Sociální dopady deregulace nájemného v České republice

Mendelova univerzita v Brně Provozně ekonomická fakulta

Sociální dopady deregulace nájemného v České republice Bakalářská práce

Vedoucí práce: Mgr. Ing. Pavlína Balcarová

Radka Formánková

Brno 2012

Chtěla bych poděkovat paní Mgr. Ing. Pavlíně Balcarové, vedoucí mé bakalářské práce, za cenné rady a připomínky a také ochotu a trpělivost, se kterou ke mně přistupovala.

Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma Sociální dopady deregulace nájemného v České republice zpracovala samostatně. A to dle pokynů mé vedoucí práce a na základě pramenů, které jsou uvedeny v použité literatuře. V Brně dne 8. května 2012

_________________

Abstract Formánková, R. The social impacts of the rent deregulation in the Czech Republic. Brno: Mendelu in Brno, 2012. The work is focused on the rent deregulation in the Czech Republic. It analyzes the current situation on the rental market, compares changes in rental costs and in housing allowances and assesses the level of housing costs. The aim of this work is to identify different impacts of the rent deregulation on selected types of households taking into account different regions of the Czech Republic. Keywords Rents, rent deregulation, social impacts of the rent deregulation, housing allowances, level of housing costs.

Abstrakt Formánková, R. Sociální dopady deregulace nájemného v České republice. Brno: Mendelu v Brně, 2012. Práce je zaměřena na problematiku deregulace nájemného v České republice. Analyzuje současnou situaci na trhu s nájemním bydlením, srovnává cenové změny ve výši nájemného, ve vyplácených příspěvcích na bydlení a také hodnotí míru zatížení výdaji na bydlení. Cílem práce je identifikovat rozdílnost dopadů deregulace nájemného. A to u zvolených typů domácností, i v jednotlivých krajích České republiky. Klíčová slova Nájemné, deregulace nájemného, sociální dopady deregulace nájemného, příspěvek na bydlení, míra zatížení výdaji na bydlení.

Obsah

6

Obsah 1

2

Úvod, cíl a metodika práce

9

1.1

Úvod .......................................................................................................... 9

1.2

Cíl a metodika práce ................................................................................10

Teoretická východiska

12

2.1

Základní pojmy ........................................................................................12

2.2

Regulace nájemného................................................................................14

2.3

Deregulace nájemného ............................................................................15

2.4

Negativní aspekty deregulace a možnosti jejich řešení...........................18

3

Vývoj regulace nájemného v České republice

21

4

Dopady deregulace nájemného podle jednotlivých typů domácností

23

5

4.1

Výdaje na nájemné.................................................................................. 24

4.2

Míra zatížení výdaji na bydlení............................................................... 26

4.3

Příspěvek na bydlení............................................................................... 28

4.4

Sebehodnocení domácností.................................................................... 29

Nájemní bydlení v jednotlivých krajích ČR

34

5.1 Typ bydlení a počet vyplaceného příspěvku na bydlení v jednotlivých krajích ČR ......................................................................................................... 34 5.2

Míra zatížení výdaji na bydlení v jednotlivých krajích............................37

6

Zhodnocení dopadů deregulace nájemného

41

7

Závěr

43

8

Literatura

45

9

Seznam použitých zkratek

51

Seznam grafů

7

Seznam grafů Graf č. 1 Struktura bytového fondu – nájemní bydlení

13

Graf č. 2 Poměr domácností bydlících v nájemném tržním a regulovaném

24

Graf č. 3 Výdaje na nájemné v Kč za měsíc u zvolených typů domácností

25

Graf č. 4 Míra zatížení výdaji na bydlení u jednotlivých typů domácností

27

Graf č. 5 Poskytnutý příspěvek na bydlení

28

Graf č. 6 Podíl bytů s regulovaným nájmem

35

Graf č. 7 Počet vypláceného příspěvku na bydlení v jednotlivých krajích

36

Graf č. 8 Souhrnný index míry zatížení tržním nájmem v letech 2000 – 2010 38 Graf č. 9 Souhrnný index míry zatížení regulovaným nájmem v letech 2000 – 2010

39

Seznam tabulek

8

Seznam tabulek Tab. 1 Příklad cenové mapy pro okres Blansko (nájemné podle posudku znalce, standardní byt), Kraj Jihomoravský

17

Tab. 2 Výše normativních nákladů pro výpočet sociální dávky na bydlení pro nájemní byty v roce 2011 19 Tab. 3 Hodnocení výdajů na nájemné zaměstnanými domácnostmi v %

30

Tab. 4 Hodnocení celkových nákladů na bydlení zaměstnanými domácnostmi v % 30 Tab. 5 Hodnocení výdajů na nájemné nezaměstnanými domácnostmi v %

30

Tab. 6 Hodnocení celkových nákladů na bydlení nezaměstnanými domácnostmi v % 31 Tab. 7 Hodnocení výdajů na nájemné důchodcovskými domácnostmi v %

31

Tab. 8 Hodnocení celkových nákladů na bydlení důchodcovskými domácnostmi v % 32 Tab. 9

Typ bydlení v jednotlivých krajích

34


9

1 Úvod, cíl a metodika práce 1.1

Úvod

Bydlení řadíme mezi základní životní potřeby člověka. Poskytuje nám jednak ochranu před vnějšími vlivy, ale je také místem odpočinku, bezpečí, místem sloužícím k uspokojení osobních a životních potřeb. Jeho úroveň hraje důležitou roli v kvalitě života každého z nás a zajisté vypovídá o našem životním stylu. To, jaké bydlení si domácnosti zvolí, záleží na jejich finančních možnostech, na jejich preferencích, které souvisejí s prostředím, ve kterém se bydlení nachází. Protože právě fixace v prostředí (tj. že bydlení nemůže být jednoduše „přeneseno“ z jednoho místa na druhé) silně ovlivňuje rozhodnutí a konečnou volbu domácnosti. Kde klíčovou roli sehrává možnost zaměstnání, dostupnost škol, vazba na dopravní spojení, lékařská péče, kriminalita v této lokalitě. Také možnosti vyžití ať už kulturního, sportovního apod. Avšak zabezpečení této potřeby je spjato s vynakládáním značně vysokých finančních prostředků, které tvoří jednu z největších položek rozpočtu každé domácnosti. Spousta domácností volí bydlení vlastnické, poněvadž je lákavé získat emočně-finanční pocit, že vše, co platíme a děláme – platíme a děláme pro sebe. Ale jde o velkou finanční zátěž a např. pro mladé rodiny je složité, někdy až nemožné, tuto potřebu uspokojit jen ze svých peněžních zdrojů. Proto dochází u některých domácností k zadlužování se, někdy i na desítky let. Pro rodiny, které na své bydlení nemají a zadlužovat se nechtějí nebo nemohou, je tu k dispozici právě bydlení nájemní. Ztráta bydlení, popř. jeho nedostačující úroveň, působí velmi negativně na člověka. Nejen že vyvolává stres, ale také způsobuje úbytek určitého sociálního postavení, které častokrát vyúsťuje k bezdomovectví, kriminalitě, neschopnosti uplatnění se na trhu práce a také neschopnosti vést kvalitní život. Lidé se po ztrátě bydlení mohou stát sociálně vyloučenými, což poté může mít za následky dlouhodobou nezaměstnanost, závislost na sociálních dávkách, špatný zdravotní stav, rozpad rodiny, ztrátu sebeúcty nebo žití života v prostorově vyloučených obcích (ghettech). [27] Bydlení s sebou přináší negativní i pozitivní externality. Externalitou je případ, kdy spotřeba či činnost jednoho subjektu má vliv na blahobyt subjektu druhého a tento vliv mu není nijak kompenzován. [25] Jako příklad negativní externality lze uvést nastěhování hlučné, problémové rodiny do bytového domu. Tím pádem dojde ke zhoršení kvality bydlení všech obyvatel v tomto domě. Pozitivní externalitou by mohlo být případné nastěhování rodiny, která je nejen spořádaná, ale má i zájem o zkvalitnění bydlení sobě i svým sousedům. Aktivně se podílí na všech činnostech spojených se svým bytem i tímto domem. „Stát se relativně vysokou měrou „vměšuje“ do trhu s bydlením. Státní intervence souvisí s přijatou veřejnou bytovou politikou, která v moderních vyspělých zemích sleduje cíl zajistit adekvátní bydlení všem příjmovým skupinám obyvatel, ochránit nájemníky před „necivilizovaným“ jednáním majitelů, ochránit vlastníky před přílišnými výkyvy v úrocích hypotečních půjček či ná-


10

jemníky před přílišnými výkyvy ceny nájemného; jinými slovy, zajistit všem minimální standard uspokojení základní lidské potřeby mít domov.“ [25, str. 16] Bydlení může být rozčleněno na sektor vlastnický a sektor nájemní, který je možno dále členit na tzv. soukromý (ziskový) a tzv. sociální nájemní (neziskový či veřejný). Tyto sektory se od sebe liší jednak výší nájemného, typem vlastníka a také mírou státní podpory. Tato práce se bude týkat právě sektoru nájemního, který je podle současného trendu až po bydlení vlastnickém, které v České republice převažuje. [35] Avšak nájemní bydlení je nedílnou a nenahraditelnou součástí trhu s bydlením. Jedná se tedy o druhou nejrozšířenější formu bydlení dle právního důvodu užívání (jinak řečeno, dle míry vykonávání vlastnických práv k dané nemovitosti). [36] Tento trh je však poznamenán dlouho probíhající regulací nájemného. Kdy zrušení této regulace, vzhledem k velkému počtu osob bydlících v bytech s regulovaným nájemným, je často předmětem mnoha diskusí. V roce 2006 došlo ke schválení zákona, jež pomocí navyšování regulovaného nájemného a úprav právních norem týkajících se nájemního bydlení zaručí přechod k tržním principům v této oblasti. I když se deregulace nájemného již chýlí ke svému konci (původně měla skončit v roce 2010, ale byla prodloužena až do konce roku 2012), je přesto problematickým a stále aktuálním tématem. [35] Důvodem vzniku tohoto zákona je odstranění negativ, která regulace zapříčinila. A také zajištění, aby neadresná regulace nebyla dále nespravedlivým zvýhodněním jedné skupiny nájemníků proti ostatním a omezením vlastnického práva majitelů bytových domů zaručených Listinou základních práv a svobod.

1.2 Cíl a metodika práce Hlavním cílem této práce je identifikovat rozdílnost dopadů deregulace nájemného v České republice podle typů domácností. Dílčím cílem práce je objasnit obecné principy regulace, její podstatu i vývoj. Dále je práce soustředěna na negativní aspekty deregulace nájemného a zmiňuje i problematiku starání se státu o sociálně slabší obyvatele. V teoretické části jsou vymezeny základní pojmy, jako je například nájemné, regulace, deregulace, příspěvek na bydlení. Tato část je z velké části zpracována na základě internetových a knižních zdrojů. V praktické části jsou hodnoceny dopady probíhající deregulace, která započala od 1. ledna 2007, a je analyzován její vliv na jednotlivé typy domácností, které jsou členěny z hlediska ekonomické aktivity jejich členů. Práce se také zabývá problematikou jednotlivých krajů České republiky po stránce využití typu bydlení, počtu vyplacených příspěvků na bydlení a míry zatížení výdaji na bydlení. Potřebná data byla zjištěna na stránkách Českého statistického úřadu, Ministerstva práce a sociálních věcí a Institutu regionálního rozvoje. Práce je členěna na sedm kapitol, z čehož se druhá a třetí kapitola zabývají částí teoretickou. Jsou zde objasněny základní pojmy týkající se regulace i deregulace nájemného a také nastíněn vývoj regulace v České republice. Kapitola


11

čtvrtá a pátá obsahuje část praktickou, kde jsou zkoumány dopady deregulace nájemného u zvolených typů domácností i v jednotlivých krajích České republiky. V šesté kapitole jsou hodnoceny dopady deregulace a je uvedeno shrnutí nejvýznamnějších sociálních dopadů, které byly způsobeny ukončením regulace nájemného, kdy došlo k liberalizaci trhu s nemovitostmi. Pozornost je soustředěna pouze na oblasti posuzující dopady probíhající deregulace z pohledu domácností, jež zastupují poptávku po nájemním bydlení.


