DE
STR OOM VERS NELL ING
FREQUENTLY
ASKED QUESTIONS intern
19 JUNI 2013
VERSIE 6.0
afkortingen
BZK CFV CO2 DAEB ESCo ICR kWh LTV WSW WWS
2
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Centraal Fonds Volkshuisvesting Koolstofdioxide Dienst van Algemeen Economisch Belang Energy Service Company Interest Coverage Ratio kilowattuur Loan-To-Value Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw Woningwaarderingsstelsel
INHOUD
4
SAMENVATTING
6
BEWONER
8
MAATSCHAPPIJ
10
VRAAG: CORPORATIES
12
VRAAG: BOUWERS
14
AANSLUITING VRAAG - AANBOD
16
SAMENWERKINGSOVEREENKOMST
3
De Stroomversnelling draait om vijf partijen: De huurder: »» »» »»
Wil plezierig, comfortabel en betaalbaar wonen op een niveau dat past bij zijn portemonnee. Betaalt iedere maand huurkosten aan de corporatie (gemiddeld € 488,- p/m) en energiekosten aan het energiebedrif (gemiddeld €150,- p/m). Is nog niet bewust van hoe (on)beheersbaar woonlasten zijn en nog minder waar besparingskansen liggen.
De woningcorporatie: »» »» »»
Is zich in toenemende mate bewust dat energiekosten een grote impact kan hebben op de betaalbaarheid van de woningvoorraad, met name voor de doelgroep. Beseft in toenemende mate de impact van onduurzaam vastgoed op haar voorraad. Heeft weinig investeringsruimte uit de bestaande cashflow en/of vermogenspositie.
De bouwer: »» »»
»»
Hebben de afgelopen jaren een enorme slag gemaakt op het gebeid van proces- en productinnovatie maar zijn er nog lang niet. Zijn zich er van bewust dat ze een nog veel betere prijs/prestatie kunnen leveren voor Nul-opde-Meter woonproducten maar moeten daarvoor fors investeren (uit experimenten blijkt dat prijzen met zo’n 40% kunnen dalen) Zijn door het huidige beleid erg kwetsbaar en leveren een grote bijdrage aan de huidige werkeloosheidsproblemen.
De energiebedrijven: »» »» »»
Versturen iedere maand keurig hun factuurtjes met een totale cashflow van 13 miljard per jaar, geld wat letterlijk in rook opgaat en door de schoorstenen verdwijnt in de vorm van CO2. Leveren een verplichte inspanning op het gebied van energiebesparing met geringe impact op de totale energiebehoefte. Zijn steeds meer bereid om mee te denken over nieuwe verdienmodellen rondom de levering van energiediensten.
De overheid: »» »» »»
Wil de lange termijn betaalbaarheid van wonen beschermen. Zoekt naar manieren om woningcorporaties weer in staat te stellen om te investeren. Wil de bouwsector stimuleren.
Het principe van De Stroomversnelling is het volgende: De huurder zou het niet uit moeten maken aan wie hij zijn energierekening betaalt als het maar beter is dan de situatie van nu. Aan de huurders wordt dan ook het volgende aanbod gedaan: 1. 2. 3.
4
Een betere, gezondere en comfortabeler woning. De garantie dat de meter achter de voordeur over een geheel jaar uitkomt op nul waardoor de bewoner een negatieve of ‘nota-nul’ energierekening van het energiebedrijf ontvangt. Een garantie dat de energiecomponent van de huurfactuur maximaal inflatievolgend stijgt.
SAMENVATTING Wat kunnen de corporaties met (gemiddeld) € 150,- huurverhoging: 1.
2.
3.
Een corporatie kan met een structurele maandelijkse cashflow van 150 euro zo’n 40.000 euro investeren. Door het structurele element en een sluitende businesscase is die ook te financieren. De belangrijkste dragers van de businesscase zijn de investeringen- en onderhoudskosten. Bouwers leveren proposities waardoor de businesscase een gegarandeerd rendement haalt van 5,25% (voor corporaties het rendement waarmee er geen sprake meer is van een zogenaamd “onrendabele” top), corporaties kunnen vervolgens zelf besluiten of ze genoegen nemen met lagere rendementen waardoor ook huurverlaging een optie is. De businesscase is niet gekoppeld aan mogelijke prijsstijgingen van fossiele brandstoffen in de toekomst. De gemiddelde Nul-op-de-Meter renovatie moet uitgevoerd kunnen worden voor zo’n € 25.000,- (de prijs van huidige B-label renovatie), dat betekent dat ook een fors deel van de andere onderhouden en levensduurverlengende ingrepen gefinancierd kunnen worden met de Nul-op-de-Meter cashflow.
Wat kunnen de bouwers met aantallen: 1.
2.
3.
De bouw moet fors investeren om de beoogde investeringen in innovatie en nieuwe productie technieken te kunnen plegen. De industriële aanpak vraagt niet alleen om slimme innovaties maar ook de bouw van concrete renovatie-fabrieken. Om die slag te maken is het nodig dat er harde afspraken over aantallen kunnen worden gemaakt met corporaties. Schaal is essentieel om de vicieuze cirkel van schaal en innovatiepotentie te doorbreken, vandaar dat er is gekozen om een deal in eerste instantie te sluiten met 4 grote bouwers. Het vergroten van de kring van bouwers is onderdeel van de Stroomversnelling. De proposities die voor huurders worden ontwikkeld zijn natuurlijk niet alleen geschikt voor huurwoningen. Ook de particuliere markt kan worden “verleid” om deze proposities te kopen. We zullen ze dan wel op een andere manier moeten aanbieden dan tot nu gebruikelijk. Renovatie zal als product via one-stop-shops verkocht moeten worden.
