Stedelijke Koers Herprioritering projecten versie 3 september 2012
Stedelijke Koers Koersdocument Ten Behoeve Van De Herprioritering Van Projecten
3 september 2012 Gemeente Enschede Programma Stedelijke Ontwikkeling Programma Economie & Werk Project Management Bureau Concernstaf Aan dit document kunnen geen rechten worden ontleend Markeringen in de tekst verwijzen naar eindnoten
Inhoudsopgave
1. 2.
3.
4.
5.
Inleiding ................................................................................................................. 5 1.1. Herprioriteren: Methodiek ............................................................................................... 9 1.2. Herprioriteren: Dilemma’s Vanuit Stedelijk Perspectief ................................................ 10 Wonen ................................................................................................................... 12 2.1. Woonvisie ..................................................................................................................... 12 2.2. Uitgangspunten Woningbouwprioritering ...................................................................... 13 2.3. Methodiek herprioritering woningbouw ......................................................................... 15 2.4. Uitkomsten Herprioritering ............................................................................................ 18 2.4.1. Grondgebonden Woningen ...................................................................................... 19 2.4.2. Appartementen ......................................................................................................... 21 2.4.3. Kavels ....................................................................................................................... 24 2.5. Dilemma’s en strategieën m.b.t. wonen ....................................................................... 26 2.6. Resultaat na prioritering................................................................................................ 27 Werken .................................................................................................................. 28 3.1. Economische Visie ....................................................................................................... 28 3.2. Kantoren ....................................................................................................................... 31 3.2.1. Uitgangspunten kantorenprioritering ................................................................... 31 3.2.2 Aanpak kantorenprogrammering ......................................................................... 33 3.2.3 Advies en financiële gevolgen reductie planvoorraad ......................................... 38 3.3. Bedrijventerreinen ......................................................................................................... 39 3.3.1 Uitgangspunten bedrijventerreinenprioritering ..................................................... 39 3.3.2 Aanpak bedrijventerreinenprogrammering .......................................................... 42 Advies actielijn 1. ................................................................................................................... 48 3.3.3 Advies en financiële gevolgen reductie voorraad ................................................ 49 Integrale afweging belangrijke projecten ................................................................ 50 4.1 Eschmarke .................................................................................................................... 50 4.2 Herstructureringen (Wesselerbrink-Bijvank, Boswinkel-Oost, Velve Lindenhof, Stroinkslanden) .......................................................................................................................... 50 4.4 Luchthaven ................................................................................................................... 51 4.5 Spoorzone..................................................................................................................... 51 4.6 Stadsweide ................................................................................................................... 52 4.7 Usseler Es..................................................................................................................... 52 4.8 Vaneker......................................................................................................................... 53 4.9 Zuiderval ....................................................................................................................... 53 Financieel Effect .................................................................................................... 54 5.1 Onzekerheden .............................................................................................................. 54 5.2 Financiële kaders .......................................................................................................... 55
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
1. Inleiding “Prioriteren voor de toekomst van de stad” Dit koersdocument (genoemd de Stedelijke Koers) biedt de basis voor het debat over de herprioritering van projecten dat op 24 september plaatsvindt. Dit document is het vervolg op het eerder in het jaar ingezette traject van de Stedelijke Koers en vormt de opmaat naar de programmabegroting 2013-2016. Vanaf het moment dat de economische crisis zijn weerslag ging krijgen op de vastgoedmarkt is al een aantal ingrepen gedaan. In eerste instantie is geprobeerd om met stimuleringsmaatregelen de bouwproductie weer op gang te krijgen. In 2010 zijn voor het eerst de woningbouwprojecten geprioriteerd en uitgefaseerd. Ook zijn afspraken gemaakt binnen Netwerkstad over de productie van grond voor bedrijventerreinen. Dit jaar is een geactualiseerde Woonvisie vastgesteld als kader voor een geactualiseerde woningbouwprioritering en is gezamenlijk met de Netwerksteden een aantal afspraken gemaakt over de aanpak van de kantorenprogrammering. In de Stedelijke Koers komen de woningbouw- kantoren en bedrijventerreinenprioritering i samen . In de feitenrapportage Stedelijke Koers (voorjaar 2012) is het doel van de Stedelijke Koers geschetst; het aanbod van plannen (planvoorraad) aan laten sluiten bij de veranderde vraag. Dat betekent dat keuzes gemaakt moeten worden over en tussen projecten. De noodzaak tot herprioritering werd in de raadsbehandeling van het rapport “grip op grond” nogmaals benadrukt en in een motie (motie 1 dd. 2 juli 2012) vastgelegd. Motie 1: nadere prioritering van projectenportefeuille op korte termijn “ Draagt het college op: 1. op zeer korte termijn een gezamenlijk proces tussen raad, college en ambtelijke adviseurs in te richten om zowel de projectenportefeuille in het MPG, het VBE als de MSI’s nader te prioriteii ren; 2. deze prioritering conform de aanbevelingen van de commissie te baseren op scenario’s met onder meer bijgestelde, realistische prognoses, een confrontatie met de marktsituatie (en van projecten onderling) alsmede een beoordeling op het maatschappelijke én financiële rendement; 3. de uitkomsten van dit gezamenlijk proces in een aantal scenario’s ter besluitvorming aan de raad van eind september voor te leggen; 4. de uitkomsten van deze besluitvorming integraal te verwerken in de ontwerpbegroting 2013-2016 en MPG 2013. “ In een aantal voorbereidende gesprekken met een afvaardiging van de raad, het college en ambtelijk adviseurs zijn de verwachtingen over het proces en de producten met elkaar gedeeld en vertaald naar dit document. In dit document, zijn zowel het maatschappelijk rendement als de financiële risico’s van de projecten inzichtelijk gemaakt. Op basis daarvan is een prioritering aangebracht welke is vertaald in de categorieën doorgaan, faseren en stoppen. Deze voorstellen zijn iii gebaseerd op een integrale weging van de gehele projectenportefeuille (hoofdstuk 2 en 3). In iv hoofdstuk 4 wordt in het bijzonder aandacht besteed aan een aantal grote projecten in de stad. In dit document wordt de vinger op de zere plek gelegd. Dit wordt gedaan aan de hand van de situatieschets, de dilemma’s ten aanzien van de prioritering en de keuzes waar de stad voor staat. Ten behoeve van de programmabegroting 2013-2016 is een doorrekening gemaakt in het Meerjarenperspectief Gemeente (MPG) om het benodigde bedrag in te kunnen schatten. Daarnaast wordt aangegeven welke initiatieven van partners worden verwacht. Met name in de uitwerking van de Stedelijke Koers moeten partners en gemeente de handen ineen slaan. De voorgestelde keuzes zijn het vertrekpunt voor de keuzes die we samen met de stad en de partners
5
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
moeten maken. Dat betekent dat na de besluitvorming over de Stedelijke Koers gesprekken volgen met partners over mogelijkheden om plannen aan te passen, te faseren of te stoppen. Deze verdere uitwerking krijgt haar financiële vertaling in het MPG 2013. Dit document geeft echter al wel richting en biedt de basis voor een aantal fundamentele keuzes. Versterken wat de stad krachtig maakt Wat maakt Enschede centrumstad van het Oosten? Kenmerkend voor deze stad is de unieke samensmelting van voorzieningen. Een compleet aanbod van winkels en horeca, een bruisende binnenstad, authentieke stadsparken en een mooi groen buitengebied. Stedenbouw en architectuur zorgen voor een hoge ruimtelijke kwaliteit. De culturele sector is evenwichtig opgebouwd met musea en podiumvoorzieningen. Ondernemerschap en innovatie kenmerken de stad. Onderwijsen kennisinstellingen versterken elkaar in innovatie en technologie met het Kennispark als programmatisch centrum van de Twentse innovatie. Een hoogwaardig nieuw ziekenhuis in het centrum van de stad en een gerevitaliseerd havengebied aan de westkant van de stad. Enschede is prima bereikbaar dankzij de invalswegen en de singelstructuur. Ook met het openbaar vervoer is de stad uitstekend bereikbaar. Enschede biedt volop mogelijkheden voor wonen in de binnenstad. Inwoners realiseren hun eigen woonwensen in particulier opdrachtgeverschap. Het partnerschap staat centraal. Woningcorporaties, ontwikkelaars, onderwijs en zorg investeren in de stad. In Netwerkstadverband wordt steeds meer en intensiever samengewerkt, ook met de andere steden in de regio. Er zijn gezamenlijke visies opgesteld op het gebied van wonen, werken, economie en de inzet van grondbeleid. In het afgelopen decennium heeft Enschede een grote stap voorwaarts gezet in de stedelijke kwaliteit, zowel in de wijken als in het centrum. Onder aanvoering van het innovatiebeleid zijn met een ontwikkeling als het Kennispark ook op economisch vlak sprongen gemaakt. Enschede is toe aan haar volgende kwaliteitssprong. De Toekomstvisie, maar ook de Economische- en Binnenstadsvisie, verwoorden terecht die noodzaak en invulling van een volgende ontwikkelfase van de stad. De vraaguitval die zich sinds 2008 op het terrein van woningen, kantoren en bedrijventerreinen voordoet vormt een rem voor deze nieuwe ontwikkelfase. De vraaguitval mag dan weliswaar de ontwikkelingen vertragen, maar is geen reden om de ambitie te laten varen. Om de ontwikkeling op gang te houden moeten keuzes gemaakt worden. Een ontwikkeling die nodig blijft om een volgende kwaliteitsstap te maken en invulling te geven aan de politieke prioriteit om van Enschede een veilige stad te maken waar het goed leven, wonen en werken is. Een stad met een sterke economische motor, meer banen en minder werkloosheid. Dat vormt de motivatie waaruit in de Stedelijke Koers keuzes gemaakt worden omtrent investeringsprogramma’s en projecten. Keerpunt – “reset” De kracht van de stad wordt voor een belangrijk deel bepaald door de werkgelegenheid. Hoe meer mensen aan het werk, hoe beter het voorzieningenniveau op peil kan worden gehouden. Dat betekent dat er geïnvesteerd moet worden in mensen, maar dat ook het ondernemersklimaat goed moet zijn om werkgelegenheid te creëren en te faciliteren. De huidige crisis heeft geleid tot bewustwording van een aantal structurele problemen. De wereld is veranderd, de markt is uit balans. Projecten moeten weer aansluiten bij de realiteit van nu. Dit is ook door de enquêtecommissie Grondbeleid geconstateerd. Er zijn meer projecten in ontwikkeling dan waar vraag naar is. Waar in 2010 nog sprake was van het uitfaseren van plannen is nu het moment om tot een "reset" te komen. De kaasschaaf biedt geen oplossing meer; fundamentele keuzes zijn nodig. Het maatschappelijk rendement voor de stad als geheel is daarin leidend.
6
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
Keuzes met gevolgen voor iedereen Met de Stedelijke Koers neemt de gemeente verantwoordelijkheid om het overschot aan programma op het gebied van wonen, kantoren en bedrijven inzichtelijk te maken. Voor de oplossing van het probleem is samenwerking met en verantwoordelijkheidsbesef bij onze partners in de stad noodzakelijk. In het afgelopen jaar zijn daarvoor al diverse gesprekken aangegaan. Zowel met publieke partners zoals provincie regio en Netwerkstadgemeenten, maar ook met private partijen zoals ontwikkelaars, beleggers, makelaars en corporaties. De gemeente neemt haar verantwoordelijkheid waar het gaat om de gemeentelijke projecten, maar verwacht ook dat partners kritisch kijken naar hun projectenportefeuille. De keuzes die gemaakt moeten worden doen pijn, ook in financiële zin. In veel projecten is al fors geïnvesteerd, zijn overeenkomsten gesloten met partners en verwachtingen gewekt bij inwoners, ondernemers en marktpartijen. Om te kunnen prioriteren moet men accepteren dat niet iedereen gelukkig gemaakt kan worden. Tegelijkertijd hebben alle partijen belang bij herprioritering om de markt weer op gang te brengen. Maatschappelijke effecten Door de herprioritering zullen projecten in de stad niet gerealiseerd worden, wat kan leiden tot braakliggend terrein. De leefbaarheid van de stad is van belang en daarom wordt nadrukkelijk gekeken naar de maatschappelijke effecten op de wijk en haar inwoners als gevolg van de herprioritering. Per locatie moet beoordeeld worden of het nodig is om (fysieke) ingrepen te doen voor een acceptabele situatie. Anderzijds bieden deze locaties ook kansen voor creatieve invullingen. In de uitwerking van de Stedelijke Koers wordt dit verder opgepakt en besproken met partners. Financiële effecten Een eerste doorrekening in het voorjaar gaf een financieel effect van € 25 miljoen. Dit was exclusief Vaneker en de kantorenprogrammering. Nu begint het steeds duidelijker te worden waar de grootste financiële knelpunten en dilemma’s zich bevinden. Omdat nog keuzes gemaakt moeten worden kan nog niet met zekerheid en precisie aangegeven worden welk bedrag op welke termijn nodig is. De financiële effecten in document zijn gebaseerd op de voorstellen die in dit document zijn gedaan. Op basis hiervan is een bedrag nodig van ca. € 63 miljoen v. Dit bedrag wijkt af van het bedrag in de Kadernota (niet door de raad vastgesteld). De reden is dat de opgave nu vertaald is naar concrete projecten en een meer gedetailleerde berekening kan worden gemaakt. Andere keuzes leiden natuurlijk tot andere bedragen. Ook moet er rekening mee worden gehouden dat keuzes gebaseerd zijn op prognoses. Wijzigingen in marktontwikkelingen kunnen weer tot andere uitkomsten leiden. Er is sprake van een bepaalde dynamiek die zich moeilijk laat voorspellen. Overigens is het genoemde bedrag nog exclusief de kosten voor eventuele wijziging in de uitgangspunten voor het MPG (o.a. parameters en systeemwijzigingen (benodigde reserve). In hoofdstuk 5 wordt een toelichting op de financiële effecten gegeven. Flexibiliteit De toekomst is onzeker en het probleem is niet van de één op de andere dag opgelost. Met de Stedelijke Koers wordt een grote stap gezet, maar daarna zijn nog stappen nodig. Enschede moet in de toekomst beter kunnen inspelen op veranderingen in de markt. Gemeente, partners en inwoners van de stad moeten met elkaar alert zijn en kritisch blijven, maar ook flexibel om het belang van de stad voorop te stellen. Dat betekent ook dat niet alles moet worden vastgelegd voor jaren. Continue heroverweging is nodig. Dat betekent kleinere plannen met kortere planhorizonnen, deelprojecten op de markt brengen en gerichte ingrepen doen. Niet alles tegelijk, zodat het mogelijk is om in te spelen op kansrijke ontwikkelingen. Dat betekent naar de toekomst programmatisch ruimte houden om mee te kunnen werken aan goede nieuwe initiatieven, die in breed perspectief worden afgewogen. Dit vraagt ook om een andere werkwijze en nieuwe werkafspraken met elkaar en onze partners.
7
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
Focus op kansrijke gebieden Het prioriteren en faseren van projecten die onderdeel uitmaken van de Stedelijke Koers gebeurt vanuit een stedelijk perspectief. Alleen door naar de hele stad te kijken, kunnen keuzes gemaakt worden tussen en binnen projecten en gebieden. Hierbij staat de hoofddoelstelling van de gemeente, namelijk het versterken van de sociaal-economische positie van Enschede samen met het bestaande beleid (Economische Visie, Woonvisie, Bedrijventerreinenvisie, Kantorenvisie) en Toekomstvisie 2020) centraal. De beperkt beschikbare middelen (geld en programma) worden ingezet op de meest kansrijke ontwikkelingen in de stad. Dat betekent dat met de herprioritering een balans moet worden gevonden tussen vraag en aanbod, zodanig dat de stad als geheel krachtiger wordt. Conform de visie voor een economisch krachtige stad, zijn de belangrijkste motoren: Binnenstad(svloer) De binnenstad als verzamelpunt van voorzieningen, (o.a. winkelhart, theater en poppodium, musea, horeca, evenementen, etc.), kennis en werkgelegenheid (o.a. ziekenhuis, onderwijs en publieksfuncties) onderscheidt Enschede van de steden en dorpen in de regio. Wonen in de binnenstad geldt als unieke kracht. De binnenstad heeft in toenemende mate potentie op het terrein van zorg en technologie, met de concentratie van (kennis)instellingen zoals het Medisch Spectrum Twente, Saxion en de goede verbinding met het Kennispark. Anderzijds moet net als in andere grote steden rekening worden gehouden met een toename van de leegstand van winkels en horecabedrijven. Dit is bedreiging voor het grote aantal banen in de binnenstad, maar ook voor de kwaliteit en uitstraling van het hart van de stad waar bewoners en bezoekers uit de (eu)regio elkaar treffen. Het imago van de stad wordt voor een belangrijk deel daar bepaald. Met het oog op het behoud en de uitbouw van werkgelegenheid in de binnenstad is samen met de binnenstadspartners het Actieprogramma Binnenstad in gang gezet om de binnenstad toekomstbestendig te maken. Verwacht wordt dat de behoefte aan kwalitatief hoogwaardige en duurzame woningen, passend in een binnenstedelijk woonklimaat, geleidelijk zal groeien.
Figuur 1.1 Binnenstadsvloer
Bedrijvigheid en verbinding Enschede-Hengelo Met het Kennispark voor kennisintensieve bedrijvigheid, de universiteit als kennisinstelling, de haven voor watergerelateerde industrie, de vliegveldontwikkeling en de Josink Es als multifunctioneel bedrijventerrein biedt de westflank van de stad ruimte aan een aantal sterke sectoren. De Universiteit Twente is een belangrijke motor en een bron van innovatie en economische ontwikkeling van Enschede en de regio. Er is, of wordt, veel kwalitatieve en gedifferentieerd ruimte aangeboden en de bereikbaarheid van het gebied is bijzonder goed te noemen.
8
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
Figuur 1.2 Bedrijvigheid Noordwestflank
1.1.
Herprioriteren: Methodiek
Werkwijze Vanuit de hierboven geschetste kaders is tot een aanpak gekomen voor de herprioritering. Om tot een prioritering te komen vanuit een integraal beeld op de stad is het noodzakelijk om de gehele projectenportefeuille te prioriteren. Gezien de omvang en daarmee de complexiteit is gekozen voor een prioritering vanuit wonen, kantoren en bedrijventerreinen. Per sector zijn de beleidskaders en visies in de prioritering meegenomen. Uiteindelijk leidt dit voor alle sectoren tot een provi jectenprioritering vertaald naar een voorstel tot doorgaan en faseren , tijdelijk stoppen of vii stoppen . Tijdelijk stoppen wil zeggen dat het plan wel in beeld blijft maar dat er voorlopig niet aan gewerkt wordt en er ook geen kosten worden gemaakt of verplichtingen worden aangedaan. Op deze manier kan een project in de toekomst makkelijker heroverwogen worden als zich nieuwe initiatieven aandienen of de markt wijzigt. Wel is ruimte voor tijdelijke invullingen of gebruik van gronden en gebouwen. Het stoppen van projecten wil zeggen dat het project geschrapt wordt van “de lijst”, de gronden worden afgewaardeerd (als sprake is van grondexploitatie), de gronden worden overgeheveld naar het CVG en uiteindelijk ook de bestemming verliest. Vervolgens zal voor deze gronden een besluit worden genomen om deze al dan niet in bezit te houden. Vervolgens is op basis van de “sectorale” prioritering in hoofdstuk 4 een vertaling gemaakt naar de grote projecten in de stad. Besluiten over deze projecten kunnen op die manier in samenhang met de overige projecten in de stad worden beoordeeld. Overigens is eerst een inventarisatie gemaakt van alle (deel)projecten en de eigenschappen. Ook is vraag en aanbod nog eens duidelijk op een rij gezet. Waar nodig heeft een nadere uitsplitsing plaatsgevonden op producttype (bijvoorbeeld bij wonen naar appartementen, kavels en grondgebonden woningen). Hieronder volgt per onderdeel een korte omschrijving van de methodiek. Wonen Bij wonen zijn alle projecten gescoord op de bijdrage aan het woon- en ruimtelijk beleid en financieel/juridische aspecten (zie hoofdstuk 2). Deze uitkomsten zijn uiteengezet in een rendementsmatrix, zoals ook in de aanbevelingen in het onderzoek van de Enquêtecommissie Grondbeleid is voorgesteld. Er is een matrix opgesteld voor gemeentelijke projecten en derden initiatieven. Deze matrixen helpen bij het maken van een eerste prioritering.
9
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
Vervolgens is per woningtype (grondgebonden woningen, appartementen en kavels) met behulp van de rendementsmatrix een prioriteringsvoorstel gemaakt tot doorgaan en faseren, tijdelijk stoppen en stoppen. Bepalend voor de prioritering is de combinatie van het woningtype met de locatie en de financieel juridische eigenschappen van het project afgezet tegen de totale vraag naar dat woningtype. In de afweging is geen rekening gehouden met een mogelijke andere invulling van het gebied (bijvoorbeeld grondgebonden i.p.v. appartementen). Kantoren Bij de kantorenmarkt is ingezoomd op de deelprojecten binnen de kantoorlocaties. Er is onderscheid gemaakt tussen de aanpak van de leegstand en de vraag naar nieuwbouw. Ook voor de deelprojecten binnen de kantoorlocaties is een prioritering gemaakt op basis van een rendementsmatrix (op basis van scores) die resulteert in een voorstel tot doorgaan en faseren, tijdelijk stoppen en stoppen. In hoofdstuk 3 is aangegeven welke criteria voor de kantoren zijn toegepast. Bedrijventerreinen Ook voor de herprioritering van bedrijventerreinen is gebruik gemaakt van een methodiek waarbij de locaties worden gescoord op maatschappelijk en financieel rendement en vervolgens worden vertaald in een matrix. In hoofdstuk 3 wordt een toelichting gegeven op de afwegingscriteria voor bedrijven. Op basis van de prioritering is een voorstel gedaan tot doorgaan en faseren, tijdelijk stoppen en stoppen van (delen van) bedrijventerreinen. 1.2.
