Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování
Specifika oceňování historických staveb a památek Bakalářská práce
Autor:
Martina Falvey Oceňování majetku
Vedoucí práce:
Praha
doc. Ing. Jan Pašek, PhD.
2016
Prohlášení: Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou použitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, že odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, že se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.
V Praze dne 25.4.2016
Martina Falvey
Poděkování: Na tomto místě bych chtěla poděkovat zejména svému vedoucímu diplomové práce panu doc. Ing. Janu Paškovi, PhD. za cenné informace, připomínky a konzultace.
Anotace a klíčová slova Anotace Tato bakalářská práce sestává ze tří částí. Cílem první, teoretické části je charakteristika specifik oceňování historických staveb a památek, návrh optimálního postupu oceňování a aplikace individuálního a odborného přístupu se zohledněním faktorů, jako jsou goodwill, genius loci nebo nevhodné úpravy a zásahy do stavby. Druhá, praktická část práce je věnována ocenění bytové jednotky a bytového domu v městské části Prahy 5 – Smíchov. Třetí část je zaměřena na analýzu lokálního realitního trhu, konkrétně městské části Prahy 5. Klíčová slova: oceňování, analýza realitního trhu, umělecké a umělecko-řemeslné prvky, genius loci, památková péče, památkově chráněný objekt, kulturní památka
Annotation This thesis consists of three parts. The aim of the first, theoretical part is characteristics and specifics of valuing historical buildings and monuments, optimal pricing process and application of individual and professional approach, taking into account factors such as goodwill, genius loci or inappropriate modifications and interventions into the building. The second, practical part is dedicated to the valuation of an apartment unit and an apartment building in Prague 5 - Smíchov. The third part focuses on the analysis of the local real estate market, namely Prague 5. Key words: valuation, real estate market analysis, elements of arts and crafts, genius loci, care of historical buildings and ancient monuments, listed buildings, cultural heritage
Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 7 1.
Teoretická část – Specifika oceňování historických a kulturních památek ........................ 8 1.1.
Základní pojmy – obecné ............................................................................................. 8
1.2.
Základní pojmy ve vztahu k historickým stavbám a kulturním památkám ............... 10
1.3.
Historické a kulturní památky – charakteristika a dělení........................................... 12
1.3.1.
Kulturní památky ................................................................................................ 12
1.3.2.
Historické památky ............................................................................................. 13
1.4.
1.4.1.
Památková péče .................................................................................................. 14
1.4.2.
Památkový zákon ................................................................................................ 16
1.4.3.
Legislativa z hlediska oceňování historických staveb a kulturních památek ..... 17
1.5.
Historické stavby a památky na realitním trhu v ČR ................................................. 18
1.6.
Oceňovací metody aplikované na historické stavby a památky ................................ 19
1.6.1.
Porovnávací metoda ........................................................................................... 21
1.6.2.
Nákladová metoda .............................................................................................. 24
1.6.3.
Výnosová metoda ............................................................................................... 24
1.7. 2.
3.
Památková péče a památkový zákon, legislativa ....................................................... 14
Závěr .......................................................................................................................... 25
Praktická část..................................................................................................................... 27 2.1.
Ocenění bytové jednotky v městské části Prahy 5 – Smíchov .................................. 28
2.2.
Ocenění bytového domu v městské části Prahy 5 – Smíchov ................................... 55
Analýza lokálního realitního trhu – městské části Praha 5 ............................................... 95 3.1.
Český realitní trh – obecný přehled ........................................................................... 95
3.2.
Popis okresu Hlavní město Praha .............................................................................. 96
3.2.1.
Doprava .............................................................................................................. 96
3.2.2.
Zaměstnanost ...................................................................................................... 97
3.3.
Regionální segmentace .............................................................................................. 97
3.4.
Charakteristika městské části Praha 5 ........................................................................ 98
3.4.1.
Pozemky ........................................................................................................... 100
3.4.2.
Bytové domy .................................................................................................... 100
3.4.3.
Byty .................................................................................................................. 100
3.4.4.
Administrativní objekty .................................................................................... 102
3.4.5.
Nájmy ............................................................................................................... 102 5
3.5.
Celkový marketingový výhled ................................................................................. 104
4.
Závěr................................................................................................................................ 106
5.
Seznam použité literatury ................................................................................................ 107
6
Úvod Teoretická část této bakalářské práce je zaměřena na problematiku oceňování historických staveb a kulturních památek, což je segment trhu, který se svou specifičností vymyká ustáleným pravidlům oceňování, a to jak pro svou jedinečnou historickou a kulturní hodnotu,
tak
umělecko-řemeslné
zpracování,
v neposlední
řadě
však
pro
svou
neopakovatelnost. Vedle základních pojmů s tímto tématem spojených je v práci uvedena jejich stručná charakteristika a dělení, přehled souvisejících zákonů a popis jejich postavení na realitním trhu. Důležitou kapitolou je v souvislosti s historickými stavbami definování role památkové péče v kontextu jejího historického vývoje v České republice. Oceňovacím metodám a jejich omezujícím předpokladům v souvislosti s jejich plnou aplikovatelností na historické objekty je věnována samostatná podkapitola. Druhá část práce obsahuje dvě tržní ocenění. V prvním případě je oceňovaným majetkem bytová jednotka a v druhém bytový dům. Oba oceňované objekty se nacházejí v památkové zóně městské části Prahy 5 – Smíchov a oba prošly důkladnou rekonstrukcí. V případě bytového domu se však rekonstrukce nevztahuje na objekt jako celek, jedna z celkem 14 jednotek podléhá režimu regulovaného nájemného a ve věci zpřístupnění této jednotky probíhají mezi majitelem a nájemcem už několik let soudní spory, což je na českém trhu stále ještě poměrně běžná záležitost, se kterou se odhadce při oceňování setkává a musí ji v celkovém hodnocení zohlednit. První – teoretická i druhá – praktická část této bakalářské práce pracuje se třemi základními oceňovacími metodami, porovnávací, nákladovou a příjmovou, přičemž jsou vždy zohledňovány konkrétní skutečnosti vztahující se k danému majetku. Třetí a poslední část této bakalářské práce se zabývá analýzou a marketingovým výhledem zaměřeným na městskou část Prahy 5, který je ovlivněn současným vývojem ekonomické a politické situace, trendy v oblasti ubytování, stávající i plánovanou výstavbou, politikou bankovního sektoru, konkrétně v poskytování levných hypoték, dále spory radnic s developery a samozřejmě i přípravou nového územního plánu. Všechny tyto aspekty jsou v analýze zohledněny, protože každý z nich má na další vývoj dané lokality vliv – jak velký, to ukáže samozřejmě až budoucnost.
7
1. Teoretická část – Specifika oceňování historických a kulturních památek Tento oddíl bakalářské práce bude uveden základními pojmy vztahujícími se k problematice oceňování historických staveb a kulturních památek, dále bude zmíněno základní dělení a charakteristika těchto staveb, role památkové péče, související legislativa a postavení tohoto segmentu na realitním trhu. Samostatný celek pak tvoří podkapitola zaměřená na konkrétní oceňovací metody.
1.1.
Základní pojmy – obecné
Nemovitá věc – nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která z nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité. (Zákon č. 89/2012 Sb., § 498) Součást pozemku – prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení (dále jen „stavba“) s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Není-li podzemní stavba nemovitou věcí, je součástí pozemku, i když zasahuje pod jiný pozemek. (Zákon č. 89/2012 Sb., § 506) Pozemky a stavby – stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, přestává být dnem nabytí účinnosti tohoto zákona samostatnou věcí a stává se součástí pozemku, měla-li v den nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k stavbě i vlastnické právo k pozemkům táž osoba (Zákon č. 89/2012 Sb., § 3054) Inženýrské sítě – zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, nejsou součástí pozemku. Má se za to, že součástí inženýrských sítí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí. (Zákon č. 89/2012 Sb., § 509)
8
Příslušenství věci – je vedlejší věc vlastníka u věci hlavní, je-li účelem vedlejší věci, aby se jí trvale užívalo společně s hlavní věcí v rámci jejich hospodářského určení. Byla-li vedlejší věc od hlavní věci přechodně odloučena, nepřestává být příslušenstvím. Má se za to, že se právní jednání a práva i povinnosti týkající se hlavní věci týkají i jejího příslušenství. (Zákon č. 89/2012 Sb., § 510) Adaptace – úprava objektu za účelem budoucího nového využití, často radikálního charakteru s velkými dopady a změnami z hlediska původním vzhledu – změna dispozice, ale i obvodové konstrukce (prorážení/zazdívání okenních nebo vstupních otvorů atd.) (Adaptace 2012)
Modernizace
–
výměna
jednotlivých
nefunkčních,
opotřebovaných
nebo
technologicky nevyhovujících prvků, v důsledku které roste hodnota dané stavby, prodlužuje se životnost její konkrétní části a celkově se zlepšují užitné vlastnosti daného objektu Přestavba – v obecném slova smyslu úprava objektu zahrnující rekonstrukci, popř. přístavbu, nástavbu, ale i redukci za účelem modernizace a zlepšení užitných vlastností objektu Rekonstrukce – obnova objektu a jeho uvedení do původního stavu, v souvislosti s tím dochází i ke změně technických parametrů, popř. funkce a účelu rekonstruovaného objektu (Vlček 2001: 2-4) Opotřebení – s kvalitativním opotřebením materiálu vlivem jeho používání nebo vystavení atmosférickým vlivům v čase klesá i jeho hodnota. (Ort 2007: 64) Pojem opotřebení úzce souvisí s problematikou životnosti stavebních prvků. Životnost stavebních prvků – z technického hlediska jsou součástí stavby prvky krátkodobé životnosti (výplně stavebních otvorů, střešní krytina atd.), u kterých se očekává, že budou minimálně jednou za dobu životnosti stavby vyměněny, a dlouhodobé životnosti (základy, svislé nosné konstrukce, stropy, schodiště, krovy) – ty mají na celkovou životnost stavby rozhodující vliv spolu se způsobem jejího založení, konstrukčním řešením, intenzitou užívání, údržbou a modernizací (Kašša 2013) 9
1.2.
Základní
pojmy
ve
vztahu
k historickým
stavbám
a kulturním památkám Korektivní obnova – historické či kulturní památky byly v minulosti v řadě případů podrobeny nevhodným úpravám či tendenčně modernizačním zásahům (střešní krytiny, břízolitové omítky, výměna oken či dveří nerespektující architektonický ráz budovy atd.), korektivní obnova tedy znamená takovou úpravu - vnímanou z kulturně-historického hlediska za negativní poškození - odstranit a navrátit objektu odpovídající podobu a ráz (Girsa 2004: 92) Reanimace – obnova původního dispozičního vzhledu a stavu stavby, popř. původního využití objektu, ale i možná změna funkce a účelového využití budovy Záměr – konzultace stavebních zásahů s institucí památkové péče jako prevence vzniku nenapravitelných škod a případné nevratné degradace kulturní památky nebo historicky významné stavby – ve fázi záměru není zapotřebí zpracovaná projektová dokumentace ani konkrétní výstupy předprojektové přípravy. Projednávají se základní limitující podmínky plánovaného stavebního zákroku. Je zapotřebí vyhodnotit nejen význam stavby jako takové z hlediska jejího bezprostředního okolí a její funkci v rámci urbanistické kompozice, ale i analyzovat aktuální podobu stavby, její technický stav, její hodnotu z architektonického hlediska a šanci na zachování a dochování všech hodnotných prvků, jak v rámci stavby, tak v rámci umělecko-řemeslné výbavy. (Girsa 2004: 13-15) Architektonická studie – dokumentace podkladového charakteru pro přípravu přesného zadání stavby, v rámci jehož příprav se ověřují různá řešení všech úprav, zejména v případě, že se stavební objekt upravuje tak, že dojde ke změnám charakteru stavby (přístavby, dostavby), popř. dochází k adaptacím, které mohou mít vliv na užívání stavby, a týká se jich tedy rozhodnutí o umístění stavby. Architektonická studie zahrnuje nejen podrobně zpracovaný aktuální stav, ve kterém se objekt před stavební změnou nachází, tak návrh vlastních změn – nové a doplňované konstrukce. (Girsa 2004: 46) Diagnostika stavu stavby – přípravná fáze sloužící jako odborný podklad pro rozhodování ve věci plánovaných stavebních zásahů, které mají napravit již existující poškození stavebního objektu, nebo která mají prodloužit jeho životnost. Za účelem správné 10
a komplexní diagnózy se stanovuje a realizuje průzkum na základě slabin stavby – ty mohou být zjevné, ale mohou se objevit i v průběhu stavebních zásahů. Mezi běžné diagnostické metody patří stavebně-historický průzkum, stavebně-technický průzkum, specializované průzkumy (statika objektu, průzkum biologického napadení – napadení dřevokazným hmyzem, houbami atd.), sledování dlouhodobého vlivu bezprostředního okolí stavby pomocí např. geologického a hydrogeologického průzkumu, průzkumu vlhkostních poměrů nebo klimatologického průzkumu, dále průzkum inženýrských sítí, speleologický průzkum a průzkum zdravotních parametrů stavby jako např. výskyt radonu či jiných zdravotně závadných materiálů, fyzikálně-chemické zkoušky (chemická analýza, rentgenová difrakční analýza, diferenční termická analýza a infračervená spektrální analýza). (Girsa 2004: 21-26), (Drochytka a Bydžovský 2004: 50) Restaurátorské průzkumy – mezi výše zmiňované diagnostické metody patří i restaurátorské průzkumy. Součástí staveb mohou být a často jsou umělecká výtvarná a umělecko-řemeslná díla, jejichž hodnota z hlediska jejich umělecké hodnoty, významu, stupně dochování/poškození atd. ovlivňují kulturní i věcnou hodnotu stavebního objektu. Právě restaurátorský průzkum, který kombinuje znalosti kunsthistorické s technologickými, určí hodnotu, stav a doporučený postup za účelem zachování a obnovy takového prvku. (Girsa 2004: 35) Archeologický výzkum – z podstaty se jedná o destruktivní zásah do stavby a jejích konkrétních součástí s nevratnými důsledky. Archeologický průzkum se provádí v případě, že se stavba nachází v oblasti, která je prohlášena za území, ve kterém se vyskytují, popř. je zde pravděpodobnost výskytu archeologických nálezů, nebo pokud v průběhu stavebních prací dojde k nálezu nemovité či movité povahy. Pokud dojde k nálezu zvláštního významu, může být stavba prohlášena za kulturní nemovitou památku. (Girsa 2004: 32) Sondážní průzkum – k tomuto typu průzkumu se přistupuje v případě, že je potřeba diagnostikovat nepřístupné vrstvy stavebního objektu v rámci stavebně-historického průzkumu, restaurátorského průzkumu nebo v případě nutnosti zkoumání vlastností jinak nepřístupného materiálu. Jedná se o metodu průzkumu destruktivní povahy. (Girsa 2004: 2930)
11
Inventarizace prvků – před zahájením stavebních prací na historické či kulturní památce je zapotřebí minimalizovat riziko degradace jejího významu a hodnoty. Kromě výše zmíněných kroků, jako jsou záměr, diagnostika objektu včetně restaurátorského průzkumu, popř. průzkumu archeologického, nelze opomenout ani systematickou inventarizaci všech uměleckých výtvarných, umělecko-řemeslných a architektonických součástí a vybavení stavby, ať už zachovalých, nebo poškozených či torzálních. (Girsa 2004: 20) Genius loci – nehmotná a samostatně neobchodovatelná složka oceňovaného majetku, „duch nebo kouzlo místa“, které je neopakovatelné a výjimečné Goodwill – kladná hodnota nehmotného charakteru, v případě historických nebo kulturních památek se může jednat o dobrou pověst obchodu, jeho kvalitních výrobků či služeb (řezník, krejčí atp.), nebo podniku (hostinec), který se v objektu dříve nacházel a svým věhlasem přidává na hodnotě stavby, ve které byla takto kladně hodnocená a vzpomínaná živnost nebo služby provozovány.
