een buitenruimte boven de entree gemaakt kan worden, omdat daar veel ‘reuring’ aanwezig is. In dit scenario zijn geen woonplekken ingeruimd voor RIBW bewoners. Vastgoedexploitatie Aanvullende uitgangspunten: 





 

52

Bandbreedte huur € 400 – 700 per maand. o Studio: 400 per maand, 27 m2 o 2K: 600 per maand, 55 m2 o 3K: 700 per maand, 65-70 m2 Aanvullend op de huur kan nog een basisbijdrage voor iedere bewoner ingerekend worden voor het feit dat men beschut in een gebouw woont en er een algemene ruimte is. Vooralsnog is dat niet nodig en niet gebeurd. Voor de zorg-dienstenexploitatie is een indicatie van de omzetontwikkeling gegeven op basis van scheiden van wonen en zorg. Er is nog geen rekening gehouden met een winstmarge en met inkomsten vanuit andere diensten (welzijn, services). Er is een afbouw in 3 jaar naar scheiden wonen en zorg Indexatie opbrengsten en lasten: 2,25%




Ten tijde van het creëren van de scenario’s is passend toewijzen nog niet geïmplementeerd. De huurbedragen zullen daar in de volgende fase op aangepast moeten worden.

Bedrijfslasten Vastgoed: 

Er zijn in het scenario verschillende kentallen gebruikt voor onderdelen in het gebouw (verandering functionele indeling, vernieuwbouw waar van toepassing, NOM renovatie woningen). Daarnaast is er een post voor herstel/mutatie van de overige ruimten ingecalculeerd (post facelift algemene ruimten) ten behoeve van dit specifieke scenario.  Op basis van de totale renovatie- en nieuwbouwkosten is nieuwe huur berekend waarbij de volgende uitgangspunten gelden: o Inbreng bestaande boekwaarde: op basis van historische kostprijs o Grondwaarde: € 15.000 per VHE, geen afschrijving o Rente: 5,25% o Looptijd: 20 jaar o Index: 2,25% o Beheer: 3% van bruto-huur  Onderhoud en beheer (voormalige huurdersdeel): € 2.000 per eenheid per jaar (na NOMrenovatie met onderhoudsvriendelijkere producten)  Er is geen rekening gehouden met terreininrichting, asbest, verlichting, etc.

Bedrijfsopbrengsten Vastgoed:    

NHC/nacalculatie in afbouw tot 2018 Totale huuropbrengsten door alle bewoners (totaal € 508.000) Eventueel: 90 m² verhuurbaar PLAZA oppervlak (extra inkomsten; niet ingerekend) Levering energie: opbrengst uit Energieprestatievergoeding gemiddeld € 1.200,-- per VHE per jaar (€ 100 per woning per maand inclusief een aandeel in de algemene ruimten, gangen, huiskamers, ontmoetingsruimten). Hierbij is de gemiddelde energieprestatievergoeding voor een NOM sociale huurwoning aangehouden. Als we in plaats daarvan de oorspronkelijke energiekosten zouden omrekenen naar het aantal appartementen in de nieuwe situatie, dan zou de EPV per appartement € 147 – 157 hebben moeten zijn. Een dergelijke hoge EPV staat niet in verhouding tot het oppervlak van de woning (inclusief gangen en algemene ruimten). Vandaar dat een lager bedrag aangehouden is. Dat betekent wel dat er minder extra investeringscapaciteit ontstaat dan mogelijk zou zijn volgens de staafdiagrammen in bijlage 2.

Zorgexploitatie Aanvullende uitgangspunten: 

RIBW doelgroep o Niet van toepassing.


53







 



NZa-normuren o Bij het berekenen van de kosten is uitgegaan van NZA-normuren. o Bij het groepswonen-arrangement voor de bewoners met een zware zorgvraag, is de norm aangehouden op basis van een benchmark. De NZA norm is een norm die vanuit het traditionele verpleeghuis is opgebouwd. Daarom wordt aan andere onderdelen, diensten van de organisatie, meer middelen toebedeeld. Het eigene van kleinschalig wonen is dat de overige diensten vrijwel ontbreken omdat deze activiteiten nu onderdeel uitmaken van de groepsactiviteiten. Groepsomvang o In de toekomstscenario’s wordt uitgegaan van groepseenheden tussen de negen en twaalf bewoners per huiskamer. Lichte zorgvraag o Bij de inkomsten uit het tarief gaan we uit van gemiddelde indicaties, bij lichte zorgvragers is dat V&V ZZP 3, bij zware zorgvragers V&V ZZP 5 (op basis van VPT) en bij de RIBW GGZ-C ZZP 4. Huiskamer/gemeenschappelijke ruimten o 10 m² per bewoner is aangehouden. Rendementen o Bij alle berekeningen is uitgegaan van een (minimaal) rendement van 5% op de omzet. Overhead o Om (in scenario A en C) het gewenste rendement voor de zorgexploitatie te realiseren dient de overhead voor de doelgroep RIBW gereduceerd te worden. Van belang is dat voor deze doelgroep op een later moment een separate exploitatie wordt uitgewerkt.