Herprioriteren: Dilemma’s Vanuit Stedelijk Perspectief
De focus op de binnenstad(svloer), de toegangswegen en Enschede West (specifiek voor werken) is richtinggevend voor de (ruimtelijke) herprioritering van projecten. De huidige planvoorraad en de vraag vanuit de markt geeft op een aantal punten een spanning met dit uitgangspunt. Ook is er een aantal andere dilemma’s bij de herprioritering, die hieronder worden geschetst. Beperkte vraag kantoormeters en appartementen in de binnenstad De vraag uit de markt naar nieuwe woningen, kantoormeters en bedrijfskavels is sterk teruggelopen. Vooral de vraag naar appartementen en kantoorruimte is sterk afgenomen. Dit zijn twee functies die in veel plannen voor de binnenstad terugkomen, in zowel Stadsweide als Spoorzone. Deze plannen worden samen met partners ontwikkeld en zijn bedoeld als volgende kwaliteitsprong voor Enschede. Voor deze plannen zal dat betekenen dat gezocht moet worden naar een andere programmatische invulling die beter aansluit op de marktvraag. Dit zou kunnen door bijvoorbeeld het toevoegen van grondgebonden woningen (kavels en projectmatige bouw). Het toevoegen van woonmilieus in de binnenstad vraagt om zorgvuldige keuzes als het gaat om het toevoegen van koopwoningen in de wijken in het kader van de wijkdifferentiatie. Teveel programma in de wijken gaat ten koste van de realisatie van woningen in de binnenstad. Dit geldt met name voor woonmilieus die ook in de binnenstad gerealiseerd kunnen worden. Verwachtingen en afspraken met inwoners en partners Er zijn verwachtingen gewekt bij bewoners en partners over het realiseren van plannen. In sommige gevallen zijn ook al afspraken vastgelegd en is gemeentelijke sturing niet of nauwelijks mogelijk. Dit betekent dat vraag en aanbod op de korte termijn niet volledig op elkaar afgestemd kunnen worden en dat een aantal plannen voorlopig boven de markt blijft hangen of ten koste van andere plannen gerealiseerd gaan worden. Ook zijn (voor)investeringen gedaan door partners, en de gemeente, met de verwachting op enig moment opbrengsten te kunnen realiseren. Het stopzetten, faseren of omzetten van projecten zal niet zonder slag of stoot gaan, vanwege de verliezen die genomen moeten worden.
10
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
Op sommige plekken niets doen Op basis van de huidige inzichten kan geconcludeerd worden dat de programmatische ruimte, sturingsruimte en daarmee de flexibiliteit voor nieuwe initiatieven vooral na 2020 ligt. Tot die periode zijn er na prioritering voldoende plannen. Dat betekent accepteren dat nieuwe ontwikkelingen op bepaalde plekken, in de binnenstad en zeker daarbuiten, voorlopig niet of zeer beperkt aan bod komen. Tenzij het programma nog verder wordt teruggebracht om daarmee flexibiliteit voor dergelijke initiatieven te creëren. Een andere mogelijkheid is substitutie, dat wil zeggen de sloopopgave vergroten waardoor meer ruimte komt voor nieuwe initiatieven. Tijdelijke / alternatieve invulling locaties Een effect van het prioriteren is het feit dat bepaalde gronden braak komen te liggen of panden leeg (blijven) staan. Dit is niet voor iedere locatie een probleem, maar op sommige plekken zal het in kader van de leefbaarheid wenselijk zijn een alternatieve invulling te vinden voor de locatie die past binnen het gemeentelijk financieel kader. Daarbij daagt Enschede haar bewoners en partners uit om met ideëen voor passende invullingen te komen. Ook zal aansluiting worden gezocht bij het bestaande project “tussentijds” en wordt onderzoek gedaan naar alternatieven zoals het gebruik van gronden voor energieparken en het verbouwen van bepaalde gewassen (o.a. vlas) Gedeelde verantwoordelijkheid Daar waar het de gemeentelijke projecten betreft, kan de gemeente de verantwoordelijkheid nemen om de planvoorraad terug te brengen. Dit kan de gemeente ook voor plannen van derden waar nog geen (juridische) toezeggingen zijn gedaan. Waar dit wel het geval is zullen gemeente en partners met elkaar in gesprek moeten gaan. Verliezen ineens of in stapjes Het terugbrengen van de gemeentelijke planvoorraad kost de gemeente geld. Daarbij doet zich het dilemma voor op welke wijze met deze verliezen moet worden omgegaan. Vanuit risicobeheersing kan gekozen worden om in één keer schoon schip te maken of in stappen; nu verlies nemen waar moet en later waar dat kan. In één keer alle verliezen nemen betekent een groot effect op de reservepositie van de gemeente. Dit beperkt de gemeente in haar mogelijkheden om te investeren in de stad. Bovendien dwingt dit tot extra bezuinigingen op diverse onderdelen van de begroting voor de komende jaren. Het voordeel is wel dat de boekwaarden in het grondbedrijf niet nog verder oplopen en toekomstige risico’s verkleind worden en dit waarschijnlijk een positief effect op het weerstandsvermogen van de gemeente heeft. Afspraken Netwerkstad en Provincie In de keuzevrijheid moeten we rekening houden met afspraken binnen Netwerkstad op het gebied van wonen, bedrijven en kantoren en de regionale ontwikkelagenda. Ook zijn afspraken gemaakt met de provincie over bijvoorbeeld de bedrijventerreinenopgave (Prestatieafspraken juni 2010). Definitieve besluiten omtrent stoppen van projecten zijn dus vaak pas mogelijk nadat duidelijk is wat in de NT of regio wordt besloten. Ook is overleg met de provincie over haar visie of haar mogelijkheden wenselijk. Er zullen intensieve gesprekken gevoerd moeten worden met gemeenten en provincie over deze herijking om daarna in gezamenlijkheid besluiten te nemen. Blijven afwegen Er zijn locaties in de stad die belangrijk zijn om te ontwikkelen maar waar op dit moment geen geld of programma voor is. Deze locaties zijn nu niet meegenomen in de herprioritering. Als het wenselijk is om deze locaties met voorrang te ontwikkelen dan is meer programmatische ruimte nodig en zal nu of op dat moment verder terug (stoppen of faseren) moeten worden gegaan in de huidige planvoorraad.
11
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
2. Wonen In dit hoofdstuk wordt de woningbouwprioritering toegelicht. Eerst worden de uitgangspunten beschreven. Daarna wordt vraag en aanbod in beeld gebracht. Vervolgens volgt een toelichting op de methodiek. Voor de overzichtelijkheid wordt binnen de prioritering onderscheid gemaakt tussen de categorieën grondgebonden woningen, appartementen en kavels. Per categorie worden voorstellen gedaan welke projecten geschrapt/ stopgezet moeten worden en welke door kunnen gaan/ gefaseerd moeten worden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gemeentelijke initiatieven (initiatieven waarbij de gemeente een (gezamenlijke) grondexploitatie ten behoeve van het uitgeven van bouwrijpe grond) en initiatieven voor derden (productie van grond voor rekening en risico van derden). Elke categorie is voorzien van een tabel met een toelichting. Aan het einde van het hoofdstuk wordt een aantal dilemma’s en overwegingen geschetst. 2.1. Woonvisie In de op 12 maart 2012 vastgestelde Woonvisie is het kader vastgelegd voor het wonen. In de Woonvisie staan zeven uitgangspunten centraal.
Figuur 2.1 Uitgangspunten Woonvisie Het Enschedese woningaanbod moet maximaal inspelen op de behoeften van de woonconsument. Dat betekent keuzevrijheid in woon- en leefmilieus. In een tijd dat minder woningen worden gebouwd, is het een uitdaging om op de goede plekken de juiste toevoegingen aan de woningvoorraad te kunnen doen. Iedere woning moet dus ‘raak’ zijn. Om kennisintensieve bedrijven aan te trekken en te behouden is een gedifferentieerd woningaanbod en een goed leefklimaat voor hun werknemers een essentiële voorwaarde. Het gaat hier niet alleen om hoogwaardige binnenstedelijke woonmilieus maar ook groene woonmilieus. Binnen het binnenstedelijke woonmilieu valt een zeer dunne appartementenmarkt. Om de beroepsbevolking op peil te houden is meer instroom van arbeidskrachten nodig. Ook voor deze doelgroep is een goed woon- en leefklimaat
12
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
essentieel. De Enschedese ambitie om nieuwe (innovatieve) bedrijven aan te trekken kan de vraag naar woningen beïnvloeden. Om het centrum van de stad vitaal te houden werken we bij het ontwikkelen van nieuwe woningbouwprojecten van binnen naar buiten: het centrum heeft de voorkeur. Voor de woonmilieus die qua karakter en woonwensen goed passen bij het centrum worden met voorrang in dit gebied gerealiseerd. Voor de woonmilieus die minder goed in het centrum passen geldt dat eerst in de ring om het centrum wordt gezocht en pas daarna naar de buitenwijken wordt opgeschoven. Een uitzondering hierop zijn de ambities ten aanzien van de herstructurering van de woonwijken Oost-Boswinkel, Velve-Lindenhof, Stroïnkslanden en Wesselerbrink-Noord. In overleg met partners zal gekeken worden naar goede programmatische invulling van deze locaties, zodanig dat deze in balans zijn met het programma voor de gehele stad. 2.2. Uitgangspunten Woningbouwprioritering Op basis van de Woonvisie worden de volgende uitgangspunten gehanteerd voor de herprioritering: viii • In de woningbouwprioritering nemen we alleen de (potentiële) koopwoningen mee. Met de woningbouwcorporaties maken we afzonderlijk afspraken over de huurwoningen. • De vraag naar nieuwbouw koopwoningen beantwoorden we met middendure en dure koopwoningen en beperkte toevoeging goedkope koopwoningen. Dit is het gevolg van de grote voorraad goedkope koop en huurwoningen in Enschede. Aan extra appartementen boven de (zeer beperkte) vraag is ook geen behoefte. • Van binnen naar buiten: de vitale toekomstgerichte stad heeft een sterke dynamische kern. De daarvoor benodigde functies zijn daarin goed vertegenwoordigd en veranderen mee in de dynamiek van de tijd. Bij het hanteren van het principe ‘van binnen naar buiten’ sturen we daarom als eerste op het toevoegen/ veranderen van functies in de binnenstad. Als deze daar niet passen kijken we naar de ontwikkeling daarvan in de schil rondom de kern. • Voldoende gedifferentieerd aanbod zowel naar type als gebied: in Enschede is de vraag naar 50% binnenstedelijk en 50% groene woonmilieus. We sturen op de beïnvloedbare ruimte die de stad heeft om de gewenste woonmilieus zoveel mogelijk te realiseren. In de prioritering is nog niet gekeken naar deze verdeling. Dit zal in de verdere uitwerking een plaats krijgen. • De zorgwoningen vallen in de huurcategorie en worden nu niet meegenomen in de herprioritering. Voor de vraag naar zorgwoningen in de periode 2013 – 2016 (Programmabegroting) gaan we voor nu uit van het huidig bekende aanbod in de pijplijn. Voor de jaren erna is een opdracht uitgezet om de behoefte aan wonen met zorg in Enschede in kaart te brengen. De basis voor het onderzoek is het ABF onderzoek 2011. Dat leidt tot het oormerken van de vraag naar zorgwoningen als verfijning binnen de ABF vraagprognose. Intramurale zorgwoningen vallen buiten de woningbouwprioritering. • Er zijn projecten waarvan de plannen nog niet concreet zijn en waarvoor nog een voorlopig globaal programma wordt aangegeven. Het vertrekpunt zijn de cijfers zoals deze op 1/5/2012 bekend waren aan de hand van projectgegevens van het projectmanagementbureau en het programma stedelijke ontwikkeling. Niet alle plannen zijn dus bestuurlijk al vastgesteld en dat betekent dat op onderdelen onjuistheden of onvolledigheden kunnen zitten. Voor de herpioritering is dit geen probleem en dit koersdocument biedt een goede basis om deze plannen als ze definitief worden goed te kunnen afwegen tegen andere projecten. Dit pleit er wel voor dat in het kader van de jaarlijkse monitoring en bijsturing een gemeentebrede database komt om in de toekomst mee te werken. • De projecten zijn geprioriteerd op basis van het huidige (bekende) programma (woningtype en aantallen) • Verder wordt ten opzichte van de concept-Kadernota (niet door de raad vastgesteld) alleen nog gesproken over het netto aantal woningen en alleen in de koopsector. Dit leidt tot minder getallen en tabellen, maar wijkt daardoor wel af van getallen in de Kadernota (niet door de raad vastgesteld). Het probleem in de match van vraag en aanbod blijft wel gelijk.
13
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
Naast de Woonvisie spelen ook de ruimtelijk kwaliteit en financiële effecten een rol in de prioritering. Deze worden toegelicht in de paragraaf over de methodiek. Vraag en aanbod In het kader van de Woonvisie (2012) is op basis van een drietal scenario’s een prognose gemaakt voor de vraag naar nieuwbouwwoningen in de periode t/m 2019 en van 2020 t/m 2029. Als ix x xi uitgangspunt is het ABF-rapport gebruikt gebaseerd op Primos en Socrates . Bepalend voor het aantal te realiseren woningen is met name de huishoudeninkomensgroei. xii Daarbij is voor de korte termijn uitgegaan van het terugvalscenario . Verder is aanvullend onderzoek gedaan naar de vraag naar type koopwoningen: grondgebonden, appartementen en (collectief) particulier opdrachtgeverschap (CPO). Op basis hiervan wordt vraag en aanbod verdeeld in twee periodes, verdeeld over 3 categorieën. Op basis van het ABF-rapport wordt uitgegaan van een nettovraag van 170 koopwoningen per jaar voor de periode t/m 2019 en vanaf 2020 t/m 2029 van 230 koopwoningen per jaar. De verdeling per jaar naar grondgebonden woningen, appartementen en kavels is als volgt: Tabel 2.1 netto vraag naar koopwoningen
Grondgebonden (GGB) Appartementen (APP) Kavels (CPO) Totaal
xiii
Periode 2012 t/m 2019
Periode 2020 t/m 2029
120 10 40 170
166 14 50 230
Over de gehele periode gezien ziet vraag en aanbod Vraag 2012 t/m 2019
Aanbod 2012 t/m 2019
Verschil
GGB
960
2210
+1250
APP
80
1551
Kavels
320
Totaal
1360
xiv
er als volgt uit:
Vraag 2020 t/m2029
Aanbod 2020 t/m 2029
Verschil
1660
547
-1113
+137
+1471
140
188
+48
+1519
385
+65
500
778
+278
+343
4146
+2786
2300
1513
-787
+1999
Totaal
Tabel 2.2 vraag en aanbod van koopwoningen Op basis hiervan zijn (kwantitatieve) vraag en aanbod tegenover elkaar gezet. Daaruit blijken twee zaken: 1) op totaalniveau blijkt een overaanbod in de planvoorraad van ca. 2.000 woningen 2) vooral in de periode tot en met 2019 is een fors overschot Als we kijken naar de kwalitatieve match dan valt vooral het enorme overschot aan appartementen op, namelijk ca. 1.500 appartementen. Onderstaande figuren geven de onbalans aan tussen vraag en aanbod.
14
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
Figuur 2.2 vraag en aanbod koopwoningen
Figuur 2.3 vraag en aanbod koopwoningen per jaarschijf Het vertalen van de kwantitatieve en kwalitatieve opgaven leidt tot drie acties: 1. terug in aantallen woningen; 2. prioriteren en faseren van de plannen; 3. omzetten van programma’s voor appartementen naar grondgebonden woningenop die locaties waar dat functioneel en ruimtelijk gewenst is. De punten 1 en 2 zijn onderdeel van deze prioritering. Ten aanzien van punt 3 wordt een procesvoorstel gedaan en in algemene zin een aantal opmerkingen gemaakt. 2.3. Methodiek herprioritering woningbouw Vanwege de omvang en complexiteit van de woningbouwprojecten is gekozen voor een tweetrapsraket om te komen tot herprioritering. Eerst zijn alle projecten in onderstaande rendementsmatrix geplaatst, waarbij onderscheid is gemaakt tussen initiatieven van derden en gemeentelijke projecten/gemeenschappelijke projecten. Deze rendementsmatrixen helpen om overzicht en inzicht te krijgen, maar dit vraagt om een verfijning op woningtype (appartementen, kavels en grondgebonden woningen) om te kunnen herprioriteren (2e trap). Ter verduidelijking twee situaties waaruit dat blijkt:
15
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
1. Een project kan namelijk uitstekend scoren in de rendementsmatrix, maar als de optelsom van alle projecten in het omcirkelde kwadrant al tot een overprogrammering leidt, is de matrix onvoldoende om te prioriteren. 2. Wanneer projecten goed scoren in de rendementsmatrix, maar er al voldoende projecten zijn die weliswaar lager scoren maar op basis van afspraken en/of een bestemmingsplan al gerealiseerd kunnen worden, kan alsnog op basis van de overprogrammering voorgesteld worden om de goedscorende projecten lager in de prioritering te plaatsen.
Figuur 2.4 Rendementsmatrix Totstandkoming rendementsmatrix De rendementsmatrix bestaat uit 2 assen en in het voorbeeld van Facton uit 4 kwadranten. Voor de woningbouwprioritering is geen onderverdeling gemaakt in kwadranten. (zie bijlage 2.1) Op de 2 assen worden het maatschappelijk rendement en het financiële rendement uiteengezet. Hieronder een toelichting op de scores voor maatschappelijk rendement en financieel rendement en op de betekenis van de kwadranten. Voor de invulling van deze 2 assen wordt voor wat betreft de as van het financiële rendement afgeweken van de onderbouwing die Fakton geeft in haar onderzoeksrapport voor de raadsenquête. In het voorstel van Fakton wordt financieel rendement vertaald als de Netto Contante Waarde van een project. Omdat niet alleen sprake is van MPG projecten kan niet voor alle projecten deze waarde bepaald worden. Daarom is financieel rendement geïnterpreteerd als financieel effect bij het stoppen van een project. Maatschappelijk rendement Het maatschappelijk rendement wordt beoordeeld op basis van een combinatie van uitgangspunten voor het woonbeleid en het ruimtelijk beleid. Dit hangt samen met de kaders voor de economische visie. Financieel rendement Voor het financieel rendement wordt onderscheid gemaakt tussen plannen van derden en gemeentelijke plannen. Voor plannen van derden is bij de financiële afweging vooral van belang of de bouwplannen juridisch zijn verankerd in een bestemmingsplan (planschade) en/of in een overeenkomst (claim). Bij gemeentelijke projecten is financieel rendement ingevuld als de kosten die de gemeente heeft als het project gestopt wordt (exitkosten). Dat zijn de tekorten die ontstaan als je al investeringen hebt gedaan en er geen opbrengsten meer tegenover staan.
16
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
Scoringstabel en toelichting
Binnen de twee beoordelingsaspecten ‘woonbeleid en ruimtelijk’ en ‘juridisch/financieel effect’ worden projecten beoordeeld aan de hand van enkele criteria, waarbij per criterium een punt gescoord kan worden. Hieronder wordt elk criterium kort uitgelegd. Woonbeleid Grondgebonden woningen: hier scoort elke grondgebonden woning een punt (ook kavels). Omdat er meer vraag is naar grondgebonden woningen dan naar gestapelde woningen, genieten projecten met grondgebonden woningen de voorkeur. Grondgebonden woningen binnenstadsvloer: vanwege de wens om een sterke binnenstadsvloer te hebben, scoort elke grondgebonden woning die op de binnenstadsvloer gerealiseerd wordt een punt extra. Appartementen binnenstadsvloer of in wijkcentra: Appartementen scoren een punt als ze op de binnenstadsvloer of in een wijkcentrum gebouwd worden, omdat ze daar meer bijdragen aan de doelen gesteld in de Woonvisie (vitaal centrum) dan op andere plekken in de stad. Meerwaarde voor de wijk of stad als geheel: Indien een woning, grondgebonden of gestapeld, meerwaarde heeft voor de wijk of de stad als geheel wordt een punt toegekend. Om die meerwaarde te hebben moet voldaan worden aan minimaal 1 van de volgende criteria: 1) met het project wordt een buurt of wijk afgerond (zodat de locatie functioneert) 2) met het project wordt een belangrijke bijdrage geleverd aan de differentiatie of juist het creëren van eenheid in de wijk 3) met het project wordt de woonkwaliteit van de gehele buurt verbeterd Particulier opdrachtgeverschap: Draagt bij aan de keuzevrijheid van de consument (vraag vanuit de markt), differentiatie in woningaanbod en ruimtelijke kwaliteit. Een project met (C)PO scoort daarom een punt extra.