1.3.
Historické a kulturní památky – charakteristika a dělení
Historické a nemovité kulturní památky jsou z hlediska zájmu a povědomí veřejnosti relativně známou a v mnoha případech vyhledávanou atrakcí. Je to dáno jak jejich velikostí (ve srovnání s movitými kulturními památkami), tak geografickým omezením - Česká republika je relativně malým územím s relativně malým počtem nemovitostí obecně.
1.3.1. Kulturní památky Kulturní památky definuje zákon č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči, a jsou registrovány v Ústředním památkovém fondu České republiky (dále se člení na nemovité kulturní památky, movité národní památky a Národní kulturní památky). Za kulturní památku jsou prohlašovány: (1) Nemovité a movité věci, popřípadě jejich soubory, a) které jsou významnými doklady historického vývoje, životního způsobu a prostředí společnosti od nejstarších dob do současnosti, jako projevy tvůrčích schopností a práce 12
člověka z nejrůznějších oborů lidské činnosti, pro jejich hodnoty revoluční, historické, umělecké, vědecké a technické, b) které mají přímý vztah k významným osobnostem a historickým událostem. (2) Soubory věcí podle odstavce 1 se prohlašují za kulturní památky, i když některé věci v nich nejsou kulturními památkami. Mezi Nemovité kulturní památky, které jsou i předmětem této práce, patří hrady, zámky, církevní a náboženské stavby, měšťanské domy, objekty vesnické architektury, technické stavby, vojenské stavby a drobné stavby, jako jsou kapličky, Boží muka nebo exteriérová sochařská díla. (Nemovité památky 2015)
1.3.2. Historické památky Historické památky jsou podle čl. 1 Mezinárodní charty o zachování a restaurování památek a sídel (tzv. Benátské charty) charakterizovány takto: „Pojem historické památky zahrnuje nejen jednotlivé architektonické dílo, ale i městské či venkovské sídlo, které podává svědectví o svébytné civilizaci, příznačném vývoji nebo o historické události. Vztahuje se nejen na velké umělecké výtvory, ale i na skromnější díla, která časem získala kulturní význam.“ Na závěr tohoto oddílu a v návaznosti na výše citovanou Benátskou chartu je na místě uvědomit si jednoduchý poměr spočívající v prostém faktu, že to, jakým způsobem s památkami jako národ nakládáme, to, jakým způsobem vnímáme jejich vypovídací hodnotu, svědčí o tom, jakého stupně „kulturnosti“ jako společnost dosahujeme. (Bláha 2005: 8)
13
1.4.
Památková péče a památkový zákon, legislativa
1.4.1. Památková péče „Památky jako nositelé duchovního poselství minulosti představují v současném životě národů živé svědectví jejich staletých tradic. Lidé si stále více uvědomují jednotu všelidských hodnot, a proto považují památky za své společné dědictví. Uznávají svou společnou odpovědnost za jejich zachování a považují za svou povinnost předat je budoucím generacím v plné bohatosti jejich autenticity.“ (Mezinárodní charta o zachování a restaurovaní památek a sídel 2015) Na principech výše uvedené citace z Benátské charty funguje v České republice instituce Národního památkového ústavu, který dle zákona o státní památkové péči č. 20/1987 Sb., § 14, odst. 3 „plní úkoly odborně metodického, dokumentačního a informačního pracoviště pro úsek státní památkové péče a zabezpečuje průzkumy, výzkumy a dokumentaci kulturních památek, památkových rezervací a památkových zón.“ Archivuje nejvíce informací o všech zásazích do konkrétních památkových objektů s cílem zajistit odborné posouzení a odpovídající korekci zásahu, ale dohlédnout i na jeho realizaci a konečný výsledek. Dále Ústav shromažďuje informace o stavbách, které jsou z dlouhodobého hlediska zanedbané, v důsledku čehož jejich kulturní, památková i ekonomická hodnota klesá. (Bláha 2005: 8) Pokud bychom se v rámci stručného historického exkurzu poohlédli za tím, co činnosti Národního památkového ústavu předcházelo, nemělo by naší pozornosti uniknout zřízení Císařské a královské centrální komise pro průzkum a uchování památek, které bylo vydáno roku 1850 ve Vídni. Tento krok můžeme považovat za vznik první památkové instituce na našem území, i když se zaměřovala pouze na velké objekty, jako byly katedrály, hrady a zámky. Do hledáčku památkové péče se dostaly i celé historické čtvrti měst a jejich historická centra, ale to až kolem roku 1900, kdy v Praze vzniká Klub za starou Prahu usilující o ochranu památek. Památková péče v moderním pojetí se pak odvozuje od spisu Moderní kult památek z roku 1903 rakouského historika a památkáře Aloise Riegla, který byl napsán v rámci příprav zákona na ochranu památek. 14
V roce 1949 byl založen Stavoprojekt – státní projektový podnik, z jehož specializovaného rekonstrukčního ateliéru vznikl v roce 1954 Státní ústav pro rekonstrukce památkových měst a objektů (SÚRPMO). Legislativní ochranu památkových rezervací zohledňoval zákon č. 22/1958 Sb., o kulturních památkách. V období propagandy v letech 1958 – 1985 ohromné množství památek díky tehdejšímu režimu zaniklo a zachování jednotlivých památek záviselo v tomto období na soběstačných a uvědomělých majitelích. Na konci 80. let minulého století vzniklo Ústředí státní památkové péče a ochrany přírody, ale návrat k odbornosti v péči o památkový fond přišel až s devadesátými lety v rámci Státního ústavu památkové péče (SÚPP), který mimo jiné pomáhal řešit restituční nároky na movité i nemovité kulturní památky. V únoru 1993 se Česká republika připojila k Organizaci Spojených národů pro výchovu, vědu a kulturu (UNESCO). 1. ledna 2003 pak vzniká Národní památkový ústav – státní příspěvková organizace s celostátní působností. (Cejnarová 2009: 11–15) Odborný pracovník ústavu památkové péče, který posuzuje návrh stavebních úprav objektu, odpovídá za jeho komplexnost tak, aby se úpravami neztratila, popř. nesnížila hodnota ani historický a kulturní význam dané památky či historické budovy. Při posuzování návrhu obnovy dané historické či kulturní památky se postupuje individuálně, žádná všeobecná, vše shrnující metodika v podobě jednotně přijímaného a využívaného dokumentu nebyla za tímto účelem vydána (stejně tak jako neexistuje žádná norma pro oceňování historických staveb a památek). Národní památkový ústav vydává pouze specializované metodiky, zaměřené na přístup k dílčím zásahům v rámci stavby. Jde tedy o postup založený na individuální odbornosti a zkušenosti daného garanta projektu, který by měl rozpoznat a identifikovat umělecko-historickou hodnotu objektu, měl by se umět orientovat ve vývojových posloupnostech dané památky a měl by umět zohlednit výsledky stavebně-historického průzkumu. Na rozdíl od úprav objektů, které nespadají do kategorie „památkově chráněné“, je zapotřebí respektovat a správně určit stavební postupy a být si vědom specifických omezení vycházejících z principu zachování vypovídací a kulturní hodnoty dané památky. Fundované rozhodnutí odborného garanta by mělo zabránit negativním jevům v podobě výsledné degradace obnovované památky, zániku nebo degradaci důležitých vývojových fází architektonické složky stavby, ale i znehodnocení nebo ztrátě
15
uměleckých výtvarných a umělecko-řemeslných prvků a v neposlední řadě negativní transformaci funkčního využití stavby. Při vlastní stavbě, jejíž fáze nastává po schválení záměru, dokončení veškeré předprojektové a projektové dokumentace zohledňující architektonické, kulturně-historické i další hodnoty, má odborný garant funkci autorského, technického a památkového dozoru dodržující a sledující zásady památkové péče. (Girsa 2004: 9-41)
1.4.2. Památkový zákon Zákon č. 20/1987 Sb., ze dne 30. března 1987, o státní památkové péči ve znění pozdějších předpisů má dle § 1 (1) chránit kulturní památky jako nedílnou součást kulturního dědictví lidu, svědectví jeho dějin, významného činitele životního prostředí a nenahraditelné bohatství státu. Účelem zákona je vytvořit všestranné podmínky pro další prohlubování politicko-organizátorské a kulturně výchovné funkce státu při péči o kulturní památky, o jejich zachování, zpřístupňování a vhodné využívání, aby se podílely na rozvoji kultury, umění, vědy a vzdělávání, formování tradic a vlastenectví, na estetické výchově pracujících a tím přispívaly k dalšímu rozvoji společnosti. (2) Péče státu o kulturní památky (dále jen „státní památková péče“) zahrnuje činnosti, opatření a rozhodnutí, jimiž orgány a odborná organizace státní památkové péče (§ 25 až 32) v souladu se společenskými potřebami zabezpečují zachování, ochranu, zpřístupňování a vhodné společenské uplatnění kulturních památek. Ostatní orgány státní správy a organizace spolupracují v oboru své působnosti s orgány a odbornou organizací státní památkové péče a pomáhají jim při plnění jejich úkolů. Zákon o státní památkové péči č. 20/1987 Sb. upravuje, mimo jiné, pravidla týkající se
prohlašování věcí za kulturní památky (§ 3), evidence kulturních památek
do Ústředního seznamu kulturních památek České republiky (§ 7), zrušení prohlášení věci za kulturní památku (§ 8), ochrany a užívání kulturních památek (§ 9 a § 10) nebo obnovy kulturních památek (§ 14). Vláda České republiky schválila na zasedání dne 20.11.2015 návrh zákona o ochraně památkového fondu a o změně zákona č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů, který má nahradit, dle některých zdrojů, zastaralý zákon č. 20/1987 Sb. 16
o státní památkové péči, který neodpovídá aktuálním majetkovým poměrům. (Cigánková 2015) Tento návrh byl odbornou veřejností ostře kritizován, přesto k jeho schválení došlo, čímž byla stvrzena celá řada novinek jako např.: - kompenzace nákladů vzniklých vlastníkům nemovitostí v památkových rezervacích a zónách v důsledku omezení jejich vlastnických práv; - uložení opatření k nápravě neplnění povinností vlastníka kulturní památky nebo vlastníka nemovitosti nacházející se v památkovém území; - provázání Ústředního seznamu kulturních památek s registrem územní identifikace, adres a nemovitostí a katastrem nemovitostí za účelem přesné identifikace památky a rozsahu její ochrany; - zjednodušení administrativy při jednáních s památkovým fondem; - úprava podmínek provádění stavebně-historického průzkumu pro potřeby památkové péče; - úprava provádění archeologických výzkumů a její provázání se stavebním zákonem; - posílení pravomocí Památkové inspekce; - úprava sankcí za neplnění či porušení povinností;
1.4.3. Legislativa
z hlediska
oceňování
historických
staveb
a kulturních památek Pokud hovoříme o legislativě z hlediska oceňování historických staveb a kulturních památek, je třeba konstatovat, že až do roku 1994 žádný oceňovací předpis týkající se památkově chráněných objektů vydán nebyl. Poprvé se definice kulturní památky a metodika výpočtu jejího ocenění zohlednila ve vyhlášce 178/1994 Sb. o oceňování staveb, pozemků a trvalých porostů, konkrétně v § 13. Zrušena byla dnem 1. 1. 1998. (Šmahel 2010: 6) Související právní předpisy - zákon č. 151/1997 Sb., ze dne 17. června 1997, o oceňování a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění pozdějších předpisů
17
- vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) - § 24 - zákon č. 526/1990 Sb., o cenách - zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících - zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky - zákon č. 428/2012 Sb., o majetkovém vyrovnání s církvemi a náboženskými společnostmi
1.5.
Historické stavby a památky na realitním trhu v ČR
Vzhledem k náročnosti jakékoli plánované úpravy nebo rekonstrukce kulturní či historické památky, která by měla vždy probíhat v souladu s požadavky odborných pracovníků památkové péče, a je tedy náročná nejen z hlediska časového, ale i z hlediska finančního, lze konstatovat, že prodej historické nebo kulturní památky nepatří mezi nejžádanější, ani nejsnadněji realizovatelný. V této kategorii se asi nejlépe zobchodují činžovní domy v památkových zónách měst, jimž na hodnotě přidává obvykle výborná lokalita a s tím související atraktivita, využitelnost a tedy i návratnost vložené investice. Na inzertních serverech sreality.cz, reality.idnes.cz atd. se v kategorii Památka, Historické objekty, Ostatní nebo Specifický typ nemovitosti dlouhodobě nabízejí k prodeji tvrze, zámky, továrnické vily, paláce, měšťanské domy, barokní myslivny, mlýny, zemědělské usedlosti, fary, kostely a kláštery v různém stupni zchátralosti. I když jsou často prodávány za velice nízkou, mnohdy jen symbolickou cenu, je těžké stanovit budoucí náklady na přestavbu či údržbu. Na druhou stranu může tento typ nemovitosti svému kupci poskytnout jistý společenský status vycházející nejen z přidané hodnoty v podobě genia loci nebo/a uměleckých výtvarných a umělecko-řemeslných prvků, ale především díky historickospolečenskému přesahu takového objektu. Z hlediska využitelnosti lze objekty na realitním trhu dělit: 1) stavby bez komerčního využití – stavby sakrálního charakteru (kostely, kapličky, hrobky atd.)
18
2) stavby s částečným komerčním využitím – často stavby s původně jiným účelem využití stavby, v současnosti se daří alespoň částečně komerčně zhodnocovat (původní paláce sloužící dnes jako administrativní budovy atd.) 3) stavby s plným komerčním využitím – budovy, které se podařilo přizpůsobit tak, aby byly i v současnosti plně komerčně využitelné
1.6.
