STADIONS De toegevoegde waarde van stadions voor vastgoedontwikkelingen
Bas van den IJssel Bussum, 31 juli 2002
Voorwoord Hoofdstuk 1
Aanleiding Probleemstelling Aanpak onderzoek
Hoofdstuk 2
Stadions Historie Stand van zaken Toekomstverwachtingen
Hoofdstuk 3
Leisure Typologie Samenhang Leisure en stedelijke ontwikkeling Leisure en stadions
Hoofdstuk 4
Bestaande situaties Maastricht Breda Amsterdam
Hoofdstuk 5
Projecten Den Haag Almere Groningen
Hoofdstuk 6 Literatuurlijst
Conclusie en aanbeveling
Deze masterproof is geschreven in het kader van de Postdoctorale opleiding Vastgoedkunde, de Universteit van Amsterdam, jaargang 2000 - 2002 . Deze masterproof is geschreven onder begeleiding van de heer drs. P. Kohnstamm vanuit de universiteit van Amsterdam en onder begeleiding van de heer ir. W. Weide MRE van SFB Vastgoed BV. Ik bedank beide heren voor hun bijdrage en hun inzet.
Hoofdstuk I
Voetbal is emotie. Dat is een belangrijk gegeven. Her en der in ons land bevinden zich voetbalclubs. Die hebben allemaal een eigen stadion nodig om daar 17 keer per jaar een voetbalwedstrijd te spelen. Zo'n stadion kost veel geld om te bouwen en om te onderhouden. Het voetbal in Nederland is professioneel. Professioneel wil zoveel zeggen dat de spelers als beroep voetballer zijn. Daarnaast gaat er veel geld om in een voetbalclub. Dat komt aan de ene kant door de astronomisch hoge salarissen van de spelers en aan de andere kant zijn de inkomsten uit reclame, uitzendrechten, merchandise sterk gestegen de laatste jaren. Ajax heeft een jaarbudget van ca. 50 miljoen Euro, MVV een jaarbudget van ca. 5 miljoen Euro. Voetbal is daarmee big business. Voetbal is emotie en heeft een sterke symbool functie voor een stad. Het is met name in het buitenland ook een vorm van statussymbool om president van een vooraanstaande club te zijn. Voor de verkiezingen voor het presidentschap van Real Madrid belooft de ene kandidaat nog grotere aankopen te doen dan de concurrent. Florentino Perez werd gekozen en kocht Lluis Figo van concurrent Barcelona voor een slordige 80 miljoen Euro. Daarmee sloeg hij een aantal vliegen in 1 klap. Hij werd gekozen, bracht aartsrivaal Barcelona een zware klap toe door hun beste speler te kopen, vernederde de president van Barcelona die had verkondigd dat hij Figo nog voor geen 500 miljoen Euro zou laten gaan en was zo in een klap razend populair onder de supporters. De aankoop betaalde hij uit eigen zak. Dit soort zaken drijft de prijzen van spelers dermate op dat een voetbalbedrijf nauwelijks nog rendabel te maken is. Gaat het in sportief opzicht goed met de club dan gaat het financieel vaak redelijk. Maar zodra het minder gaat of er wordt gedegradeerd dan zijn financiele problemen onvermijdelijk. Dat betekent dat de normale bedrijfsvoering van een voetbalclub op lange termijn moeilijk is. Daarnaast dient er elke ca. 20 jaar een nieuw stadion te komen dan wel een grondige renovatie van de bestaande accommodatie. Dat komt ongelegen. Daar is in de normale bedrijfsvoering geen geld voor. Dat geld dient op een andere wijze verkregen te worden.
Er zijn verschillende manieren om de financiering rond te krijgen. Bij de kleinere amateurclubs is er altijd wel een bevriende aannemer te vinden die een renovatie op zich wil nemen. Desnoods gesponsord door de "club van f 1.000,="
Voor eerste en eredivisieclubs is een renovatie of een nieuw stadion dermate kostbaar dat het bedrag het liefde werk oud papier niveau al snel ontstijgt. Er kan op diverse manieren geld worden verkregen: Sponsoren, Gemeente, inzamelingsactie, eigen middelen, etc.
Vaak wordt een combinatie van mogelijkheden benut. Eigen middelen kan bestaan uit liquide middelen, maar ook het bezitten van de grond onder het stadion en I of de grond rond het stadion.
De gemeente wordt vrijwel altijd benaderd. Een redenering is dat voetbal volksvermaak is. Elke
14 dagen vinden tienduizenden stedelingen hun weg naar hun club. Als dit vermaak zo breed wordt gedragen dan kan de gemeenschap ook een steentje bijdragen. In de praktijk is dit lastiger. De gemeenschap draagt al geld bij door elke keer een hoop politie op de been te brengen, om het evenement rustig te laten verlopen. Daarnaast is betaald voetbal in Nederland de laatste jaren sterk gecommercialiseerd.
De salarissen van een gemiddelde speler in Nederland ligt rond de EUR 220.000,= per jaar. Een buitenlandse voetballer krijgt pas een werkvergunning als hij een salaris krijgt van EUR 400.000,= per jaar. De tot voor kort reserve spits van Ajax, Mido Hossam (19 jaar), rijdt in een Ferrari. Daardoor is het politiek onverkoopbaar dat een voetbalclub geld uit de gemeenschapskas nodig heeft om een stadion te renoveren of nieuw te bouwen.
Een rechtstreekse donatie aan de club stuit ook op Europese bezwaren. Een betaald voetbalclub wordt gezien als een commerciële organisatie. Ter voorkoming van oneerlijke concurrentie mag een Europese overheid niet een commerciële organisatie steunen. Dat ondervond de gemeente Maastricht die, vlak voor de verkiezingen, een bedrag van f 2.000.000 in het vooruitzicht stelde aan MVV bij het uit de gemeenschap ophalen van f 1.000.000,= Er volgde direct uit Brussel een waarschuwing dat dit niet getolereerd zou worden.
Voetbal is emotie en dat betreft ook de politiek. De reddingsactie in Maastricht vond plaats vlak voor de verkiezingen. Maar ook buiten deze politiek gevoelige periode is de politiek gevoelig voor voetbal. Het heeft ook een symboolfunctie. Het kan een trots van een stad of dorp zijn. Het geeft identiteit er1 bepaaii irriaye.
Als rechtstreekse hulp niet kan dan zijn er diverse methoden om indirect ondersteuning te geven. In de grondexploitatie kunnen bedragen worden versleuteld. Desnoods met tussenkomst van een aannemer, ontwikkelaar of belegger. Het beste kan dit door bij het stadion (in dezelfde grondexploitatie) andere ontwikkelingen te realiseren. 1 ontwikkelaar een gebied laten ontwikkelen met daarin een stadion. Dat stadion is voor de ontwikkelaar een verliesgevende activiteit. Als er voldoende winstgevende objecten te ontwikkelen zijn gaat hij aan de slag. Zo heeft de voetbalclub zijn stadion, de gemeente heeft het stadion gerealiseerd en de ontwikkelaar heeft werk. Het lijkt een situatie waarbij iedereen wint. Dat is niet (altijd) het geval. De ontwikkeling die bij het stadion wordt gerealiseerd zou ook in een ander deel van de gemeente kunnen worden ontwikkeld. Daar zou de uit te geven grond ook opbrengsten genereren. Het stadion kan dan moeilijker in een zelfde deal worden ontwikkeld en de kosten komen helderder naar voren. Dat is wel een zuivere situatie. Zo kan de overige ontwikkeling plaatsvinden daar waar die het best tot zijn recht komt en het stadion ook. De subsidie voor het stadion dient in zo'n geval wel helder te worden verantwoord aan de gemeenschap. Tot op heden zijn er her en der in het land stadions met onroerend goed ontwikkelingen ontstaan. Allen met andere achtergronden, waarvan enkelen met de bovengenoemde achtergrond. Hierdoor is het goed te verklaren dat een stadion gebaat is bij een onroerend goed ontwikkeling in hetzelfde gebied. Het gevaar bestaat mijns inziens in zo'n geval dat er ontwikkelingen plaats kunnen vinden op suboptimale locaties. Met de achtergrond dat de combinatie plaats moet vinden wordt er een locatie gezocht die voor beide onroerend goed ontwikkelingen geschikt is. Daarbij wellicht uitkomend op een locatie die voor beide suboptimaal is.
