SMART březen 2014
stavebnictví Strategický Management | Analýzy | Rozhovory | Trendy
Počasí letos stavebnictví přeje. Bude to stačit na pozitivní výsledky? Rok 2013 v číslech Velký rozhovor s vítězem ankety Stavební firma roku Vývoj hotelového segmentu v Praze
Obsah Monitor Výsledkový servis za 2013................................................ 4
Analýza Hotelový segment v Praze zvolna ožívá............................ 6
Rozhovor Vymlouvat se na špatnou dobu nám nepomůže.... ………8
Legislativa Daňové změny související s nemovitostmi...................... 12
Nemovitosti Měříme opravdu stejným metrem?................................. 14
Novinka Cenová mapa transakčních cen bytů a bytových projektů............................................ ………15
2
Glosa
Bude stačit pouze navýšení výdajů na stavební investice?
J
e únor 2014 a české stavebnictví již přes 5 let stále klesá. Trend a vytrvalost poklesu je z nejhorších v západní a střední Evropě (Euroconstruct – 11/2013). Jednou z příčin byl velký pokles veřejných investic. V současné době máme novou vládu, která slibuje výrazné posílení finančních prostředků (dálnice, čerpání Eurofondů atd.). To je samozřejmě pozitivní, ale nikoliv jediná podmínka pro obnovení dynamiky stavebnictví. Ta závisí i na projektové a územní připravenosti, která vyžaduje určitý předstih před realizací, a obávám se, že se to může ukázat jako významný a limitující problém. Další podmínkou je i kultivace soutěžního prostředí, počínaje nejen nešťastným zákonem o veřejných zakázkách s jediným kritériem – cena, ale i z toho vyplývající nereálné cenové války mezi soutěžícími firmami a následné odvolávání u ÚOHS. Dalším problémem je vzrůstající počet sporů mezi státním investorem a velkými stavebními podniky (Blanka, dálnice, metro atd.) jen s malou nadějí, že dojde k rychlému vyřešení. Dostáváme se tak do situace, že ani stávající prostředky neumí stát efektivně využít a boj mezi stavebními firmami navzájem, tak i mezi těmito firmami a státem je v řadě případů z hlediska stavebnictví kontraproduktivní.
Na jedné straně musí skončit absolutní absence podpory státu a to nejen navýšením objemu peněz, ale i jeho odborností, konstruktivním přístupem, dokonalou připraveností a projektovou přípravou všech staveb, zejména silnic, dálnic, tunelů či metra. Pak bude o co soutěžit a co stavět a odstraní se také zdroj častých soudních sporů. Ty stávající by se pak měly konstruktivně, spravedlivě a hlavně rychle dořešit. Na straně druhé si musí stavební firmy udělat pořádek i u sebe, skončit s dumpingovými cenami, přesněji plánovat a počítat, eliminovat možnost rizik, aby se v boji o zakázku nedostaly pod výrobní či bezpečnou cenu. Rezervy ve stavebních podnicích jsou po 5 letech vyčerpány a každá chyba může být poslední. Závěrem chci říct, že věřím, že rok 2014 bude konečně opravdu tím zlomem v poklesu stavebnictví. Znamená to však změnu myšlení a chování všech účastníků stavebního procesu a to nebude jednoduché – dokonce to někdy bolí a bolet bude. Když se současně zlepší mediální obraz stavebnictví, tak to bude jedině dobře a budeme mít ze své práce opět radost a uspokojení. Já už se těším. A co vy?
Cesta z tohoto začarovaného kruhu bude podle mě těžší, než většina předpokládá.
František Glazar, ÚRS Praha
Anketa Jaké jsou podle Vás vyhlídky rezidenčního trhu pro rok 2014? Evžen Korec majitel, Ekospol
Rezidenční trh v Praze letos zaznamená podobné výsledky jako v loňském roce, kdy bylo prodáno zhruba 5 000 bytů. Avšak v případě, že neustane agresivní boj bank o klienta a s ním spojené aktuální snižování úrokových sazeb hypotečních úvěrů, bude uvedené číslo ještě vyšší.
Naďa Ptáčková ředitelka odboru Vývoje projektů a Akvizic, Skanska Reality
Je evidentní, že trh se postupně dostává do lepší kondice. Vloni vzrostl počet nově zahájených komfortních projektů v širším centru Prahy s cenou nad 70 tisíc Kč/m2 vč. DPH. Developeři, kteří v souvislosti s krizí s uváděním těchto dražších projektů na trh vyčkávali, nyní opět zahajují prodeje. Pozvolna se mění i chování zájemců o nový byt. Lidé již svá rozhodnutí neodkládají a nespekulují na další pokles cen.
Vladimír Dvořák jednatel, YIT Stavo
Loňské výsledky dávají předpoklady pozitivního rozvoje pražského rezidenčního trhu v roce 2014 i v letech následujících. Předpokládáme proto mírný růst, který podporuje i celková ekonomická situace v ČR, kdy výsledky z ledna tohoto roku dávají pozitivní signál. Samozřejmě je třeba být v prognózách střízliví a pozorně sledovat další vývoj. Jedno je však jisté, zájem o nové byty je, pouze je třeba mít atraktivní nabídku, která zaujme potenciální klienty.
SMART stavebnictví • březen 2014
3
2,00% 1,50% 1,00% 0,50% 2,00% 0,00% 1,50%Q1 -0,50% 1,00% -1,00% 0,50% -1,50% 0,00% -2,00% -0,50% -2,50% -1,00% -3,00% -1,50%
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
2011
Q3
Q4
Q1
Q2
2012
Q3
Q4
2013
Výsledkový servis za 2013 Q1
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
2011
Q3
Q4
Q1
Q2
2012
Q3
Q4
Q3
Q4
2013
-2,00% -2,50% -3,00%
Makroekonomické údaje Meziroční změna HDP - stálé ceny 2,00% 1,50% 1,00% 0,50%
omácí rubý d H l y b HDP úhrnu vnání v poro DP ročním V celo za rok 2013 .H 1,1 % tvrtletí kt produ 2012 nižší o č m é k s ň čně m s roke dním lo hadu meziro le s o p v d l o t s . vzro žného ně o 1,6 % t předbě podle a mezičtvrtle % ,8 o 0
0,00% Q1
-0,50%
Q2
Q3
Q4
Q1
Q2
2011
-1,00%
Q3
Q4
Q1
Q2
2012
2013
-1,50% -2,00%
% 4 3,5 3 2,5
-2,50% -3,00%
Míra inflace vyjádřená přírůstkem indexu spotřebitelských cen ke stejnému měsíci předchozího roku
2
%
1,5
4
1 3,5 3 0,5 0 2,5 12 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1
1,5 1 0,5
2011
2012
2013
2014
Míra inflace vyjádřená přírůstkem indexu spotřebitelských cen ke stejnému měsíci předchozího roku
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2011
2012
2013
2014
Míra inflace vyjádřená přírůstkem indexu spotřebitelských cen ke stejnému měsíci předchozího roku
Inflace Průměrn á míra in flace vyjá přírůstk em inde dřená xu s klesla v r oce 201 potřebitelských 3 cen 2012 o 1 proti prů měru ro ,9 proce ku ntního b odu na 1 ,4 %.
