Stedenbouwkundig onderzoek ten behoeve van de herziening bestemmingsplan Overvecht. Juli De Nijl Architecten

Stedenbouwkundig onderzoek ten behoeve van de herziening bestemmingsplan Overvecht Juli 2009 De Nijl Architecten

Deze rapportage betreft het stedenbouwkundig onderzoek ten behoeve van de herziening van het bestemmingsplan Overvecht. Het onderzoek is gericht op het nader in beeld brengen van de beheeropgave voor de woonwijk Overvecht en is uitgevoerd in opdracht van de Gemeente Utrecht.

-

Verantwoording

Inhoudsopgave

Werksessies

01 Inleiding

5

02 Groenstructuur

6

03 Voorzieningen

14

04 Wonen: gestapelde woningen

22

05 Wonen: eengezinswoningen

30

Bijlagen

38

Deelonderzoek 1 / 2: Uitbreidbaarheid woningen (werksessies: 21 april 2009 / 26 mei 2009) Saskia van der Kruit (Wonen) Bettina Santen (Cultuurhistorie) Jacco Hillenaar (Publieke Diensten – Juridische Unit) Claar Talsma (Stedenbouw) Pieter Davelaar (Stedenbouw) Martijn Koppes (Stedenbouw) Erik van den Berg (De Nijl Architecten) Willem-Paul Dreesmann (De Nijl Architecten)

-

Deelonderzoek 3: Voor- achterkanten en erfscheidingen (werksessies: 22 april 2009 / 27 mei 2009) Jacco Hillenaar (Publieke Diesten Juridische Unit) Wim Habets (Publieke Diensten Expertise) Claar Talsma (Stedenbouw) Pieter Davelaar (Stedenbouw) Martijn Koppes (Stedenbouw) Erik van den Berg (De Nijl Architecten) Willem-Paul Dreesmann (De Nijl Architecten)

-

Deelonderzoek 4 / 5: Wijk- en buurtgroenstructuur (werksessies: 22 april 2009 / 27 mei 2009) Freek Deuss (Milieu) Claar Talsma (Stedenbouw) Ulrike Centmayer (Stedenbouw) Martijn Koppes (Stedenbouw) Erik van den Berg (De Nijl Architecten) Willem-Paul Dreesmann (De Nijl Architecten)

-

-

- Bijlage 01 Vergaderverslag beslissingen bestemmingsplan - Bijlage 02 Sneltoetscriteria en richtlijnen/aanbevelingen voor veel voorkomende kleine bouwwerken - Bijlage 03 Staat van Bedrijfsactiviteiten “functiemenging”

Deelonderzoek 6: Voorzieningen (werksessies: 21 april 2009 / 26 mei 2009) Pierre Koolen (Economische Zaken) Jacco Hillenaar (Publieke Diesten Juridische Unit) Sakia van der Kruit (Wonen) Claar Talsma (Stedenbouw) Martijn Koppes (Stedenbouw) Erik van den Berg (De Nijl Architecten) Willem-Paul Dreesmann (De Nijl Architecten)

Werksessies afwisselend bijgewoond door afdeling Stedenbouw - Juridische Zaken: - Martijn Kok - Wimbart de Kleuver - Jan Stel

Inhoudsopgave

1

P E G AR K A G EL

EL G A G E

EL

D

G

PA

D

RK

A G E D RK

VE

C

H

TZ

O

O

M

PA

RK

D

E

G

A

G

EL

PA

A

A

A

A

A

A A

A

A

A

VECHT

A

A

A A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A VEC

A

A

HT

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

VECHT

A

A

A

A

A

VEC

H

T

A

VECHT

A

A

VEC

A A

A A

A A

01 Inleiding

C

HT

Bestaande situatie

schaal 1:6000

N

VE

2

Legenda

A

A

A

A

A

A

A

A

A

VECHT VECHT

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A VECHT

grens studiegebied A

Concrete ontwikkelingslocatie (buiten studiegebied)

A

A

VEC

A

HT

A

A A

VECHT

VE

VECH

CH

T

T

VECH

01 Inleiding

T

3

Overvecht Noord

Overvecht Zuid

01 Inleiding

Luchtofoto ca. jaren ‘80

4

01 Inleiding

-

-

-

-

-

-

Het bestemmingsplan Overvecht wordt geactualiseerd. Dit onderzoek naar de ruimtelijk / stedenbouwkundige aspecten is opgesteld als ’input’ voor het nieuwe bestemmingsplan. Hierin zijn de volgende deelonderzoeken opgenomen: Ontwerponderzoek naar uitbreidingsregels grondgebonden woningen (zowel particuliere als corporatie-woningen). Ontwerponderzoek naar uitbreidingsregels gestapelde woningen (met name verbetering entrees en aanhechting maaiveld). Onderzoek naar aanduiding voor- en achterkanten in relatie tot erfregelingen (ook hekwerken openbare gebouwen e.d.). Onderzoek naar regels voor afbakening tussen groenstructuur op wijkniveau (raamwerk) en op buurtniveau (plantsoenen, collectieve binnenhoven en tuinen). Binnen het buurtniveau afbakening collectief groen en tuinen. Onderzoek naar inperking ontwikkelingsmogelijkheden voor functies en bouwwerken in de groenstructuur op wijkniveau (raamwerk) en op buurtniveau (plantsoenen en collectief groen). Onderzoek naar ontwikkelingsmogelijkheden voor maatschappelijke en economische functies. Dit rapport doet verslag van deze deelonderzoeken. Het onderzoeksgebied is de woonwijk Overvecht, begrensd door de NRU, spoorlijn, Vecht en Klopvaart. Het onderzoek heeft betrekking op de beheergebieden. Een aantal kleinere en grotere herstructureringslocaties in Overvecht vallen buiten het bestek van dit onderzoek. Dit geldt ook voor de vooroorlogse bebouwing langs de Vecht en het woonbuurtje bij de Loevenhoutsedijk.

(raamwerk) en op buurtniveau (plantsoenen en collectief groen) worden in beeld gebracht. Voor dit onderzoek wordt gebruik gemaakt van eerder verrichte studies naar Overvecht (o.m. Raamwerk Overvecht en Overvecht Zuid), aangevuld met de inventarisaties van de verkavelingseenheden. Het onderzoek naar de voorzieningen is gericht op de ontwikkelingsmogelijkheden voor maatschappelijke en economische functies. Op basis van de ruimtelijke en beleidsmatige mogelijkheden wordt een beknopte ontwikkelingsvisie op de plek en hoedanigheid van maatschappelijke en economische functies aangegeven. Het gaat hierbij vooral om de gebieden, die buiten de al aanwezige voorzieningenknopen als de winkelcentra en het station liggen. Het onderzoek naar de woningen richt zich op de uitbreidbaarheid van de verschillende woningtypen en de aanduiding van voor- en achterkanten in relatie tot erfregelingen. Hiervoor zijn de verschillende verkavelingseenheden in Overvecht geïnventariseerd en worden per verkavelingseenheid aanbevelingen gedaan. In hoofdstuk 04 wordt ingegaan op de uitbreidingsregels voor gestapelde woningen en de principes van de erfscheidingen aan zowel voor- als achterzijde. In hoofdstuk 05 worden de grondgebonden woningen (zowel particuliere als corporatie-woningen) onder de loep genomen, waarbij dezelfde onderwerpen aan bod komen.

Van onderzoek naar bestemmingsplan Niet alle aanbevelingen kunnen één op één naar het bestemmingsplan worden vertaald. Er is daarom een extra werksessie georganiseerd om te bekijken hoe de onderzoeksresultaten vertaald kunnen worden naar het bestemmingsplan. Dit betekent ook dat een aantal aanbevelingen op een andere wijze gestalte moeten krijgen. Het rapport is daarom niet alleen de ‘input’ voor het nieuwe bestemmingsplan, maar ook een agenda voor de verschillende opgaven. Het verslag met de beslissingen van deze werksessie is opgenomen in de bijlage.

Bij het onderzoek is gebruik gemaakt van eerdere stedenbouwkundige studies, zoals het Streefbeeld Raamwerk Overvecht (DSO i.s.m. Reijndorp en De Nijl Architecten, 15 november 2007), studie Overvecht Zuid (DSO, 2006), de Cultuurhistorische verkenning Overvecht (Steenhuis stedenbouw/ landschap | Urban Fabric, 2005) en de Ruimtelijke visie Overvecht 2004-2020 (gemeente Utrecht, 2005).

Werkwijze Per deelonderzoek zijn een aantal thematische kaarten gemaakt, die twee maal met een begeleidingsgroep zijn besproken. Bij de eerste werksessie stond de verkenning van de opgave centraal: wat treffen we aan en hoe willen we daar mee omgaan? Bij de tweede werksessie stond de uitwerking in de vorm van concept-themakaarten centraal: is dit de juiste onderlegger voor het bestemmingsplan? Deze stappen zijn afgerond met de definitieve themakaarten, die gebundeld zijn in deze rapportage met een toelichtende tekst en beeldmateriaal. Opzet rapportage Er wordt per deelonderzoek eerst ingegaan op de vraagstelling en de werkwijze. Vervolgens worden de bevindingen en aanbevelingen naar aanleiding van de analyse op een rij gezet. De aanbevelingen gaan soms verder dan wat in het bestemmingsplan kan worden vastgelegd. Onder de kop overwegingen en aandachtspunten wordt daarom gekeken hoe een aantal doelstellingen op een andere wijze handen en voeten kunnen krijgen. Het onderzoek naar de groenstructuur is gericht op het benoemen van de afbakening tussen groenstructuur op wijkniveau (raamwerk) en op buurtniveau (plantsoenen, collectieve binnenhoven en tuinen). Binnen het buurtniveau wordt gekeken naar de afbakening van collectief groen en tuinen. De ontwikkelingsmogelijkheden voor functies en bouwwerken in de groenstructuur op wijkniveau 01 Inleiding

5

02 Groenstructuur 02.1 Vraag

Visie Stedelijke Groenstructuur Utrecht 2030, fragment (Bron: Groenstructuurplan Utrecht, mei 2007)

KAART2AAMWERK/VERVECHT

Raamwerk Overvecht 2020 (bron: Ruimtelijke visie Overvecht 2004-2020, 24 november 2005)

Ecologie: EIS op wijkniveau Wijk 3: Overvecht

Gebiedsplan de Gagel

Referentie inrichting / gebruik hoven 10 hoog 02 Groenstructuur

Bij het ontwerp van de naoorlogse stad is vaak onderscheid gemaakt tussen de hoofdstructuur van de stadsuitleg en de bebouwing van de afzonderlijke deelgebieden. Ook in Overvecht wordt de ruimtelijke opzet gekenmerkt door grote bebouwingsvlakken, gevat in een groen raamwerk van grote structuurelementen. Dit raamwerk is niet meer te herleiden tot de gangbare openbare ruimten van de gesloten stad, zoals straten en pleinen. De tussenruimten zijn groot van maat en hebben een eigen gedaante, vaak gerelateerd aan groen, recreatie of verkeer. De bebouwingsvlakken bieden plaats aan verschillende verkavelingen van laag- en middelhoogbouw. Het raamwerk vormt de ruimtelijke hoofdstructuur van Overvecht en wordt begeleid door reeksen hoogbouw. Een bijzonder aspect van Overvecht is de schaal van het gebied. Overvecht is groot. Het raamwerk van Overvecht is ook onderdeel van de ruimtelijke hoofdstructuur van Utrecht. Het verbindt de woonbuurten met het omringende stadslandschap. Daarbij komt de gunstige ligging van Overvecht in stedelijk verband: tussen open landschap en binnenstad, goed bereikbaar voor auto en fiets. In en aan de wijkgroenstructuur (raamwerk) liggen nu al veel voorzieningen, zoals bijvoorbeeld winkelcentra, scholen, voorzieningen voor ouderen en andere sociaal-culturele voorzieningen. De wijkgroenstructuur biedt daarnaast in toenemende mate plaats aan activiteiten en tijdelijke manifestaties of evenementen, variërend van gezamenlijk hardlopen tot een circus of het jaarlijkse cartuning-event bij winkelcentrum Overvecht. Met de combinatie van openbare ruimte, voorzieningen en activiteiten fungeert de wijkgroenstructuur bij uitstek als het publieke domein van Overvecht, waar het gebruik van de plekken en de verbindingen van de wijkgroenstructuur kan leiden tot overlappen van verschillende sociale netwerken op niveau van wijk en stad. De wijkgroenstructuur (raamwerk) omsluit een aantal woonbuurten die elk een eigen buurtgroenstructuur hebben, die bijdraagt aan de groene woonomgeving. Voor beide groenstructuren worden de belangrijkste (inrichtings) principes vastgelegd en waar mogelijk een perspectief voor de toekomst gegeven. Tevens wordt in beeld gebracht wat de ontwikkelingsmogelijkheden voor functies en bouwwerken in beide structuren zijn. De balans tussen ontwikkeling en het handhaven van de groene kwaliteiten is hierbij cruciaal. Inzet is om het contrast tussen beide groenstructuren te versterken, zodat de wijkgroenstructuur zicht verder kan ontwikkelingen als publiek domein en de buurtgroenstructuur als groene woonomgeving.

- Gelijkvormig beeld. Bij de aanleg van Overvecht zijn zeer veel bomen geplant. Daarbij is gebruik gemaakt van een assortiment van ‘wijkers en blijvers’. De snelgroeiende boomsoorten (wijkers) moesten na circa 15 jaar worden gerooid om plaats te maken voor de duurzame boomsoorten (blijvers). De wijkers zijn echter maar in beperkte mate gerooid. Daardoor is de ruimtelijke en technische kwaliteit van de bomen op vele plaatsen problematisch. Bomen verdrukken elkaar en kunnen niet volwaardig uitgroeien. Bovendien is overal een gelijkvormig beplantingsbeeld ontstaan, waardoor de verschillen in de ruimtelijke opbouw zijn genivelleerd. - Raamwerk als achterkant. Lange tijd lijkt het raamwerk niet als hoofdstructuur van de wijk gezien te zijn, maar als achterkant van de woonbuurten. Gevolg hiervan is bijvoorbeeld dat op een aantal belangrijke plekken in het raamwerk woonwagenkampen, ouderenhuisvesting en woonbebouwing is gerealiseerd.

Buurtgroenstructuur - Er is een groot verschil tussen de buurtgroenstructuur van Noord en Zuid. - In Noord wordt de belangrijkste buurtgroenstructuur gevormd door de wijkontsluitingswegen, die gebogen door de orthogonale bebouwingsstructuur lopen. De hoekverdraaiing tussen de orthogonale verkavelingen en de gebogen wegenstructuur wordt opvangen in plantsoenen, veelal gras met bomen. - In Zuid wordt de buurtgroenstructuur gevormd door de zogenaamde molenwiek als ruggengraat van de woonbuurt. De hoofdontsluitingswegen van de woonbuurt scheiden de verschillende bebouwingsvlakken van elkaar en omsluiten een midden dat van oorsprong voor voorzieningen was bedoeld. - De 10-hoog flats in zowel noord als zuid vormen hoven die een weinig aantrekkelijke inrichting hebben. Over het algemeen is de inrichting gelijk aan de wijkgroenstructuur en zijn de hoven daardoor een verlengstuk hiervan. - De woonomgeving van met name de eengezinswoningen heeft erg veel verharding, wat op gespannen voet staat met het groene woonmilieu. 02.3 Aanbevelingen Wijkgroenstructuur De begrenzing van de wijkgroenstructuur is als een ‘harde’ lijn op de kaart aangegeven. De wijkgroenstructuur lijkt hierbinnen een maagdelijk groene ruimte. Dit kaartbeeld behoeft echter nuancering. De wijkgroenstructuur valt samen met de ruimtelijke hoofdstructuur en bevat parken en groenstroken, maar biedt ook ruimte voor voorzieningen, infrastructuur en incidenteel woningen. De wijkgroenstructuur wordt opgespannen tussen de twee grote stedelijke groenvoorzieningen aan de rand van Overvecht, de Vechtzoom en het Noorderpark:

Noorderpark / Noordelijke rondweg - Het Noorderpark krijgt twee sferen aan weerszijden van de St. Athoniedijk naar fort Ruigenhoek. Het deel in de Gagelpolder is bebost en krijgt een rustig karakter. De nadruk ligt hier op natuurbeleving, 02.2 Bevindingen wandelen, fietsen en skaten. Het deel in de Ruigenhoekse polder is waterrijk en open en krijgt een actief gebruik met stedelijke voorzieningen. Wijkgroenstructuur - Het groene karakter van de wijkgroenstructuur levert - Het raamwerk wordt gescheiden van het Noorderpark door de Noordelijke Ringweg. De een positieve bijdrage aan de uitstraling en het imago verkeerskundige aanpak van de Noordelijke van dit stadsdeel. Rondweg en de timing daarvan is op dit moment niet - Het karakter van de plek en een duidelijke identiteit bekend. van de ruimte zijn van grote betekenis. De buitenruimte is geen amorfe aaneenrijging van groen - De groenzone tussen de ringweg en de woonbuurten vormt een buffer en tegelijkertijd de overgang naar en steen, maar moet duidelijk gearticuleerd zijn. Dat het Noorderpark. helpt bij de oriëntatie in de wijk en draagt bij aan de - Deze zone heeft dichte gesloten delen (grondwallen, ruimtelijke variatie en daarmee de belevingswaarde beplanting enz.) ter plaatse van de aangrenzende van de gehele wijk. Deze kwaliteit is op veel plekken woonvelden met op regelmatige afstanden onvoldoende aanwezig. openingen, waar het raamwerk aan de Noordelijke - De ruimtelijke opbouw van de wijkgroenstructuur Ringweg raakt. Hier liggen de verbindingen naar het is in basis divers. Dat is een rijk uitgangspunt. Op Noorderpark. veel plekken zijn de verschillen echter genivelleerd, waardoor het contrast en de hiërarchie in de inrichting van de buitenruimte is verminderd. 6

Overvecht. Deze functie zou in de toekomst beter Vechtzoom benut kunnen worden door het verbeteren van de - De inrichting van dit gebied wordt beïnvloed door het dreef als wandel- en fietsboulevard. karakter van de Vecht. - De Einsteindreef is een belangrijke invalsweg van de - Drager is het oude lint langs de Vecht en het stad en heeft dus een zware verkeersfunctie. Er zijn achterliggende gebied met een combinatie van water nagenoeg geen functies direct ontsloten aan deze en een parkachtige inrichting met bos. weg. - Toekomstige ontwikkelingen op het Mesosterrein en - De weg heeft tussen de ring en de Carnegiedreef eventueel op termijn het RWZI-terrein kunnen door een inrichting als parkway met bomen. inbreng van water en verbinding met de Vecht een - Er staan langs de Einsteindreef veel ontwikkelingen onderscheidende kwaliteit opleveren voor de nieuw op stapel met als belangrijkste project Gebiedsplan te ontwikkelen woonmilieus. De Gagel en Centrumgebied Overvecht. Er liggen - Ecologische typering: mozaïek vochtig bos. hierdoor kansen om de Einsteindreef beter aan te hechten en in te bedden in de wijk Overvecht. - Ecologische typering: mozaïek droog bos.

Noorderpark en Vechtzoom

-

-

-

-

-

-

-

Parken Park de Gagel is recentelijk vernieuwd en biedt mogelijkheden voor extensieve en intensieve recreatie door een inrichting met grasvelden en bomen en een aantal wijkvoorzieningen. De niveau-verschillen en de beplanting geven het park een besloten karakter, dat aansluit bij het beboste deel van het Noorderpark. Via één van de parklobben wordt een hoogwaardige verbinding voor langzaam verkeer gemaakt naar het Noorderpark. Gebiedsplan de Gagel voorziet in een aantal ontwikkelingen die deels in en aan het raamwerk en ook Park de Gagel plaats vinden. Het park kan een kwaliteitsdrager zijn voor deze ontwikkelingen en de ontwikkelingen kunnen de randen van het park versterken / verbeteren. Park de Watertoren heeft als belangrijke drager de singelstructuur. De parklob t.p.v. de Brandenburgdreef moet een betere ruimtelijke verbinding worden naar het Noorderpark. Dit zou kunnen door een nieuwe singel aan te leggen die aansluit op het water in het Noorderpark, waarmee ook de de verrommelde ruimtelijke structuur aanzienlijk wordt verbeterd. Langs de singels loopt de belangrijkste verbindingsroute tussen stad en Noorderpark voor langzaam verkeer. In het park en aan de singelstructuur liggen ‘kamers’ met voorzieningen. Ecologische typering: Park de Gagel mozaïek vochtig bos, Park de Watertoren vochtig grasland.

