SPONSOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
Green Building Club Topic:
Nemovitosti a věcná práva podle nového občanského zákoníku Real estate and property rights under the new Civil Code Hosté / Guests: • Mgr. Luděk Šikola, partner AK Šikola (bývalý člen Výboru pro občanská a politická práva při Radě vlády pro lidská práva)
• Mgr. Pavel Černý, partner AK Šikola (člen Legislativní rady vlády ČR v letech 2006-2011) • Mgr. Pavel Fára, advokát a partner AK Balcar Polanský Eversheds se specializací na oblast nemovitostí SPONSOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
Změny právního řádu / New Laws • Nový občanský zákoník – 1.1.2014 – nová úprava soukromého práva včetně rodinného, autorského, obchodních smluv • New Civil Code – 1 January 2014 – new regulation of the private law, including family law, intellectual property, commercial contracts • Zákon o obchodních korporacích • Act on Commercial Corporations • Zákon o mezinárodním právu soukromém • Act on International Private Law • NOZ ruší 238 právních předpisů • NCC cancels 238 legal acts
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
Základní zásady NOZ / NCC main principles • • • • • • • • • •
Výklad jen ve shodě s Listinou, dobrými mravy, nesmí vést ke krutosti či bezohlednosti Interpretation according to Charter of Basic Rights, fair dealing, must not cause severe or thoughtless results Chybí-li výslovné ustanovení, posoudit případ podle analogie nebo principů spravedlnosti If no explicit provision applies, the case shall be dealt according to analogy or principles of justice Každý má právo očekávat, že soudy budou obdobné případy posuzovat obdobně Right to expect that the courts will handle similar cases similarly Svéprávný má rozum průměrného člověka, odborník ve svém oboru jedná se znalostí a pečlivostí Legally competent person has ordinary sense, professional shall act with knowledge and thoroughness Každý má povinnost jednat v právním styku poctivě Everybody shall act honestly in legal matters
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
Věci / Property • • • • • • • • • •
Majetek – vše co osobě patří; jmění – souhrn majetku a dluhů osoby Belongings – all what a person possesses; assets – belongings and debts of a person Nemovitosti – pozemky a věcná práva k nim (právo stavby), podzemní stavby (inženýrské stavby) Real estates – plots, proprietary rights (right of building), underground buildings (engineering networks) Součást věci – co k ním náleží a nelze oddělit bez znehodnocení Components – what belongs to a piece of property and cannot be removed without loss of value Stavby a zařízení (kromě dočasných) součástí pozemku Buildings (except temporary) are part of the plot Příslušenství – vedlejší věc určená k užívání s hlavní; vedlejší věci u stavby příslušenstvím pozemku Accessories – what shall be used with the main piece of property; accessories of the buildings considered as accessories of plot
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
Právní jednání / Legal actions • • • • • • •
Musí odpovídat dobrým mravům a zákonům Must be in compliance with fair dealing and laws Posuzuje se podle obsahu Assessed according to the contents Ke zdánlivému se nepřihlíží Ostensible shall not be considered Povinně písemné – zřízení nebo převod věcného práva k nemovitosti, změna, zrušení • Obligatorily in writing – establishing or transfer of proprietary rights, change or cancellation of those rights • Neplatnost – příčí se dobrým mravům, odporuje zákonu (ne nutně, jen v nezbytném rozsahu), omyl byl-li způsoben druhou stranou • Invalidity – contrary to fair dealing or laws (not necessarily, only in the scope requested), mistake caused by the opposite party SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
Věcná práva / Proprietary rights • •
Držba – výkon práva pro sebe x vlastnictví – právní panství nad věcí Possession – execution of rights x ownership – full legal dominion over the property
•
Omezení vlastníka – sousedská práva; imise z povolené činnosti – jen náhrada škody Limits of ownership – “neighbors rights”; emissions from legally permitted activity – only compensation of damages
•
• •
Vlastnické žaloby Proprietary actions
•
Možnost nabytí vlastnictví od nevlastníka (nelze nabýt věci zapsané ve veřejném seznamu Possibility of acquiring of a property from non-owner (not registered property)
•
