Starters LETTERLIJK
Inhoud Bouwen, bouwen en nog eens bouwen Starter Marleen Mulderij
6
Dé starter bestaat niet
8
Keistad nog geen studentenstad
9
Starter Christa Briër
12
Almere ontdekt starters
14
“Jongeren de ruimte geven”
18
Starter Marjolein Sitters
20
Starten was nooit gemakkelijk Starter Rick Buitink
22 24
Koopstarters goed voor de buurt
2
4
26
Starter Geert Prins
30
Een villa op je dertigste
32
L E T TE R L I J K
|
STA RTE RS
Voorwoord Een geschikte woning vinden is niet makkelijk, zeker als je jong bent en niet veel verdient. De vraag naar woningen voor starters is bijna overal groot. Maar om te voldoen aan deze vraag bewandelt de Alliantie niet overal dezelfde weg. Daarvoor zijn de verschillen binnen ons werkgebied te groot. Hilversum is Amsterdam niet en Almere heeft weinig weg van Amersfoort. Hoe dan ook moet er flink worden gebouwd. Maar niet alleen voor starters. Vaak is immers juist een bestaande woning de ideale starterswoning. Vooral in Amsterdam, waar de Alliantie in verschillende wijken veel betaalbare woningen bezit voor starters. De kunst is de woningmarkt zo te beïnvloeden dat er voldoende geschikte huur- en koopwoningen vrijkomen. Het bevorderen van de dynamiek op de woningmarkt is dan ook een van de speerpunten van ons beleid. Makkelijk gezegd, maar lastiger te realiseren. In deze uitgave in de Letterlijk-reeks laten we zien hoe wij aankijken tegen de startersproblematiek en wat we daar aan doen. Maar we laten ook starters zelf aan het woord. Hoe denken zij
over hun kansen op de woningmarkt, hoe beoordelen zij hun huidige woonsituatie en hoe zien hun woonwensen er over enkele jaren uit? Hun antwoorden zijn veelzeggend en bepalen mede ons beleid. Uit de interviews wordt duidelijk dat starters veel gemeen hebben, maar ook van elkaar kunnen verschillen. Een student van 18 jaar heeft andere woonwensen dan een werkende vrouw van 22, die het ouderlijk huis uit wil om te gaan samenwonen. Hoewel de vraag naar woningen in Nederland groot is, is van echte woningnood geen sprake. Starters vormen hierop een uitzondering. Veel starters moeten jaren wachten op een woning. Dit blijkt niet alleen uit de statistieken, maar ook zonneklaar uit de opgetekende verhalen. Het is dan ook goed dat deze problematiek hoog op de politieke agenda staat en dat vele corporaties – net als de Alliantie- in toenemende mate oog krijgen voor de omvang ervan. Jim Schuyt voorzitter directie de Alliantie
3
Doorstroming geeft starters ruimte
Bouwen, bouwen en nog eens bouwen Dynamiek creëren op de woningmarkt. Dé methode
om starters aan woonruimte te helpen. Daarom zet de Alliantie vooral in op doorstroming. Nieuwbouw moet de broodnodige beweging op gang brengen.
Een oude wet in de volkshuisvesting luidt: één verhuizing brengt gemiddeld zes andere verhuisbewegingen teweeg. Wie van een klein huurhuis verkast naar een koopwoning of een groter huurhuis, brengt een keten van verhuizingen op gang en schept daarmee ruimte voor starters. “Veel mensen die nu een goedkope woning huren, willen best groter en duurder wonen”, zegt Minke Kolstein, ‘woonstrateeg’ bij de Alliantie. “Alleen zijn er voor hen te weinig geschikte woningen. Dus blijven ze zitten waar ze zitten en blijft de woonmarkt op slot.”
Vizier op starters Starters vormen een belangrijke doelgroep voor de Alliantie. Niet alleen omdat de corporatie het als zijn taak ziet hen te huis-
vesten, ook omdat jongeren bijdragen aan het verbeteren van de vitaliteit van wijken, een van de maatschappelijke doelstellingen van de Alliantie. De Alliantie wil zich met name sterk maken voor jonge starters, jongeren onder de 30 jaar die voor het eerst op zichzelf gaan wonen. Ook koopstarters, ( jonge) huurders die op zoek gaan naar een koopwoning, hebben de warme interesse van de Alliantie. Studenten zijn welkom, maar hebben geen prioriteit; zij kunnen immers een beroep doen op andere, gespecialiseerde huisvesters.
4
L E T TE R L I J K
Verleiden
Het woningbestand van de Alliantie bestaat uit relatief veel kleine en goedkope huurwoningen en weinig grotere huizen. Bouwen – en wel zo snel en zo veel mogelijk - is volgens Kolstein de beste manier om meer evenwicht in het woningbestand te brengen en zo de vastgeroeste woningmarkt in beweging te krijgen. “We kunnen mensen niet dwingen om te verhuizen, maar we kunnen ze wel verleiden met een aantrekkelijk aanbod van grotere en luxere huurwoningen.” Plannen voor nieuwbouw liggen er genoeg. Maar de uitvoering ervan laat vaak op zich wachten. Kolstein: “We |
STA RTE RS
zijn nu eenmaal niet alleen op de wereld. Als woningcorporatie zijn we ook afhankelijk van andere partijen, zoals gemeenten.” Niettemin zal de Alliantie de komende jaren een aantal grote projecten opleveren, zowel in de huur- als in de koopsector. Want anders dan vroeger richt de corporatie zich ook op koopwoningen. Kolstein: “Veel huurders willen uiteindelijk toch een koopwoning. Als volkshuisvester willen we, met al onze kennis en ervaring van de woningmarkt, in die behoefte helpen voorzien. De doorstroming naar een koopwoning brengt de woonmarkt ook in beweging. Bovendien kunnen we met de verkoop van woningen de bouw van huurwoningen financieren.”
Eerste keus
Dynamiek ontstaat verder door de verkoop van bestaande huurwoningen, waarbij zittende huurders van de Alliantie de eerste keus hebben. Deze woningen zijn meestal net iets goedkoper dan ‘gewone’ koopwoningen. Het kopen van zo’n huurhuis kan dus interessant zijn voor bijvoorbeeld koopstarters, huurders die voor het eerst een woning willen kopen. Om hen daarbij te helpen experimenteert de Alliantie met gunstige financieringsvormen. Kolstein: “Bouwen voor starters doen we natuurlijk ook, maar met mate. We hebben in ons bestand al veel woningen die geschikt zijn voor starters. Bovendien liggen deze ‘starterswoningen’ vaak in of nabij het centrum van de stad, waar jongeren het liefste wonen.” Voor zover de Alliantie bouwt voor starters, gebeurt dat zoveel mogelijk via ‘flexibele’ bouw. Met andere woorden: de woningen moeten - net als na de oorlog de zogeheten duplexwoningen - op termijn eenvoudig en tegen relatief beperkte kosten zijn aan te passen aan gewijzigde omstandigheden. Kolstein: “Dan moet je denken aan bijvoorbeeld het verplaatsen van muurtjes, waardoor een groter woonoppervlak ontstaat en zo’n woning interessant wordt voor gezinnen of woongroepen. Flexibel bouwen kost meer, maar levert ons in de toekomst hopelijk geld op. We hoeven minder te slopen en ons woningbestand blijft aantrekkelijk en van goede kwaliteit, doordat we kunnen inspelen op de veranderende vraag. Ook over vijftig jaar: volkshuisvesting is nu eenmaal een zaak van lange adem.”
