St Maria Eigen Wijs: Initiatiefgroep ‘St Mariastraat: opknappen in eigen beheer’ Haalbaarheidsonderzoek Renovatie en zelfbeheer
Tussen Ruimte, maart 2011
St Maria Eigen-Wijs: Haalbaarheidsonderzoek project in eigen beheer in de St Mariastraat Rotterdam Oude Westen.
Inleiding Een aantal bewoners is bezorgd over de betaalbaarheid van de door Woonstad voorgestelde renovatie in de St Mariastraat. De initiatiefgroep zoekt een alternatief dat zowel haalbaar is voor zittende bewoners en acceptabel voor Woonstad. Aan Tussen Ruimte is gevraagd om de mogelijkheden van zelfbeheer in kaart te brengen. In deze rapportage wordt een beeld geschetst van de mogelijkheden zelfbeheer in de St Mariastraat. Het doel van de rapportage is om een model te schetsen dat gedragen wordt door de initiatiefgroep en dat als ondergrond dient voor verdere gesprekken tussen de bewonersgroep, CASA architecten en Woonstad. Wanneer bewonersgroep en corporatie het eens worden over de randvoorwaarden, dan kan het model worden uitgewerkt tot een ontwerp en een plan. Gevolgde werkwijze De initiatiefgroep bestaat met name uit bewoners van de panden 142-146, daarom zijn deze panden als uitgangspunt genomen. Voor de inventarisatie is gebruik gemaakt van de beschikbare documentatie: bouwkundige opname Cardo, funderingsrapport en bouwtekeningen, onder meer plattegronden, doorsneden en gevels schaal 1:100 Op 24 maart 2010 is een bezoek gebracht aan een viertal woningen, bij zonnig weer en matige temperaturen. Daarbij zijn de karakteristieken van isolatie, installaties, gebruik en bouwkundige constructie bekeken. Er is gesproken met bewoners over huisvestingswensen en met de initiatiefgroep over verschillende vormen van zelfbeheer, zelfwerkzaamheid en collectiviteit. Deze informatie is gecombineerd tot een aantal ruimtelijke modellen, die op 14 april opnieuw met de initiatiefgroep zijn besproken. Het voorkeursmodel diende vervolgens als rekenmodel om de logistieke en financiële gevolgen in kaart te brengen. Er zijn weinig getalsmatige gegevens beschikbaar over bijvoorbeeld toegepaste isolatie, water- en stroomverbruik en dergelijke. In dit stadium is geen nauwkeurige inschatting van (bijvoorbeeld) te verwachten energiebesparingen of investeringen te geven. In plaats daarvan wordt gewerkt met kwalitatieve en proportionele indicaties. Leeswijzer In het volgende rapport wordt eerst een korte definitie van ‘zelfbeheer’ gegeven. Als tweede onderdeel inventarisatie van relevante kenmerken van de panden en het gebruik. Daarna volgt een paragraaf over zelfbeheer, en de bewonerswensen. Als vierde wordt het ruimtelijk model beschreven, met een beknopt cascopakket. Tenslotte volg een financiële toets en de conclusies met het eindadvies.
