Srovnání cenových map vybraných zemí Evropské unie a České republiky

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra finančnictví a ekonomických disciplín

Srovnání cenových map vybraných zemí Evropské unie a České republiky Diplomová práce

Autor:

Bc. Svatava Dobiášová Finance, Oceňování majetku

Vedoucí Práce:

Praha

Ing. Petr Ort, Ph.D.

duben 2013

Prohlášení:

Prohlašuji, ţe jsem diplomovou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Praze dne 25.dubna. 2013

...................................................... Bc. Svatava Dobiášová

Poděkování: Tímto bych chtěla poděkovat za pomoc a vedení mé diplomové práce Ing. Petru Ortovi, Ph.D.

Anotace:

Úkolem této diplomové práce je srovnání cenových map vybraných zemí Evropské unieDánska, Švédska, Litvy, Slovenské republiky a České republiky . V první části práce uvádím základní charakteristiku daných zemí a popisuji vývoj jejich realitního trhu.V druhé části práce uvádím nejdůleţitější pojmy v oblasti cenových map a dále se věnuji jejich detailní problematice a problematice

hodnotových map v souvislosti s metodou hromadného

oceňování, jakoţto jejich nové generaci. V třetí části práce analyzuji jednotlivé země a výsledky analýzy poté srovnávám a vyhodnocuji. Čtvrtá kapitola rozvádí moţnosti budoucího vývoje cenových map v České republice.

Klíčová slova: cenová mapa, hodnotová mapa, hromadné oceňování, daň z nemovitosti,

Annotation: The task of this thesis is to compare the price map of chosen countries of European Union Denmark, Sweden, Lithuania, the Slovak Republic and the Czech Republic. In the first part I state the basic characteristics of the given countries and I describe the development of their real estate market. In the second part I quote the most important terms in the area of price maps and then I devote to thein detailed issues and also the issue of the value maps concerning the method of mass appraise as well as their new generation. In the third part I analyse the particular countries. Then I compare and interpret the results of the analysis. The fourth chapter elaborates the possibilities of the future development of price maps in the Czech Republic. Key words: price map, value map, mass appraise, real estate tax,

Obsah Úvod……………………………………………………………………………………………8 Zvolené metody zpracování……………………………………………………………………9

1 Charakteristika vybraných zemí a ČR………………………………………….……10 1.1 Základní informace o Dánsku……………………………………………………...……10 1.1.1 Vývoj dánského trhu s nemovitostmi………………………………………….………..11 1.2 Základní informace o Litvě……………………………………………….………….…..12 1.2.1 Vývoj realitního trhu v Litvě……………………………………………..…………….12 1.3 Základní informace o Švédském království………………………………….……….…..13 1.3.1 Vývoj švédského trhu s nemovitostmi…………………………………….……………13 1.4 Základní informace o Slovenské republice……………………………………..………..15 1.4.1 Vývoj slovenského trhu s nemovitostmi………………………………………………..15 1.5 základní informace o České republice………………………………………..………….15 1.5.1 Vývoj českého trhu s nemovitostmi ………………………………………...………….17

2 Vývoj a tvorba cenových map………………………………………………..……….18. 2.1 Základní pojmy………………………………………………………………………..….18 2.2 Vývoj a účel cenových map…………………………………………………...………….21 2.2.1 Teorie tvorby cenových map……………………………………………………………21 2.2.2 Metodologie tvorby cenových map…………………………………………………….22 2.2.3 Informační systémy cenových map…………………………………………………….23 2.2.4 Náleţitosti cenové mapy……………………………………………………….……….24 2.2.5 Vyuţití cenových map…………………………………………………………...……..24 2.3 Hodnotové mapy………………………………………………………………...……….26. 2.3.1 Analýza dat pro hodnotové mapy ……………………………………..………….……27 2.3.2 Daň z nemovitosti …………………………………………………..……………….…28 2.3.3 Hromadné oceňování……………………………………………….……………….….29 2.3.4 CAMA a GIS……………………………………………………………….….…….…31 2.3.5 Oceňovací modely a hodnotové mapy……………………………………………….…33 2.3.6 Katastr nemovitostí…………………………………………………………….…….…35 2.4 Mezinárodní standardy pro oceňování………………………………………………..….36 2.4.1 IVSC (International valuation standards committee)………………………………..…37 2.4.2 Tedova ( the european group of valuers associations)………………………….……...38

3 Srovnání kvality cenových map a ČR…………………………………………....….39

-5-

3.1 Analýza Dánských hodnotových map………..………………………………………..39 3.1.1 Katastr nemovitostí v Dánsku…………………….……………...………..…..…….39 3.1.2 Účel pouţívání dánských hodnotových map…………………….……………..……40 3.1.3 Dánské hodnotové mapy………………………………………..….,………….……41 3.2 Analýza Litevských hodnotových map……………………………....………….……43 3.2.1 Katastr nemovitostí v Litvě………………………………………...……….……….43 3.2.2 Hodnotové mapy v Litvě…………………………………………...…….….………44 3.2.3 Účel hodnotových map v Litvě…………………………………...…..……...………45 3.2.4 GIS v Litvě…………………………………………………………....……….…….46 3.2. 5 Data a jejich zpracování v Litvě…………………………………….………………46 3.2.6 Dostupnost map a budoucí vývoj v Litvě …………………………….………..……48 3.2.7 Zhodnocení Litvy…………………………………………………….………………49 3.3 Analýza Švédska……………………………………………….……….…..…………49 3.3.1 Katastr nemovitostí ve Švédsku…………………………………….….…………….49 3.3.2 Hodnotové mapy ve Švédsku v souvislosti daňových potřeb……….……………….50 3.3.3 Účel Švédských hodnotových map ………………………………………………….51 3.3.4 Švédské hodnotové mapy ………………………………………………………..…..51 3.3.5 Organizace daně z nemovitosti a hodnotových map…………………………..…..…53 3.4

Analýza Slovenských cenových map……………………………………………..….54

3.4.1 Katastr nemovitostí Slovenska………………………………………………..……..54 3.4.2 Cenové mapy na Slovensku………………………………………………….……....55 3.4.3 Oficiální cenové mapy na Slovensku…………………………………..l……….…...56 3.4.4 Neoficiální cenové mapy na Slovensku………………………………..………….….58 3.5 Analýza cenových map České Republiky………………………………..…………....60 3.5.1 Katastr nemovitostí v ČR……………………………………………………….….…60 3.5.2 Vývoj cenových map v ČR ……………………………………………..…………...61 3.5.3 Sběr dat v České republice ………………………………………….……………..62 3.5.4 Definice cenové mapy v ČR:……………………………………………...………….64 3.5.5 Mapové podklady pro tvorbu cenových map v ČR…………………….…………….65. 3.5.6 Výskyt oficiálních cenových map pozemků v ČR………………………….………..65 3.6 Srovnání České republiky, Litvy,Dánska,Švédska a Slovenské Republiky…………...68 3.6.1 Shrnutí porovnání hodnotových (cenové mapy) vybraných zemí…………………..71

4 Možnosti budoucího vývoje v ČR………………………………………..………..73 4.1 Nedostatky současných cenových map v České republice jsou :………………………73 -6-

4.2 Budoucí moţnosti cenových řešení cenových map v České republice………….…..73 Závěr...................................................................................................................................76 Seznam pouţité literatury...................................................................................................77

-7-

Úvod

V této diplomové práci se zaměřuji na srovnání cenových map vybraných zemí Dánska, Švédska, Litvy, Slovenské republiky a České Republiky. Pro toto téma jsem se inspirovala na svém studijním pobytu v Dánsku s programem Erasmus. Měla jsem tedy moţnost během jednoho semestru poznat jednu z vybraných zemí, takţe práce neobsahuje jen nastudované materiály, ale také obsahuje

mé osobní poznatky. Specifika tohoto tématu mě zaujala

obzvláště, protoţe i ve své současné realitní praxi shledávám zavedení kvalitních cenových map v České republice jako nezbytnost pro moderní realitní trh. Proto v mé práci je hlavním zkoumaným úkolem srovnání kvality cenových map vybraných zemí a České Republiky. Základem toho to cíleného zkoumání je vytvoření doporučení pro budoucí rozvoj cenových map v České Republice. V první kapitole podávám základní informace o daných zemích a charakterizuji vývoj jejich realitního trhu, coţ je nezbytné k tomu abych nastínila výchozí prostředí místního trhu v dané zemi pro tvorbu cenových map. V další kapitole se nejprve věnuji základním pojmům vztahujícím se k dané problematice a následně rozebírám problematiku cenových map a hodnotových map v souvislosti s hromadným oceňováním jako jejich nové generaci. Dále popisuji systémy GIS a CAMA, oceňovací modely pro hodnotové mapy a uvádím moţný přínos cenových (hodnotových) map jako takový . Ve třetí části detailně rozebírám kvalitu cenových map kaţdé země, následně je společně porovnávám. Závěrečná část obsahuje doporučení pro rozvoj cenových map v České Republice z mého pohledu. Při psaní této práce jsem měla částečně ztíţené podmínky z důvodu neexistence jakékoli jiné práce, jeţ by se zabývala srovnáním těchto zemí. Postrádala jsem jakékoliv česky psané prameny, které by poskytovaly potřebné údaje ke komparaci. Při zpracovávání dané problematiky jsem vyuţila z velké části pouze anglicky psané tituly, jenţ jsem přeloţila a zpracovala.

-8-

Zvolené metody zpracování Před zpracováním mé diplomové práce jsem nejdříve detailně analyzovala cenové mapy daných zemí. Na základě předem připravených dat, které jsem sháněla jak v tištěné tak v elektronické formě. V případě dánských, švédských a litevských cenových (hodnotových) map jsem pouţívala pouze anglicky psané tituly z důvodu neexistence česky psané literatury. Některá data jsem získala od laické veřejnosti i odborníku pomocí osobních průzkumu zejména metody rozhovoru . Po zpracování analýzy jednotlivých zemí jsem provedla jejich komparaci. V závěrečné časti jsem popsala doporučení pro Českou republiku, ke kterým jsem došla za pomoci metody indukce. Při popisu jednotlivých segmentů také přihlíţím k porovnání obou trhů. Jednotlivé kapitoly práce jsou doplněny o mapy, které demonstrují správnost informací. Myslím, ţe takto koncipovaná práce má nejvyšší vypovídající hodnotu při porovnání a analýze cenových (hodnotových) map několika zemí.

-9-

1 Charakteristika vybraných zemí a ČR

1.1 Základní informace o Dánsku Hlavou dánského království je královna Markéta II. Dánské království je konstituční monarchie, coţ znamená, ţe panovník nemá oprávnění dělat nezávislá politická rozhodnutí a královna plní spíše reprezentativní funkci. Královna musí stvrdit kaţdé legislativní rozhodnutí a aţ poté se mohou stát zákonem. Pod Dánsko patří také Fayerské ostrovy a Grónsko. Avšak tato práce zkoumá cenové (hodnotové) mapy především v pevninském Dánsku, čili Grónsko a Fayerské ostrovy nebereme v úvahu.

Zde je několik základních údajů: Dánsko se dělí na 5 regionů (Severní Jutsko, Střední Jutsko, Jiţní Dánsko, Sjaelland a Region hlavního města). Rozloha Dánska: 43.098 km2 Počet obyvatel k tomuto roku: 5, 534 819 obyvatel Úřední jazyk: dánština Hlavní město: Kodaň Oficiální měna je Dánská koruna: 1 DKK = 100 ore Hustota obyvatelstva: 125,2 obyvatel/km2 Podíl ekonomicky činného obyvatelstva: 51, 0% Struktura dle pohlaví: 49,50% muţi, 50,50% ţeny Věková struktura je : · 0 – 19 let: 24,54%, · 20 – 59 let: 53,51%, · nad 60 let: 21,97%.

- 10 -

Stav ekonomiky Dánská ekonomika patří k nesilnějším a nejefektivnějším, mnohdy je ekonomy uváděna jako vzorová země. To znamená, ţe má vysoké daně, výbornou sociální síť a pruţný trh práce . Na vysoké úrovni jsou také veřejné sluţby. Vysoké hodnocení této země také vychází z hodnocení analýz evropské komise.

1.1.1 Vývoj dánského trhu s nemovitostmi Neţ započala druhá světová válka, v Dánsku přiděloval byty stát. V průběhu válečných let však potřeba bydlení obyvatelstva překročila nabídku a tím se ceny nemovitostí zvýšily. Tlak na Dánské úřady byl, značný aby podpořily sociální bydlení, coţ v důsledku vedlo ke vzniku bytových druţstev po celé zemi. Ani poválečná léta nepřinesly pokles cen. Rostla nezaměstnanost a v souvislosti s tím i sociální nepokoje, kdyţ aţ pět tisíc Dánských rodin se ocitlo bez domova. Více neţ většina obyvatelstva ţila na venkově. Nedostatek bydlení vedl k zaloţení nového Ministerstva pro bydlení v roce 1947. Vláda hromadně podpořila hypoteční úvěry na všechny druhy nemovitostí. Trendem 50.let byla výstavba sídlišť. V 80. letech minulého století je ve stylu rekonstrukce původních staveb. Centrum měst tím začíná plnit moderní poţadavky k bydlení. Druţstevní bydlení patří k jedné nejpopulárnější formě bydlení. Přímo úměrně jak v Dánsku rostla ţivotní úroveň, tak rostla i poptávka po bydlení v rodinných domech, čímţ vznikaly na okrajích měst nové čtvrti tvořeny zástavbou rodinných domů. Krize která se dostavuje v 70.letech má za následek útlum ve stavebnictví. Vláda přistupuje k dotačním opatřením a části občanům umoţňuje odkup jejich nemovitostí. Dále je pak přijato usnesení o výstavbě aţ 50 000 bytů kaţdý rok. V 80. letech pokračuje návaznost trendu bydlení v rodinných domech a bydlení na sídlišti se stává méně atraktivní. Opuštěná sídliště se stávají domovem přistěhovalcům a domovem lidí z niţších sociálních vrstev. V období od poloviny 60. let aţ do začátku 90. let byly vládou záměrně zvýšeny úrokové sazby, coţ přineslo utlumení výstavby a ztíţení dostupnosti bydlení. V roce 1993 se situace změnila. Úrokové sazby klesly a tím poptávka po bydlení vzrostla, coţ ve výsledku znamenalo pro obyvatelstvo mnohem dostupnější moţnost bydlení neţ v předcházejících desetiletí. Instituce Ministerstva bydlení byla zrušena roku 2001. Aţ do nástupu celosvětové finanční krize rostou ceny nemovitostí a výstavba komerčních i občanských nemovitostí stále stoupá. S příchodem krize se situace na realitním trhu stejně jako i jinde v Evropě utlumuje.

- 11 -

V současné době se v Dánsku trh vrátil do stavu jako před krizí. Poptávka po bydlení roste a v té souvislosti dochází k opětovnému rozvoji výstavby.

1.2 Základní informace o Litvě Pobaltský stát je parlamentní republikou se znaky poloprezidencialismu. Po druhé světové válce aţ do počátku 90. let minulého století byla součástí Sovětského svazu.

Vznik dnešní

Litvy se datuje k 11. březnu 1990. Ruskem však byl uznán jako nezávislý stát aţ rok později. Zde je několik základních údajů: Litva se dělí na 10 krajů, které jsou následně rozděleny na 60 obcí. Názvy regionů jsou odvozeny vţdy od hlavního města regionu. Rozloha Litvy: 65 200 km2 Počet obyvatel k tomuto roku: 3 195 702 Úřední jazyk: litevština Hlavní město: Vilnius Oficiální měna: litevský litas (LTL) Hustota obyvatelstva:52 ob/km2 Stav ekonomiky Tato země je průmyslový i zemědělský stát, kde ţivočišná produkce převaţuje rostlinou výrobu. Nejvýznamnějším průmyslovým odvětvím je strojírenství a elektrotechnika. Většina průmyslu je soustředěna kolem velkých měst jako je Vilnius a Kaunas.

1.2.1 Vývoj realitního trhu v Litvě Vývoj na trhu s nemovitostmi v Litvě byl dán rostoucí prosperitou země, která začala pro Litvu rozpadnutím Sovětského svazu. Do té doby zde nefungoval realitní trh v podobě jak ho známe u demokratických států. Rozvoj realitního novodobého trhu v Litvě začal v roce 1991, kdy národní parlament schválil zákon o privatizaci. Tento zákon občanům umoţnil nákup bytů, které do té doby byly ve vlastnictví státu. V podstatě lze říci, ţe od roku 1991 ceny stále stoupaly. Výjimkou však byl rok 1993, kdy Sovětská armáda opustila Litvu, a na trh pronikly jejich privatizované byty . V roce

- 12 -

1997 obchodní banky nabízely hypotéky

s úrokovými sazbami 12% za rok zájemcům o rezidentní bydlení . Tím likvidita začala ceny nemovitostí tlačit nahoru, zejména v největších městech Litvy a to zejména v hlavním městě Vilnius a druhém největším městě Kaunus. Po ostrém pádu cen pozemků v roce 1998, který byl v důsledku ruské finanční krize se pozemky v roce 2000 staly draţší o 25 %. V některých luxusních částí hlavního města ceny dosáhl aţ $ 100 za čtvereční metr. Dnes v ostatních regionech lze koupit pozemky pro rezidenční výstavbu mezi $ 10 a $ 50 čtvereční meter.

