Stanovení ceny obvyklé stavby s ohledem na použitý konstrukční systém

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra oceňování majetku

Stanovení ceny obvyklé stavby s ohledem na použitý konstrukční systém Bakalářská práce

Autor :

Mgr.Kostrůnek Petr Oceňování majetku

Vedoucí práce :

Ing.Petr Ort, Ph.D.

Praha

Duben 2010

1

Prohlášení : Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracoval samostatně a s pouţitím uvedené literatury.

V Táboře, dne 19.dubna 2010

Mgr.Kostrůnek Petr

2

Poděkování : Tímto bych chtěl poděkovat za pomoc a vedení mé bakalářské práce Ing. Petru Ortovi Ph.D.

3

Anotace Obsahem mé práce je nástin metod oceňování staveb a stanovení jejich ceny obvyklé s ohledem na konstrukční systém. V první části jsem popsal jednotlivé metody oceňování majetku a jejich specifika. Dále jsem se zabýval stručným rozdělením základních konstrukčních systémů, kde jsem se snaţil vyzdvihnout jednotlivé přednosti, zároveň jsem provedl jejich srovnání. Zabýval jsem se také důsledky technických vad staveb a řešením ve vztahu ke smlouvě o dílo a to i s ohledem na právní rovinu. V praktické části jsem provedl stanovení rozestavěnosti dvou rodinných domů nacházejících se v blízkém okolí Tábora. Poslední část se zabývá analýzou trhu s nemovitostmi okresu Tábor.

Annotation The aim of my work is to outline the methods of

building evaluation and

determination of their standard value with regard to the structural system. In the first part I described various methods of assessing and their characteristics. I also briefly mentioned the basic structural devision. I tried to highlight individual advantages, I made comparison at the same time. I have also dealt with the consequenses of technical faults and solution structures in relation to fixed job contract with regard to the legal point of view. In the practical part I have made the assesment of two houses under construction located near Tabor. The last part is focused on the analysis of the real estate market in Tabor region.

4

OBSAH Prohlášení Poděkování Anotace Obsah

……………………………………………………………………..

5

Úvod

……………………………………………………………………..

8

A. TEORETICKÁ ČÁST I. Metody oceňování staveb ……………………………………………….

9

1.) Oceňování porovnávacím způsoben ………………………….

9

1.1. Obecně k oceňování porovnávacím způsobem ……………

9

1.2. Pozemek ………………………………………………….

10

1.2.1. Základní údaje o pozemku …………………

10

1.2.2. Právní údaje ………………………………..

11

1.2.3. Technické parametry ……………………….

12

1.2.4. Ostatní parametry …………………………..

13

1.3. Stavba ……………………………………………………..

13

1.3.1. Porovnávací jednotky ……………………….

13

1.3.2. Aplikace korekčních činitelů ………………..

14

2.) Oceňování příjmovým způsobem ……………………………..

15

2.1. Analýza nejvyššího a nejlepšího vyuţití ……………………

15

2.2. Čistý provozní příjem – NOI ……………………………….

17

2.2.1. Hrubý příjem ………………………………………….

17

2.2.2. Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného …

17

2.2.3. Efektivní hrubý příjem ………………………………..

17

2.2.4. Rezerva na renovace …………………………………..

17

2.2.5. Provozní náklady ……………………………………..

18

2.3. Kapitalizační míra …………………………………………...

18

3.) Oceňování nákladovým způsobem …………………………….

18

3.1. Výpočet obestavěného prostoru ……………………………..

19

3.2. Určení typu objektu ………………………………………….

19

3.3. Reprodukční cena ……………………………………………

20

5

3.4. Způsoby zjištění reprodukční ceny …………………………. 3.4.1. Pouţití vlastní databáze reprodukčních cen …………….

20

3.4.2. Pouţití cenového předpisu ………………………………

20

3.4.3. Pouţití ceníku stavebních prací …………………………

20

3.4.4. Zjištění výchozí ceny pomocí poloţkového rozpočtu ….

21

3.4.5. Přepočet pořizovací ceny na současnou hodnotu ……….

21

3.4.6. Porovnání ………………………………………………..

21

Propočet ceny pomocí THU ……………………………………

21

3.5. Standard stavby ………………………………………………..

23

3.6. Ţivotnost staveb ……………………………………………….

23

3.6.1. Technická ţivotnost ……………………………………..

23

3.6.2. Právní ţivotnost ………………………………………….

24

3.6.3. Ekonomická ţivotnost ……………………………………

24

3.6.4. Morální ţivotnost …………………………………………

25

3.7. Opotřebení ………………………………………………………

25

3.8. Funkční nedostatky ……………………………………………..

26

3.9. Ekonomické nedostatky ………………………………………..

26

4.) Závěrečná analýza tržní hodnoty …………………………………. II.

20

27

Konstrukční systémy a konstrukční materiály, specifické případy ocenění, vady a právní aspekty vad ……………………………………………… 27 1.) Konstrukční systémy staveb ………………………………………… 27 2.) Tradiční zděná technologie a dřevostavby ………………………… 28 3.) Odpovědnost ze smlouvy o dílo, vady a odstoupení od smlouvy o dílo……………………………………………………………………… 30 3.1. Vady díla …………………………………………………………. 30 3.2. Postup při vadách díla …………………………………………….. 32 3.3 Odstoupení od smlouvy o dílo …………………………………….. 33 3.4 Stanovení časové ceny stavby s podstatnou vadou ……………….. 35 4. Další specifické případy ocenění …………………………………….. 36 4.1. Způsob ocenění staveniště ………………………………………… 36 4.2. Opotřebení staveb s přístavbami a nástavbami ……………………. 37 4.3. Hodnocení vlivu údrţby a poruch stavby na její cenu …………….. 37 4.4. Stavby po velkých opravách ……………………………………….. 37 6

B. PRAKTICKÁ ČÁST – TRŽNÍ OCENĚNÍ B.1.

rozestavěnost rodinného domu – Sezimovo Ústí ………………………. 38

B.2.

rozestevěnost rodinného domu – Měšice ………………………………. 49

C. ANALÝZA TRHU S NEMOVITOSTMI OKRESU TÁBOR ……………….

59

Závěr

…………………………………………………………………..

68

Použitá literatura

...................................................................................................

69

Přílohy – č.1 …………………………………………………………………………… 71 č.2 ……………………………………………………………………………. 73 č.3 ……………………………………………………………………………. 84

7

Úvod Téma „stanovení ceny obvyklé staveb s ohledem na jejich konstrukční systém“ jsem si vybral z důvodu zajímavosti a především velké variabilnosti pojetí daného tématu. Toto téma je v dnešní době velmi aktuální. Stále častěji se můţeme setkat s technickými či konstrukčními vadami ve výstavbě. Mnohdy aţ dochází k tomu, ţe finančně vyčerpaný objednatel stavby je v situaci, kdy jeho „vysněný dům“ je ve fázi značné rozdělanosti s mnoţstvím technických vad. Vzhledem k mému profesnímu zaměření, kdy se zabývám aţ poslední fází řešení těchto problémů, a to v rovině právní, můţe být tato práce chápána jako stručné vodítko k řešení těchto sloţitých záleţitostí. Celá práce je rozdělena na část teoretickou a praktickou. V samotném úvodu teoretické části jsem se zabýval třemi základními metodami oceňování nemovitostí, u kterých jsem popsal jejich specifika. Následuje část druhá zaměřená v úvodu na stručný přehled základních konstrukčních systému staveb. Jsou zde popsány nejen jejich kladné ale i záporné stránky. Také se zabývám jejich vzájemným porovnáním. Dále jsem se zaměřil na výskyt technických vad staveb v souvislosti s jejich realizací. V závěru této teoretické části jsem se věnoval řešení uvedených vad a to v rovině právní, především v souvislosti se smlouvou o dílo. V praktické části jsem si vybral dva rodinné domy v okolí Tábora. Oba domy jsou nedokončené. Stanovil jsem jejich rozestavěnost. V samotném závěru práce analyzuji trh s nemovitostmi okresu Tábor v Jihočeském kraji. Tento okres je pro mne zajímavý a blízký s ohledem na skutečnost, ţe zde ţiji. Cílem této bakalářské práce je porozumět tématu oceňování nemovitostí, konkrétně staveb. Zároveň si udělat stručný přehled o konstrukčních systémech, jejich výhodách a nevýhodách. V neposlední řadě jde i o řešení problémů souvisejících s realizací stavby a to i po stránce právní.

8

I. Metody oceňování staveb Zjišťování ceny staveb se provádí různými způsoby a z různých hledisek. Jedním ze způsobů je zjištění ceny pomocí porovnávací metody, kdy porovnáváme s jiţ zrealizovanými koupěmi a prodeji stejných, resp. obdobných nemovitostí s ohledem na odpovídající kritéria. Dalším způsobem je metoda výnosová, kdy bereme jako hledisko výnos z nemovitosti. Dalším způsobem je hledisko nákladové, tedy náklady, kterých je zapotřebí k postavení stavby. Pokud tyto náklady stanovujeme k datu postavení stavby, pak se jedná o cenu pořizovací. Pokud k datu ocenění, pak výsledkem je cena reprodukční.

1.)

Oceňování porovnávacím způsobem

1.1. Obecně k oceňovaní porovnávacím způsobem Porovnávací

metoda

je

zaloţena

na

porovnávání

oceňované

nemovitosti

s nemovitostmi porovnatelných parametrů, které byly prodány za porovnatelných podmínek. Předpokladem pro aplikaci této metody je

existence databáze porovnatelných

nemovitostí. Problém při aplikaci této metody vzniká v případě nových trhů, kde neexistují potřebné databáze. Dalším problémem při vytváření databáze porovnatelných nemovitostí je úplnost a pravdivost informací o porovnávané nemovitosti. Kritériem je výběr vhodné nemovitosti z databáze tak, aby cena za 1 m2 celkové podlahové plochy se u porovnávané příliš nelišila od oceňované nemovitosti. Při pouţití korekcí by taktéţ neměl vzniknout být rozdíl vyšší neţ 50 %. Vhodné je vybrat nemovitosti tak, aby některé byly horší a některé lepší neţ oceňovaná nemovitost. V případě pouţití této metody mohou nastat určité problémy s její aplikací. Jedním z nich je neexistence porovnávaných nemovitostí. V tomto případě je vhodné rozšířit teritorium hledaných nemovitostí na němţ hledáme porovnávané nemovitosti nebo rozšířit typově okruh porovnávaných nemovitostí. 9

Dalším problémem je, ţe se nám nepodaří nalézt okruh klientů. Půjde většinou o nemovitosti kde je okruh klientely zúţen z důvodu vyuţitelnosti stavby. Jde například o stavby inţenýrské, coţ mohou být například mosty, komunikace. Můţe jít také o různé sakrální stavby nebo o technologické objekty, či jednoúčelové výrobní objekty. Řešením je nepouţít porovnávací metodu z důvodu atypičnosti oceňované nemovitosti. Můţeme také rozšířit teritorium hledání mimo hranice České republiky nebo vyhledat nemovitosti s obdobnými vlastnostmi a nároky, které jsou typické pro námi oceňovanou stavbu.

1.2. Pozemek Ve většině případů je oceňovaná stavba spjata vlastnickými právy s pozemkem na kterém je postavena. V takovém případě provádíme odhad nejen stavby, ale i pozemku na němţ je postavena. Oddělené vlastnictví staveb a pozemků se zpravidla projevuje negativním vlivem na hodnotu vlastnického práva k nemovitosti. Ocenění stavby na cizím pozemku spočívá ve stanovení hodnoty nemovitosti bez zohlednění odděleného vlastnictví staveb a pozemků, stanovení sráţek vyplývajících z omezení vlastnického práva a stanovení současné hodnoty nájemného za pozemek, které platí vlastník stavby vlastníkovi pozemku. Pro pozemky je základní údaj pro porovnání 1 m2. Při porovnávání pozemků uvaţujeme určité korekční činitele, jeţ vyjadřují rozdíly mezi porovnávaným a oceňovaným pozemkem. 1.2.1. Základní údaje o pozemku Cena pozemku můţe být cena prodejní, nabídková nebo zjištěná například z cenové mapy. Pro porovnání je vhodná cena prodejní. V ostatních případech je nutné provést korekci. Dalším údajem je rozloha pozemku. Můţe nastat případ, ţe část pozemku tvoří komerčně nevyuţitelná plocha, jako například svah, komunikace či veřejná zeleň. Vhodné je zahrnutí celé rozlohy pozemku. Cenu za 1 m2 zjistíme tak, ţe vydělíme cenu rozlohou pozemku.1 Důleţitým údajem je datum transakce. Jde o datum, kdy se uskutečnil obchod nebo datum, kdy se začal pozemek nabízet. Datum je významný z důvodu změny ceny v čase a to vlivem inflace či jiných faktorů. Můţeme rozlišovat tři časová rozmezí. Prvním jsou údaje do 1

Ort,Petr. Moderní metody oceňování na trţních principech.1.vydání 2006, Bankovní institut vysoká škola, a.s.

10

tří měsíců stáří, dalším údaje do jednoho roku a posledním jsou údaje se stářím nad jeden rok. Pokud jde o starší údaje platí, ţe čím starší údaje, tím je jejich vypovídací schopnost niţší a jsou tedy nepouţitelné. Údaje do tří měsíců jsou údaje téměř aktuální. Údaje do jednoho roku jsou také pouţitelné, ovšem za předpokladu, ţe nedošlo k dramatickým cenovým posunům. Tyto posuny mohou způsobit změny zákonů, změny devizového kurzu, hyperinflace, nebo i změny v technických poţadavcích. Pokud bychom uţívaly údaje starší jednoho roku, měly by být upraveny o inflaci. Vţdy by měly být upraveny o určitou korekci. 1.2.2. Právní údaje Právním údajem je druh transakce s pozemkem. Vhodné transakce jsou prodej, draţba, nabídka nebo cenová mapa. Kromě prodeje, kdy tento údaj nebudeme s největší pravděpodobností korigovat, určité korekce musíme u ostatních provést. V případě draţby je vţdy potřebné zjistit, zda nemovitost byla ve veřejné draţbě vydraţena a pokud ano, za jakou cenu. U nabídky je korekce nutná vţdy. Ve většině případů je nabízená cena o něco nadsazena, neţ cena, za kterou dojde ke skutečnému prodeji. Cenová mapa se vytváří zhruba 30 let, a proto v České republice nejsou cenové mapy pokrývající celé území. Cenová mapa je v ČR spíše vyuţívána pro cenové argumenty. Nevhodnými typy transakcí jsou například vklady do obchodní společnosti, darování, vyvlastnění, prodeje mezi spřátelenými firmami, majetek zatíţený břemeny, zástavami apod.. Dalším právním údajem jsou vlastnická práva. Pomocí tohoto korekčního činitele zohledňujeme, zda není vlastnické právo k pozemku něčím omezeno. Půjde především o dlouhodobé nájemní smlouvy. Korekce bude zaloţena na stanovení poměru ekonomické vyuţitelnosti oceňovaného pozemku a pozemku porovnávaného. Významným právním údajem je existence věcných břemen. Mezi věcná břemena, která mohou ovlivňovat pozemek, patří právo chůze, poţívací právo k porostům na pozemku, podzemní vedení nebo podzemní garáţe. Všechna věcná břemena omezují vlastnictví a tím sniţují hodnotu majetku. Nelze opomenout ani vyuţití podle územního plánu. Pro porovnání bychom měli pouţívat pozemek se stejným nebo podobným vyuţitím podle územního plánu. Mohou nastat případy, kdy pozemky téměř sousedící, jsou podle územního plánu kaţdý jiného určení a tedy mají diametrálně odlišnou trţní hodnotu. S výše uvedeným souvisí i územní rozhodnutí. Je třeba v korekci zohlednit, zda jde v první řadě územní rozhodnutí získat a pokud tomu tak je, pro jaký druh výstavby. Dále je nutno zohlednit s jakými náklady je moţné územní rozhodnutí získat. 11

Mohou existovat ještě další rozdíly, které jsme nezohlednili, ale mají cenotvorný vliv. Jde o jiná právní omezení a závazky. Příkladem můţe být pozemek s velkým mnoţstvím spoluvlastníků, nebo pozemek zastavěný stavbou jiného vlastníka. 1.2.3. Technické parametry Lokalita je významný cenotvorný faktor, zvláště v případě pokud bude jeden pozemek v atraktivní lokalitě a druhý v lokalitě nově se rozvíjející. Tvar pozemku by měl umoţňovat co nejlepší komerční vyuţitelnost pozemku. Ideálním tvarem je tedy pravidelný obdélníkový nebo čtvercový tvar. Korekce bude tedy zaloţena na výpočtu komerční vyuţitelnosti oceňovaného a porovnávaného pozemku. Orientací pozemku je míněna orientace ke světovým stranám, ale také orientace z hlediska komerčního, zvláště u lukrativního pozemku svojí výměrou omezeného. Pokud je pozemek svaţitý, jsou s tímto faktorem spojeny náklady na terénní úpravy a na zakládání staveb. V některých extrémních případech můţe být zástavba neekonomická nebo technicky neproveditelná. Korekce je zaloţena na výpočtu nákladů na odtěţení a deponování zeminy a úprav s tím souvisejících. Dalším faktorem je dostupnost a kapacita inţenýrských sítí. V tomto případě je nutné prověřit, zda u porovnávaných pozemků je technicky moţné a proveditelné se napojit na stávající inţenýrské sítě, nebo vytvořit inţenýrské sítě nové. Hlediskem zde budou náklady. Korekci stanovíme vydělením celkových nákladů na inţenýrské sítě u oceňovaného pozemku a porovnávaného pozemku výměrou. Poměr nám dá koeficient korelace. Důleţitým faktorem je kontaminace půdy. Tento faktor můţe přímo zabránit vyuţití pozemku nebo jej značně omezí. Prokázání zjištění kontaminace je velmi těţko prokazatelné. Korekci zjistíme vyčíslením nákladů na odstranění kontaminace a vydělením rozlohou. Významná je i dopravní obsluţnost. Jí je rozuměna dopravní obsluţnost hromadnou dopravou. Půjde o dochůznou vzdálenost a četnost spojů. Dopravní dostupnost včetně parkování je moţnost jiné neţ hromadné dopravy k pozemku a moţnost parkování v dochůzné vzdálenosti. Poţadavkem je obvykle zpevněná, bezprašná a celoročně sjízdná komunikace. Vhodné je také určit, jaká dopravní obsluţnost je pro vyuţití pozemku potřebná. Setkáváme se i s nutnost demolice stávajících objektů. Korekci zjistíme tak, ţe vypočteme náklady na demolice, případně odečteme náklady na prodej vyuţitelných zbytků a přičteme náklady na odvoz a deponování suti.