17
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
Ruimtelijk Binnenstadsvloer: Om te benadrukken dat vanuit het criterium ‘van binnen naar buiten’ bouwen wordt geprioriteerd krijgen projecten met woningen die op de binnenstadsvloer gebouwd worden een punt meer dan een woning die elders gebouwd wordt. Toegangswegen: Projecten die gelegen zijn aan toegangswegen naar en in de stad, verdienen een punt. Vanwege de versterking van de ruimtelijke kwaliteit (beeld dat mensen hebben als ze door Enschede komen) wordt meer waarde gehecht aan projecten met woningen direct aan de toegangswegen. Het maximaal aantal punten dat behaald kan worden op woonbeleid/ ruimtelijk (samen 1 as) is 6. Er zijn wel 7 criteria, maar niet aan alle criteria kan tegelijkertijd voldaan worden. Vanwege het belang van het bouwen op de binnenstadsvloer wordt dat criterium zowel bij ‘woonbeleid’ als bij ‘ruimtelijk’ gehanteerd. Juridisch/Financieel effect De projecten worden gescoord op financieel effect bij stopzetten van het project. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen projecten van derden en gemeentelijke projecten. Bij derden projecten is van belang voor de beoordeling van het financieel effect of al een overeenkomst is gesloten en/of een bestemmingsplan is. Stoppen betekent een financiële claim of planschade. Voor gemeentelijke projecten wordt onderscheid gemaakt in categorieën kosten om het onderscheid inzichtelijk te maken. Binnen dit beoordelingsaspect zijn vier mogelijkheden waar een project in kan vallen. Indien een project geen financiële gevolgen kent bij stopzetting, scoort het project nul punten. Bij financiële gevolgen van meer dan vijf miljoen euro, scoort het project drie punten. De gehanteerde normen zorgen voor een duidelijke scheiding van projecten zonder gevolgen tot projecten met grote financiële gevolgen.
Vertaling naar prioritering op woningtype Vervolgens zijn alle projecten per categorie tegen elkaar afgezet. Dit leidt tot de volgende indeling: • Grondgebonden (GGB): 1) doorgaan en faseren 2) stoppen • Appartementen: xv - lage prioriteit initiatieven maar contractuele/juridische verplichtingen - heroverwegen - stoppen gemeentelijke initiatieven - stoppen derden initiatieven • Kavels (bijna allemaal gemeentelijke projecten): - doorgaan en faseren - stoppen 2.4. Uitkomsten Herprioritering In bijlage 2.1 staan de 2 rendementsmatrixen weergegeven. Daarnaast zijn in bijlage 2.2 de scores van de projecten opgenomen. Op basis hiervan wordt het volgende prioriteringsvoorstel gedaan. In bijlage 2.3 is dit voorstel grafisch weergegeven op kaartmateriaal. In totaal is er een mismatch van ongeveer 2000 woningen in de gehele periode tot en met 2030. Door het voorstel om de Eschmarke en een aantal zachte plannen te schrappen is vraag en aanbod, in kwantitatieve zin, voor de gehele periode in evenwicht (op basis van de huidige inzichten).
18
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
Wel is fasering nodig omdat veel plannen vooral de eerste jaren in de planning staan. Als kwalitatief wordt gekeken naar de plannen is het aantal appartementen veel te hoog, maar het aantal grondgebonden woningen (over de gehele periode) te laag. Een groot deel van de plannen die voorzien zijn van grondgebonden woningen (projectmatig en (c)po) kunnen in principe gehandhaafd blijven. Deze plannen moeten wel fors gefaseerd worden in de tijd.
2.4.1.
Grondgebonden Woningen
Doorgaan en faseren (evt. tijdelijk stoppen) Gemeentelijke plannen
Stadsdeel Centrum Centrum Noord Noord Centrum Centrum
Hoofdproject Middengebied 1ste fase Stadsweide Vaneker Roombeek Zuiderval Zuiderval
Centrum
Zuiderval
West Zuid Noord
M. Hobbemastraat (vh. Triangel) Stadsveld / Zwering Sportpark / Beekwoude Wesselerbrink Twekkelerveld - Planetenbuurt Sanderslocatie/Hulstmaatstraat/ Fazantplein fase I Mekkelholt Middengebied 2de fase Lasonderdriehoek Roombeek grondgebonden (2e deelplan) Hardick & Seckel Strook Gemeente Hardick & Seckel Twekkelerveld - Spoordijkstraat - Patiowoningen Eilermarke/ de Spiegel Eschmarke Stroink-Knalhutteweg Stroinkslanden Kotmanpark - 2^1-kappers Zuiderval Kotmanpark 2^1 Zuiderval Totaal
Noord Centrum Noord Centrum Centrum Noord Oost Zuid West West
Deelproject Kop Boulevard inclusief SLO parkwoningen Op de Brouwerij Janninkkwartier 1e fase Janninkkwartier 2e fase Hofkwartier - herontwikkeling patiowoningen
Aantal 97 55 28 7 66 150
score woonbeleid/ ruimtelijk
score effect MPG 4 4 3 3 2 2
2 2 3 2 3 3
30
2
2
26 86 53
2 1 1
2 3 2
15 50 7 10 22 3 1 69 11 10 796
1 3 3 2 2 2 2 2 1 1
2 1 1 1 1 1 1 1 1 1
De gemeentelijke projecten zijn als volgt geprioriteerd: 1) Projecten met de hoogste scores op woon- en ruimtelijk beleid (2 t/m 4) en op MPG (2 en 3) 2) Projecten die erg hoog scoren financieel (2 of 3) 3) Projecten die hoog scoren op woon- en ruimtelijk beleid (3 of 4), maar laag op MPG (1) 4) Overige projecten die op woon- en ruimtelijk beleid een 2 of lager scoren in combinatie met een 1 voor MPG e
Als projecten voldoen aan de 1 twee stappen dan zou gesproken kunnen worden over projecten met een hoge(re) prioriteit. Op basis hiervan zou een streep getrokken worden onder het project Mekkelholt. De projecten daaronder kunnen dan tijdelijk gestopt worden (voor zover plannen nog niet in uitvoering zijn) en/of verder in de tijd gefaseerd worden.
19
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
Projecten van derden
Stadsdeel Centrum Centrum Centrum Centrum West Centrum Centrum
Hoofdproject Laares Laares Laares Laares Boekelo Bleekerij Hardick & Seckel Laares
Deelproject Fase 6 - overige planfasen Fase 4 - Assink Nieuwe Es -Tuin Twente es Tuin Texoprint - grondgebonden Bouwplan Structon / Wiggers Nieuwe Es- Buurt
Zuid
Wesselerbrink Noord
Het Bijvank Fase 3 Koop 3 DGO woningen
Zuid Zuid Zuid Zuid
Wesselerbrink Noord Wesselerbrink Noord Wesselerbrink Noord Wesselerbrink Noord
Zuid Centrum Oost Oost Oost Centrum Noord West Centrum West Centrum
Aantal 67 34 81 5 67 8 16
score woonbeleid/ ruimtelijk
score juridisch 3 3 3 3 2 2 2
2 2 2 2 2 2 2
3
2
2
Het Bijvank Fase 3 Koop Rijtjeswoningen Het Bijvank Fase 3 Koop 2^1 Het Bijvank Fase 5 Koop 2^1 Het Bijvank Fase 5 Koop 3^1
22 10 2 3
2 2 2 2
2 2 2 2
Het Bijvank Fase 4 Koop DGO woningen Wesselerbrink Noord Lipperkerkstraat - fase 2 /Gronausevoetpad De Leuriks Oost projectmatig OWP Eschmarke Ouverturestraat Glanerbrug Kotkampweg - ROC locatie Tattersall Hengelosestraat - ROC locatie Oogstplein - Grondgebonden (waarvan 4 kavels) Stadsveld Zuidzijde Blekerstraat Horstlanden veldkamp Cromhoffsparkgebied / Louwers Beckersterrein Emmastraat terrein Ebbers Horstlanden veldkamp Totaal
6
2
2
10 14 15 40 7 50
2 1 1 1 2 2
1 2 1 1 0 0
34 40 70 30 634
2 1 1 1
0 0 0 0
De projecten van derden zijn op de volgende wijze geprioriteerd: 1) projecten met de hoogste scores op woon- en ruimtelijke beleid (2 en 3) en op claims (1 en 2) bovenaan 2) projecten die hoog scoren financieel (1 of 2) e
Als projecten voldoen aan de 1 twee stappen dan zou gesproken kunnen worden over projecten met een hoge(re) prioriteit. Op basis hiervan zou een streep getrokken worden onder het project Kotkampweg ROC locatie. De projecten daaronder kunnen dan tijdelijk gestopt worden (voor zover plannen nog niet in uitvoering zijn) en/of verder in de tijd gefaseerd gefaseerd worden. Stoppen gemeentelijke / derden initiatieven Er wordt voorgesteld om een groot deel van het programma in de Eschmarke te schrappen om enerzijds programmatische ruimte te bieden voor andere projecten in de (binnen)stad en anderzijds om de financiële risico’s voor de toekomst te beperken door nu een verlies te nemen en niet verder te gaan investeren. Verder is er nog een drietal initiatieven waarvoor ook voorgesteld wordt om deze schrappen. De reden hiervoor is dat deze plannen voor het grootste deel uit appartementen bestaan waarvan wordt voorgesteld deze te schrappen. Het gehele plan komt daarmee op de helling te staan.
20
Gemeente Enschede
Categorie Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Derden Derden
Stadsdeel Oost Oost Oost Oost Noord Centrum Centrum
Hoofdproject Eschmarke Eschmarke Eschmarke Eschmarke Roombeek Boddenkamp Boddenkamp
Stedelijke Koers
Deelproject Deelplan 15 Eschmarkerveld 1-5* Deelplan 16 Eilermarke Vlindertuin Deurningerstraat west Aldi Coberco park Totaal
score effect score effect juridisch Aantal ruimtelijk MPG 165 1 3 700 1 3 373 1 3 24 1 2 12 1 1 12 2 0 40 1 0 1326
*) In nader overleg met de partners zal dit voorstel nog verder worden uitgewerkt. Conclusie grondgebonden woningen (projectmatig) Door het stopzetten van een aantal deelprojecten binnen de Eschmarke kunnen bijna alle plannen in Enschede met grondgebonden woningen doorgezet worden. Daarbij is wel van belang dat de invulling van de plannen voldoende kwaliteit biedt en aansluit bij de uitgangspunten in de Woonvisie. Daarnaast dient nog een zorgvuldige afweging te worden gemaakt in relatie tot de projecten die ruimtelijk erg belangrijk zijn voor de stad en waar nu (nog) geen programma voor is of waar nu nog appartementen zijn voorzien. Om hiervoor de benodigde flexibiliteit te bieden en ook vanuit het principe om niet meer voor de lange termijn alles vast te leggen kan overwogen worden om plannen met een lage prioriteit als voorlopig stopzetten te betitelen, daar voorlopig niet mee verder te gaan en deze in ieder geval in de periode na 2020 te zetten. Deze projecten kunnen dan bij nieuwe initiatieven die beter aansluiten bij beleid worden heroverwogen, zonder dat al veel geïnvesteerd is in die projecten of toezeggingen zijn gedaan. Ook de projecten met een hoge prioriteit moeten uitgefaseerd worden. Een deel van deze plannen zou uitgefaseerd kunnen worden naar de periode na 2020. Op basis hiervan zou de volgende lijn gehanteerd kunnen worden: 1. Stopzetten delen van de Eschmarke en een drietal “zachtere” plannen (1326 woningen) 2. Alle overige grondgebonden woningen kunnen doorgaan (1400 woningen) 3. Flexibiliteit creëren (ook voor 2020) door bijvoorbeeld 20 woningen per jaar nu nog niet in te vullen (t/m 2020 zijn dat 160 woningen); dat betekent het extra uitfaseren naar de periode na 2019 4. Afwegen welke overige projecten (projecten waarvan programma op “pm” staat (bijv. Boswine kel/ Mekkelholt 2 fase) of projecten met een appartementenprogramma (bijv. Stadsweide) hoge prioriteit hebben en in de planning voor grondgebonden woningen moeten worden meegenomen (=invulling flexibele ruimte) 5. In de verdere uitwerking van de prioritering inzoomen op het segment (prijsklasse), locatie en woonmilieu en samen met de markt/ partners een fasering aanbrengen die in de huidige markt de grootste kans van slagen heeft om te worden verkocht. (concurrentie beperken). Daarbij kan ook rekening worden gehouden met een eerlijke verdeling over de partners. Op basis xvi daarvan een verdere marktverkenning en fasering maken voor de periode t/m 2019 en daarna. 2.4.2.
Appartementen
De grootste kwalitatieve mismatch bij wonen is die tussen vraag en aanbod van appartementen. Het feit dat 721 appartementen zonder juridische beperkingen gebouwd kunnen worden maakt dit vraagstuk extra complex. Dat betekent dat rigoureuze keuzes nodig zijn in de herprioritering van projecten. Dit heeft geleid tot onderstaand prioriteringsvoorstel.
21
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
Reeds aangegane verplichting Er zijn plannen voor 721 appartementen die op basis van een bestemmingsplan of contractuele verplichtingen morgen gebouwd kunnen worden (zie onderstaande tabel). We verwachten niet dat deze plannen gerealiseerd gaan worden, omdat de marktvraag ontbreekt. Het initiatief voor e omzetting van programma ligt bij de markt. Voor de Zuiderval en de Spoorzone Middengebied 1 fase geldt een gezamenlijke verantwoordelijkheid. Voor dit type locaties worden gesprekken gevoerd met partners om te onderzoeken of zij bereid en in staat zijn om (delen van) om andere plekken in de stad te investeren. Mogelijke gewijzigde plannen voor deze locaties zullen integraal afgewogen worden met andere plannen. Lage prioriteit (score 2 of lager) initiatieven maar contractuele/juridische verplichtingen
Categorie Stadsdeel Hoofdproject
Deelproject
Derden Derden Gemeente Gemeente Derden Derden Gemeente Derden
Centrum Centrum Zuid Noord Centrum Centrum Centrum Noord
Boddenkamp Boddenkamp Brunink Deurningerstraat Hardick & Seckel Laares Middengebied 1ste fase Roombeek
Planvorming overigen (Hengelosestraat/Elzendael) Joan Coststraat veld 1 - Bouwclaim Roelof Haze 24 app bouwclaim Twekkelerveld (DNA) appartementen Sumatrastraat (1e deelplan) Nieuwe Es- Buurt
Derden Derden Derden Derden Derden Derden Derden Derden Gemeente Gemeente Derden
Noord Noord Noord Noord West West Oost Oost Centrum Centrum Centrum
Roombeek Roombeek Roombeek Roombeek Stadsveld Stadsveld / Zwering Stokhorst Stokhorst Zuiderval Zuiderval Zuiderval
Roombekerveld - Noord - Lijsterstraat -App Deurningerstraat west Hoek Walhofstraat /Deurningerstraat Tetem 4 Tetem 3 Deurningerstraat oost Oogstplein - Appartementen Voormalige muziekschool Stokhorst Centrum blok C Stokhorst Centrum blok B Janninkkwartier 1e fase Janninkkwartier 2e fase Zuiderspoorstraat / Wooldriksweg Totaal
Aantal 8 9 10 24 18 25 16 48 7 120 80 14 18 24 28 42 65 100 65 721
Doorgaan/ heroverwegen/ omzetten appartementenplannen In onderstaande tabel staan de projecten met appartementen die heroverwogen moeten worden. Het gaat om plannen op locaties waar ontwikkeling wenselijk is en die over het algemeen goed scoren op ruimtelijk beleid of locaties die een belangrijke bijdrage leveren aan de herstructureringsdoellstellingen (i.c. Mekkelholt). In de heroverweging moet meegenomen worden of omzetten naar grondgebonden woningen, of bijzondere woonfuncties een mogelijkheid is of dat het appartementenprogramma (gedeeltelijk) in stand kan worden gehouden. Dat laatste zal erg moeilijk zijn gezien de beperkte vraag en het grote aanbod dat nog boven de markt hangt. Daarnaast is het van belang af te wegen in welke tijdsperiode deze projecten gerealiseerd moeten worden. Als een concrete invulling in beeld komt vindt op dat moment de integrale afweging plaats.
22
Gemeente Enschede
Categorie Gemeente Derden Gemeente Gemeente Gemeente Derden Derden Derden Derden
Stadsdeel Noord Noord Noord Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum
Stedelijke Koers
Hoofdproject Roombeek Mekkelholt Roombeek Boddenkamp Stadsweide Stadsweide Deurningerstraat Klokkenplas Stadsweide
Deelproject Op de brouwerij (Nieuwlusstraat Zuid) Sanderslocatie/Hulstmaatstraat/Fazantplein fase 1 Lasonderdriehoek Ambachtschool Kop Boulevard inclusief SLO Oude bieblocatie Pand Delfsma
Aantal 12 15 10 45 110 40 5 15 30 282
de kroon (dishhotel) Totaal
score woon/ruimtelijk beleid 3 0 3 2 4 3 3 3 4
Stoppen gemeentelijke initiatieven appartementen Hieronder alle gemeentelijke initiatieven waarvan wordt voorgesteld deze te stoppen. Deze scoxvii ren laag op ruimtelijke en woonbeleid . Dit heeft wel een financieel effect, maar het is gezien vraag en aanbod niet reëel om deze plannen door te laten gaan. Per locatie wordt bekeken of een andere invulling noodzakelijk/ wenselijk is.
Stadsdeel Noord Centrum Centrum Noord Noord Noord Noord Noord Centrum Zuid
Hoofdproject Vaneker Zuiderval Boddenkamp Roombeek Roombeek Roombeek Roombeek Roombeek Muziekkwartier Stroinkslanden
Deelproject Appertementen buitenplaats Schil Hofkwartier gebouw Noord
Aantal 20 40 11 Deurningerstraat west / zessprong 30 Voortman (hoek Hulsmaatstraat - Lonnekerspoorlaan) 16 Voortman (noordpunt) 14 Menko (Hulsmaatstraat) 6 Lagerhuis 40 Appartementen P plaats Noordmolen 30 WC deel vijver appartementen 30 Totaal 237
score woon/ruimtelijk beleid 0 1 3 1 0 0 0 0 2 0
Stoppen derden initiatieven appartementenplannen In onderstaande tabel staan alle initiatieven van derden die laag scoren op de criteria voor ruimtelijk en- woonbeleid en waarvoor nog geen juridische verplichtingen zijn verbonden. Voorgesteld wordt om deze projecten te stoppen.
Stadsdeel Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum Centrum West Centrum Oost Centrum
Hoofdproject Boddenkamp Boddenkamp Stadsweide Stadsweide Stadsweide Stadsweide Boswinkel Gronausevoetpad Lipperkerkstraat Lipperkerkstraat
Deelproject Aldi Coberco park Beltstraat streeklab Van Galenstraat transformatie Ariensplein ziekenhuis Kortenaerstraat/Tromplaan Winkelcentrum Locatie Deiana Oliemolensingel Locatie Humanitas Totaal
Aantal 12 112 40 8 150 45 30 12 10 40 459
score ruimtelijk/ woonbeleid 2 1 2 2 1 0 1 1 2 1
23
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
Stoppen In dit voorstel worden plannen voor in totaal 696 appartementen gestopt. Het gaat om zogexviii noemde ‘zachte plannen’ van derden en gemeentelijke initiatieven die over het algemeen een lage prioriteit op ruimtelijk en woonbeleid hebben. Gezien het grote overaanbod aan appartementen zal ook in de categorie heroverwegen nog een aantal appartementen uit de plannen gehaald moeten worden. Voorgesteld wordt om dit in samenspraak met de markt te doen. 2.4.3.
Kavels
Enschede is een gemeente die voorop loopt als het gaat om de verkoop van grond voor (collectief) particulier opdrachtgeverschap. Dat dit aansluit bij de vraag van inwoners blijkt wel uit ontwikkelingen zoals Roombeek en het Brunink. Ook de markt voor kavels heeft zijn beperkingen in de vraag en ook daar moet zorgvuldig worden gekeken naar onderlinge concurrentie en de fasering. Op dit moment wordt ervan uitgegaan dat ongeveer 25% van de vraag naar koopwoningen neer zal slaan op een particuliere kavel. Daaruit kan geconcludeerd worden dat kwantitatieve vraag en aanbod over de gehele periode (op basis van de huidige inzichten) op elkaar aansluit. Voor een aantal nog niet ontwikkelde locaties wordt nu voorgesteld deze te schrappen omdat deze geen kwalitatieve toevoeging zijn op de planvoorraad. Op dit moment wordt in het kader van het stimuleren van het (collectief) particulier opdrachtgeverschap onderzoek gedaan naar de kwalitatieve vraag naar kavels (o.a. kavelgrootte en ligging). Daarnaast wordt de nieuwe kabinetsplannen afgewacht om de kwalitatieve match te kunnen maken tussen vraag en aanbod. Op basis van deze uitkomsten kunnen voorstellen worden gedaan tot heroverweging van plannen (stoppen, omzetten en faseren). Vooruitlopend op het onderzoek naar (c)po is in overleg met het kaveluitgiftebureau een faseringsvoorstel gemaakt om een financieel effect van uitfasering te berekenen. Uitgangspunt is het bieden van een gevarieerd aanbod aan kavels en zo min mogelijk concurrentie.