Míra % nezaměstnanosti % 4 7,6 3,5 7,4 3 7,2 2,5 7,0 2 6,8 1,5 6,6 6,4 1 6,2 0,5 6,0 0 5,8
% 7,6 7,4 7,2 7,0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 6,8 2011 2012 2013 2014 2011 2012 2013 6,6 6,4Míra inflace vyjádřená přírůstkem indexu spotřebitelských cen ke stejnému měsíci předchozího roku Míra nezaměstnanosti 6,2 6,0 Zdroj: ČSÚ 5,8 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4
Development
2011
2012
2013
Míra nezaměstnanosti
Počet vydaných stavebních povolení % 7,6 7,4 35 000 7,2 30 0007,0 25 0006,8 20 0006,6 6,4 15 000 6,2 10 0006,0 5 0005,8
35 000 35 000 30 000 30 000 25 000 25 000 20 000 20 000 15 000 15 000 10 000 10 000 5 000 5 000 0
Orientační hodnota vydaných stavebních povolení v mil. Kč
Objem poskytnutých hypotečních úvěrů
120 000120 000
120 000
100 000100 000
100 000
80 000 80 000
80 000
60 000 60 000
60 000
30 000 000 30 000 000 30 000 000
40 000 40 000
40 000
20 000 000 20 000 000 20 000 000
20 000 20 000
20 000
10 000 000 10 000 000 10 000 000
60 000 000 60 000 000 60 000 000 50 000 000 50 000 000 50 000 000 40 000 000 40 000 000 40 000 000
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 0 0 0 0 0 0 2011 2013 Q1 Q2 Q3 Q1 Q4 Q2 Q1 Q3 Q2 Q4 Q1Q3 Q1 Q2Q4 Q2 Q3Q1 Q3 Q4Q2 Q4 Q1Q3 Q1 Q2Q4 Q2 Q3Q3 Q4Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q4 Q2 Q1 Q3 Q2 Q4Q1 Q1Q2 Q2Q3 Q3Q4 Q4Q1 Q1 Q2 Q2Q3 Q3Q4 Q4Q1 Q2 Q3 Q4 Q12012 Q2 Q3 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2011
4
2011
2012 2011 2012 2013 2012 2013 Míra nezaměstnanosti
2013
2011
2011 2012 2011 2012 2013 2012 2013
2013
0 2011 Q1
0 2011 20122011 2012 Q2
Q3
Q4
20132012 2013
2013
40,0
10,0
20,0
5,0
0,0
4Q 11
4Q 12
0,0
4Q 13
4Q 11
4Q 12
4Q 13
Monitor
Oborové údaje – stavebnictví Stavební produkce v roce 2013 300 000
276 864
sla í 013 kle bnictv kce v roce 2 orovnání Stave u p d V ní pro ,3 %. okles Staveb ě reálně o 8 2008 pak p n m č e o k ir o z me ím r nkturn s konju %. ,1 činí 25
251 819 231 296
250 000
215 937
198 852
200 000 150 000 300 000
276 864 251 819
100 000 250 000
231 296
000 30050 000 200 000
215 937
198 852
276 864 251 819 231 296 2011
2010
2152012 937
2013 198 852
Poznámka: stavební práce „S“, podniky s 50 a více zaměstananci
5 000 30 000
2011
2012
2011
2012
50,0
50,0
160,0
45,0
45,0
140,0 2012 120,0
140,0
40,0
40,0
35,0
35,0
100,0
100,0
30,0
30,0
2013
60,0
2013
2012
2013
25 000 10 000
25,0 20,0
25,0 20,0
15,0
15,0
40,0
40,0
10,0
10,0
20,0
20,0
5,0
5,0
0,0 160,0 4Q 11160,04Q 4Q12 11 4Q 4Q13 12 140,0
50,0
50,0
0,0
40,0
40,0
mld. Kč
30,0 100,0 100,0pozemní stavitelství - tuzemsko 25,0 80,0 80,0 20,0 60,0 60,0inženýrské stavitelství - tuzemsko 15,0 40,0 40,0 10,0 20,0 20,0 5,0 0,0 0,0 0,0 4Q 11 4Q 12 4Q 13 4Q 11 4Q 12 4Q 13
0,0 4Q 11
45,0
4Q 1345,0
120,0 35,0 120,0zakázky celkem ke konci čtvrtletí
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2011
80,0
140,0
Průměrná mzda ve stavebnictví
30 000 15 000
60,0
0,0
25 000 0 20 000
80,0
2013
120,0
mld. Kč
2013
Nové zakázky stavebních podniků v mld. Kč (b.c.)
160,0
mld. Kč
2011
Stav zakázek stavebních podniků ke konci čtvrtletí v mld. Kč 2013 (b.c.)
mld. Kč
340 000 10000 000 330
ve stavebnictví
mld. Kč
150 000 50 000 Průměrný 410 000 počet osob zaměstnaných 400 000 100 000 0 000 390 2009 2010 380 000 50 000 370 000 360 000 350 0 000 340 000 2009 2010 000 410330 000 2011 2012 400 000 390 000 380 000 370 000 410 000 360 000 400 30000 000 350 000 390 000 340 25000 000 380 000 330 000 370 000 2011 2012 20 000 360 000 Q2 Q3 Q4 350 15000 000 Q1
mld. Kč
200 000 100 000
mld. Kč
2009
35,0 mld. Kč
250 000 0 150 000
30,0 25,0 20,0 15,0
4Q 4Q 12 11
4Q 4Q 13 12
4Q 13
nové zakázky ve čtvrtletí tuzemsko pozemní stavitelství inženýrské stavitelství
10,0 5,0 0,0
Podíl veřejných a soukromých zakázek u stavebních podniků ke konci Q4 2013 na hodnotě tuzemských zakázek celkem
Podíl 4Q 11počtu 4Q 12 veřejných 4Q 13 4Q 12 4Q 13 a soukromých zakázek u stavebních firem ke konci Q4 2013 na celkovém počtu tuzemských zakázek
4Q 11
20 000 5 000 15 000 0 10 000 5 000
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2011
2012
2013
0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2011
2012
2013
Získané veřejné zakázky v 1. - 4. čtvrtetí 2013
Samostatně Pořadí
Společnost
Počet
veřejné
300 000
soukromé
veřejné
300 000 276 864 276 864
300 000 300 000 276 864 276 864 251 819 250 000
250 000
251 819 231 296
200 000 250 000200250 000 000
Hodnota Počet 150 000 150 000 200 000 200 000 v tis. Kč 100 000
1.
Eurovia CS, a.s.
230
2.
Metrostav a.s.
66
1 810 609
3.
OHL ŽS, a.s.
74
3 212 145
Počet
0
0
215 937
198 852
97
278
5 827 875
76,5
237
12 173 444
50 000
100 000 100 000
215 937
198 852 231 296 231 296 účast. Hodnota* 215 937 215 937
v tis. Kč
100 000
5 920 471 150 000 150 000 50 000
231 296
251 819 251 819
Ve sdružení
soukromé
2009
2009
38
2010
2010
2011
2011
2012
2013 103 2012 6 496 299
198 852 198 852
2013
50 000 50 000 * Uváděno jako celková hodnota zakázek ve sdružení, nikoliv jako podíl společnosti
Zdroj: ÚRS Praha, ČSÚ 0
410 000 400 000 390 000 380 000 370 000 360 000 350 000 340 000 330 000
410 000 400 000
0390 000 380 000 2009
Autoři: Zdeněk Kunc,
[email protected], 2009 2010 2010 2011 2011 2012 2012 Ondřej Zabloudil,
[email protected]
370 000 360 000 350 000 340 000 330 000
410 000 410 000 400 000 400 000 000 390 000 39030000 30 000 000 380 000 38025000 25 000
2011
2011
2012
2012
2013
2013
2013
2013
SMART stavebnictví • březen 2014
5
a
Hotelový segment v Praze zvolna ožívá Ondřej Zabloudil,
[email protected] Celkový trend ve střední Evropě Vývoj hotelového segmentu ve střední Evropě je v současnosti poměrně stabilizovaný a zažívá od propadu, jehož dno nastalo v roce 2009, mírný a stabilní růst. Obsazenost hotelových zařízení v roce 2013 ve srovnání s rokem 2012 mírně vzrostla.. Podobný vývoj lze vysledovat i u ukazatele RevPAR (Revenue per available room), který ukazuje výnos na dostupný pokoj a je podílem celkových tržeb za ubytování za určité období a celkového počtu disponibilních pokojů za stejné období. S výjimkou Moskvy můžeme u ostatních sledovaných měst sledovat v roce 2013 nárůst v porovnání s rokem 2012.
Praha Vývoj hotelového segmentu v Praze odpovídá vývoji tohoto segmentu ve střední Evropě. Na níže zobrazeném grafu vývoje obsazenosti 3,4 a 5* hotelů v Praze pozorujeme od roku 2009 růst, který se v letech 2012 a 2013 ustálil na hodnotě nad 60 %. Obdobný vývoj lze pozorovat u ukazatele RevPAR. Na níže zobrazeném grafu vývoje ukazatele RevPAR v hotelovém segmentu v Praze můžeme od propadu v letech 2007 – 2009 pozorovat pozvolný růst tohoto ukazatele. Mírnější výkyvy můžeme pozorovat na vývoji ukazatele ADR (Average Daily Rate), který ukazuje průměrnou denní cenu za pokoj. Opět pozorujeme propad mezi lety 2007 a 2009 následovaný velmi pozvolným růstem. 90,0%
Obsazenost v Evropě, 2013/2012 (zdroj: STR Global) 90,0% 80,0% 70,0% 120 € 60,0% 100 € 50,0% 90,0% 80 € 40,0% 80,0% 60 30,0% 70,0%€ 20,0% 60,0% 40 € 10,0% 50,0% 20 € 0,0% 40,0% Varšava Kyjev Praha Budapešť Bratislava - €Moskva 30,0% Rusko Polsko Ukrajina ČR Maďarsko Slovensko listopad 2013 listopad 2012 20,0% Moskva Varšava Kyjev Praha Budapešť Bratislava 10,0% listopad 2013 listopad 2012 0,0% Moskva Varšava Kyjev Praha Budapešť Bratislava
listopad 2013
listopad 2012
80,0% 70,0% 60,0% 50,0% 40,0% v Evropě, 2013/2012 (zdroj: STR Global) RevPAR 120 € 30,0% 90,0% 100 € 20,0% 80,0% 10,0% 80 € 70,0% 0,0% 60120 € € 60,0% Moskva Varšava Kyjev Praha Budapešť Bratislava 50,0% 40100 € € listopad 2013 listopad 2012 40,0% 20 €80 € 30,0% - €60 € 20,0% Rusko Polsko Ukrajina ČR Maďarsko Slovensko 10,0% Varšava Kyjev Praha Budapešť Bratislava 40 €Moskva 0,0% Moskva Varšava Kyjev Praha Budapešť Bratislava listopad 2013 listopad 2012 68,0 20 € 66,0 listopad 2013 listopad 2012 - € 64,0 Rusko Polsko Ukrajina ČR Maďarsko Slovensko Moskva Kyjev (zdroj:Praha Budapešť Bratislava 62,0 Vývoj ukazateleVaršava RevPAR, Praha STR Global) 60,0 listopad 2013 listopad 2012 2 500 Kč
68,0 66,0
2 500 Kč
64,0 2 000 Kč pokojů 3, 4 a 5* hotelů, Praha (zdroj: ČSÚ) Vývoj obsazenosti 62,0 1 500 Kč 60,068,0 58,066,0
1 000 Kč
56,064,0 54,062,0
0 Kč
500 Kč
2005 06 07 08 09 10 11 12 2013 52,060,0 RevPAR (CZK), Praha 50,058,0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 56,0
54,0 Linear () 2011 2012 2013 52,0 50,0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Linear () 3 500 Kč 3 000 Kč 2 500 Kč 2 000 Kč 1 500 Kč 85 000 3 500 1 000 Kč Kč 80 000 3 000 500 Kč Kč 20 500 75 000 Kč Kč 2 0002005 Kč 06 07 08 09 10 11 12 2013 70 000
58,0 2 000 Kč 56,0 68,0 1 500 Kč 54,0 66,0 1 000 Kč 52,0 64,0 2 500 Kč 500 Kč 50,0 62,0 2 000 Kč 0 Kč 60,0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 1 500 2005 Kč 06 07 08 09 10 11 12 2013 58,0 Linear () 1 000 Kč RevPAR (CZK), Praha 56,0 500 Kč 54,0
0 Kč 52,0ukazatele Vývoj ADR, Praha (zdroj: STR Global) 2005 06 07 08 09 10 11 12 2013 50,0 3 500 Kč RevPAR 2000 2001 2002(CZK), 2003Praha 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 3 000 Kč 2 500 Kč Linear () 2 000 Kč 1 500 Kč 1 000 Kč 500 Kč 0 Kč 3 500 Kč 2005 06 07 08 09 10 11 12 2013 85 000 3 000 Kč ADR (CZK), Praha 2 500 Kč 80 000 2 000 Kč 75 000 1 500 Kč 1 000 70 000 85 000Kč 500 Kč 65 000 80 000 0 Kč
10,0% 0,0%
- €
0,0%
Moskva Varšava Kyjev Praha Budapešť Bratislava Moskva Varšava Kyjev Praha Budapešť Bratislava listopad 2013 listopad 2012 listopad 2013 listopad 2012
Rusko Moskv
listop
Analýza
2 500 68,0 68,0 120 € 2 000 66,0 120 € 66,0 1 500 64,0 100 € 64,0 100 € 62,0 1 000 80 € 62,0 60,0 80 € 500 60 € 60,0 58,0 0 60 € 58,0 40 € 56,0 40 € 56,0 54,0 20 € 20 V podstatě € 52,0 opačný trend lze pozorovat u vývoje počtu lůžek v hro- 54,0 v jednotlivých zemích. Na prvním místě se umístili Češi následovaní - € 52,0 50,0 Německa, na třetím místě jsou pak občané Ruské Federace, ubytovacích zařízeních. ČR Mezi lety 2005 ažSlovensko 2008 pozorujeme občany Polsko Ukrajina Maďarsko - madných € Rusko 50,0 Moskva Varšava Budapešť 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Rusko Polsko Kyjev Ukrajina Praha ČR Maďarsko Bratislava Slovensko nárůst o téměř 25 %, následovaný stagnací a propadem mezi lety jejich počet 10 2006 let narostl 8,5x.2009 Na 15. 2000 2001 2002za posledních 2003 2004 2005 2007 2008 2010místě 2011v pořadí 2012 2013 Moskva Varšava Kyjev Praha Budapešť Bratislava listopad 2013Od roku listopad 2012 2010 a 2011. 2012 počet lůžek opět stoupá. jsou hosté z Čínské Linear () lidové republiky, jejichž počet plynule roste každý listopad 2013 listopad 2012 () rokLinear o téměř 35 %.
2013 12 2013
Po několikaletém útlumu přichází do hotelového segmentu v Praze oživení, což dokazují nejen rostoucí čísla obsazenosti a tržeb, ale také zvýšená investiční aktivita.
Vývoj návštěvnosti v Praze Poměrně zajímavá je statistika vývoje návštěvnosti Prahy, a to jak Zajímavé je i to, že pouze u čtyř sledovaných zemí byl v roce 2012 2 500 Kč České republiky, tak nerezidenty. Mezi lety 2000 a 2012 rezidenty zaznamenán pokles počtu hostů v porovnání s rokem 2002. Jedná se 3 500 Kč 2 500 Kč 3 500 Kč 3 000 Kč 2 000počet Kč vzrostl hostů o téměř 105 %. U občanů ČR vzrostla návštěvnost o Island, Řecko, Kypr a Izrael. Tento ukazatel poměrně věrně ukazuje 3 000 Kč 2 500 Kč 2 000 Kč o 138 %, 1 500 Kču nerezidentů pak o 105 %. 2 500 Kč země zasažené ekonomickou krizí.
