Startnotitie Office Centre Kerngroep:
Melvin Könings, Jan Peter Chatrou, Hans Leenhouts, Pieter Mesu, Erik van den Dungen, Harrie van Veghel, Merie van Zandwijk en Reinier van Stuivenberg
Betrokken:
Ludolf van Lith (gemeente Geldermalsen) Friso Hennings Backer (KvK) Edwin Loeff en Kees Froeling (belangstellend)
Datum:
24 februari 2012
1.
Samenvatting
Deze startnotitie biedt een eerste ruw overzicht van de mogelijkheden van een ZPiB bedrijfsverzamelgebouw en de keuzes die je daarbij kan/moet maken. Er is een kerngroep geformeerd en die heeft een aantal concrete acties uitgezet (zie actielijst). Op 29 maart om 08:30 uur komt de kerngroep weer bijeen in het gemeentehuis. 2.
Aanleiding
ZPiB (Zelfstandig Professionals/Partners in Business) is een actieve netwerkvereniging voor ZZP-ers, freelancers en zelfstandige ondernemer uit de gemeenten Geldermalsen en Neerijnen. ZPiB brengt zelfstandig professionals uit de regio samen en biedt een matching system voor tijdelijke versterking. Tot nu toe vinden er netwerkbijeenkomsten plaats en wordt kennis gedeeld over thema's als inkoop, verzekeringen en marketing. Op de besloten LinkedIn groep van ZPiB startte Melvin Könings begin 2012 een discussie over de mogelijkheden van een gezamenlijk bedrijfsverzamelgebouw. Het ZPiB bestuur ondersteunt dit initiatief van harte, omdat het past binnen de doelstelling zoals verwoord in de ZPiB oprichtingsakte. Het ZPiB bestuur organiseerde op 9 februari 2012 een startbijeenkomst met het doel de diverse geïnteresseerden bij elkaar te brengen. Aanwezig waren vertegenwoordigers van de potentiële gebruikers, mogelijke investeerders en deskundige partijen en ten derde ondersteuners van dit initiatief zoals Kamer van Koophandel (KvK) en de gemeente Geldermalsen. De gemeente wil graag waar nodig ondersteuning verlenen in bijvoorbeeld een noodzakelijke snelle wijziging van het bestemmingsplan indien van toepassing. Financieel is er bij de gemeente echter nauwelijks vrije ruimte. De KvK geeft aan dit soort initiatieven in de procesfase op onderdelen financieel te kunnen ondersteunen. Zo kan de KvK een marktonderzoek ondersteunen (ondernemers benaderen, etc.). Op 23 februari 2012 was er vervolgoverleg van de kerngroep en hebben betrokken partijen besloten deze ontwikkeling gefaseerd aan te pakken. Onderling is er een stevige ambitie en een hoog vertrouwen in een behapbaar en realistisch scenario. Tegelijkertijd is iedereen zich er van bewust dat deze ontwikkeling alleen tot stand komt als vraag en aanbod goed matchen en alle betrokken partijen actief meedoen in de ontwikkeling. 3.
Wat is een bedrijfsverzamelgebouw?
Op Wikipedia vinden we een goede definitie van een bedrijfsverzamelgebouw. Een bedrijfsverzamelgebouw is een gebouw dat dient om verschillende bedrijven in te huisvesten. Bedrijfsverzamelgebouwen beogen over het algemeen goede en betaalbare huisvesting te verzorgen. Soms is de huisvesting gesubsidieerd door overheden. In andere situaties komt betaalbare huisvesting of goedkope dienstverlening tot stand door slimme deling van kosten of bijvoorbeeld gebruik te maken van een langdurig leegstaand pand. Kosten kunnen laag gehouden worden door diensten met elkaar te delen, zoals een kantine of een kopieermachine.