12

2 Teoretická východiska 2.1 Základní pojmy Byt Byt je heterogenní oblastí, kdy jen těžko bychom mohli najít dva byty naprosto shodné. Snad kromě počátečního stadia těsně po výstavbě (týká se to zejména některých bytových domů). Rozdílnost spočívá např. ve vzhledu, stáří, velikosti obytné plochy, právního důvodu užívání bytu, kvalitě použitých materiálů při stavbě apod. Definice bytu je vybrána ze Zákona o vlastnictví bytů, a to: „Bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení.“ [2, str. 22] Zde je také vhodné zmínit pojem bydlení, jež se od pojmu byt liší už z toho důvodu, že tento pojem je spíše obecný na rozdíl od bytu, který se používá pro označení konkrétní bytové jednotky fixované v prostoru. Bydlení je zbožím dlouhodobé spotřeby a je typem dlouhodobě trvanlivého zboží. Toto zboží je relativně málo likvidní, ale přitom velmi drahé. Proto jsou domácnosti před jeho koupí mnohem více opatrné a déle se rozhodují než u ostatních spotřebních statků. [25] Nájemné Obecně můžeme říci, že nájemné je suma peněz – úplata, která je poskytována pronajímateli nájemcem za dočasné užívání bytu. Je definováno zákonem č. 509/1991 Sb., § 663, který stanoví, že: „Nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral užitky.“ [3, str. 97] Nájemné vzniká na základě nájemní smlouvy, ve které pronajímatel nájemci přenechává byt za nájemné do užívání, a to na dobu určitou nebo neurčitou, tj. bez určení doby užívání. Smlouva o nájmu vyžaduje písemnou obligatorní formu, která musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jeho užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu. [35] Nájemné můžeme rozčlenit na tržní (smluvní) a regulované (sociální). Tržní způsob zohledňuje především principy trhu a volnou tvorbu cen, kdežto regulační princip staví na intervencích státu, a to jak do fáze sjednávání nájemních smluv, tak do fáze sjednávání cen, které jsou obvykle tvořeny uměle. [49] Nájemné je nenáročné, oproti vlastnickému bydlení, na vstupní kapitál nájemníka. Proto je více využíváno domácnostmi s nižšími a popř. středními příjmy. Také je často preferováno mladými lidmi, kterým umožňuje flexibilněji reagovat na změny životních podmínek. Bytový fond Definice: „Bytový fond zahrnuje pouze obvyklé (stálé) byty, bez ohledu na to, zda obsazené či nikoliv. Místo termínu „obvyklý byt“ se všeobecně používá jed-


13

noduchý termín „byt“. Bytový fond nezahrnuje venkovské (polostálé) a improvizované bytové jednotky (např. boudy, stavební buňky, chatky), mobilní bytové jednotky (např. přívěsy, karavany, stany, vagony, čluny) a bytové jednotky neurčené k obývání lidmi, ale pro tento účel užívané (např. stáje, stodoly, mlýny, garáže, skladiště). Zvětšení bytového fondu je tvořeno zvýšením počtu bytů díky nové výstavbě a zvětšením díky jiným typům stavební činnosti (rekonstrukce, rozšiřování, přestavba). Zvýšení počtu bytů bez stavební činnosti (přeměna jednoho bytu na dva nebo několik bytů nebo změna prostoru užívaného pro nebytové účely na jeden nebo několik bytů bez stavební činnosti) se v zásadě bere také v úvahu, ale zvětšení kvůli těmto faktorům bude mít pravděpodobně jen malý kvantitativní význam.“ [47, str. 94] Podle šetření ČSÚ, které bylo publikováno v roce 2010, bylo v České republice odhadováno na 920 tisíc bytů. Z toho u 673 tisíců bytů (tj. 73,1 %) bylo nájemné regulováno a u 247 tisíců bytů (tj. 26,9 %) se jednalo o nájemné tržní. Koncem roku 2010 skončila možnost jednostranného zvyšování nájemného dle zákona č. 107/2006 Sb. odhadem pro 400 tisíc bytů. [35] Graf č. 1 Struktura bytového fondu – nájemní bydlení

Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj [35], po úpravě

Sociální bydlení Obecně lze říci, že sociálním bydlením se rozumí bydlení, které zajišťuje stát, kde se více než na zisk z pronájmu zaměřuje na poskytování bydlení těm nejpotřebnějším pomocí veřejných finančních zdrojů. Sociální bydlení mívá alespoň jednu z následujících charakteristik. A to, že jeho výstavba je podporována z veřejných prostředků, jde převážně o bydlení nájemní, které je poskytované za regulovanou, nikoliv tržní cenu a je určeno domácnostem s nízkými příjmy. [45] Definice byla vybrána následující: „V převážné míře se sociálním bydlením rozumí sektor nájemní bydlení, kterým se snaží veřejné orgány státu nebo obcí zajistit všeobecnou rovnováhu na trhu s nájemním bydlením a umožnit těm potřebným skupinám obyvatel, které si ze sociálních či jiných důvodů nemohou zajistit bydlení na volném trhu, důstojné a vyhovující bydlení pro jejich domácnosti.“ [22, str. 110]


14

2.2 Regulace nájemného Regulace spočívá zejména v omezení výše maximálního možného požadovaného nájemného a také v existenci nevypověditelného nájemního vztahu – možnost podání výpovědi má pouze nájemce. Tato omezení mohou mít formu cenovou, právní, popř. kombinaci obou těchto podob. [43] Důvody, proč stát tato omezení podniká, jsou především ve snaze zpřístupnit bydlení finančně slabším domácnostem a také ochránit nájemníky před případným monopolním postavením pronajímatele. V současnosti se hlavní důvody míjejí účinkem, neboť sektor nájemního bydlení je deformován smlouvami na dobu neurčitou, vzniklými v minulosti, kdy regulaci podléhaly všechny byty, a to nehledě na výši příjmů domácností. Velkou výhodou nájemníků využívajících bytů s regulovaným nájmem je i tzv. přechod k nájmu – dekret, jenž je obdobou nájemní smlouvy s užíváním bytu na dobu neurčitou, který se na nájemní byty dědí. Nárok na tyto byty měly jednak osoby bydlící ve společné domácnosti, jednak i blízcí příbuzní nájemníka. Od 1. listopadu 2011 však začal platit nový právní předpis. Novela občanského zákoníku (zákon č. 132/2011 Sb.) omezuje trvání takto převedeného nájmu na dobu dvou let, ale zároveň jsou z dvouletého omezení vyjmuty osoby starší 70 let a také osoby nezletilé. To tedy znamená, že po rodičích nájemní právo automaticky přechází na děti mladší 18 roků nebo naopak na seniory. Ve všech ostatních případech má již majitel bytu právo po dvou letech smlouvu o nájmu vypovědět. Velkým posunem je také to, že v případě, že se nájemce odstěhuje, musí vzít s sebou všechny, kdo s ním v bytě bydlí, protože ti automaticky nárok na dekret ztrácejí. [35] Regulace se týká zpravidla výše cen nájemného, kdy stát zasahuje do vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem, poněvadž obecným právním předpisem nahrazuje ujednání o výši nájemného. A také způsobu přidělování bytů, kdy byl pronajímatel omezen při výpovědi z nájmu, jelikož jeho povinností bylo poskytnout nájemníkovi náhradní a rovnocenné bydlení. Obecně lze říci, že regulace nájemních vztahů slouží k ochraně nájemců, kteří mají v nájemních vztazích slabší ekonomické postavení. Jedná se o nástroj bytové politiky, který byl vytvořen k ochraně podstatného počtu jednotlivců a zaručuje tedy jakýsi minimální standard pro udržení sociálního pnutí, které by mohlo ve společnosti nastat v důsledku prudkého zvyšování cen v oblasti nájemného. [36] Regulace nájemného první generace (regulace „prvního řádu“) Je v podstatě plošné a trhu vzdálené určení maximální výše nájemného pod úrovní tržního nájemného, které se obvykle vztahuje na celý sektor nájemního bydlení. [49] Je vytvářena na základě jednoho ze tří uvedených mechanismů: • Nominální zmražení nájemného. • Takový vývoj nominálního nájemného, jenž vede k poklesu reálného nájemného (po započítání inflace).


15

• Takový vývoj nominálního nájemného, který vede k poklesu reálného nájemného nebo kdy zůstává nominální nájemné hluboko pod úrovní tržního nájemného. [20] Regulace nájemného druhé generace (regulace „druhého řádu“) Je jakákoliv regulace nájemního trhu, která nesplňuje definice regulace nájemného první generace. Tato regulace je založena pouze na některých omezeních týkajících se náhlého růstu nájemného, vyrovnání místně příslušné úrovně nájemného, případně omezení zisku z investovaného vlastního kapitálu do soukromé nájemní výstavby. [22] Jedná se o systém mezi regulací nájemného první generace a tržním nájemným. Stát pouze definuje ochranná opatření pro trh, aby nedocházelo k prudkému zvyšování nájemného za účelem dosažení vyššího zisku majitelů bytů. Regulace druhé generace nemá vliv na vývoj na trhu a nijak ho nedeformuje. Pronajímatel uzavírá s nájemcem smlouvu o pronájmu svobodně a má také větší možnost rozhodování při výběru nájemníka i při stanovení výše nájemného. [22]

2.3 Deregulace nájemného Cílem je napravit dlouhodobě neřešenou hlubokou cenovou i právní deformaci v oblasti nájmu bytu a vytvořit podmínky pro využití smluvního přístupu k nájemnému. Mělo by být dosaženo smluvní volnosti a narovnání tržních vztahů. Deregulací by měl zmizet černý trh (např. neoprávněné a nezákonné pronájmy obecních bytů a následné daňové úniky) a také by mělo dojít ke snížení ceny dnešního tržního nájemného. Odhaduje se průměrné zvýšení hladiny dříve regulovaného nájemného o 26 % v roce 2010, o 8,1 % v roce 2011 a o 8,6 % v roce 2012. [18] Deregulaci můžeme rozčlenit na cenovou a právní. Cenová deregulace Jedná se o odstranění zásahů do tvorby cen na trhu, které deformují trh a způsobují degradaci vlastnických práv. Výše deregulovaného nájemného by měla být zvýšena dle tržních pravidel. Což vede ke zvýšení tlaku na jednotlivce či domácnosti, aby využívali k zajištění svého bydlení pouze své reálné možnosti, které nejednou neodpovídají jejich reálným potřebám. [35] Výše nájmu záleží po cenové deregulaci jen na dohodě mezi majitelem bytu (pronajímatelem) a nájemníkem. Teoreticky zde není žádné omezení a záleží na nájemníkovi, na co je ochoten přistoupit. Tomu, aby majitelé zvedli nájmy nepřiměřeně, má zabránit cenová mapa – vytvořená Ministerstvem pro místní rozvoj. [13]


16

V novele občanského zákoníku1 je dán postup, kterým se nájemce i pronajímatel musí řídit. A to, že pronajímatel musí doručit nájemci písemný návrh týkající se zvýšení nájemného. V případě souhlasu se poté nájemné zvyšuje počínaje třetím kalendářním měsícem od doručení tohoto návrhu nájemci. Pokud se obě strany nedohodnou, může rozhodnout soud (do jeho pravomocného rozhodnutí platí dosavadní cena). Ten zřejmě rozhodne na základě obvyklého nájemného ve srovnatelných bytech v daném místě (rozhoduje nejen lokalita, ale i kvalita bytu apod.). V zájmu pronajímatele i nájemce je, aby se obě strany dohodly mimosoudně, a to jak z důvodu časové, tak finanční náročnosti při využití soudu. [41] Právní deregulace Regulace cenová je doprovázena regulací právní, která směřuje k souboru právních norem nájemní smlouvy v občanském právu a obvykle upevňuje v právním řádu hlubší ochranu slabší strany – nájemce. Právní deregulací se jedná o jisté uvolnění vazeb při sjednávání nájemného a služeb, které s ním souvisí. Jde tedy o zvýšení smluvní svobody při sjednávání podmínek nájmu. [1] Místně obvyklé nájemné Tento pojem se stal důležitý z hlediska ukončení deregulace nájemného, při kterém může mezi pronajímatelem a nájemcem docházet k neshodám při stanovení nové výše nájmu. Pokud tedy mezi nimi nedojde k prvotní dohodě o změně nájemného v průběhu trvání nájemního vztahu, budou se moci, jak již bylo zmíněno, obrátit na soud. K tomu je oprávněn jak pronajímatel, domáhající se zvýšení nájemného, tak nájemce, domáhající se naopak jeho snížení. Soud určí tzv. v místě obvyklé nájemné: „Místně obvyklé nájemné je takové nájemné, za které je možné na volném trhu v daném místě a za běžných tržních podmínek pronajmout porovnatelný byt. Nejedná se tedy o průměrné či převažující nájemné v daném místě.“ [19] Je to nájemné, které splňuje definici obvyklé ceny. 2 Cenové mapy Slouží k orientaci nájemníků i pronajímatelů a k předcházení soudních tahanic. Mají naznačit, o kolik by mohlo nájemné vzrůst. Pokud bude obvyklé nájemné v rozmezí pěti až sedmi tisíc korun českých, žádný majitel si neřekne o patnáct tisíc, protože by spor u soudu prohrál. Nájemné v cenové mapě není vyjádřeno Novela byla vyhlášena zveřejněním ve Sbírce zákonů v částce číslo 51 s datem 25. 5. 2011 pod číslem zákona 132/2011 Sb. [35] 2 Obvyklá cena je v zákoně č. 151/1997 Sb. (dále jen „zákon o oceňování majetku") definována v § 2 jako cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby...". [30] 1