12

Závěrem je nutno upozornit i na jiné technické korekce. Jde o pomocnou rubriku, v níţ zohledníme dosud neuvedený technický faktor. 1.2.4. Ostatní parametry Patří mezi ně velikost pozemku. Vztah ceny a velikosti je nepřímo úměrný a závisí na různých okolnostech. Můţe jít například o to, zda lze pozemek jednoduše rozdělit. Obecně platí, ţe čtvereční metr většího pozemku je levnější neţ čtvereční metr pozemku menšího. Dále se jedná také o zastavitelnost pozemku, která je dána technickými a právními podmínkami. Trţní hodnota pozemku zjištěná porovnávací metodou je dána váţeným průměrem jednotlivých přepočítaných hodnot.

1.3. Stavba Porovnávací jednotka by měla být co nejpřesnější a co nejjasněji zobrazovat hlavní cenotvorné faktory oceňovaného majetku. Při prohlídce porovnávaného objektu můţeme zaměřit zastavěnou plochu a spočítat podlaţí. Je také moţné nahlédnout např. do kupní smlouvy, nebo informace získáme od vlastníka. 1.3.1. Porovnávací jednotky

BA – Building area – zastavěná plocha Jde o plochu zastavěnou budovou, vymezenou průnikem obvodových konstrukcí stavby a terénu. Tato porovnávací jednotka je vhodná při ocenění jednopodlaţních staveb. Půjde tedy o skladové a výrobní haly, hypermarkety. GFA – Gross floor area – celková zastavěná plocha Touto metodou lze určit zastavěnou plochu i bez detailní prohlídky vnitřních prostor stavby. Určíme ji jako součet zastavěných ploch všech podzemních a nadzemních podlaţí. Zastavěná plocha je vymezena vnějším lícem obvodových konstrukcí. NFA – Net floor area – čistá podlahová plocha

13

Čistá zastavěná plocha je všude tam, kde je moţné stoupnout. Je to celková zastavěná plocha bez plochy nosných a dělících konstrukcí, světlíků, instalačních jader, výtahových šachet. NRA – Net rentable area – čistá pronajímatelná plocha Čistá pronajímatelná plocha je nejpřesnějším cenotvorným faktorem, který se váţe na příjem ze stavby a tedy i na jeho trţní hodnotu. Čistou pronajímatelnou plochu počítáme jako čistou podlahovou plochu bez společně přístupných částí budovy. Společné části budovy jsou většinou jiţ zohledněny ve výši nájmu. 1.3.2. Aplikace korekčních činitelů Prakticky bychom nemohli porovnávat úplně srovnatelné nemovitosti a proto jejich různorodost odlišíme korekčními činiteli. Pomocí korekčních činitelů zohledňujeme odlišnosti porovnávané nemovitosti s nemovitostí oceňovanou. Korekčním činitelem je technický stav objektu, dále technická vybavenost objektu, funkční vyuţitelnost. Korekčním činitelem je také atraktivita objektu a případný další rozvoj nemovitosti. Pomocným korekčním činitelem jsou jiné technické korekce, v němţ zohledňujeme dosud neuvedené technické korekce. Technický stav objektu - korekce zde znamená, ţe provedeme kalkulaci nákladů na uvedení porovnávaného objektu do stavu v jakém je objekt oceňovaný, pokud je oceňovaný objekt v lepším stavu. V opačném případě, tedy pokud bude porovnávaný objekt v lepším technickém stavu neţ objekt oceňovaný, provedeme korekci stejně s tím, ţe korekční činitel bude menší neţ 1. Technická vybavenost objektu - v případě tohoto korekčního činitele posuzujeme jen prvky, které souvisejí přímo s nemovitostí. Východiskem bude vţdy určitý typ objektu. Posuzujeme zda například porovnávaná výrobní hala je vybavena odvětráním, vytápěním, tlakovým rozvodem vzduchu oproti oceňované nemovitosti, či naopak. Obdobně například zda administrativní budova má klimatizaci, poţární signalizaci, výtah apod.. Funkční využitelnost - účelem této korekce je porovnání toho, jak efektivně je vyuţívána oceňovaná stavba oproti stavbě porovnávané. Je zde mnoho faktorů, které mají vliv na 14

vyuţitelnost objektu a nejsou závislé jen na rozhodnutí majitele. Jde o limity stanovené právními předpisy, technickými moţnostmi, finanční proveditelností, přístupností a dostupností. Příkladem můţe být technický stav budovy, který neumoţní lepší vyuţitelnost objektu, či získání stavebního povolení. Další rozvoj nemovitosti - v tomto případě jde také o maximální moţné vyuţití nemovitosti. Neposuzujeme objekt v současném stavu, ale modelujeme moţné rozšíření objektu. Atraktivita objektu - jde o výjimečnost nebo jedinečnost objektu. Jednou z nejpřesnějších metod stanovení této korekce je, ţe porovnáme výši dosaţitelného nájmu u porovnávaného a oceňovaného objektu. Vţdy je třeba vzít v úvahu i náklady spojené s udrţováním a zvyšováním atraktivity.

2.) Oceňování příjmovým způsobem Tato metoda vychází z analýzy uţitečnosti oceňovaného majetku. Jde o vztah toku peněţních příjmů a hodnoty. Tato metoda je vhodná a časově méně náročná, oproti porovnávací metodě. Lze ji pouţít jako rychlý test hodnoty majetku a také jako určitý korektor zjištěné trţní hodnoty majetku. Příjmová metoda obecně nemůţe indikovat vyšší hodnotu neţ metoda porovnávací. Vyuţití této metody má význam pro investora hned z několika důvodů. Prvním důvodem je, ţe pokud nemovitost investor potřebuje pro vlastní potřebu, pomocí této metody zjistí, zda je pro něj výhodnější ji koupit nebo pronajmout. Další případ pouţitelnosti této metody je v případě, kdy investor zamýšlí získat příjem z nemovitosti, či zvaţuje uloţení kapitálu.

2.1. Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Půjde o takové vyuţití majetku, které bude zajišťovat nejvyšší trvalý příjem a jehoţ výsledkem bude dosaţení maximální hodnoty majetku. To ovšem za předpokladu souladu se zákonem, technickou proveditelností a investiční moţností. 2

2

Ort,Petr. Moderní metody oceňování na trţních principech.1.vydání 2006, Bankovní institut vysoká škola, a.s.

15

Hodnocení takového majetku se provádí z řady pohledů : a.) Dodržení právních předpisů - zde hodnotíme, zda je majetek řádně zanesen v katastru nemovitostí, je řádně kolaudován a uţíván v souladu s kolaudací a zda splňuje všechny v úvahu připadající zákony, nařízení a jiné právní předpisy. b.) Technická proveditelnost - zda není majetek fyzicky nebo morálně zastaralý nebo doţitý a zda je prováděna údrţba. c.) Investiční proveditelnost – zde půjde o vyuţitelnost majetku a fakt, zda není podmíněna neúměrně vysokými náklady, které by překračovaly skutečnou komerční vyuţitelnost. d.) Maximální ziskovost – zda je pronájem realizován za skutečné trţní nájemné. Můţeme dojít k závěru, ţe vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím a jsou tedy uvedená kritéria splněna. Pokud dospějeme k závěru, ţe vyuţití je s výhradou, tedy ţe jsou splněna pouze tři kritéria, analyzujeme a vypočítáme náklady nutné k uvedení majetku do souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím. Pokud dojdeme k závěru, ţe majetek není vyuţíván v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím, tedy, ţe nesplňuje více neţ jedno kritérium, budeme pokračovat v práci. Musíme namodelovat nejlepší a nejvyšší vyuţití majetku. Další fází bude vyčíslení nákladů na uvedení majetku do stavu, který toto vyuţití umoţňuje. Nájemní smlouvy Je zapotřebí také provést analýzu kvality nájemních smluv. Kvalitou je rozuměna kvalita právní a komerční. Kritériem můţe být například doba na kterou je smlouva uzavřena, sluţby spojené s nájemným, sankce za předčasné vypovězení smlouvy, zda je obsaţena inflační doloţka, doloţka o podnájmu, podle jakého práva byla smlouva uzavřena, intervaly a způsob placení nájemného, povinnosti nájemníka, zda a jestli bude brán zřetel na zhodnocení a zda a za jakých podmínek mohou být uzavírány dodatky smlouvy.

16

2.2. Čistý provozní příjem –NOI 2.2.1. Hrubý příjem Stanovíme ho jako součin komerčně vyuţitelné plochy a nejvyššího trvale dosaţitelného nájemného nebo nájemného uzavřeného podle nájemní smlouvy. Je třeba při stanovení hrubého přijmu vyčíslit veškeré hypotetické příjmy, jako jsou reklamy, parkování, skladové plochy, pronájmy apod.. Trţní nájemné budeme uvaţovat v případech, kdy oceňované prostory nejsou pronajaty za základě skutečně uzavřených smluv, nebo údaje neznáme. Také v případech, kdy nájemné neodpovídá trţním podmínkám. Smluvní nájemné uvaţujeme v případech nájemních smluv, které odpovídají obvyklým trţním podmínkám nebo je nájemné určeno právním předpisem. 2.2.2. Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného S ohledem na skutečný stav oceňovaného majetku je tedy potřeba počítat i se ztrátami z důvodu neobsazenosti a neplacením nájemného. Vliv na tuto poloţku budou mít především okolnosti jako poloha nemovitosti, typ a vybavení nemovitosti, ekonomická situace, ale i širší vztahy nemovitosti. 2.2.3. Efektivní hrubý příjem Získáme tak, ţe od hrubého příjmu odečteme ztrátu vlivem neobsazenosti a neplacení nájemného. 2.2.4. Rezerva na renovace Rezerva na renovace slouţí k akumulaci prostředků, abychom mohli po skončení ţivotnosti nemovitosti provést její rekonstrukci. Rezervu na renovace získáme jako podíl reprodukční ceny a ţivotnosti. V tomto případě je výpočet rezervy na renovace specifický, a to tím, ţe nejsou uvaţovány konstrukce, které nejsou předmětem rekonstrukce, jejichţ ţivotnost je obvykle rovna celkové ţivotnosti stavby. Uvaţujeme také při výpočtu změnu poţadavků na vybavení, nutných pro zachování příjmového potenciálu.

17

2.2.5 Provozní náklady Jsou to náklady, které souvisí s provozem objektu. Půjde nejčastěji o pojištění, daň z nemovitosti, správní reţii a jiné provozní náklady. Do provozních nákladů neřadíme daň z přidané hodnoty a odpisy.

2.3. Kapitalizační míra Kapitalizační míra je vyjádřením míry zhodnocení kapitálu vloţeného do podniku. Výpočet je zaloţen na poměru skutečně realizovaných trţních cen a skutečných výnosů z nemovitosti. Existuje řada metodik modelujících kapitalizační míru. Problém výpočtu kapitalizační míry nastane, pokud nemáme jednak dostatek údajů o prodejních cenách, tak o čistém provozním příjmu. Tento problém je častý na nově vzniklých trzích, nebo v odlehlých lokalitách, kde nemáme dostatek údajů. Takovéto případy řešíme tak, ţe výpočet příjmovou metodou nepouţijeme. Také můţeme pouţít analogii s jinou lokalitou anebo pouţít pomocný výpočet, který modeluje hypotetickou kapitalizační míru jako součet několika trţních faktorů. V případě modelování kapitalizační míry jsou dílčími faktory kapitalizační míra bezrizikové investice, inflační míra, míra rizika a míra ţivotnosti. Nejjednodušším způsobem získání kapitalizační míry je převzetí údaje uvedeného v oceňovacím předpise. Zákon o oceňování majetku je kaţdoročně prováděn vyhláškou, která také určuje kapitalizační míru. Nevýhodou je, ţe jde o údaj průměrný a také, ţe tento údaj má určité časové zpoţdění. 3

3.) Oceňování nákladovým způsobem (časová cena) Na nákladovém přístupu je nebo donedávna bylo zaloţeno oceňování podle cenového předpisu. Nákladový přístup se také uplatňuje při stanovení pojistné hodnoty a také někdy při stanovení náhrady škody při pojistné události. Především je pouţíván při oceňování na trţních principech. Základní princip nákladové metody spočívá v porovnávání skutečných reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou

3

Heřman,Jan, Oceňování majetku.2005, Praha, Vysoká škola ekonomická

18

oceňovanou. Trţní hodnota by měla být rovna mnoţství vloţené práce sníţené o její opotřebení s ohledem na funkční a ekonomické nedostatky.

3.1.

Výpočet obestavěného prostoru V praxi existuje několik metodik výpočtu obestavěného prostoru. Nejvíce vyuţívaným

je výpočet podle ČSN 73 40 55. Na základě tohoto způsobu výpočtu jsou sestaveny různé programy pro rozpočtáře a ceníky vydávané Ústavem pro racionalizaci ve stavebnictví. Základním principem výpočtu je chápání stavby jako geometrického tělesa. Dalším ze způsobů je výpočet obestavěného prostoru podle cenového předpisu. Tato metodika neuvaţuje základové konstrukce a jsou pouţity některé odchylky pro zjednodušení výpočtu obestavěného prostoru např. střech a balkonů. Je tedy důleţité, pokud přebíráme nějaké údaje o vysoce agregovaných cenách obestavěného prostoru, jakou metodikou byly tyto ceny konstruovány. Existují výpočty obestavěného prostoru podle tzv. stopcen a také metodiky pouţívané v SRN a Rakousku, ale i jiné. V praxi se s těmito metodikami setkáváme výjimečně v případech, kdy nám slouţí starý posudek jako podklad pro ocenění. Kromě obestavěného prostoru musíme zjistit ještě další parametry stavby, zejména zastavěná plocha, počet podlaţí a to jak nadzemních, tak podzemních a celkovou podlahovou plochu.

3.2.

Určení typu objektu Cenové nástroje, které máme k dispozici pro výpočet reprodukční ceny, jsou

strukturovány podle typu objektů. Prvním znakem je způsob uţití objektu. V některých případech nemusí byt zařazení objektu jednoduché a jednoznačné. Je tomu tak v případě tzv. polyfunkčních objektů. Zařazení lze provést několika způsoby. Můţeme objekt hypoteticky rozdělit na části podle způsobu uţití a spočteme jejich objemové parametry a oceníme je zvlášť. Dalším způsobem je, ţe objekt zařadíme podle převaţujícího určení a nebo také můţeme objekt zařadit podle toho, jaké charakteristice se uţití nejvíce podobá. Dalším rozlišovacím znakem, podle kterého budeme nemovitosti členit je druh konstrukce.

19

3.3.

Reprodukční cena V případě nové stavby lze cenu stavby zjistit různě přesnými metodami, s tím, ţe čím

je metoda přesnější, tím je také pracnější. Pro zmenšení pracnosti výpočtu vyuţíváme agregovaných a vysoce agregovaných cen. Jsou to ceny, které v sobě obsahují více jednotlivých cenových poloţek, které jsou vztaţeny k jedné jednotce. Tedy kupříkladu v agregované poloţce základové konstrukce jsou obsaţeny veškeré práce od vytyčení stavby přes zemní práce a doprava materiálu aţ po provedení základů. Dalším agregováním agregovaných cen získáme vysoce agregované ceny, tedy ceny, které vyjadřují cenu dokončené stavby vztaţenou na kubický metr obestavěného prostoru.

3.4.

