Srovnání produktové nabídky na českém a ruském hypotečním trhu

Bankovní institut vysoká škola Praha Finance a ekonomie

Srovnání produktové nabídky na českém a ruském hypotečním trhu Diplomová práce

Autor:

Ing. Nadezda Vishnevskaya Finance

Vedoucí práce:

Praha

Ing. Olga Šeflová

2016

Prohlášení: Prohlašuji, že jsem závěrečnou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne

Ing. Nadezda Vishnevskaya

Poděkování: Ráda bych poděkovala paní Ing. Olze Šeflové za vedení mé diplomové práce, podnětné rady, ochotnou pomoc a připomínky. Také bych ráda poděkovala paní Ing. Olze Pitlounové za gramatické a formální úpravy.

Anotace Diplomová práce se zabývá bankovními hypotečními úvěry v České republice a v Ruské federaci. Hypoteční trh hraje významnou roli v ekonomice obou zemí a u většiny spotřebitelů hlavní roli při získání možnosti pořízení vlastního bydlení bez dostatku vlastních prostředků. Cílem práce je porovnání bankovních hypotečních trhů obou zemí podle vybraných kritérií, zjištění rozdílů produktové nabídky v segmentu financování bydlení. Teoretická část práce je věnována vývoji a současnému stavu hypotečních trhů České republiky a Ruské federace, uvedení poznatků posledních studií v oblasti problematiky hypotečního financování a také definování základních pojmů souvisejících s tématem diplomové práce. Praktická část se zaměřuje na analýzu trendů vývoje hypotečních trhů a porovnání hypotečních úvěrů na příkladu Sberbank v České republice a v Rusku. V závěru jsou shrnuty výsledky diplomové práce. Klíčová slova Hypotéční úvěr, komparace, Ruská federace, Česká republika, Sberbank, banka

Annotation The thesis deals with bank mortgage loans in the Czech Republic and the Russian Federation. Mortgage market plays an important role in the economy of both countries and for the majority of consumers a major role in getting the opportunity to purchase their own home without adequate own funds. The aim is to compare bank mortgage markets in both countries according to selected criteria, to determine the differences of the product offer in the segment of housing finance. The theoretical part is devoted to the development and current state of mortgage markets in the Czech Republic and the Russian Federation based on the findings of studies in recent issues of mortgage financing and also the definition of basic concepts related to the topic of the thesis. The practical part focuses on the analysis of trends in the mortgage markets and mortgage loans based on comparation of the products offered by Sberbank in the Czech Republic and Russia. The conclusion summarizes the results of the thesis. Key words Mortgage loan, comparation, Russian federation, Czech republic, Sberbank, bank

Obsah ÚVOD......................................................................................................................................... 7 1. TEORETICKÉ VYMEZENÍ PROBLEMATIKY ................................................................. 9 1.1 Vymezení hypotečních úvěrů v ČR a v Rusku ..................................................................... 9 1.1.1 Historie vývoje hypotečního úvěrování v ČR ................................................................ 9 1.1.2 Hypoteční legislativa v ČR .......................................................................................... 12 1.1.3 Historie vývoje hypotečního úvěrování v Rusku ......................................................... 14 1.1.4 Hypoteční legislativa v Rusku ..................................................................................... 18 1.2 Faktory ovlivňující hypoteční trh ....................................................................................... 18 1.2.1 Socioekonomické faktory ............................................................................................ 19 1.2.2 Ukazatele bankovního sektoru ..................................................................................... 21 1.2.3 Indikátory struktury finančního trhu ........................................................................... 22 1.2.4 Institucionální faktory .................................................................................................. 23 1.2.5 Charakteristiky trhu financování bydlení .................................................................... 24 1.2.6 Kulturní faktory ........................................................................................................... 27 1.3 Parametry hypotečních úvěrů ............................................................................................. 27 1.3.1 Zdroje financování ....................................................................................................... 27 1.3.2 Zajištění hypotečního úvěru a stanovení ceny nemovitosti ......................................... 28 1.3.3 Účel poskytnutí hypotečního úvěru ............................................................................. 30 1.3.4 Výše hypotečního úvěru (LTV) ................................................................................... 31 1.3.5 Doba splatnosti ............................................................................................................ 32 1.3.6 Způsoby čerpání ........................................................................................................... 32 1.3.7 Způsoby splacení ......................................................................................................... 33 1.3.8 Úrokové sazby ............................................................................................................. 34 1.3.9 Státní podpora hypotečních úvěrů ............................................................................... 35 1.4 Fáze úvěrového procesu ..................................................................................................... 36 1.4.1 Přípravná fáze .............................................................................................................. 36 1.4.2 Schvalovací fáze .......................................................................................................... 37 1.4.3 Realizační fáze ............................................................................................................. 38 2. METODIKA PRÁCE ........................................................................................................... 39 3. ANALÝZA A KOMPARACE ČESKÉHO A RUSKÉHO HYPOTEČNÍHO TRHU ........ 42 3.1 Analýza a komparace faktorů ovlivňujících vývoj hypotečního trhu v ČR a RF............... 42 3.2 Srovnání obchodních podmínek hypotečních úvěrů v ČR a v Rusku ................................ 53 5

3.2.1 Úroková sazba.............................................................................................................. 54 3.2.2 LTV .............................................................................................................................. 55 3.2.3 Způsoby ověření bonity klientů v ČR a v Rusku ......................................................... 56 Česká republika ................................................................................................................. 56 Rusko................................................................................................................................. 57 3.3 Komparace produktové nabídky Sberbank v České republice a v Rusku .......................... 59 3.3.1 Sberbank v ČR ............................................................................................................. 59 3.3.1.1 Fér hypotéka .......................................................................................................... 60 3.3.1.2 Refinancování........................................................................................................ 60 3.3.1.3 Americká hypotéka ............................................................................................... 61 3.3.1.4 Předhypoteční úvěr ................................................................................................ 61 3.3.2 Sberbank v RF ............................................................................................................. 61 3.3.2.1 Hypotéka na novostavbu ....................................................................................... 62 3.3.2.2 Hypotéka se státní podporou ................................................................................. 63 3.3.2.3 Klasická hypotéka ................................................................................................. 63 3.3.2.4 Hypotéka s mateřským kapitálem ......................................................................... 66 3.3.2.5 Hypotéka pro výstavbu domu ............................................................................... 67 3.3.2.6 Hypotéka na pořízení rekreačního bydlení............................................................ 68 3.3.2.7 Vojenská hypotéka ................................................................................................ 68 3.3.3 Modelový výpočet nákladu na hypotéku v Rusku a ČR .............................................. 68 4. VÝSLEDKY KOMPARACE ČESKÉHO A RUSKÉHO HYPOTEČNÍHO TRHU .......... 70 ZÁVĚR ..................................................................................................................................... 72 Seznam použitých zdrojů.......................................................................................................... 74 Seznam obrazků........................................................................................................................ 77 Seznam grafů ............................................................................................................................ 77 Seznam tabulek ......................................................................................................................... 77

6

ÚVOD Tato diplomová práce je zaměřena na porovnání produktů na dvou hypotečních trzích – českém a ruském. Hypoteční problematiku lze v současné době považovat za velmi významnou vzhledem k velkému zájmu lidí o financování bydlení formou hypotečních úvěrů. Obecně lze konstatovat, že hypoteční trh v Rusku není tolik vyvinutý, jako hypoteční trh v jiných evropských státech. Přes velkou nabídku různých produktů, které se zdají být, šité na míru pro různé sociální skupiny obyvatel, hypotéka není pro žadatele něčím, co lze považovat za jednoduchý a levný způsob získání nemovitosti bez dostatečného množství vlastních zdrojů. Úroková sazba v Rusku byla vždy výrazně vyšší v porovnání s nabídkou v jiných evropských státech, zejména na českém bankovním trhu. Současná nestabilní ekonomická situace v Rusku tento stav ještě zhoršila, velmi závažné následky mělo čerpání úvěrů v cizí měně, velmi oblíbené v RF. V souvislosti s krizí, se lze rovněž zmínit o odtoku kapitálu z Ruska. Lákavé úrokové sazby posledních let v České republice vyvolávají zvýšený zájem nejen u místních obyvatel, ale také u cizinců, kteří jsou schopni za zákonných podmínek si hypotéku zařídit. Zvýšený zájem o hypoteční úvěry bude pravděpodobně mít vliv na zvýšení úrokových sazeb do budoucna, momentálně ovšem platí velmi výhodné sazby a banky se předhánějí o nejnižší nabízenou sazbu. Tato problematika je velmi zajímává a dynamická. Cílem této práce je vytvořit ucelený pohled na hypoteční produktovou nabídku v obou zemích, porovnat jednotlivé hypoteční produkty, vytvořit závěry, poukázat na rozdíly, vyhodnotit stávající situaci. Teoretická část neboli literární rešerše bude věnována obecnému pohledu na hypoteční trh v ČR a v Rusku, podmínkám pro získání hypotéky, přehledu a konstatování existujících rozdílů v celkovém konceptu. Dále budou vymezeny některé otázky, týkající se legislativy hypotečního úvěrování v obou zemích. Praktická část bude zaměřená na porovnání vybraných hypotečních produktů Sberbanky v ČR a v Rusku. Sledování dynamiky změn na ruském hypotečním trhu je mimo jiné významným bodem analýzy, poněvadž může poukázat na perspektivu rozvoje do budoucna a vysvětlit zda se hypoteční trh v Rusku dočká větší flexibility a bude aspoň zčásti podobný evropskému hypotečnímu trhu, zejména českému. Výstupem produktové analýzy bude shrnutí

7

stavů na obou hypotečních trzích, hodnocení situace a orientační předpověď vývoje do budoucna. V současné době existuje mnoho literatury a studií, které se zabývají popisem a analýzou nástrojů, zaměřených na prohloubení finančních trhů. Obecně lze říct, že z hlediska státu, je výhodné, aby lidé vlastnili bydlení, tím se zlepšuje celková úroveň blahobytu ve společnosti. Dané tvrzení je klíčové při tvorbě státních dotačních programů, zaměřených na vytvoření lepších podmínek pro žadatele o hypoteční úvěry. Vláda pomocí státních podpor pomáhá například mladým rodinám k získání lepších podmínek financování, které jim umožní pořízení vlastního bydlení. Hypoteční trhy se v posledních několika letech poměrně rychle vyvíjí. Banky zjednodušují podmínky pro žadatele o hypoteční úvěr, snižují procento požadovaných vlastních zdrojů, zavádí nové produkty, jako například hypotéky bez dokládání příjmů, které mají pozitivní dopad na počet kladně vyřízených žádostí o úvěry na bydlení. Lepší podmínky se podílí na pěti až osmi procentním nárůstu počtu mladých lidí/rodin ve věku od 26 do 35, kteří si mohou dovolit bydlení ve vlastním bytě. Vlastní bydlení je velmi důležité pro jednotlivce, patří k jeho základním potřebám a může mít pozitivní vliv na společnost v obecném měřítku. Některé zahraniční studie dokonce spojují efekt vlastního bydlení pro člověka se snížením kriminality ve společnosti, s pravidelnou školní docházkou dětí a obecně s vyšší úrovní životní spokojenosti. Z ekonomického hlediska, hypotéky pozitivně ovlivňují zájem domácností o vytvoření úspor a investice. Negativními důsledky vlastnictví bydlení je snížení mobility lidí, například v rámci uvažování o stěhování z důvodu změny zaměstnání.

8

1. TEORETICKÉ VYMEZENÍ PROBLEMATIKY 1.1 Vymezení hypotečních úvěrů v ČR a v Rusku 1.1.1 Historie vývoje hypotečního úvěrování v ČR Hypoteční úvěry mají na českém území poměrně významnou historii. První zmínky o hypotečních úvěrech a hypotečních zástavních listech se objevily v 18. století na území Slezska, odkud se rozšířily v následujících letech do dalších zemí. Velký význam mělo hypoteční úvěrování především v polovině 19. století, kdy došlo k intenzivnímu rozvoji zemědělských, obchodních a průmyslových aktivit. Hypoteční úvěr sloužil dobrou a výhodnou možností získání finančních prostředků. Hypoteční banka Království českého založená v roce 1865 byla první hypoteční bankou na českém území. V období Protektorátu hypoteční bankovnictví bylo zcela zlikvidováno, zastavil se plynulý vývoj hospodářské situace v zemi. Po druhé světové válce, lze říct, že neexistovala oblast hypotečního bankovnictví vůbec. K formálnímu obnovení došlo v roce 1990. Nicméně nefunkčnost tehdejšího kapitálového trhu a nedostatečně propracovaný legislativní rámec vedly k tomu, že první hypoteční úvěry byly poskytnuty až v roce 1995, pět let po obnovení hypotečního bankovnictví. Od té doby se hypoteční úvěry těší stále větší oblibě. Od roku 2000 český hypoteční trh zaznamenal velký posun, došlo ke vzniku řady hypotečních produktů, které byly více přizpůsobeny lišícím se požadavkům zákazníků.1 Jak již bylo řečeno, hypoteční úvěry jsou v České republice poskytovány od roku 1995. Na začátku byl poměrně malý zájem ze strany spotřebitelů a s tím souvisel i relativně malý objem poskytnutých hypoték. Minimální sazby hypotečních úvěrů se pohybovaly mezi 11 a 12 %, což mohlo být jedním z hlavních důvodů nízkého zájmu ze strany veřejnosti. Kromě velkého úvěrového zatížení, dalšími důvody sníženého zájmu mohly byt jak nedostatečné zkušenosti lidí s takovou formou financování, tak neznalost podmínek, obavy a nedůvěra v neznámý produkt. V roce 1997 ještě větší pokles objemu poskytnutých hypotečních úvěrů byl způsoben rostoucími úrokovými sazbami a celkovým zvýšením cen nemovitostí. V roce 1999 naopak došlo k mírnému růstu v počtu poskytnutých hypotečních úvěrů. Na českém bankovním trhu se objevilo více bank, které mohly poskytovat hypotéky. Konkurenční boj způsobil změnu Historie hypotečních úvěrů. Dostupné z http://www.partners.cz/cs/produkty/hypoteky/historie-hypotecnichuveru/ [online, cit. 11. 3. 2016] 1

9

v postoji bank k zákazníkovi, rovněž vedl k růstu dynamiky v odvětví. Ve stejném roce došlo k významnému poklesu úrokové sazby oproti minulým letům. Snížená průměrná úroková sazba z hypotečních úvěrů byla na hranici 10 %. Pokles byl způsoben měnovou politikou České Národní Banky, která se zaměřila na podporu ekonomického růstu a snížení diskontní sazby.2 Klesající tendence vývoje úrokové sazby i v roce 2000 způsobila rostoucí zájmem o hypoteční úvěry. Celoroční průměr úrokové sazby byl 8,8 %, na konci roku 2000 úroková sazba se pohybovala kolem 8,4 %. Velký vliv na vývoj českého hypotečního trhu mělo opětovné zesílení konkurence, počet bank poskytujících hypotéky se rozšířil o tři nové hypoteční banky. Systém státní podpory dával možnost výrazně snížit úrokovou sazbu o dalších 4 %, což znamenalo snížení úrokového zatížení řady hypotečních úvěrů pod 5 %. Tak příznivá situace vedla k dalšímu vzestupu poptávky po hypotečních úvěrech ze strany obyvatel. Souběžně s poklesem úrokových sazeb došlo k zmírnění požadované výše příjmů pro získání hypotečního úvěru. Situace na hypotečním trhu v roce 2001 navazovala na jeho vývoj v předcházejícím období a zaznamenala znovu výrazný narůst objemu poskytovaných hypotéčních úvěrů. Úroková sazba dosáhla hranice okolo 7 %. Snížení úrokových sazeb bylo mimo jiné způsobeno programem TOP bydlení od České spořitelny, a.s., v rámci kterého byly poskytnuty výrazné dotace na úrokovou sazbu. Nevýhodou nízkých úrokových sazeb bylo snížení úrovně státní podpory, která klesla na novou bytovou výstavbu ze 4 % na 2 %.3 Příznivé úrokové sazby a výhodné podmínky státní podpory v roce 2002 zapříčinily rekordní zájem o hypoteční úvěry. Hypoteční úvěr jako bankovní produkt posilnil pozici na trhu úvěrových produktů, stal se z něj běžný nástroj k pořízení vlastního bydlení bez vložení velkého množství vlastních prostředků. Dokonce na hypoteční trh byly uvedeny nové produkty, zejména hypoteční úvěry poskytnuté do plné výše odhadované ceny zástavy. Růst objemu poskytnutých hypotečních úvěrů pokračoval v roce 2003. Kromě poklesu úrokových sazeb, se očekávaly změny spojené s DPH a panovaly jisté obavy z růstu cen nemovitostí po vstupu České republiky do Evropské unie. Rovněž došlo ke zvýšení reálných mezd obyvatel. Průměrná výše hypotečního úvěru pro občany vzrostla o 7 % na částku v průměru 1,15 mil. Kč. Pokles úrokových sazeb přinesl změny v podmínkách poskytování státní finanční podpory úvěrů. Historie hypotečních úvěrů. Dostupné z http://www.partners.cz/cs/produkty/hypoteky/historie-hypotecnichuveru/ [online, cit. 11. 3. 2016] 3 Historie hypotečních úvěrů. Dostupné z http://www.partners.cz/cs/produkty/hypoteky/historie-hypotecnichuveru/ [online, cit. 11. 3. 2016] 2

10

Nově se podpora nevztahovala na nové bydlení, podpora ze strany státu na koupi staršího bydlení klesla na 2 %. V roce 2004 byla nadále zaznamenána tendence růstu na trhu hypoték. Meziroční narůst nově poskytnutých hypotečních úvěru tvořil 30 % v počtu a 43 % v objemu. Průměrná výše hypotečního úvěru pro fyzickou osobu tvořila částku 1,268 mil. Kč. Zvýšený zájem o hypotéky byl znovu podpořen příznivým vývojem úrokových sazeb. Průměrná úroková sazba v prvním pololetí roku 2004 klesla pod 4,5 %. Kromě toho nadále pokračoval růst reálných mezd, což v souvislosti se zvýšeným zájmem o hypotéky je poměrně významným faktorem. Dalším, neméně významným, faktorem bylo postupné vytváření kvalitní nabídky nemovitostí, velký podíl na tom měly developerské projekty.4 Příznivé hypoteční klima bylo rovněž spojeno se stagnujícími cenami nemovitostí, rostoucí nabídkou bank a tvrdším konkurenčním bojem. Banky se předbíhaly nejen v úrokové politice ale také v nabízení co nejinovativnějších hypotečních úvěrů, které se snažily maximálně přizpůsobit přáním a potřebám zákazníka. Dalším důležitým faktorem, který měl vliv na zvýšený zájem o hypotéky, byla pravděpodobně obava ze zvýšení cen nemovitostí po vstoupení ČR do Evropské unie, která v dalších letech nebyla naplněna. Razantnější pokles úrokových sazeb přinesl změny v podmínkách poskytování státní finanční podpory hypotečních úvěrů pro mladé žadatele do 36 let. Podpora byla snížena ze dvou procentních bodů na jeden. Kromě toho rok 2004 vnesl na český hypoteční trh několik zásadních novinek spojených s novým zákonem o dluhopisech č. 190/2004 Sb. Zákon umožnil bankám použít pohledávky i z neúčelově poskytnutých hypoték do krycího bloku hypotečních zástavních listů. Na základě této změny banky mohly nabídnout klientům neúčelové hypotéky a hypotéky na družstevní bydlení. Zároveň banky nově byly schopny poskytovat hypotéky v zahraničí, vznikla možnost zajištění úvěru nemovitostí, která se nachází na území členského státu EU nebo jiného státu v rámci Evropského hospodářského prostoru. Některé banky pod tlakem konkurenčního boje zavedly garantované sazby a zjednodušily proces vyřízení hypotéčních úvěrů.5 V roce 2005 v České republice banky poskytly 52 388 hypotečních úvěru v celkové výši 98 320 mil. Kč, což ve srovnání s předchozím rokem představovalo 25%ní narůst počtu a 44%ní

Historie hypotečních úvěrů. Dostupné z http://www.partners.cz/cs/produkty/hypoteky/historie-hypotecnichuveru/ [online, cit. 11. 3. 2016] 5 ŠEFLOVÁ, O. Specializované bankovnictví – Dodatek. 2. vyd., Praha: Bankovní institut, 2006. 64 s. ISBN 807265-097-1. 4

11

nárůst objemu. Na konci roku počet nových bytů ve výstavbě vzrostl o 4,2 % (41 628 jednotek), jednalo se o nejvyšší ukazatel od roku 1993. V následujících letech příznivý vývoj hypotečního trhu pokračuje, úrokové sazby se drží na velmi přijatelné úrovni, velký úspěch mají developerské projekty. Zlom nastal koncem roku 2008. Souviselo to s americkou hypoteční krizí, dolehla ekonomická nejistota, projevující se v USA, Německu, Velké Británii a dalších evropských státech. Většina bank v rámci bezpečnostních opatření pozastavila financování 100%ních hypotečních úvěrů a poskytování hypotečních úvěrů bez dokladování příjmů. Dosavadní úspěšný vývoj developerských projektů se zpomalil, výstavba nových objektů stagnovala. V lednu 2011 vešel v platnost zákon č.145/2010 Sb. o spotřebitelských úvěrech, který vnesl některá omezení při poskytování určitých typů hypotečních úvěrů. Po dvou letech útlumu hypoteční trh pokračuje ve svém rozvoji. Úrokové sazby klesají na historické minimum. Dochází ke zjednodušení metodických pokynů bank, na základě kterých je dokládána dokumentace pro získání hypotéky klientem. Rok 2011 byl velmi úspěšný z hlediska poskytování hypoték i z důvodu nadcházejícího navýšení DPH od roku 2012.6

1.1.2 Hypoteční legislativa v ČR Zákon o dluhopisech vymezuje hypoteční úvěr takto: „Hypoteční úvěr je úvěr, jehož splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné. Úvěr se považuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Pro účely krytí hypotečních zástavních listů lze pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část použít teprve dnem, kdy se emitent hypotečních zástavních listů o právních účincích vzniku zástavního práva k nemovitosti dozví“.7 Kromě zákonu o dluhopisech č. 190/2004 Sb. jsou hypoteční úvěry regulovány v poměrně obecné rovině v zákoně č. 21/1992 Sb., o bankách, který upravuje hospodaření bank z hlediska toho, komu banka, v jaké míře a za jakých podmínek smí půjčovat.