Conclusie Totale Exploitatie Scenario B is KANSRIJK, namelijk rendabel zowel in totaliteit al separaat

Exploitatie vastgoed:  Deze mutatie vraagt een geschatte investering van ca. 4,7 miljoen voor de NOM-renovatie en verdere transformatie,;  Bedrijfsresultaat: circa € 60.000  Liquiditeit: circa € 500.000 Zorgexploitatie B  Exploitatie zorgdiensten (nog zonder doorrekening andere diensten):  Rendement: circa 8% (waarvoor een efficiënte bedrijfsvoering een vereiste is);  Bedrijfsresultaat: circa € 240.000

54


Scenario C – Max-Mix


55

Kenmerken: 





56

Een THUIS voor de gemeenschap in het dorp, met een dagelijkse bredere verbintenis met elkaar. Samen met en voor elkaar met gebruikmaking van elkaars talenten en wat iedereen kan en wil. Diversiteit aan doelgroepen (nu en in de toekomst), met aandacht voor voldoende privacy voor- en levensritme van het individu: o Van jong tot oud, met én zonder (lichte) diensten behoefte (zorg, services, welzijn); o Begeleid wonen jong en oud RIBW (groep met lichte begeleiding); o Verpleegzorg. Het nieuwe PLAZA is de centrale ontmoetingsplaats voor de dorpsgemeenschap, met aanvullende diensten voor de gemeenschap in het dorp (aanvullend op het dorpshuis elders in het dorp): o Centrale ruimte met verbinding van sociaal kapitaal en flexibel aan te bieden diensten. o De hoofdingang komt uit op de Plaza. Door de diverse flexibel in te vullen functies die deel uit maken van de Plaza zal er over een groot deel van de dag levendigheid heersen. o Er heerst een sfeer van gastvrijheid, servicegerichtheid, dienstbaarheid en klantvriendelijkheid. De sfeer maakt het verblijf aangenaam voor de gasten. o Er zijn op diverse plekken zitjes en tafels opgesteld die elk een ander sfeerbeeld oproepen. Zo is er een leestafel, koffieapparaat, zitjes, TV-scherm, internetcafé en/of grandcafé voor dorpsbewoners (jong en oud) en familie o Er is ruimte voor voorlezen, kinderen, buddy gesprekken tussen dorpsbewoners, biljarten, spel en andere activiteiten met de dorpsgemeenschap en de familie. o Ook is het de plaats waar de ‘LEAN huismeester’ de multi-functierol vervult. Naast huismeester kunnen mensen ook bij hem of haar terecht voor bijvoorbeeld het uitleveren van pakketjes en bibliotheekboeken, 24-uur per dag én ook veiligheid zoals oproep nachtdienst. T-Huis vol Energie – Verkenning haalbaarheid Case A

o







De PLAZA is ook de plek waar familiebezoek plaats vindt, de flexplek voor verslaglegging door verplegers en artsen. o De lokale slager bereidt 7 dagen per week verse bereidde maaltijden in shaving dishes, die zoveel mogelijk hier samen met andere dorpsbewoners worden genuttigd. De maaltijdservice is niet verliesleidend. De bewoners worden dagelijks verrast op een maaltijd waarbij keuze is uit twee gerechten. De mobiele bakker rijdt dagelijks haar brood naar binnen en dorpsbewoners komen hier om hun brood te kopen en een praatje te maken. Regionale ondernemers, buurt start-ups en verenigingen kunnen met toestemming van gemeente in een gehuurde kraam (“MarQtplaats” of “MarQtplaza”) in deze Plaza hun diensten verkopen aan- of ruilen met de dorpsbewoners van Het dorp. Mutatie aan vastgoed: Comfortabele mix van meer verhuureenheden (zowel woningen als functionele verhuur), met meer ruimte voor buurtfuncties en behoud van licht en ruimtelijk gevoel door een (verkleind) Atrium. Zoveel mogelijk leefbare woon- (53) en functionele verhuur eenheden (3), met flexibel verhuurbaar Plaza. Het Atrium met daglicht wordt verkleind (door een grotere eerste verdiepingsvloer). Er is geen optopping. Binnen en buiten wordt het gebouw naar NOM gerenoveerd. Functionele ruimten te huur voor bijvoorbeeld een wassalon gerund door- en voor de dorpsgemeenschap en bewoners, een kinderopvang, een kapper, een magazijn, een fysio, een mini-fitness, een mini-super, een kringloop, een huisarts, een vergaderlocatie of een flexwerkplek voor ZZP-ers. Deze zitten in de plint, rondom de Plaza, en zijn van binnenuit en buitenaf toegankelijk. Zelfstandige vastgoed exploitatie, zorgexploitatie en overige (n.t.b.) dienstenexploitatie.