85 000
2 000 Kč 1 500 Kč 2 000 Kč 1 500 Kč 1 000 Kč 1 000 Kč 1 500 Kč Závěr Průměrný 1 000 Kč 500 Kč počet nocí strávených v ubytovacích zařízeních v Praze klesl 1 000 Kč 500 Kč 500 Kčv pražském hotelovém segmentu je nyní stabilní s velmi u rezidentů poměrně výrazně z 3,19 v roce 2000 na 1,85 noci v roce Situace 0 Kč 500 Kč 0 Kč 0 Kč2005 06 07 08 počet 09 10nocí 11 strávených 12 2013 v ubytovacích zaří- 0 Kč pozvolným 2012. U nerezidentů je pak růstem. i v roce 2014. Zcela 2005 06 07 Tento 08 09 trend 10 11 lze 12 očekávat 2013 2005 06 07 08 09 10 11 12 2013 2005 06 je07trend 08 09nárůstu 10 11 12 2013turistů z Ruska, Číny a dalších asijzeních v PrazeRevPAR poměrně zřejmý počtu (CZK),stabilní, Praha v roce 2000 se jednalo o 2,74 noci, ADR (CZK), Praha RevPAR (CZK), Praha ADRzemí. (CZK), Praha v roce 2012 pak o 2,65 noci. ských Hotelový trh ožívá také z investičního pohledu, koupě
Pokud se podíváme na vývoj počtu hostů dle jednotlivých zemí, můžeme v této statistice pozorovat odraz ekonomického vývoje
hotelu InterContinental společností Best Hotel Properties v roce 2013 byla největším obchodem v oblasti hotelnictví za posledních několik let.
Vývoj počtu lůžek v hromadných ubytovacích zařízeních, Praha (zdroj: ČSÚ)
Vývoj počtu hostů v hromadných ubytovacích zařízeních, Praha (zdroj: ČSÚ)
85 85 000000
6 000 000
80 80 000000 75 75 000000
5 000 000
75 000 70 000 65 000 60 000 55 000 50 000
6 000 000 3,50
5 000 000
3,00
70 70 000000
4 000 000
65 65 000000 60 60 000000
3 000 000
55 55 000000 2 000 000
50 50 000000
4 000 000
2,50 2,00
3 000 000
1,50 1,00
2 000 000
0,50 1 000 000
1 000 000
Počet lůžek, Praha Počet lůžek, Praha
Vývoj počtu přenocování na hosta v hromadných ubytovacích zařízeních, Praha (zdroj: ČSÚ)
0,00
0
0
Nerezidenti
Nerezidenti Rezidenti
Rezidenti
Počet hostů v hromadných ubytovacích zařízeních dle zemí, Praha (zdroj: ČSÚ)
3,50 3,50 3,00 3,00 2,50 2,50 2,00 2,00 1,50 1,50 1,00 1,00 0,50 0,50 0,00 0,00
80 000
800 000 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0
800 000 700 000 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0
Počet přenocování na rezidenta Počet přenocování na nerezidenta Počet přenocování na rezidenta Počet přenocování na nerezidenta 2012
2012 2002
2002
SMART stavebnictví • březen 2014
7
Vymlouvat se na špatnou dobu nám nepomůže říkají v rozhovoru pro SMART stavebnictví majitel společnosti PKS holding, Ing. Petr Pejchal, a ředitel PKS stavby, Ing. Jaroslav Kladiva. Společnost PKS stavby byla v loňském roce vyhlášena stavební firmou roku 2012 v kategorii velkých firem.
Co pro Vás znamená být firmou roku? Petr Pejchal [PP]: Musím říci, že si tohoto ocenění velmi vážíme a máme z toho radost. Je to krásný úspěch pro firmu naší historie, je to završení mnohaletého vývoje a také ocenění práce našich kolegů a zaměstnanců. Jaroslav Kladiva [JK]: Je to pro nás, myslím, určitý signál, že máme dobře složený tým, který dobře funguje.
Je to něco, o co jste dlouhodobě usilovali, nebo to přišlo samo? PP: Systematicky se snažíme krůček po krůčku neustále zlepšovat naší firmu. A to ocenění je takový bonus, že někdo ocenil tuto naši snahu. Čím si myslíte, že jste zaujali? Co děláte lépe než ostatní? JK: Bylo to asi tím, že jsme v posledních pěti hodnocených letech dokázali i přes recesi udržet stabilní ekonomické ukazatele, vyrobili jsme řadu krásných a technologicky náročných staveb. Rozhodující byla možná i naše technologická a kapacitní soběstačnost. Zvítězili jste v kategorii velká firma. Jak byste se sami charakterizovali? JK: Jsme součástí skupiny firem PKS holding , který má v současné době cca 1,5 miliardy konsolidovaný obrat. Jsme tedy normální miliardová firma, která umí stavět a působí po celé republice. I naše sesterské organizace v rámci PKS holdingu mají se stavěním společné vše tj. PKS okna s výrobou oken, Santis a jeho projekční činnost, developer Realsant apod.
Ing. Petr Pejchal (53) generální ředitel skupiny firem PKS Vystudoval Stavební fakultu VUT v Brně. Ve vedení společností PKS je od roku 1994. Finalista soutěže Podnikatel roku Ernst & Young 2010. Volný čas věnuje především rodině, dále lyžování, cyklistice a cestování. Je členem představenstva SPS ČR
8
Rozhovor Firmy ve skupině máte se záměrem vzájemného doplňování a synergií? PP: Ano, doplňují se, ale ne nutně. Naše firmy mohou spojit síly a realizovat jeden projekt od výkupu pozemků, přes projekční činnost, inženýring, profinancování, stavební práce, výrobu oken až dokonce po dlouhodobé vlastnictví a provozování hotových staveb. Většinou však každá firma realizuje svou obchodní a výrobní činnost pro svého cílového zákazníka samostatně a nezávisle na ostatních, což je opravdu převážná část našich tržeb. Když je to ale potřebné, mohou spojit síly a spolupracovat. Pak je to velká výhoda i radost. Když už jsme u toho hodnocení, kdybyste se mohli vrátit zpátky, chtěli byste být znovu stavaři? PP: Já ano. I když je to velmi náročný a tvrdý obor, tak jeho výsledky jsou hmatatelné, trvalé a většinou krásné. JK: Mezi různými lidmi z oboru jsem už také slyšel názor, ze stavebnictví je velmi náročný obor, protože je tam nejvíce proměnných. Stavební projekty nejsou 6 rovnic o 6 neznámých. Je to 6 rovnic o 36 neznámých, na jejichž řešení je velmi krátký čas. Také jsem zaslechl názor, že lidé, kteří skončí se stavařinou, se už nikdy do oboru nevrátí, protože zjistí, že jinde nejsou tak stresovaní. Přesto bych neměnil. Nikdy Vás nenapadlo zkusit něco jiného? PP: Občas mě to napadlo, protože stavařina prožívá zbytečně těžší období, než by musela. Situace se v různých rovinách trvale komplikuje a přitom úplně zbytečně.
Stát jde v první linii cenové války a vybírá bez ohledu na kvalitu, prakticky jen přes cenu, a tím devalvuje prostředí a chová se tak potom také řada soukromých investorů, byť ne všichni. Přitom právě stát by měl dbát na to, aby firmy mohly zaměstnávat lidi, odvádět řádně sociální a zdravotní pojištění. Stát by měl svůj zájem projevovat a vytvářet na trhu takové podmínky, aby se u investic nepreferovala kritéria krátkodobá, ale dlouhodobá. Čím myslíte, že je tato situace vyvolána? Je to jen úpornou snahou o krátkodobé úspory nebo nepochopení, že nemovitosti mají vždy dlouhodobý investiční cyklus? JK: V současném stavebnictví je velké množství systémových neefektivit. Například proběhne tendr na projektanta, jenž skončí zcela nesmyslnou a příliš nízkou cenou vybraného uchazeče, projektanta. Následně tento projektant zhotoví nekvalitní zadávací dokumentaci, podle které pouze s vysokou dávkou empirických dovedností rozpočtáře a po zodpovězení velkého počtu dotazů, zhotoví uchazeči o generálního dodavatele nekvalitní nabídky a ti, co mají nejodvážnější cenu, mnohdy rovněž nesmyslnou a příliš nízkou, tak automaticky vyhrají. V realizaci se následně odehraje děj, v jehož rámci se jeden druhého snaží nějak „nachytat“. To přitom zaměstná na všech stranách řadu lidí, techniků, právníků a dalších profesí, kteří zabezpečují, aby všechno nakonec skončilo alespoň bez fatálních dopadů. Mezi námi, stavebními firmami, je v současné době cítit velký zájem o nastolení většího pořádku tj. podrobná, kvalitní a přesná zadávací dokumentace, následně kvalitní tendr se zapojením i jiných kritérií než je cena, např. technologický postup nebo profesní způsobilost.