In de meest kale variant zitten bedrijven gewoon bij elkaar en functioneren ze volledig los van elkaar. Meestal zijn dit geen zelfstandigen maar kleine bedrijven, soms zitten daar ook afdelingen of regionale kantoortjes van grote ondernemingen tussen. In de gemeente Geldermalsen en Neerijnen staan verschillende van dit soort bedrijfsverzamelgebouwen. In andere gevallen focust een bedrijfsverzamelgebouw zich op een specifieke groep ondernemers, bijvoorbeeld ICT-bedrijven of bedrijven uit de mediasector. In Geldermalsen is een goed voorbeeld de Panhoven, waar huisarts, verloskundige en tandarts bij elkaar zijn getrokken. Zelfstandige praktijken, die wel onder één dak zitten en gebruik maken van dezelfde entree en parkeergelegenheid. Een volgende categorie bedrijfsverzamelgebouwen gaat veel verder in het delen met en ondersteunen van de ondernemers: de zogeheten incubator. Een incubator is een broedplaats voor ondernemers en ondernemingen, die tot doel heeft om veelal jonge startende bedrijven te ondersteunen om een gezonde, goed draaiende onderneming te worden. Deze fase is vaak lastig; meestal gaan bedrijven in deze fase failliet. Het gebruik van de term incubator is overgewaaid uit Angelsaksische landen waar de aanduiding 'business incubator' sinds de jaren tachtig in zwang is gekomen voor organisaties die startende bedrijven huisvesten en begeleiden. In Nederland is de term 'incubator' een tijdje heel populair geweest. Tegenwoordig worden ook termen als innovatiecentrum, bedrijfs-technologischcentrum (BTC) of innovatiecluster gebruikt. Een incubator is meer dan alleen een bedrijfsverzamelgebouw. Niet elk startend bedrijf maakt kans om door een incubator geholpen te worden. Maar als daarvoor eenmaal groen licht gegeven is, krijgt het toegang tot een geïntegreerd pakket diensten, waaronder bijvoorbeeld werkruimte, faciliteiten, coaching, advies, een persoonlijk netwerk en vooral: financiering. Voorbeelden zijn BioPartner (life science) en Mercator in Nijmegen. Een laatste variant van een bedrijfsverzamelgebouw is een flexibeler variant voor werken en vergaderen. Goed voorbeeld is dienstverlener seats2meet. Zij bieden online en offline ruimte aan om samen te werken en elkaar te versterken. Dit kan door elkaar te ontmoeten, samen te werken, waarde te cocreëren, kennis uit te wisselen en ideeën te creëren, te innoveren en te inspireren en geïnspireerd te worden. Seats2meet probeert een marktvernieuwende vergaderervaring te bieden. Ze ontvangen klanten in een vergaderlounge die exact aansluit op het doel van de bijeenkomst, in combinatie met een geweldige lunch, koffie/thee corners, zoete invallen, beamers, laptops, geluidsinstallaties en alles wat verder nodig is voor een succesvolle bijeenkomst. Seats2meet.com is een innovatief business concept in de industrie van vergaderingen en conferenties. Seats2meet.com is ontworpen voor het boeken van vergaderingen: snel en moeiteloos, zonder te praten met een boekingsagent. In het reserveringssysteem reserveer je "seats" om te vergaderen, in plaats van vergaderzalen. Je betaalt per stoel, waardoor je altijd alleen hoeft te betalen voor wat je daadwerkelijk gebruikt. In praktijk valt het concept seats2meet best tegen. Van de ambitieuze doelstellingen van grote communities en terugkerende ZZP-ers komt nog niet veel terecht, de ruimtes worden vooral gehuurd door hit-and-run afspraken en gebruikers moeten intensief gelokt worden door gratis lunches. De afgelopen jaren zijn uiteenlopende, maar ook enigzins vergelijkbare concepten als paddenstoelen uit de grond geschoten. Zo heb je binnen de creatieve sector de Van Nelle fabriek in Rotterdam, de Kauwgomballen fabriek in Amsterdam en de Caballero fabriek in Den Haag. Dit zijn uitdagende initiatieven, maar volgens kenners blijft één belangrijk ding dat wel beoogd was uit en dat is interactie. Interactie, oftewel echt verbinding is noodzakelijk om meer te zijn dan een kaal bedrijfsverzamelgebouw. Een concept staat of valt met het gedeelde en uitgevoerde concept wat er achter zit. <
> Kort samengevat zien we dus een wijde range van dienstverlening, waarbij de ondernemers heel veel 2 of steeds minder vrijheid hebben, waarbij uiteenlopende diensten worden aangeboden. Niet alleen m , maar ook catering, coaching, dienstverlening en zelfs financiering. Ook is er een brede variëteit in het al dan niet actief sturen op kruisbestuiving tussen ondernemers. Zo is er in het ene bedrijfsverzamelgebouw geen enkele incentive om elkaar van dienst te zijn, in andere centra is dat juist verplicht! Zetten we het aantal aangeboden dienstenpakket uit tegen de flexibiliteit van afspraken zien we de volgende algemene trend ontstaan:
Uitgebreid Ambitie
Incubator clubs als seat2meet
Dienstverlening
Traditioneel Bedrijfsverzamelgebouw
Praktijk
Beperkt Flexibel
Vast Verplichtingen
Rechtsonder in dit model zie je steeds minder zelfstandigen en steeds meer georganiseerde bedrijven. Ook zal je zien dat de ontwikkeldynamiek en bijvoorbeeld doorlooptijd rechtsonder afneemt. Doel van het ZPiB Office Centre is waarschijnlijk een goede balans in dit model te zoeken. Grofweg zou het ZPiB Office Centre zich in het midden van dit model moeten bevinden, met flexibele èn vaste contracten (lees: variabele en vaste kasstroom) en gevarieerde dienstverlening (van vrij zelfstandig opererende gebruikers naar gebruikers die uiteenlopende diensten afnemen). Het is de bedoeling om in een enquête met gerichte vragen goed de behoefte van de potentiële gebruikers in kaart te brengen. Wat verwachten ze van het ZPiB Office Centre, waarvoor zijn ze ook bereid te betalen? 4.