Het energiebedrijf verliest maar dat was al onoverkomelijk: 1. 2.
De beweging naar decentrale energievoorzieningen is voor de gebouwde omgeving onoverkomelijk. De vraag is alleen wanneer en hoe snel het energiebedrijf er last van gaat krijgen.. Verliezers zijn alleen de conventionele energiebedrijven die daar in blijven hangen…energie- en netwerkbedrijven die zich richten op decentraal en nieuwe verdienmodellen zijn nauw betrokken bij de Stroomversnelling.
En welke rol speelt de overheid?: 1.
2.
Creëren van de condities om dit voor elkaar te krijgen. De corporaties moeten in staat zijn om woonkosten (huur + energiedienst) te factureren aan de klant zonder dat dit invloed heeft op het recht op huurtoeslag of de sociale status van de woning (DAEB-bezit). Daarnaast draagt de overheid bij aan het geven van een goede plek aan corporaties en huurders in de salderingsregels die nu in de maak zijn.
5
Waarom is het interessant voor huurders? De seriewoningen uit de jaren ’50, ’60 en ’70 hebben vaak vochtproblemen, zijn tochtig, gehorig en hebben hoge energierekeningen. De keuken, badkamer&toilet is vaak verouderd en de installaties zijn aan vervanging toe. Kortom, er is in de betreffende huizen en wijken vaak al langere tijd behoefte aan verbetering. Met de Stroomversnelling ontstaat daarvoor ruimte. De huizen krijgen, afhankelijk van het gekozen concept, zaken zoals b.v. een goede isolatie met een verbeterde gevel en nieuw dak, triple glas, nieuwe installaties, nieuwe kozijnen, een nieuwe keuken, nieuwe badkamer, zonnepanelen en/of een slimme meter. Door deze investering krijgt ook de wijk een impuls voor leefbaarheid.
Hoe lang zet een huurder zijn energierekening vast? De huurder moet baat hebben bij stabiliteit van de woonlasten en dat is voor de beoogde woningen vaak het geval. De overeenkomst wordt, net als bij een huurcontract, voor onbepaalde tijd aangegaan.
Als energiekosten dalen, dan zijn de huurders die zich vast hebben gelegd duurder uit? Wat je als huurder krijgt met de Stroomversnelling is zekerheid over de prijs en een inflatievolgende prijsstijging, vergelijkbaar met de keuze voor het vastzetten van je hypotheekrente. En dat is op dit moment een aantrekkelijk perspectief. Over de ontwikkeling van energielasten hebben experts uiteenlopende verwachtingen. Mocht tegen de verwachtingen in de situatie ontstaan dat energiekosten sterk en lang dalen dan zullen de corporaties daarvoor gepaste maatregelen treffen.
Hoe hou je rekening met het gedrag van de huurder? De woning waarin de huurder woont krijgt een prestatiegarantie. Bijvoorbeeld: bij normaal gebruik van woningverwarming levert deze woning per jaar 3.000 kWh aan stroom voor huishoudelijk gebruik. De huurder houdt een contract bij een energieleverancier, zoals dat nu ook al het geval is. Het maandelijkse voorschot is nul euro. Blijft een huurder onder de bijvoorbeeld 3.000 kWh, dan krijgt hij aan het eind van het jaar geld terug van de energieleverancier. Heeft hij precies 3.000 kWh gebruikt, en de woning heeft niet meer opgewekt dan gegarandeerd, dan is de rekening nul. Gaat een huurder er overheen, dan betaalt hij juist bij. Het risico van onzuinig bewonersgedrag ligt daarmee bij de bewoner zelf.
Wat is de invloed van Nul-op-de-Meter op energiegebruik van bewoners? De verwachting is dat het energieverbruik nauwelijks zal toenemen. Verbruikt een bewoner meer energie dan gebruikelijk of gemiddeld, dan moet hij/zij alsnog energiekosten betalen aan een energiebedrijf. De energiestromen in de woning worden continue gemonitord waardoor de bewoners snel zicht hebben op hun energiegedrag. Ervaring met gelijksoortige woningen leert dat bewoners zich snel aanpassen aan de opwekcapaciteit van de woning.
Wat vinden bewoners van het idee van een “Nul-op-de-Meter” woning? Het grote winstpunt van de Stroomversnelling is dat huurders van relatief slechte woningen met hoge energierekeningen een comfortabele en duurzame woning krijgen tegen dezelfde woonkosten. Daarmee is echter nog niet gezegd dat deze bewoners ook a priori positief staan tegenover het voorstel om hun woning te laten renoveren met bijbehorende overlast en onzekerheid. Daarom hebben we een marktonderzoek uit laten voeren door Tangram Onderzoek. Dit onderzoek is voor alle bij de Stroomversnelling betrokken partijen op te vragen bij Platform31. De samenvatting luidt dat 6% van de ondervraagde 800 respondenten weinig heil zag in een Nul-op-de-Meter renovatie, voornamelijk omdat ze het niet vertrouwden. Een vrij grote groep (37%) is neutraal over de propositie, en 48% vindt de propositie zonder meer (zeer) aantrekkelijk.