Co je tedy dnes podle Vás největší překážkou, co Vám nejvíce komplikuje život? PP: Já jsem přesvědčený, že veřejný investor, a zejména pak stát, by měl nastavit pravidla a podmínky soutěže pro výběry zhotovitelů stavebních zakázek v korektnější a slušnější rovině. Rádi hledáme optimální řešení a ta se dají hledat jen v rámci účinné spolupráce investora, architekta a zhotovitele, jedině tak může vzniknout dobré dílo. Připadá mi, že v dnešních podmínkách, zejména pak právě ve veřejném sektoru, to není vůbec možné a vytváří se velmi nekulturní podnikatelské prostředí.
Ing. Jaroslav Kladiva (39) ředitel společnosti PKS stavby a.s. Vystudoval Stavební fakultu VUT v Brně. Ve vedení PKS stavby je sedmým rokem. Mezi jeho záliby patří sport, kultura a chození po horách.
SMART stavebnictví • březen 2014
9
PP: Pokud veřejný zadavatel zvolí pro výběr nejlepší nabídky i jiné kritérium než jen cenu, a chce hodnotit i kvalitu a ekonomickou výhodnost se vším všudy, pak musí mít dnes veliký kus odvahy. Přitom všichni investoři vědí, že výběr podle nejnižší ceny neznamená výběr nejlepší nabídky. Jaký myslíte, že to bude mít důsledek? Dojde k nějaké reflexi či myšlenkovému obratu ve společnosti? PP: V určitém čase reflexe určitě přijde. Jen je zvykem, že se napřed budou muset stát velmi negativní jevy, jako že se na některých stavbách stane něco špatného nebo že příliš velké množství středních firem ukončí svou činnost. Nebo že bude jen velmi málo kvalifikovaných lidí vůbec schopných a ochotných dělat stavební práce a řemesla.
Zabýváme se hlavně tím, co, kde a jak máme kvalitně postavit a pokud možno se nerozptylujeme nepodstatnými věcmi okolo. Stát je jedna věc, ale co regiony? Funguje to v krajích a na radnicích stejně jako na státní úrovni? JK: Domnívám se, že regiony pracují velmi intenzivně na svém rozvoji a že je v jejich řadách nemalý počet vysoce kvalifikovaných úředníků, kteří ale a zcela logicky respektují současnou zavedenou prováděcí praxi, tj. soutěžit pouze podle ceny.
Dům s pečovatelskou službou, Velké Meziříčí. Zdroj: archiv PKS, fotograf Tomáš Malý.
A jaký má na Vás dopad intervence ČNB? JK: Značný a zejména na stavbách, které začaly těsně před touto intervencí. Každá stavební firma má nasmlouvány zakázky třeba na rok. U materiálu se to promítne během 2-3 měsíců. To zdraží vstupy a zhorší ekonomiku. PP: To samé je u výroby oken. Většina komponentů je ze zahraničí. Převážně Německo a Belgie. Rozhodně to postihne ekonomiku firem, které podnikají v České republice a neexportují. Abychom uzavřeli toto téma, myslíte, že teď, když máme nohou vládu, bude lépe? JK: Ten, kdo se vymlouvá na špatnou dobu a díky tomu říká, že se má pořád hůř, tak v podstatě jen zakrývá svou neschopnost flexibilně se přizpůsobit trhu. Ačkoliv se mi vývoj nelíbí, nic jiného, než se přizpůsobit, nám v rámci dlouhodobé udržitelnosti nezbývá a není čas plakat. Mírně se obrací ekonomický cyklus, jsou o tom drobné důkazy, takže věřím, že bude lépe. PP: Možná, že současné mírné oživení v Evropě i ve světě bude nahrávat nové vládě a bude tedy v lepší situaci než ta minulá. Věřím, že proto bude mít prostor k podpoře investic a mohlo by se tak v dohledném horizontu blýskat na lepší časy. Nakolik Vám záleží na image? Je to problém, se kterým se potýká nyní celý obor… PP: Možná je to chyba, ale na klasické PR jsme nikdy nesázeli, stejně jako, myslím, většina firem ze stavebnictví. Vždy jsme ale úzkostlivě dbali na pověst firmy a na to, co si o nás říkají investoři, ale i zaměstnanci a lidé z našeho okolí. Jaká kritéria a hodnoty z hlediska řízení firmy jsou pro Vás důležité? JK: Určitě reálná akceschopnost. To znamená, že se zabýváme hlavně tím, co, kde a jak máme kvalitně postavit a pokud možno se nerozptylujeme nepodstatnými věcmi okolo. Hodnocení zákazníka musí být v první řadě pozitivní. Konkrétní příklad – objeví se problém, něco se nepodaří. Ať to zavinil kdokoli, nejdříve musíme vyřešit zákazníkovi problém a rychle to napravit, teprve potom je čas na represivní složku věci a zkoumání, kdo za co může. Samozřejmě jedno z našich nejdůležitějších kritérií je profesní kvalita a zkušenosti našich pracovníků, i ta se dá řídit tj. trvale zlepšovat. Dá se říci, že dnes by jedna z největších inovací byla spolupráce hlavních aktérů stavebního procesu… PP: Já si myslím, že ty nejkrásnější stavby opravdu vzniknou tam, kde vzájemná spolupráce zafunguje. Když dozor, projektant, investor i dodavatel spolupracují za jediným cílem, aby se stavba podařila. Na takovou vzájemnou spolupráci potom všichni rádi vzpomínají. JK: Snažíme se tu atmosféru kooperace v lidech vyvolávat, protože opravdu jen tak vzniknou dobrá díla. PP: Nesnažíme se jít proti zákazníkovi konfliktně, s právníky nebo silou. Vždy hledáme cestu vzájemné dohody a společných řešení. Které segmenty Vás budou živit nebo kde vidíte rezervy na trhu? PP: Vše bude souviset s ekonomickou silou obyvatel a státu, investorů a zákazníků obecně. Jsme optimisté, takže věříme, že toto bude trvale
10
Rozhovor
Bazén v Litomyšli Zdroj: archiv PKS, fotograf Tomáš Malý.
posilovat a z tohoto pohledu máme obrovskou zásobu práce. Věřím průmyslu, kde stále ještě řada firem vyrábí v původních objektech, které jsou pro ekonomiku a produktivitu výroby často naprosto nevyhovující. Když se na to podíváme očima výrobce oken, tak samozřejmě je zde obrovská zásoba práce ve výměně oken, kde je jen třeba, aby rostla kupní síla, důvěra v budoucnost a tím vyšší ochota investovat. Jak jste na tom s kapacitami vlastních zdrojů? PP: V současné chvíli ještě dobře, ale otázkou je, co budeme dělat, a tím myslím stavaře obecně, až ve stavebnictví přijde oživení. Začneme zase vozit lidi z východu? Krize tento trend trochu zastavila, ale ani dnes není ve stavebnictví dostatek kvalitních řemeslníků. Díky dramatickému poklesu stavební výroby teď firmy ještě více vytěsňují lidi, protože se přizpůsobují snížené poptávce. Až přijde oživení, nebude s kým ho realizovat a vznikne tlak na hledání práceschopné kapacity. Ta se však v našich školách a zejména v učilištích již mnoho let nepřipravuje. JK: Chybí nám větší souvztažnost mezi potřebou trhu a nastavením školství. Dál všechny střední a vysoké školy berou všechny uchazeče a je jedno, pokud se nedostane na prestižnější školu, protože se dostane jinam. Vyjde a nemá uplatnění na trhu práce.