1.3 Základní informace o Švédském království Švédsko tedy oficiálně Švédské království je severský stát leţící na Skandinávském poloostrově. Tato země je neutrálním státem. Má státní zřízení konstituční monarchii s parlamentní demokracií. V čele země stojí král Carl XVI Gustaf. Zde je několik základních údajů: Rozloha Švédska: 449 964 km² Počet obyvatel k tomuto roku: 9 292 959 Úřední jazyk: švédština Hlavní město: Stockholm Oficiální měna: Švédská koruna (SEK) Hustota obyvatelstva: 29 ob. / km² Stav ekonomiky Švédsko patří v Evropě ke státům s nejrozvinutější ekonomikou. Základními kameny prosperity tohoto království se zakládá na přírodních zdrojích jako jsou voda, dřevo a ţelezná ruda. Sociální politika je na vysoké úrovni v důsledku výnosů z daní které tvoří přes 50 % HDP.

1.3.1 Vývoj švédského trhu s nemovitostmi Švédsko bylo v obou světových válkách neutrální zemí. Poválečná konjunktura vedla zemi stát se průmyslovou mocností. Válečná neutralita byla hlavním faktorem k jeho rozvoji a růstu a napomohla Švédsku být moderní sociální státem. Tomu odpovídal i realitní trh. Země - 13 -

je proslulá pro své plánování měst, které probíhalo po celé 20. století. Fungovala zde spolupráce mezi obcemi a soukromým sektorem jako obvyklá forma pro městské plánování. Jedním z cílů bylo navrhnout ţivé čtvrti, kompletně se školami, pracovišti, parky, klinikami a obchody, úspěšným příkladem je Vällingby. Toto předměstí Stockholmu přitahovalo mezinárodní pozornost od jeho dokončení v roce 1954. V roce 1965 parlament rozhodl podpořit budování jednoho milionu nových bytových jednotek

v rozmezí deseti let. V

důsledku tohoto rozhodnutí i dělničtí obyvatelé dnes mají jeden z nejvyšších standardů bydlení na světě. Většina lidí ţije v bytech ve městech a obcích, zatímco podstatná menšina vlastní rodinné domy.Ve Švédsku jsou také populární rekreační objekty zejména chaty a chalupy. V 80. letech a na počátku 90. let prošel švédský realitní trh velkou krizí. Stagnovala a klesala výroba, padaly ceny , coţ mělo za následek nesplácení úvěrů a finanční tíseň pro instituce. Všechny typy výstavby jak komerční tak obytné utrpěly nejstrmější poklesy cen. V období

mezi roky 1996 a předkrizovým

rokem 2007 se švédské ceny nemovitostí

vyšplhaly na svá maxima. Kdyţ v roce 2007 zasáhla celosvětová finanční krize i Švédsko, ceny nemovitostí začaly klesat jako ve většině zemí, které předtím zaznamenaly silný růst. Švédsko se na rozdíl od většiny jiných zemí liší tím , ţe ceny se sníţily pouze o 6% z maxima na minimum v reálných hodnotách. Na začátku roku 2009 se ceny nemovitostí odrazily ode dna a následně pokračovaly v jejich růstu nahoru. Ve třetím čtvrtletí roku 2010 reálné ceny nemovitostí vzrostly o 12% a dosáhly nového maxima. Švédské ceny nemovitostí jsou zcela odlišné od sousedních zemí. Podle Švédské asociace realitních kanceláří je skutečností, ţe ve Švédsku je trendem raději si nemovitost pronajmout, spíše neţ nemovitost kupit. Trh s nájemným bydlením ve Švédsku je nadměrně regulovaný a nájemné je uměle udrţované nízké. Obrovské mnoţství bytů se nyní ve Švédsku prodává do soukromého sektoru. Z toho vyplývá, ţe v budoucnu by se nájemné ve městech mělo zvýšit.Švédská desetiletí dlouhého cenového boomu nemovitostí je u konce a ceny by měly spíše stagnovat neţ růst. Investice do nemovitostí ve Švédsku má velký potenciál pro zahraniční investory. Veškeré informace týkající se švédského trhu s nemovitostmi jsou veřejně k dispozici, protoţe je to povaţováno za záleţitost veřejného zájmu. Zahraniční investoři projevili v posledních letech velký zájem o švédský trh s nemovitostmi z důvodu silné švédské ekonomiky, která nabízí stabilní prostředí pro investice a flexibilní podmínky na nákup nemovitostí k jejich prospěchu.

- 14 -

1.4 Základní informace o Slovenské republice Slovensko je státním zřízením parlamentní republika. Hlavou země je prezident pan Ivan Gašparovič. Do roku 1993 byla součástí Československé republiky. Zde je několik základních údajů: Rozloha Slovenska: 49 036 km² Počet obyvatel k tomuto roku: 5 404 555 Úřední jazyk: slovenština Hlavní město: Bratislava Oficiální měna: Euro (EUR) Hustota obyvatelstva: 110 ob. / km² Stav ekonomiky: Slovenská ekonomika je zaměřena na export a je silně napojena na německou ekonomiku. Je jednou z nejúspěšnějších zemí východního bloku. Za posledních 10 let Slovensko zaznamenalo úspěšný hospodářský vývoj, přesto je zde vysoká míra nezaměstnanosti. Od roku 2011 se Slovensko začlenilo do Evropské měnové unie.

1.4.1 Vývoj slovenského trhu s nemovitostmi Slovensko stejně jako Česká republika v roce 1989 proţilo Sametovou revoluci, při které došlo ke změně politických poměrů a od té doby se zde začal formovat moderní realitní trh . Transformace ekonomiky a nový přístup k bydlení se začal rozvíjet razantněji aţ po roce 1990. V té době se výrazně omezila podpora státu při výstavě bytů a současně i infrastruktury a tím byl započat i větší útlum intenzity výstavby. Část ekonomické transformace byl převod bytového fondu do vlastnictví obcí podle zákona č. 92/1992 Sb. o podmínkách převodu majetku státu na jiné osoby ve znění pozdějších předpisů. Dále zde nastaly restituce občanům, které měly za cíl navrátit jejich majetek, který jim byl v procesu znárodnění odebrán v roce 1948 bez jakékoliv náhrady. V roce 1993 došlo k rozdělení Československa a vznikly dva samostatné státy Česká a Slovenské republika. Slovensko uţ jako samostatný stát upravuje vlastnictví a hospodaření s byty zákonem č.182/1993 Sb. o vlastnictví bytů a nebytových předpisů ve znění pozdějších předpisů.

- 15 -

Cílem bylo vytvořit vlastníkům takové ekonomické podmínky, aby se vlastníkům nevytvářely ekonomické ztráty, coţ bylo zásadním krokem k deregulaci nájemného. Ministerstvo financí

V roce 2000

Slovenska přichází s opatřením, které regulované ceny nájmu bytů

zvýšily zhruba o 70%, následně dochází k dalším úpravám, které zvedají nájemné o 45% a v roce 2003 o dalších 95%. Stejně jako ostatní státy zasáhla Slovensku celosvětová krize během let 2007 aţ 2009. V současnosti je slovenský realitní trh trhem kupujícího, protoţe po splasknutí realitní bubliny je na něm přebytek neprodejných nemovitostí a relativně malý zájem kupujících..

1.5 základní informace o České republice Česká Republika je parlamentní demokracií . Hlavou státu je prezident Miloš Zeman. Česká Republika se skládá ze čtrnácti krajů a tří územních celků Čechy, Morava a Slezsko. Zde je několik základních údajů: Rozloha České Republiky: 78 864 km2 Počet obyvatel: 10 512 397 Hlavní město: Praha Úřední jazyk: Čeština Oficiální měna: CZK Podíl ekonomicky činného obyvatelstva: 46,8% Struktura dle pohlaví: 52% muţi, 48% ţeny Stav ekonomiky: Česká republika není „rozvojovou zemí“, ale stabilně se zařadila mezi třicítku nejvyspělejších států, tzv. „plátců“, ti z rozpočtu Světové banky neberou peníze, ale naopak je do ní vkládají. Z těch jsou pak dotovány projekty či půjčky rozvojovým zemím světa. Největším zahraničním obchodním partnerem země je Německo.

- 16 -

1.5.1 Vývoj českého trhu s nemovitostmi Vývoj moderního trhu s nemovitostmi v České republice

začal aţ na konci 80. let

devatenáctého století. Příčinou bylo vládnutí komunistů v naší zemi, kteří jakýkoliv trţní princip odmítali. V současné době se naše země po 24 letech od pádu socialismu udává podobným směrem jako ostatní vyspělé státy Evropské unie. Do roku 1989 byly u nás v soukromém vlastnictví jen rodinné domy. Většina budov byla ve správě státu či bytových druţstev. Dostupnost bydlení nebyla otázkou financí, ale byla otázkou času. Na byty se čekalo dlouhá léta dle určitých pořadníků např. existoval sociální pořadník nebydlících . Klíčová část dějin našeho realitního trhu jsou nepochybně restituce. Restituce znamenala návrat zabaveného majetku, který byl zabaven mezi léty 1948 - 1989. V 90.letech docházelo k jeho navrácení. Jednalo se o vrácení majetku ohromné hodnoty, ale také většinou v dost špatném stavu. Touto restitucí došlo v České republice k vytvoření sektoru soukromého nájemního bydlení, jelikoţ část těchto restituovaných bytů byla pronajímána za trţních podmínek. V té době u nás existoval pouze nájem regulovaný vládou, kde bylo jasně dané rozhraní výše nájemného. Deregulace nájemného začala jiţ v roce 1992, ale v podstatě pokračuje aţ do dnes se spoustou jasně nedořešených věcí. Pro zajímavost, v některých praţských obvodech je dnes regulované nájemné vyšší neţ nájemné trţní , nehovoříme o neporovnatelné kvalitě bydlení. Do bytů s nájmem regulovaným se prakticky několik desetiletí neinvestovalo, kdeţto byty v trţním nájmu většinou prošly výraznými rekonstrukcemi. Součástí transformačního procesu byla také privatizace. Státní majetek se nejdříve bezúplatně převedl na obce, které se ho následně snaţily privatizovat. Obce na tuto situaci nebyly jasně připraveny a proto docházelo k velkým chybám, které byly způsobeny naprostou legislativní nepřipraveností. Většina obecních domů se prodávala stávajícím nájemníkům, kteří k tomuto účelu zakládali druţstva. Avšak v tomto velkém zmatku byl také obrovský potenciál pro korupční jednání pracovníků na městských úřadech a dalších zainteresovaných osob. Lukrativní majetek si v té době rozdalo mnoho politiků a podobně pro stát pracujících lidí. Tímto vším se vytvořil základ pro budoucí realitní trh. V souhrnu lze říci, ţe byl tento vývoj po roce 1989 tvořen s cílem odstranění jasně řízeného modelu z dob socialismu.

- 17 -

2 Vývoj a tvorba cenových map 2.1 Základní pojmy V úvodu je nutné se seznámit s nejdůleţitějšími pojmy v oblasti realitního trhu. Tyto pojmy je nutné znát, abychom správně pochopili problematiku cenových map. Nemovitost Nemovitost je pozemek či stavba pevně spojena se zemí pevným základem. Všechny ostatní věci jsou movité. Pozemek Pozemek je plocha na zemském povrchu, přesně určená jasnými hranicemi, hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí drţby, hranicí vlastnickou, hranicí druhu pozemku, respektive rozhraním způsobu druhu vyuţití pozemků. Pozemek je neobyčejný tím, ţe ho nelze jakkoliv zničit či odstranit a proto nám můţe generovat tzv. Věčnou rentu. Parcela Parcela je obraz pozemku, který je určen geometricky, polohově, vyznačen v katastrální mapě a označen parcelním číslem.1 Nebytový prostor Nebytový prostor je místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům neţ k bydlení. Nejsou to však kupříkladu společné prostory bytového domu. Rodinný dům Rodinný dům má mít maximálně jedno podzemní a dvě nadzemní podlaţí a podkroví. Musí slouţit k bydlení z více neţ z jedné poloviny. Budova2 1

Analýza realitního trhu, Ing. Petr Ort, Ph.D.

- 18 -

Budova je stavba prostorově soustředěná a navenek převáţně uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Budova je stavba slouţící pro pobyt lidí. Za vznik stavby je u budovy povaţován okamţik, kdy jsou patrné obrysy stavby. Stavba Stavba je volně stojící nebo ukotvená konstrukce vytvořená člověkem určená pro trvalé uţívání. Stavby, které jsou určené pro bydlení nebo pro pobyt lidí, jsou budovy. Katastr nemovitostí3 Katastr nemovitostí představuje veřejný soubor údajů o nemovitostech, tj. jejich soupis, popis, geometrické a polohové určení, evidenci vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem.

Vlastnické právo4 Vlastnické právo je jedním z nejdůleţitějších druhů majetkových práv a má absolutní povahu. Vlastník je oprávněn věc drţet, tedy nakládat s ní jako s vlastní, má právo věc uţívat ke svému zájmu, právo věc pouţívat, coţ znamená, ţe si například můţe přivlastnit úrodu a právo s věcí disponovat. Zástavní právo5 Zástavní právo slouţí k zajištění pohledávky pro případ, ţe dluh, který jí odpovídá, nebude včas splněn s tím, ţe v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěţku zpeněţení zástavy. Věcná břemena6 Zakládá povinnost vlastníkovi majetku (převáţně nemovitého) něco: 1. Strpět 2. Zdrţet se 3. Konat

2

Analýza realitního trhu, Bakalářská práce-Vojtěch Růţek Analýza realitního trhu, Bakalářská práce-Vojtěch Růţek 4 Analýza realitního trhu, Bakalářská práce-Vojtěch Růţek 5 Analýza realitního trhu, Bakalářská práce-Vojtěch Růţek 6 Analýza realitního trhu, Bakalářská práce-Vojtěch Růţek 3

- 19 -

Kaţdé věcné břemeno omezuje výnosový potenciál majetku. Můţe být na dobu určitou a neurčitou. Cena Cena je peněţní vyjádření hodnoty Administrativní cena Cena stanovena podle cenového předpisu (při nedostatku realizovaných obdobných prodejů na trhu) Cena pořizovací neboli cena historická Je to cena, za kterou byl majetek pořízen a náklady s jeho pořízením související . Hodnota Hodnota je údaj vzniklý subjektivním posouzením hmotné nebo nehmotné podstaty a je vyjádřený v určitých měřitelných či neměřitelných jednotkách. Časová cena Časová neboli věcná hodnota v podstatě určuje reprodukční cenu nemovitosti, sníţenou o znehodnocení odpovídající průměrně opotřebené a uţívané nemovitosti stejného stáří a o náklady, které se vyuţijí na opravu závaţných závad. Tržní hodnota, Trţní hodnota jinak také obvyklá cena, vyjadřuje cenu, za kterou by nemovitost mohla být prodána v den ocenění na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím. Majetek musí být veřejně vystaven na trhu a trţní podmínky by měly dovolovat řádný prodej. Trţní cena se tvoří aţ při konkrétní koupi či prodeji nemovitosti, není moţno ji určit přesně a od zjištěné trţní hodnoty nemovitosti se můţe výrazně odlišovat.

- 20 -

2.2 Vývoj a účel cenových map Primárním cílem cenových map je přiřazení ceny daného předmětu do prostoru. Pomocí cenových map v ekonomicky myšleném prostoru lze vyjádřit ceny jakéhokoliv produktu. V obecném smyslu nelze tedy pod pojmem cenové mapy chápat pouze

cenové mapy

nemovitostí. Cenová mapa dané země visuálně promítá a popisuje ekonomickou realitu dané země. Můţeme tedy říci , ţe cenová mapa je vyjádření prostorových aspektů ekonomické reality.7 Na cenových mapách se vyskytují jen takové ekonomické statky, které lze geograficky určit. Nejednodušeji to lze demonstrovat na hmotných statcích například nemovitostech, které jsou zeměpisným umístěním přesně determinovány. Předmětem

cenových map je popis

prostorové diferenciace analyzovaného statku a zkoumání ekonomických aspektů této diferenciace8. Mimo to tu jsou další faktory, které cenu i fungování ekonomického statku nepřímo ovlivňují. Tyto faktory jsou také předmětem zkoumání.

2.2.1 Teorie tvorby cenových map Základem při tvorbě cenových map je pravdivost a úplnost dat. Kdyby toto zhotovitelé nedodrţovali jejich práce je v podstatě bezcenná a cenové mapy nemůţou být pouţity jako relativní podklady pro ocenění. Teorie tvorby cenových map plní v podstatě tři funkce. První funkcí je slouţit odborníkům nebo i laické veřejnosti jako řešení či postup nebo také jako návod následně pouţitý na konkrétní případ tvorby cenové mapy. Druhou významnou funkcí je usnadnit a umoţnit vznik nových metod tvorby cenových map, které se díky tomu stávají fakticky přesnější či objektivnější. Třetí funkcí je vytvářet v daných aspektech nové teorie a skutečnosti. 7

ORT, P., Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, BIVŠ, Praha 2007, ISBN 80-7265-085-8

8

ORT, P., Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, BIVŠ, Praha 2007, ISBN 80-7265-085-8

- 21 -

Cenové mapy popisují prostorové uspořádání cen pozemků či staveb na pozemcích v dané lokaci a v daném čase. V konečném výsledku na grafické podobě se ukazuje cena hmotných ekonomických statků9. Cena však je určena podle působení různých faktorů, činitelů rozmístění, kteří mají jako takový na ní vliv. Jak se mají tvořit cenové mapy? Zásadně tedy lze říci, ţe podstatou je porozumění vlastnostem určitého majetku. Hodnota pozemku či nemovitosti je přímo úměrná jejich ekonomické uţitečnosti. Moţností tvorby cenových map je celá řada. Cenová mapa je základ, ze kterého vycházejí : odhadci majetku, makléři, orgány státní zprávy zájemci o koupi nemovitosti.