Financiële constructies Een huis kopen is voor veel starters onmogelijk: het is gewoon te duur. Om starters tegemoet te komen experimenteert de Alliantie met diverse (financiële) constructies. Zo betaalt de starter bij de aankoop van een huurwoning in bepaalde gevallen geen kosten koper; die komen voor rekening van de Alliantie. Verder wil de Alliantie starters tegen gunstige voorwaarden een starterslening geven. Deze lening is de eerste jaren renteloos en aflossingsvrij. Naarmate de starter meer gaat verdienen, gaat hij rente en aflossing betalen. Het ministerie van VROM heeft in 2003 de starterslening echter verboden. Gesprekken van de laatste tijd geven echter zicht op een oplossing. Bij Koopgarant krijgt de starter tot 30 procent korting op de aankoop van een huis, maar verplicht hij zich het huis bij verkoop aan de Alliantie aan te bieden. Koper en corporatie delen de eventuele winst of het verlies .
5
Marleen Mulderij (20), Almere-Haven
“Zielsgelukkig in Wierdenpark”
6
L E T TE R L I J K
|
STA RTE RS
“Sinds een paar maanden huren
hand naar meer privacy. Heerlijk, een
mijn vriend André en ik een bunga-
plek voor onszelf!”
low in het Wierdenpark, midden in
“Het zijn tijdelijke woningen, maar
een sportpark. Het huis heeft een
we kunnen hier tot januari 2011
slaapkamer, een studeerkamer en
blijven. Dat zijn we ook van plan.
een woonkamer met open keuken.
We hebben er echt óns huis van
Groot genoeg voor ons tweeën en
gemaakt door er een mooie lami-
de poes. Er hoort ook nog een terras
naatvloer in te leggen, te schilderen
bij. De rest van het groen is van de
en leuke gordijnen op te hangen.”
gemeente.”
“De komende jaren gaan we hard
“Er staan hier ongeveer vijftig van
sparen voor een groter huis. Als we
deze huizen. De Alliantie heeft ze
23 jaar zijn, komen we in aanmer-
speciaal voor starters neergezet.
king voor een eengezinswoning.
Aan betaalbare woningen voor
Tegen die tijd zijn we misschien wel
jonge mensen is in Almere namelijk
toe aan een kindje. Dan zou een huis
een groot gebrek. Wij hebben zelf
met twee of drie slaapkamers fijn
ruim anderhalf jaar ingeschreven
zijn, met veel ruimte en een lekker
gestaan. Steeds visten we achter
grote tuin. Huren of kopen, dat weet
het net. Met dit huisje zijn we echt
ik nog niet.”
zielsgelukkig.”
“Als het wat werk betreft uitkomt,
“Omdat ik niet meer thuis kon wo-
zou ik best in Almere willen blijven.
nen, heb ik de afgelopen twee jaar
Het is zo lekker open hier. Een stads-
bij de moeder van mijn vriend inge-
mens ben ik nooit geweest. De plek
woond. Dat ging goed, maar mijn
waar we nu zitten is zo relaxed, echt
vriend heeft nog een broertje en een
buiten. Ik loop al maanden rond met
zusje. We verlangden zo langzamer-
een vakantiegevoel.”
7
Er wordt volop over gepraat en geschreven, maar bestaan doet-ie niet: dé starter. Daarvoor is de groep jongeren die een eigen plek op de woningmarkt zoekt te gevarieerd.
Dé starter bestaat niet Starters hebben wel een aantal gemeenschappelijke kenmerken: ze zijn niet ouder dan een jaar of 30 en verdienen meestal weinig. Daardoor zijn ze aangewezen op goedkope en eenvoudige sociale (huur)woningen; net dat segment op de woningmarkt waarin het aanbod beperkt is. Door het gebrek aan doorstroming op de huurmarkt en de almaar stijgende huizenprijzen komen starters steeds meer in de knel. In sommige steden bedraagt de wachttijd voor een sociale huurwoning acht jaar, terwijl een koophuis onbetaalbaar is.
Als zij gaan samenwonen, tijdens of direct na hun studie, willen ze wel graag zelfstandige huisvesting, maar geven nog niet veel om ruimte en comfort. Een kleine, sobere sociale huurwoning volstaat. Ook voor hen telt de aanwezigheid van de voorzieningen van het stadscentrum zwaar. Dat verandert als deze starters kinderen krijgen. Dan trekken ze naar de buitenwijken, waar meer rust en ruimte is. Hun inkomen stelt hen in staat daar een geschikte eengezinswoning te huren of liever nog te kopen. Ze worden dan koopstarters.
Urgent
Voor een andere groep starters ligt dat anders. Zij zoeken veelal direct een eengezinskoophuis met eigen tuin, maar verdienen daarvoor vaak te weinig en zijn aangewezen op een huurhuis of -appartement. Als de groep na verloop van tijd toe is aan een eigen koophuis, worden ze ook koopstarter.
Starters zijn met velen: 206.000, volgens het Woningbehoefte Onderzoek (WBO) uit 2002. Dat is bijna de helft van de ruim 500.000 urgent woningzoekenden in Nederland. Overigens blijven jongeren bij gebrek aan beschikbare woonruimte langer thuis wonen dan ze zouden willen. Volgens het WBO telde Nederland in 2002 liefst 229.000 van deze thuiswonende, potentiele starters.
Studenten
Starters zijn vaak studenten. Ze zoeken relatief eenvoudige en goedkope woonruimte en vinden het geen bezwaar als ze de keuken, het toilet en de douche moeten delen. Belangrijk is wel dat hun studentenwoning in of bij het centrum van de stad staat, waar het levendig is en veel voorzieningen zijn.
8
L E T TE R L I J K
|
Koophuis
Nieuwbouw
Het probleem van de starters lijkt alleen op te lossen door te bouwen. Nieuwbouw in het luxere huursegment en in de koopsector kan de zogewenste doorstroming op gang brengen. Verder kan het startersprobleem worden bestreden met tijdelijke en alternatieve huisvesting voor jongeren, zoals wonen in containers of in leegstaande bedrijfspanden. De Alliantie benut deze mogelijkheden op verschillende plaatsen in haar werkgebied.
STA RTE RS
Spacebox voorziet in behoefte
Keistad nog geen studentenstad
Amersfoort studentenstad?
Het aantal studenten groeit rap, maar de animo om in de keistad te gaan wonen is gering. In de 65 spaceboxen die de Alliantie Eemvallei begin 2006 samen
met Portaal Eemland aan de Eem neerzette wonen veel studenten die elders een opleiding volgen.