Způsoby zjištění reprodukční ceny

3.4.1. Použití vlastní databáze reprodukčních cen Jde o způsob, který je náročný ve fázi přípravy tím, ţe vyţaduje neustále shromaţďování informací o skutečně realizovaných nákladech na výstavbu různých typů staveb. Získáme poté průměrnou hodnotu vhodnou pro konkrétní případ ocenění. 3.4.2. Použití cenového předpisu Cenový předpis vytváří orgány státní správy. Disponují při tom s velmi rozsáhlou databází reprodukčních cen. Je to z důvodu, ţe kaţdá stavební firma je povinna za zákona poskytovat určité statistické údaje o nákladech na stavbu příslušnému statistickému úřadu a tyto hodnoty jsou poté podkladem pro autory vyhlášky. Výhodou pouţití cenového předpisu je opora, ţe jde o právní předpis. Dále jde o jednoduché, srozumitelné a všeobecné pouţití. Nevýhodou této metody je, ţe nezohledňuje dokonale místní podmínky a také, ţe z důvodu přípravy cenového předpisu, jde o údaje zastaralé řádově jeden rok. 3.4.3. Použití ceníku stavebních prací Výhodou této metody je, ţe máme k dispozici obvykle přesnější a aktuálnější ceny neţ v případě cenového předpisu. Lze vyuţít některý z ceníku stavebních prací. Tyto ceníky obsahují také vysoce agregované ceny. Některé ceníky obsahují kromě průměrných cen i katalog staveb realizovaných v uplynulém roce včetně jejich popisu, rozměrů, ale někdy i

20

grafické a fotografické dokumentace. Významné je pouţití v případě výpočtu funkčních nedostatků.

3.4.4. Zjištění výchozí ceny pomocí položkového rozpočtu Tato metoda rozlišuje jednotlivé prvky stavebních konstrukcí na základě druhu a výměry na dané stavbě. Zjištěné objemy pro kaţdý druh a provedení se násobí jednotkovou cenou. Jejich součtem získáme reprodukční cenu. Tato metoda je pouţitelná v případech, kdy máme k dispozici podrobnou stavebně technickou dokumentaci s uvedením pouţitých stavebních hmot, a ta je v souladu se skutečností. Půjde tedy převáţně o stavby nově zbudované. Ceníkové poloţky zjistíme z podkladů, které jsou buďto v kniţní či programové podobě. 3.4.5. Přepočet pořizovací ceny na současnou hodnotu Reprodukční cenu můţeme zjistit, pokud známe například z účetní dokumentace pořizovací cenu, přepočtením na současnou hodnotu. Provádíme přepočet pomocí inflačního koeficientu za dané období. V případě této metody nastávají problémy, pokud v době od pořízení ke dni ocenění proběhly nějaké rekonstrukce, případně nějaké technické zhodnocení stavby. Vyuţití této metody je vhodné u staveb se stářím do 10 let, pokud nebyly od doby pořízení nijak měněny a upravovány a pokud cena odpovídá tehdejším trţním podmínkám. Za zmínku stojí uvést, ţe před rokem 1990 v České republice existovaly pevné ceny stavebních prací a stavební podniky byly ze zákona nuceny je dodrţovat, avšak praxe byla odlišná. Je tedy téměř vyloučeno tímto způsobem ocenit stavbu postavenou v České republice před rokem 1990. 3.4.6. Porovnání Pokud známe reprodukční cenu identického majetku, můţeme ji pouţít pro porovnání. Můţe jít kupříkladu o identické řadové domky.

Propočet ceny pomocí THU Jedná se o metodu, jeţ je oproti pouţití rozpočtu podstatně jednodušší, ale zároveň je méně přesná. Princip spočívá ve zjištění výměry celé stavby, tedy například obestavěného prostoru, zastavěné plochy, délky, výšky. V katalogu technicko hospodářských ukazatelů se 21

zjistí jednotková cena. Vynásobením se získá cena reprodukční. Jednotková cena se získává srovnáním s jiţ realizovanými stavbami a cenami, za které byly provedeny. Oceňovaný objekt nebývá zcela identický, je potřeba provést určité úpravy : Vybavení stavby - pro úpravu základní ceny se vyuţijí tzv. cenové podíly konstrukcí. Těmito podíly se jednotlivé konstrukce a vybavení podílejí na ceně celé stavby. Pokud je některá konstrukce oceňované stavby lepší neţ u porovnávané stavby, pak se tento její podíl přiměřeně k odlišné ceně zvýší a obdobně se u konstrukce levnější příslušný podíl sníţí. Pokud se na oceňované stavbě vyskytují konstrukce, jeţ na srovnávaném objektu vůbec nejsou, pak se příslušný podíl dopočte z ceny této konstrukce v daném místě a čase. Výsledné podíly se poté sečtou. Výsledkem je koeficient, jímţ se upraví jednotková cena srovnávaného objektu. V případě dalších výpočtů týkajících se opotřebení či rozestavěnosti nedokončené stavby, potom podíly jednotlivých stavebně technických prvků dělíme tímto koeficientem tak, aby součet činil opět 100%. Výška podlaží stavby - při rostoucí výšce podlaţí roste podíl některých konstrukcí na celkové ceně objektu přímo úměrně výšce, zejména svislé konstrukce a úpravy jejich povrchu. Podíl vodorovných konstrukcí, izolací proti vodě, podlah a dveří se prakticky nemění. V případě rozvodů elektřiny, vody a kanalizace se mění jejich podíl jen ve svislém směru. Zemní práce a základy se mění v závislosti na zatíţení základové spáry. Lze tedy říct, ţe se zvyšující se výškou podlaţí se cena za 1 m3 obestavěného prostoru sniţuje. Zastavěná plocha stavby - při změně půdorysných rozměrů stavby se mění v jiném poměru výměry prvků závislých na obvodu stavby, tedy převáţně obvodové stěny a jejich vnitřní a vnější povrchová úprava. Dále se mění výměry dalších prvků závislých na zastavěné ploše, jako stropy, podlahy a střechy. Je proto moţno říct, ţe se zvětšující se zastavěnou plochou podlaţí se cena z 1 m3 obestavěného prostoru objektu sniţuje. Místo stavby – náklady na umístění stavby jsou různé ve městě, na vesnici, v centru města nebo na jeho okraji. Toto se odlišuje pomocí nákladů na umístění stavby. Do těchto nákladu jsou zahrnovány náklady na zařízení staveniště a provozní vlivy.

22

Doba stavby - údaje o srovnávané stavbě mohou být z jiného časového období, neţ je doba ocenění oceňované stavby. K přepočtu slouţí cenové indexy. 4

3.5.

Standard stavby Oceňovaná stavba nebývá většinou identická se srovnávaným objektem u nějţ známe

jednotkovou cenu. Vycházíme při výpočtu reprodukční ceny z průměrných cen. Proto musíme provést určité úpravy, abychom zohlednili určité specifické parametry. Provádíme to tak, ţe průměrnou cenu přepočítáme pomocí koeficientu zohledňujícího standard vybavení. Koeficient pro stanovení standardu stavby můţeme stanovit dvěma způsoby. První způsob provedeme tak, ţe základní reprodukční cenu celé stavby vynásobíme určitým koeficientem, který vyjadřuje, zda je stavba spíše podstandardní či nadstandardní. Rozmezí koeficientu by se mělo pohybovat v rozmezí od 0,8 – 1,2. Dále můţeme zvolit pracnější, ale zároveň přesnější způsob analytický. Stavba je v tomto případě rozdělena do jednotlivých celků a prvků a ty jsou oceněny jednotlivě jako nadstandardní či podstandardní.

3.6.

Životnost staveb Ţivotností staveb rozumíme dobu, jeţ uplyne od vzniku stavby do jejího zchátrání,

ovšem za předpokladu, ţe po celou dobu byla na stavbě prováděna běţná údrţba. Rozlišujeme ţivotnost technickou, ekonomickou, morální a právní. 3.6.1. Technická životnost Rozumíme jí dobu, která uplyne od vzniku stavby do doby jejího zchátrání, tedy do stavu, kdy ji nelze bezpečně uţívat. Je průměrem technické ţivotnosti jejich jednotlivých prvků a celků. Mezi faktory ovlivňující technickou ţivotnost stavby patří konstrukční systém. Kamenné stavby mají ţivotnost větší neţ 100 let. Ţivotnost některých prvků, zejména ţelezobetonových základů, ţelezobetonové nosné konstrukce je aţ 200 let. Klasický zděný konstrukční systém má ţivotnost 80 – 100 let. V případě dřevěných nebo montovaných staveb z panelů vyrobených na bázi dřeva je ţivotnost niţší, asi 40 – 50 let. V České republice jsou velmi rozšířené panelové domy ze ţelezobetonových panelů. Tyto domy dnes vykazují značné poruchy a následně nákladné statické zásahy. Ačkoliv jsou 4

Bradáč, Albert:Fiala, Josef. Nemovitosti, oceňování a právní vztahy.3.vydání 2004, Praha:LINDE

23

postaveny ze ţelezobetonových panelů s dlouhou ţivotností, limitujícím technickým prvkem jsou zde spoje jednotlivých panelů. Doporučené ţivotnosti jednotlivých prvků jsou v oceňovací vyhlášce. Dalším z faktorů majícím vliv na technickou ţivotnost stavby je její údrţba a to včetně pravidelných revizí rozvodů médií, obnovy nátěrů, střešní krytiny a zajištění její ventilace a vytápění. Touto údrţbou je moţné ţivotnost stavby několikanásobně prodlouţit či alespoň prodlouţit intervaly mezi opravami jednotlivých prvků a jejich výměnou. Pokud bychom porovnaly dva identické objekty - jeden, kde je prováděna řádná údrţba a druhý, kde se údrţba neprovádí, zjistili bychom, ţe v první třetině ţivotnosti bude opotřebení u obou objektů téměř shodné. Ve druhé třetině ţivotnosti se jiţ začne projevovat zanedbaná údrţba, kdy některé prvky přestanou plnit svůj účel. V poslední třetině ţivotnosti bude rozdíl jiţ markantní, kdy z malých příčin vzniklých neprováděnou údrţbou vzniknou jiţ velké následky. Česká republika je specifická tím, ţe je zde velmi málo budov, které jsou demolovány z důvodu konce ţivotnosti. Typické je u nás neustále přestavování a provádění modernizací staveb. U objektu, který prošel kompletní rekonstrukcí, se zvyšuje jeho ţivotnost o dobu ţivotnosti opravených nebo vyměněných prvků. Jsou určité faktory, které mohou mít vliv na ţivotnost stavby a které nejsou odstranitelné vůbec, nebo s velkými náklady. Jde například o nevhodné či nedostatečné zaloţení budovy, coţ se vyskytuje především u historických budov. Jiným příkladem můţe být pouţití nevhodných stavebních materiálů, nebo také přítomnost radonu v podloţí, ale i v konstrukcích. 3.6.2. Právní životnost Zde je významná doba od vzniku stavby jako věci aţ po její zánik jako věci. Vznik a zánik definuje občanský zákoník a další právní předpisy. Právní ţivotnost je závislá na mnoţství a rozsahu omezení vlastnických práv k nemovitosti a na kvalitě vlastnictví. 3.6.3. Ekonomická životnost U ekonomické ţivotnosti je rozhodná doba od kdy je moţnost komerčního vyuţití stavby aţ do doby, kdy jiţ stavba není schopna vytvářet výnos. 24

3.6.4. Morální životnost Morální ţivotnost je období od doby moţného komerčního vyuţití do doby jejího funkčního zastarání. Rozumíme tím případné nahrazení takovéto stavby stavbou s lepšími uţitnými parametry.

3.7.

Opotřebení Pro výpočet trţní hodnoty stavby nákladovým způsobem je nutno stanovit opotřebení

stavby. Opotřebením chápeme pokles kvality a ceny stavby a to z důvodu jeho pouţívání, atmosférických vlivů a změnou materiálů. Opotřebení je moţné zjistit více metodami : Lineární metoda Podstatou této metody je, ţe se stavba s přibývajícím věkem znehodnocuje přímočaře. Novostavba nemá opotřebení ţádné, v polovině ţivotnosti je opotřebení přibliţně poloviční. Jde o velmi jednoduchou metodu, ale zároveň nepřesnou. Problematické vyuţití této metody je v případě, ţe stavba byla jiţ přestavována či modernizována. Dále je uvaţována průměrná údrţba. Vhodné je její vyuţití pro rychlý test hodnoty. Nelineární metody Tyto metody vycházejí z předpokladu, ţe opotřebení neprobíhá lineárně. Stavba v prvních letech po koloudaci se opotřebovává velmi pozvolna a naopak v poslední třetině ţivotnosti její opotřebení dramaticky roste. Existuje několik desítek nelineárních metod. Mezi nejznámější patří metoda kvadratická, dále semikvadratická, Ross – Kusýnova, Ungrova, Bradáčova, Smejkalova a jiné. V dnešní době jsou tyto metody povaţovány za zastaralé a v praxi nejsou jiţ pouţívány.

25

Analytické metody Jde o nejpřesnější, ale také nejpracnější metody. Podstatou této metody je rozloţení stavby na jednotlivé konstrukce a vybavení podle cenových podílů. Výpočet opotřebení se provádí u jednotlivé kaţdé této části zvlášť. Výsledné opotřebení je pak váţeným průměrem pro celou stavbu, kde vahou jsou jednotlivé podíly. Tuto metodu poţadují pouţít některé okolnosti, neboť nejsme schopni dosáhnout jinými metodami výsledku. Půjde o případy nedokončené stavby, stavby po modernizaci a rekonstrukci, také v případě nástavby na stavbě a v případě velmi špatného stavu stavby.

3.8.

Funkční nedostatky Funkční nedostatky zohledňují morální stav stavby. Původní metody stanovení trţní

hodnoty nákladovým způsobem vypočítávaly reprodukční cenu, sníţenou o příslušné opotřebení. V praxi se ukazovalo, ţe takto stanovená trţní hodnota nezobrazovala dostatečně přesným způsobem skutečnou trţní hodnotu. Trţní hodnota byla většinou velmi vysoká a to z důvodu, ţe se zabývala pouze technickou stránkou objektu a neuvaţovala stránku morální a ekonomickou. Funkční nedostatky zohledňují morální zastarávání stavby.

3.9.

Ekonomické nedostatky Česká oceňovací vyhláška je nazývá koeficienty prodejnosti. Tyto ekonomické

nedostatky mají vyjadřovat vztah mezi věcnou hodnotou a trţní hodnotou. Nejprve byly pouţívány v USA, kde jiţ došlo k propracování těchto databází. Později se rozšířily i do Evropy. U nás, kde je trh relativně nový, malý a relativně nestabilní je aplikace ekonomických nedostatků obtíţnější. Je moţné si vytvořit vlastní databázi věcných hodnot a trţních cen na základě statistické analýzy. Orgány státní správy mají k dispozici velké mnoţství údajů a to jak o nákladech na stavbu, tak i o prodejních cenách. Je moţno tímto způsobem zjistit relativně přesně analýzu. Důvodem zavedení bylo statistické vyhodnocení skutečně dosaţených trţních cen nemovitostí a jejich relace k věcné hodnotě.

26

4. Závěrečná analýza tržní hodnoty Závěrečná analýza trţní hodnoty, tedy úvaha o kontribuci jednotlivých metod k výsledné hodnotě. Při této analýze máme k dispozici popis oceňovaného majetku, výpočet výměr a jiné podstatné parametry, trţní hodnotu pozemku a trţní hodnotu majetku jako celku zjištěnou porovnávací metodou, trţní hodnotu zjištěnou příjmovou metodou a trţní hodnotu zjištěnou nákladovou metodou. Je vhodné provést předběţnou kontrolu vstupních údajů a korelaci mezi jednotlivými metodami. Kontribuce jednotlivých metod ke zjištění trţní hodnoty je různá podle typu oceňovaného majetku a je vyjadřována matematicky jako váţený průměr tří dílčích hodnot.

II.

Konstrukční

systémy

a

konstrukční

materiály,

specifické případy ocenění, vady a právní aspekty vad 1.) Konstrukční systémy staveb Konstrukční části více podlaţních budov se rozdělují na dvě části. Na konstrukce nosné, které přenášejí veškeré zatíţení do základů a následně ze základů do podloţí a konstrukce nenosné, které sami nic nepřenášejí, ale naopak jsou sami nesené nosnými konstrukcemi. U vícepodlaţních budov jsou určujícími prvky konstrukčního systému svislé nosné konstrukce. Konstrukční systémy budov s větším počtem podlaţí jsou stěnové, skeletové nebo kombinované. Dále podle polohy nosných konstrukcí v budově rozlišujeme systémy podelné, příčné a obousměrné. Obvodové i nosné konstrukce mohou být z různých materiálů. Pokud jde o technologii, mohou být zděné, monolitické, montované nebo kombinované. Dnešní tendence směřují v případě konstrukčních materiálů na sniţování materiálové a energetické náročnosti, zprůmyslnění stavebnictví a také k ochraně ţivotního prostředí a s tím

27

související ekologii stavění. Mezi základní funkce konstrukčního systému patří funkce architektonická, statická, tepelně technická, akustická a protipoţární. Mezi nejčastější materiály patří dřevo, kámen, keramické materiály, kov a beton. Unifikace staveb je jiţ minulostí. V dnešní době můţeme vyuţít rozmanité stavební materiály. Od tradičního vyzdění přes několik osvědčených systémů dřevostavby aţ po moderní kovové konstrukce. V oblasti výstavby rodinných domů, především s ohledem na mohutný rozvoj stavebnictví, se projevují snahy, aby celý proces výstavby byl intenzivnější, levnější. Výstavba montovaných domů na bázi dřevěných konstrukcí se rozvinula převáţně v zámoří a v severských zemích. V současné době existuje i u nás snaha nabídnout zákazníkovi plně srovnatelný produkt s tradiční výstavbou.