6

Historie hypotečních úvěrů. Dostupné z http://www.partners.cz/cs/produkty/hypoteky/historie-hypotecnichuveru/ [online, cit. 11. 3. 2016] Zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb. Dostupné z http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2004-190 [online, cit. 11. 3. 2016] 7

12

Od roku 2014 úvěry na bydlení jsou upraveny Směrnicí Evropského parlamentu a Rady 2014/17/EU ze dne 4. února 2014 o smlouvách o spotřebitelském úvěru na nemovitosti určené k bydlení a o změně směrnic 2008/48/ES a 2013/36/EU a nařízení (EU) č. 1093/2010, jež měla být promítnuta do českého právního řádu do 21. 3. 2016. Směrnice nevstoupila v platnost k určenému datu, aktuální předpoklad účinnosti směrnice je od 1. 10. 2016.8 Nová hypoteční směrnice se vztahuje na úvěry, které jsou zajištěny zástavním právem k nemovitosti určené k bydlení nebo jiným obdobným zástavním právem. Rovněž platí v případě smluv, jejichž účelem je nabytí či zachování vlastnických práv k nemovitosti, výjimky jsou též stanoveny. Směrnice se vztahuje na úvěry poskytované spotřebitelům fyzickým osobám mimo jejich případné podnikatelské aktivity. Kromě spotřebitelů směrnice upravuje postavení věřitelů, poskytujících úvěr, dále pak zprostředkovatelů úvěrů. Součástí směrnice je úprava informační povinnosti všech zúčastněných. Jedná se hlavně o úpravu marketingových a reklamních materiálů, přehlednost poskytnutých informací klientovi jako například předsmluvních informací a informací spojených s postupem získání hypotečního úvěru. Jedním z hlavních bodů směrnice je úprava možnosti předčasného splacení úvěru. Tento bod se ovšem počítá s vlivem národní legislativy, která může možnost předčasného splacení úvěru omezit nějakými podmínkami či přiznat odškodnění věřitelům za využití možnosti předčasného splacení klientem. Směrnice také vyžaduje po členských státech, aby stanovily lhůtu, během které by spotřebitel mohl si úvěr rozmyslet a odstoupit od smlouvy. Požadovaná délka lhůty na rozmyšlenou by měla byt minimálně sedm dní. Nově by měl být zakázán vázaný nebo spojený prodej. V praxi by to znamenalo, že banky již nebudou moct nutit klienta do dalších produktů ze své nabídky pod záminkou poskytnutí či případného neposkytnutí hypotečního úvěru, v případě, že klient nesouhlasí

Ministerstvo financí Česká republika. Dostupné z http://www.psfv.cz/cs/uvery/hypotecni-uver [online, cit. 11. 3. 2016] 8

13

s dokoupením dalších produktů. Směrnice také předpokládá výjimky ze zákazu, zejména v případě, kdy věřitel poskytuje klientovi zvýhodnění v případě prodeje souvisejících produktů. Dále nová hypoteční směrnice stanoví pravidla pro hypoteční úvěry poskytnuté v cizí měně. Konkrétní podmínky by měly být součástí prováděcího zákona. Hypoteční směrnice také upravuje způsob oceňování nemovitosti. Hlavní změnou by měla být úprava přenositelnosti ocenění, což by znamenalo jednak povinnost věřitele poskytnout klientovi vypracovaný znalecký posudek, tak i povinnost akceptovat znalecký posudek, který byl vypracován klientem u jiného znalce, nikoliv pouze u jednoho konkrétního stanoveného úvěrující bankou. Kromě výše zmíněných úprav hypoteční směrnice definuje poradenství a poradenskou činnost finančních poradců poskytujících individuální služby klientům v rámci pomoci při získání hypotečního úvěru. Prováděcí zákon by mohl stanovit další omezení a pravidla finančního poradenství. Úprava hypotečních úvěrů také souvisí se zákonem č. 634/1992 Sb., o ochraně spotřebitele. Novela zákona byla vypracována Ministerstvem průmyslu a obchodu, jejíž přijetí by znamenalo změny i v oblasti poskytování hypotečních úvěrů, především v oblasti mimosoudního řešení sporů. S úpravou hypoteční směrnice také souvisí zákon č.38/2004 Sb., o pojišťovacích zprostředkovatelích a samostatných likvidátorech pojistných událostí. Dosavadní znění zákona neupravuje činnost hypotečních zprostředkovatelů. Tato situace by se mohla změnit přijetím směrnice, která se činností hypotečních poradců podrobně zabývá.9

1.1.3 Historie vývoje hypotečního úvěrování v Rusku V Rusku hypoteční úvěry existovaly již řadu století. Během panování císařovny Alžběty v roce 1754, byly vytvořeny státní úvěrové instituce v Petrohradu a Moskvě. Jednalo se o pobočky Státní banky pro šlechtu. Využít jejich služeb mohli pouze ruští šlechtice a cizinci s trvalým bydlištěm a majetkem na území tehdejšího Ruska. Od roku 1776 banky začaly vydávat půjčky i zemědělcům. Další fáze vývoje hypotečních úvěrů v Rusku byla v období Kofroň M., Čechová L. 3. 12. 2014 (KPMG Legal) Právní úprava hypotečních úvěrů a její změny v souvislosti s novou směrnicí. Dostupné z http://www.epravo.cz/top/clanky/pravni-uprava-hypotecnich-uveru-a-jeji-zmenyv-souvislosti-s-novou-smernici-96102.html [online, cit. 23. 04. 2016 ] 9

14

panování císařovny Kateřiny II, jejímž záměrem bylo systematizovat práci bank. Brzy byla zjištěna řada nedostatků, zejména špatná kontrola nad poskytnutými závazky a nepořádek v záznamech ohledně přijetí a výdaje peněz. 28. června roku 1786 byla založena Státní úvěrová banka, Statní banky pro šlechtu byly zrušeny. Jednalo se o první instituci, která poskytovala dlouhodobé hypoteční úvěry. Úvěry pro šlechtu byly na maximální dobu 20 let s úrokem 8 %, vlády měst měly možnost získat úvěr na 22 roky s úrokovou sazbou ve výši 7 %. Po zrušení nevolnictví v roce 1861 došlo k intenzivnímu růstu a rozšíření úvěrových institucí.10 Před revoluci Rusko mělo poměrně dobře vyvinutou infrastrukturu, která sčítala specializované zemské banky, venkovské banky, spořitelny a úvěrní družstva apod. Tyto instituce obvykle vydávaly úvěry zajištěné pozemky. Proto se takovému úvěru častěji říkalo půdní, nikoliv hypotéční. Po revoluci hypotéky, dá se říci, přestaly existovat, lidé neměli možnost obchodovat s nemovitostmi, jediný způsob získat větší byt byla výměna, nesměla být úplatná. Porevoluční období mělo řadu omezení, zlom nastal až v roce 1990, kdy byl obnoven zájem o úvěrování, nejenom hypoteční. V roce 1992 byl přijat zákon „O úvěru“. Právní rámec hypotečních úvěrů byl stanoven zákonem „O hypotéce“ ze dne 20. června roku 1993. Velmi důležitým úkolem bylo řešení problému bydlení pomocí zavedení různých forem finančních a úvěrových mechanismů. 12. srpna 1993 byla vytvořena asociace hypotečních bankéřů, jejímž cílem byl lobbying ve vládě a zavedení funkčních a adekvátních právních norem v oblasti hypotečního úvěrování. 26. srpna 1996 byla vytvořena Federální agentura hypotečního úvěrování, jejímž posláním bylo zpřístupnit hypotéky pro veřejnost.11 Podle Ruské centrální banky (RCB) na začátku roku 2012 z 978 registrovaných úvěrových institucí na hypotečním trhu pracuje 658 z nich, přičemž pouze 577 poskytují nové úvěry na nákup nemovitostí, zbytek institucí pracuje s již dříve poskytnutými úvěry. V roce 2011 dle údajů Ruské centrální banky bylo vydáno 523 582 hypotečních úvěrů na bydlení ve výši 716,9 miliard rublů. Jejich hlavní podíl (520 658 úvěrů) byl poskytnut v rublech v celkové hodnotě 697,4 miliard. Průměrná výše úvěru je 1,37 milionu rublů. 10

Istorija ipoteki v Rossii. Dostupné z http://www.ipoteka-rus.ru/2/48.html [online, cit. 23. 04. 2016 ]

Novyj zakon ob ipoteke i ego mesto v sisteme rossijskogo zakonodatelstva. Dostupné z http://www.centerbereg.ru/171.html [online, cit. 23. 04. 2016] 11

15

Začátkem roku 2012 byla zaznamenána částka ve výši 45,3 miliard rublů po splatnosti, která nebyla uhrazena v řádném termínu. Vážená průměrná úroková sazba se k 1. lednu 2012 u hypoték pohybovala na úrovni 11,9 % v rublech a 9,7 % v cizí měně. Průměrná vážená doba splatnosti byla 14,8 let pro hypoteční úvěry v rublech a 12,3 let pro hypotéky cizoměnné. Obecně stav hypotečního úvěrování v Rusku přední odborníci na realitním trhu považují za poměrně komplikovaný. Existují stále některé základní problémy, které brání rozvoji hypotečního trhu v Rusku. Mezi nejvýznamnější problémy současnosti patří bezesporu nízká solventnost obyvatel, zejména v regionech, a vysoké úrokové sazby z hypotečních úvěrů. Další mezerou je nedostatečná legislativní úprava systému poskytování hypotečních úvěrů. Kromě toho existuje řada dalších faktorů, které mají vliv na slabý vývoj hypotečního trhu v Rusku. Dlužníkovi vznikají značné náklady a svým způsobem musí zaplatit dvojnásobnou cenu za nemovitost kvůli vysoké úrokové sazbě. Stále existuje vysoké riziko platební neschopnosti, která se ještě zhoršuje rizikem vysokých pokut a úroků z prodlení při neplnění povinností vůči bance včas. Získání hypotečních úvěrů není dostupné pro větší část Ruska, zejména pro obyvatelstvo v regionech. Přitom banky mají dost přísné metodiky, na základě kterých provádí výběr potenciálních dlužníků. Zhoršující se ekonomické a finanční podmínky značně oslabily ruský trh s bydlením. Nicméně, v roce 2014 lze pozorovat dočasný nárůst poptávky po nemovitostech kvůli vnímání takového druhu investic jako "bezpečných" v době nejistých finančních a hospodářských podmínek a všeobecné nejistoty ohledně budoucího ekonomického vývoje. V průběhu roku 2014 ruský trh s bydlením zažil několik šoků. Začátkem roku realitní trh zažíval mírnou turbulenci. Dále však následovalo geopolitické napětí, mezinárodní sankce a rychlý pokles cen ropy v posledním čtvrtletí roku, které se promítly velkými změnami v ekonomice. Vytvořily se velmi nejisté podmínky pro trh rezidenčních nemovitostí. Negativní vývoj cen ropy způsobil, že ruský rubl ztratil více jak 40 % své hodnoty v průběhu roku 2014 a dalších 18 % v lednu 2015. Kvůli ruským protisankcím, které byly zavedeny, jako odpověď na sankce západu, došlo k ostrému znehodnocení měny a nabídkovému šoku na trhu s potravinami.

16

Rusko zavedlo sankce na velké množství importovaných zemědělských produktů, což způsobilo výraznou inflaci v zemi. V únoru 2015 růst spotřebitelských cen dosáhl 16,7 % meziročně, čímž výrazně překročil růst nominálních mezd. Údaje ze statistických analýz jednoznačně ukazují na pokles reálných mezd. Ruská centrální banka (RCB) několikrát v průběhu roku zvyšovala svou klíčovou sazbu s cílem zastavit růst směnného kurzu a inflační tlaky. Průměrná hypoteční úroková sazba, která již na začátku roku 2014 přesáhla 12 %, začala v posledním čtvrtletí roku stoupat. Podle agentury pro hypoteční uvěřování (AHML), v prosinci 2014 řada bank pozastavila poskytování hypotečních úvěrů vzhledem k nejistotě způsobené prudkým propadem směnného kurzu rublu a zvýšením sazeb, zatímco některé banky nastavily hypoteční sazby na prohibitivní úrovni 30 % a více. Statistiky RCB ukazují, že průměrná hypoteční úroková sazba v lednu 2015 vzrostla na 14,2 %. Podle AHML, minimální hypoteční úroková sazba u většiny bank v lednu 2015 činila 14,5 % až 16 %, ale některé banky nabízely speciální ceny v rámci propagačních kampaní na základě spolupráce se stavebními firmami. Čtyřprocentní růst cen na realitním trhu v Rusku v roce 2015 představuje prudký pokles reálných cen vzhledem k vysoké inflaci. V roce 2016 se očekává další pokles reálných cen. Vládní program dotování bank za účelem udržení hypotečních úrokových sazeb na úrovni nepřesahující 13 % by měl podporovat hypoteční trh a stavební činnost, ale trvalé oživení na trhu s bydlením přijde pravděpodobně až po zlepšení ekonomických a finanční podmínek v zemi. Finanční krize posledních let značně zkomplikovala i bez toho složitou situaci na ruském hypotečním trhu. Prudké oslabení rublu a krach některých bankovních institucí nepřispěly k stabilnímu rozvoji. S velkým problémem se potýkají ti dlužníci, kteří půjčovali na bydlení v cizí měně. Dlužníci, po vypuknutí finanční krize, dokonce vyžadovali po vládě a prezidentovi, aby bankám nařídil povinnost refinancovat cizoměnné hypotéky podle kurzu, který platil k datu podepsání úvěrové smlouvy. Ze strany vlády sice bylo vydáno doporučení pro banky, nebylo však direktivní. Banky sice nabídly různé způsoby refinancování, žádná z nich ovšem nepřistoupila na podmínky dlužníků. 12 12

LYSENKO, T., TAHIRI, S., SIX, J-M. Housing markets in Israel, Russia, South Africa and Turkey show resilience to weaker economic conditions. New York: Standard & Poor’s Financial Services LLC, services economic research. 2015. [online, cit. 14. 01. 2016]. Dostupné z http://rusipoteka.ru/files/analztics/sandp/2015/1703.pdf

17

1.1.4 Hypoteční legislativa v Rusku Začátkem roku 2000 ruská vláda schválila koncept rozvoje hypotečních úvěrů v Rusku. Nařízením vlády № 28 ze dne 11. ledna 2000 byl schválen plán přípravy návrhů právních aktů, zajišťujících rozvoj systému hypotečního úvěrování v Ruské federaci. Ačkoliv v roce 2004 prezidentem Ruské federace byl podepsán návrh zákonů, jejichž cílem bylo vytvořit cenově dostupné bydlení na trhu v Rusku, mimo jiné prostřednictvím rozvoje hypotečního trhu, ruský hypoteční trh nezískal masový charakter. Mezitím byly vyřešeny některé problémy spojené se zástavním právem a celkově se zlepšily podmínky pro poskytování daňových úlev. Hlavní právními akty, které regulují problematiku hypoték v Rusku v současné době, jsou: 

Federální zákon № 102-FZ ze dne 16. července 1998 „O hypotéce (zástavě nemovitostí)“



Federální zákon № 188-FZ ze dne 29. prosince 2004 „Kodex bydlení Ruské federace“



Federální zákon № 122-FZ ze dne 21. července 1997 № 122-FZ „O státní registraci práv k nemovitostem a transakcí s nimi“



Federální zákon № 218-FZ ze dne 30. prosince 2004, „O úvěrové historii“



Usnesení vlády № 285 ze dne 13. května 2006 „O schválení pravidel pro poskytování dotací mladým rodinám na pořízení bydlení v rámci programu „Zajištění bydlení pro mladé rodiny“ federálního cílového programu Bydlení“.13

1.2 Faktory ovlivňující hypoteční trh Hypoteční trhy jednotlivých zemí jsou ovlivněny řadou faktorů, které vysvětlují existenci rozdílů mezi hypotečními trhy v jednotlivých zemích. K významným faktorům řadíme: 

Socioekonomické faktory (Socioeconomic variables)

Novyj zakon ob ipoteke i ego mesto v sisteme rossijskogo zakonodatelstva. Dostupné z http://www.centerbereg.ru/171.html [online, cit. 23. 04. 2016] 13

18



Ukazatele bankovního sektoru (Banking sector variables)



Indikátory struktury finančního trhu (Financial markets variables)



Institucionální faktory (Institutional variables)



Charakteristiky trhu financování bydlení (Mortgage market variables)



Kulturní faktory.