Oceňovací metody aplikované na historické stavby
a památky Co se týče oceňovacích metod a vlastního ocenění historických staveb a památek, je třeba více než u jiných, běžných objektů, ctít a držet se zásady celistvé interpretace stavebního díla. U každého významného architektonického díla převažuje jistý sloh, některá jeho část je viditelnější, zdánlivě významově výraznější, přesto by mělo být na objekt nahlíženo jako na celek a z něho by se mělo vycházet i při posuzování všech jeho jednotlivostí. (Girsa 2004: 89) Posudek musí reflektovat zkoumaný objekt pravdivě, přičemž základem pro tento předpoklad je jistá praxe, na základě které je dosaženo objektivnosti a nezávislosti. (Ošlejšek, Bradáč 1994: 59) Dalším významným faktorem pro stanovení hodnoty jakéhokoli oceňovaného stavebního objektu je účel takového ocenění – koupě/prodej, zaúčtování majetku, podklad pro daňové přiznání, uzavření pojistné smlouvy atd. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů, uvádí v části první, hlavě první (Základní ustanovení) a v § 2 (Způsoby oceňování majetku a služeb), (1) že se majetek a služba oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů 19
prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. (5) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu, c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Současná legislativa nedefinuje pojem historická hodnota, která by v případě ocenění historických a kulturních památek byla na místě. Pojem kulturní památka a její ocenění definuje § 24 Vyhlášky č.441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), jak vyplývá ze změn provedených vyhláškami č. 199/2014 Sb. a č. 345/2015 Sb., takto: Cena stavby, která je kulturní památkou, se určí podle §11 až 23. Je-li umělecké a uměleckořemeslné dílo součástí konstrukce nebo vybavení stavby, jeho cena se zpravidla zohlední v koeficientu K4 určením nového cenového podílu této konstrukce, pokud není stavba národní kulturní památkou nebo památkou zapsanou na Seznamu světového dědictví. U těchto památek se cena uměleckých a uměleckořemeslných děl určí samostatně a přičte se k ceně stavby. Z toho vyplývá, že ocenění historických a kulturních památek tedy z výše definovaných metod vychází, ale v praxi je zapotřebí vycházet především z hlubokých 20
znalostí a zkušeností znalce, který umí zohlednit zatím legislativně přesně nedefinovanou přidanou a specifickou hodnotu takových staveb. Na ty nelze v mnoha případech plně uplatnit analytický způsob určení opotřebení ani koeficient prodejnosti či inflace, úplně chybí zohlednění hodnoty specifického architektonického řešení a jeho přidané hodnoty, včetně hodnoty autorství, o hodnotě přínosu dalším generacím nemluvě. (Ort 2007: 2-6)
1.6.1. Porovnávací metoda Z výše citovaného zákona o oceňování majetku vyplývá, že v případě porovnávací metody vycházíme z porovnání oceňované nemovitosti s jiným objektem, srovnatelným z hlediska účelu využití, lokality, dispozice, ale i materiálových a technologických vlastností a stavu opotřebení, navíc oceňovaným v přibližně stejném časovém období (± 6 měsíců). Porovnávací metoda není tedy v případě historických a kulturních památek z podstaty výše
uvedeného
v mnoha
případech
aplikovatelná,
četnost
srovnatelných
objektů
oceňovaných v témže časovém úseku a ve stejné či alespoň přibližně srovnatelné lokalitě bývá minimální, často dokonce nulová. V případě, že srovnatelný objekt k dispozici je, porovnáváme celkový stav staveb z hlediska opotřebení a existence vad a poškození v důsledku lidské činnosti či naopak nečinnosti a na základě zjištěného hodnotu objektu upravujeme. U historických či památkově chráněných památek bývá častou příčinou vzniku vad a poruch právě neodbornost vycházející z neznalosti, popřípadě nedůslednost při realizaci jejich obnovy. (Šmahel 2010: 6) Odstranění zjištěné vady může vést i k dočasnému přerušení provozu nebo využívání objektu, ale především může být velice finančně i časově náročné. Jak uvádí příloha č. 21 k Vyhlášce č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění pozdějších předpisů, (1) cena stavby se přiměřeně sníží o opotřebení vzhledem k jejímu stáří, stavu a předpokládané další životnosti stavby nebo její části. Výpočet opotřebení se provede metodou lineární nebo analytickou.(2) Za stáří stavby považujeme počet let, který uplynul od roku, v němž nabylo právní moci kolaudační rozhodnutí, kolaudační souhlas nebo započalo užívání na základě oznámení stavebnímu úřadu, do roku, ke kterému se ocenění provádí. V případech, kdy došlo k užívání stavby dříve, počítá se její stáří od roku, v němž se prokazatelně započalo s užíváním stavby. (3) Při použití 21
lineární metody se opotřebení rovnoměrně rozdělí na celou dobu předpokládané životnosti…Použije-li se pro výpočet opotřebení lineární metoda, opotřebení může činit nejvýše 85%. U oceňovaných historických a kulturních památek míra opotřebení ve většině případů 85% převyšuje, vhodnější metodou výpočtu je tedy metoda analytická. Stupeň opotřebení stavby se na základě analytické metody stanovuje rozborem životnosti jednotlivých prvků, ze kterých se objekt skládá. Stavby, na rozdíl od věcí movitých, stárnou ekonomicky a morálně pomaleji, a to i z toho důvodu, že i přes výraznou modernizaci lze důležité konstrukční prvky zachovat. S úplným fyzickým opotřebením se setkáváme zřídka, stavby se demolují ve většině případů z důvodu opotřebení morálního. Je tedy zřejmé, že pro vyjádření hodnoty stavby není ani tak rozhodující její stáří, jako její skutečný technický stav. (Bradáč 1987: 2-3) Na životnost lze pohlížet z hlediska (Ort 2007: 62): a) technického – od vzniku stavby do konce její existence, do okamžiku nemožnosti jejího využívání v původním nebo bezpečném rozsahu b) právního – od vzniku nemovitosti jako věci až po zánik nemovitosti jako věci c) ekonomického – doba, po kterou je budova komerčně využitelná a generuje patřičný výnos d) morálního – splňuje současné standardy komfortního využívání stavby
22
Tab. 1 – Předpokládaná životnost konstrukcí a vybavení (Oceňování 2016: 151) Číslo položky
Název
Předpokládaná životnost v letech
1
Základy včetně zemních prací
150 – 200
2
Svislé konstrukce
80 – 200
3
Stropy
80 – 200
4
Zastřešení mimo krytinu
70 – 150
5
Krytiny, střecha
40 – 80
6
Klempířské konstrukce
30 – 80
7
Úpravy vnitřních povrchů
50 – 80
8
Úpravy vnějších povrchů
30 – 60
9
Vnitřní obklady keramické
30 – 50
10
Schody
80 – 200
11
Dveře
50 – 80
12
Vrata
30 – 50
13
Okna
50 – 80
14
Povrchy podlah
15 – 80
15
Vytápění
20 – 50
16
Elektroinstalace
25 – 50
17
Bleskosvod
30 – 50
18
Vnitřní vodovod
20 – 50
19
Vnitřní kanalizace
30 – 60
20
Vnitřní plynovod
20 – 50
21
Ohřev teplé vody
20 – 40
22
Vybavení kuchyní
15 – 30
23
Vnitřní hygienická zařízení včetně WC
30 – 60
24
Výtahy
30 – 50
25
Ostatní
–
26
Instalační prefabrikáty (jádra)
15 – 25
V případě posuzování objektu pomocí kontribuční metody lze konstatovat, že i když je tento princip v praxi málo využíván, právě v případě specifického oceňování historických a kulturních památek by jeho nezohlednění mohlo mít podstatný vliv na konečný výsledek 23
odhadované hodnoty. Právě v rámci porovnávací metody je tento princip významným korekčním činitelem upravujícím hodnotu oceňovaného a porovnávaného objektu. Vzhledem k tomu, že pro kontribuční metodu neexistuje žádné pevné zadání, je potřeba spolehnout se opět na znalosti, praxi a kvalifikovaný odhad znalce. Kontribuční metoda je založena na stanovení míry vlivu jednotlivých částí na celkovou hodnotu oceňovaného objektu. Posuzovaná jednotlivost může mít na celkovou hodnotu objektu vliv jak pozitivní, tak negativní, popřípadě ji nemusí ovlivnit vůbec. Pak je ovšem opět zapotřebí zohlednit, z jakého úhlu pohledu se tato skutečnost posuzuje, protože se jedná o záležitost velice subjektivní. (Kavalír 2009: 21) Při oceňování historických či kulturních památek z hlediska kontribuční metody je dále důležité zohlednění přínosu, který mají tyto objekty na hodnotu okolních staveb, popřípadě přínosu pro poskytovatele služeb provozovaných v jejich okolí právě na základě jejich existence.
1.6.2. Nákladová metoda Nákladová metoda spočívá v principu ocenění nákladů, které by bylo nutné vynaložit na výstavbu nebo obecně na pořízení stavby v místě a stavu, ve kterém se objekt ke dni ocenění nachází. V případě, že oceňujeme nákladovou (reprodukční) metodou historickou nebo kulturní památku, můžeme sice teoreticky spočítat náklady na vytvoření repliky, ty ovšem nezohledňují a nemohou nikdy zohlednit skutečnou hodnotu originálu z hlediska jeho neopakovatelnosti, nereprodukovatelnosti. Dalším hlediskem je výpočet a opodstatnění nákladů na pořízení již neaktuálních materiálů, stavitelských a řemeslných metod a technologií.
1.6.3. Výnosová metoda V případě výnosové metody vycházíme z faktu, že oceňovaný objekt nějaký výnos generuje, popřípadě by ho generovat reálně mohl. Tato metoda není tedy logicky a priori použitelná u budov sakrálního charakteru, které ze své podstaty určeny ke komerčnímu využití a generování zisku nejsou. V případě, že oceňovaná stavba zisk generuje, lze obecně konstatovat, že právě v případě oceňování historických a kulturních památek je použití této 24
metody, v porovnání s metodou nákladovou a porovnávací, nejvhodnější. Zde ovšem opět narážíme na problematiku odborně stanoveného způsobu obnovy památky a stanovení plánu jejího využití tak, aby bylo možné komerčního využití, a tedy i zisku, dosáhnout a v mnoha případech tak památku zachránit před nevratným zánikem. V rámci výnosové metody se posuzuje nejen aktuální reálný zisk, ale dále je třeba stanovit i co nejpřesnější výhled do budoucna (provozní výnosy – fixní a variabilní náklady včetně fondu oprav), zohlednit všechny faktory, které by mohly mít na budoucí výnosy jak pozitivní, tak negativní vliv, a přepočítat je na současnou hodnotu. Při oceňování historických a kulturních památek výnosovou metodou hraje důležitou roli i genius loci, popřípadě goodwill, které mají na vytváření hmotného zisku svůj podíl. Přesné vyjádření takové hodnoty je komplikované, v případě kulturních památek a historických staveb může docházet k tomu, že je kupec/potenciální nový majitel ochoten právě díky goodwillu zaplatit cenu výrazně převyšující hodnotu stavby jako takové, aby např. navázal na s místem spjatou tradici a dál z ní těžil a rozvíjel ji ve svém aktuálním podnikatelském záměru.
1.7.
Závěr
Na závěr tohoto oddílu lze konstatovat, že historické stavby a kulturní památky mají na realitním trhu velice specifické postavení, a to jak z hlediska přístupu k jejich zachování nebo dalšího zhodnocování stavebními úpravami, tak z hlediska jejich vlastního ocenění. Jejich ocenění je sice možné provést na základě všech tří obvyklých metod – porovnávací, příjmové a nákladové, ve všech případech však s výraznými omezeními. V případě porovnávací metody je velkým omezením existence nabídky srovnatelných objektů. Důležitým korekčním činitelem je pak zohlednění opotřebení na základě analytické metody a kontribuce - stanovení míry vlivu jednotlivých částí na celkovou hodnotu oceňovaného objektu. Nákladová metoda má v případě historických staveb svá omezení ve velmi sporném vyčíslení hodnoty imitace nereprodukovatelného originálu, dále pak v zhodnocení a opodstatnění pořízení některých původních materiálů, popřípadě v reálné absenci celé řady již nepoužívaných řemeslných metod a technologických postupů. Výnosová metoda pak v případě těchto staveb naráží na faktický problém, že řada historických staveb, převážně sakrálního charakteru, výnos ze své podstaty přinášet nemůže. 25
U staveb, které výnos přinášet mohou nebo ho přinášejí, lze konstatovat, že je použití této metody nejvhodnější, i když i zde narážíme na problematiku související s oceněním nehmotných statků, jako jsou genius loci nebo goodwill. Z výše uvedeného pak vyplývá, že při oceňování historických staveb a kulturních památek spočívá hlavní váha především na znalostech, odbornosti a dlouholetých zkušenostech odhadce, který by měl často nezpochybnitelnou, ale nesnadno definovatelnou hodnotu takové stavby odhalit a následně ve svém odhadu zohlednit.
26
2. Praktická část Prohlášení V případě obou následujících ocenění, která byla vypracována pro účely této bakalářské práce, jsem čerpala po formální stránce a po stránce strukturování ocenění z publikace Cvičení z oceňování nemovitostí I (Ort 2007).
27
2.1.
Ocenění bytové jednotky v městské části Prahy 5 –
Smíchov Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9
158 00 Praha 5
ZPRÁVA O HODNOCENÍ Bytová jednotka č. 323/205 V bytovém domě č.p. 323
Elišky Peškové 1 150 00 Praha 5 – Smíchov
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU
Datum ocenění: 8. dubna 2016 28
Obsah zprávy Úvodní list Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení
1.1 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Půdorys bytové jednotky - schéma Fotodokumentace současného stavu
29
Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5
8. dubna 2016
Oznamuji Vám, že jsem ukončila tržní ocenění majetku označeného jako
Bytová jednotka č. 323/205 uvedené na listu vlastnictví č. 13811, katastrální území Smíchov, městská část Praha 5, obec Praha, nacházející se na adrese
Elišky Peškové 1, 150 00 Praha 5 – Smíchov, Česká republika
V této zprávě Vám předkládám výsledky šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 8. dubnu 2016. Zpráva má sloužit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro vypracování a obhajobu bakalářské práce. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou, ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel. Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze, na listu vlastnictví č.13811, katastrální území Smíchov, městská část Praha 5, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 8. dubna 2016 je přílohou této zprávy. 30
Zpracovatel zprávy chápe tržní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoli nátlakem s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je tržní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek není ke dni zpracování zprávy nijak komerčně využíván. Podle požadavku zadavatele ocenění byl majetek oceněn za předpokladu absolutního vlastnictví. Tato zpráva tedy nezohledňuje žádné skutečnosti mající vliv na výši tržní hodnoty, které by vyplývaly z uzavřeného nájemního vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory:
-
Polohu, velikost a využitelnost pozemku
-
Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav
-
Nejvyšší a nejlepší využití majetku
-
Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu
-
Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy
-
Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě
31
-
Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku
Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoli jiný majetek, jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých developerem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány. Podle požadavků zadavatele bylo zpracováno:
aktuální tržní ocenění jako ocenění majetku v technickém a právním stavu, v jakém je ke dni ocenění, tedy ke dni 8.4.2016.
32
Popisné informace Lokalita Oceňovaný nemovitý majetek – bytová jednotka č. 323/205 se nachází v bytovém domě umístěném v památkové zóně pražské čtvrti Smíchov, která je považována za širší centrum metropole, frekventované a vyhledávané pro velké množství kancelářských prostor a nákupní centra. Zároveň sousedí s Malou Stranou, a proto je bezprostřední blízkost parků (Petřín, Zahrada Kinských atd.) z rezidenčního hlediska důležitým faktorem při výběru bydlení. Bytový dům, ve kterém se bytová jednotka nachází, je rohový, stojí v řadové zástavbě domů z období převážně 19. a 20. století a bezprostředně navazuje na Arbesovo náměstí s parkovou úpravou. V blízkosti bytového domu se nacházejí zastávky MHD (autobus, tram), stanice metra B je vzdálena jednu stanici tramvají. Parkování je možné na přilehlých veřejných prostranstvích, kde ještě stále není platná modrá zóna, nicméně kapacita těchto míst není pro potřeby všech rezidentů plně dostačující. Přímo na Arbesově náměstí funguje placené a hlídané parkoviště, a to vždy ve všední dny od 8 do 17 hod. Kvalitu pohledových horizontů hodnotíme jako velmi dobrou s dílčími omezeními. Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých developerem je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňované bytové jednotce zajištění bydlení majitele bytu. Byt tedy není primárně určen k podnikatelské činnosti. Celá bytová jednotka je prostorově vymezena a ohraničena svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Příslušenstvím bytové jednotky, která se započítává do celkové podlahové plochy bytu, je sklep v prvním podzemním podlaží bytového domu, ve výhradním užívání vlastníka jednotky je balkon, který se do celkové plochy bytu nezapočítává. Vlastník má právo užívat společné domovní prostory.
33
Historie Na základě dostupné dokumentace byl dům postaven v roce 1867. Měl čtyři nadzemní podlaží a jedno podzemní podlaží s klenutými cihelnými stropy a nevyužívané podkroví. Jednalo se o pro tuto původně dělnickou městskou část typický pavlačový dům, vždy se dvěma společnými záchody na podlaží. Postupně se hygienické zázemí, tj. koupelny se záchody, v některých bytech dodatečně dostavovalo. V roce 1993 byla provedena rekonstrukce nebytových prostor v přízemí, později pak fasáda a střecha. V roce 2013 proběhla komplexní rekonstrukce celého domu. Podkroví domu bylo využito pro čtyři mezonetové byty s terasami směřujícími do vnitrobloku. V prostorech podzemního podlaží domu byly vybudovány sklepy, kotelna, sklad a prostory nebytových jednotek. V rámci nadzemních podlaží byly zrušeny otevřené pavlače jako přístupová cesta k jednotlivým bytovým jednotkám, které byly dispozičně upraveny a přestavěny na byty v nadstandardním provedení.
Pozemek Předmětem ocenění není žádný samostatný pozemek, ale pouze podíl ve výši 832/17343 na parcele p.č. 92 o výměře 83,20 m2. Podíl na uvedeném pozemku není oceněn samostatně, ale je zohledněn ve výpočtu tržní hodnoty. Popis architektonického a dispozičního řešení, konstrukční řešení a vybavenost Bytová jednotka 323/205 o dispozici 3+kk je umístěna ve 2. nadzemním podlaží zděného bytového domu postaveného na rohu Arbesova náměstí a ulice Elišky Peškové v druhé polovině 19. století. Celá budova je zděná, v 1. podzemním podlaží s klenbovými stropy. Nad ostatními podlažími jsou stropy dřevěné trámové, nebo ocelové. Dům byl v letech 2013 a 2014 kompletně rekonstruován. Pavlače byly zaskleny a odděleny vstupními dveřmi od společných částí domu přiřazením k příslušným bytovým jednotkám jako jejich součást. Byla postavena nová střecha - sedlová s pálenou střešní krytinou, klempířské konstrukce jsou z měděného plechu. Vznikly nové dispozice, nové rozvody ZTI a elektro, nové vytápění včetně kotelny v budově. Byl rekonstruován výtah, osazena nová okna, nové dveře, položeny 34
nové podlahy, nové vnitřní a vnější omítky. Dále byly provedeny rozvody datových sítí, videotelefon a byly osazeny nové zařizovací předměty. Okna v domě jsou dřevěná dvojitá a jedná se o repliku původních špaletových oken. Ta jsou v bytové jednotce orientována na východ a západ. Dveře v bytové jednotce jsou dřevěné, kazetové s obložkami. Vnější dveře jsou bezpečnostní. Podlahy bytové jednotky jsou tvořeny keramickou dlažbou, nebo dřevěnou dvouvrstvou dubovou podlahou. Rozvody ZTI a elektro jsou standardní, topení ústřední – zdrojem tepla je plynový kotel umístěný v samostatné místnosti v 1. podzemním podlaží. Jsou tu buď hliníková otopná tělesa, nebo zapuštěné podlahové konvektory, v koupelně otopný žebřík. Zařizovací předměty standardní. V bytové jednotce je videotelefon. Kuchyňská linka není předmětem ocenění. Bytová jednotka se skládá z těchto prostor:
Chodba
7,7 m2
Zasklená pavlač
7,0 m2
Obývací pokoj + kk
26,3 m2
Pokoj
14,9 m2
Pokoj
13,5 m2
Koupelna
3,4 m2
WC
1,5 m2
Sklep
2,6 m2
Ostatní plochy (stěny, příčky atd.)
6,3 m2
Celkem:
83,20 m2
Společná část nemovité věci ve výhradním užívání vlastníka Jednotky: Balkon
3,1 m2
Vedlejší stavby Předmětem ocenění nejsou žádné samostatné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí oceňovaného majetku je podíl ve výši 832/17343 na společných částech domu. Jednotlivé vedlejší stavby a venkovní úpravy nejsou oceněny samostatně, ale jejich hodnota je při výpočtu celkové tržní hodnoty zohledněna. 35
Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťuje odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat, jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je evidován v katastru nemovitostí jako vymezená bytová jednotka ve smyslu zákona 89/2012 Sb. a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití nemovité věci je právně přípustné. Oceňovaný majetek je po celkové rekonstrukci, tedy ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska. Jeho užívání není podmíněno rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce. Podmínka okamžité využitelnosti je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelné bytové jednotky. Vzhledem k tomu, že bytová jednotka slouží k vlastnímu bydlení vlastníka oceňovaného majetku a zároveň nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu oceňovaného majetku za tržní nájemné, je splněna i tato podmínka. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho užívání. Na základě výše uvedeného jsem dospěla k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím.
Ocenění Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou.
36
Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a/nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení tržní hodnoty oceňovaného majetku jsem použila kombinaci všech tří výše uvedených metod - porovnávací, příjmové i nákladové.
Porovnávací metoda Stanovení tržní hodnoty pozemku
Tržní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku.
Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy byty porovnatelných parametrů, které byly ve stejném bytovém domě v nedávné době prodány. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace tržní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr čisté využitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. 37
Při stanovení tržní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že tržní hodnota nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je
6 307 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.
38
Tab. 2 – Aktuální tržní hodnota bytové jednotky č. 323/205 porovnávací metodou AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTA Oceňovaný
Porovnávaný
Porovnávaný
Porovnávaný
majetek
majetek
majetek
majetek
1
2
3
A. Identifikační údaje Pořadové č. Bytová j. 323/205
Elišky
Peškové Elišky
1, b.j. 323/517
Peškové Elišky
1, b.j. 323/516
Peškové b.j. 323/516
Katastrální
Smíchov
Smíchov
Smíchov
Smíchov
Obec
Praha 5
Praha 5
Praha 5
Praha 5
Okres
Praha
Praha
Praha
Praha
území
B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaj pro porovnání – NFA Počet jednotek
83,20
108,90
73,30
139,40
Prodejní cena
X
7 900 000
5 580 000
10 550 000
Datum
4/2016
12/2015
10/2015
6/2015
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená
72 543,60
76 125,50
75 681,5
Prodej
Prodej
Prodej
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená
72 543,60
76 125,50
75 681,5
transakce
hodnota D. Právní údaje Druh
Prodej
transakce
hodnota Vlastnická
Absolutní
Absolutní
Absolutní
Absolutní
práva
vlastnictví
vlastnictví
vlastnictví
vlastnictví
1,00
1,00
1,00
Korekce
39
1,
Upravená
72 543,60
76 125,50
75 681,5
Nezjištěna
Nezjištěna
Nezjištěna
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená
72 543,60
76 125,50
75 681,5
hodnota Nezjištěna
Existence věcných břemen
hodnota Využití podle
Bytová,
Bytová,
Bytová,
Bytová,
územního
vícepodlažní
vícepodlažní
vícepodlažní
vícepodlažní
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená
72 543,60
76 125,50
75 681,5
Ano
Ano
Ano
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená
72 543,60
76 125,50
75 681,5
Památkově
Památkově
Památkově
chráněné území
chráněné území
chráněné
plánu
hodnota Stavební
Ano
povolení
hodnota Jiná
právní Památkově
omezení
a chráněné území
závazky
území
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená
72 543,60
76 125,50
75 681,5
Velmi dobrá
Velmi dobrá
Velmi dobrá
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená
72 543,60
76 125,50
75 681,5
Po celkové
Po celkové
Po celkové
Po celkové
rekonstrukci
rekonstrukci
rekonstrukci
rekonstrukci
1,00
1,00
1,00
hodnota E. Technické parametry Lokalita
Velmi dobrá
hodnota Technický stav
Korekce
40
Upravená
72 543,60
76 125,50
75 681,5
Dobré
Dobré
Dobré
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená
72 543,60
76 125,50
75 681,5
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená
72 543,60
76 125,50
75 681,5
Omezený
Omezený
Omezený
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená
72 543,60
76 125,50
75 681,5
MHD
MHD
MHD
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená
72 543,60
76 125,50
75 681,5
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená
72 543,60
76 125,50
75 681,5
Mezonet, terasa
Podkrovní byt
Mezonet,
hodnota Technické
Dobré
vybavení
hodnota Funkční
Dobrá
využitelnost
hodnota Další
možný Omezený
rozvoj
hodnota Dopravní
MHD
obslužnost
hodnota Atraktivita
Dobrá
objektu
hodnota Jiná technická korekce
terasa
Korekce
0,95
1,1
0,95
Upravená
68 916,42
83 738,05
71 897,43
hodnota
41
F. Ostatní parametry Velikost
Větší
Menší
Větší
Korekce
1,05
0,95
1,05
Upravená
72 362,24
79 551,14
75 492,3
hodnoty Obdobný
Obdobný
Obdobný
hodnota Jiná korekce
Podíl pozemku
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená
72 362,20
79 551,14
75 492,3
hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací
75 801,88
hodnota jednotky Celková
6 306 717
porovnávací hodnota Zaokrouhleno 6 307 000
Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaného pro jeho schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Tržní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů - přímé kapitalizace nebo analýzy 42
diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše tržního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. V mých výpočtech jsem v souladu s běžnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je
3 780 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výšeuvedené indikace je uveden v tabulce níže. Tab. 4 - Aktuální tržní hodnota bytové jednotky č. 323/205 příjmovou metodou AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTA Hrubý příjem – 25 600 Kč/p.m. * 12
307 200 Kč
Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného – 5% Efektivní hrubý příjem
15 360 Kč 291 840 Kč
Rezerva na renovace – odborný odhad
20 000 Kč
Ostatní provozní náklady (pojištění, režie, daň z nemovitosti)
45 000 Kč
Čistý provozní příjem (NOI)
226 840 Kč
Kapitalizační míra (R)
6%
Tržní hodnota (V)
3 780 667 Kč
Tržní hodnota zaokrouhlená
3 780 000 Kč
43
Nákladová metoda
U nákladové metody ocenění je tržní hodnota pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení. Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následovně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobené obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Při ocenění bytu, pokud se nejedná o ocenění podílu na celém objektu bytového domu, ale o samostatný prodej bytové jednotky, není tato metoda prakticky nikdy aplikována, protože množství nákladů, které byly v minulosti na pořízení bytu vynaloženy, nedokáže objektivně indikovat skutečnou tržní hodnotu.
44
ZÁVĚR
Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na tržní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 8.4.2016. Pojmy tržní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace:
Aktuální tržní hodnota Tab. 5 - Aktuální tržní hodnota bytové jednotky č. 323/205 - kontribuce Indikace (Kč)
Váha (%)
Vážený průměr (Kč)
Porovnávací metoda
6 307 000
80
5 045 600
Příjmová metoda
3 780 000
20
756 133
Nákladová metoda
N/A
0
0
Výsledná tržní hodnota
5 801 733
Zaokrouhleno
5 800 000
Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů považuji indikaci tržní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudila jsem jí váhu 80%. Oceňovaný majetek je investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora důležitá schopnost produkovat příjmy z pronájmu, obdobné majetky se běžně pronajímají. Přesto převažuje jejich využití k zajištění potřeb bydlení majitele. Indikace tržní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná a důležitá, a proto jsem jí přisoudila váhu 20%. 45
Z důvodů, které jsem podrobně specifikovala v části Ocenění této zprávy nebyla metoda nákladová aplikována. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že aktuální tržní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu je ke dni 8. dubna 2016 reprezentována částkou:
5 800 000 Kč (slovy: pět milionů osm set tisíc korun českých) Nebyla provedena žádná šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.
46
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY
I. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by nebylo zjištěno něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a nezatížené žádnými zadržovacími právy, služebnostmi nebo břemeny zadlužení, pokud by nebylo zjištěno něco jiného.
II. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo část této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Žádné potvrzení, týkající se přesnosti těchto informací, nebylo vydáno.
III. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.
IV. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály, jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí.
47
V. Nepřebírám žádnou zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládám, že by byl jakýkoli závazek důvodem k přezkoumání této zprávy, ve kterém by se zohledňovaly události nebo podmínky, které vyvstaly následně po datu ocenění.
VI. Tato zpráva předpokládá odpovědné vlastnictví a správu vlastnických práv.
VII. Pokud nedojde k jiným zjištěním, zpráva předpokládá plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.
VIII. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popř. pro účely uvedené v úvodu této zprávy.
IX. Tato zpráva předpokládá, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoli potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažný v této zprávě. X. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
48
OSVĚDČENÍ
Já, níže podepsaná, tímto osvědčuji, že:
1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění.
2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty.
3. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění tak, jak jsou uvedeny na zvláštním listě.
4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
V Praze, dne 8. dubna 2016 …………………………………. Martina Falvey
49
Příloha č. 1 Výpis z katastru nemovitostí
50
Příloha č. 2 Snímek katastrální mapy
51
Příloha č. 3 Půdorys bytové jednotky – schéma
52
Příloha č. 4 Fotodokumentace současného stavu
Bytový dům č.p. 323
Společné prostory
Koupelna
53
Obývací pokoj
Ložnice
54
2.2.
Ocenění bytového domu v městské části Prahy 5 –
Smíchov
Objednatel: Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5
ZPRÁVA O HODNOCENÍ Bytový dům č.p. 363/22 Drtinova 22 150 00 Praha 5 – Smíchov
STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTY MAJETKU
Datum ocenění: 9. dubna 2016 55
Obsah zprávy Úvodní list Průvodní dopis Popisné informace Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Ocenění Závěr Omezující podmínky a předpoklady Osvědčení
1.2 Přílohy Výpis z katastru nemovitostí Snímek katastrální mapy Základní stavební dokumentace Fotodokumentace objektu
56
Bankovní institut vysoká škola, a.s. Nárožní 2600/9 158 00 Praha 5
9. dubna 2016
Oznamuji Vám, že jsem ukončila tržní ocenění majetku označeného jako
Bytový dům č. 363/22 uvedeného na listu vlastnictví č. 2223, katastrální území Smíchov, městská část Praha 5, obec Praha,
nacházejícího se na adrese
Drtinova 22, 150 00 Praha 5 – Smíchov, Česká republika
V této zprávě Vám předkládám výsledky šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje můj odborný názor na tržní hodnotu výše uvedeného majetku s břemenem nájemních smluv (regulovaného nájmu jedné bytové jednotky) jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platným k 9. dubnu 2016, tj. ke dni místního šetření. Zpráva má sloužit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro vypracování a obhajobu bakalářské práce. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, že by zpráva měla zároveň sloužit i pro jiný účel jako např. jednání o zajištění úvěru nemovitou zástavou, ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel.