2.) Tradiční zděná technologie a dřevostavby Rozdíl mezi klasickou zděnou stavbou a domem s montovanou dřevěnou konstrukcí je především v odlišné konstrukci stěn a stropů. Téměř všechny ostatní technologie uplatněné v konstrukci domu jsou identické nebo srovnatelné. Postup výstavby je zcela identický aţ do fáze budování stěn. Jestliţe u cihelného materiálu je dána kvalita výrobním procesem s příslušnými certifikáty a musíme kontrolovat prováděné práce na stavbě, u montovaného domu je montáţ zpravidla velice rychlá a o kvalitě tak do značné míry rozhoduje výrobní proces v závodě dodávajícím díly. To by mělo být asi rozhodujícím kritériem výběru výrobce montovaného domu. Tradiční zděné domy mají zpravidla silnější stěny s vyšší akumulací tepelné energie oproti montovaným domům, jejichţ stěny jsou tenčí a mívají vyšší tepelný odpor. Setkáme se s argumenty niţší ceny u dřevostaveb, ale v praxi ţádný extrémní rozdíl nenajdeme. Zvláště pak vyuţijeme-li vhodné moderní zdící materiály. Úspora ve prospěch dřevostavby se však pojí s rychlostí výstavby, a to o jeden aţ dva měsíce. Z konkrétních údajů výzkumů vyplývá, ţe oba typy staveb nabízí vynikající tepelné izolační vlastnosti, aniţ by některá technologie výstavby byla výrazně lepší. Zděné stavby akumulují teplo více neţ dřevostavby. Z toho plyne fakt, ţe dřevostavby rychleji vychladnou, ale na druhou stranu se v porovnání se zděnými konstrukcemi rychleji vytopí na poţadovanou teplotu. 28

Dřevěné materiály přirozeně regulují vlhkost interiéru a dřevostavby tedy poskytují příjemnější klima i vyšší teplotu vnitřních stěn. Snad jediný definitivní limit pro dřevostavby představují záplavová území. S rozvojem ceny lidské práce lze však předpokládat, ţe montovaná stavba bude svojí rychlostí a tím i cenou lákat stále více stavebníků.

Zděné stavby V dnešní době je velmi široká nabídka kompletních programů zdících materiálů. Mezi nejběţnější patří keramické zdící prvky, lehčené betony, plné a odlehčené cihly, tvárnice a bloky.

Dřevostavby Dřevostavby jsou v současné době jedním z nejdynamičtěji se rozvíjejících odvětví stavebnictví. V tomto trendu se odráţí zejména rychlost výstavby, vysoká míra prefabrikace zajišťující kvalitnější provedení a ekologické hledisko. U dřevostavby se projevuje ekologická nenáročnost v získávaní materiálu, ale také druhotné vyuţití

materiálu po skončení

ţivotnosti. Dalším ekologickým aspektem je moţnost budování objektů s nízkou energetickou náročností, coţ souvisí s úsporami spotřebovaných energií v samotném objektu. Primární výhodou je fakt, ţe dřevo je přírodní zdravotně nezávadný materiál, s regulací vlhkosti. Samozřejmě tyto parametry se mohou změnit s ohledem na zpravování. Půjde zejména o lepené konstrukce, kde je tímto postupem zvýšena pevnost a zamezeno pozvolnému deformování materiálu. Konstrukční systémy dřevostaveb Montované dřevostavby můţeme rozdělit dle několika kritérií. Dle konstrukčního systému dřevostavby rozdělujeme na srubové stavby, hrázděné stavby, rámové stavby, skeletové stavby a stavby z masivního dřeva. Nejčastěji se pro konstrukci rodinných domů vyuţívá konstrukční systém srubový a rámový. Srubové stavby jsou tvořeny profilovanými podélnými prvky kladenými na sebe tak, ţe tvoří masivní stěnu konstrukce. Rámové stavby jsou tvořeny nosnou konstrukcí stěny, která je opláštěna deskovými materiály a vyplněna tepelnou izolací. Pouţívají se prakticky stejné stavební postupy a technologie. Rozdíl je v podstatě jen v tloušťce panelů. Rozšířenou alternativou jsou 29

sendvičové lepené panely z dřevoštěpkových desek. U nich chybí rám z hranolů a jako izolace je pouţíván samozhášecí polystyren. Výhodou pouţití panelů těchto montovaných staveb je nízká cena a rychlý průběh kompletace konstrukce. Na montáţ nemají ţádný vliv výkyvy počasí a teplot. Nevýhodou je uţší nabídka typů domů. Dále také přeprava nadměrných stavebních dílů a potřeba jeřábu při stavbě. Dřevostavby podle potřeby tepla na vytápění V dnešní době hraje významnou roli nejen pořizovací cena dřevostavby, ale zároveň náklady na vlastní provoz objektu. Rodinné domy se z těchto důvodů také člení dle energetické náročnosti, tedy spotřeby tepla na vytápění. Pak dělíme dřevostavby na novostavby vyhovující pouze základním energetickým standardům s potřebou tepla pro vytápění v rozmezí 80 – 120 kWh/m2 a dále na nízkoenergetický dům s potřebou tepla na vytápění méně neţ 50 kWh/m2. Další kategorií je pasivní dům s potřebou tepla na vytápění, která činí méně neţ 15 kWh/m2. Poslední je nulový dům s potřebou tepla na vytápění méně neţ 5 kWh/m2.

5

3.) Odpovědnost ze smlouvy o dílo, vady a odstoupení od smlouvy o dílo 3.1 Vady díla Budeme uvaţovat případ výstavby na základě smlouvy o dílo, kde na jedné straně stojí objednatel a na druhé straně zhotovitel. 6 Zákon obecně podpůrně, není-li ve smlouvě dohodnuto jinak, stanoví, ţe dílo má vady, jestliţe provedení díla neodpovídá výsledku určenému ve smlouvě. Spočívá-li ve zhotovení věci, je vadné i tehdy, pokud se jakost a provedení předmětu díla nehodí pro účel stanovený ve smlouvě, popřípadě pro účel, ke kterému se takový předmět díla zpravidla uţívá. Vada díla je nedostatek vlastností stanovených právním předpisem nebo sjednaných ve smlouvě. Také můţe jít o nedostatek vlastností obvyklých. Obvykle měl zhotovitel provést dílo i v souladu s podmínkami stavebního povolení, s obecně platnými právními předpisy. 5 6

Dřevostavby, Vyšší odborná škola a Střední průmyslová škola, Volyně 2009, ISBN 978-80-86837-21-5

§ 631 Občanského zákoníku a následující § 560 Obchodního zákoníku a následující

30

Z hlediska technického jsou poţadavky na stavby popsány ve vyhlášce o obecných technických poţadavcích pro výstavbu. Vadami díla jsou zejména tyto případy : provedení díla kvalitativně neodpovídá výsledku určenému ve smlouvě dílo se nehodí pro účel stanovený ve smlouvě dílo se nehodí pro účel, ke kterému se zhotovená věc zpravidla uţívá, není-li účel ve smlouvě stanoven provedení díla v jiném rozsahu, neţ je ve smlouvě uvedeno nedodělky vícepráce, pokud nebyly smluvně promítnuty do změny předmětu díla nesplnění termínu zhotovení díla nepředání dokumentace k dílu, je-li to předepsáno právní vady díla Mezi nejčastější vady staveb patří vady tepelně izolačních vlastností pláště, a to především vadné zdění, detaily, zateplovací systémy, tepelné mosty. Další nejčastější vady se týkají střechy a tepelné izolace rozvodů teplé uţitkové vody a vytápění. Často také nalezneme vady v provedení komínů a systémů teplovodního vytápění. Běţně se vady vyskytují v elektroinstalaci. Obdobně je tomu také v případě hydroizolace proti zemní vlhkosti a podzemní vodě. Vady se nacházejí také na nosných konstrukcích či na schodištích. Nelze zapomenout na tzv. bagatelní vady. Jakákoliv drobnost a z hlediska výsledného uţití a uţívání díla objednatelem i zcela nepodstatná věc, pokud je zahrnuta ve smlouvě do výsledku díla, je vadou. I bagatelní a naprosto nepodstatné odchylky od určení výsledku díla ve smlouvě pak mohou vyvolat velmi podstatné následky. Je tedy velmi důleţité a zásadní, co si strany ve smlouvě o dílo dohodnou a naformulují jako výsledek díla. V praxi běţně dochází ke sporům, zda dílo odpovídá či neodpovídá dohodnutému výsledku díla. Stále se setkáváme zvláště ve stavebnictví s tím, ţe v praxi se postaru a v rozporu se současně platnou právní úpravou rozlišují vady bránící uţívání a vady nebránící uţívání

31

stavby, aniţ by takové rozlišení bylo ve smlouvě uvedeno. Vady bránící uţívání je pojem, který musí být ve smlouvě výslovně uveden a vysvětlen, aby dával věcný smysl. Řadu problémů vyvolávají i tzv. vícepráce. Nejsou-li zapracovány do změn smlouvy o dílo, vzniká problém, neboť v takovém případě bude dílo vţdy vadné. Obsahem smlouvy o dílo, bez ohledu na rozsah stavby a strany smlouvy, tedy objednatele a zhotovitele, by měl být článek řešící odpovědnost zhotovitele za vady díla. Dále pak stanovení záruční doby díla, způsob reklamace a případných sankcí za nedodrţení termínu pro odstranění vad či nedodělků nebo reklamovaných skrytých vad díla. Vady díla lze rozdělit na ty, které vzniknou ještě v době stavby před jejím dokončením a na vady skryté. Do prvních skupiny patří i nedodělky zjištěné při společném jednání zástupce objednatele a zhotovitele o předání a převzetí díla. Tento akt je nutnou součástí kaţdé stavby a předchází vlastnímu kolaudačnímu řízení. Odstranění nedostatků zjištěných při tomto přejímacím řízení, je řešeno v zápise, kde jsou uvedeny i termíny pro jejich odstranění. Nesplnění těchto termínů je většinou penalizováno sankcemi ve smlouvě o dílo. Rozhodující při posuzování vad díla či nedodělků je otázka, zda tyto vady brání či nebrání uţívání díla, ač obecně závazné právo dnes takové vady nezná a postup ohledně nich neupravuje. V případě, ţe zjištěné vady díla brání uţívání díla je přejímací řízení přerušeno do doby jejich odstranění. U ostatních vad je stanoven pouze termín k jejich odstranění a přejímací řízení je ukončeno. Dalším druhem vad jsou vady skryté, které se zpravidla projevují v pozdějších letech po dokončení díla. Pro zajištění odpovědnosti zhotovitele za tyto vady slouţí ustanovení smlouvy o dílo řešící délku záruční doby a tzv. reklamační řízení. Pro zajištění součinnosti zhotovitele při odstraňování vad je do smlouvy většinou zahrnuta tzv. pozastávka nebo-li zádrţné, coţ je část ceny díla, většinou ve výši 10 %, která je uvolněna aţ při kladném odstranění vad. Někdy mohou vyplynout také aţ z kolaudačního řízení další připomínky ke kvalitě či úplnosti díla.

3.2. Postup při vadách díla Rozhodující je, zda jde o vadu podstatnou, či nepodstatnou. Při podstatném porušení smlouvy umoţňuje zákon objednateli od smlouvy odstoupit. Jinak je důleţité, co si strany dohodly ve smlouvě o dílo. Objednatel můţe, ale nemusí odstoupit od smlouvy, jde-li o vady podstatné. Neodstoupí-li objednatel od smlouvy, zanikne závazek ke zhotovení díla pozdním splněním, nebo má objednatel moţnost poţadovat přiměřenou slevu z ceny díla, či odstranění vad,

32

provedením náhradního díla, jeho doplnění, opravy a jinak. Právo volby má pouze a jenom objednatel.

3.3 Odstoupení od smlouvy o dílo § 642 odst. 1 občanského zákoníku umoţňuje odstoupit od smlouvy o dílo ještě před tím, neţ zhotovitel dílo dokončí. Důvodem pro odstoupení do smlouvy můţe být prodlení zhotovitele či opakovaný výskyt závad, které objednateli nedávají záruku řádného dokončení díla. Není-li sjednáno jinak, odstoupením od smlouvy o dílo ve smyslu ustanovení § 642 občanského zákoníku se smlouva od počátku ruší, čímţ zanikají i práva a povinnosti účastníků vyplývající ze zrušené smlouvy. Není-li výslovně sjednáno či stanoveno jinak platí, ţe rozhodným dnem je den účinnosti zrušení smlouvy o dílo, tedy doba, kdy s účinky ex nunc vznikla povinnost nedokončené dílo objednateli předat a uhradit zhotoviteli částku připadající na jiţ vykonané práce. Z důvodu, ţe odstoupení od smlouvy ve smyslu ustanovení § 642 odst. 1 občanského zákoníku je právem objednatele, které ze zákona není podmíněno porušením určité smluvní povinnosti ze strany zhotovitele, nelze při odstoupení od smlouvy poţadovat vůči objednateli nárok na ušlý zisk za znemoţnění provedení zbývajících prací na díle. Právo objednatele na vrácení nedokončeného díla a právo zhotovitele na úhradu částky připadající na jiţ vykonané práce, nejsou vzájemně podmíněny, pokud není sjednáno výslovně jinak, coţ lze jen doporučit. Pro určení rozsahu jiţ provedených stavebních prací je rozhodný skutečný stav nedokončeného díla ke dni účinnosti odstoupení objednatele od smlouvy o dílo. Podkladem bývá vzájemně uznaný rozsah prací obsaţený v předávacím protokole s určitými procenty rozestavěnosti či stav zachycený ve stavebním deníku. V případě sporu je nutno provést nejprve dokazování o rozsahu prací, neboť bez skutkového zjištění o rozsahu prací nelze provedené práce ocenit. Ţaloba má obsahovat podrobné vyúčtování zhotovitele díla ke dni účinnosti odstoupení od smlouvy o dílo s uvedením jednotlivých provedených prací a konkrétního zpracovaného materiálu, obojí s časovým vymezením prací. Dokladem o provedení prací je zpravidla předávací protokol, stavební deník, znalecký posudek, faktury, účetní doklady, cestovní deník, které je nutno konfrontovat se skutečným stavem díla ke dni účinnosti odstoupení od smlouvy. Nárok zhotovitele vůči objednateli ve smyslu ustanovení § 642 odst. 1 občanského zákoníku vzniká aţ ke dni účinnosti odstoupení od smlouvy, kdy se změní dosavadní nároky 33

zhotovitele vyplývající ze smlouvy o dílo na zvláštní nárok vůči objednateli na vypořádání částky na jiţ vykonané práce, a proto je na místě ocenit nedokončené dílo k tomuto datu. Při stanovení částky, která připadá na jiţ vykonané práce platí ţe, nestanoví-li zákon či cenový předpis jinak, stanoví se přiměřená cena stavebních prací včetně pouţitého materiálu jako cena obvyklá v daném místě a čase ke dni účinnosti odstoupení objednatele od smlouvy o dílo, případně ke dni skutečného provedení prací. Částka připadající na jiţ vykonané práce se zpravidla stanoví znaleckým posudkem a to poloţkovým rozpočtem obvyklých cen jednotlivých stavebních prací a materiálu ke dni účinnosti odstoupení od smlouvy včetně hodnoty materiálu, energií, vynaloţené práce a obvyklého zisku za jednotlivé stavební práce, případně ke dni jejich skutečného provedení. Ocenění víceprací, kde nebyla sjednána cena, je vhodné stanovit rozpočtem, kdyţ neexistuje cenová nabídka a dohoda o ceně jednotlivých víceprací. Tedy znaleckým posudkem s rozpočtováním cen stavebních prací a materiálu. V případě staveb, které byly před dokončením a bylo odstoupeno od smlouvy o dílo, lze také na základě rozhodnutí soudu ve smyslu ustanovení § 1 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb.,stanovit částku připadající na jiţ vykonané práce ve smyslu ustanovení § 642 dost. 1 občanského zákoníku jako tzv. nákladovou cenu rozestavěné stavby. Jelikoţ po odstoupení

od smlouvy o dílo ve smyslu ustanovení § 642 odst. 1

občanského zákoníku nastává situace předpokládaná v ustanovení § 634 odst. 1 téhoţ zákona, tedy výše ceny není sjednána smlouvou nebo stanovena zvláštními předpisy, musí být výše částky připadající na jiţ vykonané práce stanovena jako cena přiměřená, tedy cena v místě a čase obvyklá. V případě, kdy byla uzavřena smlouva o dílo na stavbu a následně i smlouva o tzv. vícepracích na díle, je nutno zkoumat, zda smlouva o tzv. vícepracích objektivně měla samostatnou povahu, či se jednalo o dodatek ke smlouvě o dílo. Také zda smlouva o dílo byla uzavřena jen se zhotovitelem, či ještě s dalšími samostatnými zhotoviteli. Zda objednatel výslovně odstoupil od smlouvy o tzv. vícepracích, či nikoliv. V případě, ţe smlouva o tzv. vícepracích byla výslovně označena jako dodatek k vlastní smlouvě o dílo, zrušily se odstoupením od smlouvy o dílo bez dalšího i všechny její dodatky, není-li ujednáno výslovně jinak. Ustanovení § 642 odst. 1 občanského zákoníku výslovně neumoţňuje od částky připadající na jiţ vykonané práce započítat škodu vzniklou objednateli v důsledku vadných prací či vadného materiálu zabudovaného zhotovitelem. V případě podstatných vad prací či materiálu je na místě přiměřeně sníţit cenu připadající na jednotlivé vadné práce a vadný 34

materiál s poukazem na skutečnost, ţe konkrétní práce a materiál pro podstatné vady nelze v plné výši ocenit, protoţe nemají odpovídající kladnou hodnotu. Nejedná se však o slevu z ceny díla ani se nejedná o náhradu škody. Pokud jde o odstoupení od smlouvy, je nutno rozlišovat odstoupení od smlouvy v obchodních vztazích, které nemá zpětné účinky, jako je tomu ve vztazích podle občanského zákoníku, ale vţdy teprve ke dni, kdy byl úkon odstoupení doručen druhé straně. Obchodní zákoník neumoţňuje, aby objednatel bez dohody se zhotovitelem sám odstranil, nebo nechal odstranit vady díla. Takový postup je moţný jen v případě uplatnění práva na slevu z ceny, nebo pokud došlo k odstoupení od smlouvy.7