24
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
Doorgaan/ faseren
Categorie Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente
Stadsdeel Oost Oost Oost West Oost Zuid Zuid Zuid Zuid Zuid Zuid Noord Noord Zuid Oost Oost Noord Noord West Zuid Zuid West West Centrum Noord Noord Noord Noord Noord Noord Noord Noord Noord Noord Noord Noord Zuid Noord Noord Noord Noord
Hoofdproject Eschmarke Eschmarke Eschmarke Rosinkweg Diekman Brunink Brunink Brunink Brunink Brunink Brunink Vaneker Vaneker Geessinkweg Kansrijke stedelijke locaties Kansrijke stedelijke locaties Kansrijke stedelijke locaties Kansrijke stedelijke locaties Kansrijke stedelijke locaties Kansrijke stedelijke locaties Kansrijke stedelijke locaties Zuiderval Westerval Boddenkamp Roombeek Roombeek Roombeek Roombeek Roombeek Roombeek Roombeek Roombeek Roombeek Roombeek Roombeek Roombeek Stroinkslanden Demmerskamp (Toekomstig project GB) Roessingh-Wageler Vliegveld Vliegveld
Derden Derden Derden Derden Derden Derden Derden Derden Derden
West Zuid Noord Noord Oost Oost Zuid Noord West
Boekelo Bleekerij Ringwoningen Emos Landgoederen Scheg
Brunink Terrein boerderij Park de Kotten Stadsveld
Deelproject Beekveld - Cluster Ten Thije OWP De Leuriks Oost OWP Driehoek - part. Opdr OWP Wonen fase 2 Veld 4 Veld 3 Veld 5A/5b/6a (resterende kavels) Veld 2 Veld 6b/c veld 1 Grondgebonden kavels Zuidkamp Grondgebonden kavels Schil Schipholtstraat - Broekheenseweg Keppelerdijk van Hogendorpstraat 12 Voortsweg Cornelis Troostlaan Boswinkelbeekweg Oude Dijk (Helmerhoek) Kotmanpark - resterende kavels Gemeentelijke kavels Bamshoeve (museumlaan) Op de Brouwerij (woon/werk) Voortman (Lon. Spoorlaan) Op de Brouwerij (van Damstraat) Bamshoeve (Lon. Spoorlaan) Voortman (Hulsmaatstraat/Voortsweg) Roombekerveld - Zuid (Stroinksbleekweg) Roombekerveld - Zuid (Steenbeltweg) Op de Brouwerij (Nieuwluststraat Noord) Menko (Lonnekerspoorlaan) Bamshoeve (Trafo) Beekstraat Hanenberglanden Zuid
Prins Bernhardpark Fokkerweg Subtotaal Texoprint/Boekelosestraat CPO
Daalweg Lipperkerkstraat Veld 7 Oogstplein Subtotaal Totaal
Aantal 10 95 13 8 8 35 32 2 2 5 1 96 80 6 8 2 4 1 4 2 3 5 4 115 5 18 10 4 2 2 5 2 2 3 1 3 50 9 3 30 11 701 11 50 8 2 2 7 7 4 4 95 796
25
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
Stoppen Voor de onderstaande kavel projecten wordt voorgesteld deze te stoppen omdat deze onvoldoende bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit van de stad en de vraag die op dit moment vanuit de markt aanwezig is.
Categorie Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Gemeente Derden
Stadsdeel Oost Oost Oost Oost Noord Oost West
Hoofdproject Eschmarke Eschmarke Eschmarke Eschmarke Zalo Maiskavel toek. Project De Kwinkel
Deelproject Eilermarke - Parelmoer - part opdr Cascade Boswonen-Noord Eekmaat -West (Dinkelhoeve) Zalo Maiskavel Totaal
Aantal 9 7 205 6 18 37 40 322
2.5. Dilemma’s en strategieën m.b.t. wonen Aanbod nieuwbouw in de markt Op dit moment zijn op basis van een inventarisatie bij de makelaars 164 nieuwbouwwoningen in de verkoop. Deze al bestaande woningen maken geen onderdeel uit van de prioritering, maar concurreren wel met de nog te realiseren plannen. Makelaars geven aan dat de verkoop behoorlijk achterblijft bij de verwachtingen. De verwachting eind vorig jaar was dat in 2012 over het hele jaar ca 120-130 nieuwbouwwoningen zouden worden verkocht. Dit gaan we waarschijnlijk niet halen. In de eerste twee kwartalen van 2012 zijn er slechts 24 verkocht. De verwachtingen voor het 3e kwartaal zijn ook niet goed. Als het aantal verkopen in de 2e helft van dit jaar gelijk uitvalt aan de verkopen in het eerste halfjaar worden ca. 50 nieuwbouwwoningen verkocht in 2012. Dit is minder dan waar we bij de actuele prioritering van uit gaan. Verder blijkt dat diverse projecten al door partijen uit de markt zijn gehaald, namelijk Nieuwe Es in De Laares, Hofkwartier Zuiderval van AM en Wegeler in Lonneker. Deze projecten zijn niet meegenomen in de prioritering maar voldoen wel aan het bestemmingsplan en blijven daardoor letterlijk boven de markt hangen. Op basis van de inventarisatie blijkt nu dat in totaal 164 nieuwbouwwoningen in Enschede in de verkoop zijn (69 appartementen en 95 grondgebonden woningen) Beperkte sturingsmogelijkheden deel van planvoorraad Binnen de planvoorraad zijn veel woningen die voldoen aan het bestemmingsplan. Theoretisch kan gestart worden met de bouw van deze woningen en bij voldoende belangstelling zullen deze ook daadwerkelijk gerealiseerd worden. Als 70 procent verkocht is, gaat de bouw vaak van start. Het is sterk de vraag of al deze woningen (m.n. de appartementen) daadwerkelijk gerealiseerd worden omdat er geen markt voor is. De gemeente kan deze plannen nu echter niet schrappen en daarom zijn gesprekken met deze partijen nodig. Wel wordt onderzoek gedaan welke strategieën mogelijk zijn om deze plannen op termijn (juridisch) uit de markt te halen zonder kosten voor de gemeente. In bepaalde delen van het land zijn al voorbeelden van bestemmingsplannen die omgezet worden, ervan uitgaande dat geen/ beperkte planschade geclaimd kan worden, omdat grond voor m.n. appartementen geen waarde heeft (er is immers geen vraag).
26
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
Omzetten appartementen Er zijn 1.500 appartementen teveel in de planvoorraad opgenomen. Ongeveer tweederde hiervan zijn plannen van derden. In dit koersdocument wordt voorgesteld om 896 appartementen uit die plannen te schrappen. Daarnaast zijn er plannen voor 687 appartementen die al in een bestemmingsplan verankerd zijn. De gemeente zal samen met haar partners een visie moeten ontwikkelen op de herinvulling van deze locaties. Daarbij zal ook nagedacht moeten worden over de inzet van nieuwe instrumenten zoals stedelijke herverkaveling of verhandelbare ontwikkelrechten. Naast de invulling met grondgebonden woningen kunnen wellicht ook tijdelijke invullingen een oplossing bieden. De structuurvisie is een goed instrumentarium om deze visie in te verankeren, waarbij flexibiliteit erg belangrijk is. Koopwoningen in de herstructurering In het najaar worden afspraken gemaakt met de corporaties over o.a. de sloop en bouw van huur en koopwoningen. Er is nu geen programmatische ruimte om extra koopwoningen toe te voegen op de korte termijn. Het blijft echter van belang om (middel)dure koop toe te voegen voor het verbeteren van specifieke wijken (meer differentiatie). Er zal per gebied bekeken worden wat mogelijk is en op maat afspraken worden gemaakt, waarbij enige terughoudendheid noodzakelijk is gezien de programmatische ruimte waar nu rekening mee wordt gehouden. Beperkte flexibiliteit In de periode tot 2020 is de volledige verwachte vraag bijna volledig ingevuld. Dit geeft weinig flexibiliteit voor nieuwe initiatieven of voor initiatieven die programmatisch worden omgezet. Gekozen kan worden om plannen nog verder uit te faseren of een werkwijze te hanteren waarbij wel nieuwe initiatieven kunnen worden toegevoegd als een ander plan wordt stopgezet. Een andere, maar wel kostbare, oplossing is substitutie (grotere sloopopgave) Daarnaast wordt de markt gevolgd en kan als de markt eerder aantrekt bekeken worden of nieuwe plannen kunnen worden toegevoegd. 2.6. Resultaat na prioritering xix
GGB APP Kavels Totaal
Vraag tot 2020
Aanbod tot 2020
Verschil
Vraag 20212030
Aanbod 2021 2030
Verschil
Totaal
960
897
80 320 1360
963
-63
1660
533
- 1127
-1190
xx
+883
140
40
-100
+783
xxi
-28 +792
500 2300
504 1077
+4 -1223
-24 -431
292 2152
27
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
3. Werken 3.1. Economische Visie De uitvoering van de Economische Visie ‘Enschede in sterk Twente’ (vastgesteld in de raad dd 23 januari 2012) wordt vormgegeven langs vijf thema’s: Versterken van de centrumfunctie van Enschede Verbeteren internationaal ondernemersklimaat Innovatie Bereikbaarheid Talentontwikkeling De ambities van Enschede binnen deze thema’s geven richting aan de Stedelijke Koers. Oftewel: ze dragen bij aan de prioritering van projecten. Uitgangspunt hierbij is dat Enschede met een gevarieerde economische structuur goed kan inspelen op ontwikkelingen in de markt en daarmee flexibeler en sterker is voor de toekomst. Binnenstad Voor de inwoners van Enschede en het MKB is het van groot belang dat de binnenstad goed blijft draaien. Het centrum van de stad is een enorme banenmotor in het MKB en een levendige ontmoetingsplek voor alle Enschedeërs. Anderzijds moet net als in andere grote steden rekening worden gehouden met een toename van de leegstand van winkels en horecabedrijven. Dit is bedreiging voor het grote aantal banen in de binnenstad, maar ook voor de kwaliteit en uitstraling van het hart van de stad waar bewoners en bezoekers uit de (eu)regio elkaar treffen. Blijvend versterken van de binnenstad heeft daarom prioriteit, bijvoorbeeld door voortzetting van het Actieprogramma Binnenstad en de ontwikkeling van Stadweide voor Kennis, Technologie & Zorg (incl. Kennishuis) samen met onze partners. De Stadsweide is onderdeel van Kennispark en biedt als broedplaats grote kansen voor het vormen van een economisch en technologisch succesvolle ontwikkeling. Door de bijdrage aan innovatie en talentontwikkeling kan Stadsweide ook groot maatschappelijk rendement zal opleveren. Met deze en andere versterkingen in de schil rondom de kern van de binnenstad wordt de centrumfunctie van Enschede in Oost-Nederland verder versterkt. Het gaat daarbij steeds om voorzieningen die bijdragen aan o.a. innovatie (zorg en technologie) en talentontwikkeling (onderwijs, sport en cultuur) en die op zichzelf al een verrijking voor de stad zijn. Juist door hun situering pal tegen de binnenstad leveren ze een relatief hoog maatschappelijk rendement op. Internationaal ondernemersklimaat De centrumfunctie is belangrijk voor het internationaal ondernemersklimaat. Bedrijven vestigen zich of blijven daar waar het voor hun mensen goed wonen is. Wil Enschede zich als kennisstad profileren en daar economisch in groeien, dan moet Enschede daar ook het culturele (uitgaans-) klimaat voor bieden. Ondernemers kijken naar Enschede als grootste stad in Twente. Daarnaast is het voor het ondernemersklimaat in Enschede belangrijk dat er in de stad een breed en gevarieerd aanbod aan vestigingslocaties voor onze sterkte sectoren beschikbaar is. Dit draagt bij aan de broodnodige variatie in onze economische structuur. Om iedere ondernemer een passende locatie aan te kunnen bieden, moet er iets te kiezen zijn. Dus niet snijden in diversiteit, maar wel het programma reduceren door kritisch te kijken naar deelontwikkelingen binnen de kantoren- en bedrijvenlocaties die elk hun eigen profiel, aantrekkingskracht en waarde hebben.
28
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
Bereikbaarheid Qua bereikbaarheid van Enschede is het vergroten van de catchment area van groot belang: de grootte van het gebied dat binnen een bepaald tijdsbestek bereikbaar is vanuit of naar Enschede. Het vergroten van de catchment area maakt Enschede aantrekkelijker voor zowel nieuwe vestigingen als voor medewerkers van bedrijven. Een directe afslag vanaf de A1 levert een belangrijke bijdrage aan de catchment area van de stad; enerzijds doordat Enschede meetbaar sneller te bereiken is en anderzijds doordat dit de beleving van de nabijheid van Enschede verbetert. De Noordelijke Ontsluiting Enschede Kennispark (NOEK) zorgt dat deze snelwegaansluiting binnen Enschede maximaal benut wordt en heeft voor de economische ontwikkeling prioriteit. Economische Motor Twente Bovenstaande sluit nauw aan bij de doelstellingen van de Economische Motor Twente, die onlangs op het niveau van de Netwerkstad Twente is opgesteld. De ambitieuze doelstellingen uit deze visie richten zich op versterken van innovatie, groei van het aantal banen in High-Tech Systemen en Materialen (incl ICT), logistiek en toerisme, en groei van de export. De actielijnen komen voor een groot deel overeen met de Enschedese thema’s zoals innovatie en talentontwikkeling. Hierdoor ligt deze visie heel mooi in het verlengde van de Enschedese Economische Visie. Hoe de kansen voor de logistieke sector in Twente het beste naar Enschede vertaald kunnen worden, moet nog verder uitgewerkt worden. Zeker is dat Kennispark en Stadsweide voor Kennis, Technologie & Zorg dé broedplaatsen zijn voor de economische ontwikkeling van Enschede en Twente. Via de “Laan van Innovatie” staan ze fysiek met elkaar in verbinding. De relatie met de Innovatiesprong en de kansen voor groei van werkgelegenheid maken dat deze locaties nodig zijn om de Economische Motor van Twente volop te laten draaien. Indicatoren Bovenstaande samenvatting van de Economische Visie leidt tot een aantal ijkpunten/indicatoren die leidend zijn voor de herprioritering van zowel kantoorlocaties als bedrijventerreinen: 1. Het uitgangspunt van iedere keuze is behoud van een gevarieerde economische structuur: niet snijden in diversiteit, maar wel in hoeveelheid programma; 2. Keuzes worden gericht op kansen voor de sterke sectoren uit de economische visie: hightech (nano, biomedisch, ICT), zorg, industrie, zakelijke dienstverlening, en vrijetijdseconomie; 3. Het vergroten van de catchment area en de bereikbaarheid van de belangrijke economische motoren aan de westkant van de stad zijn leidend in keuzes m.b.t. mobiliteit; 4. Keuzes houden rekening met de uitgangspunten van de Economische Motor Twente, zoals deze door de Netwerkstad is opgesteld. Dat betekent dat de consequenties voor de logistiek, toerisme en High-Tech Systemen en Materialen worden meegewogen; 5. Specifiek: keuzes worden gericht op het blijvend versterken van de binnenstad (van-binnennaar-buiten). Samengevat richt Enschede zich op het blijvend ontwikkelen van de economie. Enschede gaat uit van de kracht van de stad, ook in de schaarste die nu ontstaat. Als bovenstaande punten als ‘spelregels’ gehanteerd worden, wat betekent dat dan voor de stad en hoe vertaalt het zich naar de kantoor- en bedrijventerreinontwikkeling in Enschede? Om daar zicht op te krijgen wordt in dit hoofdstuk per domein eerst de opgave in beeld gebracht, zowel kwalitatief als kwantitatief. Voor de kwantitatieve prognoses is gebruik gemaakt van het Transatlantic Market (Plus) scenario van het Centraal Planbureau (zie bijlage 3.1 en onderstaand kader). Na de kwalitatieve en kwantitatieve opgaves volgt een voorstel om het kantoor- of bedrijvenprogramma terug te dringen naar een realistisch niveau met behoud van kwaliteit en ruimte voor ontwikkeling. De dilemma’s die daarbij een rol spelen worden ook in beeld gebracht.
29
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
Keuze voor Transatlantic Market Plus scenario De keuze voor het TM+ scenario van het CPB (zie bijlage 3.1) is door de gezamenlijke Netwerkstadgemeenten gemaakt voor zowel de Bedrijventerreinenvisie (2011) als de Kantorenvisie (2012). Inmiddels dient de vraag zich aan of een ander scenario niet realistischer zou zijn. Gelet op de huidige marktsituatie is het begrijpelijk dat deze vraag opkomt. Het antwoord op deze vraag heeft meerdere aspecten in zich: De kredietcrisis in 2008 en de banken- en schuldencrisis die zich nu ontwikkelt hebben tot gevolg dat op middellange termijn de economische groei beperkt zal zijn. Over de hele periode 2000-2020 bezien zal het gemiddelde Bruto Nationaal Product naar alle waarschijnlijkheid worden gehaald en ook de bevolkingsontwikkeling in deze periode volgt vooralsnog de verwachtingen. Dit past allemaal nog steeds bij een economische ontwikkeling die altijd met pieken en dalen verloopt. Daarom worden deze prognoses op langere termijn gemaakt. De CPB-scenario’s zijn modellen. De werkelijkheid zal zich waarschijnlijk anders ontwikkelen en daarmee heeft iedere keuze voor een model (= vereenvoudiging van de werkelijkheid) een zeker risico in zich. De modellen tezamen dienen om een bandbreedte aan te geven in de verwachtingen voor de toekomst. Er is een keuze gemaakt om de marktanalyse voor bedrijventerreinen en kantoren gezamenlijk te doen met alle gemeenten binnen Netwerkstad Twente, en dus ook om de markt op Netwerkstad schaal te analyseren. Het eventueel gebruiken van een ander scenario kan derhalve alleen een gezamenlijke keuze zijn waarvoor nader onderzoek noodzakelijk is.
Eventuele keuze voor Transatlantic Market scenario Uit hierboven geschetste redenen blijkt dat niet zomaar afgeweken kan worden van het TM+ scenario. Echter, zonder dat op niveau van de Netwerkstad een heroverweging van het te hanteren scenario heeft plaatsgevonden, kan wel in beeld gebracht worden wat de gevolgen zouden zijn voor de kantoren- en bedrijventerreinenprogrammering indien het TM scenario gehanteerd zou worden. Die vrijheid is in deze Stedelijke Koers genomen. Aan het eind van beide onderdelen van dit hoofdstuk is een kader opgenomen waarin toegelicht wordt wat de (extra) financiële gevolgen zijn indien van het TM scenario zou worden uitgegaan.
30
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
3.2. Kantoren 3.2.1.
Uitgangspunten kantorenprioritering
De opgave – kwalitatief Planvoorraad Een doorvertaling van de Economische Visie geeft richting aan het type locaties dat Enschede haar kantoorgebruikers bij voorkeur wil bieden. Enschede is geen klassieke kantorenstad, maar een stad van kennis en innovatie, van niches in het economisch domein en een aantal kansrijke sectoren. Voor deze kantoorgebruikers moet Enschede plek blijven bieden, met voldoende dynamiek en een interessant ondernemersklimaat. Plekken waar ondernemers zich thuis voelen, waarvan het profiel bijdraagt aan hun eigen profilering, waar talent zich kan ontwikkelen en waar het geheel meer wordt dan de som der delen. Het afronden van (deel-)locaties waar de uitgifte reeds gestart is, hoort hier ook bij. Dit omdat de ruimtelijke kwaliteit ook effect heeft op het ondernemersklimaat. Leegstand Voor de kantorenleegstand speelt het aspect kwaliteit ook een grote rol. Ruim de helft van de leegstaande kantoorpanden staat al minstens drie jaar leeg (zie leegstandskaart in bijlage 3.2). Deze incourante voorraad sluit met name kwalitatief niet aan bij de huidige vraag vanuit de markt. Aspecten rondom duurzaamheid (energieverbruik), flexibiliteit in de indeling van werkvloeren en de bereikbaarheid en parkeergelegenheid spelen hierbij een grote rol. De aanpak van incourante panden vormt een expliciet onderdeel van de voorgestelde leegstandsaanpak. De opgave – kwantitatief Planvoorraad De kwantitatieve opgave is gebaseerd op de analyse die is uitgevoerd voor de Kantorenvisie Netwerkstad Twente (vastgesteld in de raadsvergadering van 7 mei 2012). Uit de Kantorenvisie Netwerkstad Twente blijkt dat Enschede tot en met 2020 een extra vraag naar kantoorruimte (d.w.z. nieuwbouw) van 44.200 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) mag verwachten op basis van het 2 TM+ scenario (zie bijlage 3.1). Op basis van het TM scenario is dit 40.600 m bvo. Indien deze 2 marktvraag geconfronteerd wordt met de planvoorraad voor kantoren (134.000 m ) blijkt dat in Enschede een grote overcapaciteit dreigt. In onderstaande tabel zijn deze gegevens samengevat. Situatie t/m 2020 volgens de Kantorenvisie Netwerkstad CPB scenario’s Transatlantic Market xxii 2 Vraag naar nieuwbouw t/m 2020 40.600 m bvo 2 Huidige planvoorraad 134.000 m bvo Overcapaciteit planvoorraad op basis 2 93.400 m bvo van vraag t/m 2020 Bron: Kantorenvisie Netwerkstad Twente
Transatlantic Market Plus 2 44.200 m bvo 2 134.000 m bvo 2
89.800 m bvo
Hierbij moeten een aantal opmerkingen gemaakt worden: • In de Kantorenvisie Netwerkstad Twente is gekozen om uit te gaan van het TM+ scenario. Een eventuele aanpassing hiervan zal op Netwerkstad niveau gemaakt moeten worden. Voor de Stedelijke Koers is de kantorenprioritering derhalve uitgewerkt conform de keuze in de Kantorenvisie, dus op basis van het TM+ scenario.
