STARTPAKKET RURAAL ERFGOED CHECKLIST
Startpakket Ruraal Erfgoed komt tot stand onder auspiciën van Innovatieplatform Duurzame Meierij met een financiële bijdrage van Belvedere, EU (Leader+) en IDM. Projectontwikkeling: Minos & Twisk Projectorganisatie: Minos & Twisk Vormgeving & realisatie: Beesign Communications
www.onserfgoed.nl
Inleiding Startpakket Het Startpakket Ruraal Erfgoed is bedoeld voor iedereen die cultureel erfgoed bezit en dat graag wil behouden. Dat kan door er een nieuwe bestemming aan te geven, die het behoud kunnen financieren. Het Startpakket wil duidelijkheid scheppen in de aanpak, welke informatie nodig of voorhanden is, welke zaken onderzocht moeten worden en welke professionele adviseurs hierbij van dienst kunnen zijn. Onder cultureel erfgoed vallen over het algemeen kleine en grote gebouwen of bouwwerken die karakteristiek zijn voor de regio (bijvoorbeeld een Vlaamse schuur, een oud bakhuis e.d.). Monumentale status is hierbij niet van belang; het gaat erom dat de eigenaar zelf vindt dat het behouden zou moeten blijven en dat hij of zij de intentie heeft zich hier ook daadwerkelijk voor in te zetten. Doel van het Startpakket is een vooronderzoek die de haalbaarheid van het behoud en het de belangrijkste knelpunten in kaart brengt. Voordat er geïnvesteerd wordt in gedetailleerde plannen of uitwerkingen is het belangrijk om een goed inzicht in de mogelijkheden en financiën te verkrijgen. Dit kan onzekerheden wegnemen en tegenvallers voorkomen. Het Startpakket is opgezet om op een zo goedkoop mogelijke wijze tot een juiste inschatting te komen die de eigenaar op weg kan helpen een gefundeerde beslissing over de toekomst van het erfgoed te nemen. De bij het Startpakket betrokken adviseurs proberen om in korte tijd een inschatting van de mogelijkheden te maken, waarbij de eigenaar zelf wordt ingeschakeld om de benodigde informatie te achterhalen. De adviezen hebben tot doel om een indicatie van mogelijkheden en haalbaarheid aan te geven. Hierdoor kan de eigenaar worden geholpen in het proces tot behoud, vervolgstappen om het doel te bereiken of om knelpunten op te lossen. De eigenaar blijft in dit proces leidend. Hij bepaalt welke stappen daadwerkelijk genomen worden en welke adviseur welke opdracht krijgt. De eigenaar bepaalt zijn eigen randvoorwaarden en wensen en neemt de uiteindelijke beslissing over voortzetting en uitvoering van het project. Het is van belang goed na te denken over deze randvoorwaarden en wensen om zo tot een meer nauwkeurige uitkomst van de adviezen te komen. De vragen in deze checklist geven hierin een goed inzicht. Het is zeer waarschijnlijk dat niet in elke fase een advies nodig is. De checklist bestaat uit verschillende fasen, die een voor een zo volledig mogelijk ingevuld dienen te worden.
Fase 0: Oriëntatie op centrale vraagstelling • Checklist
Fase 1: Oriëntatie kansen, bedreigingen en proces • Bouwhistoricus • RO / Stedenbouwkundige
Fase 2: Oriëntatie ruimtelijk-functioneel plan op hoofdlijnen • Architect • Landschapsarchitect
Fase 3: Oriëntatie op financiële haalbaarheid • Bouwkostendeskundige • Exploitatiedeskundige
Door invulling van de checklist kan bepaald worden welke informatie en welke adviseurs nodig zijn. Wellicht zijn er zelf opdrachten te combineren door de meerdere expertises van de adviseurs.
2
Fase 1A: Cultuurhistorie
A. Onderzoek Er dient onderzoek plaats te vinden naar de mogelijkheden die u heeft als u niet geïnteresseerd bent in behoud. Sloop is een oplossing, tenzij er sprake is van een monumentale status. Verkoop of verplaatsing is wellicht ook een optie.