In dat kader is het mij redelijk helder wat een stadion heeft aan onroerend goed ontwikkelingen. Naast een eventueel handige grondexploitatie heeft een stadion een breder draagvlak nodig voor de aan te leggen ontsluiting en parkeerfaciliteiten. \hl-L
~k
in de afgeioper1 tijd meer afvroeg is war neeit ner siaaion voor toegevoegde waarde
V V ~ L Ï~ÎIJ
ten opzicht van de ontwikkelingen die in haar buurt verrijzen? Ofwel is de ontwikkeling om en rond het stadion meer waard, verhuurt het beter, worden er hogere prijzen gerealiseerd met het stadion? Dat leidde tot de volgende probleemstelling: Probleemstelling
Voetbalstadions: Wat is de toegevoegde waarde van een stadion voor een vastgoedontwi kkeling? Aanpak onderzoek
Een standaard aanpak zou zijn om de theorie te bestuderen en die vervolgens te toetsen in de praktijk. Echter, over dit onderwerp is geen literatuur beschikbaar. Er zijn veel artikelen geschreven, maar het kenmerk van een artikel is dat het weinig diepgang heeft. Een theoretisch gedeelte is derhalve niet zinvol. Daarom heb ik gekozen voor een praktische benadering. Ik heb 3 bestaande situaties gekozen en 3 projecten. De bestudering bestaat uit het inlezen middels aanwezige artikelen en vervolgens interviews houden met betrokkenen. Dat zijn projectleiders van de gemeente, medewerker economische zaken, makelaar, wethouder, etc. Voorafgaand aan de interviews had ik een idee van de vastgoedontwikkelingen om en rond een stadion: meubelboulevards, kantoren, GDV-PDV, etc. Gaande de interviews werd mij steeds duidelijker dat een stadion niet alleen met een kantoortoren wordt ontwikkeld, maar dat de huidige projecten meer een samenhang gaan vormen met andere soorten leisure-aspecten. Daarom heb ik besloten om een apart hoofdstuk aan Leisure te wijden. Wat is leisure, wat is de stand van zaken, hoe ontwikkelt het zich, wat zien we voor de toekomst en welke rol speelt een stadion hierin. Daarmee kan een makkelijker verband worden gelegd met de eventuele toegevoegde waarde van een stadion,
Vervolgens beschrijf ik 3 bestaande situaties onderzocht, te weten: Amcterdam(Arena), Maastricht (De Geusselt), Breda (Fuji) en en 3 toekomstige projecten: Groningen (Europapark,), Aimere (Omniworicij en Den Haag. Het zesde hoofdstuk bestaat uit de conclusies en aanbevelingen in het algemeen en voor SFB. Wat zou SFB er aan hebben, waar moet iemand die met stadion te maken krijgt op letten. wat zijn de valkuilen?
Hoofdstuk 2
2.1
Stadions
Historie
Volgens Van Dale betekent het : ".. 1. Loop- of renbaan in het oude Athene; - 2. Groot terrein met tribunes, bijgebouwen enz. voor de beoefening van sport, bep. Voor het houden van grote wedstrijden.
De eerste tekenen van stadions met enige omvang dateren uit enkele eeuwen voor Christus. Zij bevonden zich rond de Middellandse zee. Bekend zijn de grote Romeinse theaters die werkelijk multifunctioneel waren. Van grote nagespeelde zeeslagen met daadwerkelijk met water gevulde stukken waar de zeeslag kon worden nagebootst, tot het op ludieke wijze tegen elkaar laten vechten van mensen en roofdieren en slaven tegen gladiatoren. Het bekendste stadion is het Flavische Amphitheater, beter bekend onder de naam Het Colloseum te Rome. Start bouw ca. 96 A.D.. Data voor hoogste punt en oplevering zijn onduidelijk. Het stadion had een capaciteit van 73.000 toeschouwers.
Het Colloseum was ingebed in een serie van belangrijke gebouwen. Naast triomfbogen, paleizen en overheidsgebouwen stond het Colloseum. Dit gold ook voor andere theaters op andere plekken tijdens de Romeinen. Het stadion bevond zich in het hart van de stad. Het werd gebruikt als er echt iets te vieren viel.
Na de Griekse en Romeinse beschaving kwamen stadions in een dip. Er waren weliswaar grote toernooien voor ridders en dergelijke, maar dat was incidenteel en daar werden geen stadions voor gebouwd. In Europa kwam dat weer op in de achttiende eeuw in Spanje voor het stierenvechten. In Ronda (Malaga) werd in 1784 de eerste gebouwd. Deze arena is geschikt voor ca. 6.000 toeschouwers. Stierenvechten wordt in Spanje voornamelijk beoefend tijdens de feestweek, of als de patroonheilige van de stad jarig is. Naast de jaarmarkt en de kermis is er het volksvermaak stierenvechten. Een stadion dient vrijwel nooit een ander doel.
Aan het einde van de negentiende eeuw verrezen in Engeland de eerste voetbalstadions. In 1896 werden de eerste moderne Olympische Spelen gehouden en daar werden ook stadions voor gebouwd. In 1916 verrees het eerste stadion in Nederland, het Kasteel van Sparta te Rotterdam. Toen werd er afwisselend gespeeld met de gedachte dat een stadion voor meerdere doeleinden gebruikt diende te worden. Zo zie je in een aantal stadions een sintelbaan verschijnen en soms zelfs een wielerbaan. Bijvoorbeeld het Olympisch Stadion van voor de renovatie. Over het algemeen zijn stadions in Nederland gebouwd aan de rand var1 de stad of zelfs daarbuiten. Het doel van een stadion tot en met de 80-er jaren was louter en alleen het huisvesten van een voetbalclub zonder teveel overlast te veroorzaken voor de buurt voor en na een wedstrijd. 2.2
Stand van Zaken
In de 90-er jaren hebben meer dan de helft van alle clubs een nieuw stadion gekregen. Oorzaken hiervan waren
Overheden zochten werkgelegenheidsprojecten Opkomst Citymarketing Buitenlandse clubs succesvol met nieuwe stadions (Bouw)bedrijven investeerden omvangrijk in acquisitie Toevallige combinatie financiering en acquisitie Veiligheidsbeleid KNVB na Heizeldrama Bosmanarrest Televisierechten Veel stadions waren sterk verouderd en tijdens de Europacup I finale in het Heizel stadion te Brussel heeft iedereen kunnen zien waar dat toe kan leiden.
De KNVB en UEFA scherpte de veiligheidseisen dermate aan dat veel stadions niet meer voldeden aan de gestelde eisen. Ook een kleine ingreep bleek niet afdoende. Daarnaast speeide in cie jaren negentig het "Bosman Arrest
Hierdoor konden spelers waarvan
het arbeidscontract was afgelopen vrij op zoek gaan naar een andere club. Voor die tijd kon de club altijd een transfersom eisen als een speler van die club vertrok naar een andere club. Daarmee stond de voetbalwereld op zijn kop. De transfersommen voor spelers met een lopend contract verveelvoudigden en clubs werden een soort contractmanagers. De financiele huishouding van de clubs werd dynamischer en de drang tot professionalisering groter. In de jaren negentig zijn een aantal Europesche topclubs aandelen op de effecten beurs gaan uitgeven. In diezelfde tijd werden de eerste pogingen gewaagd met televisierechten te verkopen. TV 10 is in Nederland een bekend voorbeeld. Een competitie verkoopt de uitzendrechten aan een commercieel televisie station en krijgt daar ongelooflijk veel geld voor. De eerste pogingen mislukten maar in navolging van landen als Spanje Italie en Duitsland werkte dit ook in Nederland en dat gaf de clubs een grotere financiele speelruimte. Deze professionalisering gaf een duw in de goede richting voor het renoveren, vernieuwen van de stadions. Hieronder volgt een opsomming van de steden, clubs en stadions van alle betaald voetbal organisaties.