31
Gemeente Enschede
•
Stedelijke Koers
Bij de vaststelling van de Kantorenvisie door de gemeenteraad van Enschede op 7 mei 2012 is toegezegd in september met een uitwerking te komen van programmeringsvoorstellen voor kantoren. De uitvoering hiervan is onderdeel geworden van de Stedelijke Koers. 2 In de Kantorenvisie Netwerkstad Twente is een ondergrens van 200 m verhuur vloeroppervlak (vvo) aaneengesloten gehanteerd. Kleinere kantoren zoals die vaak in wijken voorkomen (cf beleidsregels functiemenging/enclaves) zijn in deze analyse buiten beschouwing gelaten. In de Kantorenvisie Netwerkstad Twente is de marktprognose voor kantoren geraamd tot 2020. De marktprognoses die in deze Stedelijke Koers gehanteerd worden voor woningen en bedrijventerreinen lopen tot 2030. Omdat binnen de Stedelijke Koers de wens ontstond om ook voor de kantorenmarkt uitspraken te kunnen doen over de ruimtevraag in de periode 2020-2030 is advies ingewonnen bij Stogo. Stogo is het adviesbureau dat in opdracht van Netwerkstad Twente de rapportage “Bouwstenen voor een Kantorenvisie Netwerkstad Twente” heeft gemaakt (januari 2012). Stogo adviseert - op basis van verwachtingen van het CPB - om de vraag naar nieuwbouw t/m 2020 niet volledig te extrapoleren voor de periode daarna. Het advies is om voor de periode 2020-2030 alleen rekening te houden met de vervangingsvraag die - op basis van bovengenoemde rapportage van Stogo - voor Enschede neerkomt 2 op ongeveer 3000 m bvo per jaar. Ondanks de onzekerheid in deze prognose zijn de huidige financiële analyses gebaseerd op een behoefte aan nieuwbouw in de periode 2020-2030 die 2 alleen bestaat uit deze vervangingsvraag van 3.000 m bvo per jaar. Overall ontstaat dan de volgende match tussen vraag en planvoorraad t/m 2030:
•
•
Situatie t/m 2030 volgens de Kantorenvisie Netwerkstad en Stogo advies CPB scenario’s Transatlantic Market Transatlantic Market Plus 2 2 Vraag naar nieuwbouw t/m 2020 40.600 m bvo 44.200 m bvo 2 2 xxiii Vraag 2020-2030 30.000 m bvo 30.000 m bvo 2 2 Huidige planvoorraad 134.000 m bvo 134.000 m bvo 2
2 59.800 m bvo Overcapaciteit planvoorraad op basis 63.400 m bvo van vraag t/m 2030 Bron: Kantorenvisie Netwerkstad Twente en advies Stogo augustus 2012
Leegstand Het aanpakken van de leegstand is een andere opgave dan het terugbrengen van plannen naar een realistisch niveau. Maar ook al zijn de opgaves getalsmatig niet verweven (in bovenstaand schema is alleen de vraag naar nieuwbouw weergegeven), de planvoorraad en het huidige aanbod van kantoren begeven zich op dezelfde markt van gebruikers. Daarom is het goed naast de planvoorraad ook de omvang van de leegstandsproblematiek in Enschede in beeld te brengen. Voor Enschede geldt op peildatum 1 januari 2011 (bron: Kantorenvisie Netwerkstad Twente): 2
29.310 m bvo 2 3.257 m bvo 2 31.914 m bvo 2 64.481 m bvo
32
frictieleegstand (< 1 jaar) tussen 1 en 3 jaar leeg incourante leegstand (> 3 jaar leeg) TOTAAL
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
Leegstand en ingebruikname bestaande kantoorpanden (Vastgoedrapportage 2011) xxiv - Het aanbod van kantoorpanden is sinds 2010 toegenomen met 11,4% tot een totaal van 2 86.100 m bvo verdeeld over 70 panden, waarvan 11 nieuwbouw panden. Met name het aanbod op B&S park is flink gestegen door toevoeging van het voormalige TUI pand. 2 - De opname laat in 2011 (18.600 m ) een daling van 32% zien ten opzichte van de opname in 2 2010 (27.500 m ). Dit is mede te verklaren doordat zich in 2010 een aantal grote transacties 2 heeft voorgedaan. In 2009 was de opname 15.400 m . - Van de totale leegstand is ca. 1/2 langdurig leegstaand - Een paar voorbeelden van recente verhuur van bestaande panden: - Capitool 15 (Novay, Bizz design, Mecal) - Brouwhuis op CeeCee (Thuisbezorgd.nl) - Langestraat 43 (Service2Media) - Institutenweg 25 (onderhandeling met potentiële huurder) - Colosseum 2 (onderhandeling met potentiële huurder voor 50% van het pand)
3.2.2
Aanpak kantorenprogrammering
Meerdere actielijnen Uit bovenstaande beschrijving van de omvang van de opgave (zowel kwalitatief als kwantitatief) blijkt dat meerdere acties nodig zijn om de kantorenmarkt in Enschede gezonder te maken. Deze actielijnen zijn: 1. De leegstandsaanpak, een majeure opgave samen met marktpartijen 2. Het reduceren van de overcapaciteit in de planvoorraad, deels ook samen met partners 3. Het versterken van de acquisitie gericht op kantoorgebruikers Actielijn 1 - Leegstandsaanpak 2 De leegstand in Enschede bedraagt momenteel 65.000 m bvo waarvan ruim de helft structureel 2 (meer dan drie jaar) leegstaat. Dit betekent dat ruim 30.000 m bvo zonder zeer ingrijpende verbouwingen niet meer verhuur- of verkoopbaar zijn. Ook de makelaars beschouwen deze panden als incourant. De opgave voor dit deel van de bestaande voorraad is een hele andere dan de herprioritering van projecten. Het gaat om vragen als: In hoeverre is nog wat mogelijk met deze panden? Omvormen naar appartementen is gezien de woningbouwprioritering niet reëel. Welke andere opties zijn er? Kan grondprijsdifferentiatie bijdragen? Maar het is ook geen specifiek Enschedees probleem. Dus wat gaat het Rijk hieraan doen (onlangs is het Convenant Aanpak Leegstand Kantoren opgesteld door het kabinet, IPO, VNG en brancheorganisaties) en wat wil de provincie bijdragen? Welke panden vormen echt een probleem (verregaande verloedering) en welke minder? Kortom: een complex vraagstuk waarbij marktpartijen en landelijke/provinciale ontwikkelingen betrokken moeten worden. Bovendien gaat het hier om panden die vrijwel allemaal geen eigendom van de gemeente zijn. Zoals ook al in de Kantorenvisie Netwerkstad Twente werd geconstateerd is hier, gezien de omvang, gericht beleid op nodig. Onlangs is een rondetafelgesprek met marktpartijen georganiseerd over een aanpak voor de kantorenleegstand in Enschede. Bij die bijeenkomst is door de aanwezigen de noodzaak onderschreven om gezamenlijk tot een aanpak voor de leegstand te komen. In deze aanpak behoren zowel het aanpassen van panden voor hergebruik als sloop van panden tot de mogelijkheden. Er zijn twee gebieden benoemd die om aandacht vragen: 1. In de binnenstad moet de leegstand actief aangepakt worden. 2. Het B&S Park kent leegstand, maar ook voldoende dynamiek. Hier ligt een opgave voor een visie op oudere delen van het B&S Park ter voorkoming van toekomstige problemen.
33
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
Tijdens het gesprek is besloten vanuit marktpartijen een ‘Expertteam’ op te richten dat samen met de gemeente voor een verdere uitwerking van de leegstandsaanpak zorgt waarmee de ko2 mende vijf jaar 20.000 m uit de markt gehaald wordt. Hierbij komt de focus op de binnenstad te liggen. Concreet is ook afgesproken dat dit Expertteam samen met de gemeente een top 10 maakt van (lang) leegstaande panden aan die beeldbepalend of belangrijk zijn voor de stad. Denk hierbij aan het voormalig Arke pand aan de Deurningerstraat, het pand dat de Rabobank achterlaat aan de Raiffeisenstraat, het SLO pand en het voormalig ABN-Amro pand aan de Oldenzaalsestraat. De leegstand van deze panden moet samen met de eigenaren worden aangepakt. Tevens zal nagedacht worden over mogelijke maatregelen waarmee een partij die nieuw bouwt een (deel-)verantwoordelijkheid krijgt voor een invulling/oplossing voor het pand dat achtergelaten wordt. In de uit te werken leegstandsaanpak zal gebruik gemaakt worden van alle instrumenten en voorbeelden die elders in het land worden ontwikkeld. Actielijn 2 - Overprogrammering reduceren In onderstaande tabel is de gehele planvoorraad m.b.t. kantoorlocaties opgenomen. De individuele locaties zijn gescoord op hun bijdrage aan de Economische Visie van Enschede en de Economische Motor Twente, locatie-eigenschappen en juridische/financiële effecten voor de gemeente bij stoppen.
Sterke sectoren Twente
Versterken binnenstad
Courantheid
Afmaken
Overall economisch effect
Schadeclaims
Effect op MPG
Faseerbaarheid
Overall financieel effect
3. Juridisch / Financiëel effect
Sterke sectoren Enschede
Kennispark Stationsplein Neptunusstraat B&S Valley Kavel Colosseum Hengelosestraat Zuiderval Toren Snelweg Eeftink Janninkkwartier Roombeek Kavels CeeCee Lagerhuis Roombekerveld Lasonderbleek Spoorzone Raiffeisenstraat Cultuurmijl Boddenkamp Stadsweide Kop Boulevard Ariënsplein
2. Locatie
m2 bvo
Project
1. Economische Visie
10000 2000 35000 4000 18000
1 1 1 1 1
1 1 1 1 1
0 0 0 0 0
1 0 1 2 2
1 0 1 1 1
4 2 4 5 5
0 0 0 0 0
3 1 3 2 0
0 0 0 0 0
3 1 3 2 0
9375 15600 4500
1 1 1
0 0 0
0 0 0
1 2 1
0 1 0
2 4 2
1 1 1
3 3 2
1 1 1
5 5 4
9000 2500 1000 8000
1 0 0 0
1 0 0 0
0 0 0 0
2 1 0 1
1 0 0 0
5 1 0 1
0 0 0 0
2 0 0 0
0 0 0 0
2 0 0 0
12000 2000 1000
0 0 0
0 0 0
1 1 1
1 1 1
0 0 0
2 2 2
0 1 0
0 1 1
0 0 0
0 2 1
PM PM
1 1
1 1
1 1
1 1
0 0
4 4
0 1
0 0
0 0
0 1
NB1: Kavels B&S Valley voor een deel (langs spoor) minder courant, daarom 1 gescoord NB2: Marktvraag Ariënsplein en Kop Boulevard nog onvoldoende bekend
34
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
Toelichting tabel: Binnen de twee beoordelingsaspecten ‘overall effect op economische ontwikkeling’ en ‘overall financieel effect’ worden projecten beoordeeld aan de hand van enkele criteria, waarbij per criterium een of meerdere punten gescoord kunnen worden. Hieronder wordt elk criterium kort uitgelegd. 1. Economische Visie Sterke sectoren Enschede: Indien een kantoorlocatie kansen biedt voor de sterke sectoren van Enschede wordt er een punt gescoord. De sterke sectoren (m.n. high-tech, zorg, zakelijke dienstverlening; uitgaande van de ‘motor-functie’ van Kennispark) zijn vastgelegd in de Economische visie en gekozen op basis van werkgelegenheidskansen en economisch perspectief voor de stad. Sterke sectoren Twente: Indien een kantoorlocatie kansen biedt voor de sterke sectoren van Twente wordt er een punt gescoord. De sterke sectoren zijn vastgelegd in de Economische Motor Twente (High-Tech Systemen en Materialen, Logistiek, Toerisme) en zijn gekozen op basis van werkgelegenheidskansen en economisch perspectief voor de regio. Versterken binnenstad: Kantoorlocaties in de binnenstad scoren een punt extra omdat zij bijdragen aan een vitaal centrum van Enschede (uitgaande van de ‘motor-functie’ van de binnenstad). 2. Locatie Courantheid: Bij courantheid kunnen twee punten gescoord worden. Een punt als een kantoorlocatie qua locatiekenmerken (zoals omgeving, bereikbaarheid, parkeren en stedenbouwkundige randvoorwaarden) volledig past bij het beoogde type bedrijven en nog een punt als er bewezen marktvraag voor de locatie bestaat. Afmaken: Afmaken van gebiedsontwikkelingen die al gestart zijn is een van de beleidsdoelstellingen; ook voor de betrouwbaarheid naar ondernemers of andere partijen die al hebben geïnvesteerd op een locatie. Daarom scoort een kantoorlocatie een punt als afronden noodzakelijk is voor het ondernemersklimaat en de ruimtelijke kwaliteit op de locatie. Als er nog geen duidelijke verwachtingen zijn gewekt of er nog niet gestart is met uitgifte op de locatie krijgt het project 0 punten. 3. Juridisch/financieel effect Schadeclaims: Als er bij stopzetting van een project schadeclaims te verwachten zijn, scoort dat project een punt. Een schadeclaim zorgt namelijk voor een nadelig financieel effect. Effect op MPG: Binnen dit beoordelingsaspect zijn vier mogelijkheden waar een project in kan vallen. De gehanteerde normen zorgen voor een duidelijke scheiding van projecten zonder financiële gevolgen bij stoppen tot projecten met grote financiële gevolgen indien gestopt wordt. Indien een project geen financiële gevolgen kent bij stopzetting, scoort het project nul punten. Bij kosten tot € 500.000 krijgt het één punt, kosten tussen € 500.000 en € 2.000.000 geeft twee punten en alles daarboven krijgt drie punten. Faseerbaarheid: Bij een slechte faseerbaarheid wordt een punt toebedeeld, omdat een slechte faseerbaarheid meer kosten en risico met zich meebrengt dan een project dat goed faseerbaar is. Bijzondere aandachtspunten Hieronder volgt een korte toelichting op bijzondere aandachtspunten voor een aantal (deel-) locaties: Kennispark: De kavels aan de Hengelosestraat zijn courant en deze ontwikkeling past naadloos in de visie/ambitie. De opbrengst is echter nog niet in een grondexploitatie opgenomen en biedt daarom ook financieel gezien een kans.
35
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
Roombeek: Roombeek kent een uniek vestigingsmilieu op CeeCee dat ook van belang is voor CeeCee Center, een gemeentelijk bedrijfsverzamelgebouw. De overige locaties in Roombeek zijn veel minder uitgesproken. Spoorzone: “Raiffeisenstraat” doelt op de ontwikkeling van de oude Coberco hal. Dit is nog een zacht plan, er is geen bestemmingsplan en geen contract. Het niet ontwikkelen van deze locatie betekent naar alle waarschijnlijkheid verlies van de Melkhal. De gemeente heeft hier geen grondbezit, waardoor de financiële gevolgen voor de gemeente minimaal zijn. Zuiderval: Het contract met GEM Zuiderval (gemeente en AM Vastgoed) loopt nog tot en met 2015 en kent harde afspraken over hoe met de gronden en ontwikkelrechten moet worden omgegaan. Het wijzigen van deze afspraken zal de nodige financiële gevolgen hebben. Stadsweide: Focus op hergebruik dan wel herontwikkeling van leegstaande/vrijkomende kantoorpanden, zoals onder anderen het SLO pand. Op basis van de scores in de tabel zijn alle projecten in de planvoorraad ingedeeld op groot of klein economisch effect en groot of klein financieel effect. In onderstaand kwadrantenfiguur is daarvan het resultaat te zien. De hoogste prioriteit wordt toegekend aan de projecten met een groot economisch effect. Voor de projecten met een lagere prioriteit bepaalt de omvang van het financiële effect vervolgens onze strategie.
De kwadranten zijn genummerd van 1 t/m 4 (zie figuur 4). De volgende toelichting is van toepassing op de kwadranten: Kwadrant 1: Lage score op economisch effect en het financieel effect is beperkt = stoppen Kwadrant 2: Lage score op economisch effect, maar hoge score op financieel effect = afweging bij programmering Kwadrant 3: Hoge score op economisch effect en hoge score op financieel effect = in principe doorgaan maar kan op basis van afweging op programmering alsnog heroverwogen of gefaseerd worden Kwadrant 4: Hoge score op economisch effect en lage score op financieel effect = afweging bij programmering
36
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
Met name in kwadrant 2 en 4 past een afweging of het financiële effect van het project of de bijdrage aan de economische visie zwaarder weegt. De ruimtelijke vertaling van de kwadranten is weergegeven in de kaart in bijlage 3.3. Reductie planvoorraad op basis van kwadrantenfiguur: stap 1 Projecten in kwadrant 1 (met een klein economisch effect en lage kosten voor de gemeente indien het project gestopt wordt) zijn de eerste kandidaten om uit productie te nemen. Conform 2 bovenstaande aanpak zijn dat (in willekeurige volgorde en m bvo): Roombeek
Kennispark Spoorzone
Totaal
Lagerhuis Roombekerveld Lasonderbleek Neptunusstraat Raiffeisenstraat Cultuurmijl Boddenkamp
2
2.500 m 2 1.000 m 2 8.000 m 2 2.000 m 2 12.000 m 2 2.000 m 2 1.000 m 2 28.500 m
Deze locaties zijn weergegeven op een kaart in bijlage 3.4. Wanneer deze locaties uit productie genomen worden betekent dat een reductie van de planvoor2 2 raad voor kantoren van 28.500 m . Dit is al de helft van de opgave van ongeveer 60.000 m . Nog verder teruggaan in planvoorraad lukt niet meer zonder grote inhoudelijke dan wel financiële gevolgen. Verdere prioritering levert de volgende dilemma’s op: • Uit de Economische Visie vloeit inzet op het versterken van het centrum voort terwijl een aantal kantoorgebruikers in de afgelopen jaren juist uit het centrum is weggetrokken. Dit noodzaakt ook goed te kijken naar randvoorwaarden van de locaties in het centrum m.b.t. bereikbaarheid en parkeren. • Een eventuele toevoeging aan de planvoorraad kantoren in de komende jaren kan alleen indien er elders meters uit de markt gehaald worden en na overleg binnen Netwerkstad Twente. Dit geldt bijvoorbeeld voor de ontwikkelingen in Stadsweide die nog niet zijn meegeteld in de planvoorraad (PM in tabel). Hier geldt dat vervangende nieuwbouw of transformatie/modernisering van bestaande panden sterk de voorkeur heeft. • De kantoorlocaties zijn onderling niet volledig uitwisselbaar. Met name Kennispark en CeeCee kennen een eigen milieu. Als kantoorlocatie is Zuiderval het minst onderscheidende kantorenmilieu. Voor Kennispark speelt ook nog mee dat er weliswaar veel kantoorachtige panden staan, maar dat laboratoria of werkplaatsen ook binnen de bestemming passen. Hierin onderscheidt Kennispark zich van andere kantoorlocaties. Reductie planvoorraad op basis van kwadrantenfiguur: stap 2 2 Na stap 1 is de planvoorraad met bijna 30.000 m teruggebracht. Het streven is om vooralsnog te 2 komen tot het terugbrengen van de plannen met 50.000 m . Hiermee is de aansluiting van de planvoorraad op de vraag nog niet optimaal, maar wordt wel een serieus begin gemaakt met een herijking van de plannen. Een verdere reductie van de planvoorraad wordt in eerste instantie in kwadranten 2 en 4 gezocht. Bij deze stap hoort de afweging of het financiële effect van het project (groot in kwadrant 2) of de bijdrage aan de economische visie (groot in kwadrant 4) zwaarder moet wegen. In kwadrant 2 bevinden zich deelprojecten aan de Zuiderval. In kwadrant 4 zijn het de locaties binnen Stadsweide, een deel van Kennispark en CeeCee. Zuiderval draagt minder bij aan de inhoudelijke ambities en Economische Visie (innovatie, talentontwikkeling, sterke sectoren) van de stad dan Kennispark, Stadsweide en CeeCee. Op basis
37
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
van deze criteria heeft het de voorkeur om op de Zuiderval een verdunning van de planvoorraad toe te passen. Om te onderzoeken of en op welke wijze die ontwikkeling verkleind of uitgefaseerd kan worden moet een gesprek plaatsvinden tussen de gemeente en AM (samen vertegenwoordigd in de GEM Zuiderval). Terwijl de uitkomst van die gesprekken nog onbekend is, is duidelijk dat ook elders een verdunning van de planvoorraad toegepast moet worden. Het dilemma is groot: de verdere reductie van de planvoorraad wordt een afweging tussen locaties in het hart van de ambities van de stad. Met inachtneming van dat dilemma zal ook voor Kennispark samen met de partners worden onderzocht welke mogelijkheden er zijn om tot reductie van de planvoorraad te komen. Actielijn 3 - Acquisitie versterken De gemeenten binnen Netwerkstad Twente hebben afgesproken de komende jaren een extra inspanning te leveren op het gebied van acquisitie van bedrijven in High-Tech Systemen en Materialen, ICT en logistiek. Met name de eerste twee sectoren zijn van belang voor het versterken van de vraag naar kantoren. Deze acquisitie wordt vormgegeven op basis van de aanpak die de logistieke sector gekozen heeft. Tijdens de tweedaagse die geresulteerd heeft in de Economische Motor Twente zijn namelijk voor de logistieke sector al vergaande afspraken gemaakt voor gezamenlijke acquisitie op Twentse schaal. De logistieke bedrijven nemen het voortouw om een acquisitieteam op te zetten om gezamenlijk met ondernemers, onderwijsinstellingen, onderzoeksinsituten en overheden ambitieuze acquisitiedoelstellingen te realiseren. Voorjaar 2013 moet het acquisitieteam logistiek operationeel zijn. Doelstelling is om in de komende vier jaren elk jaar twee Europese distributiecentra naar Twente te halen. Deze concrete en resultaatgerichte aanpak waarin het bedrijfsleven het voortouw neemt, wordt ook voor de andere twee sectoren gevolgd. 3.2.3
Advies en financiële gevolgen reductie planvoorraad
Samenvattend is het advies voor de Stedelijke Koers ten aanzien van kantoorontwikkelingen om: 1. de leegstandsaanpak samen met de gevormde Expertgroep vorm te geven; 2. de planvoorraad terug te brengen naar een realistischer niveau waarbij de ambities voor de economische ontwikkeling van Enschede scherp in het oog gehouden worden; 3. samen met de Netwerkstad partners krachtig uitvoering te geven aan internationale acquisitie. Voor de reductie van planvoorraad wordt voorgesteld te stoppen met de volgende (deel-)projecten: Gebied Kennispark
Project/locatie Neptunusstraat Lagerhuis Roombeek Lasonderbleek Roombekerveld Boddenkamp Spoorzone Cultuurmijl Raiffeisenstraat Reductie planvoorraad stap 1 Streven totale reductie planvoorraad
Volume (bvo) 2 2.000 m 2 2.500 m 2 8.000 m 2 1.000 m 2 1.000 m 2 2.000 m 2 12.000 m 2 28.500 m 2 50.000 m
NB: Definitieve besluiten omtrent stoppen van projecten zijn mede afhankelijk van besluitvorming binnen Netwerkstad Twente en Regio Twente. Ook is overleg met provincie over haar visie of over haar mogelijkheden wenselijk. Enschede neemt nu haar verantwoordelijkheid tot herijken en
38
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
verwacht dat de overige Twentse gemeenten dat ook doen. Over deze herijking zullen gesprekken met gemeenten en provincie volgen om daarna in gezamenlijkheid besluiten te nemen. Met de uitgangspunten die opgenomen zijn in de financiële toelichting (bijlage) zijn de financiële 2 gevolgen van de reductie in planvoorraad kantoren met circa 50.000 m bvo op hoofdlijnen doorgerekend. 2
KOSTEN reductie 50.000 m (op hoofdlijnen) Kosten stoppen Kosten uitfaseren Overige kosten Kosten faseren overcapaciteit Bruto totale kosten
€ 3.900.000 € 3.900.000 € 900.000 € 700.000 € 9.400.000
2
Na de reductie van de planvoorraad met circa 50.000 m bvo bestaat er na 2030 nog een over2 schot in de planvoorraad van circa 10.000 m (o.b.v. TM+ scenario). Om de financiële bandbreedte van het kantoren deel van de Stedelijke Koers volledig in beeld te krijgen is ook op hoofdlijnen doorgerekend wat de financiële gevolgen voor de gemeente zouden zijn indien de planvoorraad helemaal wordt teruggebracht naar het gewenste niveau op basis van het TM+ scenario. Deze ingreep zou de financiële gevolgen van de strategie op kantoren met ongeveer € 2 miljoen verslechteren. Wanneer uitgegaan zou worden van het TM scenario is een totale reductie in planvoorraad van 2 2 63.400 m noodzakelijk, een bescheiden verschil van 3.600 m t.o.v. het TM+ scenario. De financiële gevolgen van de strategie op kantoren zouden hierdoor met ongeveer € 300.000 verslechteren.
