Stadhuis NIJKERK Voorstel voor circulaire transformatie

Stadhuis NIJKERK Voorstel voor circulaire transformatie

1

Voorstel circulaire transformatie stadhuis Nijkerk

Project:

Transformatie stadhuis Nijkerk Opdrachtgever: Gemeente Nijkerk Kolkstraat 27 3861 AK NIJKERK Contactpersoon: dhr. H. Brentjes

Projectnummer:

14.465 Projectfase:

Eerste verkenning Titel rapportage:

CIRCULAIRE TRANSFORMATIE STADHUIS NIJKERK Datum:

24.09.2014 Status rapportage: DEFINITIEF

2


INHOUDSOPGAVE 1.! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! !

Transformatie van het stadhuis! ! ! 1.1! Noodzaak! ! ! ! 1.2! Circulaire economie! ! ! 1.3! Circulair bouwen! ! ! ! 1.4! Visie en doel! ! ! ! 1.5! Historisch perspectief! ! ! 1.6! Een nieuw perspectief! ! ! 1.7! Circulair bouwproces! ! ! 1.8! Randvoorwaarden circulair bouwproces! 1.9! Demontabel bouwen! ! ! 1.10! Definiëren hergebruik! ! ! 1.11! Documenteren van grondstoffen! ! 1.12! In de praktijk: De Bouw! ! ! 1.13! In de praktijk: Verlichting! ! ! 1.14! In de praktijk: Meubilair! ! ! 1.15! In de praktijk: Tapijt! ! !

! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! !

! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! ! !

! 4 !4 !4 !5 !5 !6 !7 !8 !8 !8 !8 !9 ! ! ! !

10 10 11 12

2.! ! ! ! ! !

Transformatie van het stadhuis! ! ! ! 2.1! De transformatie van het interieur! ! ! ! 2.1.1! Analyse van de ruimtebehoefte ! 2.1.2! Inrichting volgens het nieuwe werken ! 2.1.3! Visie op het interieur 2.2! De transformatie van de architectuur! !

! !

! !

13 14

!

!

27

3.! ! ! !

Raming van de met de transformatie gemoeide kosten! ! ! 3.1! De raming van de bouwkosten! ! ! ! ! 3.2! De raming van de investeringskosten! ! ! ! 3.3! Een indicatie van de circulaire kostenaspecten van het interieur!

30 30 30 31

Bijlagen - Bouwkosten - Investeringskosten

3


1.

VASTGOED VOOR DE CIRCULAIRE ECONOMIE

1.1.

NOODZAAK

In het licht van de steeds grotere druk door een groeiende mensheid met groeiende behoeften op steeds schaarser wordende grondstoffen wordt hergebruik van grondstoffen met behoud van kwaliteit steeds belangrijker. Huidige manieren van grondstof herwinning (recycling) zijn vaak gebaseerd op het lineaire model waarin winstmaximering centraal staat en niet het daadwerkelijke behoud van de grondstoffen. Daarom worden waardevolle grondstoffen nog steeds massaal en onherroepelijk beschadigd of vernietigd. Om de uitputting van de eindige aardse hulpbronnen tegen te gaan is het noodzakelijk om grondstoffen te behouden en telkens opnieuw te gebruiken voor volgende generaties producten. Dit is alleen te realiseren door maatschappelijke en economische verandering en door over te schakelen van een lineaire naar een circulaire economie. Consumeren en produceren krijgen op een nieuwe manier vorm.

1.2. CIRCULAIRE ECONOMIE De circulaire economie is een economisch systeem dat bedoeld is om herbruikbaarheid van grondstoffen, en producten te borgen. Vooral in een grondstof intensieve sector als de bouw is het de hoogste tijd dat er op een ander bewustzijnsniveau over grondstoffen wordt nagedacht en vervolgens gebouwd wordt. Om dit te realiseren, is inzet en een herstructurering van de hele bouwketen nodig van overheid, architect, leverancier, aannemer, ontwikkelaar en bouwvakker tot uitbater en gebruiker. Het is geweldig om te zien dat er daadwerkelijk al projecten worden gerealiseerd die zijn gebaseerd op deze nieuwe normen en waarden; zoals het nieuwe stadhuis in Brummen (2013). Dit resultaat geeft aan dat bouwen volgens de circulaire economie geen toekomstmuziek is, maar de realiteit van vandaag kan zijn als de betrokkenen vanuit een ander bewustzijn beslissingen nemen.

Definitie circulaire economie: Een circulaire economie is een industrieel systeem dat doelbewust ontworpen is voor een bepaalde gebruiksperiode met het oog op behoud en herbestemming. ‘Eindige’ concepten worden vervangen door hernieuwbare, er wordt gebruik gemaakt van ‘groene’ energie, giftige stoffen worden geweerd en er wordt gestreefd naar het elimineren van afval door het ontwerp van circulaire materialen, producten, systemen en business modellen. Bron: Ellen MacArthur Foundation

4


1.3. CIRCULAIR BOUWEN Om te kunnen bouwen volgens de principes van de circulaire economie, moeten er nieuwe en andere vragen worden gesteld. Het gaat niet meer om de realisatie van de standaard eisen, maar het gaat om de juiste beantwoording van de gestelde prestatie vraag. De formulering van die vraag gebeurt in dialoog met de opdrachtgever. Dat betekent dat we over de huidige grenzen heen moeten kijken, het bouwproces stopt niet na de realisatie van het gebouw. Het nieuwe circulaire bouwproces overstijgt deze grenzen en neemt dan ook de verantwoordelijkheid voor de gebruiksfase en de hergebruik fase van het gebouwde en de daarbij horende materialen. Een nieuwe ketensamenwerking is essentieel voor het behoud van grondstoffen. Alle partijen moeten buiten de gebaande paden willen acteren om samen het nieuwe bouwproces vorm te geven. Definitie circulair gebouw: Een circulair gebouw is een tijdelijke aggregatie van producten componenten en materialen met een gedocumenteerde identiteit in een vorm die voor een benoemde periode een bepaalde huisvestingsfunctie kan vervullen waarbij de herkomst en geplande herbestemming van alle producten componenten en materialen gedocumenteerd zijn en blijven. Alle verbindingen zijn eenvoudig ongedaan te maken ('droog'), materialen worden gebruikt in een pure, hernieuwbare vorm, het gebruikt uitsluitend duurzame energie, giftige stoffen worden geweerd en er wordt gestreefd naar het elimineren van afval door het toepassen van circulaire materialen, producten en systemen en concepten. De ultieme variant gedraagt zich als (is) een gesloten systeem. Bron: Turntoo/ RAU

1.4. VISIE EN DOEL Turntoo introduceert een bedrijfsmodel waarin producten als grondstofbanken worden behandeld. In dit model blijven producten en grondstoffen eigendom van producenten. Gebruikers nemen alleen prestaties af in plaats van producten. De gebruiker is niet langer eigenaar van een product maar de gebruiker leent alleen nog grondstoffen in de vorm van een product om in het genot van de prestatie te komen: het is de prestatie die telt. Producten worden binnen Turntoo niet meer verbruikt maar gebruikt.

