Specialisten die alles op. Day, DD Month YYYY

Specialisten die alles op waarde te schatten Provada | 5 juniweten 2013 Day, DD Month YYYY

Het Nationale Taxatiecongres 2013 vooraf

• 4 sprekers • stelling met interactieve SMS-poll voor elke spreker • vragen aan sprekers: [email protected]

• na afloop beelden op www.dtz.nl

Het Nationale Taxatiecongres 2013 sprekers

• drs. Jef Holland RA Deloitte Accountants bv • prof. dr. Peter van Gool FRICS Amsterdam School of Real Estate/SPF • dr. Jan Vis MBA FRICS CMC RV BrightOrangeTalanton

• Kees de Kort BNR Nieuwsradio

drs. Jef Holland RA Deloitte bv Provada | 5 juniAccountants 2013 Day, DD Month YYYY

28 aanbevelingen van het PTA

Het Nationale Taxatiecongres 2013 drs. Jef Holland RA | Deloitte Accountants bv

Platform Taxateurs & Accountants Aanbevelingen professionalisering uitvoeren van taxatieopdrachten en toelichtingsvereisten in taxatierapporten.

VRAGEN OVER DEZE PRESENTATIE? MAIL “ JEF – [ UW VRAAG ] “ NAAR [email protected]


Introductie • • • •

Jef Holland openbaar accountant Deloitte partner werkzaam in de sector vastgoed, hospitality, private equity • Lid Platform Taxateurs en Accountants • voorzitter werkgroep “goed gewaardeerd vastgoed” • voorzitter INREV Reporting Committee VRAGEN OVER DEZE PRESENTATIE? MAIL “ JEF – [ UW VRAAG ] “ NAAR [email protected]




Taxaties in brede zin Taxaties ten behoeve van:

Gebruikers:

• • • • • • • • • • • • • •

• • • • • • • • • •

aan- en verkoopbeslissingen aan- en verhuurbesluiten fusiebesprekingen financiering projectontwikkeling ROZ/IPD vastgoedindex rapportage DNB/AFM jaarrekening Belastingdienst arbitrage uitgifte in erfpacht contra-expertise WOZ-geschillen onteigeningszaken

Eigenaren Kopers Aandeelouders Governance-organen Accountants Banken Toezichthouders Belastingdienst Gemeente Verzekering



Platform accountants & taxateurs • Bevordering efficiency en kwaliteit, transparantie van taxatieproces en rapportage • Start: onderzoeken mogelijkheden voor samenwerking, kennis uitwisseling en wederzijds begrip • Breed samengestelde werkgroep: • 7 vertegenwoordigers namens taxateurs : leden grote taxatie organisaties, RICS en VastgoedCert • 5 specialisten vanuit grote accountantskantoren • 2 vertegenwoordigers vanuit NBA VRAGEN OVER DEZE PRESENTATIE? MAIL “ JEF – [ UW VRAAG ] “ NAAR [email protected]


Aanbevelingen professionalisering uitvoeren van taxatieopdrachten en toelichtingsvereisten in taxatierapporten • Primair gericht aan de taxateurs betrokken bij de waardering van vastgoedportefeuilles voor verslaggeving en rapportage doeleinden. • Gelden ook voor taxaties voor rapportage aan beleggers, financiers, toezichthouders en benchmark indices. • Doel kwaliteit en transparantie van een taxatierapport kunnen verbeteren en verbreden. • Verschillende doeleinden van een taxatie kunnen leiden tot hanteren van verschillend waarde begrip door de taxateur. • Taxatie is waardering als hypothetische transactie en zal/kan afwijken van prijs. VRAGEN OVER DEZE PRESENTATIE? MAIL “ JEF – [ UW VRAAG ] “ NAAR [email protected]


Aanpak Regelgeving Accountants



28 AANBEVELINGEN ONAFHANKELIJKHEID EDUCATIE OPDRACHT EN BEVESTIGINGEN WERKZAAMHEDEN EN RAPPORTAGE KWALITEIT



Considerans

• • • • • • • •

Interne taxatie afdelingen Kleine organisaties AFM/DNB Geheimhouding accountants Van aanbeveling naar gedragscode Duurzaamheid Periodieke taxaties Onderbouwing Netto-aanvangsrendement, discontvoet en Exit yield • Compliance VRAGEN OVER DEZE PRESENTATIE? MAIL “ JEF – [ UW VRAAG ] “ NAAR [email protected]


Aanpassingen (1) 1.

Onafhankelijkheid (“algemeen”): • Makelaar is subjectief en taxateur is objectief • Belangenverstrengeling breder dan financieel • Regels bij directe invloed van opdrachtgever

2.

Onafhankelijkheid (“interne roulatie”): • Alternatief voor roulatie twee professionals (4-ogen)

3.

Onafhankelijkheid (“declaratie”): • Indien verzekeringspolis uitkomst afhankelijke vergoedingen verplicht, minimaliseren en toelichten

• effect alleen procentueel weergeven i.v.m. privacy

7.

Bevestigingsbrief management: • Overweeg bevestigingsbrief op te nemen in taxatierapport

8.

Allonges, addendum & side letters : suggestie om formulering uit kantorenconvenant over te nemen • Geheel nieuw contract per aanpassing is vervallen



Voorgestelde aanpassingen (2) 10. Doel van de Taxatie/scope • Brancheorganisatie, neem een standpunt in, inzake de te stellen eisen ten aanzien van de verschillende taxatie producten (volledige, desktop of high level taxatie) en de diepgang van de werkzaamheden per productsoort en zorg dat voor de gebruiker duidelijk is welke beperkingen ten aanzien van het zekerheidsgehalte van de verschillende producten bestaan.

11. Methode onderbouwing (DCF, BAR/NAR, etc.) • Zoveel mogelijk twee methode • DCF zeker bij wisselende cashflows

13. Uitgangspunten en veronderstellingen • Indien bij de waardering de ‘highest en best use’ een andere aanwending is dan het huidige gebruik, dient aangegeven te worden met welke uitgangspunten rekening is gehouden en hoe deze zijn meegewogen (bijvoorbeeld wat de kans is dat het bestemmingsplan aangepast kan worden om bestemmingswijzigingen door te voeren).

17. Inspecties • Rotatie inspectie bij gelijkvormige wooneenheden VRAGEN OVER DEZE PRESENTATIE? MAIL “ JEF – [ UW VRAAG ] “ NAAR [email protected]


Voorgestelde aanpassingen (3) Aanbeveling 28 Landelijk tuchtrecht • Werk gezamenlijk (brancheorganisaties en taxatie organisaties) aan een landelijke klachten procedure en een landelijk tuchtrecht orgaan, waarbij alle brancheorganisaties, taxatie organisaties en individuele taxateurs direct of indirect dienen te zijn aangesloten. Dit is noodzakelijk om er voor te zorgen dat alle taxateurs gelijk behandeld worden en er voor gebruikers van taxatie rapporten een organisatie bekend is waar men te recht kan voor geschillen. • Neem kennis van de regelgeving van accountants zoals opgenomen in de Wet tuchtrechtspraak accountants (Wtra).



Toekomst: Van aanbeveling naar gedragscode • Landelijke belangenorganisatie (Ovalen tafel) • Uitwerken Gedragscode – aanbevelingen • Uitwerken Rapportage aanbevelingen in Best Practice

• Uitwerken Industry Guidance


drs. Jef Holland RA Deloitte bv Provada | 5 juniAccountants 2013 Day, DD Month YYYY

28 aanbevelingen van het PTA

prof. dr. Peter van Gool FRICS Amsterdam Provada | 5 juni 2013 School of Real Estate/SPF Day, DD Month YYYY

Taxeren: market evidence nodig

Het Nationale Taxatiecongres 2013 prof. dr. Peter van Gool | FRICS Amsterdam School of Real Estate/SPF

Is marktwaarde wel marktwaarde; op naar beter marktevidence?

VRAGEN OVER DEZE PRESENTATIE? MAIL “ PETER – [ UW VRAAG ] “ NAAR [email protected]

Het Nationale Taxatiecongres 2013

Opleidingen ASRE

prof. dr. Peter van Gool | FRICS Amsterdam School of Real Estate/SPF

Hét kennisinstituut voor vastgoedkunde Met als kerntaken: * Onderwijs * Onderzoek * Informatie centrum

[ tekst Peter ]

• Msc Master of Real Estate (MRE) • Msc Master of Science in Real Estate (MSRE) • Specialistische opleidingen : - Asset management - Beleggingsanalyse - Investeringsanalyse - Gebieds- en projectontwikkeling - Marktanalyse - Real estate valuation • Sectoropleidingen: - Corporatie & vastgoed - Stedelijke herontwikkeling - Vastgoedexploitatie - Winkelmarkt - Woningontwikkeling - Zorg & vastgoed • Nascholing • Company Courses

Het Nationale Taxatiecongres 2013 prof. dr. Peter van Gool FRICS | Amsterdam School of Real Estate/SPF

Mijn probleem • Pand waarop “smetje” zit was nu niet te verkopen tegen getaxeerde marktwaarde van goede, gerenommeerde taxateurs • Vaak niet eens een bieding • En bij schaarse biedingen kwamen die in de verste verte niet bij die taxatiewaarde (soms niet verder dan 50%). • Gaat vooral om oudere kantoorpanden, bedrijfsruimten en logistiek met kortere contracten, wat leegstand enz. • Wat klopt er hier niet? Marktwaarde is mening over een te realiseren prijs in een denkbeeldige transactie VRAGEN OVER DEZE PRESENTATIE? MAIL “ PETER – [ UW VRAAG ] “ NAAR [email protected]


Traditionele verklaring • Markt is verslechterd na laatste taxatie • Taxatie is een mening over uitkomst theoretische transactie en veronderstellen dus een koper (maar die hoeft er in de praktijk niet te zijn) • Er is weinig marktevidence • Houd rekening met een bandbreedte van +/- 20% • Eerste biedprijs zegt niets; want vaak zet men 20% lager in dan prijs die men uiteindelijk wil betalen Dus mijn probleem is goed te verklaren: 10% markt verslechterd + 20% bandbreedte + 20% te laag aanvangsbod = 50% VRAGEN OVER DEZE PRESENTATIE? MAIL “ PETER – [ UW VRAAG ] “ NAAR [email protected]


Klein onderzoek bij waardering probleempanden • Voorheen taxaties met “op- en afslag-methode” op basis marktevidence verhandelde verhuurde panden met BAR verhuurde panden en aftrek leegstandsderving en verhuurkosten • Nu meer op basis marktevidence verhandelde lege panden en prijs per m2 • Prima ontwikkeling, maar toch nog vaak geen of nog lager bod! VRAGEN OVER DEZE PRESENTATIE? MAIL “ PETER – [ UW VRAAG ] “ NAAR [email protected]


Marktevidence vroeger en nu Vroeger voor leeg pand in Sloterdijk:

En nu:



Meer marktevidence van leegstaande panden



Ook meer vertaling van marktevidence naar te taxeren project



STIVAD met transactiereferenties is een uitkomst!



3. STIVAD DATABASE

> OUTPUT (EXCLUSIEF FOTO EN KAART)



Gelukkig ook meer vraagprijzen: Porto Kali portefeuille aangeboden via nieuwe website • Bilfinger Real Estate heeft een website gelanceerd om de Porto Kali portefeuille op de markt te brengen. Deze portefeuille, die gemanaged werd door AXA REIM, ging vorig jaar failliet en omvat 47 kantoorgebouwen (155.000 m²). De portefeuille is verspreid over Nederland, in onder meer Amsterdam, Rotterdam, Maastricht, Utrecht, Hengelo, Eindhoven, Alkmaar, Amersfoort, Breda en Hoofddorp. Het totaal verhuurbaar vloeroppervlak bedraagt circa 155.000 m².