6
BEWONER
Instemming van 70% van huurders is nodig, wat als zij dit niet willen? Het vertrekpunt van de Stroomversnelling was en is dat het een goed aanbod aan huurders moet betreffen. De ondertekenaars gaan er van uit dat ze dat met het aanbod van vernieuwde woning voor dezelfde en stabiele woonkosten, doen. De 70%-regel wordt uiteraard gewoon toegepast.
Hoe worden bewoners betrokken? Ik geloof erg in ‘op uitnodiging’. Het aanbod zal daar dus ook geschikt voor moeten zijn. Er zijn drie vraagstrategieën voor corporaties die allemaal in de ‘bouwstroom’-gedachte passen, te weten uitvoering in projecten (de traditionale benadering), uitvoering bij mutatie en uitvoering op basis van klantvraag. Bij de laatste twee komen we op het niveau van de ‘serie van N=1’. Dat betekent dat er renovatieoplossingen moeten zijn die geschikt zijn om voor één woning uit te voeren maar dat er wel een bouwstroom is gecreëerd voor die oplossing en dat er zodoende een serie ontstaat. Dat is één kant van het verhaal. Daarnaast werkt EnergieSprong momenteel ook aan de voorbereiding voor een deal in de particuliere sector, waar taxaties en hypotheken een veel belangrijker rol spelen dan in de huurmarkt. Het is nog te vroeg om daar verder op in te gaan.
Wat is het verschil tussen de financiële consequenties voor zittende huurders en nieuwe huurders? Het verschil is de wijze waarop de woonkosten worden genoemd in de rekening van de corporatie. Voor ‘nieuwe’ huurders, na een mutatie, geldt dat deze een normale huurprijs+servicekosten krijgen; de energielasten zijn dan verwerkt in de servicekosten. De hoogte van die energielasten die opgenomen zijn in de servicekosten is vergelijkbaar met de energielasten die passen bij een gelijksoortige woning op energielabel B-niveau. Voor zittende huurders is de belofte: een comfortabele vernieuwde woning met dezelfde woonlasten. Hiervoor worden alleen de bestaande energiekosten als huurverhoging ingebracht met de gegarandeerde belofte dat daarna de energiemeter op nul blijft. De huurder houdt het contract met de energiemaatschappij; alleen zal bij normaal en gemiddeld energiegebruik in de woning de energierekening over een geheel jaar nul euro bedragen.
Wanneer worden de eerste huurders hiervoor benaderd? De corporaties die als eerste ‘ja’ hebben gezegd tegen de Stroomversnelling, selecteren nu één woning om aan te bieden voor prototyping. Aansluitend start het informeren van een echte groep huurders die voor een eerste cluster woningen in 2014 in aanmerking komen. Welke clusters dat zijn, zal pas dit najaar worden gekozen.
Als huurders nu denken: dit wil ik, kunnen ze zich dan ergens melden? Huurders kunnen zich dan wenden tot hun eigen corporatie.
7
Wat is de maatschappelijke impact? Met een gemiddelde renovatieprijs van 60.000 euro komt de omvang van de Stroomversnelling op ruim 6,5 miljard euro.Dat leidt tot veel extra werkgelegenheid (zie andere vraag op deze pagina) en extra belastinginkomsten voor het Rijk. De koopkracht van de bewoners van deze woningen zal in de toekomst niet negatief worden beïnvloed door stijgende energieprijzen. Daarnaast worden hiermee de stappen gezet om de gebouwde omgeving echt een significante bijdrage te laten leveren aan de mondiale CO2-doelstellingen (zie andere vraag opo deze pagina).
Hoeveel werkgelegenheid is te verwachten door de Stroomversnelling? informatie volgt van EIB
Gaat de overheid belastinginkomsten mislopen bij saldering door corporaties? De overheid was al plannen voor salderingsmogelijkheden aan het aanpassen. De opzet is dat de mogelijkheden voor corporaties hier in worden meegenomen.
Wat is de reactie van energiebedrijven op deze Deal? De beweging naar decentrale energievoorzieningen is voor de gebouwde omgeving onoverkomelijk. De vraag is alleen wanneer en hoe snel energiebedrijven er last van gaan krijgen. Energiebedrijven die zich richten op decentrale ontwikkelingen en op netwerken zijn bij de Stroomversnelling betrokken (respectievelijk Eneco en Alliander).
Corporaties kunnen toch geen nieuwe investering doen vanwege de Verhuurdersheffing? Inderdaad zorgt de uitwerking van de Verhuurdersheffing voor onzekerheden, maar de Stroomversnelling is gebaseerd op een nieuwe kasstroom met een positief rendement. De coalitie heeft het WSW betrokken bij de uitwerking van de plannen. Dit is dus juist een initiatief waarachter een aantal corporaties zich heeft geschaard om, ondánks de lastige financiële omstandigheden, toch verantwoord te investeren in de kern van de voorraad.