1.2.1 Socioekonomické faktory Úroveň příjmů v zemi Kapitálové trhy a pojišťovnictví neboli dlouhodobé finanční segmenty, jsou více příjmově elastické, tj. vyvíjí se v pozdější fázi, než bankovní systém. V souladu s „příjmovou elasticitou“ napříč různými segmenty finančního systému, financování bydlení je „luxusním“ segmentem finančního sektoru. Podíl hypoték na HDP a procento dospělé populace zatížené hypotečním úvěrem se zvyšuje s úrovní příjmů v zemi konvexně, tj. pomalé zvýšení se zvýšením příjmů v zemích s nízkými a středními příjmy a rychlý nárůst se zvýšením příjmů v zemích s vysokými příjmy obyvatel.14 Měnová stabilita Vzhledem k dlouhodobé povaze hypotečních smluv, měnovou stabilitu lze považovat za klíčovou podmínku pro vybudování hypotečních trhů. Mezi měnovou nestabilitou a vývojem trhů financování bydlení je nelineární negativní vztah. Vysoká inflace je spojena s velmi mělkými hypotečními trhy. Země s nízkou inflací mají velké rozdíly ve vyspělosti hypotečního trhu, což naznačuje, že makroekonomická stabilita je nutnou, nikoli však jedinou postačující podmínkou pro hluboké a široké hypoteční trhy.15 Volatilita inflace Volatilita inflace je negativně a významně korelovaná s hypoteční hloubkou, zatímco pozitivně a významně s penetrací úvěrů na bydlení, což by mohlo naznačovat využití úvěrů na

14

BADEV, A. THE WORLD BANK. Housing finance across countries: new data and analysis. Washington, D.C.: The World Bank, Policy Research Working Paper number 6756, 2014. 10 s. [online, cit. 3. 12. 2015] Dostupné z https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/16821/WPS6756.pdf?sequence=1&isAllowed=y 15

BADEV, A. THE WORLD BANK. Housing finance across countries: new data and analysis. Washington, D.C.: The World Bank, Policy Research Working Paper number 6756. 2014. 10 s. [online, cit. 3. 12. 2015]. Dostupné z https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/16821/WPS6756.pdf?sequence=1&isAllowed=y

19

bydlení (a tedy nemovitostí obecně) jako zajištění proti inflaci. Hypoteční hloubkou se myslí rozsah pro uvěrování hypotečními úvěry.16 Urbanizace Mnohé země s nejvyšší úrovní urbanizace mají také jednu z nejvyšších úrovní hypotečních trhů a rozšířenosti hypotečních úvěrů. Existuje nelineární pozitivní vztah mezi podílem městského obyvatelstva v zemi (urbanizace země) a vývojem trhu hypoték. Vyšší podíl městského obyvatelstva zvyšuje jak poptávku (vzhledem k vyšší mobilitě a menší velikosti domácnosti), tak i nabídku [díky nižším nákladům dodání (delivery costs) a snadnější ochraně práv věřitelů]. Na druhou stranu, vyšší stupeň urbanizace by mohl mít za následek nižší využití hypotečních úvěrů, kdyby se většina domácností rozhodla bydlet v pronájmu spíše než ve vlastním.17 Hustota a růst obyvatelstva Hustota obyvatelstva ani jeho růst nejsou významně spojené s vývojem trhu hypoték.18 Ukazatel ekonomického zatížení Ukazatel ekonomického zatížení je definovaný jako poměr populace pod 15 a nad 65 let a osob ve věku mezi 15 a 65. „Starý“ ukazatel ekonomického zatížení je pozitivně a významně spojen s hloubkou hypotečních trhů a penetrací úvěrů na bydlení tzn., že vyšší podíl starší populace zvyšuje hloubku a penetrací financování bydlení. Naopak „mladý“ ukazatel ekonomického zatížení je negativně a významně spojený s oběma ukazateli – země s mladší populací mají nižší úroveň vývoje trhů financování bydlení.19

16

BADEV, A. THE WORLD BANK. Housing finance across countries: new data and analysis. Washington, D.C.: The World Bank, Policy Research Working Paper number 6756. 2014. 11 s. [online, cit. 3. 12. 2015]. Dostupné z https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/16821/WPS6756.pdf?sequence=1&isAllowed=y 17 BADEV, A. THE WORLD BANK. Housing finance across countries: new data and analysis. Washington, D.C.: The World Bank, Policy Research Working Paper number 6756. 2014. 12 s. [online, cit. 3. 12. 2015]. Dostupné z https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/16821/WPS6756.pdf?sequence=1&isAllowed=y 18 BADEV, A. THE WORLD BANK. Housing finance across countries: new data and analysis. Washington, D.C.: The World Bank, Policy Research Working Paper number 6756. 2014. 11 s. [online, cit. 3. 12. 2015]. Dostupné z https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/16821/WPS6756.pdf?sequence=1&isAllowed=y 19 BADEV, A. THE WORLD BANK. Housing finance across countries: new data and analysis. Washington, D.C.: The World Bank, Policy Research Working Paper number 6756. 2014. 14 s. [online, cit. 3. 12. 2015]. Dostupné z https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/16821/WPS6756.pdf?sequence=1&isAllowed=y

20

1.2.2 Ukazatele bankovního sektoru Regulační omezení Regulační omezení bankovních aktivit, mají nejednoznačný vztah k hypotečnímu trhu, jelikož omezují aktivitu banky v této oblasti, ale mohou podporovat rozvoj alternativních poskytovatelů hypoték, jako jsou hypoteční banky (housing banks), stavební spořitelny nebo specializované zprostředkovatelé. Omezení realitní činnosti bank Omezení činnosti bank, zejména jejich realitní činnosti má negativní vliv na hloubku a penetraci segmentu hypoték.20 Struktura vlastnictví bankovních domů Státem vlastněné banky mohou mít zvláštní mandát na poskytování hypotečního financování, ale můžou, na druhou stranu, být v tom méně efektivní, zejména pokud čelí nedostatku odpovídajících zdrojů financování a/nebo pokud čelí politickým interferencím. Zahraniční banky by mohly být více opatrné při zavazování se k dlouhodobým hypotéčním smlouvám, ale, na druhou stranu, můžou mít lepší možnosti řízení rizik, souvisejících s dlouhodobými finančními kontrakty. Z těchto důvodů není jasné, zda vůbec a případně jakým způsobem je struktura vlastnictví bank (podíl státem vlastněných bank a podíl bank ve vlastnictví zahraničních subjektů) spojeno s vývojem hypotečního trhu.21 Struktura bankovního trhu Zatímco vztah mezi hloubku a šířkou finančních trhů a konkurencí na bankovním trhu byl tradičně považován za pozitivní, nedávné teoretické a empirické studie dochází k výsledku, že k dispozici jsou jen omezené důkazy významné souvislosti mezi strukturou trhu a intenzitou konkurence s vývojem trhů hypotečního financování.22

20

BADEV, A. THE WORLD BANK. Housing finance across countries: new data and analysis. Washington, D.C.: The World Bank, Policy Research Working Paper number 6756. 2014. 15 s. [online, cit. 3. 12. 2015]. Dostupné z https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/16821/WPS6756.pdf?sequence=1&isAllowed=y 21 BADEV, A. THE WORLD BANK. Housing finance across countries: new data and analysis. Washington, D.C.: The World Bank, Policy Research Working Paper number 6756. 2014. 15 s. [online, cit. 3. 12. 2015]. Dostupné z https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/16821/WPS6756.pdf?sequence=1&isAllowed=y 22 BADEV, A. THE WORLD BANK. Housing finance across countries: new data and analysis. Washington, D.C.: The World Bank, Policy Research Working Paper number 6756. 2014. 15 s. [online, cit. 3. 12. 2015]. Dostupné z https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/16821/WPS6756.pdf?sequence=1&isAllowed=y

21

1.2.3 Indikátory struktury finančního trhu 23 Rozvoj nebankovních finančních institucí a finančních trhů je důležitý pro hypoteční segment finančního systému. Hluboké a efektivní hypoteční trhy jsou závislé na dlouhodobých finančních zdrojích, které jsou jen zřídka k dispozici prostřednictvím retailových vkladů a které pochází od nebankovních finančních institucí, včetně pojišťoven a prostřednictvím finančních trhů. Sekuritizace hypotečních portfolií vyžaduje hluboké a likvidní trhy. Rozšíření životního pojištění a pojistná aktiva k HDP Rozvoj hypotečního trhu jde ruku v ruce s vývojem tohoto segmentu finančního sektoru, tak kritického pro dlouhodobé finance. Jak hloubka hypotečního trhu, tak i penetrace úvěrů na bydlení, jsou významně a pozitivně korelovány s rozšířením životního pojištění a s podílem pojistných aktiv k HDP (Life Insurance Penetration and Insurance Assets to GDP), tedy se zvyšují s vývojem odvětví pojišťovnictví. Burzovní kapitalizace k HDP a Obrat burzovního trhu Větší akciový trh je spojen s vyšším podílem hypotečních úvěrů na HDP. Více likvidní akciové trhy jsou spojený jak s vyšší hloubkou hypotečního trhu, tak i s vyšší penetrací úvěrů na bydlení. Struktura vystavené hodnoty státních a firemních dluhopisů k HDP Větší trh státních dluhopisů, často považovaný za poskytovatele benchmarku úrokových sazeb hypotečních finančních produktů, je negativně korelován s hloubkou a penetrací hypotečních úvěrů, což může být způsobeno vytěsňovacími účinky veřejného dluhu. Tržní kapitalizace trhu soukromých dluhopisů k HDP je výrazně a pozitivně korelována s penetrací úvěrů, ale ne hloubkou hypotečního trhu.

23

BADEV, A. THE WORLD BANK. Housing finance across countries: new data and analysis. Washington, D.C.: The World Bank, Policy Research Working Paper number 6756. 2014. 15 s. [online, cit. 3. 12. 2015]. Dostupné z https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/16821/WPS6756.pdf?sequence=1&isAllowed=y

22

1.2.4 Institucionální faktory Institucionální kvalita země Výsledky studií naznačují významnou roli práv věřitele, ale nikoliv složitého byrokratického systému. Existuje řada tvrzení o důležitosti práv věřitelů a efektivnosti postupů potřebných pro vydání stavebních povolení. Hypoteční trhy jsou více rozvinuté v zemích s nižším počtem úkonů za účelem získání stavebního povolení a lépe zajištěnými právy věřitelů

Obrázek 1: Uplatnění práva postihu

Zdroj: imf.org, Housing finance and real estate booms: a cross-country perspective, str. 11, vlastní úprava

Efektivnost vymahatelnosti práva a právo postihu představují schopnost věřitelů ukládat postih na majetek dlužníka (jinou nemovitost než tu, která je zastavena bance k zajištění hypotéky). Právo postihu se liší v jednotlivých zemích. Rozšířené uplatnění práva postihu je spojováno s nižší mírou selhání v zemích, kde je používáno.24

CERUTTI, E., JIHAD, D., DELL’ARICCIA, G. Housing finance and real estate booms: a cross-country perspective. Washington D.C.: IMF, IMF Staff Discussion Note. 2015. 10 s. [online, cit. 06. 02. 2016]. Dostupné z https://www.imf.org/external/pubs/ft/sdn1512.pdf 24

23

Efektivní vymáhání práva je stejně důležité jako samotné schválení legislativy. „Ukázalo se, že vytvoření efektivních postupů vymáhání práva je obtížnější než vytvoření nových zákonů.“25 Náklady na registraci majetku Snadnost registrace majetku statisticky významně koreluje s velikostí hypotečních trhů.26

1.2.5 Charakteristiky trhu financování bydlení Státní účast v systému financování hypotečních úvěrů V řadě vyspělých zemí, legislativa umožňuje domácnostem odečíst hypoteční úrokové platby ze svého zdanitelného příjmu. Daňové redukce jsou běžné v zemích s rozvíjejícími se trhy (Obr. 2). V mnoha případech srážky jsou maximálně omezeny (například Polsko, Jižní Korea), naopak Spojené státy a Norsko jsou výjimečnými případy, kde se uznává náklad skoro v plné výši. Vládní podpora hypotečních trhů může jít nad rámec hypotečních úrokových nákladů z pohledu daní a zahrnuje dotace (například na koupi první nemovitosti pro bydlení), poskytování záruk nebo zvýhodněných půjček vládní agenturou, daňovou uznatelnost kapitálových zisků a významnou roli státních institucí na hypotečním trhu. 27

OSN. Systémy financování bydlení pro transformující se země: Zásady a příklady, New York a Ženeva. 2005. 17 s. [online, cit. 26. 02. 2016]. Dostupné z http://www.mmr.cz/getmedia/120dd51c-be9c-4ae1-afbcb4381d9696bb/0831-0831-cesky_HousingFinancesystems310805 25

26

CERUTTI, E., JIHAD, D., DELL’ARICCIA, G. Housing finance and real estate booms: a cross-country perspective. Washington D.C.: IMF, IMF Staff Discussion Note. 2015. 11 s. [online, cit. 03. 02. 2016]. Dostupné z https://www.imf.org/external/pubs/ft/sdn1512.pdf CERUTTI, E., JIHAD, D., DELL’ARICCIA, G. Housing finance and real estate booms: a cross-country perspective. Washington D.C.: IMF, IMF Staff Discussion Note. 2015. 11 s. [online, cit. 03. 02. 2016]. Dostupné z https://www.imf.org/external/pubs/ft/sdn1512.pdf 27

24

Obrázek 2: Daňová redukce


Účast vlády na hypotečním trhu není významně spojená s kolísáním hypoteční hloubky nebo proniknutí mezi země s vysokými příjmy. Za bezvýznamný lze považovat vztah mezi vládní podporou a rozvojem systému hypotečního financování. Zároveň existuje negativní vztah mezi státním vlastnictvím bank a růstem hypotečního trhu, který vrhá pochybnosti na vliv intervencionistické vládní politiky ve vývoji hypotečních trhů. Model financování hypotečních úvěrů V jednotlivých zemích existuje různorodost napříč modely financování hypotečních úvěrů (drobné vklady, kryté dluhopisy; sekuritizace). Kromě toho, různé modely financování mohou být přítomny současně v rámci jedné země.28

CERUTTI, E., JIHAD, D., DELL’ARICCIA, G. Housing finance and real estate booms: a cross-country perspective. Washington D.C.: IMF, IMF Staff Discussion Note. 2015. 10 s. [online, cit. 03. 02. 2016]. Dostupné z https://www.imf.org/external/pubs/ft/sdn1512.pdf 28

25

Obrázek 3: Modely financování


Primárními (nebo sekundárními) zdroji financování hypoték je maloobchodní financování prostřednictvím vkladů, velkoobchodní financování prostřednictvím finančních trhů, hypoteční zástavní listy nebo jiné zdroje. Financování hypoték prostřednictvím vkladů je spojeno s modelem originate-and-hold (držení do splatnosti) a poskytuje tak silné podněty pro věřitele, aby dávaly pozor a průběžně monitorovali proces. Nesoulad aktiv a pasiv a finančních omezení představuje možné potíže tohoto zdroje financování hypotečních úvěrů. Velkoobchodní financování nepředstavuje podobná omezení, ale rizika s tím spojená byly patrné během nedávné americké subprime krize. Financování hypotečními zástavními listy kombinuje financování prostřednictvím finančních trhů a prostřednictvím vkladů, které se osvědčilo jako poměrně stabilní zdroj financování. Podíl dluhů zajištěných nemovitostí na HDP je vyšší v zemích, kde primárním zdrojem financování jsou hypoteční zástavní listy. Maloobchodní financování také je spojeno s vyšší

26

hloubkou hypotečního trhu. Velkoobchodní financování, na druhou stranu, není spojeno s vývojem hypotečních trhů. Modely financování by se mohly rovněž měnit vývojem hypotečního trhu do budoucna.29 1.2.6 Kulturní faktory30 Mezi kulturní faktory patři: hotovostní ekonomika, klientelismus, úroveň korupce, polovlastnický charakter nájemního bydlení, které negativně ovlivňují hlavně poptávku po tržním financování bydlení. Hotovostní ekonomika (často v zahraničních měnách) je vytvářena nestálým finančním prostředím. Význam má dědictví a spolehnutí se na podporu rodičů (sociální očekávání). Pokles obyvatelstva v mnoha zemích rovněž umožňuje spoléhání na zděděnou mezigenerační pomoc.

1.3 Parametry hypotečních úvěrů 1.3.1 Zdroje financování Hypoteční úvěr v pravém slova smyslu je zapůjčením finančních prostředků oproti zajištění nemovitostí. Přesto, že taková zajištění jsou platná pro jakýkoliv uvěrový vztah, banka pro zapůjčení může opatřit zdroje emisí tzv. hypotečních zástavních listů (HZL), což odpovídá vymezení hypotečního úvěru zákonem o dluhopisech.31 Hypoteční zástavní listy jsou dluhopisy, jakož i obdobné cenné papíry představující právo na splacení dlužné částky vydávané podle práva cizího státu, jejichž jmenovitá hodnota a poměrný výnos (dále jen "závazky z hypotečních zástavních listů") jsou plně kryty pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek (řádné krytí) a popřípadě též náhradním způsobem podle tohoto zákona (náhradní krytí). Součástí názvu tohoto cenného papíru je označení hypoteční zástavní list. Jiné cenné papíry nesmí toto označení obsahovat. 29

BADEV, A. THE WORLD BANK. Housing finance across countries: new data and analysis. Washington, D.C.: The World Bank, Policy Research Working Paper number 6756. 2014. 15 s. [online, cit. 3. 12. 2015]. Dostupné z https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/16821/WPS6756.pdf?sequence=1&isAllowed=y 30 OSN. Systémy financování bydlení pro transformující se země: Zásady a příklady, New York a Ženeva. 2005. 16 a 17 s. Dostupné z http://www.mmr.cz/getmedia/120dd51c-be9c-4ae1-afbc-b4381d9696bb/0831-0831cesky_HousingFinancesystems310805 [online, cit. 26. 02. 2016] PŮLPÁNOVÁ, S. Komerční bankovnictví v České republice. Praha: Oekonomika, 2007. 338 s. ISBN 978- 80245-1180-1. 31

27

Hypoteční zástavní listy může vydávat pouze banka podle zvláštního právního předpisu upravujícího činnost bank se sídlem v České republice (dále jen "emitent hypotečních zástavních listů").32 Banka jako emitent sleduje poměr mezi řádným a náhradním krytím závazků z HZL: 

Řádné krytí - závazky ze všech HZL, vydaných jednou bankou, tvoří pohledávky z hypotečních úvěrů, které nesmí přesáhnout 70 % zástavní hodnoty zastavených nemovitostí



Náhradní krytí – závazky z HZL, vydaných jednou bankou, je možné kryt do výše 10 % této jmenovité hodnoty. K náhradnímu krytí lze využit hotovost, vklady u ČNB, statní dluhopisy nebo cenné papíry ČNB. Emise HZL je obvykle podporována a zvýhodňována růžnými způsoby, což umožnuje

bance poskytovat hypoteční úvěry s relativně nízkou úrokovou sazbou.33 1.3.2 Zajištění hypotečního úvěru a stanovení ceny nemovitosti Jako zajištění hypotečního úvěru slouží obvykle vybraná nemovitost, která je tím hypotečním úvěrem financována. Banka velmi důkladně prověřuje kvalitu a vhodnost zastavované nemovitosti. Jedná se o garanci splacení hypotečního úvěru. Kvalita takové nemovitosti je posouzena z hlediska prodejnosti této nemovitosti a výnosnosti dané transakce. Obecně lze říci, že nejkvalitnějšími nemovitostmi jsou ty, které mají víceúčelové použití. Banky pro účely posouzení kvality zástavy dělí nemovitosti na stavby, pozemky a rozestavěné stavby. Stavby se člení na nemovitosti sloužící k bydlení (rodinné domy, bytové domy, byty), které jsou zařazeny dle významnosti na první místo, dále jsou prostory k podnikání (administrativní prostory, prostory k podnikání) a stavby nebytové (skladové prostory, výrobní haly).

Zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb. Dostupné z http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2004-190 [online, cit. 11. 3. 2016] 32

PŮLPÁNOVÁ, S. Komerční bankovnictví v České republice. Praha: Oekonomika, 2007. 338 s. ISBN 978- 80245-1180-1. 33

28

Pozemky se dělí na stavební pozemky, které mají nejvyšší hodnocení, zvláště když mají základní technickou vybavenost, a pozemky specifikovány jako zemědělská nebo lesní půda, jejichž kvalita je považována za mnohem nižší.34 Rozestavěné stavby patří k zvláštní skupině nemovitosti, jejichž využití jako zástavy je podmíněno existujícím záznamem v katastrální evidenci jako rozestavené budovy s přesně definovanými vlastnickými poměry. Kromě zařazení do některé z výše popsaných kategorií, existuje ještě řada faktorů, které mají vliv na kvalitu zástavy. Jsou to faktory tržní a netržní. Tržní faktory představují jakousi rovnováhu mezi poptávkou a nabídkou po podobných nemovitostech. Mezi netržní faktory patří: 

Poloha zastavované nemovitosti



Omezení vlastnických prav, pokud existuje



Obsazenost nemovitosti nájemcem (zde je nutné podotknout, že je velký rozdíl mezi smlouvou o nájmu na dobu neurčitou s trvalým nájemcem a smlouvou na dobu určitou obvykle na jeden rok s možnosti smlouvu kdykoliv vypovědět v rámci několikaměsíční výpovědní lhůty)



Ostatní omezení, která mohou mít vliv na snížení kvality nemovitosti.35 Aby banka mohla objektivně posoudit kvalitu nemovitosti, musí mít expertní odhad

znalce, jehož úkolem je maximálně objektivně se přiblížit tržní ceně nemovitosti s přihlédnutím k veškerým netržním faktorům, které ovlivňují cenu nemovitosti kladně nebo záporně. Nejpoužívanější metodou pro vypracování odhadu je srovnávací metoda, která má za cíl porovnat ceny obdobných nemovitostí, za které byly skutečně realizovány prodeje za srovnatelných podmínek. Výnosové metody se používají velmi málo a pouze v případě komerčních nemovitostí. Výnosové metody vychází z předpokládaných výnosů, plynoucích z nemovitosti. Rozlišují se

34

SŮVOVÁ, H., PAVELKA, F., DEGEN, Z., NĚMCOVÁ, L., NÁLEVKOVÁ L. Specializované bankovnictví. Praha: Bankovní institut, 1997. 1. vyd. 398 s. ISBN 80-902243-2-6. SŮVOVÁ, H., PAVELKA, F., DEGEN, Z., NĚMCOVÁ, L., NÁLEVKOVÁ L. Specializované bankovnictví. Praha: Bankovní institut, 1997. 1. vyd. 398 s. ISBN 80-902243-2-6. 35

29

dvě varianty – optimistická a pesimistická, přičemž banky obvykle požadují, aby se vycházelo z pesimistické varianty. Velmi omezeně se používají nákladové metody, které posuzují skutečné náklady, vynaložené na pořízení nemovitosti, nebo také náklady, které je nutné vynaložit za danou nemovitost teď při aktuální tržní situaci. V současné době se nepoužívají vůbec technické metody, které hodnotí jednotlivé technické prvky nemovitosti na základě bodů, metrů, způsobů provedení apod. Výsledné jednotkové ceny hodnocených prvků se sčítají a vytváří celkovou cenu nemovitosti. Pro dosažení větší objektivity odhadci používají cenové mapy, které obsahují cenové údaje obdobných nemovitostí, prodaných v různých regionech. Obecně platí, že nemovitost je vhodná k zastavení ve prospěch banky, pokud na ní neváznou některá věcná břemena či omezení vlastnických práv. Kromě toho nemovitost má být v osobním vlastnictví a jít do zástavy jako celek. Kromě kupované nemovitosti nebo jiné nemovitosti ve vlastnictví kupujících, lze dát do zástavy nemovitost třetí osoby na základě jejího souhlasu. Zástavní právo k nemovitosti ve vlastnictví třetí osoby lze použít v případě nedostatečného množství vlastních zdrojů pro financování nemovitosti nebo také při koupi družstevního bytu. Pokud se jedná o koupi bytu v osobním vlastnictví, nemusí tato nemovitost sloužit jako zástava po celou dobu splácení hypotečního úvěru. Jakmile pominou důvody nedostatečné zástavy, může kupující zastavit pořizovanou nemovitost ve prospěch svého hypotečního úvěru a nemovitost, která byla dočasně zastavená, zbavit té zástavy na základě předchozího souhlasu banky s tímto krokem.36 1.3.3 Účel poskytnutí hypotečního úvěru Banka rozlišuje nepodnikatelský a podnikatelský účel získání hypotečního úvěru. Každý účel je hodnocen podle zvláštních parametrů. Nepodnikatelský účel získání hypotečního úvěru vyžaduje prokázání takových příjmů žadatele a případných spolužadatelů, které by pokryly předpokládanou splátku hypotéky, běžné existenční náklady klienta a ostatní finanční závazky, jako např. daně, jiné splátky úvěrů atd.

Zástava nemovitosti. Dostupné z https://www.hypotecnibanka.cz/jak-na-hypoteku/pruvodce-koupinemovitosti/zastava-nemovitosti/ [online, cit. 11. 3. 2016] 36

30

Zde je nutné zmínit, že způsoby výpočtu nezbytných existenčních nákladů má každá banka svoje. Řada bank ovšem vychází z životního minima, stanoveného zákonem a upraveného pomoci zvláštního koeficientu. Získání hypotečního úvěru za účelem podnikání banka posuzuje mírně odlišným způsobem. Zde především se dívá na rentabilitu, cash flow, celkovou zadluženost klienta a schopnost splácet závazky. Jinými slovy banka analyzuje úroveň finanční stability klienta. Nezřídka v podobných případech banka vyžaduje údaje potřebné pro vyhodnocení bonity společníků žadatele nebo také bonity podniků, kde žadatel má významné podíly. Hodnocení kvality investičního záměru rovněž rozlišuje investice, které vychází z individuálních potřeb žadatele, a investice za účelem podnikání. Nepodnikatelský investiční záměr se charakterizuje nejnižší rizikovostí pro banku jako poskytovatele hypotečního úvěru. U podnikatelského investičního záměru banka mimo jiné požaduje podnikatelský záměr, v němž žadatel věrohodně prokáže úspěšnost plánované investice.37

1.3.4 Výše hypotečního úvěru (LTV) Aby banka stanovila výši hypotečního úvěru, na který klient může mít nárok při řádném splnění veškerých požadavků, musí vzít v potaz následující faktory: 

Výše disponibilních zdrojů klienta – tyto zdroje se hodnotí jako primární a musí být v takové výši, v jaké dovolí klientovi splácet závazek vůči bance řádně a včas.



Odpovídající cena zástavy neboli výše zadlužitelné části (LTV). Loan to value nebo v překladu „částka k zapůjčení“ je finančním výrazem, který slouží k vyjádření poměru půjčované částky k hodnotě zastavované nemovitosti. Tuto hodnotu nemovitosti určuje banka na základě odborného ocenění. Pokud ocenění nemovitosti je shodné s prodejní cenou nemovitosti, pak zaleží jenom na tom, jaké procento LTV je banka ochotna zapůjčit klientovi a kolik vlastních prostředků klient je ochoten investovat do koupě nemovitosti. Čím větší je procento LTV, tím je transakce pro banku rizikovější, což může mít bezprostřední vliv na výši úrokové sazby, kterou klientovi nabídne. Obvykle se dá dostat na 85% LTV nebo dokonce na 90% LTV. Od poskytnutí 100% hypotéčních

SŮVOVÁ, H., PAVELKA, F., DEGEN, Z., NĚMCOVÁ, L., NÁLEVKOVÁ L. Specializované bankovnictví. Praha: Bankovní institut, 1997. 1. vyd. 398 s. ISBN 80-902243-2-6. 37

31

úvěrů se některé banky distancují. Většina bank má 100% hypotéky zařazeny do svých nabídek, v praxi to často znamená, že klient dostane nevýhodné podmínky v porovnání s např. 90% hypotékou nebo dokonce žádost, přes doložení veškerých potřebných dokumentů, bude zamítnuta. ČNB doporučuje bankám poskytovat maximálně 95% hypotéky. Dokonce od roku 2017 – maximálně 90% hypotéky. 

Výše hypotečního úvěru nesmí přesáhnout cenu nemovitosti, na kterou je poskytován kvůli dodržení kritéria účelovosti, kterým jsou hypoteční úvěry charakterizovány.



Tyto faktory platí pro úvěry s jednorázovým a postupným čerpáním.38

1.3.5 Doba splatnosti Doba splatnosti hypotečního úvěru je podmíněna schopností klienta ten úvěr splácet a životnosti nemovitosti, která slouží jako zástava k zajištění úvěru. V případě účelových úvěrů doba splatnosti nesmí přesahovat odhadovanou životnost nemovitosti. Kromě těchto dvou faktorů, které jsou významné pro banku, existuje ještě faktor, který je důležitý pro klienta. Konkrétně se jedná o ekonomickou výhodnost pro žadatele o úvěr. Rostoucí doba splacení snižuje výši měsíčních splátek hypotéčního úvěru, nicméně má vliv na zvýšení celkového objemu zaplacených úroků.39 1.3.6 Způsoby čerpání Hypoteční úvěr může být čerpán jednorázově nebo postupně, záleží na účelu poskytování úvěru. Jednorázové čerpání se používá v případech koupě existující nemovitosti nebo v případě, kdy je hypoteční úvěr poskytnut na splacení dříve poskytnutého úvěru (refinancování). Postupné čerpání může byt domluveno v případě výstavby nemovitosti, koupě novostavby ve fázi výstavby nebo v případě financování rekonstrukce nemovitosti. Peníze z hypotéky v takových případech jsou uvolňovány postupně v souladu s potřebami probíhající

RADOVÁ, J., DVOŘÁK, P., MÁLEK, J. Finanční matematika pro každého. Praha: Grada, Finance (Grada), 2009. 7. aktualiz. vyd. 293 s. ISBN 978-80-247-3291-6. 38

DVOŘÁK, P. Bankovnictví pro bankéře a klienty, 3. přepracované a rozšířené vydání. Praha: Linde, 2005. 681 s. ISBN 80-7201-515-X. 39

32

stavby či rekonstrukce. Slouží-li financována nemovitost současně jako zástava, nesmí výše úvěru přesáhnout rámec zastavitelné hodnoty nemovitosti.40 Postupné čerpání může banka rovněž povolit při koupi již existujících nemovitostí v rámci řešení složitějších případů, kdy charakter transakce vyžaduje postupné čerpání hypotečního úvěru. 1.3.7 Způsoby splacení Stejné jako v případě čerpání hypotečního úvěru, může byt i splacení jednorázové nebo postupné. Jednorázové splacení se používá pouze ve speciálních případech, většinou ve spojení s uzavřeným pojištěním nebo stavebním spořením. Podstata jednorázového splacení spočívá v tom, že klient platí po celou dobu splatnosti pouze úroky z úvěru, splatnost úvěru je stanovena ke konkrétnímu datu, ke kterému klient získá jednorázovou platbu z životního pojištění nebo ze stavebního spoření. Touto částkou pak bude celý úvěr jednorázově splacen. V některých případech jednorázové splacení úvěru může byt pro klienta výhodnější oproti běžnému postupnému splacení. Ačkoliv u takového způsobu se jedná o vyšší splátky úroků, je zde možnost významně snížit daňový základ o tyto úroky v rámci zdaňovacího období. Současně klient může pravidelně vkládat peníze např. do stavebního spoření, čímž je zhodnotí a dostane tak výnos, který mu zabezpečí větší výhodnost při jednorázovém splacení hypotečního úvěru. V praxi se tento způsob téměř nepoužívá. Průběžné splacení je považováno za nejčastější formu splacení hypotečního úvěru. Obvykle klient hradí splátky formou pravidelných konstantních měsíčních plateb. Výše plateb je neměnná po dobu fixace úrokové sazby.41 Výše anuity roste s rostoucí úrokovou sazbou a postupně klesá s prodlužující se dobou splacení. Významný pokles anuity lze zaznamenat do 20 – 25 let splatnosti. V případě delší splatnosti vývoj výše anuity není významný, ale prodlužující se délka splacení má významný



33

vliv na výši zaplacených úroků. Anuita se skládá ze dvou položek – úroku a úmoru, jejichž poměr se postupně mění, úroky se snižují, úmor se naopak zvyšuje.42 Varianta progresivního a degresivního splacení není příliš obvyklá, nicméně občas se vyskytuje v případě podnikatelských hypotečních úvěrů. Degresivní způsob splácení hypotečního úvěru znamená, že měsíční splátka postupně klesá, přičemž řada bank, která akceptuje podobný systém splacení, vyžaduje z důvodu úvěrového rizika, aby byla přesně určena měsíční konstantní část splátky, která slouží ke snížení jistiny. Degresivní splacení může byt preferováno bankou v případě variabilních hypotečních úvěrů, kde je vyšší riziko pohybu úrokové sazby. Varianta progresivního splacení spočívá v průběžném zvýšení části splátek jistiny za předpokladu neměnné úrokové sazby, celková splátka postupně roste. Tento způsob splacení je nejrizikovější jak pro banku, tak pro klienta, tudíž je velmi zřídka používán v praxi.43 1.3.8 Úrokové sazby Vzhledem k nízké rizikovosti hypotečních úvěrů pro banku z důvodu jejich zajištění zástavním právem k nemovitosti, jsou úrokové sazby nižší v porovnání s jinými typy úvěrů. Úroková sazba může být stanovena pevně, nebo může být pohyblivá. Pohyblivá sazba je závislá na vývoji tržních úrokových sazeb. Pevná úroková sazba je neměnná po celou dobu splacení hypotečního úvěru. Často se používá kombinace těchto dvou typu úrokových sazeb. V praxi se nejčastěji používá fixní sazba po dobu prvních několika let, po uplynutí stanovené doby fixace sazba se změní a znovu se zafixuje na několik dalších let, případně zůstane pohyblivá.44 Banky nabízejí různě dlouhou dobu fixace: 1 rok, 3 roky, 5 let, 7 let, některé můžou zafixovat úrokovou sazbu i na dobu delší než 10 let. Požaduje-li klient jednoletou dobu fixace, banka na to může zareagovat mírně zvýšenou úrokovou sazbou z hlediska rizikovosti krátké

RADOVÁ, J., DVOŘÁK, P., MÁLEK, J. Finanční matematika pro každého. Praha: Grada, Finance (Grada), 2009. 7. aktualiz. vyd. 293 s. ISBN 978-80-247-3291-6. 42

Degresivní a anuitní a progresivní splácení hypotéky. Dostupné z http://www.callido.cz/progresivni-degresivnianuitni-splaceni-hypoteky [online, cit. 11. 3. 2016] 43


34

fixační doby. Fixace úrokové sazby na 3-leté, 5-leté nebo 7-leté období se považuje za normální a obvykle se používá v praxi. Delší období fixace může byt výhodné pro klienta jen v případě velmi nízké úrokové sazby a předpokladu, že v dalších letech může dojit k růstu úrokových sazeb. Ovšem tak dlouhý odhad není schopna udělat ani banka v tak dlouhém časovém měřítku. Pro banku zafixována nízká úroková sazba může byt nevýhodná v případě celkového zvýšení úrokových sazeb na trhu, proto ne všechny banky nabízí fixaci delší oproti obvyklé. Pokud ano, nemusí byt nabízená úroková sazba totožná s tou, která by mohla byt v případě standardní doby fixace. Na druhou stranu banka má větší jistotu, že klient nerefinancuje hypoteční úvěr brzy na konci fixační doby u konkurenční banky. 1.3.9 Státní podpora hypotečních úvěrů Státní podpora hypotečních úvěru je podpora státu k získání vlastního bydlení obvykle poskytována formou daňových nástrojů, konkrétně se jedná o odečet úroků ze základu daně zaplacených během zdaňovacího období. Státní příspěvky ve formě úrokové dotace byly zrušeny v roce 2004. Novelizace zákona č. 586/1992 Sb. o daních z příjmů s platností od 1. 1. 1998 umožnila daňové zvýhodnění pro fyzické osoby, které mají hypoteční úvěr pro vlastní bytové potřeby. Podstatou zvýhodnění je možnost odečíst částku, zaplacenou na úrocích ze základu daně z příjmů fyzických osob. Roční limit pro odečet je 300 000 Kč. Pokud úroky byly placeny jen část kalendářního roku, nezdanitelná částka nesmí překročit jednu dvanáctinu limitu za každý měsíc placení úroků, tudíž odečitatelná částka nesmí byt větší než 25 000 Kč za měsíc. Odečet úroků může provést účastník úvěrové smlouvy. Je-li ve smlouvě více účastníků, odečet lze provést následujícím způsobem. Odečet může provést jeden účastník smlouvy nebo každý z účastníků samostatně. Pokud se na odečtu podílí více, než jedná osoba, odečitatelná částka je rozdělená rovným dílem. Podmínkou uplatnění odečtu úroků je užívaní předmětné nemovitosti k vlastnímu trvalému bydlení, nebo k trvalému bydlení druhého z manželů, případně k trvalému bydlení potomků, rodičů nebo prarodičů obou manželů.45 Odpočet ze základu daně. Dostupné z http://www.finance.cz/bydleni/podpory-od-statu/odpocet-uroku/ [online, cit. 11. 3. 2016(a)] 45

35

1.4 Fáze úvěrového procesu V rámci procesu poskytování a splacení hypotečního úvěru lze vymezit úvěrové postupy, které se skládají z přípravné, schvalovací a realizační fází. 1.4.1 Přípravná fáze Poskytnutí hypotečního úvěru je podmíněno podáním písemné žádosti klienta, která má obsahovat tyto náležitosti: 

Osobní údaje žadatele a případně i spolužadatelů, rodinný stav žadatele



Informaci o výši příjmu a zdrojích příjmu žadatele



Výši požadovaných zdrojů, předpokládanou dobu čerpání a splacení úvěru



Popis vybrané nemovitosti, účelovost koupě, případně i popis nemovitosti, která má sloužit jako zástava, pokud se nejedná o ten samý objekt. Kromě vyplněné žádosti banky obvykle žádají po klientovi řadu dalších dokumentů,

jako například: 

Doklady totožnosti



Doklady potvrzující příjem žadatele, zejména potvrzení od zaměstnavatele, výpisy z účtů, ze kterých je průkazná výše mzdy zasílána z účtu zaměstnavatele na účet zaměstnance, daňové přiznání, úřední rozhodnutí o sociálních dávkách, výživném aj.



Doklady prokazující vlastnický nebo spoluvlastnický vztah k zastavované nemovitosti. Není-li nemovitost ve výlučném vlastnictví žadatele, je nutné předložit souhlas spoluvlastníka se zastavením předmětné nemovitosti.



Účel investice se prokazuje kupní smlouvou v případě koupě nemovitosti, často pro banku v této fázi je dostačující podepsaná smlouva o smlouvě budoucí kupní nebo dokonce její návrh. Pokud se jedná o výstavbu rodinného domu nebo jeho opravy účel investice se prokazuje rozpočtem, územním rozhodnutím, stavebním povolením s vyznačením nabytí právní moci a smlouvou o dílo.



