Nul op de Meter SV Koop / SV Huur Velddag Heerhugowaard 14 dec. 2015
Roland van der Klauw Voorzitter werkgroep Woningwaarde Energiesprong / platform 31 Stroomversnelling NRG031 Wocozon
Programma • Wat is Nul op de Meter? • Wat gebeurt er met NoM in NL? • Wat betekent dit voor makelaars & taxateurs?
• Hoe ziet een NoM woning eruit? • Hoe is dit uitgevoerd? • Wat is de waarde van een NoM woning? • Discussie en Borrel.
Definitie NHG, Nul op de Meter NHG-definitie: Nul op de meter woning Woning waarvoor door een gecertificeerde energielabeladviseur een energieprestatiecertificaat is afgegeven waaruit blijkt dat de in- en uitgaande energiestromen bij normaal leefpatroon op jaarbasis gelijk zijn aan of lager zijn dan nul en sprake is van een additionele energieopwekkingscapaciteit voor gebruikersgebonden energie van tenminste: 1. 3.150 kWh indien het een vrijstaande of half vrijstaande woning betreft; 2. 2.700 kWh indien het een rijwoning betreft; of 3. 1.780 kWh indien het een appartement betreft
Facetten
Persoon
Pand
Financiers
(Loan to value) Waarde Woning + Waarde verbetering
Nw. Taxatie Model April 2016 1/1/15 concept
(Loan to Income)
Financiering obv Van inkomen-lasten toets
Woningwaarde Energie ++ / NoM
Per 1/1/2015 €25K NoM Per 1/1/2015 27K NoM Inkomen/lasten Toets
Per 1/1/2015 Invulling 106% Financiering tot 106% woningwaarde
Taxatie / Validatie
Taxateurs
Database, rekentool & Taxatiemodel 2016 Input (EnergieBesparingsmodel)
EB maatregelen EB Nul op meter
garantie van de bouwer kWh & m3 Gas
Macro economisc h Maatregel eigenschappe n
x% inflatie, € X elektra € XX gas % Energieprijs stijging X jaar levensduur € XX ondh kosten
expertise taxateur
NCW waarde Besparing
Taxatie Model 2016
I.3.c.
Volop aan de gang.
Zoetermeer
Tilburg
Pilots en Proces NoM Stroomversnelling Huur 1.000 10.000 111.000 woningen.
Stroomversnelling Koop < 50 woningen 50.000 Utrecht (15 jr) 800.000 Noord-Brabant (35jr)
Proces: Consumenten vragen • • • • •
Wat kost een renovatie naar Nul op de Meter? Wat gebeurt er dan precies? Is dit voor mij budgetneutraal ? Wat wordt dan de (getaxeerde) waarde van mijn woning? Kan ik dit financieren? - is mijn onderpand voldoende waard? - kan / mag / wil ik het lenen? ( 106% / 25K NoM-extra)
• >> start met een Quick scan financiële intake onmogelijk / mogelijk / waarschijnlijk / zeker LtV & LtI
Velddagen Soesterberg Feb 2015
Den Bosch Mei 2014
Ede, Sep‘15
Wageningen Maart 2015
? Apeldoorn (nov2014) Den Bosch nov 15
Aan de slag • Gp 1: Nu - Wandelen naar Bosboom straat 4, 14.30 terug. Ontvangst door bewoner Tom Godefrooij.
Info NoM verbouwing: Jurriaan Asma Ontw. Brabant: Ferry Wilgenburg • Gp 2: Info NoM verbouwing: Jurriaan Asma Ontw. Brabant: Peter Linders / Energie073. Wandelen 14.30 , 15.30 terug (naar wijkcentrum, van Eedenplein 5, HHW) 15.30 Taxeer sessie & discussie Borrel
De Route
Velddagen Soesterberg Feb 2015
Den Bosch Mei 2014
Ede, Sep‘15
Wageningen Maart 2015
? Apeldoorn (nov2014) Den Bosch nov 15
Den Bosch, Van Goghlaan Toegepaste maatregelen: Energiezuinige vaatwasmachine , Centrale balansventilatie , Inductiekoken , Energiezuinige wasmachine , A++ Koelkast , Vloerverwarming , Zonnepanelen , Warmtepomp met bodembron , Zonneboiler , LED-lampen , Vloerisolatie , Kierdichting , Glas (HR++) , Ontwerpmaatregelen , Wand isolatie buiten , Dak isolatie buitenschil
“Maassingel” Toegepaste maatregelen: Ontwerpmaatregelen , Stand-by-killer , LED-lampen , Vloerisolatie , Zonnepanelen , Dak isolatie binnenschil , Wand isolatie binnen , Glas (HR++) , Zonneboiler
Veld validatie dag 26 mei 2014 Den Bosch • Organisatie: Vastgoed Pro • Team van 18 taxateurs landelijk • 2 soorten woningen: - vrijstaand NoM in renovatie ( €600 k) - rijtjeswoning (elektra neutraal ) (€210 k) • Taxatie waarde van de woning (zie foto) • Bepaling waarde door taxateurs van de energiemaatregelen op traditionele wijze • Niet courante woning blijft niet courant • NoM concept krijgt meerwaarde