Wat is de consequentie van de Stroomversnelling voor de energielabels? Dit is een eigen deal tussen bouwpartijen en corporaties, waarvoor de politiek slechts om ruimte wordt gevraagd. Het staat in die zin los van de energielabels.
8
MAATSCHAPPIJ
Hoeveel CO2-reductie gaat de Stroomversnelling opleveren? De CO2-besparing die tot stand komt middels de Stroomversnelling is als volgt op te bouwen: a. b. c. d. e. f.
g.
111.000 woningen huidige gemiddelde gasgebruik per woning: 1440 m3 in 2012 (bron: ECN “HOME”) huidige gemiddelde electragebruik per woning: 3340 kWh in 2012 (bron: ECN “HOME”) CO2 / m3 aardgas: 2.2 kg (volgens ‘well to wheel’ benadering, bron: Wikipedia) CO2 / kWh electriciteitsmix Nederlandse net (2012): 479 gram in 2012 (bron: Essent) Bruto komt de CO2-besparing daarmee neer op a * ((b*d) + (c*e)) = 111.000 * (3168 + 1600) = 0.53 Mt (megaton) per jaar. Dat is 3.1% van het gebruik van de Nederlandse huishoudens (17.1 Mt in 2011, bron CBS). Bij een levensduur van gemiddeld 40 jaar komt dat dus uit op: 21.2 Mt besparing.
Hiermee moet verrekend de energie die nodig is voor de materialen die aan de woningen toegevoegd gaan worden en voor de feitelijke renovaties. Gezamenlijk heet dit de ‘embodied energy’. Die moet verrekend worden met de 21.2 Mt. Hiervoor berekeningen maken is in deze fase lastig, maar het is aannemelijk te maken dat de verhouding rond de 1:5 zal liggen voor het totaal. h. Uitgaande van 1:5 is dat: g / 5 = 4.2 Mt i. De netto besparing over 40 jaar is dus: 17 Mt De netto besparing gemiddeld per jaar is daarmee: 0.43 Mt, 2.5% van de uitstoot van de Nederlandse huishoudens.
9
Worden de corporaties nu ook verantwoordelijk voor de energielevering aan huurders? De corporaties gaan bewoners geen energie leveren en de bewoners behouden dus hun contact met een energiebedrijf, om energie af te nemen als er extra nodig is en energie terug te kunnen leveren als er over is, zodat per saldo de meter op nul kan eindigen. De energiebedrijven zijn netbeheerders die verantwoordelijk blijven voor de kwaliteit van het energienet.
Wat betekent deze omslag voor de bedrijfslasten van de corporatie? De rol van de corporatie verandert. Een verschuiving van voorschrijver van technische oplossingen naar een vrager van woonoplossingen kan betekenen dat bij corporaties aanzienlijk minder technische mensen nodig zijn, terwijl de bouwpartijen juist extra technische mensen nodig hebben met gevoel voor mensen.
Er is sprake van korting op de verhuurdersheffing als corporaties in duurzame renovatie gaan investeren. Gaat de Stroomversnelling niet ten koste van corporaties die niet meedoen? De participerende corporaties zullen geen gebruik maken van een eventuele korting voor zover deze korting als extra last wordt neergelegd bij collega-corporaties.
Hoe kan de woningcorporatie de energierekening innen zonder dat de huurprijs boven de grens van 681.02 euro uitkomt? Het Ministerie van BZK denkt momenteel actief mee over concrete voorstellen om de energierekening niet op te tellen bij de kale huur, maar in plaats daarvan via de servicekosten in rekening te brengen. Dat gebeurt dan op zo’n manier dat de DAEB-status van de woning niet in gevaar komt.
Vanwaar de rendementseis van 5,25%? Dit is de standaard disconteringsvoet die het Centraal fonds Volkshuisvesting (CFV) gebruikt bij zijn beoordeling. Met deze rendementseis is het exploiteren van sociale huurwoningen zonder onrendabele top mogelijk. Mocht een corporatie genoegen nemen met een lager rendement, wat nu gangbaar is bij vastgoedinvesteringen, of als de investeringskosten op den duur nog lager worden, dan kan de corporatie zelf besluiten de woonkosten te verlagen in de vorm van huurverlaging.
Hoe wordt het rendement (IRR) bepaald? Het simpele antwoord is dat het rendement het uitgangspunt is, en niet het resultaat. Als uitgangspunt wordt de 5.25% genomen die het WSW als discontovoet gebruikt bij corporatieprojecten. Als die IRR behaald wordt, kan een woning rendabel worden geëxploiteerd. Vervolgens is natuurlijk veel te zeggen over de manier waarop tot die 5.25% gekomen wordt. Het volledige verhaal betreft een bedrijfswaardemodel voor woningexploitatie die – aanvullend op huidige modellen – rekening houdt met de energierekening. Dit model beschrijft de inbrengwaarde, alle inkomsten, alle uitgaven (inclusief planmatig onderhoud) en de restwaarde van een woning gedurende de exploitatieduur die ter discussie is. Als gevolg van de inputs op die onderwerpen en de rendementseis van 5.25% volgt daaruit wat er in de woning geïnvesteerd kan worden om tot de benodigde resultaten te komen.