3.3. Bedrijventerreinen Deze paragraaf gaat over de herprioritering van bedrijventerreinen binnen de Stedelijke Koers. Omdat het inhoudelijk ingaat op eerder gestelde vragen van de gemeenteraad geeft het tevens antwoord op de motie ‘Bedrijventerreinenvisie Netwerkstad Twente’ van 24 januari 2011 en de evaluatie ‘uitvoering aanbevelingen rekenkamerrapport (her)ontwikkeling bedrijventerreinen’ van december 2010. Voor deze laatste wordt ook verwezen naar bijlage 3.5. 3.3.1
Uitgangspunten bedrijventerreinenprioritering
De opgave - kwalitatief Er bestaan grote verschillen tussen bedrijventerreinen. De specifieke combinatie van ligging, uitstraling, ruimtegebruik, bereikbaarheid en de milieucategorie bepalen onder meer de geschiktheid van een bedrijventerrein voor een bedrijf. Dat betekent dat bedrijventerreinen onderling niet uitwisselbaar zijn, ieder terrein heeft zijn eigen kracht. In bijlage 3.8 is een kwalitatieve beschrijving gegeven van alle Enschedese terreinen. Ook in de rapporten van Ecorys (Enschede 2008 en Netwerkstad 2011) zijn beschrijvingen terug te vinden van de verschillende terreinen en hun waarde voor bepaalde sectoren. Kijkend naar de huidige voorraad uit te geven terreinen kan worden geconcludeerd dat er een divers aanbod is in Enschede. Tegelijkertijd is daarbinnen ook sprake van kavels met beperkingen waardoor deze minder courant zijn. Zo is bijvoorbeeld op de Josink Es een aantal kavels met een zeer laag bebouwingspercentage, bomen midden op de kavel en/of kavels met onbruikbare hoeken.
39
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
Trends in de markt laten verder zien dat de uitstraling van een terrein als geheel steeds belangrijker wordt: waar men vroeger zocht naar de beste locatie voor vestiging van een bedrijf, kijkt een ondernemer tegenwoordig ook steeds meer naar een prettige en veilige werkomgeving voor zijn medewerkers. Dit betekent ook iets voor het afmaken van bedrijventerreinen. Daarnaast mist er een bepaald aanbod. De sector Logistiek &Transport kan nagenoeg niet worden bedient door het ontbreken van middelgrote en grote kavels (0,5-2 ha) op goed bereikbare locaties. Zichtlocaties aan bijvoorbeeld A1 en A35 voor grote bedrijven ontbreken geheel. XL Businesspark biedt plaats aan bedrijven vanaf 2 ha. De opgave - kwantitatief In 2011 is de Bedrijventerreinenvisie Netwerkstad vastgesteld. In deze visie is de analyse van vraag en aanbod op het niveau van de Netwerkstad gemaakt en doorvertaald naar de situatie per stad. Voor Netwerkstad als geheel geeft een vraag van 324 ha netto en aanbod van 322 ha netto tot 2020. Enschede krijgt daarin een vraag van 90 ha. netto en een aanbod van 89 ha. netto toebedeeld. In de Netwerkstadvisie is rekening gehouden met uitwisseling tussen de steden. Het verminderen van voorraad in één van de steden kan dus elders effecten hebben. In de figuur hieronder is de opbouw van aanbod (links) en vraag (rechts) voor Enschede (2011) weergegeven.
Ca. 30 ha.
Zachte plannen
50 ha. Usseler Es rest
NT
22 ha.
Strategische
21 ha.
reserve
TM+
12 ha.
Herstructurering
27 ha.
Bestaande locaties
TM
15 ha.
30 ha.
TM: (zie ook bijlage 3.1 en 3.9) Het TM-scenario is door het CPB voor de nationale economie en de landelijke bedrijfssectoren gekwantificeerd. Dit scenario is daarmee een landelijk gemiddelde qua sectorsamenstelling en groeipotentie. TM +: Omdat de landelijke en sectorale groei niet in alle onderliggende regio's en gevestigde bedrijfstakken even groot is of zal zijn is het landelijke scenario regiospecifiek voor de Netwerkstad Twente gemaakt. Dit betekent dat voor de Netwerkstad, na een benchmark met vergelijkbare grote steden verspreid over Nederland, de negatieve regionale component van afgerond 0,2% is gecompenseerd in het TM+scenario. Dit leidde tot een werkgelegenheidsgroei van afgerond 0,0%, terwijl als die correctie via het TM+scenario niet was toegepast een werkgelegenheidsdaling van jaarlijks afgerond -0,3% het resultaat was geweest. Er is dus geen sprake van een netto-
40
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
werkgelegenheidsgroei maar van een nullijn voor de werkgelegenheids-ontwikkeling in de Netwerkstad in het TM+scenario. Strategische reserve: De strategische reserve is een voortschrijdende (planologische) reserve die is bepaald op basis van de verwachte gemiddelde uitgifte maal 3-4. Voor Enschede komt dit neer op ca. 21 ha. De strategische reserve is overigens geen onderdeel van de vraag naar bedrijventerrein van bedrijven en instellingen, maar een plus op de benodigde behoefte aan ruimte als gevolg van tijdelijk onvoldoende of wegvallend aanbod in periodes van hoogconjunctuur. De term betekent letterlijk het hebben van een basisvoorraad om op elk moment een bepaald aanbod te kunnen doen. Het is dus met name een planningsmethode, geen extra vraag. NT: In het Ecorysrapport is een analyse van het aanbod gedaan van alle plannen in de Netwerkstad. Daaruit bleek dat alle harde plannen in de NT gezamenlijk voldoende waren om aan de kwantitatieve en kwalitatieve vraag te kunnen voldoen en is besloten om alle zachte plannen te schrappen. Omdat het aanbod aan harde plannen niet in alle gemeenten even groot is krijgt Enschede de status voor opvang vanuit andere gemeenten van ca. 22 ha. Vanwege de aanhoudende economische crisis blijft de verkoop van kavels achter bij de verwachtingen. De verwachting is dat er tot 2020 minder grond per jaar wordt uitgegeven; hoeveel precies is vanwege de onzekerheid in de markt moeilijk te voorspellen. Omdat de berekeningen in de Netwerkstadvisie uitgaan van een langjarig gemiddelde is moeilijk aan te geven hoe groot een eventuele afwijking op korte termijn wordt.
Stand van zaken verkoop bedrijfskavels per 1 juli 2012 (zie bijlage 3.6) -
In 2012 zijn tot nu toe 2,5 ha. terrein verkocht en er staat nog ca. 2 ha. in reservering. Het aantal nieuwe opties loopt terug Er is nog wel steeds vraag maar we kunnen niet alles bedienen (o.a. middelgrote en grote kavels, zichtlokaties). De bedrijven krijgen niet altijd de financiering rond. Vanwege de toenemende vraag naar erfpacht gaan we dit beleid herzien om de condities meer marktconform te maken.
Leegstand bestaande bedrijfsgebouwen (Vastgoedrapportage 2011 en Nieuwsbrief 2012) (zie bijlage 3.7) -
Het aanbod van bedrijfspanden is sinds 2010 toegenomen met 29% tot een totaal van 188.700 m2 verdeeld over 94 panden, waarvan 12% nieuwbouw. De verhuur/verkoop (opname) van 60.700 m2 (48 transacties) betekent een toename van 78,5% van de opname sinds 2010. Enschede ligt daarmee zowel in aanbod als opname boven het Twentse gemiddelde. Van de totale leegstand is ca. 1/3 langdurig leegstaand Een paar voorbeelden van recente verhuur van bestaande panden * Ir. Hanlostraat 15 – oude pand Sanders (7.000 m2) t.b.v. BrinkMail * Transportcentrum - HST Transport 5.255 m2 * Lenteweg – Breckle Nederland 3.850 m2 * Staalsteden 25 (oude Timberland pand) - onderhandeling met partij over helft gebouw = 18.000 m2)
41
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
De kwantitatieve opgave voor Enschede is dus tweeledig: 1. de kans dat de strategische reserve (ca. 21 ha.) binnen een aantal jaren nodig is, is klein. Hierdoor heeft de gemeente een financieel risico omdat we rekening houden met opbrengsten 2. het beoogde uitgiftetempo is - gezien de huidige marktomstandigheden en de verwachting in de toekomst – te rooskleurig. Het financiële effect hiervan is dat de opbrengsten achterblijven bij wat is opgenomen in de grondexploitaties. Hierdoor lopen de rentelasten hoog op.
Het voorstel in de Kadernota (niet door de raad vastgesteld) 2012 gaat uit van afbouwen van de strategische reserve als voorraad. Er is toen gekozen voor het uit de markt nemen van ca.14 ha. incourante kavels en uitfaseren van ruim 7 ha. Deze strategie biedt maar deels een oplossing en schuift een deel van het probleem naar de toekomst. Nadere berekeningen en aannames hebben nu een resultaat gegeven dat uitgaat van een grotere stap terug in het aanbod in hectares.
3.3.2
Aanpak bedrijventerreinenprogrammering
Meerdere actielijnen Uit de beschrijving van de opgave (zowel kwalitatief als kwantitatief) blijkt dat er meerdere actielijnen nodig zijn om het bedrijventerreinenaanbod in Enschede gezonder te maken: 1. Uit de grondexploitatie nemen van de strategische reserve en uitfaseren van alle terreinen 2. Bestaand aanbod optimaliseren 3. Risicobeheersing 4. Versterken aantrekkelijkheid als werklocatie 5. Marktgericht sturen 6. Regionale partners meenemen 7. Acquisitie versterken Actielijn 1 - Uit de grondexploitatie nemen van de strategische reserve en uitfaseren In onderstaande tabel is de gehele planvoorraad van bedrijventerreinen opgenomen. In de beoordeling van de locaties zijn criteria gebruikt in de categorieën bijdrage aan de Economische Visie, locatie-eigenschappen en juridische/financiële effecten voor de gemeente bij stoppen. De criteria zijn gekozen met het doel het maatschappelijk effect te laten zien voor Enschede aan de hand van vastgestelde visiedocumenten en daaruit vloeiende doelstellingen zoals creëren van werkgelegenheid.
42
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
Bedrijventerreinenprogramma: projecten met score op criteria
Versterken Enschede-west
Produkt/marktcombinatie terrein
Afmaken nodig
Overall economisch effect
Schadeclaims
Kosten stoppen per ha.
Effect uitfaseren
Overall financieel effect
3. Juridisch / Financiëel effect
Sterke sectoren Twente
Harde plannen Josink Es Unisson Usseler Es ZO hoek Bolling Oostkrans Westkrans Euregio Hardick & Seckel Roombekerveld Havengebied Ossenboer Westerval Zuid Marssteden Zachte plannen Kop Marssteden Werkparken Luchthaven
2. Locatie
Sterke sectoren Enschede
Project
1. Economische Visie
1 0 1 1 1 0 0 1 1 1 1 1 0 1
1 0 1 1 1 0 0 1 0 0 1 0 0 1
1 0 1 1 1 1 1 0 0 0 1 1 1 1
1 1 1 1 2 0 1 1 1 2 2 2 2 2
1 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1
5 1 4 4 5 1 2 4 3 4 6 5 4 6
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
3 2 1 1 1 1 1 2 3 3 3 3 3 3
1 0 0 0 0 0 0 1 1 1 1 1 1 1
4 2 1 1 1 1 1 3 4 4 4 4 4 4
1 0
1 0
1 0
1 1
0 0
4 1
0 1
2 3
0 0
2 4
Toelichting tabel Binnen de twee beoordelingsaspecten ‘overall effect op economische ontwikkeling’ en ‘overall financieel effect’ worden projecten beoordeeld aan de hand van enkele criteria, waarbij per criterium een of meerdere punten gescoord kunnen worden. Hieronder wordt elk criterium kort uitgelegd.
1. Economische Visie Sterke sectoren Enschede: Indien een project kansen biedt voor de sterke sectoren van Enschede wordt er een punt gescoord. De sterke sectoren (zorg, zakelijke dienstverlening, HTSM, vrijetijd, maakindustrie) zijn vastgelegd in de Economische visie en gekozen op basis van werkgelegenheidskansen en economisch perspectief voor de stad. Sterke sectoren Twente: Indien een project kansen biedt voor de sterke sectoren van Twente wordt er een punt gescoord. De sterke sectoren zijn vastgelegd in de Economische Motor Twente
43
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
(HTSM, Logistiek, Toerisme) en zijn gekozen op basis van werkgelegenheidskansen en economisch perspectief voor de regio. Versterken Enschede-West: Projecten die bijdragen aan een versterking van Enschede-West scoren een punt omdat zij zorgen voor locatieversterking van de economische ‘motor’.
2. Locatie Productmarktcombi: Als het project qua locatiekenmerken (zoals bereikbaarheid, parkeren, milieucategorie en stedenbouwkundige eisen) volledig past bij het beoogde type bedrijven, worden er 2 punten gescoord. Past het project niet volledig bij het beoogde type bedrijven maar kan het op eenvoudige wijze passend worden gemaakt, dan wordt 1 punt gescoord. Indien het project qua locatiekenmerken geheel niet aansluit bij het type bedrijven dat beoogd wordt en/of er geheel geen vraag naar is, scoort het 0 punten. Afmaken: Als ondernemers of andere partijen al hebben geïnvesteerd naar aanleiding van gewekte verwachtingen over het ondernemersklimaat op de locatie, scoort het project een punt. Als er nog geen duidelijke verwachtingen zijn gewekt, leegstand/braak geen afbreuk doet aan de verwachte kwaliteit of er nog niet gestart is met uitgifte op de locatie krijgt het project 0 punten.
3. Juridisch/financieel effect Schadeclaims: Als er bij stopzetting van een project schadeclaims te verwachten zijn, scoort dat project 1 punt. Een schadeclaim zorgt namelijk voor een nadelig financieel effect. Kosten per ha. stoppen: Binnen dit beoordelingsaspect zijn vier mogelijkheden waar een project in kan vallen. De gehanteerde normen zorgen voor een duidelijke scheiding van projecten zonder gevolgen tot projecten met grote financiële gevolgen. Gekozen is voor een bedrag per ha. om de grote en kleine projecten goed te kunnen vergelijken. Indien een project geen financiële gevolgen kent bij stopzetting, scoort het project 0 punten. Bij kosten tot € 500.000 per ha krijgt het 1 punt, kosten tussen € 500.000 en € 1.000.000 geeft 2 punten en alles daarboven krijgt 3 punten. Waarde MPG projecten: Effect uitfaseren: Het project krijgt één punt als er hoge kosten zijn verbonden aan uitfaseren bijvoorbeeld door extra rentelasten op hoge boekwaarde. Op basis van de scores in de tabel zijn alle terreinen ingedeeld in een kwadrant met indeling naar groot of klein economisch effect en groot of klein financieel effect. De hoogste prioriteit wordt toegekend aan de projecten met een groot economisch effect. Voor de terreinen met een lagere prioriteit bepaald de omvang van het financiële effect de keuzes.
44
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
Het lijkt goed hier nog even stil te staan hoe we tegen de Usseler Es aan hebben gekeken in de voorbereiding op herprioritering. Financieel gezien is de Usseler Es anders dan alle andere bedrijventerreinen omdat de Usseler Es nog niet bouwrijp is en er dus nog (veel) geïnvesteerd moet worden voordat de kavels kunnen worden uitgegeven. Op andere terreinen zijn de kosten al gemaakt en liggen de kavels klaar voor verkoop. De Usseler Es is 2 hierdoor - op dit moment - per m uitgeefbare grond het ‘goedkoopst’ om af te boeken. Vanuit de Economische Visie is het vooral van belang diversiteit in het aanbod te behouden. Vanuit die optiek is de Usseler Es waardevol, aangezien daar kavels gepland staan van 0,5-2 ha. Het gaat dus met name om de bolling. In de Oost- en Westkrans gaat het om een bedrijfsmilieu die ook elders wordt aangeboden (zie bijlage 3.8) Ook scoort de locatie hoog op Netwerkstadniveau. Stap 1. Reductie op basis van de kwadrantenmethode Veel van de bestaande projecten zitten aan de zijde waar het economisch effect hoog is. De Oostkrans (dit is niet de ZO-hoek), Westkrans (zie kaart bijlage 3.8) en Unisson staan echter in het kwadrant met een lage score op zowel het economisch effect als het financieel effect. Met deze locaties kan dus zonder pijn worden gestopt, zij voldoen niet aan de vraag (zie bijlage 3.8). Voor de Werkparken Luchthaven in het kwadrant ‘financieel optimaliseren’ geldt dat de financiële gevolgen van uitfaseren of stoppen nog onduidelijk zijn omdat het een gezamenlijk project is van gemeente en provincie en loopt via ADT. Het kwadrant financieel optimaliseren betekent hier dus financiële duidelijkheid krijgen zodat een afweging gemaakt kan worden over plan aanpassen, uitfaseren etc. Opbrengst kwadrantenmethode: Unisson Usseler Es Oostkrans Usseler Es Westkrans Totaal
0,6 ha. 3,3 ha. 8,1 ha. 12,0 ha.
45
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
De uitkomst van deze kwadrantenindeling geeft dus nog te weinig richting aan de opgave voor het schrappen van 21 ha. Het biedt ook nog geen oplossing voor de kwalitatieve opgave en eventueel uitfaseren van plannen. Stap 2. Reductie op basis van de kwaliteit van de locaties Een volgende stap is gemaakt door de bestaande voorraad tegen het licht te houden en vooral te beoordelen op de kwaliteit van de kavels. Uitgangspunt hierbij is de tabelkolom ‘productmarktcombinatie’ met één punt (‘ja, mits…’). De uitkomst is dat er op drie terreinen kavels zijn aangemerkt die niet voldoen aan de kwalitatieve eisen en die ook niet met een eenvoudige ingreep zijn op te lossen. In bijlage 3.8 zijn de kaarten opgenomen. De bedoelde kavels gaan verder onder de term ‘minder courante kavels’. Opbrengst kwalitatieve optimalisatie: Josink Es 0,8 ha. Euregio 1,6 ha. Totaal 2,4 ha. Overigens was het zachte plan Kop Marssteden - ondanks de hoge scores op de economische visie – al definitief uit de planning gehaald met het vaststellen van de Bedrijventerreinenvisie Netwerkstad. Overweging hierbij was dat een eventuele ontwikkeling van de Kop Marssteden meer kost dan het stoppen ervan in verband met nog te maken hoge kosten bij ontwikkeling. Stap 3. Verdere reductie en dilemma’s/overwegingen Er is dus tot nu toe 14,4 ha. gevonden op basis van de kwadranten (12,4 ha.) en kwalitatieve optimalisering van de voorraad (2,4 ha.). Om definitief 21 ha. uit de voorraad te halen zijn - op basis van voorgaande uitkomsten - drie varianten uitgewerkt die meteen een financiële bandbreedte aangeven: Variant A. Focus op kwadranten + minder courant + Usseler Es Is berekend door allereerst te kijken naar minder courante kavels op bestaande bedrijventerreinen en de Usseler Es. Dit levert 14,4 ha reductie op. De volgende 7,4 ha komen uit de verkleining xxv van het uitgeefbaar oppervlak op de bolling van de Usseler Es . Variant B. Focus op de kwadranten + minder courant +bestaande voorraad Is berekend door – gelijk aan variant A. – eerst 14,4 ha. minder courante kavels te laten vervallen. De overige 7,4 ha. is gehaald uit de bestaande bouwrijpe kavelvoorraad. Variant C. Focus op de Usseler Es Is berekend door alleen de bolling van de Usseler Es met 21,8 ha te verkleinen (de minder courante kavels Oostkrans, Westkrans en Unisson blijven dus op de markt).