Doelgroepenmix:  3 plaatsen voor jong én oud met lichte zorg (de voormalige doelgroep ZZP 1 t/m 3);  34 plaatsen zware zorg PG (voormalige ZZP 5);  12 plaatsen RIBW begeleid wonen (lichte categorie; GGZ C);  4 huurders zonder zorgvraag;  in de berekening wordt vanwege scheiden wonen en zorg uitgegaan van Volledig Pakket Thuis. Scenario C is, net als de andere scenario’s, zodanig opgebouwd dat de doelgroepenmix in de toekomst goed aanpasbaar is. Met andere woorden: er wordt een doelgroeponafhankelijk woongebouw gecreëerd. Ook als de zorgaanbieder besluit haar diensten (daar) niet meer aan te bieden kan het voortbestaan. Visie op samenleven verschillende doelgroepen Op de begane grond zijn minder appartementen voor verhuur aan zorgvragers beschikbaar. De veronderstelling is dat de doelgroep bewoners zonder of met een lichte zorgvraag makkelijker zijn weg door het gebouw vindt. Uiteraard is daar ook enige structuur in de fysieke woonomgeving aanwezig, maar minder stringent. Deze bewoners met lichte zorgvraag zijn voorlopig ingeschaald in een ZZP-3 indicatie. Deze indicatie is gelijk aan extramurale indicaties in functies en klassen, echter de zorgvraag is redelijk hetzelfde. T-Huis vol Energie – Verkenning haalbaarheid Case A

57

In dit scenario is er ook ruimte voor RIBW-bewoners, die een plek krijgen op de tweede etage. Daarnaast ook hier weer een combinatie waarbij het mogelijk is om echtparen op de locatie te laten wonen. In scenario C worden appartementen gereserveerd voor bewoners zonder zorgvraag, bijvoorbeeld een partner van een geïndiceerde bewoner.

Vastgoedexploitatie Aanvullende uitgangspunten: 





  

Bandbreedte huur € 400 – 700 per maand. o Studio: 400 per maand, 27 m2 o 2K: 600 per maand, 55 m2 o 3K: 700 per maand, 65-70 m2 Aanvullend op de huur kan nog een basisbijdrage voor iedere bewoner ingerekend worden voor het feit dat men beschut in een gebouw woont en er een algemene ruimte is. Vooralsnog is dat niet nodig en niet gebeurd. Voor de zorg-dienstenexploitatie is een indicatie van de omzetontwikkeling gegeven op basis van scheiden van wonen en zorg. Er is nog geen rekening gehouden met een winstmarge en met inkomsten vanuit andere diensten (welzijn, services). Er is een afbouw in 3 jaar naar scheiden wonen en zorg Indexatie opbrengsten en lasten: 2,25% Ten tijde van het creëren van de scenario’s is passend toewijzen nog niet geïmplementeerd. De huurbedragen zullen daar in de volgende fase op aangepast moeten worden.

Bedrijfslasten vastgoed: 

Er zijn in het scenario verschillende kentallen gebruikt voor onderdelen in het gebouw (verandering functionele indeling, vernieuwbouw waar van toepassing, NOM renovatie woningen). Daarnaast is er een post voor herstel/mutatie van de overige ruimten ingecalculeerd (post facelift algemene ruimten) ten behoeve van dit specifieke scenario.  Op basis van de totale renovatie- en nieuwbouwkosten is nieuwe huur berekend waarbij de volgende uitgangspunten gelden: o Inbreng bestaande boekwaarde: op basis van historische kostprijs o Grondwaarde: € 15.000 per VHE, geen afschrijving o Rente: 5,25% o Looptijd: 20 jaar o Index: 2,25% o Beheer: 3% van bruto-huur  Onderhoud en beheer (voormlige huurdersdeel): € 2.000 per eenheid per jaar (na NOMrenovatie met onderhoudsvriendelijkere producten)  Er is geen rekening gehouden met terreininrichting, asbest, verlichting, etc.

58


Bedrijfsopbrengsten vastgoed  

 

NHC/nacalculatie in afbouw tot 2018 Totale huuropbrengsten (ruim € 428.000), waarvan: o 53 appartementen (totaal ruim € 400.000), o DORPSDIENSTEN PLINT met meerdere functioneel te verhuren ruimten (ook als woningen): € 27.000 per jaar voor 270 m2. Eventueel: 90 m² verhuurbaar PLAZA oppervlak (extra inkomsten; niet ingerekend) Levering energie: opbrengst uit Energieprestatievergoeding gemiddeld € 1.200,-- per VHE per jaar (€ 100 per woning per maand inclusief een aandeel in de algemene ruimten, gangen, huiskamers, ontmoetingsruimten). Hierbij is de gemiddelde energieprestatievergoeding voor een NOM sociale huurwoning aangehouden. Als we in plaats daarvan de oorspronkelijke energiekosten zouden omrekenen naar het aantal appartementen in de nieuwe situatie, dan zou de EPV per appartement € 147 – 157 hebben moeten zijn. Een dergelijke hoge EPV staat niet in verhouding tot het oppervlak van de woning (inclusief gangen en algemene ruimten). Vandaar dat een lager bedrag aangehouden is. Dat betekent wel dat er minder extra investeringscapaciteit ontstaat dan mogelijk zou zijn volgens de staafdiagrammen in bijlage 2.