Is externe (anders dan WSW) financiering nodig om de Stroomversnelling te kunnen uitvoeren? Dit is afhankelijk van de financiële situatie van de corporatie. Als het eigen vermogen en de kasstromen voldoende groot zijn om te financieren met een WSW borging dan is externe financiering in principe niet nodig, tenzij de corporatie hier uit beleidsoogpunt voor kiest. Is dit niet het geval, dan is externe financiering nodig voor tenminste een deel van de investeringssom. Een optie hiervoor is een financiering via een Energy Service Company (ESCo).
10
VRAAG: CORPORATIES Wat kost een gemiddelde Nul-op-de-Meter renovatie nu? De renovaties die nu worden uitgevoerd op dit niveau kennen een dalend verloop: er ontstaan betere prestaties tegen lagere prijzen. Drie jaar geleden werd bijvoorbeeld de Kroeven in Roosendaal uitgevoerd voor € 130.000,- per woning, in Kerkrade werd zo’n € 100.000 uitgegeven aan een passiefhuis -renovatie, wat in Apeldoorn inmiddels is gedaald naar zo’n € 80.000,- voor een nul-op-de-meter renovatie. Zo’n laatstgenoemde renovatie moet binnen de Stroomversnelling bijvoorbeeld dalen naar zo’n € 60.000,- per woning. Het gaat dan om een grondige totaal-renovatie, inclusief keuken, badkamer en toilet, en installaties. In de bedragen zijn uiteraard ook de levensduurverlengende maatregelen meegenomen.
Levensduurverlenging is een veelal boekhoudkundig gehanteerde term en is altijd subjectief om te bepalen. Maakt dat de business case niet heel instabiel? Met de opzet van de Stroomversnelling wordt dat minder boekhoudkundig van aard. Een renovatiecontract wordt namelijk afgesloten inclusief onderhoudscontract voor de duur van de levensverlenging. Bij overschrijding van de onderhoudskosten ligt het risico bij de renoverende partij. De langjarige verplichting wordt vervolgens ondergebracht in een nog op te richten entiteit zodat de corporaties niet afhankelijk worden van één partij over een hele lange en onvoorspelbare looptijd.
Is sloop-nieuwbouw niet veel slimmer in veel gevallen? Het is eerder zo dat renovatie de laatste jaren een serieus alternatief is geworden voor ‘vanzelfsprekende’ sloop-nieuwbouw vanwege de daling van de kostprijs en de sterk verbeterde prestaties. Een belangrijk argument voor renovatie is dat de sociale cohesie van een wijk beter bewaard blijft. Daarnaast lenen veel waardevolle casco’s van de jaren ‘60 en ‘70 zich uitstekend voor levensduurverlenging om op die manier de woonopgave in te vullen. Overigens zijn er nog steeds woningtypes waarvoor dit type renovatie minder geschikt is.
Wat is de relatie met het strategisch voorraadbeheer? De woningcorporaties die op dit moment hun strategisch voorraadbeheer goed op orde hebben zullen dat hebben afgestemd op de heersende marktcondities, inclusief de verhuurdersheffing en een strengere WSW, om een paar elementen te noemen. Het uitgangspunt van de Stroomversnelling is dat het die marktcondities aan de ene kant erkent, maar daarnaast ook verandert. Er wordt bijvoorbeeld een aanvullende kasstroom aangetrokken, die op zijn beurt weer een aanvullende investeringsstroom mogelijk maakt. Daarnaast komen er oplossingen op de markt die het mogelijk zullen gaan maken om meer voor elkaar te krijgen met minder geld waardoor er weer ruimte ontstaat voor andere keuzes.
Is de Stroomversnelling ook in krimpgebieden interessant? In krimpgebieden is het erg belangrijk om te kiezen voor kwaliteit om wijken en buurten leefbaar te houden. De investeringen in hoog-niveau-renovaties die grotendeels gedaan kunnen worden door de inzet van de energienota, kunnen daar een positieve impuls aan geven. Renoveren naar het niveau nul-op-de-meter is namelijk altijd meer dan energiebesparing. Zowel het interieur als het exterieur krijgen de uitstraling van een nieuwbouwwoning. In de Achterhoek is onder andere bij corporatie Wonion een aantal projecten gerealiseerd waarbij is gekozen voor verdunning in combinatie met renovatie en verduurzaming, met als resultaat meer leefplezier voor de bewoners van die wijken.
11
Hoe kan dat: nul-op-de-meter? Er zijn al projecten gerealiseerd die in de buurt komen van nul-op-de-meter komen: De Kroeven in Roosendaal, Bestaande wijk voor morgen in Kerkrade, en er is momenteel een project net gestart in het Schilderskwartier van De Goede Woning in Apeldoorn. Dit zijn de voorlopers van echte nul-op-de-meter renovaties. Deze projecten laten zien hoe snel de prijs/kwaliteitverhouding zich ontwikkelt. De innovatie komt voort uit: »» Innovatieve concepten »» Vermindering van proces- en transactiekosten »» Industrieel produceren »» Verlaging van prijzen voor specifieke componenten door grootschalige toepassing Gezamenlijk maken deze een substantiële kostenbesparing mogelijk, die tot voor kort onmogelijk leek.
Levert dit ook voor de bouwpartijen een businesscase op? De bouwpartijen doen een investering om zowel op product- als procesniveau een innovatieslag te maken, die gegeven de grote aantallen rendeert. Daarmee menen de bouwpartijen ook voor te sorteren op een andere werkwijze die duurzame toekomst heeft.