3.4 Stanovení časové ceny stavby s podstatnou vadou Určujícím úkolem ocenění je, zda se oceňuje jen stavba ke konkrétnímu datu nebo jde o ocenění stavby jako vývojového stavu její realizace. Za stavbu s podstatnou vadou povaţujeme takovou stavbu, kterou není moţno bez odstranění určité vady uţívat. Budou jí například statické problémy nebo vlhkost nad přiměřenou míru. Takovýto objekt se při stanovení ceny časové jako základu pro výpočet ceny obecné ocení většinou jako objekt nepoškozený, běţně opotřebený. Dále se vypočtou náklady na odstranění závady a poté jsou tyto náklady odečteny od ceny objektu nepoškozeného. Oceňovací předpis nepočítá s takovýmto postupem. Je moţné si pomoci analytickou metodou, která ovšem zohledňuje jen stav jednotlivých konstrukcí a nikoliv i náklady na jejich opravu. 8 Pokud existuje poloţkový nebo jiný rozpočet, dají se z něho odvodit ceny jednotlivých dílů stavby. Není-li tomu tak, musí se pouţít náhradní metodika rozpočítání celkové ceny díla dohodnuté v uzavřené smlouvě o dílo, na jednotlivé části stavby. V úvahu přicházejí dvě základní metody rozpočítání celkové ceny díla na stavbu na jednotlivé části a vybavení. První náhradní metodika má oporu v oceňovacím zákoně a odborné literatuře. Tedy v oceňovací vyhlášce k oceňovacímu zákonu č. 151/1997 Sb. v platném znění a vyuţívá ve vyhlášce tabulkově sestavené „objemové podíly konstrukcí a vybavení rodinných domů“.

7

8

Praţák, Zbyněk. Smlouva o dílo podle obchodního zákoníku, 2.přepracované vydání 2007, Praha:LINDE Bradáč, Albert. Fiala, Josef. Nemovitosti, oceňování a právní vztahy.3.vydání 2004, Praha:LINDE

35

Druhá varianta je velmi pracná. Sestavíme poloţkový výkaz prací a dodávek v třídění sborníků jednotkových cen Ústavu pro racionalizaci ve stavebnictví Praha v rozsahu dohodnutého

předmětu smlouvy o dílo. Jednotlivé poloţky výkazu výměr oceníme

jednotkovými cenami směrných cen Ústavu pro racionalizaci ve stavebnictví Praha. Získáme poloţkový rozpočet stavby. Celkovou cenu za dům uvedenou ve smlouvě o dílo podělíme cenou získanou v rozpočtu. Získáme přepočtový koeficient, kterým upravíme veškeré jednotkové ceny tak, ţe po sečtení jednotlivých poloţek rozpočtu dostaneme cenu dohodnutou ve smlouvě o dílo za dům. Následně z jednotlivých poloţek vybereme ty, které byly na stavbě zhotovitelem zrealizovány. Jejich součtem získáme cenu prací vykonaných zhotovitelem na domě.

4.) Další specifické případy ocenění 4.1. Způsob ocenění staveniště Staveniště je místo k uskutečnění stavby. Člení se na zastavěnou plochu a na plochu slouţící k výrobě stavby – skladovací plochy. Zařízení staveniště je souhrnem objektů, předmětů a zařízení na staveništi, nutných k realizaci stavby, které se však nestávají jejich trvalou součástí. Součástí zařízení staveniště jsou také dočasné stavby, které se po dokončení stavby odstraní. Hodnota oceňovaného staveniště se skládá z hodnoty pozemku, hodnoty rozestavěné nemovitosti a hodnoty zařízení staveniště. Stavba se ocení způsobem jako dokončená stavba a odečtou se náklady na její dokončení. Ocenění pak můţe být dáno budoucími příjmy, odúročenými ke dni odhadu. Pokud bude mít staveniště ještě nějakou zbytkovou hodnotu, pak tento zisk, diskontovaný, musíme přičíst. Pokud bude na konci hodnota staveniště nulová, náklady na demolici s přičtením hodnoty vyuţitelného materiálu mohou způsobit zápornou výnosovou hodnotu. Zařízení staveniště je v podstatě stavba určená k odstranění. Ocení se obvyklá cena pouţitelného materiálu po jejím odstranění, která se sníţí o náklady na zbourání a odklizení, případně i o náklady na úpravu terénu. Pokud by tyto související náklady byly vyšší neţ cena získaného materiálu, bude ocenění záporné.

36

4.2. Opotřebení staveb s přístavbami a nástavbami V případě funkčně oddělitelných nástaveb je moţno počítat s opotřebením kaţdé části samostatně, s vlastním stářím a ţivotností. Jiná situace je u funkčně neoddělitelných přístaveb a nástaveb, kdy pokud doţije jedna část, většinou doţije i druhá. Postup výpočtu opotřebení bude takový, ţe zjistíme stáří jednotlivých částí, zváţí se zbytková ţivotnost stavby jako celku při řádné údrţbě a tato doba se přičte ke stáří jednotlivých částí. Výsledkem je doba celkové ţivotnost jednotlivých částí, která se pouţije pro výpočet jejich opotřebení. 9

4.3. Hodnocení vlivu údržby a poruch stavby na její cenu Ročně je třeba vynakládat průměrně 1 % z její výchozí ceny, coţ bylo statisticky ověřeno. Tato částka samozřejmě nebude vynakládána ve stejné výši kaţdý rok a stejně tak ne v prvních letech po postavení. Postupně se ale částky na nutné práce nashromáţdí a je nutné zanedbání údrţby případně zohlednit v ceně.

4.4. Stavby po velkých opravách Při zjišťování ceny stavby, která byla v nedávné době upravována, se střetávají dvě hlediska. Vlastník do stavby investoval částku na stavební úpravy a má zájem, aby tuto částku dostal v prodejní ceně co největším podílem zpět. Případného kupujícího naopak nezajímá, kdy a za kolik byly tyto práce provedeny, ale v jaké stavu je stavba, jak dlouho ji bude moci uţívat a jaké částky bude muset vynakládat na údrţbu a opravy. Kaţdým obnovením nebo přetvořením části budovy se změní jejich předvídaná doba trvání. Zde je moţno vyuţít metodu analytickou, kdy se posoudí opotřebení kaţdého jednotlivého prvku. Stavba po celkové opravě, kde byl proveden odborný stavebně technický průzkum, na jehoţ základě bylo rozhodnuto o postupném uvedení všech konstrukcí do odpovídajícího stavu a bylo tak provedeno, hodnotí se 80 % hodnoty stavby nové. 10

9

Bradáč, Albert. Fiala, Josef. Nemovitosti, oceňování a právní vztahy.3.vydání 2004, Praha:LINDE 10 Bradáč, Albert. Teorie oceňování nemovitostí 6.vydání 2004, Brno

37

B. Praktická část B.1 Stanovení rozestavěnosti rodinného domu

Rodinný dům Rodinný dům s podkrovím na pozemku p.č.199/90 a v k.ú. Sezimovo Ústí, okr.Tábor Sezimovo Ústí, Česká republika

Objednatel ocenění :

Bankovní institut Vysoká škola a.s.

Účel ocenění :

Praktická část bakalářské práce

Datum ocenění :

3.března.2010

Ocenění zpracoval :

Mgr.Kostrůnek Petr Bělehradská 2759 390 05 Tábor 38

Obsah

Úvodní list Obsah Úvod do problematiky Popis lokality Pozemek Konstrukční vybavenost Popisné informace Ocenění Závěr

Přílohy : č.1 – LV 4912 č.2 - fotodokumentace

39

Úvod do problematiky Širší souvislosti s posouzením stavby – rozestavěnosti domu postaveného na pozemkové parcele č. 199/90 v k.ú. Sezimovo Ústí, okres Tábor. Posouzení je prováděno s ohledem na nedokončení díla zhotovitelem a rozestavěnosti stavby s ohledem k ceně díla dle smlouvy o dílo a zaplaceným fakturám. Stavba mimo své nedokončenosti vykazuje značné mnoţství vad, které nejsou v souladu s projektovou dokumentací, ale jde i o netechnologicky provedené práce. Jejich stručný nástin je přiloţen jako příloha č.2. Nicméně úkolem je stanovení rozestavěnosti. Dalším problematickou okolností je neúplnost projektové dokumentace. Popis lokality Jde o nedokončenou stavbu rodinného domu v okrese Tábor, Jihočeský kraj, která se nachází v jedné z nově vytvořených lokalit pro stavbu rodinných domů ve východní části Sezimova Ústí v přímém sousedství z jedné strany vilkové části zvané „Baťov“ a z druhé strany přilehlými lesy. Jde o velmi atraktivní lokalitu bydlení v blízkosti Tábora. Pozemek Pozemek – p.č. 199/90 není uvaţován v ocenění a to s ohledem na zaměření posouzení – tedy stanovení rozestavěnosti. Je ve vlastnictví objednatele. Konstrukční řešení a vybavenost Stavba rodinného domu je obdélníkového tvaru. Dům je přízemní s obytným podkrovím. Vstup do domu je přes zádveří do chodby se schodištěm, ze kterého se vstupuje do jednotlivých místností přízemí – technické místnosti, koupelny, WC, obývacího pokoje s jídelnou, kuchyně a pokoje. Vstup do podkroví by měl být po otevřeném schodišti, které zatím není realizováno. V podkroví vyúsťuje schodiště do chodby ze které se jde do jednotlivých místností – koupelny, WC, pracovny a dvou pokojů. Umístění objektu na pozemku je vstupem kolmo k uliční čáře lemující parcelu z jihu. Nosné základové pasy provedeny z betonu B 15 prokládaného lomovým kamenem. Nosné zdivo je provedeno ze stěnového systému ARXX. Stropní konstrukce jsou provedeny z keramického prefabrikovaného stropu JISTROP a stropníkových vloţek MIAKO, které jsou 40

vloţeny do nosníků a dobetonovány na tloušťku stropní konstrukce 190 mm. V betonové zálivce keramického stropu je poloţena KARI síť 6/150/150. podlaha v 1 NP je provedena jako betonová deska včetně KARI sítě 6/150/150 zateplená polyesterem. Podhledy v podkroví provedeny ze sádrokartonových desek. Zateplení tepelnou izolací ORSIL vkládanou mezi kleštiny krovu pod prkenný záklop. Stavba má dřevěný krov uloţený na pozednice a střední vaznice. Vaznice jsou podpírány sloupky a nosnými zdmi. Ztuţení tvoří oboustranné kleštiny a ztuţující latě ve střešní rovině. Pozednice je kotvena do stropní konstrukce. Pod taškovou krytinou je pouţito dvojité laťování. Jsou pouţity plastová Eurookna. Vnitřní omítka je dvouvrstvá vápenocementová. Není dokončena okolo dveří z důvodu jejich absence. V podkroví není omítka provedena vůbec v koupelně a pracovně. Vodovodní přípojka je napojena na veřejný vodovod, jdoucí ulicí. Přípojka je ukončena vodoměrnou sestavou umístěnou ve vodoměrné šachtě. Pro objekt je provedena nová přípojka elektřiny zemním kabelem. Elektrické rozvody vnitřní jsou částečně dokončeny.

Oceňovaný majetek : 1.) Úkol Určení dokončenosti (rozestavěnosti) – rozestavěného domu postaveného na pozemkové parcele č. 199/90 v k.ú. Sezimovo Ústí, okres Tábor. 2.) Informace o nemovitosti Název nemovitosti : Rodinný dům Adresa nemovitosti : k.ú. Sezimovo Ústí, obec Sezimovo Ústí, p. č. 199/90, 390 01 Sezimovo Ústí Kraj :

Jihočeský

Okres :

Tábor

Obec :

Sezimovo Ústí

Katastrální území :

Sezimovo Ústí

41

3.) Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti proběhlo dne 1.3.2010. 4.) Podklady pro vypracování posudku -

Projekt RD vypracovaný Ing.arch B.Nezbedovou, ze dne 8/2006 (původní)

-

Smlouva o dílo zhotovitele EURO – STAV KS Pelhřimov s.r.o.

-

Výpis z KN z LV č. 4912

-

Fotografická dokumentace

-

Stavební literatura a internetové listy firem

-

Místní šetření

-

Technologické podmínky stěnového systému ARXX

5.) Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN v příloze posudku

Ocenění : Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., č. 617/2006 Sb a č. 76/2007 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Vzhledem k tomu, ţe chybí řádná projektová dokumentace, je propočet ceny stavby ve stavu v jakém se nalézá, proveden pouze informativně tzv. modelovým způsobem. Koeficienty jsou upraveny pro výchozí rozpočtovou cenu. Cena rozestavěné stavby je podpůrně vyčíslena pomocí vyhlášky 76/2007, která měla platnost v době uzavření smlouvy o dílo, tedy v termínu 2.11.2007. Celková cena díla dle smlouvy o dílo činí 2,459.483,-Kč.

Stavba – rodinný dům na st.p.č. 199/90 Zatřídění pro potřeby ocenění : Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek :

typ B

Svislá nosná konstrukce :

zděná 42

Podsklepení :

nepodsklepená

nebo

podsklepená

do

poloviny 1. nadz.podlaží Podkroví :

má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1. nadz.podlaží

Střecha :

se šikmou nebo strmou střechou

Počet nadzemních podlaží :

se dvěma nadzemními podlažími

Dům :

neřadový

Kód standardní klasifikace produkce :

46.21.11

Zastavěné plochy a výšky podlaží : 1NP – přízemí

10,00*9,70

=

97,00 m2

2NP – podkroví

10,00*9,70

=

97,00 m2

Název podlaží

zastavěná plocha

konstrukční výška

1NP – přízemí

97,00 m2

2,85 m

2NP – podkroví

97,00 m2

2,85 m

Obestavěný prostor : 1NP

97,00*(2,85+017)+(2,25*3,94)*0,50+(1,79*1,1) =

299,34 m3

Podkroví + střecha

(97,00*1,24)+(97,0*3,86)/3+(1,80*1,60*1,5)*3 =

258,05 m3

Obestavěný prostor – celkem

=

557,39 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení : Konstrukce, vybavení

provedení

hodnocení standardu

část(%)

___________________________________________________________________________ 1. Základy

beton (voda+radon)

S

25,00

C

75,00

2. Zdivo

AAB – výplňové zdivo sendvičové

N

100,00

3. Stropy

keramické

S

100,00

4. Střecha

krov dřevěný

S

100,00

5. Krytina

krytina tvrdá – tašková

S

100,00

6. Klempířské konstrukce

měděný plech

S

100,00

7. Vnitřní omítky

dvouvrstvé vápenné omítky

S

100,00

43

lepido+síť+štuk 8. Fasádní omítky

vápenné dvouvrstvé omítky- síť, lepidlo,

N

100,00

probarvená fasáda 9. Vnější obklady

není předmětem smlouvy

C

100,00

10. Vnitřní obklady

běţné keramické obklady

S

100,00

11. Schody

ţelezobetonové monolitické s běţným

S

100,00

povrchem – obklady keramické 12. Dveře

hladké plné dveře – prosklené

S

100,00

13. Okna

plastová

S

100,00

14. Podlahy obytných místností

laminátové – lamelové se zámkem

S

100,00

15. Podlahy ostatních místností

běţná keramická dlaţba

S

100,00

S

50,00

C

50,00

16. Vytápění

ústřední – rozvody UT

17. Elektroinstalace

světelný a motorový proud

S

100,00

18. Bleskosvod

pozink

S

100,00

19. Rozvod vody

plastové trubky

S

100,00

20. Zdroj teplé vody

chybí –není předmětem smlouvy

C

100,00

21. Instalace plynu

rozvod zemního plynu – není předmětem

C

100,00

smlouvy 22. Kanalizace

plastové potrubí a vnější kanalizace

S

100,00

23. Vybavení kuchyně

běţný el.sporák – není předmětem smlouvy

C

100,00

24. Vnitřní vybavení

WC, umyvadla, vana, sprchový kout – není

S

100,00

obsahem smlouvy 25. Záchod

standardní splachovací – není obsahem smlouvy

S

100,00

26. Ostatní

běţné digestoře a odvětrání

S

100,00

(S=standard, N=nadstandard, P=podstandard, C=nevyskytuje se, A=přidaná konstrukce, X=nehodnotí se)

Výpočet koeficientu K4 : Konstrukce, vybavení


obj.podíl

část

(%)

(%)

koeficient

upravený obj.podíl

__________________________________________________________________________________________ 1. Základy

S C

7,10

25,00

1,00

1,78

7,10

75,00

0,00

0,00

2. Zdivo

N

22,30

100,00

1,54

34,34

3. Stropy

S

8,40

100,00

1,00

8,40

4. Střecha

S

5,20

100,00

1,00

5,20

5. Krytina

S

3,20

100,00

1.00

3,20


S

0,80

100,00

0,00

0,00


S

6,20

100,00

1,00

6,20

44

8. Fasádní omítky

N

3,10

100,00

1,54

4,77

9. Vnější obklady

C

0,40

100,00

0,00

0,00


S

2,30

100,00

1,00

2,30

11. Schody

S

2,40

100,00

1,00

2,40

12. Dveře

S

3,30

100,00

1,00

3,30

13. Okna

S

5,20

100,00

1,00

5,20

14. Podlahy obytných míst.

S

2,20

100,00

1,00

2,20

15. Podlahy ostatních míst.

S

1,10

100,00

1,00

1,10

16. Vytápění

S

4,40

50,00

1,00

2,20

C

4,40

50,00

0,00

0,00


S

4,10

100,00

1,00

4,10

18. Bleskosvod

S

0,60

100,00

1,00

0,60

19. Rozvod vody

S

3,00

100,00

1,00

3,00


C

1,80

100,00

0,00

0,00

21. Instalace plynu

C

0,50

100,00

0,00

0,00

22. Kanalizace

S

2,80

100,00

1,00

2,80


C

0,50

100,00

0,00

0,00


S

5,10

100,00

1,00

5,10

25. Záchod

S

0,40

100,00

1,00

0,40

26. Ostatní

S

3,60

100,00

1,00

3,60

__________________________________________________________________________________________ Součet upravených objemových podílů :

102,19

Hodnota koeficientu vybavení K4 :

1,0218

Výpočet stupně rozestavěnosti nedokončené stavby : Konstrukce, vybavení

obj.podíl

část

(%)

(%)

koeficient

UP

PP

roz.

dok.