Zorgexploitatie Aanvullende uitgangspunten: 



RIBW doelgroep o Lichte categorie. Woont redelijk zelfstandig, mensen passen bij de doelstelling van het T-Huis vol Energie. Wij verwachten dat hun welzijn ook vergroot wordt en hun sociaal kapitaal ingezet kan worden. o De RIBW-bedrijfsvoering wordt op een andere manier gevoerd dan die voor PG arrangementen. o De financiering van de zorg en ondersteuning voor de doelgroep RIBW komt via de Wmo voor rekening van de centrumgemeente. In combinatie met deze verandering zijn voor nieuwe cliënten ook de tarieven veranderd. Omdat de desbetreffende tarieven niet bekend zijn, zijn de GGZ-C tarieven voor 2014 aangehouden. o Wat betreft de indicatiestelling is in de berekeningen ten aanzien van de doelgroep RIBW uitgegaan van ZZP 4. o Uitgaande van een gewenst totaalrendement van 5%, is een lagere overhead voor het RIBW-arrangement, ten opzichte van het PG-arrangement, noodzakelijk. Voor de RIBW doelgroep is dit ook mogelijk omdat uitgegaan kan worden van een beperkte inzet van nachtdiensten en uitgegaan kan worden van efficiëntere bedrijfsvoering. NZa-normuren o Bij het berekenen van de kosten is uitgegaan van NZA-normuren. o Bij het groepswonen-arrangement voor de bewoners met een zware zorgvraag, is de norm aangehouden op basis van een benchmark. De NZA norm is een norm die vanuit het traditionele verpleeghuis is opgebouwd. Daarom wordt aan andere onderdelen, diensten van de organisatie, meer middelen toebedeeld. T-Huis vol Energie – Verkenning haalbaarheid Case A

59





 



Het eigene van kleinschalig wonen is dat de overige diensten vrijwel ontbreken omdat deze activiteiten nu onderdeel uitmaken van de groepsactiviteiten. Groepsomvang o In de toekomstscenario’s wordt uitgegaan van groepseenheden tussen de negen en twaalf bewoners per huiskamer. Lichte zorgvraag o Bij de inkomsten uit het tarief gaan we uit van gemiddelde indicaties, bij lichte zorgvragers is dat V&V ZZP 3, bij zware zorgvragers V&V ZZP 5 (op basis van VPT) en bij de RIBW GGZ-C ZZP 4. Huiskamer/gemeenschappelijke ruimten o 10 m² per bewoner is aangehouden. Rendementen o Bij alle berekeningen is uitgegaan van een (minimaal) rendement van 5% op de omzet. Overhead o Om (in scenario A en C) het gewenste rendement voor de zorgexploitatie te realiseren dient de overhead voor de doelgroep RIBW gereduceerd te worden. Van belang is dat voor deze doelgroep op een later moment een separate exploitatie wordt uitgewerkt.

Conclusie Totale Exploitatie Scenario A is KANSRIJK, namelijk rendabel zowel in totaliteit al separaat Exploitatie vastgoed:  Deze mutatie vraagt een geschatte investering van ca. 3,0 miljoen voor de NOM-renovatie en verdere transformatie,;  Bedrijfsresultaat: circa € 60.000  Liquiditeit: circa € 510.000 Exploitatie zorgdiensten (nog zonder doorrekening andere diensten):  Rendement: circa 5% (waarvoor een efficiënte bedrijfsvoering een vereiste is);  Bedrijfsresultaat: circa € 140.000

60


Conclusies drie scenario’s Alle scenario’s worden haalbaar geacht voor het creëren van een toekomstbestendig perspectief voor de gemeenschap in het dorp voor de komende 20 jaar. Enkele aandachtspunten daarbij: 

Rendement zorgexploitatie: bij alle berekeningen is uitgegaan van een rendement van 5% op de omzet. Scenario B heeft een hoger rendement, omdat daar geen correctie op het RIBW arrangement toegepast hoeft te worden. Te zien is dat sommige zorgarrangementen een lager rendement hebben en andere een hogere. Door de werking van de ‘communicerende vaten’ komt het totale rendement, met uitzondering van scenario B, toch op 5% uit. Wat meespeelt is dat het grote tekort op het RIBW arrangement, gecompenseerd wordt door de uiterst efficiënte opzet van de PG arrangementen. Met name de groepsgrootte bij de categorie bewoners met een zware PG indicatie geeft een voordeel.



De benodigde vastgoedinvesteringen voor de geschetste toekomstscenario’s liggen een stuk lager dan eerder bekeken varianten door de woningcorporatie en zorgorganisatie. Ze zijn namelijk tussen de 2,7 en 4,7 miljoen euro (exclusief infrastructuur, eventuele aanpassingen fundering, asbestverwijdering en luxere wensen mbt interieurafwerking en nieuw interieur inventaris). Er moeten nog wel nadere afspraken gemaakt worden over eventuele funderingsvragen, parkeerplaatsen en asbest.