B. Onderzoek De monumentale status van uw object is bekend bij de monumentencommissie van uw gemeente.
C. Informatie verzamelen De Rijksdienst Monumentzaken (RDMZ) heeft van elk rijksmonument een beschrijving in het archief. Van gemeentelijke monumenten is een beschrijving aanwezig bij de monumentencommissie van uw gemeente.
D. Informatie verzamelen Als de cultuurhistorische waarde recentelijk is vastgesteld kan deze wellicht worden opgevraagd bij de toenmalige opdrachtgever of de uitvoerder van het onderzoek. Het verdient aanbeveling deze te achterhalen om dubbel werk (en kosten) te voorkomen.
E. Informatie verzamelen Probeer te achterhalen of er al eens een beschouwing van de cultuurhistorische waarde heeft plaatsgevonden, wellicht in opdracht van een vorige eigenaar. Alle informatie die al eens is vastgelegd is bruikbaar.
F. Bureau inschakelen Om de cultuurhistorische waarde van uw object te bepalen dient u een cultuurhistorisch adviesbureau in te schakelen voor een eerste inventarisatie. Deze inventarisatie geeft aan wat de belangrijke kenmerken en elementen van een gebouw en de omgeving zijn. In de verdere plannen kan hier rekening mee worden gehouden.
3
Fase 1B: Ruimtelijke Ordening
G. Informatie verzamelen
Voor u een adviesbureau laat inventariseren wat de mogelijkheden zijn voor functies op uw erf en in uw erfgoed, moet u eerst voor uzelf bepalen wat u wel en wat u vooral niet wilt. Wellicht is het toegestaan om een café te openen. Als u echter niet van drukte houdt, is dit geen goed idee. Denk goed na over zaken als bezoekersaantallen, hoeveel tijd u aan de nieuwe functie wilt besteden, maar ook of uw buren overlast kunnen ondervinden. Bepaal eerst wat u zelf wilt, dan hoeft u iemand anders er niet voor te betalen.
H. Bureau inschakelen
Als u uw eigen randvoorwaarden hebt bepaald, schakelt u een expert ruimtelijke ordening in, die u kan vertellen welke mogelijkheden er zijn binnen de huidige bestemming. Hij kan u eventueel ook helpen om een onderbouwd wijzigingsverzoek te schrijven. Vraag eerst zelf informatie op bij uw gemeente; het bestemmingsplan kan opgevraagd worden bij de afdeling Ruimtelijke Ordening (RO).
I. Informatie verzamelen
Vraag bij uw gemeente het bestemmingsplan op en bekijk of de gewenste functie pas binnen de beperkingen die door dit plan zijn opgelegd.
J. Bureau inschakelen
Als de beoogde functieverandering niet past binnen de bestemming van uw kavel kunt u bij een expert ruimtelijke ordening laten inventariseren of het haalbaar is om de bestemming te veranderen. Dit is afhankelijk van de functie, de situatie en de randvoorwaarden van overheidszijde. Houdt er rekening mee dat niet alles mogelijk is; de functie moet passen in de omgeving, deze versterken en verbeteren.
Restauratie
Als u niet van plan bent de functie van uw object te wijzigen, vallen eventuele bouwkundige werkzaamheden onder restauratie. Het schema is hierin beperkt bruikbaar; slechts vraag 22 t/m 25 zijn nog van belang en van nut.
4
Fase 2A: Architect
K. Bureau inschakelen
De functieverandering van een gebouw gaat meestal gepaard met een verandering van inrichting. Zelfs als het gebouw zelf in ‘oude staat’ hersteld wordt, is er een inrichtingsplan nodig die alle activiteiten en elementen meeneemt. Een architect dient ingeschakeld te worden om een inschatting van de functionaliteit en indeling van deze ruimtes te maken.
L. Bureau inschakelen
Als er voor de nieuwe functie voorzieningen moeten worden aangelegd - dat kan gaan van toiletten tot isolatie of brandwering - dan kan een architect deze in de ruimte inpassen en knelpunten hierin aangeven.
M. Bureau inschakelen
Een architect kan u een goed beeld geven van de benodigde en gewenste aanpassingen aan het gebouw. Dit helpt u een beeld te vormen en een basis te geven voor verder onderzoek.
5
Fase 2B: Landschapsarchitect
N. Bureau inschakelen
Als er een functie aan het of op het erf wordt toegevoegd wordt is hier ruimte voor nodig. Deze ruimte, ook al is het slechts een pad naar het bewuste gebouw, levert een andere indeling van het erf op, waarbij privacy ook een rol gaat spelen. Een landschapsarchitect kan helpen om te bepalen welke ruimte nodig is en tegen welke randvoorwaarden.
O. Bureau inschakelen
Het erf heeft een grote invloed op de uitstraling, sfeer en het karakter van de omgeving en de bebouwing. Door het op de juiste wijze indelen van de beschikbare ruimte, en te kiezen voor de juiste aankleding hiervan, kan het erf een versterking van de omgeving en het cultuurhistorisch erfgoed leveren. Een landschapsarchitect kan helpen hierbij een beeld te vormen.
6
Fase 3A: Bouwkosten
P. Informatie verzamelen
Als het gebouw niet meer in goede staat verkeert, moet er een herstelplan komen; welke elementen moeten op welke wijze behandeld worden om de goede staat te herstellen. Daarnaast zijn er wellicht elementen uit het verleden die weer teruggebracht moeten worden. Begin altijd met het verzamelen van informatie over de gewenste staat; met name oude foto’s en tekeningen zijn hier van belang. Tekeningen van oude inrichtingselementen kunnen gezocht worden bij heemkundekringen of de Stichting Historisch Boerderij Onderzoek (SHBO).
Q. Bureau inschakelen
Om het herstelplan uit te werken is een bouwkundig adviesbureau of architect nodig. Hij kan samen met de reeds aanwezige informatie, een totaalplan maken van de herstelwerkzaamheden aan het object.
R. Bureau inschakelen
Een nieuwe inrichting voor de nieuwe functie moet uitgewerkt worden tot een definitief ontwerp. Een bouwkundig adviesbureau of architect maakt een totaalplan van de ombouw naar de nieuwe functie.
S. Bureau inschakelen
Als er een plan is voor herstel en ombouw moet berekend worden wat de totale kosten zijn. Een bouwkundig adviesbureau kan een inschatting maken van de totale kosten.
T. Bureau inschakelen
Onderhoud van het object moet meegenomen worden in het totale financiële plaatje, dit zijn regelmatig terugkerende kosten die, met name bij oudere gebouwen, aanzienlijk kunnen zijn. Een inschatting van de periodieke kosten is belangrijk voor de berekening van het budget en kan verrassingen voorkomen. Een bouwkundig adviesbureau kan de onderhoudskosten inschatten.
7
Fase 3B: Exploitatie
U. Bureau inschakelen
De exploitatie van de nieuwe functie is de weg waarlangs behoud gegarandeerd kan worden. Het resultaat van de exploitatie zal hiervoor voldoende moeten zijn; investeringen, onderhoud en exploitatielasten worden betaald uit de opbrengst. Een exploitatieadviesbureau kan een inschatting maken van de markt en de mogelijke opbrengsten.
V. Bureau inschakelen
Investering en onderhoud zijn geen jaarlijkse bedragen. Om een duidelijk overzicht te krijgen van de gemiddelde jaarlijkse lasten kan dit uitgerekend worden door een bouwkundig adviesbureau. De financiering kan wellicht op meerdere manieren; het is belangrijk u goed voor te lichten.
W. Bureau inschakelen
In sommige gevallen bestaat de mogelijkheid op aanvullende fondsen. Dit kan subsidie zijn via een regeling van de overheid of giften via particuliere of maatschappelijke initiatieven.
Doen of Laten
De beslissing is altijd aan uzelf om, op basis van de verzamelde gegevens, wel of niet door te zetten met uw project. U bepaalt zelf wat het u mag kosten, wat het op moet brengen en hoeveel moeite u erin wilt steken; als de uitkomsten van dit verkennend onderzoek voldoen aan uw voorwaarden kunt u verder gaan met plannen en uitvoeren. Als de uitkomsten van het onderzoek aangeven dat het project te duur, te moeilijk of te risicovol wordt, kunt u besluiten het plan niet uit te voeren. Of u kunt proberen uw randvoorwaarden bij te stellen in een poging toch tot een oplossing te komen.
8