Voordelen voor de gebruikers
Focus van ZPiB ligt uiteraard op de zelfstandige professionals. Het is echter niet uitgesloten dat een ZPiB Office Centre ook ruimte biedt aan kleine bedrijven, die niet onder de primaire doelgroep van ZPiB vallen. Er kan mogelijk goede kruisbestuiving plaatsvinden tussen deze ondernemers en kleinere bedrijven kunnen bijvoorbeeld voor een vastere kasstroom zorgen in het centrum. Waarschijnlijk zal een goede mix gevonden moeten worden. Voor de gebruikers zijn er verschillende voordelen van een (gezamenlijk) bedrijvencentrum. Uit de enquête kan blijken of de potentiële gebruikers deze voordelen ook echt verwachten of wensen. 1. Prijs/kwaliteit: in een slimme vastgoed constructie waar bijvoorbeeld een langer leegstaand pand slim wordt omgetoverd tot bedrijvencentrum, kan een buitengewoon lage kantoorprijs aangeboden worden. Hoe aantrekkelijk deze prijs is moet nog nader uitkristalliseren, maar er zijn genoeg voorbeelden in het land van hele lage prijzen. Deze kunnen overigens ook een aanloopkarakter hebben, bijvoorbeeld via een ingroei-model. 2. Flexibiliteit: een buitengewoon belangrijk aspect voor zelfstandigen is de mogelijkheid van flexibiliteit. Voor veel zelfstandigen is het huren van een permanente ruimte te duur, ze hebben wel belangstelling voor het huren van tijdelijke werkplekken of flexplekken. Er zijn systemen in de markt van een soort strippenkaart systeem, dit is uiteraard veel goedkoper dan het huren van een permanente ruimte. 3. Inspiratie: voordeel van een gezamenlijke locatie is dat bedrijven die bij elkaar gehuisvest zitten elkaar inspireren. Kruisbestuiving leidt tot meer kwaliteit, meer omzet en meer innovatie. Bedrijven kunnen onderling profiteren van elkaars expertise, arbeid en netwerken. Het kan een bruisende omgeving om te werken opleveren. Voordeel van een gezamenlijke locatie is dat je elkaar makkelijk kan zien. Je loopt even snel binnen bij een collega ondernemer om te kijken wat je voor elkaar kan betekenen. Een office centre kan als lead generator functioneren. 4. Markt: vaak ontstaat er een onderlinge gunningfactor. Vooral kleine bedrijven en zelfstandigen vinden het fijn om in een grotere community te werken en toch een gevoel van collegialiteit te ervaren. Je gunt elkaar dan ook werk en staat samen sterk.