Foto: wijkpastoraat in vm winkelpand
[email protected]
W1106 rapport St Mariastraat, dd. 14 april 2011
p/ 2
Vormen van ‘zelfbeheer’ Wat onder ‘zelfbeheer’ verstaan wordt verschilt per project en per bewonersgroep. Het kan gaan om de keuze van buren, zeggenschap over de kwaliteit van de ingreep, of een collectieve woonvorm met gedeelde voorzieningen. Is het de keuze voor een woonvorm ‘tussen kopen en huren’: het samen wonen en beheren? of gaat het vooral om zeggenschap over de opknapbeurt? Afhankelijk van de onderliggende motieven zijn er verschillende opties. Een belangrijk verschil is of de bewonersgroep eigenaar van de panden wordt of een al- dan niet collectieve huur- relatie met de corporatie houdt. Zelfbeheer voor de lange termijn: huurvariant: een vereniging of stichting huurt de panden als geheel van de corporatie, en geeft delen in gebruik aan de leden (voorheen huurders). het gaat dan om de vraag welke beheeractiviteiten zouden bewoners van de corporatie willen overnemen? Dat kan liggen op administratief gebied, waarbij de vereniging zelf het budget beheert, mogelijkheden voor bezuinigen kan onderzoeken en zelf de verdeling van de lasten bepaalt. De prioriteit kan ook liggen op het technisch onderhoud, waarbij de vereniging zelf de kwaliteit van het onderhoud bepaalt en mogelijk uitvoert om kosten te besparen. In deze situatie dient een collectief contract met de corporatie te worden opgesteld, waarin afspraken over de taakverdeling, minimaal vereiste kwaliteit en dergelijke zijn vastgelegd. Daarnaast hebben individuele bewoners een contract met de vereniging waarin hun verantwoordelijkheden en rechten zijn vastgelegd. koopvariant: hierbij kan het eigendom van de panden overgedragen aan een rechtspersoon (vereniging, stichting of coöperatie) die dit vervolgens verhuurd aan de leden (zie boven), of gesplitst aan verschillende eigenaren die gezamenlijk een Vereniging van Eigenaren oprichten (verplicht) en daarin het onderhoud regelen. In beide gevallen kunnen taken worden uitbesteed aan een derde partij, bijvoorbeeld de administratie. Dit kan Woonstad zijn, of een administratiekantoor. Bouwen/opknappen in eigen beheer: De staat waarin de panden overgedragen worden – voor of na renovatie- bepaalt mede of de bewoners het ontwikkel (renovatie) traject ook in eigen beheer uitvoeren. In het Rotterdamse model van de ‘kluswoningen’ bijvoorbeeld ontwikkelen de bewoners in eigen beheer en naar eigen inzichten. Daarentegen biedt renovatie of tenminste funderingsherstel voorafgaand aan de overdracht van eigendom voor toekomstige bewoners meer zekerheid. Er zijn tussenvormen waarbij door de Gemeente (voorbeeld: Almere) of Corporatie een ondersteunende infrastructuur wordt aangeboden. Uit de gesprekken met de initiatiefgroep in de St Mariastraat komt naar voren dat het vooral gaat om zeggenschap over de fase van vernieuwing: de woonvorm, de mate van ingreep, het toepassen van duurzame energiebronnen, zelfwerkzaamheid om de kosten laag te houden en dergelijke. Er is verder bereidheid om in de beheerfase meer betrokken te zijn dan gebruikelijk, maar het zelf beheren als bewonersgroep is niet het doel. Dan is zelfbeheer niet de beste optie, maar eerder een vorm van mede-opdrachgeverschap.
[email protected]
W1106 rapport St Mariastraat, dd. 14 april 2011
p/ 3
Inventarisatie Bouwtechnische kenmerken De verschillende generaties tekeningen over de St Mariastraat laten verschillen zien onder meer in maatvoering, woningindeling en dergelijke. Voor dit HBO zijn deze verschillen niet maatgevend en er heeft geen controle op plaatsgevonden. de panden 142-146 vormen een bouweenheid, tussen nieuwbouw en oudbouw met andere vloerhoogte. Uit technisch oogpunt zijn dit ingewikkelde casco’s, met name door de afwijkende trappen structuur waarbij onder de nok een dragende muur met schoorstenen is geplaatst. Dat maakt herindeling een lastige opgave. Organisatorisch is de ligging wel gunstig, aan eind (of begin) van de renovatie-rij waardoor bij tempoafwijkingen tussen projectdelen geen stagnatie optreedt. Er is zowel leegstand als bewoners die wensen te blijven; de aanwezigheid van het wijkpastoraat en gezamenlijke tuin maakt dit bovendien tot een heel specifieke plek, die sommige bewoners als prettig wordt ervaren vanwege de onderlinge betrokkenheid. Om deze redenen zijn de panden 142-146 een geschikte plaats voor een ‘zelfbeheer’ project binnen de renovatie in de St Mariastraat. De omvang wordt daarmee 5-9 woningen en 1-2 ‘bedrijfs’ ruimtes, wat relatief klein is maar goede mogelijkheden biedt voor het planproces (snelle afstemming) en voor het toepassen van duurzaam bouwen en vernieuwbare (collectieve) energiebronnen. Funderingsherstel Uit de documenten over St Mariastraat tot nu toe blijkt dat Funderingsherstel vooraf moet gaan aan verdere investeringen. Uitgangspunt voor het haalbaarheidsonderzoek is dat het funderingsherstel in deze panden gezamenlijk met de rest van de straat wordt uitgevoerd, en op zodanige wijze dat de gefaseerde aanpak die de initiatiefgroep voorstelt (zie onder) mogelijk blijft. Dat betekent met name: niet of hooguit 1x verhuizen (waarbij tijdens de funderingswerkzaamheden bewoners in de woning aanwezig zijn). Hiervoor zijn verschillende technieken denkbaar, daarover wordt een aparte discussie gevoerd. Nog 2 aandachtspunten zijn relevant: 1- het wijkpastoraat slechts gedeeltelijk een draagmuur in het midden heeft. Als dit deel niet, of op andere wijze, extra ondersteuning krijgt, kunnen beide zijmuren eventueel vanaf de belendingen worden benaderd, zodat minder ingrepen in de ruimte nodig zijn. 2- de energievoorziening hierin mee te laten liften door in de BG vloeren vloerverwarming op te nemen en middels funderingspalen bodemwarmte aan te boren. Bewonerswensen De bewonerswensen t.a.v. de opknapbeurt zijn beknopt samengevat in de notitie ‘doelmatig en sober’ van de initiatiefnemers ‘St Maria Eigen-Wijs’ (ontleend aan art. 24 BBSH: woning in goede staat en betaalbaar), zowel individueel als gezamenlijk. De wens naar gezamenlijke voorzieningen is bij de huidige bewoners niet naar voren gekomen, wel is de mogelijkheid geopperd om door een gezamelijke energie-voorziening (met name warmtebron en tapwater) kosten bij aanleg en in het gebruik/onderhoud te besparen.
[email protected]
W1106 rapport St Mariastraat, dd. 14 april 2011
p/ 4
Ruimtelijk model Uitgangspunt: Gedifferentieerde opknapbeurten & gefaseerde uitvoering - voor de 2 á 3 bewoners verhuizing binnen de panden, met verbetering van de woonomstandigheden, inclusief afbouw - voor 1 bewoner handhaving van de huidige plek met minimale ingrepen - handhaven van het wijkpastoraat op de huidige plek - het creeren van 4-6 nieuwe (woon-werk-)woningen met minimaal wettelijk vereiste verbeteringen aan het casco, die door bewoners zelf worden afgebouwd - gefaseerde uitvoering zodat met een doorschuifsysteem de mate van verhuizen en de tijd in een logeeradres beperkt kan zijn. (zie hfst funderingsherstel) - een collectieve verwarming/ warmtapwater installatie, voor het laagste energieverbruik en CO2 uitstoot Stappenplan voor gefaseerde uitvoering 1- funderingsherstel 2- 144-146 BG nieuwe vloer, samenvoegen en herindelen t.b.v. bewoonster 144’ 3- 144-146 verdieping, samenvoegen en herindelen t.b.v. bewoonster 142C’’ 4- 144 ‘’ en zolder aansluiten op CV en MK, casco-onderhoud, terugkeer bewoner 5- 146 ‘’ en zolder aansluiten op energievoorziening, casco-onderhoud, dakisolatie, eventueel dakterras, vervolgens uitgifte aan nieuwe bewoner die zelf voor afbouw zorgt 6- de woningen van 142 A & C kunnen vervolgens, na aansluiten op energievoorziening, casco-onderhoud, brandwerende voorzieningen plafonds en trappenhuis en dakisolatie, aan nieuwe bewoners worden uitgegeven die zelf voor afbouw zorgen. Dit kan a. per travee per verdieping: 6 studio’s van ± 40 m2 (dakuitbouw aan achterzijde wenselijk) b. door horizontale samenvoeging: 3 woningen van ± 80m2 c. volgens het model 144-146: horizontaal samenvoegen verdieping 1 en vertikaal samenvoegen verdieping 2 plus zolder > 3 woningen van ± 80m2 d. uitgifte als geheel aan een woongroep van 5 personen die zelf de indeling bepaalt Voor dit Haalbaarheidsonderzoek is verder het voorkeursmodel C gehanteerd (zie schema), op basis van de geïnteresseerden uit de initiatiefgroep St. Mariastraat. Dat resulteert in de volgende differentiatie: - wijkpastoraat - 2 sociale huurwoningen - 4 casco-huurwoningen - 1 woon-werkwoning casco-huur Ten opzichte van de huidige situatie is dat 1 bedrijfsruimte (opslag) en 1 woning minder. > Schematische plattegronden in de bijlage.