Het beschreven perspectief, inclusief de drie scenario’s, is met veel enthousiasme begroet door de betrokken partijen. In een volgende fase (vormgeven & realiseren) zal vanuit deze denkrichtingen door betrokkenen e.e.a. verder uitgewerkt moeten worden. Het gaat dan om onder andere de doelgroepmix, de precieze aantallen en groottes wooneenheden en huis/groepskamers, de Nul op de Meter concepten, investeringscapaciteit door NOM, passend toewijzen en huur, detaillering van inhoud en organisatie van (deel)diensten en op basis daarvan ook de gedetailleerdere berekeningen van de business cases voor vastgoed en diensten en de logistiek van de transitie van de huidige situatie naar de toekomstige situatie.


61

Vervolg In fase 1 hebben we elkaar gevonden in visie en ambitie voor een T-Huis vol Energie. In deze verkenningsfase hebben we de haalbaarheid voor een nieuw aantrekkelijk perspectief onderzocht. Op grond daarvan ligt er nu dit document, dat aangeeft dat er toekomstperspectief is voor de locatie van Case A. Er is nu een duidelijker doel voor ogen. Om verder te gaan, is het belangrijk dat alle betrokkenen (zorgorganisatie, woningcorporatie, gemeenschap) het vertrouwen hebben in de visie waarop de verder te ontwikkelen scenario’s zijn gebaseerd. Als dat zo is en de daarbij horende GO-besluiten genomen zijn, kunnen we samen verder naar de volgende fase (Vormgeving en Realisatie). De ideeën, kansen en aannames die in de verkenningsfase zijn opgetekend dienen binnen het gekozen scenario in co-creatie met en door betrokkenen verder geverifieerd en uitgewerkt te worden tot concrete deelconcepten met eigen business cases.

In de vervolgfase zal er nauw met elkaar samengewerkt moeten worden aan het te creëren van het precieze resultaat. Onderstaand beschrijven we kort wat er zoal zal moeten gebeuren om te komen tot een concrete en realiseerbare besluiten.

Vastgoed  



62

Op basis van nader locatieonderzoek een visie op de doelgroepen en scenario’s vaststellen, ook in relatie tot passend toewijzen. Indeling van het gebouw inclusief de multifunctionele algemene ruimte samen verder bepalen, mede op basis van de diensten voor deze doelgroepen en de omliggende gemeenschap. Principes en oplossingen van Nul op de Meter inzichtelijk maken voor alle betrokkenen.


  

Huren, bijdrage gebouw en EPV iteratief (ook rekenend) samen vaststellen, ter bate van het zeker stellen van de betaalbaarheid voor iedereen. Cijfermatige aannames nader toetsen, zo nodig bijstellen en opnieuw doorrekenen naar de nieuwe werkelijkheid. Met Nul op de Meter kennisdragers en ‘makers’ de bouwkundig/technische oplossingen tot concepten uitwerken, ook rekening houdend met de logistiek van de transformatie.

Diensten (zorg, welzijn, services)    

Toekomstige diensten en services nader benoemen. Deze gekozen deelconcepten doorrekenen en per concept exploitabel maken. Aantal diensten voor de multifunctionele algemene ruimten hebben gevolg voor vastgoed. Een aantal diensten heeft invloed op inzet en gebruik algemene ruimte. Deze iteratie vindt voortdurend plaats.

Financieel gerelateerde facetten    

Goede financiële onderbouwing van alle delen en het geheel. De verschillende scenario’s gedetailleerder doorrekenen, voordat de keuze definitief wordt. Financierbaarheid en investering technische aspecten nader onderzoeken en bepalen. Oplossing vinden met bestaande verhuurder.

Marketing & positionering Een toekomstperspectief genereren betekent straks ook “positioneren en profileren”. Bijvoorbeeld om de doelgroep 55+ die beschut wil wonen aan te trekken. Wanneer voelt deze doelgroep zich thuis? Welk ‘beeld’ van een locatie (wonen, diensten, uitstraling, gevoel) is voor hen aantrekkelijk?  Het dienstenpakket zodanig profileren dat het voor de geformuleerde doelgroepen in dit document aantrekkelijk is.  Diensten, welzijn en services als aantrekkelijk perspectief neerzetten, voor jong en oud.  Zodra vastgoed en diensten inzichtelijk zijn, er goede verpakking omheen zetten.

Transitie in beeld brengen  

Wat betekent de transitie van A naar B voor verschillende leverende diensten, de huidige betrokken organisaties, de eigenaren en makers van het vastgoed? In de vervolgfase brengt Energiesprong weer experts, creatieve, dwarsdenkende en briljante mensen op ieder benodigd vakgebied bijeen om hieraan te werken. Hieronder vallen uiteraard ook de eigen mensen van de betrokken orgaisaties. Energiesprong kan aanjagen, , faciliteren en begeleiden van het totstandkomingsprocesen brengt daarn.