5. Consortium: gebruikers kunnen proposities gezamenlijk aan klanten samen aanbieden, ze kunnen elkaar makkelijk vinden voor projectmatige samenwerking. De verbinding kan ontstaan omdat ondernemers in dezelfde sector werken (bijvoorbeeld samen in marketing), maar ook juist omdat zeer uiteenlopende expertises bij elkaar zitten en elkaar kunnen versterken (bijvoorbeeld websites bouwen en kennis van lokale overheden). 6. Faciliteiten: in slimme constructies kan een toplocatie gecombineerd worden met alle noodzakelijke faciliteiten zoals telefoon, internet, netwerk, ICT support, breedband, vergaderruimtes, catering en nog veel meer. En nog belangrijker, deze faciliteiten kunnen tegen lage all-in kostprijs geleverd worden. 7. Scheiding werk/privé: voor ZZP-ers brengt het de mogelijkheid om werk en privé wat nadrukkelijker te scheiden. Werken vanuit je studeerkamer thuis Quote: "Ik vind het leuker heeft veel voordelen (nul reistijd en gemakkelijk privé dingen op een kantoor te werken tussendoor), maar ook nadelen (jengelende kinderen, te veel met ZPIB collega's, dan op afleiding, geen collega's in de buurt). Ook zijn thuis situaties een zolderkamer die vaak minder geschikt klanten te ontvangen, vergaderingen te omgetoverd is tot kantoor" beleggen, workshops te verzorgen of presentaties te geven. Ook opslag thuis is vaak lastig. 8. Testruimte: voordat een zelfstandige in de markt zijn ding wil doen, is het soms handig te oefenen met en te slijpen aan een idee. Populair is de elevator pitch: wat is je boodschap in 40 seconden? Waar ben jij nou echt goed in, waarom is jouw product uitstekend. De werkomgeving van faciliteren in het aanscherpen van je business, door bijvoorbeeld dagelijks om 12:00 uur met een broodje 3 elevator pitches te organiseren. 9. Transparantie: een voordeel van allerlei nieuwe technologie is dat ondernemers via een ZPiB website en bijvoorbeeld gezamenlijke agenda's of planning elkaar veel gemakkelijker kunnen vinden. Als je bijvoorbeeld weet dat een trainer op donderdagochtend in het centrum werkt, wip je makkelijk even aan op dat moment. 10. Verbinding in eigen regio: sommige zelfstandigen uit onze regio werken ook buiten de regio en zoeken soms daar (tot eigen ongenoegen) hun flexibele werkruimte. Dat kost een hoop reistijd en ze ervaren een gebrek aan een lokaal zakelijk netwerk. Voor veel zelfstandigen is het een aangenaam idee in de eigen regio een goede zakelijke werkplek te hebben. Kortom: verbinding is de sleutel. Vanuit een gezamenlijke werkplek kunnen ondernemers hun zaken doen. Ze doen zaken met hun klanten, maar ook onder elkaar. Doel moet ook het liefst zijn dat geen enkele onderneming binnen het centrum hetzelfde is (lees: directe concurrent). Veel liever hebben de ondernemers allemaal hun eigen specialisme waarvan de ondernemingen onderling ook gebruik maken als een soort van interne klanten. De verschillende ZZP-ers en MKB ondernemingen bij elkaar, opererend onder hun eigen naam, maar verenigd in het centrum, bieden via hun samenwerking de commerciële slagkracht van een grote organisatie aan! 5.
Maatschappelijke voordelen
In onze regio is het stimuleren van zelfstandig ondernemerschap van groot belang. Immers, onze regio heeft een grote behoefte aan een werkomgeving voor mensen met een hoger opleidingniveau. Door het huidige relatief lage opleidingniveau van de werkgelegenheid in de regio is ook de verdiencapaciteit in de Betuwe onderontwikkeld. Veel hoogopgeleide mensen die wel wonen in onze regio, verdienen hier niet hun geld en werken fysiek buiten de regio. Op die manier ontstaat er ook een mobiliteitsprobleem (grote pendel). Veel beter is om deze mensen (ook zelfstandigen) fysiek ook aan onze regio te verbinden. Dat levert ook weer bestedingen op overdag. In steeds meer bedrijven wordt flexwerken of ook wel het nieuwe werken ingevoerd. Zo verwachten sommige bedrijven al dat hun werknemers minimaal één dag in de week thuis werken. Niet voor iedereen is dat even makkelijk te organiseren, sommige mensen zitten kromgebogen thuis achter een keukentafel in het lawaai. Wellicht zijn grote bedrijven geïnteresseerd een deal te sluiten voor hun