Club
Plaats
Capaciteit
stand van zaken
AFC Ajax
Amsterdam
51.000
nieuwbouw 1996
Feyenoord
Rotterdam
51 .l 00
renovatie 1994, gehele stadion overdekt
Fortuna
Sittard
12.500
nieuwbouw 1999
Graafschap
Doetinchem
11.O00
grote renovatie 1998, alle staanplaatsen zijn nu zitplaatsen
Groningen
Groningen
13,000
van staan naar zitplaatsen, 2000 Plan voor nieuw stadion 2004
Heerenveen
Heerenveen
14.300
1994, 2 e ring in planning. Capaciteit wordt dan vergroot naar 20.000
MVV
Maastricht
renovatie 2002
NAC
Breda
nieuwbouw
NEC
Nijmegen
verwijdering sintel- en wielerbaan 1999
PSV
Eindhoven
laatste renovatie 1988, hoofdtribune
RKC
Waalwijk
nieuwbouw 1996
Roda JC
Kerkrade
nieuwbouw 2000
Sparta
Rotterdam
nieuwbouw 1999
FC Twente
Enschede
nieuwbouw 1997
FC Utrecht
Utrecht
grote verbouwing 2002
Vitesse
Arnhem
nieuwbouw 1997
Volendam
Volendam
verbouw 1995
Willem II
Tilburg
nieuwbouw 1995
Alkmaar
8.390
verbouw staan naar zitplaatsen 1996. Er zijn plannen voor een geheel nieuw stadion.
FC Den Bosch
Den Bosch
6.000
Tijdens de verbouwing van staan naar zit is ook de sintelbaan verwijderd in1997
Voor de overige stadions is de informatie moeilijk te achterhalen, maar deze is minder relevant in het kader van deze masterporoof omdat het kleinere stadions en kleinere clubs betreft die hooguit een keer de tribune renoveren.
2.3
Toekomstverwachtingen
Voor de naaste toekomst zullen de stadions worden gerenoveerd en verbouwd die op de planning stonden. Wat de laatste ontwikkelingen op stadiongebied laten zien is dat er nu beter wordt nagedacht over de samenhang en de eventueel toegevoegde waarde van stadions. Daarnaast is het voetbalbeleven veranderd van een mannelijke wereld met veel duw en trekwerk, 2 toiletten op 20.000 mensen naar nu een vorm van vrijetijdsbesteding zoals er meerdere zijn.
Je bent een dagje uit en wilt verwend worden. Parkeren, openbaar vervoer, versnaperingen tijdens een wedstrijd zijn allemaal op een redelijk tot hoog niveau gekomen. De meeste clubs in Nederland hebben nu een stadion op dit niveau. De toekomst zal dan ook minder dynamiek geven dan de afgelopen 15 jaar. Dat was een inhaalslag en een mentaliteitsverandering.
De komende jaren zal dit zeker vervolg krijgen maar op kleinere schaal. Bovendien zijn er ook een paar nadelen aan het licht gekomen. Een stadion is niet rendabel te exploiteren. Dat betekent dat of de gemeente het stadion exploiteert, of het stadion laat bouwen met veel subsidie, of meerdere functies aan het stadion toevoegt die het geheel wel rendabel maken. Als een club degradeert naar de eerste divisie, dan zijn de kosten nog een paar jaar op eredivisieniveau maar de opbrengsten gaan direct naar eerste divisieniveau. Zie nu de in
problemen geraakte Fortuna Sittard, Sparta en Den Bosch. Dat komt niet in de laatste plaats door het stadion. Kortom er is in de komende jaren minder behoefte aan grote nieuwe stadions en door ervaringen zal men voorzichtiger acteren.
Hoofdstuk 3
heisure
Hef begrip Leisure is een jonge scheut aan de bedriifstak J die nog slechts enkele juren geleden veelal werd aangeduid met het eenvoudige begrip recreatie. Leisure is een containerbegrip geworden. De definitie zoals de heer ir. B.J. Pluijmers van Twijnstra & Gudde die hanteert is: Leisure omvat de besteding van vrije tijd in voorzieningen buitenshuis. Leisure is van mensen en ontleent haar bestaansrecht aan fysieke bezoekers ofwel consumenten. Hoewel met de snelle ontwikkeling van ICT "remote leisure" zeker een positie zal innemen ben ik van mening dat persoonlijk bezoek op de lange termijn de overwegende vorm van leisure zal blijven Omdat leisure van en voor mensen is, vraagt het om draagvlak in de vorm van bevolkingsconcentraties, dichtbij of op afstand. Het is niet voor niets dat grote leisure projecten in of nabij grote steden ontstaan. Leisure, steden, identiteit en mobiliteit zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden en kunnen in onderlinge samenhang elkaar versterken. 3.1
Typologie
Leisure is jong en volop in ontwikkeling. Als professionele "branche of bedrijfstak moet de stap naar volwassenheid nog grotendeels worden gemaakt. Er is nog weinig theorievorming over leisure en leisurevoorzieningen. . Zo is er geen algemeen geaccepteerde typologie van leisurevoorzieningen die kan dienen ter analyse en een beter begrip van ontwikkelingen in de branche. Naar Twijnstra & Gudde onderscheid ik 3 soorten Leisure, per generatie gerangschikt. Eerste qeneratie: Dit zijn stand alone voorzieningen als theaters, voetbalstadions, bioscopen, musea, themaparken, etc. die zowel in stedelijke als landelijke omgeving voorkomen. De wisselwerking met elkaar en andere voorzieningen is relatief beperkt en bezoekers worden veelal op eigen kracht gegenereerd.
Tweede qeneratie: Dit zijn de zogehete "multi leisure centra" waarbij een groter aantal leisure aanbieders in een complex is verenigd, bijvoorbeeld een multi of mega bioscoop, horeca, theater, etc. Er is sprake van een meer op elkaar afgestemde publieksbenadering die aansluit op het verlangen van consumenten om een grote keuzemogelijkheid te hebben. In de praktijk zijn momenteel multi- of megabioscopen de trekkers zijn ze veelal op perifere Iocaties gevestigd, hoewel stedelijke locaties ook voorkomen. Derde qeneratie Dit betreft een nieuwe ontwikkeling van geïntegreerde projecten op veelal stedelijke locaties, waarbij leisure wordt geïntegreerd met wonen, werken, retail. Daarmee groeien deze projecten uit tot grootstedelijke voorzieningen. Bij de derde generatie leisure voorzieningen is een grote onderlinge afhankelijkheid aanwezig; de aantrekkingskracht wordt veelal gevormd door de kwaliteit en variëteit van het gehele aanbod. Bovendien hebben dergelijke geïntegreerde projecten een economisch effect op de directe omgeving, door zowel het aantrekken van extra werkgelegenheid als ook de "upgrading" van het gebied in zijn totaliteit. Dergelijke derde generatie projecten laten zien dat imago en identiteit beïnvloed kunnen worden. Mijn inziens zullen de meest interessante projecten de derde generatieprojecten worden.
3.2
Samenhang Leisure en stedelijke ontwikkeling
Nu de strikte scheiding van wonen, werken en recreëren verlaten wordt , worden allerlei vormen van integratie van functies zichtbaar. Er wordt veel met de rol en inzetbaarheid van recreëren ofwel leisure (soms ook urban entertainment genoemd) geëxperimenteerd. Deze trend is mede voortgekomen uit het besef van stadsbesturen dat leisure projecten op z'n minst een economisch effect op de directe omgeving moeten hebben. Een voorbeeld is CentrO in Oberhausen, een tweede generatieproject gekoppeld met retail, waar de gehele binnenstad en economie van Oberhausen en die van de omliggende dorpen is leeggezogen.