Hoe verhouden de genoemde bedragen zich tot de kostprijs? De Stroomversnelling gaat niet meer uit van kostprijzen. Door een afspraak te maken over de uitkomsten van de businesscase legt de Stroomversnelling een basis voor een marktprijs. Het verschil tussen de werkelijke kostprijs en de marktprijs zal in eerste instantie negatief zijn. De verwachting is dat de marktprijzen gaan dalen, omdat de bouwers hun investeringen hebben kunnen terugverdienen en steeds goedkoper kunnen produceren. Door het creëren van aanbod gekoppeld aan een prijs en specificatie is altijd zichtbaar wie op dat moment in staat is de beste prijs/prestatie verhouding te leveren.
Over wat voor technische oplossingen hebben we het? In eerste instantie zal de schil van de woning stevig worden geïsoleerd om de warmtevraag zo laag mogelijk te houden. Isolatie dus, in combinatie met een goed ventilatiesysteem. De overgebleven beperkte warmtevraag kan op meerdere manieren worden voldaan, die op het specifieke woningtype zal worden afgestemd. In de meeste gevallen zal op dit moment een warmtepomp een goede oplossing zijn. De innovaties gaan echter snel, dus welke systemen het uiteindelijk gaan worden, is lastig te voorspellen. Daarnaast zal veel van de elektriciteit worden opgewekt middels pv-panelen. Bij gestapelde bouw zal dit vaak niet genoeg elektriciteit op kunnen wekken om het gebruik te compenseren. Daarom zal daar mogelijk ook lokaal of in de omgeving aanvullende stroom moeten worden opgewekt, zoals via een windmolen of zonneveld.
12
AANBOD: BOUWERS
Kan dit ook bij gestapelde bouw? Dat is een vraag die de aanbiedende (bouw)partijen tot nu toe positief hebben beantwoord. Het is wel zo dat niet overal het niveau energienota=nul te bereiken is. Daarom is het ook belangrijk dat er goede salderingsregels zijn voor de woningcorporaties. Ook dit is onderdeel van het voorstel dat bij BZK voorligt.
Is het niet een installatie-opgave ipv een bouwopgave? Het is een geïntegreerde opgave, waarin installaties, isolatie, bouwproces, industrialisatie en meer tegelijk een grote rol spelen. Juist door een slimme afweging te maken in de dimensionering en engineering van bouwdelen en installatieconcepten ontstaan slimmere en goedkopere oplossingen.
Hoe werkt de garantie van de bouwers, wie belt een huurder straks als er iets niet goed is? Prestatiegarantie is steeds een belangrijke voorwaarde geweest in de gesprekken met de partijen. Tot op heden is het erg ongebruikelijk dat een bouwer op het niveau van een totaal gebouwsysteem een garantie geeft. Prestaties voor het energieverbruik en prestaties op de onderhoudskosten gaan de norm worden als voorwaarde voor goede en betaalbare woonproducten. Daarbij hoort natuurlijk ook degelijk onderhoud en beheer. Het ligt erg voor de hand dat bouwers die rol van de corporaties overnemen. Hoe de verhouding in de contacten tussen huurders, verhuurder en bouwers lopen zal per geval verschillen.
Wie is er aansprakelijk als een bouwbedrijf failliet gaat? De prestatiegarantie op zowel energie als onderhoud gaat natuurlijk uit van continuïteit. Vooral op het gebied van onderhoud kan er sprake zijn van langlopende contracten. Het is daarom belangrijk dat de bouwende partijen gezamenlijk een constructie bedenken waarbinnen ze de risico’s zoveel mogelijk beperken. Bijvoorbeeld in de vorm van een garantiefonds.
13
Welke woningtypes betreft dit? De eerste woningen die beoogd zijn, zijn rij-woningen. Vrij gaan worden hier galerij- en portiekflats aan toegevoegd. Het idee is dat verschillende prototypes gaan ontstaan voor veel voorkomende woningtypes, zodat over enkele jaren eigenaren (samen met huurders) kunnen kiezen uit verschillende concepten.
Wat is de gemiddelde energierekening? Die bedraagt op dit moment voor de gemiddelde huurder in Nederland zo’n 150 euro per maand.
Waarom gebeurt dit niet al als het zo’n goede businesscase is? Twee redenen. 1. De bouw is projectmatig ingericht: er wordt niet gedacht in termen van een bouwstroom, maar in termen van losse projecten. Ook de opdrachtgevers vragen om specifieke projecten en niet om generieke woningconcepten. Zo ontstaat aan weerszijden van de markt geen schaalgrootte en ontbreekt de impuls tot innovatie. 2. Daarnaast is er het dilemma van de split incentive: corporaties kunnen investeren in de energiekwaliteit van de woning, maar de huurder plukt daarvan de financiële vruchten. Met de Stroomversnelling worden beide problemen doorbroken. Het werken in projecten wordt doorbroken door prototypes te ontwikkelen en een uitvraag te doen op basis van functies. Bovendien, door de energierekening in te zetten als cashflow voor de investering, plukt de corporatie de vruchten van de investering. Op dit punt is overigens de politieke steun aan de Stroomversnelling essentieel: het in rekening brengen van energiediensten door corporaties moet mogelijk zijn, anders is er geen Stroomversnelling. Dat is ook nadrukkelijk opgenomen als ontbindende voorwaarde in de overeenkomst.
