SZAKVÉLEMÉNY Budapest XI. ker. Sopron út 65. társasház Kivitelezési hibái és hiányosságai

SZAKVÉLEMÉNY Budapest XI. ker. Sopron út 65. társasház Kivitelezési hibái és hiányosságai

Budapest, 2013. június 1.

Sándor Zsolt okl. építészmérnök, igazságügyi szakértő Igazságügyi szakértő ig. szám: 271603 1037 Budapest Haránt u. 16478/1 hrsz tel: 30/2747191, 30/8367159 e-mail: [email protected]

Sándor Zsolt old. építészmérnök É2/O1-1819/02 Igazságügyi szakértői ig. szám:271603

Budapest XI. ker. Sopron út 65. társasház Kivitelezési hibái és hiányosságai

e-mail: [email protected] tel: 30/ 2747191, 30/8367159

Szakvélemény 1.Előzmények és megrendelői igények Az szakvélemény tárgyát képező ingatlan tulajdonosának nevében eljárva a közös képviseletet ellátó Ferox Bt. megkeresett, hogy a társasházban található közös területek és szerkezeteket érintő kivitelezési hibák és hiányok munkálatok megállapításra kerüljenek , figyelemmel a lakói adatszolgáltatásra.

2.Az előzmények A Budapest XI. Sopron utca 65. társasház pincegarázs+ három szint + tetőtér elrendezésű társasház. Az épületben a függőleges közlekedést lift és lépcsőház biztosítja , a lakások a részben az utcára merőleges és párhuzamos zárt folyosóról nyílnak. Az lakások jelentős részéhez erkély vagy terasz csatlakozik. A pince-szinten gépkocsi-beállók, tároló-helyiségek, a földszinten elektromos és kazánhelyiségek továbbá, az utcai homlokzaton üzlethelyiség , a kert irányában lakások találhatóak. A további szinteken lakások kerültek elhelyezésre. A gépkocsi tárolást biztosító szintre az utcáról bevezető rámpán át lehet lejutni. Tartószerkezeti rendszerét tekintve összefüggő pinceszinttel rendelkező vasbeton vázas épülettömb. Az épület hagyományos épületszerkezetekből és anyagokból épül föl Az épület a 2011 szeptemberében kapta meg a végleges használatbavételi engedélyt. Garanciális kötelezett, a lakásokat értékesítő ingatlanfejlesztő: SHOP-RON-65 Kft. 1212 Budapest, József Attila utca 48. Főtevékenység: Saját tulajdonú ingatlan adásvétele TEÁOR szerinti besorolása: 68.10 Cégjegyzékszám: 01 09 902149 Adószám: 14400290-2-43 Főbb cégadatok és cégkivonat részlete mellékletben csatolt. 3.Bejárás megállapításai és feltárt hiányok A helyszínen, a társasház, garázsszintjeit (pinceszint és földszint), lakószintjeit, és tetőszintjét érintő műszaki bejárásra 2013.05.23.-án került sor jelen szakvélemény elkészítéséhez kapcsolódóan, a Társasház Közös Képviseletét képviselő Csomor Norbet , Szegesi Zoltán . A bejárások során és a lakói hibalisták alapján az alábbi hibák és hiányosságok feltárására került sor.

1




1. A gépészeti aknák belső falsíkját 4 cm vastag kőzetgyapot hangszigetelő anyaggal kellett volna burkolni, itt nincs semmi (ld. műszaki tartalmat).; a csővezetékeken is csak filc van, ami a hidegvíz izzadás elleni védelmére megfelelő, de hőszigetelésként nem fogadható el. A szigeteletlen csővezetékeken a bekövetkező hővesztesség jelentősen megnöveli - a közösen egyenlő arányban - viselendő hőmennyiség költségét. A 12 cm-es Ytong, helyett csak 10 cm-es Ytong került vakolás nélkül beépítésre az aknafalak anyagaként. 2.