Doordat grondstoffen in de vorm van een product na de gebruiksduur weer naar de producent retour gaan, zal het in zijn belang zijn van de producenten de producten dusdanig te ontwerpen en te produceren dat aan het einde van de levensduur alle grondstoffen uit het product gedestilleerd kunnen worden. Op deze manier blijven grondstoffen voor volgende productgeneraties behouden. Door haar werk is Turntoo een motor voor maatschappelijke bewustzijnsverandering die leidt tot de circulaire economie. De renovatie/verduurzaming van het stadhuis is voor de gemeente Nijkerk dé kans om dit nieuwe perspectief op de renovatie van vastgoed toe te passen. Hiermee gaat deze renovatie/verduurzaming verder dan het renoveren naar energieklasse A+ zoals veel kantoorgebouwen op dit moment. Dit biedt aan de gemeente Nijkerk ook de gelegenheid om in-huis unieke en hoogwaardige kennis te ontwikkelen over de financiële en juridische aspecten van de circulaire economie in de vastgoed sector.

5


Wij denken aan de volgende headline voor het jaarverslag van 2014: “Gemeente Nijkerk heeft haar Stadhuis hernieuwd. Naast de vernieuwing van fysieke bouwdelen heeft de gemeente samen met RAU en Turntoo de economische, fiscale en juridische bouwstenen ontwikkeld die leiden tot een circulaire renovatie. Hierbij zijn een deel van de gebruikte grondstoffen geborgd voor waardevast hergebruik in de toekomst. Dit project is goedkoper en ecologischer gerealiseerd dan enige andere renovatie in de historie van de bouw. Het concept voldoet aan de ambities van de gemeente en biedt nieuwe kansen in de markt”. U heeft de aanvraag voor een aanbieding binnen de huidige praktijk over duurzaamheid opgesteld. Dit betekent dat in de opgave is uitgegaan van het daar waar mogelijk recyclen van oude bouwmaterialen in combinatie met het toepassen van milieubewuste nieuwe materialen. In feite bestaat dit proces uit het ‘terugploegen’ van bouwmaterialen in de bouwketen. Maar zelfs als in deze ketens sprake is van fysiek hergebruik dan nog worden grondstoffen qua waarde slechts gedeeltelijk hergebruikt. Er is nog steeds beperkte aandacht voor en kennis over het gecoördineerd terugwinnen en hergebruiken van grondstoffen; zowel fysiek als in waarde. Behoud van waarde in de circulaire economie ontstaat door een andere houding ten aanzien van het product. een circulair product bewandelt verschillende cycli: onderhoud (‘maintain’), repareren (‘repair’), hergebruik (‘reuse’), renoveren (‘refurbish’, ‘remanufacture’), en recycle (‘recycle’). Deze worden een integraal onderdeel van de propositie van het product, die de gehele levenscyclus in al zijn facetten bedekt. Wij duiden de door u gevraagde oplossing als een oplossing die voldoet aan een bredere opgave: om hergebruik van fysieke materialen te verbinden met hun waarde, door het verbinden van nu nog afzonderlijke ketens van bedrijven die als schijven naast elkaar werken.

1.5. HISTORISCH PERSPECTIEF Tot de tweede helft van de 19e eeuw was het gebruik van vastgoed zonder eigendom een filantropische zaak. Rijke eigenaars dachten dat zij door het stichten van een hofje in de hemel zouden komen: poortgebouwen van hofjes waren meestal monumenten voor de eigenaar. In de hofjes konden mensen ter meerdere eer en glorie in het hiernamaals van de eigenaar wonen.

6


Mede door de eerste ‘Woningen Gezondheidswet’ in de eerste helft van de 20e eeuw is het huren van vastgoed, waarbij eigendom bij de verhuurder blijft, ontstaan. Dit was een sociale ontwikkeling. Om de behoeftes juridisch te faciliteren is het rechtssysteem in die periode aangepast en uitgebreid. Daarna is in de tweede helft van de 20e eeuw de behoefte voor leasen ontstaan, waarbij alleen het economisch eigendom overgaat naar de lessee. Dit was economisch gedreven.

1.6. EEN NIEUW PERSPECTIEF In het begin van de 21e eeuw ontstaat naast deze sociale en economische aspecten ook een ecologische dimensie van eigendom. De consequentie hiervan is dat de ketens anders georganiseerd moeten worden, zodat het economisch eigendom van de grondstoffen bij de oorspronkelijke producent blijft. Turntoo ontwikkelt hiervoor nieuwe business modellen. Inmiddels heeft RAU/Turntoo de principes van gesloten grondstoffenketen toegepast op een aantal projecten. De renovatie en nieuwbouw van het stadhuis van Brummen heeft geleid tot een gebouw als grondstoffendepot (Award Duurzame Architectuur 2013, Gouden Kikker 2013). Met het oog op tweede gebruik binnen een aantal jaren is bij de materialisatie nauw samengewerkt met de leveranciers die de producten terugnemen na 20 jaar gebruik. Het voordeel is voor de eindgebruiker: een uiteindelijke grondstofwaarde van circa 12,5% aan het einde van de gebruiksperiode is gegarandeerd. Dit is mogelijk doordat er naast behoud van grondstofwaarde (reuse) nu ook sprake is van behoud van productwaarde (refurbish). Deze ligt altijd hoger dan de netto grondstofwaarde.

Bij de Duurzaamheidsfabriek op het Leerpark Dordrecht heeft Turntoo een volledige interieur gerealiseerd waarbij de desbetreffende leveranciers eigenaar zijn gebleven van de producten. Hierdoor betaalt de eindgebruiker voor gebruiksuren van interieur in plaats van voor het eigendom.

7


1.7. CIRCULAIR BOUWPROCES Een circulair bouwproces overstijgt het ‘lineair/standaard’ bouwproces overstijgende periode en stopt niet na de oplevering zoals gebruikelijk. De fases in een circulair proces zijn: • Materiële inventarisatie fase: wat is er op locatie waarmee we kunnen werken, zoals bestaande bouw of •

• • •

•

•

lokale afvalstromen? Immateriële inventarisatie fase: wat zijn de culturele, operationele, technische financiële en juridische normen en waarden die essentieel zijn voor de beoogde gebruiker? Deze informatie is cruciaal om te komen tot een relevante prestatie specificatie te komen. Specificatie fase: functionele specificatie van de prestatie door de tijd Aanbestedingsfase: contracteren van partijen die de prestatie daadwerkelijk kunnen bieden in de vorm van producten met bijbehorende diensten Realisatie fase: deze fase wordt afgesloten bij het moment van traditionele oplevering met een gedetailleerd materialen paspoort. Onderscheidt zich fundamenteel van een lineair proces, waarbij de oplevering een eindpunt markeert terwijl in een circulair proces de diensten continueren in volgende fasen. Gebruiksfase: waarbij specifieke (onderdelen van) performance behoeften van gebruikers kunnen veranderen en waar mogelijk en nodig aanpassingen aan het gebouw plaatsvinden met het behoud van informatie (materialen paspoort), materialen en overige prestaties. Verlenging van de prestatie contracten of demontage- en herbestemmingsfase: op dit moment worden de modules, producten, componenten en materialen geactiveerd in de bestemmingen zoals gepland

Deze totale scope is een essentieel onderdeel van circulair bouwen. Het doel is het zodanig beheersen van de materiaalstromen dat er in de toekomst altijd kwalitatief hoogwaardig bouwmateriaal beschikbaar blijft. Het gebouw heeft dus een tijdelijke focus, maar de grondstoffen hebben een permanente focus. Daarom moeten wij onszelf dwingen om nu afspraken te maken over wat er in de toekomst gaat gebeuren. Daarnaast dienen we en alles wat aanwezig en van waarde is te beschouwen en proberen te hergebruiken.

1.8. RANDVOORWAARDEN CIRCULAIR BOUWPROCES De volgende punten moeten in acht worden genomen bij een circulair ontwerp proces: • Demontabel bouwen - want alles is tijdelijk • Herdefiniëren van hergebruik - want alles is eindig • Documenteren van grondstoffen - want alles heeft een identiteit

1.9. DEMONTABEL BOUWEN Bij de realisatie van een circulair gebouw is het belangrijk dat het gebouw zich dynamisch gedraagt gedurende de gehele gebruiksperiode. Aanpassingen door veranderingen in de behoefte van de gebruiker of door verschillen in gebruiksduur van bouwcomponenten mogen in geen geval leiden tot complicaties. Alle bouwdelen moeten afzonderlijk van elkaar kunnen worden vervangen, zonder dat dit leidt tot extra sloopwerk of degradatie van andere bouwdelen of componenten. Daarnaast moeten er altijd droge verbindingen gebruikt worden opdat deze in de toekomst eenvoudig gedemonteerd kunnen worden. Samengevat: • Houdt rekening met verschillen in de gebruiksduur van de verschillende bouwdelen en componenten • • •

binnen een gebouw. Zorg dat deze bouwdelen en componenten afzonderlijk van elkaar vervangen kunnen worden. Zorg dat verbindingen op effectieve, eenvoudige wijze gedemonteerd kunnen worden. Zorg dat aanpassingen van bouwdelen en componenten niet tot degradatie van het gebouw leiden.

Het demontabel bouwen krijgt in deze context een heel nieuwe dimensie. Het klassieke demontabel bouwen is uitgevonden om tijdelijke behoeftes ruimtelijk te faciliteren. Wij noemen dit semi-permanent bouwen. Voor Turntoo is niets in de toekomst voor altijd (dus permanent bestaat niet) en alles is altijd semi-permanent. Daarom moet alles uiteindelijk demontabel zijn in die zin dat alle producten, componenten en materialen terug moeten kunnen komen uit een tijdelijk bouwwerk.

1.10. DEFINIËREN HERGEBRUIK Bij een circulair bouwproces hoort een doordacht beleid met betrekking tot materialen. Bij het ontwerp proces moet over de hergebruik mogelijkheden van de verschillende producten, componenten en materialen worden nagedacht. Hierbij dient altijd te worden gestreefd naar de kleinste en meest optimale hergebruik cyclus. Dit

8


betekent dat de mogelijkheden tot hergebruik moeten worden onderzocht en gekeken moet worden hoe met minimale energie het product opnieuw hoogwaardig kan worden ingezet. De grootste meerwaarde wordt gecreëerd wanneer bouwdelen in het geheel of als component worden hergebruikt. Deze waarde is vele malen hoger dan hergebruik alleen op materiaal- of grondstofniveau. Door optimaal gebruik te maken van cascadering blijven grondstoffen optimaal behouden.

De cascadering wordt weergegeven in het diagram, met gebruik van de volgende definities:

• • •

•

Reuse: producten en onderdelen worden in de huidige staat hergebruikt. Refurbish: producten worden na een klein onderhoud weer hergebruikt. Het oorspronkelijke product blijft behouden. Remanufacture: producten ondergaan groter onderhoud met de focus op hergebruik door het combineren van onderdelen in weer zo-goed-als-nieuwe producten. Het oorspronkelijke product is de basis voor een nieuw product. Recycle: materialen ondergaan een grote bewerking voordat deze worden hergebruikt in dezelfde of totaal andere componenten en producten. Dat gebeurt bij voorkeur bij dezelfde leverancier, maar potentieel ook bij nieuwe, andere leveranciers.

Voor het maken van een gebouw zijn grote hoeveelheden materiaal nodig. Wij moeten ons realiseren dat wij in een gesloten systeem leven (de aarde) en materialen in beginsel eindig zijn. Dit betekent dat wij goed voor deze materialen moeten zorgen: door te gebruiken in plaats van verbruiken en nadenken over hergebruik als product, component of puur materiaal.

1.11. DOCUMENTEREN VAN GRONDSTOFFEN Het documenteren van de grondstoffen is een belangrijk onderdeel van het ontwerp proces om tot een circulair gebouw te komen. Het doel is het behouden van materialen voor de toekomst door het zo ver mogelijk vergroten van de hergebruik mogelijkheden op zo hoog mogelijk niveau In de bouw wordt, naast samengesteld materiaal voor een product, veel gebruik gemaakt van pure grondstoffen. Voor optimaal gebruik is het essentieel dat deze grondstoffen bij elke fase van het circulaire proces in kaart worden gebracht. Dit begint in de realisatiefase, wanneer vastgelegd wordt hoeveel grondstoffen in welke vorm van materialen en componenten in het gebouw aanwezig zijn. Tijdens de gebruiksfase worden vervolgens eventuele mutaties in de grondstoffen geadministreerd. Door ingrijpend onderhoud of aanpassingen aan het gebouw zal de hoeveelheid en samenstelling van de grondstoffen mogelijk wijzigen. Om hoogwaardig hergebruik te kunnen borgen is het belangrijk om tijdens de gebruiksfase de materialen op een juiste wijze te administreren. Indien nieuwe technieken voor hergebruik voorhanden komen, kunnen die gedurende deze fase geïncorporeerd worden, zodat het hergebruik potentieel meegroeit. Het grondstoffen paspoort dient gezien te worden als meer dan een administratief document. Het grondstoffen paspoort is een beleidsdocument dat circulair handelen faciliteert. Tijdens de realisatie fase ondersteunt dit document het maken van circulaire keuzes voor selectie van producten en bouwwijzen, en tijdens aanpassing

9


kan het borgen dat er niets verloren gaat. Ook de mogelijke herbestemming kan alvast in het materialen paspoort opgenomen worden. Het documenteren van de grondstoffen gebeurt dus in een grondstoffen paspoort. Een grondstoffenpaspoort verschaft onder andere inzicht in de volgende punten: • welke materialen zijn er gebruikt; • wat zijn de hoeveelheden en gewichten van de materialen ; • wat is de oorsprong van de herbruikbaarheid en de mogelijke herbestemming van de materialen. Er ontstaat een vorm van asset management door inzicht in de grondstoffenbalans van het gebouw. De waarde van de ruwe grondstoffen en de (hogere) waarde van onderdelen die op lange termijn de basis kunnen vormen voor nieuwe gebouwen wordt hierdoor duidelijk. Dit betekent onder meer dat er geen sprake hoeft te zijn van een afschrijving naar ‘nul’ omdat de asset waarde behouden blijft en mogelijk zelfs verder gaat ontwikkelen . Afval is in de huidige praktijk uiteindelijk een grondstof zonder identiteit. Om te voorkomen dat de grondstoffen in de anonimiteit raken moeten wij hun identiteit weten te borgen met behulp van een grondstoffen paspoort. Als alles een identiteit heeft, is er geen afval.