eigen werknemers om werkruimte in de Betuwe flexibel beschikbaar te stellen. Dit scheelt een hoop reistijd en levert een rustige werkplek op voor betrokken werknemers. Een goed (beter) vestigingsklimaat voor zelfstandige ondernemers levert ook meer binding met hoger opgeleide eigen jeugd op. Nu verlaten veel jonge hoog opgeleide mensen de regio omdat ze hier niet aan de bak kunnen en bijvoorbeeld ook weinig stage ruimte hebben. Een ZPiB Office Centre zou daarin juist kunnen voorzien. Wellicht zijn scholen uit Utrecht en Den Bosch wel geïnteresseerd om werkruimte in het ZPiB Office Centre te reserveren voor hun eigen studenten. En er zijn meer maatschappelijke voordelen. De Betuwe is één van de meest ongezonde regio's van Nederland en dit hangt nauw samen met obesitas en hart- en vaatziekten. Dit soort ziektes hangen weer direct samen met de gebrekkige ontwikkeling van onze lokale economie. Veel mensen met een hogere opleiding trekken weg uit de regio. Een gemiddeld lager inkomen en opleidingsniveau leidt direct tot een ongezondere samenleving, en daarmee weer tot hogere kosten voor de lokale autoriteiten (WMO, schooluitval, etc.). Dit werd onlangs uitvoerig onderzocht door de GGD. Dus andersom: een hoger opgeleid bevolkingsprofiel leidt tot lagere maatschappelijke kosten. Het stimuleren van zelfstandig ondernemerschap en kleinschalige bedrijvigheid is een ontwikkeling die uitstekend bij het platteland past. Liever geen grootschalige logistieke ontwikkelingen in dit gebied, maar hoogwaardige kleinschalige werkgelegenheid. Ook voor de ruimtelijke ordening geeft dat veel minder hoofdpijn. In Geldermalsen en Neerijnen staan aardig wat kantoorpanden leeg. Daardoor staat de ruimtelijke kwaliteit, met name op lokale industrieterreinen, onder druk. Verwaarlozing dreigt, inclusief toename van criminaliteit en waardeverlies voor de eigenaren. Leegstand van kantoren is een groot maatschappelijk probleem en heeft veel verschillende oorzaken. In 2010 stond ongeveer 14% van de kantoorruimte in Nederland leeg. Op sommige bedrijventerreinen of kantoorparken ging het zelfs om een derde van de ruimte. Deze leegstand is voor een groot deel structureel en neemt in de toekomst alleen maar toe. Onder andere omdat de beroepsbevolking niet meer groeit en daarnaast door vernieuwingen als ‘Het Nieuwe Werken’. Lege kantoren betekenen verspilling van ruimte en kapitaal. Daarom wil het Rijk de groeiende leegstand terugdringen. Ze wil dit samen doen met gemeenten, provincies, banken, beleggers en projectontwikkelaars. In het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren dat in maart 2011 is verschenen, staan maatregelen beschreven. Zo is er ook een stimuleringsregeling, zie bijlage. Ook de provincie Gelderland stuurt nadrukkelijk op bestrijding leegstand, aanpak van herstructurering en bevorderen van ondernemersklimaat. Kortom: er zijn genoeg maatschappelijke argumenten om zelfstandige ondernemers nog meer te verbinden aan de regio. Dat biedt voordelen in mobiliteit, het nieuwe werken, verjonging arbeidsmarkt, ruimtelijke kwaliteit en lagere maatschappelijke kosten. 6.
Potentiële doelgroep ZPiB Office Centre
Er zijn mogelijk drie groepen ondernemers die gebruik willen of kunnen maken van het bedrijfsverzamelgebouw: Groep 1 "Zelfstandigen" die niet vast willen zitten aan een vast bedrag en flexibel willen zijn met hun bestedingspatroon en die niet kunnen overzien wat ze volgende maand nodig hebben aan kantoor ruimte. Zij wensen een laagdrempelige voorziening voor het huren van werkruimte en of kantoor en willen zo min mogelijk vaste kosten per maand. ZZP-er geven mogelijk voorkeur aan een vastgestelde dagprijs voor het huren van een kantoor of ruimte. Groep 2 "Zelfstandigen met evt. ingehuurd personeel" die wel vast willen zitten aan een vast bedrag (bijvoorbeeld bij langdurige projecten). Zij wensen een vast contract (zekerheid) met een bepaalde looptijd voor het huren van een ruimte en of kantoor. Zo kunnen ze bijvoorbeeld ook stagiaires een vaste ruimte aanbieden. Groep 3 " Kleine bedrijfjes die nu een ruimte hebben op een C-locatie" die graag willen meeliften op de aantrekkingskracht van een beter bedrijfspand met inspirerende buren op een betere locatie. Zij wensen waarschijnlijk een vast contract met een bepaalde looptijd voor het huren van een ruimte en
of kantoor, met vastgestelde maandprijs voor het huren van een bepaalde vaste oppervlakte. Deze ondernemers kunnen de basis vormen voor een vast huurinkomen voor de verhuurder. Het werkgebied van ZPiB (de gemeenten Geldermalsen en Neerijnen) telt ongeveer 1.600 zelfstandige ondernemers. Een deel daarvan zal waarschijnlijk niet geïnteresseerd zijn in een gezamenlijk bedrijvencentrum, zoals schilders die overdag op pad zijn en alleen een opslagruimte en bestelbus hebben. De KvK heeft aangeven dat er ongeveer 1.100 zelfstandige ondernemers zijn die actief zijn in zakelijke dienstverlening en dus tot de potentiële doelgroep van het ZPiB Office Centre behoren. Daarnaast zijn er ongeveer 400 bedrijven in dit werkgebied die tussen 2 en 10 werknemers hebben. Deze bedrijven zijn vaak kriskras door de gemeente verspreid (en zitten niet per definitie op een industrieterrein). Bij elkaar gaat het dan ook om mogelijk meer dan 2.000 werkplekken. Kortom: een ZPiB gebouw heeft in potentie een doelgroep van 3000 werkplekken. Als daar gemiddeld 1% van meedoet in dit initiatief, ontstaat er al een broeinest van 30 personen. 7.