Anouk van Ginkel, derdejaars aan de Pabo in Utrecht, verruilde in februari 2006 haar ouderlijk huis in Leusden voor een spacebox op de eerste etage. De ruimte van 6,5 x 3 meter is tot het plafond volgestouwd met foto’s en frutsels – onmiskenbaar een meidenkamer. In een mand ligt ook nog een grote hond te slapen. “Die is van mijn vriend, hoor, ik pas er alleen een dagje op”, grijnst Anouk. De basisschooljuf in spe is heel blij met haar woonruimte. “Groot is het niet, maar ik heb wel een badkamer en keukentje. Het is echt mijn eigen plek en toch woon ik met andere mensen.”
9
Was het niet logischer geweest als Anouk in Utrecht op kamers was gegaan? “Jawel, maar Utrecht vind ik veel te groot. Hier ken ik veel mensen. Ik ga ook al jaren in Amersfoort uit. En met de trein op en neer is heel goed te doen.”
Doelgroep
Net als Anouk behoort ongeveer de helft van de 65 bewoners van de spaceboxen niet tot de oorspronkelijke doelgroep, studenten van de Amersfoortse vestiging van de Hogeschool Utrecht. Een groot deel van de bewoners studeert in een andere stad en een paar volgen een MBO-opleiding in Amersfoort. Daar zijn verschillende verklaringen voor, vertelt beleidsmedewerker Dieuwke Leveling van de Alliantie Eemvallei. “Hogeschoolstudenten wonen vaker thuis dan universitair studenten. De stad ligt centraal en de hogeschool staat vlak bij het station. Daarom is het voor studenten niet echt nódig om op kamers te gaan wonen.”
10
L E T TE R L I J K
|
STA RTE RS
Succes
Alhoewel er in eerste instantie geen run op was, zijn de spaceboxen inmiddels erg gewild. Op twee onlangs vrijgekomen spaceboxen kwamen meer dan zeventig reacties, zegt Leveling. “Het tweede blok spaceboxen wordt ook nog in 2006 geraliseerd. Daarna willen we in overleg met de gemeente onderzoeken hoe de behoefte aan studentenhuisvesting in Amersfoort zich gaat ontwikkelen. De komende jaren richten we ons vooral op woningen voor andere starters.”
Vierkante gekleurde dozen De spaceboxen staan op een prachtig plekje aan de Eemhaven. Dit gebied, op een steenworp afstand van de Koppelpoort, heeft in korte tijd een metamorfose ondergaan. Waar nog maar een paar jaar geleden binnenvaartschepen en graansilo’s het beeld bepaalden, bevinden zich nu woningen, een hip stadsstrand, een passantenhaven en een brede wandelboulevard. Daartussen vallen de spaceboxen meteen op: drie lagen vierkante dozen in vrolijk oranje, geel en blauwgroen. Bewoners hebben hun eigen voorzieningen maar delen een washok. Achter het complex is een tweede blok met 54 wooneenheden gepland. Alle spaceboxen zijn tijdelijk. Waarschijnlijk staan ze er vijf jaar.
11
Christa Briër (20), Eemnes
“Eerst huren later kopen” 12
L E T TE R L I J K
|
STA RTE RS
“Ik studeer Cesar Oefentherapie
maar als we in de buurt van Arnhem
in Utrecht en woon nog bij mijn
iets leuks kunnen huren vind ik dat
ouders in Eemnes. Op kamers gaan
geen probleem. Het liefst willen we
in Utrecht was voor mij nooit een
een huis met een bovenverdieping.
optie. Het reizen is prima te doen en
Het hoeft niet groot te zijn. Eén
ik vind het nog steeds gezellig thuis.
slaapkamer is genoeg. Een tuintje
Als ik na een dag school thuiskom,
zou ook leuk zijn. Zulke huisjes zijn
kan ik altijd mijn verhaal kwijt, het
er wel in Eemnes.”
eten staat klaar en mijn moeder
“Mijn tweelingzus woonde tot
doet de was.”
voor kort ook nog thuis. Ze is net
“Een tijdje geleden heb ik me wel
begonnen met een vervolgstudie
ingeschreven voor een huurhuis bij
in Eindhoven en woont daar nu op
de Alliantie. Mijn vriend en ik willen
kamers. Als ik over een tijdje ook
namelijk graag gaan samenwonen.
weg ben, wordt het stil thuis. Dat zal
Binnen een jaar, als dat lukt.”
voor mijn ouders wel wennen zijn.
“We willen eerst huren, kopen komt
Mijn vader doet stoer, hij maakt er
later wel. Dan kunnen we de ko-
grapjes over. Dan vraagt hij wanneer
mende jaren goed sparen. In welke
ik nou eindelijk ook eens wegga.
plaats we terechtkomen, maakt ons
‘Pas als ik een oprotpremie krijg,’ zeg
eigenlijk niet uit. Ik heb mijn familie,
ik dan.”
vriendinnen en sport in Eemnes,
13
Inhaalslag voor vergeten groep
Almere ontdekt starters
Almere heeft een groot tekort aan betaalbare en passende woonruimte voor jongeren. In 2004 is de gemeente daarom begonnen met een in-
haalslag. Op verzoek van de gemeente realiseerde de Alliantie tijdelijke woningen, onder meer in het Wierdenpark.
Vrolijke rode bungalows die fel afsteken tegen een weelderig groen decor. Een vakantiepark, lijkt het. De prefabhuisjes herbergen echter geen vakantiegasten, maar jongeren. Hen biedt het Wierdenpark een (voorlopig) permanente verblijfplaats. Zoals Donna Chittick, een 18-jarige MBO-studente. Ze woont er samen met haar oudere zus, die via Woningnet een van de 56 woningen in het Wierdenpark wist te bemachtigen. Het bevalt Donna prima in het Wierdenpark. “Een woning delen is wel zo voordelig”, vindt ze. De tweekamerwoning
14
L E T TE R L I J K
|
STA RTE RS
is van alle gemakken voorzien en voldoet uitstekend voor de beide zussen. “Met mooi weer kun je lekker buiten zitten”, heeft Donna gemerkt. “En het contact met de buren is prima. We hebben nooit last van elkaar.” Kortom, het is lekker rustig wonen in het Wierenpark. Er kleeft alleen één nadeel aan: “Het is wel ver lopen naar de dichtstbijzijnde bushalte.”
Nijpend
Jongeren uit Almere reageren massaal op elke een- en tweekamerwoning die via Woningnet wordt aangeboden. Het gevolg van een nijpend tekort aan passende en betaalbare woonruimte voor starters in de Flevostad. Om snel de grootste nood te lenigen, vroeg de gemeente de drie Almeerse corporaties in 2004 om samen tweehonderd woningen te realiseren op een tijdelijke locatie. Het Wierdenpark is er daar een van. “Over vijf jaar moeten deze woningen allemaal naar een andere plek. Waar dat is, weten we nog niet”, vertelt projectleider Andor Buijs. Die aanstaande verhuizing was bepalend voor de keuze van het type woning. “De woningen staan hier naast elkaar, maar straks zetten we ze misschien wel bovenop elkaar. Daar is in het ontwerp rekening mee gehouden.”