2.2.2 Metodologie tvorby cenových map Prostá reflexe Je to základní a nejednoduší metoda. Pozorování a zachycení skutečnosti tedy daného stavu. Prostou reflexi lze chápat jako formu smyslového vnímání slouţící k pozorování , ale také i k odůvodnění jevu z pohledu kvalitativního a kvantitativního. Důleţité je prosté reflexe dopředu určit axiomatickou jednotku, která bude mít za úkol vyjádřit povahu pozorovaného jevu. Nejčastější axiomatickou jednotkou cenových map je metr čtvereční celkové zastavěné plochy. Pro prostou reflexi je typická statičnost a omezená vypovídací schopnost, naproti tomu však má důleţitý znak a tím je obecná platnost pro předem definovaný účel. Indukce a dedukce Tyto metody jsou také velmi zásadní pro tvorbu cenových map. V podstatě metoda indukce je přechod od jedněch výroků k druhým tedy postup od jednotlivého k obecnému. Metoda dedukce je v zásadě proces opačný přecházíme od obecnému k jednotlivému. Při praktickém pouţití lze říci, ţe seţeneme data, tedy skutečně realizované ceny

jednotlivých

zemědělských pozemků dané lokality a z těchto dat utvoříme průměrnou cenu zemědělských pozemků v námi určené lokalitě. V následném cyklu opět sbíráme data o cenách. 9

ORT, P., Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, BIVŠ, Praha 2007, ISBN 80-7265-085-8

- 22 -

Porovnáváme je s původní cenou , která je poté upravována a upřesňována. Tyto metody lze pouţít u cenových map i jiných nemovitostí jako například stavební pozemky, rodinné domy. Analýza a syntéza Ty to dvě metody jsou nejčastěji závěrečnou metodou stanovení trţní hodnoty majetku. Analýza je postup od jevů k principům a syntéza je od postupu k jevům.

Vznik cenových

map provází neustálá cykličnost poznávání jak v jednotlivém zpracování údajů konkrétních případů , tak v obecném vytváření databází a informačních systémů.10

2.2.3 Informační systémy cenových map Nejdůleţitější esencí pro tvorbu cenových map jsou informace, kvalita a pravdivost dat uvedené v cenové mapě. Vliv mají na to, zda cenová mapa bude uţitečná a funkční

a

vyvozené poznatky z ní budou mít správný vypovídající charakter. Nelze vytvořit cenovou mapu z nabídkových cen, protoţe ta by měla úplně jinou vypovídající schopnost neţ z cen skutečně realizovaných. Pro ty, kteří se zabývají vznikem a tvorbou cenových map, je tedy nedílnou součástí vyhledávání a sběr dat. Poté důkladné zanalyzování a zatřídění do informačního systému. Ať je cenová mapa vytvářena

specializovanou

společností nebo makléřem či odhadcem, je důleţité mít k naplnění informačního systému dostatek dat. Dostatečně naplnit databázi, aby informační systém byl skutečně funkční. Na trhu s nemovitostmi jsou nejvíce využívány: cenová mapa stavebních pozemků, cenová mapa funkčních celků pozemků a staveb cenová mapa nájmů, cenová mapa nákladů na provoz a údrţbu nemovitosti, cenová mapa realizovaných nákladů na pořízení stavby

10

ORT, P., Moderní metody oceňování nemovitostí na trţních principech, BIVŠ, Praha 2007, ISBN 80-7265-085-8

- 23 -

2.2.4 Náležitosti cenové mapy Pojem cenová mapa můţe neodborné veřejnosti avizovat mapu s vyznačenými cenami. Je však důleţité si uvědomit, ţe jsou v ní obsaţeny všechny podklady mapující trh s nemovitostmi. Je zde

nutné rozlišit oficiální mapy, jejichţ zpracování a schválení je

legislativně upraveno a zároveň rozlišit mapy vytvořené pro soukromé účely, jejichţ tvorba i úroveň záleţí jen na záměru a pečlivosti tvůrce.

2.2.5 Využití cenových map Cenové mapy mohou mít velkou úlohu jako cenový nástroj pro determinaci ceny. Moţnosti jejich vyuţití jsou poměrně široké. Lze říci, ţe je jich pouţití stále značně nedoceněné. Pouţívání cenových map můţe mít značný přínos pro laickou tak i odbornou veřejnost. Zde se snaţím zhodnotit nejvýznamnější obecné pouţití cenových map. Majetkové daně Nejvýznamnější prospěch z cenových map by mohl být pro stát . Majetkové daně jsou významnými zdroji veřejných příjmů ve skoro kaţdé rozvíjející se zemi. Příjmy plynou do státních i krajských rozpočtů v závislosti na jejich určení. Formy, kterými jsou majetkové daně vybírány,

jsou různé v závislosti na právních řádech dané země.

Shodnou vlastností je však, ţe majetkové daně mají právní základ v zákoně. Tím, ţe jsou jasně definované zákonem se zajistí, ţe nedochází k svévolnému zvyšování daní. Lze říci, ţe se jedná o jistý stupeň spravedlnosti mezi plátcem daně a jurisdikcí. Pozemkové správa by měla zajistit normy a technologické postupy, stejně tak i právní a správní předpisy pro vlastnická práva. Zdanění i ocenění tak, aby byly transparentní a splňovaly zákonné poţadavky .

Sjednocení způsobu použití cen Pokud je cena odvozována od platné vyhlášky, je zde riziko mýlky či riziko rozdílného ocenění. Jelikoţ je zde pouţíváno různých koeficientů, které mohou dva rozdílní znalci interpretovat odlišně, a tak se v praxi můţe stát, ţe pozemek byl znalci oceněn velice rozdílně a oba posudky se pak mohou stát právně napadnutelné. Při pouţití cenových map lze tuto - 24 -

moţnost eliminovat, jelikoţ cena uvedená v cenové mapě je přesně přidělena k danému území.

Hypoteční úvěry Hypoteticky by cenová mapa mohla fungovat jako obecně uznávaný dokument o cenách pozemků a nemovitostí . Pouze za splnění podmínky ,ţe by opravdu reflektovala aktuální trh. Dále by mohla být také pouţita a jako podklad pro cenovou argumentaci, pro jednotlivé bankovní domy při vyřizování hypotečních úvěrů a amerických hypotékách. Investiční záměry Cenová mapa odráţející aktuální trh s nemovitostmi by mohla ovlivňovat také i cenové hladiny, které vyuţívají při realitních obchodech investoři. Zejména tehdy v situaci, kdy na perifériích části měst po kupci v souladu s odhadem dle vyhlášky je poţadována často vyšší cena, neţ je cena trţní. Následkem je poté zastavení prodeje a případné výstavby, která se posouvá do méně vhodných částí obce, kde pořizovací cena pozemků je značně niţší.

Informovanost laické veřejnosti Cenová mapa vyuţívá rozsáhlého souboru informací, které byly zjištěny z kupních smluv při prodeji pozemků. Ukazují nám tedy trendy a tendence trhu, které nastaly u prodejů pozemků . Informovanost budoucích zájemcům, která se nachází v textové části mapy lze udělat potencionálním kupujícím konkrétnější představu u dané nemovitosti. Sjednaná cena také můţe indikovat nejlepší moţné subjektivní vyuţití pozemku. Návaznost na územní plán V kupních cenách pozemků se také odráţí i budoucí změny vyuţití daného území, které plyne ze záměrů vyjádřených v územním plánu lokality. Přístupnost cenových map i územního plánů jakoţto veřejných dokumentů, částečně eliminuje negativní pozemkové spekulace, které by případně mohli mít za následek rozvoj příslušného území.

- 25 -

Informace o městě Díky analytickým pracím, které jsou nedílnou součástí při vytváření cenových map je zjištěno mnoho dat o městě, které lze následně vyuţít pro potřeby obce. Aktualizací současných často nevyhovujících mapových podkladů při terénním šetření zejména těchto: podrobné stanovení současného stavu a jeho funkční náplně na území celého měst

v mnohem detailnější podobě neţ při přípravě územního

plánu, postiţení vybavenosti území infrastrukturou, jednoduchá územní klasifikace sloţek . Ekonomické chápání ceny a hodnoty je odlišné, ale v případě cenových a hodnotových map jsem se přiklonila k názoru, ţe pokud budeme povaţovat cenové mapy i hodnotové mapy jako podklad pro ocenění nebo určení daňové povinnosti je jejich význam totoţný. Rozvoj oceňování nemovitostí jako ekonomické vědní disciplíny předkládá moţnosti vývoje, které zefektivňují přístupy ocenění. Komparace zemí tedy zahrnuje cenové i hodnotové mapy současně jakoţto logický a navazující vývoj totoţného podkladu pro ocenění . Proto zde uvádím náleţitosti a postupy při tvorbě hodnotové mapy.

2.3 Hodnotové mapy Hodnota nemovitosti se vyvíjí časem. Závisí na nespočtu faktorech, které ji taktéţ utváří. Jeden z nejdůleţitějších faktorů je cykličnost trhu s nemovitostmi. Je tedy hlavním důvodem pro hledání nových způsobů aktualizací cenových map. Aktuálnost cenových map by měla být tak vysoká , aby skutečně reflektovala situaci na trhu s nemovitostmi. Jako nejlepší východisko se jeví vyuţití moderních cenových map, které by se měly správně nazývat hodnotové mapy jak je tomu v zahraničí a to proto ,ţe místo ceny udávají hodnotu ke, které se dospěje pomocí oceňovacího modelu a metody hromadného oceňování. Podle odborné veřejnosti jsou právě hodnotové mapy novou generací cenových map. Vizualizaci cenových map

můţeme definovat jako viditelnou část, která byla předtím

zakryta. Neexistují dvě naprosto identické oblasti. Kaţdá lokalita má svá specifika, která druhé místo nikdy plně nezkopírují. Proto jsou oblasti, které svou atraktivitou dokáţí u potenciálních investorů, vyvolat konkurenční boj o jejich získaní. U těchto zvláště ţádaných

- 26 -

lokalit často zasahují v Evropské unii státní orgány, které často regulují situaci uzpůsobením územního plánu či uzpůsobením majetkových daní.

Jedna z definic hodnotových map podle Howese zní : Hodnotové mapy

jsou kartografické nebo prostorové znázornění statistických dat, které

reflektují hodnotu pozemku či budovy. Největší komplikací

se kterou se tvůrci hodnotových

map setkávají je nedostatek

pravdivých i přesných dat cen nemovitostí, coţ má v následku statistické nepřesnosti a poté v důsledku sniţuje kvalitu hodnotových map a informací plynoucích z nich.

2.3.1 Analýza dat pro hodnotové mapy Významy údajů o nemovitostech jsou rozdílné od jiných geodetických dat, protoţe ty jsou ovlivňované přírodními skutečnostmi , které se dají jednoznačně vědecky ověřit. Hodnota je vţdy subjektivní pojem. Je derivována zjištěnými daty a současně ovlivněna úsudkem člověka, jenţ data nebere pouze za směrodatný ukazatel ,ale upravuje je

v závislosti na

zkušenostech, aktuálním stavu ekonomiky nebo moţností budoucí perspektivy vyuţití nemovitostí. Analyzovat data i informace pro hodnotové mapy není shodné jako analyzovat geodetickou výšku nebo průměrnou rychlost větru .Jelikoţ jsou to fyzická fakta ,jenţ jsme schopni měřit , důsledně a objektivně ověřit. Ačkoliv půda a majetek jsou také fyzicky skutečné, nelze zde popsat a pouţít jejich atributy. Hodnota můţe být pouze měřena a ověřena subjektivně skrz ekonomickou činnost člověka, jenţ jim hodnotu přisoudí. Pro kaţdého jedince je rozdílná. Tudíţ hodnota, kterou jedinec připisuje konkrétnímu pozemku či budově se liší.Kaţdá společnost a kaţdý právní systém má zavedeny jiné normy, jiný majetkový trh i legislativu. V současné době očividně globálně poklesl obchod s majetkem. Způsoby oceňování jednotlivých zemí mají tendenci se přizpůsobovat vývoji mezinárodním standardům, kterými se níţe ve své práci také zabývám . Tento trend je důsledkem empirického oceňování na základě shromáţdění dat. Pro výpočet daně z nemovitosti jsou hodnotové mapy vnímány jako

- 27 -

pozitivní vývoj, který jasně definuje výši daně. Mnoho států Evropská unie zavedly nebo plánují zavést hodnotové mapy. Na volném trhu záleţí však pouze na vůli kupujících a prodávajících, zda budou akceptovat hodnoty uvedené v hodnotové mapě pro indikaci ceny majetku. Zásadní podmínkou pro tvorbu hodnotových map je moderní katastr nemovitostí. Systém registru dat, který je adekvátní pro danou institucionální strukturu, coţ umoţňuje rozvinout systému hromadného oceňování pozemků a nemovitostí, který je pro novodobé hodnotové mapy potřeba. Flexibilní systém hromadného oceňování umoţňuje kaţdoroční aktualizaci dat a tím i hodnotových map. Aktualizace probíhá za vynaloţení velmi nízkých nákladů a přitom jsou vytvořena velmi kvalitní data a grafické informace, které mohou být přístupné veřejnosti, která je následně můţe vyuţit pro různé potřeby v soukromém i veřejném sektoru. Analýza několika let zkušeností v různých zemích ukazuje, ţe vzhledem systému hromadného oceňování tvorby hodnotových map nemovitostí, která dříve byla spojena jen s reformou daně z nemovitosti podnítil zájem společnosti , státní zprávy a místních institucí o jeho rozvoj. Dříve se muselo vyuţívat poměrně nákladných sluţeb nezávislých odhadců či společností nebo se spokojit s katastrálními hodnotami, které nebyly zdaleka aktuální. Hromadné oceňování umoţňuje odhad průměrné trţní hodnoty a následné její grafické znázornění v hodnotových mapách, které jsou levné a dostatečné přesné pro určité účely.

2.3.2 Daň z nemovitosti Je pouţívaná a vybíraná téměř ve všech zemích světa. Daň z nemovitosti je zde typicky zaloţena na hodnotě pozemku či nemovitosti , která je nutná pro jejich ocenění. Daňová spravedlnost je zde chápaná jako tedy správné určení hodnoty nemovitosti. Světová praxe ukazuje, ţe trţní hodnota a zdanitelná hodnota vypočtená na jejím základě odráţí skutečné vlastnosti trhu s nemovitostmi a pozemky. Výhodou tohoto majetku jsou předpokládané výnosy z prodeje. V současné době se v Evropě i na světě

pouţívá je trţní hodnota odhadována dvěma

způsoby: - 28 -

individuální ocenění pozemku či nemovitosti, hromadné oceňování nemovitosti. Oba způsoby jak se dostat k trţní hodnotě mají podobné principy a jsou zaloţeny na podobných postupech. V rámci oceňování nemovitostí

pro účely zdanění se na světě

individuální zdanění často neuţívá. Důvodů proč tomu tak je, je několik: náklady na toto ocenění jsou příliš vysoké, časová náročnost jeho pořízení , těţká aplikace na větší mnoţství nemovitostí.

2.3.3 Hromadné oceňování V hromadném oceňování je převáţně kladen důraz na mnoţství oceňovaných nemovitostí a pozemků v závislosti na pouţití standardizovaných statisticky zpracovaných dat. Samozřejmě, ţe i hromadné oceňování má značné nevýhody a nedostatky oproti klasickému ocenění nemovitosti a pozemku. Kladem jsou informace z nich plynoucí jak pro laickou tak i odbornou veřejnost znalců a odhadců majetku. Velkým nedostatkem je omezení hodnocení týkajících se rámce charakteristik dané nemovitosti či pozemku, coţ částečné výslednou hodnotu zkresluje. Navzdory záporům, které má, je jeho největším kladem a důvodem pouţívaní v mnoha zemích

fakt, ţe má nízké provozní náklady a je schopen a vyhodnotit velké mnoţství

realitních objektů za velmi krátkou dobu v poměrně obstojné kvalitě. Je optimálním nástrojem a vyhovuje nejlépe poţadavkům ke zdanění nemovitosti. Vyuţití systému CAMA a GIS v hromadném oceňování rozšiřuje metody tohoto ocenění a zvyšuje přesnost hodnot během procesu.

Data Data by měla být shromaţdována v jednom digitálním formátu, coţ je základní faktorem úspěchu při vývoji automatizovaného systému modelu hromadného oceňování zaloţeném na statistické metodě a z nich následně vznikajících hodnotových map. Databáze údajů o trţních

- 29 -

transakcích a k nim vztahujícím se údajům o nemovitostech uloţené v jednotném formátu vytváří moţnost standardizovat a automatizovat hromadné oceňovací kroky.Tím identifikovat hlavní oceňovací kritéria a faktory ovlivňující hodnotu. Zvyšující se pouţívání statistických metod pro výběr a zpracování dat sniţuje moţnost chyb náhodných faktorů tvořících vliv na hodnotu.