Randvoorwaarden ZPiB gebouw
Een groot verschil voor het ZPiB Office Centre met de meeste bedrijfsverzamelgebouwen in Nederland is de afwezigheid van de stedelijke dimensie. Vrijwel alle bedrijfsverzamelconcepten met enige ambitie rond kruisbestuiving zijn gevestigd in het stedelijk gebied of bij een universiteit. Vaak zijn ze gericht op hippe sectoren als gaming, ICT of media en ze zijn vaak gevestigd in hippe plekken, zoals industrieel erfgoed (Van Nelle fabriek, etc.). Dit past allemaal niet zo bij de Betuwe. In deze regio zijn vooral vaklieden gevestigd: zelfstandigen die gespecialiseerde niches binnen, maar vooral ook buiten de regio bedienen. Dit vergt een andere, innovatieve aanpak om deze groep te faciliteren en te stimuleren. Vooralsnog onderscheiden we de volgende uitgangspunten: • Kleinschalige opzet van minimaal 300m2 met groeimogelijkheid tot minimaal 1.000m2. • Gericht op de regio, passend en thematisch van opzet. • Het ZPiB gebouw zal goed smoel moeten hebben, kracht wordt mede bepaald door marketing en imago. • Duidelijke definitie doelgroep. Zelfstandigen die in de regio wonen en behoefte hebben aan een flexplek is de primaire doelgroep. • Een deel van de ruimte moet bestemd zijn voor zelfstandigen die er permanent kantoor houden zodat er altijd een ‘prettige’ bezettingsgraad is. Een klein bedrijf zou ook welkom moeten zijn. Alleen voor gebruikers die permanent kantoor houden een huurovereenkomst. Rest kan werken met een strippenkaart systeem o.i.d. • Geen traditionele kantooromgeving. Het moet vooral een ontmoetings-/broeiplaats zijn. Liefst dus modern ingericht op basis van het nieuwe werken. Je kan ook denken aan een soort frontoffice en backoffice. • De KvK kan goed helpen bij het inventariseren van de belangstelling. • Publieke support van de gemeente zou ook welkom zijn, hoeft niet direct financieel, wel even goede bestuurlijke en politieke belangstelling organiseren. De opzet zou de volgende onderdelen kunnen omvatten (dit is maar een voorbeeld): Begane grond: Seats2work en Seats2Meet: plekken om te flexwerken en om af te spreken (tot 4 personen). Ongeveer 50 stoelen. Selfservice. (namen zijn indicatief en geven de functies aan) Tevens zullen er meetingspaces zijn die men voor een dag(deel) kan huren voor vergaderingen, besprekingen, presentaties. Deze ruimtes hebben een capaciteit van 4-16 stoelen. Ongeveer 6/7 spaces. Zoveel mogelijk selfservice. Eerste verdieping: office units ( van ongeveer 20m2), ongeveer 8 units. Voor afspraken en vergaderingen kan men dan gebruik maken van de faciliteiten op de begane grond. Ruimte voor ontvangsten, vergaderingen, trainingen, zakelijke bijeenkomsten en presentaties. Uit onderzoek zou moeten blijken of hier voldoende belangstelling voor is. Belangrijk is de vergunning voor een dergelijk concept en de wijze waarop de verhuurder/eigenaar van het pand wil meewerken aan een samenwerkingsverband waarbij de exploitatie grote kans van