Af te boeken waarde per variant
A. focus op mindercourant + Usseler Es B. minder courant + bestaande voorraad C. bolling Usseler Es
46
Correctie strategische reserve xxvi - 21,8 ha x miljoen € 18,6 € 21,9 € 17,1
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
Toelichting op het kostenoverzicht: - De berekeningen zijn gebaseerd op het volledig uit exploitatie nemen van de kavels. Dit houdt in dat we geen rekening meer houden met een opbrengst door verkoop. Dat bedrag boeken we nu af. - Daarnaast worden de resterende ha’s van de bedrijventerreinen die in uitgifte blijven, verder uitgefaseerd naar 3,5 ha. per jaar (In de MPG 2012 wordt uitgegaan van 5,5 ha per jaar). Hiermee zetten we een grote stap naar een betere aansluiting bij de marktvraag. Dilemma’s en overwegingen Om een goede afweging te kunnen maken voor een keuze uit de bovenstaande drie varianten moet rekening worden gehouden met de volgende dilemma’s en overwegingen: - Het bereiken van de doelstellingen van de Economische Visie Enschede (2012) en Twente (Economische Motor, 2012) zijn het uitgangspunt (zie tabel); - SER-ladder: De SER-ladder heeft betrekking op het voldoen aan de vraag via een bepaalde volgorde in het aanbod en is geformuleerd om het aanbod van (nieuw aan te leggen) bedrijventerreinen te beperken. De stappen in de SER-ladder zijn: eerst huidig aanbod opmaken, dan kijken wat je aan ruimtewinst uit herstructurering kunt halen, dan pas harde plannen ontwikkelen en als je dan nog niet genoeg hebt pas zachte plannen aanboren. - Mismatch huidig aanbod en vraag versus kwantitatief overschot: het uitgangspunt van de Economische Visie Enschede is dat wij elk bedrijf dat wij willen hebben/houden binnen een half jaar een passende locatie moeten kunnen aanbieden. Dit houdt in dat er – mede gezien de grillige en moeilijk voorspelbare markt – een divers aanbod aan (kwaliteiten) van kavels in voorraad moet zijn om voor elk soort bedrijf iets passends te hebben. Het eenzijdig schrappen van bepaalde bedrijfslocaties betekent dat er op het niveau van de Netwerkstad onvoldoende kwalitatief aanbod is voor bepaalde sectoren (met name Transport & Logistiek) zodat er al snel ‘nee’ moet worden verkocht. Het gaat dus om voorkomen dat er voldoende voorraad is maar niet het soort waarnaar gevraagd wordt. - Er zijn nog nieuwe initiatieven (nieuwe ‘zachte plannen’) die niet in de huidige Netwerkstadraming zijn meegenomen: o Werkparken bij de Luchthaven (hier bedoelen we niet het vliegveldgebied met bijbehorend terrein voor luchthavengebonden bedrijvigheid) van ca. 25 ha groot. Het gemeentelijk en provinciale uitgangspunt nu is dat hier alleen een invulling mag komen met een inhoudelijk programma dat volledig uitgaat van de specifieke locatiekenmerken en daardoor elders niet mogelijk is en daardoor een nieuwe en extra markt aanboord. Op die manier kunnen zij gezien worden als ‘toevoeging aan de verbreding van de economie’ en hoeven niet als toevoeging van regulier bedrijventerrein te worden gezien. Door de aanwezigheid van de specifieke gebouwen en de matige ontsluiting voor zwaar verkeer (o.a. geen rechtstreekse ontsluiting A1) zijn de werkparken qua locatietype niet vergelijkbaar met een regulier terrein zoals de Josink Es of Usseler Es. o Boeldershoek-West van 45 ha. (geen gemeentelijk bezit). Dit gebied is jaren als zacht plan opgenomen geweest in de provinciale structuurvisie en gemeentelijke Toekomstvisie. Bij de laatste herziening is het uit de provinciale visie gehaald omdat ontwikkeling op middellange termijn niet mogelijk leek wegens de gevolgen van de zoutwinning etc. Ook was duidelijk geworden dat de gemeente in de marktvraag kon voorzien met andere ontwikkelingen in de stad. De eigenaar wil op termijn een invulling voor haar gebied. - Binnen de Netwerkstad zijn afspraken gemaakt over hoe om te gaan met bestaande zachte plannen (stopzetten) maar niet over nieuwe initiatieven. Moet er bijvoorbeeld compensatie worden gezocht binnen de stadsgrenzen, hoe wordt een nieuw initiatief gemeten in de afweging op bestaande ruimtelijke kwaliteit en marktvraag, moeten er harde plannen worden afgeboekt om aan toekomstige nieuwe initiatieven ruimte te bieden? Over de werkparken loopt
47
Gemeente Enschede
-
-
-
-
Stedelijke Koers
nu een discussie. Het is nog onduidelijk wat de gevolgen zullen zijn voor de bestaande voorraad in de Netwerkstad. Dit is een vraagstuk voor de herijking van de visie bedrijventerreinen. Enschede staat niet alleen, er zijn afspraken gemaakt met de Netwerkstadgemeenten en Provincie over de bedrijventerreinen (o.a. Prestatieafspraken 2010), economische visie (Economische Motor Twente), actieve acquisitie etc. Afstemming met onder meer de Netwerkstad bij herprogrammering is dus noodzakelijk. In de toekomst kan de vraag veranderen, afhankelijk van onder meer de gevolgen van de crisis. Om hier de juiste aannames over te doen is onder meer de afgesproken herijking van de (Netwerkstad)analyse noodzakelijk. Zorgvuldigheid is hier geboden. Daarbij verloopt de uitgifte altijd in golfbewegingen en Enschede moet in deze zware tijden niet een onzeker vraagstuk waar alle gemeenten mee worstelen – opgebouwd in vele jaren – nu in één keer willen afdoen. Om een doorkijk te geven zijn nog twee modellen gemaakt. Bij beide modellen wordt ook uitgegaan van een lagere hoeveelheid uit te geven ha’s per jaar (3,5 ha.). De berekeningen zijn opgenomen in bijlage 3.9. Het voorstel is om keuzes te maken gericht op kwaliteit en kunnen daarmee ondernemers - in lijn met de Economische Visie - verschillende mogelijkheden blijven bieden, passend bij hun vestigingsvraag. Door vooralsnog niets aan de planologische bestemming van de gekozen locaties veranderen kan – indien daar vraag naar is – een kavelgrens nog een stukje worden verschoven en worden geen extra kosten gemaakt voor onder meer een herziening van het bestemmingsplan. Versterken van het centrum met het toevoegen van bedrijventerrein aan dit gebied biedt geen soelaas. Veel grotere bedrijven trekken juist weg uit de stad in verband met bereikbaarheid, milieueisen, etc. Voor kleine bedrijven en éénpitters is de binnenstad mogelijk wel interessant voor vestiging van hun bedrijf. De herstructurering van Hardick & Seckel en de ontwikkelingen op het voormalig Polaroidterrein zijn hiervan goede voorbeelden. Ook geeft het beleid voor ‘enclaves’ en ‘functiemenging’ voldoende richtlijnen voor kleinschalige binnenstedelijke bedrijvenontwikkelingen (< 1,5 ha.) en werken aan huis.
Advies actielijn 1. Gezien bovenstaande overwegingen, de financiële effecten maar ook het ruimtelijke (en kwaliteit verhogende) effect op de bestaande voorraad is variant A optimaal. Hier nemen we incourante kavels uit de markt waardoor de bestaande terreinen als geheel een betere uitstraling krijgen. Dat betekent geen jarenlange niet verkochte kavels die braak liggen terwijl ze door een andere inrichting of bestemming beter benut kunnen worden. Bijvoorbeeld door parkeerproblemen op te lossen, een groene uitstraling aan een terrein te geven of een recreatieve waarde. Om geen onomkeerbare besluiten te nemen richting de regionale partners wordt voorgesteld om binnen variant A een tweetraps-besluit te nemen: allereerst worden de ‘stop’projecten en de ‘minder courante kavels’ uit de markt genomen en wordt voor de verdere invulling van de 21 ha. een richting aangegeven als inzet richting de regionale partners. De financiële gevolgen van de gehele gekozen optie A. wordt nu al meegenomen in de Programmabegroting. Op deze manier kan het gesprek met de partners open aangegaan worden. Variant B daarentegen haalt ook courante kavels uit de markt. Dit is vernietiging van kapitaal daar er al veel investeringen zijn gedaan voor het bouwrijp maken en ze passen binnen de marktvraag. Ook heeft het effect op de bestaande terreinen waar al verwachtingen zijn gewekt naar ondernemers die zich er al hebben gevestigd. Tot slot variant C die een grote hap kavels uit de voorraad haalt, maar juist het type kavel die in de bestaande voorraad van Netwerkstad verder niet meer aanwezig is. Deze variant lost daarnaast het probleem van de incourante kavels niet op. Ook is het ruimtelijk kwalitatief gezien een slechte optie omdat de bolling van de Usseler Es dan maar deels bebouwd zal worden waardoor het stedenbouwkundig uitgangspunt van het plan teniet gaat en de hoge kosten voor aanleg van infrastructuur over een klein uit te geven oppervlak verdisconteerd moet worden.
48
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
Actielijn 2 - Optimaliseren bestaand aanbod In de tabel met criteria blijken veel terreinen bij het criterium ‘produktmarktcombinatie’ slechts één punt (ja, mits…) te scoren. Hier kan dus nog iets verbeterd worden. Door bestaande kavels en terreinen zoveel mogelijk te optimaliseren voldoen ze beter aan de vraag en wordt de marktwaarde hoger. Het gaat om aanpassingen van het bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan, aanleg breedband, sterker inzetten van parkmanagement, etc. In bijlage 3.8 worden hiervoor al een aantal suggesties gedaan. Actielijn 3 - Maatwerk in uitgifte Daadwerkelijk marktgericht sturen betekent maatwerk. Plannen worden getoetst op haalbaarheid en doel/gebruik, in de herziening Grondprijsbeleid wordt onderzocht wat de mogelijkheden zijn voor een verdere doorvoering van prijsdifferentiatie en de uitgiftevoorwaarden worden nog eens tegen het licht gehouden. Actielijn 4 - Alternatieve invulling Onderzoeken welke (tijdelijke) alternatieve invulling bestaat die een bestaand bedrijventerrein naar een hogere kwaliteit. Denk aan de aanleg van parkjes op een bedrijventerrein. Ook kan functiemenging op grote terreinen bijdragen aan de aantrekkelijkheid als werklocaties voor de toekomst. Dit kan bijvoorbeeld via ‘negatief bestemmen’ waarmee, afgestemd met de gevestigde bedrijven, alleen aangegeven wordt wat er absoluut niet kan op een terrein. Actielijn 5 - Provincie en regionale partners Ambtelijk is al gesproken met provincie, en regio/netwerkstad over de voorstellen en eventuele gevolgen voor de regionale afspraken. Ook op bestuurlijk niveau moeten nieuwe afspraken worden gemaakt over de herijking van de Netwerkstadvisie zodat zij naar voren kan worden gehaald (in 2012 starten en niet wachten tot 2013). In deze herijking moet onder meer worden gerekend aan nieuwe toekomstmodellen en dilemma’s rondom nieuwe plannen voor bedrijventerreinen worden besproken. Actielijn 6 - Acquisitie versterken Zie paragraaf Kantoren, actielijn 3 Teruggaan naar een puur TM-scenario betekent dat Enschede een vraag kent van 30 ha. tot 2020. Dat is dus 60 ha. minder dan wij nu in voorraad hebben. In bijlage 3.9 staan berekeningen over de financiële gevolgen van dit scenario.
3.3.3
Advies en financiële gevolgen reductie voorraad
Samenvattend is het advies voor de Stedelijke Koers ten aanzien van bedrijventerreinen om: 1. de voorraad terug te brengen met 21,8 ha. en een deel van de keuze uit te werken op Netwerkstadniveau; 2. de bestaande voorraad te optimaliseren – ook via tijdelijke alternatieve invulling - en meer maatwerk toe te passen voor de uitgifte; 3. samen met de Netwerkstad partners krachtig uitvoering te geven aan internationale acquisitie.
49
Gemeente Enschede
4.
Stedelijke Koers
Integrale afweging belangrijke projecten
Er zijn een aantal projecten die in het bijzonder aandacht behoeven. Het gaat om projecten die van grote invloed zijn op de ontwikkeling van de stad. Sommige projecten die gestart zijn vanuit een andere tijdsperiode en nu toe zijn aan heroverweging en projecten die nog in de startblokken staan. Kenmerkend voor deze projecten is hun complexiteit, omvangrijke programma, hoge investeringen (door gemeenten en/of partners) en risico’s, maar vooral het grote stempel dat zij drukken op de ontwikkeling van de stad. Zoals in hoofdstuk 1 al aangegeven staan we voor de volgende ontwikkelfase van de stad. Dit is het moment om ten aanzien van deze ‘grote’ projecten te bepalen of deze (nog) aansluiten bij de ambities om van Enschede een sterke stad te maken. Daarom wordt in dit hoofdstuk op basis van de prioritering uit de hoodstukken 2 en 3 over deze projecten nog een aanvullende visie gegeven die de basis biedt voor mogelijk herziene besluitvorming op deze projecten na vaststelling van de koers. Het gaat (in alfabetische volgorde) om de volgende projecten: - Eschmarke - Herstructureringsopgaven (coalitieakoord) - Kennispark - Luchthaven - Spoorzone - Stadsweide - Usseler Es - ’t Vaneker - Zuiderval 4.1 Eschmarke De Eschmarke heeft een belangrijke bijdrage geleverd aan het toevoegen van woningen voor Enschede. Er is een woonwijk gerealiseerd met goede woningen en goede voorzieningen. De laatste jaren is de vraag naar woningen in de Eschmarke sterk teruggelopen. Daarbij komt dat we koersen op meer wonen in en nabij het centrum van de stad. In de Eschmarke zijn veel gronden in bezit van de gemeente en dit brengt jaarlijks hoge rentelasten met zich mee. De keuze voor het centrum, de sterk teruglopende vraag en de oplopende rentelast heeft ertoe geleid dat voorstellen zijn gedaan om een groot deel van de nog te realiseren woningen uit het programma te halen. De kwaliteit van de wijk kan dit hebben, de deelgebieden zijn afgeronde gehelen en door minder te bouwen blijft er in de wijk veel meer groene ruimte over. Wel moeten projecten die nu in uitvoering zijn, zorgvuldig worden afgemaakt. Voor Leuriks betekent dit bijvoorbeeld dat de kavels in kleinere aantallen op de markt worden gezet. Een aandachtspunt is het gebied tussen het buurthuis en Dolphia. Financieel betekent dit dat nu een verlies wordt genomen en er 10 miljoen extra nodig is om dit te dekken. Als er nu niet wordt afgeboekt en de woningen in het programma blijven staan zal door oplopende rentelasten het tekort nog veel groter worden. 4.2 Herstructureringen (Wesselerbrink-Bijvank, Boswinkel-Oost, Velve Lindenhof, Stroinkslanden) De herstructureringen zijn van groot belang om te zorgen voor kwalitatief goede wijken waar mensen met plezier wonen en gebruik kunnen maken van voorzieningen als scholen, gezondsheidszorg en winkels voor de dagelijkse levensbehoeften. Er wordt al jaren geïnvesteerd in deze wijken, met name door de corporaties. De gemeentelijke bijdrage is gericht op inzet in het openbaar gebied, beperkte financiële bijdragen, inzet op sociaal maatschappelijke aspecten en inzet van menskracht. De herstructureringen moeten door en gaan ook door, doch de gemeentelijke rol zal wijzigen. De financiële bijdragen staan onder druk door de noodzakelijke bezuinigingen. Dat betekent dat ge-
50
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
meente zich steeds meer zal beperken tot de publiekrechtelijke rol. Hier hoort bij dat de corporaties meer ruimte krijgen en nemen om de herstructureringen uit te voeren. Naast de financële beperkingen is ook de programmatische ruimte (koopwoningen tot 2020) een dilemma bij de verdere aanpak van de herstructurering. Vanuit de doelen van de herstructurering is het goed om gemengde wijken terug te bouwen, goedkoop en wat duurder, huur en koop. Corporaties zijn voornemens om koopwoningen terug te bouwen na de sloop (dit is in lijn met de Woonvisie en is al eerder gedaan in bijvoorbeeld Velve Lindenhof). Op dit moment zijn er nog geen exacte aantallen bekend van de terug te bouwen woningen en zijn ze nog niet meegenomen in de prioritering. Nu is in de prioritering uitgegaan van toevoeging van 120 grondgebonden woningen per jaar. Als een deel van die 120 ingenomen wordt door de koopwoningen in de herstructurering, dient de prioritering hierop mogelijk te worden bijgesteld. In het najaar worden verdere afspraken gemaakt met de corporaties over de uitvoering van de Woonvisie en werken we dit dilemma uit. 4.3 Kennispark Kennispark Twente draagt bij aan de economische doelstellingen van Enschede. Er is 70.000 m2 toevoeging van kantoren en bedrijven voorzien, gericht op het creëren van hoogwaardige arbeidsplaatsen. Hiermee draagt het project bij aan het duurzaam versterken van de regionale economie en innovatiekracht. De ambities van Kennispark staan niet ter dicussie. De ontwikkeling is té belangrijk voor de stad als geheel. Het project moet zeker doorgaan en de gemeenten moet blijven sturen op bedrijven die passen in de doelstellingen van kennis en vernieuwing. Om te komen tot een planvoorraad die past bij de vraag zal ook op het Kennispark een deel uit de planvoorraad gehaald moeten worden. Nav overleg met de partners volgt een verdere uitwerking over de invulling van deze opgave, zodanig dat de kwaliteit en uitstraling van het Kennispark behouden blijft. 4.4 Luchthaven De gebiedsontwikkeling Luchthaven Twente kent de pijlers luchthaven, bedrijven en wonen. Vanuit de Stedelijke Koers is er vooralsnog geen aanleiding om opnieuw te kijken naar de pijlers luchthaven en bedrijven. Bij bedrijven gaat het om circa 25 ha bedrijventerrein op een aantal locaties (werkparken). Inzet is om daar niches aan te trekken die zijn gerelateerd aan de specifieke locatiekenmerken. Met betrekking tot de pijler wonen dient wel rekening gehouden te worden met de geplande woningen. Het Zuidkamp maakt samen met de schil (gemeentelijk deel) deel uit van de totale gebiedsontwikkeling ’t Vaneker. Het gaat hier om kaveluitgifte van ongeveer 100 kavels. Deze kavels worden niet uit de markt genomen maar wel uitgefaseerd. 4.5 Spoorzone Direct aansluitend bij de ontwikkelingen in de Stadsweide past het om investeringen van derden in de directe stationsomgeving te stimuleren. In het verlengde van dat wensbeeld hoort ook de realisatie van de tunnel onder het spoor voor langzaam verkeer. Deze verbinding zal het centrum versterken. Over de uitvoering van dit project is nog overleg met de partners gaande. Ook de ontwikkeling van de Boddenkamp tot een hoogwaardig woongebied voor met name particuliere opdrachtgevers zal doorgezet worden, met uitzondering van een aantal kleine appartementen – en kantorencomplexen. Ook zal ingezet worden op de verkoop van de Ambachtsschool en de transformatie van dat monumentale pand naar nieuwe functies. Vanuit programmatische en financiële overwegingen is het vooralsnog niet gewenst om medewerking te verlenen aan de ontwikkeling van de Coberco- en de Aldi-locatie. Dit kan wel betekenen dat de Melkhal niet behouden kan blijven. Onlangs is een begin gemaakt met de ontwikkeling van fase 1 van het Middengebied. De transformatie van het resterende deel van deze fase zal doorgezet worden, met uitzondering van de daar geplande appartementen en kantoren. Dat houdt de noodzaak tot verplaatsing van het Leger des Heils en de school IOK De Globe, alsmede de verwijdering van de coffeeshop voor-
51
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
alsnog overeind. Er worden gesprekken gevoerd over de herontwikkeling van de locatie “Eeuwige Lente”, afhankelijk van de invulling wordt besloten hiermee al dan niet mee door te gaan. Fase 2 van het middengebied schuift naar achteren en het plan voor appartementen op het huidige parkeerterrein naast de Noordmolen (onderdeel gebiedsontwikkeling Muziekkwartier) worden geschrapt. Als gevolg van het faseren en schrappen van plannen zal ook de visie op het parkeren in dit gebied herzien worden. Met beperkte middelen zal geprobeerd worden Domijn te steunen om het fabriekscomplex van Polaroid te transformeren tot de Performance Factory (talentontwikkeling) en Enschede is in principe bereid medewerking te verlenen aan een bijzondere detailhandelsfunctie aan de zijde van de Oldenzaalsestraat, mits sprake is van een extra bronpunt voor de binnenstad. 4.6
Stadsweide
Stadsweide herbergt een belangrijke potentie voor de volgende ontwikkelstap van de stad. De dynamiek van de verschillende partners in dit gebied, en in relatie tot het Kennispark, komen samen in de aanpak rondom Zorg en Technologie. Tegen de achtergrond van dit sociaaleconomisch belang van stadsweide voor de stad als geheel hechten wij erg aan dit project. Tegelijkertijd moet opgemerkt worden dat deze potenties niet verzilverd kunnen worden door enkel een aanpak van projectontwikkeling, maat is een vernieuwde wijze van samenwerking, de living-lab-aanpak noodzakelijk. Partners zullen nieuwe samenwerkingsarrangementen sluiten, met nieuwe spelregels rondom financiering. De nieuwbouw van het MST is inmiddels gestart. In samenhang daarmee is ook een begin gemaakt met de aanleg van de zuidelijke ingang van de Van Heekgarage en de verbinding daarvan met het MST. Het is logisch om die positieve en beeldbepalende ontwikkelingen een vervolg te geven in de richting van de stationsomgeving. Het door een ontwikkelaar te realiseren plan “De Kroon” tussen de Koningstraat, Haaksbergerstraat en de Boulevard is daar een eerste stapsteen voor. Een tweede stapsteen kan de ontwikkeling van de (rest van de) “Kop Boulevard” worden (gebied tussen Haaksbergerstraat, Nijverheidstraat en Beltstraat). Er zijn gedachten gevormd voor de realisatie in dat gebied van een mix van grootstedelijk grondgebonden en gestapeld wonen met een hoog duurzaamheidgehalte met andere centrumvoorzieningen. Op basis van de integrale afweging is dit een wenselijke ontwikkeling. Op de korte termijn is er gezien de huidige marktomstandigheden en de plannen die nog in de markt zijn weinig programmatische ruimte. In overleg met partners en initiatiefnemers wordt gekeken hoe deze gebiedsontwikkeling op termijn ingevuld kan worden. In deze ontwikkelingsrichting passen al wel de realisatie van het Kennishuis, voorzieningen op het gebied van Kennis, Technologie en Zorg en de doorontwikkeling van Saxion. In dit gebied ligt ook de koppeling met de substitutie opgave voor kantoren. 4.7 Usseler Es De Usseler Es is gericht op het creëren van vestigingsmogelijkheden voor bedrijven in Enschede en de Netwerkstad en versterkt hiermee het (internationale) vestigingsklimaat van de stad. Grote delen van de Usseler Es zijn aangekocht maar nog niet bouwrijp gemaakt. In de Bedrijventerreinenvisie wordt aangegeven dat dit project nodig is, met name om bedrijven te faciliteren die een groot terrein nodig hebben van 0,5 tot 2 hectare. Hiermee kan in Enschede, in samenhang met het aanbod op andere terreinen, een divers aanbod worden geboden. Vanwege het aanbod op de bolling van (middel)grote kavels voor onder meer de logistieke sector is dit gebied nodig om de economische doelen van de stad en regio in te vullen. Om te komen tot een reductie van de planvoorraad wordt wel voorgesteld om een delen van de Usseler Es te stoppen, namelijk het milieu dat elders nog voorradig is. Het betreft de Oostkrans (3 ha), de Westkrans (8 ha exclusief de boerderijen) en een deel van circa 7,5 hectare op de bolling. De ZO hoek gaat vooralsnog wel door. Een discussie over het al dan niet ontwikkelen van de Usseler Es tot bedrijventerreinen zal in samenhang met de actualisatie van de Bedrijventerreinenvisie gevoerd moeten worden.