Doklad o složení vlastních finančních prostředků, běžně se volí bankovní, advokátní nebo notářská úschova, jejíž podmínky jsou mimo jiné předmětem smlouvy o smlouvě budoucí kupní a zvláštní smlouvy o úschově finančních prostředků s jedním z výše vyjmenovaných schovatelů.

36



Odhad kupní ceny zastavované nemovitosti, který provede pověřený bankou odhadce podle požadavků úvěrující banky.



Smlouva o pojištění nemovitosti a případně i uzavřena smlouva o životním pojištění klienta.46 Přesto, že se u většiny bank klient setká s výše představeným souborem dokumentů,

který bude potřeba doložit, je nutné zmínit, že každá banka má své specifické požadavky a může v rámci přípravné fáze požadovat po klientovi doložení i jiných dokumentů. 1.4.2 Schvalovací fáze V rámci schvalovací fáze banka důkladné prověřuje dodané dokumenty, posuzuje rizika, stanoví podmínky poskytnutí úvěru v případě kladného rozhodnutí, úrokovou sazbu a podmínky splacení hypotečního úvěru. Banka rozhoduje na základě posouzení a vyhodnocení bonity klienta, kvality investičního záměru a hodnoty zastavované nemovitosti. Při vyhodnocení bonity klienta, banka především provádí analýzu právních poměrů klienta, jeho důvěryhodnosti, hospodářské a finanční situace klienta. Právní poměry klienta se prokazují důkazy o jeho právní a faktické existenci, plnou mocí pokud je klient zastoupen jinou osobou a výpisy z obchodního a živnostenského rejstříku pro podnikatele.47 Důvěryhodnost je posouzena bankou na základě několika níže uvedených kritérií: 

Stability hospodaření s financemi



Řádného a včasného plnění závazků, zejména splátek úvěrů, daní apod.



Řádného prokázání zdrojů a výši příjmů, věrohodnost potvrzení o výdajích



Stálosti klienta při výběru bankovní instituce, případně i její pobočky



Ostatní záležitosti, které mohou mít vliv na bonitu klienta



Úvěrové registry. V ČR existuji dva registry – jeden je pro právnické osoby, druhý – pro fyzické. Centrální

Registr Úvěru (CRU) pro právnické osoby vede ČNB. Druhý registr, založeny bankami, vede

46

Česká spořitelna www.csas.cz, Equa bank www.equabank.cz , Komerční banka www.kb.cz

SŮVOVÁ, H., PAVELKA, F., DEGEN, Z., NĚMCOVÁ, L., NÁLEVKOVÁ L. Specializované bankovnictví. Praha: Bankovní institut, 1997. 1. vyd. 398 s. ISBN 80-902243-2-6. 47

37

společnost Czech Credit Bureau (CCB). Ten slouží k ověření platební morálky fyzických osob.48 Kromě jiného banka hodnotí kvalitu a vhodnost zastavované nemovitosti. Pokud odhad obvyklé ceny nemovitosti se blíží ke skutečné prodejní ceně, znamená to, že klient má šanci získat vyšší úvěr, tudíž nemusí vkládat větší finanční obnos z vlastních zdrojů. V rámci schvalování rozhoduje banka též o výši hypotečního úvěru, resp. o tom, zda na základě předložených klientem dokumentů může mu poskytnout úvěr v požadované výši.

1.4.3 Realizační fáze Pokud ve schvalovací fázi bylo dosaženo kladného rozhodnutí, přichází na řadu realizační fáze, která stanovuje přesné podmínky a kritéria pro čerpání hypotečního úvěru. Možnost čerpání je obvykle podmíněna několika úkony: 

Podepsáním předložené úvěrové smlouvy



Podepsáním zástavní smlouvy k nemovitosti ve prospěch úvěrující banky (zástavní smlouva se podepisuje prodávajícím ve prospěch banky kupujícího)



Vkladem zástavní smlouvy na příslušné katastrální pracoviště. Většinou banky povolí čerpání na základě potvrzeného návrhu s razítkem katastrálního

úřadu, výjimečně mohou požadovat provedený zápis zástavního práva.49

PAVELKA, F., OPLTOVÁ, R. Jak správně na hypotéky. Praha: Consultinvest, 2003. 2. vyd. 151 s. ISBN 80901486-7-3. 48

PAVELKA, F., OPLTOVÁ, R. Jak správně na hypotéky. Praha: Consultinvest, 2003. 2. vyd. 151 s. ISBN 80901486-7-3. 49

38

2. METODIKA PRÁCE Pro účely této práce a specifika požadovaného výzkumu byla kvantitativní a kvalitativní data použita z veřejně dostupných bankovních a nebankovních zdrojů a studií, prováděných v souvislosti s hypotečními trhy v různých zemích. Jelikož cílem této práce je vytvořit ucelený pohled na hypoteční produktovou nabídku v obou zemích, porovnat jednotlivé hypoteční produkty, vytvořit závěry, poukázat na rozdíly, vyhodnotit stávající situaci, bude analýza výše zmíněných dokumentů a studií vhodná pro provedení výzkumu v potřebném rozsahu. Cílem výzkumu provedeného v této práci je zjistit, zda se liší hypoteční bankovní produkty v Rusku a České republice, pokud ano, v čem spočívají tyto rozdíly. Pomocí analýzy situace na obou trzích s důrazem na hypoteční produkty, budou charakterizovány zjištěné rozdíly, poněvadž se předpokládá, že určité rozdíly existují a pravděpodobně jsou i poměrně zásadní, vzhledem k velkým rozdílům, které existují v ekonomice, politice a jiných sférách v obou zemích. Identifikace klíčových rozdílů bude nápomocná při vytváření celostního obrázku, který představí dva hypoteční trhy poměrně komplexně. Výsledky výzkumu budou vyhodnoceny v kontextu současné ekonomické situace každé země. Pro zachování správného postupu je nutné označit hypotézu, která v dané práci může znět následujících způsobem: Nabídka hypotečních produktů v ČR je významně odlišná od nabídky v Ruské federaci v důsledku řady ekonomických a kulturních rozdílů, existujících v uvedených zemích. V této diplomové práci bude nejprve provedena analýza dvou hypotečních trhů, která bude těsně provázána s faktory, které mají bezprostřední vliv na jednotlivé trhy a jejich vývoj. Komparace bude provedena na základě socioekonomických, institucionálních a kulturních faktorů. Dále, po globální analýze a stanovení některých souvislostí, na příkladu Sberbanky, která působí v obou zemích, budou vyjmenovány a charakterizovány hypotéční produkty, které jsou nabízeny stejnou bankou v Rusku a ČR. Sberbanka v Rusku je bezesporu reprezentativním vzorkem. Je jednou z největších bank. Nabízí velkou škálu produktů a služeb, úspěšně působí na trhu již řadu let a má spoustu spokojených klientů.

39

V ČR Sberbank působí poměrně krátkou dobu, nicméně i tady lze konstatovat, že bude zachována reprezentativnost vzorku, poněvadž Sberbank jako i jiné banky, které působí v ČR, poskytuje stejný rozsah služeb. To, že banka je poměrně mladá, lze hodnotit spíš jako pozitivní faktor, nové banky často se snaží zabodovat na trhu a nabízí naopak svým klientům služby o něco lepší ve snaze přilákat nové zákazníky, než banky s dlouhou historií působení na trhu. Výstupem praktické části bude souhrnná charakteristika dvou trhu, se zaměřením na hypoteční trh, zejména jednotlivé hypoteční produkty. Konkrétní nabídku a v neposlední řadě i situaci na hypotečním trhu bude možný vysvětlit a lépe pochopit na základě provedených analýz. Pravděpodobně to pomůže odhalit i řadu nedokonalosti hypotečního systému jako takového. Analýza faktorů ovlivňujících hypoteční trh: 

Socioekonomické faktory (Socioeconomic variables)



Ukazatele bankovního sektoru (Banking sector variables)



Indikátory struktury finančního trhu (Financial markets variables)



Institucionální faktory (Institutional variables)



Charakteristiky trhu financování bydlení (Mortgage market variables)



Kulturní faktory.

Komparace ČR a Rusko: 

Procento dospělé populace zatížené HÚ



Index dodržování práv dlužníků a věřitelů



Vývoj HDP na osobu v $



Vztah mezi změnami v cenách nemovitosti a hypotečního dluhu na obyvatele



Dostupnost vlastního bydlení



Volatilita inflace



Vývoj míry urbanizace



Ukazatele ekonomického zatížení



Rozšíření životního a neživotního pojištění k HDP



Počet dnů potřebných pro zápis vlastnických práv do katastru nemovitosti



Zdroje financování hypotečních úvěrů



Vývoj úrokových sazeb

40



Typická úroková prémie aplikovaná bankami u úvěrového financování rezidenčních developerských projektů, nad hodnotou 3M EURIBOR , % p.a.



Poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV).

Zdrojem pro popis parametrů a podmínek konkrétních nabídek sloužily veřejně dostupné informace z bankovní prezentace v rámci marketingové nabídky produktů a také informace čerpané z obchodních podmínek. Kromě toho uvádím poznatky získané z vlastní praxe v České republice, na základě průzkumu provedeného na území Ruské federace metodou mystery shoppingu a řízeného rozhovoru s klienty Sberbank. Výzkum bude přínosný zejména pro pracovníky bankovního sektoru, pracovníky bank s mezistátní působnosti, třeba jako Sberbank. Výzkum bude rovněž přínosný i z pohledu mezikulturního a ekonomického, umožní se podívat na rozdíly, které jsou v nabídce hypotečních produktů. Také výzkum pomůže lépe objasnit proč ty rozdíly tam takové, jaké jsou, jejich příčinu a nastínit i další vývoj jednotlivých trhů. Směr vývoje hypotečního trhu, buď v Rusku, nebo v ČR, je poměrně významným ukazatelem, který může ovlivnit chování běžných spotřebitelů. Zájemci o pořízení bydlení pomoci hypotečního úvěru musí se aspoň částečně orientovat v tom, co se na trhu nabízí a za jakých podmínek. Pravdou je, že podobný vývoj lze těžko prognózovat, jedná se spíš o předpoklad vývoje na základě známých dat. Přesnější prognózy by se měly vytvářet z komplexnějších dat a za předpokladu širšího pohledu na problematiku v kontextu existující ekonomické situace v každé zemi a celosvětově.

41

3.

ANALÝZA

A

KOMPARACE

ČESKÉHO

A

RUSKÉHO

HYPOTEČNÍHO TRHU 3.1 Analýza a komparace faktorů ovlivňujících vývoj hypotečního trhu v ČR a RF Každá země má svoje podmínky na lokálních bankovních trzích, které jsou úzce spojené s úsilím občana daného státu, jež musí vynaložit, aby získal některý z nabízených bankou produktů. Banky mohou regulovat svou nabídku produktů, většina z nich se předhání v konkurenčním boji o nejatraktivnější produkt, na jehož základě klient zvolí danou banku pro svoje potřeby. Ruský a český bankovní trh, jak již bylo opakovaně zdůrazněno dříve, jsou velmi rozdílné. Formování bankovního trhu každé zemí úzce souvisí s řadou faktorů a s aktuální ekonomickou situací v dané zemi. Vývoj hypotečního trhu je úzce spojen s celkovým finančním vývojem, který bezprostředně souvisí s mírou institucionálního rozvoje a dokonalosti či nedokonalosti právního rámce státu, kterým se řídí finanční základna. Makroekonomické faktory mohou také hrát velkou roli při vysvětlování rozdílů mezi jednotlivými státy v oblasti financování bydlení. Například, vysoká volatilita inflace (zvyšuje volatilitu výnosů ze smluv v nominálním vyjádření) může mít příznivý vliv na vývoj finančních trhů. Kromě toho, každý hypoteční trh má svá specifika, která prohlubují rozdíly mezi jednotlivými zeměmi. V některých zemích hypoteční trhy dostávají malou nebo vůbec žádnou podporu ze strany vlády, zatímco v jiných zemích domácnosti dostávají silnou pomoc (převážně prostřednictvím daňových úlev), na základě které uvažování o pořízení vlastního bydlení na hypotéku je mnohem jednodušší. Graf č. 1 představuje procento dospělé populace, které je zatíženo hypotečním úvěrem. Je zde vidět, že v Rusku, v porovnání s ČR, se jedná o pouhých 1,8 % obyvatelstva, v ČR mají hypotéku 9,1 % dospělé populace. Je nutné zmínit, že tyto údaje pochází z roku 2011, kvůli nedostupnosti novějších údajů, nebylo možné představit aktuální situaci. Lze proto předpokládat, že procentuální poměr se mírně změnil. Dle mého názoru ovšem tento graf, ačkoliv nepřináší údaje posledních pár let, je zcela výstižný a vyčerpávající. Ukazuje, že v Rusku jen velmi malé procento obyvatel, které má hypoteční úvěr. Tento trend může být důsledkem řady faktorů, na které poukáže další analýza. Mezi významné faktory malého zájmu 42

lidí o hypotéku lze považovat vysokou úrokovou sazbu, složitý proces dokladování dokumentace dle metodiky bank. Kromě toho, významnou příčinou může být dlouhodobě nestabilní situace v Rusku, čímž není myšlena nestabilní ekonomická situace posledních dvou let, ale celková situace, která trvá již roky a v periodách několika let lidé zažívají ekonomické šoky, spojené s devalvací měny apod.

Graf 1: Procento dospělé populace zatížené HÚ (%, stav v roce 2011)

Procento dospělé populace zatížené HÚ 10

9,1

9 8 7 6 5 4 3 2

1,8

1 0 Ruská federace

Česká republika

Zdroj: worldbank.org, Housing finance across countries: new data and analysis s. 45; vlastní tvorba

Míra finanční stability v zemi hraje velkou roli ve vývoji hypotečního trhu stejně jako sociálně-ekonomické faktory, zejména hospodářský rozvoj v zemi. Studie World Bank se zabývá mimo jiné indexem, který analyzuje dodržování práv dlužníků a věřitelů v jednotlivých zemích. V závislosti na jeho hodnotě lze posoudit, v jakém státě se dodržují zákony, smlouvy a smluvní podmínky. Index se pohybuje v rozmezí od 0 (slabý) do 12 (silný). Ve státech s vyšším indexem je uvěřování bezpečnější pro obě strany a zákony v nich jsou lépe přizpůsobený tomu, aby úvěry byly dostupné pro obyvatelstvo. Během posledních let došlo k významnému nárůstu tohoto ukazatele jak v ČR, tak v Rusku, viz graf č. 2.

43

Graf 2: Index dodržování práv dlužníků a věřitelů v ČR a v Rusku

Ruská federace

Česká republika

8 7

7

7

6 5

7 6

6

5

5

4

4

4

4

3

3 2

2

1

1

0

0 2013

2014

2013

2015

2014

2015

Zdroj: worldbank.org http://data.worldbank.org/indicator/IC.LGL.CRED.XQ, vlastní zpracování

Úroveň příjmů v zemi Graf 3: Vývoj HDP na osobu v ČR v $

Vývoj HDP na osobu v ČR (v $) 25000 20000 15000 10000 5000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Zdroj: hofinet.org http://www.hofinet.org/countries/context.aspx?regionID=3&id=137, vlastní zpracování

Jak již bylo zmíněno v teoretické části této práce, kapitálové trhy a pojišťovnictví jsou považovány za více příjmově elastické, což znamená, že se vyvíjí v pozdější fázi, než bankovní systém. Vývoji HDP Ruska a nižší HDP na obyvatele naznačuje, že by se domácnosti musely půjčovat vyšší částky na bydlení, případně déle splácet hypoteční úvěry, což by vedlo k nárůstu celkového hypotečního dluhu na obyvatele. Pozitivní lineární vztah je patrný z níže představeného grafu č. 5 publikovaného ve studií Delloitte. S růstem poptávky po bydlení rostou i ceny nemovitostí. Vyšší ceny potom vedou k vyšším částkám půjček a tím pádem k vývoji hypotečního trhu v Rusku.

44

Graf 4: Vývoj HDP na osobu v Rusku v $

Vývoj HDP na osobu v RF (v $) 20000 15000 10000 5000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Zdroj: hofinet.org.http://www.hofinet.org/countries/context.aspx?regionID=3&id=137, vlastní zpracování

Graf 5: Vztah mezi změnami v cenách nemovitosti a hypotečního dluhu na obyvatele

Zdroj: deloitte.com, Property index. Overview of European residential markets, str. 23

Aby bylo možné posoudit cenovou dostupnost vlastního bydlení, je třeba porovnat, kolik násobků hrubé roční mzdy bude zapotřebí ke koupi standardizovaného nového bytu o velikosti 70 m2. Podle studie Deloitte, nejdostupnější bydlení je v Belgii (3,2 roky), pak v Německu a Dánsku. Relativně dostupné byty jsou též v Nizozemsku, Španělsku, Irsku,

45

Švédsku a Rakousku. Je to samozřejmě s přihlédnutím k výši obvyklé hrubé mzdy v každé konkrétní zemí. Obrázek č. 5 znázorňuje počet hrubých ročních mezd potřebných ke koupi bytové jednotky o velikosti 70 m2 v roce 2014 v ČR a Rusku. ČR, stejně jako Itálie, Polsko, Maďarsko, patří k zemím, kde dostupnost vlastního bydlení je na úrovní 6-8 let. Rusko, stejně jako Velká Británie a Izrael, patří k zemím, kde je vlastní bydlení nejméně dostupné. Tam by obyvatelé měli mít našetřeno v průměru za 9-10 let. Obecně platí, čím vyšší HDP na obyvatele, tím je bydlení více cenově dostupné v konkrétní zemi. Obrázek 4: Dostupnost vlastního bydlení, 2014

Zdroj: deloitte.com, Property index. Overview of European residential markets, str. 21, vlastní úprava

Měnová stabilita a volatilita inflace Vzhledem k dlouhodobé povaze hypotečních smluv, měnovou stabilitu lze považovat za klíčovou podmínku pro vybudování hypotečních trhů. Vysoká inflace Ruska je spojena s mělkými hypotečními trhy. Přes to, že volatilita inflace je negativně a významně korelovaná s podílem hypotečního dluhu na HDP, v Ruské federaci převažoval pozitivní a významný vliv na penetraci úvěrů na bydlení z důvodu využití nemovitostí jako zajištění proti inflaci.

46

Graf 6: Volatilita inflace Ruská federace

Volatilita inflace zmena ke konci obdobi (RF) 14 12 10 8

Inflation, end of period consumer prices (Percent…

6 4 2 0 2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014


Graf 7: Volatilita inflace Česká republika

Volatilita inflace zmena ke konci obdobi ČR 6 5 4 Inflation, end of period consumer prices…

3 2 1 0


47

Urbanizace Graf 8: Vývoj míry urbanizace Ruska federace v %

Urban population (% of total) RF 74 73,9 73,8 73,7 Urban population…

73,6 73,5 73,4 73,3 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014


Graf 9: Vývoj míry urbanizace Česká republika v %

Urban population (% of total) ČR 74,4 74,2 74 73,8 73,6 Urban population (% of…

73,4 73,2 73 72,8 72,6 72,4


48

Vývoj míry urbanizace v Rusku má rostoucí průběh, v ČR se jedná o dlouhodobě klesající funkci, viz graf č. 9 a graf č. 10. To znamená, že by v Rusku při zachování stejné tendence, mělo dojit k nárůstu zájmu obyvatel o hypoteční úvěry. V případě ČR, posuzujemeli pouze v kontextu daného ukazatele, by mělo dojit k poklesu zájmu o hypotéky.

Hustota a růst obyvatelstva Jak již bylo zmíněno v teoretické části této práce, hustota obyvatelstva ani jeho růst nejsou významně spojené s vývojem trhu hypoték.

Ukazatel ekonomického zatížení Tabulka 1: Ukazatele ekonomického zatížení

2011

2012

2013

2014

ČR

23

24

25

26

RF

18

18

19

19

Zdroj: worldbank.org

„Stárnutí“ ukazatele ekonomického zatížení je pozitivně a významně spojeno s vývojem hypotečních trhu. Vzhledem k vyššímu ekonomickému zatížení jednotlivců v produktivním věku a vzhledem k poklesu HDP na jednotlivce bude docházet ke zvýšení počtu hrubých ročních mezd potřebných k získání vlastního bydlení a proto domácnosti budou více nuceny využívat cizích zdrojů, tedy žádat o hypotéku. Na základě těchto úvah by vyšší podíl starší populace do budoucna přispíval k vývoji trhů financování bydlení v obou zemích.

49

Obrázek 5: Rozšíření životního a neživotního pojištění k HDP

Zdroj: http://www.tsb.org.tr/images/Documents/Raporlama/2015/sigma4_2015_en.pdf

Rozvoj hypotečního trhu jde ruku v ruce s vývojem segmentu pojišťovnictví. Do budoucna trh pojištění obou zemí má kapacitu, kam se rozvíjet, což znamená, že tento ukazatel bude mít kladný dopad na vývoj hypotečních trhů obou zemí.

50

Institucionální kvalita země V Ruské federaci v současné době zástavní práva nemohou byt účinně vynutitelná. Počet měsíců, po jejichž uplynutí věřitel získá majetek v případě zabavení věci z důvodu neplacení hypotéky, byl od roku 2010 zvýšen na 18 měsíců. V předcházejících letech věřitel čekal na získání majetku 16 měsíců. Na druhou stranu od roku 2010 se zvýšily náklady na zabavení věci z důvodu neplacení hypotéky, jako procento z hodnoty typického úvěru na 7,16% oproti 0,05 % v předcházejících letech. Hlavními příčiny neefektivnosti vymáhání zástavního práva v Rusku (posouzeny byly právní důvody, soudnictví, administrativní a kulturní faktory atd.) jsou administrativní a legislativní bariéry. Tyto překážky nejsou jednoduše zlikvidovatelné, proto představuji seriózní problém pro vývoj hypotečního trhu v Rusku. Výsledky studií poukazují na významnou roli práv věřitelů a její souvislost s více rozvinutými hypotečními trhy v zemích, kde jsou tato práva lépe zajištěna a vymahatelná.

Náklady na registraci majetku Dle údajů uvedených na stránkách HOFINET, zákon Ruské federace má jasně definované různé typy vlastnických práv a vlastnická práva jsou snadno přenosná. Jak uvádí tab. č. 3 v letech 2013 a 2014 došlo k razantnímu poklesu lhůt, potřebných pro převod vlastnického práva. Jedinou překážkou, která může prodloužit uvedené lhůty, jsou technické problémy. Dle tab. č. 2 je patrné, že došlo k zjednodušení procesu registrace vlastnického práva i v České republice. Vývoj v obou zemích naznačuje pozitivní trend pro rozvoj trhů financování bydlení, protože bezproblémová a rychlá registrace majetku statisticky významně koreluje s velikostí hypotečních trhů.

Tabulka 2: Počet dnů potřebných pro zápis vlastnických práv do katastru nemovitosti ČR

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

123

123

123

123

123

78

43

25

24

24

24

Počet dnů


51

Tabulka 3: Počet dnů potřebných pro zápis vlastnických práv do katastru nemovitosti RF

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

30

30

30

30

30

30

10

10

Počet dnů


Státní účast v systému financování hypotečních úvěrů V ČR legislativa umožnuje odečíst domácnostem ze svého daňového základu hypoteční úrokové platby v maximální výši 300 000 Kč. Daňové redukce jsou běžné v zemích s rozvíjejícími se trhy. V Rusku kromě daňových úlev a dotací pro mladé rodiny formou nižších úrokových sazeb, existuje pojem mateřský kapitál, který může získat rodina po narození druhého dítěte, a použít mimo jiné na zaplacení časti vlastních zdrojů na bydlení při čerpání hypotéky. Ačkoliv v Rusku existuje řada různých podpor apod., ze studií vyplývá, že vztah mezi vládní podporou a rozvojem systému hypotečního financování lze považovat za málo významný. Účast vlády na hypotečním trhu není významně spojená s kolísáním hypoteční hloubky nebo proniknutí mezi země s vysokými příjmy. Nelze tedy očekávat, že by tyto intervencionistické vládní politiky měli vliv na prosperující vývoji hypotečních trhů.

Zdroje financování hypotečních úvěrů V ČR mezi zdroje financování hypotečních úvěrů patří HZL a primární depozita. V Rusku struktura financování je patrná z tab. č. 5. Tabulka 4: Zdroje financování hypotečních úvěrů v České republice (pořadí významnosti)

Rok

Primární depozita

HZL

2011

primární

sekundární

2012

primární

sekundární

2013

primární

sekundární

2014

primární

sekundární


52

Tabulka 5: Zdroje financování hypotečních úvěrů v Rusku (pořadí významnosti)

Primární

Sekundární

Financování

depozita

depozita

prostřednictvím

HZL

finančních trhů (sekuritizace) 2011

primární

sekundární

terciární

kvartérní

2012

primární

sekundární

terciární

kvartérní

2013

primární

sekundární

terciární

kvartérní

2014

primární

sekundární

terciární

kvartérní

Zdroj: hofinet.org, http://www.hofinet.org/countries/context.aspx?regionID=3&id=137, vlastní zpracování

Kulturní faktory Kulturní faktory mají též vliv na strukturu a charakter hypotečních trhů v jednotlivých zemích. Do těchto faktoru lze také zahrnout etnické odlišnosti, zvyklosti lidí, tradice, sociální očekávání. K tomuto bodu lze dodat, že v Rusku je často zvykem bydlení několika generací v jedné domácnosti, jednak z důvodů nedostupnosti vlastního bydlení a také kvůli zvyku a sociálním očekáváním, zejména, že rodiče musí podpořit děti v nastartování dospělého života, což se doopravdy často stává. V jiných evropských zemích je spíš zvykem, aby děti odcházeli z domova rodičů co nejdřív, dostupnost hypoték rovněž umožňuje mladým rodinám bydlení ve vlastním.

3.2 Srovnání obchodních podmínek hypotečních úvěrů v ČR a v Rusku Hypoteční produkty, které banky nabízí klientům jednotlivých zemí, odráží specifika hypotečních trhů těchto zemí a specifika finančních a realitních trhů obecně.

53

3.2.1 Úroková sazba Graf 10: Vývoj úrokových sazeb ČR

Vývoj úrokových sazeb ČR 8 7 6 5 4 3 2 1 0 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Sazba stanovená centrální bankou Central bank lending/discount rate Úrokový výnos třiměsičních státních cenných papírů Yield on 3 months treasury bills Úrokový výnos desetiletých státních dluhopisů Yield on 10-year Government bond Průměrná bankovní depozitní sazba Average bank deposit rate Zápujční sazba Lending rate

Zdroj: hofinet.org, http://www.hofinet.org/countries/context.aspx?regionID=3&id=137, vlastní zpracování Graf 11: Vývoj úrokových sazeb RF

Vývoj úrokových sazeb RF 30 25 20 15 10 5 0 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Sazba stanovená centrální bankou Central bank lending/discount rate Úrokový výnos třiměsičních státních cenných papírů Yield on 3 months treasury bills Úrokový výnos desetiletých státních dluhopisů Yield on 10-year Government bond Průměrná bankovní depozitní sazba Average bank deposit rate Zápujční sazba Lending rate

Zdroj: hofinet.org, http://www.hofinet.org/countries/context.aspx?regionID=3&id=137, vlastní zpracování

54

2014

Obr. č. 6 znázorňuje výsledky průzkumu mezi realitními odborníky společnosti Delloitte, týkajícího se rizikové prémie nad 3M EURIBOR, která je typická pro financování rezidenčních developerských projektů společností s dobrou reputací a po předložení solidního podnikatelského záměru v Rusku a v České republice.

Obrázek 6: Typická úroková prémie aplikovaná bankami u úvěrového financování rezidenčních developerských projektů, nad hodnotou 3M EURIBOR , % p.a.


Banky v Rusku vyžadují prémie ve výši 10 bazických bodů50 nad 3M EURIBOR. Váže se to na špatnou situaci na trhu s bydlením. V České republice je požadováno okolo 3,7 bodů. Přes to, že v porovnání s Ruskem je financování českých bytových developerských projektů výrazně levnější, Česká republika nespadá do Evropských zemí s nejnižšími úrokovými sazbami v důsledku nízkého rizikového profilu a dobře zavedenému realitnímu trhu.51 Aktuální úroková sazba v ČR je 1,89 % p.a.52 3.2.2 LTV Obrázek 7: Poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV)


Jedná se o nejvyšší hodnotu mezi 16 zemí zahrnutými do průzkumu tohoto ukazatele: BE, AT, DE, FR, SW, NL, ES, IL, IT, CZ, PL, UK, HU, IE, PT, RU 51 DELOITTE. Property index. Overview of European residential markets. New York: Deloitte, Financing of Residential Real Estate Projects, 4th edition. 2015. 10 s. [online, cit. 1. 04. 2016]. Dostupné z http://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/be/Documents/realestate/be_fa_Deloitte-Property-index2015.pdf 52 Hrušová, M. Fincentrum Hypoindex květen 2016: Zájem o hypotéky je obrovský. Rekordní objemy přes 20 mld. Kč. [online, cit. 23. 06. 2016]. Dostupné z http://www.hypoindex.cz/fincentrum-hypoindex-kveten-2016-zajemo-hypoteky-je-obrovsky-rekordni-objemy-pres-20-mld-kc/ 50

55

Typickým LTV pro evropské země je 60 % - 80 %. V České Republice je obvyklá struktura financování tvořená v poměru 35 % vlastních zdrojů ku 65 % půjčených prostředků. V poslední době došlo k nárůstu hypoték se 100% LTV. Banky v Rusku obvykle poskytuji úvěry s vysokým 80 % LTV, přes to, že vnímaná pravděpodobnost úvěrového selhání je v Rusku poměrně vysoká53. Studie 1554 trhů vedla k závěru, že poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti v jednotlivých zemích je více či méně závislý na tržních konvencích a tržních nátlacích. Obecně vztah vnímané rizikovosti země (měří se například postupem stanovení implikované pravděpodobnosti úvěrového selhání z CDS (Credit Default Swap)) a LTV není tolik významný. Rusko je tomu příkladem.

3.2.3 Způsoby ověření bonity klientů v ČR a v Rusku Každá banka ověřuje pravost podložených dokumentů a pravdivost tvrzení, která ji poskytuje zájemce o hypotéku. Údaje, které banka ověřuje, jsou v obou zemích, dá se říct, stejné, zejména se jedná o ověření údajů z občanských průkazů a pasu, dále se ověřují údaje z žádosti o hypoteční úvěr. Velmi důležitým bodem je pro banku ověření příjmů klienta, které klient musí doložit několika akceptovatelnými způsoby. Česká republika V ČR se jedná o výplatní pásky a jiné doložitelné příjmy, například daňová přiznání za předchozí účetní období, ze kterých je zřejmý tok peněz a finanční situace žadatele o úvěr. Banky v ČR obvykle žádají několik výpisů z účtu, na který zaměstnavatel posílá zaměstnanci výplatu. Obvykle pro banku jsou postačující 3 až 6 výpisů, na základě kterých lze ověřit pravdivost prohlášení zájemce o svých příjmech. Pokud by schvalovací oddělení mělo pochybnosti ohledně výší mezd nebo případně podezření o účelovosti navýšení mezd, může banka žádat i další dokumenty, jako například: 

Výplatní pásky



Pracovní smlouvu



Výpis ze správy sociálního zabezpečení ohledně výše odvodu na zaměstnance atd.



Úvěrové registry (BRKI a NRKI, CBCB a NBCB, SOLUS).

Jedná se o nejvyšší hodnotu mezi 15 zemí zahrnutými do průzkumu: BE, AT, DE, FR, NL, ES, IL, IT, CZ, PL, UK, HU, IE, PT, RU 54 BE, AT, DE, FR, NL, ES, IL, IT, CZ, PL, UK, HU, IE, PT, RU 53

56

V případě, že se jedná o hypotéky bez doložení příjmů, pak obvykle je pro banku dostačující prohlášení o příjmech žadatele. Některé banky ovšem i u bezpříjmových hypoték žádají doložení výpisů z účtu. Rusko V Rusku systém ověřování pravdivosti hlášených příjmů je podobný. Moderní banky pečlivě kontrolují, zda klient, který se rozhodl vzít si od banky peníze, má k tomu dostačující předpoklady. Banka určuje schopnost splácet budoucího dlužníka a taktéž určuje kategorii, do které spadá na základě své finanční situace. Aby banka snížila své riziko, pracovník banky musí věnovat velkou pozornost přítomnosti jiného majetku u klienta. To by mohly být domácí spotřebiče, auta, jiné nemovitostí, jinými slovy, má-li klient hmotný majetek pro případ neplacení svých budoucích závazků. Aby se předešlo možným problémům s úhradou jistiny úvěru a úroků, banka provádí důkladnou kontrolu. Začíná ověřením existence dluhů žadatele a jeho aktivních měsíčních příjmů. Banky v Rusku uvažují dost podobně jako v ČR. Pokud osoba má dostatek finančních prostředků pouze pro náklady spojené se stravou a bydlením, je obtížné si představit, že banka bude postupovat ve vyřízení hypotéky kladně. U takových případů existuje velmi vysoká pravděpodobnost neplacení, což pro banku znamená řadu komplikací s následovným zpeněžením zastavené nemovitosti. Automatická kontrola předložených dokumentů se provádí pomoci speciálního počítačového programu a trvá přibližně 3 minuty. Pomocí skoringového systému banka zjišťuje a analyzuje informace o žadateli. Dále následuje kontrola předložených dokladů pracovníkem banky. Nejprve žadatel musí vyplnit žádost, u které pak se kontroluje správnost uvedených dát. Velký důraz je kladen na údaje o zaměstnání žadatele. Bankovní pracovník může též zkontrolovat uvedená telefonní číslo do zaměstnání.55 Velký pozor je rovněž věnován již existujícím dluhům žadatele, případné nesplaceným úvěrům, dalším hypotékám apod. Žadatel musí uvést své závazky maximálně přesně, poněvadž banka je může ověřit v bankovním registru. Kromě vyhodnocení předložených dokladů,

Kak banki proverjajut správku 2- NDFL v 2016 godu. [online, cit. 30. 05. 2016]. Dostupné z http://buhonline24.ru/nalogi/ndfl/2-nfdl/kak-banki-proverjajut-2-ndfl.html 55

57

zástupce poskytovatele sjedná s žadatelem osobní schůzku, aby se mohl zeptat na veškeré související otázky osobně. Během rozhovoru zástupce poskytovatele položí i dotazy, tykající se údajů uvedených v žádosti. Žadatel musí maximálně přesně a souvislé odpovídat na dotazy, zejména o věcech uvedených v žádosti. Následovně se přechází ke kontrole pravosti předložených dokumentů. Jedním z nejdůležitějších bodů je kontrola schopnosti klienta splácet budoucí závazky. Obvykle se předkládá bance informace o příjmech fyzické osoby na formuláři 2-NDFL (nalog na dochody fizičeskich lic - daň z příjmu fyzických osob). Formulář musí být ověřen podpisem zaměstnavatele nebo personálním oddělením firmy s razítkem. Pokud banka má pochybnosti ohledně pravosti potvrzení od zaměstnavatele, může vyžádat oficiální potvrzení od účetního oddělení zaměstnavatele. Vzhledem k tomu, že řada zaměstnavatelů platí svým zaměstnancům na základě společné domluvy takzvanou „šedou“ mzdu, nemůže její skutečná výše být uvedena na potvrzení 2-NDFL. Často v podnicích, kde funguje podobný systém, zaměstnanec souhlasí s tím, že zaměstnavatel bude odvádět nižší odvody s tím, že ve skutečnosti dostane na ruku jinou než uvedenou ve smlouvě částku. Kromě toho, že skutečná výše mzdy není pak započítána na budoucí důchod zaměstnance, mohou vzniknout problémy i při vyřízení hypotéky. Poslední dobou banky v Rusku zaznamenávají falzifikované formuláře 2-NDFL a mají již vypracovaný svůj systém ověření pravosti předloženého dokumentu. Nejdřív banka hodnotí to, jak je formulář vyplněn a zda je vše uvedeno správně. Kromě volání na pracoviště žadatele o hypotéku, může banka rovněž zavolat do Fondu penzijního pojištění, kde zjistí, zda je částka uvedená ve formuláři odpovídá skutečně odvedené za předchozí účetní období. V případě falešného potvrzení, banka se obvykle obrací buď na policii, nebo rovnou k soudu, také je žadatel zapsán na seznam nežádoucích klientů, který banky mezi sebou předávají. Dalším důležitým dokladem při schválení hypotéky pro bankovního pracovníka je kopie zápočtového listu, kde je možné ověřit, jak dlouho je žadatel zaměstnancem u stejné firmy. Pokud se jedná o zkušební lhůtu, šance na schválení hypotéky je velmi nízká. Hypoteční specialista bude preferovat spíš žadatele, který má zaměstnání minimálně 6 měsíců v jenom

58

zaměstnání. Pro ověření pravosti předloženého zápočtového listu, může být bankou vyžádáno další potvrzení od zaměstnavatele z personálního oddělení firmy.56 Pokud žadatel si přeje dat do zástavy některou ze svých nemovitostí na místo vložení vlastních prostředků v hotovosti, banka bude požadovat potvrzení z katastru nemovitosti (Edinyj gosudarstvennyj reestr prav na nedvižimoe imusčestvo i sdělok s nim - EGRP). Pokud banka má podezření z padělání výpisu, může se obrátit na katastr osobně a ověřit jeho pravost. Dalším dokumentem je výpis z rejstříku domu (Domovaja kniga), který obsahuje údaje o osobách registrovaných k pobytu v předmětné nemovitosti. Výpis je platný 30 dnů ode dne vydání. Pokud výpis nebyl použit ve stanovené lhůtě, musí být vyžadován opakovaně po jejím vypršení. Potvrdit údaje z výpisu bankovní specialista může i v BTI (Bjuro tehničeskoj inventarizacii) – největší organizaci, která poskytuje služby spojené s technickým vybavením nemovitostí. Zástupce poskytovatele rovněž analyzuje kreditní historii žadatele o hypotéku. Existuje speciální registr, který poskytuje tuto informaci – zejména ohledně kreditních karet, které má žadatel nebo průběhu splacení jiných půjček a úvěrů žadatele. Na základě ověření všech představených dokumentů, banka schválí nebo zamítne žádost o hypotéku.