63

Nawoord U heeft nu enigszins kunnen meekijken met het potentieel van een T-Huis vol Energie: een waardevol, duurzaam toekomstbestendig perspectief voor bestaande verpleeg- en verzorgingshuizen, met daarbij ook de energierekening als investeringsmotor. Dit document ging, in vergelijking met andere documenten van T-Huis vol Energie, dieper in op Case A en minder diep op de propositie van T-Huis vol Energie zelf. Wij hebben met veel plezier samen met alle betrokkenen aan deze ingewikkelde uitdaging gewerkt. Dit document is daar –slechts- een korte weerslag van. Naar ons idee ligt er nu een kansrijk, haalbaar perspectief. De beschreven casus heeft in de verkenningsfase van de experimenten laten zien dat T-Huis vol Energie niet alleen een globale visie is, maar ook leidt tot gefundeerde, vernieuwende, goed doordachte en haalbare scenario’s voor een nieuwe toekomst. Het zijn denkrichtingen waarmee we u willen inspireren, uitdagen en onderbouwing willen geven om óók op zoek te gaan naar nieuwe perspectieven voor de bestaande VVT’s in uw eigen speelveld. De eerste stap is nu gezet: er ligt een basis die in essentie toepasbaar is op meerdere locaties. In 2016 wil Energiesprong hier verder aan bouwen door een aantal aanvullende experimenten te doen én de voedingsbodem te leggen om het te realiseren. “Niks doen is geen optie !”, zoals één van de betrokken bestuurders het heel mooi verwoordde. Nederland is op zoek naar bestuurders van zorgorganisaties met VVT’s, gelieerde woningcorporaties en betrokken gemeenten, die deze propositie als hoopvol zien en met durf en lef het in eigen omgeving willen gaan toepassen. Wij hopen dan ook dat de hier beschreven propositie en experimenten daar voor ú aan hebben bijgedragen! Judy Braam en José van der Loop Transitie Practitioners T-Huis vol Energie Maart 2016

64


Colofon Auteurs Judy Braam, José van der Loop Met medewerking van:  Scenario-Co-Creatie Team T-Huis vol Energie: Judy Braam, José van der Loop, Hans Juffer, Johannes Zondag, Jacqueline van Ginneken, Daan van Vulpen, Sjoerd Klijn Velderman, Marten Witkamp.  Betrokkenen van de betreffende zorgorganisaties, woningcorporaties, lokale gemeenschap.  Platform31 (Energiesprong): Harmke Bekkema, Rens Verbruggen  Rudy Stroink  Petra Buijs Dit document is gepubliceerd onder CC BY-SA 4.0 Gebruikers zijn vrij om:  Het werk te delen — te kopiëren, te verspreiden en door te geven via elk medium of bestandsformaat.  Het werk te bewerken — te remixen, te veranderen en afgeleide werken te maken.  Voor alle doeleinden, inclusief commerciële doeleinden. De licentiegever kan deze toestemming niet intrekken zolang aan de licentievoorwaarden voldaan wordt. Onder de volgende voorwaarden:  Naamsvermelding — De gebruiker dient de maker van het werk te vermelden, een link naar de licentie te plaatsen en aan te geven of het werk veranderd is. Je mag dat op redelijke wijze doen, maar niet zodanig dat de indruk gewekt wordt dat de licentiegever instemt met je werk of je gebruik van het werk.  GelijkDelen — Als je het werk hebt geremixt, veranderd, of op het werk hebt voortgebouwd, moet je het veranderde materiaal verspreiden onder dezelfde licentie als het originele werk.  Geen aanvullende restricties — Je mag geen juridische voorwaarden of technologische voorzieningen toepassen die anderen er juridisch in beperken om iets te doen wat de licentie toestaat.


65

Bijlage 1: Details huidige zorgdiensten exploitatie Op basis van de verstrekte informatie vanuit de zorgorganisatie is er een analyse gemaakt van de huidige zorgexploitatie van deze locatie. Daar waar van toepassing zijn gegevens omgerekend van 2014 naar 2015 en zijn kosten die deze specifieke locatie overstijgen via een sleutel evenredig toebedeeld per locatie. De locatie van Case A heeft in 2015 de beschikking over 51 appartementen voor bewoners met een indicatie voor verblijf zonder behandeling (VZH) en 14 appartementen ten behoeve van psychogeriatrische bewoners met een indicatie voor verblijf met behandeling (PG). Daarnaast is er leegstand. Ook wordt er thuiszorg en dagverzorging geboden aan zelfstandig wonende senioren in zelfstandige, nabijgelegen appartementen. De locatie heeft de beschikking over een restaurant en een eigen keuken. Vanuit deze keuken worden de interne maaltijden verzorgd en maaltijden voor senioren in de omliggende wijk. Opbrengsten: -

Voor het bepalen van de opbrengsten voor de zorgen dienstverlening is uitgegaan van de productie conform tabel 1, het ZZP-tarief van 2015 en een tariefskorting van 5%. De productie is gebaseerd op de werkelijke productie tot en met juni 2015 geëxtrapoleerd naar een heel jaar. Voor de overige opbrengsten is uitgegaan van de werkelijke opbrengsten in 2014 geïndexeerd voor 2015.