Bij de experimenten naar functiemenging bij de derde generatie leisure projecten, worden reeds de contouren van een vierde generatie zichtbaar. Een integratie optima forma van functies die zich niet beperken tot wonen, werken, recreëren maar zich ook uitstrekken tot andere voorzieningen als onderwijs en zorg. De laatste twee als bolwerken van een geïsoleerde positie in stedelijke samenlevingen beginnen eveneens relatie te zoeken met andere stedelijke functies. Zo geven de experimenten met de school van de toekomst aan dat de leerfaciliteiten beter tot hun recht komen indien de school midden in de samenleving staat, waarbij het geleerde direct in de praktijk toegepast kan worden in stages en werkervaringsplaatsen letterlijk om de hoek. Dat wordt nog versterkt door het feit dat mensen hun leven lang blijven leren, waardoor de grenzen tussen school en werk vervaagt. Ook de zorg maakt een ontwikkeling door die de grenzen tussen zorginstellingen en het leven daarbuiten doen vervagen. Indien de vierde generatie projecten werkelijk levensvatbaar zullen blijken dan verwacht ik dat dat een revolutie in de stedelijke agglomeraties teweeg zal brengen. Daarbij is ook geen sprake meer van leisure projecten omdat deze slechts een beperkt onderdeel daarvan vormen. Deze vierde generatie vormt een scherp contrast met de functiescheiding en kan daardoor nieuwe stedelijke vitaliteit verzorgen. De rol van stadsbesturen in deze is van cruciaal belang. Zij moeten een visie op stedelijke ontwikkeling formuleren waarbij de integratie van stedelijke functies voorop staat. 3.3
Leisure en stadions?
Wat is de relatie tussen een stadion en leisure ? Een stadion en voetbal is een vorm van leisure. In een multifunctioneel stadion kunnen meerdere vormen van leisure plaatsvinden. Stadions waren typische eerste generatie leisure objecten. Stand alone in het weiland of aan de rand van de stad, alleen gericht op het faciliteren van de bezoekers van voetbalwedstrijden. Nu nog hebben de meeste stadions de insteek van voetbal en niets anders. Een aantal clubs en stadions hebben het stadion gerenoveerd of nieuwgebouwd en hebben een meer geïntegreerd concept. Bij clubs als Ajax, Feijenoord, PSV, Vitesse, kan men zich inclusief eventuele gasten uitstekend een halve dag vermaken met diner, drank, museum etc.
Derde generatie leisure zien we nog niet in Nederland. Een werkelijk geïntegreerd concept waar verschillende onderdelen een toegevoegde waarde hebben ten opzichte van elkaar is er nog niet. De huidige tweede generatie objecten zijn feitelijk voetbalstadions met uitgebreide service en extra vermaakmogelijheden die een uitvloeisel zijn van het hoofddoel: voetbal. In het Arena gebied in Amsterdam zijn wel diverse functies die naast elkaar bestaan.
Hoofdstuk 4
Bestaande situaties
in aii hooiastuk behanaei iù een aaniai besiaande en toeùomstige objecten. voor dit nooidstuic heb ik 8 interviews afgenomen met projectleiders, wethouders en beheerders van de verschillende projecten. Dit hoofdstuk vormt de kern van de masterproof. Over het onderwerp is niet veel literatuur en daarom is de praktijk belangrijk. Bewust is er voor gekozen om 4 bestaande en 4 toekomstige projecten te kiezen. Zo wordt een beeld gevormd van de huidige situatie en wat zouden we kunnen c q. moeten verbeteren en daarnaast wat hebben we ervan geleerd en is dit terug te vinden in de nieuwe projecten? Per project zal in ieder geval aan bod komen wat het pro~ectinhoudt, welk onroerend goed er in of naast het stadion is gerealiseerd en wat de toegevoegde waarde is van het stadion voor de overige onderdelen. Daarnaast heb ik geprobeerd om het concept van het stadion met de omliggende onroerend goed te achterhalen. Dit was niet altijd eenvoudig. Maastricht, De Geusselt Voor dit project heb ik als projectleider De Geusselt zelf de nodige kennis en heb verder nog gesproken met de heer R. Leenders, inmiddels ex-wethouder van de gemeente Maastricht. Komend vanuit Holland betekent het eerste stoplicht op de A2 voor de meeste mensen rechtsaf slaan naar het centrum van Maastricht. Wat dan vergeten wordt is dat bij dat stoplicht aan de linkerhand het Bussinespark "De Geusselt" ligt. De Geusselt is de naam van het stadion van MVV. In 1996 werd de plaatselijke Kamer van Koophandel op aangeven van Den Haag en naar Frans voorbeeld een ondernemende KvK. Maastricht groeide economisch maar had kantoorruimte tekort. Toen besloot men om aan de zuidkant van het stadion een gebouw te "plakken" van ca. 4.000 m* BVO. Kleinschalige kantoorruimtes voor startende bedrijven. Voor het kantoor is het
zogenaamde transferium van de bussen die her en der in het land mensen oppikken, die daar worden verdeeld naar bussen die naar de eindbestemmingen Lloret de Mar etc. rijden. Zo kon men goed profiteren van de uitgebreide parkeermogelijkheden
-paíond alay lay u! uawoua6aau.1piaM $!a .uapioM ua6eipa6 qnl:, ap ioop la!u uapuoy ualsoy a a .uapioM a l piaanouaia6 61pouapuajp /\/\nuen uo!pels laH .ul!z al uapua!p uieezyiaM p a l o i d lay u!
a!p l!n uasuau a6qua3lad pleedaq uaa i a
lep pleedaq l u e u a ~ u o 3uaa u! i a pAaM ua!puaAog . p a [ o ~ djay i!n pla6 snp 6aaiy 6u!naluauies a a .ualaddoy ~ E M Zuee yials
: u w do sooli!aj ia!y lools p!alaquapalS a l o i 9 aMna!u laH q a 'nean!us6u!p!aldo
6ee1 ' p j a y s o o l y ~ aa6oy ~ laui y ! ! ~uaa s! p a ,,pla/\ uaMnoiA all!M,, y ! ! ~ap lseeu 16!1 llassnag ap :uauapai leluee uaa uio uauoy a l 6u!layy!~luol o l apua!p pa!qa6 lay lep seM plaaq alelol l a H .pleeyaG!!q slapp!uu! i a uaieM ia66alaq uaa ua yueq uaa 'ya!i!lod a a .ualayy!mluo a l 6!uepoz s1e ua ua!z a l pajqa6 sle pa!qaB alaqa6 laq uio Qzaq dolon uaui SBM luauioui lep d o 1.00~ u! planala6do ,ui 000.8 u e ~~n o q a 6 i o o l u e yuaa piaM i 3 .uaias!leai a l paiqa6 i a q u! '
Gu!lsa~s!nquaQa ap yoo uio SEM lapueydooy uen i a u i e l ap uen a!g3e apua6lon a a -uaMnoy3saq uee6 a l a!ge3ol ualayy!Mluo a l M n a y uaa sle llassna9 ap u a u loolsaq uenieep Gu!p!aluee i e e ~
Voor de verdere ontwikkeling van het gebied werd bepaald dat er nog eens 13.000 m2 B V 0 kantoorruimte kon worden gebouwd aan de hoeken, noord- en west zijde van het stadion. Oplevering januari 2003. Om het gebied uiteindelijke vorm te geven zal er nog woningbouw, detailhandel en leisure worden toegevoegd. Het concept van het plan was feitelijk ingegeven door een poging van de kamer van Koophandel om de bedrijvigheid een handje te helpen. Toen dat een succes bleek ging men door en kwamen er politieke motieven bij. Uiteindelijk is het hele plan door BPF Bouw overgenomen. Een gericht conceptueel plan was er niet. Het is een situatie die met voortschrijdend inzicht is ontstaan. Op dit moment is er wel een concept ontwikkeld voor een hoogwaardige moderne dynamische verblijfsomgeving waar men in de toekomst kan werken, wonen, winkelen en recreëren Het recreëren bestaat dan uit fitness, tennis, zwemmen, massage en uiteraard het voetbal. Het stadion van MVV heeft een rol als voortrekker gespeeld. Door de club in nood is deze ontwikkeling naar het gebied gekomen. Overigens is de locatie voor deze ontwikkeling een logische keuze. Aan de A2, in Maastricht, ruime parkeermogelijkheden en relatief dichtbij het centrum. Een tweede voordeel voor de kantoren is de ruime parkeergelegenheid die met name te danken is aan de aanwezigheid van de voetbalclub. In het geheel heeft eigenaresse BPF Bouw proberen te vermijden dat er een rechtstreekse relatie ontstaat tussen belegger en voetbalclub. Het gerenoveerde stadion is (formeel) eigendom van een stichting, die het stadion voor een commerciële prijs aan de club verhuurt. De stichting draagt gelden af aan BPF Bouw. Mochten er problemen ontstaan met de betalingen dan zal niet de naam van de belegger verschijnen. Echter een commerciële prijs is voor een club als MVV erg hoog. Een belegger dient er van uit te gaan dat er geen enkele garantie is dat de huur wordt voldaan. Het vermijden van directe betrokkenheid is een goede zet gebleken. In de afgelopen twee jaar is er veel commotie rond de voetbalclub geweest. Door het feit dat het stadion niet rechtstreeks eigendom is van BPF Bouw is er geen rechtstreekse verhuurder huurder relatie en richt de negatieve publiciteit geïnitieerd door de bevolking 1 supporters zich op andere instanties.
Navraag bij huurders en potentiële huurders leert dat bij de verhuur van de kantoren de aanwezigheid van MVV of het stadion nauwelijks een rol blijkt te spelen. Voordeel is dat het bekendheid geniet. Daardoor hoef je niemand uit te leggen -waar ie zit. Daarnaast ervaart men het als een nadeel dat er een zekere koppeling is met MVV zeker nu het zo slecht gaat en er zoveel negatieve publiciteit rondom de club is. Voordeel is de ruime parkeergelegenheid. Huurders ervaren het niet als een nadeel dat af en toe vel mensen op het terrein komen, dat zijn namelijk momenten dat een kantoor niet bezet is.
Dit laatste is wel een nadeel voor een grote potentiële klant die 15.000 m 3 p o r t en gezondheidsleisure wenst toe te voegen. Een eis daarbij is dat ze niet te dicht bij de ingang van het stadion zitten om vermenging van voetbalsupporters en eigen bezoek te vermijden. Toegevoegde waarde van het stadion op overig onroerend goed is er in dit geval niet. Het stadion heeft wel een rol gespeeld bij het initiëren van het project.
Breda, Fuii Film stadion Voor dit project heb ik 28 juni 2002 gesproken met de heer mr. O.G. Tacoma B.ec van Meeus Bedrijfshuisvesting Zuid BV
In 1996 is in Breda aan de noordzijde een stadion gebouwd dat plaats biedt aan 20.000 bezoekers. Aan de noordzijde is direct een kantoorgebouw verrezen met ca. 2.500 m03 kantoorruimte, supporterscafé en NAC winkeltje. Aan de hoofdingang (westzijde) zijn de kantoren van NAC gevestigd en de skyboxen en bussinesseats en bussines cafe en alles wat daarbij hoort. De vier hoeken zijn opgevuld met torentjes van 800 m2. Deze zijn alle vier verhuurd. Destijds heeft NAC het oude stadion met terrein verkocht om de grond voor het nieuwe stadion in erfpacht te krijgen. Erfpachtcanon is nihil. Het gebouwde stadion was van NAC BVO. Drie jaar geleden heeft NAC B V 0 het stadion en de ontwikkelrechten verkocht aan NAC Investments (NI). NI is een groep NAC goedgezinde plaatselijke ondernemers die NAC de helpende hand toestak. NI verhuurt het stadion aan NAC B V 0 en heeft een ontwikkeling opgestart van kleine
bussinesunits van 150 m2 tot 390 m2. Deze units zijn te huur of te koop. Ze zijn opgeleverd in november 2001. Er is er nog niet 1 verkocht of verhuurd.
a
/:)P
niruwe hurin~.r.r~ni/.raan dr oo.rr:~J~l~,.
De binding met Nac is in Breda en omstreken groot. De voetbalclub heeft een zeer trouw publiek. Echter dit beperkt zich tot voetbal. Een gevoel van werken in het stadion van mijn favoriete club is niet aanwezig. Wel zijn potentiële kandidaten bang voor vandalisme en supportersacties. Daardoor heeft het stadion op de nieuwe bussinesunits een negatief toegevoegde waarde. Op dit moment sluit het stadion aan op het naastgelegen Steenakker Noord. Een bedrijfsmatig gebied zonder uitstraling. Een concept van stadion gecombineerd met GDV units, waarbij op het grote parkeerterrein regelmatig grote manifestaties worden gehouden zou beter bij elkaar hebben gepast. Bovendien is het publiek dat een wedstrijd van NAC bezoekt meer de doelgroep voor de Decathlon, BCC etc. Dat betekent niet dat een supporter voor de wedstrijd nog gaat shoppen, maar het terrein is hem bekend. de gang er naar toe en hij weet wat hij er verwachten kan.
In die zin had het stadion een toegevoegde waarde kunnen hebben voor omliggende o.g. ontwikkelingen. Mede omdat er zeer ruime parkeergelegenheid is en de infrastructuur geschikt is om in korte tijd grote stromen verkeer af te handelen. Ook bij NAC zien we dat een BV0 niet de stabiele en solvabele huurder is die een belegger in zijn object wenst. Daarnaast valt op dat het NAC stadion is gebouwd als basis en daaromheen is stukje bij beetje een ontwikkeling bij bedacht. Beter ware het als er een vanuit de gemeente en professionele ontwikkelaars een concept wordt bedacht dat goede kans van slagen heeft en vervolgens een stadion wordt ontwikkeld als sluitpost. Arena, Amsterdam
Voor dit project heb ik 10 juli 2002 gesproken met de heer C.F. Brandsema, projectmanager van het Arena gebied vanuit de Dienst Ruimtelijke Ordening van de gemeente Amsterdam.
In de jaren tachtig was het Amstel III gebied dat wordt begrensd door de Burg. Stramanweg, het AMC, het spoor en de A2 een gewone kantorenlocatie in het licht van de toen normale functiescheiding tussen wonen, winkelen, werken en plezier. Er gingen toen stemmen op om iets -
.
aan de leefbaarheid c.q. kwaliteit van de buitenruimte te doen. Daaruit is een overleg voortgekomen met alle betrokken partijen: overheid en bedrijfsleven. Halverwege de jaren tachtig komt een studie naar mogelijkheid voor Olympische Spelen in Amsterdam en waar een eventueel nieuw Olympisch Stadion moet komen te staan. De bestaande stadions De Meer van Ajax en het toenmalige Olympisch Stadion uit 1928 voldeden niet meer aan de aangescherpte eisen van de UEFA en de FIFA. Eventuele aanpassingen om de bestaande stadions daar alsnog aan te laten voldoen brachten meer kosten met zich mee dan een nieuw stadion. De olympische Spelen gedachte en het nieuwe stadion voor Ajax kwam uit op een plek in Amsterdam Zuid Oost, over de net gerenoveerde Burgemeester Stramanweg. Hierdoor diende het stadion over de weg te worden gebouwd. Bij de overheid leefde op dat moment sterk de transferium gedachte. Die combinatie zorgde ervoor de het stadion staat op 3 lagen parkeren en daarboven pas het veld en de tribunes beginnen. Dit is gesubsidieerd door de overheid. Overigens is de hele grond onder het stadion voor een bedrag substantieel onder marktwaarde geleverd door de gemeente. Tijdens het onderzoek naar de mogelijkheid voor het binnenhalen van de olympische spelen is er gedacht aan een indoor evenementenhal naast het stadion waar indoor sporten gehouden konden worden. Toen het stadion definitief was, was er nog geen strategie omtrent de verdere invulling van het gebied. In Amsterdam waren wel partijen aan het zoeken naar locaties zoals Mojo voor een concerthal en Pathé naar een locatie voor een megabioscoop. Inmiddels was men ook anders gaan denken over het strikte scheiden van functies. Er kwam een nieuw stedenbouwkundig plan wat leisure en detailhandel toestond op de locatie rond het stadion. Daarnaast was er in de stad behoefte aan grootschalige detailhandel vestigingen. Ook deze wens werd geïncorporeerd.