• De verkoop van de Porto Kali portefeuille moet de komende twee jaar zijn beslag krijgen en gebeurt in opdracht van de curator DLA Piper en financier HSH Bank. Ze hebben Bilfinger hiervoor in de arm genomen als assetmanager. Per kwartaal wordt het online aanbod vernieuwd met nieuwe kantoorgebouwen. Op dit moment worden er 11 panden via de nieuwe website aangeboden. VRAGEN OVER DEZE PRESENTATIE? MAIL “ PETER – [ UW VRAAG ] “ NAAR [email protected]




Vraagprijzen per m2 tussen de € 381 en € 1.400,Te koop gezette kantoren van Bolfinger met vraagprijzen Alkmaar Picassolaan 201

Amsterdam Paasheuvelweg 40

Nieuwegein Luifelstede 42-56

M2 vvo Vraagprijs Vraagprijs per m2 vvo

3565,00 € 1.400.000,00 € 392,71 Alkmaar Wognumsebuurt 1

M2 vvo 1.388 Vraagprijs € 1.850.000 Vraagprijs per m2 vvo € 1.332,85 Maarssen Planetenbaan 1


1.899 € 2.650.000 € 1.395 Amersfoort Blekerssingel 1-5

M2 vvo 1.838 Vraagprijs € 550.000 Vraagprijs per m2 vvo € 299,24 Maastricht Parallelweg 45-47


1.595 € 1.755.000 € 1.100,31 Amersfoort Plotterweg 2-12

M2 vvo 4.303 Vraagprijs € 8.300.000 Vraagprijs per m2 vvo € 1.928,89 Nieuwegein Meerwal 17-23


2.192 € 835.000 € 380,93 Amersfoort Plotterweg 14

M2 vvo 1.768 Vraagprijs € 1.015.000 Vraagprijs per m2 vvo € 574,10 Nieuwegein Meerwal 9-15


1.845 € 1.550.000 840,11

€

M2 vvo Vraagprijs Vraagprijs per m2 vvo €


€

3.425 € 1.320.000 385,40

1.768 € 1.045.000 591,06





Vraagprijs en resterende lengte huurcontract



Waarderen gaat dus beter, maar nu nog mijn probleem? Als er bij verkoop geen bod komt, hoe dan waarderen? Vier mogelijkheden:

1.

Niks van aantrekken en gewoon uitgaan van waardering met referenties van gedane transacties van vergelijkbare (lege) panden?

2.

Sommigen (Vis, Boissevain ) pleiten voor overstappen naar economische waarde (in de zin van beleggingswaarde) ≈ Duitse “Verkehrswert”benadering?

3.

Of juist Angelsaksische benadering: vragen aan mogelijke kopers wat zij er voor over hebben en dan (lage) biedprijzen als evidence meenemen of bij gebrek aan biedingen € 0 aan waarde?

4.

Of EUR 300-400 per m2 + CW resterende cashflow? VRAGEN OVER DEZE PRESENTATIE? MAIL “ PETER – [ UW VRAAG ] “ NAAR [email protected]


Waarom verschillen tussen Duitse en Britse aanpak? • The UK valuation standard is founded on the belief that, because property is relatively illiquid compared with financial assets, it is a high-risk asset and that investors’ first priority should be to play the market cycle. • German valuations stem from an investment culture that views property primarily as an alternative to corporate bonds; puts much emphasis on the income return as total returns.



En wat nu te doen?

Aanpak 1, 2, 3 of 4?


prof. dr. Peter van Gool FRICS Amsterdam Provada | 5 juni 2013 School of Real Estate/SPF Day, DD Month YYYY

Taxeren: market evidence nodig

Het Nationale Taxatiecongres 2013 Restwaarde / m2 v.v.o. K.K. Kleine stad - centraal

Grote stad - centraal

812

800

600

570 520 481

400

Kleine stad - mono functioneel / perifeer

Grote stad - mono functioneel / perifeer

dr. Jan Vis MBA FRICS CMC RV BrightOrangeTalanton Provada | 5 juni 2013 Day, DD Month YYYY

Taxeren: geen market evidence nodig

Het Nationale Taxatiecongres 2013 dr. Jan Vis MBA FRICS CMC RV | BrightOrangeTalanton

Voor waardebepaling is geen market evidence nodig!

VRAGEN OVER DEZE PRESENTATIE? MAIL “ JAN – [ UW VRAAG ] “ NAAR [email protected]

dr. Jan Vis MBA FRICS CMC RV BrightOrangeTalanton Provada | 5 juni 2013 Day, DD Month YYYY

Taxeren: geen market evidence nodig

Kees de Kort BNR |Nieuwsradio Provada 5 juni 2013 Day, DD Month YYYY

‘(Vooruit)vluchten kan niet meer’

Het Nationale Taxatiecongres 2013 Kees de Kort | BNR Nieuwsradio

Op de langere termijn komt het echt allemaal goed, ook met het commerciële vastgoed, maar voorlopig even niet.

VRAGEN OVER DEZE PRESENTATIE? MAIL “ KEES – [ UW VRAAG ] “ NAAR [email protected]


De grote vragen die nu voorliggen, zijn: 1. hoe diep wordt het dal 2. hoe lang gaat het duren en

3. wie gaan de winnaars en verliezers worden?



Op korte en middellange termijn zijn er veel meer risico’s dan kansen. Kleinere successen en positieve verhalen gaan er altijd blijven (denk conversie kantoren in hotels/woningen, denk zorgcomplexen of denk AAAlocaties), maar het grote beeld wordt daarentegen alsmaar somberder.



De commerciële vastgoed-sector wordt geconfronteerd met vijf belangrijke negatieve ontwikkelingen (die elkaar ook nog eens versterken) 1. bestaande overcapaciteit kantoren en winkels 2. economische ontwikkelingen recessie. arbeidsmarkt, huizenmarkt, pensioenen 3. maatschappelijke ontwikkelingen flexibilisering arbeidsmarkt 4. problemen financiële sector risicomijdende banken 5. het internet thuis werken, winkelen en vergaderen VRAGEN OVER DEZE PRESENTATIE? MAIL “ KEES – [ UW VRAAG ] “ NAAR [email protected]


Wat nu?



Ieder economisch herstel staat en valt met een gezonde en sterke financiële sector. Totdat de banken geherkapitaliseerd zijn en de rente weer op een normaal niveau is, hoeft er in het commerciële vastgoed niet eens gedacht te worden aan welk serieuze herstel dan ook.



Ieder ander verbeter/herstel-plan is niet meer dan morrelen in de marge, tijd winnen dan wel problemen vooruitschuiven.



Mogelijke scenario’s 1. U doet weinig en wacht af tot de banken weer gezond gemaakt zijn.

2. U gaat op individuele basis proberen creatieve oplossingen te vinden om met uw organisatie uit de problemen te blijven. 3. U gaat proberen als sector zelf structurele maatregelen te nemen VRAGEN OVER DEZE PRESENTATIE? MAIL “ KEES – [ UW VRAAG ] “ NAAR [email protected]


Mogelijke structurele oplossingen 1. Verliezen nemen 2. Slopersbal

3. Bedrijf afbouwen/ander werk zoeken



Alternatief plan

Heel erg hard en georganiseerd gaan lobbyen in zake dat herkapitaliseren van de banken.



En voor diegenen die dit allemaal te somber en te negatief vinden, heb ik een woord van vijf letters



Conclusie 1 Linksom of rechtsom en U kunt taxeren wat u wilt, maar de sector in z’n totaliteit geldt dat ‘(vooruit)vluchten niet meer kan’ Conclusie 2 Als u slim en creatief genoeg bent en op tijd de tering naar de nering weet te zetten, kunt u over een paar jaar tot de winnaars behoren. In bijna alle andere gevallen zijn de vooruitzichten een stuk minder prettig VRAGEN OVER DEZE PRESENTATIE? MAIL “ KEES – [ UW VRAAG ] “ NAAR [email protected]


Op naar de bar


Kees de Kort BNR |Nieuwsradio Provada 5 juni 2013 Day, DD Month YYYY

‘(Vooruit)vluchten kan niet meer’

Specialisten die alles op waarde te schatten Provada | 5 juniweten 2013 Day, DD Month YYYY

www.dtz.nl

Duidelijk. DTZ Zadelhoff

Specialisten die alles op. Day, DD Month YYYY

Recommend Documents