[email protected]
W1106 rapport St Mariastraat, dd. 14 april 2011
p/ 5
Gedifferentieerde opknapbeurten Gewenst is een casco-pakket dat zo veel mogelijk aansluit bij de herstelwerkzaamheden in de straat (i.v.m. efficiency en kostenbesparing) maar dat af kan wijken van de overige panden in de straat, om maatwerk per bewoner te leveren en meer duurzame maatregelen te nemen. Wat precies het ‘casco’ opleverniveau inhoudt moet nader worden uitgewerkt. Een richtlijn kan zijn het ‘Programma van eisen partikuliere woningverbetering’ dat de Gemeente Rotterdam in 2000 hanteerde voor de betreffende subsidieregeling (die bestaat niet meer, maar de technische uitgangspunten zijn nog bruibaar als richtlijn). Daarnaast is de herindeling (samenvoegen) bepalend voor de toepasselijke eisen uit het bouwbesluit, zoals brandwerende woningscheiding bij de trappenhuizen en plafonds/vloeren, en de mate van isolatie. Het advies is om het opleverniveau tenminste zodanig vast te leggen dat voor de zelf uit te voeren werkzaamheden geen bouwvergunning meer nodig is. Dat houdt in bijvoorbeeld wel aansluitingen voor nutsbedrijven, keuken en badkamer aanbrengen, maar daarna de keuze bieden om zelf keuken/badkamer/warmtedistributie enz aanleggen. Ook eventuele bouwmuurdoorbraken en gevel-wijzigingen worden dan in de casco-fase (door een aannemer) gedaan, terwijl bijvoorbeeld isolatie van de kap zelf kan worden uitgevoerd. Foto’s: voorbeelden van noodzakelijke casco-werkzaamheden: Dakisolatie aanbrengen (binnenzijde) kan ook in zelfwerkzaamheid De woningscheidende wanden moeten verbeterd worden (brandwerend, geluid)
Installaties In het model is opgenomen een gezamenlijke verwarmingsinstallatie met lage temperatuur-verwarming. Dit biedt de mogelijkheid een vernieuwbare grondstof als (hoofd)warmtebron te kiezen, bijvoorbeeld door middel van een warmtepomp. De installatie zorgt ook voor warm tapwater aangevuld door zonnecollectoren op de zuidelijke dakvlakken. Omdat het project niet erg groot kunnen de leidinglengtes beperkt blijven als de CV ruimte op een centrale plek ligt, , eventueel aangevuld met een close-in boiler voor het aanrecht. In plaats van 8 HR-ketels komt dan slechts 1 installatie in onderhoud, waarbij de CV wel voor elke woning individueel bemeterd en regelbaar is.
[email protected]
W1106 rapport St Mariastraat, dd. 14 april 2011
p/ 6
Indicatie van kostenposten (haalbaarheidstoets). Omdat in het kader van dit onderzoek geen concreet cascopakket wordt uitgewerkt is ook geen kostenramig te geven. De kostenraming van cardo in juli 2010 biedt wel een goede indicatie van de kostenposten. Voor de posten funderingsherstel en daken moet het aantal m2 worden geecontroleerd want mogelijk zijn die aanzienlijk te hoog ingeschat. Verder is niet altijd duidelijk waarom verschillende woningaantallen worden gehanteerd: er zijn wel verschillen BG en verdieping, maar waarom is slechts voor één woning elektra vernieuwen begroot, terwijl dit in de meeste woningen hard nodig is? Op grond van deze begroting zou voor een collectief verwarmingssysteem voor 6 woningen een budget van €24.000 (ex opslagen en BTW) beschikbaar zijn, en dat is realistisch. Deze begroting bevat vooral casco-werkzaamheden, dat wil zeggen dat afbouw hier nog bij komt. In deze begroting kan door werkzaamheden zelf uit te voeren alleen worden bespaard op dakisolatie (±20.000 voor beide panden) en op het zelf leggen van vloerverwarming (±€1.500 per travee). Op grond van het casco-pakket kan de investering per woning verder