57
Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Praze, na listu vlastnictví č.2223, katastrální území Smíchov, městská část Praha 5, obec Praha. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 9.4.2016 je přílohou této zprávy. Zpracovatel zprávy chápe obvyklou cenu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniž by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoli nátlakem s tím, že každý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je obecná cena majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, že majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. Oceňovaný majetek byl ke dni ocenění (9. dubna 2016) užíván převážně k potřebám vlastního bydlení majitelů celkem 12 bytových jednotek. 11 bytových jednotek podléhá možnosti režimu tržního nájemného, jeden bytu režimu regulovaného nájemného. Dva nebytové prostory v prvním podzemním podlaží jsou komerčně pronajaty. Podrobné údaje o využití oceňovaného majetku jsou uvedeny v dalších oddílech této zprávy. Zpráva tedy zohledňuje všechny skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu, které vyplývají z uzavřených nájemních vztahů. Majetek tedy není v absolutním vlastnictví, ale ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory:
-
Polohu, velikost a využitelnost pozemku
-
Velikost, technický stav a využitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav
-
Nejvyšší a nejlepší využití majetku
58
-
Převažující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitosti na trhu
-
Náklady na pořízení majetku jako nového snížené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy
-
Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě
-
Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku
Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoli jiný majetek, jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých developerem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.
59
Popisné informace Lokalita Oceňovaný nemovitý majetek – bytový dům č.p. 363/22 se nachází v památkové zóně pražské čtvrti Smíchov, která je považována za širší centrum metropole, frekventované a vyhledávané pro velké množství kancelářských prostor a nákupní centra. Celkový charakter lokality lze z hlediska rezidenčního bydlení hodnotit jako komerčně atraktivní oblast vyššího standardu s jednou z nejvyšších úrovní reálně dosahovaných tržních cen v Praze a vysokým koeficientem zhodnocení investice. V bezprostřední blízkosti bytového domu se nacházejí zastávky MHD (autobus, tram), stanice metra B je vzdálena jednu stanici tramvají. Parkování je možné na přilehlých veřejných prostranstvích, kde ještě stále není platná modrá zóna, nicméně kapacita těchto míst není pro potřeby všech rezidentů plně dostačující. Parkování ve vlastním objektu bytového domu nebo na dvoře ve vnitrobloku není možné. Kvalitu pohledových horizontů hodnotím jako průměrnou, výhled je omezen zástavbou činžovních domů ze stejného období, s výjimkou mezonetových bytů v 5. a 6. nadzemním podlaží, jejichž kvalitu lze hodnotit jako vysoce nadprůměrnou. Oceňovaný majetek Podle skutečnosti zjištěné na místě i podle podkladů poskytnutých developerem je hlavní a zároveň jedinou podnikatelskou činností prováděnou v bytovém domě poskytování pronajímatelných prostor – bytových jednotek a dvou nebytových prostorů. Dům je tedy primárně určen k podnikatelské činnosti. Oceňovaný majetek je tvořen funkčním celkem pozemku a bytového domu. Jednotlivé části majetku budou podrobně popsány a specifikovány v dalších oddílech zprávy.
Historie Bytový dům o čtyřech nadzemních podlažích s půdní vestavbou a jedním podzemním podlažím byl postaven začátkem 20. století, bohužel jeho hodnota byla závažným způsobem znehodnocena nevhodně provedenou rekonstrukcí v 80. letech minulého století. Budova přišla 60
nenávratně o většinu cenných částí – truhlářské vstupní dveře do jednotlivých bytů, dlažba na chodbách, původní okna atd. V letech 2013-2014 proběhla celková rekonstrukce, při níž byl obnoven původní vzhled budovy a současně byl objekt přizpůsoben současnému standardu bydlení. Celá rekonstrukce a veškeré související úpravy byly vzhledem k památkově chráněnému území konzultovány s NPÚ hl. m. Prahy. Vlivem stáří a bezprostřední blízkosti řeky Vltavy bylo v rámci rekonstrukce zapotřebí věnovat zvláštní péči podzemní části budovy, kde došlo k porušení hydroizolace a následným problémům s vlhkostí. Rekonstrukce neproběhla v bytové jednotce ve 4. nadzemním podlaží, která podléhá režimu regulovaného nájemného a již několik let zde probíhají soudní spory týkající se zpřístupnění jednotky majiteli. Tato jednotka zůstala v původním stavu z 80. let.
Pozemek Předmětem ocenění je pozemek p.č. 3042 o rozloze 405 m2, který je z velké části zastavěn objektem bytového domu. Malá nezastavěná část tvoří okrasnou předzahrádku ve vnitrobloku, která je ve výhradním užívání majitelů nebytových prostor v 1. podzemním podlaží, je zakryta okrasným kamenivem bez trvalých porostů. Pozemek má tvar pravidelného obdélníku a je mírně svažitý (viz Obr. 1).
Obr. 1 - Umístění na geografické mapě (základní) Zdroj: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ 61
Vnější stavby a venkovní úpravy Vedlejší stavby a vnější úpravy jsou tvořeny jednak jednotlivými přípojkami médií – voda, elektřina, plyn a kanalizační přípojka, jednak oplocením předzahrádek ve vnitrobloku, zpevněnou plochou, obrubníky a okrajníky. Obvyklá cena vedlejších staveb a venkovních úprav není indikována samostatně, ale její hodnota je zohledněna ve výpočtu obvyklé ceny majetku jako celku.
Popis architektonického a dispozičního řešení, konstrukční řešení a vybavenost Bytový dům je postaven v blokové zástavbě, v řadové pozici. Uliční fasáda je orientována na západ, dvorní na východ. Dům je zděný s klenbovými stropy nad 1. podzemním podlažím. Nad ostatními podlažími jsou stropy dřevěné trámové, nebo ocelové. Základy jsou betonové, pasové. Schodiště je tvořeno kamennými stupni, které jsou z jedné strany vetknuty do nosných zdí a z druhé opřeny o ocelovou schodnici. Střecha je sedlová s pálenou střešní krytinou, klempířské konstrukce jsou z pozinkovaného plechu. Nově byla do uliční fasády osazena dřevěná euro okna se zachováním profilace rámů s izolačním dvojsklem ve vnějších oknech a jednoduchým sklem v oknech vnitřních. Ve dvorní fasádě byla nepůvodní jednoduchá okna nahrazena novými jednoduchými dřevěnými okny s tepelně izolačním dvojsklem. Členění oken bylo sjednoceno s uliční fasádou. U balkonů byla okna nahrazena francouzskými okny s profilací a vlastnostmi rámů shodnými s ostatními okny dvorní fasády. Orientace oken hlavních místností je na západ do ulice a na východ do vnitrobloku. Interiérové dveře ve všech bytových jednotkách, kromě nerekonstruované jednotky ve 4. nadzemním podlaží, jsou dřevěné kazetové s obložkami. Podlahy jsou tvořeny keramickou dlažbou, nebo dřevěnou plovoucí podlahou. Ve společných částech domu byla dlažba nahrazena replikou dlažby historické. Rozvody ZTI a elektro jsou standardní, topení je ústřední se zdrojem tepla v 1. podzemním podlaží, kde byly v nově zřízené samostatné místnosti umístěny dva plynové kotle. Tělesa jsou hliníková, v koupelnách otopné žebříky. Vnější dveře do bytových jednotek jsou bezpečnostní. V každé bytové jednotce, kromě jednotky ve 4. nadzemním podlaží, jsou videotelefony, zařizovací předměty a kuchyně mírně nadstandardní. V budově byl 62
z vnitrobloku přistaven nový prosklený výtah, nově byly provedeny podlahy a nové vnitřní a vnější omítky. Byly provedeny rozvody datových sítí. V rámci půdní vestavby byly vybudovány čtyři mezonetové byty s terasami do vnitrobloku s mimořádnými pohledovými horizonty. Aktuální využití majetku Ke dni ocenění obsahuje oceňovaný bytový dům: 8 bytových jednotek s dispozicí 3+1 2 bytové jednotky s dispozicí 3+kk 2 bytové jednotky s dispozicí 2+kk 2 nebytové prostory s dispozicí 3+kk Z výše uvedených je: 9 bytových jednotek je užíváno svými majiteli k vlastnímu bydlení 1 bytová jednotka ve 4. nadzemním podlaží v režimu regulovaného nájmu 2 bytové jednotky v 5. a 6. nadzemním podlaží jsou neobsazeny 1 nebytový prostor v 1. podzemním podlaží je neobsazen Analýza nejvyššího a nejlepšího využití Nejvyšší a nejlepší využití je definováno jako racionální a zákonné využití pozemku nebo budovy, které je fyzicky možné, finančně proveditelné, zajišťuje odpovídající výnos a jehož výsledkem je nejvyšší možná tržní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší využití splňovat, jsou dodržení právních předpisů, fyzická realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je evidován v katastru nemovitostí jako bytový dům a jeho využití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, že současné využití oceňovaného majetku je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umožňuje jeho využívání z technického hlediska mimo bytové jednotky ve 4. nadzemním podlaží. Uvedení do provozu není podmíněno
63
rozsáhlou investicí do jeho rekonstrukce (s výše uvedenou výjimkou). Podmínka okamžité využitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za tržní nájemné nebo její využití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímž by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelné bytové jednotky. Vzhledem k tomu, že většina bytových jednotek je využívána vlastníky pro vlastní potřebu a zároveň nejsou známy žádné právní, technické nebo jiné skutečnosti, které by bránily pronájmu oceňovaného majetku za tržní nájemné (s výjimkou jedné bytové jednotky v režimu regulovaného nájemného), je téměř splněna i tato podmínka. Oceňovaný majetek je z velké části ve stavu, který umožňuje jeho užívání. Na základě výše uvedeného jsem dospěla k názoru, že současné využití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším využitím částečně. V okamžiku odstranění režimu regulovaného nájemného u poslední jednotky ve 4. nadzemním podlaží, bude možné celý objekt pronajmout za tržní nájemné.
Ocenění Při stanovení indikace tržní hodnoty majetku jsou zpravidla používány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje tržní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované tržní hodnoty, které zohledňují případné rozdíly ve stavu a využitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje tržní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a/nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakožto nového. Tato část může být snížena o opotřebení nebo jiné znehodnocení.
64
Při stanovení tržní hodnoty oceňovaného majetku jsem použila kombinaci všech tří výše uvedených metod - porovnávací, příjmové i nákladové.
Porovnávací metoda Stanovení obvyklé ceny pozemku
Při stanovení obvyklé ceny jsem vzhledem k absenci volných stavebních pozemků v dané lokalitě, které by byly volné a připravené k zastavění v souladu s jejich nejvyšším a nejlepším využitím, vycházela z cenové mapy stavebních pozemků hl. m. Prahy (viz Obr. 2).
Obr. 2 – Cenová mapa Zdroj: http://mpp.praha.eu/app/map/cenova-mapa/
65
Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, že aktuální tržní hodnota pozemku o celkové výměře 405 m2 souvisejícího s bytovým domem je:
5 001 750 Kč
Stanovení tržní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy bytové domy, které byly v Praze v nedávné době prodány nebo nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách. V případě, že se jednalo o nabídky, zohlednila jsem tuto skutečnost koeficientem odrážejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaženými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace obvyklé ceny oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto druhu majetku považována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory jako datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, možnost parkování, poloha v obci a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že obvyklá cena nemovitosti jako celku indikovaná porovnávací metodou je
70 564 626 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výše uvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.
66
Tab. 6 – Obvyklá cena bytového domu č. p. 363 stanovená porovnávací metodou MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaná
Porovnávaná
Porovnávaná
Porovnávaná
nemovitost
nemovitost
nemovitost
nemovitost
1
2
4
A. Identifikační údaje Pořadové č. Název nemovitosti
Bytový dům Bytový dům Bytový dům Bytový dům Újezd Drtinova 22
Grafická
Plzeňská
Parcelní číslo
3042
n/a
n/a
n/a
Adresa nemovitosti
Drtinova 22
Grafická
Plzeňská
Újezd
Katastrální území
Smíchov
Smíchov
Smíchov
Malá Strana
Obec
Praha 5
Praha 5
Praha 5
Praha 5
Okres
Praha
Praha
Praha
Praha
405
267
446
2 005
7 410
7 410
25 000
1 978 470
3 304 860
50 125 000
B. Údaje o pozemku Plocha pozemku
Hodnota za 1 m2 12 350 pozemku Hodnota
pozemku 5 001 750
celkem C. Základní údaj pro porovnání – m2 celkové zastavěné plochy podlaží Počet srovnávacích
1 880,7
727
814
3 175
X
22 900 000
23 500 000
160 500 000
20 921 530
20 195 140
110 375 000
28 777,9
24 809,75
34 763,78
Datum transakce
10/2015
02/2016
05/2015
Korekce
1
1
1,05
Upravená hodnota
28 777,9
24 809,75
36 501,97
jednotek Prodejní cena celkem Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1
X
porovnávací jednotku
67
D. Právní údaje Druh transakce
Nabídka
Nabídka
Prodej
Korekce
0,9
0,9
1,00
Upravená hodnota
25 900,11
22 328,78
36 501,97
Vlastnická práva
Břemeno
Břemeno náj. Absolutní
Absolutní vlastnictví
náj.
smlouvy
vlastnictví
Korekce
1,0
0,9
0,9
Upravená hodnota
25 900,11
20 095,9
32 851,77
Ne
Ne
Ne
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
25 900,11
20 095,9
32 851,77
Bytový dům
Bytový dům
Bytový dům
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
25 900,11
20 095,9
32 851,77
Ano
Ano
Ano
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
25 900,11
20 095,9
32 851,77
Jiná právní omezení Památkově
Památkově
Památkově
Památkově chráněné
a závazky
chráněné
chráněné
chráněné
území
území
území
území
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
25 900,11
20 095,9
32 851,77
Horší
Horší
Lepší
Korekce
1,1
1,1
0,95
Upravená hodnota
28 490,12
22 105,49
31 209,18
Technický
Podprůměrný
Podprůměrný Horší
smlouvy
Existence věcných
Ne
břemen
Využití podle
Bytový dům
územního plánu
Kolaudační
Ano
rozhodnutí
E. Technické parametry Dobrá
Lokalita
stav Výborný
objektu 68
Korekce
1,2
1,2
1,05
Upravená hodnota
34 188,14
26 526,59
32 769,64
Podprůměrná
Podprůměrná
Horší
Korekce
1,1
1,1
1,05
Upravená hodnota
37 606,95
29 179,25
34 408,12
Dobrá
Dobrá
Dobrá
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
37 606,95
29 179,25
34 408,12
Další možný rozvoj Omezený
Omezený
Omezený
Omezený
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
37 606,95
29 179,25
34 408,12
Kompletní
Kompletní
Kompletní
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
37 606,95
29 179,25
34 408,12
Omezená
Omezená
Omezená
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
37 606,95
29 179,25
34 408,12
Horší
Horší
Lepší
Korekce
1,05
1,1
0,95
Upravená hodnota
39 487,3
32 097,18
32 687,72
n/a
n/a
n/a
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
39 487,3
32 097,18
32 687,72
Menší
Menší
Větší
Technická
Výborná
vybavenost objektu
Funkční
Dobrá
využitelnost budovy
budovy
Dopravní
Kompletní
obslužnost
Dopravní
Omezená
dostupnost
a
parkování
Atraktivita objektu
Jiná technická
Dobrá
n/a
korekce
F. Ostatní parametry Korekce
pro
69
velikost oceňovaného objektu Korekce
1,05
1,05
0,9
Upravená hodnota
41 461,67
33 702,04
29 418,95
Jiná korekce
n/a
n/a
n/a
Korekce
1,00
1,00
1,00
Upravená hodnota
41 461,67
33 702,04
29 418,95
41 461,67
33 702,04
29 418,95
Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací
34 860,89
hodnota jednotky Porovnávací
65 562 875,
hodnota celkem (bez 82 pozemku) Hodnota pozemku
5 001 750
Celková
70 564 626
porovnávací hodnota
Příjmová metoda Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při použití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaženým ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně považována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaného pro jeho schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního příjmu, který může být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potenciálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Obvyklá cena je potom stanovena 70
pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů - přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla použita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše tržního nájemného za pronájem srovnatelných bytových jednotek v dané lokalitě. V mých výpočtech jsem v souladu s běžnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy služby a energie jsou nájemcům přeúčtovávány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, že tržní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je
49 943 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání výšeuvedené indikace je uveden v tabulce na následující straně.