De vraag is nu wat de synergie is tussen de verschillende functies en met name het stadion met de overige functies. In de ontwikkeling is niet uitgegaan van synergie. Het was met name een politiek goed werkend argument om de functies naar het gebied te krijgen .onder het mom van een uitgaansgebied met verschillende functies. De investering in de Heineken Music Hall werd extra bemoeilijkt door het feit dat het relatief dichtbij een woonomgeving ligt. Daardoor dienden er extra voorzieningen te worden gecreëerd ter voorkoming van geluidsoverlast. De verschillende onderdelen. inclusief de Villa Arena, een woonboulevard schijnen geen onderlinge samenhang te vertonen, of een versterkend effect op elkaar te hebben. Toch zijn die er wel. Er zijn onderzoeken gedaan waaruit blijkt dat veel mensen een gecombineerd bezoek brengen. Bioscoop en winkelen bijvoorbeeld. Het feit dat er tijdens voetbalwedstrijden grote stromen mensen door het gebied trekken maakt de bekendheid van het gebied groter. De gang naar het gebied is dan natuurlijker. Omdat de winkeliers dat ook inzien is er op hun initiatief een Stichting Arena in het leven geroepen die het gebied "Arena Boulevard" gaat promoten. Het is daarbij de bedoeling van de politiek dat het Arena Gebied het 2 e uitgaansgebied van Amsterdam wordt. Daartoe zal de spoorverdubbeling, de stationsrenovatie en het doortrekken van de Arena Boulevard naar Amsterdamse Poort onder het spoor door eerst gerealiseerd moeten worden. Daarnaast zijn er onderzoeken aan de gang hoe het gebied meer tot een gebied te maken. Het probleem daarbij is dat de Boulevard lange tijd een bouwweg is geweest voor verschillende bouwactiviteiten. Door voortschrijdend inzicht blijken nu keuzes uit het verleden niet aan te sluiten op nieuwe keuzes. Zo sluit de bestrating van de Boulevard niet goed aan op de grijze golfplaten van de Pathé bioscoop. Hierdoor krijgt het geheel een Oost-Duits uiterlijk en daarmee zeker niet "gezellig". De volgende projecten die op stapel staan in het Arena gebied zijn een theater en een hotel. Daarnaast bestaan er vergaande ideeën voor discotheek en andere uitgaansgelegenheden. Zo zal er dan een situatie zijn ontstaan die een meer congruent geheel schept. Wat is in dit geheel de toegevoegde waarde van het stadion? Ten eerste wordt het als een voordeel ervaren dat het stadion niet puur voetbal is. Het is een multifunctioneel stadion. De Amsterdam Admirals spelen er en de pre game parties worden inmiddels beter bezocht dan de wedstrijden zelf. Dat zorgt voor grote passantenstromen, die hun bezoek vaak combineren met het bezoek aan een andere functie. Onlangs zijn er inentingdagen
gehouden in het stadion Arena. De kinderen werden veelal begeleid door vaders moeders tantes en oma's Het heeft voor de winkeliers voor topomzetten gezorgd op die dagen. Voor het voetbal werd berekend dat er circa 11.O00 parkeerplaatsen nodig waren. Die zijn op dit moment gerealiseerd. De overige functies varen wel bij deze ruime parkeermogelijkheid. Enquêtes onder de kantoorgebruikers rond het stadion wijst uit dat 80% van de huurders het als positief ervaart om naast het stadion te werken. Positieve punten die worden genoemd: sexy imago van Ajax en de Arena, goede bereikbaarheid, ruime parkeerfaciliteiten naast het eigen parkeren. Verder is de ontsluiting qua autoverkeer en openbaarvervoersknooppunt optimaal. Dat kan alleen worden gerealiseerd als er grote aantallen mensen komen en gaan. Daarvoor is het gehele gebied verantwoordelijk. Niet l enkele functie. Al is een stadion ook hier wel een goede trekker van het geheel. Negatieve toegevoegde waarde is vrijwel niet aanwezig. De winkeliers zijn niet bevreesd voor vandalisme. Het is feitelijk nauwelijks voorgekomen dat zij daar werkelijk last van hebben gehad. Een enkele ruit is gesneuveld. De bioscoop kent wel lagere bezoekersaantallen tijdens wedstrijden van Ajax. Daarnaast is er een regulier overleg tussen alle betrokkenen om de programma's op elkaar af te stemmen. Het enige programma dat nooit 100% definitief vaststaat is dat van Ajax. Bekerwedstrijden en Europacup gooien het schema nog wel eens om. Dat heeft er bijvoorbeeld in geresulteerd dat Cirque du Soleil vorig jaar enkele weken van tevoren een voorstelling heeft moeten annuleren. Echter binnenkort zal het gebied een "toerisme gebied" status krijgen. Hierdoor kunnen de winkels altijd ook op zondag open. Het sterke van het Arena gebied is dat het zich heeft gevormd in de loop der tijd. Zo kunnen van fouten worden geleerd. Het risico wordt gespreid doordat met volgende ontwikkeling wordt begonnen als de vorige zijn afgewikkeld. In het gebied zijn verschillende eigenaren. Villa Arena is van Corio en sommige winkels zijn eigendom van de winkelier. De grootschalige winkels zijn eigendom van ING Vastgoed en Corio. De bioscoop en de Heineken Music Hall kennen een eigenaar - gebruiker situatie.
Hoofdstuk 5
Projecten
Voor dit project heb ik gesproken met de heer G. van Randeraat, projectleider stadion Den Haag bij SFB Vastgoed. Den Haag is de derde stad van Nederland en heeft een voetbalclub die schommelt tussen ereen eerste divisie niveau. Dat is opmerkelijk. Daarnaast staat de club voornamelijk bekend om de Hooligan-achtige achterban, Den Haag wil vooruit, ziet dat in andere steden het voetbal en positieve impuls kan geven aan een stad en haar image. En wil die kans benutten voor interessante en eigentijdse stedelijke ontwikkeling. Hiervoor is het nodig om met het huidige voetbal in Den Haag een kwaliteitsslag te maken. In een onderzoek ten behoeve van deze ontwikkeling onderscheidt men 3 soorten stadions, te weten: Accommodatie geschikt voor voetbal en evenementen. Nadeel is dan een hoog exploitatierisico en een hoge investering. Voordeel is het visitekaartjellandmark Accommodatie geschikt voor meerdere sporten. Nadeel is het hoge exploitatierisico en het lastige commerciële concept van sfeer conflicten. Voordeel is dat dit wel groot draagvlak vinden in de samenleving en dus ook in de politiek. Accommodatie alleen geschikt voor voetbal. Geen sfeerconflicten, laag exploitatierisico. Nadeel is de beperkte doelgroep. Men neigt voor optie 3 te kiezen. De inspanning is op dit moment voornamelijk gericht op het bepalen van de locatie. Waarschijnlijk wordt dit in de ypenburg-oksel van het Prins Clausplein.