worden begroot. Minstens zo belangrijk is hoe de daaruit voortvloeiende lasten worden verdeeld. Wat is ‘onderhoud’ en wat is ‘verbetering’? Welke m2 tellen mee ten opzicht van het huidige woonoppervlakte? Hoe wordt de besparing van zelfwerkzaamheid berekend? Hierover kunnen concrete afspraken worden gemaakt als partijen het eens worden over de doelstelling en die vast kunnen leggen in een totaalbudget en een maximale huur voor de panden als geheel. Als dat is ingevuld kunnen verdere afspraken over de verdeling per woning (met verschillende afbouw) worden gemaakt. Conclusie en advies Voor de St Mariastraat 142-146 liggen kansen voor betaalbaar maatwerk, zonder kwaliteitsverlies: 1. Funderingsherstel koppelen aan duurzame energievoorziening 2. Plaatsen zonnecollectoren op het dak zuidzijde, 3. Twee woningen afwerken als sociale huurwoning 4. bovenwoningen opleveren als casco-huurwoningen met afspraken over zelfwerkzaamheid 5. gefaseerd uitvoeren, slim doorschuiven. Hierin kan de bewonersgroep zelf ook een grote rol spelen, gezien hun kennis van ieders omstandigheden. Deze rapportage beoogt inzicht en overzicht te bieden m.b.t. de mogelijkheden van zelfbeheer. Nu kan met bewoners, corporatie en architect besproken worden welke maatregelen in het casco-pakket passen. Vervolgens dient een selectie gemaakt te worden van individuele, en meer ingrijpende aanpassingen. Op het gebied van duurzame energie zijn door gezamenlijke aanpak effectieve maatregelen mogelijk. Hiervoor zijn concrete afspraken nodig over besluitvorming en resultaten, eventueel vastgelegd in een overeenkomst (collectief) medeopdrachtgeverschap.
[email protected]
W1106 rapport St Mariastraat, dd. 14 april 2011
p/ 7
REFERENTIES http://www.bouwenineigenbeheer.nl/ Voorbeelden, tips en bemiddeling (nieuw-)Bouwen in eigen beheer van bureau BIEB http://www.particulieropdrachtgeverschap.nl Voorbeelden, tips en bemiddeling (nieuw-)Bouwen in eigen beheer van bureau De Regie BV http://www.wbvg.nl/ Woningbouwvereniging Gelderland, voor panden in eigen beheer http://www.ikbouwmijnhuisinalmere.nl/ Almere biedt niet alleen kavels maar ook ondersteuning en randvoorwaarden voor bouwen in eigen beheer; het betreft niieuwbouw in uitbredingswijk http://energiesprong.nl In het SEV programma Energiesprong gebouwde omgeving is op 28 maart 2011 een experiment energie-reductie in binnenstedelijke gebieden geopend, subsidieaanvragen mogelijk tot mei 2011 http://www.duurzameenergie.org De oudste vereniging in Nederland voor kleine producenten en zelfbouwers op het gebied van duurzame energie opwekking, met onder meer het project www.duurzameburen.nl. Woonkwaliteitswijzer (herziene versie) VACpunt wonen, 2010 Duurzaam Woningbeheer SEV/NOVEM, 2001 Duurzaam Klussen. Gids voor klussen en verbouwen in en om huis Milieu Centraal/uitgeverij Roodbont 2004 Zon en architectuur~Voorbeelden en ontwerprichtlijnen SEV/NOVEM/DuB0 centrum 2000 COLOFON Rapportage opgesteld door:Tussen Ruimte Ir Lidewij Tummers:
[email protected] Postbus 3140, 3003 AC Rotterdam Tel. +31(0)6.148.75.330 Formeel opdrachtgever: Woonstad Rotterdam Ir Peter Vervoorn:
[email protected] Postbus 2370, 3000 CJ Rotterdam tel. +31(0)10.440.8840 Inhoudelijk opdrachtgever: Initiatiefgroep St-Maria Eigen-Wijs Jan van den Noort:
[email protected] tel +31(0)10 436 6014 Katinka Broos:
[email protected] tel +31(0)10 440 9889
[email protected]
W1106 rapport St Mariastraat, dd. 14 april 2011
p/ 8
[email protected]
W1106 rapport St Mariastraat, dd. 14 april 2011
p/ 9