-

66


Afdeling Aantal plaatsen Gemiddeld aantal bezette plaatsen Gemiddelde bedbezetting

VZH 51 47,13 92,42%

PG 14 13,68 97,73%

Totaal 65 60,82 93,56%

Verblijf zonder behandeling

dagen

dagen

dagen

Niet geindiceerde partner ZZP VV 1 ZZP VV 2 ZZP VV 3 ZZP VV 4 ZZP VV 5 ZZP VV 6

1086 372 1810 1874 4972 1978 5112

Totaal

17204

Mutatiedagen zonder behandeling Verblijf met behandeling

0

274

17204 274

dagen

ZZP VV 5 ZZP VV 7 Totaal

1874 4972 1978 5112

0

Mutatiedagen met behandeling

dagen

dagen

2668 2326

2668 2326

4994

4994

72

72

Tabel 1: Verwachte zorglevering van deze locatie Personele kosten zorg:  51 plaatsen verblijf zonder behandeling: voor de inzet van medewerkers is uitgegaan van de huidige inzet (23,85 fte voor de bewonerszorg en 1,77 fte voor de groepsverzorging).  14 plaatsen verblijf met behandeling: voor de inzet van medewerkers is uitgegaan van de huidige inzet (11,96 fte). Personele kosten behandeling:  14 plaatsen verblijf met behandeling: voor de kosten van de behandeling is uitgegaan van de werkelijke kosten voor inhuur behandelaars in 2014 plus een index van 2%, zijnde een bedrag van € 81.240.


67

Personele kosten voorzieningen en services Op de locatie worden naast huisvesting, planbare zorg, begeleiding en behandeling de volgende voorzieningen en services aangeboden:  Activiteitenprogramma: 0,89 fte teamleider welzijn en 2,74 fte medewerkers dagbesteding  Schoonmaakservice appartementen: 1,40 fte  Schoonmaakservice algemene ruimte: 2,50 fte  Maaltijdservice: 1,0 fte teamleider voeding, 3,99 fte kok en 3,54 fte keukenhulp  Restaurant: 3,53 fte gastvrouw  Receptie: 3,03 fte (dit is ook voor een andere locatie van deze zorgorganisatie)  Medewerker linnenkamer: 0,17 fte  Huurdersonderhoud: 1 fte medewerker technische dienst Personele kosten overhead (De)centraal  Decentrale overhead: 1 fte locatiemanager.  Centrale overhead: 1 fte directeur/bestuurder, 1 fte beleidsmedewerker, 1 fte teamleider organisatieondersteuning, 4,23 fte administratie. De kosten van de centrale overhead zijn naar de locatie toebedeeld op basis het aandeel in de hoogte van het totale budget. Materiële kosten Voor de overige personeelskosten, de materiële hotelmatige kosten, de algemene kosten, de bewonersgebonden kosten en de terrein- en gebouwgebonden kosten is uitgegaan van de werkelijke kosten voor 2014. Voor deze locatie is dat omgerekend per fte (42-groep), per appartement (44- groep en 47-groep) of per verpleegdag (46-groep). Voor de voedingsdagprijs is uitgegaan van € 10,76 per cliënt per dag conform de werkelijke kosten voor ingrediënten. Resultaat exploitatie zorgen dienstverlening (zonder vastgoed) huidige situatie Indien uitgegaan wordt van bovenstaande uitgangspunten ontstaat er voor de zorgen dienstverlening voor de totale locatie een negatief resultaat van ruim -/- € 212.000 per jaar.

68


Begrotingspost Salariskosten Salariskosten woonzorg Salariskosten dagbesteding Salariskosten behandeling Salariskosten voeding Verblijfsgebonden salariskosten Salariskosten huishoudelijke verzorging Algemene salariskosten Salariskosten overhead staf Salariskosten onderhoud

1.574.235 148.897 81.240 314.643 195.148 138.517 119.007 115.125 58.116

Totale salariskosten

2.744.928

Materiele kosten Overige personeelskosten Ingredienten voeding Inkopen winkel Materiële hotelmatige kosten Kosten vervoer dagactiviteiten Algemene materiele lasten Zorggebonden materiële kosten Kosten gas, water, licht Kosten klein onderhoud

64.501 340.129 72.608 127.613 1.720 33.578 57.243 131.396 58.963

Totale materiele kosten

887.751

Personele en materiele kosten

3.632.678

Opbrengsten ZZP zonder behandeling Opbrengsten ZZP met behandeling Opbrengsten dagactiviteiten basis Opbrengsten vervoer dagact Opbrengsten activiteiten Opbrengsten Tafeltje Dekje Opbrengsten subsidie gemeente Opbrengsten maaltijden rest Opbrengsten hotelmatige diensten Opbrengsten winkel