(%)

(%)

(%)

(%)

__________________________________________________________________________________________ 1. Základy

7,10

100,00

0,25

1,78

1,73

90,00

2. Zdivo

22,30

100,00

1,54

34,34

33,61

99,00 33,2739

3. Stropy

8,40

100,00

1,00

8,40

8,22

100,00

8,2200

4. Střecha

5,20

100,00

1,00

5,20

5,09

90,00

4,5810

5. Krytina

3,20

100,00

1.00

3,20

3,13

90,00

2,8170


0,80

100,00

0,00

0,00

0,00

90,00

0,0000


6,20

100,00

1,00

6,20

6,07

95,00

5,7665


3,10

100,00

1,54

4,77

4,67

0,00

0,0000


0,40

100,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,0000


2,30

100,00

1,00

2,30

2,25

0,00

0,0000

11. Schody

2,40

100,00

1,00

2,40

2,35

0,00

0,0000

45

1,5570

12. Dveře

3,30

100,00

1,00

3,30

3,23

0,00

0,0000

13. Okna

5,20

100,00

1,00

5,20

5,09

90,00

4,5810


2,20

100,00

1,00

2,20

2,15

0,00

0,0000


1,10

100,00

1,00

1,10

1,08

0,00

0,0000

16. Vytápění

4,40

100,00

0,50

2,20

2,15

0,00

0,0000


4,10

100,00

1,00

4,10

4,01

50,00

2,0050

18. Bleskosvod

0,60

100,00

1,00

0,60

0,59

0,00

0,0000

19. Rozvod vody

3,00

100,00

1,00

3,00

2,94

20,00

0,5880


1,80

100,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,0000

21. Instalace plynu

0,50

100,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,0000

22. Kanalizace

2,80

100,00

1,00

2,80

2,74

40,00

1,0960


0,50

100,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,0000


5,10

100,00

1,00

5,10

4,99

0,00

0,0000

25. Záchod

0,40

100,00

1,00

0,40

0,39

0,00

0,0000

26. Ostatní

3,60

100,00

1,00

3,60

3,52

0,00

0,0000

__________________________________________________________________________________________

Součet upravených objemových podílů :

102,19

Rozestavěnost :

64,48

(K=koeficient pro přepočet obj.podílu, UP=upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP=přepočítaný podíl na 100%) Úprava koeficientu prodejnosti Kp : Úprava koeficientu prodejnosti Kp Zdůvodnění této odchylky je provedeno v popisu objektu Původní hodnota koeficientu prodejnosti Kp :

1,1750

Úprava koeficientu prodejnosti :

- 16,00 %

Upravená hodnota koeficientu prodejnosti Kp :

0,9870

Základní cena

= 1.975,-Kč/m3

Koeficient vyuţití podkrový (dle přílohy č. 6)

*

1,1000

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu)

*

1,0218

Polohový koeficient K5 (dle přílohy č. 13 – dle významu obce)

*

1,0000

Koeficient změny cen staveb Ki (dle přílohy č. 35)

*

1,9460

46

Koeficient prodejnosti Kp (dle přílohy č. 36 – dle obce a účelu uţití)

*

0,9870

___________________________________________________________________________ Základní cena upravená Plná cena

= 4.263,69,-Kč/m3 557,39m3*4.263,69,-Kč/m3

= 2,376.538,17,-Kč

Výpočet nedokončené stavby Úprava ceny za nedokončené konstrukce

*

0,644854

___________________________________________________________________________ Nedokončená stavba

= 1,532.520,15,-Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S):

0 roků

Předpokládaná další ţivotnost (PDŢ) :

90 roků

Předpokládaná celková ţivotnost (PCŢ) :

90 roků

Opotřebení : 100% * S/PCŽ = 100% * 0/90 = 0,000%

-

0,-Kč

___________________________________________________________________________ = 1,532.520,15,-Kč Úprava ceny dle § 20, odst. 4 – výskyt radonu ve stavbě : Sráţka : 1,532.520,15 * 7 % = 107.276,41,-Kč

-

107.276,41,-Kč

___________________________________________________________________________

Rodinný dům – zjištěná cena

= 1,425.243,74,-Kč

Rekapitulace cen nemovitosti - rodinný dům Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem

= 1,425.243,74,-Kč

___________________________________________________________________________ Výsledná cena

= 1,425.243,74,-Kč

47

Závěr : Celková cena díla dle smlouvy o dílo činí

2,459.483,-Kč

Výchozí smluvní cena upravená odpočtem venkovních úprav činí

2,376.518,-Kč

Zjištěná cena RD podle cenové vyhlášky vypočtená modelovým informativním výpočtem činí

1,425.240,-Kč

___________________________________________________________________________ Zaplaceno celkem

1,954.204,-Kč

Zjištěná informativní cena rozestavěné stavby činí

1,425.240,-Kč

___________________________________________________________________________ Uhrazené faktury nejsou podloţeny dokončenými stavebními pracemi a konstrukčními prvky

Informativní cenový výpočet nedodělků

528.964,-Kč

Podrobný výpočet nedodělků je moţný jen na základě úplné a podrobné projektové dokumentace.

48

B.2 Stanovení rozestavěnosti rodinného domu

Rodinný dům Přízemní rodinný dům s podkrovím, o zastavěné ploše 54,2 m2 na pozemku p.č.380/3 v k.ú. Měšice u Tábora, okr.Tábor Měšice u Tábora, Česká republika

Objednatel ocenění :

Bankovní institut Vysoká škola a.s.

Účel ocenění :

Praktická část bakalářské práce

Datum ocenění :

4.dubna.2010

Ocenění zpracoval :

Mgr.Kostrůnek Petr Bělehradská 2759 390 05 Tábor

49

Obsah :

Úvodní list Obsah Úvod do problematiky Popis lokality Pozemek Konstrukční vybavenost Popisné informace Ocenění Závěr

Přílohy : č. 3 - LV 5414

50

Úvod do problematiky Širší souvislosti s posouzením stavby – rozestavěnosti domu postaveného na pozemku p.č. 380/3 v k.ú. Měšice u Tábora ke dni 11.5.2007. Posouzení je prováděno s ohledem na nedokončení díla zhotovitelem a rozestavěnosti stavby s ohledem k ceně díla dle smlouvy o dílo a zaplaceným fakturám. Popis lokality Jde o nedokončenou stavbu rodinného domu v okrese Tábor, Jihočeský kraj, která se nachází ve staré zástavbě v obci Měšice u Tábora. Pozemek Pozemek pod stavbou a zahrada jsou ve vlastnictví ţalobců. Zahrada je o rozloze 480 m2. Bez pozemku je dům neprodejný. V tomto konkrétním případě, je zapotřebí od trţní ceny nemovitosti včetně pozemků, stanovit jejich cenu a odečíst ji. Bude pouţita třída polohy. Konstrukční vybavení a vybavenost K datu 11.5.2007 byl stav rozestavěnosti dle zápisu o rozestavěnosti rodinného domu mezi objednateli a zhotovitelem stanoven takto : V prvním nadzemním podlaţí je dokončeno hrubé zdivo, vyzděné příčky. Pouze část příčky pod schodištěm není dozděná. Podlaha je hrubá, betonová s izolací Alcorplan a ochrannou textilií. Je vestavěno komínové těleso bez přisávání vzduchu. Okna jsou osazena. V kuchyni jsou v okně špatně rozděleny příčky a v koupelně okno chybí. V podkroví je dokončeno hrubé zdivo, příčky jsou vyzděny a podlaha je betonová bez izolace. Pod taškami je dotyková izolace. Tepelná izolace není. Komínové těleso bez povrchové úpravy nad střešním pláštěm. Osazená okna jsou špatně rozdělena příčkami. Je zhotoven dřevěný krov, který je opatřen nátěrem. Bleskosvod je bez propojení. Okapové ţlaby jsou bez okapových svodů.

Oceňovaný majetek 1.) Úkol Stanovení rozestavěnosti (dokončenosti) – rozestavěného domu postaveného na pozemku p. č. 380/3 v k.ú. Měšice u Tábora, okres Tábor

51

Informativně určit trţní hodnotu rodinného domu s podkrovím, zastavěná plocha o výměře 54,2 m2, na pozemku p.č. 380/3 v k.ú.Měšice u Tábora ke dni 11.5.2007 6.) Informace o nemovitosti Název nemovitosti : Rodinný dům Adresa nemovitosti : k.ú. Měšice u Tábora, pozemek.p.č. 380/3 Kraj :

Jihočeský

Okres :

Tábor

Obec :

Měšice

Katastrální území :

Měšice u Tábora

7.) Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti proběhla dne 1.4.2010. 8.) Podklady pro vypracování posudku -

Smlouva o dílo zhotovitele Rentier Plus s.r.o.

-

Výpis z KN

-

Fotografická dokumentace

-

Stavební deník

-

Místní šetření

9.) Vlastnické a evidenční údaje Výpis z KN v příloze posudku

Ocenění : Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 540/2002 Sb. ve znění vyhlášek č. 452/2003 Sb., č. 640/2004 Sb., č. 617/2006 Sb a č. 76/2007 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ocenění je prováděno k datu 11.5.2007. Dle smlouvy o dílo je cena díla 1.166.000,-Kč.

52

Stavba – rodinný dům na pozemku.p.č. 380/3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení : Konstrukce, vybavení

provedení


část(%)

_______________________________________________________________________________________ 27. Základy, zem.pr.

beton (voda+radon)

S

100,00

28. Zdivo

cihelné zdivo

S

100,00

29. Stropy

keramické

S

100,00

30. Střecha

krov dřevěný

S

100,00

31. Krytina

krytina tvrdá – tašková

S

100,00


pozink. plech

S

100,00


neprovedeno

S

100,00


neprovedeno

S

100,00



C

100,00


neprovedeno

S

100,00

37. Schody

ţelezobetonové monolitické s běţným

S

100,00

povrchem – obklad dřevěný 38. Dveře

neprovedeno

S

100,00

39. Okna

plastová

S

100,00

40. Podlahy obytných místností

neprovedeno

S

100,00

41. Podlahy ostatních místností

neprovedeno

S

100,00

42. Vytápění

neprovedeno

P

100,00


neprovedeno

S

100,00

44. Bleskosvod

pozink.

S

100,00

45. Rozvod vody

neprovedeno

S

100,00


neprovedeno

S

100,00

47. Instalace plynu


C

100,00

48. Kanalizace

neprovedeno

S

100,00


neprovedeno

S

100,00

50. Vnitřní hyg.vybavení

neprovedeno

S

100,00

51. Záchod

neprovedeno

S

100,00

52. Ostatní


C

100,00

(S=standard, N=nadstandard, P=podstandard, C=nevyskytuje se, A=přidaná konstrukce, X=nehodnotí se)

53

Výpočet koeficientu K4 : Konstrukce, vybavení


obj.podíl

část

(%)

(%)

koeficient

upravený obj.podíl

_______________________________________________________________________________________ 27. Základy, zem.práce

S

8,20

100,00

1,00

8,20

28. Zdivo

S

21,20

100,00

1,00

21,20

29. Stropy

S

7,90

100,00

1,00

7,90

30. Střecha

S

7,30

100,00

1,00

7,30

31. Krytina

S

3,40

100,00

1.00

3,40


S

0,90

100,00

1,00

0,90


S

5,80

100,00

1,00

5,80


S

2,80

100,00

1,00

2,80


C

0,50

100,00

0,00

0,00


S

2,30

100,00

1,00

2,30

37. Schody

S

0,10

100,00

1,00

0,10

38. Dveře

S

3,20

100,00

1,00

3,20

39. Okna

S

5,20

100,00

1,00

5,20


S

2,20

100,00

1,00

2,20


S

1,00

100,00

1,00

1,00

42. Vytápění

P

5,20

100,00

0,46

2,40


S

4,30

100,00

1,00

4,30

44. Bleskosvod

S

0,60

100,00

1,00

0,60

45. Rozvod vody

S

3,20

100,00

1,00

3,20


S

1,90

100,00

1,00

1,90

47. Instalace plynu

C

0,50

100,00

0,00

0,00

48. Kanalizace

S

2,80

100,00

1,00

2,80


S

0,50

100,00

1,00

0,50


S

4,10

100,00

1,00

4,10

51. Záchod

S

0,30

100,00

1,00

0,30

52. Ostatní

C

3,40

100,00

0,00

0,00

_______________________________________________________________________________________Sou čet upravených objemových podílů :

91,90

Hodnota koeficientu vybavení K4 :

0,918

54

Výpočet stupně rozestavěnosti nedokončené stavby : Konstrukce, vybavení

obj.podíl

část

(%)

(%)

koeficient

UP (%)

PP (%)

roz. (%)

dok. (%)

_______________________________________________________________________________________ 27. Základy

8,20

100,00

1,00

8,20

8,82

100

8,82

28. Zdivo

21,20

100,00

1,00

21,20

22,80

95

22,34

29. Stropy

7,90

100,00

1,00

7,90

8,49

100

8,49

30. Střecha

7,30

100,00

1,00

7,30

7,85

100

7,85

31. Krytina

3,40

100,00

1,00

3,40

3,66

100

3,66


0,90

100,00

1,00

0,90

0,96

50

0,48


5,80

100,00

1,00

5,80

6,24

0

0


2,80

100,00

1,00

2,80

3,01

0

0


0,50

100,00

1,00

0,00

0,0

0

0


2,30

100,00

0,00

2,30

2,47

0

0

37. Schody

0,10

100,00

1,00

0,10

1,08

0

0

38. Dveře

3,20

100,00

1,00

3,20

3,44

0

0

39. Okna

5,20

100,00

1,00

5,20

5,59

100


2,20

100,00

1,00

2,20

2,37

0

0


1,00

100,00

1,00

1,00

1,08

0

0

42. Vytápění

5,20

100,00

0,46

2,40

2,58

0

0


4,30

100,00

1,00

4,30

4,62

0

0

44. Bleskosvod

0,60

100,00

1,00

0,60

0,65

95

45. Rozvod vody

3,20

100,00

1,00

3,20

3,44

0

0


1,90

100,00

1,00

1,90

2,04

0

0

47. Instalace plynu

0,50

100,00

0,00

0,00

0,0

0

0

48. Kanalizace

2,80

100,00

1,00

2,80

3,33

50


0,50

100,00

1,00

0,50

0,54

0

0


4,10

100,00

1,00

4,10

4,41

0

0

51. Záchod

0,30

100,00

1,00

0,30

0,32

0

0

52. Ostatní

3,40

100,00

0,00

0,00

0,32

0

0

5,59

0,62

1,67

_______________________________________________________________________________________

Součet upravených objemových podílů :

91,90

Rozestavěnost (dokončenost) :

59,52

(K=koeficient pro přepočet obj.podílu, UP=upravený podíl v návaznosti na vybavení, PP=přepočítaný podíl na 100%)