1.12. IN DE PRAKTIJK: DE BOUW Het stadhuis Nijkerk is een bestaand gebouw. Om circulaire uitgangspunten te borgen is een eerste stap daarom het inventariseren van alle materialen. Immers: zonder een inventarisatie geen overzicht, en zonder overzicht geen juiste keuzes. Het materialen paspoort creëert dit overzicht en faciliteert de keuzes door het inventariseren van alle bestaande bouwdelen, componenten (producten) en materialen. Van deze materialen worden ook de waarde, mogelijkheden tot hergebruik (algemeen, voor materiaal), en mogelijkheden voor herbestemming (specifiek, voor producten of materiaal) verzameld. Het bestaan van deze gegevens maakt dat het gebouw zich onmiddellijk kwalificeert als een depot van materialen – de identiteit creëert de waarde. Gedurende de tijd dat het gebouw gebruikt wordt, kunnen plannen voor bestemming van alle materialen en componenten voor hun volgende gebruik zich ontwikkelen. Van componenten die tijdens de hier voorgestelde verbouwing toegevoegd worden, is opname in het materialen paspoort relevant. Voor materialen die binnen het kader van de verbouwing afgevoerd moeten worden, wordt een nieuwe bestemming gezocht.

1.13. IN DE PRAKTIJK: VERLICHTING De kansen die een dergelijke aanpak de gemeente Nijkerk biedt, kunnen inzichtelijk worden gemaakt door een studie. Dan worden de behoeften van de gebruikers geïdentificeerd, naast de ideeën van de ontwerpers en een dialoog met potentiële leveranciers. Om tot een goed resultaat te komen (een gebouw met een toekomst) is brede samenwerking in een vroege fase belangrijk. Desondanks geven we in dit vroege stadium graag al een meer concreter beeld van de mogelijkheden, door in te zoemen op drie veelgevraagde categorieën: meubilair, tapijt en verlichting. Hiervoor heeft Turntoo hard gewerkt aan toepassingen die inmiddels commercieel volledig in de praktijk toepasbaar zijn. In een markt-partnerschap met Philips werkt Turntoo aan de commerciële uitrol van ‘Pay per Lux’. Hierbij worden bestaande armaturen niet langer verkocht als product, maar wordt simpelweg de dienst ‘Licht’ geleverd: een overeengekomen aantal branduren voor een overeengekomen aantal dagen per jaar, gedurende een overeengekomen aantal jaren. De armaturen blijven in eigendom van Philips, die de retournering en het hergebruik garandeert en daarom ook de grondstof waarde buiten de berekening van de prijs houdt. Dit leidt voor de klant tot een eenvoudige oplossing (garantie, service, onderhoud, installatie, verwijdering) en daarmee tot totale ontzorging. Optioneel kan zelfs de energie die voor het opwekken van de verlichting nodig is, integraal als onderdeel van de dienst ‘Licht’ aangeboden worden. Op deze manier blijft de stimulans voor het leveren van goede energiezuinige verlichting bij de producent en wordt de gebruiker ontzorgd van inhoudelijk ingewikkelde keuzes.

10


Deze opties zijn nader uitgewerkt; de bedragen gelden als indicatie. In de berekening is gewerkt met een gemiddelde invulling voor meubilair, tapijt en verlichting, gebaseerd op de specificaties van stadhuis Nijkerk. Voor de goede orde vermelden wij hier dat indien bijvoorbeeld andere armaturen en/of wattages gekozen worden in een uiteindelijke opdracht, dat dan de berekeningen opnieuw gemaakt dienen te worden en tot nieuwe maandbedragen zullen leiden. Het maandbedrag is constant gedurende de looptijd van het contract. Voor de gemeente betekent deze aanpak een overzichtelijke afspraak die onderdeel wordt van de vaste operationele kosten van het gebouw, deze stijgen dan licht. Een investering in het verlichtingssysteem is niet nodig, dus de investering voor de verbouwing gaat duidelijk omlaag. De kosten van dit niet benodigde kapitaal over de periode van het contract vormt een kostenbesparing die opweegt tegen de financieringskosten die gemaakt worden (zeker in combinatie met het niet berekenen van de grondstoffen). Het belang van het kiezen voor deze constructie is dat leveranciers en afnemers (verantwoordelijken in de afdelingen in de gemeente) op de hoogte komen van doel, inhoud, effect, voordelen en complicaties van nieuwe, duurzamere oplossingen.

1.14. IN DE PRAKTIJK: MEUBILAIR Voor meubilair, tapijt en verlichting heeft Turntoo hard gewerkt aan toepassingen die commercieel in de praktijk toepasbaar zijn. In een marktpartnerschap met een kantoormeubel verhuurbedrijf, werkt Turntoo aan de commerciële uitrol van Interieurs op prestatiebasis. Hierbij worden bestaande interieurdelen niet langer verkocht als product, maar wordt simpelweg de dienst ‘Interieur’ geleverd: een overeengekomen aantal werkuren voor een overeengekomen aantal dagen per jaar, gedurende een overeengekomen aantal jaren. Alle meubilair blijft in eigendom van de leverancier, die de retournering en het hergebruik garandeert en daarom ook de grondstof waarde buiten de berekening van de prijs houdt. Dit leidt voor de klant tot een eenvoudige oplossing (garantie, service, onderhoud, installatie en verwijdering) en tot totale ontzorging. Als onderdeel van elk project maakt Turntoo een inventarisatie van het op dit moment aanwezige meubilair. Van dit meubilair wordt het volgende bepaald: • Is de component (bv stoel, tafel, kast) eenvoudig opnieuw inzetbaar voor een overeen te komen tijdsduur. Zo ja, dan wordt de component gerevitaliseerd: dit is de goedkoopste optie, en meteen ook de meest duurzame. Alle schoonmaak materialen overigens zijn duurzaam (natuurlijk afbreekbaar, etc.) en de mensen die dit doen zijn weliswaar laag geschoold, maar hebben een unieke kennis en expertise mbt

11


•

•

revitalisatie. Hun expertise wordt gebruikt bij de keuze van meubilair dat ingezet wordt om te zorgen voor revitaliseerbare portfolio’s. Is de component dusdanig versleten dat revitalisatie geen zin heeft, dan wordt de component duurzaam afgevoerd, en worden alle materialen hergebruikt, met de garantie dat ze niet in een verbrandingsproces terechtkomen (en daarmee voor altijd verdwenen). Als de component niet langer gewenst is door de gebruiker maar nog wel prima bruikbaar, dan kan overwogen worden de component op te nemen in de circulaire voorraad van de leverancier, zodat de component kan worden aangeboden aan andere klanten die een circulair interieur op service-basis willen. Zo wordt een 2e leven gefaciliteerd. Componenten die hier niet aan voldoen, kunnen worden afgevoerd naar opkopers.