Einsteindreef en Carnegiedreef

Klopvaart en Spoorzone - De Klopvaart en de Spoorzone vormen ruimtelijke en ecologische verbindingen tussen stad (Vechtzoom) en landschap (Noorderpark). De Klopvaart is onderdeel van de Hollandse Waterlinie. - De Spoorzone bestaat uit een lint van schegvormige ruimten, aaneengeregen door een bomenlaan langs het spoor. - Bij het station is ruimte voor verdichting. - Ecologische typering: Klopvaart beek/zoet water levensgemeenschap. Spoorzone droge ruigte. Beide verbindingen hebben een belangrijke ecologische betekenis.

Klopvaart en spoorzone

-

-

Parken

Einsteindreef en Carnegiedreef - De Carnegiedreef wordt in de verkeersstructuur minder belangrijk. Op de lange termijn zou deze zelfs autoluw kunen worden, zodat de sfeer van het Park de Gagel tot aan de Amazonedreef kan reiken en voorzieningen zoals de Stefanuskerk of het winkelcentrum De Klop direct aan het park komen te liggen. - De Carnegie-Zamenhofdreef is de verbinding tussen de twee centrale parken en het winkelcentrum 02 Groenstructuur

-

Bebouwing in het raamwerk De bebouwing wordt georganiseerd in bebouwingszones. Gebouwen hebben een alzijdige oriëntatie en huisvesten functies die een relatie hebben met het raamwerk (met name (wijk)voorzieningen). De gebouwen hebben bij voorkeur een paviljoenachtige uitstraling en worden ruimtelijk gezien ‘los gehouden’ van de bebouwingsvelden. De erfscheidingen van private terreinen zijn aan alle zijden laag (max. 1 meter) en bij voorkeur groen. Ook de terreininrichting is zo groen mogelijk. In een bebouwingszone kunnen meerdere gebouwen naast elkaar liggen. Er is echter altijd ruimte tussen de gebouwen, zodat doorzicht is gegarandeerd en er vanuit de woonvelden altijd zichtlijnen zijn richting het groen. ‘Storende bebouwing’ krijgt geen mogelijkheden voor verdere uitbreiding. Als de kans zich voordoet moet getracht worden de bebouwing / functies te verplaatsen.

Buurtgroenstructuur Noord: plantsoenen rondom wijkontsluitingsweg - De opgave ligt in de aansluiting van de

middelhoogbouw op de openbare ruimte en het versterken en herkenbaar maken van de profielen van de wijkontsluitingsstructuur (relatie beleid speelstraten enz.) onder meer door inbreng van meer groen (zie ook van grijs naar groen). Zuid: stempels en molenwieken - De herkenbaarheid van het profiel van de molenwiek moet worden versterkt, waarmee ook het middengebied sterker uit de verf kan komen en de oriëntatie in de stempel verbetert. De boomstructuur kan hierbij een belangrijk middel zijn. - De middengebieden van de stempels hebben op dit moment verschillende invullingen variërend van woningbouw, bedrijvigheid tot een buurtsuper. Oorspronkelijk waren de plekken bedoeld als buurtpleintjes met eventueel voorzieningen. Openbare ruimte is er echter al genoeg in Overvecht en voorzieningen hebben op deze locaties niet altijd voldoende draagvlak. Het is daarom belangrijker om de vorm van de ontwikkelingsmogelijkheden vast te leggen dan het programma. - De verkaveling van de middengebieden moet een opzet krijgen met 1 of meerdere gebouwen met een alzijdige oriëntatie, zodat deze een zelfstandig ensemble vormen ten opzichte van de overige bebouwing in de woonbuurt. Bij ontwikkeling van een deel van het middengebied moet altijd vanuit een integraal plan worden gewerkt voor het geheel. De gebouwen staan ‘los’ in de ruimte, zodat het middengebied altijd een zekere openheid behoud. Hoven 10 hoog - De inrichting van de hoven moet meer ‘tuinachtig’ worden, zodat het contrast met de inrichting raamwerk wordt opgevoerd. - Dit vraagt als randvoorwaarde dat de toegankelijkheid kan veranderen. Een andere beheersvorm van openbaar naar collectief / privaat ligt voor de hand. - De inrichting en het gebruik van de hoven heeft een relatie met de omliggende woningen en kan een extra kwaliteit bieden als woonomgeving. Ontwikkelingsrichtingen kunnen zijn een boomgaard, moestuin (gerelateerd aan woningen), bloementuin, siertuin enz. - Er is de mogelijkheid tot combinaties met meer kleinschalig ‘recreatief’ programma, zoals een tennisbaan of gemeenschappelijk tuinpaviljoen. - Er is kleinschalige bebouwing mogelijk ter ondersteuning van de ‘hof als tuin’. De bebouwing is 1 bouwlaag met een oppervlakte van maximaal 200 m2 in een alzijdige paviljoen-achtige opzet. - Functies die geen relatie hebben met omliggende woningen zijn niet toestaan. Hoven middelhoogbouw - De hoven zijn kleinschaliger dan de 10-hoog hoven en zijn daarom minder geschikt voor transformatie tot bijvoorbeeld afsluitbare (collectieve) tuin. - Inzet via beheer op continueren / versterken bestaande inrichting en gebruik (speelplekken). Woonomgeving ‘van grijs naar groen’ - De inrichting van de openbare ruimte bevat relatief veel verharding (grijs). Onder het motto ‘van grijs naar groen’ zal bij herinrichting en beheer ingezet moeten worden op meer groen. - Er ligt hierbij een relatie met de erfscheidingen. De vergroening kan worden ingezet om zij- en achtertuinen ’in te pakken’ met groenstroken zoals heesters, waardoor de erfscheiding ‘in de tweede lijn’ komt te liggen en minder beeldbepalend is.

Overwegingen en aandachtspunten - Veel doelstellingen kunnen behaald worden zonder dat daar een omvangrijk planproces voor nodig is, maar door middel van doelgericht beheer. Het is daarbij van belang dat bij (groot) onderhoud in een gebied de relatie wordt gelegd met de gewenste ontwikkelingsrichting van de plek middels goede beheer- en inrichtingsplannen. - Bij afsluiting van een hof kunnen er openbare speelvoorzieningen verdwijnen en dient onderzocht te worden of er voldoende speelplekken (voor de verschillende leeftijdscategorieën) in de woonbuurt overblijven. 7

Wijkgroenstructuur

Wijkgroenstructuur

Buurtgroenstructuur: wijkontsluitingsstructuur

Buurtgroenstructuur: hoven

Buurtgroenstructuur: woonomgeving

02 Groenstructuur

Overvecht Noord: groenstructuur

8

Wijkgroenstructuur

Wijkgroenstructuur

Buurtgroenstructuur: middengebied molenwiek

Buurtgroenstructuur: hoven

Buurtgroenstructuur: woonomgeving

02 Groenstructuur

Overvecht Noord: groenstructuur

9

W EL

G

PA

RK

D

PA

D

RK

E

D

G A G E

G

PA

RK

W

E

EL

G

A

G

W

A

EL

W

W

W

W

VE

C

H

TZ

O

O

M

PA

RK

D

E

G

A

G

EL

W

A

A

A

A

A

A A

A A

A VECHT

A

A

A A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A VEC

A

A

HT

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

VECHT

A

A

A

A

VEC

H

T

A

VECHT

A

A

VECHT

A A

A A

A A

02 Groenstructuur

C

HT

Wijkgroenstructuur

schaal 1:6000

N

VE

10

W W

?

?

?

?

W W

Legenda Wijkgroenstructuur bestaand Wijkgroenstructuur voorzieningenknoop Wijkgroenstructuur na herstructurering randen (studie raamwerk Overvecht)

Stedelijke Groenstructuur Utrecht 2030

Bebouwingzone Bebouwing in wijkgroenstructuur Verstorende bebouwing in wijkgroenstructuur Bebouwing voorkant Bebouwing achterkant Erfscheiding voorkant zichtlijn

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

Ontwikkelingslocatie Gebiedsplan De Gagel, A

VECHT

A

A

A

A

A

stand van zaken juni 2009

VECHT

Ontwikkeling in wijkgroenstructuur A A

A

VEC

A

Concrete ontwikkelingslocatie (buiten studiegebied)

HT

A

A A

VECHT

VECH

VE

CH

T

T

VECH

02 Groenstructuur

T

11

G

PA

D

RK

E

D

G

A

PA

EL

RK

EL G A G E

EL G A G E D RK

VE

C

H

TZ

O

O

M

PA

RK

D

E

G

A

G

EL

PA

A

A

A

A

A

A A

A A

A VECHT

A

A

A A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A VEC

A

A

HT

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

VECHT

A

A

A

A

VEC

H

T

A

VECHT

A

A

VECHT

A A

A A

A A

02 Groenstructuur

C

HT

Buurtgroenstructuur

schaal 1:6000

N

VE

12

Legenda Wijkgroenstructuur Buurtgroenstructuur, openbaar Buurtgroenstructuur, collectief hoogbouw Buurtgroenstructuur, collectief middelhoogbouw Buurtgroenstructuur, (privé) tuinen Hof, midden hoogbouw Hof, 10 hoog Hof, 10 hoog, combinatie met voorzieningen aan Carnegiedreef / Zamenhofdreef V/W

Integrale ontwikkeling middengebied molenwieken (ontwikkelingsrichting wonen en / of voorzieningen)

GG

Ontwikkelingslocatie Gebiedsplan De Gagel, stand van zaken juni 2009 Versterken / vergroenen profiel wijkontsluitingswegen Versterken / vergroenen profiel buurtontsluitingswegen Versterken / vergroenen profiel molenwieken en herkenbaarheid middengebied van grijs naar groen

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

VECHT

A

A

A

A VECHT

Voorzieningen, bestaand A A

A

VEC

A

HT

A

Concrete ontwikkelingslocatie (buiten studiegebied)

A A

VECHT

VECH

VE

CH

T

T

VECH

02 Groenstructuur

T

13

03 Voorzieningen 03.1 Vraag

Legenda Winkels Sport Onderwijs Recreatie Werken

Structuur voorzieningen, bestaande situatie

Legenda Winkels Sport Onderwijs Recreatie Werken

Structuur voorzieningen, toekomstige situatie

De naoorlogse stad is een stad van strenge scheiding van functies. Voor werken waren oorspronkelijk aparte industriegebieden bedacht, op afstand van het wonen. Vaak zijn later in de randen van de naoorlogse stad rondom uitvalswegen wel economische activiteiten gevestigd, maar die hebben nauwelijks een relatie met de woonwijken, laat staan uitstraling op de naoorlogse stad. De naoorlogse stad heeft nauwelijks een eigen economisch profiel, terwijl de ligging in het stedelijke netwerk daarvoor wel aanleiding geeft. De huidige flexibilisering van de economie en het ontstaan van een diensten en kennis-economie geeft aanleiding de strenge scheiding van wonen en werken op strategische plekken in te ruilen voor mengvormen. De gebouwenvoorraad in de naoorlogse stad biedt daarvoor overigens zonder aanpassingen en binnen de huidige strikte regelgeving weinig ruimte. Voor het economische programma is het de opgave in de naoorlogse stad condities te bieden voor economische activiteiten en combinaties van wonen en werken. Het onderzoek richt zich op deze opgave. Op welke plekken is er, naast de oorspronkelijke voorzieningencentra, ruimte voor ontwikkeling van economische functies en voorzieningen. De tendens voor nieuwe bestemmingsplannen is ruim te bestemmen en uitsluiten wat echt niet kan. Dit geeft de mogelijkheid tot functieverandering in de tijd, zoals wonen naar werken, zonder dat het bestemmingsplan gewijzigd hoeft te worden. Het betekent ook dat goed nagedacht moet worden wat de consequenties hiervan in een gebied kunnen zijn en of dat wenselijk is. Er moet een balans gevonden worden tussen het faciliteren van een bredere bestemming voor economische functies en de impact daarvan op gebouw en omgeving.

03.2 Bevindingen Wijkontsluitingsstructuur, kansen voor functieverandering

- Er zijn nu weinig tot geen mogelijkheden om economische functies te vestigen buiten de voorzieningencentra. - Er is in Overvecht vraag naar ruimte voor kleinschalige bedrijvigheid en dienstverlening (informatie Wijk in bedrijf Utrecht). Er wordt daarbij gedacht aan ambachtelijke bedrijfjes (bijvoorbeeld meubelmakers), woon-werkwoningen (bijvoorbeeld een fotostudio), gezamenlijke ruimten en werkplekken voor de ca. 600 ZZP-ers in de wijk (vooral zakelijke dienstverlening van kraamvrouwen tot tekstschrijvers), kleine units (bijvoorbeeld 50 m2), kinderopvang (buitenruimte is hierbij vaak een probleem) en combinaties van werken en leren (bijvoorbeeld functies bij een ROC). - Veel plinten van de appartementengebouwen hebben een matige uitstraling, doordat er veelal een combinatie van service functies als garageboxen en bergingen op de begane grond zijn gesitueerd. Economische functies kunnen de samengestelde plinten activeren en een betere uitstraling en aansluiting op het maaiveld geven. - Er zijn in Overvecht veel garageboxen, wat in sommige delen geen prettig straatbeeld oplevert. Functieverandering kan een manier zijn om dit te verbeteren. De mogelijkheden zijn echter wel beperkt. De garagebox heeft een klein vloeroppervlak en een eenzijdige oriëntatie. Veel garageboxen zijn onderdeel van samengestelde plinten, waardoor de ligging is gefragmenteerd. Dit alles maakt functieverandering van de garagebox nog tot een lastige opgave.

03.3 Aanbevelingen In deze studie wordt gekeken naar functieveranderingen die consequenties hebben voor de ruimtelijke opzet (gevelwijziging enz.). De functieverandering betreft een wijziging van wonen of daaraan gerelateerde functies als bergingen en garageboxen naar een economische functie. Er wordt niet ingegaan op de consequenties voor verdere regelgeving zoals bijvoorbeeld vergunningen voor woonruimteonttrekking. Uitgangspunt is dat alleen plinten van woongebouwen kunnen worden omgezet naar voorzieningen / bedrijvigheid. Eengezinswoningen zijn als woningtype niet geschikt voor functieverandering.

Zonering Er zijn verschillende gebieden en plekken te onderscheiden, die specifieke condities hebben voor de vestiging van economische functies. Knopen De knopen zijn locaties met een concentratie van detailhandel, horeca grootschalige voorzieningen, bedrijven en kantoren. Dit zijn winkelcentrum De Gagelhof, winkelcentrum De Klop (allen Overvecht Noord), winkelcentrum Overvecht, winkelcentrum Overkapel en station Overvecht (allen Overvecht Zuid). Nieuwe functies die in het profiel van de knopen passen, moeten in deze gebieden worden gevestigd. Wijkgroenstructuur In en aan de wijkgroenstructuur liggen veel voorzieningen, zoals bijvoorbeeld scholen, voorzieningen voor ouderen en andere sociaalculturele voorzieningen. De wijkgroenstructuur biedt daarnaast in toenemende mate plaats aan activiteiten en tijdelijke manifestaties of evenementen. Met de combinatie van openbare ruimte, voorzieningen en activiteiten fungeert het raamwerk bij uitstek als het publieke domein van Overvecht. Functies die binnen dit profiel passen of dit kunnen versterken, worden gevestigd in of aan de wijkgroenstructuur. Het kan hierbij gaan om zowel maatschappelijke als commerciële voorzieningen. Hergebruik en/of herontwikkeling van bestaande voorzieningenlocaties zoals bijvoorbeeld vrijgekomen scholen behoort tot de mogelijkheden. Wijkontsluiting Overvecht Noord De wijkontsluitingswegen zijn kansrijk voor bedrijvigheid in de plinten door goede bereikbaarheid en zichtbaarheid. Bovendien biedt deze ontwikkeling de mogelijkheid om de begane grond aan deze straten meer te activeren, wat de levendigheid van het straatbeeld ten goede komt. In Overvecht Noord gaat het hierbij om de twee ontsluitingsringen. De buitenring (Paranadreef, Amazonedreef, Japuradreef, Tigrisdreef, Nijldreef, Zambesidreef, Kasaidreef) met de twee winkelcentra biedt als hoofdontsluitingsweg kansen voor kleinschalige bedrijvigheid / dienstverlening op niveau van zowel wijk als stad en functies gerelateerd aan de winkelcentra. De binnenring (Rio Negrodreef, Amazonedreef, Marowijnedreef, Gangesdreef, Mekongdreef, Nigerdreef, Gambiadreef) wordt in de toekomst omgevormd tot ‘speelstraat’ en meer autoluw. Deze zone biedt daarmee kansen voor wijk- en buurtgerichte voorzieningen, waarbij ook de relatie met Park de Gagel een rol kan spelen. Wijkontsluiting Overvecht Zuid In Overvecht Zuid valt de hoofdontsluiting van de wijk samen met de wijkgroenstructuur (Park de Watertoren). Hier ligt nagenoeg geen bebouwing aan ontsloten, waardoor er geen mogelijkheden zijn voor functieverandering. De meest aangewezen structuur hiervoor is de ‘molenwiek’ als hoofdontsluiting van de woonbuurten. Deze functioneert ook als wijkontsluitingsweg gezien de aanwezigheid van de buslijn, die in alle woonbuurten stopt. De molenwiek heeft twee posities, namelijk de straat en het middenpleintje. Aan de straten liggen

03 Voorzieningen

14

W

entree

W

W

entree

W

entree

entree

entree

W

appartementengebouwen, waarvan de plint omgezet kan worden naar kleinschalige bedrijvigheid en / of dienstverlening, waardoor deze beter worden geactiveerd. De middenpleintjes vormen de kern van de woonbuurten en zijn verschillend van functie (wonen, voorzieningen, combinatie van beiden). Functies die hier worden gevestigd moeten, gezien de centrale ligging in de woonbuurt, een representatief karakter hebben. Bij hergebruik van bestaande voorzieningen is het daarom belangrijk te screenen wat voor soort functies zich gaan vestigen. Bij herontwikkeling is het van belang dat deze locaties integraal worden ontwikkeld, zodat de middenpleintjes als centrale plek herkenbaar blijven. (zie hoofdstuk 02 Groenstructuur, buurtgroenstructuur, molenwieken).

W

W

entree

W

entree

entree

Oriëntatie wijkontsluiting

Oriëntatie woonbuurt

W

W

Woonbuurt De belangrijkste kwaliteit van de woonbuurt is de rustige groene woonomgeving. Het is daarom belangrijk om terughoudend te zijn met bedrijvigheid in verband met overlast voor omwonenden en verstoring van het groene woonmilieu. Om de plinten van de appartementengebouwen meer uitstraling te geven liggen woon-werk woningen hier meer voor de hand dan omvorming tot bedrijfsruimte. De woon-werk woningen kunnen maisonnettes zijn met een ruimte aan de straat voor werken aan huis (dienstverlening, weinig overlast, geen publieke functie) of wonen in de vorm van bijvoorbeeld een woonkeuken.

entree

W

entree

W

entree

entree

W

entree

Samengestelde plint middelhoogbouw, garagebox incidenteel

W

W

entree

W

entree

W

entree

entree

W

entree

Oriëntatie wijkontsluiting

Oriëntatie woonbuurt

W

entree

W

entree

entree

W

entree

Samengestelde plint middelhoogbouw, garagebox gezoneerd

In sommige delen van de eengezinswoningverkavelingen zijn op hoeken kleinschalige ‘garagestrips’ van meestal vier tot vijf garageboxen opgenomen. Onder strikte voorwaarden kunnen deze omgevormd worden tot bijvoorbeeld een praktijkruimte, wat geen overlast geeft voor de woonomgeving en als gevelbeeld een verbetering is ten opzichte van de ‘blinde’ garageboxen. De grootschaliger garagecomplexen rondom binnenterreinen komen niet in aanmerking voor functieverandering.