3.3 Komparace produktové nabídky Sberbank v České republice a v Rusku Následující kapitola je zaměřená na porovnání hypotečních úvěrů poskytovaných Sberbankou v Rusku a v České republice. Cílem je charakteristika druhů hypotečních úvěrů, které jsou bankou poskytovány v každé ze zemí, způsob, jakým jsou zákazníkovi prezentovány. Kritériem volby banky bylo její působení na obou trzích, jak na ruském tak na českém. 3.3.1 Sberbank v ČR57 Sberbank v České republice je relativně mladou bankou, která nabízí řadů produktů pro fyzické osoby, malé podnikatele, střední a velké firmy. Klientská základna Sberbanky čítá téměř 100 tisíc zákazníků a má v posledních pár letech velmi zajímavé hospodářské výsledky. Kak banki proverjajut správku 2- NDFL v 2016 godu. [online, cit. 30. 05. 2016]. Dostupné z http://buhonline24.ru/nalogi/ndfl/2-nfdl/kak-banki-proverjajut-2-ndfl.html 57 Sberbank CZ https://www.sberbankcz.cz 56

59

Sberbank CZ patří do velké skupiny Sberbank, která poskytuje své služby více jak 110 mil. klientům v 22 zemích světa. Sberbank prezentuje sebe jako novou banku se svěžími myšlenkami, zaměřenou i na složitější případy, o čemž svědčí zelené provedení loga banky. Za krátkou dobu na českém trhu Sberbank získala řadu ocenění, zejména v roce 2013 byla 3. Nejdynamičtější bankou a 1. Klientsky nejpřívětivější bankou. V roce 2014 měla 2. místo jako Klientsky nejpřívětivější banka a 1. místo v kategorii Banky a družstevní záložny na základě hodnocení Zlatý Měšec. V tomtéž roce se na základě hodnocení Finparáda umístil Spořicí účet Sberbank na 1. místě. V roce 2015 Sberbanka dostala 3. místo v kategorii Klientsky nejpřívětivější banka. 3.3.1.1 Fér hypotéka Co se týká hypotečních produktů, Sberbank nabízí Fér hypotéku, která má úrokovou sazbu od 1,89 % p.a. (ke dni 25. 06. 2016), neplatí se za zpracování úvěru a je povolena mimořádná splátka v maximální výši 10 % mimo fixace. Sberbank dokonce nabízí až 100% LTV. Účel sjednání hypotéky musí být buď koupě nemovitosti k bydlení, nebo na pronájem, rekonstrukce nebo stavba rodinného domu. Banka nabízí rozložení splátek maximálně na 30 let a lze čerpat doplňkovou část k úvěru ve výši až 500 000 Kč, kterou může žadatel použit například ke koupi zařízení do bytu. Dále banka nabízí možnost přerušení splátek v případě, že žadatel ztratí zaměstnání. Modifikace tohoto produktu je i pro případ bez doložení příjmu, za mírně odlišných podmínek, zejména nižšího LTV a určitého podílu vlastních zdrojů. Banka rovněž nabízí možnost předschválení hypotéky (hypoteční příslib) a různé typy pojištění nemovitosti a životního pojištění s možnosti sjednání přímo na pobočce. Sberbank se chová velmi loajálně k cizincům, zejména Rusům, nabízí možnost uznání příjmů z Ruska, kde to může jednoduše ověřit. 3.3.1.2 Refinancování Kromě klasické hypotéky Sberbank nabízí Refinancování hypoték s nízkou úrokovou sazbou od 1,69% p.a. (ke dni 25. 06. 2016) a také s možnosti mimořádné splátky ve výši až 10% bez sankce. Veškeré podmínky u refinancování jsou skoro stejné jako u klasické hypotéky. Refinancování banka umí zařídit 12 měsíců před koncem fixace. Nabízí prodloužení nebo zkrácení původní stanovené doby splatnosti, také banka může navýšit stávající úvěr. V případě řádného splacení stávajícího úvěru, banka nabízí možnost refinancování bez doložení příjmů.

60

3.3.1.3 Americká hypotéka Dalším hypotečním produktem Sberbank je Americká hypotéka, která má úrokovou sazbu od 3,99 % p.a. (ke dni 25. 06. 2016) a maximální délku splatnosti 25 let. Získané peníze může žadatel použit na koupi auta, nemovitosti nebo splacení stávajících úvěrů. Maximální částka, kterou banka je ochotna půjčit v rámci Americké hypotéky je 5 000 000 Kč, která musí odpovídat max. 70% LTV. Americkou hypotéku banka nabízí i bez doložení příjmů. Splacení banka umožňuje kdykoliv, po prvním období fixace je splacení bez poplatku. 3.3.1.4 Předhypoteční úvěr Sběrbank nabízí také Předhypoteční úvěr, který žadatel může použit například k financování družstevních bytů. Vyřízení Předhypotečního úvěru je zdarma, stejně jako vyřízení jiných typů hypoték z hypotéční produktové řady banky. Předhypoteční úvěr může klient splácet 24 měsíců. Úroková sazba je 3,99% p.a. (ke dni 25. 06. 2016). Maximální částka, na kterou žadatel o Předhypoteční úvěr může dosáhnout je 3 000 000 Kč, maximální hodnota LTV je 75 %. Tento druh financování je vhodný pro nemovitosti, které nemohou sloužit jako zástava hned při koupě, ale u kterých je plánován převod do osobního vlastnictví. Po převodu byt již může být vhodnou zástavou pro banku, a Předhypoteční úvěr je pak nahrazen klasickým hypotečním úvěrem.

3.3.2 Sberbank v RF58 Sberbank v Rusku byl založen 12. listopadu 1841. Dnes má třetinový podíl na bankovním trhu celého Ruska. Sberbank dává práci a zdroj příjmu jednomu členu každé 150. ruské rodiny. 1. ledna 2016 podíl aktiv Sberbanky tvořil 28,7 % z celkového objemu aktiv ruského bankovního trhu. Sberbanka v Rusku je největším věřitelem ruské ekonomiky a má největší podíl na trhu vkladů. Jeho podíl tvoří 46 % vkladů obyvatel, 38,7 % úvěrů vydaných fyzickým osobám a 32,2 % úvěrů právnickým osobám. Sberbank na území Ruska má 16 tis. poboček a obsluhuje 110 000 000 klientů, což je více než polovina celkového obyvatelstva země. V zahraničí banka má 11 000 000 klientů. Sberbank poskytuje velmi širokou nabídku produktů. Veškeré úvěry se poskytují na základě bankovního programu „Úvěrová fabrika“, který byl vyvinut pro efektivní a rychlé 58

Sberbank RU https://www.sberbank.ru

61

vyhodnocení bankovních rizik a zabezpečení vysoké úrovně svého portfolia. Každoročně banka přichází na trh s novinkami, které umožňují obsluhu klienta posunout na kvalitnější úroveň. Jedná se zejména o internetové bankovnictví, mobilní bankovnictví, mobilní aplikace apod. Sberbank neustále rozšiřuje sít svých poboček a bankomatů. Sberbank je největším emitentem debetních a kreditních karet v Rusku. Služby banky jsou využívány více než 1 mil. firem (ze 4,5 mil. registrovaných právnických osob v Rusku). Podíl malých a středních podniků tvoří 35 %. Sberbank v Rusku zaměstnává více než 260 000 kvalifikovaných zaměstnanců, kteří neustále pracují na zdokonalení celého systému Sberbanky. 3.3.2.1 Hypotéka na novostavbu Sberbank nabízí řadu různých produktů. Co se tyká nabídky hypoték, je také velmi různorodá. Aktuálně banka inzeruje akční nabídku hypoték na novostavby s úrokovou sazbou 13,5 % p.a. Nabídka platí při podepsání žádosti do 30. 6. 2016. Podmínkou zvýhodněné hypotéky jsou vlastní zdroje klienta ve výši 15 %. Hypotéka může být poskytnuta na 30 let bez prokázání příjmů ze zaměstnání. Úroková sazba 13,5 % p.a. platí pouze v případě souhlasu žadatele se zřízením životního pojištění v souladu s požadavky banky. Pokud žadatel odmítne pojištění, úroková sazba bude o jedno procento vyšší. Ve Sberbank je uplatňován jednoduchý systém ověření příjmů u žadatelů, kteří mají otevřený účet v Sberbance, zejména pokud dotyčný dostává na něj výplatu. Pokud výše úvěru není dostačující u žadatele, je možnost zapojení spoludlužníka. Podmínkou hypotéky je koupě nemovitosti v novostavbě – buď ve fázi dokončení, nebo na jakékoliv etapě výstavby, přičemž termín dokončení výstavby nemá žádný vliv na modifikaci podmínek akce – čerpání probíhá v souladu s plánem plateb od developera. Dokumentaci k úvěrované nemovitosti banka musí obdržet během 60 dnů od schválení hypotéky, jejíž minimální výše je 300 000 rublů. Horní hranice úvěru je limitována částkou odpovídající 85 % LTV. Kromě výše vyjmenovaných podmínek pro získání akční úrokové sazby na nemovitost od developera, musí být kupujícím splněna podmínka koupě nemovitosti u certifikované firmy ze seznamu Sberbank, která bude důvěryhodná. Na ruském trhu s nemovitostmi se občas vyskytují problémy s novostavbami. Nespolehlivé firmy vybírají od zájemců zálohy na výstavbu, lidé se ovšem svého bytu nemusí dočkat. Vložení peněz u neznámých firem do

62

výstavby nového bydlení v Rusku je poměrně rizikové, proto, dle mého názoru, opatření banky mají smysl z hlediska ochrany dlužníka a věřitele. 3.3.2.2 Hypotéka se státní podporou Sberbank dále nabízí hypotéku se státní podporou, kterou lze žádat od 1. března 2016 do 31. prosince 2016. Klient musí mít 20% vlastních zdrojů. Splatnost hypotéky je stanovena od 12 měsíců do 30 let, minimální výše je 300 tis. a musí být čerpána pouze v rublech. Hypotéku se státní podporou lze čerpat pouze na novostavby buď dokončené, nebo ve výstavbě. Koupě nemovitosti musí být zprostředkována certifikovanou firmou – prodejcem se seznamu Sberbanky. Podmínkou čerpání je souhlas žadatele s uzavřením životního pojištění. Úroková sazba je fixována po celou dobu trvání hypotéky. Pokud dlužník zruší povinné životní pojištění před splacením celého úvěru, banka je oprávněna zvednout úrokovou sazbu o jedno procento na 12 % p.a. (ke dni 25. 06. 2016). Horní hranice pro čerpání hypotéky se státní podporou je stanovena na 8 mil. rublů pro nemovitost v Moskvě nebo Petrohradu a okolí. Pro jiné oblasti a města platí nejvyšší částka 3 mil. rublů. Žadatel musí být starší 21 let, k okamžiku splatnosti hypotéky věk žadatele nesmí přesáhnout 75 let. Pracovní poměr žadatele musí trvat nejméně 6 měsíců na stejném pracovišti. Podmínky získání hypotéky nevylučují možnost spoludlužníka nebo spoludlužníků, nejvíce však 3 osob. Co se týká potřebné dokumentace pro vyřízení hypotéky se státní podporou, banka vyžaduje vyplnění žádosti, předložení platných dokladů včetně potvrzení o trvalém nebo dočasném pobytu žadatele. Dále pak potvrzení od zaměstnavatele o výši příjmu a potvrzení o složení vlastních zdrojů. Dokumenty na kupovanou nemovitost musí být dodány bance nejpozději do 60 dnů od schválení hypotéky. Veškerá potvrzení jsou platná po dobu 30 dnů od vydání. Banka má právo požadovat po klientovi další dokumenty dle svého uvážení. Schvalovací proces trvá od dvou do pěti pracovních dnů. Předčasné doplacení hypotéky nebo mimořádná splátka jsou povoleny bez sankce. V případě opožděných plateb banka účtuje 20 % p.a. z dlužné částky. 3.3.2.3 Klasická hypotéka Dalším hypotečním produktem Sberbanky je klasická hypotéka na bydlení. Klasická hypotéka je vhodná pro koupi staršího bydlení na sekundárním trhu s nemovitosti. Minimální částka úvěru, který je poskytován výhradně v rublech, je 300 000 Kč. Úroková sazba nabízena bankou je od 12,5 % p.a. (ke dni 25. 06. 2016), hypotéku lze splácet po dobu 30 let, vlastní 63

zdroje by měly být ve výši 20 % kupní ceny. Na schválení není nutno dokládat potvrzení o příjmech do výše úvěru 15 mil. rublů. Zajímavější podmínky lze získat mladým rodinám a také v případě pokud klient aktivně využívá účet v Sberbance, na který je mu zasílána výplata. Společně s hypotéčním úvěrem banka nabízí další produkt – možnost získání nepersonalizované kreditní karty Visa Credit Momentum nebo MasterCard Credit Momentum s limitem 150 000 rublů. Personalizovaná kreditní karta se vydává s limitem 200 000 rublů. Kreditní karta může být vydána pouze v případě schválení a čerpání hypotéčního úvěru. Podmínkou čerpání je pojištění zastavené nemovitosti s vinkulací ve prospěch úvěrující banky. Úroková sazba se liší v závislosti na některých faktorech, které jsou představeny v tabulce č. 6. Tabulka 6: Faktory, mající vliv na úrokovou sazbu

Vlastní zdroje

Úroková sazba v % p.a.

do 10 let (včetně)

od 10 do 20 let (včetně)


13 %

13,25 %

13,5 %

od 30 do 50 %

13,25 %

13,5 %

13,75 %

od 20 do 30 %

13,5 %

13,75 %

14 %

Doba splatnosti HÚ

od 50 %

Zdroj: sberbank.ru, platnost ke dni 25. 06. 2016, vlastní zpracování

Úrokové sazby představené v tabulce č. 6 jsou platné pouze za předpokladu zasílání výplaty na účet Sberbanky nebo v případě koupě nemovitosti, která byla postavena za účasti úvěrových fondů Sberbanky. Nemá-li žadatel nárok na takovou úrokovou sazbu, platí v jeho případě následující příplatky:

64



+ 0,5% - pokud klient nedostává výplatu na účet Sberbanky a vybraná nemovitost je postavena bez účasti banky



+ 1% - pokud se jedná o období před registraci hypotéky (pro případ registrace jiné než úvěrované nemovitosti jako zástavy pro banku nebo v případě provedení koupě prostřednictvím bezpečnostních bankovních schránek)



+ 1% - v případě přerušení životního pojištění a pojištění zdraví dlužníka v souladu s podmínkami banky. Pro klienty, kteří nechtějí prokazovat výši příjmů, platí následující schéma.

Tabulka 7: Podmínky pro získání hypotéky bez příjmů

Vlastní zdroje

Úroková sazba v % p.a.

Doba splatnosti HÚ

do 10 let (včetně)



od 50 %

13,5 %

13,75 %

14 %

Zdroj: sberbank.ru, platnost ke dni 25. 06. 2016, vlastní zpracování

Výše uvedené podmínky platí za předpokladu koupě nemovitosti postavené za účasti úvěrových fondů Sberbanky. Příplatky: 

+ 0,5% - pokud vybraná nemovitost je postavena bez účasti banky



+ 1% - pokud se jedná o období před registraci hypotéky (pro případ registrace jiné než úvěrované nemovitosti jako zástavy pro banku)



+ 1% - v případě přerušení životního pojištění a pojištění zdraví dlužníka v souladu s podmínkami banky. Veškeré požadavky na zájemce v souvislosti se získáním klasické hypotéky jsou stejné

jako v případě hypotéky se státní podporou.

65

3.3.2.4 Hypotéka s mateřským kapitálem Další variantou hypotéky z nabídky Sberbanku je hypotéka s mateřským kapitálem. Program "mateřský kapitál" byl v Rusku přijat v roce 2006, s platnosti zákona od 1. ledna 2007. Smyslem projektu bylo zaměření na zvýšení porodnosti u obyvatelstva. Zpočátku, program byl navržen na dobu 10 let, ovšem ruský prezident Vladimir Putin nařídil prodloužení programu prozatím do konce roku 2018. V současné době suma mateřského kapitálu tvoří 453 026 rublů. Na mateřský kapitál mají nárok: 

Ženy, které porodily druhé (třetí, čtvrté a další) dítě, stejně jako ženy, které adoptovaly druhé (třetí, čtvrté a další) dítě



Muži, kteří mají statut jednoho osvojitele druhého (třetího, čtvrtého a dalšího) dítěte



Otcové nebo osvojitele druhého (třetího, čtvrtého a dalšího) dítěte, pokud matka nebo osvojitelka dítěte ztratila své právo na získání mateřského kapitálu



Sámo dítě, pokud rodiče (adoptivní rodiče) přišli o své právo na získání mateřského kapitálu. Mateřský kapitál se nevyplácí v hotovosti, vždy se jedná o vystavení certifikátu.

Podmínkou pro žadatele je občanství Ruské federace a narození či osvojení dítěte v období od 1. ledna 2007 do 31. prosince 2018. Výše mateřského kapitálu se změnila od roku 2007 (indexace kvůli inflaci). Její vývoj lze pozorovat v tab. č. 8. Procedura získání mateřského kapitálu vyžaduje splnění několika kroku. Nejprve se žadatel musí obrátit na pobočku Penzijního Fondu dle trvalého bydliště, kde musí podat žádost o obdržení certifikátu. Lhůta pro vyřízení je 30 dnů. Žadatel musí být informován o výsledku ve lhůtě 5 dnů. V případě vystavení certifikátu, dokument může být doručen žadateli poštou nebo osobně.

66

Tabulka 8: Vývoj výše mateřského kapitálu od roku 2007

Rok výplaty kapitálu

Částka v rublech

2007

250 000

2008

276 250

2009

312 162

2010

343 378

2011

365 698

2012

387 640

2013

408 960

2014

429 408

2015 a 2016

453 026

Zdroj: http://materinskij-kapital.ru, vlastní zpracování

Mateřský kapitál lze použit za určitých podmínek pro zlepšení životní úrovně, zejména na koupě nemovitosti, výstavbu nebo rekonstrukci stávajícího bydlení. Kromě toho mateřský kapitál může být investován do vzdělání děti. Získané prostředky lze použít též jako úsporu na důchod pro matku, která děti porodila. Řada bank v Rusku, stejně jako Sberbank, umožnuje využití mateřského kapitálu při čerpání hypotéky. Sberbanka nabízí úrokovou sazbu od 12,5 % p.a. (ke dni 25. 06. 2016). Kromě základního souboru dokumentů, banka vyžaduje předložení certifikátu na mateřský kapitál a potvrzení o zůstatku z Penzijního Fondu. 3.3.2.5 Hypotéka pro výstavbu domu Dalším hypotéčním produktem Sberbanky je hypotéka pro výstavbu domu. Má řadu společných prvků s klasickou hypotékou. Rozdíl je v systému čerpání úvěru na různých etapách výstavby. Úroková sazba je od 13,5 % p.a. (ke dni 25. 06. 2016). Vlastní zdroje musí být minimálně 25 %.

67

3.3.2.6 Hypotéka na pořízení rekreačního bydlení Sberbanka také poskytuje možnost získání hypotéky na pořízení rekreačního bydlení, zejména koupě již hotového rekreačního objektu, koupě pozemku nebo výstavby rekreačního bydlení. Úroková sazba pro tento typ hypotéky je od 13 % p.a. (ke dni 25. 06. 2016). Vlastní zdroje jsou vyžadovány v minimální výši 25 %. 3.3.2.7 Vojenská hypotéka Zvýhodněná úroková sazba 12,5 % p.a. (ke dni 25. 06. 2016) platí pro vojenskou hypotéku, která je poskytována v maximální výši 1 900 000 rublů s dobou splacení 15 let. Tento produkt může získat žadatel, který je vojákem nebo vojákem ve výslužbě na základě federálního zákona „O spoření a hypotečním systému zajištění bydlení pro vojáky z povolání“ ze dne 20. 08. 2004. Výše úvěru nesmí přesáhnout 80 % LTV. Žadatel musí být přihlášen do federálního programu pro vojáky z povolání, nesmí být mladší 21 let. Životní pojištění není bankou vyžadováno. Zastavovaná nemovitost ovšem musí být pojištěna dle podmínek Sberbanky. 3.3.3 Modelový výpočet nákladu na hypotéku v Rusku a ČR Cílem příkladu je posoudit výhodnost neboli nákladovost dvou vybraných hypotéčních produktů Sberbanky. V Rusku je porovnávaným produktem Klasická hypotéka, v ČR je Fér hypotéka. Analýza nákladovosti bude provedena na základě několika parametrů. Předpokladem je, že cena pořizované nemovitosti v ČR je 3 000 000 Kč, v Rusku dle měnového kurzu (37 Kč = 100 rublů) je to 8 100 000 rublů. Za předpokladu, že LTV je 70 a 80% (v Rusku se tato hypotéka nabízí při minimální výši vlastních zdrojů 20%), výše hypotéky v ČR představuje částku 2 400 000 Kč, v Rusku – 6 480 000 rublů. Doba splacení je 30 let. Hypotéka se bude čerpat jednorázově a účelově. Tabulka 9: Modelový výpočet nákladu na Fér hypotéku v ČR

Fér hypotéka

LTV 20%

LTV 30%

Výše úvěru Úroková sazba Měsíční splátka RPSN Splacená suma Přeplatek

2 400 000,00 0,02 9 016,00 0,02 3 250 260,00 850 260,00

2 100 000,00 0,02 7 889,00 0,02 2 844 540,00 744 540,00

Zdroj: sberbank.cz, platnost ke dni 25. 06. 2016, www.penize.cz/kalkulacky/RPSN, vlastní výpočty

68

Tabulka 10: Modelový výpočet nákladů na Klasickou hypotéku v Rusku

LTV 20% Klasická hypotéka Výše úvěru Úroková sazba Měsíční splátka RPSN Splacená suma Přeplatek

Rubl 6 480 000 14% 76 779 14,97%

Kč 2 400 000 14% 28 437 14,97% 10 241 960 7 841 960

LTV 30% Rubl 5 670 000 13,75% 66 061 14,69%

Kč 2 100 000 13,75% 24 467 14,69% 8 813 120 6 713 120

Zdroj: sberbank.ru, platnost ke dni 25. 06. 2016, www.penize.cz/kalkulacky/RPSN, vlastní výpočty

69

4. VÝSLEDKY KOMPARACE ČESKÉHO A RUSKÉHO HYPOTEČNÍHO TRHU Cílem této práce byla komparace dvou hypotečních trhů, českého a ruského, která byla provedena na základě řady faktorů. Konkrétně byla analýza zaměřena na socioekonomické faktory, ukazatele bankovního sektoru, indikátory struktury finančního trhu, institucionální faktory, charakteristiky trhu financování bydlení a kulturní faktory. Hlavním poměrně zásadním rozdílem mezi Ruskem a Českou republikou je procento zatížení populace hypotečním úvěrem. Zde lze pozorovat významný rozdíl, poněvadž v Rusku není systém hypotečního uvěřování tolik vyvinutý, jako v jiných evropských zemích. Jednak lidé si hypotéku často nemůžou dovolit, ale také v Rusku během posledních několika let přetrvává nestabilní ekonomická situace. Dále je nutné zmínit, že obyvatele během posledních pár desetiletí několikrát zažili ekonomické šoky spojené s devalvací měny. Je zde jistá míra nejistoty a nedůvěry ze strany občanů. Kromě zmíněných příčin, které vedou k nízké úrovni zatížení populace hypotečním úvěrem, je velmi významném faktorem úroková sazba v Rusku. V porovnání s jinými evropskými státy, se jedná o skutečně vysokou úrokovou míru a tím i vysokou částku, kterou zájemci zaplatí navíc. Tento důvod je jednou z klíčových otázek rozvoje hypotečního trhu. Někteří potenciální zájemci o hypoteční úvěr mohou být odrazeny kvůli obavám z nedodržení smluvních ujednání a ostatních právních norem. Je nutné zmínit, že Česká republika, dle indexu dodržování prav věřitelů a dlužníků, je na tom o jeden bod lépe oproti Rusku, kde během posledních dvou let došlo k výraznému zlepšení situace v této otázce. Další příčinou málo rozvinutého hypotečního trhu v Rusku je pomalejší růst HDP na osobu, což znamená, že domácnosti v Rusku by si musely půjčovat větší množství peněz, pokud by si chtěly pořídit vlastní bydlení. Kromě toho Rusko patří k zemím, kde je vlastní bydlení nejméně dostupné. V České republice vlastní bydlení patří k dostupnějším. Kromě toho v Rusku je zaznamenána během posledních let velmi vysoká inflace, která má mimo jiné negativní vliv na vývoj hypotečního úvěrování, hlavně z hlediska dlouhodobé povahy hypotečních smluv. V České republice naopak během posledních několika let má míra inflace klesající průběh, což znamená velmi vhodné podmínky pro pořízení bydlení na hypotéku.

70

Vývoj míry urbanizace naopak může mít kladný vliv na vývoj hypotečního trhu v Rusku, zejména z důvodu velké koncentrace lidí ve velkoměstech. V České republice během posledních let míra urbanizace má naopak klesající průběh. Co se týká sféry pojišťovnictví, je v Rusku velký potenciál vývoje. V České republice existuje rovněž kapacita pro rozvoj a zdokonalení stávající situace. Z hlediska institucionálních faktorů, obě porovnávané země se snaží snížit čekací lhůty a urychlit proces zápisu vlastnických práv k nemovitosti co nejvíce. Vlády obou států se podílí na vytvoření výhod ve snaze podpořit vývoj hypotečního uvěřování. V České republice legislativa umožnuje odečíst domácnostem ze svého daňového základu úroky z hypotečních úvěrů v maximální výši 300 000 Kč za rok. V Rusku kromě daňových úlev a dotací pro mladé rodiny formou nižších úrokových sazeb, existuje pojem mateřský kapitál, který získává rodina po narození druhého dítěte, jež lze použít, mimo jiné, na zaplacení časti vlastních zdrojů na bydlení při čerpání hypotéky. Kulturní faktory mají rovněž vliv na úroveň zatížení obyvatelstva hypotečními úvěry. V Rusku stále platí zvyklost a sociální očekávání, kdy dospělé děti často očekávají pomoc ze strany rodičů, což v jiných evropských zemích, zejména v ČR, se vyskytuje ojedinělé nebo ne v tak velkém rozsahu. Kromě celkové analýzy dvou hypotečních trhů, cílem práce byla komparace produktové nabídky bank v České republice a v Rusku. Zdrojem pro porovnání sloužily veřejně dostupná data a data, která se podařilo získat z průzkumu provedeného na území Ruské federace metodou mystery shoppingu a řízeného rozhovoru s klienty Sberbank. Bylo zjištěno, že v Rusku Sberbank nabízí různé typy hypotečních úvěrů, konkrétně lze vyjmenovat hypotéku na novostavbu, hypotéku se státní podporou, klasickou hypotéku, hypotéku s mateřským kapitálem, hypotéku pro výstavbu domu, hypotéku na pořízení rekreačního bydlení a vojenskou hypotéku. Produktová nabídka je velmi rozsáhlá, dá se říct, že je šitá na míru pro různé skupiny zájemců. V Rusku Sberbanka je velmi reprezentativním příkladem produktové nabídky i jiných velkých a středních bank. V České republice je užší produktová nabídka, ale Sberbank lze i zde představit jako reprezentativní příklad, jedná se o mladou banku na území ČR, která se ovšem snaží nabídnout klientům maximálně flexibilní produkt v rámci získání nových zákazníků, což znamená, že tento produkt nesmí byt nekonkurenceschopný v porovnání s nabídkou jiných bank. 71

ZÁVĚR Tato práce byla věnována porovnání hypotečních trhů a hypotečních produktů v Rusku a v České republice. Nejprve byl vytvořen globální pohled na dva hypoteční trhy, na základě kterého byly zřejmé rozdíly, předpokládané na začátku práce. Dále byly porovnány hypoteční produkty Sberbanky, která působí na území Ruska i ČR. Podle prvního pohledu na problematiku hypotečních trhů v Rusku je zřejmé, že jsou silně odlišné od hypotečních trhů jiných evropských zemí, zejména České republiky. Komparace obou trhů na základě řady faktorů potvrdila a charakterizovala existující rozdíly. V Rusku přes velkou snahu bank přizpůsobit produkt na míru obyvatelům (nabídka je skutečně velmi rozsáhlá) existuje řada významných globálních problémů, která omezuje zájem lidí o hypotéční úvěry. Aby byl větší zájem o hypotéční úvěry, musí se stabilizovat ekonomická situace v zemi, musí být úvěrování více dostupné. Dle mého názoru rovněž musí dojít k zásadní změně pořadí významnosti zdrojů financování hypotečních úvěrů. Přesto, že banky v RF se snaží vytvářet řadu produktů pro různé sociální skupiny, je třeba se spíše zaměřit na snížení úrokové sazby. Vysoké úrokové sazby v současné době jsou logické s přihlédnutím k aktuální ekonomické situaci. Hypotéky v RF ovšem nebyly populární ani před krizí právě kvůli vysoké úrokové sazbě a dalším faktorům, které byly uvedeny v analýze. Nedostupnost hypotečních úvěrů je také řízena poměrem úrovně příjmů a cen nemovitostí. Nízká platební schopnost obyvatelstva a vysoké náklady na nemovitosti brání rozvoji hypotečního trhu v Rusku. Navíc vysoká cena dlouhodobých finančních zdrojů láká banky k poskytování úvěrů za existující úrokové sazby, což je ovšem příliš drahé pro většinu obyvatel. Obecně ale platí, že dnes hypoteční trh v Rusku má významný potenciál pro růst, protože má v sobě velké množství zadržované poptávky po hypotékách. Dle mého názoru, v Rusku je třeba nejprve stabilizovat ekonomickou situaci a docílit snížení úrokové sazby, aby hypotéční úvěr byl dostupný širšímu segmentů obyvatel v Rusku. Jakmile se podaří snížit úrokové sazby na hypoteční úvěry, Rusko se bezesporu setká s obrovskou vlnou zájmu o hypotéky. V České republice je hypoteční trh velmi vyvinutý v porovnání s Ruskem, ačkoliv produktová nabídka není tak rozsáhlá, ale vzhledem k velmi nízké úrokové sazbě je plně dostačující z hlediska možných potřeb klienta. Řada bank také pracuje na přizpůsobení podmínek klientovi individuálně v průběhu jednání. Česká republika

72

se zcela jistě dočká zásadních změn, až vstoupí v platnost směrnice Evropské Unie, už teď banky provádí změny, některé dokonce již pracují s přihlédnutím k této směrnici. Co se týká vývoje hypotečního trhu v Rusku, je zde třeba velkých změn, které, dle mého názoru, nepřijdou v nejbližší době.

73

Seznam použitých zdrojů DVOŘÁK, P. Bankovnictví pro bankéře a klienty, 3. přepracované a rozšířené vydání. Praha: Linde, 2005. 681 s. ISBN 80-7201-515-X. PAVELKA, F., OPLTOVÁ, R. Jak správně na hypotéky. Praha: Consultinvest, 2003. 2. vyd. 151 s. ISBN 80- 901486-7-3. PŮLPÁNOVÁ, S. Komerční bankovnictví v České republice. Praha: Oekonomika, 2007. 338 s. ISBN 978- 80-245-1180-1. RADOVÁ, J., DVOŘÁK, P., MÁLEK, J. Finanční matematika pro každého. Praha: Grada, Finance (Grada), 2009. 7. aktualiz. vyd. 293 s. ISBN 978-80-247-3291-6. SŮVOVÁ, H., PAVELKA, F., DEGEN, Z., NĚMCOVÁ, L., NÁLEVKOVÁ L. Specializované bankovnictví. Praha: Bankovní institut, 1997. 1. vyd. 398 s. ISBN 80-902243-2-6. ŠEFLOVÁ, O. Specializované bankovnictví – Dodatek. Praha: Bankovní institut, 2006. 2. vyd. 118 s. ISBN 80-7265-097-1. BADEV, A. THE WORLD BANK. Housing finance across countries: new data and analysis. Washington,

D.C.:

The

World

Bank,

Policy

Research

Working

Paper

number 6756. 2014. Dostupné z https://openknowledge.worldbank.org/bitstream/handle/10986/16821/WPS6756.pdf?sequence =1&isAllowed=y [online, cit. 3. 12. 2015]. CERUTTI, E., JIHAD, D., DELL’ARICCIA, G. Housing finance and real estate booms: a cross-country perspective. Washington D.C.: IMF, IMF Staff Discussion Note. 2015. 10 s. Dostupné z https://www.imf.org/external/pubs/ft/sdn1512.pdf [online, cit. 03. 02. 2016]. Degresivní

a

anuitní

a

progresivní

splácení

hypotéky.

Dostupné

z

http://www.callido.cz/progresivni-degresivni-anuitni-splaceni-hypoteky [online, cit. 11. 3. 2016] DELOITTE. Property index. Overview of European residential markets. New York: Deloitte, Financing of Residential Real Estate Projects, 4th edition. 2015. 21 s. Dostupné z http://www2.deloitte.com/content/dam/Deloitte/be/Documents/realestate/be_fa_DeloitteProperty-index-2015.pdf [online, cit. 20. 03. 2016]. 74

Istorija ipoteki v Rossii. Dostupné z http://www.ipoteka-rus.ru/2/48.html [online, cit. 23. 04. 2016 ] Historie hypotečních úvěrů. Dostupné z http://www.partners.cz/cs/produkty/hypoteky/historiehypotecnich-uveru/ [online, cit. 11. 3. 2016] HRUŠOVÁ, M. Fincentrum Hypoindex květen 2016: Zájem o hypotéky je obrovský. Rekordní objemy přes 20 mld. Kč. Dostupné z http://www.hypoindex.cz/fincentrum-hypoindex-kveten2016-zajem-o-hypoteky-je-obrovsky-rekordni-objemy-pres-20-mld-kc/ [online, cit. 23. 06. 2016]. Kak

banki

proverjajut

správku

2-

NDFL

v 2016

godu.

Dostupné

z

http://buhonline24.ru/nalogi/ndfl/2-nfdl/kak-banki-proverjajut-2-ndfl.html [online, cit. 30. 05. 2016]. Kofroň M., Čechová L. 3. 12. 2014 (KPMG Legal) Právní úprava hypotečních úvěrů a její změny v souvislosti s novou směrnicí. Dostupné z http://www.epravo.cz/top/clanky/pravniuprava-hypotecnich-uveru-a-jeji-zmeny-v-souvislosti-s-novou-smernici-96102.html

[online,

cit. 23. 04. 2016 ] LYSENKO, T., TAHIRI, S., SIX, J-M. Housing markets in Israel, Russia, South Africa and Turkey show resilience to weaker economic conditions. New York: Standard & Poor’s Financial Services

LLC,

services

economic

research.

2015.

Dostupné

z

http://rusipoteka.ru/files/analztics/sandp/2015/1703.pdf [online, cit. 14. 01. 2016]. Materinskij kapital. Dostupné z http://materinskij-kapital.ru [online, cit. 14. 05. 2016]. Ministerstvo financí Česká republika. Dostupné z http://www.psfv.cz/cs/uvery/hypotecni-uver [online, cit. 11. 3. 2016] Novyj zakon ob ipoteke i ego mesto v sisteme rossijskogo zakonodatelstva. Dostupné z http://www.center-bereg.ru/171.html [online, cit. 23. 04. 2016] Odpočet

ze

základu

daně.

Dostupné

z

http://www.finance.cz/bydleni/podpory-od-

statu/odpocet-uroku/ [online, cit. 11. 3. 2016(a)] OSN. Systémy financování bydlení pro transformující se země: Zásady a příklady, New York a Ženeva.

2005.

Dostupné

z

http://www.mmr.cz/getmedia/120dd51c-be9c-4ae1-afbc-

b4381d9696bb/0831-0831-cesky_HousingFinancesystems310805 [online, cit. 26. 02. 2016] 75

THE WORLD BANK. Doing Business 2016: Measuring Regulatory Quality and Efficiency, Washington

D.C.:

The

World

Bank,

13th

edition.

2015.

Dostupné

z

http://www.doingbusiness.org/~/media/GIAWB/Doing%20Business/Documents/AnnualReports/English/DB16-Full-Report.pdf [online, cit. 13. 4. 2016] Zákon o dluhopisech č. 190/2004 Sb. Dostupné z http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2004-190 [online, cit. 11. 3. 2016] Zástava nemovitosti. Dostupné z https://www.hypotecnibanka.cz/jak-na-hypoteku/pruvodcekoupi-nemovi tosti/zastava-nemovitosti/ [online, cit. 11. 3. 2016] Česká spořitelna www.csas.cz Equa bank www.equabank.cz Komerční banka www.kb.cz Sberbank CZ www.sberbankcz.cz Sberbank RU www.sberbank.ru

76

Seznam obrazků Obrázek 1: Uplatnění práva postihu ......................................................................................... 23 Obrázek 2: Daňová redukce ..................................................................................................... 25 Obrázek 3: Modely financování ............................................................................................... 26 Obrázek 4: Dostupnost vlastního bydlení, 2014 ....................................................................... 46 Obrázek 5: Rozšíření životního a neživotního pojištění k HDP ............................................... 50 Obrázek 6: Typická úroková prémie aplikovaná bankami u úvěrového financování rezidenčních developerských projektů, nad hodnotou 3M EURIBOR , % p.a. ............................................ 55 Obrázek 7: Poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti (LTV) .................................................. 55

Seznam grafů Graf 1: Procento dospělé populace zatížené HÚ (%, stav v roce 2011) ................................... 43 Graf 2: Index dodržování práv dlužníků a věřitelů v ČR a v Rusku ........................................ 44 Graf 3: Vývoj HDP na osobu v ČR v $ .................................................................................... 44 Graf 4: Vývoj HDP na osobu v Rusku v $ ............................................................................... 45 Graf 5: Vztah mezi změnami v cenách nemovitosti a hypotečního dluhu na obyvatele .......... 45 Graf 7: Volatilita inflace Ruská federace ................................................................................. 47 Graf 8: Volatilita inflace Česká republika ................................................................................ 47 Graf 9: Vývoj míry urbanizace Ruska federace v % ................................................................ 48 Graf 10: Vývoj míry urbanizace Česká republika v % ............................................................. 48 Graf 11: Vývoj úrokových sazeb ČR ....................................................................................... 54 Graf 12: Vývoj úrokových sazeb RF ........................................................................................ 54

Seznam tabulek Tabulka 1: Ukazatele ekonomického zatížení .......................................................................... 49 Tabulka 2: Počet dnů potřebných pro zápis vlastnických práv do katastru nemovitosti ČR ... 51 Tabulka 3: Počet dnů potřebných pro zápis vlastnických práv do katastru nemovitosti RF .... 52 Tabulka 4: Zdroje financování hypotečních úvěrů v České republice (pořadí významnosti) .. 52 Tabulka 5: Zdroje financování hypotečních úvěrů v Rusku (pořadí významnosti) ................. 53 Tabulka 6: Faktory, mající vliv na úrokovou sazbu ................................................................. 64 Tabulka 7: Podmínky pro získání hypotéky bez příjmů ........................................................... 65 Tabulka 8: Vývoj výše mateřského kapitálu od roku 2007 ...................................................... 67 77

Tabulka 9: Modelový výpočet nákladu na Fér hypotéku v ČR ................................................ 68 Tabulka 10: Modelový výpočet nákladů na Klasickou hypotéku v Rusku .............................. 69

78

Srovnání produktové nabídky na českém a ruském hypotečním trhu

Recommend Documents