Na de inventarisatie is er dus een beeld van het bestaande meubilair, en de opties die het in zich heeft. Vervolgens wordt een aanbieding gemaakt die gebaseerd is op 3 vormen: • reeds aanwezige bestaande, gerevitaliseerde onderdelen die in eigendom genomen worden door de leverancier; • onderdelen met eerdere gebruikscycli uit de circulaire voorraad van de leverancier; • nieuwe componenten van leveranciers die voldoen aan de eis van duurzame productie, revitaliseerbaarheid, onderhoudbaarheid en robuustheid. Op basis van deze mix ontstaat een prijs die altijd lager is dan een nieuw interieur, waarbij tegelijkertijd volledig sprake is van volledig circulaire implementatie. De prijzen in het hoofdstuk ‘Raming van de met de transformatie gemoeide kosten’ zijn tot stand gekomen op basis van de laatste 2 opties (uit voorraad en nieuw), dus een uiteindelijke prijs kan lager - veel lager zelfs uitvallen. Een voorbeeld ter illustratie hiervan: Een stoel, met een nominale waarde van € 400,-- levert bij overname en revitalisatie een maandbedrag voor de dienst ‘zitten’ op van circa € 1.50,--. Een vergelijkbare stoel, nieuw gebruikt uit de circulaire voorraad heeft een maandbedrag van circa € 2.50,--. Een vergelijkbare, duurzaam geproduceerde nieuwe stoel (bijvoorbeeld op basis van Cradle2Cradle) heeft een maandbedrag van € 6.00,--. Het is duidelijk dat meer hergebruik leidt tot een duurzamer en goedkoper alternatief. De dialoog over de optimale keuzes hierin voor de gemeente Nijkerk, gaan wij graag aan. In het hoofdstuk ‘Raming van de met de transformatie gemoeide kosten’ zijn de genoemde opties nader uitgewerkt; de in dit hoofdstuk genoemde bedragen gelden als een indicatie op basis van een verkennend onderzoek. Voor de goede orde vermelden wij hier dat indien andere componenten gekozen worden in een uiteindelijke opdracht, de berekeningen in dat geval opnieuw gemaakt dienen te worden en tot nieuwe maandbedragen zullen leiden. Het maandbedrag is vast gedurende de looptijd van het contract.

1.16. IN DE PRAKTIJK: TAPIJT Voor het tapijt werkt Turntoo samen met verschillende partijen. Een circulair tapijt dient te vallen buiten de criteria van de Nagelvast regelgeving, die bepalen of onderdelen op zichzelf bestaan en separaat gefinancierd en beheerd kunnen worden of niet. Dit vergt bepaalde voorzieningen met betrekking tot verlijming. Hiervoor bestaan tegenwoordig goede oplossingen, die er toe bijdragen dat een circulaire aanbieding voor tapijt een optie is geworden. Op dit moment ligt er op locatie al tapijt: dit zal in eerste instantie verwijderd moeten worden of opnieuw ingezet worden. De kosten hiervoor zijn opgenomen in het overzicht. Dit is een eerste en concrete bijdrage die de gemeente zelf, actief, aan het verhogen van de circulariteit kan bijdragen. Vervolgens hebben wij de kosten voor een nieuw tapijt dat op circulaire wijze aangebracht en verwijderd kan worden, ingebracht. Opnieuw op basis van een dienst. Aangezien wij werken aan een formeel marktpartnerschap met een goede tapijtleverancier, maar dit nog niet hebben, is dit voorstel gebaseerd op eigendom van Turntoo en Turntoo wordt daarmee dan ook de dienstverlener. Het nemen van deze voortrekkersrol en het uitoefenen van deze voorbeeld functie past prima bij Turntoo.

12


2.

TRANSFORMATIE VAN HET STADHUIS

De oorsprong van het bestaande stadhuis aan de Kolkstraat ligt in het op deze plek gelegen monumentale herenhuis uit de laat achttiende eeuw. Dit voormalige raadhuis is in de laatste helft van de twintigste eeuw door een uitbreiding in de jaren 1980 en een verdere uitbreiding in de jaren 1990 gevormd tot het huidige stadhuis en kent vanuit die historie derhalve 3 fasen: • fase A - het monument uit 1743-1770 1; • fase B - de eerste uitbreiding uit de jaren 1980; • fase C - de tweede uitbreiding uit de jaren 1990.

Afbeelding 1: Overzicht bouwfasen

Het stadhuis en de gemeentelijke organisatie staan thans op het punt om een belangrijke transformatie te laten plaatsvinden. Deze transformatie is niet alleen ingegeven door technische aspecten zoals bijvoorbeeld energieprestatie en ruimtelijke organisatie, maar ook, en wellicht in nog belangrijker mate, door de wens om de activiteiten van de gemeente meer aan te laten sluiten bij de dynamiek van de huidige tijd en de veranderende rol die de burger en de gemeentelijke organisatie daarin speelt. Dus niet enkel en alleen een lineaire technische aanpassing van het stadhuis voor de bestuurlijke en ambtelijke organisatie, maar veel meer het creëren van een stadhuis waar bewoners, toevallige bezoekers, genodigden en gebruikers een plek vinden en zich ‘thuis’ voelen. Een ‘circulaire’ transformatie die zowel tot uitdrukking komt in de manier van werken als in de inrichting en de architectuur van het gebouw. Het nieuwe Stadhuis moet uitnodigend zijn als het gaat om excellente dienstverlening en informatievoorziening en daarbij passende openingstijden. Een ‘thuis’ waar synergie ontstaat tussen ruimtes, mensen en verschillende dienstverleners. Een plek waar niet alleen gewerkt wordt, maar waar ruimte is voor tentoonstellingen, manifestaties, presentaties en ontvangsten die aansluiten bij het publieke karakter van het stadhuis en dat waar mogelijk versterken. Een circulaire transformatie van het stadhuis tot Huis van de Stad. Het huidige stadhuis voldoet niet langer aan de technische en organisatorische eisen van de huidige tijd. In het oude lineaire denken zou op basis van deze constatering vanuit routine een proces worden gestart om te komen tot nieuwbouw voor de organisatie. Vertrek naar nieuwbouw is echter geen transformatie maar een verhuizing met achterlating van het oude omhulsel. In het maatschappelijk verantwoorde nieuwe, circulaire denken wordt op basis van deze constatering juist gekozen voor het nemen van verantwoordelijkheid voor de 1 Bron: Monumentenlijst gemeente Nijkerk, Kolkstraat 27

13


eindige zaken op deze wereld. In het circulaire denken geldt het bestaande stadhuis als maatschappelijk verantwoord vertrekpunt voor de transformatie. Binnen dat gedachtengoed komen vervolgens een tweetal belangrijke aspecten naar voren: • de transformatie van het interieur; • de transformatie van de architectuur. 2.1.

DE TRANSFORMATIE VAN HET INTERIEUR

2.1.1. ANALYSE VAN DE RUIMTEBEHOEFTE De huidige opzet van het stadhuis is gebaseerd op een groot aantal medewerkers en vaste werkplekken. Het monumentale deel van het stadhuis wordt gebruikt als trouw- en vergaderlocatie. Hierin bevinden zich thans geen reguliere werkplekken. De overige ruimtes van het stadhuis bevatten op dit moment vaste werkplekken, verdeeld over twee bouwlagen (begane grond en eerste verdieping). Het aantal werkplekken is in de loop der jaren ‘gegroeid’ binnen de ruimtelijke mogelijkheden van het gebouw. De werkplekken zijn veelal georganiseerd in klassieke (groeps)kantoorruimten. Door zijn opzet (vorm) en de ‘gegroeide’ indeling kent het gebouw een slechte verhouding tussen de bruto vloeroppervlakte en het aantal aanwezige vaste werkplekken. Deze verhouding wordt nog verder verslechterd door de aanwezigheid van veel ondoelmatige en niet gebruikte ruimte. Het stadhuis bestaat uit circa 6.338 m2bvo volgens onderstaande tabel. kelder

857

begane grond

2,440

1e verdieping

2,145

2e verdieping

170

dakopbouw

86

monument

640

TOTAAL (m2bvo)

6,338

Tabel 1: oppervlakte stadhuis

Het stadhuis huisvest circa 177 werkplekken2. Daarnaast zijn er momenteel nog 67 werkplekken gehuisvest in de Dependance. Binnen het huidige stadhuis is er momenteel een ruimtegebruik van circa 36 m2bvo3 per werkplek. Hierbij moet worden opgemerkt dat dit getal betrekking heeft op het aantal werkplekken ten opzichte van het totale oppervlakte van het stadhuis, dus met inbegrip van ruimten die geen werkplekken bevatten (zoals raadzaal, kantine, kelder, dakopbouw, publiekshal e.d.). De huidige visie op het aantal werkplekken in het stadhuis gaat uit van de organisatie van de werkomgeving volgens de principes van Het Nieuwe Werken. Het Nieuwe Werken (HNW) is een visie om werken effectiever, efficiënter maar ook plezieriger te maken voor zowel de organisatie als de medewerkers. Die visie wordt gerealiseerd door de medewerker centraal te stellen en hem – binnen bepaalde grenzen - de ruimte en vrijheid te geven in het bepalen hoe hij werkt, waar hij werkt, wanneer hij werkt, waarmee hij werkt en met wie hij werkt. Recente ontwikkelingen in de ICT maken Het Nieuwe Werken technisch mogelijk en maatschappelijke ontwikkelingen maken het zelfs wenselijk. Bron: Aan de slag met Het Nieuwe Werken, Dik Bijl, 2009

2 Als bron voor het aantal werkplekken in het huidige gebouw is gebruik gemaakt van de rapportage van Draaijer+partners d.d. 11.02.2009. In overleg met de gemeente is dit getal ook voor de onderhavige rapportage gehanteerd. 3 Zie ook de rapportage van Draaijer+partners d.d. 11.02.2009

14


Voor de goede orde merken wij hierbij op dat voor het welslagen van Het Nieuwe Werken dit niet alleen betrekking moet hebben op de werkomgeving maar op de organisatie (van het werk) als geheel. Als uitgangspunt voor de transformatie van het interieur wordt in deze studie in overleg met de gemeente het huisvesten van 150 medewerkers als uitgangspunt gehanteerd. Dit getal van 150 medewerkers het aantal medewerkers na sluiting van de Dependance en na volledige effectuering van de opgaven als aangegeven in het veranderplan, “Anticiperen op Participeren”. Voor het bepalen van het aantal werkplekken wordt vooralsnog nu uitgegaan van een flexfactor van 0,75. Dit komt neer op circa 113 volwaardige werkplekken. De flexfactor kan gehanteerd worden omdat gedurende een werkweek niet alle werkplekken door alle 150 werknemers 100 procent in gebruik zijn. Met het hanteren van de flexfactor wordt een optimaal gebruik van de ruimte en het aantal werkplekken bewerkstelligd. Naast deze circa 113 werkplekken volgens de principes van het Nieuwe Werken bevat het stadhuis o.a. een bestuurscentrum, een raadszaal, een restaurant en een publiekshal.

2.1.2. INRICHTING VOLGENS HET NIEUWE WERKEN Op basis van de hiervoor genoemde uitgangspunten is onderzocht hoe circa 113 werkplekken volgens het Nieuwe Werken binnen de oppervlakte van het bestaande gebouw kunnen worden gerealiseerd. Voor de goede orde wordt hierbij opgemerkt dat voor het optimaal implementeren van een werkomgeving volgens Het Nieuwe Werken geldt dat het volledige interieur moet worden gereorganiseerd en aangepast. Uit de studie blijkt dat het heel goed mogelijk is om de uitgangspunten voor het ruimtegebruik te realiseren binnen de beschikbare oppervlakte van het stadhuis. Gebleken is tevens dat alle principes, uitgangspunten en doelstellingen op een zodanige wijze kunnen worden georganiseerd en gerealiseerd dat er nog ruimte overblijft. Wanneer deze vrijkomende ruimte op een logische wijze wordt gegroepeerd, blijkt dat het rechthoekige bouwdeel naast het monument (rechts van de ingang van de oude publiekshal) in zijn geheel kan vrijkomen. Dit deel van het gebouw kan vervolgens uitstekend worden benut voor andere doeleinden, zoals bijvoorbeeld verhuur of zelfs herontwikkeling. Voor de optimale organisatie van circa 113 werkplekken volgens Het Nieuwe Werken en de overige functies in het stadhuis is een totaal van circa 4.060 m2bvo nodig. Dit is de oppervlakte van het bestaande stadhuis exclusief het monument en exclusief het hierboven genoemde rechthoekige bouwdeel, volgens de onderstaande tabel.

monument

Het Nieuwe Werken

kelder

Rechthoekige deel

Totaal

363

494

857

begane grond

1,953

487

2,440

1e verdieping

1,658

487

2,145

170

170

2e verdieping dakopbouw

86

monument

640

TOTAAL (m2bvo)

640

86 640

4,060

1,638

6,338

Tabel 2: Oppervlakte t.b.v. het Nieuwe Werken

15


De organisatie van de circa 113 werkplekken betekent een ruimtegebruik van circa 36 m2bvo per werkplek. Hierbij moet weer worden opgemerkt dat dit getal betrekking heeft op het aantal werkplekken ten opzichte van het totale oppervlakte van het stadhuis, dus met inbegrip van ruimten die geen werkplekken bevatten (zoals raadzaal, kantine, kelder, dakopbouw, publiekshal e.d.). In dit geval zijn de werkplekken en de gemeentelijke organisatie geheel volgens de principes van het Nieuwe werken in het gebouw geïmplementeerd.

2.1.3. VISIE OP HET TOEKOMSTIGE INTERIEUR: een beschrijving van de beoogde nieuwe inrichting van het gebouw. De entree met de publieke zone op de begane grond wordt begrensd door de (bestaande) spreekkamers aan de linkerzijde en door een ruimtelijke box aan de achterzijde. In deze box bevinden zich de publieksbalies. Hier kunnen de burgers terecht voor vragen en diensten van de gemeente. In een deel van de publieke zone is ruimte voor exposure voor de gemeente Nijkerk en andere thema’s. Hier zijn bijvoorbeeld ook digitale informatiepunten beschikbaar waar burgers informatie over de gemeente kunnen raadplegen. Achter de spreekkamers liggen de werkplekken van de back-office. In de ‘getrapte’ vleugel liggen vergaderruimten van verschillende grootte. Daarvoor ligt een werkgebied waar medewerkers van de gemeente kunnen aanlanden. De huiskamer van Nijkerk wordt het nieuwe ontmoetingscentrum voor zowel de burger als de medewerker. De huiskamer is bereikbaar via een toegang in de publieke zone. Hier kun je een lekkere kop koffie drinken en in een informele sfeer werken, overleggen en ontmoeten. Het wordt een bruisende ontmoetingsplek. In de andere vleugel van het gebouw (centraal) worden restauratieve voorzieningen geïntroduceerd, die tevens gebruikt zullen worden als werkgebied door de medewerkers.

Op de verdieping zijn in de werkzones boxen geplaatst met daarin concentratieruimten en overlegruimten. Deze boxen zorgen voor een meandering en verdeling van de open werkruimte. Tussen de boxen is een mix van diverse soorten werkplekken aanwezig, zoals standaard werkplekken, lounge werkplekken en samenwerk plekken. Door de positionering van de werkplekken aan de gevel zijn deze allemaal voorzien van voldoende daglicht en uitzicht. De visie op de transformatie van het interieur is nader verduidelijkt in de schetsen en ruimtelijke verkenningen op de navolgende pagina’s.

16


17


Entree

BEGANEGROND

Werkzone

Concentratie werkplekken

1E VERDIEPING - OPTIE A

backoffice

balies

Publieke zone

spreekkamers

Huiskamer Nijkerk

BEGANE GROND


Exposure Nijkerk

koffie

Overlegkamer

Werkzone

Vergaderen

Pantry

keuken

catering Bedrijfs voorziening restaurant

18


1E VERDIEPING

OPTIE B

B&W

B&W

vide

Werkzone

Raadzaal Werkzone

Koffie

vide vide

Extra toiletten tbv raadzaal Overlegkamer

vide

vide

Overlegkamer

Werkzone

Extra toiletten


Koffie patch &

Werkzone Werkzone


OPTIE B 1E VERDIEPING - OPTIE A

Entree

Overlegkamer

Werkzone

Pantry



BEGANEGROND

1E VERDIEPING - OPTIE A

BEGANE GROND 19

20


1E VERDIEPING

OPTIE B

1E VERDIEPING - OPTIE A B OPTIE

patch & ict ruimte

21


GSPublisherEngine 38.70.70.100

nieuw metselwerk borstwering.

thermisch onderbroken houten kaders, ook zichtbaar in interieur

houten planked of kunststof

bestaande metselwerkpenanten behouden. na-isolatie en reiniging.

aluminium draai-kiepraam

3 laags glas in thermisch onderbroken kozijnprofiel

bovenpaneel van kunststof

bestaande daken goot behouden. na-isolatie

22


backoffice

wachtruimte

Digitale informatiepunten

Spreekruimten

leestafel

Nijkerk

Exposure

publieksbalies

huiskamer van

Referentiebeelden ontvangsthal 23


24


Loungeplekken

B E D R I J F S R E S TA U R A N T B E G A N E G R O N D

trouwzaal

Werkzone

Vergaderen

uitgifte / keuken

bedrijfs restaurant/ werkzone

Referentiebeelden bedrijfsrestaurant 25


Catering voorziening / tevens werkplek

26


2.2.

DE TRANSFORMATIE VAN DE ARCHITECTUUR

Het huidige stadhuis heeft een slechte energetische kwaliteit en heeft een energielabel E 4 dat dateert uit 2009. Deze lage energetische kwaliteit wordt voor een belangrijk deel veroorzaakt door twee elementen: • de verouderde technische installaties; • de slechte thermische eigenschappen van de gevels en de daken (de schil van het gebouw). Met het implementeren van het nieuwe werken is het naast de verbouwing van het interieur tevens noodzakelijk om de technische installaties te vernieuwen. Hiermee is dus een verbouwing gemoeid die te kenmerken is als grootschalig. Met deze constatering is het tevens logisch om de schil van het gebouw te upgraden en thermisch efficiënter te maken. De huidige gevel bestaat uit baksteen penanten, baksteen borstweringen, houten kozijnen en HR+ glas. Binnen de randvoorwaarden van deze bestaande opbouw is het slechts mogelijk om de baksteen penanten en borstweringen te voorzien van na-isolatie in de spouw, het glas te vervangen door HR++ beglazing en het zo veel mogelijk uitvoeren van (dubbele) kier dichting. Op deze wijze kan voor de gevel een lichte verbetering van de thermische kwaliteit worden bereikt. Pas door het vervangen van de gehele gevel kan een spectaculaire verbetering van de thermische kwaliteit worden bereikt. Na bestudering van deze optie ziet RAU mogelijkheden voor het vervangen van de gevel met behoud van de architectonische kwaliteiten van het bestaande gebouw. Door deze ingreep kan de U-waarde van de gevel aanzienlijk verbeterd worden van gemiddeld circa 2,1 W/(m2K) naar circa 5,0 W/(m2K). Hierbij worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: • het behouden van de verticale metselwerk penanten (de draagstructuur) in de gevel en deze na-isoleren; • het vervangen van de gevel tussen deze verticale metselwerk penanten.

Afbeelding 2: Schematische weergave van de transformatie van de gevel

In het schema volgens bovenstaande figuur worden de groen gemarkeerde geveldelen voorzien van naisolatie en de rood gemarkeerde delen vervangen door een invulling met grote expressieve kaders. Hiermee wordt een venster op de stad gecreëerd. De geschetste invulling van de gevel geeft slechts een eerste indruk van de mogelijkheden die deze aanpak biedt. De invulling moet in een volgende fase nader worden uitgewerkt. In de volgende fase wordt niet alleen de architectuur verder uitgewerkt, maar worden de elementen volledig ontwikkeld volgens de principes van het circulaire bouwen zodat op alle fronten meerwaarde ontstaat.

4 Bron: adviesbureau Even Dimmen - Duurzaamheidsrapportage Stadhuis Gemeente Nijkerk, d.d. 22.01.2014

27


transformatie

bestaand stadhuis 28


Naast het transformeren van de gevel kunnen voor de verbetering van de thermische eigenschappen van de schil en de milieubelasting van het gebouw gelijktijdig tal van aanvullende bouwkundige en installatie technische verbeteringen worden doorgevoerd. Het betreft dan bijvoorbeeld onder andere de volgende maatregelen: • • • • • • • • • •

isoleren van de daken; isoleren van de begane grond vloer; vervangen van de verlichting in de kantoren, gangen en algemene ruimten; aanbrengen van aanwezigheidsdetectie en daglichtregeling in de kantoren; vervangen van de luchtbehandelingskasten; aanbrengen van een variabel volume systeem; het vervangen van de verwarmingsketels door een houtpellet gestookte ketel; inzet WKO voor de koeling van de kantoren; inzet WKO en een warmtepomp ten behoeve van de verwarming; het aanbrengen van PV-panelen op de platte daken.