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
Nemovitosti / Real estates
• Pozemky a věcná práva k nim (právo stavby) • Plots, proprietary rights (right of building) • Byty v bytovém domě – výstavbou, rozdělením • Flats in apartment house – by building or division • Inženýrské sítě • Underground buildings (engineering networks)
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
Výjimky / Exceptions
• Inženýrské sítě včetně souvisejících staveb a zařízení • Engineering networks including connected buildings and facilities • Stávající oddělené vlastnictví pozemku a stavby podle přechodných ustanovení • Up to now existing separated ownership of plot and building according to the transitional provisions • Stavba může být součástí práva stavby • Building might form a part of the right of building
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
Právo stavby / Right of building • Stavebník může mít stavbu na cizím pozemku • Person may have a building on a plot belonging to another subject • Právo se zapisuje do katastru nemovitostí • Right registered in the Cadastre • Právo stavby lze zdědit, prodat, zatížit • Right might be inherited or sold • Stavba je součástí práva stavby • Building as a part of the right of building • Zánikem stavby nezaniká právo stavby • Right of building continues to exist after the building itself ceased to exist • Zřizuje se na 99 let • Lasts 99 years • Vzájemná předkupní práva vlastníka pozemku a oprávněného z práva stavby • Mutual rights of first refusal of owner of the plot and subject entitled from the right of building SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
Právo stavby II / Right of building II
• Vlastník pozemku si může vyhradit souhlas se zatížením práva stavby • Owner of a plot might stipulate obligation to obtain his consent when disposing with right of building • Úplata jako jednorázové plnění nebo stavební plat • Price paid as one-time payment or regular payment
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
Zápis do katastru / Entry into Cadastre • Princip ochrany dobré víry a důvěry v zápis v katastru nemovitostí • Principle of the good faith in entry into the Cadastre • Problém se zástavním právem • Problems with lien • Dobrá víra se posuzuje pouze v okamžiku jednání • Good faith must be given in the moment of legal action SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
Změny v nájmu / Changes in lease regulation • •
Nájem a pacht Rent and lease
• •
Zapisují se do katastru na návrh vlastníka Entered into Cadastre on the proposal of owner of the building
• •
Změna vlastnictví není výpovědním důvodem, pokud nabyvatel o nájmu věděl Change in the ownership of the building does not constitute cancelation of the lease/rent, given that the new owner knew about the existing rent
• •
Nájem prostoru sloužícího k podnikání Rent of the building for the business purposes
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
Přechodná ustanovení / Transitional provisions • •
Novým OZ se řídí práva a povinnosti ode dne účinnosti NCC regulates the legal relations after its coming into force on 1 January 2014
•
Týká se také věcných práv, ne však vzniku práva a povinnosti před novým OZ, pak podle dosavadních předpisů Regulates also proprietary rights, but not the creation of the rights and duties before the legal force of the NCC – regulated by previous laws
•
• •
SPONZOR OF THE DAY:
Závazková práva se posuzují podle dosavadních předpisů, nedohodnou–li se strany jinak Contracts are regulated by the previous laws, given that the parties reached no different conclusion
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK
z pohledu vybraných smluv v oblasti nemovitostí
Pavel Fára 13. 6. 2012
Pavel Fára 13.6.2012
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
1. Program a.
DD
b.
Kupní smlouva Purchase Contract
c.
Smlouva o dílo Contract for Work
d.
Smlouvy o užívání cizí nemovitosti Contracts for Use of Third Party’s Real Estate
e.
Obecná nájemní smlouva Common Lease Contract
f.
Nájemní smlouva na prostory k podnikání Lease Contract for Business Premises
e.
Dotazy? Questions?
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
2. DD a.
Právní titul Title
b.
Obvyklé problémy (§ 196a ObchZ, § 193 odst. 2 ObchZ, spoluvlastnictví, SJM) Common Issues (Section 196a ComCode, Section 193 para. 2 ComCode, co-ownership, joint ownership of spouses)
c.