Tuinderswerf Ook het voormalige volkstuinencomplex Tuinderswerf in Almere-Haven is een van de locaties in de bestaande stad die zijn geselecteerd voor startershuisvesting. De gemeente nodigde drie partijen uit om hiervoor plannen te maken. Zij koos uiteindelijk het plan van de Alliantie Ontwikkeling vanwege het aantrekkelijke ontwerp. In het plan komen, aan de rand van het groene terrein, 42 startersappartementen. De bewoners daarvan hebben vanaf hun balkon op het zuiden uitzicht op een bos. Verspreid over dit bos komen zeven bosvil-
la’s, met elk vier voor starters betaalbare koopwoningen. Deze kwadrantwoningen bestaan uit drie woonlagen. Kopers kunnen zelf kiezen op welke woonlaag ze willen eten, slapen of wonen. Door het ruime gebruik van hout krijgt het project een Scandinavische uitstraling. Zo worden de gevels en daken van de bosvilla’s vrijwel geheel bekleed met hout. In het najaar van 2007 begint de Alliantie hier met de bouw van de 66 starterswoningen.
Ontwerp
Ook al zijn de woningen in de fabriek gebouwd, er is wel degelijk zorg aan de vormgeving besteed. Op verzoek van de
15
Expressief en kleurrijk
Alliantie verbeterde architect Tjitte Tichgelaar het ontwerp. Zo is op elk tweetal woningen een gezamenlijke kap aangebracht, waardoor de huisjes fraaier ogen. Tichgelaar maakte ook een stedenbouwkundig plan, waarbij goed gekeken is naar een voor de bewoners zo gunstig mogelijke plaatsing van de woningen. De bewoners hebben allemaal een ruime kavel tot hun beschikking, met een tweekamerwoning van 14 bij 4 meter of een driekamerwoning van 10,5 bij 6 meter. “Het zijn echt volwaardige woningen, die voldoen aan alle eisen van het Bouwbesluit”, stelt Buijs. Terwijl de gemeente de aanleg van water, gas, verlichting en bestrating in het Wierdenpark voor zijn rekening nam, probeerde de Alliantie de woningen zo snel mogelijk te realiseren. Toch liep de plaatsing vertraging op. “We hebben het project een paar maanden stil moeten leggen vanwege een juridische procedure. De lokale actiegroep ‘Houdt Haven Groen’ probeerde de komst van de woningen tegen te houden, omdat in dit gebied orchideeën groeien en bosspitsmuizen leven. Die zijn beide beschermd”, vertelt projectleider Buijs.
De gemeente Almere ging in 2004 akkoord met het Meerjarenplan Startershuisvesting. Het eerste wapenfeit was de bouw van tweehonderd starterswoningen op drie tijdelijke locaties, waaronder het Wierdenpark. Verder is afgesproken dat 10 procent van de woningen in alle nieuwbouwgebieden is bestemd voor starters. Ook heeft de gemeente diverse locaties in de bestaande stad geselecteerd voor startershuisvesting. Een daarvan is de Grecostraat. Voor deze locatie heeft de Alliantie Ontwikkeling een plan ingediend voor een expressief en kleurrijk ontwerp, met onder andere 38 starterswoningen.
Beheerder
Een van de driekamerwoningen op het terrein heeft een tijdlang gefungeerd als kantoor en woning van de beheerder, die een oogje in het zeil hield. “Hier wonen veel jonge-
16
L E T TE R L I J K
|
STA RTE RS
ren voor het eerst op zichzelf. Het leek ons verstandig daar begeleiding bij te bieden, zeker in het begin”, licht Buijs toe. De beheerder zag er niet alleen op toe dat de jongeren rekening houden met elkaar, hij fungeerde ook als vraagbaak. “Jongeren konden met allerlei vragen bij hem terecht, bijvoorbeeld over huurtoeslag.” Na een paar maanden werd de aanwezigheid van de beheerder overbodig. Nu houdt hij alleen nog een wekelijks spreekuur op het Wierdenpark.
Dichtbij vrienden en familie Almere heeft pas sinds kort te maken met een grote groep jongeren die een eigen woning zoeken. Anders dan in de rest van Nederland neemt de groep jongeren tot 23 jaar in Almere sterk toe, met name door de groei van de stad. Een meerderheid van de Almeerse jongeren wil in de eigen stad blijven wonen, in de buurt van familie en vrienden. Zij hebben een duidelijke voorkeur voor een betaalbare huurwoning, blijkt uit een onderzoek in 2004. De kwaliteit van de woning zelf is voor hen belangrijker dan de ligging. Niet-studenten zijn niet erg enthousiast voor jongerencomplexen met gedeelde voorzieningen. Mede door de zich pas vrij recent ontwikkelde vraag is het aanbod van betaalbare starterswoningen in Almere (nog) zeer beperkt. Naast 250 onzelfstandige studenteneenheden bestaat slechts 1,5 procent van de totale woningvoorraad uit voor jongeren betaalbare één- en tweekamerwoningen. De gemeente is echter bezig met een inhaalslag en werkt daarbij nauw samen met de Almeerse woningcorporaties.
17
“Jongeren de ruimte geven” Almere zal in omvang verdubbelen. Tot 2030 komen er volgens de huidige planning 60.000 woningen
bij. De snelst groeiende gemeente van Nederland wil graag jongeren
Het is voor een starter niet eenvoudig om woonruimte te vinden in Almere. Daarom stelt de gemeente begin 2004 de Taskforce Startershuisvesting in, die plannen ontwikkelde om jaarlijks zo’n tweehonderd kleine, goedkope en zelfstandige woningen te realiseren. “De grote vraag waar we voor staan, is het verbeteren van de diversiteit en kwaliteit van de eenzijdige woningvoorraad”, meent Adri Duivesteijn, wethouder volkshuisvesting en ruimtelijke ordening van Almere. “Er zijn hier bijvoorbeeld te weinig appartementen en erg veel eengezinswoningen. Daar zit een starter niet op te wachten. Ook heeft Almere relatief veel koopwoningen.
aan zich binden en werkt aan een inhaalslag voor startershuisves-
ting. Wethouder Adri Duivesteijn wil jongeren zelf zeggenschap
geven in het realiseren van hun woonruimte.
18
L E T TE R L I J K
|
STA RTE RS
Die zijn door de nog altijd hoge prijzen onbetaalbaar voor starters. Met starterswoningen voeg je dus iets toe aan het eenzijdige karakter van de woningvoorraad. In die zin moet de stad nog volwassen worden.”