Sommige maatregelen hangen met elkaar samen. Andere maatregelen (zoals de inzet van WKO) vergen nader onderzoek. Voor het maken van een goede keuze en het samenstellen van de juiste mix van maatregelen is in een volgende fase nadere studie in samenwerking met een adviseur voor de technische installaties vereist. Keuzes worden altijd vanuit het circulaire denken gemaakt op basis van nauwkeurige berekeningen van transmissieverliezen, en energiegebruik en terugverdientijd. Met de transformatie van de schil van het gebouw en het vervangen van de technische installaties moet het mogelijk worden geacht dat een energielabel A kan worden gerealiseerd.

29


3.

RAMING VAN DE MET DE TRANSFORMATIE GEMOEIDE KOSTEN

Voor de in deze studie beschreven aanpak is een globale raming van de verschillende kosten gemaakt. Hierbij is onderscheid gemaakt in de volgende ramingen: • de raming van de bouwkosten; • de raming van de investeringskosten; • een indicatie van de circulaire kostenaspecten voor het interieur. 3.1.

DE RAMING VAN DE BOUWKOSTEN

Om een beeld te krijgen van de hoogte van de bouwkosten die met de in deze studie beschreven transformatie van het stadhuis zijn gemoeid, zijn de bouwkundige en de installatie technische ingrepen geïnventariseerd en geraamd. Deze kosten hebben betrekking op: • het transformeren van de schil van het gebouw ten behoeve van de uitstraling en het verbeteren van de thermische kwaliteiten; • het grootschalig verbouwen van het interieur ten behoeve van Het Nieuwe Werken, inclusief databekabeling, beveiliging, gebouwbeheer e.d. • het vervangen van de technische installaties die hiermee samenhangen. De volgende kosten zijn niet opgenomen in de raming van de bouwkosten • de losse inrichting (het meubilair); • kosten voor aanpassingen in- of aan het monument omdat dit recent geheel is gerestaureerd. De hoogte van de bouwkosten wordt als volgt geraamd: • bouwkosten !.............................................................................. €!

4.251.110,-- exclusief BTW

De bovengenoemde bouwkosten hebben uitsluitend betrekking op het deel van het gebouw dat benodigd is voor de ruimtebehoefte volgens de uitgangspunten van de gemeente. Het in deze studie aangetoonde rechthoekige deel dat vrijkomt voor eventuele verhuur of herontwikkeling komt in de kostenraming niet voor (maar zou waarschijnlijk wel een nieuwe inkomstenpost voor de Gemeente kunnen worden). 3.2. DE RAMING VAN DE INVESTERINGSKOSTEN Op basis van de in het vorige hoofdstuk genoemde ramingen van de bouwkosten worden de volgende investeringskosten geraamd. De hoogte van de investeringskosten voor het deel dat de gemeente volgens deze studie nodig heeft voor de implementatie van Het Nieuwe Werken zoals geschetst in de interieur studies: • investeringskosten ...............................................................

€!

5.470.870,-- exclusief BTW

De volgende kosten zijn niet opgenomen in de raming van de bouwkosten • de losse inrichting (het meubilair); • kosten voor aanpassingen in of aan het monument omdat dit recent geheel is gerestaureerd. Daarnaast is in de raming van de investeringskosten geen rekening gehouden met de inkomsten ten gevolge van de verhuur of herontwikkeling herontwikkeling van het rechthoekige bouwdeel dat volgens deze studie vrij kan komen voor nadere bestemming.

30


3.3. EEN INDICATIE VAN DE CIRCULAIRE KOSTENASPECTEN VAN HET INTERIEUR Voor meubilair, verlichting en het tapijt zijn indicatieve calculaties gemaakt die een idee geven van de financiële werkelijkheid na een circulaire renovatie. De berekeningen zijn gemaakt op basis van aannames, die uiteraard voor nadere discussie vatbaar zijn. Andere keuzes leiden tot andere prijzen, maar binnen marges tot dezelfde principes en vergelijkbare ordergroottes. Meubilair Huurprijs per maand

Aantal Totaal per maand

Bureautafel verstelbaar 180x80

€ 3,30

112

€ 369,60

Schuifdeurkast 160x120

€ 6,00

40

€ 240,00

Bureaustoelen NPR1813 of EN 1335

€ 3,10

112

€ 347,20

Vergaderplekken bestaande uit tafeldeel en stoel

€ 2,35

40

€ 94,00

Restaurant-kantineplekken (tafeldeel en stoel)

€ 1,80

60

€ 108,00

Diverse zitjes (tafeldeel en stoel)

€ 2,25

21

€ 47,25

€ 21,00

21

€ 441,00

Lounge (banken 135 cm.hoog)

Condities meubilair: 7 jaar, all-in service (brengen, service, onderhoud, garantie, ophalen) met een 3-jaar periode vrijgesteld van maandelijkse betaling om een volgend contract af te sluiten (dus een 10-jaar contract).

Verlichting Indeling pand

ganglicht - m2

kantoorlicht - m2

Kelder

363

Begane grond

50

1903

1e verdieping

100

1558

dakopbouw/installatieruimte

86

Totaal - m2

599

3461 Op basis van Philips Pendelarmatuur Smartbalance (of vergelijkbaar)

Op basis van Philips Downlight inbouw Luxspace (of vergelijkbaar) aantal

wattage

Kantoorlicht

485

42

Ganglicht

105

19

Maandelijkse last €1355 voor een contract periode van 7 jaar. Dit bedrag is inclusief onderhoud en service, exclusief installatie en verwijderen. Voor de grondstofwaarde is 6,28% van de aanschafwaarde gereserveerd. Dit bedrag is opgenomen in de prijsvorming waardoor een lager termijnbedrag ontstaat. Op basis van voornoemde aantallen armaturen en wattages komen de energiekosten op een bedrag van €465/maand bij 2500 lichturen per jaar.

31


Tapijt Verdieping

Applicatie

begane grond

kantoor gang

1e verdieping

kantoor gang

Totalen

Snijverlies 5%

m2 1903

95,15

50

2,5

1558

77,9

100

5

3611

180,55

Totaal m2

Type (of vergelijkbaar)

1998,15Modulyss On-line 52,5Modulyss Cambridge 1635,9Modulyss On-line 105Modulyss Cambridge 3791,55

Het maandbedrag voor de dienst tapijt is €848/maand Kosten voor terugwerken/ Kosten van Kosten voor opwerken naar grondstof voor tapijt Verwijderen afvoer €9027,5

€575

€1719,46

De kosten voor het recycle proces zijn van toepassing op zowel het bestaande tapijt, als het nieuwe tapijt (aan het einde van haar levensduur). Zorg dragen voor herverwerking naar nieuw tapijt is een perfect circulair principe.

32


BIJLAGEN - Bouwkosten - Investeringskosten

33


Stadhuis NIJKERK Voorstel voor circulaire transformatie

Recommend Documents