slagen heeft en de huur gekoppeld kan worden aan de omzet / rendement van de exploitatie. Ook zullen er voldoende parkeerplaats moeten zijn om de bezoekers te kunnen ontvangen. Tevens heeft er een gesprek plaats gevonden met Flexplan, fabrikant van paneelwanden en gevestigd op Hondsgemet, en mogelijk dat zij op de een of andere wijze betrokken willen worden bij de inrichting van het concept waarbij zij de laatste stand van zaken mbt het nieuwe werken en de inrichting van kantoren willen laten zien (in de praktijk) binnen het concept. Borrelen met elkaar is buitengewoon nuttig en leerzaam, maar een investering in een complete catering en borrellocatie gaat zich niet snel terugverdienen. Dan kan je toch echt beter een vaste café locatie opzoeken, dat scheelt een heleboel werk en investeringen. Ook zijn er trouwens al veel gezelligheidsverenigingen actief, zoals Lions en Rotary, een aantal daarvan zitten te springen op leden. Anderzijds heerst er toch een bepaald imago rond deze clubs, waar sommige zelfstandigen zich niet bij thuis voel. De ZPiB bijeenkomsten voorzien dus duidelijk in een behoefte en worden goed bezocht. Er zijn in onze omgeving genoeg ruimtes om al dan niet gecatered workshops of opleidingen aan te bieden. Dat kan in de gebruikelijke grote zakelijke aanbieders, zoals De Rotonde in Enspijk of Den Tol in Meteren. Maar het kan ook kleinschaliger en beter passen bij de Betuwe, zoals http://maximaalburen.nl/ of de recent gerestaureerde Hooiberg het Steenuiltje, www.steenuiltjeophemert.nl. Voor dit soort ruimtes, die over het algemeen maar zo nu en dan nodig zijn, biedt de regio volop mogelijkheden. Voor zakelijke vergaderruimtes wordt het al wat lastiger in de regio. Hiervoor wordt toch een soort kantoorlocatie vereist, deze is vaak voor zelfstandigen een stuk lastiger te organiseren. Ook het zakelijk presenteren is lastig op een publiekslocatie, het is dan fijner een beroep te kunnen doen op een voorziening in een bedrijfsverzamelgebouw. Wat je ook niet moet doen is een concept lanceren en dan denken dat alles daarna vanzelf gaat. Cruciaal in de opbouwfase is het aanstellen van een duidelijke regisseur, die vraagbaak is, meters verdeelt, programma's maakt, initiatieven aanjaagt en ondersteunt en faciliteiten coördineert. Het spreekt overigens voor zich dat veel concepten al lang praktisch zijn uitgewerkt 8.
Projectmatige aanpak
Op 23 februari heeft de kerngroep geconcludeerd dat dit idee veel draagvlak heeft en doorgezet moet worden in een duidelijke projectorganisatie. Deze organisatie gaat gefaseerd te werk, waarbij na iedere stap met elkaar duidelijk kan worden besloten: doorgaan of niet. We haken ook Jeanette Vonk aan, bedrijfscontact functionaris van gemeente Neerijnen. Grofweg bestaat de uitwerking nu uit drie stappen. Om deze drie fases goed te doorlopen is in iedere fase een duidelijke projectleider nodig die aanspreekpunt, aanjager en resultaatleverancier is. Voor de eerste twee fases heeft de kerngroep inzet en taakverdeling vastgesteld. Deze fases kenmerken zich door het concept van open innovatie: laat zo veel mogelijk deskundigen en geïnteresseerden meedoen, wel gaan we met elkaar in een trechter en naar besluitvorming. Aan het einde van fase twee gaat het ZPiB bestuur op advies van de kerngroep een knoop doorhakken hoe concreet verder te gaan, waarschijnlijk wordt dan het stokje overgedragen aan een risicodragende partij, die het concept dan verder echt in de markt gaat zetten (voorbereiding laatste fase). Het karakter van open innovatie is dan voorbij.
9.
Plan van aanpak
Fase:
Wat te doen?