Hoe komen jullie tot het bedrag dat beschikbaar is voor de renovatie (50.000-70.000 euro)? Uit de experimenten die tot nu toe gedaan zijn blijkt dat dit soort renovaties, afhankelijk van woningtype en specifieke omstandigheden, gerealiseerd zouden kunnen worden voor dit soort bedragen. Maar er is vooral geredeneerd met de vraag: wat zou de corporatie kunnen investeren als die aanvullende kasstroom van de energiekosten beschikbaar komt? Daarvoor is het (in de corporatiesector gebruikelijke) bedrijfswaardemodel gebruikt met de eis van 5,25% rendement als vertrekpunt. Uit de berekening blijkt dat er met dit model ruimte is voor een investering van tot 70.000 euro. Dat is het bedrag geredeneerd vanuit de businesscase en zegt niets over de financieringsruimte die corporaties hiervoor hebben. Als een corporatie externe financiering nodig heeft (wat soms nodig zal zijn) dan wordt het door Platform31 en Finance Ideas ontwikkelde marktwaardemodel gebruikt. Dit is een gebruikelijke manier van denken in de vastgoed- en financiële sector die ook terrein wint in de corporatiesector. Ook dat model wordt gevoed door de rendementseis en heeft de nodige variabelen waardoor partijen worden uitgedaagd om te zoeken naar passende oplossingsrichtingen. De berekening levert langs dit model een ruimte op van zo’n 50.000 euro. Voor de Stroomversnelling is met beide modellen gewerkt, om voldoende zekerheid te creëren. In de bedrijfswaarde methodiek krijgen werkelijke kasstromen meer aandacht, in de marktwaardebenadering is meer aandacht voor marktprijzen en waarderingen. De marktwaardebenadering is op dit moment dus vooral van belang voor het aantrekken van niet WSW geborgd geld voor een deel van de financiering die nodig is voor de renovatie.
14
AANSLUITING VRAAG - AANBOD
Momenteel worden vaak labelstappen gezet bij een renovatie, en geen sprong naar energienota=0. Hoe zit dat? Labelstappen leken een tijd de beste aanpak. Maar met de optie van nul-op-de-meter is dat niet meer zo. De aanpak tot nu toe was vaak om b.v. stappen te maken van energielabel F naar label B. Zeker vanuit duurzaamheidsoogpunt is de redenering dat veel kleine stappen evenveel opleveren als een paar grote stappen juist. Vanuit de Europese doelstellingen (50% besparing in 2030) zouden we echter heel veel grote stappen moeten gaan maken in de gebouwde omgeving. Daarnaast ontbreekt bij de kleine stappen een fundamenteel element: er is geen sluitende businesscase. Dus er zijn extra kosten, die niet worden terugverdiend. Een ander nadeel is dat het geld dan uitgegeven is en de betreffende woning de eerstkomende 20 tot 30 jaar niet meer wordt aangepakt, terwijl een grotere energie-investering eigenlijk nog steeds nodig is. In een lange-termijn-strategie is een grote kwaliteitsstap (incl. levensduurverlenging) en een sprong naar nul-op-de-meter financieel interessanter: in één keer goed. Daarnaast ook: »» De Nul-op-de-Meter woning is een heldere propositie voor de bewoner…gelijkblijvende woonlasten met gegarandeerde prestaties en meer comfort. »» Op label-stappen kunnen bouwpartijen geen prestatiegarantie geven: te veel complexiteit, te onzeker en te veel afhankelijk van bewonersgedrag. Er zullen tevens verschillende leveranciers als eindverantwoordelijke betrokken zijn. »» Kleine stappen vragen om ingewikkelde wetgeving.
De prijs voor energie voor de consument wordt voor een groot deel bepaald door fiscale regels en slechts voor een beperkt deel door de werkelijk (productie- en transport-)kostprijs. De overheid kan te allen tijden die regels veranderen. Wat betekent dat voor business case en bewoner? Het standpunt voor de Stroomversnelling is dat de belastingen die de overheid heft buiten de Stroomversnelling worden gehouden. Stijging van energiebelasting kan er dus voor zorgen dat op termijn huurders toch een kleine rekening moeten betalen om extra belastingen te betalen. De lastenstijging doet echter niets af aan de Stroomversnelling, aangezien deze lastenstijging ook zou gelden zonder de Nul-op-de-Meter renovatie. Overigens, door de woningen een zeer laag energieverbruik te geven, zal de huurder dankzij de renovatie dan toch nog minder belasting betalen en daardoor ook minder getroffen worden door een verhoging van de energiebelasting. Op dit moment zal een Nul op de Meter woning een negatieve energierekening hebben van zo’n € 150, vanwege een heffingskorting. Voor dit soort scenario’s en anderen zijn doorrekeningen gemaakt op basis van de energieprijsstijgingen van de afgelopen 10 jaar met de nodige varianties daarop. Die is verkrijgbaar als onderdeel van de risicoanalyse.
15
Waarom juist deze aantallen woningen? Er is gezocht naar een optimum tussen noodzakelijke schaalgrootte en noodzakelijke beheersbaarheid. De eerste 11.000 zijn gekozen om de innovatie op gang te brengen; daarna biedt 100.000 een reëel perspectief op weg naar renovatie van alle Nederlandse woningen die zich hiervoor lenen.
Waarom niet alle bouwers/corporaties? Deze eerste corporaties en eerste bouwers hebben zich gecommitteerd aan inzet voor de eerste 11.000 woningen. De ambitie is dat dit een deal is voor de hele bouw- en corporatiesector; de aanpassing van de regelgeving geldt ook voor iedereen en beperkt zich ook niet tot de Stroomversnelling. Na die eerste 11.000 opzet van de Stroomversnelling volgt de opschaling met betrokkenheid van vele anderen, zo is de opzet. Daarom is nu al een groep ‘Aanpakkers’ geformeerd onder de corporaties en is het convenant met brancheorganisaties gesloten.
Hoe is de fasering voor de Stroomversnelling? Nog in 2013 wordt gestart met vier prototypes. In 2014 worden de eerste clusters van woningen aangepakt, tot 1.000 woningen eind 2014. Daarna is het plan om snel op te schalen, zodat de 111.000 woningen over 5 jaar gerenoveerd zijn volgens dit principe.
Wat gebeurt als de regelgeving niet rond komt? Dan gaat de Stroomversnelling niet door. Dat is als ontbindende voorwaarde opgenomen. Dan ontbreekt namelijk de juridische basis met bijbehorende zekerheden voor partijen om de verplichtingen in de Stroomversnelling te kunnen nakomen.
Als de prijzen van duurzame opwekking, bijvoorbeeld via zonnepanelen, snel dalen, kunnen we dan niet beter nog even wachten met het doen van investeringen?
Die prijsdalingen doen zich juist voor als er dynamiek is op de markt. Daarvoor is het nodig dat er beweging gemaakt gaat worden. De gedachte van de Stroomversnelling is dat deze ontwikkeling hiermee aangewakkerd wordt: alles kan en moet goedkoper. Bij zonnepanelen zal de prijs-prestatieverhouding de komende jaren nog fors toenemen. Dat betekent echter niet dat daarmee de huidige zonnepanelen een langere terugverdientijd hebben. Men vergeet wel eens dat zonnepanelen na 15 jaar nog prima functioneren en dus een restwaarde hebben.
Hoe nemen we onze eigen organisatie mee? De uitvoering van de Stroomversnelling zal van veel organisaties innoverend vermogen vragen. Om dit te faciliteren zetten de deelnemende partijen samen een uitvoeringsorganisatie op. Deze organisatie begeleidt bij het komen tot standaarden, bij het ontwikkelen van materiaal, de vernieuwing van processen, bij het verbinden tussen partijen, het aanbieden van trainingen, bewaakt de ambitie, verzorgt mediation en draagt bij aan het bewaken van de gemeenschappelijke waarden.
16
SAMENWERKINGSOVEREENKOMST
Indien de corporatie de investerende partij is, zal zij draagvlak voor de investering bij de huurder moeten creëren. Dat kan ook mislukken. Hoe gaat de Stroomversnelling daarmee om? Het creëren van draagvlak is niet exclusief voorbehouden aan de corporatie. De kennis daarover kan straks ook steeds meer bij de bouwers komen te liggen. Die gaan het namelijk veel vaker doen dan individuele corporaties. De garanties die de corporatie geeft is natuurlijk 1 op 1 doorgelegd naar de bouwer. Misschien heeft die straks wel het meeste contact met de klant. Dat is bij lease auto’s ook het geval. Je bent meer in contact met het garagebedrijf dan met het leasebedrijf. De garanties op de prestaties blijven essentieel. Die kan alleen de partij leveren die het product bedacht en gerealiseerd heeft.
Hoe verhoudt de Stroomversnelling zich tot het Energie-akkoord van de SER? Dit initiatief is door marktpartijen zelfstandig tot stand gekomen en is bekend bij SER. Als de politiek dit initiatief mogelijk maakt door twee aanpassingen in regelgeving, levert het initiatief een grote bijdrage aan de doelstellingen van het SER-akkoord.
Corporaties kunnen toch geen nieuwe investering doen vanwege de Verhuurdersheffing? Inderdaad zorgt de uitwerking van de Verhuurdersheffing voor onzekerheden, maar de Stroomversnelling is gebaseerd op een nieuwe kasstroom met een positief rendement. De coalitie heeft het WSW betrokken bij de uitwerking van de plannen. Dit is dus juist een initiatief waarachter een aantal corporaties zich heeft geschaard om, ondánks de lastige financiële omstandigheden, toch verantwoord te investeren in de kern van de voorraad.
Wie gaat dit allemaal regelen en in gang zetten? Er komt een tijdelijke organisatie ter ondersteuning van de ondertekenende partijen, Vereniging “De Stroomversnelling”. Deze organisatie begeleidt bij het komen tot standaarden, bij het ontwikkelen van materiaal, de vernieuwing van processen, bij het verbinden tussen partijen, het aanbieden van trainingen en bewaakt de ambitie.
Wie heeft de Stroomversnelling bedacht? Het gedachtengoed is ontwikkeld binnen het innovatieprogramma Energiesprong van Platform31 door Jan Willem van de Groep.
17