Meer ruimte
Duivesteijn zet wel kanttekeningen bij startershuisvesting. “De corporaties hebben op een aantal locaties containerwoningen neergezet voor een periode van vijf jaar. Dat is op zichzelf een dankbare methode om jongeren te huisvesten. Maar je moet oppassen met het bouwen van te kleine woningen. In de toekomst zullen mensen meer ruimte vragen. Die behoefte is de afgelopen decennia al sterk gegroeid als gevolg van de stijgende welvaart. Op die ontwikkeling moet je de woningvoorraad afstemmen en in dat perspectief zijn woningen van 45 vierkante meter niet erg waardevol.” Om starters letterlijk de ruimte te bieden, wil Duivesteijn hen ook figuurlijk meer ruimte geven. “Ik zou het een groot avontuur vinden – en daartoe heb ik de Alliantie uitgedaagd – om met de starters zélf woningen te gaan bouwen”, zegt de wethouder. “Ik ben van de stadsvernieuwingsgeneratie, voor wie de bewoner centraal stond en inspraak heilig was. Ik zeg niet dat het allemáál goed is geweest, maar ben wel voor het terughalen van die idealen.”
Producent
Inspraak wil in deze tijd zeggen dat je mensen geen wooncónsument laat zijn, maar hen faciliteert om zelf próducent te zijn, aldus Duivesteijn. “Zet maar een groep starters bij elkaar, geef hen een kavel en laat hen daar een eigen community creëren, met gezamenlijke voorzieningen als een zwembad, sauna, fitnessruimte en studio’s. In zo’n setting is een kleiner woonoppervlak wél acceptabel. Als we enkele van deze projecten weten te realiseren en op een leuke manier kunnen vormgeven, voorzien we niet alleen in een
huisvestingsbehoefte, maar krijgt de stad ook meer kleur.” De wethouder wil het enorme aantal woningen dat Almere moet realiseren niet alleen door corporaties en projectontwikkelaars laten bouwen. “Ik wil proberen de omslag te maken van institutioneel bouwen naar particulier opdrachtgeverschap”, stelt Duivesteijn. “In wijken waar particuliere opdrachtgevers straks ruim baan krijgen, overwegen wij bouwbureaus in te richten. Die ondersteunen mensen bij het kopen van een kavel, de architectenkeuze, enzovoorts.”
Diversiteit
Deze enorme cultuuromslag zal resulteren in een grotere diversiteit van de woningvoorraad, verwacht de wethouder. “Ik woon in Den Haag en zoek nu ook een huis in Almere. Maar er zijn nauwelijks woningen te vinden met een werkkamer. Je wordt dus nog steeds geacht met je pc’tje op de slaapkamer te zitten. Dat is toch volkomen achterhaald!” Voor corporaties ziet Duivesteijn met name een rol weggelegd in huisvesting voor specifieke doelgroepen, zoals starters en zorgbehoevenden. “Het realiseren van bijvoorbeeld honderd starterswoningen met gezamenlijke voorzieningen vind ik bij uitstek een taak voor corporaties. Wat mij betreft staat de deur wagenwijd open voor iedereen die initiatieven neemt voor deze doelgroepen. Als dat commerciële partijen zijn, vind ik dat ook prima.”
19
Marjolein Sitters (28), Bussum
“Graag iets groters”
20
L E T TE R L I J K
|
STA RTE RS
“In een advertentie riep de Alliantie
rugkwam, ben ik weer bij mijn ouders
geïnteresseerden op om mee te pra-
ingetrokken. Eigenlijk wilde ik toen
ten over De Verbinding, een nieuw-
al graag kopen, maar omdat ik voor
bouwproject voor starters op het
een uitzendbureau ging werken, zat
voormalige Gamma-terrein in Bus-
een hypotheek er niet in. Op de dag
sum. Ik vond dat wel slim van ze. En
voor mijn 23-ste verjaardag stuitte ik
leuk, omdat ik op zoek ben naar een
op een huurhuis van de Alliantie voor
koophuis en de plek me aanspreekt.”
starters. Een mazzeltje. In deze bene-
“Met een groepje van vier potentiële
denwoning met woonkamer, open
kopers en een aantal omwonenden
keuken, slaapkamer, doucheruimte
hebben we in een aantal sessies
en tuintje woon ik nog steeds.“
gediscussieerd over onze woonwen-
“Inmiddels heb ik een vaste baan.
sen. Dat gebeurde ondermeer aan de
Ik wil graag iets groter wonen. Een
hand van maquettes: van een gekke
kamer erbij zou al mooi zijn. Dus neus
hofbunker tot gewone rijtjeshuizen.
ik zo af en toe op internet. Maar een
Onze ideeën over de ideale woning
betaalbaar koophuis vinden in Bus-
liepen uiteen, maar we kwamen uit
sum is moeilijk. Voor starters is er tot
op een gemene deler: een niet al te
een ton of twee nauwelijks aanbod.
groot, maar wel écht huis. Met een
Het is óf duur óf krakkemikkig. En
tuin. Het plan is nu om op het terrein
meestal zit er geen tuin bij. Daarom
twintig starterswoningen en twee
heb ik mijn hoop gevestigd op De
eengezinswoningen te bouwen.”
Verbinding. De plannen daarvoor
“Ik heb een halfjaar in Engeland
zijn prima.”
gewoond na mijn studie. Toen ik te-
21
Tientallen jaren woningnood
Starten was nooit gemakkelijk Hoge koopprijzen, te weinig betaalbare huurwoningen: starters van nu hebben het moeilijk op de woningmarkt. Nieuw is dat niet. Ook voor vroegere generaties was
het vinden van een woning een crime. Eerst jaren inwonen, daar kwam het meestal op neer.
Hoe hij in 1961 als jonggetrouwde met zijn vrouw en hun pasgeboren zoon inwoonde op één kamer bij een bemoeizuchtige verhuurster. Bram Harmsen (75) uit Utrecht kan zich er 45 jaar later nog over opwinden. “Die vrouw had de sleutel van onze kamer. Als we niet thuis waren, zat ze met haar neus in onze spullen. Op een gegeven moment was ik het zat. Na een fikse ruzie hebben we alles ingeladen en zijn we vertrokken. Weg uit dat huis.” Inwonen en alle ellende die daarmee samengaat; veel oudere Nederlanders hebben het aan den lij-
22
L E T TE R L I J K
|
ve ondervonden. In de jaren na de oorlog heerst er een enorme woningnood. Voor pasgetrouwde stellen – samenwonen komt nog niet voor – is er eigenlijk maar één mogelijkheid: inwonen bij (schoon)ouders of andere mensen die daar veelal ook niet op zitten te wachten.
Treinwagons
Ondernemende starters wachten niet af. Zo vestigen zich in 1950 tien jonge echtparen in treinwagons in Bosch en Duin. “Het was de enige manier om een eigen plek te krijgen”, vertelt een
STA RTE RS
bewoonster in 1994 tegen De Koppeling, het personeelsblad van de NS. En haar buurvrouw zegt: “We konden de wagon voor een prikkie kopen. Voor ons een uitkomst.” In de loop der jaren zijn de treinwagons uitgebreid en verbouwd tot riante onderkomens. Veel oorspronkelijke bewoners vertrekken, maar anderen wonen er een halve eeuw later nog. En tot hun genoegen: “We willen hier nooit meer weg.”