52
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
4.8 Vaneker Enschede wil graag hogere inkomensgroepen aantrekken en behouden voor de stad. Voor de allerhoogste inkomensgroepen, die graag willen wonen in een groen woonmilieu, zijn ’t Vaneker en het Brunink eind jaren negentig aangewezen als de plekken waar dit gerealiseerd kan worden. Gekozen is om dit te doen middels het uitgeven van kavels. De Zuidkamp, (nu nog) onderdeel van de gebiedsontwikkeling Vliegveld, ligt midden in ’t Vaneker en wordt in de planontwikkeling meegenomen. Het gebied eromheen is de Schil, waarin ook zo’n 80 kavels zijn gepland. In ’t Vaneker is ook een appartementencomplex gepland. Voor de ontwikkeling van Enschede blijft het van belang dat woonmilieus zoals die in ’t Vaneker aangeboden blijven worden. In de gehele stad is er een overaanbod van kavels op de korte termijn, het is van belang om hier in te prioriteren en faseren zodat vraag en aanbod goed op elkaar wordt afgestemd. Dat betekent en divers aanbod. Fasering en prioritering is ook nodig om de verwachte inkomsten uit de kavelverkoop bij te stellen naar een meer reële uitgifteplanning. De kavels in ’t Vaneker worden, afhankelijk van de markt, verder uitgefaseerd. Dit leidt er in de huidige voorstellen toe dat de plannen tot ver na 2030 uitgefaseerd worden. Het toevoegen van appartementen op deze plek past niet bij de huidige inzichten en de vraag naar dure appartementen op dit soort plekken is beperkt. Daarom is voorgesteld om dit deel van het plan eruit te halen. Er zijn al enige tijd gesprekken gaande tussen de Gemeente, de Provincie en het ADT over de effecten van een eerdere bijstelling op het programma. Ook zijn er gesprekken over de wijze waarop Zuidkamp en de Schil al dan niet in gezamenlijkheid ontwikkeld moet worden. Op dit moment zijn de uitkomsten van deze gesprekken nog niet bekend en daarmee zijn ook eventuele financiële consequenties nog niet in beeld. Op basis van wijzigingen in het plan aan het begin van het jaar (minder kavels) wordt rekening gehouden met een negatief effect van € 5 mln. 4.9 Zuiderval De Zuiderval is een gebied van ongeveer 40 hectare. Het project is gericht op het omzetten van verouderde bedrijfsterreinen naar mooie plekken voor wonen en kantoren. Het ligt op een plek waar veel inwoners en bezoekers van Enschede dagelijks langs komen en het is hiermee van groot belang om in te zetten op een hoge kwaliteit van dit gebied. De kantoren zijn met name gericht op de zakelijke dienstverlening. Het project wordt uitgevoerd door de GEM Zuiderval waarin de gemeente en AM samenwerken. De doelen van het project de Zuiderval staan nog steeds overeind. Met het oog op de geplande vierkante meters kantoren en aantallen woningen gaan we wel in gesprek met de GEM Zuiderval om te onderzoeken of een reductie (m.n. kantoren en appartementen) of verdere fasering (deel kantoren en grondgebonden woningen) mogelijk is.
53
Gemeente Enschede
5.
Stedelijke Koers
Financieel Effect
Op basis van de herprioriteringsvoorstellen zoals in de vorige hoofdstukken aangegeven kan een eerste berekening worden gemaakt van de effecten die in de programmabegroting 2013-2016 moeten worden meegenomen. Het vertrektpunt is het financiële kader zoals aangegeven in de Kadernota (niet door de raad vastgesteld) en feitenrapportage. Op een aantal punten wordt nu afgeweken van de bedragen zoals genoemd in de Kadernota (niet door de raad vastgesteld). Per onderdeel zal worden aangegeven wat hiervan de oorzaak is. Kadernota (niet door de raad vastgesteld)
1/8/2012
Verschil
Wonen
2
15
+13
Eschmarke
10
10
-
Bedrijventerreinen
8
18
+10
10 5 5 63
+10 +5 +38
Kantoren PM CVG 5 Vaneker PM Totaal 25 *) bedragen in miljoenen euro’s 5.1
Verklaring Uitfaseren kavelprojecten en schrappen appartementen in gemeentelijke projecten Nvt 7 ha. meer uit exploitatie gehaald dan in eerder voorstel Is niet eerder berekend Nvt Is nog steeds een inschatting
Onzekerheden
De berekeningen zijn gebaseerd op de voorstellen zoals in de hoofdstukken 2 en 3 beschreven. In de woningbouw zit de grootste onzekerheid. Daar gaat om kosten voor het schrappen van appartementen en het uitfaseren van kavels en projecten met grondgebonden woningen. Met name die laatste categorie is vanwege de wisselwerking met marktpartijen en nog moeilijk in te schatten. Voor de berekeningen in het MPG is 1 faseringsvoorstel gedaan voor wonen. In de vertrouwelijke bijlage wordt dit voorstel weergegeven. Dit voorstel is vertrouwelijk vanwege de belangen van gemeente en derden. Het definitieve voorstel zal gaan afwijken, maar deze aannames zijn nodig om te kunnen rekenen. Binnen de verschillende sectorenn nog wel een aantal onzekerheden. De grootste onzekerheid is natuurlijk de marktontwikkeling, maar ook de gesprekken met partners en de uitkomsten van het politieke debat. Wonen Het programma bij wonen is nog niet volledig teruggebracht naar de vraag. Dat is het geval voor een groot aantal appartementen door marktpartijen die juridisch al mogelijk zijn. Om juridische claims te voorkomen wordt de verantwoordelijkheid hiervoor bij de markt neergelegd. Ook waar de gemeente een samenwerkingsovereenkomst heeft met een partij, bijvoorbeeld de GEM Zuiderval en ADT zal eerst een nadere gezamenlijke verkenning naar de planontwikkeling worden gedaan. Eventueel juridische kosten voor claims en ontbinding van overeenkomsten is om die reden niet meegenomen in de berekening. Bedrijventerreinen Bij de bedrijventerreinen is naast de Economische Visie de Bedrijventerreinenvisie 2011 het programmatische kader. Voorgesteld wordt om de herziening van deze visie naar voren te halen. Deze actualisatie kan aanleiding geven tot bijstelling van het MPG. Vooralsnog wordt rekening
54
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
gehouden met het uit exploitatie halen van 21 ha ijzeren voorraad en het uitfaseren van alle voorraad. Kantoren Voor kantoren is een strategie gekozen om deel van de voorraad te schrappen en een deel uit te faseren na 2020. In het najaar zullen met de netwerksteden en onze partners (o.a. GEM Zuiderval, UT en Provincie) nog nadere afspraken worden gemaakt. Controle jaarrekening De accountant zal controle voeren op de gemeenterekening 2013. Daarbij zal gekeken worden of reële aannames zijn gedaan in de grondexploitaties. Er is regelmatig contact geweest met de accountant, toch blijft het een onzekere factor of de voorgestelde teruggang in planvoorraad goedgekeurd gaat worden. 5.2 Financiële kaders Naast de keuzes over de herprioritering van projecten kan ook een aantal besluiten worden genomen over de financiële uitgangspunten die van invoed kunnen zijn op de programmabegroting 2013 - 2016 Koppeling IPC Deze nota heeft een tweeledig doel; enerzijds een inhoudelijk voorstel doen voor de herprioritering van de projecten en anderzijds de opmaat naar de programmabegroting om daar de financiële strategie op aan te laten sluiten. De Stedelijke Koers krijgt zijn vertaling in het MPG 2013 voorzover voor het einde van het jaar besluitvorming is genomen over de verschillende projecten. Ineens of in stappen In twintig jaar tijd is een projectenportefeuille opgebouwd waarvan de optelsom niet meer aansluit bij de vraag uit de markt. De vraag is of we ineens het programma volledig terug moeten brengen op de geprognosticeerde vraag. De wetgeving (besluit BBV) zegt, als je een verlies voorziet dan dien je deze direct te nemen. De vraag is echter wat is voorzienbaar, zeker over de lange termijn. Sturen op derdeninitiatieven? Er is een groot aantal initiatieven van derden die programmatisch niet aansluiten bij de vraag, maar op basis een bestemmingsplan direct gerealiseerd kunnen worden. De wens is natuurlijk om de plannen aan te laten sluiten bij de vraag, want anders blijven deze plannen boven de markt hangen en is er geen ruimte voor initiatieven die beter aansluiten bij de markt. De gemeente zal gaan nadenken over een strategie om hier mee om te gaan. Het start met het voeren van gesprekken met deze partners. Incidenteel vs structureel Het financieel effect van de Stedelijke Koers leidt tot een incidentele opgave voor de programmabegroting 2013. Dit legt ineens een heel groot beslag op dit begrotingsjaar. Daarom zal geprobeerd worden om een deel van het incidentele bedrag om te zetten in een structurele opgave, zodat in meerdere jaren deze problematiek het hoofd geboden kan worden. Nadeel is dat de begroting een stuk minder flexibel wordt de komenden jaren en de boekwaarden in het grondbedrijf blijven oplopen.
55
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
Projecten faseren of projecten uit exploitatie halen Daar waar vraag en aanbod over een periode tot en met 2030 aansluiten is vaak alleen sprake van een faseringsvraag. Er kan echter overwogen worden om desondanks toch te kiezen voor het uit exploitatie halen van plannen. Dit om meer flexibiliteit te creëren naar de toekomst. Een andere afweging kan zijn dat het uitfaseren tot hogere kosten leidt (ook gezien de risico’s) dan het stopzetten. Bij de Eschmarke is dit mede een overweging geweest. Deze afweging zal worden meegenomen in de overweging om met een project door te gaan (faseren) of te stoppen. Maximale looptijd projecten i.v.m. afzetrisico’s Zoals aangegeven moet een groot aantal projecten verder uitgefaseerd worden. Voor een aantal projecten leidt dit tot lange looptijden. Dit staat haaks op intentie om plannen te verkleinen en te verkorten en daarmee de onzekerheden (risico’s) voor de toekomst te verkleinen. Echter het uit exploitatie halen van delen van plannen gaat gepaard met hoge kosten omdat opbrengsten wegvallen. Ook hier wordt zorgvuldig naar gekeken. Systeemwijzigingen in nota weerstandsvermogen en beheersverordening Naast de financiële effecten van de herprioritering van de projecten kunnen de keuzes in het kader van de actualisatie van de nota weerstandsvermogen leidden tot een financieel effect voor de Programmabegroting 2013-2016. Voorzichtigheidsprincipe Als wordt besloten om de toekomstige winsten niet mee te rekenen in de bepaling van de aanwezige weerstandscapaciteit dan gaat het weerstandsvermogen naar beneden en dient op andere wijze de vereiste weerstandscapaciteit gedekt te worden. Dit zal betekenen dat de reserve GB of de algemene reserve van de gemeente verhoogd moet worden. Methodiek vereiste weerstandscapaciteit Er wordt nu volgens een bepaalde methodiek berekend wat de vereiste weerstandscapaciteit moet zijn. Als besloten wordt tot een nieuwe of aanvullende methodiek kan dit effect hebben op de vereiste weerstandscapaciteit en daarmee op het weerstandsvermogen. Bepaling parameters/ uitgangspunten grondexploitaties Parallel aan het traject van de Stedelijke Koers worden ter uitvoering van de motie naar aanleiding van de raadsenquête ook de parameters en uitgangspunten van de grondepxloitaties tegen het licht gehouden. De uitkomsten van dit onderzoek worden aan de raad voorgelegd. Deze uitkomsten kunnen aanvullende financiële effecten hebben op de verwachte opbrengsten in projecten en daarmee op de reserve grondbedrijf als geheel. Vooralsnog is er geen aanleiding om daar nu al een bedrag voor te ramen. Bovendien hangt dit ook af van de keuzes die in de projecten worden gemaakt (faseren, doorgaan en stoppen).
56
Gemeente Enschede
Stedelijke Koers
i
In dit rapport wordt alleen gekeken naar de projecten op het gebied van woningbouw, kantoren en bedrijventerreinen omdat de gemeente daar (financieel) op kan sturen en het ook de grootste projecten zijn in de stad. Dit wil echter niet zeggen dat er niet ook een opgave ligt op het gebied van bijvoorbeeld detailhandel, onderwijs en horeca. Deze opgaves zijn of worden in de gemeenteraad voorgelegd via het vaststellen van o.a. de Detailhandelsstructuurvisie (2012). ii Prioritering VBE en MSI kennen een separaat traject. Een aantal MSI-projecten is onderdeel van de herprioritering waar het gaat om woningbouw, kantoren of bedrijven. iii Als in dit document over projecten wordt gesproken dan gaat het zowel om plannen (woningbouw, kantoren en bedrijven) die nog in de initiatieffase zitten (voorzover een indicatief programma benoemd kan worden) als projecten die al zeer concreet zijn. Projecten waarvoor nog geen indicatie is wat betreft het type programma en het aantal zijn niet meengenomen (“PM-projecten”) Ook wordt een aantal zgn. toekomstprojecten (categorie gronden in Complex Verspreide Gronden) meegenomen in de herprioritering. Mobiliteitsprojecten zijn onderdeel van de financiële strategie, evenals een aantal Vastgoedbedrijf projecten. Het geheel aan projecten noemen we planvoorraad. Peildatum voor de inventarisatie van projecten is 1/5/2012. iv Dit zijn projecten die onderdeel zijn van het coalitieakkoord en overige projecten met een omvangrijk (gemengd) programma op wonen, werken en kantoren. v Financiële stand van zaken op 1/8/2012. Er wordt op dit moment nog op detailniveau doorgerekend. vi Alle projecten in de categorie doorgaan worden integraal gefaseerd, daarom wordt dit als één categorie gezien. vii Tijdelijk stoppen wil zeggen dat het plan wel in beeld blijft maar dat er voorlopig niet aan gewerkt wordt. Het stoppen van projecten wil zeggen dat het project geschrapt wordt van “de lijst”, de gronden worden afgewaardeerd (als sprake is van grondexploitatie) en de gronden worden overgeheveld naar het CVG. viii Woningbouwprojecten die bedoeld zijn voor de koopmarkt, maar door de huidige economische situatie in de huurmarkt worden weggezet worden wel meegerekend, omdat ervan uit wordt gegaan dat deze op een redelijke termijn alsnog op de koopwoningenmarkt worden gebracht. Sociale huur en de zorghuurwoningen vallen buiten de herprioritering. Wij gaan ervan uit dat de corporaties hier hun verantwoordelijkheid in nemen. ix ABF Research doet onderzoek naar de woningbehoefte, doelgroepen, tevredenheid van bewoners, exploitatiemogelijkheden van plannen, woonlasten etc. Zij maken gebruik van bestaande enquêtes zoals het landelijk Woononderzoek Nederland (WoON) en zetten ook lokale enquêtes uit. Die enquêtes en de demografische verwachtingen vormen de basis voor de kwalitatieve woningmarktprognoses van ABF Research. Enschede heeft door hen onderzoek laten doen naar woningbehoefte. x Standaard bevolkingsprognose in Nederland uitgevoerd door ABF xi Het Socrates-model is ontwikkeld om inzicht te verschaffen in de ontwikkelingen op de woningmarkt. xii Voor de ontwikkeling van de woningbehoefte is de huishoudeninkomensgroei zeer bepalend. Daarom zijn bij de Woonvisie de effecten van 3 scenario's in beeld gebracht: -trendscenario; 1% hh inkomensgroei en dat correspondeert met ca 2,2% economische groei -basisscenario; 0% hh inkomensgroei en dat correspondeert met ca 1- 1,5% economsiche groei -terugvalscenario; -1% hh inkomensgroei en dat correspondeert met ca 0- 0,5% economische groei. Bij de Stedelijke Koers wordt voor wonen uitgegaan van: -voor de periode 2012-2020 uit van een huishoudensinkomensgroei van -1%. Het zgn terugvalscenario. Dit komt overeen met een economische groei van 0 -0,5% . -voor de periode 2020-2030 uit van een huishoudensinkomensgroei van 0,5%. Het gemiddelde van het basis en het trendscenario. Dit komt overeen met een economische groei van 1,5 -2 %. xiii
Grondgebonden woningen kunnen zowel projectmatige gebouwd worden of in het kader van collectief particulier opdrachtgeverschap. In de verdeling naar de 3 woningtypes wordt met grondgebonden bedoeld de projectmatige bouw. Als in algemene zin gesproken wordt over grondgebonden woningen gaat het om zowel projectmatig als (C)PO/ kavels xiv In het aanbod zitten zowel plannen die al “hard” zijn als “zachte” plannen die nog heel globaal zijn xv Appartementenplannen scoren erg laag en hebben daarom een lage prioriteit, maar 1/3 van de plannen is juridisch al verankerd, daarom worden deze apart inzichtelijk gemaakt xvi Voor de berekening van de financiële effecten is vooruitlopend op deze stappen een faseringsvoorstel gemaakt hoofdzakelijk gebaseerd op het principe om eerst projecten af te ronden. xvii Boddenkamp krijgt een score 3, dit komt omdat beoordeeld is op het kaveldeel van boddenkamp. De appartementen vormen een klein deel van de totale gebiedsontwikkeling. xviii Plannen waar (nog) Geen bestemmingsplan en/ of overeenkomst onder ligt xix Dit betreft nog een voorlopige fasering: dwz dat een faseringsvoorstel is gedaan ten behoeve van een financiële doorrekening xx Dit betreft de optelling van de plannen waarop juridisch niet gestuurd kan worden (721) en de te heroverwegen plannen (282). 40 appartementen staan nu in de fasering voor na 2020 xxi Zekerheidshalve is in de fasering voor de periode t/m 2019 wat ruimte gehouden. Dit om te voorkomen dat bij tegenvallende verkopen nieuwe concurrerende plannen in de markt worden gezet. Op basis van daadwerkelijke vraag wordt bijgestuurd. xxii Toelichting van adviesbureau Stogo op “Bouwstenen voor een kantorenvisie Netwerkstad Twente” (januari 2012): Er is vanuit gegaan dat er tot 2020 in totaal 15.200 m² tot 18.800 m² aan uitbreidingsvraag naar nieuwbouw zal zijn. Daarnaast zal 2,5% van de bestaande voorraad worden vervangen. Hiervan zal 2,0% worden opgevangen in gerenoveerde verouderde/bestaande kantoorpanden. Voor 0,5% (25.400 m² bvo) geldt dat die zal worden opgevangen in nieuwbouw. De totale vraag naar nieuwbouw is daarmee de genoemde 40.600 - 44.200 m². Deze wordt dus niet opgevangen in courant bestaand aanbod. xxiii
Dit is een aanname op basis van kort advies dat is ingewonnen bij Stogo, het adviesbureau dat de kantorenvisie heeft opgesteld. Er heeft geen separaat onderzoek plaatsgevonden. xxiv Aanbod is inclusief panden die al aangeboden worden, maar nog niet leeg zijn (aanbodcijfers zijn dus niet gelijk aan leegstandscijfers). xxv In deze variant wordt dus in totaal 3,3 + 8,1 + 7,4 ha.= 18,8 ha. van de Usseler Es geschrapt. xxvi Het verschil 21-21,8 ha. komt door ‘praktische afronding’ vanuit een ruimtelijke afweging.
57