55

Výpočet nedokončené stavby Cena stavby dle smlouvy o dílo

1,166.000,-Kč

Odečtené poloţky

124.000,-Kč1

-

Cena stavby - rodinný dům - upravená

1,042.000,-Kč

Úprava ceny za nedokončené konstrukce

*

0,5952

_________________________________________________________________________ Nedokončená stavba 1

= 620.198,40,-Kč

Odečtení položek ve smlouvě o dílo, které nejsou obsaženy v objemových podílech konstrukcí a vybavení

domu v oceňovací vyhlášce. Jde o položky : projektové práce (30.559,-Kč), inženýrská činnost (39.441,-Kč), přípojka splaškové kanalizace (31.500,-Kč), vodovodní přípojka ze stávající studně (12.500,-Kč), elektropřípojka z pilířku do domu (9.900,-Kč), tedy celkem = 124.000,-Kč

_________________________________________________________________________

Rodinný dům – zjištěná cena

= 620.198,40,-Kč

Informativní odhad tržní hodnoty Jde o ocenění určitého polotovaru – nedokončené stavby. Lze vyuţít tzv. časové ceny stavby s podstatnou vadou, kdyţ za vadu povaţujeme nedokončenou část stavby. Můţeme pouţít metodu porovnávací nebo nákladovou. V případě porovnávací metody není moţné opatřit dostatek ověřených podkladů a to z toho důvodu, ţe jde o velmi malý rodinný domek, dále o cenách za prodej obdobných nemovitostí v obdobném stupni rozestavěnosti není nic známo. Nákladovou metodu můţeme pouţít a to tak, ţe v tomto případě, ze smlouvy o dílo zjistíme nákladovou cenu dokončené stavby. Nákladová cena se porovná s trţní cenou obdobných nedokončených staveb v obdobném území a čase. Dále se bere ohled na další vlivy, které mohou působit na cenu rozestavěné stavby. Půjde kupříkladu o obvyklost nebo

56

neobvyklost rozestavěné stavby, polohu v obci a území, přístupové cesty, velikost souvisejícího pozemku a vybavenost inţenýrskými sítěmi. Pozemek pod stavbou a zahrada jsou ve vlastnictví ţalobců. Zahrada je o rozloze 480 2.

m Bez pozemku je dům neprodejný. V tomto konkrétním případě, abychom se dopracovali k výsledku, je zapotřebí od trţní ceny nemovitosti včetně pozemků, stanovit jejich cenu a odečíst ji. Bude pouţita třída polohy. Dokončená stavba _________________________________________________________________________ Nákladová cena dokončené stavby dle cen smlouvy o dílo

=

1,166.000,-Kč

Převedení nákladové ceny na trţní včetně pozemků (porovnáním) =

1,500.000,-Kč 1

Převedení nákladové ceny na trţní bez pozemků

1,460.000,-Kč 2

=

Další okolnosti mající vliv na trţní cenu stavby

- 18 % 3

Trţní hodnota dokončené stavby bez pozemku (1,460.000 * 0,82) =

1,197.000,-Kč

(zaokrouhleno)

1,200.000,-Kč

_________________________________________________________________________ Rozestavěná stavba Rozestavěnost stavby z celé stavby

59,52 %

Odhadnutá tržní hodnota rozestavěné stavby

714.240,-Kč

_________________________________________________________________________

1

Dle konzultace s realitní kanceláří – porovnáním (nedostatek obdobných porovnávaných staveb)

2

Při odhadnuté poloze – třídě polohy 3, je

z tabulky odvozen podíl ceny stavebních pozemků na

celkových nákladech 1,8 %. Při reprodukční ceně 1,166.000,-Kč pak cena pozemků činí :1,166.000,-Kč * 3/100 – 3 = 36.062,-Kč zaokrouhleno 36.100, tedy 1,500.000,-Kč – 36.100,-Kč = 1,463.900,-Kč zaokrouhleno 1,460.000,-Kč 3

zápory – malý dům a s domem související pozemek – zahrada o rozloze 480 m2, dále přes zahradu vede

nadzemní elektrické vedení (ochranné pásmo), dále přes zahradu prochází kabelové vedení, slepá místní komunikace – úzká, chybí obratiště. Snížení ceny cca 18%.

57

Závěr : Celková cena díla dle smlouvy o dílo činí

1,166.000,-Kč

Cena stavby - rodinný dům - upravená

1,042.000,-Kč 59,52%

Nedokončená stavba

620.198,40,-Kč

Převedení nákladové ceny na trţní včetně pozemků (porovnáním) =

1,500.000,-Kč 1

Převedení nákladové ceny na trţní bez pozemků

1,460.000,-Kč 2

=

Trţní hodnota dokončené stavby bez pozemku (1,460.000 * 0,82) = Rozestavěnost stavby z celé stavby

1,200.000,-Kč 59,52 %

Odhadnutá tržní hodnota rozestavěné stavby

58

714.240,-Kč

C. ANALÝZA LOKÁLNÍHO TRHU - OKRES TÁBOR

ANALÝZA TRHU

OKRES TÁBOR

JIHOČESKÝ KRAJ

59

Obecná charakteristika trhu okresu Tábor Popis okresu Okres Tábor se nachází v jiţní části České republiky. Je významným okresem Jihočeského kraje. Sídlem je město Tábor. V okrese Tábor se nachází 8 měst, 1 městys a 110 obcí. Rozloha okresu činí 1.327,18 km2. Počet obyvatel je 102.230 a průměrná lidnatost je 77 obyvatel na km2. Více jak 59 % rozlohy tvoří zemědělské pozemky, z toho více jak 44 % orná půda a 41 % tvoří ostatní pozemky. Z toho více jak 29 % rozlohy ostatních pozemků tvoří lesy. Okres Tábor je tradičním zemědělským okresem. Je zde zastoupeno rybníkářství a lesnictví s dlouholetou velmi dobrou pověstí. Zemědělství se orientuje na rostlinnou výrobu, převaţuje pěstování obilovin, olejnin a brambor. V ţivočišné výrobě chov skotu a prasat. Atraktivitu přírodního i kulturně historického bohatství podmiňuje rozvoj cestovního ruchu. V rámci jihočeského kraje má okres Tábor strategickou polohu na dopravní ose sever jih. Procházejí jím důleţité mezinárodní silnice, severojiţní ţelezniční koridor, evropské cyklistické a turistické stezky. Stávající silniční síť dostatečně zajišťuje základní dopravní dostupnost měst a obcí. Podmínkou pro výraznější přesun nákladní dopravy na ţeleznici je vybudování ţelezničního koridoru Praha - České Budějovice - Linz, který je jiţ částečně realizován. Převaţuje zpracovatelský průmysl (výroba potravin a nápojů, dopravních prostředků, strojů a zařízení, textilní a oděvní). Mezi významnější průmyslové podniky patří SILON v Sezimově Ústí a bývalý Kovosvit. Dále Madeta Veselý nad Luţnicí, Masokombinát Planá nad Luţnicí, Brisk Tábor. Dřevozpracující a nábytkářský průmysl je v tomto regionu na ústupu. JITONA Soběslav omezuje vlastní výrobu, kterou nahrazuje subdodavatelsky. Je zde také velké mnoţství pískoven. Rekultivací starých vznikají nové vodní plochy.

60

Trh s nemovitostmi Trh s nemovitostmi je určen tím, ţe zde vyjma města Tábora, Sezimova Ústí a Plané nad Luţnicí, které leţí na hlavní komunikaci Praha - České Budějovice – Linz, jde o města, kde bytová výstavba probíhala hlavně před rokem 1989. Zástavba je primárně tvořena především staršími vícepodlaţními zděnými domy. Dále ji tvoří panelové bytové domy. Převáţnou část objektů k bydlení zaujímají rodinné domy. V souvislosti se vstupem České republiky do Evropské unie došlo ke zvýšení cen nemovitostí. Tento trend je způsoben také větší politickou a ekonomickou stabilitou, ale také bankovním sektorem, který umoţnil větší přístupnost úvěrů pro obyvatele. Bohuţel tento trend byl zbrzděn v tomto a předešlém roce celosvětovou hospodářskou krizí, která trh s nemovitostmi podstatně zpomalila.

TÁBOR Město Tábor lze rozčlenit na několik celků. Prvním je historický střed města a na něj přiléhající širší střed města, z jedné strany lemovaný rybníkem Jordán a z dvou dalších stran strmými roklemi. Dále tzv. Praţské sídliště a Sídliště nad Luţnicí, které nenavazovalo na zástavbu města a bylo donedávna téměř odděleno. Sídliště nad Luţnicí se nachází mezi samotným městem Táborem a Sezimovo Ústím. V posledních letech došlo ke spojení tohoto sídliště i vizuálně a to obchodní a nákupní zónou, která stále roste. Obě tato sídliště vznikla před rokem 1989 a je zde zástavba z naprosté většiny panelovými domy. Pozemky Proluky se v historické části města nevyskytují. Jedinou moţností výstavby je rekonstrukce stávajících objektů, ale ani zde není mnoho investičních moţností a to také z důvodu historické hodnoty domů a ochrany památek. Historický střed města se i přesto v posledních letech výrazně proměnil, coţ se týče technického stavu objektů a jejich celkového vzhledu.

61

Volné stavební pozemky v širším středu města se také aţ na pár výjimek nevyskytují. Ve většině případů dojde k rekonstrukci stávajícího objektu nebo k demolici původního objektu a následné výstavbě objektu nového. V minulosti proběhlo několik kauz ohledně některých pozemků v širším centru města. Jedna z nich byla botanická zahrada, přes kterou mělo být vybudována komunikace. Měla zde být také zástavba bytovými domy. Tato kauza souvisela se špatnou dopravní situací ve středu města. Městem vede pouze jedna průjezdní trasa o dvou pruzích. Rozšíření komunikace je limitováno okolní zástavbou a okolním terénem. Jde o dlouhotrvající problém, který byl řešen v minulosti jen neúplně a to tím, ţe byla vybudována objízdná trasa kolem města, která měla odklonit dopravu. Bohuţel trasa není stále dokončena a ústí zpět do města, kde je dnes vybudována obchodní a nákupní zóna. Tím dochází k výraznému zpomalení dopravy. V předešlých letech byla také zahájena stavba dálnice Praha - České Budějovice – Linz. V této souvislosti by mělo dojít i k dokončení objízdné trasy Tábora. Pozemky pro komerční vyuţití se nacházejí především v několika průmyslových zónách. Největší nalezneme mezi širším centrem Tábora a Sídlištěm nad Luţnicí na hlavní komunikaci na České Budějovice. Zde se pozemky pohybují v rozmezí 3.000 – 5.000,-Kč/m2. V jiných průmyslových zónách je rozpětí 2.000 – 4.000,-Kč/m2. Stavební pozemky V okrajových částech města v posledních deseti letech dochází k masivní výstavbě rodinných domů. Ceny stavebních pozemků se pohybují v rozmezí 800 – 1300,-Kč/m2. Stejné ceny jsou také v Sezimově Ústí a Plané nad Luţnicí. To souvisí s malou vzdáleností od Tábora a také s tím, ţe jimi prochází hlavní komunikace na České Budějovice. Ve většině vesnic v okolí města Tábora jsou nabízeny také stavební pozemky, které jsou v rozmezí 300 – 500,-Kč/m2. Byty V Táboře je většina bytů panelových, jak jiţ bylo zmíněno výše. Hlavním problémem je, ţe většina bytů je stále ve vlastnictví města a jde o nájemní byty. V tomto a příštím roce by měly začít rozsáhlejší odprodeje těchto bytů do osobního vlastnictví. Dá se předpokládat, ţe s nárůstem nabídky bytových jednotek k prodeji, dojde k poklesu nynější relativně vysoké ceny těchto starých nerekonstruovaných bytů v panelových domech. Stane se tak ale 62

s určitým zpoţděním. Především z důvodu předkupního práva města, které po určitou dobu zabraňuje dalšímu prodeji. Nová výstavba probíhá v lokalitách Nad Řekou, U Areálu, Čekanice, U Cihelny, Erbenova, Budějovická. Jde o zděné vícepodlaţní domy ve většině čtyř- aţ pěti –podlaţní s výtahem a poměrně velkými terasami. Projekty jsou koncipovány tak, ţe bytové domy jsou ve většině případů postaveny v klidné lokalitě. Devizou těchto bytových domů je dostatek plochy se zelení v jejich okolí. Ceny nových bytů se pohybují v těchto lokalitách v rozmezí 1,200.000,-Kč – 2,600.000,-Kč. V důsledku hospodářské krize a niţší poptávce po nových bytech, tyto zděné byty o velikosti 4+kk a větší, podstatně zlevnily. Lze se setkat i s vyšší nabídkovou cenou nových bytů. Jako příklad uvedu bytový dům postavený na Budějovické ulici v centru města. Tento bytový dům byl postaven s vysokými investičními náklady a to z důvodu sloţitého zakládání stavby ve svahu. Vysoká cena bytů se projevila poptávkou po těchto bytech. Starší byty Byt

1+1, 1+kk

1,000.000 – 1,500.000

Byt

2+1, 2+kk

1,200.000 – 1,900.000

Byt

3+1 a větší

1,300.000 – 2,000.000

Nájmy Z důvodu výše uvedeného, tedy, ţe většina bytů je ve vlastnictví města a také, ţe se v Táboře, aţ na výjimku pobočky Jihočeské univerzity, nenachází vysoká škola, je nabídka i poptávka nájemních bytů omezená. Většinou půjde o byty ve staré zástavbě o menší výměře. Byt

1+1, 1+kk

5.000 – 6.000

Byt

2+1, 2+kk

6.000 – 8.000

Byt

3+1 a větší

7.000 – 9.500

Rodinné domy Nabídka rodinných domů je relativně široká a to s ohledem na zástavbu okrajových částí města. Poptávka odpovídá nabídce. Jsou poptávány buďto starší rodinné domy, kde se 63

ceny pohybují v rozmezí 2,000.000 – 4,000.000,-Kč, s tím, ţe vţdy záleţí na konkrétní nemovitosti a lokalitě. U novějších rodinných domů, většinou s menším pozemkem, se jejich ceny pohybuje řádově o 1,000.000,-Kč výše. V souvislosti s nabídkou nových stavebních pozemků dochází také k výstavbě nových rodinných domů. Výstavba probíhá v Čelkovicích, Horkách, Měšicích, Čekanicích a na Svaté Anně. Většinou jde o rodinné domy s obytným podkrovím o zastavěné ploše v rozmezí 100 – 170 m2 a pozemkem o výměře 800 – 900 m2. Objekty pro individuální rekreaci Tento segment zde není tak rozšířen. Je zde několik chatových kolonií, kde se ceny chatek pohybují v rozmezí 500.000 – 800.000,-Kč.

Jde většinou o dřevěné stavby pro

občasnou rekreaci s pozemky o velikosti 300 – 600 m2. Ve většině případů jsou objekty pro individuální rekreaci situovány v okolí města na vesnicích. Jde o stará hospodářská stavení. Ceny se pohybují podle stavu a polohy v rozmezí 400.000 – 1,500.000,-Kč. Výjimečně se zde také setkáme s novostavbami jedno- či dvoupodlaţními.

Prodejní prostory Poptávka po prodejních prostorách je relativně vysoká ať uţ v centru města, nebo v nákupních zónách. Rozpětí je v centru města 2.000 – 4.000,-Kč/m2 ročně. V okolí 1.000 – 2.000,-Kč/m2 ročně.

Kanceláře V posledních letech je značný pokles poptávky po nájmu kanceláří. Nabídka je vyšší neţ poptávka. Obdobný vývoj lze očekávat i v budoucnu,

a to s ohledem na rozšíření

internetového obchodu. Výjimkou jsou advokátní kanceláře a lékařské ordinace. Rozpětí nájmu kancelářských prostor v centru je 1.000 – 2.200,-Kč/m2, v okolí 600 – 1.300,-Kč/m2 ročně. Obdobný vývoj je také v ostatních městech okresu.

Administrativní objekty Objekty tohoto typu se v nabídce prakticky neobjevují. Vyskytují se pouze jako části rozprodávaných výrobních areálů. Trh s administrativními prostory je spíše trhem pronájmu menších prostor. 64

Průmyslové objekty V nabídce se objevují výrobní a skladové haly i celé průmyslové areály. S ohledem na útlum průmyslu ve městě je výrazný přebytek nabídky nad poptávkou. Spíše jsou poptávány menší ţivnostenské provozovny. Tyto provozovny se obchodují v cenách do 5,000.000,-Kč. Převáţně jsou tyto objekty pronajímány. Výrobní a provozní prostory jsou pronajímány za roční nájemné v rozmezí 700 – 1.800,-Kč/m2. Skladové prostory v rozmezí 500 – 800,-Kč/m2.

OSTATNÍ MĚSTA V okrese Tábor je dalších sedm měst a to Sezimovo Ústí, Planá nad Luţnicí, Soběslav, Veselý nad Luţnicí, Bechyně, Chýnov a Mladá Voţice. Sezimovo Ústí a Planá nad Luţnicí díky své poloze, tedy malé vzdálenosti od Tábora a situováním na hlavním tahu Praha – České Budějovice mají podobnou charakteristiku trhu s nemovitostmi. U měst Soběslav a Veselý nad Luţnicí hraje svoji roli větší vzdálenost od Tábora, která je ale částečně vyvaţována menší vzdáleností od Českých Budějovic. Pozemky V Sezimově Ústí a Plané s ohledem na vzdálenost od Tábora nejsou komerční pozemky v takovém rozsahu poptávány. Především dochází k vyuţívání starých skladovacích a výrobních komplexů, a to jejich rozdělením na menší části. Naopak stavební pozemky jsou zvláště v Sezimově Ústí a Plané výrazně poptávány. Dochází zde k razantní výstavbě. Ceny pozemků se pohybují v těchto lokalitách na úrovni srovnatelné s Táborem, tedy 800 – 1.300,-Kč. Zvláště poptávány jsou lokality Na Strkově a Za Řekou v Plané nad Luţnicí, nebo v Sezimově Ústí II. vedle staré „Baťovy“ zástavby.