W

Oriëntatie wijkontsluiting

-

Samengestelde plint middelhoogbouw, garagebox gezoneerd (rondom openbaar binnenterrein)

Oriëntatie woonbuurt Plint met garageboxen (hoogbouw bij stationslocatie)

-

Plint 10 hoog, garageboxen (garageboxen georiënteerd op hof)

Plint 10 hoog, halfverdiept 03 Voorzieningen

Plinten De plinten aan de wijkontsluitingsstructuur zijn het meest kansrijk voor vestiging van economische functies. Niet alle gebouwen binnen deze zones zijn echter geschikt voor transformatie. De indeling en oriëntatie van de plint ten opzichte van de straat is hiervoor bepalend. Er zijn in de tekening 3 typen aangegeven: Halfverdiepte plint: bergingslaag onder woningen. Deze opzet is niet geschikt voor andere functies. Gemengde plint met service-functies: combinatie van bergingen en garageboxen. De bergingen zijn gekoppeld aan de bovenliggende woningen en daardoor lastig om te zetten. De garageboxen kunnen omgezet worden naar een andere functie. Beperkende factor daarbij is de geringe oppervlakte per garagebox en de eenzijdige oriëntatie. Gebouwen waar de garageboxen niet op de wijkontsluiting zijn georiënteerd komen niet in aanmerking. Gemengde plint woon- en servicefuncties: combinatie van bergingen, garageboxen en woningen. Voor de omzetting van bergingen en garageboxen gelden dezelfde voorwaarden als bij de gemengde plint met service-functies. Als er wordt gekozen ook woningen om te zetten naar bedrijfsruimte is er aandacht vereist voor de gevolgen aan de achterzijde (dichtzetten gevel) en buitenruimte (ander gebruik tuin).

blok garageboxen. Deze ingreep is dan leidend voor alle verdere ingrepen in het gebouw. - Bij vervanging van puien wordt de nieuwe invulling uit één hand ontworpen en sluit aan bij de bestaande vormgeving van het gebouw. - Een goede kwalitatieve toets op gevelwijzigingen en reclame is belangrijk. Deze toets wordt door welstand gedaan en de criteria hiervan zijn vastgelegd in de sneltoetscriteria voor kleine bouwwerken en erfscheidingen (zie Bijlage 02) Uitgangspunten functieverandering plinten woonbuurten: - De samenvoeging van de plint en de bovengelegen woningen tot woon-werk woningen is zo ingrijpend, dat een bloksgewijze aanpak uitgangspunt is. Het heeft de voorkeur om ook op niveau van de verkavelingseenheid één aanpak te hanteren, zodat de eenheid in architectuur is gewaarborgd. - Voor de uitwerking en kwalitatieve toets gelden dezelfde voorwaarden als bij de functieverandering plinten wijkontsluitingsstructuur. Uitgangspunten functieverandering garageboxen woonbuurten: - De garagestrip moet integraal worden aangepakt (één functie voor de gehele strip). - De functie geeft geen overlast voor de omliggende woningen en past in de groene woonomgeving, waarbij vooral aan dienstverlening moet worden gedacht. - Voor de uitwerking en kwalitatieve toets gelden dezelfde voorwaarden als bij de functieverandering van de plinten.

Aandachtspunten - Het overgrote deel van de gebouwen, die in aanmerking komen voor functieverandering zijn in bezit van corporaties. Hier ligt een kans om de blokken integraal aan te pakken en de plekken voor functieverandering beter te sturen. - Het onttrekken van garageboxen heeft een relatie met de parkeerbalans van het gebied. Het is belangrijk om in beeld te brengen wat dit betekent voor de parkeeropgave en eventuele compensatie van parkeerplaatsen. - De Gemeente Utrecht hanteert voor het vaststellen van de functiemogelijkheden een lijst met milieucategorieën. Voor gemengde functies zijn activiteiten met milieucategorie A en B1 toegestaan (zie bijlage 03). Hierbinnen zijn nog steeds vele invullingen mogelijk, die niet altijd wenselijk zijn in een woonwijk als Overvecht. Het is belangrijk om de consequenties van deze lijst af te zetten tegen de mogelijke locaties (wat kan theoretisch gezien waar komen). Zeker in kwetsbare delen als de woonbuurten is wellicht een meer specifieke vaststelling van de mogelijkheden wenselijk.

Uitgangspunten functieverandering plinten wijkontsluitingsstructuur: - Het is belangrijk dat bij transformatie van de plint, deze nog steeds een architectonische eenheid blijft. De functieverandering van een plint is bij voorkeur een bloksgewijze aanpak. - Bij omzetting van woningen wordt er zo structureel ingegrepen, dat een bloksgewijze aanpak voorwaarde is. De plint raakt anders te verbrokkelt. - Incidentele omzetting van garageboxen naar bedrijfsruimte heeft niet de voorkeur. De minimum ingreep is de transformatie van één aaneengesloten 15

knopen

Voorzieningen in en aan wijkgroenstructuur

Plinten in en aan buurtgroenstructuur

Plinten aan wijkontsluitingsstructuur

Plinten / garageboxen in woonbuurten

03 Voorzieningen

Overvecht Noord: voorzieningen

16

Polen

Voorzieningen in en aan wijkgroenstructuur

Plinten in en aan buurtgroenstructuur (‘molenwieken’)

Plinten aan wijkontsluitingsstructuur

Plinten / garageboxen in woonbuurten

03 Voorzieningen

Overvecht Zuid: voorzieningen

17

n

sportveld Mitros woningbouwver. detacheringsbureau administratiekantoor

sporthal t.b.v. school

school

leeg / n

praktijk aan huis: parametrisch instituut/voetverzorging/therapie/schoonheid

buurthuis

school tijdelijke bebouwing anders dan i n ondergrond school

school kerk met vergaderruimte en bijbelstudie

school

PA

RK

D

E

G

A

G

EL

bebouwing gesloopt

leegstaand, antikraak

voormalige school, leegstaand

school sporthal

fysiotherapie, Overvecht noord snackbar, lunchroom, supermarkt, eetsalon

autoshowroom en werkplaats bosch

kruidvat supermarkt kiosk

school

sporthal tbv school

sporthal tbv school

buurthuis

school

foodmaster, apotheek huisarts grillroom

videoland, zonnebank, kapper, telefoonservice, gehoortoestellen

school plein

kind& jeugd kinderdagver blijf

buurthuis kinderopvang infoc. bso

chinese kerk

school

school

Zorgcentrum Overvecht Noord - Rosendael

Stadsboerderij

Speeltuin kerk

D

E

G

A

G

EL

nr. 10 steenglas en keramiek atelier aan huis la minja

PA

RK

sportschool fitness

EL G

PA

G

PA

RK

D

PA

D

RK

E

D

G

E

EL G A G E

nr. 6 Sima beautysalon aan huis

A

A

G

RK

EL

nr. 20 dierenartsen praktijk hele pand

D

E

G

A

G

EL

apotheek verloskundige, dietist, fysio, huisarts, eerste lijnscentrum Carniedreef

RK

bureau inburgering arbeidsinter tiebureau glasvezel XMS-kabel

PA

politieburo

surinaams eethuis catering

kpn telecom

SPO tandart bussiness s landschapsb visioneer

theater cultuurhuis tandproteses stomerij

wellness kleding groentema n kleding reparatie kapper NIEUWBOUW boven comm. plint wonen

school

middelbareschool

lidl blokker

clienten bel jantje beton SVOZ-oplei bakker

chinees restaurant snackbar café uitzendbure medische m utrecht buro readeli KNMP st. thuiszorg

consulatieburo gezondheidscentrum

school + "De Taalkring" koningklijke Auris groep

school zwembad fysiotherapie overdekte waterglijbaan

VGBC ver. manisc ergo therap bureau chris onderwijs expertise ce en maatscha

café restaurant "De Kwakel"

huisvesting verpleegkundigen

kantoor?

school

gymzaal

Woonzorgcentum 't Huis aan de Vecht

ziekenhuis

M VE

C

H

TZ

O

VE

C

O

H

VE

TZ

C

H

O

O

TZ

M

O

O

M

zorgcentum Zuylenstede

A

A A

A

A O TZ

TZ

C

VE

H

C

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A A

A VEC

A

M

A

O

VECHT

H

A

VE

A

M

A

O

A

O

A

A A

HT

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

VECHT

A

A

A

A

VEC

H

T

A

VECHT

A

A

VECHT

A A

A A

A A

03 Voorzieningen

C

HT

Voorzieningen huidige situatie

schaal 1:6000

N

VE

18

beneden kapper boven kantoor t.b.v. thuis-/kraamzorg flexicare saltro artsen handje helpen oorakel amarus mannaz Cdf slachtofferhulp vastgoed haska

school

buurthuis Shell tankstation Schweitzerdreef

school ROC Midden Gelderland

opbouwwerk hulpverlening stichting financiële dienstverlening

BP Tankstation Albert Schweitzerdreef verkooppunt met lpg BP Tankstation Albert Schweitzerdreef beneden tandarts praktijk voor therapie advocatenkantoor chinees restaurant apotheek marokaans restaurant

huisartsen kliniek

nieuwe Sporthal D e Dreef

bebouwing gesloopt school

school ROC Midden Nederland Techniek & Innovatie rtveld

voetbalveld

zorg/opvang en wonen daklozen

sportgebouw met kantine leeg / nieuw

uitvaartcentrum

bezig met bestraten parkeren of sport?

De Faros 24 uurs zorg voor verstandelijk gehandicapten

gemeenschappe lijke ruimte

natuur en milieu Educatie Stadsbeheer kantoor, educatieruimte, agrarisch

school

uitvaartcentrum school kapper cafetaria wasserette supermarkt fietsenwinkel

school

kerk school

vergaderruimte Speeltuin Kinderboerderij

school

gezondheidscentrum/ verpleeghuis

windesheim hogeschool voor theologie

Gemengd New york pizza schoenenwinkel kapper viswinkel supermarkt cafetaria zonnecentrum groenteboer slager bakker

Kantoor bureau jeugdzorg hogeschool van Utrecht CNV NS vastgoed ABU vastgoed

kantoren instituut reintegratie UW forumII

school stationsgebouw

kerk

Wegwijzer Amodreef Stiza

slager De wissel GVU bus Le piccolo

kantoor forumI

kantoor belastingdienst

stichting Ward

sporthal t.b.v. school

school

internationale schakelklas

leegstaande school

moskee

boven kantoor uitzendbureau, kapper, caffetaria, vishandel, bakkerij, mitra, toko shang-ai boven kantoor

wijkinfocentrum

school

school

sportshal tbv school

C & A-Overvecht binnen winkelcentrum winkels supermarkt uitzendburo kapper bank

overdekt winkelcentrum

au gering dsintergra reau ezel kabel

overdekt winkelcentrum

Ptt Postkantoor tandarts ness service chapsbeheer neer

Buurthuis peuterspeelzaal buurtopbouwcentrum school

buurtwinkel bakker eetcafe cafetaria

Apotheek-Overvecht

leegstand achteringang laden en lossen winkels

hypotheekshop zonnebankcentrum, winkels

Hema DH

tankstation

opslag garage tijdelijk kantoor

ten belang e beton Z-opleidingen

Kwik-Fit nuon energie centrale ndbureau sche maatschapij ht readelijn P uiszorg

wasstraat, Gamma Mr.Waxs Utrecht Bv

nuon energie centrale

C manisch depresieven therapie au christelijk rwijs rtise centrum leeftijd aatschapij

St. Regionale Ambulance voorziening Utrecht

Squash Centrum school Vader Rijn College

Legenda Winkels/ Horeca Dienstverlening Bedrijven Scholen Zorg Wijk- en culturele voorzieningen A

A

A

A

A

A

A

A

ECHT

Religieuze gebouwen A

A

VECHT

A

A

A

A

A

A

A

A

Sport

VECHT

Recreatie A A

A

VEC

A

HT

A

A A

VECHT

VE

VECH

CH

T

T

VECH

03 Voorzieningen

T

19

PA

RK

D

E

G

A

G

EL

Wijkontsluiting: kleinschalige bedrijvigheid / dienstverlening

Hoofdontsluiting: kleinschalige bedrijvigheid / dienstverlening

Speelstraten: wijk / buurtgerichte dienstverlening / voorzieningen

EL G

PA

G

PA

RK

D

PA

D

RK

E

D

G

E

EL G A G E

A

A

G

RK

EL

PA

RK

D

E

G

A

G

EL

W

PA

RK

D

E

G

A

G

EL

Wijk- en buurtgerichte dienstverlening / voorzieningen

M VE

C

H

TZ

O

VE

C

O

H

VE

TZ

C

H

O

O

TZ

M

O

O

M

W

A

A A

A

A O TZ

TZ

C

VE

H

C

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A A

A VEC

A

M

A

O

VECHT

H

A

VE

A

M

A

O

A

O

A

A A

A

HT

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

VECHT

A

A

A

A

A

VEC

H

T

A

VECHT

A

A

VECHT

A A

A A

A A

03 Voorzieningen

C

HT

Voorzieningen toekomstige situatie

schaal 1:6000

N

VE

20

W

Wijkontsluiting: kleinschalige bedrijvigheid / dienstverlening

K

Legenda Wijk- en buurtgerichte dienstverlening / voorzieningen

Winkels/ Horeca Dienstverlening Bedrijven Scholen Zorg Wijk- en culturele voorzieningen Religieuze gebouwen

centrumkwadrant

Sport Recreatie W

voorzieningenknoop, winkels

K

voorzieningenknoop, kantoren halfverdiepte plint samengestelde plint met service functies samengestelde plint met woon- en service functies functieverandering plint, wijkontsluitingsstructuur functieverandering plint, woonbuurt functieverandering garageboxen, woonbuurt

gehele plint opgebouwd uit garageboxen (en entreehallen)

samengestelde plint, garageboxen gezoneerd

A

A

A

A

A

A

A

A

A

VECHT

A

A

VECHT

A

A

A

A

A

A

A

A VECHT

samengestelde plint, garageboxen incidenteel

A A

A

VEC

A

HT

A

A A

VECHT

VE

VECH

CH

T

T

VECH

03 Voorzieningen

T

21

04 Wonen: gestapelde woningen 04.1 Vraag IV

" % 3 4! ! . $ %  " % " / 5 7 ) . ' /VERVECHT\SCHAAL

73

Bouwhoogtes bestaande bebouwing (bron: Utrecht NOW, Urban Fabric | Steenhuis, juni 2006)

VII.B

( / / & $ 3 4 2 5 # 4 5 5 2 /VERVECHT\SCHAAL

81

Hoofdstructuur (bron: Utrecht NOW, Urban Fabric | Steenhuis, juni 2006)

VIII.B

/.$%2$%,%.(//&$3425#4552 /VERVECHT\NIETOPSCHAAL

85

Onderdelen Hoofdstructuur (bron: Utrecht NOW, Urban Fabric | Steenhuis, juni 2006)

107 XII.C /.$%2$%,%."%"/57).'36%,$%. /VERVECHT .OORD

97

Onderdelen bebouwingsvelden Overvecht Noord (bron: Utrecht NOW, Urban Fabric | Steenhuis, juni 2006)

XII.A

/.$%2$%,%."%"/57).'36%,$%. /VERVECHT :UID

Onderdelen bebouwingsvelden Overvecht Zuid

93

Middelhoogbouw, alzijdige oriëntatie - Deze gebouwen zijn alzijdig en staan ‘los’ in het openbaar gebied. Het gaat hierbij vooral om de zogenaamde 3,5 hoog flats in Overvecht Noord. - Oriëntatie van de gebouwen is vooral bepaald vanuit de bezonning. Dit betekent dat bijvoorbeeld aan de hoofdontsluitingswegen van Overvecht Noord (Tigrisdreef / Japuradreef) de entrees en buitenruimten niet aan deze weg liggen maar aan de ‘buurtzijde’. - De begane grond is een combinatie van entreehallen, woningen, bergingen en garageboxen. - De woningen op de begane grond hebben veelal een tuin direct grenzend aan het openbaar gebied. De tuinen bevinden zich aan beide zijden van het gebouw. Gezien de alzijdigheid van het gebouw zouden deze als voortuinen behandeld moeten worden. De praktijk is echter dat bewoners deze als achtertuin zien en er hoge schuttingen staan. Met name langs hoofdontsluitingwegen van de wijk heeft dit grote impact op de kwaliteit van de openbare ruimte. - De effecten van de erfscheidingen worden versterkt doordat deze de woningen op de begane grond aan het zicht onttrekken. De andere delen van de plint bestaan uit bergingen en garageboxen (blinde gevel), waardoor de gebouwen alleen ter plekke van de entree nog een prettige uitstraling hebben.

De open verkavelingswijze van de naoorlogse wijk Overvecht verschilt op een aantal punten ingrijpend met de gesloten bebouwingswijze: - De architectonische eenheid is niet langer het afzonderlijke huis, maar de verzameling van woningen: de rij, het woongebouw, de serie van woongebouwen, het ensemble. De architectonische bepaling is daarbij tweeledig. Enerzijds vormt elk gebouw een zelfstandige architectonische eenheid, anderzijds verschijnt juist het geheel van de configuratie als architectonisch ensemble, inclusief de inrichting van de open ruimte volgens een samenhangend groenplan. - Bij met name de appartementen is eigenlijk alleen de footprint in privaat eigendom. Alle omliggende ruimte is openbaar gebied. Dit geldt, in tegenstelling tot veel andere naoorlogse wijken, ook voor terreinen die Middelhoogbouw, tweezijdige oriëntatie vormgegeven zijn als binnenterrein. - Deze bebouwing wordt aan alle zijden omgeven door - Door de open verkavelingswijze vervalt het openbare ruimte, maar er is meer verschil tussen traditionele verschil tussen het representatieve voor- en achterzijde doordat de gebouwen ‘rug karakter van de voorgevel en het informele gebruik aan rug’ liggen of een ensemble vormen rond een van de achtergevel. De appartementengebouwen openbare binnenhof. hebben een alzijdige oriëntatie. - De begane grond is een combinatie van entreehallen, woningen, bergingen en garageboxen. De Deze alzijdige oriëntatie stelt een opgave voor de garageboxen zijn meestal gegroepeerd in 2-4 boxen. aanhechting van de gebouwen op het maaiveld. Bij veel appartementengebouwen zijn tuinen uitgegeven - Aan de achterzijde liggen meestal tuinen aan een openbare binnenruimte. Er zijn verkavelingseenheden voor de woningen op de begane grond. Veel plinten met aaneengesloten tuinen (verkavelingeenheid 4), zijn benut voor garageboxen en bergingen, waardoor maar ook met losse tuinen (verkavelingeenheid 7). ‘blinde’ gevels ontstaan. Ook bij de appartementen Met name de aaneengesloten tuinen worden gebruikt speelt de vraag van uitbreidbaarheid. Het gaat als achtertuin. De blokken rond de Samosdreef hierbij om uitbreiding van entreehallen eventueel (verkavelingeenheid 7) zijn een voorbeeld waarbij dit in combinatie met het toevoegen van liften en de dankzij de groene erfscheiding (hagen) in combinatie mogelijkheid tot het toevoegen van volume (extra met een openbaar binnenterrein een aantrekkelijke bouwlaag). De regels voor zowel erfscheidingen woonomgeving oplevert. (aanhechting op maaiveld) als uitbreidingen moeten een goede balans vinden tussen de wensen van Hoogbouw, 10-hoog de eigenaar / bewoner en de ruimtelijke kwaliteit: - Gebouwen hebben veelal een halfverdiepte de samenhang tussen gebouw, ensemble en plint met bergingen. Alleen het ensemble aan de buitenruimte. Als deze balans niet wordt gevonden, Zamenhofdreef bij winkelcentrum Overvecht heeft kan het beeld en de woonomgeving te veel gaan een combinatie van garageboxen en bergingen (niet verrommelen, wat de ruimtelijke kwaliteit niet ten verdiept, blinde gevel aan de straat). goede komt. Uiteindelijk kan dit ook de waarde van - In veel gebouwen met halfverdiepte plint, begint het vastgoed negatief beïnvloeden. de lift op de halve verdieping. Hier is vaak de wens de bereikbaarheid van de lift te verbeteren, De studie richt zich daarom op het opstellen van waarvoor een grotere entreehal nodig is. Dit zou principes voor uitbreidingen en erfscheidingen. geregeld moeten worden binnen de regels voor Deze principes kunnen de ‘input’ vormen voor de uitbreidbaarheid. regels in het bestemmingsplan. Tevens zal worden - Langs de halfverdiepte plinten loopt bij nagenoeg gekeken hoe deze principes aansluiten bij andere alle gebouwen een groenstrook. Oorspronkelijk beleidskaders zoals de welstand en in hoeverre deze waren dit heesterzones, die een goede overgang overeenkomen met de feitelijke situatie in het kader van het gebouw naar de openbare ruimte vormen. Bij van handhaving. veel gebouwen is deze zone nog slechts een ‘karige’ grasstrook. 04.2 Bevindingen In Overvecht zijn eigenlijk drie typen bebouwing te onderscheiden; laagbouw (eengezinswoningen), middelhoogbouw en hoogbouw (beiden appartementen). De hoogbouw bestaat uit ensembles van ’10-hoog’. Het zijn grootschalige complexen, die ruimtelijk gezien een belangrijke rol spelen in de begrenzing van de hoofdstructuur. De middelhoogbouw vormt in bouwhoogte de verbinding tussen de laagbouw en de hoogbouw. Het is daarmee een belangrijk, maar ook kwetsbaar schaalniveau. Als dit schaalniveau wegvalt of verbrokkelt is de samenhang tussen de verschillende typen bebouwing verstoord, wat de ruimtelijke kwaliteit niet ten goede komt.