A 3. emeleti folyosó terasz ajtónál hiányzik a zárszerkezet

3. Az érvényes műszaki terv szerint a bejárat előtti részt (lépcső is) 30x60-as kerámialappal (járólappal) kellett volna leburkolni. A földszinti üzlethelyiséghez vezető lépcső alsó felülete nincs szemcsés lábazati vakolattal vakolva. A lépcső alatti rész szennyfogó. 4. A 3.emeleti folyósói erkélynél az oldalfalról nagy területen hullik a vakolat, ill. a korábbi beázás a plafonon és az oldalfalon látszik. 5. Kukatárolóban elszívó, vagy ventillátor beszereltetése szükséges. Lásd a Bp.Főv.Kormány Hivatal Bp.Népeü.Intézet 2011. márc. 25-i 2592-4/2011T sz. szakhatósági hozzájárulásának kikötésének betartása ide vonatkozó részét:"valamennyi helyiség rendeltetésének megfelelő mértékű szellőztetését biztosítani kell". (ld. még a 7. pontban említett önkormányzati határozatot is erre vonatkozóan). 6. Az építési engedélyben előírt, telken belüli fapótás kötelezettségét sem teljesítette a beruházó (7 db, 20/25-ös törzskörméretű, kertépítészeti engedélyezési tervben meghatározott típusú diszfa ültetése 2011. november 30-ig). Ld. Önkormányzat 2011. május 27.én kelt, VIII-10-18/2011.sz. Határozatát (Ideiglenes fennmaradási engedély. Hatályos jogszabályokra tekintettel a kötelezés Társasházat fogja terhelni. 7. Az ingatlan zöldfelületének használatához szükséges alapvető kertészeti munkákat (tereprendezés/termőföldterítés/gyepesítés) legkésőbb 2011. júniujs 15-ig kellett volna elvégeznie a beruházónak. (ld. A 7. pontban szereplő hivatkozást). A hátsó kert gyomos rendezetlen. A hátsó kertbe nyíló angolaknák fedése hiányzik. Pótlása a balesetveszély miatt szükséges. Az angolaknákból nincs csapadékvíz-elvezetés és a falazat vakolása sem készült el. 8. Az elkészült épületről külön jogszabályban foglaltak szerint energetikai tanúsítványt kellett volna a beruházónak készíttetnie (ld. A 7. pontban szerepelő hivatkozást – Önkorm. határozat). Az ingatlan adás-vétele során szükséges , pótlandó.

9. A villamossági tervtől eltérően a lakások energia-ellátást csak 3x10 A-es órák biztosítják, az előírt 3 x 16 A -es órák helyett (ld. “engedélyezi terv – Épületvillamos műszaki leírás idevonatkozó részét).

10. A déli oldalon lévő lakások erkély korlátjainak rögzítése nem a terveknek megfelelően történt (ld. idevonatkozó konszignációkat), a korlátot tartó oszlopok nem a vb. lemez külső pereméhez, hanem – a víz ellen szigetelt – a vb. födémlemez felső síkjához, a szigetelés átfúrásával történt meg.

2




11. Az előírt külső homlokzati szigetelés 8 cm-es PS szigetelés helyett csak 5 cm-es PS szigetelés készült (ld. Engedélyezési terv idevonatkozó részét). 12. A lakások közötti elválasztó falaknál nem a hanggátlási követelményeknek megfelelő Porotherm hanggátló téglát alkalmazták, sőt a 2010. május 10-i Önkormányzat Építési Osztálya által végzett ellenőrzés során helyette beígért un. “csendlemez” sem került beépítésre (ld. Engedélyezett kivitelezési terv erre vonatkozó részét, ill. a 7. pontban szereplő hivatkozást – Önkorm.határozat). 13. A III.em. 1-es lakás erkélyének folyamatos beázása (ld. korábbi írásos dokumentumokat a beruházó, a kivitelező, a műszaki ellenőr felé). - Különböző időszakokban készült videofelvételek rendelkezésre állnak. A szemrevételezés szerint az összes ekélylemez alsó síkján elszíneződés ázásra utal. 14. A kazánház gépészeti szerelése nem megfelelő. A kéményekbe a kondenz-vezeték nincs bekötve, a kémény kilyukadt, csöpög a kondenzvíz. A vízlágyító és buborékleválasztó hiányzik. A beépített szűrő előtt nincs kizáró szerelvény. A használati meleg víz és hidegvíz vezetékről a csőhéj hiányzik mely kondenzációt, rozsdásodást és hő-vesztességet okoz. Nincs külső hőmérséklet érzékelő bekötve, így nem tud működni az időjárás követő szabályozás. A HMV tárolóban nincs beépítve víz hőmérséklet érzékelő, HMV hőfokot az előremenővízhőmérséklet határozza meg, amit lakó kézzel állít be , esetről-esetre. A HMV -cirkulációs szivattyú állandóan jár, megfelelő szabályozás hiányában.