Velddag Apeldoorn Voorhoeve straat >> Prêt-à-loger
Anklaarseweg
Resultaten velddag Apeldoorn Anklaarseweg Uitgangswaarde
Gemiddelde
Voorhoevestraat
€
250.000 €
187.500
1€
275.000 €
225.000
2€
270.000 €
225.000
3€
285.000 €
237.500
4€
270.000 €
217.500
5€
265.000 €
225.000
6€
265.000 €
235.000
7€
265.000 €
225.000
8€
260.000 €
220.000
9€
275.000 €
220.000
10 €
260.000 €
215.000
€
269.000 €
224.500
Van Ostadelaan 31 Apeldoorn • • •
Woningcorporatie De Goede Woning NOM-Renovatie 0.1 Maatregelen: – – – – – –
Zonnepanelen Luchtwarmtepomp Lage temperatuur wandverwarming Ventilatie met terugwinning Gevel, Dak en vloerisolatie Hr++ glas
Soesterberg 11 feb 2015
Soesterberg: De Taxatie Soesterberg Buys Ballotlaan 37 taxateur 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 gem. stijging perc tov 45k
waarde stand alone € 170.000,00 € 175.000,00 € 185.000,00 € 155.000,00 € 160.000,00 € 157.000,00 € 160.000,00 € 160.000,00 € 160.000,00 € 155.000,00 € €
Niet NoM waarde
€ € € € € € € € € €
waarde in rij 170.000,00 185.000,00 185.000,00 155.000,00 167.500,00 157.000,00 165.000,00 170.000,00 160.000,00 155.000,00
163.700,00 € 28.700,00 € 64%
166.950,00 31.950,00 71%
€ 135.000,00
Velddag Wageningen 2 onder 1 kap Waarde vóór NoM: € 245.000,= Plegt-Vos
(ex-)Woningcorporatie –woning tevens pilot woning Tussenwoning Waarde vóór NoM: € 187.000,= Rijnbouw NoM van binnenuit.
Taxatieresultaten Donderdag 19 maart 2015 Velddag Wageningen
Huidige situatie Taxateur 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Gemiddeld Waarde stijging Stijging t.o.v. €45.000,=
Kamperfoelielaan 11 € 245.000 €
Tarthorst 104 187.000
€ € € € € € € € € €
270.000,00 265.000,00 260.000,00 277.000,00 275.000,00 275.000,00 265.000,00 273.000,00 272.500,00 270.000,00
€ € € € € € € € € €
205.000,00 195.000,00 192.500,00 203.000,00 202.000,00 202.000,00 202.000,00 210.000,00 210.000,00 210.000,00
€ €
270.250,00 € 25.250,00 €
203.150,00 16.150,00
56%
36%
Tarthorst na NoM • • • •
Wageningen, Tarthorst 5 juni 2015 opgeleverd Van binnenuit naar NoM 1 jaar “demo-woning”, daarna verkoop
Ede, Boddegat CPO, Nieuwbouw 16 sep 2015
Bij nieuwbouw zijn de extra bouwkosten voor NoM ongeveer gelijk aan de waardestijging.
Den Bosch, 23 nov 2015, NoM-woning Den Bosch Orduynenstraat huidige referentie waarde:
Orduynenstraat
€
170.000
Taxateur 1 € Taxateur 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € 9 € 10 € 11 € 12 € 13 € 14 € 15 €
225.000 225.000 235.000 237.000 235.000 240.000 225.000 240.000 237.500 237.500 225.000 215.000 250.000 245.000 265.000
Gemiddelde waarde na realisatie Waardestijging Stijgingspercentage waarde
€ €
235.800 65.800
132,4% 132,4% 138,2% 139,4% 138,2% 141,2% 132,4% 141,2% 139,7% 139,7% 132,4% 126,5% 147,1% 144,1% 155,9%
NoM-deel € € € € € € € € € € € € € € € €
stijging 12.000 10.000 15.000 20.000 20.000 17.500 15.000 18.000 32.500 32.500 15.000 10.000 20.000 15.000 20.000 18.167
38,71% NB. Aankoopwaarde 2006 ca. 210.000)
Opmerkingen: Van binnen niet-courante inrichting/afwerking. Gebouwd naast hoogspanningskabels. Veel extra ruimte gecreëerd bij renovatie. Kopers hebben 10 jr horizon en NoM is onbekend.
14 dec 2015, Heerhugowaard, Woonwaard-wijk huidige referentie waarde:
€
140.000
Taxateur 1 € Taxateur 2 € 3 € 4 € 5 € 6 € 7 € 8 € 9 € 10 € 11 € 12 € 13 €
180.000 175.000 170.000 177.500 170.000 171.000 157.000 165.000 165.000 165.000 175.000 165.000 165.000
Gemiddelde waarde na realisatie Waardestijging Stijgingspercentage waarde
€ €
169.269 29.269 20,91%
128,6% 125,0% 121,4% 126,8% 121,4% 122,1% 112,1% 117,9% 117,9% 117,9% 125,0% 117,9% 117,9%
Opm.: afwerking wat sober, concurrentie met nieuwbouwwijk 200K woningen, wijkwaarde groeit nog. Ideaal voor starters
NoM pilotwoning Zoetermeer
Stadskanaal
Melick
Arnhem
Contact? Roland van der Klauw 06 518 408 58
[email protected] /
[email protected]