(bron: Utrecht NOW, Urban Fabric | Steenhuis, juni 2006)

04 Wonen: gestapelde woningen

Binnen de middelhoogbouw zijn twee categorieën te onderscheiden, namelijk middelhoogbouw met een alzijdige oriëntatie en middelhoogbouw met een tweezijdige oriëntatie.

22

W

W

entree

W

entree

W

entree

entree

04.3 Aanbevelingen Algemeen - Appartementengebouwen zijn collectieve gebouwen, waarbij individuele uitbreidingen niet passend zijn. Uitbreidingen vinden daarom altijd plaats op de schaal van het gehele gebouw. - Er is een vraag om het bijplaatsen van liften (of inbouwen) te faciliteren. De oplossingen hiervoor zijn echter zo specifiek en afhankelijk van de structuur van het gebouw, dat dit niet in robuuste regelgeving is te gieten. Er is een voorstel om dit als ‘recht’ op te nemen in het bestemmingsplan. Dit betekent dat plannen aan de hand van de bouwaanvraag op welstandsaspecten beoordeeld moeten worden. Deze ingrepen zijn zo beeldbepalend dat het goed is deze niet alleen op de schaal van het gebouw maar ook per verkavelingseenheid gelijk te houden.

Principe plint middelhoogbouw, alzijdige oriëntatie

W

W

entree

W

entree

W

entree

entree

(garageboxen incidenteel)

Principe plint middelhoogbouw, alzijdige oriëntatie (garageboxen incidenteel) met beplantingszone rondom

W

W

Uitbreidbaarheid - Gezien de kwetsbaarheid van de middelhoogbouw als ‘tussenschaal’ is het niet toegestaan bouwlagen toe te voegen. - Er is in alle gevallen de mogelijkheid de entreehal te vergroten door middel van een uitbreiding aan de voorzijde. De uitbreiding heeft een hoogte en breedte die gelijk is aan de entreehal en mag niet dieper zijn dan 3 m. In het geval van ‘aangehangen’ balkons mag de uitbreiding niet verder uitsteken dan de balkons. De uitbreiding moet bij een heesterzone voor het gebouw (zie erfscheiding) binnen deze zone blijven of andersom de zone moet minimaal de breedte hebben van de uitbreiding. - Er zijn geen andere mogelijkheden om de begane grond uit te breiden. Ook uitbreiding van woningen ter plaatse van tuinen is niet toegestaan.

entree

W

entree

W

entree

entree

W

entree

Middelhoogbouw, alzijdige oriëntatie

Principe plint middelhoogbouw, alzijdige oriëntatie (garageboxen gezoneerd)

W

entree

W

entree

entree

W

entree

-

W

-

Principe plint middelhoogbouw, tweezijdige oriëntatie

-

Principe plint middelhoogbouw, garageboxen

-

Principe plint hoogbouw 10-hoog, garageboxen

-

-

-

Principe plint hoogbouw 10-hoog, halfverdiept 04 Wonen: gestapelde woningen

Erfscheiding Voortuinen. Door de alzijdige oriëntatie van de gebouwen worden alle tuinen als voortuin beschouwd. Erfscheidingen voorzijde (voortuin). Erfscheiding maximaal 1 meter hoog. Hier zijn geen nadere eisen aan te stellen. Er is een voorkeur voor een groene erfscheiding (hagen). Er mogen dan geen hoge schuttingen (> 1 meter) worden geplaatst. Kanttekening hierbij is dat er altijd een hoge haag geplaatst mag worden. Dit is niet door middel van bestemmingsplan of handhaving uit te sluiten en bied bewoners de kans alsnog de gewenste privacy te regelen. Beplantingszone. Minimale ingreep is de erfscheidingen van de tuinen te verbeteren. Het zou echter beter zijn de algehele aanhechting van deze blokken op het maaiveld te verbeteren. De oplossing hiervoor is een beplantingszone van 1 meter hoog (hagen / heesters), die rondom het gebouw wordt getrokken. Binnen deze zone kunnen tuinen, entrees en toegangen tot garageboxen worden opgevangen en de ‘blinde’ delen worden ingepakt. Als de beplantingszone is aangelegd, kunnen hierbinnen ook meer tuinen worden uitgegeven, waarbij de zone rondom de tuin dik genoeg moet blijven (minimaal 1 meter) om als erfscheiding te kunnen fungeren.

‘blinde’ delen van de plint in. - Erfscheidingen achterzijde (achtertuin). Deze erfscheidingen grenzend aan openbaar gebied zijn groen. De voorkeur is een haag eventueel gecombineerd met een gaashek aan de binnenzijde van maximaal 2 m. hoog om de tuin goed te kunnen afsluiten. - Bijgebouwen. Deze zijn alleen toegestaan in achtertuinen. Bijgebouwen grenzend aan openbaar gebied moeten binnen de erfscheiding liggen, zodat deze niet onderbroken wordt en de bebouwing niet vanaf de straat is te zien. Verder zijn geen nadere bepalingen aangegeven voor bijgebouwen.

Hoogbouw, 10-hoog Uitbreidbaarheid - Er kan een teruggelegde extra bouwlaag worden toegevoegd. Dit biedt de mogelijkheid om bijvoorbeeld penthouses toe te voegen. De opbouw ligt aan alle zijden minimaal 1,5 m. terug. De extra bouwlaag wordt bij voorkeur toegevoegd op het gehele ensemble van gebouwen die rondom een hof liggen. - Er is in alle gevallen de mogelijkheid de entreehal te vergroten door middel van een uitbreiding aan de voorzijde. De uitbreiding heeft een hoogte en breedte die gelijk is aan de entreehal en mag niet dieper zijn dan 3 m. De uitbreiding moet bij een heester- of graszone rondom of voor het gebouw (zie erfscheiding) binnen deze zone blijven of andersom deze zone moet minimaal de breedte hebben van de uitbreiding. Erfscheiding - ‘Groene voeten’ herstellen. Voormalige heesterzone is nu vaak alleen ‘karige’ grasstrook. De zones moet opnieuw worden ingeplant met heesters en in sommige gevallen worden verbreedt, zodat een royale groene voet ontstaat met entrees.

Kwaliteitsbewaking / welstandsbeleid Het is noodzakelijk dat er een kwalitatieve toets plaats vind op de uitbreidingen en erfscheidingen. Op dit moment is welstand de aangewezen plek voor deze toetsing. Mocht de positie van welstand in de toekomst veranderen en zij deze toets niet meer kunnen verzorgen, zal gekeken moet worden hoe deze kwaliteitsbewaking elders in de gemeentelijke organisatie plaats kan vinden. Voor de erfscheidingen geldt op dit moment het document ‘Deel B Sneltoetscriteria, en richtlijnen/aanbevelingen voor veel voorkomende kleine bouwwerken’ (zie Bijlage B) als kader. Voor de uitbreidingen zal een welstandstoets plaats moeten vinden in het kader van de bouwaanvraag.

Overwegingen en aandachtspunten - De gebouwen zijn per definitie in collectief eigendom. Veel complexen zijn nog steeds in bezit van corporaties. Een deel is in bezit van beleggers, maar ook in geval van ‘versnipperd’ eigendom is er nog altijd sprake van een Vereniging van Eigenaren. Dit collectieve eigendom maakt ook een collectieve aanpak gemakkelijker. - Het grootste deel van de gebouwen is in eigendom van de corporaties. Dit betekent dat er kansen liggen om een aantal wensen door samenwerking met deze partijen een stap verder te brengen. Middelhoogbouw, tweezijdige oriëntatie - Er wordt gewerkt aan renovatieplannen voor de ‘3,5 hoog’ flats in Overvecht Noord, waarbij ook wordt Uitbreidbaarheid nagedacht over de aanhechting aan de openbare Zie middelhoogbouw, alzijdige oriëntatie. ruimte. - Het benoemen van voortuinen rondom de ‘alzijdige’ Erfscheiding middelhoogbouw betekent dat veel schuttingen Erfscheidingen voorzijde (voortuin). Erfscheiding ‘illegaal’ zijn. Dit stelt een vraag naar de handhaving. maximaal 1 meter hoog. Hier zijn geen nadere eisen Een combinatie van renovatie en aanpak buitenruimte aan te stellen. Er is een voorkeur voor een groene (beplantingszones) kan een goede aanleiding zijn om erfscheiding (hagen). Dit is ook in de sneltoetscriteria de schuttingen te verwijderen. Er is dan immers ook opgenomen. ‘iets terug te geven’ aan de bewoners. Heesterzone. Veelal hebben grote delen van de plint blinde gevels. Het is wenselijk de voorzijde en koppen waar mogelijk van een heesterzone te voorzien. Hier kunnen ook de voortuinen binnen vallen, zodat deze zone ook de erfscheiding regelt. De heesters zorgen voor een goede overgang tussen privé en openbaar voor de woningen en pakken de 23

10 hoog

Plint 10 hoog

Middelhoogbouw

Plint middelhoogbouw

Tuinen en erfscheidingen

04 Wonen: gestapelde woningen

Overvecht Noord: gestapelde woningen

24

10 hoog

Plint 10 hoog

Middelhoogbouw

Plint middelhoogbouw

Tuinen en erfscheidingen

04 Wonen: gestapelde woningen

Overvecht Zuid: gestapelde woningen

25

4

2

1

D

PA

RK

D

PA

E

G

RK

A

D

G

E

EL

G

A

G

P E G AR K A G EL

EL

1

5

G

A

G

EL

1

PA

RK

D

E

3

VE

C

H

TZ

O

O

M

2

A

A

A

A

A

A A

A A

A VECHT

A

A

A

A

A A

A A A

A

A

A

A

A

A VEC

A

A

A

A

A

A

HT

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A A

A

A

A

A

A

A

A

A

VECHT

VEC

H

T

A

VECHT

A

A

A A

A A

A

Inleiding

Overzicht verkavelingseenheden gestapelde woningen

schaal 1:6000

N

A

26

A

A

A

A

A

A

8

8

9 8

8

9 9

7

10

6

legenda half verdiepte plint plint met service functies (entrees, garageboxen, bergingen) gemengde plint (woningen en servicefuncties) garageboxen incidenteel cluster garageboxen volledig garageboxen alzijdig geöriënteerd A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

VECHT VECHT

A

A

A

A

A

A

A

A

A

tweezijdig geöriënteerd

A VECHT

1

A A

A

VEC

A

nummer verkavelingseenheid

HT

A

A A

Inleiding

Overvecht Zuid: gestapelde woningen

27

k erk

4. Pernambucodreef e.o.

PA R K E

rk

Overvecht Noord: principe uitbreidbaarheid en erfscheidingen gestapelde woningen PA R

K

D

D

E

G

G

EL

E

AG

K

G

PA R

D

AG

AG

EL

EL

3. Pernambucodreef e.o.

2. Incadreef e.o.

s choo l

s choo l

s choo l

Inleiding s choo l

s choo l

s choo l

5. Carnegiedreef noord

K E

K

D

PA R

PA R

D G

EL

AG

AG

E

G

EL

1. Haifadreef e.o.

M

ART KLOPVA smwc

o pl e id i n g

28

6. Carnegiedreef zuid 7. Samosdreef e.o.

rk

in

u

it

v

o

e

ri

n

g

8. Apollodreef 9. Maria van Hogarijedreef e.o.

choo l

10. Tannhauserdreef e.o.

ker

Inleiding

s choo l

scho

half verdiepte plint

garageboxen incidenteel

Openbaar groen, buurtniveau

Bebouwing voorkant

plint met service functies (entrees, garageboxen, bergingen)

cluster garageboxen

Privé groen / tuinen

Erfscheiding voorkant

gemengde plint (woningen en servicefuncties)

volledig garageboxen

Uitbreidingsmogelijkheid

groene kraag

Overvecht Zuid: principe uitbreidbaarheid en erfscheidingen gestapelde woningen

29

05 Wonen: eengezinswoningen 05.1 Vraag XII.A

/.$%2$%,%."%"/57).'36%,$%. /VERVECHT :UID

93

Onderdelen bebouwingsvelden Overvecht Zuid (bron: Utrecht NOW, Urban Fabric | Steenhuis, juni 2006)

107 XII.C /.$%2$%,%."%"/57).'36%,$%. /VERVECHT .OORD

97

Onderdelen bebouwingsvelden Overvecht Noord (bron: Utrecht NOW, Urban Fabric | Steenhuis, juni 2006)

III

%

)

'

%

.

$

/

-

/VERVECHT\SCHAAL

Eigendom (bron: Utrecht NOW, Urban Fabric | Steenhuis, juni 2006)

Uitbreiding 3e bouwlaag met kap, particuliere woningvoorraad Pendrecht, Rotterdam

05 Wonen: eengezinswoningen

71

- De verkavelingseenheden met kappen zijn veelal al uitgebreid met dakkapellen. Deze uitbreidingen zijn over het algemeen passend. - Met name de 2-laagse woningen met plat dak zijn klein, wat uitbreidingsmogelijkheden voor bewoners noodzakelijk maakt, zodat de woningen genoeg mogelijkheden bieden om ook gezinnen ‘te behouden voor Overvecht’. - De uitbreidbaarheid staat op gespannen voet met de stedenbouwkundige en architectonische opzet. Welke strategieën kunnen gevolgd worden om zowel het belang van de individuele uitbreidbaarheid als het samenhangende collectieve beeld van de woonomgeving te dienen.

Overvecht is een typische naoorlogse wijk. Kenmerkend hiervoor is de open verkavelingswijze. De wijk is niet opgebouwd uit bouwblokken Erfscheidingen maar bouwvlakken; open configuraties van losse - Door de open verkavelingsopzet vormen achtertuinen gebouwen en buitenruimten, waarbij door ritmische vaak de begrenzing van het openbaar gebied en zijn herhaling grotere verkavelingseenheden worden de erfscheidingen hier bepalend voor het beeld van gevormd. Binnen deze eenheden vervaagt het de woonomgeving. verschil tussen openbaar en privé, tussen straat en - Oorspronkelijk hadden alle tuinen groene binnenterrein, tussen voorkant en achterkant. Het erfscheidingen in de vorm van hagen. Deze zijn deels ‘collectieve’ architectuurbeeld, dat samenhangt vervangen door meer ‘harde’ scheidingen zoals met de verkavelingseenheden, in combinatie houten schuttingen, die het groene beeld aantasten. met de groene woonomgeving (bomen, hagen, - De inrichting van de openbare ruimte bevat heestervakken enz.) vormen de ‘moderne’ tuinstad. relatief veel verharding. De kwaliteit van de Juist door deze samenhang zijn deze verkavelingen beplantingsstructuur, de tuinen en de erfscheidingen kwetsbaar voor veranderingen en toevoegingen zoals is daarom bepalend voor de groene uitstraling van dakopbouwen of schuttingen. de wijk. Als deze kwaliteit terugloopt, wordt de uitstraling van de openbare ruimte schraal. Overvecht heeft voor een naoorlogse wijk een grote - Tegenover het groene beeld staat de wens van de hoeveelheid eengezinswoningen. Deze vormen bewoner om met name in de achtertuin genoeg een aantrekkelijk woonmilieu en een belangrijke privacy te hebben en deze ook goed af te kunnen kwaliteit van de woonwijk Overvecht. De vraag sluiten uit oogpunt van veiligheid. bij de herstructurering van veel naoorlogse wijk is - De erfscheidingen zijn belangrijk om het ‘groene’ immers juist het realiseren van eengezinswoningen. woonmilieu van de eengezinswoningen overeind Om deze kwaliteit te behouden is het belangrijk de te houden. Welke strategieën kunnen gevolgd wensen van bewoners te kunnen faciliteren, maar worden om zowel het belang van de privacy ook de ruimtelijke kwaliteit van de tuinstad overeind en afsluitbaarheid als het groene beeld van de te houden. woonomgeving te dienen. De bewoner moet de kans hebben zijn woning aan te passen aan zijn specifieke wensen. Het gaat hierbij met name om de uitbreidingsmogelijkheden van 05.3 Aanbevelingen de woning en de mogelijkheden voor het creëren van voldoende privacy in de tuin binnen de open Twee strategieën verkavelingsopzet. De regels voor de uitbreidingen Bij zowel de uitbreidingen als de erfscheidingen en erfscheidingen moeten daarom een goede zijn een aantal aspecten kwetsbaar en van groot balans vinden tussen de wensen van de individuele belang om goed te regelen. Het gaat daarbij met bewoner en de kwaliteit van de woonomgeving, die name om de erfscheidingen grenzend aan het in belangrijke mate wordt bepaald door de uitstraling openbaar gebied en de uitbreidingen van de 2-laagse van de woningen en erfscheidingen. Als deze balans woningen met een dakopbouw. Deze dakopbouw niet wordt gevonden, kan het beeld te veel gaan staat op gespannen voet met de oorspronkelijke verrommelen. Dit komt de ruimtelijke kwaliteit niet stedenbouwkundige en architectonische opzet. ten goede, wat uiteindelijk ook de waarde van het Vanuit dit perspectief is een dakopbouw daarom vastgoed negatief kan beïnvloeden. niet wenselijk. Er zijn echter volkshuisvestelijke argumenten om de dakopbouwen wel toe te staan. De studie richt zich daarom op het opstellen van De uitbreiding met een derde bouwlaag faciliteert de principes voor uitbreidingen en erfscheidingen. individuele wensen van de bewoners en stelt hen in Deze principes kunnen de ‘input’ vormen voor de staat ‘te groeien’ in de woning. Op de lange termijn regels in het bestemmingsplan. Tevens kan worden kan dit betekenen dat gezinnen langer in Overvecht gekeken hoe deze principes aansluiten bij andere blijven wonen. Er is in dit onderzoek daarom gekeken beleidskaders zoals welstand en in hoeverre deze op welke wijze een dakopbouw is te realiseren en aansluiten op de feitelijke situatie in het kader van wat de consequenties hiervan zijn. handhaving. Om de voor- en nadelen van verschillende oplossingen in beeld te brengen zijn hiervoor twee strategieën in beeld gebracht. Deze vormen twee 05.2 Bevindingen denkrichtingen waarbij wellicht ook combinaties van beiden mogelijk zijn. De denkrichtingen worden Uitbreidbaarheid beknopt naast elkaar gezet, waarna de verschillende - Het is opvallend dat met name bij de 2-laagse aspecten verder per onderdeel worden uitgewerkt. woningen met plat dak nog weinig uitbreidingen aanwezig zijn. Het overgrote deel van deze woningen Strategie 1: Weinig regie is nog in bezit van de corporaties, waardoor ook - Als er weinig regie is zullen de middelen zo robuust het ‘collectieve’ architectuurbeeld nog grotendeels mogelijk moeten zijn, zodat de controle op het aanwezig is. uiteindelijke beeld gewaarborgd blijft. - De dakopbouwen zijn alleen terug te vinden in de - De zij- en achtertuinen die direct aan openbaar meest zuidelijk woonbuurt van Overvecht Zuid gebied grenzen worden zoveel mogelijk ingepakt met (Rhonedreef / Taagdreef e.o). Deze woonbuurt is openbare groenstroken zoals heesters, waardoor grotendeels in particulier bezit. Er worden twee typen de feitelijke erfscheiding ‘in de tweede lijn’ komt te dakopbouwen binnen deze buurt gehanteerd wat liggen en minder beeldbepalend is. Tevens wordt de samenhang niet ten goede komt. Bovendien is hiermee de doelstelling in de openbare ruimte ‘van het collectieve beeld van de architectuur aangetast grijs naar groen’ ondersteunt (zie Hoofdstuk 05 doordat zowel boeiboorden, puien als deuren per Groenstructuur). De erfscheiding hoeft hiermee dus woning in kleur en soms ook materiaal verschillend minder strak te worden gecontroleerd, maar het vergt zijn. In vergelijking met de corporatiedelen levert dit tegelijkertijd wel investering in de openbare ruimte en een rommelig beeld op. 30

het beheer daarvan. - De 2-laagse woning met plat dak heeft als uitbreidingsmogelijkheid een kap met dakkapellen. Deze breekt enerzijds met het beeld van de platte daken. Met het introduceren van dakopbouwen gaat de eenduidige hoogte echter toch verloren. Voordeel van de kap is dat de uitbreidingen in architectonische zin eenvoudiger op elkaar zijn af te stemmen. De uitgesproken vorm in combinatie met de eenduidige materialisatie (dakpannen), organiseert met twee eenvoudige middelen samenhang, waarbij de verdere uitwerking een ondergeschikte rol speelt en daar minder kwetsbaar is. Strategie 2: Veel regie - Als er veel regie is, kan een ruimer palet aan middelen worden ingezet. Er is een grotere sturing op de kwaliteit. In dit geval zijn de voorwaarden zoals omschreven in sneltoetscriteria van de welstand uitgangspunt. - De zij- en achtertuinen die direct aan openbaar gebied grenzen krijgen een groene erfscheiding. Bij voorkeur een haag en als minimum een met klimop begroeid gaaswerk. - De 2-laagse woning met plat dak heeft als uitbreidingsmogelijkheid een teruggezette dakopbouw, waarbij de toets door welstand voor een goede kwaliteit en samenhang moet zorgen. Deze toets is belangrijk, omdat in tegenstelling tot de kap hier meer aandacht moet zijn om materialisering, maatvoering en detaillering van de verschillende opbouwen op elkaar af te stemmen.