71
Tab. 7 – Tržní hodnota bytového domu č.p. 363 stanovená výnosovou metodou AKTUÁLNÍ TRŽNÍ HODNOTA Příjem z pronájmu – tržní náj.
3 432 000 Kč
Příjem z pronájmu nebytových jednotek – tržní náj.
480 000 Kč
Příjem z pronájmu jednotky č.408 – reg.náj.
186 000 Kč
Hrubý příjem celkem
4 098 000 Kč
Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného – 5% Efektivní hrubý příjem
200 400 Kč 3 897 600 Kč
Náklady na údržbu
403 000 Kč
Pojistné
50 000 Kč
Daň z nemovitosti
16 000 Kč
Pronájem cizích pozemků
0 Kč
Marketing
0 Kč
Ostatní provozní náklady
12 000 Kč
Provozní náklady celkem
481 000 Kč
Provozní příjem
3 416 600 Kč 420 000 Kč
Rezervy na renovace Čistý provozní příjem
2 996 600 Kč
Kapitalizační míra (R)
6%
Indikovaná hodnota
49 943 333,33 Kč 49 943 000 Kč
Zaokrouhleno
Nákladová metoda U nákladové metody ocenění je obvyklá cena pozemku připočtena k upraveným nákladům na pořízení budov a staveb jako nových. Náklady na pořízení majetku jako nového jsou náklady na vybudování stejného majetku při současných cenách, při použití stejných materiálů, stavebních a výrobních norem, projektu, celkového uspořádání a kvality provedení.
72
Ke stanovení tržní hodnoty předmětného majetku v jeho aktuálním stavu je z částky nákladů na pořízení majetku jako nového odečítána částka, která reprezentuje snížení hodnoty vyplývající z fyzické opotřebovanosti majetku a funkční nebo ekonomické nedostatečnosti, pokud existují a jsou měřitelné. Tyto tři prvky snižující hodnotu jsou definovány následovně: Technické opotřebení Je snížení hodnoty vyplývající z provozu a z působení vnějšího prostředí. Funkční nedostatky Jsou snížení hodnoty způsobená obvykle zdokonalením metod, projektů, celkového uspořádání, materiálů nebo technologií, jehož důsledkem je nepřiměřenost, nadbytečná kapacita, nadměrná konstrukce, nedostatečné využití nebo nadměrné provozní náklady části daného majetku. Ekonomické nedostatky Jsou neodstranitelná snížení hodnoty v důsledku působení vnějších negativních vlivů na daný majetek, jako jsou všeobecné ekonomické podmínky, dostupnost financování nebo neharmonické využití majetku. Aplikované technické opotřebení zohledňuje stáří nemovitého majetku a jeho stavebně technický stav. Funkční nedostatky uplatněné při ocenění zohledňují zejména tu skutečnost, že majetek by z hlediska konstrukčního a dispozičního mohl být řešen jednodušeji a účelněji. Funkční nedostatky byly stanoveny porovnáním nákladů na reprodukci oceňovaného majetku a nákladů na jeho nahrazení, tedy na výstavbu objektu na současné materiálové, konstrukční a dispoziční úrovni se srovnatelným množstvím komerčně využitelných prostor. Porovnala jsem a zahrnula i náklady obou druhů nemovitostí spojené s jejich provozem a užíváním. Ekonomické nedostatky v rámci nákladové metody vycházejí z poměru nabídky a poptávky v tomto sektoru nemovitostí v daném místě a čase. Zohledňují také možný nesoulad mezi příjmovou stránkou pronájmu nemovitosti a nákladů na výstavbu.
73
Při kvantifikaci těchto ekonomických nedostatků oceňovaného majetku jsem vycházela ze své průběžně aktualizované databáze vycházející ze sledování ekonomických nedostatků pro tento typ majetku v porovnatelných lokalitách. Jako podpůrný argument byly uvažovány
koeficienty
prodejnosti
nemovitých
věcí
v příslušné
vyhlášce
vydané
Ministerstvem financí České republiky. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, že obvyklá cena oceňovaného majetku indikovaná nákladovou metodou je:
57 100 000 Kč Podrobný popis výpočtů provedených pro získání indikací hodnoty oceňovaného majetku použitím nákladové metody je uveden v tabulce na následující straně.
74
Nákladová metoda Tab. 8 – Tržní hodnota bytového domu č.p. 363 stanovená nákladovou metodou Název
Bytový dům, Drtinova 22, Praha 5
Číslo pozemku
3042
Nosná konstrukce
Klasická, zděná
Skutečné stáří
100 let
Ekonomická životnost
50 let
Zastavěná plocha
280,616 m2
Počet podlaží
1 podzemní, 4 nadzemní, půdní vestavba
Celková zastavěná plocha
1 964,312 m2
Celková podlahová plocha
1 880,665 m2
Celkový obestavěný prostor
8 431,552 m3
Jednotkové
4 715 Kč/m3
reprodukční
náklady Reprodukční náklady celkem
39 754 767,68
Fyzické opotřebení
-18,9%
32 241 116,58
Ekonomické nedostatky
1,6
51 585 786,53
Stavby a venkovní úpravy +1%
52 101 644,4
(přípojky) Pozemek
5 001 750
Indikovaná hodnota
57 103 394,4
Zaokrouhleno
57 100 000 Kč
75
Výpočty (dle Vyhlášky o oceňování majetku 441/2013 Sb.) Ekonomickou životnost charakterizují peněžní příjmy v daném období, které kryjí provozní výdaje potřebné na využívání daného majetku, včetně nákladů na opravy a údržbu.
Výpočet zastavěné plochy stavby Zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená ortogonálními průměty vnějšího líce svislých konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny. Izolační přizdívky se nepočítají. Jelikož se v případě bytové domu č.p. 363 jedná o pravidelný obdélník, vypočítáme zastavěnou plochu: axb=S 18,305 x 15,330 = 280,616 m2
Výpočet zastavěné plochy jednotlivých podlaží Podlaží jsou identická, zastavěná plocha každého z nich je stejně jako v případě výpočtu zastavěné plochy stavby, tj. každé 280,616 m2.
Výpočet podlahové plochy jednotlivých podlaží Podlahovou plochou se rozumí plochy půdorysného řezu místností a prostorů stavebně upravených k účelovému využití ve stavbě, vedeného v úrovni horního líce podlahy podlaží, ve kterém se nacházejí. Jednotlivé plochy jsou vymezeny vnitřním lícem svislých konstrukcí stěn včetně jejich povrchových úprav (např. omítky). U poloodkrytých případně odkrytých prostorů se místo chybějících svislých konstrukcí stěn podlahová plocha vymezí jako ortogonální průmět čáry vedené po obvodu vodorovné nosné konstrukce podlahy do roviny řezu. 76
Do úhrnu podlahové plochy bytů nebo nebytových prostor se započte podlahová plocha: - místností se zkoseným stropem, jejichž světlá výška v nejnižším bodě je menší než 2 m, komor umístěných mimo byt a sklepů, pokud jsou místnostmi, vynásobená koeficientem 0,8, - půdorysná plocha zabraná vnitřním schodištěm (schodišťový prostor) v bytě nebo nebytovém prostoru v jednotlivých podlažích, do úhrnu podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru se započte plocha prostorů, které jsou užívány výlučně s příslušným bytem nebo nebytovým prostorem: -
teras, balkónů a pavlačí vynásobená koeficientem 0,17.
2PP: 17,075 x 13,670 = 233,415 m2 1PP: 17,210 x 13,390 = 229,102 m2 V případě 1NP-4NP zohledňujeme 2xbalkon na každém podlaží: 1NP: 17,350 x 14,010 + 2x(1,2x3x0,17) = 243,073 + 1,224 = 244,297 m2 2NP: 17,350 x 14,540 + 2x(1,2x3x0,17) = 252,269 + 1,224 = 253,493 m2 3NP: 17,350 x 14,540 + 2x(1,2x3x0,17) = 252,269 + 1,224 = 253,493 m2 4NP: 17,380 x 14,560 + 2x(1,2x3x0,17) = 253,053 + 1,224 = 254,277 m2 5NP: 17,450 x 14,740 = 257,213 m2 V případě 6NP zohledňujeme zkosené stropy a 4xterasy: 6NP:
17,880
x
7,8
+
(0,785x17,880x0,8)
+
2x(3,0x2,150x0,17)
+
2x(3,405x2,150x0,17) = 139,464 + 11,229 + 2,193 + 2,489 = 155,375 m2 Celkem podlahová plocha: 1.880,665 m2
Stanovení obestavěného prostoru budovy Obestavěný prostor stavby se vypočte jako součet obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení. Obestavěný prostor základů se neuvažuje. Obestavěný prostor spodní stavby je ohraničen po stranách vnějším pláštěm bez izolačních přizdívek. Zdi a větrací a osvětlovací prostory o šířce větší než 0,15 m se uvažují celým rozměrem. Dole spodním lícem podlahy nejnižšího podzemního podlaží nebo prostoru, který není podlažím, není-li měřitelné nebo podlahová konstrukce chybí, připočte se 0,10 m. 77
Nahoře spodním lícem podlahy 1.NP 18,275 x 16,170 x (7,020+0,1) = 2.104 m3 Obestavěný prostor vrchní stavby je ohraničen po stranách vnějšími plochami staveb, dole spodním lícem podlahy 1NP, nahoře v části, nad níž je půda, horním lícem podlahy půdy; v části, nad níž je plochá střecha nebo sklonitá střecha bez půdního prostoru, vnějším lícem střešní krytiny, u teras horním lícem dlažby. 19,620 x 18,350 x 15,950 = 5.742,431 m3 Obestavěný prostor zastřešení včetně podkroví u střech šikmých a strmých, bez ohledu na jejich tvar, se vypočte vynásobením zastavěné plochy půdy a podkroví součtem průměrné výšky půdní nadezdívky a poloviny výšky hřebene nad průměrnou výškou půdní nadezdívky. 280,616 x (0,405+1,5775) = 280,616 x 1,9825 = 556,321 m3 Připočítají se balkony a nezakryté pavlače vyčnívající přes líc zdi více než 0,50 m, a to objemem zjištěným vynásobením půdorysné plochy výškou 1 m. 8x1,2x3,0x1 = 28,8 m3
Obestavěný prostor stavby: 2.104 + 5.742,431 + 556,321 + 28,8 = 8.431,552 m3
Opotřebení Výpočet opotřebení analytickou metodou vychází ze stanovení objemových podílů konstrukcí a vybavení a předpokládané životnosti těchto konstrukcí. Opotřebení stavby v procentech se vypočte podle vzorce (
#$ ! " 100&$ ' %$ $)*
78
n = počet položek konstrukcí a vybavení ve stavbě se vyskytujících, Ai = objemové podíly jednotlivých konstrukcí a vybavení, Bi = skutečné stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení, Ci = předpokládaná celková životnost příslušné konstrukce a vybavení
79
Stanovení objemových podílů konstrukcí a vybavení zastoupených v budově Tab. 9 – Stanovení objemových podílů konstrukcí a vybavení zastoupených v budově
Číslo položky
Konstrukce a vybavení
Typ budovy K
1
Základy včetně zemních prací
0,060
2
Svislé konstrukce
0,188
3
Stropy
0,082
4
Zastřešení mimo krytinu
0,053
5
Krytiny střech
0,024
6
Klempířské konstrukce
0,007
7
Úpravy vnitřních povrchů
0,069
8
Úpravy vnějších povrchů
0,031
9
Vnitřní obklady keramické
0,021
10
Schody
0,030
11
Dveře
0,032
12
Vrata
-
13
Okna
0,054
14
Povrch podlah
0,031
15
Vytápění
0,047
16
Elektroinstalace
0,052
17
Bleskosvod
0,004
18
Vnitřní vodovod
0,033
19
Vnitřní kanalizace
0,032
20
Vnitřní plynovod
0,004
21
Ohřev teplé vody
0,021
22
Vybavení kuchyní
0,018
23
Vnitřní hygienická zařízení včetně WC
0,038
24
Výtahy
0,013
25
Ostatní
0,056
80
Stanovení předpokládané životnosti jednotlivých zastoupených konstrukcí a vybavení Tab. 10 – Stanovení předpokládané životnosti jednotlivých zastoupených konstrukcí a vybavení Stáří
Název
Předpokládaná
Stáří jednotlivých
jednotlivých
životnost v letech
konstrukcí a
konstrukcí a
vybavení v letech –
vybavení v letech
bytový dům
– nerek. jednotka
Základy včetně zemních prací
180
100
100
Svislé konstrukce
140
*2/100 (50)
100
Stropy
140
*2/100 (50)
100
Zastřešení mimo krytinu
110
2
2
Krytiny střech
60
2
2
Klempířské konstrukce
50
2
2
Úpravy vnitřních povrchů
60
2
35
Úpravy vnějších povrchů
40
2
35
Vnitřní obklady keramické
40
2
35
Schody
140
*2/100 (50)
*2/100 (50)
Dveře
60
2
35
Vrata
40
2
2
Okna
60
2
2
Povrch podlah
40
2
35
Vytápění
35
2
35
Elektroinstalace
40
2
35
Bleskosvod
40
2
2
Vnitřní vodovod
35
2
2
Vnitřní kanalizace
50
2
2
Vnitřní plynovod
35
2
2
Ohřev teplé vody
30
2
2
Vybavení kuchyní
20
2
35
2
35
Vnitřní hygienická zařízení včetně WC
45 81
Výtahy
40
Ostatní
-
2
2
Výpočet pro rekonstruovaný bytový dům: ∑ (3,33) + (6,71) + (2,93) + (0,1) + (0,08) + (0,03) + (0,23) + (0,16) + (0,11) + (1,07) + (0,11) + (0,18) + (0,16) + (0,27) + (0,26) + (0,02) + (0,19) + (0,13) + (0,02) + (0,14) + (0,18) + (0,17) + (0.07) = 16,65% Výpočet pro nerekonstruovanou bytovou jednotku ve 4. nadzemním podlaží: ∑ (3,33) + (13,43) + (5,86) + (0,1) + (0,08) + (0,03) + (4,03) + (2,71) + (1,84) + (1,07) + (1,87) + (0,05) + (0,18) + (2,71) + (4,7) + (4,55) + (0,02) + (0,19) + (0,13) + (0,02) + (0,14) + (3,15) + (2,95) + (0,07) = 53,21% Bytový dům Nerekonstruovaná jednotka
1880,7 m2 113,8 m
Vážený průměr
2
100% 6,1%
18,9%
82
ZÁVĚR
Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na obvyklou cenu předmětného majetku ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným ke dni 9.4.2016. Pojmy obvyklá cena a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení tržní hodnoty majetku určeny následující indikace: Tab. 11 – Obvyklá cena bytového domu č. p. 363 - kontribuce Indikace (Kč)
Váha (%)
Vážený průměr (Kč)
Porovnávací metoda
70 564 626
80
56 451 701
Příjmová metoda
49 943 000
10
4 994 300
Nákladová metoda
57 100 000
10
5 710 000
Výsledná cena
67 156 000
Zaokrouhleno
67 160 000
Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běžně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, že porovnávací metoda odráží nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů považuji indikaci tržní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudila jsem jí váhu 80%. Oceňovaný majetek – bytový dům s nájemními byty je z hlediska typu objektu a sektoru trhu typicky investičním majetkem, u kterého je z hlediska investora rozhodující jeho schopnost produkovat příjmy z pronájmu, obdobné majetky se běžně pronajímají. Přesto převažuje jejich využití k zajištění potřeb bydlení majitele, dále je jedna z bytových jednotek zatížena režimem regulovaného nájmu a nemůže tedy produkovat příjem, kterého by bylo možné dosáhnout po odstranění tohoto režimu. Indikace tržní hodnoty na základě příjmové metody není tedy pro stanovení výsledné hodnoty tolik podstatná a důležitá, a proto jsem jí přisoudila váhu 10%. 83
Zejména u starších, i když funkčních objektů, jako je tento, nejsou investoři obvykle ochotni akceptovat současnou výši nákladů na jejich výstavbu. Z tohoto důvodu není indikace obvyklé ceny pomocí nákladové metody rozhodující. Pro závěrečnou analýzu obvyklé ceny slouží jako jistý korektor hodnot zjištěných jinými metodami, a proto jí je přisouzena váha 10%. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, že obvyklá cena oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 9. dubna 2016 reprezentována částkou:
67 160 000 Kč (slovy: šedesát sedm milionů jedno sto šedesát tisíc korun českých) Nebyla provedena žádná šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám žádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem žádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek využíván nebo by mohl být využíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých služeb.