Door wie
1. Voorbereiding (deskresearch)
1. In kaart brengen van het huidig aanbod in de regio, inclusief in kaart brengen van mogelijke locaties (bij station, in centrum, bestaand gebouw, nieuw bedrijventerrein, etc.) 2. In kaart brengen van verschillende soorten bedrijfsverzamelgebouwen, met niet alleen het concept daarachter, maar ook hoe ze nu daadwerkelijk functioneren: wat gaat goed, wat werkt onvoldoende. 3. Organiseren van een praktijkbezoek, alle leden van de kerngroep zijn welkom. 4. Goed in kaart brengen van reële mogelijkheden en partners (netwerk verbreden) 5. Contact met lokale makelaars 6. Voorbereiding enquête: opstellen vragenlijst
Hans Leenhouts
Hans Leenhouts samen met Kees Froeling
Ludolf van Lith met Reinier van Stuivenberg Reinier van Stuivenberg Edwin Loeff
29 maart 08:30 uur: bijeenkomst kernteam, go no go naar fase 2 2. Uitvraag in de markt (peilen)
7. Goed in kaart brengen van de behoefte en belangstelling (online enquete door KvK) 8. Goede verbinding leggen met bedrijvenkring Groot Geldermalsen en Gastvrij Geldermalsen. 9. Organiseren van een gerichte bijeenkomst (zoals onlangs in Gorinchem)
Friso Hennings Backer Melvin Könings ZPiB bestuur met Melvin en Friso
Eind mei: bijeenkomst kernteam, go no go, advies naar ZPiB bestuur. Die besluit hoe naar fase 3 3. Opzetten businesscase
10. Ontwikkelaar(s) aan de slag: organiseren van risicodragende inzet. Beheer en exploitatie zullen het verschil maken, businesscase dient vooral hierover te gaan. 11. Financiering breed zoeken, ook bijvoorbeeld bij Oost NV en regionale banken.
PM
PM
Najaar 2012: afronden businesscase, go no go naar uitvoering. Op basis van de businesscase moeten alle betrokkenen (ZPiB bestuur, initiatiefnemers, overheden, geïnteresseerde ontwikkelaars en banken) een besluit nemen. Vooralsnog houdt het ZPiB bestuur daarin de regie, niet uitgesloten is dat bij de besluitvorming de regie wordt overgedragen aan een andere rechtspersoon.
Kantoortransformatie Leegstaande kantoren vragen om een creatieve aanpak. Leegstand bedreigt niet alleen de leefbaarheid van de directe omgeving, maar ook het vestigingsklimaat voor bedrijven. Aan de andere kant is er in veel gemeenten vraag naar woonruimte. Om de transformatie van kantoren te faciliteren is een expertteam ingesteld.
De deskundigen van het expertteam staan gemeenten bij met kennis en kunde van uiteenlopende onderwerpen, zoals het toepassen van bouwkundige wet- en regelgeving, projectorganisatie, financiering, fiscale mogelijkheden, woon- en inrichtingsconcepten en de matching van eigenaren en potentiële afnemers. Het expertteam is een samenwerking van Agentschap NL, het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) en de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG).
Contact Heeft u als gemeente, eigenaar of als andere belanghebbende een vraag over de mogelijkheden van kantoortransformatie of wilt u een potentieel project aanmelden voor ondersteuning? Neem dan contact op via [email protected] of telefonisch met Joris van den Heuvel of Ivo Latuperisa via het nummer 088-602 5380 (secretariaat).
Kosten De hoogte van de kosten hangt af van de inzet van de experts. 50% wordt vergoed door het ministerie van BZK, 50% van de inzet wordt door de gemeente en/of de gezamenlijke belanghebbenden zelf gefinancierd.
Meer informatie
• In de publicatie 'Transformatie van leegstaande kantoren gaat niet vanzelf' is voor een tiental projecten, samen met gemeenten en eigenaren, verkend hoe leegstaande kantoren sneller een nieuwe (woon)bestemming kunnen krijgen. In de brief van de Minister van BZK aan de Tweede Kamer, behorende bij de publicatie, geeft de Minister aan in 2012 een aantal ervaringsdeskundigen in te zetten om – in samenwerking met de VNG – gemeenten bij te staan bij het transformeren van kantoren in woonruimte;
• Het Nationaal Programma Herbestemming van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed met de Nationale Agenda Herbestemming. Deze gezamenlijke agenda van een groot aantal organisaties bevat activiteiten om het brede veld van herbestemming te stimuleren;
• Het Actieprogramma Aanpak Leegstand Kantoren van het ministerie van Infrastructuur en Milieu bevat acties en verkenningen gericht op vermindering van de structurele kantorenleegstand en het voorkomen van meer leegstand;
• De Handreiking van de VNG helpt gemeenten bij de aanpak van leegstand van gebouwen.