15. A garázsban pedig a talajvíz fel jön, a déli oldalfalak is vizesednek. A garázslehajtóban a csapadékvíz-folyóka rácsa mozog, a teremben a zsompból a szivattyú és vezérlése hiányzik. A padló nincs műgyantázva, világítás nem megfelelő. Jelentős zápornál a vízbetörés nem zárható ki. A teremgarázs mennyezete nincs leszigetelve, annak ellenére, hogy a műszaki leírás pontosan rögzíti, hogy a hőtechnikai védelem miképpen kerül biztosításra. (8cm vastagságú, 3 rétegű TEKTALAN C3 hőszigetelő tábla a garázsfödémre a műszaki leírás szerint ) CO2- elszívás vezérlése ellenőrizendő, a helyszínen nem azonosítható be. A garázslejáró téli időszakban fűtőszál nélkül használhatatlan. A rámpa végén az átmeneti ív hiányában az alacsony gépkocsi fennakad. Garázskapu nyikorog. A garázskapu elektromos bekötésének kábele lóg. A teremgarázsban nincs olaj és iszapfogó ill. feltehetőleg ennek hiányában közvetlenül a csatornarendszerbe bekötött a csurgalékvíz-elvezetés. Ellenőrizendő, hogy a csurgalékvíz bevezetés a csatornáig eljut-e. A garázs padozata sérült. 16.. A folyosókon a lábazati burkolólapok leválnak a falról . A szemrevételezés szerint a ragasztó minősége nem megfelelő vagy megfagyott. 17. A zöldtető rétegrend nem terv szerint készült A leterített kátránypapírra földterítés készült. 18.. A bejárat mellett a falon látszik a korábban ott elhelyezett ingatlanértékesítéssel megbízott „Makkos Ingatlaniroda” táblájának a foltja és csavarok helye.

3




19. A negyediken 4/4 a külső fal, folyamatosan ázik amikor esik az eső , mert az eresz valószínű nem túl jól lett összetéve. 20.

Babakocsi feljáró túl meredek.

21.

Babakocsi feljáró szűk. Korlát szükséges mellé.

22.

A lépcsőházban a falból az első emeleti lépcsőfordulóban a falból vezeték lóg ki.

23.

A lépcsőházban és a folyosón három világítótest, hiányzik, csak a kiállás látszik a falon.

24.

Nincs víz a takarításhoz

25.

A II/2-es lakás előtt el van repedve a burkolat keresztirányban.

26. A mérőórákat (a közösségi és lakások előttieket) plombával kell ellátni, hitelesítés ellenőrizendő. 27. Kapaszkodási lehetőség kell a bejárati lépcsőnél, rámpánál télen, csúszós időben, a lépcsőházban pedig az idősebbek, mozgássérültek miatt. 28.

A redőnytokok közötti hézagok záró- fedése hiányzik.

29. Babakocsival és kerekesszékkel a teremgarázsban a lift megközelítését egy lépcső és két kisebb küszöb nehezíti. Kis lejtésű rámpával ezek az akadályok kiküszöbölhetők. 30. A ház bejárata előtti lépcső és rámpa burkolat éleinél a különböző színű anyagok találkozása nem határozott egyenes vonalúvá sikerült. Ha nem kap további burkolatot, akkor az éleknél sarokvédőket, vagy legalább mintegy két centi szélességben határozott élű festést kellene alkalmazni. 31.

A ház bejárati ajtajára behúzót kell felszerelni.

32.

A házszám kihelyezendő.

33. Áramszünet esetén a garázskapu és bejárati kapu működőképességének biztosítottságát meg kell oldani. 34. A teremgarázs kapu belső oldaláról hiányzik az infrasorompó, a balesetveszély csökkentésére. A teremgarázs lehajtóhoz az elsőbbségadás kitáblázása vizsgálandó. 35.

A 3.emeleti folyosó teraszajtónál hiányzik a zárszerkezet (még az építkezés alatt tünt el!)

36.

A folyosó végén a bádogozásból a falszegély-felhajtás hiányzik , a bádogra rávakoltak.

37. A hátsó udvaron lévő kerítés cseréje szükséges, nem új szerkezet.. (jelenleg egy régi rozsdás kerítés van,) 38.

A lifttel szembeni falra fel kell tüntetni az emeletek számát

4




39.

A folyosók falán számos vízszintes és lépcsős repedés alakult ki.