Proč jsou potřeba hodnotové mapy Jak jsem jiţ uváděla hodnotové mapy zajišťují vizuální pohled na aktuální hodnotu pozemku či nemovitosti, které jsou graficky zaneseny do mapy. Hodnotové mapy rozkládají hodnotu ze dvou úhlů. Pro zlepšení a jejich zkvalitnění je důleţité obecně : zredukovat vynaloţené náklady na jejich tvorbu, dále čas, riziko a úsilí při jejich vytváření, zvýšit transparentnost, výnos, kvalitu, produktivitu, přesnost a správnost. Prvotně je však třeba determinovat kdo by měl mít potencionálně zájem na zavedení hodnotových map a výhod z nich plynoucích . Zájem státu a privátního sektoru je ukázán v tabulce Tabulka :Zájem státní a privátní sektoru. Zájem

Sníţit náklady na náklady za transakce na realitním trhu.

státního

Přijímání rozhodnutí na jejich základě o území a budoucích

sektoru

investicích. Zefektivnění a větší spravedlnost majetkových daní na základě určení hodnoty.

Zájem

Sníţit náklady na náklady za transakce na realitním trhu.

soukromého

Přístup k údajům o půdě a nemovitostech.

sektoru

Větší transparentnost trhu s nemovitostmi.

- 30 -

Kdo by mohl profitovat z hodnotových map Realitní trh s nemovitostmi funguje v zásadě na nemovitostech a jejich hodnotě. Jediným účelem však není odhadnout reálnou hodnotu nemovitosti v závislosti na její charakteristice, ale také vědět jak ji pouţít a uzpůsobit ji tak, aby byla veřejně přístupná pro společnost pomocí přiměřené metody, která minimalizuje náklady celého procesu, který vede k výsledným hodnotovým mapám.

Tato skutečnost

je zásadní a mohla by napomoci

rozhodnutí vytvořit či zefektivnit, rozhodnutí týkající se aktualizace či výroby hodnotových map. V následující tabulce jsou znázorněny zúčastněné strany, které by mohly z nich profitovat.

Tabulka : Zúčastněné strany. sektor

zúčastněné strany

státní

správci daně

státní

městské plánovaní

státní

státní propagační skupiny

státní/ soukromý

investoři do nemovitostí

státní/ soukromý

poskytovatelé dat

soukromý

soukromí dodavatelé softwaru

soukromý

pojišťovny

soukromý

soukromí investoři

soukromý

realitní kanceláře a jejich klienti

2.3.4 CAMA a GIS Dvě moderní technologie, které tvoří a přepočítávají. Jsou systémy GIS a CAMA. Tyto dva systémy mají schopnost přenášet nehmotnou skutečnost globální a lokální krajiny do ţivota.

- 31 -

hospodářské

CAMA- Computer Assisted Mass Assessment (počítačem asistované hromadné ocenění), GIS- Geographic Information Systems (geografický informační systém).

GIS Dnešní moderní doba zajišťuje rozsáhlou škálu rozvinutých GIS systémů. Tato informační technologie i do budoucna má ohromný potenciál, z čehoţ vyplývá, ţe lze očekávat rozvoj majetkové daňové správy a územního plánování. Tento systém je v dnešní době relativně laciný, funkčně bohatý a značně intuitivní a proto je velmi dobře dostupný. Naskýtá se šance ho vyuţívat organizacemi, které nedisponují přemírou finančních prostředků. Největší benefit GIS tkví v tom , ţe je schopný propojit prostorová data s popisnými údaji a z nich pak vytvářet analýzy.

Pro budovu můţeme ukládat informace jako jsou : ulice , číslo popisné a orientační, počet podlaţí, mnoţství bytových jednotek.

Použití GIS Státní správa a samospráva uţívá velkou škálu aplikací GIS. V evropské unii vyuţívá státní správa převáţně GIS k výměře některých typů daní, k tvorbě evidencí, správě majetku a infrastruktury či veřejné dopravy. Správa daní vyuţívá aplikace digitalizovaných katastrálních map a k nim návazných údajů o nemovitostech, coţ zahrnuje všechna nutná data a je proto moţné vypočítávat daňovou povinnost pro vlastníky nemovitosti.

- 32 -

CAMA Integrovaný GIS a počítačem asistované hromadné ocenění (CAMA) umoţňuje daňový výměr funkce. Funkce současně s prostorovými daty, které jsou důleţité k modelu daňového ocenění, coţ v důsledku podporuje tvorbu a udrţování přesnějšího podkladu pozemkové evidence. Společně s

GIS

poskytuje jednotné úloţiště parcel

a deskriptivních údajů

podporující pracovní postupy jako aktualizaci a masové hodnotící vstupy.

2.3.5 Oceňovací modely a hodnotové mapy Modely pro oceňování hrají velkou a podstatnou roli pro systém hromadného oceňování i hodnotové mapy . Čím více budou získaná data přesnější s ohledem na trţní hodnotu, tím více budou oceňovací modely spravedlivé a odůvodněné. Princip schématu hromadného oceňovacího modelu a sestavování hodnotových map je znázorněn na schématu níţe. Tabulka : Princip oceňovacího modelu

- 33 -

Náklady práce a kvalita výsledků závisí do značné míry na spolehlivosti dat a získaných údajů. Statistické metody i grafické vyjádření se zde tedy pouţívají za účelem ověřování a revize. I zde jsou zkušenosti znalců a odhadců majetku se znalostmi místního trhu s nemovitostmi v rámci území, které je oceňováno velmi důleţité a zásadní. Je zde totiţ důleţité také eliminovat sporné transakce pro upřesnění oceňovacího modelu. Dále musí být vypracovány charakteristiky a faktory které nejvíce ovlivňují trţní ceny na daném trhu. Je také důleţité definovat vztah mezi nimi. Jeden z nejdůleţitějších faktorů je nesporně vliv času na cenu transakce . Úprava ceny nemovitosti se tedy provádí díky předpokládanému vlivu časového faktoru. Dalším neméně zásadním faktorem je oblíbenost dané lokality v hodnocené oblasti, která má přesně vymezená hranice . Analyzuje se zde rozloţení prodejních cen transakcí dané oblasti s ohledem na vyuţití území: rozvoj komunikace, dopravní infrastruktura, občanská vybavenost, další faktory ovlivňující danou lokalitu. Vyhodnocení vlivu faktorů lokace místa skončí vytvořením hodnotové mapy. Ve stádiu specifikace modelu jsou však údaje o pozemcích seskupeny podle společných charakteristik zásadních k určení trţní hodnoty jako jsou hodnota oblasti, účel vyuţití, zda se jedná o zemědělskou půdu, velikost parcely, vyuţití pro rekreaci atd.. Oceňovací model se vytváří pomocí matematického vyjádření mezi těmito faktory a cenou nemovitosti či pozemku. Vliv faktorů tedy

charakteristik, které popisují

vlastnosti pozemku

je modelován

pomocí

kalibrace . Kalibrace modelu je proces odhadování koeficientu v modelu hromadného ocenění. Kalibrace musí pouţívat regresní analýzy (MRA) a další statistické modely. MRA je statistický přístup odhadování neznámých údajů, pomocí známé a dostupné informace. V hromadném oceňování neznámým údajem musí být trţní hodnota nemovitosti a známými hodnotami jsou dostupné údaje jako prodejní ceny a charakteristické vlastnosti objektů. Spolehlivost odhadnutých koeficientů se vyhodnotí za pomoci statistických indexů odhadovaných v MRA. Statistické ověřování indexů probíhá tak, ţe se kontrolují podle těch, které jsou shodné nebo uvedené v oceňovacích standardech . Ty se povaţují za správné a poté se zařazují do databáze katastru

- 34 -

nemovitostí pro odhad průměrných trţních hodnot. Prokáţe-li se ţe indexy jsou nesprávné, musí se model znovu analyzovat. Veškerá původní data o trhu jsou překontrolována. Je revidována také územní specifikace modelu a následně se opět provádí kalibrace modelu. Tento proces se bude opakovat, aţ do té doby, dokud výsledky odhadované hodnoty nebudou spolehlivé. Práce s databází bude dokončena však aţ v případě, kdy vzniknou z oceňovacích modelů údaje, které pokrývají oceňované území. Získané výsledky s vysvětlením a hodnotovými mapami jsou poté uvedeny ve zprávách nemovitostech o kaţdé oblasti, která byla oceněna. Automatizovaný systém hromadného oceňování nemovitostí a pozemků je neoddělitelný od začlenění grafického znázornění hodnotových map a jsou na sebe napojeny tak, aby měli skutečnou vypovídají schopnost. V současné době je začlenění CAMA a GIS běţnou a nedílnou součástí toho procesu. Vyuţívání systému GIS se rozšiřuje a expanduje s pouţíváním hromadného oceňování nemovitostí. Uspořádání a zdůvodnění hranic hodnotových zón a oblastí pomocí informací z GIS se stává z jedním nejdůleţitějším úkolem související s hromadným oceňováním a hodnotovými mapami současné doby.

2.3.6 Katastr nemovitostí Pro kvalitu cenových map je zásadní kvalitní katastr nemovitostí. Dále je nutno uvést , ţe informace o nemovitostech

a jejich vlastnictví

je nezbytné pro vytvoření funkčního

hospodářství. Kvalita katastru ukazuje a indikuje stupeň rozvoje i v jiných oblast společnosti. Rozvoj katastru je důleţitý k transparentnosti trhu s nemovitostmi. Transakce na realitním trhu jsou tam zaznamenány a volně přístupné.

V ekonomii je trh transparentní podle toho jak mnoho o něm víme. Propojení systému hodnotových map a katastru nemovitostí

je velmi důleţité, jelikoţ to dělá realitní trh

mnohem průhlednější.

- 35 -

V posledních letech při tvorbě hodnotových map se významně začalo uţívat hromadného oceňování a to také

díky tomu, ţe kvantitativní metody v sociální i ekonomické sféře

proţívají svůj vzestup a dostávají se do popředí zájmu a to v důsledků těchto skutečností: rozvoj počítačových technologii, účinné a přístupné registry dat ( friendly software ), nutnost standardizace metod oceňování nemovitostí ať uţ k výpočtu majetkových daní či oceňování pro bankovní potřeby. Tyto skutečnosti mají hlavní důvod v ekonomické globalizaci, díky níţ se rozvíjí potřeba sjednocení metod oceňování nejen v Evropě, ale i na celém světě. Touto problematikou se zabývá IVSC jak popisuji níţe v mé diplomové práci.

2.4 Mezinárodní standardy pro oceňování Nástupem 20. století se přišlo na nutnost zavést obecné oceňovací metody a postupy. Velká část jich byla zavedena do začátku 30. let minulého století a byly si podobné ve většině státech. V průběhu 40. let dochází k postupně k uznání profese oceňování jako samostatného povolání. Začátek vzniků předpisů a standardů lze datovat v rozmezí let 60. a 70.let . Vznikla jich celá řada, významně se však podobaly, ale byl zde velký prostor pro vznik nedorozumění na mezinárodní úrovni. V těchto letech nabírá na tempu globalizace. Problém v rozdílnosti standardů si začínají uvědomovat odborníci působící v tomto oboru, coţ má za následek iniciování rozhovorů mezi členy Anglického výboru Královské instituce diplomovaných odhadců a představiteli organizace pro oceňování majetku ze spojených států amerických. Výsledkem těchto dialogů bylo roku 1981 zaloţení

Výboru pro mezinárodní standardy

oceňování majetku TIAVSC. V roce 1994 tato významná organizace pro oceňování majetku mění název na Výbor pro mezinárodní oceňovací standardy IVSC pod tímto názvem funguje dosud a je to sdruţení profesionálních asociací celého světa dodrţující stanovy IVSC. Jeden z nevýznamnějších členů je zaloţen roku 1977 a od té doby se podílela na vzniku mezinárodních oceňovacích standardů TEGOFOVA, která byla zaloţena podle belgických zákonů, sídlila v Bruselu a seskupovala profesionální odhadce majetku z Velké Británie, Německa, Irska, Francie, Belgie. Následkem změny v belgickém právním řádu dochází

- 36 -

k přeměně organizace z TEGOFOVA na TEGOVA, která přetrvává v této podobě do roku 1999.

2.4.1 IVSC (International valuation standards committee) Je to výbor pro mezinárodní oceňovací standardy IVSC( International Valuation Standards committee). IVSC je volné sdruţení profesionálních oceňovacích asociací celého světa, které je vázáno jednotlivými stanovami. Hlavní mezinárodní centrála je umístěna v Londýně. IVSC provedlo celkem osm revizí Mezinárodních oceňovacích standardů IVS-internacional Valuation Standards. IVSC má dva zásadní cíle: Ve veřejném zájmu publikovat standardy pro oceňování majetku IVS a podporovat jejich celosvětové přijetí. Druhým zásadním cílem je synchronizovat a harmonizovat oceňovací standardy mezi jednotlivými státy a rozpoznávat rozdíly ve formulacích nebo účelech, pouţití standardů tak jak se vyskytnou. IVSC Výbor pro oceňovací standardy je v dnešní době povaţován za plnohodnotný mezinárodní orgán. Tento výbor zakládalo svým členstvím dvaceti národních organizací odhadců. V IVSC jsou dnes rozlišovány tři druhy statusů jednotlivých zemí. Plnohodnotný členský stát- Full member state. Takto je v IVSC 45 členských států. Pozorovatel- Observer. VISC působí v tomto statusu 8 států. Korespondent( Correspondent)11 S cíly výboru, které jsou v rámci oceňování, je nutno mít souhlas všech plnohodnotných členských států. Jednotlivé organizace musejí mít dostatečný počet členů, schopných provést ocenění majetku v souladu se standardy a se směrnicemi. Kaţdá národní asociace podporuje standardy a směrnice vydané výborem. Usilují také o to, aby zajistily uznání standardů v příslušných zemích. 11

IVSC. International valuation standards council [online]. 2011 [cit. 2012-01-13]. Dostupné z: http://www.ivsc.org/

- 37 -

Členské asociace mají záměr také pozorovat pro IVSC veškeré podstatné rozdíly a upozorňovat na ně. Členské asociace mají za úkol také spolupracovat a komunikovat s kontrolními i řídícími orgány dané země, coţ by měly být jak dobrovolné tak i statutární organizace. Cílem je zajistit jednotu oceňování majetku se standardy a směrnicemi IVSC. Dále jejich úlohou je především poradenská činnost v oblasti standardů oceňování v daných státech. Česká komora odhadců není členem IVSC, má však status korespondenta.

2.4.2 Tedova ( the european group of valuers associations) Tato významná evropská organizace byla vytvořena roku 1997. Je to nezisková organizace a spojuje 43 asociacích oceňování majetku v Evropě sdruţujících okolo 120 tisíc odhadců majetku, kteří působí celkově v 26 evropských státech. Stejně tak jako IVSC dělí Tegova druhy členství států v organizaci na tři druhy: Plnohodnotný člen organizace (Full member), Přidruţený člen organizace (Associate member), Pozorovací člen organizace (observe member).12 Organizace Tedova Jejími cíly je ovlivňování evropské legislativy a vydávání Evropských oceňovacích standardů v podobě takzvané Modré knihy (European Valuation Standards) . Od svého zaloţení Tegova publikovala šest vydání Modré knihy. Uskutečněním těchto standardů přispívá TEGOVA k výkonu objektivnějších trţních odhadů a jiných druhů majetku v rámci celé Evropy. Důleţitou roli také plní EVS v oblasti synchronizace metodik oceňování, pouţívanými jednotlivými členskými státy TEGOVA, taktéţ v zavádění jednotlivého názvosloví v rámci procesu oceňování majetku. Česká republika v zastoupení Českou komorou odhadců majetku je řádným členem této organizace 12

TEGOVA. The european group of valuers´ associacions [online]. 2011 [cit. 2012-01-13]. Dostupné z: http://www.tegova.org/en

- 38 -

3 Srovnání kvality cenových map a ČR 3.1 Analýza Dánských hodnotových map V Dánském království pouţíváno LVT- Grundskyld více neţ sto let a jeho pouţívání vyústilo v hodnotové mapy. . První ručně tvořená mapa se datuje k roku 1962. Moderní hodnotové mapy, kde se jiţ pouţívá oceňovacích modelů vznikly v Dánsku v roce 2005.