17

jedním číslem, ale intervalem. Toto rozmezí by mělo odrážet technický stav bytu, stejně jako kvalitu lokality a celou řadu dalších faktorů. Tj. za dva stejné byty by neměla být požadovaná stejná výše nájemného, když jeden z nich je v technicky horším stavu. [35] Cenové mapy jsou jedním z podkladů pro případné soudní spory nájemníků s majitelem v případě, že mezi nimi nedojde k dohodě. Poněvadž každý racionálně se chovající člověk se snaží maximalizovat svůj užitek. Takže v případě sporu soud stanoví cenu obvyklou podle názoru soudního znalce nebo právě podle těchto cenových map. Prospět by měly teoreticky oběma stranám – pronajímatelům by měly umožnit získat místně obvyklé nájemné a nájemce ochránit před přehnanými požadavky ze strany pronajímatelů. Ale cenové mapy jsou pouze vodítkem pro orientaci v dosahovaných nájmech, nikoliv stanovením výše nájmu pro konkrétní byt. [15] I cenová mapa je specifickým způsobem regulace, která odráží vývoj situace na trhu, výši místně obvyklého nájemného. Do nájemného, tak jak je uvedeno v cenových mapách, patří tzv. čisté nájemné. Jedná se o nájemné po odečtu poplatků za všechny služby související s užíváním bytu, tedy včetně služeb jako úklid společných prostor, osvícení společných prostor, využívání výtahu. Takovou službou však není příspěvek do fondu oprav, a proto se neodečítá. [21] Při tvorbě cenové mapy by měly být brány v úvahu pouze nájmy sjednané volně na trhu (bez ohledu o jaký typ bydlení se jedná, zda v soukromém domě nebo družstevním), tj. bez jakékoliv cenové regulace. Mapa je dostupná na stránkách Ministerstva pro místní rozvoj. Zde je možnost zvolit požadovanou obec a zjistit tak obvyklé nájemné v Kč za m2 za měsíc. V současné době jsou zveřejněny údaje za 639 měst a obcí nad 2000 obyvatel. U kterých k 1. lednu 2011 skončila účinnost zákona 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájmu. Což odpovídá 100 % z celkového počtu určených 639 měst a obcí. [38] Tab. 1 Příklad cenové mapy pro okres Blansko (nájemné podle posudku znalce, standardní byt3), Kraj Jihomoravský

Obec Blansko Boskovice Letovice

Obvyklé nájemné 85,30 – 94,30 Kč/m2/měsíc 88,20 – 97,50 Kč/m2/měsíc 82,00 – 94,30 Kč/m2/měsíc

Celkem za standardní byt 5544 – 6129 Kč/byt/měsíc 5733 – 6338 Kč/byt/měsíc 5330 – 6129 Kč/byt/měsíc

Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR [38], vlastní zpracování

3

Zde je myšleno standardním bytem: - Podlahová plocha bytu 65 m2. - Byt je ve standardním technickém stavu (tj. nevyžaduje v nejbližších letech zásadnější opravy nebo rekonstrukce, protože byl a je udržovaný). - Velikostní kategorie: středně velký byt (40 – 70 m2). [38]


18

2.4 Negativní aspekty deregulace a možnosti jejich řešení Deregulace nájemného je spjata se zvýšením nákladů nájemníků, kteří do této doby užívali byty s regulovaným nájmem, což u některých z nich zapříčiní jisté finanční problémy. Proto je proces deregulace doprovázen sociálními dávkami zmírňujícími její dopad a zohledňujícími zátěž domácností výdaji na bydlení, čímž jim napomáhají část těchto nákladů hradit. Další možností pomoci těmto domácnostem je tzv. sociální bydlení, které již bylo zmíněno a jehož účelem je poskytnout bydlení těm nejpotřebnějším. Finanční dostupnost bydlení se dramaticky liší podle různých skupin domácností, např. domácnost dvou zaměstnaných manažerů bez dětí versus domácnost dlouhodobě nezaměstnaných s dětmi. Mezi typy domácností, které spadají do sociálně ohrožených skupin obyvatel, patří: • První skupina – osoby, jejichž specifické potřeby v oblasti bydlení vyplývají ze zdravotního stavu: tělesně a zdravotně postižení, mentálně a zdravotně postižení, senioři. • Druhá skupina – osoby, jejichž specifická situace v oblasti bydlení vyplývá ze socioekonomických důvodů: mladí lidé hledající první bydlení, osamělí rodiče s dětmi, domácnosti s jedním ekonomicky aktivním členem, domácnosti nezaměstnaných, národnostní a etnické menšiny, imigranti a uprchlíci, bezdomovci. [42] Domácnostem, které se ocitnou ve finanční tísni, je umožněna podpora, a to např. ve formě příspěvku na bydlení. V případě, že tento příspěvek nepostačuje, lze žádat o pomoc v hmotné nouzi v podobě „doplatku na bydlení“. S žádostí na doplatek na bydlení se rodina obrací na příslušný obecní úřad a v případě žádosti o vyplacení příspěvku na bydlení na místně příslušný úřad práce. [41] Za další zápor deregulace je možné považovat i to, že smlouvy nájemníků jsou časově omezeny, a tudíž nájemníci nemají dlouhodobou jistotu bydlení. Také některé domácnosti do svých bytů s regulovaným nájemným investovali určité finanční prostředky k jejich zvelebení, o které v případě přestěhování přijdou, nemluvě o tom, že i samotné stěhování není levnou záležitostí nejen po stránce finanční, ale rovněž z hlediska investování času a emocí, které tedy přímo nesouvisí s pořízením nového bydlení. [22] Příspěvek na bydlení Příspěvek na bydlení s deregulací nájemného, jak již bylo zmíněno, úzce souvisí. Náleží těm osobám, jejichž příjmy jsou tak nízké, že by placení nájmu a služeb s nájmem souvisejících (např. plyn, elektřina, vodné, stočné, vytápění, odvoz odpadu) mohlo vést k jejich existenciálním problémům. Jedná se tedy o dávku státní sociální podpory, která přispívá na krytí nákladů na bydlení rodinám či jednotlivcům s nízkými příjmy. [32]


19

Na příspěvek na bydlení má nárok vlastník nebo nájemník bytu, který je v bytě přihlášen k trvalému pobytu, jestliže: • jeho náklady na bydlení přesahují částku součinu rozhodného příjmu v rodině a koeficientu 0,30 (na území hlavního města Prahy koeficientu 0,35) a zároveň • součin rozhodného příjmu v rodině a koeficientu 0,30 (na území hlavního města Prahy koeficientu 0,35) není vyšší než částka normativních nákladů na bydlení. [40] Normativní náklady na bydlení jsou stanoveny jako průměrné náklady na bydlení podle velikosti obce a také jsou diferencovány podle počtu členů domácnosti. Zahrnují pro nájemní byty částky nájemného v souladu se zákonem o nájemném a pro družstevní byty a byty vlastníků obdobné náklady. Dále jsou do nich zahrnuty ceny služeb a energií. Normativní náklady na bydlení jsou propočítány na přiměřené velikosti bytů pro daný počet osob v nich trvale bydlících. [40] Tab. 2 Výše normativních nákladů pro výpočet sociální dávky na bydlení pro nájemní byty v roce 2011

Počet osob Praha Nad 100 tis. obyvatel 50 000 – 99 999 obyvatel 10 000 – 49 999 obyvatel Do 9 999 obyvatel

1 6 363 Kč 5 117 Kč 4 863 Kč 4 406 Kč 4 293 Kč

2 9 183 Kč 7 478 Kč 7 130 Kč 6 505 Kč 6 350 Kč

3 12 557 Kč 10 328 Kč 9 872 Kč 9 056 Kč 8 852 Kč

4 a více 15 744 Kč 13 055 Kč 12 506 Kč 11 521 Kč 11 276 Kč

Zdroj: Sociálka 2011 [46], vlastní zpracování

Zda bude vyplacen příspěvek na bydlení, závisí na výši příjmu rodiny za předchozí kalendářní čtvrtletí, kdy se berou v úvahu zaplacené průměrné náklady. Výše příspěvku se mění v závislosti na výši příjmů domácnosti, kdy čím má domácnost příjem nižší, tím vyšší příspěvek obdrží. Do příjmu se počítá i rodičovský příspěvek, přídavek na dítě, podpora v nezaměstnanosti, nemocenská. Výše příspěvku se pak vypočítá jako rozdíl mezi normativními náklady na bydlení a násobkem rozhodného příjmu a koeficientu 0,30 (v Praze 0,35). Pokud jsou skutečné náklady nižší než normativní, použijí se skutečné. [46] Doplatek na bydlení Jedná se o sociální dávku v hmotné nouzi, která řeší nedostatek příjmu k úhradě na bydlení, kde vlastní příjmy osoby či rodiny včetně příspěvku na bydlení ze státní sociální podpory nestačí. [33] Doplatek na bydlení je určen nájemci nebo vlastníkovi bytu, který má nárok na příspěvek na bydlení a na příspěvek na živobytí. Výše doplatku na bydlení je stanovena tak, aby po zaplacení odůvodněných nákladů na bydlení (tj. nájmu, služeb s bydlením spojených, nákladů za dodávky energií) zůstala osobě či rodi-


20

ně částka na živobytí. Ta se odvíjí od existenčního a životního minima a je stanovena pro každou osobu individuálně, a to na základě hodnocení její snahy a možností. Pro stanovení živobytí okruhu společně posuzovaných osob se jednotlivé částky živobytí osob sčítají. [34] Výše doplatku na bydlení se spočítá tak, že od částky odůvodněných nákladů na bydlení za kalendářní měsíc (snížené o příspěvek na bydlení náležející za předchozí kalendářní měsíc) se odečte částka, o kterou příjem osoby nebo společně posuzovaných osob (včetně vyplaceného příspěvku na živobytí) převyšuje částku na živobytí osoby nebo společně posuzovaných osob. [33] Nárok na doplatek na bydlení nemá osoba, která bez vážného důvodu odmítne možnost levnějšího přiměřeného bydlení, o které je povinna obec požádat. [14]


21

3 Vývoj regulace nájemného v České republice Regulace nájemného v České republice sahá už do doby první světové války, kdy tehdy ještě rakousko-uherská vláda v roce 1917 zavedla zmrazení nájemného rodinám sloužících vojáků z důvodu nízkých příjmů v době války. Za první republiky proběhla téměř kompletní deregulace u všech nájemníků podle jejich příjmů a u všech bytů větších než 1+1. Regulace se opět vrátila v dobách protektorátu. Po roce 1948 vychází regulace z komunistické doktríny nasměrované na likvidaci soukromého vlastnictví nájemních domů. Zájmem státu bylo plně regulovat všechny vztahy v nájemním bydlení a snaha potlačit soukromé zájmy jednotlivců. [43] Po roce 1991 vydalo Ministerstvo financí nový předpis regulující stávající nájemní vztahy v důsledku restitucí a vrácení bytového fondu původním majitelům. Avšak původním majitelům byly byty navráceny s nájemníky, kteří získali byt v době socialismu a přešli tak i s nemovitostí pod správu nově nabývajícího vlastníka. Dále byty se zanedbanou údržbou a také s příslibem brzké deregulace. Regulace nájemních vztahů ani omezení výše nájemného se netýkala nové výstavby a nově vzniklých nájemních vztahů (novela č. 30/1995 Sb.). [43] Naše Ústava však připouští pouze dočasně regulaci nájemních vztahů a nájemného, a to v případě neočekávané kalamitní ekonomické situace. V roce 2000 Ústavní soud tedy rozhodl, že vyhláška Ministerstva financí č. 176/1993 Sb., která určuje výši regulovaného nájemného, je v rozporu s některými články Listiny základních práv a svobod a k roku 2001 pozbyla platnosti. Od počátku roku 2002 měly platit nové podmínky při sjednávání nájemného. Byly vytvořeny dva možné nástroje. Jeden na Ministerstvu financí a jeden na Ministerstvu místního rozvoje, který měl vést v České republice k systému regulace „druhého řádu“. Naopak návrh Ministerstva financí měl vést k faktickému zmrazení výše nájemného i deregulace. Ale tyto výměry byly zrušeny. [48] Po několikaletém období, kdy tedy v České republice chyběla právní norma, která by upravovala problematiku nájemného (po tyto roky se tedy růst regulovaného nájemného úplně zastavil), byla na základě schválení zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu, tzv. deregulačního zákona, odstartována deregulace nájemného, tzv. deregulační zákon. Deregulace začala 1. ledna 2007 a trvala 4 roky. Zákon majitelům umožnil čtyřikrát, a to jednou ročně, jednostranně zvýšit nájemné pomocí tabulkového systému, který vychází ze zprůměrovaných cen nemovitostí v daných lokalitách. [37] Regulace nájemného skončila na většině území České republiky spolu s účinností zákona 107/2006 Sb., který tak odstranil mezeru v legislativě od zrušení vyhlášky č. 176/1993 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného k 31. prosinci 2010 (pro přibližně 400 tisíc bytů). Uvedený zákon byl novelizován (zákon č. 150/2009 Sb.). Díky této novele došlo k prodloužení cílového stavu deregulace ve velkých městech (pro více než 300 tisíc bytů), která by tak měla skončit do


22

konce roku 2012. Cílem tohoto zákona je v průběhu přechodného období přiblížení se nájemného své tržní hodnotě. [44] V České republice se jednalo o regulaci nájemného první generace, kdy byl nastaven tzv. cenový strop, který byl hluboko pod úrovní nájemného tržního. V současné době u nás probíhá deregulace nájemného, která byla započata v roce 2007 podle zákona 107/2006 Sb. Od 1. 1. 2011 skončila regulace nájemného v naprosté většině obcí a měst, jen v Praze, ve všech krajských městech mimo Ostravu a Ústí nad Labem a ve všech městech Středočeského kraje s více než 10 000 obyvateli bylo dokončení deregulace odloženo o dva roky. [35] Jde o přechod k tržním principům na trhu nájemního bydlení, který je uplatňován formou regulace nájemného druhé generace, která je obvyklá ve většině zemí EU. Jedná se o vytvoření místně obvyklého nájemného, které určuje maximální hranici nájemného dle místních specifik, a také byla provedena změna občanského zákoníku ve prospěch majitelů nemovitostí. Stalo se tedy skutečností to, čeho se nájemníci regulovaných bytů báli a na co jejich pronajímatelé čekali po více než dvacet let (od listopadu 1989). Dochází k narovnání bytového trhu. [49] Deregulaci lze provést postupně nebo „šokově“ (okamžitě). U „šokové“ se jedná o okamžité a celkové provedení, které je však spjato s náhlými finančními a sociálními problémy nájemníků. Řešením a pomocí pro potencionálně nejvíce ohrožené domácnosti v podmínkách zcela deregulovaného trhu s nájemním bydlením je zavedení jednak sociálního bydlení a jednak adresného příspěvku na bydlení. To by mohlo vést v případě „šokové“ deregulace k vysokému zatížení veřejného rozpočtu. Proto byla v případě České republiky zvolena postupná deregulace nájemného v rozumném časovém horizontu, která by měla tyto „šoky“ zčásti eliminovat. [49]


23

4 Dopady deregulace nájemného podle jednotlivých typů domácností Cílem této kapitoly je analyzovat vývoj situace jednotlivých typů domácností na trhu nájemního bydlení. A to na základě míry zatížení domácností výdaji na bydlení, vyplacených příspěvků na bydlení, vývoje výše výdajů na platbu nájemného a vlastního sebehodnocení zvolených typů domácností. V práci jsou využita statistická šetření, která v České republice provádí ČSÚ, jenž je ústředním orgánem státní správy ČR. Jedná se o měření EU-SILC (European Union Statistics on Income and Living Conditions), které probíhá pod názvem Životní podmínky. Jeho hlavním cílem je získávat dlouhodobě srovnatelná data o sociální a ekonomické situaci domácností v ČR. [12] Je třeba přihlédnout k tomu, že měření vznikla zpracováním dat získaných výběrovým šetřením. Při tomto šetření je využíván tzv. rotační panel – stejné domácnosti jsou dotazovány v ročním odstupu po dobu čtyř let, což umožňuje přesněji zkonstruovat nejen obraz jejich aktuální situace, ale i její změny a vývoj v čase. [11]Předmětem zjišťování je domácnost – bytová jednotka. Šetřené roky byly zvoleny podle aktuálnosti a také dle dostupnosti dat od roku 2006 do roku 2010. Nejdříve jsou vymezeny typy domácností, kterým bude praktická část věnována. Existuje více možností, podle kterých lze domácnosti rozčlenit. Například dle průměrného věku osoby v čele domácnosti, dle vzdělání, jehož dosáhli partneři žijící ve společné domácnosti, dle velikosti a složení domácnosti apod. V práci bude rozčleněna struktura domácností dle ekonomické aktivity jejich členů. To znamená na domácnosti s pracujícími členy, tj. zaměstnané - jedná se o nejširší skupinu domácností ve věku 16 až 65 let. Dále nezaměstnané a poté na domácnosti důchodců ve věku nad 65 let. Kdy pro účely statistiky jsou definovány jako domácnosti bez ekonomicky aktivních členů, tj. v čele domácnosti je nepracující důchodce a ani žádný jiný člen v této domácnosti není ekonomicky aktivní. I zde se jedná o významnou skupinu domácností co do absolutního počtu, který nám poukazuje na stávající stav stárnutí populace. V roce 2006 tvořily důchodcovské domácnosti 31,8 % všech domácností, tato hodnota se každý rok o desetiny procent zvyšovala a v roce 2010 již vzrostla na 32,7 %. [10] Předpokladem je, že tato hodnota bude i nadále narůstat. Využita jsou tedy data z šetření ČSÚ, která jsou prováděna Českým statistickým úřadem každoročně. Členění domácností dle ekonomické aktivity jejich členů znamená, že domácnosti jsou rozděleny podle ekonomické aktivity osoby v čele. Ostatní členové těchto domácností mohou mít jinou ekonomickou aktivitu. Osoba v čele hodnocených domácností se určuje podle následujících pravidel: • Je-li hodnocená rodina tvořena jednou úplnou rodinnou domácností (v domácnosti existuje manželský nebo partnerský pár), je osobou v čele vždy muž (manžel, druh, přítel), bez ohledu na jeho ekonomickou aktivitu (takže


24

v čele bude muž vždy, i kdyby byl nezaměstnaný, důchodce nebo na rodičovské dovolené). • Je-li hodnocená domácnost tvořena jednou neúplnou rodinou domácností (v domácnosti není manželský či partnerský pár, ale existuje zde vztah rodič – dítě), je osobou v čele rodič, je-li ekonomicky aktivní. Není-li rodič ekonomicky aktivní, je v čele ekonomicky aktivní dítě s nejvyšším příjmem. Jestliže ani děti nejsou ekonomicky aktivní, zůstává osobou v čele rodič. • Je-li hodnocená domácnost tvořena nerodinnou domácností (osobami, které nejsou spojeny partnerským vztahem ani vztahem rodič – dítě), pak při určení osoby v čele rozhoduje v prvém stupni ekonomická aktivita a ve druhém stupni výše příjmů. [7]

4.1 Výdaje na nájemné Zde je zkoumáno, jak se za dané roky změnily výdaje na nájemné u sledovaných typů domácností. Výdaje na nájemné jsou v šetření uváděny celkově a nejsou členěny na výdaje za nájemné tržní a regulované, které je až několikanásobně nižší. Z grafu č. 2 je patrné, že nájemní bydlení bylo v České republice v převážné míře zastoupeno nájemným regulovaným. Graf č. 2 Poměr domácností bydlících v nájemném tržním a regulovaném

Zdroj: ČSÚ [9], vlastní zpracování

Údaje v tomto grafu jsou vyjádřena procentuálně. Zbylá, neuvedená procenta patří domácnostem, které nevyužívají nájemního bydlení, ale vlastní svůj dům či byt. Šetřením bylo zjištěno, že počet domácností bydlících v nájemním bydlení se ve sledovaných letech snižoval (vyjma nájmu tržního, kde jsou hodnoty při-


25

bližně stále stejné). Tento pokles je způsoben převládajícím trendem v podobě vlastnického bydlení, které, jak již bylo zmiňováno, má v České republice převahu. Ale v důsledku zpomalení hospodářského vývoje může docházet k neschopnosti domácností půjčky na toto vlastní bydlení splácet. Pak je možné, že jim nezbude nic jiného než nemovitosti prodat a využívat bydlení nájemního. Příčinou snižování počtu domácností bydlících v nájmu regulovaném je také právě probíhající deregulace, která by tedy měla být definitivně ukončena v roce 2012, čímž by mělo dojít k co největšímu přiblížení k nájemnému tržnímu. V roce 2006 bydlelo v nájmu regulovaném 19,7 % domácností a v roce 2010 již jen 14,9 %, tj. o 4,8 % méně. Což v číselném vyjádření znamená, že počet domácností využívajících výhod regulovaného nájmu klesl o více než 175 tisíc. Graf č. 3 Výdaje na nájemné v Kč za měsíc u zvolených typů domácností


Výše jsou sledovány výdaje na nájemné v Kč za měsíc. Příčin vedoucích ke zvyšování výdajů na nájemné může být více. Jednak samozřejmě právě probíhající deregulace nájemného, ale svoji roli zde hraje jistě i inflace, která ovlivňuje cenu zboží i veškerých služeb. Kdy s jejím nárůstem souvisí právě i zvyšování cen nájemného. Uváděné částky za nájemné se zdají na první pohled velmi nízké. Je to způsobeno tím, že ČSÚ v tomto šetření nerozlišuje, zda jde o tržní či regulované nájmy, a zahrnuje i domácnosti, které nežijí v nájemních bytech, a tudíž je jejich nájemné nulové. Jak již bylo zmíněno, vlastnické bydlení v České republice převládá, [4] proto tyto hodnoty jsou do velké míry ovlivněny domácnostmi, které nájemné platit nemusí. Proto se tento graf na první pohled může bez doplňujících komentářů jevit jako zavádějící. Údaje jsou tedy uváděny jako průměrná měsíční výše výdajů na bydlení u zvolených typů domácností.


26

Nárůst výdajů na nájemné byl nejvyšší v roce 2007 u domácností nezaměstnaných, kde činil 22 %. Zatímco u domácností důchodců byl pouze 6 % a u domácností zaměstnaných 9 %. Dále se roční navýšení nájemného pohybovalo v průměru kolem 12 %. Celkový nejnižší nárůst výdajů na nájemné byl v roce 2010, kdy u domácností nezaměstnaných to bylo oproti roku 2009 o 6 %, u důchodců o 10 % a u domácností zaměstnaných o 9 %. Procentuálním porovnáním roku 2006 s rokem 2010 bylo zjištěno, že u zaměstnaných se náklady na nájemné celkově zvýšily o 49,5 %, u nezaměstnaných o 52,9 % a u domácností důchodců o 56,9 % z částky, která byla tedy placena za nájemné v roce 2006. I když u důchodců je výše nájemného nejnižší, tak v procentním vyjádření je nárůst nájmu od roku 2006 oproti ostatním domácnostem nejvyšší. Rozdíly ve výdajích na nájemné jsou způsobeny především druhem bytu u zvolených typů domácností. Analýzou bylo odhaleno, že nejméně za nájemné platí důchodci, a to z toho důvodu, že bydlí především ve vlastním domě a v bytě v osobním vlastnictví. Právě z tohoto důvodu mají nájemné nejnižší. Přes 80 % těchto domácností nájemné vůbec neplatí a nájemního bydlení využívá jen asi 16 % důchodcovských domácností. I domácnosti zaměstnaných bydlí spíše ve vlastním domě a v bytě v osobním vlastnictví. Nájemné neplatí 78 % těchto domácností a v nájmu žije přibližně 20 %. Nejhůře jsou na tom domácnosti nezaměstnaných, protože tyto domácnosti nejvíce využívají nájemního bydlení. Nájemné tedy neplatí přibližně 63 % nezaměstnaných domácností a naopak nájemného bydlení využívá něco málo přes 36 %. [6]

4.2 Míra zatížení výdaji na bydlení Jedná se o zřejmě nejfrekventovanější indikátor finanční dostupnosti, který je používán zejména k hodnocení finanční dosažitelnosti nájemního bydlení. Při výpočtu, kdy je zjišťována míra zatížení výdaji na bydlení u jednotlivých typů domácností, je použit koeficient zatížení. [28] Tento koeficient uvádí podíl průměrných přiměřených výdajů domácnosti na bydlení na celkových průměrných čistých příjmech domácnosti: Koeficient zatížení = měsíční výdaje domácnosti na bydlení / celkové měsíční příjmy domácnosti * 100 (v %) Přičemž, výdaje na bydlení jsou členěny: 1.

Bazické = součet výdajů na nájemné, elektřinu, plyn, teplou vodu, ústřední topení, tekutá i tuhá paliva, vodné a stočné a ostatní komunální služby.

2.

Úplné = součet výdajů domácností na bydlení bazických a výdajů na stavební a bytovou údržbu, opravy a údržbu zařízení domácnosti investičního charakteru, splátky úvěrů na dům nebo byt a daň z nemovitosti. [50]


27

Uváděny jsou výdaje bazické, které souvisí právě s nájemním bydlením, jemuž je tato práce věnována. Výběrová šetření ČSÚ, která jsou základem k zjištění míry zatížení, vycházejí ovšem z průměrů příjmů i výdajů na bydlení, a proto zde není možno odhalit některé možné individuální aspekty ohrožení finanční nedostupností bydlení. Graf č. 4 Míra zatížení výdaji na bydlení u jednotlivých typů domácností

Zdroj: ČSÚ [9], vlastní výpočty

Z grafu je zřetelné, že nejvíce jsou výdaji na bydlení zatíženy domácnosti nezaměstnaných, a to podstatně. Dále zaměstnanci a nejlépe jsou na tom domácnosti důchodcovské, které se od domácností zaměstnaných až tak výrazně neodchylují. Rozdíly se zde pohybují v každém uváděném roce jen okolo 4 až 5 procent. Zatímco rozdíly domácností nezaměstnaných se od ostatních sledovaných domácností pohybují od 33,5 % až do 43 %, kdy nejvyššího rozdílu bylo dosaženo v roce 2007 (u zaměstnaných o 38 %, u důchodců o 43 %) a nejnižšího v roce 2010 (u zaměstnaných o 34 %, u důchodců o 37 %). Šetřením bylo tedy zjištěno, že nejméně jsou výdaji na bydlení zatíženy domácnosti důchodcovské, ač je všeobecně známá jejich nespokojenost s výší důchodů. Opět jsou tyto hodnoty ovlivněny, jak již bylo zmiňováno, největším využíváním vlastnického bydlení (přes 80 %). Míra zatížení výdaji na bydlení se ve sledovaných letech pohybovala tak, že u některých domácností klesala, u jiných se zvýšila. Ale v roce 2009 tento ukazatel vzrostl u všech typů domácností. Je to způsobeno i tím, že míra zatížení výdaji na bydlení domácností souvisí se stavem ekonomiky, kdy tedy reaguje na změny v jejím vývoji. V době hospodářského růstu by mělo docházet ke snižování a naopak v době recese k růstu míry zatížení výdaji na bydlení u všech typů domácností. Recese je provázena bankrotem některých podniků, s čímž souvisí


28

propouštění zaměstnanců, dále je provázena stagnací nebo poklesem platů, což má za následek samozřejmě nižší příjmy domácností. Rok 2009 byl pro českou ekonomiku krizový, byl pocítěn tvrdý dopad na trh práce. Došlo k poklesu počtu zaměstnanců, dá se říci skoro ve všech odvětvích, a s hospodářským útlumem souvisí také úbytek kupní síly obyvatelstva. Celý rok 2009 tak vykázal snížení počtu zaměstnanců v české ekonomice proti roku 2008 o 2 %. Také platy v tomto roce oproti roku 2008 klesly o 6 %, což má samozřejmě podstatný vliv na míru zatížení výdaji na bydlení. [8]

4.3 Příspěvek na bydlení Zde je analyzována rozdílnost domácností při pobírání příspěvku na bydlení. A sice v jaké výši, jaký typ domácnosti tento příspěvek pobírá, u kterého typu domácnosti hraje důležitou roli, a je tedy nejvíce zastoupen. Jedná se o sociální příjem, který může být nárokován jakoukoliv domácností po splnění zákonných podmínek. Graf č. 5 Poskytnutý příspěvek na bydlení


Použitá data jsou opět získána z šetření ČSÚ, kde je uváděna roční výše tohoto příspěvku na osobu, a do kategorií domácností jsou poté tyto částky rozloženy podle aktivity osoby v čele. V tomto šetření jsou započítány všechny osoby, tedy i ty, které tento příspěvek nepobírají. Takže je uváděn pouze průměr, což proto nemá tu správnou vypovídací hodnotu. Nicméně graf č. 5 zřetelně ilustruje, že příspěvek na bydlení je nejvíce vyplácen rodinám s nezaměstnanými členy. Tato skutečnost vychází z celkově nízkého příjmu tohoto typu domácnosti. Výše této dávky státní sociální podpory se zde pohybuje kolem částky 2000 Kč a


29

v posledních letech dochází k jejímu postupnému nárůstu. Příčinou tohoto nárůstu je každoroční zvyšování cen energií i nájemného, což bylo zjištěno i z grafu č. 3. A jak již bylo uvedeno - tento příspěvek je vázán právě i na výdaje související s bydlením. Důvod, proč tato domácnost pobírá nejvyšší příspěvek na bydlení, je tedy ve výši jejího příjmu a v tom, že splňuje kritéria pro výplatu příspěvku jak dle životního minima, tak i podle nových pravidel, a to dle průměrných nákladů na bydlení. Výše tohoto příspěvku u ostatních uváděných typů domácností kolísá. Do roku 2007 byl příspěvek na bydlení vázán na životní minimum - nárok na tento příspěvek měla ta domácnost, jejíž příjmy nedosáhly 1,6 násobku životního minima v předchozím kalendářním čtvrtletí. Od roku 2007 je již poměřován celkový příjem domácnosti s průměrnými výdaji na bydlení v dané lokalitě (zohledňuje se nejen výše příjmu žadatelovy domácnosti, ale i výše skutečně hrazených nákladů na bydlení). [51] Právě díky této radikální změně došlo v roce 2007 (vyjma domácností nezaměstnaných) a v roce 2008 k mírnému snížení této dávky u všech uváděných typů domácností. A naopak, v roce 2009 (vyjma domácností zaměstnaných) a v roce 2010, dochází k jejímu celkovému zvýšení, kdy je těžké určit, jakou měrou se na tomto zvýšení podílí probíhající deregulace nájemného a jakou ekonomická krize, jejímž důsledkem byl nárůst nezaměstnanosti v letech 2009 a 2010. Zjištění, že důchodci nečerpají příspěvek na bydlení ve vyšší míře, jak by bylo očekávatelné, může souviset s jejich neznalostí, tj. faktem, že tato skupina není dostatečně informována o existenci příspěvku na bydlení nebo o nutných úkonech, které souvisí s jeho poskytnutím. Nebo také mohou mít případně i pocit studu či méněcennosti, že žijí na „úkor“ ostatních členů společnosti. [51] Příspěvek na bydlení hraje významnou sociální roli a je zároveň důležitým nástrojem bytové politiky. Měl by být cíleně zaměřen na skutečně sociálně potřebné domácnosti, aby jim umožnil dosáhnout na přiměřené bydlení, ale na druhé straně zase nesmí působit demotivujícím způsobem v jejich ochotě pracovat.

4.4 Sebehodnocení domácností Toto hodnocení bylo zjišťováno dotazníkovým šetřením Životní podmínky, subjektivní názory. Domácnosti zde vyjadřovaly svůj názor, jak vycházely se svými příjmy a zda jim platba nájemného způsobovala za 12 posledních měsíců finanční zátěž. Pojem „Netýká se“ znamená, že domácnosti neplatí nájemné, bydlí ve vlastním domě či bytě.


30

Tab. 3 Hodnocení výdajů na nájemné zaměstnanými domácnostmi v %

ANO NE Netýká se

2006 3,0 52,9 44,1

2007 2,5 56,4 41,1

2008 1,6 58,0 40,4

2009 2,6 56,7 40,7

2010 2,6 57,5 39,9

Zdroj: vlastní zpracování s využitím dat z EU-SILC 2006-2010 [9]

Většina zaměstnaných domácností nepociťuje výlohy související s nájemným za velkou zátěž, od roku 2006 se dokonce počet těchto domácností pociťujících problémy s platbou nájemného snižoval. Ale od roku 2009 (2,6 %) se už jejich podíl začal zvyšovat. V průměru v letech 2006 až 2010 prohlásilo 56 % domácností, že výdaje spojené s nájemným pro ně nejsou žádnou zátěží. Naopak platba nájemného způsobuje velké finanční problémy jen v průměru 2,5 % zaměstnaných domácností. Tab. 4

Hodnocení celkových nákladů na bydlení zaměstnanými domácnostmi v %

Velká zátěž Určitá zátěž Vůbec není zátěž

2006 19,6 69,0 11,4

2007 16,5 69,9 13,6

2008 19,1 70,0 10,9

2009 21,0 68,9 10,1

2010 23,2 66,7 10,1


Pro zajímavost je vhodné poukázat na to, jak domácnosti hodnotily celkové náklady související s bydlením. Tj. nájemné, úhradu za užívání bytu, fond oprav apod. Dále sem také patří elektřina, ústřední topení a teplá voda, plyn, vodné a stočné, odvoz odpadků a ostatní náklady (pojištění, běžná údržba domu apod.). [5] Průměrně 20 % zaměstnaných domácností uvedlo, že celkové náklady na bydlení jsou pro ně opravdu velkou zátěží. Jejich podíl byl v roce 2007 (16,5 %) v porovnání s rokem 2006 (19,6 %) snížen. Ale od roku 2008 již docházelo jen k postupnému nárůstu. Naopak asi 11 % těchto domácností vůbec nepociťuje zátěž ve výlohách souvisejících s bydlením. Tab. 5

Hodnocení výdajů na nájemné nezaměstnanými domácnostmi v %

Ano Ne Netýká se

2006 21,9 45,3 32,8

2007 18,0 54,8 27,2

2008 13,6 57,6 28,8

2009 23,8 49,7 26,5

2010 16,3 50,9 32,8


Domácnosti nezaměstnaných hodnotily svou finanční zátěž týkající se výdajů na nájemné negativně. Platba nájemného je pro ně v průměru u 19 % velkou finanční zátěží. V roce 2008 došlo k docela velkému poklesu, poté k velkému ná-


31

růstu a v roce 2010 opět k poklesu v hodnocení platby nájemného u tohoto typu domácností. Tab. 6

Hodnocení celkových nákladů na bydlení nezaměstnanými domácnostmi v %


2006 61,2 35,0 3,8

2007 58,3 38,0 3,7

2008 64,5 32,0 3,5

2009 61,0 35,7 3,3

2010 59,6 37,5 2,9


V průměru 60 % nezaměstnaných domácností uvedlo, že jsou pro ně celkové náklady spojené s bydlením velkou zátěží. V porovnání s ostatními uváděnými typy domácností je jasné, že právě nezaměstnaní se potýkají s největšími problémy při platbách souvisejícími nejen s bydlením. Zajímavé je, že v roce 2009 a 2010 dochází k mírnému poklesu hodnot u tohoto typu domácností, které pociťují náklady na bydlení za velkou zátěž. I hodnocení výdajů týkající se pouze platby nájemného má v těchto letech zajímavý vývoj. Může to být způsobeno tím, že tento typ domácností není tak stabilní jak domácnosti zaměstnané a důchodcovské, které mají stále svůj příjem. V letech 2009 a 2010 došlo k velkému nárůstů nezaměstnanosti a tyto údaje mohou být zkresleny právě osobou v čele. Tj. do této skupiny se mohou dostat i domácnosti, které jsou na tom relativně dobře, proto jejich hodnocení platby nájemného i celkových nákladů nemusí u velké zátěže růst (např. muž se stane nezaměstnaným, ale manželka a děti vydělávají). To vysvětluje i to, že nejvíce roste určitá zátěž – nově nezaměstnaní hned nemusí pociťovat nedostatek (mají úspory, odstupné apod.). Právě strukturou nezaměstnaných byl ovlivněn podstatný nárůst odpovědí „netýká se“ v roce 2010 (32,8 %) oproti roku 2009 (26,5 %). Tento nárůst si nelze vysvětlovat tím, že by se nezaměstnaným domácnostem podařilo našetřit na vlastní dům či byt. V tomto roce došlo ke zvýšení počtu nezaměstnaných domácností využívajících vlastní bydlení. V roce 2009 bydlely domácnosti nezaměstnaných nejčastěji v nájmu – 46,30 %, v roce 2010 se tato hodnota snížila na 36,0 % a zvýšil se počet domácností nezaměstnaných, kteří jsou vlastníci bytu/domu z 46,30 % na 59,1 %. Zbylá chybějící procenta se týkají kategorie podnájem a bezplatné užívání (služební či domovnický byt a bydlení u příbuzných). [9] Tab. 7

Hodnocení výdajů na nájemné důchodcovskými domácnostmi v %

Ano Ne Netýká se

2006 1,4 48,9 49,7

2007 1,1 51,3 47,6

2008 0,8 52,4 46,8

2009 1,2 52,5 46,3


2010 1,4 52,7 45,9


32

Důchodcovské domácnosti hodnotily svou finanční zátěž týkající se výdajů na nájemné nejlépe. Tento typ domácností, jak již bylo uváděno, nejvíce využívá vlastního bydlení. V průměru 1 % těchto domácností se potýkalo s problémy při platbě nájemného. Opět i zde dochází v roce 2009 k nárůstu v počtu domácností důchodcovských majících problémy s platbou nájemného. Svoji roli stejně jako u ostatních typů domácností hraje především dopad celosvětové hospodářské krize, který zasáhl i Českou republiku. Tab. 8

Hodnocení celkových nákladů na bydlení důchodcovskými domácnostmi v %


2006 23,2 67,1 9,7

2007 20,9 69,3 9,8

2008 24,6 67,5 7,9

2009 25,3 67,0 7,7

2010 27,7 64,6 7,7


Stejně jako u ostatních typů domácností, tak i tento typ je zatížen celkovými náklady podstatně více než pouze výdaji na platbu nájemného. Podvědomě je očekáváno, že u důchodcovských domácností jsou výdaje na bydlení velkou finanční zátěží. Ale velkou finanční zátěž pociťuje v celkových nákladech v průměru jen 25 % tohoto typu domácností. Zajisté půjde o ty důchodcovské domácnosti, které bydlí právě v nájemních bytech. Odpovědi se u tohoto typu domácností ve sledovaných letech nijak výrazně nezměnily. Ale je patrné, že od roku 2008 dochází k růstu počtu domácností důchodcovských, pro něž se staly výdaje na bydlení velmi zatěžujícími. V subjektivním hodnocení hodnotily domácnosti nezaměstnaných platbu nájemného za velkou zátěž, na rozdíl od domácností důchodcovských i zaměstnaných. Toto subjektivní hodnocení koresponduje s daty, které domácnosti v šetření poskytly. Skutečnost, že u domácností zaměstnaných a důchodců je vývoj podobný a kopíruje dopady „krize“ je zřejmě ta, že domácnosti v těchto skupinách jsou (jak již bylo zmíněno) více méně stabilní. Důchodci mají stále svůj příjem a své náklady, které ale rostou rychleji než jejich příjem, a proto dochází k určitému posunu k velké zátěži. U zaměstnaných se může na posunu k vyšší zátěži podílet více vlivů – nejen, že náklady na bydlení rok od roku rostou, ale také se například někdo z domácnosti (ne osoba v čele) mohl stát nezaměstnaným, byl mu zkrácen pracovní úvazek apod. Rok 2006 i 2007 se vyznačoval stabilním ekonomickým růstem, ale v roce 2008 došlo ke zhoršení ekonomické situace a v roce 2009 se naplno projevily dopady hospodářské krize. V tomto roce je patrný nárůst odpovědí, že výlohy na nájemné i na celkové náklady na bydlení jsou zatěžující. Je zajímavé, že při hodnocení celkových nákladů na bydlení je zřetelně vidět, jak se vnímání ve výdajích u všech typů domácností horší. Ve sledovaném období docházelo k růstu nominálních příjmů, které byly doprovázeny nízkou inflací, kdy tato inflace byla


33

podpořena zejména růstem cen v oblasti bydlení. A významně také rostly ceny elektřiny, plynu a vody. Šetřením tedy bylo zjištěno, že všechny typy domácností pociťují výdaje na nájemné i na celkové bydlení za narůstající. Tento nárůst v podílu výdajů na bydlení souvisí jednak se změnami cen energií, jednak s deregulací nájemného a jednak i s ekonomickou krizí. Z námi uváděných typů domácností je nejohroženější skupinou mající problémy s celkovými výdaji na bydlení, včetně námi zkoumaného nájemného, domácnost nezaměstnaných.


34

5 Nájemní bydlení v jednotlivých krajích ČR V této kapitole je porovnáváno postavení domácností na trhu s nájemními byty v jednotlivých krajích České republiky. Tato komparace bude prováděna dle typu bydlení, dle vypláceného příspěvku na bydlení a také dle míry zatížení výdaji na bydlení, kde tedy budou zjišťovány disparity mezi kraji. Šetření bylo opět prováděno od roku 2006, kdy byl schválen deregulační zákon, do roku 2010. Jen u příspěvku na bydlení jsou data udána pouze do roku 2009, poněvadž nejsou za rok 2010 v době, kdy je práce zpracovávána, ještě uveřejněna. Data jsou čerpána ze zdrojů, které jsou dostupné na webových stránkách ČSÚ a MPSV (Statistická ročenka 2006 – 2009).

5.1

Typ bydlení a počet vyplaceného příspěvku na bydlení v jednotlivých krajích ČR

Je zjišťováno, kolik domácností v jednotlivých krajích České republiky bydlí v nájmu regulovaném nebo tržním a kolik domácností bydlí bez nájmu – tj. ve vlastním domě či bytě. Hodnoty jsou vyjádřeny procentuálně. Tab. 9

Kraje PRA STC JC PZ KV UL LI HK PA VYS JM OL ZL MS

tržní 9,4 4,3 3,4 5,8 6,6 6,9 0,8 7,5 4,2 4,3 4,6 6,6 3,3 3,7

Typ bydlení v jednotlivých krajích

2006 regul. 38,0 7,6 17,5 15,7 15,5 16,7 27,5 12,9 14,7 7,4 21,0 12,2 7,8 32,1

vlast. 52,6 88,1 79,1 78,5 77,9 76,3 71,6 79,6 81,1 88,3 74,4 81,1 89,0 64,2

tržní 7,0 3,6 3,3 7,3 2,1 8,0 6,3 6,6 5,1 1,9 5,0 7,4 3,9 4,0

2007 regul. 36,0 8,0 17,7 12,6 22,7 16,7 20,9 10,6 13,7 11,4 20,8 12,1 7,9 29,6


vlast. 57,0 88,4 79,0 80,1 75,2 75,4 72,8 82,8 81,3 86,7 74,2 80,5 88,3 66,4

tržní 8,6 3,3 4,0 5,9 4,0 7,0 8,6 5,6 5,4 3,6 3,6 7,4 3,5 5,5

2008 regul. 31,6 7,9 15,4 13,4 17,0 16,1 19,2 11,4 10,5 9,8 21,4 12,8 6,6 27,6

vlast. 59,8 88,8 80,6 80,7 79,0 76,9 72,2 83,0 84,1 86,6 75,0 79,8 89,9 66,9

tržní 10,6 3,3 6,3 7,6 6,4 7,6 5,9 6,4 5,3 3,5 2,7 7,2 3,8 6,0

2009 regul. 26,6 8,2 17,2 14,4 14,6 16,3 19,7 10,7 11,1 8,0 19,0 12,5 7,5 23,8

vlast. 62,8 88,5 76,6 78,0 79,0 76,0 74,4 82,9 83,6 88,5 78,3 80,3 88,7 70,2

tržní 9,6 3,5 4,6 4,3 6,5 8,6 2,8 5,7 5,4 4,3 1,9 5,3 4,9 5,3

2010 regul. 25,0 8,3 16,1 10,7 12,9 16,5 16,0 10,4 13,0 8,0 16,7 8,5 5,6 21,4

vlast. 65,4 88,3 79,3 85,0 80,6 74,9 81,2 83,9 81,6 87,7 81,5 86,2 89,5 73,3


35

Z tabulky č. 9 je patrné, jak již bylo zmiňováno, že nejvíce je využíváno bydlení vlastnické a až poté bydlení nájemní, ve kterém převážná část domácností platí nájemné regulované. Nejvíce bytů s regulovaným nájmem je v hlavním městě České republiky. To je mimo jiné ovlivněno omezenou možností výstavby rodinných domů v této lokalitě. Graf č. 6 Podíl bytů s regulovaným nájmem


Ke zřetelnější ilustraci největšího zastoupení regulovaného nájemného v jednotlivých krajích ČR byl vytvořen graf, kde byla použita data z předchozí tabulky. Jak již bylo uvedeno, regulované nájemné je nejvíce využíváno v Praze. Dále v kraji Moravskoslezském, Jihomoravském a Libereckém. Každý sledovaný rok se projevuje efekt probíhající deregulace, kdy dochází ke snižování počtu bytů s regulovaným nájemným. V roce 2010 oproti roku 2006 byl nejvíce snížen počet bytů s regulovaným nájmem v Praze, a to o 13 %, dále v kraji Libereckém o 11,5 % a v kraji Pardubickém o 10,7 % bytů. Naopak byl zaznamenán oproti roku 2006 v roce 2010 mírný nárůst počtu bytů s regulovaným nájemným ve dvou krajích - v kraji Středočeském o 0,7 % a v kraji Vysočina o 0,6 % bytů. To je překvapivé. Proč, z jakého důvodu, když i podíl nezaměstnanosti se v roce 2010 oproti roku 2006 o něco málo v těchto dvou krajích snížil? Příčina je pravděpodobně ta, že pokud obce nebo společnosti stavěly byty s podporou státu, jednalo se o byty s regulovaným či věcně usměrňovaným nájemným, a tak mohlo dojít k růstu počtu bytů s určitou mírou regulace.


36

Na dalším grafu je zobrazen počet vyplacených příspěvků na bydlení, kde je jasně rozpoznatelné, ve kterých krajích má tato sociální dávka nejvyšší zastoupení. Graf č. 7 Počet vypláceného příspěvku na bydlení v jednotlivých krajích

Zdroj: MPSV [31], vlastní zpracování

Z grafu je zjištěno, že nejvíce je vyplácen příspěvek na bydlení v kraji Moravskoslezském a Ústeckém, což může být způsobeno největším podílem nezaměstnanosti v těchto krajích. Kdy kraj Ústecký má velmi vysoké zastoupení domácností dlouhodobě nezaměstnaných s poměrně vysokým procentem obyvatel z nízkopříjmových rodin. Na dotaz na MPSV, zda tato vysoká nezaměstnanost v těchto krajích souvisí s počtem nepřizpůsobivých obyvatel, bylo bohužel jen sděleno, že tuto skupinu obyvatel ČR nesleduje kvůli protestům romských iniciativ, které toto považovaly za akt diskriminace. Lze se domnívat, že počet nezaměstnaných v těchto dvou krajích může souviset právě s počtem nepřizpůsobivých, těžce zaměstnatelných lidí. V krajích, kde je vysoká nezaměstnanost, je nízká úroveň nájmů a vyšší dostupnost bydlení. Je totiž zřejmé, že cena bydlení, které je v blízkosti center zaměstnanosti (např. Praha, Brno) je vyšší, než je cena bydlení, a to i ve stejné kvalitě (např. prostorově stejný byt, stejně starý apod.) v místě, které je vzdálenější od tohoto centra. Nízkopříjmové rodiny by si mohly jen stěží dovolit bydlet


37

v dražších, vyspělejších krajích. Proto bydlí v krajích, kde je sice větší dostupnost bydlení, ale zase je zde vyšší nezaměstnanost a nízká nabídka pracovních příležitostí. Z předchozího šetření vyplývá, že právě nezaměstnaní patří k domácnostem, které jsou nejvíce zatíženy mírou výdajů na bydlení a že právě těmto domácnostem je vyplácen příspěvek na bydlení v nejvyšší výši. Nejnižší nezaměstnanost v ČR je v Praze. Je to z důvodu, že jde o hlavní a největší město České republiky, kde je i nejvíce pracovních příležitostí. Domácnosti zde dosahují nejvyšších příjmů, s čímž je v Praze počítáno. Proto je zde pro nárok na příspěvek na bydlení zapotřebí dosáhnout nákladů na bydlení ve výši alespoň 35 % příjmů a nikoli 30 % příjmů, jak je tomu ve zbytku republiky. Obecně je známo, že ve větších městech je nájemné vyšší než v menších a nájemné v hlavním městě patří jednoznačně mezi nejvyšší, proto i zde je počet vyplacených příspěvků na bydlení poměrně vysoký. Právě již zmínění nový způsob výpočtu příspěvku na bydlení, který byl zaveden v roce 2007, zapříčinil snížení počtu příjemců této dávky v roce 2007 oproti roku 2006 téměř o polovinu. V roce 2008 dochází opět k poklesu počtu příjemců této dávky, což mohlo být způsobeno i růstem příjmů domácností v tomto roce (především v prvním pololetí, kdy je nárok na tuto dávku počítán za poslední čtvrtletí roku 2007). Poté následovala finanční krize a s ní se samozřejmě počet vyplacených dávek domácnostem začal opět zvyšovat.

5.2 Míra zatížení výdaji na bydlení v jednotlivých krajích Mezi výší regulovaného a tržního nájmu jsou, jak bylo již uvedeno, veliké rozdíly. Ceny nájmů se odvíjejí od průměrných příjmů v daném kraji. Domácnosti bydlící v nájmu tržním jsou oproti těm, co bydlí v regulovaném, neúměrně zatěžovány. Pro srovnání výdajů na bydlení domácností v těchto typech nájmů, je použita míra zatížení v jednotlivých krajích ČR. Jedná se o míru zatížení čistým nájmem, tj. měsíční nájemné za přiměřený standardní byt/měsíční příjmy typické domácnosti. U souhrnného indexu, který je uváděn v následujících grafech, jde o průměrnou míru zatížení za 60 typů domácností váženou zastoupením těchto domácností podle Sčítání lidu a domácností – SLDB 2001 (údaje za domácnosti ze SLDB 2011 ještě nejsou zpracovány). [24] Je z nich patrné vysoké zatížení domácností bydlících v nájmu tržním oproti domácnostem, které bydlí v bytech podporovaných státem. Lidé bydlící v bytech, kde byl nájem regulován, měli v důsledku nízkých nájmů vyšší životní úroveň, než která by odpovídala jejich výši příjmů. Před započetím deregulace (tedy v roce 2006) platili okolo 5,5 % až 11 % ze svých příjmů na nájemné. Na rozdíl od toho, domácnosti, které bydlely v bytech s nájmem tržním, platily přibližně od 18 % do 46 %, což je opravdu podstatný rozdíl.


38

Graf č. 8 Souhrnný index míry zatížení tržním nájmem v letech 2000 – 2010

Zd roj: IRI Regionální statistika cen práce (RSCP) [16], po úpravě

V letech 2001 až 2004 míra zatížení tržním nájmem převážně ve všech krajích rostla. V roce 2005 zůstává míra zatížení, dá se říci, na stejné úrovni, kromě Prahy. Poté dochází k jejímu poklesu, který je nejvíce zaznamenán v Praze. Jednu z výjimek tvoří kraj Moravskoslezský, který měl do roku 2005 jednu z nejnižších měr zatížení, která do roku 2008 prudce vzrostla. Důvodem opětovného růstu míry zatížení v některých krajích tedy může být prudký nárůst nájmů, který ale nebyl doprovázen tak rychlým růstem mezd. Také je zajímavé, že míra zatížení v Praze rostla do roku 2003 a poté již jen klesala. Mohlo to být způsobeno vývojem tržního nájemného, kdy se nájemné zvyšovalo v krajích s již vysokým nájmem a nerovnosti dosáhly svého vrcholu právě v roce 2003. Následně u regionů s vyšším nájmem vývoj stagnoval a regiony s nájmem nižším je „dohánějí“. [23] Hodnoty tedy vypovídají, že nejvyšší míra zatížení tržním nájemným je u pražských domácností, které následují domácnosti jihomoravské. Naopak nejnižší míra zatížení tržním nájemným je v Ústeckém kraji. U míry zatížení tržním nájmem dochází v rámci deregulace k jejímu postupnému snižování. Jak již bylo zmíněno, v Ústeckém kraji žije nejvíce nezaměstnaných domácností a také poměrně vysoké procento domácností nízkopříjmových, kde nízká úroveň nájemného např. v porovnání s Prahou má za následek vyšší dostupnost bydlení.


39

Na dalším grafu je zobrazen souhrnný index míry zatížení u „privilegovaného“4 nájemního bydlení. Hned na první pohled jsou vidět jasné odlišnosti. Graf č. 9 Souhrnný index míry zatížení regulovaným nájmem v letech 2000 – 2010

Zdroj: IRI Regionální statistika cen práce (RSCP) [17], po úpravě

Jak je z grafu č. 9 zřejmé, finanční dostupnost bydlení se v segmentu „privilegovaného“ nájemního bydlení, z hlediska vývoje míry zatížení jeví jako méně proměnlivá než u „neprivilegovaného“ nájemného. Výše zatížení regulovaným nájmem po celou dobu klesala. Bylo to způsobeno tím, že od roku 2002 se deregulace nájemného zastavila (jak již bylo uvedeno v kapitole 3) a zvyšovaly se pouze ostatní výdaje na bydlení (energie i služby). Do roku 2006 se většina domácností kromě Prahy, vyznačovala mírou zatížení menší než 10 %. Až od roku 2006 dochází právě v důsledku deregulace k nárůstu míry zatížení. Hodnoty opět vypovídají o tom, že nevyšší míra zatížení u regulovaného nájemného je u pražských domácností, které stejně jako u míry zatížení tržním nájmem jsou poté následovány domácnostmi jihomoravskými. Nejnižší hodnota u regulovaného nájemného byla od roku 2000 do roku 2006 v kraji středočeském, potom ale také již v kraji ústeckém. Míra zatížení v ostatních českých krajích je uprostřed těchto zmiňovaných krajů a hodnoty jsou si vcelku podobné.

„Privilegovaný“ nájemní sektor bydlení se týká bytů ve vlastnictví obcí, státu i soukromých pronajímatelů, ve kterých nájemníci hradí (maximální) regulované nájemné. [26]

4


40

Značné rozdíly, které panují mezi kraji v míře zatížení, hlavně se to tedy týká nájemného tržního, mohou být částečně způsobeny cenami energií, které jsou v jednotlivých krajích České republiky odlišné. Ačkoli jsme naší analýzou došli k závěru, že se regionální rozdíly ve finanční dostupnosti nájemního a tržního bydlení od roku 2006 snižují, tak stále jsou tyto rozdíly docela značné. Zatím tedy nedochází až k tak výraznému snížení a cenové rozpětí bude pravděpodobně i nadále poměrně vysoké. Tyto regionální rozdíly mohou vykazovat negativní důsledky pro trh práce, způsobit bariéru v pracovně orientované migraci a vést k prohlubování sociální nerovnosti v naší společnosti obecně. Je očekáváno, že zvýšením cen regulovaného nájemného dojde k poklesu tržních nájmů. Ale růst či pokles nájemného také závisí na situaci ekonomiky v ČR.


41

6 Zhodnocení dopadů deregulace nájemného Cílem práce bylo zhodnocení sociálních dopadů deregulace nájemného v České republice, a to u zvolených typů domácností i v jednotlivých krajích. Volba dat byla prováděna tak, aby byl zachycen vývoj deregulace nájemného v ČR od roku 2006, kdy byl odsouhlasen zákon o deregulaci, do roku 2010, kdy jsou potřebná data veřejně dostupná. Na základě uvedených analýz bylo poukázáno na zásadní dopady deregulace nájemného v České republice, a to z hlediska ekonomické aktivity členů sledovaných domácností, které byly členěny na zaměstnané, nezaměstnané a důchodcovské. Byly zjišťovány rozdíly v dopadu deregulace mezi uváděnými typy domácností a následně identifikovány ty domácnosti, které jsou potencionálně nejvíce ohroženy finanční nedostupností bydlení. Naším šetřením bylo potvrzeno, že deregulací nájemného se zvýšily (popř. zvýší) náklady na bydlení všem domácnostem, které doposud využívaly (popř. využívají) nájmu regulovaného. Nejvíce ohroženou skupinou z námi zkoumaných jsou právě domácnosti, v jejichž čele stojí nezaměstnaný. Toto zjištění bylo potvrzeno jednak při hodnocení výdajů na bydlení, kde příčinou je nejvíce využívané nájemní bydlení. Ale také v šetření zabývajícím se mírou zatížení výdaji na bydlení. Zde je důvodem nejen nejčastěji využívané nájemní bydlení, ale především celkový nízký příjem tohoto typu domácnosti. Domácnosti zaměstnané i důchodcovské využívají převážně bydlení vlastnického, proto jsou jejich průměrné výdaje na nájemné nižší. Dále se tyto domácnosti vyznačují i nižší mírou zatížení výdaji na bydlení než domácnosti nezaměstnané. Je to ovlivněno nejen bydlením převážně ve svých bytech či domech, ale také jejich pravidelnými příjmy. Právě při zjišťování, jak bydlení finančně zatěžuje různé skupiny domácností, se musíme vyrovnat se skutečností, že analýza prostých výdajů na bydlení nezohledňuje dostatečně kvalitu samotného bydlení, stejně jako velikost užívaného bydlení. V některých případech míra zatížení výdaji na bydlení nemusí být způsobena nízkým příjmem nebo obecnou vysokou úrovní nákladů na bydlení, protože některé domácnosti bydlí v příliš velkých popř. luxusních bytech, které neodpovídají velikosti jejich domácnosti. Přestěhování se pro ně do „přiměřeného“ nájemního bydlení by způsobilo pokles hodnoty u míry zatížení výdaji na bydlení a výdaje na bydlení by u těchto domácností nebyly již tak neúnosné. [29] V tomto šetření byla také prokázána souvislost se stavem ekonomiky. V subjektivním hodnocení hodnotily domácnosti zaměstnané i důchodcovské náklady na bydlení především jen jako určitou zátěž zatímco domácnosti nezaměstnané za zátěž velkou. Naše zjištění bylo opět potvrzeno - sociální dopad deregulace nájemného u námi pozorovaných typů domácností se nejvíce


42

dotýká právě domácností nezaměstnaných a překvapivě nejméně domácností důchodcovských. Zejména tedy domácnostem nezaměstnaným, ale i ostatním typům domácností je určen příspěvek na bydlení, který přispívá ke snížení míry příjmové nerovnosti ve společnosti. V roce 2009 se zvýšil objem vyplacených příspěvků na bydlení. Je těžké zhodnotit, do jaké míry byl tento velký nárůst způsoben deregulací nájemného a do jaké míry útlumem hospodářství. Je jisté, že podpora v rámci vyplacených příspěvků na bydlení není bezúčelná a je pro ohrožené domácnosti potřebná. Tato podpora by měla být adresná a nastavená tak, aby nemohlo docházet k jejímu zneužívání. U nájemního bydlení v jednotlivých krajích bylo zjišťováno, kolik domácností využívá jaké bydlení. Regulované nájemné bylo využíváno nejvíce v Praze a Moravskoslezském kraji, který je z hlediska finanční dostupnosti bydlení zvláštní. Původně patřil ke krajům s vysokou dostupností bydlení, ale v posledních letech se zde zvýšil počet ohrožených typů rodin. Praha se společně s Jihomoravským krajem vyznačují vysokou úrovní cen bytů a samozřejmě i nájmů a pro určité typy domácností by bylo velmi náročné, někdy i nemožné dovolit si bydlet v těchto „dražších“ krajích. Naopak relativně nejnižší nájemné je v krajích, které současně trpí i nejvyšší mírou nezaměstnanosti. Z tohoto důvodu jsou lidé v těchto krajích plně či částečně závislí na sociálních dávkách. Vysoké ceny bydlení v prosperujících krajích jsou faktorem, který brání imigraci nové pracovní síly z méně prosperujících krajů, kde je cena bydlení nízká. Bylo zjištěno, že ve většině krajů panují značné rozdíly mezi výší nájemného regulovaného a neregulovaného. Tato disproporce by měla být vyřešena právě pomocí deregulačního zákona, na jehož základě je postupně regulované nájemné navyšováno. Podle analýzy, kdy byly zjišťovány rozdíly mezi kraji ve finanční dostupnosti nájemního bydlení, plyne, že vývoj finanční dostupnosti pro segment regulovaného a neregulovaného nájemního bydlení je velmi odlišný. Míra zatížení nájmem regulovaným ve všech krajích od roku 2000 klesala a rozdíly mezi jednotlivými kraji byly malé (vyjma Prahy, která má specifické postavení, kdy je současně krajem i městem). Dá se říci, že od tohoto roku do roku 2006 nedošlo k žádné podstatné změně. Naopak po roce 2006 je změna dosti výrazná a vývoj se zcela obrátil. U domácností, které bydlely v neregulovaném nájemním bydlení, docházelo od roku 2000 k nárůstu rozdílů míry zatížení výdaji na bydlení mezi jednotlivými kraji a v podstatě se tyto rozdíly začaly snižovat od roku 2006 vlivem deregulace nájemného.

Závěr

43

7 Závěr Cílem deregulace je vytvoření jediného trhu s byty, kde žádná domácnost nebude privilegována a tržní cena bude stanovena jen na základě střetu nabídky s poptávkou. Česká republika je zemí demokratickou, proto by zde neměly existovat dvě skupiny nájemníků, kteří sice jsou ve stejném postavení, ale nemají rovná práva a povinnosti. Důsledkem deregulace dochází ke zvýšení příjmů majitelů bytů, obcí a státu. Majitelé a obce dosahují vyšších příjmů přímo z nájemného, stát formou zaplacených daní z příjmů. Je ale možné, že v důsledku zvýšení tohoto nájemného se zvýší počet osob, které nezvládnou (popř. již nezvládají) nájemné hradit. Což pro stát i obce znamená vynaložení nemalých dodatečných finančních prostředků. Pozitivní efekt by měla mít deregulace nájemného na domácnosti, které žijí v nájmech neregulovaných, u kterých má dojít v rámci zvýšení nájmů regulovaných ke snížení nájemného. Mohlo by také dojít ke zvýšení standardu bydlení nájemníků, kdy majitelé poskytující nájemní bydlení by mohli mít větší snahu zkvalitňovat svoje byty. Také by již nemělo být tolik výhodné si tyto byty ponechávat pro vlastní děti apod., jak to některé domácnosti praktikovaly. A nabídka na trhu s byty by mohla být rozšířena. Domácnosti by nyní měly hledat bydlení v závislosti na nabídce práce, poněvadž regulovaný nájem jim bránil ve stěhování se za prací a lepší kvalitou života. Je totiž nadmíru jasné, že člověk využívající byt s regulovaným nájemným, nemá a nebude mít zájem dostat se na volný trh s byty, kde je nájemné smluvní, které je podstatně vyšší. K nejvýznamnějšímu negativnímu sociálnímu dopadu deregulovaného nájmu patří velké zatížení rozpočtu domácností, které žijí v bytech s nájmem regulovaným. V důsledku deregulace se jejich nájemné v časovém horizontu čtyř popř. šesti let podstatně navyšuje. A některé domácnosti se mohou dostávat do tíživé finanční situace. Pro ně existují v ČR různé formy podpory, které jsou uvedeny v kapitole 2.4. Ale na druhou stranu, na regulaci nájemného doplácejí lidé, kteří nemají privilegium bydlet v bytě s takto regulovaným nájmem, a také majitelé domů, kteří byli omezováni v tom, že nemohli vlastní věc užívat tak, jak by chtěli. Proto není divu, že se obrátili na Evropský soud pro lidská práva ve Štrasburku, kde se domáhají náhrady za regulaci nájemného. Toto bylo vlastně důvodem, proč čeští zákonodárci začali danou situaci řešit (schválení zákona č. 107/2006 Sb.). Jednak se obávali vysokého odškodnění majitelům nemovitostí s regulovaným nájmem a jednak chtěli možná i dokázat Evropské unii (spíše ESLP), že se na dané problematice u nás pracuje a je cílem ji řešit. I stát je ten, jenž na regulaci nájemného doplatil. Protože například obce, které se měly o dané nemovitosti, které jim byly převedeny do vlastnictví státním bytovým fondem v roce 1991, starat, neměly dostatek peněz z regulovaných nájmů. Tento dar se pro ně stal tzv. „danajským darem“, poněvadž sice dostaly byty, ale s nájemníky využívajícími regulovaného nájemného, které nepokryje

Závěr

44

náklady na údržbu těchto bytových domů. Proto tyto náklady musely hradit buď z vlastního rozpočtu, nebo byty (týkalo se to především panelových domů) nájemníkům prodávaly finančně výhodně v rámci privatizace po roce 1992, což většinou přispělo ke zlepšení stavu nemovitostí. Ale dnes jim některé tyto byty s velkou pravděpodobností mohou chybět (například byty pro sociálně potřebné obyvatele, ve kterých je nájemné určitým způsobem finančně dotováno, nebo tzv.“ startovní byty“, které jsou určeny pro mladé, začínající rodiny na dočasné bydlení). Bohužel, stát obcím nevytvořil podmínky pro to, aby z těchto bytů mohly profitovat. Z toho důvodu volily právě prodej, i když tohle asi nebylo hlavní myšlenkou státu, tou bylo, aby se o tyto nemovitosti obce postaraly. Při zjišťování dopadů plošné regulace nájemného „prvního řádu“, je evidentní, že jde z pohledu ekonomické efektivity o špatný způsob intervence ve prospěch vyšší dostupnosti bydlení v našem státu. To vedlo k chátrání bytového fondu, růstu cen v neregulovaném bydlení, rozšíření černého trhu, ke snížení nabídky bytových služeb apod. Docházelo k sociálním nerovnostem a k napětí mezi domácnostmi, kterým se ať už legálním či nelegálním způsobem podařilo získat nájemní bydlení v privilegovaném segmentu. A mezi domácnostmi, kterým se například i prokazatelně podařilo obhájit svou sociální potřebnost, a přesto toto bydlení nezískaly. Některé dopady deregulace se projevily již před jejím ukončením, jako například v zatěžování rozpočtu všech typů domácností, které bydlí v regulovaných nájmech. Ale některé dopady by se měly projevit až po jejím skončení. Například by měl být snížen počet bytů na černém trhu a také dosaženo rovnovážné ceny na trhu s nájemním bydlením. Na základě uvedených analýz se podařilo poukázat na zásadní dopady deregulace nájemného, na základě ekonomické aktivity osoby v čele. Deregulace je jistě správným krokem. V České republice uplynulo již více než dvacet let od přechodu z centrálně plánované ekonomiky na ekonomiku tržní, ale přesto zde stále přetrvávají některé pozůstatky minulého režimu. Mezi ty nejpalčivější patří právě způsob, jakým je prováděna regulace nájemního bydlení. I když je regulace nájemného stále citlivým politickým tématem, kdy je do budoucna možné její opětovné zavedení, nemělo by se tak stát. Deregulace nájemného je správným krokem a měla by být trvalá.

Literatura

45

8 Literatura [1] Česká společnost pro rozvoj bydlení [online]. 2010 [cit. 2012-01-24]. O regulaci nájemního bydlení. Dostupný z WWW: . [2] Česko. Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů. In Sbírka zákonů, Česká republika. 1994, 22, s. 552. Dostupný také z WWW: . [3] Česko. Zákon č. 509/1991 Sb., změna, doplnění a upravení občanského zákoníku. In Sbírka zákonů, Česká republika. 1991, 97, s. 2441. Dostupný také z WWW: . [4] Český statistický úřad [online]. 2011 [cit. 2012-02-07]. Bydlení a jeho specifický trh. Dostupný z WWW: . [5] Český statistický úřad. Dotaz na celkové náklady související s bydlením. [6] Český statistický úřad. Dotaz na data týkající se podílu důchodců v bydlení nájemním. [7] Český statistický úřad. Dotaz na osobu v čele domácností. [8] Český statistický úřad. Dotaz na počet zaměstnanců a jejich platy v české ekonomice. [9] Český statistický úřad [online]. 2006 – 2010 [cit. 2012-01-15]. Příjmy a životní podmínky domácností. Dostupný z WWW: . [10] Český statistický úřad [online]. 2012 [cit. 2012-02-11]. Příjmy a životní podmínky domácností. Dostupný z WWW: . [11] Český statistický úřad [online]. 2012 [cit. 2012-02-11]. Životní podmínky českých domácností. Dostupný z WWW: .

Literatura

46

[12] Český statistický úřad [online]. 2009 [cit. 2012-02-07]. Dostupný z WWW: . [13] Deník veřejné správy [online]. 2008 [cit. 2012-02-26]. Problematika nájemného -otázky a odpovědi. Dostupný z WWW: . [14] Ekonomicko-právní informační systém [online]. 2010 [cit. 2012-03-06]. Doplatek na bydlení. Dostupný z WWW: . [15] Institut regionálních informací [online]. 2011 [cit. 2012-02-17]. Poradna. Dostupný z WWW: . [16] Institut regionálních informací [online]. 2011 [cit. 2012-02-17]. Souhrnný index míry zatížení tržním nájmem v letech 2000 - 2010. Dostupný z WWW: . [17] Institut regionálních informací [online]. 2011 [cit. 2012-02-17]. Souhrnný index míry zatížení regulovaným nájmem v letech 2000 - 2010. Dostupný z WWW: . [18] iPrávník [online]. 06. 04. 2009 [cit. 2012-02-17]. Sněmovna schválila návrh novely zákona o jednostranném zvyšování nájemného z bytu. Dostupný z WWW: . [19] Komplexní informační systém ekonomiky bydlení [online]. 2012 [cit. 201202-17]. MON - Místně obvyklé nájemné. Dostupný z WWW: . [20] LIND, H. 2001. Rent Regulation: A Conceptual and Comparative Analysis, převzato z: LUX, Martin. Standardy bydlení 2003/04 : bytová politika v ČR: efektivněji a cíleněji. Praha: Sociologický ústav Akademie věd České republiky, 2004. 176 s. ISBN 8073300559. [21] LUX, M. Expert: Částky v cenové mapě nájemného považuji za nízké [online]. 2011 [cit. 2012-02-17]. Dostupný z WWW: .

Literatura

47

[22] LUX, M. Finanční dostupnost bydlení v ČR a zemích EU. Praha: Studie národohospodářského ústavu Josefa Hlávky [online]. 2002 [cit. 2012-03-15]. Dostupný z WWW: . [23] LUX, MARTIN; MIKESZOVÁ, MARTINA. Mezi-krajské a vnitro-krajské rozdíly v dostupnosti tržního nájemního bydlení [online]. 2009 [cit. 2012-02-17]. Dostupný z WWW: . [24] LUX, MARTIN, et al. Souhrnná zpráva k DC 001 [online]. 2007 [cit. 201202-07]. Dostupný z WWW: . [25] LUX, M., Mikroekonomie bydlení, Praha: VŠE, 2002. 87 s. ISBN 80-2450338-7. [26] LUX, M.; SUNEGA, P. Vývoj finanční dostupnosti nájemního a vlastnického bydlení v průběhu hospodářské transformace v ČR [online]. 2006 [2012-0228]. Dostupný z WWW: . [27] MAREŠ, P. Faktory sociálního vyloučení. Praha: VÚPS-Výzkumné centrum Brno, 2006. 42 s. ISBN 80-87007-15-8. [28] MIKESZOVÁ, M., et al. Metodika výpočtu regionálních disparit ve finanční dostupnosti bydlení [online]. 2008 [2012-03-25]. Dostupný z WWW: . [29] MIKESZOVÁ, M., et al. Potenciální finanční dostupnost nájemního bydlení po deregulaci nájemného – regionální perspektiva [online]. 2009 [cit. 201202-07]. Dostupný z WWW: . [30] Ministerstvo Financí [online]. 2005 [cit. 2012-02-07]. Obvyklá cena. Dostupný z WWW:

Literatura

48

<www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/cenovy_vestnik_8721.html?year=2005> . [31] Ministerstvo práce a sociálních věcí [online]. 2006 – 2009 [cit. 2012-0207]. Statická ročenka z oblasti práce a sociálních věcí. Dostupný z WWW: . [32] Ministerstvo práce a sociálních věcí [online]. 2009 [cit. 2012-02-07]. Systém sociálního zabezpečení. Dostupný z WWW: . [33] Ministerstvo práce a sociálních věcí [online]. 2010 [cit. 2012-02-07]. Příspěvek na bydlení. Dostupný z WWW: . [34] Ministerstvo práce a sociálních věcí [online]. 2010 [cit. 2012-02-07]. Příspěvek na živobytí. Dostupný z WWW: . [35] Ministerstvo pro místní rozvoj [online]. 2011 [cit. 2012-02-03]. III. Bytová politika. Dostupný z WWW: . [36] Ministerstvo pro místní rozvoj [online]. 1998 [cit. 2012-02-03]. III. Bytové politiky v zemích Evropské unie. Dostupný z WWW: . [37] Ministerstvo pro místní rozvoj [online]. 01. 07. 2009 [cit. 2012-02-07]. Komentář k zákonu č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, ve znění zákona č. 150/2009 Sb. Dostupný z WWW: . [38] Ministerstvo pro místní rozvoj [online]. 2011 [cit. 2012-02-07]. Mapa nájemného. Dostupný z WWW: . [39] Ministerstvo pro místní rozvoj [online]. 2011 [cit. 2012-02-07]. Mapa nájemného. Dostupný z WWW: .

Literatura

49

[40] Ministerstvo pro místní rozvoj. [online]. 2011 [cit. 2012-02-07]. Mapa nájemného. Dostupný z WWW: . [41] Ministerstvo pro místní rozvoj ČR. SON. OSMD [online]. 2012 [cit. 201202-17]. Průvodce přechodu na smluvní nájemné. Dostupný z WWW: . [42] OBADALOVÁ, MIROSLAVA. Přístup k bydlení sociálně ohrožených skupin obyvatel. Praha: Výzkumný ústav práce a sociálních věcí, 2001. 32 s. ISBN 80238-7315-6. [43] Občanské sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí v ČR [online]. 2009 [cit. 2012-02-07]. Regulace nájemních vztahů. Dostupný z WWW: . [44] Občanské sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí v ČR [online]. 2010 [cit. 2012-02-12]. Regulované a tržní nájemné se sbližují, bytů je na trhu dost. Dostupný z WWW: . [45] PELÍŠKOVÁ, V., Sociální bydlení.[online]. 2008 [cit. 2012-02-17]. Dostupný z WWW: . [46] Sociálka EU.[online]. 2011 [cit. 2012-02-07]. Sociální dávky na bydlení v roce 2011. Dostupný z WWW: . [47] Státní výbor pro bytovou politiku, výstavbu a plánování, Švédsko; Ministerstvo pro místní rozvoj Česká republika. Statistika bydlení v Evropské unii 2004. Karlskrona: Boverket, 2005. 123 s. ISBN 91-7147-865-5. [48] SUNEGA, PETR. Adresný příspěvek na nájemné.[online]. 2001 [cit. 2012-0207]. Dostupný z WWW: . [49] SUNEGA, PETR. Deregulace nájemného, adresný příspěvek na nájemné.[online]. 2002 [cit. 2012-02-07]. Dostupný z WWW: . [50] SUNEGA, PETR. Objektivní hodnocení finanční dostupnosti bydlení v ČR v průběhu 90. let.[online]. 2001 [cit. 2012-02-07] s. 82. Dostupný z WWW:

Literatura

50

. [51] SUNEGA, PETR. Proč české domácnosti nepobírají příspěvek na bydlení.[online]. 2011 [cit. 2012-02-07]. Dostupný z WWW: .

Seznam použitých zkratek

9 Seznam použitých zkratek ČSÚ – Český statistický úřad ESLP – Evropský soud pro lidská práva HK – Královéhradecký kraj IRI – Institut regionálních informací JC – Jihočeský kraj JM – Jihomoravský kraj KV – Karlovarský kraj LI – Liberecký kraj MMR – Ministerstvo pro místní rozvoj MPSV – Ministerstvo práce a sociálních věcí MS – Moravskoslezský kraj OL – Olomoucký kraj OSMD – Občanské sdružení majitelů domů PA – Pardubický kraj PRA – Hlavní město Praha PZ – Plzeňský kraj RSCP – Regionální statistika ceny práce SLDB – Sčítání lidu, domů a bytů SON – Sdružení nájemníků ČR STC – Středočeský kraj UL – Ústecký kraj VYS – Vysočina ZL – Zlínský kraj

51

Sociální dopady deregulace nájemného v České republice

Recommend Documents