Ik ben van mening dat Den Haag een goede keuze maakt door voor een stand-alone stadion (eerste generatie) te kiezen. Echter dan is de locatie niet erg logisch. Het stadion moet weliswaar bereikbaar zijn, maar dat kan ook op een achteraf locatie gerealiseerd worden. Op de gewenste kavel zullen ook kantoorontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Mijns inziens is dat inderdaad een
logische plek voor kantoorontwikkelingen: zichtlocatie, ontsloten door 2 snelwegen. Is de vraag accommodatie geschikt voor evenementen en voetbal neer te zetten, de "landmark", dan is deze locatiekeuze een logische. Nu zal het volbouwen met kantoren meer geld opleveren. Het stadion op die plek heeft geen enkele toegevoegde waarde. Kantoorhuurders aan een snelweglocatie zijn over het algemeen niet erg aan de stad gebonden en voelen zich niet verbonden. Het feit dat AD0 Den Haag in hun buurt voetbalt zal niet snel warme gevoelens oproepen.
Kortom het stadion in de huidige vorm op de huidige gewenste locatie biedt geen toegevoegde waarde voor de omliggend te realiseren kantoren. Wel kunnen de kantoorgebruikers en het stadion gebruik maken van elkaars parkeergelegenheden. Mocht het tot een ontwikkeling met kantoren komen op die plek, dan heeft het stadion de ontwikkeling in een stroomversnelling gebracht. Door partijen wordt daaraan toegevoegd dat er een positief image uitstraalt van een voetbalstadion. Ik zie dat anders. Als het zoals in dit geval een stand alone stadion is, dan is ten eerste de architectuur vaak niet geweldig en ten tweede kan een image ook negatief uitwerken. Kijk naar Maastricht.
Omniworld, Almere Voor dit project heb ik gesproken met de heer Flach, economische Zaken van de gemeente Almere. Almere is een zogenaamde "vingerstad" Het beslaat een groot oppervlakte en bestaat uit verschillende delen. Op dit moment heef Almere Haven 25.000 inwoners, Almere Stad 100.000 inwoners en Almere Buiten 50.000 inwoners. De doelstelling om in het jaar 2004 180.000 inwoners te hebben zal gehaald worden. De stad dient uit te groeien tot 250.000 inwoners in het jaar 2015, op termijn is er een inwonertal voorzien van 400.000 inwoners. Dat betekent de 4e stad van Nederland. De huidige wijken kennen hun eigen karakteristiek. Almere haven is een echte haven, Almere Stad is het centrum en daar zit het bestuur, Almere buiten kenmerkt zich door meer doe activiteiten als Bouwmarkten, GDV, Leisure etc. Er zijn een aantal uitbreidingsgebieden aangewezen. Almere Poort aan de Amsterdam kant is als eerste aan de beurt. Het motto is werken, wonen en recreëren. Een van de taken van het
gemeente bestuur is ook om de uit- en ingaande pendel in evenwicht te krijgen. Op dit moment is e r ' s ochtends een grote verkeersstroom naar Amsterdam en Utrecht en 's avonds vice versa. Het huidige stadion van de amateurs van Omniworld staat in het Fanny Blankers Koenpark. Dat heeft geen Openbaar vervoer verbinding en is alleen daardoor al niet geschikt voor een stadion voor een betaald voetbal organisatie. De voetbal club, ook Omniworld genaamd, heeft de intentie en inmiddels ook de licentie om binnen enkele jaren aan de eerste divisie deel te nemen. Dat betekent een nieuw stadion. Het stadion is gepland in Almere Poort. Het plan bevat 10.000 woningen, 600.000 m2 kantoor en ca, 60 Hectare bedrijventerrein. Daar middenin zal zich dan Omniworld sport bevinden met de
basketbal en volleybalhal. Met deze sporten heeft Almere de Nederlandse top al bereikt.
Om het gehele gebied te ontwikkelen is de NV Omniworld opgericht, een 100 % dochter van de gemeente Almere. Het stadion en de grond blijven van de gemeente. De huur zal f 1 ,= per jaar bedragen. Een gezonde basis voor een voetbalclub lijkt me. Zo is ook direct helder wat de samenleving aan subsidie bijdraagt aan de voetbalclub: het stadion. Het stadion gaat zich een 500 meter van het station bevinden. Het wordt een stand alone stadion. Tussen het stadion en het station komen kantoren. Verder weg van het stadion komen andere grootstoffelijke leisure en retailontwikkelingen. Geheel duidelijk is niet wat het concept is. Doelstelling is op die plek een concentratie van grootschalige sport 1 health, fitness et cetera. Ook retail en 2.400 parkeerplaatsen onder de grond. Het geheel dient een bruisend geheel te vormen. Mij is niet duidelijk waar dat bruisende uit zal komen. Het stedenbouwkundig plan is fraai, maar er zitten wat mij betreft teveel haken en ogen aan. Een deel van het plan zijn woningen en een deel van het plan kantoren. Zoals zo vaak hebben deze onderling geen enkele synergie. Het plan kan dus worden uitgevoerd ongeacht of de andere functies wel, niet of anders wordt ingevuld. Het stadion is een stand alone stadion ingebed in een nieuwbouw ontwikkeling. Daarnaast zullen meer grootstoffelijke sport en leisure activiteiten plaatsvinden. Het is zeer de vraag of er een acceptabel straatbeeld kan worden gecreëerd of dat mensen komen ondanks de uitstraling. Nederlanders wensen gezelligheid, zeker in hun vrije tijd. De toegevoegde waarde van het stadion is dat het een voortrekkersrol heeft gespeeld om de ontwikkeling in dit gebied op te starten. Verder heeft het een functie om de naam van Omniworld uit te dragen. Waarschijnlijk draagt heeft het een positieve invloed gehad op de NS om er een treinstation te plannen. Is de ontwikkeling gerealiseerd, dan zie ik geen toegevoegde waarde voor het stadion. De wens is om in de 600.000 m2 kantoren sport en stadion gerelateerd te zijn is mijns inziens onmogelijk. Men mag de handen dichtknijpen als het genoemde metrage überhaupt gevuld kan worden. De wens van de gemeente om een bruisend geheel te creëren door functiemenging zal niet slagen. De verschillende functies kennen weliswaar verschillende tijden, waardoor er altijd wel 1
functie levendigheid biedt, maar de verschillende onderdelen liggen te ver uit elkaar om een geïntegreerd geheel te kunnen zijn. Je creëert geen levendigheid door op een groot terrein diverse functies her en der te plaatsen en verschillende openingstijden te laten hebben. Dat is geen Nederlandse gezelligheid.
Voor dit project heb ik 11 april 2002 gesproken met de heren E. Vening en B. Popken. Groningen wil aan de zuid-oost kant van de stad, buiten de ring aan de AT, een nieuwe wijk toevoegen: Europapark. Het geheel bestaat uit een aantal onderdelen.
Een woonwijk, de Linie, met ca. 280 wooneenheden en 15.000 m2 BVO. Hoogwaardige architectuur gekoppeld aan veel groen. Een kantorenpark. Dit moet het topsegment van noord Nederland gaan worden met 110.000 m2 BVO. Hoogwaardig qua architectuur en voorzieningen Met name de ICT basis voorzieningen zullen state of the art worden. De kantoren krijgen een grootte van 3.000 - 5.000 m2 BVO. Daardoor kunnen veel bedrijven hier hun eigen identiteit houden. Het Helperpark ligt tussen het station aan de ene kant en het winschoterdiep aan de andere kant in. In het park komt ook een zwembad, restaurant, er wordt een strand aangelegd en geeft zo extra kwaliteit aan het geheel. Kempkensberg station. Dit wordt een transferium voor bus, trein, auto en fiets. Op en naast het station komt ook 30.000 B V 0 kantoorruimte en ca 110 appartementen.
Voor dit stuk is het belangrijkste onderdeel: EUROBORG
Het is een clustering van functies inlrond het nieuwe stadion van FC Groningen. De benaming die de gemeente Groningen aan het geheel geeft is een Urban Entertainment Centre. De functies zijn: bioscoop, retail, grootschalige supermarkt, hotel, kantoor, hotelschool, casino en appartementen.
Al deze functies zijn verenigd binnen 1 constructie. Het stadion is beschikt over 22.500 zitplaatsen, verdeeld over 2 ringen. Het voetbalveld ligt 1,5 meter onder het maaiveld en buiten het stadion wordt de grond verhoogd zodat het gebouw geen kolossale uitstraling krijgt van buiten. Rond het stadion komt een interne promenade die de verschillende functies verbindt. Er wordt nog onderzocht of men het stadion ook geschikt kan maken voor concerten en dergelijke. De hotelschool heeft een directe link met het hotel en zo kan werken en leren worden gecombineerd. Een gang naar Euroborg kan met het hele gezin en diverse doeleinden kunnen worden gecombineerd. Voetbal kijken, boodschappen doen, winkelen, sporten, film kijken. De functies dienen elkaar in dit concept te versterken. Het voetbalstadion trekt per wedstrijd ca. 15.000 man gemiddeld. De bioscoop verwacht 300.000 bezoekers per jaar te ontvangen. Er zijn 180 appartementen gepland. De hotelschool heeft 1.600 leerlingen. Kortom er is veel levendigheid. Wat is de toegevoegde waarde van het stadion voor de overige vastgoedontwikkelingen? Mijn mening is dat de woonwijk en het kantorenpark geen synergie hebben met elkaar of met Euroborg. Het voordeel is wel dat deze hele ontwikkeling van de grond is gekomen door de wens een nieuw stadion te ontwikkelen. Euroborg heeft er in belangrijke mate in bijgedragen dat er een treinstation komt. De NS eist namelijk een bepaald aantal in- en uitstappers voordat ze een station mogen aanleggen. Voor de ontwikkeling van het gehele pak is de toegevoegde waarde een aanzwengelfunctie, die met name politiek niet te onderschatten dient te worden. De toegevoegde waarde van het stadion binnen Euroborg. Uiteraard is het stadion de kern van Euroborg. Toegevoegde waarde kan worden bepaald door de kracht of waarde in te schatten met het stadion en vervolgens te kijken wat Euroborg voor kracht heeft zonder het stadion. De heer
Popken van de gemeente Groningen gaf de vergelijking met de stad Groningen. "Wat is de stad nu waard en wat is de stad waard zonder de Martinitoren?" Dat is nauwelijks te bepalen. Euroborg is een uniek concept in Nederland. Zoveel verschillende functies op 1 plek is niet uniek. Dat zien we ook in het Arenagebied in Amsterdam, maar daar zijn de verschillende functies naast elkaar geplaatst, fysiek en in tijd. In Euroborg bevinden zich alle functies in 1 gebouw. Dit project is een voorbeeld van een derde generatieproject. Misschien zelfs vierde generatie, want ook leren en werken wordt er in gecombineerd. Een dergelijke vermenging van functies houdt in dat er een grote synergie kan zijn tussen de verschillende functies. Het nadeel is dat in dit concept het geheel in 4 keer wordt gebouwd. Er wordt dus direct risico gelopen over het geheel. Het is een nieuw concept. Het is niet bekend of dit concept in Nederland aanslaat en zo ja of deze vorm de juiste is. Een dergelijk concept vereist een groot verzorgingsgebied. Groningen heeft een grote aantrekkingskracht op de gehele regio, maar ik vraag me af of het voldoende is.
Hoofdstuk 6
Conclusies en aanbeveling
De vraag die aan het begin van deze scriptie is gesteld is Wat is de toegevoegde waarde van een stadion op onroerend goed? Bij de ontwikkeling van een gebied hebben we gezien dat een stadion een voortrekkersrol kan vervullen om andere onroerend goed onderdelen in het project op sleeptouw te nemen. Hel is politiek goed verkoopbaar om met een stadion een ontwikkeling op te starten. Kantoor en winkelruimten naast een stadion ondervinden geen positieve invloed van het stadion. Een huurder die een kantoor of winkelruimte huurt kent geen enkele toegevoegde waarde toe aan het feit dat men naast een stadion woont, Een voordeel is wel dat er vaak met name door het stadion:
e
ruime parkeergelegenheid voorhanden is.
O
Goede verkeersafwi kkeling voor grote stromen bezoekers
Als er in en rond het stadion meerdere functies aanwezig zijn dan kan dat een positief effect hebben op de verblijfsomgeving. Een prettige verblijfsomgeving ervaart een huurder van winkel of kantoorruimte als positief. Het gaat er dan wel om dat de verschillende functies op een of andere manier 1 geheel zijn en samenhang vormen. Door de politiek wordt dit vaak als belangrijk item naar voren gebracht. De praktijk wijst uit dat dit zeer lastig realiseerbaar is. Verschillende functies op 1 locatie geeft nog geen geïntegreerd geheel. Een veelheid aan functies die elkaar nodig hebben en versterken, zoals het project in Groningen is daar een goed voorbeeld van. Daarbij is er pas sprake van synergie als je onderdeel vormt met het geïntegreerde geheel. Dus niet een kantoortoren naast: het Euroborg stadion. Er is alleen synergie als je in het stadion aanwezig bent. Mijn mening is dat alleen in dit laatste geval het stadion een echte toegevoegde waarde heeft. Het gevaar van dit soort ontwikkelingen is dat ze een omvangrijke schaalgrootte nodig hebben. Het project bestaat bij gratie van het bestaan van alle functies en kan niet in delen worden
gebouwd. Dit gevoegd bij het feit dat dit soort projecten nog niet bestaan in Nederland en naar het zich laat aanzien een behoorlijk verzorgingsgebied nodig hebben maakt het tot een zeer riskante onderneming. Andere vormen dan het geïntegreerde derdelvierde generatie project kennen geen toegevoegde waarde van een stadion. Hooguit tijdens de ontwikkelfase. Een voetbal club is een risicovolle bedrijfsvoering. Een langdurig financieel gezonde club is eerder uitzondering dan regel. Voetbal is emotie. In een stad en daarmee in de politiek kan op andere dan rationele gronden beslissingen genomen die met de plaatselijke voetbalclub te maken hebben. Daarom is het geen goede zaak om in een stadion te investeren. Het is qua rendement risico verhouding over het algemeen geen goede investering en bij het aangaan van een relatie als eigenaresselverhuurder verbind je je lot aan dat van de voetbalclub. Grotere stadions die een eigen exploitatiebegroting hebben zijn over het algemeen niet rendabel. Kleinere stadions zijn dat soms wel, maar het onroerend goed is slechts geschikt voor 1 huurder, de voetbalclub, en daarmee weer zeer risicovol.
Geraadpleegde literatuur
Buijs, E.C., 1997, Synergie Stadions en ander vastgoed, scriptie voor PDOV Soprintendenza archeologica di Roma, The Valley of the Colloseum, 1997 Jansen, ir. Jan F.G. en Mark H. Brijde, Projectencollege 7T641 Amsterdam Arena, Technische universiteit Eindhoven, Vakgroep Konstruktief Ontwerpen Eindhoven 1997 Nederlands Vastgoed Instituut, Syllabus bij congres "Ontwikkeling van Multifunctionele Stadiongebieden, 29 augustus 2001 Ir. B. Pluijmers, Twijnstra & Gudde, Leisure en stedelijke ontwikkeling Drs. N. Bertoli en ir. B. Pluijmers, Twijnstra & Gudde, Van voetbal via Euro Disney naar het museum