3.1.1 Katastr nemovitostí v Dánsku Dánský katastr nemovitostí: Tinglysning Dánský katastr je základem pro všechny zápisy do katastru nemovitostí v Dánsku. Obsahem katastru je: celostátní katastrální mapy, katastrální registr, katastrální archiv. Aktualizace katastru nemovitostí : V Dánsku jsou prováděny s pouţitím dvou digitálních nástrojů. Základní data jsou vyuţívána v celém veřejném sektoru a je důleţitým podkladem pro veřejné orgány, mohly plnit své úkoly řádně a účinně. Základní údaje jsou také potenciálním ovladačem pro inovace, růst a vytváření pracovních míst v soukromém sektoru. od 1. ledna 2013 velká část údajů z katastru bude k dispozici pro komerční i nekomerční účely zdarma13. To zahrnuje topografická data (mapy), katastrální mapy a dánský model terénu. Dostupný online z: www.tinglysning.dk

13

DUMSTOL. Katastr dánska [online]. ©2013 [cit. 2013-03-13].Dostupné z: www.tinglysning.dk

- 39 -

3.1.2 Účel používání dánských hodnotových map Účelem hodnotových map v Dánsku je: asistovat a být nápomocna daňovým orgánům státní správy, definovat oblasti s obdobnými cenami pozemků z důvodů zajištění kvality ocenění, které je tvořeno odhadci a také k tomu aby se občané země sami mohli ujistit, ţe systém je spravedlivý. Přestoţe i v době, kdy byly hodnotové mapy tvořeny ručně, vţdy bývaly nedílnou součástí LVT. Odůvodnění pro přípravu a tvorbu k výše zmíněným účelům bylo zbytečné a nákladné a nereflektovalo skutečnost. Stejně tak je tomu nyní v případě České republiky. Nic měně k jinému neţ daňovému účelu se vyuţily hodnotové mapy země poprvé na kodaňském koncilu k výrobě trojrozměrného modelu v centrální oblasti podle všeho s vertikální hodnotou. Dánské hodnotové mapy jsou také značně pouţívány v případě úvahy o budoucích nákladech na veřejně prospěšné účely, neboť jsou velmi snadno dostupné veřejně. Ve

20.letech

minulého století i v současné době je v Dánsku zaznamenána tendence vyuţívat hodnotové mapy bankovními institucemi poskytují úvěry i soukromými investory, kteří mají zájem investovat na poli trhu s nemovitostmi. Proto je s podivem ţe dánská vláda uvaţovala o omezení jejich veřejné dostupnosti. V 80.letech minulého století Dánsko začalo vyuţívat systému CAMA a tím začalo probíhat kaţdoroční přeceňování nemovitostí a pozemků. V těchto letech daňová sazba však byla tak nízko , ţe poptávka a důvody veřejnosti nahlíţet do cenových map byla víceméně mizivá a neodůvodňovala náročnost jejich veřejné publikace. Proto dochází k tomu, ţe v zemi, která má dlouhosáhlou tradici v tvorbě hodnotových map v devadesátých letech se místními orgány státní zprávy od jejich manuální tvorby upouští . Poslední manuálně tvořená hodnotová mapa se datuje k roku 1977. Rozvoj systému GIS se datuje později neţ systému CAMA. Digitální hodnotové mapy byly vypracovávány pouze a jen jako interní a neformální doplněk správcem daně z nemovitosti aţ do roku 2005. Modernizace systému však přinesla velká pozitiva, zvláště tedy konkrétně

- 40 -

veřejný přístup pro občany k hodnotovým mapám14. Zpočátku však i systém měl značné nedostatky. Z obav, aby nebyly podávané klamné informace veřejnosti, byl rozvoj hodnot pro interní potřeby pouţití prioritou.

3.1.3 Dánské hodnotové mapy Příklad obrázku hodnotové mapy níţe ukazuje, ţe kaţdá barva značí rozsah hodnot a kaţdé číslo na mapě ukazuje konkrétní hodnotu pro oblast pozemků nebo jiné oblasti. Například ačkoliv hodnoty 11105 a 11017 jsou velice podobné v rámci výpočtu daně z nemovitosti jsou pouţívané konkrétní hodnoty a ne určitá mnoţina hodnot. Obrázek: Příklad pozemkové hodnotové mapy Dánska.

14

VICKERS, A. J. M. The Costs and Benefits of UK Value Mapping [online].©2003[cit.2005-04-07]. Dostupné z: http://www.landvaluescape.org/archives/000056.html

- 41 -

Předpisy nařizují, aby všechny pozemky v rámci oblasti měly stejné vyuţití v územním plánu a to současné i budoucí. Oblast je přesně ohraničena a nesmí být překročena územním vyuţitím ačkoliv jedna oblast můţe obsahovat zóny pozemků s rozdílnou hodnotou. Pozemky v zóně nemusejí na sebe navazovat 11504 viz. obrázek níţe. Pozemky však musejí mít stejný očekávaný vývoj cen. Musí mít stejné očekávání budoucího vývoje cen. V Dánsku je pokryta cenovými mapami celá země včetně venkovských oblastí, coţ je velice přínosné. Hodnotové oblasti zahrnují vţdy nejméně dvě parcely, coţ umoţňuje orgánům státní zprávy zachovat mlčenlivost o všech cenových informacích konkrétní parcely či nemovitosti.

Organizace daně z nemovitosti a hodnotového mapování Dánska Kraje a obce mají pouze na starosti určit sazbu daně v daných oblastech, ostatní aspekty daně z nemovitost řídí stát. Základní katastrální mapa je vedena pouze ve velkém měřítku a její správu má na starosti Národní katastr. Plná digitalizace katastru byla dokončena v roce 1997 a takzvaná Lend-book a neprostorový registr byl plně digitalizován v roce 2000 lokálními orgány místní zprávy.Katastr i registr jsou vzájemně kompatibilní a snadno přístupné veřejnosti. V rámci dánského územního systému řízení SKAT jsou shromaţdovaný informace a data o trhu s nemovitostmi, dále jsou dle něho definovány oceňovací oblasti a další jeho funkcí je udrţovat oceňovací registr ve schodě s katastrální mapou. Právní základ pro systém jsem však ve své diplomové práci nezkoumala

Náklady a výhody Pro Dánsko investice do nákladů na daňovou správu za účelem zmapování hodnoty trhu a definování hodnotových oblastí bylo nákladné, ale výsledkem byla větší přesnost a transparentnost při oceňování, coţ sníţilo náklady na vyřizování odvolání proti výši daně a pak následně sníţilo markantně celkové náklady. To ţe země přijala systém CAMA jiţ v roce 1980, mělo za následek následné sníţení oceňovacích pracovníků aţ pětinásobně. Dále velkými pozitivy bylo zkvalitnění sluţeb, zejména zmenšení období pro přecenění z 5let na 2. Tím se výběr daně stal přesnější a více odpovídající aktuální trţní situaci pro daňové poplatníky.

- 42 -

Nejnovější modernizace týkající se systému GIS bylo SKAT očekáváno další sníţení počtu úředních zaměstnanců ze 400 na 150 osob. Dále by mělo dojít k uzavření nepotřebných poboček bez toho, aby došlo k omezení a sníţení sluţby pro obyvatelé země. Podle některých zdrojů je uváděno, ţe celkové náklady dánského systému před poslední modernizací a od znovuobnovení hodnotových map byly zhruba 200 milionů dánských korun, coţ odpovídá zhruba 600 milionům českých korun. Je velice brzo na to, aby šlo konstatovat zda

hodnotové mapy v budoucnu dosáhnou

vyhodnocovací úrovně hodnoty nemovitostí, jak je očekáváno dánskými orgány . Závěrečné poznámka k Dánsku Dánsko je jedinou zemí, kde byly pouţívány záměrně hodnotové mapy před počítačovou érou v souvislosti s daňovými účely za účelem transparentnosti ve vztahu země k daňovým poplatníkům.

3.2 Analýza Litevských hodnotových map Počet registrovaných nemovitostí k lednu 2012 bylo v Litvě registrováno okolo 6,1 milionu nemovitostí. Z toho je: 1,95 milionu pozemků, 0,7 milionu budov (objektů ), 1,05 milionu bytů a nebytových prostor , 054 milionu inţenýrských staveb, 1,8 milionu tvoří pomocné stavby.

3.2.1 Katastr nemovitostí v Litvě Název katastru: Registru Centra Velikost organizace: Okolo 1800 zaměstnanců v SECR a má 40 lokálních působišť.

- 43 -

Možnosti vyhledávání jsou : výpis z obchodního rejstříku dle adresy nemovitosti či právnické osoby firmy, v katastrální mapě dle katastrálního čísla parcely, katastrálního území, části obce, ulice a polohy. Dostupné informace jsou: o realitních objektech jako parcely, budovy, byty, nebytové prostory , katastrální informace jako účel pouţití, katastrální číslo, typ mapování a průměrná trţní hodnota, dále obsahuje informace o vlastnictví, právních skutečnostech, zástavní práva, oznámení, tvorba poznámek a odkazů rejstříku15. Produkty které jsou k dispozici: databanka nemovitostí , katastrální mapy. Uživatelé: Je registrováno kolem 8000 profesionálních uţivatelů. Dostupné online z :http://www.registrucentras.lt/

3.2.2 Hodnotové mapy v Litvě V počátcích katastru byl hlavním problémem nedostatek registrovaných nemovitostí po celé zemi, ale postupem času se povedlo tento problém eliminovat a Registru Centra aspiruje na pozici jednoho z nejmodernějších katastrů v Evropské unii. Je vybavený jedním z nejmodernějších informačním systémem a velice kvalifikovanými odborníky. Je zde nutno zmínit i to , ţe Litva zavedla elektronický převod nemovitosti prostřednictvím katastru. Na rozdíl od Dánska, Švédska, vytvořila Litva systém hodnotových map a majetkových daní v podstatě bez předešlých zkušeností. Historicky můţeme říci, ţe trh s nemovitostmi a se zde sice vyskytoval před érou, kdy Litva byla součástí Sovětského svazu , ale zásadní zlom přišel aţ začátkem devadesátých let minulého století, kdy se jako ostatní pobaltské státy stala 15

SECR. Katastr Litvy[online]. ©2013 [cit. 2013-03-13].Dostupné z: http://www.registrucentras.lt/

- 44 -

nezávislým a samostatným státem. Od této byl vytvářen efektivní a moderní informační systém, který měl za cíl posílit vznikající realitní trh ,aby se co nejrychleji transformoval a začal fungovat na principu trţní ekonomiky. Litvě nápomocně při vývoji hodnotového mapování významně asistovaly sousední skandinávské země i evropské a zámořské organizace, zejména Lincolnův Institut, který vytvořil

významný seminář pro Litevské daňové orgány a účastníky, kteří se zabývají

hodnotovým mapováním ve Vilniusu v roce 2004. Vysoká úroveň vzdělání v této zemi a nedostatek kulturního dědictví na trhu s nemovitostmi má za následek, ţe Litva se velice rychle stává jedním z čelních představitelů CAMA a GIS. Tento stát je jednoznačně spojen s určením trţní hodnoty nemovitosti, která vychází z daně z nemovitosti. Litva vytvořila moderní katastr a oceňovací registr za méně neţ deset let. Světová banka povaţovala hodnotové mapy za nedílnou součást a ve své zprávě z roku 2005 o nových členských státech EU uvádí , ţe hodnotové mapy byly vyvinuty v očekávání nového zákona, kde se k dani z pozemků a nemovitostí pouţívají prvky hodnoty trhu.

3.2.3 Účel hodnotových map v Litvě Přestoţe zpočátku byly hodnotové mapy pouze doplňkem nového systému majetkových daní, jejich rychlé představení vedlo k zájmu je pouţívat širším účelům zvláště jejich součásti, které při tvorbě hodnotových map jsou nutné. Zejména se jednalo o analýzy trhu s pozemky, nemovitostmi a územní plánování . Vzhledem k tomu, ţe hlavním motivem v Litvě k zavedení moderní trţní daně z nemovitosti bylo stimulovat trh s nemovitostmi, konstrukce daňového systému vzala v úvahu nutnost širší potřeby informací o trhu s nemovitostmi. Stejně jako v případě jiných postkomunistických zemích byl začátek oceňování k potřebám majetkových dání velice problematický, protoţe v době, kdy Litva byla členem Sovětského svazu, zde neexistoval v podstatě ţádný trh, ze kterého by bylo moţno čerpat informace a data pro tyto potřeby. Registrace pozemkových práv doprovázené daňovým závazkem umoţnilo

trhu rozvíjet se

a zároveň významně

zvyšovalo mnoţství informací a údajů o trhu pro posouzení daňového systému. Systém byl

- 45 -

vyvíjen za nedílného pouţití hodnotových map a stejně tak byl i součástí CAMA. Hodnotové mapy poskytly transparentnost pro daňové poplatníky a účastníky trhu.

3.2.4 GIS v Litvě Plánování zavedení trţních majetkových daní vedl litevské orgány k tomu, aby představily GIS a zautomatizovaly integrované transakce a registrace nemovitostí i pozemků. Tento systém umoţňuje i přístup k informacím investorům na trhu s nemovitostmi na jednom kontaktním místě. SECR je jedinou agenturou v zemi, která zodpovídá za správu všech informací o nemovitostech i katastru GIS. Katastrální mapy jsou zde v měřítku 1:10 000. Nicméně všechno topografické mapování je však produkované NSL National Land Service. Kdyţ se rozvíjel v Litvě systém hromadné oceňování a analyzovala se moţnost realizace systému CAMA, došlo se k závěru, ţe klíčem k úspěchu zavedení systému hromadného oceňování je zautomatizování registrace nemovitostí a také úplná integrace

nemovitostí,

katastru, registru a GIS databáze, zahrnující všechny typy nemovitostí a údajů o transakcích, které byly vytvořeny na základě této databáze .

3.2. 5 Data a jejich zpracování v Litvě V roce 2005 litevská databáze obsahovala záznamy o více neţ 5,5 milionech objektů a více neţ 700 000 transakcích, které byly provedeny od roku 1997. Je zde zřejmé ţe od roku 2003, kdy bylo zavedeno hromadné oceňování v Litvě a současně se obyvatelstvu zpřístupnily hodnotové mapy se napomohlo k tomu, aby majetkové daně byly pro veřejnost přijatelné. Od roku 2005 probíhá proces hromadného ocenění kaţdoročně k datu 1. července. Ve městech, kde je větší hodnota pozemků existuje více oceňovacích oblastí, kde se také více klade důraz na hodnotu nemovitostí. V průměru 4% nemovitostí a pozemků změní majitele kaţdý rok, coţ poskytuje dostatečné mnoţství údajů o transakcích ve většině oblastí. Shromaţďuje se sedmnáct atributů, které jsou sbírány z kaţdé transakce a pouţité v systému CAMA jako např. : rok výstavby, druh konstrukce,

- 46 -

počet podlaţí, velikost podlahové plochy, přítomnost vodních zdrojů, druh kanalizace. Obrázek: Příklad rezidenční hodnotové mapy v Litvě (Kaunas).

- 47 -

Obrázek:příklad komerčních hodnotových zón v Litvě.

Modely oceňování jsou zde odvozeny z opakujících se procesů , kde je zásadní přesnost transakčních dat a údajů o nemovitosti. MRA je prováděno na podstatě základní určené výchozí hodnoty dané oblasti, která je však upravována na základě srovnání se skutečnými trţními cenami. MRA produkuje indexy pro nemovitosti včetně oblastí. Tyto indexy jsou poté orgány zveřejněny společně s hodnotovými mapami. GIS je proto velmi přesný a mnohem levnější neţ manuální metody.

3.2.6 Dostupnost map a budoucí vývoj v Litvě Hodnotové mapy jsou jedním z nejdůleţitějších dokumentů v SECR. V podstatě lze říci, ţe jedním ze způsobů ročního zhodnocení obce jeho hodnotová mapa. SECR má také webové stránky, kde daňový poplatníci zadají identifikační klíč si mohou poté zpřístupnit hodnotové mapy .

- 48 -

3.2.7 Zhodnocení Litvy Litva představila hodnotové mapy od počátku její postkomunistické transformace. Právě toto z Litvy v oblasti oceňování v souvislosti majetkovými daněmi tvoří moderní evropský stát s trţní ekonomikou. Přínos hodnotových map pro veřejnost je veliký. Kvalita, transparentnost a zajištění v moderní správě majetkových daní je aţ překvapivá, kdyţ vezme v úvahu její nedávný vznik. K tomuto úspěchu vedlo i to, ţe vyuţila dlouholetých zkušeností s CAMA, které je pouţíváno v GIS. Komplexní plán napříč rezorty se vyvinul a byl implementován společně s hodnotovými mapami.

3.3 Analýza Švédska 3.3.1 Katastr nemovitostí ve Švédsku Název katastru: Lantmateriet Možnosti vyhledávaní jsou: dle adresy nemovitosti, souřadnic na mapě, čísla organizace nebo firmy Velikost organizace: Okolo 2400 zaměstnanců a má 90 lokálních, katastrálních působišť. Dostupné informace jsou: Popis nemovitosti, digitální indexové mapy, jméno a adresa majitele nemovitosti, kupní cena, detaily právních zátěţí nemovitosti, věcná břemena, všechny právní omezení ovlivňující vlastnictví půdy, předpisy a plány, daňové informace jako typ a hodnota majetku. Uživatelé katastru: Má okolo 30 000 registrovaných uţivatelů. Úkolem Lantmäterie je řídit švédský katastrální systém. Je zodpovědný za efektivní poskytování základních geografických dat o pozemcích a nemovitostech. Produkuje databáze obsahující geografické informace a mapy, dále databáze o více neţ 3,2 milionu švédských - 49 -

nemovitostech. Lze říci, ţe Lantmäteriet jako katastr je výjimečný i v mezinárodním měřítku a to v důsledku této kombinace poskytování informací . Působí také mezinárodně, rozsah jeho aktivit se kaţdým rokem zvyšuje. Zabývá se evropskými kooperačními projekty, které usnadňují výměnu geografických údajů i poskytuje podporu zemím, kde je nutnost zavést systém moderního katastru s nemovitostmi.