Nieuwbouw
Vanaf begin jaren vijftig komt een grootschalige nieuwbouw op gang van voornamelijk huurwoningen. De troonredes uit die periode laten zich lezen als productieplannen. “Op het gebied van de woningbouw zal gestreefd worden naar de bouw van ten minste 55.000 woningen”, meldt de Troonrede van 1952. En in 1954 heet het: “De woningnood is het nijpendste probleem waarvoor wij binnenlands nog gesteld zijn.” Sommige woningzoekenden hebben het geluk een huis toegewezen te krijgen. Zoals mevrouw Woldhoff, die zich als 16-jarige op advies van haar vader inschrijft bij Woningbouwvereniging Amsterdam-Zuid. Als ze in 1951 gaat trouwen, krijgt ze de driekamerwoning aan de Oudemanshof in de Watergraafsmeer waar ze ruim een halve eeuw later nog woont. De beginhuur: 36 gulden per maand. Het nieuwbakken echtpaar kan zijn geluk niet op. Dat de woningbouwvereniging strikte regels oplegt, neemt het echtpaar op de koop toe. “We mochten bijvoorbeeld geen huisdieren houden. En de opzichter hield alles scherp in de gaten.”
Loterij
Ook de familie Charmant krijgt een eigen huis, in 1955 in het Amsterdamse Slotervaart. Dat is te danken aan de geboorte van de tweede dochter José. “Wij kwamen alleen in aanmerking als we twee kinderen hadden”, vertelt mijnheer Charmant (86). “Het huis was echt een lot uit de loterij.”
De vreugde die de heer Charmant ook na zoveel jaren nog uitstraalt over deze meevaller, laat zich verklaren uit het feit dat de jonggeliefden wegens gebrek aan woonruimte eerst negen jaar moeten wachten voor ze kunnen trouwen en vervolgens nog zeven jaar moeten inwonen.
Productie
De bouwproductie wordt in de loop der jaren steeds verder opgevoerd, mede dankzij nieuwe bouwtechnieken, zoals prefab en systeembouw. “Dit jaar”, schrijft de regering in 1966, “zullen ongeveer 120.000 woningen gereedkomen.” Genoeg is het nooit. Tot ver in de jaren zeventig keert het thema ‘woningnood’ terug in de beleidsstukken, waarbij geleidelijk meer aandacht komt voor groepen, zoals alleenstaanden en jongeren. Maar ook daarna blijft de woningnood een hot item. Vanaf eind jaren zeventig nemen in toenemende mate jongeren zelf het heft in handen. Ze creëren hun eigen woonruimte door leegstaande gebouwen te kraken. Dat ze in hun onderkomen vaak nauwelijks voorzieningen hebben, deert hen niet: ze hebben een dak boven hun hoofd.
Studenten
De Harmsens uit Utrecht kunnen na een paar jaar inwonen op verschillende adressen een eigen woning kopen. Behoorlijk bijzonder voor die tijd, waarin ‘gewone’ mensen vooral zijn aangewezen op huurhuizen. Uit noodzaak moeten ze de eerste jaren wel kamers verhuren aan studenten. Nu is hun ruime herenhuis in de populaire Utrechtse wijk Wittevrouwen misschien wel een miljoen euro waard. Bram Harmsen: “Zulke bedragen, daar kon je je vroeger toch niks bij voorstellen? Natuurlijk, voor ons is het fijn. Maar voor jongeren is het niet meer op te brengen.”
23
Rick Buitink (30), Hoevelaken
“Dit is een tussenoplossing”
24
L E T TE R L I J K
|
STA RTE RS
“Tot mijn 27-ste heb ik thuis ge-
bovenwoning met een woonkamer
woond, ook in Hoevelaken. Ik stond
met open keuken en een slaapkamer.
al vanaf mijn 18e ingeschreven bij de
Er zit een zolder op, maar die is bij
woningbouwvereniging. Omdat ik al-
gebrek aan ramen niet bewoonbaar.”
leen ben, kwam ik niet in aanmerking
“Kort na de verkoop van mijn ap-
voor een eengezinswoning. En voor
partement vond ik een nieuwe baan.
een huurwoning verdiende ik weer
Achteraf gezien had ik dus niet
te veel. Maar ik kwam ook net te kort
hoeven verkopen. Maar ja, zo is het
om een bestaande woning te kopen.
nu eenmaal gelopen. Ik zit hier ook
Best een kromme situatie. Uiteinde-
niet slecht. De buurt is prima en ik
lijk heb ik een nieuwbouwapparte-
heb leuke buren. Toch zie ik dit huis
ment gekocht in Hoevelaken.”
als tussenoplossing. Als ik een vast
“Na ruim twee jaar raakte ik van
contract heb, ga ik weer op zoek naar
de ene op de andere dag mijn baan
een koopwoning in Hoevelaken. Een
kwijt. Ik merkte na een tijdje dat het
leuke eengezinswoning met een tuin
lastig was om van de WW-uitkering
erbij, zie ik wel zitten.
de hypotheek te betalen. Toen heb ik
Makkelijk zal dat niet zijn. Er is een
het appartement verkocht. Dat ging
groot tekort aan betaalbare wonin-
vlot en gelukkig heb ik er een mooie
gen voor jonge mensen. Drie vrien-
winst op gemaakt.”
den van mij wonen nog thuis omdat
“Ik moest wel snel wat anders vinden.
ze niets kunnen vinden. Ze krijgen in
Bij de Alliantie lukte me dat geluk-
Amersfoort wel huizen aangeboden,
kig binnen een maand. Het was een
maar in buurten waar ze echt niet
woning in Hoevelaken voor starters
willen zitten. Voor de huizen in de
tot 30 jaar. Een paar dagen voor
betere wijken van de stad staan jon-
mijn 30-ste verjaardag kwam het
geren in dikke rijen te wachten.”
rond; mazzel dus. Het is een duplex
25
Armoedig Insulinde nu gewild
Koopstarters goed voor de buurt De Indische Buurt in Amsterdam gaat erop vooruit. Scoorde de wijk enkele jaren geleden nog zwaar
onvoldoende op leefbaarheid, bewoners beoordelen hun buurt inmiddels positiever. Deze verandering is
koopstarters niet ontgaan. Zij tonen massaal belang-
stelling voor de aanschaf van een voormalige huurwoning in woonblok Insulinde.
26
L E T TE R L I J K
|
STA RTE RS
60 Procent starters
Begin twintigste eeuw staat de Indische Buurt te boek als een betere buurt. In deze nieuwe nieuwbouwwijk wonen geen arbeiders, zoals in de Jordaan, maar middenstanders, kantoorbedienden en ambtenaren. Zij kunnen zich de hogere huren permitteren voor de woningen in de Archipelwijk, zoals Amsterdammers deze buurt noemen. Alle nieuwe straten krijgen namen van eilanden in de Indische Archipel: Java, Madura, Boeroek.