65

V ostatních městech se ceny stavebních pozemků pohybují v rozmezí 400 – 700,-Kč za metr čtvereční. Byty Sezimovo Ústí je rozděleno na dvě části a to Sezimovo Ústí I. a Sezimovo Ústí II. V Sezimově Ústí I. je zástavba tvořena převáţně rodinnými domy. Jde o vilkovou zástavbu. Výjimečně jsou zde třípodlaţní budovy. Nájemní byty jsou tedy spíše výjimkou. Sezimovo Ústí II. je charakterizováno především průmyslovou zástavbou, jakou je bývalý Kovosvit a Silon. Oba průmyslové objekty jsou stále vyuţívány k původnímu účelu. Další významnou částí Sezimova Ústí II je tzv. „Baťova“ zástavba. Jde o původní „vilkovou“ zástavbu zaměstnanců továrny. Nacházejí se zde jednak typové dvojdomky, dnes ve většině případů přestavěné a vilky. Část zástavby je tvořena vícepodlaţními zděnými bytovými domy. Planá nad Luţnicí je z větší části zastavěna rodinnými domy, výjimečně zděnými objekty o více podlaţích. V lokalitě U Rybníka bylo vybudováno před několika lety několik nových bytových domů. V ostatních městech jde převáţně o panelovou zástavbu, vzniklou před rokem 1989. (Planá nad Lužnicí, Sezimovo Ústí) Byt

1+1, 1+kk

700.000 – 850.000

Byt

2+1, 2+kk

1,050.000 – 1,400.000

Byt

3+1 a větší

1,100.000 – 1,600.000

Nájmy (Planá nad Lužnicí, Sezimovo Ústí) Byt

1+1, 1+kk

4.000 – 5.000

Byt

2+1, 2+kk

4.500 – 6.500

Byt

3+1 a větší

7.000 – 8.000

(Bechyně, Chýnov, Soběslav, Veselý nad Lužnicí a Mladá Vožice) Byt

1+1, 1+kk

550.000 – 700.000 66

Byt

2+1, 2+kk

650.000 – 750.000

Byt

3+1 a větší

700.000 – 950.000

Nájmy (Bechyně, Chýnov, Soběslav, Veselý nad Lužnicí a Mladá Vožice) Byt

1+1, 1+kk

4.000 – 5.000

Byt

2+1, 2+kk

4.500 – 5.500

Byt

3+1 a větší

6.500 – 7.500

Rodinné domy a objekty pro individuální rekreaci Rodinné domy jsou ve městech okresu Tábor stále poptávány a to vzhledem k relativně vysokým cenám bytů. Jak bylo jiţ uvedeno u stavebních pozemků, vznikají jednak zcela nové zóny s nově vybudovanými inţenýrskými sítěmi zejména v blízkém okolí Tábora. A zároveň jde o vesnickou výstavbu. Dochází také k rekonstrukcím a modernizacím stávajících rodinných domů. Ceny domů se pohybují v širokém cenovém spektru. Počínají v případě staveb ve špatném technickém stavu v rozmezí 500.000 – 1,000.000,-Kč dle lokace aţ po klasické rodinné domy v rozmezí 2,500.000,-Kč – 4,500.000,-Kč. Nájmy rodinných domů se v okrese Tábor nejsou téměř rozšířeny.

67

Závěr Domnívám se, ţe v dnešní době je toto téma velmi důleţité. Dnes nabízí své sluţby mnoho stavebních firem, ale ne kaţdá jedná seriózně, ale především ne kaţdá odvádí dobrou a kvalifikovanou práci. Ve většině případů „budoucí vlastník novostavby“, ničehoţ netušíce se nechá zlákat k nabídce realizace stavby rodinného domu za velmi výhodnou cenu. Zatíţí sebe a svoji rodinu nemalým břemenem hypotečního nebo stavebního úvěru a vydá se napospas stavební firmě. Firma po počátečním zpoţdění započne se stavbou a odčerpá značnou část prostředků a následně stavbu nedokončí. V horším případě se dostane do insolvence. Poté co takto oklamaný objednatel stavby začne věc řešit, přizve si odhadce, začne zjišťovat realitu. Stavba trpí značným mnoţstvím různých technických nebo konstrukčních vad, je ve fázi nedokončenosti a peněz se nedostává, neboť úvěr je jiţ téměř vyčerpaný a získání dalšího nepřichází v úvahu. V práci jsem se zabýval nemovitostmi, stavbami a jejím oceněním, a také základními konstrukčními systémy. Uvedl jsem stručný nástin technických vad, které mohou provázet daný konstrukční systém. Nastínil jsem důsledky, které tyto vady mohou způsobit v rovině právní. Samozřejmě takto nedopadne kaţdý stavebník, je mnoho firem, které svoji práci odvedou odborně a kvalitně. Kaţdý by ale měl mít na zřeteli tato rizika, zvláště s ohledem na fakt, ţe pokud dojde k nesrovnalostem ohledně provedení, kvality či rozsahu jeho stavby, řešení nebude jednoduché a s největší pravděpodobností zabere hodně času, zdraví a peněz.

68

Literatura Seznam použité literatury : 1) Bradáč, Albert. Teorie oceňování nemovitostí 6.vydání 2004, Brno:CERM, ISBN 807204-332-3 2) Bradáč, Albert:Fiala, Josef. Nemovitosti, oceňování a právní vztahy.3.vydání 2004, Praha:LINDE, ISBN 80-7201-441-2 3) Heřman,Jan, Oceňování majetku.2005, Praha, Vysoká škola ekonomická, ISBN 80245-0967-9 4) Ort,Petr. Moderní metody oceňování na trţních principech.1.vydání 2006, Bankovní institut vysoká škola, a.s., ISBN 80-7265-085-8 5) Ort,Petr. Oceňování nemovitostí na trţních principech.1.vydání 2007, Bankovní institut vysoká škola, a.s., ISBN 978-80-7256-085-101 6) Ort,Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí na trţních principech,1.vydání 2008, Bankovní institut vysoká škola, a.s., ISBN 978-80-7256-128-3 7) Praţák, Zbyněk. Smlouva o dílo podle obchodního zákoníku, 2.přepracované vydání 2007, Praha:LINDE 8) Dřevostavby, Vyšší odborná škola a Střední průmyslová škola, Volyně 2009, ISBN 978-80-86837-21-5

Zákony : 1) Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku 2) Zákon č. 40/1964 Sb. Občanský zákoník, ÚZ číslo 751, ISBN 978-80-7208-2 3) Zákon č. 513/1991 Sb. Obchodní zákoník, ÚZ číslo 769, ISBN 978-80-7208-779-2 Internetové zdroje : 1) www.akchalupa.cz 2) www.cenovemapy.cz 69

3) www.jihoceskereality.cz 4) www.sreality.cz 5) www.wikipedia.cz

70

Příloha č. 1

71

72

Příloha č. 2 Zjištěné vady stavby Podlahy : Skladba podlahy v 1 NP podle původního projektu nad betonovou základovou deskou Koberec – keramická dlaţba 10 mm Betonová mazanina 70 mm A 400 H (lepenka) Polystyrén 80 mm Geotextilie Izolace RADON – FATRAFOL 803 10 mm Geotextilie _______________________________________ tedy celkem 170 mm Při současném stavu není skladba v realizaci stavby dodrţena. Základní nedostatek je, ţe není provedena projektovaná tepelná izolace a vodorovná izolace proti zemní vlhkosti základových konstrukcí pod nosným zdivem. Izolace proti zemní vlhkosti a RADONU Hydroizolační vrstva nebyla provedena po celé ploše stavby. Z toho důvodu není spodní plášť stavby ochráněn proti kapilárnímu vzlínání zemní vlhkosti do nosného zdiva, coţ má za následek zamokření spodních partií stavby a sníţený tepelný odpor konstrukce zdiva. Tuto situaci se sice zhotovitel snaţil řešit podřezáním zdiva s vloţením vodotěsné přepáţky, coţ by ale zase mělo vliv na statiku budovy, protoţe vy se přeřízly vertikální výztuţe probíhající ze základů do konstrukce zdí přízemí, tzv. fousy – ovšem pokud byly opravdu provedeny podle technologického předpisu. Tato výztuţ je řešena v technologickém předpisu stavebního systému ARXX CANstroy CZ s.r.o., a rovněţ je zdůrazněna v instruktáţních materiálech firmy. Pokud tzv. fousy na předmětné stavbě existují, bude nutné řešit dodatečnou vodotěsnou izolaci např. pomocí vrtů a izolačních clonových preparátů zamezujících vzlínání vody. Stěrkové vodotěsné izolace tzv. hydroizolační přepáţky se provádějí za určené teploty a pokrývají se vypraným speciálním křemičitým pískem, který se pevně spojí s chemickou stěrkou a tvoří drsnou vrstvu proti posunutí nadzákladového zdiva. Jak stěrka byla provedena není známo. Stavební předpis stěnového systému ARXX nestanoví přímo provedení hydroizolační přepáţky. Pak je ale nutné se řídit původním projektem stavby RD co se týče navrţené vodorovné hydroizolace, nebo provést kvalitní hydroizolační stěrku a uvaţovat i s mezivrstvou speciálního vodotěsnícího betonu.

73

Nedokončené stavební práce v 1 NP. Rozpracované podlahové topení, kde probíhají veškeré práce přes nezakryté tepelné vedení. Hrozí poškození. Podlahy nejsou provedeny podle původní navrţené skladby. Chybí původně projektovaná tepelně izolační vrstva polystyrenu v tloušťce 80 mm, coţ se zákonitě projeví na tepelné ochraně budovy, zejména na výsledku podlahového topení, které se zde realizuje. Je zde také částečně aplikován perlitobeton, který ale obsahuje poměrně velkou část písku. Aby byly dosaţeny výsledky poţadované tepelně izolační vlastnosti perlito-betonu, nepřidává se do směsi písek, který při míchání drtí zrna ex-perlitu, coţ pochopitelně sniţuje izolační schopnost směsi. Pro lepší míchání se do perlito-betonu přidává plastifikátor. Nejsou osazeny dveřní zárubně a dveře. Závadné detaily omítek u střešních oken spočívající ve zpracování povrchu vnitřních omítek a křivosti vodorovných hran a pozic vůči sobě. Je třeba vyrovnat.

74

Skladba podlahy ve 2 NP – podkroví : Ve změněném projektu není dokumentována. Nevhodně provedené betonové nadbetonování o 8,5 aţ 9 cm, tzv. bačkory, podlahy u sloupků krovu zvyšují budoucí horní úroveň podlahy coţ bude mít pochopitelně negativní dopad na světlou výšku místností a na zpětnou vazbu k nadpraţí dveřních otvorů. Zároveň není jasné čím se vyplní skladba podlahy do horní úrovně. Zcela nevhodné řešení představuje beton, který by z hlediska statického zatíţil neúměrně stropní konstrukci. Podle původního projektu měla být v místech podpory sloupků vloţena kari síť do betonové vrstvy stropu.

Vhodným řešením by bylo podloţení sloupků krovu roznášecí ocelovou deskou, platlý o tloušťce minimálně 10 mm a rozměru 1 m x 1 m. Zajištění svislého krovového sloupku se zajišťuje u paty sloupku pomocí ocelových patek přišroubovaných do sloupku a do pevné

75

stropní hmoty. Dalším problémem je neprodyšné uzavření paty dřevěného sloupku. Je třeba dodrţet odvětrávací mezeru.

Schodiště : Schodiště není detailně vyřešené. Podle původního projektu je řešeno vřetenové vnitřní schodiště v ţelezobetonové monolitické konstrukci s obkladem stupňů keramickým obkladem. Konstrukční výška je 2850 mm, kotvení do stropní konstrukce a podlahové konstrukce. Dle původního výkresu je uveden počet stupňů 15 x 193/216. Sklon vychází od zalomení vřetene 42 stupňů - tedy schodiště strmé. Konečná výška stupně 285 cm : 15 = 19 cm. Běţný pohodlný stupeň v obytných stavbách je obvykle navrţen v rozměru 18/27 cm. Při stísněnosti vnitřních prostorů můţe být výška stupně vyšší do 19 cm, coţ ale jiţ ubírá na pohodlnosti chůze pro starší osoby. V upraveném projektu je navrţeno dvouramenné schodiště s 13 stupni, coţ při dodrţení světlé výšky místností 2,60 m a konstrukční výšky 2,85 m vyhází výška stupně cca 22 cm, to představuje jiţ schodiště ţebříkové. Obvodové zdivo : Na objektu došlo při výstavbě k výrazné křivosti obvodových stěn ze systému AAB. Je nutné provést před fasádou vyrovnání, které bude kotveno stejně, jako při standardním zateplování budov kontaktním zateplovacím systémem. Je zde také mnoho tepelných mostů, které vznikly nedodrţením celistvosti tepelného pláště. Je nutno přerušit tepelné mosty a doizolovat.

76

77

Střešní konstrukce : Velmi výrazná je i křivost konstrukce střešních vikýřů, kde krokve netvoří rovnoběţky s rámy oken. Nedokonalá úprava styku okenních rámů s konstrukcí stěny vikýřů – vznik tepelných mostů v obvodové konstrukci podkroví. Nedokonalá a nedokončená konstrukční úprava u okenních rámů vikýřů. Okna nejsou zasazena do dráţek. Úchytné konstrukce – dráţky, které mají za úkol vytvořit prostor pro uloţení rámů a zároveň utěsnit styk rámů s konstrukcí vikýřů nejsou vytvořeny. Úprava vikýřů – styk okenních rámů a úchytné konstrukce vikýřů vyţaduje dokonalé utěsnění. Nestačí pouhé vyplnění spáry polyuretanovou pěnou, jak se většinou děje. Hrozí tepelné mosty a tvoření plísní. Zhoršení akustických vlastností. Střešní plášť. Křivost – prohnuté nároţí a střecha. U vstupního průčelí RD nejsou namontovány protisněhové tašky. Střešní vikýře rovněţ nemají namontované ţádné odvětrávací tašky pro správnou funkci odvětrání střešního pláště. Nejsou taktéţ namontovány v dostatečném počtu u nároţí. Umístění a počet odvětrávacích tašek se řídí projektovým – systémovým výpočtovým návrhem dodávky Bramac. Chybí taška odvětrání kanalizace, včetně nástavce s krytem. Chybí prostupová taška z umělé hmoty pro anténu. Vhodné by bylo tyto tašky osadit.

78

Neodborné provedení krovu. Jde zejména o provedení tesařských spojů šikmých nároţí a vzpěr krovu v půdním prostoru. Tesařské spoje jsou provedeny velmi ledabyle bez základního kvalitativního řemeslného zpracování, začištění a dostatečného statického zpevnění. Chybí odborné zapuštění – čepy. Vzpěry jsou nestejné a jsou nedostatečně připevněny. Nároţní prvky jsou chybně zkráceny a dodatečně přeplátovány do správně velikosti. Zpevnění nestačí pouze hřebíky. Pokud se neprovede čepování, spoje u nároţí se zpevňují pomocí ocelových vytvarovaných třmenů, které pevnost krovu střechy zabezpečí proti větru. Krokve nejsou poloţeny v jedné rovině střechy a došlo k průhybu střešní roviny stanové střechy. Problémem je i nedostatečné připojení pozednic k vaznému systému krovu.

79

80

Při průchodu komínového tělesa stropní konstrukcí je nutné oddělit komínové těleso dilatační mezerou 20 mm. Na komín nesmí být přeneseno ţádné zatíţení, mimo jeho vlastní váhy. K vyplnění mezery se pouţívá dodávaná oddělovací izolační deska. Komín je vhodné stejným způsobem oddělit i od nosných stěn. Při následném omítání stropu, stěn a komína je nutné rozříznout v měkké omítce dilatační spáru, která se následně vytmelí tvrdým trvale pruţným akrylovým tmelem. Další závadou je nedostatečná vzdálenost dřevěného prvku krovu od stěny komínového tělesa, kdy je vyţadována bezpečná mezera 5 cm od dřevěných prvků. Komín je bez ukončující systémové desky a přístup ke komínu jen jednou stoupací plošinou. Je třeba vyuţít rozsáhlých prvků od daného výrobce krycího systému, která umoţňuje bezpečnou a funkční chůzi po střeše a přístup ke komínu.

81

Resumé : Zjištěné závady v prvé řadě vyplývají ze základního nedostatku, kterým je absence řádné projektové dokumentace změněné stavby rodinného domu, kterou měl podle smlouvy o dílo za povinnost vypracovat zhotovitel stavby.

82

Obsah Původní návrh Nový návrh zhotovitele Jednotlivé vady Izolace proti zemní vlhkosti a radonu Podlaha ve 2 NP Schodiště Obvodové zdivo Střešní konstrukce Resumé Obsah

83

84

85

Stanovení ceny obvyklé stavby s ohledem na použitý konstrukční systém

Recommend Documents