Nové skutečnosti k prověření (předkupní právo, zcizení pozemku spolu s budovou třetí osoby) New Potential Issues (preemptive right, transfer of title to a land with a third party’s building
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
3. Kupní smlouva I. / Purchase Contract I.
a. Formální požadavky Formal Requirements b. Zápis do katastru nemovitostí Registration into the Cadastral Registry
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
4. Kupní smlouva II. / Purchase Contract II.
a. Obsah Content i.
Předmět Subject matter
ii. Cena Price iii. Prohlášení a vady Warranties and Defects SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
5. Smlouva o dílo / Contract for Work a.
Forma Form
b.
Obsah Content i.
Předmět Subject matter
ii.
Cena Price
iii.
Prohlášení a vady Warranties and Defects
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
6. Smlouvy o užívání cizí nemovitosti I. Contracts for Use of Third Party’s Real Estate I. •
Výprosa – bezplatné přenechání věci bez sjednání doby a účelu užívání
•
Výpůjčka - bezplatné přenechání nezuživatelné věci k dočasnému užívání
•
Nájem - přenechání věci k dočasnému užívání za nájemné
•
Pacht - přenechání věci k dočasnému užívání a požívání za pachtovné, nebo poměrnou část výnosu z věci
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
•
Výprosa – right to use a thing for an indefinite period of time, undetermined purpose and no consideration
•
Výpůjčka – right to temporarily use a thing for no consideration
•
Lease – right to temporarily use a thing for a consideration
•
Pacht – right to temporarily use and consume a thing for consideration determined as a fixed amount (pachtovné), or a proportion of the revenue from such thing MEDIA PARTNER:
7. Smlouvy o užívání cizí nemovitosti II. / Contracts for Use of Third Party’s Real Estate II. Druhy nájmů nemovitostí Types of Real Estate Leases • Obecný nájem (nezemědělské pozemky, budovy nejsou-li součástí pozemku atd.) • Common Lease (plots of land other than agricultural land or woods, buildings if separate from land etc.)
Druhy pachtů Types of Pacht • •
Pacht podniku Pacht of Enterprise
• •
Pacht zemědělského pozemku Pacht of agricultural land
• Prostory sloužící k podnikání • Business Premises • Byty • Flats • Ubytování • Accommodation SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
8. Obecná nájemní smlouva / Common Lease Contract
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
9. Obecná
nájemní smlouva
Common Lease Contract • Form (written, oral newly allowed)
• Forma (písemná, lze i ústní) • Předmět (nezemědělské pozemky, budovy nejsou-li součástí pozemku atd.)
• Subject (plots of land other than agricultural land or woods, buildings if separate from land etc.)
• Doba (pozor při nájmu nad 50 let!)
• Lease Term (be cautious with lease term exceeding 50 years!)
• Nájemné (smluvní, jinak zákonné)
• Rent (contractual, otherwise stipulated by law)
• Splatnost (smluvní, jinak zpětně)
• Maturity (contractual, otherwise due back)
• Služby
• Services • Změna vlastnictví k nemovitosti • Change of Real Estate Ownership SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
10. Nájemní smlouva na prostory k podnikání / Lease Contract for Business Premises
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
11. Nájemní smlouva na prostory k podnikání / Lease Contract for Business Premises !!! NOZ zruší zákon č. 116/1990 Sb. !!! NCC shall cancel Act No. 116/1990 Coll. • Forma (písemná, nově lze i ústní)
Form (written, oral newly alowed)
• Předmět (prostory nebo místnosti)
Subject (premises/rooms)
• Účel (není podstatnou náležitostí)
Purpose (non-essential requirement)
• Předmět podnikání (není podstatnou náležitostí)
Scope of Business (non-essential requirement)
• Nájemné (smluvní, jinak zákonné)
Rent (contractual, otherwise stipulated by law)
• Poplatky za služby
Service Charges
SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
NOVÝ OBČANSKÝ ZÁKONÍK z pohledu vybraných smluv v oblasti nemovitostí
Pavel Fára, advokát a partner Balcar Polanský Eversheds
[email protected] SPONZOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
Next Green Building Club:
September, 12th, 2012
SPONZOR OF THE DAY:
VENUE PARTNER:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
SPONSOR OF THE DAY:
SUPPORTERS:
MEDIA PARTNER:
