Specifika oceňování historických staveb a památek

Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra podnikání a oceňování

Specifika oceňování historických staveb a památek Bakalářská práce

Autor:

Petra Zieglerová Oceňování majetku

Vedoucí práce:

Praha

doc. Ing. Jan Pašek, Ph.D.

Červen, 2015

Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci zpracovala samostatně a v seznamu uvedla veškerou pouţitou literaturu. Svým podpisem stvrzuji, ţe odevzdaná elektronická podoba práce je identická s její tištěnou verzí, a jsem seznámena se skutečností, ţe se práce bude archivovat v knihovně BIVŠ a dále bude zpřístupněna třetím osobám prostřednictvím interní databáze elektronických vysokoškolských prací.

V Kynšperku nad Ohří dne 26. června 2015

Petra Zieglerová

Poděkování Ráda bych touto cestou poděkovala především vedoucímu mé bakalářské práce, panu doc. Ing. Janu Paškovi, Ph.D., panu Ing. Petru Ortovi, Ph.D. a panu Ladislavu Kupkovi za jejich přístup, cenné rady, poskytnutý materiál a odborné vedení mé práce. Zároveň bych chtěla poděkovat mé rodině za jejich trpělivost a podporu během mého studia.

Anotace Bakalářská práce sestává ze tři částí. V první, teoretické části jsou definovány základní pojmy, shrnut vývoj památkové péče a hodnot památek a hlavním cílem je analýza postupů a metodických přístupů oceňování historického a památkově chráněného stavebního fondu. Druhá, praktická část se skládá ze dvou trţních ocenění, ocenění bytu a ocenění historické radnice. Třetí, analytická část je zaměřena na trh okresu Sokolov, obsahuje stručnou charakteristiku lokality a analýzu realitního trhu s nemovitostmi v různých segmentech tohoto regionu.

Klíčová slova Základní pojmy Hodnoty památek Oceňování historických staveb Oceňování památek Oceňování nemovitostí Analýza realitního trhu

Annotation The bachelor thesis consists of three parts. There are defined basic terms and summarized the development of cultural heritage and values of monuments in the first part. The main goal of theoretical part is to analyze the practices and methodological approaches of valuing the historical and heritage-listed monuments fund. The second part consists of two market valuations of flat and historical town hall. The third analytical part is focused on the market in district of Sokolov. This part contains the brief description of the locality and analysis of the real estate market in various segments of the region.

Key words Worth of monuments Valuation of historic building Valuation of monuments Valuation of the real estate Analysis of thereal estate market

Obsah

Úvod .................................................................................................................................. 7 I.

TEORETICKÁ ČÁST ............................................................................................. 8

1.

Pojmy historická stavba versus památka.................................................................. 8

2.

Památková péče ...................................................................................................... 10 2.1.

Právní úpravy a legislativa .............................................................................. 10

2.2.

Pojem hodnota památky.................................................................................. 12

2.3.

Struktura hodnot památek a vývoj památkové péče ....................................... 13

2.3.1. Památková hodnota dle Aloise Riegla .............................................................. 14 3.

Pojmy hodnota versus cena .................................................................................... 18

4.

Struktura ocenění ................................................................................................... 20 4.1.

Nález ............................................................................................................... 20

4.1.1. Podkladová dokumentace ............................................................................... 20 4.1.2. Místní šetření .................................................................................................. 21 4.1.3. Stavebně technický průzkum a technické vybavení ....................................... 21 4.1.4. Širší vztahy a lokalita ...................................................................................... 22 4.2.

Analýza ........................................................................................................... 23

4.2.1. Hodnotící kritéria analýzy ................................................................................. 23 4.2.2. Pozitiva versus negativa památkově chráněných objektů ................................. 24 4.3.

Ocenění historických staveb a památek .......................................................... 26

4.3.1.

Rozdělení historických staveb dle funkce a uplatnění na trh ......................... 26

4.3.2. Oceňování na trţních principech .................................................................... 27 4.3.3. Oceňování dle vyhlášky .................................................................................. 32 5.

Hodnota památek z ekonomického hlediska .......................................................... 34

6.

Analýza trhu historických staveb a památek .......................................................... 35

7.

Účel ocenění ........................................................................................................... 36 5

Závěr ............................................................................................................................... 37 II.

Praktická část ......................................................................................................... 39

Trţní ocenění bytu v Sokolově ....................................................................................... 39 Trţní ocenění historického objektu radnice v Kynšperku nad Ohří ............................... 58 III. Analytická část ....................................................................................................... 81 Analýza trhu okresu Sokolov .......................................................................................... 81 Seznam citací .................................................................................................................. 93 Seznam pramenů ............................................................................................................. 94

6

Úvod Téma mé bakalářské práce je specifika oceňování historických staveb a památek. Bakalářská práce je strukturně členěna na teoretickou, praktickou a analytickou část. Tyto samostatné části se pak logicky a dle témat člení na podkapitoly. V teoretické části definuji základní pojmy pro lepší orientaci v problematice. Dále po informační stránce shrnuji vývoj památkové péče a seznamuji čtenáře s moţným pohledem a chápáním hodnot vztahujícím se k památkám. Stěţejní je pak část zabývající se oceňováním historických staveb a památkově chráněných staveb. Cílem teoretické části mé bakalářské práce je analýza a vyhodnocení vhodnosti metod oceňování a jejich postupů vzhledem ke specifické skupině nemovitostí – historických staveb a památek. Zároveň v této části nalezneme stručnou analýzu realitního trhu s historickými objekty a účel oceňovaní takto specifických nemovitostí. Teoretická část je psána na základě rešerše odborné literatury, skript a internetových článků. Zároveň jsem také vycházela ze znalostí, které jsem během svého studia nabyla a také z informací, jeţ mi byly poskytnuty odborníky z praxe. Cílem druhé, praktické části mé práce je vypracování dvou ocenění, a to aplikací metod a postupů, jeţ se pro účely ocenění těchto konkrétních nemovitostí pouţívají. Jako první oceňuji byt v historickém centru města Sokolov s vyuţitím metody porovnávací a výnosové. Metodu porovnávací jsem zvolila vzhledem ke skutečnosti, ţe v okolí se nachází dostatek nabízených porovnatelných bytů k prodeji. Zároveň jsem byt ocenila i metodou výnosovou, protoţe jej lze nabídnout na trhu nemovitostí k pronájmu, a tudíţ jsem přesvědčena, ţe má potenciál generovat zisk. Jako druhou nemovitost oceňuji historický a památkově chráněný objekt Panský dům v Kynšperku nad Ohří. Pro ocenění tohoto typu nemovitosti jsem zvolila metodu výnosovou jakoţto adekvátní vzhledem k přihlédnutým okolnostem, ţe stavba slouţí k administrativě a její kancelářské prostory jsou pronajímatelné. Zároveň jsem objekt ocenila metodou porovnávací, abych zohlednila i významný faktor cennosti stavby z historického památkového hlediska. Ve třetí části mé práce se zabývám trhem v okrese Sokolov. Tato část obsahuje stručnou charakteristiku okresu Sokolov a jeho rozčlenění, souhrn informací a analýzu realitního trhu různých typů nemovitostí v jednotlivých segmentech okresu. Při zpracovávání této části mé bakalářské práce jsem vycházela z nabídek na internetových realitních serverech a z informací, jeţ mi poskytla místní realitní kancelář působící v lokalitě okresu Sokolov.

7

I.

TEORETICKÁ ČÁST

1. Pojmy historická stavba versus památka Historická stavba nemusí být vţdy památkou a památka nemusí být zákonitě historickou stavbou. Ačkoli v druhém případě tomu tak většinou je, známe i poměrně mladé stavby jako například televizní vysílač na Ještědu postavený v roce 1971, který je povaţován za památku. Abychom se vyhnuli případným nepřesnostem a chybně tyto pojmy nezaměňovali, uvádím následující definice.

Historická stavba Pojmem historická stavba se rozumí taková stavba, která byla postavena z materiálů a metodami, které se dnes jiţ primárně pro tento účel nepouţívají. Za „historické materiály“ můţeme povaţovat například kámen, dřevo, cihly pálené i nepálené, smíšené zdivo, dále pojiva jako sádra nebo vápno či vápenné omítky, které dnes jiţ vystřídaly novější technologicky vyspělejší a praktičtější materiály s delší dobou ţivotnosti či snadnější údrţbou či obnovou. Vzhledem k tomu, ţe pojem „historie“ nemá z hlediska času jasné a konkrétní pevné ohraničení, obecně do této kategorie lze zařadit stavby, které jsou staré zhruba 100 a více let a to právě s přihlédnutím k pouţitým materiálům a technologiím.

Památka Památka vychází ze slova paměť, pamatovati a nese odkaz minulosti, ve které tkví skrytá hodnota. Měla by v nás vyvolávat vzpomínku na minulou událost, činnost či prostředí. Památka však nemusí být stará, ale můţe být i nová, nemusí se jednat pouze o věc nemovitou, ale i movitou a nemusí nám připomínat pouze odkaz jednotlivce, nýbrţ i národa či produkt přírody. „Památky jako nositelé duchovního odkazu minulosti představují v přítomném ţivotě národů ţivé svědectví jejich staletých tradic. Lidstvo, které si kaţdodenně uvědomuje jednotu všelidských hodnot, povaţuje památky za společné dědictví a prohlašuje se vůči budoucím generacím za solidárně zodpovědné za jejich zachování. Povaţuje za svou povinnost odevzdat jim je v plné bohatosti jejich původnosti.“1 8

Ačkoli pojem památka zahrnuje široké spektrum objektů a věcí, my pro účely této bakalářské práce budeme pojem chápat jako nemovitou památku. Ve stručnosti lze říci, ţe hlavní rozdíl mezi pojmy historická stavba a památka je v kulturních hodnotách plynoucích z existence stavby.

9

2. Památková péče Památková péče je cílená snaha o zachování kulturního dědictví, a to formou evidence, ochrany a záchrany památek. Zákonem je stanovené organizační uspořádání státní památkové péče, kde se mezi orgány vykonávající památkovou péči řadí v první řadě Ministerstvo kultury, které zřizuje památkovou inspekci, dále krajské úřady a obecní úřady obcí s rozšířenou působností a Odborná organizace státní památkové péče – Národní památkový ústav. „Právní ochrana je nástrojem, jak garantovat zachování vybraného vzorku památkového fondu, nikoliv hranicí, za níţ bychom se měli chovat nekulturně.“2

2.1 Právní úpravy a legislativa Státní památková péče se na našem území datuje jiţ od roku 1850, kdy byla ve Vídni zaloţena Centrální komise pro ochranu památek a její teorie vychází mimo jiné i z mnoţství mezinárodně přijatých dokumentů, především z Rakouska a Německa. Hlavním předpokladem, aby tento obor mohl fungovat, bylo vytvoření komplexního systému, který bude praktikovatelný a jednoznačné právní legislativy. Právě proces právních úprav trval na našem území (vztaţeno k Československému státu a České republice) bezmála 100 let a to od roku 1918 (vyhlášení samostatného Československa). Od té doby si právní úpravy památkové péče prošly celou řadou změn a výkon památkové péče byl i díky častým změnám státního zřízení a společenských systémů často nenavazující, nedostatečný a problémový. V současné době máme platný zákon č. 20/1987 Sb. O státní památkové péči.

Účel zákona Účel zákona je stanoven v prvním paragrafu zákona O statní památkové péči. „(1) Stát chrání kulturní památky jako nedílnou součást kulturního dědictví lidu, svědectví jeho dějin, významného činitele ţivotního prostředí a nenahraditelné bohatství státu. Účelem zákona je vytvořit všestranné podmínky pro další prohlubování politickoorganizátorské a kulturně výchovné funkce státu při péči o kulturní památky, o jejich zachování, zpřístupňování a vhodné vyuţívání, aby se podílely na rozvoji kultury, umění, vědy a vzdělávání, formování tradic a vlastenectví, na estetické výchově pracujících a tím přispívaly k dalšímu rozvoji společnosti.

10

(2) Péče státu o kulturní památky (dále jen "státní památková péče") zahrnuje činnosti, opatření a rozhodnutí, jimiţ orgány a odborná organizace státní památkové péče (§ 25 aţ 32) v souladu se společenskými potřebami zabezpečují zachování, ochranu, zpřístupňování a vhodné společenské uplatnění kulturních památek. Ostatní orgány státní správy, a jiné organizace spolupracují v oboru své působnosti s orgány a odbornou organizací státní památkové péče a pomáhají jim při plnění jejich úkolů.“3

Kulturní památka Dle zákona č. 20/1987 Sb. O státní památkové péči je pojem kulturní památka definován hned ve druhém paragrafu zákona. „(1) Za kulturní památky podle tohoto zákona prohlašuje ministerstvo kultury České republiky (dále jen ministerstvo kultury) nemovité a movité věci, popřípadě jejich soubory, a) které jsou významnými doklady historického vývoje, ţivotního způsobu a prostředí společnosti od nejstarších dob do současnosti, jako projevy tvůrčích schopností a práce člověka z nejrůznějších oborů lidské činnosti, pro jejich hodnoty revoluční, historické, umělecké, vědecké a technické, b) které mají přímý vztah k významným osobnostem a historickým událostem. (2) Za podmínek podle odstavce 1 písm. a) nebo b) lze za kulturní památku samostatně prohlásit stavbu, která není samostatnou věcí, nebo soubor staveb; i taková kulturní památka se povaţuje za nemovitou kulturní památku. (3) Za kulturní památku lze prohlásit soubor věcí nebo staveb, i kdyţ některé z nich nevykazují znaky kulturní památky podle odstavce 1.“3 V České republice máme 40 330 nemovitých památek. Ze známých kulturních památek můţeme vyjmenovat například hrad a zámek Roţmberk, zámek Blatná či hrad Písek s opevněním. Z Karlovarského kraje jsou to pak například kostel Svatého Mikuláše či dům Špalíček v Chebu, zámek Sokolov, hrad Loket a zámek Jindřichovice na Sokolovsku nebo Divadlo Vítězslava Nezvala či hned několik kolonád v Karlových Varech.

11

Národní kulturní památka Dle zákonač. 20/1987 Sb. O státní památkové péči je pojem národní kulturní památka definován ve čtvrtém paragrafu zákona. „(1) Kulturní památky, které tvoří nejvýznamnější součást kulturního bohatství národa, prohlašuje vláda České republiky nařízením za národní kulturní památky a stanoví podmínky jejich ochrany. (2) Vláda České republiky nařízením stanoví obecné podmínky zabezpečování státní památkové péče o národní kulturní památky.“3 Národních kulturních památek nalezneme v České republice 300. Z těch nejznámějších jsou to například Praţský hrad, Staroměstská radnice, Karlův most, Národní Divadlo, Národní muzeum, Karlštejn a mnoho dalších významných památek. Z Karlovarského kraje jsou to pak jáchymovská mincovna, důl Mauritius či Dlouhá stoka s Kladským a Novým rybníkem.

2.2 Pojem hodnota památky Na hodnotu památek můţeme nahlíţet několika různými pohledy a můţe mít obecně několik významů:

Relativně vyčíslitelná hodnota Relativně vyčíslitelné hodnoty jsou hodnoty vyčíslitelné na základě objektivního vnímání, potenciální měřitelnosti a existence metod oceňování. Právě tato hodnota je předmětem metod oceňování, kterými by měla být co nejpřesněji stanovena na základě měřitelných aspektů hodnoty – především výše výnosu památky (výnosová metoda), nové ceny památky (nákladová metoda).

Subjektivně deklarovaná hodnota Subjektivně deklarované hodnoty jsou závislé na moţném subjektivním hodnocení daného artefaktu či stavby. Tato hodnota z definice vykazuje vyšší rozptyl a niţší exaktnost oproti ostatním aspektům hodnoty podpořených oceňovací metodou.

12

Nevyčíslitelná hodnota Nevyčíslitelná hodnota se běţně uţívá u nejvýznamnějších památek, vzhledem k jejich jedinečnosti, hodnotě duchovní, historické, umělecké, vědecké či technické. Tento typ památek zahrnuje unikáty, které jsou nezastupitelné svou rolí duchovní (Chrám sv. Víta), historickou (Praţský hrad), technickou (řetězový most ve Stádleci).

Funkční hodnota památky Funkční hodnota památky spočívá ve společenském uplatnění dané památky a funkčním vyuţití. Tedy jinak řečeno ve schopnosti dané památky dostát poţadavkům a potřebám moderního člověka, uplatnit se na trhu a generovat zisk svému majiteli.

Objektivně měřitelná hodnota Objektivně měřitelná hodnota je přímá hodnota související s hmotnou realizací, tedy tvorbou a výrobou a zahrnuje estetickou hodnotu, uměleckou hodnotu a finanční hodnotu ve smyslu vynaloţených nákladů (nákladová metoda).

Relativně subjektivní hodnota Relativně subjektivní hodnota, tedy nepřímá hodnota, vzniká na základě existence památky a vztahu k jejímu okolí a můţe představovat hodnotu historicko-dokumentární, hodnotu unikátně-monumentální, hodnotu v důsledku stáří. S touto hodnotou souvisí schopnost dané památky pozitivně ovlivňovat cenu okolních nemovitostí a zvyšovat cestovní ruch v přilehlém okolí (kontribuční metoda oceňování).

2.3 Struktura hodnot památek a vývoj památkové péče Vytvoření platného, celistvého a ujednoceného teoretického základu pro zjišťování hodnoty památek je velice náročným úkolem, jelikoţ je vţdy nutný individuální přístup. I navzdory posuzování odborníky je jiţ z podstaty těţké vyvarovat se subjektivitě při posuzování hodnot a toho, zda je konkrétní památka hodna památkové péče. Další překáţkou jakéhosi jednotného návodu je vysoká rozmanitost kulturního dědictví na našem území zapříčiněná dlouhou historií naší země a s ní spojeným vývojem ve stavebnictví ovlivněným několika uměleckými slohy. Individuální přístup odborníka se tedy zdá být zásadním při oceňování památky i při samotném posuzování, zda se o památku vůbec jedná. Aniţ bychom se snaţili paušalizovat, je potřeba definovat několik obecně platných tezí, které by nám 13

pomohly alespoň se přiblíţit idealizovanému "návodu“. V tomto smyslu je jedním z nejzásadnějších pojmů při procesu uznání památky památkou kulturní pojem hodnota, kterou památce přiznáme. Díky takto stanovené a přiznané hodnotě víme, zda a proč památku chránit. Jako zakladatele, jenţ vytvořil jako první ucelená teoretická východiska a systém hodnot pro památkovou péči povaţujeme Aloise Riegla (1858-1905). Tento historik umění, památkář a profesor vídeňské university se stal v druhé polovině 19. století vůdčím představitelem tzv. vídeňské školy dějin umění, která měla zásadní vliv na formování metodologického rozvoje nejen dějin umění, ale také znalectví a památkové péče. Ve své práci z roku 1903 Moderní kult památek- jeho podstata a vznik (Der moderne Denkmalkultus. Sein Wesen und seine Entstehung) vyloţil svou teorii památky a struktury hodnot, která se formuje od vzniku památky a tvoří se během jejího ţivota. Celý spis vznikl pro Ústřední komisi pro umělecké a historické památky, kdy Alois Riegl měl za úkol navrhnout plán reorganizace veřejné památkové péče v Rakousku. Alois Riegl hodnoty památek rozčlenil takto: Památková hodnota Pamětní hodnota

Hodnota stáří

Historická hodnota

Přítomnostní hodnota Záměrná hodnota památek

Umělecká hodnota Uţitná hodnota

Hodnota novosti

Relativní umělecká hodnota

(Tabulka rozdělení struktury památkových hodnot dle Aloise Riegla)

2.3.1. Památková hodnota dle Aloise Riegla Pamětní hodnota Pamětní hodnota vychází z podstaty památky a jejího historického vývoje. Člení se na tři kategorie hodnot: záměrnou hodnotu památek, historickou hodnotu a hodnotu stáří.

Hodnota stáří Hodnota stáří je hodnota, jeţ tkví ve stáří památky, potaţmo tedy v představě času, jeţ uplynul od vzniku díla či objektu. Umělecké dílo je podle Aloise Riegla organismem, který podléhá podobným zákonům jako organismy ţivé, tedy i smrti a rozkladu. 14

Právě naprosto odlišné chápání a preference hodnoty stáří a historické hodnoty mělo vliv na budoucnost památek a péči o ně. Jedna z moţností je památky renovovat a rekonstruovat tak, aby nám co nejlépe přiblíţily původní stav. Takovouto památku bude narušovat jakýkoli vliv či změna na prapůvodní ráz památky, tedy i například různé přestavby a slohové úpravy. „Na nových lidských dílech nás ruší jevy odumírání (předčasného úpadku) právě tak jako na starých lidských dílech projevy nového vzniku (nápadné restaurování).“4, str. 33 Druhým extrémem je potom ponechání památky do doby rozpadu a rozkladu a poté zakonzervovat tyto zříceniny. Alois Riegl ve své době preferoval právě hodnotu stáří, tedy názor, ţe organismus má "svobodně doţít a člověk ho můţe nanejvýš uchránit před předčasným skonáním"4, str. 33, nikoli ho "násilím" udrţovat při ţivotě. „Jeví se, ţe vládě přírody, včetně její zničující a rozkladné stránky, která je chápána jako ustavičné obnovování ţivota, je vyhrazeno stejné právo jako tvořivé vládě člověka."4, str. 33 Příkladem je zřícenina hradu Trosky ze 14. století v CHKO Český ráj. Tato národní kulturní památka na první pohled odráţí dlouhý čas své existence. Zároveň za celou dobu nebyl objekt nijak výrazně přestavován či modernizován do jiných architektonických slohů. V roce 2012 byla dokončena práce na údrţbě hradu, kdy došlo k rekonstrukci a konzervaci části hradeb.

Historická hodnota Historickou hodnotu mají tzv. nechtěné památky, tedy památky uměleckohistorického vývoje, které mají hodnotu historickou a zároveň uměleckou, vzbuzují zájem o jednotlivou událost nebo historické období a reprezentují stupeň vývoje nějaké tvůrčí oblasti lidstva. Konkrétní stavba je dokladem určitého slohu a architektury, potaţmo i myšlení a pohledu člověka na svět, technických postupů či místem spjatým s významnou osobností historie a v takovémto duchu se ji také snaţíme zachovat. Ačkoli jsou hodnota historická i hodnota stáří obě pamětními hodnotami, naprosto se rozcházejí v rozhodujícím bodě památkové péče. Tedy zda památky udrţovat či je nechávat „doţít“4, str. 39. „Čím větší je historická hodnota, tím menší je hodnota stáří.“4, str. 43

15

Příkladem můţe být zámek Litomyšl, památka zapsaná na seznamu světového dědictví UNESCO, se svou sgrafitovou výzdobou, tzv. „psaníčky“, jeţ je typická pro renesanční fasády. Dokládá a reprezentuje tedy konkrétní historický sloh.

Záměrná hodnota památek Záměrnou hodnotu památek nebo také záměrnou pamětní hodnotu mají tzv. chtěné památky, tedy pomníky, různé pamětní desky a místa. Tyto vznikají záměrně jako připomínka významných událostí, osob či historických mezníků a vyţadují nepomíjivost, věčnost, restauraci a stálou obnovu. „Záměrná pamětní hodnota má jiţ od samého počátku, to znamená od zhotovení památky, stanovený účel: nikdy nedovolit, aby se vybraný moment stal tak řečeno minulostí, zachovat ho ve vědomí potomků stále přítomný a ţivý.“4, str. 48 Jako příklad můţeme uvést Pomník svatého Václava na Václavském náměstí v Praze. Tento pomník vznikl k památce svatého Václava jakoţto patrona české země a jako symbol české státnosti. Nestal se tedy památkou aţ v závislosti na čase a délce své existence, ale byl jako památka jiţ záměrně vytvořen a jiţ od počátku je pomník udrţován.

Přítomnostní hodnota Přítomnostní hodnota vychází ze skutečnosti, ţe památka neplní pouze funkci pamětihodnosti, ale můţe uspokojovat potřeby současného člověka a plnit nějakou funkci i v dnešní době. Přítomnostní hodnota můţe vzejít z uspokojení smyslových nebo duchovních potřeb, dle toho ji dělíme na uţitnou a uměleckou hodnotu.

Uţitná hodnota Uţitná hodnota uspokojuje potřeby na úrovni smyslů. Příkladem můţe být stará budova, kterou dodnes můţeme vyuţívat a musí zůstat zachována v obyvatelném stavu a bez bezpečnostních a zdravotních rizik. „Obecně lze tedy říci, ţe uţitné hodnotě je vlastně lhostejný způsob, jakým zacházíme s památkou, pokud není dotčena její existence, ale uţitná hodnota nesmí dělat absolutně ţádné ústupky hodnotě stáří.“4, str. 51 Jako příklad lze uvést různé hrázděné stavby, fary a podobně, které ačkoli jsou památky, musí splňovat i nároky na plnění určité funkce. Konkrétně můţeme zmínit hrázděný dům

16

Špalíček v Chebu na náměstí Krále Jiřího z Poděbrad, který je kulturní památkou České republiky, a v jeho prostorách se provozuje známá kavárna a restaurace.

Umělecká hodnota Umělecká hodnota uspokojuje duchovní potřeby člověka. Kaţdá památka má uměleckou hodnotu, pokud odpovídá poţadavkům soudobého uměleckého chtění. Dle těchto poţadavků dělíme uměleckou hodnotu na hodnotu novosti a relativní uměleckou hodnotu.

Hodnota novosti Tuto hodnotu má kaţdé nové vzniklé dílo, které je celistvé a nepodléhá rozkladu ani formy, ani barev. Je v rozporu s hodnotou stáří. „Protoţe kaţdá památka musí podle svého stáří a podle příznivých či nepříznivých okolností zakoušet ve větší či menší míře rozkladný účinek přírodních vlivů, je pro památku celistvost

formy

nedosaţitelná.“

a

barev,

která

je

vyţadována

hodnotou

novosti,

naprosto

4, str. 55

Příkladem můţe být nově namalovaný obraz či právě postavená zajímavě architektonicky a umělecky řešená vila.

Relativní umělecká hodnota Náplň této hodnoty nepředstavuje nic objektivního a trvale platného, nýbrţ podléhá neustálé změně soudobého vnímání, a to z toho důvodu, ţe neexistuje ţádný obecně platný umělecký kánon. „Relativní umělecká hodnota umoţňuje, aby díla předchozích generací nebyla oceňována jen jako svědectví o překonávání přírody silou lidské tvořivosti, ale i pro své specificky osobité pojetí, svou formu a barvu.“4, str. 67 Příkladem je dnes zcela běţná situace, kdy památka nemusí mít pro současného člověka ţádnou uměleckou hodnotu a naopak se nám jako největší umělecká díla zdají památky, jeţ ve své době naráţely na ţivý odpor a nebyly uznávány.

17

3. Pojmy hodnota versus cena Ačkoli se často pojmy hodnota a cena zaměňují a splývají, neznamenají totéţ.

Hodnota Hodnota je pojmem ekonomicky obecným. Nejedná se tedy o konkrétní číslo, nýbrţ o optimální rozptyl předpokládaných cen, za které je věc prodejná. Na hodnotu nemovitosti můţeme nahlíţet z několika úhlů pohledu. Můţeme ji například vztahovat a vyvozovat ze schopnosti přinášet uţitek (vlastník můţe nemovitost uţívat ke svým vlastním účelům, k bydlení, podnikání apod. nebo z ní můţe mít zisk v podobě nájemného v případě pronajmutí). Výše uţitku je samozřejmě zcela individuální a je často závislá i na schopnostech vlastníka majetek vyuţít efektivně. Platí, ţe čím vyšší uţitek bude potenciálnímu kupci nemovitost generovat, tím vyšší hodnotu pro něj má a tedy je i ochoten zaplatit vyšší cenu. Zároveň je důleţitým hodnototvorným, potaţmo cenotvorným faktorem mnoţství tohoto statku. U pozemků lze obecně říci, ţe je jejich mnoţství konečné a vyčerpatelné. V případě nedostatku pozemků, nelze stavět nové stavby, lze tedy říci, ţe i mnoţství nemovitostí není nekonečné. Pokud budeme hodnotu vztahovat k nemovitosti historické, případně přímo ke stavbě památkově chráněné, je jedinečnost naprosto zásadním faktorem, který bude v ocenění hodnoty hrát zásadní roli. Hodnotu určujeme odhadem neboli oceněním. Chápeme jím proces objektivního posouzení nemovitosti na základě uţitných, technických a právních vlastností. V našem jazyce je zakotven ve větší míře pojem oceňování nemovitosti, nikoli ohodnocování. Je však nutné vědět, ţe výsledkem ocenění není odhad ceny, jeţ by se spíše nabízel, ale odhad hodnoty nebo také odhad návrhu ceny.5, str. 11

Trţní hodnota O trţní hodnotě můţeme mluvit tehdy, pokud existuje trţní prostředí a o trţním prostředí mluvíme tehdy, pokud se na trhu vyskytuje nabídka a poptávka. Trţní hodnota je pak fikce ideální a nejlepší ceny, kterou by bylo moţné dosáhnout za oceňovaný majetek k datu ocenění v běţném obchodním styku a za daného právního stavu.6, str. 12

18

Cena Cena je pojmem ekonomicky konkrétním. Jedná se o konkrétní částku, která je buďto poţadovaná prodávajícím nebo nabízená, popřípadě zaplacená kupujícím. Pro cenu platí, ţe je to částka ustálená v rozmezí, kde horní hranici tvoří subjektivní hodnocení zboţí kupujícím a spodní hranici hodnocení prodávajícím (minimum, za kterou je ochoten věc prodat).5, 12

str.

Platí, ţe nabídkové ceny jsou vyšší neţ ceny kupní. V případě rodinných domů zhruba o

15%, u bytů činí rozdíl aţ 23% a nejméně je to u pozemků 2,8%.

Trţní cena Trţní cenou se rozumí konkrétní částka, která byla dosaţena v určitém čase mezi konkrétním prodávajícím a kupujícím za konkrétní majetek. Trţní cenu nelze stanovit odhadcem, jelikoţ je závislá na dohodě kupujícího a prodávajícího. Pro odhadce je trţní cena alfou a omegou při vytváření databází a ocenění. Zjištění pravdivé realizované ceny je však problematické. Často je tato cena zkreslená z důvodu umělého navýšení či sníţení ceny, například kvůli čerpání úvěru, privatizaci či kvůli výpočtu niţší daně z nemovitosti.

19

4. Struktura ocenění Kaţdé ocenění sestává z několika částí, které tvoří ucelený informační souhrn o nemovitosti a zároveň také podkladný a podpůrný argumentační materiál pro ocenění.

4.1 Nález První částí ocenění je nález. Ten spočívá především v rešerši příslušných dokumentů a místním šetření. Touto přípravnou fází bychom měli shromáţdit všechny potřebné materiály pro ocenění a vytvořit si představu o nemovitosti, jeţ budeme oceňovat.

4.1.1 Podkladová dokumentace Před samotným oceněním a vůbec místním šetřením je vţdy důleţité provést studium podkladové dokumentace, a to právě z toho důvodu, abychom byly schopni posoudit a překontrolovat při místním šetření, zda jsou materiály aktuální a shodné se skutečným stavem nemovitosti. Právě u starších historických staveb a památek se často setkáváme s rekonstrukcemi, různými přestavbami a úpravami, o kterých bychom jako zpracovatelé ocenění měli vědět a tyto změny zanést do posudku a případně vyhodnotit to, zda tyto renovace hodnotu stavby zvýšily, či naopak sníţily. Příkladem mohou být nová plastová okna necitlivě zasazená do historické budovy, která naruší ráz a atmosféru stavby a sníţí tak její hodnotu. Podkladová dokumentace by měla být úplná, věrohodná a co moţná nejpřesněji odpovídat realitě a aktuálnímu stavu. Za ideální se povaţuje mít k dispozici projektovou dokumentaci v rozsahu prováděcího projektu, dokumentaci kolaudačních změn, následných rekonstrukcí a modernizací. Pokud tyto materiály nelze dohledat, je třeba mít k dispozici alespoň půdorysy podlaţí, řezy, koordinační situaci a technickou a průvodní zprávu. Dále pak výpis z katastru nemovitostí a kupní, nájemní smlouvy, popřípadě pasport nemovitosti. Pasport nemovitosti je zaznamenávaná evidence nemovitosti za účelem efektivnějšího provozu a vyuţití majetku a zároveň sledování ţivotního cyklu majetku a optimálního hospodaření. V souvislosti s podkladovou dokumentací v případě historických staveb a památek naráţíme na častý problém, ţe tato dokumentace je velice špatně dohledatelná. Pokud nám ji majitel nemůţe poskytnout, často tyto podklady můţeme nalézt v archivech, kde jsou zaloţeny příslušnými stavebními úřady, které vydávají stavební povolení (pro Karlovarský 20

kraj se nachází archiv v Jindřichovicích), v případě památek se můţeme obrátit i na Národní památkový ústav (pro Karlovarský kraj se Územní odborné pracoviště nachází v Lokti).

4.1.2 Místní šetření Místním šetřením zjišťujeme aktuální stav oceňované nemovitosti a pozemků, hodnotíme technický stav objektu a pořizujeme fotodokumentaci. Je nutné zjistit umístění staveb a pozemků dle katastrální mapy a určit, zda se stavby nenacházejí na pozemcích jiného vlastníka nebo zda pozemek není zastavěný stavbou jiného vlastníka. V takovém případě musíme tuto skutečnost zanést do zápisu z místního šetření a ocenění provést odděleně od ostatního oceňovaného majetku. Předmětem prohlídky by měly být veškeré oceňované prostory. Přístupnost je pak zajištěna majitelem případně nájemcem objektu. V případě, ţe některý z oceňovaných prostorů nelze zpřístupnit, například prostory pronajaté jinou osobou, výrobní prostory se zvýšenou hygienickou normou, zatopené prostory, různá technická zařízení ve správě jiných orgánů apod., je nutné tuto skutečnost uvést v zápisu z místního šetření. V případě, ţe máme k dispozici plnou technickou dokumentaci, není nutné provádět veškerá zaměření. Zaměřujeme jen hlavní prostory, které tvoří největší část trţní hodnoty. Důleţité je překontrolovat zda podkladové materiály odpovídají aktuálnímu stavu nemovitosti. Častou odchylkou jsou jiná umístění okenních a dveřních otvorů a příček. U starších nemovitostí to mohou být celé přestavby, přístavby či nástavby. U historických staveb a památek je častým jevem několikeré přestavování v rámci modernizace a změny slohového rázu a účelu. Zářným příkladem můţe být Chrám svatého Víta na Praţském hradě, který se s určitými přestávkami dostavoval do dnešní podoby více neţ 1000 let a najdeme na něm několik architektonických slohů (románský, gotický, novogotický), přitom původní stavbou, ze které chrám vzešel, byla rotunda.7 Dále se můţeme často setkat s tím, ţe je objekt vyuţíván k jiným účelům, například byty jako kancelářské prostory, sklady jako výrobní prostory, garáţe jako dílny apod.

4.1.3 Stavebně technický průzkum a technické vybavení Důleţité je vyhodnocení technického stavu objektu. U historických staveb je pravidlem, ţe jak prvky krátkodobé, tak i prvky dlouhodobé ţivotnosti, jiţ nejsou ve stoprocentním stavu. Častými poruchami a vadami, kterých si okamţitě všimneme, jsou špatné omítky, na které mají vliv především povětrnostní vlivy, vlhkost a podzemní voda, která v případě špatné 21

či chybějící izolace vzlíná vzhůru. Dalším problémem mohou být vady nosných obvodových konstrukcí. Zde je častým problémem špatné zaloţení objektu na nekvalitním podloţí, přetíţení objektu vlivem nevhodného vyuţití, nástaveb a vestaveb a vlhkosti. Dále velice záleţí na kvalitě zdícího materiálu i na způsobu zdění – vazbě. U vodorovných stropních konstrukcí a střešních krovů se setkáváme s převáţně dřevěnými prvky, které mohou být napadeny houbovými chorobami dřeva a biologickými škůdci. Dalším ovlivňujícím faktorem, který se odráţí na technickém stavu stavby je neodpovídající zatíţení například vlivem změny účelu a vyuţití stavby, případně i necitlivě a špatně provedené úpravy a opravy. Jako příklad můţeme uvést poruchu stropních nosných konstrukcí a kleneb vlivem překročení únosnosti a přetíţení či poruchy způsobené dodatečnými zásahy do konstrukce jako je proráţení dodatečných otvorů apod. V neposlední řadě se pak jedná o zanedbání a špatnou údrţbu, například vlivem špatného ať jiţ nedostatečného, či naopak zvýšeného vytápění apod. Technické vybavení je dáno typem a účelem stavby. Často se však můţeme setkat se zastaralým vybavením, které nekoresponduje s dnešní dobou či dokonce absencí některých, dnes jiţ nepostradatelných, prvků technické vybavenosti. Mluvíme pak o tzv. morálně zastaralých budovách. Závěry stavebně technického zhodnocení a technické vybavenosti mají zásadní vliv na ekonomickou náročnost rekonstrukce stavby, jejího budoucího vyuţití, zachování historické hodnoty objektu a s ní spjaté trţní ceny. Ve chvíli kdy je nutná výměna historicky cenných prvků za novější, automaticky tím cena památky klesá.

4.1.4 Širší vztahy a lokalita Při oceňování vţdy oceňujeme nemovitost zasazenou do určitého prostředí, lokality, města a je nutné zohlednit i tyto skutečnosti, které mají značný vliv na cenu a prodejnost nemovitosti. Nemovitost v historickém jádru města bude pro kupce atraktivnější neţ-li panelákový byt na periferii téhoţ města. V ocenění bychom měli alespoň několika větami identifikovat obec, a to základními kartografickými údaji, jako jsou například umístění, počet obyvatel, rozloha. Dále pak stručnou charakteristiku, popis dopravního spojení, historii. Blíţe se pak zabýváme konkrétní příslušnou lokalitou (čtvrtí) a okolní zástavbou, infrastrukturou, hromadnou dopravou, napojením na komunikace a rozvody. U historických staveb a památek se často setkáváme s tím, ţe se nachází v památkové zóně (území s částečnou historickou zástavbou s niţším podílem památkově chráněných staveb) či památkové rezervaci (území s kompaktní historickou zástavbou s velkým podílem kulturních památek). Pro kupujícího 22

hrají velkou roli také pohledové horizonty a struktura obyvatelstva ve čtvrti a samozřejmě vztahy v samotné budově, například bytovém domě.

4.2 Analýza Cílem práce odhadce majetku je stanovení trţní hodnoty majetku. U toho to však nekončí, odhadce by měl být schopný na základě zjištěných informací poradit vlastníkovi nemovitosti, jak co nejlépe nakládat s majetkem, co by bylo vhodné změnit, kam by bylo vhodné investovat, jak například změnit dispoziční členění objektu a podobně, a to za účelem dosaţení maximální hodnoty majetku, případně nejvyššího trvalého příjmu generovaného z nemovitosti. Součástí ocenění je tedy i analýza nejlepšího a nejvyššího vyuţití majetku.

4.2.1 Hodnotící kritéria analýzy Dodrţení právních předpisů Dodrţení právních předpisů, tedy to zda je majetek řádně zanesen v katastru nemovitostí, kolaudován a vyuţíván v souladu s kolaudací a zda splňuje zákony, nařízení, technické a ostatní normy a předpisy. Nejčastějším důvodem nesrovnalostí mezi reálným stavem a přiznanými údaji je snaha o odvod co nejniţší daně.

Technická proveditelnost Pro technickou proveditelnost jsou stěţejní otázky, zda majetek není fyzicky či morálně zastaralý a zda je řádně prováděna průběţná údrţba nemovitosti. Obecně lze říci, ţe nás zajímá, v jakém stavu je v současnosti daná památka (míra zachovalosti).

Investiční proveditelnost Investiční proveditelnost souvisí s vyuţitelností majetku ve smyslu vynaloţených nákladů respektive jejich výší, která by mohla případně převyšovat skutečnou komerční vyuţitelnost, tedy příjmy například z pronájmů. Porovnáním potenciálních výnosů nemovitosti s výší nákladů snadno vyhodnotíme atraktivitu památky pro případného investora.

23

Maximální ziskovost Při maximální ziskovosti zohledňujeme, zda je majetek pronajat za skutečné trţní nájemné či zda je vyuţíván pro vlastní účely podnikání.

Pozitiva a negativa Pozitiva a negativa pojící se se skutečností, ţe se jedná o památkově chráněnou nemovitost.Mezi pozitiva patří především moţnost zpeněţení genia loci a lukrativita památek. Naopak nemalým negativem mohou být překáţky při realizaci podnikatelského záměru a to ze strany památkového úřadu.

4.2.2 Pozitiva versus negativa památkově chráněných objektů Je sporné a velice individuální, zda skutečnost, ţe je nemovitost památkově chráněná, je pro samotnou nemovitost a pro vlastníka památky výhodou či nikoli a je vţdy nutné toto vyhodnotit konkrétně případ od případu a nezobecňovat. Zároveň je také nutné zváţit míru a dopad těchto negativ či pozitiv na objekt. Mezi hlavní pozitiva památkově chráněných nemovitostí patří:

Poloha Většina historických budov a památek se nachází v historických jádrech měst a obcí, tedy v nejcennějších a nejatraktivnějších lokalitách. Výjimkou jsou některé hrady, zámky a tvrze, které se vyskytují na odlehlých místech v krajině (například Křivoklát) a i ty zvyšují v těchto lokalitách atraktivitu a ceny pozemků.

Cestovní ruch Je zřejmé, ţe pokud je památka udrţovaná, má co nabídnout a je moţnost zpřístupnění veřejnosti, můţe generovat zisk a to v rámci vstupného do objektů, pořádání kulturních akcí a koncertů či dalších přidruţených sluţeb pro turisty. V České republice je tento sektor cestovního ruchu oblíbený a naše památky jsou často navštěvovány i zahraničními turisty.

24

Architektura, umělecké a uměleckořemeslné prvky U historických staveb obdivujeme především provedení stavby, její architekturu a mnoţství uměleckých prvků odráţející například různé slohy a pojetí umění, krásy a estetiky dané doby. Tyto prvky jsou dnes velice ceněny a to i z toho důvodu, ţe byly často realizovány významnými architekty, sochaři, malíři a jinými umělci.

Genius loci V překladu „duch místa“ je nehmotným statkem, který se váţe na konkrétní místo či nemovitost, zvyšuje její hodnotu a to na základě jedinečné atmosféry, kterou představuje. Většinou je spjat s historií, nicméně v dnešní době můţe vzniknout i na základě dobrého marketingu a reklamy. Jako negativa můţeme vnímat toto:

Dispoziční řešení Asi nejčastějším problémem je skutečnost, ţe historický objekt je morálně zastaralý, tedy ţe nevyhovuje dnešním nárokům na uţívání. Příkladem mohou být nadmíru velké haly a kuchyně na úkor jiných prostor, chybějící koupelny, malé nevyuţitelné prostory pro sluţebnictvo apod. Změna dispozice je navíc o to sloţitější kvůli poţadavkům památkové péče a technickým moţnostem.

Kvalita konstrukcí Stáří historických budov má často negativní dopad na celkový technický stav konstrukcí a různých částí a prvků objektu, které je třeba opravit, zrenovovat, vyměnit a podobně. Zde opět naráţíme na poţadavky památkové péče a zároveň i na fakt, ţe tyto prvky byly vytvářeny tradičními technologiemi, které se dnes jiţ nepouţívají a návrat k těmto tradičním postupům pro vyrobení srovnatelných prvků, například původních špaletových oken na výměnu, je velice nákladný. Některé poruchy a vady nelze odstranit, aniţ bychom neubraly památce na její unikátnosti. Příkladem můţe být památkově chráněná fasáda domu, který je potřeba zateplit.

25

Funkční vyuţití V rámci funkčního vyuţití budovy jsme rovněţ omezeni orgány památkové péče, která dbá na to, aby na objekt nepůsobily neţádoucí vlivy následkem špatného či nevhodného uţívání a přetěţování.

4.3 Ocenění historických staveb a památek K oceňování historických staveb a staveb památkově chráněných nelze přistupovat rutině a stejně jako v případě oceňování běţných nemovitostí na realitním trhu. Jestliţe oceňování běţných typů staveb vyţaduje vţdy individuální přístup, v případě památek a historických staveb to platí dvojnásob. Jedná se o zcela specifické nemovitosti, u kterých kromě běţných parametrů přihlíţíme také k jedinečnosti a vzácnosti objektu jako takového a jeho přidaná hodnota tkví ve stáří, pamětihodnosti, umělecké hodnotě a v samotném faktu, ţe nemovitost uchovává jistý historický odkaz.

4.3.1 Rozdělení historických staveb dle funkce a uplatnění na trh Bylo by mylné domnívat se, ţe historické budovy díky výše zmiňovaným vlastnostem nemohou slouţit a plnit funkci uplatnění na trhu i v dnešní době. Naopak jsou oblíbené pro svou atmosféru a často se vyuţívají jako representační prostory bank, firem apod. nebo jako prostory vhodné k natáčení dobových filmů. Dle vyuţitelnosti a uplatnění historických staveb a památek na trhu je můţeme rozdělit do tří kategorií a na základě těchto kategorií pak zvolit metodiku oceňovaní.

Stavby bez moţného komerčního vyuţití Do této skupiny řadíme především sakrální stavby, jako jsou například chrámy, kostely, kapličky apod., které ve většině případů vlastní církev. Tyto stavby jsou jen zřídka vyuţitelné a z hlediska trhu je o ně minimální zájem. Pro vlastníka jsou také často nákladově náročné či prodělečné. Jako konkrétní příklad mohu uvést kynšperský kostel Nanebevzetí Panny Marie, o němţ mi i starosta města potvrdil, ţe negeneruje ţádný příjem a musí být dotován městem.

Stavby s částečným alternativním vyuţitím Mezi tyto stavby patří univerzálně vyuţitelné budovy, tedy budovy, které lze vyuţívat i k jiným účelům neţ za jakým byly postaveny a mohou přinášet zisk. Mohou to být například hrady, zámky a jiné historické budovy, kde lze například vyuţít sály pro výstavy (například 26

výstavní prostory Praţského hradu) či části budov k filmovým účelům (například zámek Hluboká, Jindřichův Hradec, Pernštejn).

Stavby s převaţujícím či úplným komerčním vyuţitím Tyto stavby po rekonstrukci ztratily svůj původní účel a nyní slouţí plně k jinému účelu. Patří mezi ně banky, hotely, administrativní budovy či obchodní domy (obchodní dům Breda v Opavě, sídlo ČSOB v ulici Na Příkopech v Praze). Tyto nemovitosti jsou ve větší míře situovány ve větších na historii bohatých městech, kde v centrech těchto měst převaţují historické stavby a není zde moţnost stavět stavby nové.

4.3.2 Oceňování na trţních principech Oceňování historických staveb a památek je specifickou záleţitostí a je nutné zamyslet se nad vhodností a vůbec aplikovatelností jednotlivých metod oceňování. Pro ocenění nemovitosti máme tři základní běţně pouţívané metodologické přístupy: porovnávací, příjmový a nákladový. Je však zřejmé, ţe v případě památek nebudou mít všechny metody výpovědní hodnotu a nebude moţné z jejich výsledků vycházet. Je to dáno tím, ţe historické stavby a památkově chráněné stavby jsou unikátní a je nutné brát v potaz ještě spoustu dalších faktorů. Asi těţko se nám budou k unikátní památce hledat porovnatelné stavby, s nimiţ se obchoduje, abychom mohly vycházet při stanovování trţní ceny z porovnávací metody. Stejně tak budeme čelit problému i v případě nákladové metody, kdy vycházíme z toho, za jakou cenu je moţné dnes postavit totoţnou stavbu ke stavbě oceňované. Zbývá příjmová metoda, ta však také skýtá úskalí. Je totiţ obvyklejší, ţe památkově chráněné stavby negenerují příjem, ba naopak musí být z velké části dotovány, aby se vůbec zachránily pro budoucí generace a jsou tudíţ v podstatě ztrátové. Z tohoto krátkého shrnutí je zřejmé, ţe ocenit památku bude komplikované. Pro oceňování aplikujeme obvyklé metody, musíme však zároveň zohledňovat veškerá specifika týkající se památky.

Porovnávací metoda V běţném ţivotě porovnávací metodu pouţíváme automaticky, aniţ bychom si to uvědomovali. Příkladem můţe být plánování koupě automobilu, kdy si vţdy nejprve zjistíme spektrum nabízených automobilů, které mají shodné vlastnosti a námi poţadované parametry 27

(počet míst v automobilu, objem zavazadlového prostoru, spotřeba paliva, stáří a počet najetých kilometrů) a uděláme si představu o průměrné ceně takového vozidla. Předpokladem pro aplikování porovnávací nebo také srovnávací metody je, jak jiţ název napovídá, existence porovnatelných vzorků, tedy nedávno nabízených nebo prodaných nemovitostí, se srovnatelnými parametry a za srovnatelných podmínek, přičemţ se vzrůstající odchylkou porovnávaného vzorku klesá kvalita porovnání. Hned na tomto předpokladu s oceňováním památky narazíme na problém. Pro kvalitní ocenění postavené na porovnávací metodě je zapotřebí databáze porovnatelných nemovitostí. Porovnatelnou nemovitost k oceňovaným památkám však budeme jen těţko hledat. První z důvodů je fakt, ţe památky nejsou příliš oblíbený a často obchodovaný majetek. Druhým důvodem je, ţe i pokud bychom dohledali památkově chráněný objekt ve stejné či blízké lokalitě, jen stěţí bude porovnatelných parametrů ve smyslu velikosti, zastavěné plochy, stáří, porovnatelného technického stavu, ale především míry vzácnosti památky, která spočívá, jak jiţ bylo jednou zmíněno v její unikátnosti. Z podstaty toho, ţe se jedná o památkově chráněný objekt, zřejmě nenalezneme totoţný objekt pro porovnání jako třeba v případě typické bytové jednotky v panelákovém domě, kterých je jen ve stejném domě a ulici několik. Jedinou výjimkou by snad mohly být Baťovy rodinné domy ve Zlíně, případně byty v památkově chráněných objektech, které oceňujeme porovnávací metodou se zohledněním jejich specifik (genius loci). Při vytváření databáze porovnatelných objektů bychom měli dbát na úplnost a pravdivost informací. Často naráţíme na problém skutečné prodejní ceny. Tu lze zjistit přímo od vlastníka, z kupní smlouvy na katastrálním úřadě nebo z informací realitní kanceláře. Je nutné podotknout, ţe skutečnou prodejní cenu zná mnohdy pouze kupující a prodávající, kteří se účelově domluví na ceně, která je zanesená a na jiné, která je skutečně zaplacená. Důvody jsou niţší daň z převodu nemovitosti, hypotéční úvěry apod. Kromě pravdivé kupní ceny bychom měli mít kvalitní informace o porovnávané nemovitosti. Ty samozřejmě nejjednodušeji získáme od vlastníka nemovitosti při prohlídce nemovitosti a z výpisu z katastru nemovitostí. Nejedná se jenom o zaměření budovy pro správný výpočet porovnatelných jednotek, ale také vyhodnocení technického stavu budovy a zjištění všech právních okolností (věcná břemena, regulované nájemné, dlouhodobé pronájmy, tzv. “zaminování nemovitosti).“6, str.17 Při výběru porovnatelných nemovitostí z databáze zhodnotíme tyto faktory: kvalita vlastnických práv, technické parametry, funkční vyuţitelnost, velikost, atraktivita. Veškeré 28

odchylky pak řešíme pomocí korekčních činitelů tak, ţe vyhodnotíme odlišnosti porovnávaného a oceňovaného objektu a to, v jaké výši se korekční činitel bude nacházet. Aplikace korekčních činitelů musí být vţdy podloţena relevantními dokumenty a cenotvornou argumentací. Kaţdý z činitelů musí být stanoven co nejpřesnějším výpočtem nebo statistickou analýzou.

Nákladová metoda Nákladová metoda neboli metoda věcné hodnoty, spočívá v porovnání reprodukčních nákladů stavby s porovnatelnými technickými a funkčními vlastnostmi se stavbou oceňovanou. Jinak řečeno zjišťujeme, za jakou částku (za jakých nákladů) lze postavit stejnou nemovitost jako je ta, kterou oceňujeme, a to v dnešní době, ze stejných materiálů, při stejné kvalitě provedení a výrobních postupech. Metodika nepředepisuje přesný způsob výpočtu reprodukční ceny, obecně lze ale říci, ţe se jedná o analýzu věcné hodnoty, kdy nejprve majetek popíšeme a změříme, zjistíme mnoţství vloţené práce, kvalitu a předpoklad dalšího vývoje neboli ţivotnost stavby. V praxi u většiny oceňovaného majetku vynásobíme obestavěný prostor vysoce agregovanou hodnotou vztaţenou na jeden metr kubický (případně jinou vhodnou jednotku) a tuto reprodukční cenu sníţíme o znehodnocení, tedy o fyzické opotřebení (zjistíme nejlépe analytickou dílčí metodou, případně lineární), morální opotřebení a ekonomické nedostatky trţních vlivů (koeficient prodejnosti). Vznikne nám trţní hodnota majetku zjištěná na základě nákladové metody. Na základě těchto informací je zřejmé, ţe ani tato metoda nebude pro ocenění památky příliš vhodná, a to z několika důvodů. Kaţdá historická stavba a památka je jedinečný originál, tudíţ je v podstatě nemoţné vyčíslit kolik by stálo znovupostavení téţe stavby. Dnes jiţ vyuţíváme jiných moderních technologických postupů a tyto stavby byly vyráběny tradičními postupy, jejichţ reprodukce by v dnešní době byla velice finančně náročná. Zároveň i v případě postavení identické repliky známe pouze ideální náklady na pořízení kopie, které jsou nesrovnatelné s cenou historického originálu s uměleckými a estetickými kvalitami. To stejné platí pro umělecké a uměleckořemeslné prvky (sochy, fresky, reliéfy), které jsou také naprosto unikátní a často vytvořeny věhlasnými umělci. Dalším problémem je také určení opotřebení staveb starých několik set let.

29

Příjmová metoda Jelikoţ památkové chráněné a historické objekty musíme nějakým způsobem ocenit, zbývá nám tu metoda příjmová nebo také výnosová, která je zaloţena na kapitalizaci potencionálního čistého příjmu před zdaněním. Dá se tedy říci, ţe metoda vychází z analýzy uţitečnosti oceňovaného majetku a schopnosti vytvářet výnos. Pro výpočet vyuţijeme známý algoritmus aplikace výnosové metody. Nejprve musíme stanovit maximální trvale dosaţitelné nájemné, kdy vycházíme z nájemních smluv, případně z trţních nájmů ve stejné či porovnatelné lokalitě a objektech porovnatelného typu a standardu. Vţdy vycházíme z tzv. „studeného nájemného“, tedy výše nájmu bez sluţeb a energií. Dále vyhodnotíme provozní náklady, tedy náklady za údrţbu, pojištění, daň z nemovitosti a ostatní provozní náklady. Pokud tyto nelze zjistit, pouţijeme procentní sazbu obvyklou pro porovnatelné majetky. Důleţitým faktorem, který je nutné zohlednit, je také potenciální výpadek nájemného při neobsazenosti a rezerva na renovace. Tyto poloţky odečítáme. Trţní hodnotu získáme metodou přímé kapitalizace, kdy jako standardní kapitalizační míru pouţijeme hodnoty stanovené Ministerstvem financí pro dané období. Od ocenění novostavby se však ocenění bude lišit v hodnototvorném faktoru genia loci.

Ocenění genia loci Genius loci je latinské slovní spojení, v překladu „duch místa“, které vyjadřuje jistou specifickou atmosféru místa, která je přidanou hodnotou právě pro oceňované stavby a z ekonomického hlediska jej chápeme jako nehmotné aktivum, které odpovídá například goodwillu v případě oceňování podniku. Ocenění je specifické, jedná se v podstatě o kontribuční faktor, kdy zjišťujeme, do jaké míry genius loci zvyšuje trţní cenu majetku, vázanou právě na atraktivitu a atmosféru místa. Metodika ocenění nehmotných aktiv je zaloţena na metodách nákladové, porovnávací a příjmové. Nákladová metoda vychází z účetního ohodnocení nákladů nebo z reprodukčních nákladů, které by byly vynaloţeny na pořízení stejného nehmotného aktiva. Tato metoda je pro ocenění genia loci nejméně vhodná. Ve skutečnosti není moţné představit si a modelovat náklady nutné na vytvoření tohoto aktiva (reklamou, marketingem) za časové období třeba přes 100 let.

30

Porovnávací metodou lze oceňovat, jako je to ostatně u jakéhokoli jiného majetku, pouze v tom případě, ţe existuje mnoţství vzorků porovnatelných realizovaných trţních cen. S mnoţstvím nehmotného majetku se obchoduje zcela běţně (například software, patenty), nicméně s geniem loci se neobchoduje vůbec a to z toho důvodu, ţe je neoddělitelnou součástí jiného statku vázaného na konkrétní místo či lokalitu. Nakonec nám zbyla opět příjmová metoda, která je v praxi vyuţitelná. Existují dvě metody výpočtu. První způsob je porovnání standardní trţní hodnoty majetku bez uvaţovaného nehmotného statku se skutečnou trţní cenou objektu, která je známá. Rozdíl těchto hodnot je hledaná trţní hodnota nehmotného statku. Pokud navíc tento výpočet provedeme u několika vzorků, lze vyvodit průměrnou procentní míru genia loci u porovnatelných typů nemovitostí. Vzhledem k malému trhu v České republice je tento způsob spíše teoretický a ne příliš vhodný. Nicméně máme ještě druhý způsob, který lze aplikovat i v našich podmínkách. V tomto případě porovnáváme maximální dosaţitelnou výši nájemného v objektu s geniem loci a v objektu běţném bez genia loci. Kapitalizovaný rozdíl těchto hodnot je hledaná trţní hodnota nehmotného aktiva. Při výpočtu je důleţité uvědomit si, ţe musíme z dosaţitelného příjmu odečíst i veškeré náklady spojené s geniem loci, které jsou nezbytné pro udrţení a případný rozvoj tohoto nehmotného statku (náklady na marketing, public relations, reklamu apod.). Příjmová metoda je pro ocenění historických staveb a památkově chráněných staveb nejvhodnější. Vyuţijeme jí v případě, ţe stavba generuje zisk (například z nájmů v historických budovách, které je moţné vyuţít jako byty či representativní administrativní prostory, ze vstupného do objektů u památek jako jsou hrady a zámky či jiné turisticky atraktivní památky, z pronájmů prostor za účelem natáčení dobových filmů) ale i v případě, kdy objekt pro svou původní funkci vyuţíván není, ale je zde moţnost prostory například při vhodné přestavbě do budoucna alternativně vyuţít. „Příjmová metoda se v praxi osvědčila jako nejlepší způsob jak zjistit trţní hodnotu nehmotného statku. Metodika vychází z filosofie reziduálního výnosu respektive přírůstku příjmu.“ 8, str.8

31

4.3.3 Oceňování dle vyhlášky Ačkoliv bychom se měli při oceňování památek vyhnout jakémukoli zobecňování a přistupovat k těmto objektům maximálně individuálně, jsou případy, kdy je nutný obecný návod, který by zajistil objektivní výsledek, například pro účel výpočtu daně z nemovitosti, kdy právě legislativní přístup má zajistit daňovou spravedlnost. Cena zjištěná by tedy měla být co moţná nejbliţší trţní hodnotě. Stejně jako jakoukoli jinou nemovitost lze i památkově chráněný objekt ocenit dle vyhlášky, porovnávací metoda a výnosový způsob nejsou příliš vhodné a proto se zaměříme na metodu nákladovou, která je dle vyhlášky rozčleněna do několika kroků.

Stanovení účelu stavby a reprodukční ceny Jako účel stavby bychom měli uvést „kulturní památka“. Vyjma dřevěných lidových staveb, sakrálních staveb a ţelezobetonových funkcionalistických staveb je většina kulturních památek postavena klasicky z pálených plných cihel či kamene, s vodorovnými dřevěnými trámovými konstrukcemi. Vzhledem k tomu, ţe veškeré umělecké a uměleckořemeslné prvky budou oceněny zvlášť, oceníme pouze čistě holou stavbu sazbou 3200Kč/m3. Koeficienty K1, K2 a K3 neuvaţujeme. Obestavěný prostor spočítáme klasicky dle přílohy č. 1 oceňovací vyhlášky.

Standard Vzhledem k tomu, ţe nelze tento parametr vypočítat stejně jako u moderní budovy a výsledky by byly zavádějící, koeficient K4 neuvaţujeme.

Opotřebení Opotřebení indikujeme dílčí analytickou metodou, nikoli lineární, která by nám vyšla zkresleně. Pro indikaci opotřebení uměleckých a uměleckořemeslných prvků spolupracujeme s odborníkem.

Koeficient inflace a polohy Inflace vyjadřuje změnu cen v čase. U památek je stanovení o to sloţitější, ţe je v podstatě nemoţné stanovit reprodukční cenu stavby, v nejlepším moţném případě pouze kopii památky. Zavedením těchto koeficientů zohledňujeme zvýšení nákladů v čase na renovaci či rekonstrukci památky. 32

Koeficient prodejnosti Stanovení koeficientu prodejnosti je v případě památek nelehký úkol. Vzhledem k unikátnosti jednotlivých památek jen stěţí najdeme porovnatelný objekt. Tento problém můţeme vyřešit stanovením dle novodobé stavby podobného typu (lidová stavba - chalupa).

Koeficient historické ceny kulturní památky Na základě výzkumů lze říci, ţe zvýšení hodnoty kulturní památky je o dvojnásobek za 100 let. Tedy v případě památky staré 200 let bude koeficient 2. U památek starších neţ 1500 let je nutný odborný odhad.

Přiráţka za umělecké dílo Veškeré umělecké prvky, unikátní architektonické prvky či umělecká díla oceňujeme zvlášť na základě odborného odhadu, a to bez odpočtu opotřebení, avšak s ohledem na poškození.

Přiráţka za moţné komerční vyuţití Hodnota komerčně vyuţitelných památek (jako jsou bytové domy, hotely) je vyšší neţli u památek nevyuţitelných (kapličky, zříceniny).Výše přiráţky vychází ze skutečných či potencionálních čistých provozních příjmů upravených kapitalizační mírou 10%.

33

5. Hodnota památek z ekonomického hlediska Hodnota památek z ekonomického hlediska tkví především v ukryté peněţité hodnotě. Pokud je památka opečovávána a majitel s ní citlivě a promyšleně nakládá, má potenciál generovat mnohem větší zisk neţ standardní obdobná, leč nehistorická nemovitost. Příkladem můţe být zprovoznění hotelů na vybraných zámcích v České republice (například zámek Hluboká) nebo hotel Ambassador na Václavském náměstí. Ten je zprovozněn v architektonicky zajímavém objektu v centru Prahy. Poptávka je zde vyšší (a tím i cena) neţ ve srovnatelném hotelu umístěném ve standardní nové budově. Je to právě skrytá duchovní, historická hodnota nebo hodnota stáří, co dělá památku ekonomicky atraktivní. Genius loci zde funguje jako nehmotný statek vázaný na budovu památky, pozitivně působí na širší okolí, ať uţ v přísně materiálním smyslu – řeč je o ekonomickém dopadu na objekty v bliţším či vzdálenějším okolí, nebo ve smyslu oţivení dané lokality z hlediska cestovního ruchu, pracovních příleţitostí i kvality ţivota. V ideálním případě má existence památky pozitivní dopad i na okolní zástavbu, pozemky a jiné nemovitosti, jejichţ hodnotu svým působením zvyšuje. Tohoto faktu vyuţíváme v případě kontribuční metody oceňování, kde zohledňujeme právě takováto zvýšení cen ať uţ nájmů v přilehlých nemovitostech nebo realizovaných cen prodejních. Zpravidla se to týká objektů v blízkém okolí například s pohledovými horizonty směrovanými právě na památku či historický objekt, jejichţ cena můţe být výrazně vyšší neţ cena srovnatelných nemovitostí bez tohoto faktoru. Odvrácenou stranou potenciálních vysokých výnosů je ale častokrát vyšší nákladovost a mnoţství problémů spjatých s faktem, ţe nemovitost patří do památkově chráněného fondu a v případě rekonstrukcí či úprav podléhá dozoru ze strany památkové péče. Vyšší nákladovost pak často souvisí s vyšší energetickou náročností z důvodu horších tepelněizolačních vlastností starších budov, případně také s dispozičně nevýhodnými prostory s vysokými stropy apod. Dalším nemalým výdajem můţe být povinnost tvořit rezervu pro případné rekonstrukce. Výše této rezervy je pak odvozována z výše reprodukční ceny a odhadované ţivotnosti budovy.

34

6. Analýza trhu historických staveb a památek V současné době se na trhu s nemovitostmi vyskytuje velké mnoţství historických staveb a památek. Důvodem je bohatá historie českých zemí a s ní spojené mnoţství různorodých historických objektů. V České republice čítá památkový fond přes čtyřicet dva tisíc nemovitých kulturních památek. Navzdory poměrně vysoké nabídce zájem o tyto nemovitosti není nikterak vysoký a vlivem času a zanedbané údrţby chátrají. Důvody, které investory odrazují, jsou vysoké ceny a v mnohých případech nutné rozsáhlé investice do objektů, které jsou často ve špatném technickém stavu. Dalšími faktory, jeţ odrazují od koupě historického objektu je morální zastaralost, nefunkční dispozice a s tím spjaté špatné vyuţití majetku. Zároveň je jakýkoli zásah, rekonstrukce, změna dispozice, změna účelu a vyuţití stavby omantinelován poţadavky orgánu památkové péče. To také stěţuje investorům stanovit náklady nutné pro tyto změny. Další skutečností je také to, ţe veškeré tyto zásahy a rekonstrukce jsou finančně velice nákladné. Je nutné stále zohledňovat to, aby se výrazně nezměnil ráz budovy a neznehodnocovala se jeho historická, potaţmo i trţní hodnota. Řešením jsou nákladné technologické postupy a materiály, případně i výroba věrných kopií a replik například uměleckořemeslných prvků, za které si investor připlatí nemalé částky. Asi nejčastějšími nemovitostmi nabízenými na trhu jsou zámky, měšťanské domy, hospodářská stavení, fary a chalupy. Ceny těchto nabízených historických objektů se liší v závislosti na stavu nabízené nemovitosti a nutné počáteční investici. Nezanedbatelnou roli pak hraje samozřejmě atraktivita, povědomí o objektu a genius loci. Příkladem můţe být Kynšperský pivovar, jeţ zhruba před dvěma lety koupil zahraniční investor jako rozpadající se objekt, o který nikdo nejevil zájem. Dnes pivovar opět vaří pivo a podnikatel tak obnovil více jak 400 let starou tradici. Rozvířil tak i ekonomiku v malém městě, kam nyní jezdí zájezdy zahraničních turistů. Dnes pokud by se podnikatel rozhodl pivovar prodat, bude jej prodávat jako fungující a známý objekt za mnohem vyšší cenu. Obecně lze říci, ţe je realitní trh po ekonomické krizi na vzestupu a ceny nemovitostí porostou. Lidé je vnímají jako dobré uloţení finančních prostředků, velký vliv na to má i větší dostupnost a výhodnost hypotéčních úvěrů. Lidé této příleţitosti vyuţívají i v rámci podnikatelských záměrů a investic. To by mohl být dobrý impuls i pro obchodování s historickými stavbami a památkami.

35

7. Účel ocenění Stejně jako jiné stavby se památkově chráněné a historické objekty oceňují pro obdobné účely. Prvním důvodem pro vypracování ocenění je získání úvěru. Vzhledem k tomu, ţe dnes jsou podmínky pro hypotéční úvěry více neţ příznivé a výhodné, dá se očekávat nárůst potřebných ocenění pro tento účel. Odhad pro hypotéční účely a získání úvěru vychází z aktuální situace na realitním trhu a je obdobný klasickému trţnímu odhadu. Banka při poskytování úvěru zjišťuje za jakou částku je nemovitost, v případě neschopnosti klienta splácet, na aktuálním trhu prodejná. Dalším důvodem pro ocenění je přehled o trţní hodnotě nemovitosti, kterou si nechá vypracovat investor. Pro investora je podstatné, za kolik nemovitost koupí, kolik do ní bude nutné investovat a za kolik je schopen jí prodat. Při prodeji nemovitosti jsou vypracovávána ocenění pro účely daně z převodu nemovitosti (daně z nabytí nemovitosti). Tuto daň platí od roku 2014 prodávající (pakliţe se převodce a nabyvatel nedomluví jinak). V případě tohoto ocenění však nevycházíme z trţního ocenění, nýbrţ v rámci zachování daňové spravedlnosti z příslušné legislativy, konkrétně dnem 1. ledna 2014 nabylo účinnosti zákonné opatření senátu č. 344/2013 Sb.9 Ne tolik častými, nicméně nezanedbatelnými účely ocenění, jsou také exekuce, draţby či vypořádání pozůstalosti.

36

Závěr V teoretické části mé práce je definováno několik základních pojmů, zároveň je zde shrnut vývoj památkové péče a struktura hodnot památek definovaných Aloisem Rieglem. Stěţejní část je pak zaměřena na oceňování historických staveb a památek a nalezneme zde i stručnou analýzu trhu s historickými stavbami. Na základě zpracování této bakalářské práce lze vyvodit několik závěrů a poznatků na toto téma. Oceňování historických staveb a památek je specifickou činností, jeţ vyţaduje především individuální přístup, bohatou profesní praxi odhadce a odborné znalosti týkající se historických staveb, jako jsou například znalost architektonických slohů, různých stavebních a uměleckých prvků, technologických konstrukcí a postupů. Pokud oceňujeme tento typ majetku, je nutné brát v potaz i jiné faktory ovlivňující hodnotu, neţ ty u standardních staveb a ocenění. U památek a staveb historických zohledňujeme cennost památky ve smyslu rarity, jejího stáří a významnosti pro dnešní společnost. Zároveň také zohledníme hodnototvorné faktory jako je genius loci neboli duch místa, který lokalitu zatraktivňuje a tudíţ i zvyšuje hodnotu. Velice důleţité je nezanedbat různé umělecké a uměleckořemeslné prvky a umělecká díla, jeţ se v objektu nacházejí. Mnohdy mohou mít právě tyto části stavby vyšší hodnotu neţ stavba samotná. Dalším důleţitým faktorem je také zohlednění citlivé či naopak necitlivé rekonstrukce či jiného zásahu do objektu, který můţe nemovitost znehodnotit. Hodně často se také setkáme s morálním opotřebením těchto staveb či nevhodným a nefunkčním dispozičním členěním interiérů, vysokou energetickou náročností apod. Všechny tyto faktory ovlivňují konečnou hodnotu ocenění. Nedá se jednoznačně říci, který z metodologických přístupů pouţívaných pro oceňování je pro historické stavby a památkově chráněný stavební fond ten nejvhodnější. Vţdy záleţí na mnoţství faktorů. Pokud je lokalita bohatá na tento typ historických staveb a obchoduje se s nimi, nebude problém památku ocenit porovnávací metodou. V případě, ţe stavba slouţí ke komerčnímu vyuţití, je pronajímána, plní funkci administrativní budovy apod., je vhodné pouţít metodu výnosovou. Pokud se v blízkém okolí stavby prodává dostatek nemovitostí a lze tento vzorek porovnat s jinými stavbami, které se v blízkosti historického objektu nevyskytují, lze pouţít metodu kontribuční, kdy zjišťujeme, do jaké míry existence historické stavby zvyšuje hodnotu okolních nemovitostí. Dle mého názoru je nejméně vhodná metoda nákladová, protoţe není moţné stanovit přesnou reprodukční cenu historicky cenného 37

originálu. Nákladovou hodnotou bychom zjistili pouze hodnotu novodobé repliky, jejíţ cena můţe být i několikanásobně niţší neţ hodnota originálu. Analýza trhu s historickými stavbami a nemovitostmi, která je součástí teoretické části bakalářské práce, přibliţuje uplatnění historicky cenných staveb na realitním trhu. Ukazuje, ţe náš realitní trh je díky bohaté historii českých zemí bohatý na tento typ nemovitostí. Bohuţel se s nimi neobchoduje v tak vysoké míře a nabídka převyšuje poptávku. Důvodem je vysoká cena těchto nemovitostí, špatný technický stav a skutečnost, ţe veškeré zásahy do památkově chráněných staveb jsou realizovány pod dohledem Národního památkového ústavu, coţ také mnoţství zájemců odrazuje. Uvědomuji si, ţe problematika mého tématu bakalářské práce je velice rozsáhlá. Proto jsem se především snaţila shrnout podstatné informace a vytvořit ucelený průvodce touto problematikou. Na základě mé práce je moţné si vytvořit celistvou představu o úskalích, která jsou spojena s oceňováním památek a spočívají především v nutnosti odhlédnout od zavedených postupu a zaujmout velice komplexní a citlivý přístup, aby bylo dosaţeno co nejobjektivnější hodnoty oceňovaného majetku.

38

II. Praktická část Trţní ocenění bytu v Sokolově

Objednavatel: BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, A.S. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5

ZPRÁVA O HODNOCENÍ Bytová jednotka č. 1456/7 V bytovém domě č.p. 1456, 1457, 1458 Rooseweltova 1456 356 01 Sokolov

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 1. květen 2015

39

BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, A.S. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 11. června 2015

Oznamuji Vám, ţe jsem ukončila trţní ocenění majetku označeného nám jako

Byt č. 1456/7 Uvedený na listu vlastnictví č. 3850, pro katastrální území Sokolov, nacházejícího se na adrese

Rooseweltova 1456, 356 01 Sokolov, Česká republika „V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem, platných k 25. květnu 2015. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro stanovení trţní ceny pro prodej. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiné účely jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel.“10, str. 49 Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Sokolově, na listu vlastnictví č. 3850, pro katastrální území Sokolov, v městě Sokolov. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 23. července 2014 (informační pravdivost ověřena 1. června 2015) je přílohou této zprávy. „Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce. 40

Oceňovaný majetek není ke dni zpracování zprávy nijak komerčně vyuţíván. Podle zadavatele ocenění jsme majetek ocenili za předpokladu absolutního vlastnictví. Tato zpráva tedy nezohledňuje ţádné skutečnosti mající vliv na výši trţní hodnoty, které by vyplívaly z uzavřeného nájemného vztahu. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku. Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav. Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.“10, str. 49-50

41

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaný nemovitý majetek – bytová jednotka č. 1456/7 se nachází v atraktivní historické části města Sokolov. V okolní blízkosti se nachází Staré náměstí s radnicí a původní zástavbou historických řadových domů podél náměstí, dále kostel sv. Jakuba a v neposlední řadě Sokolovský zámeček ze 14. století. Dále je bytový dům obklopen kompletní občanskou vybaveností. V dochůdné vzdálenosti od objektu jsou obchody, restaurace, kulturní zařízení, výstavní síň, knihovna, divadlo. Zároveň se v dochůdné vzdálenosti nachází autobusové nádraţí a zastávka městské hromadné dopravy. Parkování je moţné na přilehlých parkovištích. Kapacita však nepokryje potřeby všech obyvatel tohoto bloku.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Na základě skutečností zjištěných na místě i dle podkladů je hlavní a zároveň jedinou činností prováděnou v oceňovaném bytě zajištění bydlení majitele bytu a jeho rodiny. Byt neslouţí k podnikatelské činnosti. Celý byt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. K příslušenství bytu patří nezasklená lodţie a sklepní uzamykatelná kóje. Majitel bytu má také právo uţívat společné domovní prostory.

HISTORIE Oceňovaná bytová jednotka se nachází v panelovém bytovém trojdomě, jenţ je součástí bloku, který nahradil původní zastaralou zástavbu. Dům má čtyři nadzemní podlaţí a jedno podzemní podlaţí. Vystavěn byl před 55 lety obvyklou technologií z plošných panelů. Budova je po nedávné rekonstrukci a modernizaci, kdy došlo k zateplení budovy a výměně oken. Samostatná bytová jednotka byla postupně kompletně zrekonstruována v roce 2013 aţ 2015. Rekonstrukce obsahovala: nové nášlapné vrstvy podlah a obklady, nové malby, nové spotřebiče do kuchyňské linky, kompletní rekonstrukci koupelny a WC, kdy byla změněna dispozice koupelny pro funkčnější vyuţití a opatřena novými sanitárními a zařizovacími předměty, nové interiérové dveře.

42

POZEMEK Předmětem ocenění není ţádný samostatný pozemek. Součástí ocenění je podíl 710/19989 na pozemku pod objektem parcele p.č. 159, 160, 162 o výměře 481m2. Výše uvedený podíl je zahrnut ve výpočtu trţní hodnoty. Cena pozemku není stanovena samostatně.

VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Předmětem ocenění nejsou ţádné vedlejší stavby a venkovní úpravy. Součástí ocenění majetku je podíl na společných částech bytového domu ve výši 710/19989.

BYT Oceňovaný byt se nachází ve 4. nadzemním podlaţí, vstup do bytu je z hlavní chodby, kde se nachází centrální schodiště. Z chodby bytu je přístup do koupelny s WC, dětského pokoje, loţnice, obývacího pokoje a kuchyně. Loţnice a dětský pokoj jsou orientovány severozápadně, směrem do ulice Rooseweltova, kuchyně a obývací pokoj pak jihovýchodně do osázeného dvora s dětským a sportovním hřištěm. Z loţnice je pak zpřístupněna zrekonstruovaná lodţie. Bytová jednotka je po celkové rekonstrukci, udrţovaná ve výborném stavu. Okna má plastová, podlahy keramické a PVC, bytové jádro je zděné. Budova je napojena na všechny inţenýrské sítě. Vytápění je ústřední z dálkového zdroje, ten ohřívá i teplou uţitkovou vodu.

ANALÝZA NEJVYŠŠIHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ „Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je jeho nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat, jsou dodrţení právních předpisů, realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako byt a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. 43

Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. „Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.“10, str. 107-108

OCENĚNÍ ÚVOD „Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, která zohledňuje případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení. Při stanovení aktuální trţní hodnoty jsem pouţila pouze metodu porovnávací a výnosovou, vzhledem k tomu, ţe metoda nákladová není pro ocenění bytu vhodná.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku Trţní hodnota pozemku není indikována samostatně a je zohledněna při výpočtu majetku jako celku. Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku Při analýze pro stanovení hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy byty porovnatelných parametrů, které byly v Sokolově v nedávné době nabízeny k prodeji. Všechny tyto nemovitosti se nacházejí v porovnatelných lokalitách.

44

Vzhledem ke skutečnosti, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku jeden čtvereční metr vyuţitelné plochy (NFA). Tato jednotka je u tohoto typu majetku povaţována za standardní. Při stanovení trţní hodnoty tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost bytu a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikována porovnávací metodou je“10, str. 72

980 000 Kč. Výpočet trţní ceny porovnávací metodou je podrobně popsán níţe. POROVNÁVACÍ METODA Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný majetek majetek majetek

Porovnávaný majetek

Porovnávaný majetek 4

ul. Slovenská

ul. Pionýrů

Sokolov

3 ul. Švabinského Sokolov

A. Identifikační údaje Pořadové číslo

Katastrální území

Sokolov

1 ul. Rokycanova Sokolov

Obec

Sokolov

Sokolov

Sokolov

Sokolov

Sokolov

Okres

Sokolov

Sokolov

Sokolov

Sokolov

Sokolov

Byt 1456/7

2

Sokolov

B. Údaje o pozemku Pozemek není oceňován samostatně C. Základní údaje pro porovnání – NFA Počet jednotek

66,6

71

73

74

55

Prodejní cena celkem

x

839 000 Kč

1 199 000 Kč

1 150 000 Kč

1 099 000 Kč

Cena za jednotku

x

11 817 Kč

16 425 Kč

15 541 Kč

19 982 Kč

Datum transakce

1.6.2015

1.6.2015

1.6.2015

1.6.2015

1.6.2015

1

1

1

1

11 817 Kč

16 425 Kč

15 541 Kč

19 982 Kč

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce

Prodej

Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva Korekce

Absolutní vlastnictví

0,9

0,9

0,9

0,9

10 635 Kč

14 783 Kč

13 987 Kč

17 984 Kč

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

1

1

1

1

45

Upravená hodnota Existence věcných břemen

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Bytová

Korekce Upravená hodnota Stavební povolení

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Ne

Korekce Upravená hodnota

10 635 Kč

14 783 Kč

13 987 Kč

17 984 Kč

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

1

10 635 Kč

14 783 Kč

13 987 Kč

17 984 Kč

Bytová

Bytová

Bytová

Bytová

1

1

1

1

10 635 Kč

14 783 Kč

13 987 Kč

17 984 Kč

Ano

Ano

Ano

Ano

1

1

1

1

10 635 Kč

14 783 Kč

13 987 Kč

17 984 Kč

Ne

Ne

Ne

Ne

1

1

1

1

10 635 Kč

14 783 Kč

13 987 Kč

17 984 Kč

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Dobrá

Velmi dobrá

1

1

1,1

1

10 635 Kč Po rekonstrukci 1

14 783 Kč Po rekonstrukci 1

15 386 Kč Po rekonstrukci 1

17 984 Kč Po rekonstrukci 1

10 635 Kč

14 783 Kč

15 386 Kč

17 984

Průměrné

Dobré

Velmi dobré

Dobré

1,1

1

0,95

1

11 699 Kč

14 783 Kč

14 617 Kč

17 984 Kč

Dobrá

Dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1

1

1

11 699 Kč

14 783 Kč

14 617 Kč

17 984 Kč

Omezený

Omezený

Omezený

Omezený

1

1

1

1

11 699 Kč

14 783 Kč

14 617 Kč

17 984 Kč

MHD

MHD

MHD

MHD

E. Technické parametry Lokalita

Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav

Po rekonstrukci

Korekce Upravená hodnota Technické vybavení

Dobré

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj

Omezený

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

MHD

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Velmi dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Příslušenství bytu

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

11 699 Kč

14 783 Kč

14 617 Kč

17 984 Kč

Velmi dobrá

Velmi dobrá

Dobrá

Velmi dobrá

1

1

1,05

1

11 699 Kč

14 783 Kč

15 348 Kč

17 984 Kč

Obdobné

Obdobné

Horší

Obdobné

1

1

1,05

1

11 699 Kč

14 783 Kč

16 115 Kč

17 984 Kč

Obdobný

Obdobný

Obdobný

Menší

F. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

Podíl hodnoty pozemku

1

1

1

0,9

11 699 Kč

14 783 Kč

16 115 Kč

16 186 Kč

Obdobný

Obdobný

Obdobný

Obdobný

46

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1

11 699 Kč

14 783 Kč

16 115 Kč

16 186 Kč

Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky

14 696 Kč

Celková porovnávací hodnota Zaokrouhlená porovnávací hodnota

978 754 Kč 980 000 Kč

PŘÍJMOVÁ METODA „Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního přijmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. Ve výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je“ 10, str. 60

790 000 Kč. Výpočet trţní ceny příjmovou metodou je podrobně popsán v tabulce na následující straně.

47

PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Hrubý příjem -6 000 Kč/p.m * 12

71 928 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 5 %

3 596 Kč

Efektivní hrubý příjem

68 332 Kč

Rezerva na renovace - odborný odhad

6 500 Kč

Ostatní provozní náklady (pojištění, reţie, daň z nemovitosti)

18 475 Kč

Čistý provozní příjem (NOI)

43 357 Kč

Kapitalizační míra (R)

5,50%

Trţní hodnota (V)

788 309 Kč

Trţní hodnota zaokrouhlená

790 000 Kč

ZÁVĚR „Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 1.květnu 2015. Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace:“10, str. 80 Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

980 000

80

784 000

Příjmová metoda

790 000

20

158 000

X

x

Nákladová metoda

x

Výsledná trţní hodnota

942 000

Zaokrouhleno

940 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy nemovitostí, které jsou na trhu běţně nabízeny a obchodovány. Z tohoto důvodu se domnívám, ţe porovnávací metoda odráţí nejlépe stav ekonomiky i konkrétní nabídku a poptávku po tomto druhu majetku. Z těchto důvodů povaţuji indikaci trţní hodnoty porovnávací metodou za rozhodující a přisoudila jsem jí váhu 80 %. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 1. května 2015 částkou:

940 000 Kč (slovy: devětsetčtyřicettisíckorunčeských) 48

„Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb.

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. „Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přednosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je Katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být pokladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo převedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 49

6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy. 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění tak, jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.“27, str. 80-82

V Sokolově, dne 11. června 2015

…………………………………… Petra Zieglerová

50

Příloha 1 – Výpis z katastru nemovitostí

51

52

53

Příloha 2 – Katastrální mapa

Příloha 5 – Satelitní snímek ulice Rooseweltova a okolí

54

Příloha 6 – Vlastní fotodokumentace

55

56

57

Trţní ocenění historického objektu radnice v Kynšperku nad Ohří

Objednavatel: BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, A.S. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5

ZPRÁVA O HODNOCENÍ

Nemovitá kulturní památka Panský dům č.p. 1/16 Stavba občanské vybavenosti Maxima Gorkého 1 357 51 Kynšperk nad Ohří

STANOVENÍ AKTUÁLNÍ TRŢNÍ HODNOTY MAJETKU

Datum ocenění: 1. květen 2015

58

BANKOVNÍ INSTITUT VYSOKÁ ŠKOLA, A.S. Nároţní 2600/9 158 00 Praha 5 Česká republika 25. června 2015 Oznamuji Vám, ţe jsem ukončila trţní ocenění majetku označeného nám jako

Panský dům č.p 1/16 Uvedený na listu vlastnictví č. 1, pro katastrální území Kynšperk nad Ohří, nacházejícího se na adrese

Maxima Gorkého 1, 357 51 Kynšperk nad Ohří, Česká republika „V této zprávě Vám předkládám výsledky mého šetření. Tato zpráva o hodnocení vyjadřuje odborný názor na trţní hodnotu výše uvedeného majetku v absolutním vlastnictví, tedy bez břemene nájemních smluv, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva byla zpracována k technickému stavu a právním skutečnostem platným k 1. květnu 2015. Zpracovateli zprávy je známo, ţe zpráva má slouţit jako nástroj cenové dokumentace a argumentace pro stanovení trţní ceny pro prodej. Zpracovateli zprávy není známo nic o tom, ţe by zpráva měla zároveň slouţit i pro jiné účely jako např. ocenění vkladu do obchodní společnosti, stanovení základu majetkové daně nebo pro jiný, výše nespecifikovaný účel.“10, str.49 Oceňovaný majetek je zapsán u katastrálního úřadu v Sokolově, na listu vlastnictví č. 1, pro katastrální území Kynšperk nad Ohří, ve městě Kynšperk nad Ohří. Výpis z katastru nemovitostí ze dne 23.6.2015je přílohou této zprávy. „Zpracovatel zprávy chápe trţní hodnotu jako cenu, za kterou by mohl být majetek prodán, aniţ by kupující nebo prodávající byli pod jakýmkoliv nátlakem, s tím ţe kaţdý z nich má přiměřené znalosti o všech podstatných skutečnostech a současně je zachována vzájemná výhodnost obchodu. Pokud je trţní hodnota majetku stanovena za předpokladu jeho nabídky na volném trhu, předpokládá se, ţe majetek bude nabízen na trhu po dobu přiměřeně dlouhou pro nalezení kupce.

59

Oceňovaný majetek je ke dni zpracování zprávy z podstatné části vyuţíván vlastníkem, tedy městem Kynšperk nad Ohří, pro administrativní účely, část objektu v 1.NP. je pak pronajímána. Podrobnější údaje o nemovitosti a jejím vyuţití je popsáno v následujících bodech této zprávy. Zpráva tedy zohledňuje všechny skutečnosti mající vliv na obvyklou cenu, které vyplývají z uzavřených nájemních vztahů. Majetek tedy není v absolutním vlastnictví, ale ve vlastnictví s břemenem nájemních smluv. Absolutní vlastnictví je v souladu s Evropskými standardy pro oceňování a pravidly Mezinárodního výboru pro oceňovací normy definováno jako vlastnictví bez jakéhokoliv omezení, avšak podléhající právu vyvlastnění v obecném zájmu za náhradu, právu propadnutí majetku státu, soudní autoritě a zdanění. Oceňovaný majetek jsem osobně prohlédla a při zpracování ocenění jsem vzala v úvahu následující faktory: Polohu, velikost a vyuţitelnost pozemku. Velikost, technický stav a vyuţitelnost stávajících budov, staveb a venkovních úprav. Nejvyšší a nejlepší vyuţití majetku. Převaţující trendy v dané lokalitě, obecné podmínky a relativní poptávku po tomto druhu nemovitostí na trhu. Náklady na pořízení majetku jako nového sníţené o jeho opotřebení. Opotřebení představuje ztrátu hodnoty, která je způsobena technickými, ekonomickými, morálními, právními nebo jinými vlivy. Prodeje, poptávkové a nabídkové ceny a výši nájemného srovnatelných majetků v okolí i v celé lokalitě. Očekávaný čistý příjem z pronájmu majetku a jeho kapitalizaci pro stanovení hodnoty majetku. Předmětem ocenění jsou pouze budovy, stavby a pozemky. Jakýkoliv jiný majetek jako je vnitřní zařízení, technologie nesouvisející s budovami a stavbami, apod. byl z ocenění vyloučen. Výměry budov a staveb byly převzaty z podkladů poskytnutých klientem a nebyly ve všech případech podrobně ověřovány.“10, str.68

60

POPISNÉ INFORMACE POPIS LOKALITY Oceňovaná nemovitá kulturní památka – Panský dům č. 1 nebo také „Stará Radnice“ se nachází v historické části města Kynšperk nad Ohří. V okolní blízkosti se nachází spousta dalších památkově chráněných objektů. Panský dům stojí v místě, kde se protíná ulice Maxima Gorkého a Náměstí Míru. Zde se nachází památkově chráněná kašna se Sloupem Nejsvětější trojice a původní zástavbou historických řadových domů podél náměstí. Severně a kolmo k Panskému domu pak vede Zámecká ulice k památkově chráněné Kynšperské brance z 15. století, jeţ byla součástí původního hradního opevnění. Nedaleko se pak nachází Zámecký vrch, kde stál Kynšperský hrad, dále pak ţidovský hřbitov ze 13. století a v neposlední řadě barokní kostel Nanebevzetí Panny Marie. Radnice je obklopena kompletní občanskou vybaveností. V blízkosti objektu jsou obchody, restaurace, městský úřad, škola a sportoviště, banka a přímo v objektu výstavní síň s infocentrem. Zároveň se v dochůdné vzdálenosti nachází autobusové nádraţí. Parkování je moţné na přilehlých parkovištích. Kapacita je dostačující. Z trţního hlediska se jedná o atraktivnější lokalitu města s občanskou vybaveností a historickou atmosférou.

OCEŇOVANÝ MAJETEK Na základě skutečností zjištěných na místě i dle podkladů slouţí oceňovaný majetek primárně městu Kynšperk nad Ohří jako stavba občanské vybavenosti a plní funkci administrativních a representativních prostor. V objektu se nachází sídlo starosty města, sídlo policie, sídlo finančního odboru, obřadní síň a archiv. Část 1. NP. spolu s výstavními prostory se pak pronajímá Infocentru MKS. Celý objekt je prostorově vymezen a ohraničen svislými a vodorovnými obvodovými konstrukcemi. Oceňovaný majetek je tvořen stavbou občanské vybavenosti a zastavěným pozemkem. Oceňovaný majetek je památkově chráněn. Rejstříkové číslo v ÚSKP (Ústřední seznam kulturních památek České republiky) je 101519.

HISTORIE Oceňovaný Panský dům byl postaven v roce 1586 jako renesanční stavba, která slouţila pro správu a pobyt Metternichů. Ve druhé polovině 17. století byl pak objekt přestavěn v raně 61

barokním slohu. V této době stavba slouţila jako panské sídlo. Později od roku 1836 začal objekt plnit funkci radnice, proto se také často setkáváme se dvěma názvy – městská radnice a panský dům. V 19. století slouţil objekt pro kancelářské účely lesní společnosti a různých soukromých firem. Vzhledem ke špatnému stavu objektu byly provedeny dvě rozsáhlé etapy rekonstrukce za finanční podpory Ministerstva pro místní rozvoj, které byly dokončeny v roce 2005. Stavba byla kompletně zmodernizována. Došlo k decentním úpravám dispozice objektu, rozsáhlé rekonstrukce svislých a vodorovných nosných konstrukcí, sedlové střechy, komína, schodišť, krovů, nášlapných vrstev a obkladů, podhledů, oken a dveří. Vzhledem ke skutečnosti, ţe se jedná o památkově chráněný objekt, byla rekonstrukce objektu realizovaná citlivě a s ohledem na původní vzhled objektu za pomoci NPÚ. Bylo například zachováno původní dřevěné schodiště do 1. NP. či historické podhledy, které byly odborně zrenovovány restaurátorským způsobem. V suterénu jsou zrekonstruovány historické vápenné omítky z říčního písku a hašeného vápna, házené z ruky a hlazeny pouze ručně dřevěným hladítkem. Všechny klempířské prvky jsou měděné.

POZEMEK Jedná se o zcela zastavěný pozemek oceňovanou stavbou občanské vybavenosti. Pozemek je v katastru nemovitostí zanesen jako zastavěná plocha a nádvoří p.č. 591/1 o výměře 426 m2.

VEDLEJŠÍ STAVBY A VENKOVNÍ ÚPRAVY Zde jsou zahrnuty inţenýrské sítě – vodovodní přípojka, elektrická přípojka a kanalizační přípojka. Cena těchto inţenýrských sítí je zohledněna ve výpočtu majetku jako celku.

STAVBA OBČANSKÉ VYBAVENOSTI Oceňovaná stavba je samostatně stojící památkově chráněný objekt. Vstup je orientován na jih. Pohledové horizonty jsou velmi dobré, objekt se nachází v historickém jádru města. Hlavním vstupem do budovy z ulice Maxima Gorkého se dostaneme do centrální vstupní haly, ze které vede schodiště do dalších podlaţí. V prvním nadzemním podlaţí se nachází hala, Infocentrum MKS, výstavní prostory a sídlo policie, dále pak 3 WC a kuchyňský kout. V druhém nadzemním podlaţí se nachází opět schodišťová hala, obřadní 62

síň, sídlo starosty a sekretariát, 3 WC a kuchyňský kout. Ve třetím nadzemním podlaţí se nachází zasedací místnost, sídlo finančního odboru a archiv, dále 3 WC a kuchyňský kout. Objekt je částečně podsklepen a má půdu. Celý objekt je po celkové rekonstrukci, v dobrém udrţovaném stavu. Stavba má tři nadzemní podlaţí a jedno podzemní podlaţí. Vystavěna byla obvyklou technologií a běţným tradičním způsobem. Jedná se o zděnou stavbu, základová zemina je přirozená rostlá zemina. Střecha je sedlová po kompletní rekonstrukci. Okna jsou dřevěná dvojitá, vnější jednoduše zasklená, vnitřní zasklená izolačním dvojsklem. Interiérové dveře jsou dřevěné, vchodové dveře jsou původní zrestaurované dřevěné. Podlahy jsou keramické a dřevěné prkenné, stejně tak jako částečně původní dřevěné schodiště. Nosné konstrukce jsou zděné, obvodové zdivo široké 995 mm, zdivo vnitřní je původní zděné, tvárnicové YTONG nebo sádrokartonové. Budova je napojena na všechny inţenýrské sítě. Vytápění je ústřední z dálkového zdroje, ten ohřívá i teplou uţitkovou vodu. Při rekonstrukci byl přistavěn výtah. Vnitřní interiér byl zmodernizován pro funkčnější vyuţití, v kaţdém nadzemním podlaţí se nachází 3 toalety a 1 kuchyňský kout.

AKTUÁLNÍ VYUŢITÍ MAJETKU Ke dni ocenění sestává objekt z těchto prostor: 6 kanceláří 3 výstavní síně 1 obřadní síň 1 zasedací místnost 1 salonek 4 sklady slouţící jako archiv dále pak 9 WC a 3 kuchyňské kouty. Z výše uvedených prostor je 1 kancelář a 3 výstavní síně pronajaty Infocentru MKS. Ostatní prostory jsou vyuţívány vlastníkem pro administrativní a jiné účely města. Veškeré prostory jsou v dobrém stavu po rekonstrukci.

63

ANALÝZA NEJVYŠŠIHO A NEJLEPŠÍHO VYUŢITÍ „Nejvyšší a nejlepší vyuţití je definováno jako racionální a zákonné vyuţití pozemku nebo budovy, které je fyzicky moţné, finančně proveditelné, zajišťující odpovídající výnos a jehoţ výsledkem je jeho nejvyšší moţná trţní hodnota majetku. Základní kritéria, která musí nejvyšší a nejlepší vyuţití splňovat jsou dodrţení právních předpisů, realizovatelnost, finanční proveditelnost a maximální ziskovost. Oceňovaný majetek je zanesen v katastru nemovitostí jako stavba občanského vybavení a jeho vyuţití odpovídá územně plánovací dokumentaci. Na základě těchto skutečností jsem názoru, ţe současné vyuţití nemovitosti je právně přípustné. Oceňovaný majetek je ve stavu, který umoţňuje jeho vyuţívání z technického hlediska. Podmínka okamţité vyuţitelnosti majetku je tedy splněna. Ke splnění kritéria maximální ziskovosti je nutný pronájem nemovitosti za trţní nájemné nebo její vyuţití vlastníkem pro vlastní potřebu, čímţ by došlo k úspoře jeho nákladů za pronájem porovnatelného objektu. „Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe současné vyuţití majetku je v souladu s jeho nejlepším a nejvyšším vyuţitím.“10, str. 107-108

OCENĚNÍ ÚVOD „Při stanovení indikace trţní hodnoty majetku jsou zpravidla pouţívány tři mezinárodně uznávané metody ocenění. Jedná se o metodu porovnávací, příjmovou a nákladovou. Porovnávací metoda analyzuje trţní ceny, které byly v posledním období zaplaceny nebo nabízeny za porovnatelné typy majetku. Dále jsou provedeny korekce indikované trţní hodnoty, která zohledňuje případné rozdíly ve stavu a vyuţitelnosti oceňovaného majetku v návaznosti na trh existujících srovnatelných majetků. Příjmová metoda analyzuje trţní hodnotu na základě budoucích příjmů z vlastnictví. K indikaci hodnoty se dospívá diskontováním a / nebo kapitalizací příjmu odpovídající kapitalizační mírou. Nákladová metoda analyzuje náklady na pořízení majetku jakoţto nového. Tato část můţe být sníţena o opotřebení nebo jiné znehodnocení.“10, str. 72

64

Při stanovení aktuální trţní hodnoty jsem pouţila kombinaci dvou metod. Pro ocenění pozemku jsem pouţila metodu porovnávací, jakoţto metodu nejvhodnější. Pro ocenění stavby jsem pouţila metodu výnosovou, a to vzhledem k tomu, ţe objekt slouţí jako administrativní budova pro účely vlastníka a částečně je pronajímána infocentru spolu s výstavními prostory. Zároveň jsem objekt ocenila metodou porovnávací, zde se však jedná o hrubý odhad hodnoty, a to z toho důvodu, ţe na realitním trhu Sokolovska není dostatek vhodných porovnatelných objektů, které by splňovaly stejné parametry jako oceňovaná radnice. Metoda nákladová není pro ocenění tohoto typu majetku vhodná. A to vzhledem ke stáří objektu a skutečnosti, ţe se jedná o památkově chráněný historický objekt. Metoda nákladová není vhodná z toho důvodu, ţe lze vyčíslit pouze hodnotu kopie památky, která je mnohem niţší neţ hodnota historického originálu.

POROVNÁVACÍ METODA Stanovení trţní hodnoty pozemku „Při stanovení trţní hodnoty jsem předpokládala, ţe pozemek je volný a připraven k zastavění v souladu s jejím nejvyšším a nejlepším vyuţitím. V případě stanovení trţní hodnoty pozemku souvisejícím s oceněným objektem jsem porovnala tři pozemky nabízené k prodeji v porovnatelných lokalitách. Jako srovnávací jednotku jsem pouţila cenu za jeden metr čtvereční pozemku. Vzhledem ke skutečnosti, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţitelnými prodejními cenami. Při porovnání pozemků byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, lokalita, dostupnost, tvar a velikost pozemků, jejich vybavenost inţenýrskými sítěmi, vyuţití územně plánovací dokumentace, existence územního rozhodnutí, moţná zastavitelnost pozemků, apod. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k názoru, ţe aktuální trţní hodnota pozemku souvisejícího s bytovým domem indikovaná porovnávací metodou je:“10, str. 108

95 000 Kč A je kalkulována následovně: 426 * 223 = 95 000 Kč Výpočty pouţité při stanovení této indikace jsou uvedeny v následující tabulce. 65

POROVNÁVACÍ METODA - POZEMEK Oceňovaný majetek

Porovnávaný majetek

Porovnávaný majetek

Porovnávaný majetek

1

2

3

Stavební parcela

Stavební parcela

Stavební parcela

A. Identifikační údaje Pořadové číslo pozemku Radnice Kynšperk 591/1

Název pozemku Parcelní číslo

961

Adresa pozemku

Maxima Gorkého 1/16

Petra Bezruče

Hornická

Zlatá

Katastrální území

Kynšperk nad Ohří

Kynšperk nad Ohří

Kynšperk nad Ohří

Kynšperk nad Ohří

Obec

Kynšperk nad Ohří

Kynšperk nad Ohří

Kynšperk nad Ohří

Zlatá u Kynšperka nad Ohří

Okres

Sokolov

Sokolov

Sokolov

Sokolov

195 000

270 000

218 106

426

750

1 703

1 154

X

260

159

189

25.6.2015

25.6.2015

25.6.2015

B. Základní údaj pro porovnání - cena za 1 m2 Prodejní cena celkem X Rozloha pozemku v m

2

2

Cena za 1 m

Datum transakce Korekce

1

1

1

260

159

189

Nabídka

Nabídka

Nabídka

Korekce

0,9

0,9

0,9

Upravená hodnota

234

143

170

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

Absolutní vlastnictví

1

1

1

Upravená hodnota Druh transakce

Vlastnická práva

Absolutní vlastnictví

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Bez věcných břemen

234

143

170

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

Bez věcných břemen

1

1

1

234

143

170

Bydlení

Bydlení

Komerční

0,95

0,95

1,3

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

Stavba občanského vybavení

Korekce Upravená hodnota Územní rozhodnutí

Ano

222

135

221

Ano

Ano

Ano

1

1

1

222

135

221

Nejsou

Nejsou

Nejsou

1

1

1

222

135

221

Velmi dobrá

Dobrá

Dobrá

1

1,05

1,05

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Nejsou

Korekce Upravená hodnota D. Technické parametry Lokalita

Velmi dobrá

Korekce

66

Upravená hodnota Tvar pozemku

Pravidelný

222

142

232

Pravidelný

Pravidelný

Pravidelný

Korekce Upravená hodnota Svaţitost

Rovinný

1

1

1

222

142

232

Rovinný

Rovinný

Rovinný

1

1

1

222

142

232

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

222

142

232

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

222

142

232

Obdobná

Obdobná

Obdobná

1

1

1

222

142

232

Neomezená

Neomezená

Neomezená

1

1

1

222

142

232

Ne

Ne

Ne

1

1

1

222

142

232

Nezjištěna

Nezjištěna

Nezjištěna

1

1

1

222

142

232

Korekce Upravená hodnota Dostupnost inţenýrských sítí

Kompletní

Korekce Upravená hodnota Kontaminace půdy

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota Dopravní obsluţnost

Autobus

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Neomezená

Korekce Upravená hodnota Nutnost demolice stávajících objektů

Ne

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

Nezjištěna

Korekce Upravená hodnota E. Ostatní parametry Velikost pozemku

Menší

Menší

Menší

Korekce

X

1,1

1,2

1,1

Upravená hodnota

244

170

255

Moţná zastavitelnost

Neaplikováno

Neaplikováno

Neaplikováno

1

1

1

244

170

255

244

170

255

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota 1 m2 Rozloha pozemku Celková porovnávací hodnota

223 426

750

1 703

1 154

94 998

183 000

289 510

294 270

Výpis oceňovaných parcel Pořadové číslo 1 Celkem

Číslo parcely

Výměra v m2

Jednotková hodnota v Kč/m2

Trţní hodnota

591/1

426

223

94 998

426

94 998

67

Zaokrouhleno

95 000

Stanovení trţní hodnoty nemovitosti jako celku „Při analýze pro stanovení trţní hodnoty majetku jako celku jsem vzala do úvahy historické objekty vyuţívané pro účely občanské vybavenosti či komerční účely. Vzhledem k nedostatečnému mnoţství porovnatelných objektů v lokalitě Sokolovska, jsem hledání rozšířila na celý Karlovarský kraj. Konkrétně na města Ostrov u Karlových Varů, Valeč a Nejdek, kde byly porovnatelné nemovitosti v nedávné době nabízeny k prodeji. Vzhledem k tomu, ţe se jednalo o nabídky, jsem tuto skutečnost zohlednila koeficientem odráţejícím obvyklý rozdíl mezi nabídkovými a skutečně dosaţenými prodejními cenami. Pro analýzu výše uvedených transakcí se srovnatelným majetkem jsem pro stanovení indikace trţní hodnoty oceňovaného majetku zvolila za srovnávací jednotku celkovou zastavěnou plochu (GFA). Tato jednotka je u tohoto typu majetku povaţována za standardní. Při stanovení obvyklé ceny tímto oceňovacím přístupem byly dále vzaty v úvahu takové faktory, jako jsou datum transakce, vlastnická práva, technický stav majetku, vybavenost, poloha, dostupnost pro automobilovou a hromadnou dopravu, moţnost parkování, poloha v obci, velikost budovy a další. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k názoru, ţe trţní hodnota nemovitosti jako celku indikována porovnávací metodou je:“ 10, str. 110-111

3 616 000 Kč. Výpočet trţní ceny porovnávací metodou je podrobně popsán v následující tabulce. POROVNÁVACÍ METODA - MAJETEK JAKO CELEK Oceňovaný Porovnávaný Porovnávaný majetek majetek majetek

Porovnávaný majetek

A. Identifikační údaje Pořadové číslo nemovitosti Název nemovitosti Parcelní číslo

1 Radnice Kynšperk nad Ohří 591/1

2

3

Historický objekt Historický objekt Ostrov Valeč st. 225

Historický objekt Nejdek

st. 8

st. 100

Staré náměstí 40

Karlovaská 5

Náměstí Karla IV. 85

Kynšperk nad Ohří

Ostrov

Valeč

Nejdek

Obec

Kynšperk nad Ohří

Ostrov u Karlových Varů

Valeč

Nejdek

Okres

Sokolov

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Karlovy Vary

Adresa nemovitosti

Maxima Gorkého 1/16

Katastrální území

B. Údaje o pozemku - přenos z tabulky Porovnávací metoda – pozemek Plocha pozemku

426

551

806

455

Hodnota za 1 m2 pozemku

223

450

400

650

68

Hodnota pozemku celkem

94 998

247 950

322 400

295 750

2

C. Základní údaj pro porovnání - m celkové zastavěné plochy podlaţí Počet srovnávacích jednotek Prodejní cena celkem

1 017

1 173

2 418

1 000

X

2 999 000

3 490 000

7 490 000

2 751 050

3 167 600

7 194 250

2 345

1 310

7 194

25.6.2015

25.6.2015

25.6.2015

1

1

1

2 345

1 310

7 194

Nabídka

Nabídka

Nabídka

0,9

0,9

0,9

2 111

1 179

6 475

Absolutní

Absolutní

Absolutní

1

1

1

2 111

1 179

6 475

Ne

Ne

Ne

1

1

1

Prodejní cena bez ceny pozemku Cena za 1 porovnávací jednotku

X

Datum transakce Korekce Upravená hodnota D. Právní údaje Druh transakce Korekce Upravená hodnota Vlastnická práva

Absolutní

Korekce Upravená hodnota Existence věcných břemen

Ne

Korekce Upravená hodnota Vyuţití podle územního plánu

občanská vybavenost

2 111

1 179

6 475

smíšené, komerční vyuţití

moţné komerční vyuţití

komerční vyuţití

Korekce Upravená hodnota Kolaudační rozhodnutí

1

1

1

2 111

1 179

6 475

Ano

Ano

Ano

1

1

1

2 111

1 177

6 475

Ne

Památková zóna

Ne

0,9

1

0,9

1 900

1 177

5 828

Lepší

Dobrá

Lepší

0,9

1

0,9

1 710

1 179

5 245

Dobrý

Dobrý

Dobrý

1,1

1,5

1,3

1 881

1 769

6 819

Výborná

Dobrý

Výborná

1

1,1

1

1 881

1 946

6 819

Dobrá

Horší

Horší

1

1,3

1,1

Ano

Korekce Upravená hodnota Jiná právní omezení a závazky

Památkově chráněno

Korekce Upravená hodnota E. Technické parametry Lokalita

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Technický stav

Velmi dobrý

Korekce Upravená hodnota Technická vybavenost budovy

Výborná

Korekce Upravená hodnota Funkční vyuţitelnost

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Další moţný rozvoj

Omezený

1 881

2 530

7 501

Omezený

Částečný

Omezený

1

0,9

1

1 881

2 277

7 501

Korekce Upravená hodnota

69

Dopravní obsluţnost

Kompletní

Kompletní

Kompletní

Kompletní

1

1

1

Korekce Upravená hodnota Dopravní dostupnost a parkování

Výborná

1 881

2 277

7 501

Výborná

Výborná

Výborná

1

1

1

1 881

2 277

7 501

Dobrá

Dobrá

Velmi dobrá

1

1

0,8

1 881

2 277

6 001

N/A

N/A

N/A

Korekce Upravená hodnota Atraktivita objektu

Dobrá

Korekce Upravená hodnota Jiná technická korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota

1

1

1

1 881

2 277

6 001

Obdobný

Větší

Obdobný

1

1,1

1

1 881

2 505

6 001

N/A

N/A

N/A

1

1

1

1 881

2 505

6 001

1 881

2 505

6 001

F. Ostatní parametry Velikost Korekce Upravená hodnota Jiná korekce

N/A

Korekce Upravená hodnota Výsledná porovnávací hodnota Porovnávací hodnota jednotky Porovnávací hodnota celkem (bez poz.) Hodnota pozemku

3 462 3 520 854

Celková porovnávací hodnota

3 615 852

Zaokrouhleno

3 616 000

94 998

PŘÍJMOVÁ METODA „Nemovitosti, které mohou generovat výnos, jsou oceňovány i příjmovou metodou. Při pouţití příjmové metody je ocenění provedeno na základě kapitalizace potenciálního čistého příjmu z pronájmu majetku v míře odpovídající investičním rizikům obsaţeným ve vlastnictví tohoto majetku. Tato metoda je obecně povaţována za spolehlivou indikaci hodnoty majetku pořizovaných pro jejich schopnost produkovat příjem. Prvním krokem při metodě kapitalizace příjmu je stanovení hrubého potenciálního přijmu, který můţe být generován oceňovaným majetkem. Dále je stanovena neobsazenost a provozní náklady, které jsou odečteny od potencionálního hrubého příjmu pro získání provozního příjmu. Odečtením rezervy na renovace od provozního příjmu je následně stanoven čistý provozní příjem před zdaněním (NOI). Trţní hodnota je potom stanovena pomocí dvou

70

alternativních kapitalizačních postupů – přímé kapitalizace nebo analýzy diskontovaného cash flow. V tomto konkrétním případě byla pouţita metoda přímé kapitalizace. Výše potenciálního provozního příjmu byla stanovena na základě výše trţního nájemného za obdobné majetky v dané lokalitě. Ve výpočtech jsem v souladu s běţnou praxí vycházela z tzv. studeného nájemného, kdy sluţby a energie jsou nájemcům přeúčtovány na základě jejich skutečného čerpání. Provozní náklady byly stanoveny procentní sazbou z potenciálního hrubého příjmu, obvyklou pro porovnatelné majetky. Na základě výše uvedených skutečností jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota výše uvedeného majetku indikovaná příjmovou metodou je:“10, str. 60

3 230 000 Kč. Výpočet trţní ceny příjmovou metodou je podrobně popsán v následující tabulce. PŘÍJMOVÁ METODA - PŘÍMÁ KAPITALIZACE Příjem z pronájmu

370 800 Kč

Neobsazenost a ztráty vlivem neplacení nájemného - 15 %

55 620 Kč

Efektivní hrubý příjem

315 180 Kč

Náklady na údrţbu

50 000 Kč

Pojistné

12 528 Kč

Daň z nemovitosti

0 Kč

Pronájem cizích pozemků

0 Kč

Marketing

0 Kč

Ostatní provozní náklady

20 000 Kč

Provozní náklady celkem

82 528 Kč

Provozní příjem

232 652 Kč

Rezervy na renovace

22 862 Kč

Čistý provozní příjem

209 790 Kč

Míra kapitalizace

6,50%

Indikovaná hodnota

3 227 538 Kč

Zaokrouhleno

3 230 000 Kč

71

ZÁVĚR „Toto hodnocení vyjadřuje můj názor na trţní hodnotu předmětného majetku v absolutním vlastnictví, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Hodnocení bylo zpracováno ke skutečnostem platným k 1. květnu 2015. Pojmy trţní hodnota a absolutní vlastnictví byly definovány v úvodní části této zprávy. Aplikacemi výše popsaných metod ocenění byly pro stanovení trţní hodnoty majetku určeny následující indikace: Indikace (Kč)

Váha (%)

Váţený průměr (Kč)

Porovnávací metoda

3 616 000

50

1 808 000

Příjmová metoda

3 230 000

50

1 615 000

Nákladová metoda

X

X

x

Výsledná trţní hodnota

3 423 000

Zaokrouhleno

3 420 000

Oceňovaný majetek patří mezi typy majetku, které jsou na trhu spíše pronajímány, a to pro své prostory vhodné k administrativní činnosti. Je mi také známo, ţe konkrétně oceňovaný Panský dům byl od 18. století dodnes skutečně vyuţíván jako administrativní prostory. Zároveň je však nutné zohlednit důleţitý aspekt faktu, ţe budova je historicky cenná. Vzhledem ke skutečnosti, ţe všechny porovnávané stavby jsou stavby historické, přisoudila jsem porovnávací metodě váhu 50%, stejně jako metodě výnosové. Na základě výše uvedených skutečností a předpokladů jsem dospěla k závěru, ţe trţní hodnota oceňovaného majetku, jako byl nabídnut k prodeji na volném trhu, je ke dni 1. květnu 2015 reprezentována částkou:“10, str. 80

3 420 000 Kč (slovy: třimilionyčtyřistadvacettisíckorunčeských) „Neprováděla jsem ţádné šetření ohledně vlastnických práv nebo závazků vůči oceňovanému majetku. Za skutečnosti právního charakteru nepřebírám ţádnou odpovědnost. Nezkoumala jsem ţádné finanční údaje týkající se současného ani budoucího potenciálu majetku produkovat příjem v provozu, pro který je majetek vyuţíván nebo by mohl být vyuţíván. Závěry uvedené v této zprávě mohou být plně pochopeny po přečtení následujících příloh, předpokladů a omezujících podmínek a obecných podmínek poskytnutých sluţeb. 72

OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY A PŘEDPOKLADY 1. Nebylo provedeno ţádné šetření a převzata ţádná odpovědnost za právní popis nebo právní náleţitosti, včetně právního podkladu vlastnického práva. Předpokládá se, ţe vlastnické právo k majetku je správné a tedy prodejné, pokud by se nezjistilo něco jiného. Dále se předpokládá, ţe vlastnictví je pravé a čisté od všech zadrţovacích práv, sluţebností nebo břemen zadluţení, pokud by se nezjistilo něco jiného. 2. Informace z jiných zdrojů, na nichţ je zaloţena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Nebylo vydáno ţádné potvrzení, pokud se týká přednosti takové informace. 3. Údaje o rozměrech pozemků, budov a staveb byly získány naším šetřením, z projektové dokumentace nebo z veřejných evidencí jako je katastr nemovitostí a nebyly ve všech případech ověřovány. Popisy pozemků, budov a staveb jsou uvedeny pouze pro identifikační účely a neměly by slouţit k účelu převodu majetku nebo být podkladem k jiné právní listině bez příslušného ověření. 4. Prověření oceňovaného majetku bylo převedeno pouze nedestruktivními metodami bez pouţití sond, apod. Při prohlídce byly zaznamenány viditelné patologické jevy a jiné nedostatky, pokud existovaly. Závěry uvedené ve Zprávě o ocenění předpokládají, ţe oceňovaný majetek neobsahuje takové materiály jako je azbest, močovino-formaldehydová pojiva a izolace nebo jiné potenciálně škodlivé nebo nebezpečné materiály, které mohou v případě jejich přítomnosti nepříznivě ovlivnit hodnotu majetku. Stejně tak nebyly provedeny ţádné půdní rozbory, geologické studie nebo studie vlivu na ţivotní prostředí. 5. Nebere se ţádná zodpovědnost za změny v trţních podmínkách a nepředpokládá se, ţe by nějaký závazek byl důvodem k přezkoumání této zprávy, kde by se zohlednily události nebo podmínky, které se vyskytnou následně po datu ocenění. 6. Předpokládá se odpovědné vlastnictví a správa vlastnických práv. 7. Pokud se nezjistí něco jiného, předpokládá se plný souhlas se všemi aplikovatelnými státními zákony a nařízeními. 8. Tato zpráva byla vypracována pouze za účelem zjištění trţní hodnoty pro případný prodej majetku na volném trhu, popřípadě pro účely uvedené v úvodu této zprávy 9. Předpokládá se, ţe mohou být získány nebo obnoveny všechny poţadované licence, osvědčení o drţbě, souhlasu, povolení nebo jiná legislativní nebo administrativní oprávnění pro jakoukoliv potřebu a pouţití, na nichţ je zaloţen odhad hodnoty obsaţený v této zprávě. 73

10. Zjištěná objektivní trţní hodnota je platná pro finanční strukturu platnou k datu ocenění.

OSVĚDČENÍ Já níţe podepsaná, tímto osvědčuji, ţe: 1. V současné době ani v blízké budoucnosti nebudu mít účast nebo prospěch z majetku, který je předmětem zpracovaného trţního ocenění. 2. Zpracované trţní ocenění zohledňuje všechny mně známé skutečnosti, které by mohly ovlivnit dosaţené závěry nebo odhadované hodnoty. 3. Při zpracování trţního ocenění byly brány v úvahu obecné předpoklady a omezující podmínky pro stanovení trţního ocenění tak, jak jsou uvedeny na zvláštním listě. 4. Při své činnosti jsem neshledala ţádné skutečnosti, které nasvědčovaly, ţe mně předané dokumenty a podklady nejsou pravdivé a správné.“10, str. 80-82 V Sokolově, dne 25. června 2015

………………………………… Petra Zieglerová

74

Příloha 1 –Výpis z katastru

75

Příloha 2 – Katastrální mapa

Příloha 3 – Satelitní snímek ulice Maxima Gorkého a okolí

76

Příloha 4 – Vlastní fotodokumentace

77

78

79

80

III. Analytická část 1. Analýza trhu okresu Sokolov

ANALÝZA TRHU

OKRES SOKOLOV KARLOVARSKÝ KRAJ

Petra Zieglerová 2015

81

OBECNÁ CHARAKTERISTIKA TRHU POPIS OKRESU Okres Sokolov leţí na západě České republiky. Je situován do středu Karlovarského kraje, tedy mezi okresy Cheb a Karlovy Vary a zároveň na severu hraničí se Spolkovou republikou Německo. Sídlem okresu je město Sokolov, mimo něj je na okrese dalších 11 měst, 1 obec má status městyse. Celkový počet obcí na okrese je 38. Rozloha okresu je 753,60 km2, čímţ je sokolovský okres nejmenším okresem v Karlovarském kraji, zaujímá 22,75 % jeho celkové rozlohy. Počet obyvatel je 90 801. Hustota zalidnění je 120 obyvatel/km2. Okres Sokolov má nepravidelný, mírně protáhlý tvar. Povrch je z větší části kopcovitý a to díky Krušným horám na severu okresu. Na jihu se pak rozkládá CHKO Slavkovský les. Území okresu bylo vţdy bohaté na nerostné suroviny a díky tomu se řadí mezi přední průmyslová centra. V minulosti byla vyuţívána především loţiska vzácných rud, zejména cínové rudy. Dnes převaţuje těţba hnědého uhlí v Sokolovské pánvi. Díky rozsáhlé těţební činnosti a exhalátům z průmyslové činnosti nemá Sokolovsko příliš dobré podmínky pro zemědělskou a lesní činnost a ţivotní prostředí je nejhorší v kraji. Je to okres průmyslový, nejpočetněji je zastoupen průmysl paliv, dále pak průmysl strojírenský, chemický, textilní a sklářský, porcelánu a keramiky. Tyto sektory poskytují mnoţství pracovních míst, nicméně i přesto se okres Sokolov řadí mezi lokality s nadprůměrnou mírou nezaměstnanosti. Například Sokolovská uhelná se skoro 4 000 zaměstnanci, se řadí počtem zaměstnanců mezi největší podnik v okresu. Velké mnoţství obyvatel také dojíţdějí za prací do nedaleké Spolkové republiky Německo, kde jsou lépe finančně ohodnoceni. Německo často vyhledává Čechy, kteří se dorozumí s českou klientelou právě v pohraničí, kam obyvatelé západních Čech ve velké míře jezdí za nákupy a lepšími kvalitnějšími sluţbami. Sokolovsko nabízí celkem pestré turistické aktivity.

V horských oblastech jsou

vhodné podmínky k zimním sportům, především v Kraslicích a na Bublavě. Dále je zde velké mnoţství nových cyklostezek vedoucích napříč okresem. Kulturní vyţití nabízí především Loket (loketský hrad, amfiteátr), Sokolov a Chodov (kina, divadla, kulturní centra). V neposlední řadě je lokalita často vyhledávaná vodáky, pro něţ Sokolovsko nabízí spousty kempů a jiných stanovišť na řece Ohři. Okres nabízí dobrou dopravní dostupnost. Zhruba středem okresu vede rychlostní silnice I. třídy E48, která vede napříč Karlovarským krajem z Německa přes Cheb do 82

Karlových Varů. Dále je zde síť ţeleznic vedoucích z Německa přes Cheb do Sokolova, a dále do Karlových Varů či ze Sokolova přes Kraslice do Spolkové republiky Německo. Atraktivita bydlení a tedy i ceny nemovitosti jsou v regionu ovlivňovány mimo jiné i lehce zvýšeným rizikem zemětřesení z důvodu blízkosti sopky ačkoliv vyhaslé, dále je pak v přilehlém okolí toků vyšší riziko povodní. V celém regionu je velké mnoţství malých obcí do 2000 obyvatel, které jsou zpravidla charakteristické horší občanskou vybaveností a obsluţností a menším počtem pracovních příleţitostí.

TRH S NEMOVITOSTMI Realitní trh v České republice se vzpamatovává po ekonomické krizi. Lidé opět začínají nemovitosti kupovat a chápou je jako dobrou investici a uloţení finančních prostředků. Napomáhá tomu také výhodnost hypotéčních úvěrů, kdy úrokové míry jsou na historických minimech. Této příleţitosti vyuţívají i investoři k realizaci svých podnikatelských záměrů. Tento trend se pomalu a pozitivně vyvíjí jiţ od roku 2014 a dá se předpokládat, ţe nadále poroste i v okrese Sokolov. Lidé zde kupují nemovitosti a to jak byty, tak rodinné domy, u kterých je poptávka vyšší neţ nabídka.

REGIONÁLNÍ SEGMENTACE Okres Sokolov lze z hlediska trhu rozčlenit do tří oblastí – město Sokolov, okolí města Sokolov a město Kraslice s okolím.

MĚSTO SOKOLOV Vzhledem ke skutečnosti, ţe město Sokolov je v Karlovarském kraji umístěno strategicky uprostřed a napojeno na dálnici E48, je tato lokalita často vyhledávána. Ceny nemovitostí jsou zde niţší neţ v 18 km vzdálených Karlových Varech, tudíţ je častým jevem dojíţdění za pracovními příleţitostmi do Karlových Varů právě ze Sokolova, který je vzhledem k nákladům na bydlení přijatelnější. To stejné platí i o dojíţdění za prací do Chebu a zejména do blízké Spolkové republiky Německo, jeţ nabízí výhodné pracovní příleţitosti a nabídky zaměřené právě na české potenciální zaměstnance. Zároveň se mnoho lidí stěhuje do Sokolova za místní prací a to z okolních vesnic a malých měst, kde není takový prostor pro podnikání a práce je zde velký nedostatek. Z tohoto důvodu je ve městě Sokolov vyšší poptávka po nemovitostech neţli nabídka. Naopak v okolních městech a vesnicích je moţné vypozorovat rostoucí nabídku nad poptávkou. 83

PRODEJ POZEMKY Poptávka po pozemcích všeho druhu v Sokolově je vysoká. Proluky se v Sokolově téměř nevyskytují. Stavebních pozemků pro výstavbu rodinných domů či bytových domů je nedostatek a poptávka vysoká, ceny se pohybují kolem 600 - 1000 Kč/m2. Ojediněle se také vyskytne pozemek na okraji města vhodný pro komerční vyuţití, například pro stavbu obchodu, administrativní budovy, skladu apod. Ceny těchto pozemků se pohybují kolem 300 – 800 Kč/m2.

BYTY Aţ na pár výjimek v historické části města a centru, kde se nachází cihlové bytové domy je převáţná bytová zástavba panelová, ta se koncentruje na třech sídlištích – sídlišti Marie Majerové, sídlišti Vítězná a sídlišti Michal. Sídliště jsou pokryta MHD. Nejatraktivnější lokality jsou v centru a historickém jádru města a ceny jsou zde o 15% vyšší. Největší poptávka je po bytech 1+1 a 3+1, nabídka těchto bytů je poměrně vysoká, avšak nikoli v centru města, ale v krajních méně atraktivních lokalitách a na sídlištích. Největší nabídka a zároveň nejniţší poptávka je pak po bytech 2+1 a 2+kk. Nabídka bytů 4+1 a větších je ve městě nejniţší. V Sokolově byly v roce 2009 - 2010 vystaveny nové bytové domy s nadstandardními byty pro náročnější klientelu. Jedná se o rozměrově prostorné byty kolem 140 m2, přízemní byty se zahrádkou či terasou apod. Ceny těchto bytů jsou aţ o 100% draţší neţ standardní nabízené byty v panelákové zástavbě na sídlištích. město Sokolov 2

typ bytu

celková velikost bytu (m )

cena za m2 (Kč)

cena za bytovou jednotku (Kč)

1+1 a 1+kk

20 - 45

8 000 - 15 000

300 000 - 550 000

2+1 a 2+kk

50 - 70

6000 - 19 500

300 000 - 1 000 000

3+1 a 3+kk

60 - 85

8 000 - 17 000

500 000 - 1 200 000

4+1 a 4+kk

80 - 140

11 000 - 24 000

1 000 000 - 3 000 000

RODINNÉ DOMY Nabídka rodinných domů je vzhledem k poptávce nízká. Nabízejí se především starší rodinné domy, jeţ vyţadují rekonstrukci či minimálně modernizaci interiérů, dále pak řadové zástavby. Ceny rodinných domů v Sokolově do 300m2 uţitné plochy se pohybují kolem 2, 5 aţ 3 miliony Kč. Ceny větších rodinných domů s uţitnou plochou kolem 400 m2 se pohybují 84

kolem 4 000 000 Kč. Výstavba nových rodinných domů je omezena nedostatkem volných stavebních pozemků.

OBJEKTY PRO INDIVIDUÁLNÍ REKREACI Objekty pro individuální rekreaci jako jsou zahrádkářské chaty a vícepodlaţní chalupy se ve městě Sokolov téměř nevyskytují. Tyto objekty se v hojném počtu nacházejí v blízkosti Sokolova a na Kraslicku, kam obyvatelé z města Sokolov za rekreací dojíţdějí.

BYTOVÉ DOMY Větší bytové domy se na prodej v Sokolově nevyskytují. Stávající bytové domy jsou obvykle rozprodávány po bytových jednotkách. Menší bytové činţovní domy v průměru se třemi bytovými jednotkami a případně komerčními přízemními prostory se v Sokolově vyskytují v malém mnoţství v centru města. Jsou to starší objekty, jeţ vyţadují investice v rámci rekonstrukcí. Ceny těchto nemovitostí se pohybují v rozmezí 3 500 000 5 500 000 Kč.

ADMINISTRATIVNÍ BUDOVY Administrativní budovy se na trhu v Sokolově objevují jen ojediněle. Častější je pronájem menších prostor neţli prodej celé komerčně vyuţitelné budovy. V Sokolově se objekty do 700 m2 prodávají v cenové relaci 6 000 – 8 000 Kč/m2. V současné době se větší lukrativní administrativní budova se zhruba 2 000 m2 nabízí pouze jedna, a to v centru Sokolova, ve výborném technickém stavu za 20 000 000 Kč.

PRŮMYSLOVÉ OBJEKTY Objekty tohoto typu se přímo ve městě Sokolov v současné době v nabídce nevyskytují ani k prodeji ani k pronájmu. Ve větší míře se tyto objety objevují v okolí Sokolova a převaţuje pronájem nad prodejem.

PRONÁJEM BYTY Byty se ve městě pronajímají ve velké míře, a to jak v centru města, tak na okraji města a sídlištích. Na sídlištích je nabídka největší. Poptávka je především po menších bytech 1+1 a 1+kk a po bytech 3+1 a 3+kk. Byty 1+1 se pronajímají za 3 000 – 6 500 Kč, byty 3+1 85

se pronajímají za 6 000 – 9 000 Kč, a to vţdy v závislosti na lokalitě, velikosti a stavu bytové jednotky. Ceny v atraktivních lokalitách, centru a historickém jádru jsou o 15 % vyšší neţ na sídlištích a okraji města.

PRODEJNÍ PROSTORY V Sokolově je v současné době v nabídce několik prodejních prostorů. V závislosti na atraktivitě lokality a mnoţství potencionálních zákazníků se ceny výrazně liší. V atraktivních lokalitách v centru města stojí 1 m2 pronajatého prostoru aţ 340 Kč na měsíc. V jiných lokalitách, kde potencionálních zákazníku pro prodejce není tolik, se ceny pohybují od 65 Kč za m2 na měsíc.

KANCELÁŘE Nabídka kancelářských prostor je vzhledem k velikosti města dostačující a spíš převládá nabídka nad poptávkou. Nabízeny jsou prostory menších kanceláři od 20 m2 aţ po větší komplexy kanceláří o 150 m2. Ceny za 1 m2 za měsíc pronájmu jsou v intervalu 100 150 Kč.

PRŮMYSLOVÉ OBJEKTY Objekty tohoto typu se přímo ve městě Sokolov v současné době v nabídce nevyskytují ani k prodeji ani k pronájmu. Ve větší míře se tyto objety objevují v okolí Sokolova a převaţuje pronájem nad prodejem. Největší nabídka z celého regionu je ve městě Chodov.

OKOLÍ MĚSTA SOKOLOV Mnoho obyvatel z okolních měst a vesnic se stěhuje do většího a atraktivnějšího Sokolova. Nabídka všech typů nemovitostí ve vzdálenějším okolí města Sokolov vzrůstá a poptávka po těchto nemovitostech klesá. Výjimkou jsou města Březová u Sokolova, jeţ je v dojezdové vzdálenosti 5 minut od Sokolova a jezdí sem Sokolovská MHD. Druhou výjimkou je město Chodov, které je na strategickém místě mezi Sokolovem a Karlovými Vary, kde se soustřeďují především lidé dojíţdějící za prací do Karlových Varů. Poslední výjimku tvoří Loket, jenţ je atraktivní především díky silnému kouzlu města, které vytváří bohatá historie, vyvýšený Loketský hrad a pod ním protékající řeka Ohře. Okolní vesnice jako je Kynšperk nad Ohří, Habartov, Horní Slavkov či Krásno patří mezi méně atraktivní lokality. Ceny nemovitostí v okolí města Sokolov jsou niţší neţ v Sokolově. 86

PRODEJ POZEMKY Nabídka pozemků v okolí Sokolova je vysoká. Převaţují především stavební pozemky pro výstavbu rodinných domů. Cena se pohybuje v intervalu 250 – 1 500 Kč / m2. Ceny odráţí především vzdálenost od Sokolova a Karlových Varů. Pozemky nacházející se v přímé blízkosti těchto měst, řádově do 5 aţ 10 km jsou draţší neţ pozemky vzdálené více jak 10 km od těchto měst a to aţ čtyřnásobně. U Sokolova jsou oblíbenými lokalitami Svatava, Těšovice, Březová u Sokolova, Loket. U Karlových Varů je to na hranici okresu Sokolov město Chodov. Kromě stavebních pozemků pro rodinné domy se nabízejí také pozemky pro rekreaci a stavbu zahradních chatek apod., zde se ceny pohybují mezi 200 – 450 Kč/m2. Dále pak pozemky pro komerční vyuţití, u těchto se ceny pohybují mezi 200 – 600 Kč/m2 a v neposlední řadě také zemědělské pozemky, kde se od sebe ceny příliš neliší a pohybují se kolem 65 aţ 100 Kč/m2.

BYTY Nabídka bytů v okolí Sokolova je vysoká. Největší nabídku tvoří byty 2+1 a 2+kk. Největší poptávka je po bytech 1+1 a 1+kk a 3+1 a 3+kk. Nejdraţší byty jsou v atraktivní lokalitě na Březové u Sokolova, kde ceny stoupají aţ k 18 000 Kč za m2. Další oblíbenou lokalitou je Loket či Chodov. Nejniţší ceny jsou v Kynšperku nad Ohří, Bukovanech, Habartově a dalších přilehlých menších městech a vesnicích. okolí města Sokolov typ bytu

celková velikost bytu (m2)

cena za m2 (Kč)

cena za bytovou jednotku (Kč)

1+1 a 1+kk

20 – 45

6 500 - 15 000

250 000 - 500 000

2+1 a 2+kk

50 – 70

3 500 - 15 000

200 000 - 900 000

3+1 a 3+kk

50 – 100

3 500 - 18 000

250 000 - 1 700 000

4+1 a 4+kk

70 – 100

6 500 - 13 500

450 000 - 1 300 000

RODINNÉ DOMY Stejně jako u pozemků platí, ţe nabídka rodinných domů v okolí Sokolova je poměrně vysoká. Ceny odráţí především vzdálenost od Sokolova a Karlových Varů. Byty nacházející se ve městech vzdálených do 5 aţ 10 km jsou draţší neţ ty vzdálené více jak 10 km. Mezi

87

vyhledávané menší obce v okolí Sokolova patří Svatava, Těšovice, Březová u Sokolova, Loket. U Karlových Varů je to město Chodov. Dalším ovlivňujícím faktorem je stav nemovitostí. Velká část nemovitostí jsou starší stavby vyţadující rekonstrukci. U takovýchto objektů jsou ceny výrazně niţší neţ u nových moderních rodinných domů. Nejdraţšími lokalitami je Loket, Svatava a Chodov. Zde se ceny pohybují okolo 2 000 000 – 6 000 000 Kč. V Lokti bylo nyní developersky vystavěno několik luxusních nadstandardních rodinný domů pro náročnou klientelu, přičemţ nejdraţší za 7 000 000 Kč. Vzhledem k bohaté historii a památkám města, vysoké atraktivitě a krátké vzdálenosti od Karlových Varů je uplatnitelnost celkem vysoká. Cílovým zákazníkem mohou být právě podnikatelé a Ruská klientela z Karlových Varů. V ostatních lokalitách se ceny domů pohybují od 1 000 000 Kč výše. U staveb ve špatném technickém stavu vyţadujícím rekonstrukci ceny klesají aţ ke 400 000Kč.

OBJEKTY K REKREACI Okres nabízí velké mnoţství rekreačních oblastí a objektů. V okolí Sokolova jsou to Tatrovice a Těšovice, na Kraslicku jsou to Kraslice, Rotava a Jindřichovice. Ceny těchto objektů se pohybují od 200 000Kč aţ po 2 000 000 Kč v závislosti na velikosti a také moţnosti dlouhodobého bydlení. Ceny za m2 jsou mezi 4 500 – 14 000 Kč.

ADMINISTRATIVNÍ BUDOVY Administrativní budovy se na trhu Sokolovska objevují jen ojediněle. Častější je pronájem menších prostor, například jednotlivých kanceláří neţli prodej celé komerčně vyuţitelné budovy. V okolí Sokolova se objekty prodávají v cenové relaci 1 200 – 3 500 Kč/m2.

PRŮMYSLOVÉ OBJEKTY Objekty tohoto typu se ve větší míře objevují právě v okolí Sokolova neţli přímo ve městě. Ceny průmyslových objektů, výrobních objektů a skladů se pohybují v cenové relaci 1 000 – 7 000 Kč/m2.

88

PRONÁJEM BYTY Nabídka bytů k pronájmu je v okolí Sokolova nízká. Převaţuje spíše prodej bytů neţ-li pronájem a to i z toho důvodu, ţe o tuto lokalitu není příliš zájem. Byty se pronajímají ve větší míře přímo ve městě Sokolov neţ v přilehlých obcích. Pokud se sem lidé stěhují, tak spíše do rodinných domů nebo bytů, které kupují. Mezi výjimky patří Březová u Sokolova či Chodov, ale i zde je nabídka pronájmů minimální, spíše ojedinělá.

NEBYTOVÉ PROSTORY Nemovitosti typu kanceláří či prodejních prostor se na trhu nájmů v této lokalitě vyskytují zřídka a spíše v méně atraktivních obcích bez potenciálu, s nedostatečnou klientelou a zákazníky. Ceny za kanceláře se pohybují za měsíc pronájmu okolo 50 Kč/m2. Prodejní prostory se nabízejí okolo 100 Kč/m2 za měsíc pronájmu.

PRŮMYSLOVÉ BUDOVY Objekty tohoto typu se ve větší míře objevují právě v okolí Sokolova neţli přímo ve městě. Nabídka prodeje těchto nemovitostí a nabídka nájmů je srovnatelná. Průmyslové objekty se jak prodávají, tak pronajímají. Ceny měsíčních pronájmů průmyslových objektů, výrobních objektů a skladů se pohybují v cenové relaci 30 – 75 Kč/m2. Největší nabídka těchto objektů je v Chodově.

MĚSTO KRASLICE A OKOLÍ Město Kraslice je druhé město v okrese s rozšířenou působností. Správní obvod Kraslice je s rozlohou 264,58 km2, počtem obyvatel 13 617 a hustotou zalidnění 51 obyvatel na km2 nejmenším obvodem v Karlovarském kraji. V obvodu je zahrnuto 8 obcí – Bublava, Jindřichovice, Kraslice, Oloví, Přebuz, Rotava, Stříbrná a Šindelová. Na severozápadě hraničí Kraslicko se Spolkovou republikou Německo a nachází se zde silniční hraniční přechod Kraslice – Klingenthal.

POZEMKY Trh s pozemky na Kraslicku není nikterak vysoký. Převaţují především stavební pozemky pro výstavbu rodinných domů. Cena se pohybuje v intervalu 150 – 600 Kč/m2. 89

Kromě stavebních pozemků pro rodinné domy se nabízejí také pozemky pro rekreaci, stavbu zahradních chatek apod., zde se ceny pohybují kolem 150 Kč/m2 a zemědělské pozemky, kde se od sebe ceny příliš neliší, se pohybují se kolem 50 aţ 150 Kč/m2.

BYTY Ceny bytů na Kraslicku jsou nejniţší v regionu. Můţe za to špatná dopravní obsluţnost a nízká frekvence dopravních spojů do vzdálených větších měst s lepší infrastrukturou, nabídkou práce apod. Největší nabídka je dispozičně řešených bytů 2+1 a 2+kk, nejniţší pak bytů 3+kk a větších. město Kraslice a okolí typ bytu

celková velikost bytu (m2)

cena za m2 (Kč)

cena za bytovou jednotku (Kč)

1+1 a 1+kk

20 - 45

4 500 - 8 000

150 000 - 350 000

2+1 a 2+kk

45 - 65

5 000 - 7 500

250 000 - 450 000

3+1 a 3+kk

60 - 80

5 500 - 7 000

350 000 - 550 000

4+1 a 4+kk

80 - 150

5000 – 7000

550 000- 700 000

RODINNÉ DOMY Největší nabídka rodinných domů je přímo ve městě Kraslice, dále pak v lokalitách Bublava a Rotava. Ceny v celém regionu Kraslicka jsou poměrně vyrovnané. Jedinou nepatrnou výjimku tvoří Bublava, která je ceněna především díky poloze a krásnému prostředí Krušných hor, které jsou spojeny s turistikou, rekreací a zimními sporty. Z pravidla jsou však ceny rodinných domů nejniţší v okrese Sokolov, zároveň jsou domy v této lokalitě starší a ve většině případů v horším technickém stavu. Ceny rodinných domů se pohybuji v cenové relaci od 400 000 – 4 000 000 Kč.

OBJEKTY K REKREACI Lokalita nabízí vhodné podmínky pro rekreaci, nachází se v krásném prostředí Krušných hor a je známá především díky lyţařským střediskům. Kraslicko nabízí velké mnoţství oblíbených rekreačních oblastí, jsou to především Kraslice, Rotava, Jindřichovice a Bublava. Ceny objektů pro rekreaci se pohybují od 200 000Kč aţ po 3 000 000 Kč v závislosti na velikosti a také vhodnosti či nevhodnosti vyuţití k dlouhodobému bydlení. Ceny za m2 jsou mezi 4 500 – 16 000 Kč.

90

NEBYTOVÉ OBJEKTY Trh s nebytovými objekty, kancelářemi, sklady či výrobními objekty je zanedbatelný, v podstatě neexistující. Ceny skladů se pohybují kolem 2 500 Kč/m2, kanceláří kolem 3 000 Kč/m2. Poptávka po nich je však nízká.

PRONÁJEM BYTY Nabídka pronájmů bytů na Kraslicku není nikterak vysoká. Výše ceny je závislá na lokalitě, velikosti a stavu bytové jednotky. Větší nabídka pronájmu bytů je v Kraslicích, případně Rotavě, ve větší míře jsou to větší byty3+1 a 4+1. U těchto bytů se ceny pohybují kolem 9 000 Kč/měsíc pronájmu.

NEBYTOVÉ PROSTORY Stejně jako prodej, tak i pronájem nebytových, prodejních, výrobních či skladových prostor je zanedbatelný a v současné době ţádný z těchto objektů není nabídnut k pronájmu.

CELKOVÝ MARKETINGOVÝ VÝHLED V regionu je vysoká poptávka po bydlení v Sokolově a v jeho bezprostředním okolí. Vzhledem k nedostatku volných stavebních pozemků a rodinných domů v Sokolově a vysoké poptávce se dá předpokládat, ţe ceny těchto nemovitostí porostou jak ve městě, tak v blízkém okolí. Zároveň je zvýšená poptávka po větších bytech 3+1 a 3+kk, především po těch, které se nenachází na sídlištích, ale hlavně v centru a okolí. Realitní kancelář zaměřující se především na trh Sokolovska mi potvrdila, ţe poptávka po těchto nemovitostech převyšuje nabídku a v podstatě se tyto nemovitosti příliš na volném trhu a realitních serverech nenabízejí a prodeje jsou ihned realizované. Naopak s větší vzdáleností od centrálního města Sokolova nabídka nemovitostí převyšuje poptávku a ceny klesají. Cenotvorným faktorem je tedy vzdálenost od měst Sokolov a Karlovy Vary, která nabízejí pracovní příleţitosti, lepší infrastrukturu a občanskou vybavenost a napojení na dálnici E48. Nejvyšší ceny nemovitostí jsou v Sokolově, Březové u Sokolova, Lokti a Chodově. Nejniţší ceny jsou pak především v regionu Kraslicka, které je nevýhodně dopravně propojeno se Sokolovem a dále malých obcích a vesnicích. Lze předpokládat, ţe ceny nebytových prostor, jako jsou prodejny či kanceláře, budou pro nedostatek zájemců a potenciálních klientů v okolí Sokolova klesat. 91

Příloha 1 - Poloha okresu Sokolov v rámci kraje a ČR

Příloha 2 - Okresu Sokolov s vyznačenými hranicemi a názvy obcí

92

Seznam citací 1. Mezinárodní charta o zachování a restaurování památek a sídel [online]. [cit. 2015-06-22]. Dostupné z: http://www.restauro.cz/archiv/Bencharta.htm 2. NÁRODNÍ PAMÁTKOVÝ ÚSTAV. Obecné informace. Národní památkový ústav [online]. Praha: Národní památkový ústav, © 2003-15 [cit. 2015-06-18]. Dostupné z: http://www.npu.cz/pro-vlastniky/obecne-informace/ 3. ČESKO. Zákon České národní rady ze dne 30. března 1987, o státní památkové péči (ve znění ČNR č. 425/1990 Sb.) (památkový zákon) [online]. Praha: Národní památkový ústav, © 2003-15 [cit. 2015-06-18]. Dostupné z: http://www.npu.cz/zakon-o-statni-pamatkove-peci/ 4. RIEGL, Alois a Ivo HLOBIL. Moderní památková péče. Praha: Národní památkový ústav, 2003, 172 s. ISBN 80-862-3434-7. 5. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Vyd. 4. Praha: Oeconomica, 2011, 138 s. ISBN 978-80-245-1818-3. 6. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 2. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, 74 s. ISBN 978-807-2651-139. 7. Historie a dědictví [online]. [cit. 2015-06-22]. Dostupné z: http://www.katedralasvatehovita.cz/cs/historie-a-dedictvi 8. ORT, Petr. Problematika oceňování památkově chráněných nemovitostí na trţních principech. Znalec. č.3/2007, s. 10. 9. Daň z nemovitých věcí v roce 2014 [online]. [cit. 2015-06-22]. Dostupné z: http://www.financnisprava.cz/cs/dane-a-pojistne/dane/dan-z-nemovitychveci/informace-stanoviska-a-sdeleni/2014/dan-z-nemovitych-veci-v-roce-2014-4605 10. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí: Oceňování na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2008, 140 s. ISBN 978-80-7265128-3.

93

Seznam pramenů Bibliografie: 1. BLAŢÍČEK, Oldřich J et al. Slovník památkové péče: Terminologie, morfologie, organizace. 1. vyd. Praha: Sportovní a turistické nakladatelství, 1962, 239 s. 2. BRADÁČ, Albert. Teorie oceňování nemovitostí. 8., přeprac. vyd. Brno: Akademické nakladatelství CERM, 2009, 753 s. ISBN 978-80-7204-630-0. 3. DUŠEK, David. Základy oceňování nemovitostí. Vyd. 4. Praha: Oeconomica, 2011, 138 s. ISBN 978-80-245-1818-3. 4. MACHÁČEK, Jaroslav. Ekonomické souvislosti využívání kulturně historických lokalit. 1. vyd. Praha: Oeconomica, 2004, 121 s. ISBN 80-245-0756-0. 5. ORT, Petr. Cvičení z oceňování nemovitostí: Oceňování na tržních principech. 1. vyd. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2008, 140 s. ISBN 978-80-7265-128-3. 6. ORT, Petr. Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy. Vyd. 1. Praha: Leges, 2014, 176 s. ISBN978-80-8757-677-9 7. ORT, Petr. Oceňování nemovitosti na tržních principech. Vyd. 1. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, 100 s. ISBN 978-80-7265-100. 8. ORT, Petr. Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Vyd. 2. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s., 2007, 74 s. ISBN 978-807-2651-139. 9. PEK, Tomáš. Stavební památky. Vyd. 1. Praha: Wolters Kluwer Česká republika, 2009, 216 s. ISBN 978-80-7357-462-8. 10. RIEGL, Alois a Ivo HLOBIL. Moderní památková péče. Praha: Národní památkový ústav, 2003, 172 s. ISBN 80-862-3434-7. 11. ŠIMKOVÁ, Hana. Zásady regenece městských památkových rezervací a památkových zón: problematika historických souborů. 1. vyd. Brno: VUT v Brně, 2000, 29 s. ISBN 80-2141627-0. 12. VINTER, Vlastimil. Úvod do dějin a teorie památkové péče II: teoretické otázky hodnot a hodnocení, zachování a kulturně výchovného uplatnění památek. Teoretické otázky zásad a koncepce památkové péče. 1. vyd. Praha: Státní pedagogické nakl., n.p., 1971, 256 s.

94

Periodika: 13. ORT, Petr. Problematika oceňování památkově chráněných nemovitostí podle oceňovacího předpisu. Znalec. č.3/2007, s. 10. 14. ORT, Petr. Problematika oceňování památkově chráněných nemovitostí na trţních principech. Znalec. č.3/2007, s. 10.

Zákony: 15. ČESKO. ÚZ Oceňování: zákon a vyhláška o oceňování majetku : velká novela oceňovací vyhlášky od 1.10.2014 : redakční uzávěrka 29.9.2014. Ostrava: Sagit, 2014, 256 s. ISBN 978-80-7488-069-8. 16. ČESKO. Zákon České národní rady ze dne 30. března 1987, o státní památkové péči (ve znění ČNR č. 425/1990 Sb.) (památkový zákon) [online]. Praha: Národní památkový ústav, © 2003-15 [cit. 2015-06-18]. Dostupné z: http://www.npu.cz/zakon-o-statni-pamatkovepeci/ 17. ČESKO. Zákon č. 338/1992 Sb. o dani z nemovitosti [online]. Praha: Ministerstvo vnitra © 2015 [cit. 2015-06-18]. Dostupné z: https://portal.gov.cz/app/zakony/zakonPar.jsp?page=0&idBiblio=40062&recShow=8&fullt ext=pam~C3~A1tka&nr=338~2F1992&rpp=15#parCnt

Internetové články: 18. NÁRODNÍ

PAMÁTKOVÝ

ÚSTAV.

Obecné

informace. Národní

památkový

ústav [online]. Praha: Národní památkový ústav, © 2003-15 [cit. 2015-06-18]. Dostupné z: http://www.npu.cz/pro-vlastniky/obecne-informace/ 19. Historie a dědictví [online]. [cit. 2015-06-22]. Dostupné z: http://www.katedralasvatehovita.cz/cs/historie-a-dedictvi 20. MĚSTSKÝ ÚŘAD. Město Sokolov [online] Městský úřad Sokolov, © 2014 [cit. 2015-0618]. Dostupné z: http://www.sokolov.cz/navigace/mesto-sokolov-2 21. ČESKÝ STATISTICKÝ ÚŘAD. Charakteristika okresu Sokolov [online] Český statistický úřad, aktualizováno 15.1.2015 [cit. 2015-06-18]. Dostupné z: https://www.czso.cz/csu/xk/charakteristika_okresu_sokolov 22. NÁRODNÍ PAMÁTKOVÝ ÚSTAV. Ústřední seznam kulturních památek České republiky– Nemovité památky[online]. Praha: Národní památkový ústav, © 2003-15 [cit. 2015-06-18]. Dostupné z:: http://monumnet.npu.cz/pamfond/hledani.php 23. KOUBEK, Pavel. Nástroje a postupy rozhodování o využití ploch a pozemků podle územního plánu. Praha, [cit. 2015-06-18]. Dostupné z:http://www.cesbrod.cz/media/3/05_pdf/upnastapostupy.pdf

95

24. HEŘMANOVÁ, Eva. Hodnota památky. Artslexion.cz, [cit. 2015-06-18]. Dostupné z:http://artslexikon.cz/index.php/Hodnota_pam%C3%A1tky

Mapové zdroje: 25. Mapová data Google, [online]. Ulice Rooseweltova 1456. Bez měřítka. © 2015 [cit. 2015-06-18]. Dostupné z: https://www.google.cz/maps/place/Rooseweltova+1456,+356+01+Sokolov/@50.1806304,1 2.6414332,357m/data=!3m2!1e3!4b1!4m2!3m1!1s0x47a092236d8d4ab7:0x20b7f59373b54 4e6!6m1!1e1 26. Mapová data Google, [online]. Ulice Maxima Gorkého 1/16. Bez měřítka. © 2015 [cit. 2015-06-18]. Dostupné z:https://www.google.cz/maps/place/Maxima+Gork%C3%A9ho+1%2F16,+357+51+Kyn% C5%A1perk+nad+Oh%C5%99%C3%AD/@50.1194864,12.5290691,358m/data=!3m2!1e3 !4b1!4m2!3m1!1s0x47a08cda4aed3571:0x608400faaaa1e814 27. Katastr nemovitostí – mapová data, [online]. Parc.č. 159, , k.ú. Sokolov. Měřítko 1.500 . © ČÚZK [cit. 2015-06-18]. Dostupné z:http://sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz/marushka/default.aspx?themeid=3&&MarQueryId=2ED A9E08&MarQParam0=454099409&MarQParamCount=1&MarWindowName=Marushka 28. Katastr nemovitostí – mapová data, [online]. Parc.č. 591/1, k.ú. Sokolov. Měřítko 1.500 . © ČÚZK [cit. 2015-06-18]. Dostupné z:http://sgi.nahlizenidokn.cuzk.cz/marushka/default.aspx?themeid=3&&MarQueryId=2ED A9E08&MarQParam0=510062409&MarQParamCount=1&MarWindowName=Marushka

Zdroj obrázků: 29. Okres Sokolov - poloha v rámci kraje a ČR, [online]. © 5. listopadu 2009 [cit. 2015-06-18]. Dostupné z: https://cs.wikipedia.org/wiki/Okres_Sokolov#/media/File:Okres_sokolov.png 30. Rozsah okresu Sokolov s vyznačenými hranicemi a názvy obcí, [online]. © 5. listopadu 2009 [cit. 2015-06-18]. Dostupné z:https://cs.wikipedia.org/wiki/Okres_Sokolov#/media/File:Sokolov_District_2008_names_ SO_CZ.png

96