Armoedig
Aan de brede Borneostraat verrijst in 1914 het woonblok Insulinde. Net vóór het uitbreken van de Eerste Wereldoorlog kunnen de nieuwe wijkbewoners een twee- of driekamerwoning in dit woonblok betrekken. Maar na ruim negentig jaar oogt het markante woonblok somber. De platte, witte kunststof kozijnen uit begin jaren tachtig contrasteren sterk met de vuile, donkere gevels. Dit geeft Insulinde een armoedige uitstraling. Het complex komt dan ook op de lijst van de ruim 1.700 woningen, die de Alliantie in deze wijk wil vernieuwen. Bij deze operatie blijft het merendeel van de woningen intact. Wel vindt achter de vaak fraaie, oude gevels soms een ingrijpende vernieuwing plaats. “Bij een aantal projecten maken we van twee kleine woningen één grote. Zo proberen we te zorgen voor meer diversiteit in het woningaanbod en proberen we ruimte te creëren voor gezinnen in de buurt. Want het woningaanbod in dit deel van de wijk is erg eenzijdig. Er zijn hier heel veel kleine huurwoningen, die eigenlijk alleen maar geschikt zijn voor
“Starters hebben indirect onze aandacht”, zegt Inge Geerling, medewerker Strategie, Innovatie en Marktonderzoek bij de Alliantie Amsterdam. “Wij bouwen nauwelijks specifieke starterswoningen. Een groot deel van onze woningvoorraad bestaat al uit kleine, relatief goedkope woningen die erg geschikt zijn voor starters. Een deel daarvan staat ook nog eens in wijken die bij starters erg populair zijn, zoals de Pijp en Oud-West.” De Alliantie Amsterdam helpt starters indirect aan woonruimte door zich in te spannen voor doorstroming op de woningmarkt. Van de totale woningvoorraad van de Alliantie Amsterdam (21.648) zijn 8.719 woningen aan te merken als starterswoningen: kleine (maximaal 50 m2) en goedkope (maximale huurpijs van 394 euro) woningen. In 2005 komen iets minder dan 800 van deze woningen vrij. Daarvan wordt 60 procent verhuurd aan starters. Van alle in Amsterdam bij WoningNet ingeschreven woningzoekenden is in 2005 bijna 60 procent starter. In dat jaar wordt ongeveer de helft van alle vrijgekomen sociale huurwoningen (in totaal 10.622) toegewezen aan een starter. Die starter staat op dat moment gemiddeld ruim zeven jaar ingeschreven bij WoningNet. Overigens varieert de inschrijfduur sterk per stadsdeel. In Zuid-Oost kan een starter gemiddeld binnen vijf jaar terecht; voor Oud-Zuid moet hij tien jaar geduld opbrengen.
27
Keuken delen Bijna niemand weet meer waar de afkorting HAT voor staat: Huisvesting voor Alleenstaanden en Tweepersoonshuishoudens. De tijd van de HAT als typische starterswoning ligt dan ook al ver achter ons. In de stadsvernieuwingsperiode van de jaren tachtig wordt dit woningtype veel gebouwd, vaak op de vierde verdieping van een nieuw woonblok. De verplichting in het bouwbesluit om bij woonblokken met meer dan drie verdiepingen te zorgen voor een lift, geldt niet voor HAT. De Alliantie Amsterdam heeft in zijn woningvoorraad ruim vierhonderd HAT-eenheden. De bewoners hiervan moeten altijd de keuken en badkamer delen. Bij vertrek van een huurder mogen de achterblijvende bewoners zelf een nieuwe huurder selec-
een- en tweepersoonshuishoudens”, legt gebiedsontwikkelaar Hillechien Meijer uit, verantwoordelijk voor de stedelijke vernieuwing in deze wijk.
Impuls
Met de hele vernieuwingsoperatie van de Indische Buurt is 85 miljoen euro gemoeid. “Een deel van die investering wil de Alliantie bekostigen met de verkoop van huurwoningen”, vertelt Radboud Sutorius, die vanaf de start van de vernieuwing fungeert als projectcoördinator. Hij is betrokken bij alle vernieuwingsprojecten in de wijk. “Verkoop van deze woningen is niet alleen goed voor ons, maar ook voor de buurt”, stelt Sutorius. “ De woningverkoop trekt jonge, hoger opgeleiden naar de buurt. En deze groep kan een bijdrage leveren aan de economische impuls die de buurt nodig heeft.” Een ander instrument daarvoor is het stimuleren van bedrijvigheid. “Met deze vernieuwingsoperatie realiseren we ook bedrijfsruimte voor startende ondernemers. Daarbij krijgen twintig beganegrondwoningen weer hun oorspronkelijke functie van bedrijfspand”, vult Sutorius aan.
teren. Ook in Amersfoort heeft de Alliantie HAT-eenheden. De verhuur van HAT-eenheden gaat buiten WoningNet om.
Aanzien
Huurders van Insulinde krijgen de keuze om hun woning te kopen, te verhuizen met een stadsvernieuwingsstatus of om
28
L E T TE R L I J K
|
STA RTE RS
hun woning te blijven huren. Het woonblok ondergaat een opknapbeurt, waarbij de Alliantie daken en goten herstelt of vervangt, de achtergevel isoleert en het binnenterrein ophoogt. Maar het meest zichtbaar is het reinigen van de donkere voorgevels, het vervangen van de lelijke, witte kozijnen door fraaie roodwitte en het plaatsen van nieuwe, rode toegangsdeuren. “Het complex zag er in één klap weer goed uit. En dat is belangrijk voor het aanzien van de hele buurt, zeker vanwege de ligging van dit blok. Heel zichtbaar, aan een brede straat die een van de hoofdassen van deze wijk vormt”, stelt Meijer.
Schaars product
Bouke Molenkamp herinnert zich de verkoop van de eerste woningen nog goed. Die begint in juni 2004, na oplevering van de eerste twintig woningen. “De Indische Buurt had toen helemaal geen goede naam. Het was dus best spannend hoe de verkoop zou gaan”, vertelt de senior adviseur commercieel onroerend goed. Maar het loopt storm. Op de open dag komen de koopstarters massaal op de laaggeprijsde woningen af. Met een vraagprijs voor de goedkoopste woning van nog geen ton, zijn de woningen een schaars goed op de Amsterdamse woningmarkt. “In een paar uur tijd hadden we alles verkocht. Bijna allemaal boven de richtprijs.” Inmiddels zijn ruim honderd woningen verkocht en wonen er in Insulinde met name jonge kopers.
29
Geert Prins (26), Amsterdam
“Eindelijk een eigen plek” 30
L E T TE R L I J K
|
STA RTE RS
“Voor mij is er in Nederland maar
bijgegaan. Toen de hoogste bieder
één stad: Amsterdam. Sinds mijn
zijn financiering niet rond kreeg,
twaalfde weet ik dat ik daar wil wo-
vroeg de makelaar de drie volgende
nen. Ik ben dan ook de koning te rijk
gegadigden een nieuw bod uit te
met deze voormalige huurwoning in
brengen. De richtprijs was 111.500
de Indische Buurt. Eindelijk een eigen
euro. Ik heb er 125.000 euro voor be-
plek in Amsterdam.”
taald. Dat is redelijk. Het taxatierap-
“Nadat ik biomedische wetenschap
port voor de hypotheek kwam daar
aan de Vrije Universiteit ging stude-
ook op uit.”
ren, begon ik op een zolderkamer van
“Het huis ligt hier prachtig, aan de
12 vierkante meter met een huur van
brede Borneostraat met uitzicht
365 euro per maand. Na drie maan-
op een leuke dwarsstraat. Aan de
den kon ik tijdelijk in een woning
buitenkant is het woonblok behoor-
van een verre kennis terecht. Zo ben
lijk opgeknapt. Ook binnen zag mijn
ik in de afgelopen jaren zeven keer
woning er best goed uit. Alleen de
verhuisd.”
keuken moest ik vervangen. Vóór de
“Zodra ik bij mijn werkgever een vast
verhuizing heb ik allemaal nieuwe
contract kreeg, ben ik op zoek gegaan
meubels gekocht. Géén Ikea. Dat is
naar een koopwoning. Het liefst zou
leuk als je student bent. Maar ik ben
ik in de Pijp wonen. Maar dat is niet
nu wel toe aan betere kwaliteit.”
te betalen. Ik wil geen tophypotheek.
“Ik zie dit als starterswoning, waar
Dan woon ik wel in de stad, maar heb
ik een jaar of vijf woon. Daarna wil ik
ik geen geld meer om de deur uit te
iets groters. Ik denk dat deze woning
gaan.”
een goede belegging is. De buurt
“De Indische Buurt is wel betaalbaar.
gaat echt vooruit, hoor ik van vrien-
Deze woning is per opbod verkocht
den die hier al een paar jaar wonen.
en was eigenlijk aan mijn neus voor-
Zij zien het verschil.”
31
Wonen op stand in Hilversum
Een villa op je dertigste
Aan de deftige Borneolaan in
Hilversum bouwde de Alliantie Gooi en Vechtstreek een voormalig verpleeghuis om tot
appartementen voor jongeren. Villabewoners in de buurt
protesteerden fel tegen het
plan. De corporatie hield voet bij stuk, maar dacht ook mee met de buurt.
32
L E T TE R L I J K
|
STA RTE RS
Nee, de bewoners van de statige Stadhuisbuurt staan niet te juichen als ze horen dat jonge starters hun intrek nemen in de statige villa met achterbouw. “Kratten bier in de tuin, jongens op lawaaiige scooters, parkeerproblemen én een hospice aan de overkant van de straat.” Op het bordes voor de villa somt projectleider Fred Buurman de bezwaren van de omwonenden op. Hun vrees blijkt inmiddels ongegrond: de villa en zijn bewoners hebben zich, in alle opzichten, naadloos in de omgeving gevoegd. Alleen de enorme tuin oogt nog kaal vergeleken met de lusthoven verderop in de straat. Maar daar komen in het najaar planten in.
Kansen
Betaalbare woningen voor jonge starters zijn in Hilversum en omstreken schaars. De Alliantie Gooi en Vechtstreek ziet jongerenhuisvesting dan ook als een belangrijke taak. Om hun kansen te vergroten wijst de corporatie sinds 2003 30 procent van alle vrijkomende woningen toe aan jongeren tot 30 jaar. Buurman: “Dat geeft zeker lucht. Maar als dan onverwacht zo’n prachtig pand uit 1910 te koop komt, is een projectplan snel gemaakt.” Ook als de buurtbewoners bezwaar aantekenen tegen dat plan blijft de Alliantie er pal achter staan. “Zonder blind te zijn voor hun argumenten”, vertelt Buurman. De Alliantie gaat met vertegenwoordigers uit de buurt om tafel. De gemeente bemiddelt. Na overleg wordt het project op delen aangepast en is de kou uit de lucht. “We hebben gekozen voor minder, maar grotere, luxer afgewerkte en daardoor wat duurdere appartementen. Met dat aanbod trekken we niet de allerjongste huurders, maar starters tussen de 25 en 30 jaar met een baan. En tijdens de bouw hebben we afspraken gemaakt met de aannemer: werk netjes, laat geen troep liggen, zet de muziek niet te hard. Verder hebben we leefregels opgesteld waaraan elke bewoner zich moet houden en zijn er meer parkeerplaatsen gekomen.” Na een grondige renovatie – kosten circa 2,75 miljoen euro – nemen in juni 2006 de eerste bewoners hun intrek in de villa.
Appartementen
In het oude deel zijn negen zelfstandige appartementen gerealiseerd, waar de hoge plafonds en andere oorspronkelijke
33
Meer voor starters
details bewaard zijn gebleven. De achterbouw uit 1975 herbergt zestien onzelfstandige wooneenheden. De bewoners delen er drie keukens en acht badkamers. Niet ver van de Borneolaan heeft de Alliantie twintig jaar geleden een soortgelijk project gerealiseerd. Buurman: “Ook toen kwamen omwonenden in opstand, maar pakte het plan achteraf heel goed uit. Dat gaf ons vertrouwen om nu ook door te zetten. Aan dit project was ons veel gelegen. We vinden het belangrijk dat jongeren ook mooi en goed kunnen wonen. Daarom hebben we geïnvesteerd in een goede relatie met de buurt. We hebben rekening gehouden met hun argumenten. Dat heeft zijn vruchten afgeworpen.“ Veel contact tussen de oude en nieuwe wijkbewoners is er overigens nog niet, maar dat komt wel goed, verwacht de projectleider. “Ik ben heel benieuwd wie de eerste stappen zet.”
De Alliantie Gooi en Vechtstreek biedt in de Hilversumse Banckertlaan veertien huurflats te koop aan tegen aantrekkelijke ‘Koopgarant’-voorwaarden. Huurders bepalen zelf de korting op de koopprijs: 15, 20 of 25 procent. Wil de nieuwe eigenaar later van de woning af, dan koopt de Alliantie deze terug. Winst of verlies wordt gedeeld volgens het afgesproken percentage. Een ander project is de sloop van de oude Media-Academie en de nieuwbouw op die plek van betaalbare jongerenwoningen. Ook in ontwikkeling is ‘Kamers met Kansen’: een project voor jongeren van 17 tot 27 jaar die met een wooncoach leren zelfstandig wonen en leven.
34
L E T TE R L I J K
|
STA RTE RS
Colofon Starters is een uitgave in de reeks Letterlijk. In deze reeks laat de Alliantie zien wat haar beweegt en wat zij doet. Eerder verschenen: Niet in de kou. Maatschappelijke huisvesting met hart voor mensen(2005); Hart voor wonen. Wie we zijn, wat we doen(2006) Eerste druk: najaar 2006 De Alliantie Concerncommunicatie Postbus 95 1270 AB Huizen T (035) 528 07 80 I www.de-alliantie.nl
Realisatie BLADEN&CO, Utrecht Fotografie Frits de Beer Willem Mes William Moore
35