40. Az ereszcsatornák esőzés alkalmával túlfolynak, tekintettel arra, hogy nem lettek az építkezési törmelékekkel felteltek. Az ereszcsatornákból tisztítóidomok és lombkosár hiányzik. A függőleges ereszcsatorna-ejtők és a vízszintes függő-ereszcsatornák kapcsolata nem bádogosszakma szabályai szerint készült, a kapcsolatok nem vízzáróak. Az ereszcsatorna a hátsó kertben egy szivárgóba bevezetett ami nem működik. 41. Egyes közös helyiségekben (kukatároló, elektromos tároló) a kapcsolóknál hiányzik a keret. 42. A lábazat és padlócsempe között és lábazat és fal csatlakozásánál nincs hézagkitöltés rugalmas fúgázóval. 43. Az első emeleti lépcsőfordulóban a falon lyuk van. 44. Menekülési útvonalfények hiányoznak, csak a kiállás van. 45. A földszinti elektromos helyiségen ahol a tűzvédelmi főkapcsoló van, betörésbiztos ajtó van bezárva, ami sem a tűzoltóság sem az ELMŰ részéről nem elfogadott általános gyakorlat szerint, mert katasztrófahelyzetben megnehezíti az áramtalanítást, továbbá a mérőhely ellenőrzése , mérő leolvasása sem mindig lehetséges. 46. Az erkélyek vízszintes pálcaosztása baleseti kockázatot hordoz. A korlátokon egy gyerek fel tud mászni, a korlátközbe kisgyerek feje befér, az alsó korlát alatt az erkélyen leguruló tárgy akadály nélkül eshet le. 47.A gépkocsi-lehajtó támfalára felhordott lábazati vakolat várhatólag felhólyagosodik,mivel vízszigetlés nélküli szerkezetre hordták föl. 48. Kazánházban a elektromos kötöződobozok fedele hiányzik , pótlandó. 49.Kazánházajtó szemöldökétől vízszintes repedés indul. 50. Az első emeleti lépcsőfordulóban nedves folt a falon. 51.A tetőn törött cserepek. A tetőből a tömítő elemek hiányoznak, cserép törött. 52. A tetősík fölé vezetett gáz szagló / szellőző rozsdás. 53. A tetőtérben a gipszkartonozás befejezetlen, ahová a feljárólépcső felvezet. tetőfólia lyukas. 54. A fedélszék részletes felülvizsgálata javasolható, mivel a fa elemek kezelése nem állapítható meg és az ácskapcsok hiányoznak a tetőből. Beépített faanyag repedt, hasadt. 55. A hóvágó típusa miatt várhatólag nem áll ellen jelentős mennyiségű tetőről lezúduló hónak. 56. A folyosói padlólap –felületen nincsenek dilatációk. 57. A liftkönyv és felülvizsgálat ellenőrizendő. 5




58. Az erkélykorlátok, ereszcsatornák, fém ajtók földelése nem látszik, érintésvédelem felülvizsgálata jogosult szakemberrel szükséges. 4. Szakvélemény készítésének körülményei Építési engedélyezéshez és kivitelezéshez felhasznált egyes tervek és műszaki dokumentumok nem álltak rendelkezésemre a szakvélemény készítése során. Minden új tény a szakvélemény esetleges módosítását vonhatja maga után. A szakvéleményben leírtak, nem idézhetők az eredeti szövegösszefüggésükből kiragadva. A hibás teljesítések, hiányok , hibajelenségek megbízó tájékoztatása szerint felsoroltak. A szakvélemény a szerzői jogvédelem alá esik. A hibajelenségek jellege, mérete a mellékelt fényképek szerint azonosítandó. A szakvéleményhez mellékeltem a bejárások során készített fényképeket. Budapest, 2013. június 1.

Sándor Zsolt

6




SHOP-RON-65 Kft. / Alapítva: 2008 Cím:

1212 Budapest, József Attila utca 14400290-2- Árbevétel Adószám: 2011: 48. 43

Telefonszám:Email: [email protected]

Cégj. szám:

01-09-902149

96,90 MFt. Utolsó mérleg:2011 Létszám: - Fő

Cégkivonat A Cg.01-09-902149 cégjegyzékszámú SHOP-RON-65 Ingatlanfejlesztő és -forgalmazó Korlátolt Felelősségű Társaság (HU-1212 Budapest, József Attila utca 48. ) cég hatályos adatai a következők:

I. Cégformától független adatok

2.

A cég elnevezése

2/1. SHOP-RON-65 Ingatlanfejlesztő és -forgalmazó Korlátolt Felelősségű Társaság Bejegyzés kelte: 2008/07/25 Közzétéve: 2008/08/21 Hatályos: 2008/07/25 ...

3.

A cég rövidített elnevezése

3/1. SHOP-RON-65 Kft. Bejegyzés kelte: 2008/07/25 Hatályos: 2008/07/25 ...

5.

A cég székhelye

5/2. HU-1212 Budapest, József Attila utca 48. A változás időpontja: 2009/11/03 Bejegyzés kelte: 2009/11/17 Hatályos: 2009/11/03 ...

32. A cég pénzforgalmi jelzőszáma 32/2.17600080-00435378-00200004 A számla nyitásának dátuma: 2010/11/23 A pénzforgalmi jelzőszámot a(z) Sopron Bank Zrt. budapesti képviselet (HU-1051 Budapest, Bajcsy-Zsilinszky út 12. ) kezeli. Bejegyzés kelte: 2010/11/29 Közzétéve: 2010/12/16 Hatályos: 2010/11/29 ...

7




Fényképek

8

SZAKVÉLEMÉNY Budapest XI. ker. Sopron út 65. társasház Kivitelezési hibái és hiányosságai

Recommend Documents