Erfscheiding: strategie 1

-

-

-

(0,5 m., niet in 1 lijn i.v.m. kwetsbare detaillering), zodat grotere en bruikbare opbouw mogelijk is. De opbouw is maximaal 1 bouwlaag. De materialisering is vastgelegd in de sneltoestciriteria van welstand. Uitbreiding 3e bouwlaag / kap: langskap met dakkapellen. De daken hebben een vaste hellingshoek (45 graden). De materialisatie bestaat uit dakpannen (donker, zwart / antraciet) en de kopgevels bij voorkeur in metselwerk aansluitend bij de bestaande woning. Voor de dakkapellen gelden de algemene richtlijnen zoals omschreven in sneltoetscriteria van welstand. Woningen met kap kunnen in principe altijd een dakkapel aan voor- en achterzijde plaatsen. De sneltoestcriteria van welstand vormen hierbij het uitgangspunt. Uitzondering is de a-symmetrische kap in Overvecht Noord met strook daklichten (verkavelingseenheid 2 en 3) Hier is binnen de specifieke opzet van de kap alleen een dakkapel op de lange zijde gewenst. Er zijn in de huidige situatie nog geen dakkapellen op de korte zijden geplaatst, dus dit lijkt ook geen gewenste situatie. Eén type opbouw per verkavelingeenheid / woonbuurt (Overvecht Zuid) In principe kan er per verkavelingseenheid gekozen worden voor één van beide uitbreidingen. Stedenbouwkundig gezien is er een voorkeur voor de kap. Het contrast tussen de middelhoogbouw (4 bouwlagen, plat) is groter met een kap als opbouw dan een derde bouwlaag.

Erfscheiding: strategie 2

1,5m

1,5m

1,5m

0,5m

Uitbreidingen

3m

Begane grond ca. 10m 3 ca. 8m 3 - Alle gevels die aan het openbaar gebied grenzen zijn als voorgevel benoemd. Dit betekent dat ook kopgevels als voorgevel aangeduid kunnen zijn. Bij Uibreiding 3e bouwlaag, teruggezette dakopbouw deze gevels zijn geen uitbreidingen toegestaan. - Uitbreiding aan achterzijde is bij alle typen mogelijk over 1 laag en een diepte van 3 m. Uitbreidingen van de hoekwoningen grenzend aan openbaar gebied moeten altijd binnen de groene erfscheiding blijven, zodat de aanbouw niet direct zichtbaar is. Aandachtspunt is dat er discussies lopen om de uitbreiding terugliggend t.o.v. zijgevel wetgeving te wijzigingen en dit standaard op 2 bouwlagen te zetten. Dit is niet wenselijk vanwege de hinder naar de buren en de te grootte zichtbaarheid in de open verkaveling. - Uitbreiding aan zijgevel / kopgevel is alleen mogelijk als deze kopgevel niet als voorkant is benoemd. Dit betekent dat de zijtuin niet grenst aan de openbare ruimte en de kop geen rol speelt in de begrenzing daarvan. De uitbreidingen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa en liggen minimaal 2 meter uit voorgevel. Er mag niet verder worden gebouwd dan de achtergevel en over een breedte van maximaal 3 meter. De uitbreiding heeft een hoogte van 1 Uibreiding 3e bouwlaag, kap bouwlaag. Bij een woning met kap is ook op de uitbreiding een kap mogelijk mits deze ondergeschikt blijft aan het hoofdvolume. - Er worden geen uitbreidingen aan de voorzijde Erfscheidingen toegestaan, zodat het collectieve beeld van de - Er zijn 3 typen erfscheidingen in de tekening architectuur niet aangetast wordt. Dit beeld is benoemd. Er zijn formele en informele erfscheidingen al aan slijtage onderhevig doordat puivullingen aangegeven. Voortuinen, zijtuinen en achtertuinen worden gewijzigd en schilderwerk in afwijkende grenzend aan openbaar gebied zijn formeel. kleurstellingen wordt gemaakt. Achtertuinen niet grenzend aan openbaar gebied zijn informeel. Dakopbouw / dakkapel - Erfscheidingen voorzijde formeel. Erfscheiding - Uitbreiding 3e bouwlaag / teruggezette dakopbouw: maximaal 1 meter hoog. Hier zijn geen nadere eisen 3e bouwlaag 1,5 m. teruggezet aan beide zijden aan te stellen. Er is een voorkeur voor een groene (terraszone), plat dak. Bij geringe diepte (< 9 m.) erfscheiding (hagen). Dit is ook in de sneltoetscriteria aan achterzijde dakopbouw minimaal terugzetten opgenomen. 05 Wonen: eengezinswoningen

- Erfscheidingen achterzijde formeel. Deze erfscheidingen grenzend aan openbaar gebied zijn groen. Als de erfscheiding direct aansluit op verharding / trottoir is de voorkeur een haag eventueel gecombineerd met een hekwerk aan de binnenzijde van maximaal 2 m. hoog om de tuin goed te kunnen afsluiten. Er kan ook volstaan worden met een hekwerk van max. 2 m. hoogte begroeid met klimop, maar dan zou dit moeten worden gecombineerd met het ‘inpakken’ van de tuin in de openbare ruimte door een groenstrook met bijvoorbeeld heesters van 1 m. hoog. - Erfscheidingen achterzijde informeel. Hiervoor zijn geen nadere bepalingen aangegeven. Het gaat met name over erfscheidingen grenzend aan achterpaden e.d. - Bijgebouwen. Bijgebouwen grenzend aan openbaar gebied moeten binnen de erfscheiding liggen, zodat de bebouwing niet vanaf de straat te zien is en de erfscheiding continu blijft. Verder zijn geen nadere bepalingen aangegeven voor bijgebouwen.

Kwaliteitsbewaking / welstandsbeleid Het is noodzakelijk dat er een kwalitatieve toets plaats vind op de meest kwetsbare onderdelen, de opbouwen en de hoge ‘formele’ erfscheidingen direct grenzend aan de openbare ruimte (achtertuinen). Op dit moment is welstand de aangewezen plek voor deze toetsing. Mocht de positie van welstand in de toekomst veranderen en zij deze toets niet meer kunnen verzorgen, zal gekeken moeten worden hoe deze kwaliteitsbewaking elders in de gemeentelijke organisatie plaats kan vinden. Op dit moment geldt het document ‘Deel B Sneltoetscriteria, en richtlijnen/aanbevelingen voor veel voorkomende kleine bouwwerken’ (zie Bijlage B) als kader. Dakopbouwen In de sneltoetscriteria zijn twee typen dakopbouwen opgenomen: type ‘teruggeplaatste dakopbouw’ en type ‘opbouw beperkt opgemetseld met schuine dakvlakken’. In Overvecht is alleen het type ‘teruggeplaatste dakopbouw’ als optie benoemd. De andere opbouw ‘dakopbouw met kap’ is niet opgenomen in de sneltoetscriteria. Bij toepassing van deze opbouw in Overvecht zal gekeken moeten worden hoe dit in het welstandsbeleid is vast te leggen. De sneltoetscriteria kunnen aangescherpt worden met de opmerking dat de opbouw niet gelijkvormig per bouwblok, maar per verkavelingeenheid moet zijn. In de criteria is opgenomen ‘boeiboord alleen plaatsen boven de pui (niet rondom)’. Kenmerkend voor de architectectuur in Overvecht (met name de 2-laagse woningen in Overvecht zuid), is dat de boeiboorden juist rondom lopen. Het zou beter zijn dit juist als eis te stellen, zodat de opbouw beter aansluit bij de typische jaren ’60 architectuur van banden (vloeren / dakranden) en penanten met puivullingen. Algemeen gesteld zal de detaillering van de dakrand aan moeten sluiten bij de bestaande woning. Erfscheidingen Als aanvulling op de omschreven sneltoetscriteria is de voorkeur om in te zetten op alleen groene erfscheidingen, waarbij ook de combinatie hek met haag tot de mogelijkheden zou moeten behoren (wel opgave voor handhaving). De optie ‘tot 1 meter gemetseld met daarboven volledig transparant hekwerk’ ligt hier minder voor de hand.

Overwegingen en aandachtspunten Een groot deel van de eengezinswoningen is nog in bezit van corporaties. Daardoor zijn er nog weinig opbouwen aanwezig en is het collectieve architectuurbeeld in grote delen nog in tact. Het is daarom belangrijk om met de corporaties te overleggen hoe zij de toekomst van deze voorraad zien. Met name bij verkoopprogramma’s liggen kansen om het beeld en de uitbreidingsmogelijkheden in verkoopovereenkomsten te waarborgen, voordat de woningen overgaan in particulier bezit. 31

Verkaveling- en woningtypen

Verkaveling- en woningtypen

Erfscheidingen goede kwaliteit

Erfscheidingen matige kwaliteit

Opbouwen en uitbreidingen

05 Wonen: eengezinswoningen

Overvecht Noord: eengezinswoningen en erfscheidingen

32

Verkaveling- en woningtypen

Verkaveling- en woningtypen

Erfscheidingen goede kwaliteit

Erfscheidingen matige kwaliteit

Opbouwen en uitbreidingen

05 Wonen: eengezinswoningen

Overvecht Zuid: eengezinswoningen en erfscheidingen

33

2 1

4 3

EL G

PA

G

PA

RK

D

E

G

A

G

EL

PA

RK

D

PA

D

RK

E

D

G

E

EL G A G E

A

A

G

RK

EL

6

VE

C

H

TZ

O

O

M

5

A

A

A

A

A

A

A

A A A

A VECHT

A

A

A

A A

A A A

A

A

A

A A

A VEC

A

A

A

A

A

A

HT

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

A

VECHT

A

A

A

A

A

VEC

H

T

A

VECHT

A

A

VEC

A A

A A

A A

05 Wonen: eengezinswoningen

C

HT

Overzicht verkavelingseenheden grondgebonden woningen

schaal 1:6000

N

VE

34

7

9

7

8

9 8

8

8

10

11

12

legenda plat dak A

A

A

A

A

A

A

A

A

VECHT VECHT

A

A

A

A

A

A

A

A

A

langskap

A VECHT

dwarskap A A

A

VEC

A

1

HT

A

nummer verkavelingseenheid

A A

VECHT

VECH

05 Wonen: eengezinswoningen

VE

CH

T

T

Overvecht Zuid: grondgebonden woningen

35

6. Cobradreef

5. Japuradreef e.o.

4. Teherandreef e.o.

3. Koeweitdreef e.o.

2. Maniladreef

1. Nijldreef e.o.

G G

G

G G

3

05 Wonen: eengezinswoningen 3

G

3

3

3 3

3 3

G

G

G

G

G

G

3 G G

G G

G

G G

G

3

36

7. Wolgadreef e.o.

3

3

8. Lotsydreef e.o.

3

3

9. Oderdreef e.o.

G

3

3

10. Lohengrindreef e.o.

G

G

3

G

G

3

12. Hildebranddreef e.o.

11. Ebrodreef e.o.

G

3

3

3

3

G

G

G

G

G

G

G

G

G

G G

G

Grondgebonden woning, plat dak

Openbaar groen, buurtniveau

Bebouwing voorkant

Grondgebonden woning, langskap

Privé groen / tuinen

Bebouwing achterkant

Grondgebonden woning, dwarskap

Uitbreidingsmogelijkheid

Erfscheiding voorkant

af te sluiten binnenterreinen

Erfscheiding achterkant, formeel Erfscheiding achterkant, informeel

05 Wonen: eengezinswoningen

37

Bijlage 01: Vergaderverslag beslissingen bestemmingsplan

Bijlagen

40

Fax 030 -

Verzonden aan

9:30-13:30

Tijdstip

Eengezinswoningen

gerealiseerd te worden. Er wordt wel een ontheffing/vrijstelling opgenomen voor de bebouwing binnen de 1 meter van de erfgrens.

1.6 Erfafscheiding achter- of zijtuin, grenzend aan openbare ruimte.

1.7 Overige erfafscheidingen.

ruimte. De uitbreiding moet tevens voldoen aan de volgende eisen:

Groenstructuur

Meer gezinswoningen

Stedenbouw), de hoogte is maximaal de hoogte van de huidige entreehal. Lift: Dit wordt een algemeen recht, bebouwing die nodig is voor het bouwen van een lift mag gerealiseerd worden.

4.5 Hoven 10 hoog (erfafscheidingen, bebouwing, gebruik).

4.6 Hoven middelhoogbouw (erfafscheidingen, bebouwing, gebruik).

Afwezig

koppe007).docv18(Martijn Koppes)

Verslag Beslissingen Bestemmingsplan Overvecht (20090610_0825 SO_SO_SenM_SenP

Vaatstra, Martijn Kok, Wimbart de Kleuver

Leon Borlee, Claar Talsma, Martijn Koppes, Jolanda Vroons, Erik van den Berg, Lettie

Deelnemers

Achtertuin: zie 1.6/1.7

Voortuin: zie 1.5

de bestemming verkeer en verblijf, verkeer en vervoer of openbaar groen.

2.6 Alleen waar de tuin is aangegeven als achtertuin, zie 1.8

2.5 n.v.t.

2.4

2.3 De bestaande tuinen worden gezien als voortuinen (zie 1.5/1.6) het overige deel krijgt

meter terugliggend ten opzichte van de huidige gevel (alzijdig).

2.2 Wordt toegestaan, maximaal 1 extra bouwlaag, ondergeschikt aan de hoofdbebouwing, 1,5

gemaximaliseerd, deze wordt nog bepaald door de afdeling Stedenbouw (actie

4.4 Gewenste bebouwing in hoofdgroenstructuur.

4.7 Woonomgeving Eengezinswoningen (van grijs naar groen).

Entrees: Er zal geen positie worden aangegeven alleen het oppervlak wordt

4.3 Storende bebouwing in hoofdgroenstructuur.

2.1 Moet kunnen bij recht.

2

4.2 Rode bouwvlekken in hoofdgroenstructuur.

4.1 Hoofdgroenstructuur.

4

ten minste een halve meter uit de erfgrens te worden gerealiseerd.

1.8 Standaard, maar waar de achtertuin grenst aan de openbare ruimte dienen de bijgebouwen

consequenties.

3.6 Woonbuurt: garageboxen en beroep aan huis/functiewijziging zonder ruimtelijke

ontheffing/vrijstelling worden verleend. 1.7 Standaard, maximaal 2 meter

3.5 Plinten (welke en hoe?). Overal alles of beperken?

voortuinen. Waar deze grenst aan de bestemming openbaar groen kan een

3.4 Buurtontsluiting.

1.6 Zijtuinen en achtertuinen die grenzen aan openbare ruimte worden gezien als

3.2 Wijkgroenstructuur: publieke functies.

3.3 Wijkontsluitingsstructuur.

1.5 Standaard, maximaal 1 meter,

en op welke manier, kap of doos. (actie Stedenbouw/de Nijl)

hoogte, hierbij wordt per buurt aangegeven of er de mogelijkheid is voor uitbreiding

3.1 Knopen.

Voorzieningen

1.4 Er zal per buurt gekeken worden welke mogelijkheden er zijn voor uitbreidingen in de

3

1.3 Geen dakkapellen regeling opnemen, wordt geregeld via welstand

- de maximale bouwhoogte zal door afdeling Stedenbouw nog worden bepaald (actie Stedenbouw)

2.4 Erfafscheidingen/privé-tuinen bij middelhoogbouw eenzijdig.

2.6 Bouwmogelijkheden in privé-tuinen.

- er mag niet verder worden gebouwd dan de oorspronkelijke achtergevel rooilijn

2.3 Erfafscheidingen/privé-tuinen bij middelhoogbouw alzijdig.

2.5 Erfafscheidingen/privé-tuinen bij 10 hoogflats.

- terugliggend, minimaal 2 meter vanaf de voorgevelrooilijn

- ondergeschikt aan de hoofdbebouwing

2.2 Opbouwen op 10 hoogflats.

Meer gezinswoningen

2.1 Uitbreidingen t.b.v. entrees en lift.

2

1.2 Uitbreidingen aan de zijkant kunnen alleen waar de zijtuin niet grenst aan de openbare

verblijf, dient de bebouwing op een afstand van ten minste 1 meter van de erfgrens

1.5 Erfafscheidingen voortuin.

1.8 Bijgebouwen.

de bebouwing, waar deze grenst aan de bestemming verkeer en vervoer of verkeer en

vrijstelling?

1.1 Aan de achterzijde mag over één bouwlaag 3 meter worden uitgebreid, op de koppen van

Eengezinswoningen

1

1.4 Uitbreidingen in de hoogte voor woningen met plat dak: opbouw en/of kap. Recht of

Besluiten:

nummers voor de besluiten verwijzen naar de agendapunten.

besluiten genomen worden. Hieronder volgen de genomen besluiten bij de werkgroep. De

afgesproken dat Claar de rol van voorzitter heeft en Martijn Koppes zal bijhouden welke

Overvecht. Deze vergadering heeft als doel om hier nu over te besluiten. Er word eerst

In verschillende werksessie is de afgelopen maanden gediscussieerd over het Bestemmingplan

Verslag

1.3 Uitbreidingen in de hoogte voor woningen met kap: dakkapellen (welstand).

10 juni 2009

Martijn Koppes

Stedenbouw & Monumenten

StadsOntwikkeling

1.2 Uitbreidingen aan de zijkant.

1.1 Uitbreidingen aan de achterzijde.

1

Agendapunten

Vervolg

Datum verslag

9 juni 2009

Datum

Plaats

Verslag door

Beslissingen Bestemmingsplan

Bijeenkomst

Vergaderverslag

www.utrecht.nl

Telefoon 030 -

Postadres Postbus 8406, 3503 RK Utrecht

Stedenbouw & Monumenten

StadsOntwikkeling

2/4

Bijlagen

41

Voorzieningen

Groenstructuur

(1.2)

- Bepalen maximale bouwhoogte uitbreidingen aan de zijgevel van de eengezinswoningen

Stedenbouw

Acties:

groenvoorziening.

4.7 Dit kan al, het huidige snippergroen in de buurten zal worden aangegeven als

4.6 Eén nieuwe bestemming voor de hoven, geen bebouwing toestaan.

ruimte gerealiseerd moet worden. (actie stedenbouw)

speelvoorziening, die wordt afgesloten een nieuwe speelvoorziening in de openbare

meetelt met de speelvoorzieningenberekening. Of dat er voor elke hof, met een

Afdeling Stedenbouw zal nog uitzoeken of een speeltoestel in een afgesloten hof

van de Nijl

4.5 Eén nieuwe bestemming voor de hoven, de uitgangspunten hiervoor zijn de aanbevelingen

hoe er in de parken nieuwbouw gerealiseerd kan worden (actie stedenbouw).

mogelijk is via de horeca nota (actie JZ), afdeling stedenbouw zal uitzoeken waar en

en waar de mogelijkheid is voor nieuwe paviljoens. Martijn Kok zal uitzoeken wat er

Welke bestaande bebouwing ingezet kan worden voor horeca (bijvoorbeeld de watertoren)

Er zal gekeken worden of en waar het mogelijk is om horeca te realiseren in de parken.

Speelvoorzieningen: standaard regeling

4.4 Bebouwing: zie 4.2

waarschijnlijk) strak bestemd.

4.3 Strak bestemmen, geen millimeter extra uitbreiding ook de functies worden (zeer

stedenbouw/JZ)

hoofdgroenstructuur. Ook zal er gekeken worden naar de erfafscheidingen (actie

mogelijkheden van extra uitbreidingsmogelijkheden van de bebouwing in de

4.2 Door de afdeling Stedenbouw en Juridische Zaken wordt een aanzet gemaakt voor de

afslagen.

wordt wel meer ruimte gereserveerd voor eventuele aanpassingen aan de kruising en/of

natuurlijk wel mogelijk om fiets- en wandelpaden aan te leggen. Bij de kruisingen

verblijf. Het overige gebied wordt bestemd als groen. In de bestemming groen is het

4.1 Strak bestemmen. Alleen het asfalt wordt bestemd als verkeer en vervoer of verkeer en

4

bij welke niet (actie stedenbouw)

3.6 Wordt geregeld met een wijzigingsbevoegdheid, er wordt nog uitgezocht bij welke wel en

binnen woonbestemmingen eventueel ook oprekken naar bijgebouwen e.d.

een minimale aaneengesloten oppervlak per vestiging opgenomen. Beroep aan huisregeling

aangegeven. Dit wordt bij recht mogelijk gemaakt (gemengde doeleinden). Wel wordt er

3.5 Voorzieningen kunnen in de plint van de gebouwen die door de Nijl met rood zijn

3.4 zie 3.5/4.2

3.3 zie 3.5/4.2

4.2

3.2 functies blijven, alleen maatschappelijke voorzieningen. Voor bouwmogelijkheden zie

functies mogelijk is/blijft

3.1 Standaard, zoals het nu is bestemmen, wel flexibel, zodat uitwisseling van wenselijke

3

3/4

Stedenbouw & Monumenten

Stedenbouw & Monumenten

voorzieningen (3.6)

ruimte (4.5)

hoofdgroenstructuur (4.2/4.4)

de parken (4.4)

- Bepalen welke mogelijkheden er zijn in de horecanota voor het realiseren van horeca in

Juridische Zaken

bebouwing in de

- Bepalen hoe de erfafscheidingen geregeld moeten worden voor de terreinen rondom de

hoofdgroenstructuur (4.2/4.4)

- Bepalen welke uitbreidingsmogelijkheden er zijn voor bebouwing in de

Stedenbouw/Juridische Zaken

- Bepalen waar en hoe de eengezinswoningen uitgebreid kunnen worden in de hoogte (1.4)

Stedenbouw/de Nijl

speelvoorziening gerealiseerd moet worden in de openbare

afgesloten hof, met een speelvoorziening, een nieuwe

Het uitzoeken of een afgesloten speeltoestel meetelt voor de speelvoorzieningen

regeling, of dat er voor elk

-

bestemmingsplan mogelijk te maken (bij recht of als wijzigingsbevoegdheid) (4.4)

- Bepalen waar en hoe horeca in de parken gerealiseerd kan worden en hoe dit in het

worden naar

- Bepalen welke garageboxen, doormiddel van een wijzigingsbevoegdheid, omgezet kunnen

(2.1)

- Bepalen maximale oppervlakte ten behoeven van entreehallen van de meergezinswoningen

StadsOntwikkeling

StadsOntwikkeling

4/4

Bijlage 02:

1. SNELTOETSCRITERIA 1.1. Aan- en uitbouwen

Sneltoetscriteria en richtlijnen /

Omschrijving en uitgangspunten Een aan- of uitbouw is een grondgebonden toevoeging van één bouwlaag aan een gevel van een woongebouw. Het bestemmingsplan treedt bij de vergunningplichtige aan- en uitbouwen in eerste instantie regelend op voor wat betreft rooilijnen en maximale afmetingen. Als ze zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte, zijn ze voor het straatbeeld zeer bepalend. De voorkeur gaat daarom uit naar een aan- of uitbouw aan de achterkant of zijkant indien deze niet gekeerd is naar de weg of het openbaar groen. Indien aan de voorzijde een erker wordt geplaatst, streeft de gemeente naar een herhaling van uniforme exemplaren die passen bij het karakter van de gebouwen en de straat. In geval van een beschermd monument of een beschermd stads- of dorpsgezicht zal altijd de welstandscommissie om advies worden gevraagd.

aanbevelingen voor

1.1.1. Welstandscriteria voor aan- en uitbouwen aan de voor- en zijkant gelegen aan het openbaar groen of de openbare weg

veel voorkomende

Voor een aan- of uitbouw/erker aan de voorkant, of aan de zijkant gelegen aan openbaar groen/weg, zijn een aantal criteria geformuleerd die sterk rekening houden met de kwetsbaarheid van het straatbeeld. Volstaan deze niet of wordt hiervan afgeweken dan zal de welstandscommissie de aanvraag beoordelen.

kleine bouwwerken

Algemeen - de aan- of uitbouw/erker is een ondergeschikte toevoeging aan de woning (hoofdgebouw) - geen secundaire aan- of uitbouw (bijvoorbeeld aan een bestaande aan- of uitbouw) Plaatsing en aantal * Erker voorzijde: - alleen mogelijk indien er tussen erfgrens en woning een bufferzone (voortuin) van minimaal 1,5 meter resteert na realisering van de erker - zijkant erker minimaal op 50 cm afstand tot hart bouwmuur danwel gekoppeld met erker buren * Aan- of uitbouw zijkant aan het openbaar groen of de openbare weg: - afstand van de aan- of uitbouw aan de zijgevel tot voorgevellijn minimaal 1meter - afstand van de aan- of uitbouw aan zijgevel tot zijerfgrens minimaal 1meter Maatvoering * Erker voorzijde: - hoogte niet hoger dan eerste bouwlaag van de woning (plus max. 0,25 meter) - niet breder dan het oorspronkelijke venster - op voorerf maximaal 1,20 meter diep, gemeten vanaf de oorspronkelijke voorgevel, tenzij in het bestemmingsplan een ruimere maat wordt aangegeven * Aan- of uitbouw zijkant aan het openbaar groen of de openbare weg: - hoogte niet hoger dan eerste bouwlaag van de woning (plus max. 0,25 meter) - aan- of uitbouw aan de zijkant in oppervlakte tot maximaal 50% van het oorspronkelijk zijerf is bebouwd Vormgeving * Erker voorzijde: - vormgegeven in één bouwlaag in principe met een rechthoekige plattegrond, eventueel met schuin geplaatste zijkanten (bijvoorbeeld jaren '30 architectuur leent zich in de regel voor een erker met schuin geplaatste zijkanten). - plat afgedekt (afdekking wat betreft afmeting gelijk aan plattegrond van de erker plus geringe overstek). - voorzien van een gemetselde borstwering, daarboven zo transparant mogelijk - profielen van kozijnen in overeenstemming met profielen van overige kozijnen van woning - geen overmaat aan detailleringen, dus bescheiden overstek (van max. 15 cm), bescheiden hoogte boeiboord (max. 25 cm) en beperkt geornamenteerd * Aan- of uitbouw zijkant aan het openbaar groen of de openbare weg: - vormgegeven in één bouwlaag in principe met een rechthoekige plattegrond - plat afgedekt

6

- bij toepassing kozijnen: gevelindeling en kozijnprofilering in overeenstemming met de gevelindeling en kozijnprofilering van de woning - geen overmaat aan detailleringen, dus bescheiden overstek (van max. 15 cm), bescheiden hoogte boeiboord (max. 25 cm) en beperkt geornamenteerd Materiaal en kleur * Erker voorzijde: - materiaal- en kleurgebruik gevels, kozijnen en profielen in overeenstemming met gevels, kozijnen en profielen woning * Aan- of uitbouw zijkant aan het openbaar groen of de openbare weg: - materiaal- en kleurgebruik gevels, kozijnen en profielen in overeenstemming met gevels, kozijnen en profielen woning - aan- of uitbouw bestaat uit minimaal 20% gevelopeningen/glasvlak

- geen overmaat aan detailleringen, dus bescheiden overstek (van max. 15 cm), bescheiden hoogte boeiboord (max. 25 cm) en beperkt geornamenteerd - in plaats van een boeiboord boven het kozijn kan ook voor metselwerk gekozen worden - indien de uitbouw over de gehele breedte van de achtergevel wordt opgericht, moeten de zijmuren van de uitbouw in metselwerk worden uitgevoerd. Materiaal en kleur - materiaal- en kleurgebruik gevels, kozijnen en profielen in samenhang met gevels, kozijnen en profielen woning. - aan- of uitbouw aan de achtergevel bestaat uit minimaal 20% gevelopeningen/glasvlak - de toepassing van duurzame materialen heeft de voorkeur.

1.2. Bijgebouwen en overkappingen 1.1.2. Welstandscriteria voor aan- en uitbouwen aan de achter- en zijkant Een aan- of uitbouw aan de achterkant of zijkant (indien niet gelegen aan de openbare weg/groen) is niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan onderstaande sneltoetscriteria wordt voldaan. Voldoet een aan- of uitbouw niet aan onderstaande criteria of is er sprake van een bijzondere situatie of gerede twijfel aan de toepasbaarheid van de sneltoetscriteria, dan kan de bouwaanvraag voor advies aan de welstandscommissie worden voorgelegd. In geval van een beschermd monument of een beschermd stads- of dorpsgezicht zal altijd de welstandscommissie om advies worden gevraagd. Uitbouwen tot 2,50 meter diepte aan de achtergevel zijn vergunningsvrij. In Utrechtse bestemmingsplannen wordt vaak een maat voor mogelijke uitbouw gehanteerd tot 3 meter. Derhalve kan een achteraanbouw tussen de 2,50 meter en de maat die het bestemmingsplan toestaat (meestal 3 meter) onder de lichtvergunningplichtige bouwwerken worden geschaard. In deze categorie is het toegestaan over de gehele breedte van de gevel uit te bouwen. Een aan- of uitbouw aan de zijgevel (niet gelegen aan de openbare weg of groen) dient minimaal 1 meter (afhankelijk van het bestemmingsplan) achter de voorgevelrooilijn geplaatst te worden. Algemeen - de aan- of uitbouw is een ondergeschikte toevoeging aan de woning (hoofdgebouw) - geen secundaire aan- of uitbouw (bijvoorbeeld aan bestaande aan- of uitbouw) - bij recente bebouwing is vaak door de oorspronkelijke architect een achteraanbouw ontworpen. Met het oog op de uniformiteit dient deze standaard (meestal optionele uitbouw genoemd) aangehouden te worden (>2,50 meter). - indien de uitbouw overeenkomt met eerder gerealiseerde uitbouwen in het betreffende bouwblok (opgericht met een bouwvergunning afgegeven na 1992), kan deze als standaard aangehouden worden. Plaatsing en aantal - afstand van de aan- of uitbouw aan zijgevel tot zijerfgrens minimaal 1 meter (of conform bestemmingsplan) - aan- of uitbouw aan de achtergevel mag in principe de zijgevellijn niet overschrijden, tenzij er sprake is van een hoekaanbouw (die minimaal 2 meter t.o.v. de oude achtergevelrooilijn de hoek omgaat) Maatvoering - hoogte in ieder geval niet hoger dan eerste bouwlaag van hoofdgebouw (plus max. 0,25 meter) - diepte maximaal conform bestemmingsplan, danwel 3 meter als het bestemmingsplan niets of minder regelt - oppervlakte tot maximaal 50% van het oorspronkelijk achter- of zijerf is bebouwd, tenzij het bestemmingsplan meer toelaat Vormgeving - vormgegeven in één bouwlaag met een rechthoekige plattegrond - plat afgedekt. Indien er sprake is van een glazen dak (serre) moet een hellingshoek van 5° tot 15° worden gehanteerd. - indien er een boeiboord wordt toegepast, dan dient dit tussen de zijmuren te vallen

7

Bijlagen

Omschrijving en uitgangspunten Een bijgebouw of overkapping is een grondgebonden gebouw van één bouwlaag. Een bijgebouw staat los van het hoofdgebouw (woning) op het erf en is meestal bedoeld als schuur, berging, tuinhuis of garage. De overkapping staat los op het erf of tegen het hoofdgebouw aan en is meestal bedoeld als carport of luifel boven een deur of raampartij. Het bestemmingsplan treedt in eerste instantie regelend op voor wat betreft rooilijnen en maximale afmetingen. Als ze zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte, zijn ze voor het straatbeeld zeer bepalend. De voorkeur gaat daarom uit naar een bijgebouw of overkapping aan de achterkant (achtererf of zijerf als deze niet gekeerd is naar de weg of het openbaar groen). Indien de tuin- en erfregeling een bijgebouw of overkapping geplaatst op het zijerf toestaat en deze is gelegen aan openbaar groen of de openbare weg, is de aanvraag niet in strijd met redelijke eisen van welstand indien aan de onderstaande sneltoetscriteria wordt voldaan. De gemeente streeft in principe naar een bescheiden uiterlijk van de bijgebouwen en overkappingen. Bijgebouwen moeten qua uitstraling en volume ondergeschikt zijn aan het oorspronkelijke hoofdgebouw. Een belangrijk kenmerk van een overkapping is de transparantie. Overkappingen mogen niet met wanden worden dichtgezet. In geval van een beschermd monument of een beschermd stads- of dorpsgezicht zal altijd de welstandscommissie om advies worden gevraagd. Welstandscriteria voor bijgebouwen en overkappingen Algemeen - geen secundaire overkapping Plaatsing en aantal - afstand 3 meter terugliggend vanaf voorgevelrooilijn - afstand tot erfgrens conform bestemmingsplan of minimaal 0,5 meter indien erfgrens aansluit op openbaar groen/weg; bij bijgebouw of overkapping aan de voorzijde geldt hiervoor 1 meter (of conform bestemmingsplan) - niet meer dan twee bijgebouwen en/of overkappingen op het gehele erf (tot in totaal maximaal 50% van het oorspronkelijk achter- of zijerf is bebouwd) Maatvoering - hoogte maximaal 3 meter gemeten vanaf het aansluitend terrein - oppervlakte tot in totaal maximaal 50% van het oorspronkelijk achter- of zijerf is bebouwd Vormgeving indien bijgebouw of overkapping = 6 m geen specifieke welstandseisen

2

2

Vormgeving indien bijgebouw of overkapping > 6 m - vormgegeven in één bouwlaag met een rechthoekige plattegrond - plat afgedekt of licht hellend (max. 15°)

8

42

- geen overmaat aan detailleringen, dus bescheiden overstek, boeiboord (maximale hoogte 25 cm) en ornamenten (boeiboord niet verplicht) 2

Materiaal en kleur indien bijgebouw of overkapping = 6 m - materiaalgebruik vrij, kleurgebruik afgestemd op woning

2

Materiaal en kleur indien bijgebouw of overkapping > 6m - bij voorkeur de gevels uitgevoerd in metselwerk of hout (dus geen wanden van golfplaat, betonplaat of damwandprofielen) - bij integratie met erfafscheiding materiaal en kleurgebruik gelijk aan erfafscheiding

Materiaal en kleur - materiaal- en kleurgebruik afgestemd op bestaande architectuur en omgeving - stalen kozijnen en ramen vervangen door aluminium, alleen aluminium kan de dimensionering en profilering van staal benaderen - zeer terughoudend met de toepassing van kunststof bij vervanging van houten kozijnen, en zo ja, verdiept of oorspronkelijk profiel van houten kozijn toepassen (in de historische binnenstad geen kunststofkozijntoepassingen) - toepassing spiegelend glas niet toegestaan

1.4. Dakkapellen 1.3. Kozijn- en gevelwijzigingen Omschrijving en uitgangspunten Omschrijving en uitgangspunten Van een kozijn- of gevelwijziging is sprake bij het veranderen of verplaatsen van een kozijn, kozijninvulling, luik of gevelpaneel. Omdat de opbouw en indeling van de gevel een belangrijk onderdeel is van de architectonische vormgeving van het gebouw en/of de straatwand moeten ook de kozijn- of gevelwijzigingen zorgvuldig worden ingepast. In principe mag de samenhang en de ritmiek in straatwanden niet worden verstoord door incidentele kozijn- of gevelwijzigingen. Een kozijn- of gevelwijziging moet passen bij het karakter van de woning en de karakteristiek van de omgeving. Een naoorlogse woning vraagt bijvoorbeeld om andere vormgeving dan een historisch pand uit de 19e eeuw. Met name een kozijn- of gevelwijziging in de voorgevel of zijgevel als deze gekeerd is naar de weg of het openbaar groen vraagt om een zorgvuldige vormgeving. Wijzigingen aan deze gevels zijn altijd vergunningplichtig en zullen voorgelegd worden aan de Commissie Welstand en Monumenten. Indien conform de oorspronkelijke indeling, materialisering en detaillering vervangen of vernieuwd wordt, bestaan er vanuit welstandsoverwegingen geen bezwaren (ook niet in de voorgevel of zijgevel welke gelegen is aan openbaar groen of de openbare weg). Belangrijke te handhaven kenmerken daarbij zijn de maatvoering van de negge en profilering van het kozijn en het raamhout.

Een dakkapel is een bescheiden uitbouw in de kap, bedoeld om de lichttoetreding te verbeteren en het bruikbaar woonoppervlak te vergroten. Dakkapellen zijn, als ze zichtbaar zijn vanuit de openbare ruimte, voor het straatbeeld zeer bepalend. De voorkeur gaat daarom uit naar een dakkapel aan de achterkant (op het achter- of zijdakvlak als het zijerf of -gevel niet gekeerd is naar de weg of het openbaar groen). Dakkapellen moeten een ondergeschikte toevoeging zijn aan een dakvlak. Het plaatsen van een dakkapel mag dus niet ten koste gaan van de karakteristiek van de kapvorm. Daarom mag een dakkapel nooit domineren in het silhouet van het dak en moet de noklijn van het dak gehandhaafd blijven. Bovendien moet de ruimte tussen dakkapel en goot voldoende zijn. Bij meerdere dakkapellen op één doorgaand dakvlak streeft de gemeente naar een herhaling van uniforme exemplaren en een regelmatige rangschikking op een horizontale lijn. Herhaling binnen een blok (van dezelfde architectuur/bouwstijl) geeft rust en samenhang. Stapeling van dakkapellen is niet toegestaan (zie "Aanvullende criteria voor dakkapellen per dakvorm"). In plaats van een dakkapel kunnen ook dakramen worden aangebracht. Deze zijn minder dominant in het straatbeeld. Ook voor dakramen gaat de voorkeur uit naar herhaling van uniforme exemplaren en een regelmatige rangschikking op een horizontale lijn.

Het veranderen van een kozijn, kozijninvulling, luik of gevelpaneel aan de achterzijde of zijgevel niet gelegen aan de openbare weg of het openbaar groen is vergunningsvrij mits de bestaande gevelopening niet wijzigt. In alle andere gevallen geldt in de achter- of zijgevel als uitgangspunt van de sneltoetscriteria dat de wijziging aan de gevel niet strijdig is met de oorspronkelijke of originele vormgeving en met redelijke eisen van welstand. Bij een Rijks- of gemeentelijk monument zal de aanvraag echter altijd voorgelegd worden aan de Commissie Welstand en Monumenten.

In de Algemene Maatregel van Bestuur, uitgegeven door het Ministerie van VROM, zijn ondermeer voorwaarden vastgelegd voor een vergunningsvrije dakkapel aan de achterzijde. Als een aanvraag afwijkt van deze voorwaarden gelden de sneltoetscriteria. Een dakkapel geplaatst in het zijdakvlak, indien niet gelegen aan de openbare weg of het openbaar groen, is vergunningsvrij indien aan de voorwaarden wordt voldaan gelijk de vergunningsvrije dakkapel aan de achterzijde. Als de dakkapel afwijkt van deze voorwaarden gelden dezelfde sneltoetscriteria als voor de dakkapel aan de achterzijde.

Welstandscriteria voor kozijn- of gevelwijzigingen

Dakopbouwen zijn vergunningplichtig en worden altijd getoetst door de Commissie Welstand en Monumenten aan de hand van de algemene criteria, onderverdeeld in de verschillende beleidsniveaus (zie ook de Richtlijnen voor dakopbouwen in deze nota).

Een kozijn- of gevelwijziging is niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan onderstaande sneltoetscriteria wordt voldaan. Voldoet een kozijn- of gevelwijziging niet aan onderstaande criteria of is er sprake van een bijzondere situatie of gerede twijfel aan de toepasbaarheid van de sneltoetscriteria dan kan de bouwaanvraag voor advies aan de welstandscommissie worden voorgelegd. In geval van een beschermd monument of een beschermd stads- of dorpsgezicht zal altijd de welstandscommissie om advies worden gevraagd. Vormgeving - gevelwijziging blijft in overeenstemming met de oorspronkelijke gevel - een individuele wijziging leidt niet tot een wijziging van de oorspronkelijke indeling van de gehele gevel, m.a.w. verticale of horizontale indeling van gevel handhaven - gevelopeningen niet geblindeerd met panelen of schilderwerk - bestaande lateien, onderdorpels, raamlijsten, speklagen en/of rollagen in originele staat of in ieder geval in overeenstemming met de vormentaal van andere in de gevel voorkomende lateien, onderdorpels en/of raamlijsten - ventilatieroosters zo onopvallend mogelijk inpassen

9

(AANPASSEN AFBEELDING; geen binnenmaat 2, 30 meter aangeven) Algemeen - de dakkapel is gelijkvormig aan de oorspronkelijke dakkapellen op het betreffende dakvlak van het bouwblok, ofwel - bij nieuwbouw - conform de aangeboden optionele dakkapel bij oplevering - de dakkapel dient bij voorkeur uitgevoerd te worden gelijk de andere dakkapellen in het bouwblok - de dakkapel is een ondergeschikte toevoeging aan de woning (hoofdgebouw) - geen dakkapel op aan- of uitbouw Plaatsing, maatvoering en aantal - bij meerdere dakkapellen in hetzelfde bouwblok regelmatige rangschikking op horizontale lijn, dus niet verspringend ten opzichte van elkaar - per individuele woning gecentreerd in het dakvlak of afgestemd op indeling voorgevel - de onderzijde van het raamkozijn is op minimaal 85 cm boven de zoldervloer geplaatst - breedte in totaal maximaal 50% van de breedte van het dakvlak - maximale hoogte kozijnmaat dakkapel 1,5 meter - minimaal 50 cm dakvlak boven en ter weerszijden (tot aan bouwmuur) van de dakkapel. Tussen de zijkant van een dakkapel en het eind van een dakvlak (zijmuur) is een ruimere maat gewenst namelijk 1 meter. - niet meer dan één dakkapel per woning op het betreffende dakvlak Vormgeving - plat afgedekt, desgewenst een aangekapte dakkapel indien reeds aanwezig - geen combinatie van platte en aangekapte dakkapellen in hetzelfde bouwblok (uniform) - indeling en profielen van kozijnen in samenhang met die van de gevelramen en kozijnen van woning - geen overmaat aan detailleringen, dus bescheiden overstek, boeiboord (hoogte maximaal 25 cm) en ornamenten - geen borstwering (dichte panelen of schroten aan de onderzijde) - beperkte toepassing van dichte panelen in het voorvlak, eventueel alleen in ondergeschikte mate tussen de glasvlakken

1.4.1 Welstandscriteria voor dakkapellen aan de voorkant (en voor de zijkant gelegen aan het openbaar groen of de openbare weg) Een dakkapel aan de voorkant is niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan onderstaande sneltoetscriteria wordt voldaan. Voldoet een dakkapel niet aan onderstaande criteria of is er sprake van een bijzondere situatie of gerede twijfel aan de toepasbaarheid van de criteria dan kan de bouwaanvraag voor advies aan de welstandscommissie worden voorgelegd. In geval van een beschermd monument of een beschermd stads- of dorpsgezicht zal altijd de welstandscommissie om advies worden gevraagd. Indien in het betreffende bouwblok oorspronkelijke dakkapellen aanwezig zijn in een specifieke vorm die mede de karakteristiek bepalen van het bouwblok, kunnen deze niet vervangen worden door een dakkapel gebouwd volgens de sneltoetscriteria. Wijzigingen van deze specifiekere dakkapellen aan de voorkant zullen altijd ter beoordeling voorgelegd worden aan de Commissie Welstand en Monumenten.

10

- minimaal 50 cm dakvlak boven en ter weerszijden (tot bouwmuur) van de dakkapel. Tussen de zijkant van een dakkapel en het eind van een dakvlak (zijmuur) is een ruimere maat gewenst namelijk 1 meter. - de onderzijde van het raamkozijn is op minimaal 85 cm boven de zoldervloer geplaatst - maximale hoogte kozijnmaat dakkapel 1,5 meter - breedte in totaal maximaal 2/3 van de breedte van het dakvlak - bij meerdere dakkapellen/dakramen een tussenruimte van minimaal 1 meter Vormgeving - plat afgedekt, desgewenst een aangekapte dakkapel indien reeds aanwezig - geen platte en aangekapte dakkapellen in hetzelfde bouwblok (uniform) - indeling en profielen van kozijnen in samenhang met die van de gevelramen en kozijnen van woning - geen overmaat aan detailleringen, dus bescheiden overstek, boeiboord (maximale hoogte 25 cm) en ornamenten - geen borstwering (dichte panelen of schroten aan de onderzijde) Materiaal en kleur - materiaal- en kleurgebruik gevels, kozijnen en profielen in overeenstemming met gevels, kozijnen en profielen woning - materiaal- en kleurgebruik van kap bij aangekapte dakkapel in samenhang met kap woning - beperkte toepassing van dichte panelen in het voorvlak, eventueel alleen in ondergeschikte mate tussen de glasvlakken Indien er sprake is van grotere dakkapellen aan de zij- of achterkant en deze zijn goed zichtbaar vanaf de openbare weg, dan wordt er welstandstechnisch de voorkeur aangegeven hier een smallere breedtemaat toe te passen of over te gaan tot de plaatsing van meerdere, losgeplaatste kapellen. (toelichting afbeelding blz. B 9: Dakkapellen te hoog geplaatst, te afwijkend van vorm of te gesloten vormgegeven gaan ten koste van het beeld van de oorspronkelijke architectuur. Een dakkapel ondergeschikt aan het hoofdgebouw voegt zich in het gevelbeeld (voorbeeld rechtsonder). 5.3 Aanvullende criteria voor dakkapellen per kapvorm

Materiaal en kleur - materiaal- en kleurgebruik gevels, kozijnen en profielen in overeenstemming met gevels, kozijnen en profielen woning - materiaal- en kleurgebruik van kap bij aangekapte dakkapel gelijk aan kap woning 1.4.2 Welstandscriteria voor dakkapellen aan de achterkant of zijdakvlak (indien niet gelegen aan de openbare weg of het openbaar groen) Een dakkapel aan de achterkant is niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan onderstaande sneltoetscriteria wordt voldaan. Voldoet een dakkapel niet aan onderstaande criteria of is er sprake van een bijzondere situatie of gerede twijfel aan de toepasbaarheid van de sneltoetscriteria dan kan de bouwaanvraag voor advies aan de welstandscommissie worden voorgelegd. In geval van een beschermd monument of een beschermd stads- of dorpsgezicht zal altijd de welstandscommissie om advies worden gevraagd. Algemeen - de dakkapel is gelijkvormig aan de oorspronkelijke dakkapellen op het betreffende dakvlak van het bouwblok, ofwel - bij nieuwbouw - conform de aangeboden optionele dakkapel bij oplevering - de dakkapel is een ondergeschikte toevoeging aan de woning Plaatsing, maatvoering en aantal: - bij meerdere dakkapellen in hetzelfde bouwblok regelmatige rangschikking op horizontale lijn, dus niet verspringend ten opzichte van elkaar - bij individuele woning afgestemd op indeling achtergevel

11

Bijlagen

Bij een aantal afwijkende kapvormen zijn naast bovenstaande sneltoetscriteria voor de voor- en achterkant een aantal aanvullende sneltoetscriteria van toepassing. In geval van combinaties van verschillende dakvormen zal door de welstandscommissie per situatie een afweging gemaakt worden van de toelaatbare uitbreidingen. Zadeldak met hellingshoek <30° Soms geeft een zadeldak door de flauwe helling weinig tot geen gelegenheid om een dakkapel toe te passen. Door de flauwe helling wordt de bovenzijde van de dakkapel namelijk (nagenoeg) gelijk met de nok. Indien dit het geval is toetst de welstandscommissie. Zadeldak met hellingshoek > 30° De algemene sneltoetscriteria voor dakkapellen zijn hier van toepassing. Hiervoor gelden dus geen aanvullende sneltoetscriteria. Zadeldak met wolfseind De beperkte maat van het wolfseind is ongeschikt voor toevoegingen. De zijdakvlakken zijn hiervoor meer geschikt, en dienen behandeld te worden als het zadeldak. Hierbij dienen de wolfseinden gerespecteerd te worden. Dakopbouwen zijn daarom niet gewenst. Zadeldak met vliering Plaatsing hoog in het dakvlak geeft een onevenwichtig beeld. Ook is een stapeling van dakkapellen niet toegestaan. Bij deze dakvorm dus geen dakkapellen in het dakvlak ter hoogte van de vliering.

12

43

Schild- of tentdak Het karakter van deze kapvormen, met naar de nok toelopende hoekkepers, vereist een zeer beperkte afmeting van de dakkapel. Bij situering van de dakkapel dient respect te zijn voor de hoekkepers en dient minimaal een meter dakvlak vrij te blijven, gemeten aan de bovenzijde van de dakkapel. Mansardedak Een dakkapel is in principe alleen toegestaan in het onderste deel van het dakvlak. Stapeling van dakkapellen is niet gewenst. Lessenaarsdak Voor dakkapellen op lessenaardaken gelden dezelfde uitgangspunten als voor zadeldaken.

oog zal worden onttrokken door beplanting. Een groene of begroeide erfafscheiding heeft echter de voorkeur. Vormgeving - erfafscheidingen aan de voorzijde >1 meter dienen groen (haag) te zijn - erfafscheidingen aan de achter- of zijkant (grenzend aan de openbare weg / groen) dienen bij voorkeur groen / haag te zijn òf uitgevoerd als transparant hekwerk òf tot 1 meter gemetseld met daarboven een volledig transparant hekwerk / begroeid op een raster. Een schutting behoort tot de mogelijkheden, mits deze aan de openbare zijde door beplanting aan het zicht zal worden onttrokken. - rechte vormgeving, geen toogvormen - tuinmuren behorend bij de originele bouw moeten gehandhaafd blijven

Asymmetrisch dak Een dakkapel te hoog in het dakvlak geeft bij een asymmetrisch dakvlak een onevenwichtig beeld en is welstandshalve niet gewenst. In het algemeen worden dakkapellen onder in het dakvlak toegepast. Door de grootte van het dakvlak ontstaat hiermede een goed en evenwichtig beeld. Ook is een stapeling van dakkapellen niet toegestaan.

1.5. Erfafscheidingen Omschrijving en uitgangspunten Een erfafscheiding is een bouwwerk, bedoeld om het erf af te bakenen van een buurerf of van de openbare weg. Een erfafscheiding tussen buren moet in de eerste plaats door beide kanten worden gewaardeerd. Indien aan deze voorwaarde wordt voldaan zal de gemeente zich terughoudend opstellen. Erfafscheidingen aan de openbare weg zijn van grote invloed op de ruimtelijke kwaliteit. De gemeente streeft ernaar een rommelige indruk door een te grote verscheidenheid aan erfafscheidingen te voorkomen. Vooral in nieuwbouwwijken is dit een belangrijk punt, omdat het groen hier de eerste jaren nog niet volgroeid is. Erfafscheidingen moeten passen bij het karakter van de omgeving. Het buitengebied vraagt bijvoorbeeld om andere erfafscheidingen dan de woongebieden. Erfafscheidingen moeten op een zorgvuldige en professionele manier worden geplaatst en moeten worden gemaakt van duurzame materialen. Een lange, gesloten, slecht onderhouden schutting wekt bij velen het gevoel op van verloedering en sociale onveiligheid. Begroeide hekwerken en beplantingen hebben een open en vriendelijke uitstraling. De voorkeur gaat daarom ook uit naar haagplanten zoals liguster, buxus of haagbeuken of volledig te begroeien (gazen) hekwerken.

Welstandscriteria voor erfafscheidingen Het plaatsen van een erf- of perceelafscheiding is niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan onderstaande sneltoetscriteria wordt voldaan. Voldoet een erf- of perceelafscheiding niet aan onderstaande criteria of is er sprake van een bijzondere situatie of gerede twijfel aan de toepasbaarheid van de sneltoetscriteria dan kan de bouwaanvraag voor advies aan de welstandscommissie worden voorgelegd. Als een erfafscheiding tussen buurpanden wordt geplaatst en beide betrokken partijen het eens zijn over de vormgeving, dan zal de welstandscommissie zich bij haar beoordeling terughoudend opstellen. In geval van een beschermd monument of een beschermd stads- of dorpsgezicht zal altijd de welstandscommissie om advies worden gevraagd. Erfafscheidingen aan de voorzijde, tot 1 meter achter de voorgevelrooilijn, zijn vergunningsvrij tot maximaal 1 meter hoogte. Aan de achterzijde mits, niet aan de openbare weg of groen gelegen, is een hoogte van 2 meter vergunningsvrij. Indien erfafscheidingen aan de achterzijde of zijkant aan openbare weg of groen worden geplaatst (met een hoogte >1 meter), zal de welstandscommissie per situatie toetsen. Omdat in wijken met een open verkavelingsstructuur het voor de hand ligt dat de bewoners hun privacy willen regelen, accepteert de commissie aan zij- en achtertuinen gelegen aan de openbare weg of groen, een schutting mits deze aan het

13

2. RICHTLIJNEN VOOR SPECIFIEKE BOUWWERKEN EN RECLAMES Naast de sneltoetscriteria (voor de lichtvergunningplichtige bouwwerken) zijn er in deze nota nog richtlijnen geformuleerd voor andersoortige vergunningplichtige bouwactiviteiten (bijvoorbeeld regulier vergunningplichtig) waar rekening mee gehouden kan worden ter bescherming van architectuur en straatbeeld. Deze richtlijnen zorgen er voor dat indien de klant deze in acht neemt de kans op een positief welstandsadvies aanmerkelijk toeneemt, aangezien de Commissie Welstand en Monumenten voor haar toetsing deze ook hanteert (in combinatie met de algemene toetsingscriteria geformuleerd voor de verschillende beleidsniveaus). De richtlijnen voor reclame en rolluiken zijn als gemeentelijk beleid vastgesteld. Duidelijk mag zijn dat deze richtlijnen verder bijdragen aan de uitgangspunten van de nieuwe Woningwet om het welstandsbeleid voor de klant transparanter te maken. Bij een door het rijk, provincie of gemeente aangewezen beschermd monument of heeft de aanvraag betrekking op een pand dat gelegen is binnen een door het rijk aangewezen beschermd dorps- of stadsgezicht, zal de Commissie Welstand en Monumenten stringenter per situatie beoordelen met inachtneming van de monumentale waarden.

2.1. Dakopbouwen en geveloptrekkingen Omschrijving en uitgangspunten Dakopbouwen zijn veel voorkomende uitbreidingsopties voor woningbouw: een teruggeplaatste extra woonlaag op plat afgedekte woningen om ruimte te creëren. Het bestemmingsplan geeft aan of een opbouw is toegestaan. Vanwege de architectonische verhoudingen en de zichtbaarheid moet in de regel uitgegaan worden van een ondergeschikte toevoeging aan het hoofdvolume. Afhankelijk van de oorspronkelijke architectuur gaat de voorkeur uit naar òf terugliggende volumes, geplaatst op minimaal 1,5 meter van de voor- en achtergevel, òf het beperkt opmetselen van het bestaande volume met afgeplat zadeldak (zie foto's). Het gewenste type dakopbouw is veelal al in de buurt op woningen van vergelijkbare architectuur gerealiseerd.

14

- de dakopbouw is gelijkvormig aan de overige dakopbouwen op het betreffende bouwblok, ofwel - bij nieuwbouw - conform de aangeboden optionele dakopbouw bij oplevering - de dakopbouw is een ondergeschikte toevoeging aan de woning (hoofdgebouw) van maximaal één bouwlaag - een geveloptrekking is in de regel alleen aan de achterzijde toegestaan Plaatsing, maatvoering en vormgeving - type teruggeplaatste dakopbouw: - minimaal 1,5 meter teruggeplaatst van voor- en achtergevel. In een beschermd stads- of dorpsgezicht zal de terugplaatsing groter kunnen zijn, vanwege het zoveel mogelijk aan het zicht onttrekken van de dakopbouw. - de mate van terugplaatsing moet afgestemd zijn of overeenkomen met de positie van overige dakopbouwen op het bouwblok - boeiboord alleen plaatsen boven de pui (niet rondom) - geen overmaat aan detailleringen en ornamenten - plat afgedekt - hoogte is lager dan de eronder gelegen verdiepingshoogte(n) - voor- en achterzijde zo transparant mogelijk - materiaal- en kleurgebruik gevels kan afwijkend zijn van gevels woning, mits de dakopbouw niet zwaarder oogt dan het hoofdgebouw - type opbouw beperkt opgemetseld met schuine dakvlakken: - maximaal 80 cm opmetselen voor- en achtergevel - voortzetten detailleringen bestaande metselwerk - goed gedetailleerde goot en boeiboord langs dakrand - dakvlakken tussen 45° en 60° en bedekt met pannen - plat afgedekt - bouwmuren van metselwerk of gelijksoortig materiaal INVOEGEN: foto type teruggeplaatste dakopbouw en foto type opbouw beperkt opgemetseld met schuine dakvlakken

2.2. Dakterrassen

Er kan ook sprake zijn van een standaardopbouw bij de verschillende typen architectuur: als uitbreidingsoptie ontworpen door de oorspronkelijk architect (bij nieuwbouw) of voor het betreffende type woning is in het verleden reeds een opbouw ontwikkeld. In het laatste geval wordt ten minste gestreefd naar een herhaling van uniforme exemplaren per bouwblok. De dakopbouw dient bij voorkeur uitgevoerd te worden gelijk mogelijke andere dakopbouwen op het bouwblok. Herhaling binnen een blok (van dezelfde architectuur/bouwstijl) kan rust en samenhang brengen.

Omschrijving en uitgangspunten Om extra buitenruimte te creëren wordt vaak de toevlucht gezocht op het dak, met name bij bovenwoningen. Dit is voorstelbaar en de welstandscommissie werkt er - afhankelijk van de situatie - regelmatig aan mee door een aanvraag hiervoor goed te keuren. Een dakterras - en dan met name de balustrade - is echter een aan het gebouw en architectuur ondergeschikt element. Het moet derhalve dan ook zo ondergeschikt mogelijk worden vormgegeven en zo beperkt mogelijk zichtbaar vanaf de straat en vanuit de omgeving worden geplaatst.

Bij woningen met een hellend dak kan in een aantal gevallen meer binnenruimte worden gevonden door de gevel op te trekken. Ook hier bepaalt het bestemmingsplan of een dergelijke uitbreiding tot de mogelijkheden behoort. In de regel wordt dit alleen toegestaan aan de achterzijde omdat aan de voorzijde het straatbeeld door een geveloptrekking te ingrijpend zal wijzigen. Aan de achterzijde wordt bij de beoordeling gekeken naar reeds gerealiseerde geveloptrekkingen in het betreffende bouwblok en naar het type architectuur. Indien de welstandscommissie meent dat een geveloptrekking niet mogelijk is omdat de architectuur of de omgeving teveel schade wordt berokkend, kan een dakkapel als uitbreidingsoptie wel tot de mogelijkheden behoren.

Voor het maken van een dakterras moet een reguliere bouwvergunning worden aangevraagd die door welstand zal worden getoetst. De Commissie Welstand en Monumenten zal per situatie beoordelen aan de hand van de algemene criteria, onderverdeeld in de verschillende beleidsniveaus. In een beschermd stads- of dorpsgezicht zal het visuele effect op de omgeving en de bebouwing zwaarder worden gewogen.

Zowel een dakopbouw of een geveloptrekking zijn regulier vergunningplichtig en zullen getoetst moeten worden door de Commissie Welstand en Monumenten aan de hand van de algemene criteria, onderverdeeld in de verschillende beleidsniveaus. Per situatie zal de mogelijkheid tot een dakopbouw en/of geveloptrekking beoordeeld worden alsook de uitvoering (op basis van type architectuur hoofdgebouw en locatie/situatie). Maar hierbij worden door de commissie een aantal meer algemene richtlijnen gehanteerd: Algemeen

15

Bijlagen

Algemeen - het dakterras moet zo onopvallend mogelijk zijn Plaatsing en vormgeving - de balustrade dient maximaal 1,10 meter hoog te zijn - de balustrade dient transparant te zijn (hekwerk van metalen spijlen, glas) en niet dicht gezet te worden met rieten matten, plastic o.i.d. - spijlen zo neutraal mogelijk, bijvoorbeeld in een donkere kleur uitgevoerd, met een hart-ophartafstand van 10 cm - de balustrade dient minimaal 1,5 meter teruggeplaatst te worden van de voor- en achtergevel - voor de toetreding kan of een dakluik worden gehanteerd of een lage opbouw (transparant uitgevoerd, kleinschalig en zo min mogelijk zichtbaar vanaf de openbare weg)

16

44

Bijlagen

45

Bijlage 03:

1

Bijlage 1. Toelichting op de aanpak van milieuzonering met behulp van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'

Staat van

B1.1. Regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten met behulp van milieuzonering

bedrijfsactiviteiten

Om de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten in dit bestemmingsplan vast te leggen is gebruikgemaakt van een milieuzonering. Een milieuzonering zorgt ervoor dat milieubelastende functies (zoals bedrijven) en milieugevoelige functies (zoals woningen) waar nodig ruimtelijk voldoende worden gescheiden. De gehanteerde milieuzonering is gekoppeld aan een Staat van Bedrijfsactiviteiten. Een Staat van Bedrijfsactiviteiten is een lijst waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten, al naar gelang de te verwachten belasting voor het milieu, zijn ingedeeld in een aantal categorieën. Voor de indeling in de categorieën zijn de volgende ruimtelijk relevante milieuaspecten van belang: geluid; geur; stof; gevaar (met name brand- en explosiegevaar). Daarnaast kan de verkeersaantrekkende werking van een bedrijf relevant zijn.

‘functiemenging’

B1.2. Toepassing Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' Algemeen In de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2007) zijn twee VoorbeeldStaten voor milieuzonering opgenomen, namelijk de 'VoorbeeldStaat van Bedrijfsactiviteiten voor bedrijventerreinen' en de ' VoorbeeldStaat van Bedrijfsactiviteiten functiemenging'. De aanpak van milieuzonering en de in dit plan gebruikte Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' (SvB 'functiemenging') is gebaseerd op de tweede VoorbeeldStaat in de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (2007). De SvB 'functiemenging' wordt gehanteerd in gebieden waar bedrijven of andere milieubelastende functies verspreid zijn gesitueerd tussen woningen en/of andere gevoelige functies. Onderstaand wordt hier meer in detail op ingegaan. Het gaat in dergelijke gebieden in het algemeen om relatief kleinschalige bedrijvigheid die op korte afstand van woningen kan worden toegestaan. De toelaatbaarheid van activiteiten wordt voor dergelijke gebieden in de VNG-publicatie (en de SvB 'functiemenging') bepaald met behulp van op deze situaties toegesneden toelatingscriteria. Functiemengingsgebieden In bestaande gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging, of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), wordt de SvB 'functiemenging' toegepast. Zoals in de VNG-publicatie reeds is aangegeven kan bij functiemengingsgebieden gedacht worden aan: stadscentra, dorpskernen en winkelcentra; horecaconcentratiegebieden; zones met functiemenging langs stedelijke toegangswegen en in lintbebouwingen; (delen van) woongebieden met kleinschalige c.q. ambachtelijke bedrijvigheid. Daarnaast kan ook in (delen van) woongebieden waar enige vorm van bedrijvigheid aanwezig of gewenst is de SvB 'functiemenging' worden toegepast. Kenmerken van de activiteiten De activiteiten in dergelijke gebieden verschillen in het algemeen qua aard en schaal sterk van de activiteiten op een bedrijventerrein. Behalve in historisch gegroeide situaties gaat het in hoofdzaak om: kleinschalige, meest ambachtelijke bedrijvigheid; Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

Bijlage 1.

-

Toelichting op de aanpak van milieuzonering met behulp van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'

Bijlage 1. 2

bedrijven waarbij de productie en/of laad- en loswerkzaamheden noodzakelijkerwijs alleen in de dagperiode plaatsvindt; activiteiten die hoofdzakelijk inpandig geschieden.

-

De toegepaste Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' De bovengenoemde criteria liggen mede ten grondslag aan de selectie van activiteiten die zijn opgenomen in de SvB 'functiemenging'. In de SvB 'functiemenging' zijn de aspecten geluid, geur, stof en gevaar en de index voor verkeersaantrekkende werking (zoals aangegeven onder het kopje 'Regeling toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten met behulp van milieuzonering') in de categorisering opgenomen. Deze Staat is samengesteld volgens dezelfde methodiek als de betreffende VoorbeeldStaat uit de VNG-publicatie. Op twee punten is een andere werkwijze toegepast: In dit plan wordt alleen de toelaatbaarheid van bedrijfsactiviteiten gekoppeld aan de Staat. In de SvB 'functiemenging' zijn daarom alleen de activiteiten opgenomen die passen binnen de definitie van bedrijf volgens de begripsbepalingen in de regels van dit bestem1) mingsplan . De toelaatbaarheid van andere functies wordt in dit plan indien nodig op een andere wijze in de regels en op de plankaart van dit bestemmingsplan geregeld (bijvoorbeeld horecabedrijven via een afzonderlijke Staat van Horeca-activiteiten). Toegevoegd zijn enkele regelmatig voorkomende bedrijfsactiviteiten die in de lijst van de VNG-publicatie niet specifiek zijn opgenomen, maar wel aan de genoemde criteria voldoen zoals een ambachtelijke glas-in-loodzetterij en caravanstalling. Voor aannemers, SBI-code 45, heeft een nadere specificatie van de activiteiten plaatsgevonden met bijbehorende categorie-in2) deling die is afgestemd op de verwachte milieueffecten van deze activiteiten. In de SvB 'functiemenging' is in de categorie-indeling een nader onderscheid gemaakt tussen categorie B1 en B2. Voor de toepassing in dit bestemmingsplan blijkt het onderscheid tussen categorie A en categorie B zoals beschreven in de VNG-publicatie te groot om de toelaatbaarheid van activiteiten voldoende af te kunnen stemmen op de kenmerken van de functiemengingsgebieden en het daarin te volgen beleid. Categorie-indeling Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan, vanwege de bijzondere kenmerken van gebieden met enige vorm van functiemenging, niet worden gewerkt met een systematiek van richtafstanden en afstandsstappen: vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies is een dergelijke systematiek niet geschikt voor functiemengingsgebieden. De SvB 'functiemenging' hanteert vier categorieën A, B1, B2 en C met specifieke criteria voor de toelaatbaarheid die onderstaand uiteen zijn gezet.

Toelichting op de aanpak van milieuzonering met behulp van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'

plannummer

3

Categorie C Activiteiten genoemd onder categorie B2, waarbij vanwege relatief grote verkeersaantrekkende werking een directe ontsluiting op hoofdinfrastructuur gewenst is.

B1.3. Flexibiliteit De SvB 'functiemenging' blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de SvB 'functiemenging' is verondersteld. In de regels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders een dergelijk bedrijf toch via een ontheffing kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Bij de SvB 'functiemenging' is deze mogelijkheid beperkt tot maximaal 1 categorie (dus bijvoorbeeld categorie B1 in plaats van A of categorie B2 in plaats van B1). Om deze ontheffing te kunnen verlenen moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie. Daarnaast is het mogelijk dat bepaalde bedrijven zich aandienen, waarvan de activiteiten in de SvB 'functiemenging' niet zijn genoemd, maar die qua aard en invloed overeenkomen met bedrijven die wel zijn toegestaan. Met het oog hierop is in de regels bepaald dat het college van burgemeester en wethouders vestiging van een dergelijk bedrijf via een ontheffing kan toestaan. Om deze ontheffing te kunnen verlenen moet op basis van milieutechnisch onderzoek worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving vergelijkbaar is met direct toegelaten bedrijven. Voor de concrete toetsing van een verzoek om ontheffing wordt verwezen naar bijlage 5 van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering. SBI 93/SvB f okt. 2007

Categorie A Bedrijfsactiviteiten die direct naast of beneden woningen/andere gevoelige functies zijn toegestaan, desgewenst in daarvoor omschreven zones binnen rustige woongebieden. De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn. Categorie B1 Bedrijfsactiviteiten die direct naast of beneden woningen/andere gevoelige functies in een daarvoor omschreven gebied met functiemenging zijn toegestaan.3) De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn. Categorie B2 Bedrijfsactiviteiten die in een gemengd gebied kunnen worden uitgeoefend, echter bouwkundig afgescheiden van woningen/andere gevoelige functies. Bouwkundig afgescheiden betekent dat de panden los van elkaar dienen te staan. Uitzondering hierop vormen binnenterreinen omringd door voornamelijk woningen: ook al zijn bedrijven bouwkundig afgescheiden van woningen, op deze locaties zijn hooguit categorie B1 bedrijven toegestaan.

1) De VoorbeeldStaat 'functiemenging' van de VNG-publicatie omvat alle denkbare hinderlijke functies waaronder, naast bedrijven, ook horeca, kantoren, en dienstverlening. 2) Inschatting van milieueffecten heeft plaatsgevonden op basis van dezelfde expertise die bij het opstellen van de nieuwe VNG-uitgave is gebruikt. 3) Dit betreffen bedrijven die in de 'VoorbeeldStaat van Bedrijfsactiviteiten voor bedrijventerreinen' uit de VNG-uitgave voor alle milieuaspecten een richtafstand van maximaal 30 m hebben ten opzichte van een rustige woonwijk en voor het aspect gevaar zelfs een richtafstand van 10 m. Dergelijke bedrijven worden in de bestemmingsplanpraktijk, ook onder de oude VNG-uitgave Bedrijven en milieuzonering (2001), direct naast woningen in een gemengd gebied toegestaan.

Bijlagen

46

Bijlage 1. Staat van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging"

OMSCHRIJVING nummer

SBI-CODE

niet van toepassing of niet relevant kleiner dan groter gelijk aan categorie en dergelijke klasse niet elders genoemd

o.c. p.c. p.o. b.o. v.c. u d w j

opslagcapaciteit productiecapaciteit productieoppervlak bedrijfsoppervlak verwerkingscapaciteit uur dag week jaar

01 014 014 014

0 1 3

LANDBOUW EN DIENSTVERLENING TEN BEHOEVE VAN DE LANDBOUW Dienstverlening ten behoeve van de landbouw: - algemeen (onder andere loonbedrijven), b.o < 500 m - plantsoenendiensten en hoveniersbedrijven, b.o. < 500 m

15 151 151 1552 1581 1584 1584 1584 1593 t/m 1595

0 4 1 0 0 1 5

VERVAARDIGING VAN VOEDINGSMIDDELEN EN DRANKEN Slachterijen en overige vleesverwerking: - vleeswaren- en vleesconservenfabrieken, p.o. < 200 m Consumptie-ijsfabrieken, p.o. < 200 m Broodfabrieken, brood- en banketbakkerijen, v.c. < 2.500 kg meel/week Verwerking cacaobonen en vervaardiging chocolade- en suikerwerk: - cacao- en chocoladefabrieken, vervaardigen van chocoladewerken met p.o. < 200 m - suikerwerkfabrieken zonder suiker branden, p.o. < 200 m

17 174, 175 176, 177

-

18 181

-

20 203, 204, 205 205 22 2222.6 2223 2223 2224 2225 223

Bijlage 1. Staat van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging"

B2

1

HOUTINDUSTRIE EN VERVAARDIGING ARTIKELEN VAN HOUT, RIET, KURK EN DERGELIJKE Timmerwerkfabrieken, vervaardiging overige artikelen van hout, p.o. < 200 m Kurkwaren-, riet- en vlechtwerkfabrieken

B2 B1

-

UITGEVERIJEN, DRUKKERIJEN EN REPRODUCTIE VAN OPGENOMEN MEDIA Kleine drukkerijen en kopieerinrichtingen Grafische afwerking Binderijen Grafische reproductie en zetten Overige grafische activiteiten Reproductiebedrijven opgenomen media

B1 A B1 B1 B1 A

B1

A B

26 2612 2615 262, 263 262, 263 267 267 2681

-

VERVAARDIGING VAN GLAS, AARDEWERK, CEMENT-, KALK- EN GIPSPRODUCTEN Glas-in-lood-zetterij Glasbewerkingsbedrijven Aardewerkfabrieken: - vermogen elektrische ovens totaal < 40 kW Natuursteenbewerkingsbedrijven: - indien p.o. < 2.000 m Slijp- en polijstmiddelen fabrieken

0 1 0 2

-

SBI-CODE nummer

B2

5154 5156

2

30 30

A

VERVAARDIGING VAN KANTOORMACHINES EN COMPUTERS Kantoormachines- en computerfabrieken

B1

5162

2

33 33

A

VERVAARDIGING VAN MEDISCHE EN OPTISCHE APPARATEN EN INSTRUMENTEN Fabrieken voor medische en optische apparaten en instrumenten en dergelijke

B

36 361 362 363 3661.1

2

VERVAARDIGING VAN MEUBELS EN OVERIGE GOEDEREN N.E.G. Meubelstoffeerderijen b.o. < 200 m Fabricage van munten, sieraden en dergelijke Muziekinstrumentenfabrieken Sociale werkvoorziening

A B1 B1 B1

41 41 41

- WINNING EN DISTRIBUTIE VAN WATER B0 Waterdistributiebedrijven met pompvermogen: B1 - < 1 MW

45 45 453 453

3

50 501, 502, 504 5020.4 5020.5 503, 504

-

51 5134 5135 5136 5137 514 5148.7 5148.7 5153 5153 5153 5153.4 5153.4 5154 5154

Bijlagen

2

B

-

0 1 0 1 2 4 6 0 1

5162 517

B2 B2 B2

4

52 527

-

60 6022 6024 603

0

- indien b.o. < 2.000 m Groothandel in overige intermediaire goederen Groothandel in machines en apparaten, opp >= b.o. 2.000 m, exclusief machines voor de bouwnijverheid Groothandel in machines en apparaten, opp < 2000 m, exclusief machines voor de bouwnijverheid Overige groothandel (bedrijfsmeubels, emballage, vakbenodigdheden en dergelijke)

B1 C C B1 C

REPARATIE TEN BEHOEVE VAN PARTICULIEREN Reparatie ten behoeve van particulieren (exclusief auto's en motorfietsen)

A

VERVOER OVER LAND Taxibedrijven Goederenwegvervoerbedrijven (zonder schoonmaken tanks), b.o. < 1.000 m Pomp- en compressorstations van pijpleidingen

B1 C B1

B1

63 6321

3

DIENSTVERLENING TEN BEHOEVE VAN HET VERVOER Caravanstalling

B1

A B1

64 641

-

POST EN TELECOMMUNICATIE Post- en koeriersdiensten

C

B1

71 711 712 713

-

VERHUUR VAN TRANSPORTMIDDELEN, MACHINES, ANDERE ROERENDE GOEDEREN Personenautoverhuurbedrijven Verhuurbedrijven voor transportmiddelen (exclusief personenauto's) Verhuurbedrijven voor machines en werktuigen

B2 C C

72 72 72

A B

COMPUTERSERVICE- EN INFORMATIETECHNOLOGIE Computerservice- en informatietechnologiebureaus en dergelijke Switchhouses

A B1

73 732

-

SPEUR- EN ONTWIKKELINGSWERK Maatschappij- en geesteswetenschappelijk onderzoek

A

74 7481.3 7484.4

-

OVERIGE ZAKELIJKE DIENSTVERLENING Foto- en filmontwikkelcentrales Veilingen voor huisraad, kunst en dergelijke

C A

B1

BOUWNIJVERHEID Aannemersbedrijf of bouwbedrijf met werkplaats, b.o. < 1.000 m Bouwinstallatie algemeen (exclusief spuiterij) Elektrotechnische installatie

B1 B1 B1

HANDEL/REPARATIE VAN AUTO'S, MOTORFIETSEN; BENZINESERVICESTATIONS Handel in auto's en motorfietsen, reparatie- en servicebedrijven (exclusief plaatwerkerij of spuiterij) Autobeklederijen Autowasserijen Handel in auto- en motorfietsonderdelen en -accessoires

B1 A B1 B1

GROOTHANDEL EN HANDELSBEMIDDELING Groothandel in dranken Groothandel in tabaksproducten Groothandel in suiker, chocolade en suikerwerk Groothandel in koffie, thee, cacao en specerijen Groothandel in overige consumentenartikelen Groothandel in vuurwerk en munitie: - consumentenvuurwerk, verpakt, opslag < 10 ton Groothandel in hout en bouwmaterialen: - algemeen - indien b.o. < 2.000 m Zand en grind: - indien b.o. < 200 m Groothandel in ijzer- en metaalwaren en verwarmingsapparatuur: - algemeen

B2 B2

OMSCHRIJVING

Overige metaalwarenfabrieken n.e.g.; inpandig, p.o. < 200 m

PRODUCTIE EN DISTRIBUTIE VAN STROOM, AARDGAS, STOOM EN WARM WATER Elektriciteitsdistributiebedrijven, met transformatorvermogen: - < 10 MVA Gasdistributiebedrijven: - gas: reduceer-, compressor-, meet- en regelinstallaties categorie A - gasdrukregel- en meetruimten (kasten en gebouwen), categorie B en C Warmtevoorzieningsinstallaties, gasgestookt: - blokverwarming

B1

Bijlage 1. Staat van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging"

B

C0 C1 D0 D3 D4 E0 E2

B1 B2

VERVAARDIGING VAN PRODUCTEN VAN METAAL (EXCLUSIEF MACHINES/ TRANSPORTMIDDELEN)

1a - gesloten gebouw, p.o. < 200 m B1 Smederijen, lasinrichtingen, bankwerkerijen en dergelijke, p.o. < 200 m 2 Overige metaalbewerkende industrie, inpandig, p.o. < 200 m

287

40 40 40 40 40 40 40 40

B1

VERVAARDIGING VAN KLEDING; BEREIDEN EN VERVEN VAN BONT Vervaardiging kleding van leer

VERVAARDIGING VAN CHEMISCHE PRODUCTEN Farmaceutische productenfabrieken: - verbandmiddelenfabrieken

CATEGORIE

OMSCHRIJVING nummer

SBI-CODE

3

B1 B1

B2 B2

0 2

281 284 2852

plannummer

B2 B1 B1

VERVAARDIGING VAN TEXTIEL Vervaardiging van textielwaren Vervaardiging van gebreide en gehaakte stoffen en artikelen

24 2442 2442

28 Adviesbureau RBOI Rotterdam / Middelburg

Vervaardiging van wijn, cider en dergelijke

B1 B1

CATEGORIE

Lijst van afkortingen in de Staat van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging" < > = cat. e.d. kl. n.e.g.

2

CATEGORIE

1

Bijlage 1. Staat van Bedrijfsactiviteiten "functiemenging"

C C C C C

90 9001

B

MILIEUDIENSTVERLENING Rioolgemalen

B1

93 9301.3

A

OVERIGE DIENSTVERLENING Wasverzendinrichtingen

B1

B1 C B1 B1 C

47

De Nijl Architecten Rotterdam, juni 2009 Endry van Velzen Erik van den Berg Willem-Paul Dreesmann Postbus 29095 / 3001 GB Rotterdam tlfn 010 282 9930 / tlfx 010 282 9920 www.denijl.nl / [email protected]