3.3.2 Hodnotové mapy ve Švédsku v souvislosti daňových potřeb Švédsko má vysoce centralizovaný systém. Země je rozdělena do spravujících 6 regionálních finančních úřadů, které švédské daně zpravují16. Od roku 1998 musí kaţdý daňový subjekt ať uţ osoba nebo firma vyplnit a podat daňové přiznání o nemovitosti, kde jsou uvedeny vlastnické údaje a informace o nemovitosti. Mnoho informací je před vyplněno z předešlých daňových přiznání. Je zde kladen velký důraz na jednoduchost vyplnění a pouţití pro daňového poplatníka . Ve Švédsku jsou také centralizovány veškeré informace o nemovitostech, které jsou velmi široké a komplexní. Centralizovaný a integrovaný daňový systém je napojený na centralizovaný informační systém pozemků a nemovitostí. Oba dva tyto systémy pouţívají hodnotové mapy. Kaţdý poplatník musí uvést do daňového přiznání veškeré změny , pokud byly provedeny , týkající se jeho nemovitosti či pozemku . Tím, ţe oba systémy jsou propojeny, dochází ke kaţdoroční aktualizaci dat v obou systémech. Finanční orgány si tedy vzájemně s katastrem kontrolují aktualizují data. Všechny změny v charakteristikách nemovitosti se promítnou do hodnotových map a tím zároveň dojde i k změnám ve výši daňové povinnosti poplatníka, které se vypočítávaná právě z hodnotových map. Daň z nemovitosti se platí majitelem v rámci jedné transakce společně se všemi ostatními daněmi . Švédsko pouţívá systém CAMA, kde jsou uvedeny všechny nemovitosti v zemi. Hromadná aktualizace cenových map komerčních nemovitostí v kaţdém regionu se dělá jednou za tři roky a hromadná celonárodní aktualizace ostatních nemovitostí probíhá vţdy po 6. letech. Pro kaţdou kategorii nemovitostí to však připadá na jiný rok. V rámci regionu se úpravy dělají pokud se změní podmínky na trhu s nemovitostmi. 16

DWIGHT,M.The swedish real estate crisis.[online]. Berkeley: Dwight M. Jaffee http://faculty.haas.berkeley.edu/jaffee/papers/Sweden.pdf

- 50 -

©1994[cit.2013-04-01]. Dostupné z:

3.3.3 Účel Švédských hodnotových map Hlavním a jediným důvodem vzniku hodnotových map ve Švédsku je, aby slouţily jako prostředek k vyměření majetkových daní, zvláště pak daně z nemovitosti. Hodnotové mapy jsou tedy vytvářeny za pomocí technických pracovníků systémů CAMA a GIS. Hodnotové mapy jsou pouţívány na podporu určitých aspektů výpočtu majetkových daní. Mapy nejsou sami osobě k dispozici online, ale data které zahrnují hodnoty pozemku jsou přístupná a jsou široce vyuţívány: investory do pozemků i nemovitostí, poskytovateli úvěrů, pojišťovnami. Nikde není uvedeno, zda uţivatelé tvoří vlastní hodnotové mapy z podkladů, které jsou veřejně dostupné. Dále jsem nikde nenašla záznamy o tam zda existují snahy pouţít interní hodnotové mapy také pro nedaňové účely . Nicméně i kdyţ není moţné nahlédnout veřejnosti do hodnotových map, všechny data a skutečnosti týkající se nemovitostí lze nalézt na veřejné doméně. Záleţí pouze na potřebách uţivatelů, jak data vyuţívají, zda si hodnotové mapy vytvoří ke své potřebě. Podle mého posouzení lze čerpat z bohaté a komplexní databáze informací o nemovitostech. Nebylo by tedy překvapující, ţe si někteří investoři, kteří investují na trhu s nemovitostmi si hodnotové mapy ke své potřebě vytvářejí. Ještě před tím, neţ vznikly a začali být moderní informační systémy ve Švédsku, docházelo zde k průběţnému aktualizování dat na celonárodní úrovni poměrně snadno tzv. pomocí Howesovi studie, která vyuţívala statistických údajů o nemovitosti a regionálního vývoje cen.

3.3.4 Švédské hodnotové mapy Země je rozdělena do 9 000 oceňovacích zón pro účely posouzení. Kaţdá zóna je typická a odůvodněná svou charakteristikou, coţ zahrnuje atributy lokality. Počítá se průměrná hodnota atributu v kaţdé z 9 000 zón, které obsahují více neţ 3,2 milionu nemovitostí vyskytujících se ve Švédském království. Komerční nemovitosti bytových domů jsou oceňovány podle jiného oceňovacího modelu neţ rodinné domy. Okolo 2000 oceňovacích jsou komerční zón. Zóny jsou rozdílně veliké.17 Například ty co se vyskytují v centrech měst jsou poměrně malé 17

DWIGHT,M.The swedish real estate crisis.[online]. Berkeley: Dwight M. Jaffee http://faculty.haas.berkeley.edu/jaffee/papers/Sweden.pdf

- 51 -

©1994[cit.2013-04-01]. Dostupné z:

v porovnáním s těmi, kde je menší výskyt zástavby. Definice kaţdé zóny je specifikována podle předem určených kritérii. Zde se pouţívají analýzy nejvyššího a nejlepšího vyuţití, které jsou základem ocenění potencionálu půdy. V oceňovacím modelu je tudíţ důleţité oddělit pozemky od hodnoty nemovitostí, které jsou na jeho území. V rámci zóny se pro nemovitosti určitého typu jako například rodinné domy, přiděluje společná daňová hodnota, představující určité faktory, jenţ jsou také stanoveny pomocí průměrných hodnot této oblasti. Hodnotové mapy zobrazují zóny ve vztahu k topografickým vlastnostem, ale nejsou zobrazeny jako klasické modely hodnotových

map

viz. obrázek. Nicméně celý registr

nemovitostí je veřejně dostupný bez poplatku. Velká část této databáze včetně konstantních hodnot kaţdé zóny se pomocí softwaru, který je dostupný pro většinu firem podnikajících na poli s nemovitostmi, firmám naskýtá moţnost analyzovat přístupná data graficky. Obrázky: Příklady švédské hodnotové mapy.

- 52 -

3.3.5 Organizace daně z nemovitosti a hodnotových map Všechny aspekty týkají se daně z nemovitosti ve Švédsku má na starosti určitá sekce Ministerstva financí. Landmateriet, který je švédský katastr nemovitostí odpovídá za základní katastrální mapy, oceňovací modely a počítačový systém pouţívaný na ocenění a tvorbu hodnotových map. Hodnotové mapy jsou tvořeny jen a pouze pro daňové orgány a nejsou k dispozici on-line . Švédská daňová rada odpovídá za vedení rejstříku realitních transakcí a její místní úřady komunikují s realitními investory a jejich zástupci. Švédské orgány územního plánování kladou velký důraz na katastr Landmateriet, aby bylo zajištěno ţe data, která v něm jsou obsaţena jsou opravdu kvalitní. V roce 2004 začal být plánovaný tříletý opakující se cyklus oceňování komerčních nemovitostí , který vstoupil v platnost roku 2007 a kde jako základ pro oceňovací modely byly pouţity data z transakcí na trhu s nemovitostmi roku 2003 aţ 2005.

- 53 -

Hodnotové mapy jsou široce pouţívány pro analyzování trhu s nemovitostmi ve Švédsku tam, kde se trh změnil nejvíce. Je typické, ţe při kaţdém cyklu oceňování se zvýší počet oceňovaných zón průměrně o 10%. Rozhodnutí o zvýšení jejich počtu například vzniká z důvodů, ţe majitelé poskytnou data o pronájmu své nemovitosti a z tohoto důvodu dochází i ke zkvalitnění oceňovacího modelu18. Vzhledem k tomu, ţe výsledné mapy napomáhají trhu není majiteli nemovitostí kladen ţádný odpor k tomu, aby je poskytli. Je zde ale snaha o minimalizaci poţadovaných údajů, takţe například stáří nemovitosti je poţadované pouze na poprvé. Z historického hlediska Švédsko shromaţduje data o nemovitostech více neţ 200 let.

Závěrečné poznámky ke Švédsku Jak uţ sem výše uváděla Švédsko nepublikuje hodnotové mapy alespoň ne ty detailní, ale velmi dobře je pouţívá ve svém daňovém systému při výpočtu daně z nemovitosti. Ukazuje se, ţe i přestoţe v minulosti Švédsko nemělo zkušenosti s tímto způsobem výběru daně z nemovitosti, je tento způsob pro zemi velmi výhodný zároveň nezbytné v moderní době pro zajištění nejlepších moţných výsledků trţní daňové výměry . Nicméně primárním důvodem pro švédské hodnotové mapy zůstane výpočet daně z nemovitosti. Nenalezla jsem ţádný odkaz na to, ţe by hodnotové mapy byly vytvořeny z iniciativy realitního trhu.

3.4 Analýza Slovenských cenových map 3.4.1 Katastr nemovitostí Slovenska Jméno katastru : Úřad geodézie, kartografie a katastr Slovenské republiky. Množství nemovitostí: Slovensko má 22 135 574 parcel, 3 790 383 budov. Velikost organizace : Organizace má okolo 2500 zaměstnanců. Možnosti hledání jsou možné pomocí: majitele , parcely, budovy, 18

DWIGHT,M.The swedish real estate crisis.[online]. Berkeley: Dwight M. Jaffee http://faculty.haas.berkeley.edu/jaffee/papers/Sweden.pdf

- 54 -

©1994[cit.2013-04-01]. Dostupné z:

bytů, nebytových prostor, listu vlastnictví. Dostupné informace jsou: vlastníci nemovitostí, pozemky, stavby, byty, nebytové prostory, list vlastnictví, hypotéky, zákonná práva, věcná břemena, zobrazení katastrální mapy, registr obcí / katastrálních území, statistická hlášení například o krajích, okresech, obcích, katastrálním území, budovách, informace o katastrálních řízení.19 Katastrální portál má veškeré informace dostupné zdarma. Je aktualizovaný kaţdý týden ve slovenské i anglické verzi. Uživatele jsou: Registrovaní, kteří jsou oprávnění vyhledávat na celém území Slovenské republiky (843 mají podepsány dohody )20. Neregistrovaní, kteří vyhledávají v jednotlivých katastrálních územích. Dostupný online:http://www.katasterportal.sk

3.4.2 Cenové mapy na Slovensku O potřebě jednotné cenové mapy se na Slovensku hovoří jiţ několik roků. Ambice vytvořit cenovou mapu mělo na Slovensku několik měst, ale problémem bylo, ţe nebyly schopni pracovat s velkým mnoţstvím dat a aktualizovat databáze, které nejnovější systém pro tvorbu cenových map potřebuje. Nutnost zavedení moderních hodnotových map je na Slovensku na místě hlavně případě, ţe by došlo k daňové reformě, která by vypočítávala daň z nemovitosti podle pásem vytvořených ze skutečné ceny nemovitosti. Zjednodušeně lze říci, ţe by se dle jednotných pravidel určila hodnota nemovitostí a z této hodnoty by se procentuálně

19

NEES TECHNOLOGIES.informace o katastru [online]. ©2013 [cit. 2013-01-13]. Dostupné z: http://www.katasterportal.sk 20

NEES TECHNOLOGIES.informace o katastru [online]. ©2013 [cit. 2013-01-13]. Dostupné z: http://www.katasterportal.sk

- 55 -

vypočítávala daň. Zavedení tohoto způsobu zdanění však musí být provázeno vypracováním systému hromadného oceňování a vytvořením hodnotových map. .

V současné době se na Slovensku stanovuje za pomocí vyhlášky Ministerstva spravedlnosti Slovenské republiky 492/2004 Z. z. o stanovení všeobecné ceny majetku. Tato vyhláška stanovuje znalecké metody a postupy či stanovení všeobecné hodnoty majetku. Ve vyhlášce číslo 492/2004 Z. V současné době cenová mapa na Slovensku není veřejným dokumentem a z tohoto důvodu jej města nejsou povinni zveřejňovat. Zákon týkající se cenové mapy byl zrušen v roce 2004 Z tohoto vyplývá, ţe slouţí tedy jen pro interní potřeby města. Podle Ministerstva financí by cenová mapa neměla regulovat trh s nemovitostmi. Cena uvedená v cenových mapách by se měla blíţit ceně trţní, ze které je vypočítávaná sazba daně. Skutečná cena při prodeji není závazná.

Na Slovensku se pouţívá pro úřední vyhláška č. 608/1992Zb. mapa, která je obdobou české vyhlášky č 393/1991Sb. Pouţívá zde bodovací metodiku , část provozních objektů oceňuje za obestavěný prostor. Při oceňování pozemků uţívá také cenové mapy , které ale nejsou veřejný dokument.

3.4.3 Oficiální cenové mapy na Slovensku V současnosti na Slovensku mají pouze oficiálně veřejně přístupnou cenovou mapu tyto města: Zvolen, dostupné informace jsou z webových stránek (www.zvolen.sk).21

21

WEBY GROUP.cenová mapa města Zvolen [online]. ©2013 [cit. 2013-03-13]. Dostupné z: www.zvolen.sk

- 56 -

Obrázek:příklad oficiální cenové slovenské mapy.

V současnosti na Slovensku mají pouze oficiálně neveřejně přístupnou cenovou mapu tyto města: Bratislava, Bánská Bystrica, Bardějov, Lučenec.

V dnešní moderní době informačních technologií je aţ zaráţející, ţe pouze 1 cenová mapa na Slovensku, která je tvořená městy je dostupná na internetu.

- 57 -

3.4.4 Neoficiální cenové mapy na Slovensku Cenová mapa nehnutel’ností .Tuto mapu najdeme na internetových stránkách www.cmn.sk. Přineslo jí sdruţení asociace slovenských realitních kancelářích na Slovensku. Tato cenová mapa čerpá z údajů, které jsou v databázi od roku 2000, pomocí realitního servu www.reality.sk coţ znamená, ţe existuje značně široká základna dat z kterých lze čerpat. Tuto veřejnou sluţbu vyuţívají i nekomerční instituce, jako je například Notářská komora Slovenské republiky . Reporty si nechává zasílat i statistický úřad Slovenské republiky od . Pouţívání tohoto druhu cenové mapy lze v praxi vyuţít například k určení statistické ceny nemovitostí v daném čase a místě. Dále si zde lze vyhledat vývoj hodnoty vybraného typu nemovitosti v určité lokalitě, porovnání cen nemovitostí v závislosti na vlastnostech nemovitosti jako jsou například nabízená cena versus realizovaná cena. Na obrázku je příklad této cenové mapy Obrázek: příklad neoficiální cenové mapy na Slovensku

- 58 -

Přínosy této cenové mapy jsou: přístup veřejnosti k realizovaným cenám, historickým cenám lokalizace cen, statistická data vyplívající ze shromáţděných údajů o realitním trhu, vyhledávání a demonstrace statisticky sesbíraných dat na mapě které jsou následně interpretovány na mapě, efektivnější vyuţití lidských zdrojů. poměrné přijatelné investice do systému, nízké interní náklady, přístup online pro všechny zájemce kteří mají zájem vyuţít tuto sluţbu. Ambice a plány této neoficiální mapy jsou: zavést hromadné oceňování, to by znamenalo pravidelné a efektivní přeceňování portfolia nemovitostí, vylepšit a rozšířit zdroj získaných dat od bankovních institucí a katastru nemovitostí. Ačkoliv tato cenová mapa je neoficiálním cenovým dokumentem, její snaha o to stát se kvalitním podkladem pro určení hodnoty a následné ceny, je jistě pro Slovenskou veřejnost a investory na místním trhu s nemovitostmi značným přínosem, obzvláště kdyţ je na Slovensku značný nedostatek oficiálních map. Jistě z ní nelze vycházet pro determinaci ceny, ale pro utvoření si představy o lokálním trhu, je jistě dostačující. Ambice čerpat z oficiálních registru s údaji je také lichotivá, ale faktem je, ţe by bylo velmi náročné to uskutečnit a nejdříve by muselo dojít ke změně legislativy Slovenska. Přechod k metodě hromadného oceňovaní vidí autoři také jako nezbytné, aby se tato mapa mohla stát moderní hodnotovou mapou, která bude konkurovat kvalitě map v celoevropském i celosvětovém měřítku. Cesta k této úrovni je však otázkou několika let. Je pouze na zhotovitelích, jak se této výzvy uchopí.

- 59 -

3.5 Analýza cenových map České republiky V České republice moderní trh s realitami a pozemky vznikl po sametové revoluci před 23 lety. I kdyţ tento trh funguje na standardních trţních mechanizmech, není zde k dispozici dostatek informací pro odborníky i laickou veřejnost ohledně hodnot majetku. Z toho důvodů by zavedení systematické soustavy cenových map České republice velice prospělo.

3.5.1 Katastr nemovitostí v ČR Vznikl 1. 1.1993 podle zákona 344/92 Sb. O katastru nemovitostí České republiky. Jde o soubor dat o nemovitostech jak v Čechách tak i ve Slezsku a na Moravě. Je to víceúčelový katastr fungující pro statistické, technické a daňové účely. Jsou zde evidovány vlastnická a jiná práva a další zákonem stanovená práva. §1 odstavec(2) zákona č. 344/1993 Sb22. Jméno katastru: ISKN - Český úřad zeměměřický a katastrální. Velikost organizace: Okolo 4,900 zaměstnanců ve 107 pobočkách katastrálního úřadu. Možnost hledání jsou: parcela, Stavba, jednotka, list vlastnictví, katastrální území, řízení. Dostupné informace: vlastník nemovitosti, věcná břemena, hypoteční zástavy a jiné zástavy.

22

ČÚZK. Nahlížení do katastru nemovitostí [online]. ©2004-2013 [cit. 2013-01-13]. Dostupné z: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/

- 60 -

Dostupnost produktu: Výpis z katastru nemovitostí, které obsahují informace o vlastníkovi, o pozemku ( stavbě, bytu ), zobrazení v mapě. Dostupné online: http://www.cuzk.cz

3.5.2 Vývoj cenových map v ČR Česká republika uţívá cenových a ne hodnotových map. Důvodem proč tomu tak je, ţe cenové mapy jsou realizovány pouze a jen na základě realizovaných kupních cen. Rozdíl mezi cenovou a hodnotovou mapou jsem jiţ uvedla výše v mé diplomové práci. Česká republika jiţ vyuţívala cenových map v období před druhou světovou válkou přesněji v 30. letech minulého století. O znovuzavedení cenových map se mezi odbornou veřejností začalo diskutovat začátkem 90. let minulého století, kdy se

země stala opět demokratickou.

Hlavními důvody ze začátku bylo pouţití pro územní plán a daň z nemovitosti, pozemku zaloţené na hodnotě v tomto případě na normativní hodnotě. Okolo 50 měst země vlastnilo cenovou mapu před rokem 1995, coţ přibliţně bylo 1% měst České republiky, coţ

pokrývalo asi 25% území České republiky . V roce 1995 však

Ministerstvo financí vydalo nařízení ,které říkalo,ţe cenová mapa musí být odvozená z realizovaných transakcí prodejů. V důsledku tohoto nařízení kolem 30 měst z 50 se rozhodlo v tvorbě cenové mapy nepokračovat. V dnešní době cenové mapy tvoří 15 měst a z toho asi 8 měst mají cenové mapy dostupné online.

Hlavní důvody zavedení cenové mapy obcemi Nejvýznamnější pohnutkou pro zřízení cenových map obcemi v České republice je v prvé řadě

utvořit

cenovou

platformu

pro

rozhodování

městských

institucí

ve

vtahu

k majetkoprávním operacím města. Jako jsou například odprodeje pozemků ve vlastnictví města a stanovení výše nájmu v dané lokalitě, stanovené na základě skutečné ceně trţní a ceně obvyklé. Kromě toho umoţnit odborníkům a široké veřejnosti v prostředí trhu s nemovitostmi poskytnout prostředek ke stanovení ceny pozemků pro daňové účely nebo jako pramen informací o cenových poměrech funkčně vymezených kategorií pozemků v oblasti města. - 61 -

Stanovení ceny pozemků slouží především pro: stanovení cenových zón , trţní vztahy,vhodné vyuţívání pozemků, prodejní cena pozemků a zní odvozená pozemková daň, nájemní cena pozemků, k privatizaci k pozemků ve vlastnictví města, k prodeji pozemků při majetkových vypořádání při nepodnikatelských účelech, obeznámenost veřejnosti i odborníků o cenách pozemků na území města, za situace kdy se cena z cenové mapy shoduje z cenou obvyklou jí lze vyuţít k účelu stanovení ceny pronájmu, k výpočtům pro daňové účely. Další využití je: přehled o transakcích s pozemky na území dané obce, omezení daňových úniků. Uživatelé cenových map v ČR jsou: úřady za účelem výpočtu daně z nemovitosti, realitní kanceláře, občané. V současnosti je v ČR pouze 15 oficiálních cenových map. Ty města, které z důvodu neaktuálnosti nemají funkční cenovou mapu, jí alespoň částečně vyuţívají pro interní potřeby magistrátu města.

3.5.3 Sběr dat v České republice Sběr dat je v České republice velice problematický. Průběh sbírání potřebných údajů má legislativní a technické části. Statistický úřad a daňový úřad nemají právo si vyměňovat a navzájem aktualizovat údaje. A to velmi ztěţuje tvorbu cenových map. Technický systém , který by měl za úkol z katastru nemovitostí a z daňového i statistického úřadu transferovat data obcím ke zpracováním , zde zcela chybí.

- 62 -

Ačkoliv odborná veřejnost zde uţ od roku 1993, kdy vznikla samostatná Česká republika, upozorňuje a zdůrazňuje na význam trţní hodnoty . Odpověď státu a snaha realizovat takový způsob daně z nemovitosti je mizivý. Lze to však také přisuzovat i tomu ţe po revoluci 1987, kdy se restituovaly majetky a vracely se z rukou státu původním majitelům, zde bylo zavedeno regulované nájemné. A tím bylo potlačeno zdravé fungování trhu. I kdyţ v České republice existují data o prodejních cenách nemovitostí je zde bariéra toho, ţe je nepřístupný. Zveřejnění těchto údajů by razantně ulehčilo situaci, proto je třeba komunikace mezi orgány státní správy a místními zájmovými spolky a organizacemi. V České republice prozatím neexistuje oficiální index cen nemovitostí podobně jak je tomu v jiných evropských státech. Jako značná nevýhoda se tento nedostatek ukázal ohromných poklesů cen nemovitostí

v době

ke kterýmţ došlo na v letech 2007 aţ 2008.Apel

Centrální banky na vznik oficiálního indexu cen nemovitostí se potýká v České republice s problémem hlavně legislativním .

Podle nejnovějších informací tiskového mluvčího statistického úřadu

z důvodu zájmu

Ministerstva financí i laické a odborné veřejnosti v České republice se chystá v blízké době propojit katastr nemovitostí a statistický úřad. Tyto dva úřady si navzájem budou vyměňovat data o prodejních cenách nemovitostí. Není zatím však zcela jasné, jak budou nově zpřístupněné údaje zpracovávány. Tyto data, které katastr zpřístupní, mohou vyuţít také například banky. Výsledky spolupráce však nelze očekávat okamţitě, ale aţ v následujících letech, kdy bude moţné mít vývojovou řadu indexů, z které bude moţno soudit vývoj českého trhu s nemovitostmi.

Aktualizace dat v ČR podle vyhlášky Obecně závazná vyhláška vztahující se k oficiálním cenovým mapám stavebních pozemků říká, ţe z důvodu aktualizace cenové mapy jsou prodávající při prodeji povinni zaslat odboru města informaci o sjednané ceně v Kč/m2 o parcelním čísle a názvu katastrálního území, v němţ se prodávaný stavební pozemek nachází.

- 63 -

3.5.4 Definice cenové mapy v ČR Cenová mapa je v České republice definována takto podle zákona ve smyslu §27, odst. 8, vyhlášky MFČR č. 450/2012 Sb. definována takto: Cenová mapa stavebních pozemků obsahuje grafickou i textovou část. Textová část je ve formátu A4 a obsahuje: a )věcnou analýzu základny místního trhu s nemovitostmi a komentář k moţnostem jeho dalšího rozvoje, zejména ve vztahu k velikosti a charakteru obce , vnitřním a vnějším faktorům a místním zvláštnostem, které ovlivňují jeho kvalitu, b) popis předlohy pouţitého mapového podkladu a jeho kvality z hlediska souladu stavu evidovaného v katastru nemovitostí se skutečným stavem terénu, c) komentář ke zdrojům cen, pouţitých pro vypracování grafické části a výsledky jejich rozboru, d)popis postupu zpracování a předpokládá další doby účinnosti, Grafická část sloţená do formátu A4 obsahuje: a) mapu se zobrazením stavebních pozemků na území obce 1:5000 nebo větším, b) popisné údaje, kterými jsou zejména názvy obcí , názvy katastrálních území, místních částí obce, náměstí a ulic, popřípadě parcelní čísla pozemků, c) ceny jednotlivých stavebních pozemků, popřípadě ceny vymezených skupin parcel se shodným účelem uţití a stejnou stavební vybaveností (tzv. polygony). Daň z nemovitosti: Obec má moţnost, podle zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, §6, odst. 4, písm. b), obecně závaznou vyhláškou zvýšit o jednu kategorii nebo sníţit o jednu aţ tři kategorie podle členění, koeficient (který je pro ni stanoven v ustanovení písmene a) pro jednotlivé části obce. Většina měst ovšem tyto koeficienty nastavuje podle katastrálních území. Ţádné z měst podle mích informací k tomuto nevyuţívá cenovou mapu pozemků. Finanční úřad v České republice povaţuje cenové mapy jako směrodatný podklad pro platbu daně z převodu nemovitosti. V případě prodeje pozemků se daň odvádí z ceny uvedené ve smlouvě o koupi, v případě kdyţ je sjednaná cena vyšší, nebo shodná jako v cenové mapě. V případě je-li niţší , odvádí se daň z převodu nemovitostí z částky uvedené v cenové mapě.

- 64 -

3.5.5 Mapové podklady pro tvorbu cenových map v ČR

Rozhodnutí o zvolení mapových podkladů a určení měřítka v jakém bude, podléhá zvláště poţadavkům oceňovaných objektů. Digitalizovaná katastrální mapa je běţným podkladem pro tvorbu cenové mapy, územní plány obcí, a samozřejmě dalším uţívaným podkladem je státní mapa v měřítku 1:50 000 .

3.5.6 Výskyt oficiálních cenových map pozemků v ČR Od 1.9.1992 bylo vyhlášeno v ČR 54 cenových map, postupem času jich velká část zanikla. Do 31.12.2012 byl počet cenových map 20. Počet aktuálních oficiálních cenových map pozemků v ČR v k 1.1.2013 je pouze 15 z důvodu a to ve smyslu §27, odst. 8, vyhlášky MFČR č. 450/2012 Sb. Cenovou mapu Bíliny, Kyšic, Mostu, Terezína a Zlína nelze s ohledem na její neaktuálnost (mapy jsou starší neţ 2 roky od data účinnosti zpracování nebo poslední aktualizace) pouţít k ocenění stavebních pozemků podle zákona č. 151/1997 Sb., resp. aktuálně platné oceňovací vyhlášky. Pozemky těchto obcí je od 1.1.2013 nutno oceňovat podle §28 vyhlášky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášky č. 450/2012 Sb. Mapy v obcí , které jsou dostupné online: Hodonín, Horoměřice, Klatovy, Mladá Boleslav, Mladá Boleslav, Olomouc, Ostrava, Brno.

- 65 -

Obrázek: Příklad cenové mapy v ČR přesněji obce Klatovy.

Neoficiální cenové mapy v ČR V poslední několika letech jsou zaznamenány tendence soukromého sektoru k tvorbě vlastních cenových map. Je nutno tuto snahu vnímat jako jednoznačně pozitivní jev na českém trhu s komerčními nemovitostmi. Tyto soukromé projekty vznikly převáţně díky realitním kancelářím .V České republice například realitní kancelář Remax zavedla cenovou mapu, kde jsou obsaţeny údaje o nabízených cenách nemovitostí a veřejnost tedy můţe srovnávat, kde v České republice jsou nabízeny levněji a kde dráţe. Dále je tam obsaţeno za jakou částku se následně daná nemovitost prodala, jak rychle k prodeji došlo. V cenové mapě Remaxu se také specifikuje poloha a stav ve kterém byla nemovitost před koupí,

její

vybavenost a dopravní i občanská dostupnost. Tato mapa slouţí makléřům společnosti a jejich

- 66 -

klientům převáţně z důvodu informačního. Další podobnou cenovou mapu tohoto typu vytvořila

Česká

asociace

realitních

kanceláří.

Je

volně

dostupná

na

stránkách

www.cenovamapa.eu. Zdrojem dat zde jsou dlouhodobé databáze realitních kanceláří. Vychází z realizovaných transakcí a mapovým podkladem jsou zde internetové mapy Googole. Výhodou těchto map je velmi jednoduché vyhledávaní a přehledná grafika viz. Obrázek

Kvalita informací v neoficiálních cenových mapách Garance dat v cenových mapách tohoto druhu nikde není zaručena, ale faktem zůstává, ţe mohou být velice přínosná laické veřejnosti, která často nemá reálnou představu o tom, za kolik je jejich nemovitost prodejná, protoţe má často velmi zkreslené představy. Tímto způsobem je moţno jejich informovanost zlepšit, aby se nedostávali do situací, kdy svůj majetek nereálně nadhodnocují či podhodnocují. Pro odborný odhad nemovitosti či pouţití při daňových potřebách z nich nelze vycházet, protoţe zde není zaručena relevance dat a jejich zpracování.

- 67 -

3.6 Srovnání České republiky, Litvy,Dánska,Švédska a Slovenské Republiky Srovnání jednotlivých hodnotových a cenových map má za úkol zodpovědět tyto otázky: Jak velký je faktický přínos hodnotových a cenových map pro obce a stát? Jaká jsou úskalí a bariery pro tvorbu cenových a hodnotových map? Politické prostředí pro vznik cenových (hodnotových) map Dánsko a Švédsko jako tradičně demokratické státy měly velkou výhodu při vzniku cenových (hodnotových ) map oproti ostatním porovnávaným zemím, jelikoţ trh s nemovitostmi a jeho fungování na trţních principech má dlouholetou tradici. Kdeţto Česká republika a Slovensko jsou poznamenány desetiletími komunistického reţimu, kdy bylo potlačováno trţní hospodářství, podobně jako Litva, která byla součástí Sovětského svazu, coţ znamenalo u těchto zemí zhoršené počáteční podmínky pro zavedení cenových(hodnotových) map v důsledku nedostatky údajů a informací o místním trhu, které jsou pro vznik cenových (hodnotových) map zásadní . Cíl vzniku cenových (hodnotových) map v jednotlivých zemí. Jeden z účelů vzniku cenových po případě hodnotových map je pro všechny státy primárně stejný, slouţí jako doplněk a podpora pro daň z nemovitosti, který pomáhá být více transparentní pro daňové poplatníky . Zejména Švédsko zavedlo hodnotové mapy výhradně za tímto účelem a stát s jiným vyuţitím pro ně do budoucna ani nepočítá. Litva však jiţ při jejich přípravě plánovala jejich rozsáhlejší pouţití. Jejím dalším hlavními cílem je stimulovat trh s nemovitostmi a pouţívat analýzy, které jsou nedílnou součástí hodnotových map o trhu nemovitostmi pro územní plánování

celé země. Dánsko také uţívá širšího pouţití jako

kontrolu pro ocenění odhadci, či při přípravě úvah o budoucích nákladech a dále pro vyuţití bankovními institucemi. V České a Slovenské republice bylo cílem kromě pouţití pro daňové účely

i utvoření cenové platformy pro majetkoprávní operace měst. S toho to

vyplývá, ţe nejlépe umí vyuţívat účelu cenových( hodnotových) map Litva a Dánsko, které umějí aplikovat jejich širší moţnosti, více neţ ostatní země a začlenit je do fungování státu. Pokrytí území země cenovými (hodnotovými) mapami

- 68 -

Plošné pokrytí cenovými(hodnotovými) mapami celé země mají ze srovnávaných zemí pouze Litva, Dánsko a Švédsko . V České a Slovenské republice je v současné době pokryto velmi malé mnoţství území, respektive jen malá část obcí cenové mapy vytváří. Tato skutečnost vypovídá o tom, ţe v těchto dvou zemích stát nikterak výrazně nepodporuje systematické zavedení cenových map a jejich vyuţívání, kdeţto v Litvě Dánsku a Švédsku je stát povaţuje za nezbytnou součást trhu s nemovitostmi a podporuje a zakládá si na jejich vytváření . Katastr nemovitostí Všechny porovnávané země jiţ zavedli moderní digitalizovaný systém katastru nemovitostí. Coţ je nezbytným základem pro zavedení moderních hodnotových map. Funkce které nabízejí jsem podrobněji rozepsala v analýze jednotlivých zemí. Všechny katastry nabízejí digitální katastrální mapu a je zde moţnost do nich nahlédnout i přes jejich internetové webové stránky. Funkce které nabízejí se drobně liší v kaţdé zemi. Ale v podstatě lze říci, ţe moderní katastr nemovitostí je první krok zvláště pro Českou a Slovenskou republiku k reformaci jejich cenových map. Je nutno také podotknout, ţe švédský katastr je výjimečný na mezinárodní úrovni a to hlavně pro mnoţství i kombinace poskytovaných informací a jeho mezinárodní působnost. Využití hromadného oceňování Systém hromadného oceňování je právě pouţit v těch zemích, které pouţívají hodnotové mapy a nepouţívají cenové mapy, coţ jsou státy Dánsko, Švédsko a Litva. Tyto země pochopily výhodu této metody, čímţ jsou nízké provozní náklady a schopnost vyhodnotit velké mnoţství objektů za velmi krátkou dobu na poměrně kvalitní úrovni, coţ tuto metodu činní optimálním nástrojem pro tvorbu hodnotových map. V případě České a Slovenské republiky jej nelze prozatím pouţít, jelikoţ je zde legislativní nařízení, které určuje to, ţe cenové mapy se tvoří tak, ţe vycházejí z realizovaných cen a tyto údaje se pak porovnají pomocí srovnávací metody. Pokud by tyto dvě země uvaţovaly o jejich zavedení, rozhodně by to ulehčilo jejich výrobu a zvýšilo by to i jistě zájem jednotlivých obcí o ně.