84
OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY
I. Nebylo provedeno žádné šetření a převzata žádná odpovědnost za právní popis nebo právní náležitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by nebylo zjištěno něco jiného. Dále se předpokládá, že vlastnictví je pravé a nezatížené žádnými zadržovacími právy, služebnostmi nebo břemeny zadlužení, pokud by nebylo zjištěno něco jiného.
II. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo část této zprávy, jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Žádné potvrzení, týkající se přesnosti těchto informací, nebylo vydáno.
III. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány mým šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by sloužit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření.
IV. Prověření oceňovaného majetku bylo provedeno pouze nedestruktivními metodami bez použití sond apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, že oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály, jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny žádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na životní prostředí.
85
V. Nepřebírám žádnou zodpovědnost za změny v tržních podmínkách a nepředpokládám, že by byl jakýkoli závazek důvodem k přezkoumání této zprávy, ve kterém by se zohledňovaly události nebo podmínky, které vyvstaly následně po datu ocenění.
VI. Tato zpráva předpokládá odpovědné vlastnictví a správu vlastnických práv.
VII. Pokud nedojde k jiným zjištěním, zpráva předpokládá plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními.
VIII. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění tržní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popř. pro účely uvedené v úvodu této zprávy.
IX. Tato zpráva předpokládá, že mohou být získány nebo obnoveny všechny požadované licence, osvědčení o držbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoli potřebu a použití, na nichž je založen odhad hodnoty obsažný v této zprávě. X. Zjištěná objektivní tržní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.
86
OSVĚDČENÍ
Já, níže podepsaná, tímto osvědčuji, že:
1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného tržního ocenění.
2. Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadované hodnoty.
3. Při zpracování tržního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení tržního ocenění tak, jak jsou uvedeny na zvláštním listě.
4. Při své činnosti jsem neshledala žádné skutečnosti, které by nasvědčovaly, že mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.
V Praze, dne 9. dubna 2016 …………………………………. Martina Falvey
87
Příloha č. 1 Výpis z katastru nemovitostí
88
89
Příloha č. 2 Snímek z katastrální mapy
90
Příloha č. 3 Základní stavební dokumentace
91
92
Příloha č. 4 Fotodokumentace objektu
Fasáda bytového domu č.p. 363
Zadní trakt - balkony
93
Vstupní chodba domu
Replika historické dlažby ve společných částech domu
Společné prostory
94
3. Analýza lokálního realitního trhu – městské části Praha 5 3.1.
Český realitní trh – obecný přehled
Od roku 2014 a velice výrazně pak od poloviny roku 2015 pozorujeme na realitním trhu oživení, které jistě podpořil nejen rekordní nárůst HDP, který v roce 2015 vzrostl o 4,3% (což znamená nejvyšší růst české ekonomiky od roku 2007) a za nímž stojí zvýšená spotřeba domácností a ve všeobecném slova smyslu poptávka, která se týká i investic v oblasti realit. Dalším důležitým faktorem ovlivňujícím obecně makroekonomický vývoj v ČR, a tedy dílčím způsobem i realitní trh, je zaměstnanost, která v loňském roce vzrostla o 1,2%, a dále politika bankovních ústavů a boom v poskytování levných hypoték - navzdory varování Centrální banky. ČNB varuje před neschopností hypotéky splácet (viz Obr. 3) v případě pohybu úrokových měr směrem vzhůru, což bylo v minulosti příčinou velké krize ve Spojených státech (srpen 2007). Ačkoli v roce 2016 očekáváme zpřísnění úvěrových podmínek, a to v souvislosti s projednávaným zákonem o spotřebitelském úvěru, praxe se projeví až na základě výsledné podoby zákona.
Obr. 3 - Podíl hypoték se selháním splácení Zdroj: http://www.kurzy.cz/hypoteky/hypotecni-trh/ 95
3.2.
Popis okresu Hlavní město Praha
Praha je hlavním městem České republiky, což má pochopitelně zásadní vliv na jeho specifický charakter a postavení nejen z pohledu ekonomiky všeobecně, politiky, vzdělávání, kultury, ale i realitního trhu. K 31.12.2015 žilo v Praze podle předběžných výsledků 1 267 449 obyvatel na rozloze 496 km2 a z hlediska hustoty zalidnění v rámci České republiky jako region dominuje. Z geografického hlediska lze Prahu definovat jako území ve střední části České vysočiny, rozkládající se na obou březích řeky Vltavy a dá se označit za největší dopravní uzel České republiky, a to i ve smyslu centra mezinárodní přepravy v rámci ČR (dálnice, železnice, lodní i letecká doprava).
3.2.1. Doprava V Praze funguje systém integrované dopravy (PID), jehož páteří je metro se třemi linkami (A, B a C) a celkem 57 stanicemi a trasami o celkové délce 60 km. Kromě metra se lze v Praze přepravovat pomocí autobusových a tramvajových linek. Z historického hlediska lze zmínit i lanovou dráhu na Petříně. Stále populárnější, i když se sezonním omezením, je přeprava na jízdních kolech, což je jistě pozitivní trend v situaci, kdy zhruba na dva obyvatele ČR připadá jeden registrovaný osobní automobil (viz Obr. 4).
96
Obr. 4 – Vývoj počtu obyvatel a počtu osobních automobilů Zdroj: https://www.sydos.cz/cs/rocenka-2014/rocenka/htm_cz/cz14_806000.html
3.2.2. Zaměstnanost Své výsadní postavení má Praha i díky velké nabídce pracovních příležitostí a nízké míře nezaměstnanosti a v této souvislosti i v nárůstu počtu obyvatel cizí státní příslušnosti. Region Praha vytváří téměř čtvrtinu HDP celé České republiky. Průměrné mzdy v Praze dosahují výrazně vyšších hodnot než v ostatních regionech.
3.3.
Regionální segmentace
Městské části a obvody Podle zákona č. 131/2000 Sb. (Zákon o hlavním městě Praze) je Praha veřejnoprávní korporací, která má vlastní majetek, vlastní příjmy a hospodaří za určených podmínek podle vlastního rozpočtu. Člení se na 10 obvodů a 57 městských částí s vlastním rozpočtem. 97
3.4.
Charakteristika městské části Praha 5
Městská část Prahy 5 spadá do obvodu Prahy 5, který se rozkládá na levém, členitějším břehu řeky Vltavy (JZ), na území o výměře 27,49 km2. Podle Českého statistického úřadu v něm k 31.12.2014 žilo 82 159 obyvatel. (Veřejná databáze, 2015) Do obvodu Prahy 5 patří níže vymezená městská část Prahy 5, dále Praha-Slivenec, Praha 13, Praha-Řeporyje, Praha 16, Praha-Lipence, Praha-Lochkov, Praha-Velká Chuchle, Praha-Zbraslav a Praha-Zličín. Jedná se tedy o velmi rozsáhlé a rozmanité území (viz Obr. 5). Obvod byl s účinností ke dni 1.7.1960 ustanoven zákonem o územním členění státu jako jeden z deseti městských obvodů a následně byl rozšiřován o obce, které se připojovaly k Praze.
Obr. 5 – Obvod Praha 5 Zdroj: www.mapy.cz S účinností od 24.11.1990 vymezil Zákon č. 418/1990 Sb., o hlavním městě Praze (a poté znovu k 1.7.2001 vyhláškou č. 55/2000 Sb., o hlavním městě Praze) městskou část Praha 5, která zahrnuje 5 celých katastrálních území – Smíchov, Hlubočepy, Radlice, Košíře a Motol a dále částečně 3 katastrální území – Jinonice, Malá Strana a Břevnov. Úřad
98
městské části Praha 5 vykonává vybrané přenesené působnosti i pro městskou část PrahaSlivenec. Za páteřní komunikaci městské části Prahy 5 lze označit Plzeňskou ulici a za centrum lze považovat smíchovskou křižovatku Anděl. Důležitým dopravním spojením je linka metra B, dále pak autobusové a tramvajové linky, ale i železniční doprava (zastávky Praha Smíchov, Praha - Smíchov - Na Knížecí; linka Praha-Beroun (S6), linka Beroun-Praha-Český Brod (S7) a Zličín-Hostivice-Chýně-Rudná u Prahy (S65) – všechny 3 linky jsou součástí PID). Z hlediska občanské vybavenosti lze obecně konstatovat, že v centru, za které považujeme okolí křižovatky Anděl, je vybavenost vynikající, směrem dál od centra úroveň možností mírně klesá. Městské části Prahy 5 se stejně jako dalším oblastem rozprostírajícím se v bezprostřední blízkosti řeky Vltavy nevyhne problematika spojená s negativními projevy vlhkosti – to si v praxi žádá zvláštní péči o podzemní části budov, kdy dochází vlivem stáří k porušení hydroizolace a následným problémům s vlhkostí, ale i hrozba záplavového nebezpečí. Především povodeň v roce 2002 iniciovala zpracování povodňových plánů, na jejichž základě byla realizována protipovodňová opatření. Kromě všeobecných informací o dané oblasti obsahuje plán i důležité kontakty a věcné pokyny, jak postupovat v případě hrozícího nebezpečí záplavy, při ní, ale i po jejím odeznění. Co se týče trhu s nemovitostmi, lze městskou část Prahy 5 označit za trh pestrý. Okolí křižovatky Anděl, jakési přirozené centrum této městské části, je charakteristické zástavbou bytových domů z konce 19. a přelomu 19. a 20. století, nových administrativních budov a obchodních domů. Dále od Anděla směrem na jih podél břehu Vltavy jsou k vidění rozsáhlé areály bývalých průmyslových podniků, dnes již bohužel v dezolátním stavu. Oblast dále od břehu (Radlice, Hlubočepy) je charakteristická starší i novější sídlištní zástavbou a rodinnými domy ve svahu nad Vltavou (tzv. Starý Barrandov). Podobně tak i směrem na západ (Košíře, Motol) se setkáváme se zástavbou jak rodinných domů, tak starších či novějších sídlišť. Podrobněji k jednotlivým segmentům níže.
99
3.4.1. Pozemky Stavební pozemky Volných stavebních pozemků je v centru této městské části nedostatek a nabídky jsou spíše ojedinělé a neveřejné. Dále od centra veřejná nabídka stavebních pozemků v omezené míře existuje. Stará průmyslová zástavba na území vymezeném od ulice Ostrovského až ke Zlíchovskému tunelu splňuje v dnešní době charakteristiku brownfields a s nimi související problematiku ekologické zátěže, přesto je tato oblast potenciálem pro budoucí zástavbu rezidenčního i komerčního charakteru.
3.4.2. Bytové domy Bytové domy se v této městské části objevují spíše v neveřejné nabídce a ve většině případů se jedná o bytové domy v neudržovaném stavu před celkovou rekonstrukcí. Nabídkové ceny za 1 m2 celkové zastavěné plochy se pohybují v intervalu 15 000 – 55 000 Kč/m2, v ojedinělých případech se vyskytnou nabídky, které překročí hranici 75 000 Kč/m2. Realizované prodejní ceny se nejčastěji pohybují v intervalu 20 000 – 45 000 Kč/m2.
3.4.3. Byty Nabídku bytů v městské části Prahy 5 poměrně velkou měrou zajišťují developerské projekty, které realizují novou výstavbu v plánovaných etapách (viz Tab. 12).
100
Tab. 12 - Developerské projekty v městské části Prahy 5 - výběr Developerské projekty v městské části Prahy 5 - výběr Projekt
Developer
Lokalita
Velikost
Počet
Nabídková JC
jednotek
jednotek
(tis. Kč/m2)
celkem Barrandov
CRESTYL
Hills
real
Barrandov,
1kk – 5kk
115
64 - 75
1kk – 5kk
269
48 - 83
3kk – M5kk
12
146 - 190
3kk – 5kk
37
98 - 117
3kk – 4kk
12
82 - 100
1kk – 5kk
98
78 - 87
3kk – 5kk
17
80 - 92
1kk – 4kk
33
79 - 140
1kk – 4kk
156
62 - 92
1kk – 6kk
85
75 – 105
estate, Silurská
s.r.o. Výhledy
Ekospol
Werichova,
Barrandov
Barrandov
Barrandovská Vision
Hlubočepy,
skála
Development Skalní s.r.o.
Rezidence
Hlubočepy,
JRD
Trilobit Byty
Hlubočepská Hlubočepy,
JRD
Hlubočepská
Semmering Talo
YIT
Kavalírka
s.r.o
Stavo, Pod Kavalírkou, Košíře
Terasy
SPS
správa Pod
Šmukýřka
nemovitostí
Šmukýřkou,
s.r.o.