Ty nejkrásnější stavby vzniknou tam, kde vzájemná spolupráce projektanta, investora, dozoru i dodavatele zafunguje.
A to ještě stále máme relativně nízké procento vysokoškoláků v porovnání s EU. PP: Je to zrádné i z hlediska psychiky. Mladý člověk se mnoho let připravuje ve školách na své budoucí povolání a věří, že najde uplatnění ve svém oboru. Pak přijde velké životní zklamání, že s maturitou nenajde práci a pak by rád uměl nějaké řemeslo, se kterým by práci našel. JK: Otázka je, jestli nám jde o evropské statistiky anebo jestli chceme mít národ vzdělaný podle reálných potřeb a struktury naší ekonomiky. Dnes neexistuje jakékoliv kvalifikační síto, aby děti, které nemají potenciál ke studiu na středních a vysokých školách, se šly vyučit kvalitnímu řemeslu, aby pak našly bezproblémové uplatnění na trhu práce. Je to paradox. Stát investuje obrovské peníze do školství, aby lidi na konci něco uměli, a pak celé to úsilí je hozeno do koše a nastoupí do něčeho úplně jiného a učí se vše znova. Na závěr, zkuste se prosím zamyslet, jak byste si přáli, aby stavebnictví v České republice vypadalo v budoucnu? JK: Chceme se, myslím, všichni stavaři dopracovat ke kvalitnímu prostředí či systému, který se nebude často měnit a upravovat. Chceme stabilní prostředí, jež nám umožní provádět určitý výrobní program se stabilním počtem kvalitních pracovníků, strojů a zařízení. Chceme se co nejvíce soustředit „pouze“ na meritum věci: stavět kvalitní stavby.
SMART stavebnictví • březen 2014
11
Daňové změny související s nemovitostmi
Petr Tušakovský,
[email protected] Tereza Tomanová,
[email protected] Daň z přidané hodnoty Od počátku tohoto roku nalezneme v zákoně o DPH zcela přepracovaná ustanovení týkající se oblasti zdanění převodu nemovitostí. Zákonodárce zvolenou úpravou dovršil - téměř beze zbytku - implementaci evropské DPH směrnice. Nového je přitom ve znění příslušných paragrafů zákona o DPH ukryto tolik, že se Generální finanční ředitelství („GFŘ“) rozhodlo k této problematice vydat Informaci, která odpovídá na některé z mnoha dotazů ze strany odborné veřejnosti i podnikatelských subjektů. Zákon o DPH klade od ledna 2014 na plátce daně působící v oblasti nemovitostí zcela nové požadavky – potřebu znalosti evropského práva v oblasti DPH. Jak uvádí samotná Informace GFŘ, pojmy v oblasti DPH jsou v zásadě autonomní bez ohledu na to, jaký význam jim přikládá vnitrostátní soukromé právo a je proto třeba je vykládat eurokonformně. To se týká například pojmu stavba, který mají plátci daně tendenci nesprávně vykládat v souladu s tuzemskými stavebními předpisy, případně v souladu s novým občanským zákoníkem. Zásadní změnou vyvolanou novelou zákona o DPH od roku 2014 je zatížení pozemků, na kterých je zřízena stavba spojená se zemí pevným základem nebo inženýrská síť, daní z přidané hodnoty. Nově tak budou DPH zatíženy nejen pozemky, na které bylo vydáno stavební povolení nebo souhlas s provedením ohlášené sazby, ale rovněž zastavěné pozemky. Výjimkou z tohoto pravidla je převod zastavěného pozemku, kdy stavba nebo inženýrská síť, která je na pozemku umístěna splňuje podmínky pro osvobození od DPH. Zpravidla se bude jednat o stavbu starší 5 let. Převod takového pozemku je pak od DPH osvobozen. Otázka zdanění pozemků je nejpalčivější v případě bytových a rodinných domů, kdy si kupující zpravidla nemohou uplatnit nárok na odpočet DPH a dochází tak v konečném důsledku ke zdražení ceny bydlení.
12
Novela zákona o DPH klade značné nároky na developery, kteří musí stanovit správný režim DPH u pozemků, které jsou převáděny společně s konkrétními byty, či rodinnými domy. Zatímco parcela pod domem kopíruje sazbu DPH převáděného bytu, či domu, u ostatních parcel je situace odlišná a je nutno ji vždy posuzovat individuálně podle konkrétního provedení projektu. V praxi tak bude běžné, že zatímco u jednoho rezidenčního projektu bude developer na převáděné parcely uplatňovat sazbu ve výši 21 %, u jiného rezidenčního projektu může uplatňovat 15 %, osvobození od DPH, případně kombinaci těchto tří možností. V souvislosti s rezidenční výstavbou byla často diskutovaná otázka, zda lze navýšení ceny za parcelu pod domem předejít tím, že klient složí zálohu na tuto parcelu ještě v roce 2013. Tato možnost fungovala v minulých letech vždy, když docházelo ke zvýšení sazeb DPH na převod nemovitostí. Finanční správa k této záležitosti na svých webových stránkách uvádí, že zálohy složené ještě v roce 2013 se skutečně dodaňovat nemusí. Domníváme se, že správci daně budou tento přístup plošně akceptovat, nicméně developerské společnosti by měly mít odpovídajícím způsobem přijímání záloh zohledněné ve smlouvách s klienty. Bez takového ujednání by postup navržený Finanční správou nemusel vést k požadovanému výsledku. Novelu zákona o DPH provází ještě další nejasnosti. Čistě z jejího znění nelze jednoznačně určit, zda uplatňovaný DPH režim bude vždy pro celou parcelu jednotný, nebo zda lze v rámci jediné parcely části parcel zdaňovat a jiné části parcel osvobozovat, případně podle jakých kritérií parcelu dělit. Finanční správa ve své informaci uvádí, že shodný režim DPH by měl být aplikovaný jedině po jednotlivých parcelách. Nicméně se domníváme, že z evropské DPH směrnice je možné dovodit i opačný závěr. Prostor pro možné variantní výklady, které plátci mohou využívat, tak zůstává. Pokud máte jakékoli důvody pochybovat o správnosti řešení v oblasti DPH, které zvolila Vaše společnost, konzultujte raději vše s daňovými odborníky předem. Nejenže pomohou odstranit možná rizika, ale mohou také navrhnout jiný, výhodnější postup, který bude akceptovatelný ze strany České finanční správy.
Legislativa
Daň z příjmů právnických osob I když novela zákona o daních z příjmů proběhla také poněkud chaotickým schvalovacím procesem, některá ustanovení jsou nakonec ve prospěch daňových poplatníků. Jedná se zejména o možnost uplatnění celé pořizovací ceny pozemku jako nákladu při jeho prodeji. Jinými slovy, i případná ztráta z prodeje pozemku je od roku 2014 daňově uznatelným nákladem. Nicméně je třeba dávat pozor - pokud pozemek prodává fyzická osoba (která nevede účetnictví), zůstává ztráta z prodeje pozemku i nadále daňově neuznatelná. Ve prospěch poplatníků je i zjednodušení tvorby opravných položek k pohledávkám, a dále rozšíření možnosti daňového odpisu i pro pohledávky nabyté postoupením se jmenovitou hodnotou vyšší než 200 000 Kč (za splnění dalších podmínek stanovených zákonem o daních z příjmů). Ke změně dochází také v případě odpočtu nákladů na výzkum a vývoj, a to jak v případě strukturálního uspořádání v zákoně o daních z příjmů, kde dochází k úpravě celého ustanovení § 34, tak i v případě uznatelnosti některých nákladů. Mezi náklady na výzkum a vývoj již nebude možné zahrnout náklady na certifikáty, na druhou stranu však bude nově umožněno uplatnit poskytnutou úplatu za finanční leasing movitého hmotného majetku. V souvislosti s odpočty zákonná opatření také implementují novou možnost uplatnění odpočtu na podporu odborného vzdělávání. Mezi významné koncepční změny můžeme také zařadit zrušení zákona o tzv. trojdani (daň dědická, daň darovací a daň z převodu nemovitostí), přičemž daň dědická a darovací byly integrovány do zákona o daních z příjmů. V souvislosti s touto změnou je nutné u poplatníků, které o přijetí bezúplatného příjmu (např. daru) neúčtují do výnosů, zvýšit základ daně mimoúčetně v daňovém přiznání o jeho hodnotu. Upravovat základ daně není však nutné u darů, které nejsou předmětem daně z příjmů, u darů osvobozených od daně a u účelových darů na pořízení dlouhodobého hmotného majetku, které nově snižuje jeho pořizovací cenu. Novelizace zákona také reaguje na rozhodnutí č. 5 Afs 45/2011 - 94 Nejvyššího správního soudu týkajícího se zdanění nerealizovaných kurzových výnosů až v době jejich realizace, které bylo po svém zveřejnění v roce 2012 předmětem četných diskusí. Nová úprava daně z příjmů obsahuje formulaci, jež stanovuje, že „u poplatníka, který je účetní jednotkou, jsou příjmy jeho výnosy a výdaji jeho náklady“. Z ustanovení vyplývá výrazně užší vazba základu daně na výsledek hospodaření, a tedy i záměr zákonodárce zahrnovat do základu daně „nerealizované“ kurzové rozdíly zaúčtované do výnosů či nákladů. Beze změny naopak zůstává i přes četné diskuse 5% sazba daně z příjmů právnických osob v případě investičních a dalších zákonem vyjmenovaných fondů, nemožnost osvobození výplaty dividend fyzickým osobám nebo oblast rychlejšího daňového odepisování pro hmotný majetek v první a druhé odpisové skupině. Původně navrhované změny nebyly nakonec přijaty. Problematickou oblastí, která se nám otevřela v souvislosti s novou úpravou soukromého práva, je vypořádání se s novými instituty (např. svěřenské fondy, právo stavby atd.), jejichž úprava není zatím zcela jasná (z daňového i účetního pohledu) a je předmětem dalších diskusí na úrovni Ministerstva financí a zástupců odborné veřejnosti.
Daň z nemovitostí (nemovitých věcí) Přes původní snahu o vytvoření nové legislativy je tato daň i nadále upravena současným zákonem o dani z nemovitostí. Většina změn souvisí se zavedením nové terminologie v návaznosti na rekodifikaci soukromého práva – například daň z nemovitostí se nově nazývá daň z nemovitých věcí. Přestože soukromoprávně budou stavby primárně považovány za součást pozemku, pro účely daně z nemovitých věcí budou stále posuzovány samostatně. Novelizovaný zákon obsahuje i některé koncepční změny např. vymezení předmětu daně ze staveb resp. v nové terminologii tzv. zdanitelné stavby - budovy (s odkazem na definici v katastrálním zákoně), tzv. inženýrské stavby a jednotky. Zde se opět setkáváme v praxi s množstvím výkladových problémů – například v kontextu vymezení zastavěné plochy, zda jsou předmětem daně všechny budovy zapsané v katastru nemovitostí nebo jen ty, které tam zapsány být dle zákona musí, atd. Daň z nabytí nemovitých věcí V rámci novelizace daňových zákonů byl pro daň z nabytí nemovitých věcí (dříve daň z převodu nemovitostí) připraven zcela nový zákon. Oproti původně zamýšlené koncepci, která počítala se změnou v osobě poplatníka, zůstává při převodu vlastnického práva k nemovité věci koupí nebo směnou poplatníkem daně i nadále převodce. Umožňuje však domluvu mezi stranami, že poplatníkem bude nabyvatel – pokud tak bude stanoveno v kupní či směnné smlouvě. Lhůty pro podání daňového přiznání i výše sazby daně (4%) zůstávají beze změny. Předmětem daně nadále nejsou převody vlastnického práva, ke kterým dochází při přeměnách společností (fúze, rozdělení, odštěpení). Rovněž zůstává zachováno osvobození od daně v případě prvních převodů tzv. novostaveb – nově mohou toto osvobození využít všichni (bez omezení na ekonomickou činnost převodce) po dobu 5ti let od užívání nemovitosti. Také je možné uplatnit osvobození při nabytí vlastnického práva k nemovité věci jejím uživatelem na základě finančního leasingu (tj. dani podléhá pouze nabytí nemovitosti poskytovatelem leasingu). Naopak nově došlo k zániku nároku na osvobození od daně při vkladech nemovitostí do základního kapitálu společnosti. Vzhledem k tomu, že osvobozené vklady nemovitostí byly častou alternativou při vyčleňování nemovitostí v rámci podnikových kombinací, je potřeba vzít tuto změnu v potaz při případných restrukturalizacích. Novinkou je také redukce případů povinného předkládání znaleckých posudků pro účely stanovení základu daně u běžně převáděných nemovitostí (rodinné domy, byty apod.). Pro účely určení nabývací hodnoty těchto nemovitých věcí se – oproti dosavadní úpravě – sjednaná cena nebude porovnávat se zjištěnou cenou podle oceňovacích předpisů, ale s tzv. srovnávací daňovou hodnotou. Tato hodnota je odvozena od tzv. směrné hodnoty, která má reflektovat ceny běžně převáděných nemovitých věcí (při zohlednění jejich specifika) v daném místě a srovnatelném časovém období, nashromážděných správci daně. Poplatník má mít tedy možnost volby, zda se pro určení srovnávací daňové hodnoty jím nabývané nemovité věci použije namísto směrné hodnoty zjištěná cena (v tomto případě je ovšem povinen předložit znalecký posudek – související náklady si však může uplatnit v daňovém přiznání jako uznatelný výdaj).
SMART stavebnictví • březen 2014
13
Nemovitosti
Měříme opravdu stejným metrem? Nejednotný přístup k metodice měření užitné plochy představuje riziko nejen pro nájemce, ale také pro majitele, developery a banky. Michal Melč,
[email protected] Ve spolupráci s RICS Česká republika Oblast nemovitostí je konkrétním příkladem toho, že když dva dělají totéž, nemusí to být totéž. Své zkušenosti mají zájemci o bydlení, kteří se těší, jak si svůj nový byt zařídí a ke svému překvapení pak zjišťují, že v rámci výměry se tu objevuje balkon, sklep, instalační jádro anebo vnitřní příčky. Nejsme sice ve Španělsku, kde součástí užitné plochy bytu bývají i venkovní bazény, ale i tak se kreativitě meze nekladou a srovnávat byty podle deklarované výměry nemusí být vždy zárukou objektivního porovnání. Obdobně je tomu i v oblasti komerčních nemovitostí, kde se pohybují nájemníci, vlastníci nemovitostí, developeři, investoři a banky. Nájemníka mimo jiné zajímá, jaká je skutečně využitelná plocha, kterou si pronajímá. Pokud budoucí nájemník zvažuje relokaci a hledá prostory pro vytvoření 1 500 pracovišť, je nemile zaskočen, když zjistí, že plocha, se kterou počítal, je vhodná pouze pro přestěhování 1 300 pracovních míst. Developer zase řeší, jakou plochu může efektivně pronajmout a jaké financování od banky může očekávat. Pro investora, zejména pohybujícího se na různých trzích, je důležitá stabilita výnosu, jeho dlouhodobá udržitelnost a v neposlední řadě porovnatelnost v rámci daného portfolia. V současné době zpravidla přetrvává praxe, kdy každý developer má svůj vlastní přístup ke způsobu určení pronajímatelné plochy. Vedle těchto praxí ověřených přístupů existují národní standardy a aby to nebylo jednoduché, různé profesní organizace, z nichž nejznámějšími jsou asi RICS a BOMA1, používají svoje vlastní definice a standardy pro určení výměry užitné plochy. Do stejné skupiny lze zařadit i evropskou směrnici EN 15221 – 6, která definuje přístup k měření ploch a výměr. Jaký to má praktický dopad? Nájemník, platící za prostory, které není schopen efektivně využít anebo za prostory, které, při použití jiné metodiky, nejsou považovány za pronajímatelné, bude chtít při renegociaci smlouvy tuto otázku řešit. Druhou stranou téže mince je dopad do hodnoty takové nemovitosti. Z dlouhodobého pohledu mohou budovy, kde je pronajímatelná plocha nastavena příliš agresivně, představovat riziko pro investora právě v okamžiku, kdy dojde k přejednání smlouvy.
14
Stejně tak i banky mají zájem na férovém ocenění, které je založeno na objektivním, stabilním a dlouhodobě udržitelném výnosu z nájemného. A rozdíl ve výměře o 10 % anebo, jak ukazují některá srovnání, až o 24 %, představují pro všechny dotčené strany ne úplně zanedbatelnou diferenci. Výše popsaná situace může představovat riziko, zejména pro mezinárodní realitní transakce, kde může dojít k největším odlišnostem ve způsobu určení pronajímatelné plochy. I v českých podmínkách tato situace nastává, byť ne v tak velké míře. Zpravidla se jedná o diference okolo 10 %, v závislosti na tom, jaká metodika a přístup k určení pronajímatelné plochy je použit. Z tohoto důvodu vznikla ke konci roku 2013 koalice Mezinárodní společenství pro standardizaci měření ploch nemovitostí (IPMSC2) (www.ipmsc.org) sdružující v tuto chvíli více než 30 předních odborných asociací a profesních sdružení. Jejím cílem je vytvořit jednotnou platformu a standard pro měření ploch nemovitostí a doplnit tak dosud chybějící pojítko mezi IFRS a IVS3. Mezinárodní standard pro měření ploch nemovitostí (IPMS) zajistí, že měření ploch v budovách bude probíhat podle stejných pravidel, a přispěje tak k větší transparentnosti trhu, důvěře veřejnosti, konzistenci při určování velikosti budov, důvěře investorů a v neposlední řadě k větší stabilitě trhu. Od června 2014 budou nově navržený standard měření používat všechny organizace sdružené v koalici IPMSC a další společnosti po celém světě. Zavedení nového standardu v oblasti měření ploch nemovitostí je považováno za jeden z nejvýznamnějších vývojových posunů realitního trhu v posledních letech a v nejbližších měsících zahrne i další typy nemovitostí. V případě vašeho zájmu vás danou problematikou rádi provedeme a vysvětlíme případný konkrétní dopad na vaše podnikání, spolu s možnosti jeho řešení, ať již z pozice nájemce, investora anebo developera. Stejně tak vám rádi odpovíme na vaše dotazy ohledně IPMS, jeho poslání a přínosu. 1 RICS: Royal Institution of Chartered Surveyors, BOMA: Building Owners and Managers Association 2 International Property Measurement Standards Coalition 3 International Valuation Standards
Novinka
Cenová mapa transakčních cen bytů a bytových projektů Společnost pro cenové mapy s.r.o. ve výhradní spolupráci s poradenskou společností Deloitte spustila unikátní analytický nástroj určený pro banky, developery, investory, pojišťovny a realitní makléře. Díky tomuto nástroji je tak na českém trhu prostřednictvím webové aplikace nově dostupná cenová mapa, která umožňuje na základě databáze transakčních cen porovnávat a prezentovat skutečné ceny rezidenčních nemovitostí. Ale nejen to. Petr Hána,
[email protected] Cenová mapa transakčních cen představuje jedinečnou webovou aplikaci připravenou ke každodennímu využití. Zejména v rámci developerských společností a investičních skupin lze Cenovou mapu transakčních cen využít pro procesy související s řízením příležitostí a prodejem, jako například zpracování studie proveditelnosti, definice projektové strategie a standardů, zajištění financování, analýzu trhu a konkurence, nastavení cenové politiky či marketing. V bankách a pojišťovnách lze informace z cenové mapy využít jako porovnávací základnu pro hodnocení zástav, analýzu rizik nebo oceňování. Slouží zároveň i jako analytický nástroj pro rozhodování o poskytování financování nových developerských projektů, získávání nových klientů pro hypoteční úvěry či půjčky.
Cenová mapa transakčních cen: • představuje rozsáhlou databázi obsahující souhrnné informace o lokalitách, projektech, bytech, cenách, standardech a vývojových trendech • zpracovává výhradně oficiální údaje o skutečně provedených prodejích (transakcích), které získává z Katastrálních úřadů • sleduje všechny transakce dlouhodobě a po jednotlivých projektech a bytech, • poskytuje informace jak o „prvoprodejích“ tak o „přeprodejích“ • má dynamický charakter • ve vybraných městech a regionech poskytuje data o všech reálných prodejích a prodejních cenách
V rámci aplikace jsou v ČR zcela poprvé definovány standardy („CULT“) developerských projektů, které umožňují porovnávat jednotlivé bytové projekty mezi sebou dle souměřitelných parametrů. Zároveň je k dispozici celá řada analytických nástrojů ve formě ucelených reportů, které Vám umožní např.: 1) porovnávat byty a bytové projekty a jejich ceny v čase a tím rychleji zanalyzovat možnosti financování, 2) získávat informace o bytové zásobě, ale i prodejích v čase po jednotlivých lokalitách či typech bytových jednotek a projektech, 3) porovnávat cenu v jednotlivých segmentech rezidenčního trhu (nové developerské projekty, panelová výstavba, rodinné domy, cihlová zástavba), 4) porovnávat jednotlivé projekty vzhledem k vytvořenému standardu CULT; atd.
SMART stavebnictví • březen 2014
15
Kalendář akcí
vztahy Mezinárodní aně d do y ad op a d od úv z příjmů, cen do převodních ha 14.3.2014, Pra www.deloitte.cz
MIPIM 11. - 14.3.2014 Cannes, Francie www.mipim.com
FOR H ABITA T 201 4 20. - 2 3.3.20 1 4 Praha www.f orhab itat.cz
BAUMESSE NR
W
28. - 30.3.201 4 Dortmund, Ně mecko www.baumes senrw.de
Mezinárodní stavební veletrh 23. - 26.4.2015 Brno www.bvv.cz/ibf
FORINVEST 14. - 16.3.201 4 Valencia, Špan ělsko www.feriava lencia.com
Daňová přiznání
CONECO
21.3.2014 Praha www.deloitte.cz
26. - 29.3.2015 Bratislava, Slovensko www.incheba.sk
LIGHT + BUILDING 30.3.2014 - 4.4.2014 Frankfurt nad Mohanem, Německo www.light-building. messefrankfurt.com
HallTec 8. - 10.4.2 014 Karlsruhe, Německo www.hal ltec-expo .com
Švarcsystém z daňového pohledu - optimalizace v mezích zákona 14.4.2014, Praha www.deloitte.com
TECMA 10. - 13.6.2014 Fiera Madrid, Španělsko www.ifema.es/tecma_01
@ Napište nám – za jakékoliv Vaše náměty či dotazy děkujeme.
Archiv SMART
Ing. Václav Matyáš, SPS v ČR
[email protected], www.sps.cz
Veškerá minulá čísla můžete nalézt kliknutím na záložku SMART stavebnictví na www.sps.cz.
Ing. Miroslav Linhart, Deloitte
[email protected], www.deloitte.com Ing. František Glazar, ÚRS Praha
[email protected], www.urspraha.cz © 2014 Deloitte Česká republika, SPS v ČR, ÚRS Praha
Naleznete zde také SMART v anglickém jazyce.