GIS CAMA Systémy GIS a CAMA jsou v dnešní době nedílnou součástí metody hromadného oceňování. Z tohoto tedy vyplývá, ţe v zemích, kde je zavedena metoda hromadného oceňování, jsou vyuţívány i tyto systémy pro vytvoření hodnotových map. V České republice je při tvorbě - 69 -

cenových map také občas pouţito GIS, ale nikdy ne CAMA, jelikoţ se zde nepoţívá hromadného oceňování k tvorbě cenových map. Pokud by však nastala situace, ţe země se rozhodne v budoucnu pro jiný způsob cenových map, bylo by jistě aktuální a na místě vyuţít této moderní technologie. Data a jejich zpracování K tvorbě kvalitní cenové (hodnotové) mapy je nezbytné a nutné mít dostatek kvalitních dat pro zpracování, z čehoţ plyne, ţe v případě nedostatku dat, by nebylo moţno vytvořit ţádnou cenovou (hodnotovou) mapu. Pro to kaţdá z porovnávaných zemí tvoří databáze, aby z nich následně mohla čerpat. Markantním rozdílem je fakt, ţe kaţdá ze zemí má jinou úroveň sběru dat a jiné legislativní nařízení, které upravují, jakou formu budou sbírány a kdo k nim bude mít přístup. Příkladnou zemí ve zpracování dat je v současnosti Litva, která napříč rezortním plánem utvořila orgán, který má správu dat na starosti, tím také má výborně propojené registry, coţ ulehčuje tvorbu,aktualizaci a přístupnost k datům. Země Dánsko i Švédsko mají také velmi kvalitní systém a přístup ke sběru dat. Například Švédsko shromaţduje data o nemovitostech uţ více neţ 200 let. U všech třech nyní zmiňovaných zemích je přímé propojení s katastrem. Oproti tomu v České republice je sběr dat velice problematický, neexistuje zde systematicky způsob pro sběr dat, které by mohli zhotovitelé map vyuţít pro zhotovení cenových map. Sběr dat je proto také velice nákladný. Často se tedy děje to, ţe obce ruší cenové mapy, z důvodu ţe nemají dostatek dat na její zhotovení i aktualizaci a často ani neví, jak správně daná data vyuţit a zpracovat. Přístupnost cenových map pro veřejnost Velkým benefitem pro obyvatelstvo je přístupnost k cenovým (hodnotovým) mapám. Ne však všechny porovnávané země toto umoţňují. V Dánsku jsou veškeré mapy přístupné on-line a jsou veřejným dokumentem. V České republice jsou také cenové mapy, v případě kdyţ je obec vlastní, jsou veřejným dokumentem a veřejnost má proto právo do nich nahlédnout, pokud má zájem. Ne všechny z obcí je publikují on-line a proto je na internetu přístupná jen část z nich. Pro Litevské občany jsou všechny hodnotové mapy zpřístupněny na internetu po zadání identifikačního čísla . V případě Švédska nejsou hodnotové mapy volně přístupné online, alespoň nejsou k dispozici ty detailní, ale informace a data zahrnující hodnoty pozemku jsou pro veřejnost přístupná. Záleţí tedy pouze na občanech a firmách, zda vyuţijí podklady a sami si ke svým potřebám nějakou hodnotovou mapu vytvoří. Ve Slovenské republice je situace zcela odlišná. Města, která ji vytvoří, nejsou povinna cenovou mapu zpřístupnit, - 70 -

jelikoţ není povaţovaná za veřejný dokument a záleţí tedy pouze na vůli města, zda se k tomu rozhodne. Dobrovolná iniciativa obcí na Slovensku evidentně není moc značná, jelikoţ on-line mapu zpřístupňuje pouze jedno město Zvolen.

3.6.1 Shrnutí porovnání cenových (hodnotových) map vybraných zemí Cenové (hodnotové) mapy jsou vytvářeny ve směs v kaţdé zemi. Rozdílnost je však ve způsobu jejich tvorby a přístupem státu v jejich uţívání. Na základě podrobné analýzy vybraných zemí a jejich srovnáním jsem dospěla k poznání, ţe hlavní princip a důvod vytváření cenových map je v kaţdé zemi obdobný. Všechny zkoumané země Dánsko, Litva, Švédsko i Slovensko a Česká republika jsou zajedno v tom, ţe cenové (hodnotové) mapy jsou nezbytné k tomu, aby vytvořily transparentnost trhu s nemovitostmi a výběru daně z nemovitosti. Hodnota v cenových (hodnotových) mapách by měla být ideálně reálná cena trţní. Přístup k determinování hodnoty je však v kaţdé zemi různý. Cenové mapy (hodnotové) jsou nejvíce vyuţívány státními orgány k ocenění nemovitostí i územnímu plánování a pro lepší orientaci na trhu s nemovitostmi. Nejčastějším podkladem pro jejich tvorbu je katastr nemovitostí, kde jsou zaznamenány mapy v digitální podobě. Jak jsem výše uváděla, ţe díky digitalizaci katastru nemovitostí výroba cenových map byla velice usnadněna. Další moţnou součástí podkladů jsou topografické mapy. Zjistila jsem, ţe v České republice, Slovensku existují cenové mapy pouze a jen ve velkých městech. Oproti tomu ve Švédsku, Dánsku i Litvě je hodnotovými mapami pokryto celé území země, coţ je v důsledku moderního plošného zavedení informačních systému na jejich správu i nutné. Výskyt pokrytí jednotlivých zemí odpovídá i způsobu jejichţ zpracování. Jelikoţ pro ČR a Slovensko je to díky legislativním bariérám velmi náročné a zdlouhavé.

- 71 -

Tabulka zhodnocuje srovnání zemí Litvy, Dánska, České republiky, Švédska, Slovenska Stát

Čr

Oblast

katastrální Pouţití

Pouţití

pokrytí

mapa jako systému

trţní

základ

CAMA

hodnoty

Ano

Ne

Ano

19 obcí

Slovensko 5 obcí

Ano

Ne

Ano

vyuţití

Bezplatný Přímé přístup

spojení s katastrem

Pro

Ano

Ne

obecní

(je

potřeby

v plánu)

Pro

částečně

Ne

Ano

Ne (ale je

obecní potřeby Dánsko

Celá

Ano

Ano

Ano

země

Švédsko

Celé

Ano

Ano

Ano

území

Pro potřeby

zde

ocenění

registr

daňových

výměn

potřeb

dat)

Daňové

Ano

Ano

Ano

Ano

potřeby, územní plánování

Litva

Celá země

Ano

Ano

Ano

( Daňové

průměrná potřeby, trţní

stimulace

cena)

trhu

- 72 -

4 Možnosti budoucího vývoje v ČR 4.1 Nedostatky současných cenových map v České republice jsou: Platforma údajů vychází pouze z realizovaných transakcí prodeje majetku. Často kritizovanou chybou cenové mapy je rovněţ malé procento aktualizovaných cen v ustálených oblastech, kde se ceny tzv. nehýbou jako je střed města či městské památkové rezervace. Potřeba čelit nedostatkům informací a dat o hodnotě nemovitosti. Tento nedostatek nepodporuje zvyšování ekonomické úrovně a stability na reálném trhu s nemovitostmi. Srovnávací metoda je zde obtíţně proveditelná, protoţe není zde velká moţnost srovnávat s jinými nemovitostmi. Hodnota pozemku se determinuje v cenových mapách pouze srovnávací metodou . Obce nemají velké vědomosti a informace o vyuţití a prospěšnosti cenových map. Nedůvěra k hodnotě zanesené v cenové mapě. Značně vysoké výrobní náklady i náklady na aktualizaci coţ je zapříčiněno důsledkem náročností a neefektivitou sběru dat a jejich následnému sdílení.

4.2 Budoucí možnosti řešení vývoje cenových map v České republice V současné situaci bych České republice navrhovala 2 moţnosti řešení . I. Model řešení je: V dnešní době by nejspíše nejvíce jednoduchým řešením tvorby cenové mapy v České republice byla správa v jiţ zavedených informačních systémech daných měst a obcí, avšak značným přínosem by bylo zpřístupnění databáze ministerstva financí zpracovatelům cenových map. Toto zpřístupnění by mělo za účinek jak sníţení časových nákladů, tak samozřejmě i finančních nákladů na aktualizaci a tvorbu cenových map. Dalším velkým

- 73 -

přínosem v by bylo zavedení propojení

databází cen jednotlivých pozemků, které se

v současnosti vyuţívají s registrem katastru nemovitostí. Výstupem by mohla být rozšíření v listu vlastnictví o informaci o obecnou cenu za m2. Tento krok by však musel být provázen úpravou příslušné legislativy. Po této legislativní úpravě by do katastru byla moţnost zavádět údaje o cenách nemovitostí. Aţ do této doby se v České republice zvaţovala pouze moţnost přebírání cenových údajů do katastru nemovitostí z kupních smluv, tedy pouze dílčím způsobem doplňování příslušných poloţek, bez úvahy o propojení s cenovými mapami. Proto kaţdý zhotovitel cenové mapy v ČR pouţívá jiný software a jinou formu cenové mapy. Z čehoţ vyplývá, ţe cenové mapa kaţdé obce se liší. Kdyby se sjednotila forma mapy pro kaţdou obec, bylo by moţné , jednorázově převést cenovou mapu a připojit ke katastru nemovitostí. Nedostatkem je však listina, podle které se zapisuje do katastru nemovitostí, kde není uvedena cena jednotlivých nemovitostí, ale pouze všech nemovitostí najednou, takţe propojení zřejmě není

zcela moţné . I kdyby cena uvedená v katastru byla pouze

informativní, zájmové skupiny by jí uvítaly, jako jsou

například uţivatele finančního i

realitního sektoru, protoţe informace o reálné kupní ceně by pro ně byla přínosná.

Přehled doporučení pro cenové mapy v České republice je: Cenová mapa by měla pokrývat celé území České republiky a měla by být tvořena v souladu obecně dohodnutých metod. Stávající zdroje cen by měly být dostupné pro přípravu cenových map. Cenová mapa by měla být vytvářena ve vztahu k územnímu plánu. Obce by měly mít povinnost udrţovat cenovou mapu, ale tuto zodpovědnost by mohly předat soukromým firmám , které by měly na starosti její tvorbu a aktualizaci. Cenová mapa

by měla být k dispozici daňovým úřadům, stejně tak jako daňovým

poplatníkům, v tištěné podobě jako nástroj pro zlepšení trhu s nemovitostmi. Cenová mapa by měla být k dispozici jak v tištěné tak i elektronické verzi. Menší obce by měly mít alespoň hodnotovou mapu ve formě tabulek , mapu v tištěné podobě s vyznačenými pásy jejich hodnoty. Větší obce by měly mít cenovou mapu zahrnutou v GIS.

- 74 -

II. Model řešení je: Z mé komparace cenových (hodnotových ) map České republiky a vybraných zemí jsem došla k názoru, ţe nejlépe propracovaný systém mají země Dánsko a Litva. Doporučuji však České republice se inspirovat modelem map Litvy, která byla schopná za poměrně krátkou domu zaloţit moderně fungující systém pracující na trţních principech. České republice by prospěla celková reforma cenových map. Jak jsem zjistila, je zde velké mnoţství zásadních nedostatků a jejich postupné odstranění by bylo zdlouhavé a finančně náročné. Z tohoto důvodu bych raději přistoupila k návrhu komplexnějšímu řešení cenových map v České republice jak po stránce legislativní tak i technické. V případě, ţe by země v budoucím vývoji volila cestu celkové reformy, bylo by vhodné transformovat cenové mapy do map hodnotových dle jednotné metodiky, která by se vztahovala na celé území České republiky a současně by zavedla s tím spojenou metodu hromadného oceňování.

- 75 -

Závěr Tato diplomová práce

je zaměřena na komplexní problematiku cenových map v České

republice a ve vybraných zemí Evropské unie Dánska, Litvy, Švédska, Slovenska. Zároveň analyzuje i srovnává příklady jejich řešení v jednotlivých státech. Ve svém průzkumu jsem se snaţila získat obecné informace o vyuţití a formě cenové mapy v těchto evropských zemích. Hlavním zkoumaným úkolem mé práci bylo srovnání kvality cenových map vybraných zemí a České Republiky a z těchto výsledků následně vytvořit doporučení pro budoucí vývoj naší země . Podle výsledků mého šetření patří mezi země, kde mají nejlépe propracovaný systém oceňování a systém cenových map v tomto případě hodnotových map, které jsou povaţovány za jejich novou generaci, tradičně demokratické země postkomunistická

Dánsko, Švédsko a kupodivu

i

Litva. Tato země i přes krátkou historii moderního realitního trhu

aplikovala jejich vyuţití příkladným způsobem. Zejména její napříč rezortní propracovaný plán v 90. letech vyústil k vytvoření

dnešní kvalitní datové základny o které se tvorba

hodnotových map opírá. Dále jsem zjistila, ţe nejvýznamnější a zcela zásadní shodnou funkcí cenových nebo popřípadě hodnotový map je jejich potřeba pouţití k výpočtu daně z nemovitosti v daňovém

systému, jenţ činní systém jejich uţitím spravedlivým a

transparentním. Pro obce, zavedení cenové mapy poskytuje potenciál pro zlepšení městského plánování a obhospodařování půdy. V soukromém sektoru například u bankovních domů a jiných finančních institucí můţe kvalitní cenová mapa slouţit také jako podklad pro eliminaci rizik a podporu trhů úvěru a hypoték. Podle výsledků komparace zemí jsem dospěla k názoru, ţe stav cenových map v naší zemi výrazně zaostává za jinými porovnávanými zeměmi. Zásadními nedostatky jsou minimální pokrytí území cenovými mapami a dostupnost aktuálních informací a dat o hodnotě nemovitostí, coţ má za následek sniţování ekonomické úrovně a stability na reálném trhu s nemovitostmi. Pro Českou Republiku se naskýtá několik moţností řešení modernizace cenových map. Ve své práci doporučuji dva základní modely řešení. V prvním modelu se jedná o částečnou eliminaci největších nedostatků cenových map, coţ by bylo značně nákladná i časově náročné. Ve druhém modelu řešení se přikláním a doporučuji celý systém reformovat, jak po legislativní tak i technické stránce. Inspirovat se můţeme například v Litvě. Přeměna cenových map do hodnotových map a s tím i spojené vyuţití hromadného oceňování dle jednotné metodiky , která by se vztahovala na celé území bude také jistě obtíţná, ale myslím si, ţe České republice pomůţe se dostat na úroveň ostatních vyspělých zemí Evropské unie .

- 76 -

Seznam použité literatury

Bibliografie 1.BLACKLEDGE, Michael. Introducing property valuation. New York: Routledge, 2009, 390 s. ISBN 04-154-3477-7. 2.BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí.8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-807-2046-300.

4.KAUKO, Tom a Maurizio D'AMATO. Mass appraisal methods: an international perspective for property valuers. Ames, Iowa: Wiley-Blackwell, 2008, 332 s. Real estate issues (Oxford, England). ISBN 14-051-8097-8. 5.RŮŢEK, V., Analýza realitního trhu, Bakalářská práce, Praha: BIVŠ, 2010 6ORT, Peter. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: BIVŠ, ISBN 80-7265-085-8

7 .ORT, Petr. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: BIVŠ,2007. ISBN 978-80-7256-085-101.

8. ŠINDELÁŘOVÁ K., Cenové mapy v praxi veřejné zprávy, bakalářská práce Brno:Masarykova universita,2009

9.ZAZVONIL, Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: CEDUK,1996. ISBN 80-7265-085-8 .

- 77 -

Elektronické dokumenty 10.BATT, H. W. The Nexus of Transportation, Economic Rent and Land Use[online]. ©2002 [cit. 2013-03-13]. Dostupné z: http://www.taxpolicy.com/batt/

11. ČÚZK. Nahlížení do katastru nemovitostí [online]. ©2004-2013 [cit. 2013-01-13]. Dostupné z: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/

12.DWIGHT,M.The swedish real estate crisis.[online]. Berkeley: Dwight M. Jaffee ©1994[cit.2005-01-01]. Dostupné z: http://faculty.haas.berkeley.edu/jaffee/papers/Sweden.pdf

13.DUMSTOL. Katastr dánska [online]. ©2013 [cit. 2013-03-13]. Dostupné z: www.tinglysning.dk 14.GEKON. cenové mapy [online]. ©2010-2011[cit. 2013-04-13].Dostupné z: http://cenovamapa.gekonsro.cz/#c=(49.7954503245925,%2015.501831000000044)&z=7&sB =1&t=null&st=www.cenovamapa.eu. Zákony2007, ISBN 80-7265-085-8

15.IVSC. International valuation standards council [online]. ©2013 [cit. 2012-01-13]. Dostupné z: http://www.ivsc.org/

16.LAND VALUE TAXATION CAMPAIGN. Land value taxation campaigning pitfalls[online]. ©2008 [cit. 2013-03-13]. Dostupné z:http://www.landvaluetax.org/theory/lvt-campaigning-pitfalls.html

17. LINCOLN INSTITUTE OF LAND POLICI.An Examination into the Effects of Land Value Taxation in the UK. [online]. ©2008 [cit. 2013-03-13]. Dostupné z:http://www.lincolninst.edu/pubs/PubDetail.aspx?pubid=922

18.MĚŠEC. Sazby daně z nemovitostí [online]. ©1998-2013 [cit. 2013-01-13]. Dostupné z: http://www.mesec.cz/dane/dan-z-nemovitosti/pruvodce/sazby-dane-2/

- 78 -

19.NEES TECHNOLOGIES.informace o katastru [online]. ©2013 [cit. 2013-01-13]. Dostupné z: http://www.katasterportal.sk

20.ONEMAN. aktuální cenové mapy [online]. ©2013 [cit. 2013-04-13]. Dostupné z: http://cenovemapy.cz/

21SECR. Katastr Litvy[online]. ©2013 [cit. 2013-03-13]. Dostupné z: http://www.registrucentras.lt/

22.TEGOVA. The european group of valuers´ associacions [online]. © 2013 [cit. 2013-01-13]. Dostupné z: http://www.tegova.org/en/

23.VICKERS, A. J. M Developments in Danish Property Taxes [online]. ©2003[cit.2005-3011]. Dostupné z: http://www.landvaluescape.org/archives/000074.html

24.VICKERS, A. J. M. The Costs and Benefits of UK Value Mapping [online].©2003[cit.2005-04-07]. Dostupné z: http://www.landvaluescape.org/archives/000056.html

25.WEBY GROUP.cenová mapa města Zvolen [online]. ©2013 [cit. 2013-03-13]. Dostupné z: www.zvolen.sk

Zákony : 26. ZÁKON 151/1997 Sb., O oceňování majetku a o změně některých zákonů, ÚZ číslo 711, ISBN 978-80-7208-726-6 ,

- 79 -

- 80 -