-2.049.807 -978.409 -11.242 -1.080 -22.466 -152.041 -31.432 -88.725 -12.607 -71.882

Totale opbrengsten

-3.419.692

RESULTAAT LOCATIE

-212.986

Tabel 2: Overzicht kosten en opbrengsten locatie deze locatie


69

Tabel 3: Overzicht budget en werkelijke kosten per bedrijfsonderdeel

Tabel 4: Overzicht budget en werkelijke kosten van deze locatie

Verzorgd wonen 51 plaatsen verblijf zonder behandeling Salariskosten woonzorg Salariskosten dagbesteding Salariskosten behandeling Zorggebonden materiële kosten Voeding Verblijfsgebonden salariskosten Kosten huishoudelijke verzorging Materiële hotelmatige kosten Algemene salarislasten Algemene materiele lasten Terrein en gebouwgebonden kosten Overhead staf Budget mutatiedagen Totaal

Beschikbaar budget

Werkelijke kosten

922.521 53.117 25.231 13.248 212.306 71.902 84.299 91.737 185.836 106.591 119.426 146.214 17.378

1.073.228 90.881 0 6.746 294.802 132.941 108.683 96.968 124.781 22.729 193.440 75.505 0

-150.706 -37.764 25.231 6.502 -82.496 -61.039 -24.383 -5.230 61.056 83.862 -74.013 70.709 17.378

2.049.807

2.220.702

-170.895

Tabel 5: Overzicht budget en werkelijke kosten verblijf zonder behandeling

70

Verschil


Verpleegd wonen PG 14 plaatsen verblijf met behandeling

Beschikbaar budget

Werkelijke kosten

Verschil

Salariskosten woonzorg Salariskosten dagbesteding Salariskosten behandeling Zorggebonden materiële kosten Voeding Verblijfsgebonden salariskosten Kosten huishoudelijke verzorging Materiële hotelmatige kosten Algemene salarislasten Algemene materiele lasten Terrein en gebouwgebonden kosten Overhead staf Budget mutatiedagen

419.128 29.278 90.486 31.456 61.628 20.872 24.470 26.629 89.755 51.481 57.680 70.618 4.928

501.007 24.948 81.240 50.496 88.498 49.600 29.834 30.645 58.728 10.849 55.035 39.621 0

-81.879 4.330 9.246 -19.041 -26.870 -28.728 -5.364 -4.016 31.027 40.632 2.645 30.997 4.928

Totaal

978.409

1.020.501

-42.092

Tabel 6: Overzicht budget en werkelijke kosten verblijf met behandeling PG


71

Bijlage 2: Schatting investeringsruimte en bedrijfswaarde De investeringsruimte die voortkomt uit de levensduurverlenging en de Nul op de Meter renovatie van het gebouw is gebaseerd op onderstaande door de woningcorporatie en zorgorganisatie aangeleverde informatie:

Beheerslasten Omschrijving

% Jaarlijkse huur

Jaarlijkse lasten

Servicekosten

-0,036%

-€ 142,06

Salarissen

-0,144%

-€ 568,57

Sociale lasten

-0,026%

-€ 103,44

Pensioenlasten

-0,028%

-€ 109,30

Kosten RvC

-0,010%

-€ 40,11

Accountantskosten

-0,013%

-€ 52,52

Algemene kosten

-0,016%

-€ 65,17

Overige lasten werkapparaat

-0,019%

-€ 75,86

Totaal

€ 1.157

Opbrengsten Omschrijving

72

% jaarlijkse huur

Jaarlijkse opbrengsten

Huuropbrengsten

-

€ 395.631

Energie

-

€ 127.472


Exploitatielasten Omschrijving

% jaarlijkse huur

Jaarlijkse lasten

Beheerslasten

-0,292%

€ 1.157

Onderhoud

-8,843%

€ 34.984

Huurderving

-0,600%

€ 2.374

Belastingen

-0,066%

€ 260

Diverse

-0,001%

€5

De analyse van deze waarden laat de volgende investeringscapaciteit zien.


73

74


Bijlage 3: Vastgoed- & diensten exploitaties scenario’s In deze bijlage zijn per scenario A, B en C berekeningen opgenomen. Ook al ziet u veel details, ze zijn bedoeld als “denkrichtingen”, die in de volgende fase verder uitontwikkeld moeten worden.


75

Scenario A Vastgoed

76



77

Diensten

78



79

80



81

Scenario B Vastgoed

82



83

Diensten

84



85

86



87

Scenario C Vastgoed

88



89

Diensten

90



91

92



93

Bijlage 4: Achtergrond doelgroepenanalyse In deze bijlage is meer details te vinden over de doelgroepen. Het AnalyseCentrum heeft de locatie van Case A onderzocht. Daarbij zijn de volgende drie hoofddoelgroepen gedefinieerd.

94



95

T-Huis vol Energie Verkenning haalbaarheid Case A

Recommend Documents