Košíře
Rezidence
Rezidence
U
Na
Na
Okrouhlíku,
Hřebenkách
Hřebenkách,
Smíchov
a.s. Rezidence
Penta
Radlická,
Waltrovka
Investments
Jinonice
s.r.o. Rezidence Sacre Coeur
Satpo
Holečkova, Smíchov
2 101
V současné době se připravuje projektová příprava nového developerského projektu Smíchov City, který má proměnit lokalitu severní části Smíchovského nádraží o výměře 200 000 m2 v multifunkční čtvrť inspirovanou 19. stoletím. Počítá se s výstavbou 650 nových bytů v rámci dvou nových bytových bloků. Ve starší, tradiční zástavbě bytových domů v centru Smíchova jsou nabízeny byty ve všech stádiích udržovanosti – od bytů před kompletní rekonstrukcí, až po luxusní adaptace půdních prostor v podobě velkometrážních mezonetových bytů s terasami. Investice do tohoto segmentu právě v této lokalitě souvisí s poměrně jistou návratností díky konstantní poptávce pronájmů. Dále od centra jsou nabízeny byty k prodeji i ve starší panelové zástavbě. Oba typy zástavby shrnuje Tab. 13. Tab. 13 - Obvyklé ceny bytů v městské části Prahy 5 Obvyklé ceny bytů v městské části Prahy 5 (tis. Kč) 1kk – 2kk
2+1 – 3kk
3+1 a větší
Panelová zástavba
42 - 55
50 – 60
40 - 50
Cihlová zástavba
65 – 100 +
55 – 100 +
45 – 100 +
3.4.4. Administrativní objekty V obvodu Prahy 5 je přes 500 000 m2 kancelářských ploch, z toho více než polovina se nachází v městské části Prahy 5, převážně pak v jejím centru, tedy v okolí křižovatky Anděl. Již výše zmiňovaný developerský projekt Smíchov City developera Sekyra Group počítá s výstavbou 13 000 m2 nových administrativních prostor. Stavební povolení by dle jeho očekávání mělo přijít v roce 2018.
3.4.5. Nájmy Největší poptávka po pronájmech je pochopitelně opět v centru této městské části, čemuž odpovídá i nabídka, která se směrem dál od centra snižuje. Nabídka je pestrá i co 102
do kvality pronajímaných prostor. Stejně jako v případě prodejů se jednak nabízejí byty ve velmi špatném stavu, což je kompenzováno velice nízkým nájemným, a na druhé straně byty ve vysokém nadstandardu, které cílí na zámožnou zahraniční klientelu, čemuž pak odpovídá i výše nájemného (viz Tab. 14).
Byty Tab. 14 - Obvyklé ceny pronájmů v městské části Prahy 5 Obvyklé ceny pronájmů v městské části Prahy 5 (tis. Kč) 1kk – 1+1
2kk – 2+1
3kk a větší
Panelová zástavba
8-10
9 – 15
11 - 17
Cihlová zástavba
5 - 30
8 – 55 +
12 – 50 +
Retail Výše nájemného v retailových jednotkách se opět odvíjí od kvality a stavu pronajímaných prostor. Stanovení cenového intervalu je v případě městské části Prahy 5, kde si lze pronajmout obchodní prostor ve špičkové A budově, a stejně tak v podzemním podlaží neudržovaného 100 let starého bytového domu, velice široký a může začínat pod hranicí 100 Kč/m2.
Kancelářské prostory V případě kancelářských prostor platí totéž, co pro byty a maloobchodní jednotky výše. Tabulka 15 uvádí přehled nájmů kancelářských prostor v budovách typu A a B.
Tab. 15 - Obvyklé ceny nájmů kancelářských prostor v městské části Prahy 5 Obvyklé ceny nájmů kancelářských prostor v městské části Prahy 5 (EUR/m2) Do 1 000 m2
1 000 – 5 000 m2
Nad 5 000 m2
A+ budovy
14 - 15 EUR/m2
13 EUR/m2
12 EUR/m2
B budovy
10 - 11 EUR/m2
-
-
103
Výše uvedené nájemné je tzv. nájemné efektivní, tedy s již započítaným rent-free, které se s velikostí pronajímaných prostor zvyšuje.
3.5.
Celkový marketingový výhled
Vzhledem k současné ekonomické situaci, kterou z hlediska realitního trhu charakterizuje velmi rychlý nárůst cen v poměrně krátkém čase a který můžeme označit za cenovou bublinu, lze poměrně jednoznačně predikovat obrat směrem dolů v horizontu příštích tří až pěti let. Obecně lze nicméně konstatovat, že Praha díky svému výsadnímu postavení hlavního města nikdy nedozná propadu poptávky v takové míře jako ostatní regiony České republiky. Z hlediska míry cestovního ruchu, kterou zajišťuje a podporuje ještě stále poměrně velká bezpečnost našeho středoevropského regionu (a pokud nedojde k nějaké výrazné katastrofě typu teroristického útoku atp., neměla by být výraznějším způsobem ohrožena), bude investice do realit stále vyhledávaným způsobem zhodnocení volných finančních prostředků. Díky nedostatku
ubytovací
kapacity a současnému rozmachu
ubytovacích
internetových portálů typu airbnb budou atraktivní lokality z hlediska investice vždy lákavé. A to se týká i městské části Prahy 5, zejména pak její centrální části v oblasti křižovatky Anděl. Plánovaná výstavba nových administrativních budov Smíchov City na Andělu bude mít rovněž vliv na celou řadu skutečností – pravděpodobně zahýbe kancelářským sektorem, který by měl po zpomalení výstavby v loňském roce až letos zaznamenat mírnou stagnaci v jinak dlouhodobém propadu způsobeném příliš velkou nabídkou kancelářských prostor oproti poptávce. S tím samozřejmě souvisí stěhování nájemců a jejich zaměstnanců do dané lokality a jejího bezprostředního okolí a všeobecně i posun ve vnímání oblasti z hlediska atraktivity, občanské vybavenosti, ale i možností, jak trávit volný čas. Velkou hrozbou je každopádně již v úvodu této analýzy zmiňovaná hypoteční politika. Současná situace začíná připomínat Spojené státy v roce 2007, a pokud stejně jako tam dojde ke kolapsu bankovního sektoru vlivem neschopnosti splácení hypotečních úvěrů, můžeme na realitním trhu (a nejen na něm) očekávat doslova zemětřesení. S velkou zvědavostí se očekává chystaná
úprava
legislativy
posilující
regulaci
spotřebitelských
o spotřebitelském úvěru prošel v dubnu 2016 druhým čtením.
104
půjček
–
zákon
Dalším rozmáhajícím se nešvarem, který bude mít své důsledky do budoucna, je stále se vyostřující veřejný boj radnic s developery a kladení překážek nové výstavbě, která byla v celé řadě případů zahájena bez stavebního povolení, a v několika případech právě z důvodu absence stavebního povolení již došlo k pozastavení výstavby. V městské části Prahy 5 se to týká např. projektu Svět Na Pláni developera Geosan Development nebo Rezidence Na Malvazinkách v Košířích, kdy Úřad MČ Praha 5 v říjnu 2014 rozhodl, že developerské společnosti SATPO nevzniklo právo provést stavbu. Dle novely stavebního zákona by měl k 31.12.2020 vejít v platnost nový územní plán, jehož přípravy provázejí velké diskuze. Bezesporu jeho finální podoba bude mít na další vývoj celého území nemalý vliv.
105
4. Závěr První část této bakalářské práce, která se věnuje specifikům oceňování historických staveb a kulturních památek, lze shrnout konstatováním, že jde o problematiku velice vrstevnatou a její praktické uchopení je těžko unifikovatelné. Z dlouhodobého hlediska zaměřeného na zachování faktické, historické a kulturní hodnoty těchto objektů nelze opominout takové faktory, jako je související a v čase proměnlivá legislativa, přístup a odborná vybavenost příslušných pracovníků památkové péče, dynamicky se vyvíjející ekonomická situace a s ní související proměna realitního trhu, ale i duchovní hodnoty převládající ve společnosti jako takové. Ačkoli by toto téma samo o sobě vydalo na samostatnou publikaci, záměrem tohoto oddílu byl stručný přehled, který na všechny tyto dílčí činitele poukazuje a vyvozuje z nich nutnost nahlížet na tento sektor realitního trhu a jeho jednotlivá ocenění komplexně. Druhá, praktická část práce, zaměřená na tržní ocenění malého a většího rozsahu, konkrétně bytové jednotky a bytového domu v památkové zóně městské části Prahy 5, v praxi využívá již v prvním oddílu práce zmiňované oceňovací metody, a to porovnávací, výnosovou a nákladovou. Vzhledem k tomu, že se v obou případech jedná o běžně obchodované majetky, byla největší váha připsána metodě porovnávací. Výsledné hodnoty tržního ocenění reflektují současnou situaci na pražském realitním trhu. Analytická a zároveň poslední část práce se zabývá aktuální situací na realitním trhu městské části Prahy 5 a v jejím závěru je formulována predikce vývoje tohoto lokálního trhu v horizontu příštích tří až pěti let. Ten bude ovlivněn současnou ekonomickou situací a jejím překotným vývojem, plánovanou výstavbou a její realizací či nerealizací v závislosti na projednávaném územním plánu a vedení radnic, ale i měnícími se trendy v ubytování a hypoteční politikou bank. Nelze rovněž vyloučit, že bude ovlivněn politickou situací týkající se středoevropského regionu v souvislosti s bezpečnostními opatřeními, který celý region poslední rok aktivně řeší.
106
5. Seznam použité literatury Adaptace. Lidová architektura [online]. 2012 [cit. 2016-01-21]. Dostupné z: http://www.lidova-architektura.cz/prehled-seznam/encyklopedie/adaptace-stavby.htm BLÁHA, Jiří. Operativní průzkum a dokumentace historických staveb. 1. vyd. Praha: Národní památkový ústav, územní odborné pracoviště středních Čech v Praze ve spolupráci s ústředním pracovištěm, 2005, 111 s. Odborné a metodické publikace (Národní památkový ústav). ISBN 80-86516-18-0. BRADÁČ, Albert (ed.). Opotřebení nemovitostí ve vztahu k jejich oceňování. Ostrava: Dům techniky ČSVTS, 1987. Cenová mapa stavebních pozemků hl. m. Prahy. Praha [online]. Praha [cit. 2016-0412]. Dostupné z: http://mpp.praha.eu/app/map/cenova-mapa/ CEJNAROVÁ, Alena. Aspekty komerčního využití kulturních památek v ČR: The aspects of the commercial use of the cultural landmarks in the Czech Republic. Brno, 2009. Diplomová práce. Masarykova univerzita. Vedoucí práce Ing. arch. Lea Vojtová, Ph.D. CIGÁNKOVÁ, Simona. Vláda schválila památkový zákon. KDU-ČSL [online]. Praha, 2015 [cit. 2016-01-21]. Dostupné z: http://www.kdu.cz/aktualne/archiv/2015/vlada-schvalilapamatkovy-zakon DROCHYTKA, Rostislav a Jiří BYDŽOVSKÝ. Vady a poruchy stavebních materiálů a jejich vliv na stanovení slevy z díla. Soudní znalec. 2004, 15. GIRSA, Václav. Předprojektová příprava a projektová dokumentace v procesu péče o stavební památky. Praha: Národní památkový ústav, ústřední pracoviště, 2004, 108 s. Odborné a metodické publikace, sv. 27. ISBN 80-86234-36-3. KAŠŠA, Emil. Životnost staveb. Oceňování nemovitostí [online]. 2013 [cit. 2016-0121]. Dostupné z: http://ocenovani-znojemsko.webnode.cz/news/zivotnost-staveb/ KAVALÍR, Martin. Porovnávací metoda a databáze. Praha, 2009. Diplomová práce. Bankovní institut vysoká škola. Vedoucí práce Ing. Petr Ort, PhD. MEZINÁRODNÍ CHARTA O ZACHOVÁNÍ A RESTAUROVANÍ PAMÁTEK A SÍDEL:
Benátská
charta. Icomos [online].
Praha
[cit.
2016-01-21].
Dostupné
z:
http://www.icomos.cz/images/dokumenty/benatska-charta.pdf Nahlížení do katastru nemovitostí. Státní správa zeměměřictví a katastru [online]. [cit. 2016-04-17]. Dostupné z: http://nahlizenidokn.cuzk.cz/ 107
Nemovité památky. Národní památkový ústav [online]. Praha, 2003-2015 [cit. 201601-21].
Dostupné
z:
http://www.npu.cz/pro-odborniky/pamatky-a-pamatkova-
pece/pamatkovy-fond/nemovite-pamatky/ Obvod Praha 5 [obrázek] Mapy.cz [online]. [cit. 2016-04-15]. Dostupné z: www.mapy.cz Oceňování: zákon o oceňování majetku, vyhláška o oceňování majetku, další předpisy: podle stavu k 1.1.2016. Ostrava: Sagit, 2016. ÚZ. ISBN 978-80-7488-139-8. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2008. ISBN 978-80-7265-128-3. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, 2007, 74 s. ISBN 978-80-7265-113-9. ORT, Petr. Problematika oceňování památkově chráněných nemovitostí podle cenového předpisu. Znalec. 2007, (3). OŠLEJŠEK, Jiří a Albert BRADÁČ. Znalecká činnost ve stavebnictví. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 1994. ISBN 80-85867-06-0. Podíl hypoték se selháním splácení [graf] Kurzy.cz [online]. Praha: AliaWeb, [cit. 2016-04-15]. Dostupné z: http://www.kurzy.cz/hypoteky/hypotecni-trh/ Praha - Metodická podpora regionálního rozvoje [online]. Brno: GaREP, 2006 [cit. 2016-04-15]. Dostupné z: www.regionaldevelopment.cz/index.php/praha.html ŠMAHEL, Milan. Oceňování památkově chráněných objektů pro účely pojištění: Valuation of listed buildings for insurance purposes : teze habilitační práce. Brno: VUTIUM, 2010, 39 s. ISBN 978-80-214-4215-3. Veřejná databáze. Český statistický úřad [online]. 2015 [cit. 2016-04-15]. Dostupné z: https://vdb.czso.cz/vdbvo2/faces/cs/index.jsf?page=uzivdotaz#k=5&pvokc=44&uroven=100&w= VLČEK, Milan. Poruchy a rekonstrukce staveb. 1. vyd. Brno: ERA, 2001, 220 s. Technická knihovna. ISBN 80-86517-10-1. Vývoj počtu obyvatel a počtu osobních automobilů [graf] Ročenka dopravy 2014. Sydos.cz [online]. Centrum dopravního výzkumu [cit. 2016-04-15]. Dostupné z: https://www.sydos.cz/cs/rocenka-2014/rocenka/htm_cz/cz14_806000.html Zákon
č.20/1987
Sb.,
o
státní
památkové
péči.
Dostupné
http://www.mkcr.cz/assets/kulturni-dedictvi/pamatkovy-fond/legislativa/29--Uplne-zneni-sjudikaturou.doc 108
z:
Zákon
č.
89/2012
Sb.,
nový
občanský
zákoník.
Dostupné
http://portal.gov.cz/app/zakony/download?idBiblio=74907&nr=89~2F2012~20Sb.&ft=pdf
109
z:
