Bankovní institut vysoká škola Praha Katedra práva
Smlouva o nájmu bytu a právní úprava nájemného Bakalářská práce
Autor:
Václava Brabcová, DiS. Právní administrativa v podnikatelské sféře
Vedoucí práce:
Praha
JUDr. Aleš Rozehnal, Ph.D.
Duben, 2010
Prohlášení: Prohlašuji, ţe jsem uvedenou bakalářskou práci zpracovala samostatně a s pouţitím uvedené literatury.
V Mladé Boleslavi dne 29. 4. 2010
Václava Brabcová DiS.
Děkuji vedoucímu mé práce JUDr. Aleši Rozehnalovi, Ph.D., za vedení mé práce, dále panu ing. Zdeňku Rybářovi, panu profesorovi ing. Jaromíru Císařovi, CSc. a Mgr. Martinu Vlkovi za vstřícnost a cenné rady.
Anotace Následující práce je zaměřena na zmapování nájemního bydlení s důrazem na jeho právní úpravu v České republice. Úvodní kapitoly jsou věnovány okolnostem vzniku prvotních pronájmů bytů jako novému fenoménu a jeho historickému vývoji do roku 1989. Součástí je přiblíţení právních norem zaměřených na tuto oblast ve stejném období.
Stěţejní část se soustředí na formy nájemního bydlení v České republice v období posledních dvaceti let. Dále specifikuje související legislativu a existenci dvojí úrovně výše nájemného, se zaměřením na jednotlivá právní ustanovení nájemní smlouvy a nejčastější pochybení v jejím zpracování. Součástí je i krátké přiblíţení nájemního bydlení v několika evropských zemích.
Annotation Following work is focused on plotting of rental housing emphasising its legal regulations in The Czech Republic. Preliminary chapters are dedicated to circumstances of genesis of the first rentals of apartments as to a new phenomenon and its historical progress until 1989. Part of it is approximation of legal standards focused on this area in the same period. A fundamental part of work concentrates on the form of rental housing during last twenty years. Further it specifies related legislation and the existence of dual level of range of rent, focusing on particular legal regulation of rental contract and most common irregularities in its processing. Part of work also is approximation of rental housing in several European countries.
Klíčová slova: Nájemní bydlení, nájemné, výpověď z nájmu, nájemní smlouva, regulace nájemného, smluvní nájemné,
Key words: Rental housing, rent, deposition of rent, rental contract, regulation of rent, contracting rent
Seznam pouţitých zkratek ABGB
Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch für die gesammten Deutschen Erbländer der Österreichischen Monarchie - Všeobecný zákoník občanský
z. a n.
Sbírka zákonů a nařízení
Ú.l.
Úřední list
čl.
článek
č.
číslo
písm.
písmeno
odst.
odstavec
Sb.
Sbírka
z.
zákon
Sp. zn.
spisová značka
o.z.
občanský zákoník
obč. zákoník
občanský zákoník
obch. z.
obchodní zákoník
ÚS
Ústavní soud
MMR
Ministerstvo pro místní rozvoj
Obsah Úvod ........................................................................................................................................... 8 1. Historie bydlení do roku 1989 .............................................................................................. 11 1.1. Období do roku 1914 ................................................................................................... 11 1.2. Období od roku 1914 do roku 1939 ............................................................................. 12 1.3. Období od roku 1939 do roku 1948 ............................................................................. 14 1.4. Období od roku 1948 do roku 1989 ............................................................................. 16 1.4.1. Dostupnost bydlení ........................................................................................... 18 1.4.2. Přesah bytové problematiky z období socialismu do dnešní doby ................... 19 2. Situace po roce 1989 ............................................................................................................ 21 2.1. Vývoj legislativy .......................................................................................................... 21 2.2. Postavení majitelů bytů ................................................................................................ 24 2.3. Postavení nájemníků .................................................................................................... 25 3. Varianty bydlení ................................................................................................................... 28 3.1. Vlastnické .................................................................................................................... 28 3.2. Druţstevní .................................................................................................................... 28 3.3. Nájemní bydlení ........................................................................................................... 31 3.3.1. Uzavření nájemní smlouvy ............................................................................... 31 3.3.2. Práva a povinnosti pronajímatele ..................................................................... 32 3.3.3. Práva a povinnosti nájemce .............................................................................. 33 3.3.4. Přechod nájmu bytu .......................................................................................... 35 3.3.5. Společný nájem ................................................................................................ 36 3.3.6. Výměna bytu .................................................................................................... 38 3.3.7. Sluţební byt ...................................................................................................... 38 3.4. Výpověď nájmu ........................................................................................................... 40 3.4.1. Skončení nájmu uplynutím doby ...................................................................... 40 3.4.2. Skončení nájmu dohodou ................................................................................. 40 3.4.3. Skončení nájmu bytu výpovědí ze strany pronajímatele .................................. 40 3.4.4. Skončení nájmu bytu výpovědí ze strany nájemce .......................................... 41 4. Moţné právní nedostatky nájemních smluv ......................................................................... 42 4.1. Prostory určené k bydlení ............................................................................................ 42 4.2. Oprávněná osoba.......................................................................................................... 43 6
4.3. Identifikace nájemce .................................................................................................... 43 4.4. Neúplný či chybný popis bytu ..................................................................................... 44 4.5. Nejasně uvedená délka nájmu ...................................................................................... 44 4.6. Nesprávně uvedená výše nájemného a souvisejících sluţeb ....................................... 45 4.7. Neuzavření smlouvy .................................................................................................... 45 5. Související legislativa v zemích EU ..................................................................................... 46 5.1. Skandinávie .................................................................................................................. 47 5.2. Německo ...................................................................................................................... 48 5.3. Rakousko ..................................................................................................................... 48 5.4. Španělsko ..................................................................................................................... 49 6. Závěr ..................................................................................................................................... 50 Seznam citované literatury ....................................................................................................... 53 Seznam příloh ........................................................................................................................... 57
7
Úvod Náš dům držel kapitalista chamtivec ve svých drápech hezky dlouho. Až nás to přestalo bavit a na národním výboru jsme ho řádně proprali. Dům mu zabavili, pokutu mu uložili a do maringotky v Chuchli ho vystěhovali. A žili jsme si dobře. Kapitalistův čalouněný nábytek jsme si rozebrali, zásob ve spíži okusili a v květinové zahradě regulérní gorodkové hřiště zplanýrovali, domovního důvěrníka zvolili, protipožární hlídku sestavili a precizně v boji s ohněm pocvičili.1 Právě takhle pánové Grossmann a Šimek nastínili rychlou změnu nájemního vztahu, vtipně a zábavně. Pokud se nám ale nechce do maringotky v Chuchli nebo rovnou pod most, v nájemní smlouvě zapomeňme na literární humor a nadsázku. Je nesporné, ţe jen dobrá nájemní smlouva nás ochrání před problémy, ať uţ do nájemního vztahu vstupujeme na straně nájemce či pronajímatele. Pro naprostou většinu populace představuje bydlení zásadní hodnotu. Bydlení má kromě hmotných jistot také významné sociální aspekty. Úsloví „můj dům, můj hrad“ a také „všude dobře, doma nejlépe“ dává tušit, ţe k našemu bytu či domu nás mnohdy váţe i emoční pouto. Člověk ve všech obdobích své existence hledal kam se ukrýt před nepřízní počasí a nebezpečími okolního světa. Postupem času rostly poţadavky na komfort bydlení a jeskyně jiţ dávno není optimálním domovem. Většina z nás přesně ví, jak by měl vypadat ideál. Rádi bychom ţili ve vysněné lokalitě, ať uţ si představujeme dům v klidu a zeleni nebo byt v centru městského ruchu. Chtěli bychom milé sousedy, ţádné nebo nízké náklady na bydlení a veškeré technické vymoţenosti, které nám moderní doba poskytuje. Nicméně jen málo z nás má štěstí, ţe se jeho představy beze zbytku vyplní. Realita nás nutí slevovat ze svých poţadavků a obvykle přistoupíme na kompromis mezi přáním a skutečnými moţnostmi. V bytě trávíme významnou část svého ţivota. Domov nám skýtá bezpečí, teplo a potřebné zázemí, jsme v něm obklopeni svými nejbliţšími. Kvalita nemovitosti, lokalita, sousedé, to vše vytváří jistý společenský status a odráţí se na naší celkové ţivotní spokojenosti.
1 Miloslav Šimek & Jiří Grossmann, Jak jsme převzali dům do společné péče nájemníků, Růţe, České Budějovice, 1969
8
Bydlení je velmi specifický statek, který nás můţe svázat s místy, kde se cítíme bezpečně po dlouhá léta. Ne pro kaţdého je dosaţitelné či pohodlné vlastnické bydlení a nájemní byt se pak jeví vhodnou moţností kaţdému, kdo nechce nebo nemůţe investovat větší finanční částku na pořízení vlastního bytu anebo není přesvědčen o setrvání v dané lokalitě. Zejména mladí lidé volí tuto variantu s následnou výměnou za bydlení v jiném místě či lokalitě, z důvodů nutné mobility v rámci budování svého pracovního zařazení, případně při zaloţení rodiny, výměnou za větší byt. Jádrem mé práce je nájemní bydlení. Podmínky nájemního bydlení jsou předmětem diskuse politiků2
3 4
a středem pozornosti médií jiţ od prvních privatizačních pokusů po roce 1989.
Celá oblast pronajímání bytů je po změnách ekonomického a politického systému stále ještě velmi komplikovaná. Kroky zákonodárců přispěly k nejistotě a pocit upírání vlastních práv je zakořeněn
mezi
majiteli
i v řadách
nájemníků.
Následné
nejednoznačné
výklady,
nerespektování výroků soudů5 a nečinnost zákonodárců, přispívají k nejasnostem, neshodám a vzniku dalších správních a soudních řízení. Trţní prostředí nutí kaţdého jednotlivce být zodpovědným za zabezpečení svých bytových potřeb, ale přesto, díky zvláštnostem bydlení vůči jiným ekonomickým kategoriím, jsou potřebné četné zásahy státu. Právní normy upravující oblast bydlení najdeme zejména v konkrétních zákonech, ale i v právních předpisech s nejvyšší právní silou, které reprezentuje Listina základních práv a svobod se svými ustanoveními v článku 7 o nedotknutelnosti osoby a jejího soukromí a dále o nedotknutelnosti obydlí, kterou zmiňuje článek 12. Česká republika se svou ratifikací Evropské sociální charty v listopadu 1999 zavázala „vynaložit veškeré úsilí ke zlepšení životní úrovně a na podporu sociálního blahobytu jak městského, tak venkovského obyvatelstva prostřednictvím příslušných institucí a činností“ (konkrétně v článku 16 O právech rodiny na sociální, právní a hospodářskou ochranu), kde se říká: „S cílem zajistit nezbytné podmínky pro plný rozvoj rodiny, která je základní jednotkou
2
http://www.ods.cz/volby2009/program/reseni-pro-rodinu
3
http://www.cssd.cz/volby/oranzove-knihy/
4
http://www.kscm.cz/index.asp?thema=4393&category=
5
Nález Ústavního soudu ze dne 21. června 2000, Vyhláška Ministerstva financí č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s uţíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů
9
společnosti, se smluvní strany zavazují podporovat ekonomickou, právní a sociální ochranu rodinného života takovými prostředky, jako jsou dávky, daňová opatření, poskytování bydlení pro rodiny, dávek rodinné novomanželům, a jinými vhodnými prostředky.“ 6 V práci „Smlouva o nájmu bytu a právní úprava nájemného“ je mým hlavním cílem přiblíţit právní úpravu institutu pronájmu bytu, jak v historickém kontextu, tak i současným pohledem obsáhnout oblast specifikovanou právními vztahy mezi majiteli a nájemci bytů. Smyslem je zmapování situace v oblasti nájemního bydlení, rozčlenění bytového fondu České republiky a přiblíţit modely nájemního bydlení v zemích Evropské unie. Chci také poukázat na legislativní činnost zákonodárců, jejímţ důsledkem je existence dvou souběţných forem nájemního bydlení s nerovným postavením subjektů smluvního vztahu. Nedílnou součástí je uvedení právních ustanovení rozhodných pro vznik, trvání a ukončení smlouvy o nájmu bytu s vyuţitím judikátů soudů České republiky.
6
http://www.helcom.cz/view.php?cisloclanku=2005020113
10
1. Historie bydlení do roku 1989 Během věků se lidé přesouvali z lesních chýší, studených hradů a jednoduchých vesnických domků do městských dělnických kolonií a měšťanských domů. Potřeby narůstaly a člověk touţil po důkladnější a pohodlnější ochraně, neţ jakou mu skýtala jeskyně nebo jiné primitivní obydlí. Chalupy a později i městské domy byly rodinným majetkem, který se dědil se z generace na generaci. Po mnohá staletí převládalo vlastnické bydlení. Širší rodina ţila společně po dlouhá léta, často celý ţivot na jednom místě. S průmyslovou revolucí rostla urbanizace, houstla koncentrace obyvatel ve městech a v souvislosti s přílivem dělníků s rodinami, stoupala i poptávka po ubytování. Rodinné domy se měnily na činţovní domy s pronajímanými byty a především v okolí velkých továren vznikaly celé nájemní bytové aglomerace. Pokud chceme pochopit dnešní stav bydlení a zejména pak dnešní stav nájemních vztahů, je zapotřebí se blíţe zaměřit na vývoj bytové legislativy na území dnešní České republiky.
1.1. Období do roku 1914 Obecný zákoník občanský ze dne 1. června 1811 jako císařský patent č. 946/1811 Sb. (ABGB), který v českých zemích platil do r. 1950, nájemní bydlení upravoval v Hlavě dvacáté páté, § 1090 aţ 1150 ustanoveními o Smlouvách pachtovních a nájemních. Pachtovní smlouva se lišila od běţné nájemní tím, ţe pachtýř vlastním přičiněním věc obhospodařovával tak, aby přinášela výnos. Naopak společným znakem byla úplatnost a časová neomezenost trvání smluv. V době svého přijetí Obecný zákoník občanský představoval téměř úplnou kodifikaci soukromého práva. Jednotlivé paragrafy obsahovaly v mnohém práva a povinnosti velmi podobná dnešním zákonným předpisům. Jednalo se například o povinnost pronájemce upozornit majitele na nutné opravy. Císařský patent č. 946/1811 Sb.z.s. § 1097 uvádí: „Jsou-li nutny opravy, jimiž jest povinen pronajímatel neb propachtovatel, jest nájemce neb pachtýř zavázán oznámiti to bez odkladu pronajímateli neb propachtovateli, jinak ručí za škodu. Nájemce neb pachtýř pokládá se za nezmocněného jednatele, učinil-li na věc najatou 11
nebo propachtovanou náklad náležející na pronajímatele neb propachtovatele (§ 1036), neb náklad užitečný (§ 1037); musí se však soudně domáhati náhrady nejdéle do šesti měsíců po vrácení věci najaté neb pachtované, jinak žaloba zaniká.“ Pro srovnání zákon č.40/1964 Sb. § 691 uvádí doslova: „Nesplní-li pronajímatel svoji povinnost odstranit závady bránící řádnému užívání bytu, nebo jimiž je výkon nájemcova práva ohrožen, má nájemce právo po předchozím upozornění pronajímatele závady odstranit v nezbytné míře a požadovat od něj náhradu účelně vynaložených nákladů. Právo na náhradu musí uplatnit u pronajímatele bez zbytečného odkladu. Právo zanikne, nebylo-li uplatněno do šesti měsíců od odstranění závad.“ Druhým příkladem můţe být zástavní právo k zařízení při neplacení nájemného podle císařského patentu č. 946/1811 Sb.z.s. § 1101: „K zajištění nájemného přísluší pronajímateli nemovité věci zástavní právo na zařízení a svršcích do najaté věci vnesených a náležejících nájemci neb členům jeho rodiny, žijícím s ním ve společné domácnosti, pokud nejsou vyloučeny ze zabavení. Zástavní právo zaniká, byly-li ony předměty odstraněny dříve, než byly zájemně popsány, leda že se to stalo podle soudního opatření a pronajímatel ohlásil své právo u soudu do tří dnů po výkonu. Jestliže se nájemce stěhuje nebo věci jsou zavlékány, aniž by bylo nájemné zaplaceno nebo zajištěno, může pronajímatel věci na vlastní nebezpečí zadržeti, musí však do tří dnů žádati za zájemné popsání, nebo věci vydati. Propachtovateli pozemku přísluší zástavní právo stejného rozsahu a stejného účinku na dobytku, který jest na propachtovaném statku, a na hospodářském nářadí a plodech, které tam ještě jsou.“
Podobně dnešní zákon č.40/1964 Sb. § 672 uvádí: „Na zajištění nájemného má pronajímatel nemovitosti zástavní právo k movitým věcem, které jsou na pronajaté věci a patří nájemci nebo osobám, které s ním žijí ve společné domácnosti, s výjimkou věcí vyloučených z výkonu rozhodnutí.“
1.2. Období od roku 1914 do roku 1939 V období první světové války prudce rostla inflace a díky zvyšující se produkci zbrojního průmyslu výrazně narůstal počet dělníků stěhujících se do měst. Vyšší poptávka po bytech 12
byla příčinnou zvyšování nájemného. Pro udrţení sociálního smíru byl nutný první zásah státu prostřednictvím nařízení ministra sociální péče a ministra spravedlnosti č. 83/1918 Sb. z. a n., který zavedl institut chráněného bydlení. V jeho rámci byly v § 2 stanoveny přípustné důvody pro zvýšení nájemného. Tomuto nařízení ještě předcházelo rozdělení bytů na „staré“ a „nové“. Zmíněné opatření bylo přijato jako dočasný válečný institut, který se vztahoval jen na vybrané, zejména průmyslové, lokality. Sociální postavení nájemníků, se ani s koncem války nezlepšilo, a proto byla regulace nájemného následně vztaţena na území celé republiky. Navyšovat nájem ve starých bytech majitelé mohli, pouze pokud nastaly změny v nákladech na pronajímanou nemovitost, zejména z důvodů: zvýšení výloh na udrţování a správu domu; zvýšení veřejných výloh vydávaných obligatorně z domů; přípustným zvýšením úrokové míry nebo vedlejších poplatků hypoték na pronajaté nemovitosti váznoucích. Současně
byla
tímto
nařízením
omezena
moţnost
vypovědět
nájemní
smlouvu
majitelem.“K výpovědi nájemní smlouvy musel přivolit soud. Všechny nájemní smlouvy se sjednanou dobou platnosti převyšující půl roku byly zařazeny do regulace a od té chvíle na ně bylo přihlíţeno jako na smlouvy na dobu neurčitou“7 V §7, odst. 2 zmíněného nařízení jsou taxativně vyjmenovány moţné důvody k vypovězení nájemní smlouvy ze strany majitele. Mohl tak učinit pouze pokud: je nájemník v prodlení s placením činţe odmítá-li nájemník svolit s přípustným zvýšením činţe pokud dlouhodobě nebo hrubě porušuje on nebo jeho spolubydlící platný domovní řád lze-li podle § 1118 o. z., zrušit smlouvu bez výpovědi potřebuje-li vlastník byt pro sebe nebo své příbuzné potřebuje-li vlastník byt původně určený pro dělníky, k tomuto účelu přenechá-li nájemce byt nebo jeho část k podnájmu za neúměrně vysoké nájemné
7
Deregulace nájemného: Zkušenosti z 1. Republiky, 17. 1. 2006, Karel Doleţal, dostupné na http://realit.cz/clanek/najemni-bydleni
13
O správnosti postupu při výpovědi rozhodoval příslušný nájemní úřad. Pokud nebyl v místě zřízen, tak okresní soud. Nájemní úřady byly ustaveny v městech s více neţ 20 000 obyvateli a jejich členové, byli do funkce jmenováni starostou. Z titulu svých pravomocí zastávali poměrně významné postavení a jejich činnost byla ukončena v roce 1922, kdy agendu plně převzaly okresní soudy. Přestoţe většina ustanovení k regulaci nájemného byla zavedena na ochranu nájemníků, byli i majitelé domů zajištěni zákazem zvyšovat úrokové sazby hypotečních úvěrů poskytnutých na výstavbu činţovních domů ze strany bank a také na stávajících hypotékách v domech s regulovanými byty. K deregulaci nájemného začíná docházet po vzniku Československé republiky v roce 1918, která převzala mezi právní normy novelizovaný Rakouský občanský zákoník, postupnými kroky. V období od května 1922 bylo umoţněno postupně zvyšovat nájemné v řádu desítek procent, po třetí vlně navyšování došlo v průběhu jednoho roku k nárůstu aţ o 120 %. V meziválečném období byla patrna kontinuita v činnosti zákonodárců, na jedné straně byla zřetelná částečná ochrana nájemníků a současně byla respektována práva majitelů. Situace na bytovém trhu jistě nebyla ideální a nesrovnatelná s dnešním stavem, naproti tomu dnešní radikální změny koncepce v oblasti bytové politiky po kaţdých parlamentních volbách, vedou k prudkým obratům v legislativním procesu, v závislosti na prioritách voličů cílové skupiny vládnoucí politické strany.
1.3. Období od roku 1939 do roku 1948 V období Protektorátu bylo Vládním nařízením č. 103/1943 Sb. z. a n., uděleno právo Okresním úřadům disponovat vyklizenými byty ţidovského obyvatelstva a nájemníků odsouzených pro porušení předpisů o válečném hospodářství nebo nepřátelskou činnost proti Říši. Právo rušit některé nájemní smlouvy získaly i obce. K významnému zásahu do nájemního bydlení došlo v červenci 1939, kdy předsedy vlády div. gen. Alois Eliáš vydal nařízení, které zakazovalo zvýšení nájemného nad stav z 20. června 1939. Téhoţ roku bylo povoleno dorovnat sociální nájemné v chráněných nájmech na úroveň nechráněných nájmů a takto dohodnuté nájemné bylo zmrazeno. Od června 1939 tedy
14
skončila moţnost, byť jen u části bytů, sjednat nájemné dohodou a na území dnešní České republiky platilo tzv. stop nájemné po celou válku8. Poválečné hospodářství většiny Evropy bylo rozvráceno a jako jeden z mnoha tíţivých následků se projevil nedostatek bytů. V Čechách a na Moravě byla nejpostiţenější průmyslová střediska, velká města a území, kterými prošla válka. Během okupace se výstavba bytů v Československu sníţila přibliţně o polovinu. Tři tisíce domů byly úplně zničeny a dalších sto tisíc budov bylo poškozeno. Přestoţe probíhalo vysídlování Maďarů a Němců, chybělo po válce více neţ osm tisíc bytů. Prozatímní národní shromáţdění a od roku 1946 Ústavodárné národní shromáţdění přijímalo opatření k řešení neuspokojivé bytové situace. Nařízení zemského národního výboru v Praze č. 633/1945 Sb. upravovalo hospodaření s byty. Obce mohly po zrušení nájemní smlouvy přidělit byt novým nájemníkům, kteří byli vedeni v pořadníku. V jejich pravomoci bylo přikázání nových nájemníků do nepřiměřeně velkých bytů, či rozdělení bytové jednotky na dvě, bez jakékoliv moţnosti odvolání. Pokud majitel či uţivatel dobrovolně nahlásil nadbytečné místnosti, mohl si sám vybrat podnájemníka. V souvislosti s přikázáním nájemníka v poválečném období uvádím rozsudek NS9 o zamítnutí dovolání. Obvodní soud pro Prahu 2 (soud prvního stupně) rozsudkem ze dne 27. března 2002 zamítl ţalobu na vyklizení a předání bytu. Ţalobkyně je vlastnicí domu, v němţ byl srpnu 1945 přikázán předmětný byt otci ţalované, jako osobě z koncentračního tábora s odkazem na §4 nařízení č. 166/44 Sb. Současně bylo uloţeno vlastníku předmětného domu uzavřít s otcem ţalované ohledně předmětného bytu zatímní nájemní smlouvu. Tato nebyla nikdy uzavřena a aţ 30. října 1964 byla mezi OPBH a otcem ţalované byla sepsána dohoda o odevzdání a převzetí bytu s odkazem na rozhodnutí o přidělení bytu ze dne 18. srpna 1945. Otec ţalované v předmětném bytě ţil aţ do své smrti a ţalovaní s ním vedli společnou domácnost a neměli vlastní byt. Ţalobkyně uvádí, ţe ţalovaní nemohou být nájemci předmětného bytu a uţívají byt bez právního důvodu. Pro své tvrzení uvádí několik důvodů. Předně, ţe přikázání ze dne 18.8. 1945 nelze pokládat za rozhodnutí o přidělení bytu ve smyslu § 154 odst. 1 občanského zákoníku. Následně ani nebyla uzavřena zatímní nájemní smlouva. Dohodu o převzetí bytu uzavíral tehdejší Okresní
8
Darebný, J., Hádl, T. Nové nájemné v bytech. Praha: Sagit, 1993, str. 6
9
26 Cdo 283/2003, www.nsoud.cz/
15
podnik bytového hospodářství, který v ţádném případě nebyl oprávněn měnit rozhodnutí správního orgánu. Nejvyšší soud po dvou letech soudních řízení nevyhověl ţalobkyni a nájemní poměr přešel po smrti nájemce na ţalované, zejména z důvodu, ţe ţalovaní vedli s otcem ţalované společnou domácnost aţ do jeho smrti a neměli vlastní byt. Za této důkazní situace nelze vyloučit uzavření nájemní smlouvy ohledně předmětného bytu ústně.
1.4. Období od roku 1948 do roku 1989 Počátkem června 1948 vstoupil v účinnost I. zákon o hospodaření s byty č.138/1948 Sb. Předmětem regulace se staly byty v obcích nad 2 000 obyvatel. Tento právní předpis zavazoval vlastníky bytů k hlášení prázdných a nově uvolněných bytů. S takovými byty hospodařil místní národní výbor. Nový nájemní vztah vznikal jako úřední rozhodnutí a na druhé straně projevem vůle nového nájemníka. Při neshodách rozhodoval okresní národní výbor. Zákon dále ukládal povinnost hlásit tzv. nadměrné byty. Toto označení se týkalo bytových jednotek, které měly více místností neţ počet členů domácnosti. Místní národní výbor mohl podle § 11, odst. 1 výše uvedeného předpisu zrušit uţívání bytu státně nespolehlivým osobám. Vyhláška ministerstva práce a sociálních věcí č. 411/1950 Ú. l. určila s účinností od 30. června 1950 horní hranici nájemného z bytů dokončených po skončení války. V roce 1951 byl nahrazen dosavadní občanský zákoník novým občanským zákoníkem č. 41/1950 Sb., na kterém se projevila vnucená sovětizace. Zákoník zavedl rozlišení mezi tzv. osobním a soukromým vlastnictvím (§ 105, 106). Zcela nové pojetí je patrné ze třetí části kodexu, upravující právo vlastnické, které se stalo prostředkem zvláštního politického významu, a jeho prostřednictvím si vládnoucí strana upevňovala svou moc. Tento kodex zavedl nově preferenci a zvláštní ochranu socialistického vlastnictví10 a odstranil přednosti zájmů jednotlivce před zájmy společnosti. Zrušil dělení právních odvětví na právo soukromé a veřejné a zcela zpochybnil vlastnictví, které rozdělil do třech forem: socialistické vlastnictví, které mělo buď formu státního vlastnictví (tvořilo národní majetek) nebo druţstevního vlastnictví; osobní vlastnictví, které bylo úzce spjato s vlastnictvím socialistickým;
10
Jakoţto zvláštní forma vlastnictví společenského
16
soukromé vlastnictví, kde se v této souvislosti jednalo o vlastnictví k výrobním prostředkům a k půdě. Úpravu nájemní smlouvy obsahovala ustanovení § 387 aţ 409, přičemţ nájemní vztah upravoval zákoník všeobecně bez ohledu na předmět nájmu a neobsahoval speciální ustanovení týkající se nájmu bytu. V lednu 1957 pak vstoupil v platnost II. zákon o hospodaření s byty č. 67/1956 a rozšiřoval skupiny bytů, které mohly být úředně přidělovány. Zákon také rozšířil svou působnost z původních obcí nad 2 000 obyvatel na celé území tehdejšího Československa a také se zaměřil na další byty téhoţ vlastníka a na nově postavené či zrekonstruované bytové jednotky. Současně zavedl institut pořadníků na byty. Trvající povinnost vlastníků hlásit volné byty byla postupně doplněna činností občanských výborů a domovních komisí, které rovněţ informovaly Místní národní výbory o volných bytových jednotkách vhodných k přidělení.11,12 Vyhláškou číslo 60/1964 Sb., o úhradě za uţívání bytu a za sluţby spojené s uţíváním bytu, byl standardizován byt podle stanovených atributů a rozdělen do čtyř kategorií, lišících se navzájem vybavením, způsobem vytápění a rozsahem příslušenství k bytu. Za příslušenství je povaţována koupelna, sprchový či koupelnový kout a splachovací záchod. Zmíněná vyhláška dále jmenovitě uváděla vybavení bytu, které bylo účtováno pevnou sazbou. Výši nájemného paradoxně neovlivňovala lokalita, ale například typ kuchyňského sporáku. Z vlastní zkušenosti jsem nabyla dojmu, ţe hlavním kritériem kvality bytu se ukázal způsob vytápění. Pokud v bytě bylo centrální vytápění, to znamená dálkové topení či samostatný kotel na libovolné palivo včetně uhlí a dřeva, ale ovládaný z jednoho místa, mohla k bytu přináleţet toaleta na pavlači, jednalo se o druhé kategorie, shodně jako uţivatel bytu v centru města se samostatnou luxusní koupelnou a splachovacím záchodem, parketami a pokojíkem pro sluţku, který neměl centrálně ovládané topení, ale například akumulační či plynová kamna. Takto obecně stanovené měřítko kategorizace, i kdyţ v mírně upravené podobě, přetrvalo dodnes. Pronajímatelé si při stanovování výše nájmu obvykle neuvědomují, ţe pro stanovení
11
41/1964 Sb. Zákon o hospodaření s byty, oddíl 1
12
Příloha č. 1 ROZHODNUTÍ O SCHVÁLENÍ DOHODY O VÝMĚNĚ BYTU, dle zákona č.41/1964 Sb., § 30
17
ceny za uţívání bytu by mělo být zváţeno mnohem více hledisek tak, aby bylo vytvořeno více kategorií bydlení, byť nestanovených právním předpisem.
1.4.1. Dostupnost bydlení V období reálného socialismu bylo v mírné převaze bydlení v nájemních bytech ve vlastnictví státu, obcí nebo podniků.13 Pronajímání vlastního bytu za úplatu bylo obecně vnímáno negativně a stát nepodporoval takovéto podnikání, stejně jako jakékoliv soukromé komerční aktivity. Podle censu z roku 1991 bytového fondu tvořily nájemní byty ve vlastnictví státu nebo obcí 27 %. Privatizace obecních bytů, zahájená v roce 1994, vedla ke sníţení tohoto podílu ke konci roku 2004 na 17 %. Osobní uţívání bytů se aţ do konce roku 1991 řídilo Občanským zákoníkem č. 40/1964 Sb. Nájemní byty byly přidělovány podle místního seznamu uchazečů o byt Rozhodnutím o přidělení bytu vydaným místním národním výborem nebo jiným orgánem příslušným podle předpisů o hospodaření s byty. Kritériem byla jednak pozice v pořadníku a současně místní národní výbor posuzoval naléhavost bytové potřeby uchazeče se zřetelem k významu zaměstnání ţadatele14, a s přihlédnutím k dalším seznamům uchazečů vedeným orgány vojenské správy nebo orgány ministerstva vnitra. Proti rozhodnutí, kterým určil místní národní výbor pořadí uchazečů, nebylo moţné odvolání. Proti nezařazení do místního pořadníku bylo moţno podat místnímu národnímu výboru rozklad. Právo uţívat bytovou jednotku vzniklo Dohodou o odevzdání a převzetí bytu sjednanou mezi organizací a občanem. 15 Byty byly v naprosté většině předány bez určení doby uţívání. Zánik uţívání bytu mohl podle předpisů o hospodaření s byty nastat i rozhodnutím Místního národního výboru o zrušení práva uţívání pro nadměrnost či z důvodu obecného zájmu. Správu obecních bytů zajišťovaly Okresní podniky bytového hospodářství. Bytů byl nedostatek a získat jej obvykle znamenalo čekat několik let.16 Určité procento bytů mohli
13
Příloha č. 2, Právní důvod uţívání bytů za období 1961 – 2001 http://www.mmr.cz/Bydleni/bydleni2005/index.htm
14
Příloha č. 3, Rozhodnutí o přidělení bytu z důvodu řešení pracovnice ZPA
15
Příloha č. 4, Dohoda o převzetí bytu, Smlouva o svépomocné práci
18
přednostně obsazovat svými zaměstnanci nejdůleţitější podniky, zdravotnická zařízení, dráhy a také ozbrojené sloţky státu. Také výměna bytu musela být schválena místním národním výborem, respektive orgánem ministerstva vnitra nebo vojenské správy. Získat souhlas k výměně bytů bylo obvykle jen formalitou.
1.4.2. Přesah bytové problematiky z období socialismu do dnešní doby V období reálného socializmu byl institut nájmu v pojetí římského práva nahrazen zcela novým institutem osobního uţívání. Subjektem práva osobního uţívání mohl být pouze občan a druhým účastníkem jen socialistická organizace17, v případě bytů, oprávněná ke správě bytového majetku.18 V odborné literatuře se o této úpravě hovoří jako o kvazivlastnictví nebo pseudovlastnictví, neboť osobní uţívání bytu bylo časově neomezené a v případě smrti přecházelo právo osobního uţívání bytu na osoby, které s uţivatelem ţily ve společné domácnosti.19 Osobní uţívání bytu bylo vztahem úplatným. Došlo k náhradě termínu „nájemné“ termínem „úhrada za uţívání bytu“ a původní nájemné se rozdělilo do několika sloţek – přibyla úhrada za sluţby spojené s uţíváním bytu. Jednotná výše těchto sloţek byla stanovena centrálně vyhláškou č. 60/1964 Sb. o úhradě za uţívání bytu a sluţby spojené s uţíváním bytu, jako násobek plochy obytných a vedlejších místností bytu a sazby za metr čtvereční. Součástí výpočtu byl příplatek za základní provozní zařízení bytu a zvýšení nebo sníţení nájemného se zřetelem ke kvalitě bytu. Odchýlení od standardní kvality bytu bylo specifikováno uvedenou vyhláškou. Vzhledem k tomu, ţe nájemné bylo velmi nízké, tak zdaleka nepokrývalo náklady spojené s údrţbou a rekonstrukcí bytového fondu. Finanční prostředky se vyuţívaly přednostně na novou bytovou výstavbu a díky tomu výrazně narůstala zanedbanost domů a bytů. Tento důsledek byl ještě umocňován i skutečností, ţe obvykle jediným dodavatelem stavebních prací byl místní Okresní stavební podnik. Poţadavky na zařazení do plánu oprav stavebního
16
Příloha č. 5, Rozhodnutí o přidělení bytu Spis Helena B.
17
Podle § 153 OZ v tehdejším znění mohlo jít o státní, druţstevní či jinou socialistickou organizaci
18
Viz. § 152 OZ v tehdejším znění
19
§ 179 a násl. OZ ve znění z roku 1964
19
podniku se opakovaly často i několik let po sobě. Malá skupina řemeslníků v rámci bytového podniku zajišťovala pouze havarijní situace. V té době vznikají první panelové obytné stavby, jejichţ masivní výstavba gradovala v 60. a 70. letech minulého století. Díky této výstavbě bylo dosaţeno nejvyššího nárůstu počtu nově postavených domů a bytů.20 Vznikala rozlehlá panelová sídliště, která ve své době představovala
vysoký
standard
bydlení.
S výstavbou
se
spěchalo
a bohuţel
se
upřednostňovala kvantita nad kvalitou. V nových obytných celcích výrazně zaostávalo dokončení infrastruktury, byla zcela podceněna potřeba parkovacích míst. To vše představuje značnou zátěţ technické, legislativní i zvykové povahy, která činí problematiku nájemního bydlení velmi sloţitou a ze které vyplývá i dnešní stav, který doposud pro oblast nájemního bydlení není zcela uspokojivě dořešen.
20
Příloha č.6, http://notes2.czso.cz/csu/2003edicniplan.nsf/t/360047EF5E/$File/2.pdf
20
2. Situace po roce 1989 Stav bytového fondu byl ve srovnání s ostatními evropskými státy srovnatelný nejen co do počtu, ale i velikostí v poměru na jednoho obyvatele.21 Patrný rozdíl byl zejména v technickém stavu, stáří objektů a celkové zanedbanosti. V devadesátých letech byla převaţující tendencí snaha optimalizovat dostupnost bydlení. Své poţadavky měli restituenti a výrazná byla i tendence uplatnit trţní nájemné ze strany majitelů nemovitostí. Toto jsou do značné míry protichůdné zájmy. Majitelův primární zájem je maximální zisk oproti tomu nájemník, logicky, kromě dalších poţadavků na bydlení, preferuje nízké náklady spojené s pronájmem bytu. Pro nájemce je obvykle výhodnější bydlet za podmínek určených ve smlouvě s nájemným regulovaným a majitelé nemovitosti upřednostňují výši plateb za pronájem stanovenou na trţní bázi.
2.1. Vývoj legislativy Následkem vývoje ve společnosti na konci devadesátých let došlo ke změně v přidělování bytů a nastal dlouhotrvající legislativní proces, jehoţ cílem bylo uspokojení poptávky po bytech a vytvoření plného trhu s byty bez sociálních propadů. Transformace započala převáděním státního bytového fondu na obce. Stát ale neučinil nutný krok číslo dvě, to znamená navýšení finančních prostředků obcím na správu a údrţbu těchto nově nabytých bytů. Výrazná zanedbanost bytového fondu nutila obce k privatizaci, protoţe objemy rozpočtů neumoţňovaly investovat do těchto nemovitostí. Z valné většiny se novými majiteli stávali bývalí nájemníci. Ty ovšem ke koupi bytu nic nenutilo, státem garantovaná výše nájemného byla velmi nízká. Výše nájemného a úhrad za sluţby spojené s uţíváním bytu zůstávala na úrovni roku 1964 podle stále platného zákona č. 60/1964 Sb. Tyto částky nepokrývaly ani náklady na údrţbu bytu. Většina nových majitelů nedisponovala finančními prostředky potřebnými k údrţbě, rekonstrukci a modernizaci domů a bytů. A ačkoliv byla patrná tendence napravit křivdy minulého reţimu novými restitučními předpisy, staronoví majitelé bytů obvykle dostali zpět svůj majetek ve značně zchátralejším stavu, neţ v době znárodnění či odejmutí. Provoz bytů se stal při stagnujícím nájemném ztrátový.
21
Příloha č. 7, Statistické přehledy Ministerstva pro místní rozvoj
21
První legislativní změny v oblasti nájemního bydlení nastaly v roce 1992 novelizací Občanského a Obchodního zákoníku účinnou 1. lednem 1992, kdyţ právo uţívací bylo nahrazeno právem nájemním. Do té doby neexistovaly nájemní smlouvy, ale tzv. dekrety na byty, které jsou často platné dodnes. V této novele přibylo ustanovení o moţnosti vypovědět nájem z důvodu v zákoně stanovených, bez přivolení soudu.22 Vyhláška č. 15/1992 Sb. zvedla nájemné, počínaje měsícem červenec 1992 plošně o 100%. Zároveň bylo v této vyhlášce nově stanoveno, ţe všechny výdaje spojené s bydlením - plyn, elektřinu budou určeny cenovým orgánem, nikoliv zákonem.23 Ceny energií výrazně narostly, a protoţe jejich producenti byly státní podniky, docházelo k navyšování příjmů státní pokladny, ale příjmy majitelů bytů stát reguloval. Nekoncepčnost v přístupu státu vedla k přechodnému poklesu nové bytové výstavby. Vůbec nejniţší počet zahájené výstavby nových bytů byl v roce 1993, kdy byla zahájena výstavba jen necelých 7,5 tisíce bytů (z toho bylo téměř 92 % zahájených bytů v rodinných domech). To je dokonce ještě méně, neţ za protektorátu.24 Formálně
právně
umoţnila
existenci
dvou
typů
druhů
nájemného
vyhláška
č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s uţíváním bytu ve znění vyhlášky č.30/1995 Sb., která určuje: „§ 1 Nájemné z bytu je v souladu s ustanoveními zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, regulováno formou maximálních cen nebo věcného usměrňování cen. Výše regulovaného nájemného je nepřekročitelná, umožňuje však pronajimatelům sjednat s nájemci nájemné nižší. Překročení maximálního nájemného nebo věcně usměrňovaného nájemného a maximálních cen služeb se považuje za porušení cenových předpisů podle zákona č. 526/1990 Sb., o cenách." Primárním záměrem této vyhlášky bylo postupně dorovnávat výši regulovaného nájemného na úroveň trţní. Vyhláška zpřesnila kategorizaci bytů a stanovila maximální základní nájemné ve výši násobku podlahové plochy bytu a maximální ceny základního měsíčního nájemného za metr čtvereční podlahové plochy, podle příslušné kategorie bytu. Výsledkem těchto úprav
22
§ 706 odst. 2 OZ
23
Cena tepla, teplé vody, vodného a stočného byla regulována výměrem MF č. 01/95.
24
Historický lexikon obcí České republiky1869-2005 I. díl, Český statistický úřad, Praha, 2006
22
bylo navýšení nájemného v průměru o 40 %. Vyňaty byly byty a domy postavené bez účasti veřejných prostředků, pro které bylo vydáno kolaudační rozhodnutí po 30. 6. 1993 a dále na byty, u nichţ se sjednává nájemní smlouva s novým nájemcem; kromě případů zákonného přechodu nájmu, výměny bytu, bytové náhrady a sluţebních bytů vojáků z povolání. V těchto vybraných kategoriích bylo umoţněno stanovit nájemné bez omezení, na základě dohody mezi pronajímatelem a nájemcem. Vyhláška č.176/1993 Sb., byla následně novelizována vyhláškou č.30/1995, která obsahovala vzorec s třemi koeficienty, podle nějţ se prováděl výpočet nájemného. Další novelou byla vyhláška č.274/1995 Sb., účinná od 1. 1. 1996, která vyloučila z regulace byty postavené za přispění prostředků ze stavebního spoření a hypotéčního úvěru s účastí státu. Na tyto zdroje se nepohlíţí jako na veřejné zdroje. Zvýšení nájemného přibliţně o jednu polovinu bylo důsledkem přijetí novelizace vyhláškou č. 86/1997 Sb., která ještě v dalším roce navýšila nájemné zhruba o 25%. Čtvrtou novelou vyhlášky o nájemném, s účinností 28. 2. 1999 se stala vyhláška MF ČR č. 41/1999 Sb., která zjednodušovala výpočet zvýšení nájemného. Následně Ústavní soud, na návrh 14 senátorů, rozhodl dne 21. června 2000 o zrušení vyhlášky Ministerstva financí č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s uţíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů, ke dni 31. 12. 2001. Senátoři poukazovali na důsledky způsobu určení maximální výše nájemného a cen sluţeb mezi pronajímatelem a nájemcem a vymezení bytů, na které se nevztahuje a tím je porušován obecný princip rovnosti subjektů a obecný princip rovnosti vlastnického práva. Zakládá rozdíl a nerovnost mezi vlastníky domů s regulovaným nájemným a vlastníky domů s byty, ve kterých je nájemné sjednáváno dohodou smluvních stran. Ve stejné nerovnosti se ocitají i nájemníci. Dále poukázali na porušování ustanovení Listiny základních práv a svobod o omezení vlastnického práva, které je moţné jen ve veřejném zájmu, na základě zákona a za náhradu, na porušování ustanovení o svobodě podnikání. Současně soud potvrdil povinnost pronajímatelů, podřídit se určitým omezením v otázce zvyšování nájemného. Cenovou regulace byla shledána právním nástrojem pro realizaci státní politiky. Ústavní soud návrhu vyhověl a uvedenou vyhlášku zrušil a současně vyzval obecné soudy k ochraně subjektivních práv pronajímatelů v otázkách ţalob na omezení zvýšení nájemného. 23
Poměrně dlouhá lhůta do počátku účinnosti zrušení, měla ponechat dostatek času zákonodárcům k vytvoření nového právního předpisu. Nečinností parlamentu nastala situace, ţe nebylo jasné, v jaké výši je moţné poţadovat nájemné. Platná právní norma, občanský zákoník § 696, odstavec 1, odkazovala na přednostní pouţití speciálního předpisu. V období dalších pěti let, ale nebyl vytvořen. Pokud nebyl nájemce svolný k podpisu nové nájemní smlouvy, zůstávaly v platnosti sazby stanovené vyhláškou ministerstva financí č. 176/1993 Sb. a na ni navazujícími předpisy. Právní norma č. 72/1994 Sb., Zákon o vlastnictví bytů, je základním předpisem, který upravuje spoluvlastnictví budovy, u něhoţ spoluvlastník budovy je vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru jako prostorově vymezené části budovy a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy.25 Tímto několikrát novelizovaným zákonem se řídily zejména obce, které nabízely byty v obecních domech stávajícím nájemníkům. Prvotní nabídkou k odkoupení je osloven nájemce, kterému náleţí šestiměsíční lhůta ke zváţení nabídky. Pokud nemá zájem o koupi, můţe během dalších dvanácti měsíců jeho jednotku koupit jiný zájemce, s tím, ţe původnímu nájemci zůstává v platnosti aktuální nájemní smlouva. Tato můţe být vypovězena jen ze zákonem stanovených důvodů a současně musí být nabídnuto náhradní bydlení.
2.2. Postavení majitelů bytů Nespokojenost se současným stavem byla zejména na straně majitelů domů a bytů, kteří poukazovali na trvalé porušování svých práv, nerespektování ustanovení Listiny základních práv a svobod, Ústavy České republiky a nálezů Ústavního soudu. Po přijetí vyhlášky č.176/1993 Sb. a následných novelizacích jim sice bylo umoţněno zvyšovat nájemné, přesto jeho výše neumoţňovala ani prostou reprodukci předmětné nemovitosti. Bytový trh stále nefungoval a nejistota podnikání v bytové oblasti vedla majitele domů a bytů k podání okolo pěti tisíc ţalob na Český stát k Evropskému soudu pro lidská práva ve Štrasburku, protoţe ani po zrušení cenového moratoria vyhlášeného vládou ČR v roce 2002, které zmrazilo výše nájemného, fakticky nebylo moţné nájemné zvyšovat.
25
Ustanovení § 1, odstavec 1
24
Majitelé domů poţadují na státu náhrady za ušlé příjmy v důsledku nastavené regulace nájemného a přes úspěšnost svých podání k Ústavnímu soudu, obecné soudy rozhodují v jejich neprospěch.
2.3. Postavení nájemníků Do obtíţné situace se dostávají často i nájemníci díky snahám majitelů zbavit se současných nájemníků s regulovaným nájmem. Tyto kroky jsou často za hranicí zákona. Pro příklad uvádím jednání pana Jana Davida Horsky, který od roku 2000 v Děčíně a následně i v dalších místech Ústeckého kraje kupoval nájemní domy ve vlastnictví obcí, obývané nájemníky s regulovaným nájemným. V roce 2005 vlastnil jen v městě Děčín přes 300 bytů. Po nabytí vlastnického práva někteří uţivatelé bytů z neznalosti podepsali nové nájemní smlouvy s navýšeným nájemným a jiní, dle práva, odmítli. Takové nájemníky se snaţil nový majitel vystěhovat za jakoukoliv cenu. Od verbálního nátlaku a výhrůţek, přes nastěhovávání nepřizpůsobivých a problémových sousedů aţ po dlouhodobé přerušení dodávky vody.26 Takřka všechny domy byly devastovány a nebyly řešeny ani nejnutnější opravy a havárie. Současně si majitel pan J. D. Horsky stěţoval na nemoţnost uplatnit své vlastnické právo. Do roku 2007 podal v Děčíně okolo 300 ţalob na své nájemníky. V roce 2005 podal stíţnost k Evropskému soudu pro lidská práva. 27 Zástupci města Děčín se pokoušeli při několika jednáních domluvit na zpětné koupi nemovitostí, ale finanční poţadavky pana Horsky, byly pro městský rozpočet neúnosné. Přestoţe pan J. D. Horsky od samého počátku sliboval vlastněné domy opravit, je jiţ několik let většina domů prázdná a vybydlená. O motivu jednání majitele můţeme jen spekulovat, patrně domy kupoval s vidinou pronájmu bytů za trţní nájemné. Jeho metody, které měly nájemníky přivést k deregulaci, byly nepřípustné. Otázkou zůstává podíl státu na vzniklé situaci, která vyústila v podání stovek ţalob u našich i evropských soudů, nastolení nepříjemných a mnohdy i nenávistných vztahů mezi pronajímateli a nájemci bytů. Stát svým váhavým postojem dostává občany do mnohdy neřešitelných situací.
26 27
Usnesení ÚS 485/09, ze dne 27. 8. 2009 stíţnost z 16. 6. 2005 je vedena u ESLP pod číslem 22548/05
25
Teprve v březnu 2006 přijal Parlament zákon č.107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu a o změně zákona č. 40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů, který je závazný pro případ, ţe nedojde k dohodě o výši nájemného mezi pronajímatelem a nájemcem podle § 696 OZ. Majitelům je umoţněno kaţdoročně zvyšovat nájemné, kromě uvedených výjimek, které zákon taxativně v § 1 vyjmenovává. Jsou to zejména: byty pronajaté společníkům, členům nebo zakladatelům právnické osoby vzniklé za účelem, aby se stala vlastníkem domu s byty, byty bytových druţstev zřízených po roce 1958, jde-li o byty postavené s finanční, úvěrovou a jinou pomocí poskytnutou podle předpisů o finanční, úvěrové a jiné pomoci, byty v druţstevní bytové výstavbě, které jsou v nájmu jejich členů a byty bytových druţstev označovaných podle dřívějších právních předpisů jako lidová bytová druţstva, které jsou v nájmu jejich členů, byty, jejichţ výstavba nebo dostavba byla povolena po 30. červnu 1993 a na jejichţ financování byla obcím poskytnuta dotace ze státního rozpočtu nebo ze státních fondů na výstavbu nájemních bytů, a to po dobu platnosti podmínek poskytnuté dotace, byty zvláštního určení a byty v domech zvláštního určení, jejichţ výstavba byla povolena před 30. červnem 1993. Zvyšovat lze nájemné od 1. ledna 2007 do 31. prosince 2010, vţdy jedenkrát ročně, pokud nebude dohodnuto jinak a to k 1. lednu nebo později, avšak nikoliv zpětně. Majitel můţe nájemné zvyšovat buď postupně kaţdý rok, nebo aţ ke konci čtyřletého období, do doby účinnosti zákona. Pokud chce pronajímatel vyuţít moţnosti jednostranného zvýšení nájemného, je povinen změnu oznámit písemně a doručit nájemci maximálně tři měsíce před uvedeným termínem navýšení platby. Nová výše nájemného musí být doloţena výpočtem pro ověření správnosti. Nájemce je oprávněn podat ţalobu na neplatnost. Této moţnosti lze vyuţít za předpokladu, ţe aktuálně placené nájemné není rovné nebo vyšší neţ cílové nájemné pro danou kategorii obcí. Pronajímatel je vázán hodnotami stanovenými kaţdoročně ve sdělení Ministerstva pro místní rozvoj publikovanými ve Sbírce zákonů.28
28
Předpis č. 107/2006 Sb., zdroj: SBÍRKA ZÁKONŮ ročník 2006, částka 37, ze dne 31. 03. 2006
26
V roce 2009 byl tento předpis změněn zákonem č. 150/2009 Sb., s účinností od 1. června 2009, kterým se posouvá termín dosaţení cílové hodnoty měsíčního nájemného za 1 metr čtvereční podlahové plochy bytu, při jednostranném zvyšování nájemného, nejdříve k 1. lednu 2012. Výpočtem podle vzorce uvedeného v zákoně je určena cílová hodnota ze základních cen bytů v daném místě. Tyto ceny vycházejí z podkladů Ministerstva financí, určených z kupních cen. Ceny za metr čtvereční jsou u bytů se sníţenou kvalitou a ve vyjmenovaných lokalitách, určeny niţším procentem.29 Původní zákon předpokládal postupné zvyšování nájemného rozloţeně do čtyř let, ale díky růstu cen nemovitostí, došlo v těchto čtyřech letech ke zrychlování a výraznému navýšení cílové výše nájemného, zvlášť ve velkých městech. Z tohoto důvodu zákonodárci přijali zmíněnou novelu a odsunuli termín dosaţení cílové částky ve vyjmenovaných městech do konce roku 2012.
29
Zákon pracuje s pojmem „byt se sníţenou kvalitou“. Z definice tohoto bytu fakticky vyplývá, ţe se jedná o byty, které jsme znali dříve jako byty III. a IV. kategorie a kam se zařadí i byt s částečným základním příslušenstvím, pokud nemá ústřední vytápění. Základním příslušenstvím je koupelna nebo koupelnový, popřípadě sprchový kout a splachovací záchod. Základní příslušenství se povaţuje za součást bytu, i kdyţ je v domě mimo byt a uţívá ho výhradně nájemce bytu. Ústředním vytápěním je vytápění zdrojem tepla, který je umístěn mimo byt, nebo který je umístěn v místnosti k tomu určené.
27
3. Varianty bydlení Existují dvě alternativy uspokojení poptávky po bytě, přičemţ obě mají své klady a zápory. V potaz je nutno vzít velké mnoţství faktorů. Vlastní bydlení je jistota, ale také nutná investice a starosti s údrţbou, vysoké platby za hypotéku, které navýší dluţnou částku o desítky procent a zavazují na mnoho let, oproti nájmu bytu, v cenové relaci, jeţ je průmětem finančních moţností jednotlivce a s moţností lokální flexibility. Pravidelná úhrada hypotéčních splátek představuje bezpečnou investici do bytu v osobním vlastnictví, u nějţ je reálný předpoklad cenové stability nebo progrese. Platba nájemného řeší aktuální bytovou potřebu nájemníka, v obvykle niţším finančním pásmu v porovnání s hypotéční splátkou, ale nestává se investicí. Podle údajů Ministerstva pro místní rozvoj z roku 2009 je na našem území více neţ 4,5 milionů bytových jednotek, které je moţné členit podle mnoha ukazatelů. Můţe jím být stáří bytů, velikost, lokace, pouţitá stavební technologie, zanedbanost a jiná další hlediska. Z jiného úhlu lze posuzovat právní vztah mezi uţivatelem a majitelem bytu.
3.1. Vlastnické V České republice počet bytů v osobním vlastnictví mírně převyšuje ostatní formy vlastnictví bytových jednotek. Standardně platí, ţe vysoké pořizovací náklady ve většině případů navýšené o úroky za hypotéku, jsou vyváţeny absencí omezení a povinností, obsaţených ve smlouvě při nájmu bytu. Relativně novým typem bytové nemovitosti jsou byty ve vlastnictví. Tento typ nemovitosti je upraven zákonem o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb. Uvedeným právním předpisem je uspořádáno spoluvlastnictví, u něhoţ spoluvlastník budovy je vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy
3.2. Druţstevní Bytové druţstevnictví primárně vzniká pro uspokojení bytových potřeb svých členů. Pro naplnění svých cílů vyuţívá finanční podpory státu a aktivně zapojuje do správy druţstevních záleţitostí své členy. 28
Legální definice §221 odst.2 (obch.z.) zní: „Druţstvo, které zajišťuje bytové potřeby svých členů, je druţstvem bytovým.“ Judikatura Nejvyššího soudu ČR uvádí (R 15/2000): „Bytovým druţstvem je kaţdé druţstvo, které zajišťuje bytové potřeby svých členů zejména tím, ţe jim pronajímá nebo jiným způsobem dává do uţívání byty nebo jiné místnosti.“ V České republice mají bytová druţstva více neţ stoletou tradici. První Společenstvo pro zřizování bytů bylo na našem území ustaveno ještě za Rakousko - Uherska a další velmi rychle vznikala. Aktivně fungují bytová druţstva dodnes nejen u nás, ale i ve většině vyspělých a rozvojových zemí. Zákonem o druţstevní bytové výstavbě číslo 27/1959 Sb., byly stanoveny formy podpory druţstevní výstavby, spočívající zejména ve státním příspěvku a výhodných podmínkách finančního úvěru. Druţstevní bydlení dále upravuje zákon o Státním fondu rozvoje bydlení (211/2000 Sb.), a zákon o podpoře výstavby druţstevních bytů (378/2005 Sb.) V období rozmachu bytového druţstevnictví mezi lety 1959 aţ 1982 bylo předáno do uţívání celkem 527 tisíc druţstevních bytů a svépomocnou formou bylo od roku 1970 do konce roku 1982 postaveno dalších 96 528 bytů. 30 Právní úprava bytových druţstev není v České republice zakotvena v ţádném samostatném zákoně. Charakteristika druţstva, včetně druţstva bytového, je obsaţena v obchodním zákoníku § 221 aţ § 260. U druţstevního bytu lze uzavřít nájemní smlouvu mezi bytovým druţstvem a členem bytového druţstva pouze za podmínek upravených ve stanovách druţstva. Podmínky pro uzavření nájemní smlouvy jsou obligatorní náleţitostí stanov. Základní premisou je vydané kolaudační rozhodnutí o uţívání nemovitosti a vznik členství v bytovém druţstvu. Odlišností v právní úpravě smlouvy o nájmu druţstevního bytu je moţnost vzniku společného nájmu jen mezi manţely.31 Prvotním finančním výdajem je úhrada členského vkladu, jako součást procesu vzniku členství v bytovém druţstvu. Jedná se o finanční hotovost či jiný nepeněţitý vklad. Následné pravidelné platby mají jinou skladbu oproti platbám spojeným s nájmem nedruţstevního bytu. Standardně členové druţstva hradí správu své nemovitosti, příspěvek do společného fondu
30
http://www.rozkvet.vysocina.cz, Obecně o historii bytového druţstevnictví - Jiří Toman
31
Ustanovení § 700, odst. 3, občanský zákoník
29
a případné splátky úvěrů pouţitých na výstavbu, rekonstrukci a modernizaci objektu. Částky se mohou poměrně výrazně lišit v závislosti na stáří a technickém stavu nemovitosti. Takřka všechna obecná ustanovení vztahující se k nájmu bytu se vztahují i na nájem bytu ve vlastnictví bytového druţstva. V občanském zákoníku není přímo specifikován pojem druţstevní byt. Z obsahu § 685, odst. 2, který odkazuje na druţstevní byt lze logicky odvodit, ţe se jedná o byt ve vlastnictví druţstva, pronajímaný členu téhoţ druţstva. Kaţdý nájem bytu je chráněn a lze jej vypovědět jen ze zákonných důvodů. U druţstevního bytu je dalším důvodem k ukončení nájmu zánik členství v druţstvu. 32 I druţstevní byt je moţno za úplatu přenechat k bydlení. Poţádá- li člen druţstva, nájemník o povolení byt dále pronajmout, můţe tak učinit po písemném souhlasu druţstva. Protoţe je druţstevník v bytě pouze nájemníkem, tak sám nemůţe pronajmout byt, který nevlastní. Proto se v takovém případě jedná o podnájem, který upravuje občanský zákoník. Souhlas majitele, tedy druţstva, je v tomto případě naprosto zásadní podmínkou. V opačném případě je smlouva neplatná.33 Podnájem skončí nejpozději se skončením nájmu bytu druţstevníkem a druţstevník není vázán právními normami například při stanovení výpovědní lhůty nebo zajištění nového bydlení. Pozitivní zprávou pro druţstevníky, kteří poţádali o převod bytů do osobního vlastnictví, je prodlouţení lhůty pro převod o deset let, tedy aţ do roku 2020. Zdá se, ţe období rozmachu bytových druţstev je u konce. Po změně politických a hospodářských poměrů v zemi, je bytové druţstevnictví v útlumu. Nové druţstevní byty se takřka nestaví a byty druţstev povětšinou přecházejí do vlastnictví společenství vlastníků jednotek. Za předpokladu, ţe se velké developerské společnosti ve svých investičních projektech zaměřují na movitější klientelu a startovací či sociální bydlení takřka nevzniká, mohla bytová druţstva se státní podporou vyplnit mezeru na trhu s nemovitostmi.34
32
Ustanovení § 714, občanský zákoník
33
Ustanovení § 719, odst. 1, občanský zákoník
34
Příloha č. 8, Nájemní smlouva na druţstevní byt
30
3.3. Nájemní bydlení Jedním z charakteristických znaků nájemního bydlení je oddělení práva vlastnického a práva uţívacího. Subjekty právního vztahu jsou pronajímatel a nájemce. Pronajímatel, často vlastník nemovitosti, pronajímá dům či byt nájemníkům, kteří jej po stanovenou dobu uţívají za úplatu. Byty jsou pronajímány komerčně jak soukromými subjekty, tak prostřednictvím obcí i jako forma stabilizační či sociální podpory státu. Opodstatněnost legálního uţívání konkrétního statku, ať movitého či nemovitého, je podmíněna oprávněním k předmětu. Nerušený nájem bytu zabezpečuje nájemní smlouva.
3.3.1. Uzavření nájemní smlouvy Nájemní smlouva je základním právním dokumentem stanovujícím práva a povinnosti související s nájmem bytu. Jedná se o občanskoprávní vztah mezi pronajímatelem a nájemcem. Obvykle se jedná o dvoustranný právní úkon, ale nájemní smlouva můţe být i multilaterální. Pro jeho správnost a platnost je nezbytná dohoda obou stran, pokud se nejedná o nájemní vztah vzniknuvší z rozhodnutí soudu nebo ze zákona při přechodu nájmu či uzavřením sňatku s nájemcem bytu. V takovém případě není nutné uzavírat novou nájemní smlouvu. Smlouva o nájmu bytu je smlouvou nominátní. Její náleţitosti, kterých je nutno se drţet, jsou stanoveny v § 686 a § 686a občanského zákoníku. Nájemní smlouva, podobně jako smlouvy obecně, nesmí být uzavřena v tísni nebo za podmínek nápadně nevýhodných. Takováto okolnost, vţdy zavdává důvod k odstoupení. Dalším nezbytným předpokladem při uzavírání smlouvy, je respektování dobrých mravů. Označení dobré mravy je povětšinou chápáno velmi subjektivně a můţe se stát, ţe majitelovi dobré mravy budou na hony vzdáleny dobrým mravům nájemce. Pojem dobré mravy se pro svou abstraktnost, stává někdy nouzovým argumentem ve sporu. Domnívám se, ţe jej lze ztotoţnit s obsahem slov morálka, slušnost a poctivé jednání. Přestoţe terminus technicus dobré mravy můţe znít poněkud archaicky, má své trvalé místo i v dnešní době. Prevencí vzniku budoucích nepříjemností, je zvýšená pozornost věnovaná všem ustanovením nájemní smlouvy.
31
3.3.2. Práva a povinnosti pronajímatele Podstatou existence nájemního vztahu je vzájemné uspokojení nabídky a poptávky na trhu s bydlením. Budoucí nájemník chce bydlet a pronajímatel nabízí zbytnou část svého vlastnictví za úplatu k nájmu. Pokud se majitel rozhodne k takovému kroku, musí splnit a nadále plnit řadu povinností. Jeho základním úkolem, logicky vyplývajícím ze vzniklého právního vztahu, je předat byt ve stavu způsobilém k řádnému uţívání a zajistit nájemci plný a nerušený výkon práv spojených s uţíváním bytu.35 To znamená, předat byt se stanoveným vybavením a veškerým příslušenstvím. Drobné opravy, které obvykle zajišťuje nájemce, musí být v době předání zajištěny ze strany pronajímatele. Zařizovací předměty a další vybavení bytu v době uzavření nájemní smlouvy, jsou daným standardem pro budoucí případnou výměnu či náhradu. Nově je v § 687 odst. 2 občanského zákoníku, stanovena moţnost začlenění do nájemní smlouvy ustanovení o dohodě mezi pronajímatelem a nájemcem na předání bytu i ve stavu nezpůsobilém pro řádné uţívání. V takovém případě je obvykle součástí nájemní smlouvy ujednání o provedení úprav předávaného bytu nájemcem. Před započetím provádění prací je nutno zváţit moţná rizika a omezení vzniklá během úprav a uzavřít smlouvu o realizaci jednotlivých stavebních etap. Obsahem smlouvy je rozsah veškerých úprav a způsob úhrady nákladů vzniklých v souvislosti s rekonstrukcí, dále vztah vynaloţených finančních nákladů a placení nájemného. Jednoznačně by měl být určen subjekt způsobilý k projednání a zajištění úředních povolení, termín dokončení a případné sankce. Dále je na straně pronajímatele podle § 691 občanského zákoníku, povinnost odstranit závady bránící řádnému uţívání bytu, zejména po oznámení uţivatelem bytu. S tím souvisí povinnost nájemce upozornit pronajímatele na vzniklý, obvykle havarijní stav, a pokud není zjednána náprava má právo sám zajistit opravu. Náklady takto vynaloţené je oprávněn poţadovat po pronajímateli. Nájemce je na druhé straně povinen, zajistit přístup do bytu k umoţnění provedení opravy. Přístup do bytu po předchozím písemném vyzvání, musí být pronajímateli zajištěn také k provedení odečtu spotřebovaných energií nebo k instalaci zařízení pro jejich měření a regulaci. 35
Ustanovení § 687 OZ
32
Pokud přetrvává situace, ţe majitel své povinnosti neplní a nereaguje na upozornění nájemníka, dospěje někdy nájemce z neznalosti zákona k přesvědčení, ţe je moţné recipročně porušit své povinnosti a přestane platit nájemné. Obvykle si takovým jednáním chce vynutit plnění svých oprávněných poţadavků. To je ovšem hrubý omyl a můţe vést k velmi nepříjemným následkům.36 Bohuţel, vztahy mezi pronajímatelem a nájemníkem jsou v mnoha případech napjaté a jedna či obě strany nájemního vztahu své povinnosti úmyslně neplní a jejich spory končí u soudu.
3.3.3. Práva a povinnosti nájemce Povinností na straně nájemce je výrazně více, ale vedle nich jsou mu přiznána také práva, vyplývající ze smluvního vztahu. Obecně se dá soudit, ţe právu nájemce obvykle přináleţí povinnost pronajímatele a totéţ platí i pro druhou stranu. K tomu nejdůleţitějšímu právu a současně povinnosti nájemníka patří uţívat byt, zařízení a společné prostory, řádně. Dbát na dodrţování pravidel souţití v domě, tak, aby svým chováním ani jednáním osob, které s ním obývají byt, nezasahoval do práv ostatních nájemníků. Základem klidného souţití je vzájemná ohleduplnost. Jeho chování by mělo být vedeno snahou zachovat stav bytu a souvisejících prostor v nejlepším moţném stavu. Myslí se tím zejména, udrţovat pronajaté prostory čisté, řídit se příslušnými doporučeními výrobců pro uţívání zařizovacích předmětu nebo bezpečnostních předpisů. Nájemce je povinen zajišťovat běţnou údrţbu pravidelně a včas. Nařízením vlády č. 258/199537 a jeho následnou novelizací byl stanoven věcný rozsah drobných oprav, jejichţ zajištění spadá do kompetence nájemníka. V textu jsou uvedeny výčtem. Kritériem pro stanovení subjektu hradícího opravu či výměnu, je roční hranice 70 Kč na metr čtvereční podlahové plochy bytu. Nájemník mnohdy odmítá investovat do opravy zařízení bytu, jiţ je povinen zajistit a volí cestu vyčkávání do doby, neţ drobná vada přejde do stádia, kdy je nutná výměna spotřebiče. Tu následně poţaduje na pronajímateli.
36
Rozsudek Nejvyššího soudu Sp. zn. /Čj.:Cdo 2083/2002 ze dne 24. 4. 2003
37
§ 5, (k § 687 odst. 2), Drobné opravy bytu
33
Dalším z práv nájemce a osob, které s ním ţijí ve společné domácnosti je uţívat, kromě bytu a jeho zařízení, veškeré společné prostory domu.38 Pravidelnou povinností, ze které se obvykle nelze vyvázat, je závazek platit včas a v odpovídající výši nájemné, včetně poplatků spojených s uţíváním bytu. Neplacení nájemného je jednou z nejčastějších příčin vypovězení nájemní smlouvy. Jedná se o hrubé porušení povinnosti, která vyplývá z nájemního vztahu. Bez přivolení soudu je pronajímatel oprávněn vypovědět nájemní smlouvu, pokud dluh nájemce přesáhne hranici trojnásobku částky odpovídající měsíční platbě za pronájem bytu, včetně souvisejících poplatků. S placením smluvně stanovených plateb souvisí i nový institut vymezený v § 686a novelizovaného Občanského zákoníku, v důsledku přijetí zákona číslo 107/2006 Sb., „složení peněžních prostředků k zajištění nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu a k úhradě jiných svých závazků v souvislosti s nájmem“. Povinnost nájemce sloţit tzv. kauci vzniká jen u nově uzavíraných nájemních smluv a finanční částka je vloţena na zvláštní, pro tyto účely zaloţený účet u peněţního ústavu. Pronajímatel není oprávněn poţadovat ţádné jiné neţ pravidelné platby na nájemci s jiţ uzavřenou platnou smlouvou. Uvedené ustanovení v dalších odstavcích zmiňuje nájemcovu povinnost doplnit peněţní prostředky, pokud pronajímatel oprávněně čerpal ze sloţené částky, do původní výše. Domnívám se, ţe tento právní předpis poměrně významně ochraňuje pronajímatele před moţným vznikem škody, v důsledku neplnění závazků vyplývajících z uzavřené nájemní smlouvy, druhou stranou. Zákonodárci nevzali v potaz moţnost podstatných změn v cenách sluţeb souvisejících s bydlením či výraznou daňovou úpravu. Pak by snad bylo na místě uzákonit moţnost zvýšit poměrným způsobem i sloţenou zálohu.
Práva a povinnosti zakládá i drţení domácího zvířete v nájemním bytě. Majitel můţe trvat na zákazu drţení psa nebo jiného zvířete v domě, nicméně takové ujednání je povinen včlenit do nájemní smlouvy. Pokud nájemník nesouhlasí s novým obsahem nájemní smlouvy, coţ v tomto případě zřejmě nebude v jeho zájmu, má právo na uvedené podmínky nepřistoupit.
38
§ 688, OZ
34
Jiná situace ovšem nastává, pokud zvíře svým chováním ruší ostatní nájemníky v uţívání předmětu nájmu. Hlasité štěkání, které neusměrní majitel nebo jiné obtěţující projevy, mohou vést aţ k výpovědi z nájmu.39 Způsobí-li nájemce osobně nebo ti, kteří s ním obývají společnou domácnost, škody v domě, je jeho povinností zajistit nápravu. Neučiní-li tak ani po upozornění ze strany majitele, je povinen uhradit náklady vzniklé v souvislosti s danou opravou. Nájemce nesmí bez souhlasu majitele provádět ţádné stavební ani jiné zásadní změny. Pokud tak učiní, můţe se pronajímatel oprávněně doţadovat jejich odstranění. Nastane-li stav, ţe nájemce byt bez váţných důvodů neuţívá nebo jej uţívá pouze výjimečně, vystavuje se nebezpečí výpovědi.40 Důvody občasného uţívání bytu či dlouhodobého neuţívání bytu, musí být objektivně posouzeny podle konkrétních okolností vztahujících se danému případu. Přechodné neuţívání musí být patrné z okolností situace. Jedná-li se o pobyt v ústavním léčení nebo dočasné přeloţení zaměstnavatelem do jiného místa pobytu, lze očekávat, ţe po odpadnutí důvodu, který je příčinou neuţívání, dojde k řádnému plnění nájemní smlouvy. Tato povinnost neplatí pro příslušníky domácnosti, na rozdíl od práva uţívat společné prostory, které je jim zaručeno, není jejich povinností byt uţívat. Majitel nemovitosti má právo být obeznámen s počtem všech osob, které jsou členy společné domácnosti. Z této skutečnosti vyplývá pro nájemce povinnost uvedená v § 689 odst. 2 a 3, a sice, do patnácti dnů oznámit písemně pronajímateli změny počtu osob, které s ním byt uţívají. Součástí zprávy jsou nacionále osob, které se do bytu nově nastěhovaly. Nedodrţí-li nájemce ustanovení uvedeného předpisu ani v termínu jednoho měsíce, lze jeho chování kvalifikovat jako hrubé porušení povinností. 41
3.3.4. Přechod nájmu bytu Přechod nájmu bytu je poměrně častým zdrojem konfliktu, zejména v bytech s regulovaným nájmem. Zákon ve svém ustanovení o přechodu nájmu pamatuje na pozůstalé, kteří
39
§ 711 odst.2 písm. a) OZ
40
§ 711, odst. d) OZ,
41
§ 711 odst.2 písm. b) OZ
35
s původním nájemcem uţívali byt společně a nemají vlastní byt. Je zřejmé, ţe jejich situace by se smrtí nájemce změnila k horšímu a bez vlastní viny by se mohli stát bezdomovci. Takovou situaci zákonodárce zajistil ustanovením o přechodu nájmu bytu a upravuje jej v § 706-709 občanského zákoníku 40/1964 Sb. Pokud nájemce společně uţíval byt se svými dětmi, rodiči, registrovaným partnerem, případně se sourozenci, zetěm či snachou a ti ţili se zesnulým v den jeho smrti, přechází na ně nájem bytu. Za takovýchto okolností právo nájmu smrtí nájemce nezaniká, pouze dochází ke změně v jednom z jeho subjektů.42 Tato podmínka se mi zdá velmi benevolentní a svádí k zneuţívání. Motivací pozůstalé rodiny je často získat byt s regulovaným nájemným. Myslím, ţe zásady přechodu nájmu by měly být podrobněji specifikovány, pro případ ochrany pronajímatele i pro ochranu pozůstalých, kteří by skutečně utrpěli újmu. Faktickou skutečnost souţití po dobu alespoň tří let musí splnit vnuci původního nájemce a dále osoby, které byly na nájemce odkázáni výţivou, anebo pečovali o společnou domácnost. To je zásadní změna oproti předchozí legislativní úpravě platné do konce března roku 2006, kdy byli vnuci zařazeni do skupiny nejbliţších příbuzných, uvedených v § 706, odst. 2. Tříletá lhůta je opatření proti zneuţívání moţnosti přechodu nájmu bytu. Vnuci byli často u prarodičů jen formálně přihlášeni a tím si zajistili výhodné bydlení na vrub pronajímatele. V okamţiku úmrtí byly ze strany vnuků patrné tendence fyzicky se nastěhovat a předstírat společné hospodaření s prarodiči. V případě protichůdných tvrzení, je důkazní břemeno na straně pozůstalého. Jako důkazní prostředek slouţí v tomto případě zejména svědecká výpověď sousedů.
3.3.5. Společný nájem Společný nájem bytu upravený v § 700-705a, občanského zákoníku, existuje tam, kde na straně nájemce působí více subjektů, kterým přináleţí ve sféře nájemního vtahu, stejná nedílná práva a povinnosti. Je třeba zásadně rozlišovat mezi společnými nájemci a například mezi nájemníkem a v bytě ţijícím podnájemníkem. Společní nájemci mají stejná práva k celému předmětu nájmu a mají stejná práva při jednání s druhou stranou a mohou
42
Usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 2 Cdon 862/1996
36
se vzájemně zastupovat. Při důleţitých rozhodnutích, je třeba souhlasu všech společných nájemců. V rozsudku sp. zn. 1 Cz 90/78 dospěl Nejvyšší soud ČSR k závěru, ţe zanikne-li právo jednoho ze společných uţivatelů bytu, například úmrtím či v důsledku trvalého opuštění domácnosti, rozšiřuje se jen právo zbývajících uţivatelů a míra účasti ostatních společných uţivatelů není dotčena. To znamená, ţe aplikace ustanovení § 509/1991 Sb. OZ bude přicházet v úvahu, aţ by všichni společní uţivatelé bytu zemřeli (§ 179 odst. 1 OZ), popřípadě trvale opustili společnou domácnost (§ 181 O Z). Společný nájem můţe vzniknout jiţ přímo ze smlouvy, ale můţe nastat jako důsledek uzavření manţelství, pokud jeden z páru byl nájemcem jiţ před sňatkem. Takováto situace není moţná u bytu druţstevního, tam můţe vzniknout společný nájem pouze mezi manţeli. Pokud jiţ vznikne společný nájem druţstevního bytu manţelům, vzniká jim i společné členství v druţstvu. Komplikovanější situace nastává v případě rozvodu. Ze zákona vyplývá, ţe v případě nabytí práva uzavřít smlouvu o nájmu druţstevního bytu jednomu z manţelů před sňatkem, pak také pouze jemu náleţí právo byt uţívat po zániku manţelství. Pokud zemře jeden z manţelů, kteří byli společnými nájemci bytu, zaniká společný nájem a jediným nájemcem se stává pozůstalý. Ne tak, jde-li o byt druţstevní. I zde následkem úmrtí zaniká společný nájem bytu, ovšem otázkou zůstává, kdo bude novým nájemcem. V takovém případě je zásadní prokázat, kdy vzniklo právo k uzavření smlouvy o nájmu druţstevního bytu. Zda bylo právo na druţstevní byt nabyto za trvání manţelství a zda tedy vzniklo členství manţelů v druţstvu. Pokud tomu tak bylo a zemře-li jeden z manţelů, kteří jsou společnými členy druţstva, zůstává členem bytového druţstva a výlučným uţivatelem druţstevního bytu pozůstalý manţel a jemu také náleţí členský podíl. Zemře-li však ten z manţelů, který nabyl nájem druţstevního bytu v období před uzavřením sňatku, přechází členství v druţstvu a právo uţívat byt na dědice. Tím ovšem nemusí být druhý z manţelů. Rozhodnutím notářství ztrácí právní důvod k bydlení. Protoţe k přechodu členského podílu dochází ze zákona, nezávisle na vůli druţstva, není bytové druţstvo oprávněno bránit nabyvateli členského podílu v uţívání získaného bytu ani v členství v druţstvu. 37
3.3.6. Výměna bytu Předmětem dohody o výměně bytů není byt, ale právo jej uţívat. Dohoda o výměně bytu musí být zásadně písemná, jinak je absolutně neplatná. Rozsudek Nejvyššího soudu 26 Cdo 617/2001 potvrdil neplatnost dohody o výměně bytů mezi nájemci, jejichţ dohoda označená „Ţádost o schválení dohody o výměně bytů“, měla písemnou formu, ale jako taková nesplňovala svým obsahem poţadavek na platnost dohody pro svou neurčitost a nejasnost. Zamýšlený projev vůle subjektů vztahu musí být zřetelně projeven v uzavřené dohodě a nelze jej dovodit verbálním výkladem. Pochybnosti o obsahu listiny nemají být vyvolány ani u osob mimo daný smluvní vztah. Absolutní neplatnost uzavřené smlouvy vyvolá i skutečnost, ţe jeden z účastníků směny nebyl nájemcem ţádného ze směňovaných bytů. Pro oprávněnost uzavření dohody je podmínkou nezbytnou k realizaci směny, písemný souhlas pronajímatelů dotčených nemovitostí. Pronajímatel musí být veden závaţnými důvody, odmítne-li směnu svým podpisem potvrdit. Pokud tomu tak není, můţe soud na návrh nájemce svým rozhodnutím nahradit. Soud jiţ není oprávněn měnit obsah uzavřené dohody. Pronajímatelé nejsou mnohdy nakloněni směnám bytů, zejména v případech bytů s regulovaným nájmem. Pokud nedojde před realizací dohody o výměně bytů k ujednání příštího nájemce s pronajímatelem o změně v nájemní smlouvě, dochází v okamţiku výměny pouze ke změně v osobě nájemce se zachováním veškerých původních ustanovení. Jedná se zejména o trvání nájemní smlouvy, výši nájemného a plateb s nájmem souvisejících. Povinnost zachovat atributy stávající nájemní smlouvy i pro nového nájemce jako závaţný důvod pro nesouhlas s výměnou bytu, Nejvyšší soud judikátem R 7/2002 zamítl. Nové nájemní smlouvy není nutné po provedené výměně bytů uzavírat.
3.3.7. Sluţební byt Definice pojmu sluţební byt je upravena v § 709 OZ a dále zákonem č. 102/1992 Sb. v § 7 a § 8, kde se uvádí, ţe byty, které mají přechodně charakter sluţebního bytu, jsou byty ozbrojených sloţek, za něţ se povaţují byty v domech výhradně určených pro ubytování vojáků z povolání a ostatních příslušníků ozbrojených sloţek, které jsou vyjmenovány v § 7 odst. 1 písm. c, a také jednotlivé byty v domech ve vlastnictví obce nebo státu, které získaly uvedené subjekty ze státní bytové výstavby a jsou-li jimi uţívány ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona.; tyto byty pozbudou své povahy, jestliţe nájemce není nebo přestal 38
být vojákem z povolání nebo příslušníkem ozbrojené sloţky nebo jestliţe nájemcem se stala i jiná osoba. V rozsudku sp. zn. 26 Cdo 1972/99 Nejvyšší soud zaujal právní názor, ţe pro posouzení charakteru předmětného bytu, jako bytu podle § 8 zákona č. 102/1992 Sb. je rozhodující okolnost, ţe tvůrce zákona v souladu s logickým a jazykovým výkladem za „jinou osobu“ nepovaţoval změnu v osobě stávajícího nájemce za jiného příslušníka ozbrojených sloţek, se kterým byla bezprostředně uzavřena nájemní smlouva, nýbrţ osobou neuvedenou ve zmíněném předpisu. Z uvedeného rozsudku vyplývá, ţe předmětný byt má charakter sluţebního bytu podle § 8 citovaného zákona, a proto nelze vyuţít ustanovení § 703 OZ o vzniku společného nájmu bytu manţely. Zmíněný zákon č. 102/1992 Sb. v § 7 odst. 1 písm. a) a b) stanoví moţnost uzavřít nájemní smlouvu sluţebního bytu, pokud se nájemce zaváţe vykonávat práci nutnou pro zajištění provozu domů (např.: byt školníka nebo topiče). Ve smlouvě o nájmu sluţebního bytu dle uvedeného ustanovení by měl být obsaţen konkrétní druh práce, kterou se nájemce zavazuje pro pronajímatele vykonávat. V této souvislosti je nájemní smlouvu moţno uzavřít jak na dobu určitou, tak na dobu neurčitou. Pokud je uzavírána současně se smlouvou o pracovním poměru a její subjekty mají v úmyslu svázat dobu nájmu s trváním pracovního závazku pro pronajímatele, který je současně zaměstnavatelem, je podle dikce zákona povinnost uvést dobu trvání nájmu v co nejpřesnějším formátu. Ukončení ke konkrétnímu datu, určením počtu let, měsíců či dní nebo jiným popisem, který neumoţňuje nejednoznačný výklad. Ustálené judikáty odkazují na absolutní neplatnost smlouvy, je-li nájem sjednán na dobu trvání pracovního poměru, který je sjednán na dobu neurčitou. V takovém případě se má za to, ţe i nájemní smlouva je sjednána na dobu neurčitou. Naproti tomu Nejvyšší soud v rozsudku 31 Cdo 513/2003 konstatoval, ţe i kdyţ si účastníci dohodli, ţe nájem bytu uplyne lhůtou 6 měsíců po skončení pracovního poměru u zaměstnavatele-pronajímatele,
lze
posoudit
takovéto
ujednání
jako
srozumitelné
a dostatečně určité a z toho vyplývá, ţe posuzovaná nájemní smlouva je uzavřena na dobu určitou. Na tom, ţe nájem sluţebního bytu byl výslovně sjednán na dobu určitou, nemění nic ani to, ţe doba jeho trvání byla vymezena trváním pracovního poměru sjednaného na dobu neurčitou.
39
3.4. Výpověď nájmu Způsob výpovědi není obligatorním ustanovením nájemní smlouvy. Nicméně ustanovení o ukončení nájmu jsou ustanovení kogentní, od kterých se nelze odchýlit a není moţné stanovit si ve smlouvě jiné způsoby zániku nájemního vztahu.43
3.4.1. Skončení nájmu uplynutím doby Příslušné ustanovení platného zákona č. 40/1964 Sb., uvádí konkrétně: „V případě, že nájem bytu byl sjednán na dobu určitou, skončí také uplynutím této doby.“44
3.4.2. Skončení nájmu dohodou Nájemce a pronajímatel se mohou dohodnout na ukončení nájemního vztahu, jak uvádí § 710 odst. 1 OZ. Podmínkou, která je nezbytná pro platnost takovéto dohody, je její písemná forma. V jiném případě je smlouva absolutně neplatná. Důleţitou součástí dohody je stanovení konkrétního termínu, kdy nájemní vztah mezi oběma stranami skončí. Jak jiţ bylo uvedeno dříve, je-li na straně nájemce více subjektů, musí být smlouva stvrzena všemi účastníky.
3.4.3. Skončení nájmu bytu výpovědí ze strany pronajímatele Pronajímatel můţe vypovědět nájemní smlouvu jen z důvodů taxativně vyjmenovaných v Občanském zákoníku v ustanoveních § 711. Výpověď musí splňovat veškeré poţadavky na hmotněprávní úkon, kterým je. Absolutní neplatnost nastane v případě, není-li učiněna výpovědi písemně, s přesně stanovenou dobou skončení nájmu, kterou předchází minimálně tříměsíční výpovědní lhůta. Další podmínkou je stanovení konce výpovědní lhůty ke konci kalendářního měsíce. Důvody k vypovězení nájmu bytu i důvody k podání ţalobu na přivolení s výpovědí nájmu bytu, musí být jasně specifikovány, aby nemohla být výpověď zpochybněna. To znamená, ţe budou přesně uvedeny nacionále nájemce a předmět nájmu. Rovněţ lhůta od kdy začíná běţet výpověď a kdy končí.
43 44
§ 710, OZ § 710, odst. 3, OZ.
40
3.4.4. Skončení nájmu bytu výpovědí ze strany nájemce Vypovězení nájemní smlouvy nájemcem je charakteristické minimem omezení. V zásadě lze vypovědět nájemní smlouvu bez udání důvodu. Vypovězena můţe být smlouva, která byla uzavřena na dobu určitou i neurčitou. Standardní povinností je dodrţení výpovědní lhůty, která nesmí být kratší neţ 3 měsíce. Nelze vypovědět smlouvu ústně, či jen byt opustit. Pronajímateli musí být výpověď v písemné formě prokazatelně doručena. Optimální je předat jasně a nezpochybnitelně formulovanou výpověď osobně se stvrzením kopie. Případně zaslat doporučeným dopisem určeným do vlastních rukou pronajímatele.
41
4. Moţné právní nedostatky nájemních smluv Jednou z charakteristik smlouvy o nájmu bytu je úplatnost. Pokud existuje úmluva mezi majitelem a nájemcem o bezúplatném uţívání bytu, je nutné smluvně sjednat alespoň symbolické nájemné. Z ustanovení občanského zákoníku vyplývá zásada písemné formy nájemní smlouvy. Nejen ţe se jedná o povinnost stanovenou občanským zákoníkem, ale mít řádnou a jasně specifikovanou nájemní smlouvu je více neţ ţádoucí. Nemyslím si, ţe bychom se, byť v dlouhodobější perspektivě, dostali na úroveň Švédska či jiných evropských zemí, kde povinnost uzavřít písemnou nájemní smlouvu nevzniká. K rozporům mezi pronajímatelem a nájemcem můţe docházet i v případě řádně uzavřené nájemní smlouvy. Za těchto okolností bude smlouva o nájmu bytu důleţitým listinným důkazem. Zásadními náleţitostmi nájemní smlouvy jsou zejména ustanovení, která specifikují: prostory určené k bydlení, oprávněnost osoby pronajímatele, identifikace nájemce, popis bytu, délka nájmu, výše nájemného a souvisejících sluţeb.
4.1. Prostory určené k bydlení Pojem byt v našem právním řádu není definován. Nejvyšší soud ve svém rozsudku45 vymezil byt tímto způsobem: “Pojmovým znakem bytu jako předmětu občanskoprávních vztahů ve smyslu § 118 odst. 2 OZ je účelové určení místností, které byt tvoří, k trvalému bydlení, dané pravomocným kolaudačním rozhodnutím stavebního úřadu. Existence uvedeného rozhodnutí je předpokladem toho, aby určité místnosti mohly být předmětem občanskoprávních vztahů jako byty“.
45
Sp. zn. 2 Cdon 1010/97
42
V§ 2 zákona č. 72/1994 Sb. se uvádí, ţe se pro účely tohoto zákona rozumí: „bytem místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení“. Pod termínem rozhodnutí stavebního úřadu lze uvaţovat v tomto případě pravomocné kolaudační rozhodnutí. Teprve na základě kolaudace je uvedený prostor způsobilý k uţívání jako byt a smlouva o nájmu bytu nemůţe být zpochybněna pro uţívání v rozporu se stavem v době kolaudace.46 Majitel nemovitosti můţe, veden snahou dosáhnout uvolnění prostor, ţalovat nájemce o vyklizení a poukazovat na uţívání, které neodpovídá původnímu účelu. V souvislosti s kolaudací se můţe majitel, pokud byl podle kolaudačního rozhodnutí prostor určen k bydlení, domáhat důsledného uţívání místností podle účelu, který byl potvrzen vydáním rozhodnutí o kolaudaci.
4.2. Oprávněná osoba Opomíjenou skutečností je uzavření nájemní smlouvy s osobou, která není oprávněna s majetkem nakládat. Pokud je nemovitost ve vlastnictví více majitelů či právnické osoby, měla by osoba zastupující majitele prokázat své oprávnění činit právní úkony v souvislosti s pronájmem uvedeného bytu. V případě uzavření nájemní smlouvy s osobou, jeţ není k takovému úkonu oprávněna, je smlouva od počátku neplatná.
4.3. Identifikace nájemce Jednou ze základních podmínek uzavření smlouvy je úplné a dostatečné označení smluvních stran, včetně doloţení uváděných údajů patřičnými doklady (občanský průkaz, cestovní doklad, ţivnostenský list či plná moc). Zejména je nutné konkretizovat doručovací adresu. Méně obvyklá je nájemní smlouva s dvěma či více společnými nájemci. V takovém případě vzniká povinnost na obou stranách komunikovat se všemi účastníky smluvního vztahu. Musí být však splněna podmínka, ţe jména všech nájemníků jsou uvedena ve smlouvě o nájmu. Problémy mohou nastat, je-li třeba řešit závaţnější záleţitosti, například výpověď z nájmu. Úkon můţe být relativně neplatný, pokud nelze prokazatelně doloţit převzetí písemnosti všemi společnými nájemci.
46
SP.zn 28 Cdo 1080/2005
43
Toto pravidlo nelze uplatnit u druţstevních bytů, tam vzniká společný nájem jen u manţelů.
4.4. Neúplný či chybný popis bytu V odkazu na občanský zákoník v § 686, kde se hovoří o označení bytu, je nutné si uvědomit, ţe nedostatečný popis pronajímaného bytu můţe vést aţ k neplatnosti nájemní smlouvy. Specifikace pronajímaných prostor musí být provedena naprosto jasně a konkrétně. To znamená, ţe je nutno uvést obec, ulici, číslo domu popisné i orientační, polohu v domě a číslo bytu. Vhodné je charakterizovat bytovou jednotku i opisem, např.: “Byt v 1. nadzemním podlaží sestávající z jednoho pokoje a kuchyně, která je vybavena kuchyňskou linkou, včetně spotřebičů uvedených v příloze, která je nedílnou součástí nájemní smlouvy, koupelnou a WC, o celkové ploše 65 m2. K bytu náleží sklepní koje v 1. podzemním podlaží označená číslem bytu a předzahrádka přístupná z bytu o výměře 41 m2. Veškeré uvedené příslušenství přináleží k bytu.“
4.5. Nejasně uvedená délka nájmu V nájemní smlouvě je nutno jasně uvést, zda se jedná o nájem bytu na dobu neurčitou a potom je vhodné specifikovat podmínky ukončení nájmu bytu. Nebo se jedná o uzavření nájemní smlouvy na dobu určitou s uvedením konkrétního dne, měsíce a roku, kdy nájem bytu končí (§ 685 odst. 1 OZ). Není-li ve smlouvě uvedena doba trvání, má se za to, ţe se jedná o dobu neurčitou. Lhůta trvání nájemní smlouvy můţe být odvislá od trvání pracovního poměru, který je vykonáván pro majitele nemovitosti. I v takovém případě musí smlouva obsahovat ujednání i ujednání doby, po níţ má nájem trvat a to uvedením přesného data nebo doby stanovené podle dnů, týdnů, měsíce nebo let, ke kterým nájem bytu zanikne I kdyţ nájemce s pronajímatelem uzavřeli nájemní smlouvu na dobu určitou, vázanou na dobu trvání pracovního poměru u pronajímatele, pak vymezení doby trvání nájmu bytu k události, o níţ není jisto, zda v budoucnu nastane, resp. kdy se tak stane, nelze povaţovat za určité a nezakládá nájem bytu na dobu určitou. Z uvedeného důvodu ani smlouva o nájmu bytu dohodnutá na dobu trvání pracovního poměru, který byl sjednán na dobu neurčitou, není nájemní smlouvou na dobu určitou, kdyţ nelze usoudit, kdy, tedy ke kterému časovému momentu, událost, k níţ by měl nájem bytu zaniknout, nastane. Smlouvou o nájmu bytu, 44
uzavřenou na dobu trvání pracovního poměru nájemce, který byl sjednán na dobu neurčitou, se nezakládá nájem na dobu určitou. 47
4.6. Nesprávně uvedená výše nájemného a souvisejících sluţeb Chybějící výše nebo nedostatečné uvedení postupu stanovení výpočtu platby za nájem a sluţby zakládá důvod napadení nájemní smlouvy pro neplatnost. Podle § 686 odst. 1 OZ jsou účastníci povinni uvést v nájemní smlouvě kromě označení bytu, jeho příslušenství, rozsahu uţívání také způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s uţíváním bytu nebo jejich výši. Z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 19. 1. 2005, sp. zn. 26 Cdo 2041/2003 vyplývá, „že podstatnou náležitostí smlouvy o nájmu bytu je, mimo jiné, též ujednání o způsobu výpočtu úhrady za služby spojené s užíváním bytu (dále „úhrada za služby“) nebo o jejich výši. Z dikce zákona, který požaduje, aby v nájemní smlouvě byl uveden „způsob výpočtu“ úhrady za služby nebo jejich „výše“ je třeba především dovodit, že určení pomocí způsobu výpočtu musí být kvalitativně srovnatelné s určením spočívajícím ve stanovení konkrétní „výše“ úhrad za služby, což vyplývá i z toho, že zákon hovoří o způsobu výpočtu. Nelze tudíž než dovodit, že „způsobem výpočtu“ je třeba rozumět takové určení, které obsahuje údaje, na jejichž základě lze pomocí objektivně určitelných hledisek provést výpočet úhrady za služby, tj. dospět ke konkrétní peněžité částce.“ Obsahuje-li nájemní smlouva ujednání, ze kterého nelze odvodit finanční částku, ale například sdělení „výši úhrady stanoví správce nemovitosti“, pak je tato smlouva absolutně neplatná, z důvodu chybějících náleţitostí, které uvádí § 686 odst. 1 OZ.
4.7. Neuzavření smlouvy Obýváme-li byt bez uzavřené nájemní smlouvy se souhlasem majitele, nejedná se o nájem, ale o výpůjčku. A výpůjčka, byť se jedná o bytovou jednotku, není chráněna zákonem.
47
Korecká, V. 2003. Přehled judikatury ve věcech nájmu. Praha: ASPI Publishing s.r.o., Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 9. 1998, Sp. zn. 2 Cdon 1574/96.
45
5. Související legislativa v zemích EU Nájemní bydlení patří, vedle vlastnického, k základním formám bydlení a má tudíţ své významné místo na trhu s byty ve všech členských zemích EU. Provozováno je v jednotlivých zemích rozdílnými typy subjektů, ale nejčastěji se jedná o státní a soukromý sektor. Soukromé nájemní bydlení rostlo aţ do období zavádění prvních státních regulací nájemného jako ochranných opatření nájemníků postiţených důsledky světové války a ekonomické stagnace. Následkem takových zásahů přestávalo být pronajímání bytů pro majitele nemovitosti ekonomickým přínosem. Náklady na údrţbu byly často vyšší neţ příjmy z nájemného a počet bytů pronajímaných za účelem zisku postupně klesal aţ na dnešních 15-20% z celkového objemu bytů. Jedná se zhruba o poloviční úbytek oproti situaci před sto lety.48 I zde je základním dokumentem stanovujícím pravidla uţívání bytu nájemní smlouva. Práva a povinnosti subjektů smluvního vztahu jsou obvykle zakotvena v nájemním zákoně nebo občanském zákoně a dalších. Nájem bytu je v evropských zemích chráněným nájmem. Legislativní úprava obsahuje důleţité znaky jednotlivých ustanovení nájemní smlouvy, to znamená, formu, způsob uzavření, vypovězení nájemní smlouvy a výpověďní dobu. Závazně stanoven je rovněţ postup při výměně bytu a přechodu nájmu. V rámci zákona je řešen způsob určení výše nájemného, jeho platby a s tím související sankce, způsob hrazení oprav a postup při jejich zajišťování. Pozornost je zaměřena zejména na řešení situací konfliktních, nelze-li nalézt shodu mezi nájemcem a pronajímatelem. Obecně je moţno uvést, ţe v zemích kde existuje centrální regulace nájemného, řeší se i vzniklé problémy podle centrálně stanovených ustanovení. V ostatních případech rozhodují podle nastavených standardů místní nezávislé orgány. Nájemní smlouvu lze v zemích Evropské Unie obecně uzavřít jak na dobu určitou, tak na dobu neurčitou. Výpověďní doba nájemní smlouvy je obvykle závislá na délce nájemního vztahu. Ochrana pronajímatelů bytů je zajištěna moţnostmi jednostranného ukončení nájemní smlouvy. Jedná se o ukončení nájemního vztahu z důvodů obdobných naší právní úpravě.
48
http://isap.vlada.cz/Dul/CESTY.NSF/91b9f824a0923e3bc1256dde0052230a/50c08ae797b6cba5802566da003 c926f?OpenDocument
46
Jsou jimi: potřeba bytu pro sebe nebo své příbuzné, provádění rekonstrukce objektu, neplnění povinností ze strany nájemce.
V oblasti Evropské Unie je pro jisté segmenty trhu stanovena horní hranice nájemného a podléhá regulaci. Omezení výše nájemného v celém soukromém sektoru nastavil stát ve Švédsku a několika dalších zemích EU. Nájemního bydlení ve všech zemích Evropy vyuţívá zejména segment obyvatel s niţšími příjmy, starší lidé nebo mladé rodiny a občané často měnící místo bydliště. Kromě různých sociálních dávek adresovaných nájemcům, poskytují vlády dotace nebo daňové úlevy na určité formy bytové výstavby. Zvláštní ochrany poţívají většinou byty se starými nájemními smlouvami s ohledem na panující legislativní podmínky v době jejich uzavření. Úpravy výše nájemného ve většině zemí mohou kopírovat výši inflace, vznikají dohodou mezi nájemcem a pronajímatelem nebo jsou hranice moţného navyšování stanoveny aktualizovanými předpisy státu. Obecně jsou podmínky nájemců výhodnější v severských zemích. Ve všech zemích je otázka bydlení upravena zákonem, který je standardní součástí legislativy.49
5.1. Skandinávie Skandinávská oblast je lokalitou, ve které jednoznačně převládá vlastnické bydlení. Nájemní bydlení je finančně podporováno s ohledem na materiální situaci nájemníků a pravidla pro uzavírání nájemních smluv jsou jasně stanovena, včetně doporučení výše nájemného a zisku majitele. Spory mezi smluvními stranami řeší státem zřízené instituce. Ve Švédsku není nutné uzavírat nájemní smlouvu písemně. 50
49
Valentová, B., Barvík, M. Sociální bydlení. Zahraniční zkušenosti. 1. vydání Praha: ARCH, s. 6
50
Zdroj: MMR-Bydlení a bytová politika
47
5.2. Německo V Německu jsou viditelné jisté statistické anomálie oproti zbytku EU. Díky situaci po druhé světové válce, došlo při obnově válkou zdecimovaného území prioritně k výstavbě soukromých bytů a bytového fondu pro sociální bydlení, který je vlastnictvím obcí a neziskových organizací. Majitelé byty opravují a průběţně modernizují, takţe i staré nemovitosti jsou velmi dobré kvality. Standardně představují mezikrok před pořízením vlastního bydlení. V Německu existuje zákon o regulaci nájemného, který stanovuje hranice výše nájemného. Majitel objektu je povinen prokazovat výdaje vzniklé v souvislosti s náklady na údrţbu a rekonstrukci domu nebo bytu v návaznosti na zvýšení nájemného. Transformace bydlení v bývalých zemích Německé demokratické republiky, přestoţe naše výchozí pozice byly srovnatelné, byla dokončena úspěšněji. Během sedmi let byla dokončena deregulace nájemného bez negativních průvodních jevů. Nedošlo k poškozování zájmů majitelů bytů násilnou regulací vybíraného nájemného, ani uvrţení do hmotného nedostatku na straně nájemníků. Stát nepřebíral ochranu nad celou mnoţinou nájemců, ale situaci řešil cílenou distribucí dávek sociální podpory, určenou na úhradu nájemného.51
5.3. Rakousko V sousedním Rakousku je nájemné regulováno pouze v základních sazbách. Existují zde, stejně jako dříve u nás, čtyři kategorie bytů, A, B, C, D a pro ty je stanoveno maximální nájemné. Nicméně existuje mnoţství atributů, které dotváří konečnou výši nájemného formou poplatků. Odráţí se v nich vybavení bytu, lokalita, okolí, údrţba domu a další kritéria. Luxusní byty v památkových zónách nebo byty nad 130 metrů čtverečních, jsou z regulace vyňaty. Za uzavření nájmu na dobu neurčitou nájemník opět připlatí tím, ţe se na něj nevztahuje strop plateb, ale nájemné je v úrovni vzniklé dohodou. Ani v Rakousku není nutné, aţ na výjimky uzavírat nájemní smlouvu písemně. V Německém a Rakouském právním řádu je zakotvena moţnost vypovězení nájemní smlouvy ze strany pronajimatele z důvodu výše nájemného nepokrývající náklady spojené s provozem pronajímaného bytu. 51
http://isap.vlada.cz/Dul/CESTY.NSF/91b9f824a0923e3bc1256dde0052230a/50c08ae797b6cba5802566da003 c926f?OpenDocument
48
Nájemné se obvykle platí jeden měsíc předem.
5.4. Španělsko Španělsko má ve své ústavě zakotveno právo na přiměřené bydlení a veřejné orgány mají povinnost vytvářet podmínky pro zajištění takového práva. Toto ustanovení ústavy je naplňováno a díky tomu má Španělsko vysoký procentuelní poměr počtu obyvatel na objem bytového fondu. Zhruba dvě třetiny bytů jsou v rukou soukromých vlastníků a zde neplatí ţádná regulace výše nájemného. Zbývající, státem vlastněný bytový fond, má nájemné pevně stanoveno a přihlíţí k finančním moţnostem nájemníků.
49
6. Závěr Problematika právní úpravy nájemného je v české legislativě velmi komplikovaná. Je to způsobeno tím, ţe se v Ústavě nájemné střetává s ochranou dvou různých práv. Majitel má právo na ochranu vlastnického práva, vyjádřené v čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod. Nájemce má právo na ochranu před neoprávněnými zásahy do soukromého a rodinného ţivota podle čl. 10 odst. 2 Listiny. Protoţe se jedná o rovnocenná práva, nemůţe být bezdůvodně upřednostňováno jedno před druhým. I to řeší Ústava, a to v čl. 4 odst. 4 Listiny, podle kterého platí, ţe „Při pouţívání ustanovení o mezích základních práv a svobod musí být šetřeno jejich podstaty a smyslu. Taková omezení nesmějí být zneuţívána k jiným účelům, neţ pro které byla stanovena.“ Otázku nájemního bydlení proto není moţné řešit nějakými jednoduchými právními úpravami, nerespektujícími buď jednu anebo druhou stranu. Nejčastěji řešeným právním problémem je regulace nájemného. Právo omezit volně sjednanou výši nájemného vycházelo ze zákona č. 526/1990 Sb., o cenách. Ústavní soud konstatoval protiústavnost regulace nájemného podle vyhlášky č. 176/1993 Sb., o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s uţíváním bytu, ve znění pozdějších předpisů. Konkrétně ÚS uvedl, ţe: „...napadenou vyhláškou nebyl vzat zřetel na proces destrukce vlastnického práva po únoru 1948. Již občanský zákoník č. 141/1950 Sb. zavedl rozlišení mezi tzv. osobním a soukromým vlastnictvím (§ 105, 106) a v ustanovení § 110 zakotvil ideologický slogan o tom, že vlastnické poměry k půdě jsou založeny na zásadě "půda patří těm, kdož na ní pracují". Proces destrukce vlastnického práva byl prohlouben přijetím občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., jenž zavedl institut tzv. osobního užívání bytů, jiných místností a pozemků, posunul úpravu soukromého vlastnictví mezi závěrečná ustanovení a i v dalších směrech omezil a zpochybnil vlastnické
právo
způsobem
odporujícím
obecným
právním
zásadám
uznávaným
civilizovanými národy.“ V těchto souvislostech také Ústavní soud poukázal na to, ţe nájemní vztahy u nás neodpovídají standardům běţným v Evropské unii a z toho důvodu má i jakákoliv argumentace odkazující na rozhodování Evropského soudu pro lidská práva omezenou platnost. Výslovně pak Ústavní soud uvádí, ţe: "...cenová regulace u nás vychází z uživatelských vztahů k bytům, které byly zpravidla založeny administrativním aktem státu o přidělení bytu, nikoliv smlouvou založenou na 50
svobodné vůli obou stran. Tato koncepce, založená na doktríně, která považovala pronajímání bytů v soukromém vlastnictví za vykořisťování, se snažila nájem přesunout do sféry sociálních služeb a vyčlenit hospodářské byty z tržního hospodářství. Neúplnou přeměnou tzv. osobního užívání bytů na nájemní poměry v roce 1992 vznikl u nás duální systém, který nelze srovnávat s právní regulací v Evropské unii". Z toho zdůvodnění Ústavního soudu vyplývá, ţe u nás bylo zapotřebí po zahájení procesu ekonomické transformace zajistit stav právní jistoty, avšak ţe mělo jít o dočasnou záleţitost. Také se v té době (v roce 1992) jednalo o velké mnoţství nájemních bytů. Privatizace a prodej obecního bytového fondu sníţil počet nájemních bytů na zhruba 21 % trvale obydlených bytů v ČR, coţ je 900–950 tisíc bytů. Přesto tento deregulační proces zasahuje velké mnoţství rodin. Podle údajů MMR je ohroţeno 2 000 rodin ztrátou obydlí a 40 000 rodin má problémy s úhradou nákladů na bydlení. Dle statistických údajů a zkušeností z poraden SON v celé ČR je však skutečný počet ohroţených rodin vyšší a představuje aţ 18 % z celkového počtu nájemních bytů. To jsou čísla, která jsou alarmující. Přitom se Česká republika zavázala, ţe uznává právo na přiměřené bydlení, přesto však současná právní úprava bohuţel neumoţňuje, aby si lidé s niţšími příjmy našli bydlení přiměřené jejich ekonomické situaci. Je zapotřebí přijmout opatření legislativní povahy, která zajistí efektivní výkon práva na bydlení. Zásadní změny legislativní povahy by měly dosáhnout především těchto cílů: právo na přiměřené bydlení uznat za základní lidské právo, bytovou politiku uznat jako jeden z hlavních pilířů sociální soudrţnosti, prosadit, ţe bydlení je fundamentálním právem a sociálním prospěchem.
Ţe se nejedná v případě České republiky o ţádné převratné novinky svědčí i připojení k Mezinárodnímu paktu o hospodářských, sociálních a kulturních právech (International Covenant on Economic, Social and Cultural Rights) z roku 1966, který Česká republika ratifikovala v červnu 1994. V něm se v článku 11 uvádí, ţe: "Státy uznávají právo každého na přiměřenou životní úroveň pro sebe i svou rodinu, včetně přiměřené výživy, ošacení a bydlení a na trvalé zlepšování životních podmínek." Na podporu realizace závazků tohoto mezinárodního dokumentu byly Výborem OSN pro lidská práva vypracovány četná doporučení, výklady a komentáře. Z publikací Organizace 51
spojených národů je právu na bydlení v rámci tohoto mezinárodního paktu věnován především "Fact Sheet No. 21", v němţ jsou formulovány jednotlivé aspekty práva na přiměřené bydlení: 1. právní jistota vlastnictví (drţby) - zahrnující např. i opatření proti nucenému opuštění majetku; 2. dostupnost sluţeb, potřebných materiálů a infrastruktury - zahrnující přístup k přírodním zdrojům - tj. pitné vodě, kanalizaci energii, vytápění a osvětlení apod.; 3. cenově dostupné bydlení - zahrnující zejména takovou úroveň cen bydlení, která by zaručila naplnění základních potřeb v oblasti bydlení; včetně moţnosti získat sociální podporu v těch případech, kdy je toto naplnění vlastními silami rodiny nedostupné; tato opatření se vztahují jak na vlastnické tak na nájemní bydlení; 4. obyvatelné bydlení - zahrnující odpovídající prostorový standard, včetně ochrany před chladem, vlhkem, větrem apod. včetně zdravotní nezávadnosti bydlení; 5. dostupné bydlení zejména pro ohroţené a znevýhodněné osoby - tj. seniory, děti, zdravotně postiţené osoby, oběti přírodních a jiných katastrof apod.; 6. umístění - zahrnující opatření k podpoře dostupnosti pracovních míst, zdravotních zařízení, škol apod., včetně kritérií kvality ţivotního prostředí; 7. kulturně přiměřené bydlení - definované jako bydlení, které umoţňuje vyjádřit kulturní identitu obyvatel a jejich specifika.
Právní úpravu nájemného a ostatně i celou bytovou problematiku tak čeká ještě celá řada velmi zásadních změn. Je zřejmé, ţe bytová politika bude v naší zemi ještě na dlouhou dobu jedním z nejdůleţitějších společenskopolitických témat.
52
Seznam citované literatury Balák F., Korecká V., Vojtek P. Občanský zákoník. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2006. ISBN 80-7179-426-0. Berger, V. Judikatura Evropského soudu pro lidská práva. 7. vydání. Praha: IFEC, 2003. ISBN 80-8641-223-7. Blaho, P. Haramia, I. Ţidlická, M.: Základy rímského práva, 1. vydání. Bratislava, MANZ,1997. ISBN 80-85719-07-X. Brychta, I. Nájem a podnájem v otázkách a odpovědích. ASPI a.s. Praha 2004. ISBN 807357-031-9. Bureš, J; Drápal L; Krčmář Z. Občanský soudní řád 1. a 2. díl – komentář 7. vydání, komentované zákony. C. H. BECK Praha 2006 (rok vydání 2007). ISBN 80-7179-378-7. Darebný, J. Hádl, T. Nové nájemné v bytech, 1. vydání. Praha: Sagit, 1993 Fiala J., Korecká V., Kurka, V. Vlastnictví a nájem bytu. 3. vydání. Praha: Linde, 2004. ISBN 80-7201-511-7 Fiala J., a kolektiv. Občanské právo hmotné. 3. vydání. Brno: Doplněk, 2002. ISBN 807239-111-9. Fiala, J., Novotný, M.,Oehm, J., Horák, T. Zákon o vlastnictví bytů. Komentář. 3. vydání. Praha, C. H. Beck, 2005. ISBN 80-7179-337-X. Holub, M. Byty a právo, 2. vydání, Praha: Panorama, 1989 Holub, M a kol. Občanský zákoník komentář, 2. vydání, Praha, Linde, 2003. ISBN 80-7201336-X. Hrubý, J. Výpovědní důvody z nájmu bytu. Komentář k ustanovení § 711 občanského zákoníku. ISBN 80-85647-54-0. Jehlička, O., Švestka, J., Škárová, M. a kolektiv. Občanský zákoník. Komentář. 10. vydání. Praha: C. H. Beck, 2006. ISBN 80-7179-486-4 Kincl, J., Urfus, V., Skřejpek, M. Římské právo, 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 1995. ISBN 80-7179-1-1 Korecká, V. Nájem bytu. 1. vydání. Brno: IURIDICA BRUNENSIA, 1995. ISBN 80-8596408-2 53
Korecká, V. Přehled judikatury ve věcech nájmu bytu. ASPI a.s. Praha 2007. ISBN 978-8086395-60-9. Křeček, S.; Hrubý, J. a kolektiv. Výpovědní důvody z nájmu bytu – 5. aktualizované vydání dle stavu k 1. 3. 2007. LINDE Praha a.s. 2007. ISBN 978-80-7201-6594. Křeček, S. 222 otázek a odpovědí k nájemnímu bydlení. LEGES s.r.o. 2008. ISBN 978-8087212-04-2. Křeček, S. Nájemníci versus pronajímatelé, Praha, PROSPEKTRUM, 1999. ISBN 80-7175074-3 Křeček, S. Aktuální otázky bytového práva v praxi soudů. 2. vydání. Praha: Linde, 2002. ISBN 80-7201-359-9 Křeček, S. Změny v bytovém právu po 1. 1. 2007. Praha, Linde, 2006. ISBN 80-7201-617-2 Plank, K. Osobné uţívanie bytov, 1. vydání, Bratislava, Obzor, 1967 Rouček, F., Sedláček, J. a kolektiv. Komentář k československému obecnému zákoníku občanskému. Díl V. Právnické knihkupectví a nakladatelství v Praze, 1937 Schelleová, I., Schelle, K. Civilní kodexy 1811 – 1950 – 1964. Brno: Doplněk, 1993. ISBN 80-85765-08-X Oehm, P.; Bučková, A. Nemovitosti, byty a nebytové prostory. C. H. BECK Praha 2002. ISBN 80-7179. Nováková, H. Bydlení, nájemné a správa bytového fondu od roku 1995. Polygon. ISBN 80901778-5-9. Schödelbauerová, P.; Nováková, H. a kolektiv autorů. Správa a pronajímání bytových a nebytových prostor. Verlag Dashöfer, s.r.o. ISBN 80-86229-97-1. Selucká, M. Nájem a podnájem bytu. CP Books,a.s. 2005. ISBN 80-251-0800-7. Švestka, J. Občanský zákoník – komentář I. a II. Díl, komentované zákony. C. H. BECK Praha 2008 (rok vydání 2007). ISBN 978-80-7400-004-1. Taraba M. Rádce nájemníka bytu. GRADA PUBLISHING a.s. Praha 2006. ISBN 80-2470481-1. Veselý, V. Kavalír, J. Pivoňková, M. Obecný zákoník občanský. Praha: Nakladatelství V. Linharta, 1947 54
Historický lexikon obcí České republiky 1869-2005, 1. díl. Praha: ČSÚ, 2006.
Časopisecké články Císař, J. Zaniknou nájemní byty? Obec a finance, 2006, č. 4 Křeček, S. Ústavní soud znovu o nájemném. Právní rozhledy, 2006, č. 11 Molek, P. Věc Hutten_Czapska proti Polsku: Regulace nájemného pohledem ochrany vlastnictví. Přehled rozsudků Evropského soudu pro lidská práva. Soudní judikatura, 2006, č. 5 Pejšek, V. Nájemné z bytu ve světle aktuální judikatury. Právní rádce, 2006, č. 6 Pejšek, V. Nájemné z bytů po zrušení vyhlášky č. 176/1993 Sb. Právní rádce, 2005, č. 1 Pomahač, R. Evropské soudní instituce – Evropský soud pro lidská práva: K cenové regulaci nájemného v bytech. Právní rozhledy, 2005, č. 11 Rybářová, E. Nájemné neporoste všude stejně. Moderní obec, 2006, č. Rysková, S. Vášně kolem činţí. Ekonom, 2006, č. 27 Selucká M. Nájem bytu po novelách občanského zákoníku. Právní rozhledy, 2006, č. 18 Varvařovský, P. O povinnosti soudů vyplnit svou judikaturou mezery v právním řádu. Právní fórum, 2006, č. 6 Veselá Samková, K. Co nového ve Štrasburku? Střecha, 2005, č. 4 Veselá Samková, K. Kauza Hutten – Czapska – Rozsudek velkého senátu ESLP, Střecha, 2006, č. 3 Sbírka rozhodnutí Ústavního soudu ČR. 186/2006. Denegatio iustitiae. Regulace nájemného. Praha: LexisNexis, 2006, č. 9
Články dostupné z internetových médií Blaţek, V. Šídlo, J. Politici selhali, říká soud o nájemném. [cit. 2010-03-19], Článek dostupný z http://hn.ihned.cz/?m=d&article[id]=17981810 CÍSAŘ, J.: Proč být horší neţ první republika, [on-line], ihned.cz, [cit. 2010-03-19], Článek dostupný z http://hn.ihned.cz/c1-10849050-proc-byt-horsi-nez-prvni-republika 55
ČSÚ-kolektiv autorů, Vybrané charakteristiky bydlení obyvatel, [on-line], ČSÚ, [cit.2010-0109], Článek dostupný z http://www.czso.cz/csu/2005edicniplan.nsf/p/4131-05 DOLEŢAL, K.: Deregulace nájemného: Zkušenosti z 1. republiky, [on-line], měšec.cz, [cit. 2010-02-10], Článek dostupný z http://www.mesec.cz/clanky/deregulace-najemnehozkusenosti-z-1-republiky/ DONNER, CH.: Bytové politiky v zemích Evropské unie – stručný výtah z první části studie zpracovala Valentová B., [on-line], Ministerstvo pro místní rozvoj ,[cit.2010-02-09], Článek dostupný z http://www.mmr.cz/Bytova-politika/Statistiky-Analyzy/Analyzy-a-odborne-textyz-oblasti-bydleni-(1)/Bytove-politiky-v-zemich-Evropske-unie---Christian FIDLEROVÁ, T.: Osobní, druţstevní a nájemní byt... kdy se který vyplatí?, [on-line], měšec.cz, [cit. 2010-03-03], Článek dostupný z http://www.mesec.cz/clanky/osobnidruzstevni-a-najemni-byt-kdy-se-ktery-vyplati/ Sokol, T. Spor o regulaci nájemného-rekapitulace a výhledy. [cit. 2010-03-05] Článek dostupný z http://pravniradce.ihned.cz/1-10077440-12535690-F00000_d-9e
56
Seznam příloh 1. Údaje o právním důvodu uţívání bytu v 2. Rozhodnutí o přidělení bytu 3. Dohoda o odevzdání a převzetí bytu 4. Smlouva o svépomocné práci 5. Rozhodnutí o přidělení bytu - zápis do místního seznamu - čestné prohlášení - Ţádost o přidělení bytu - Ţádost o přidělení prozatímního bytu - Ţádost o přidělení prozatímního bytu - Sdělení Bytové komise MNV - dopis adresovaný MNV - dopis adresovaný bytové komisi MNV 6. Grafické znázornění vývoje bytové výstavby v ČR 7, 7a Statistické údaje Ministerstva pro místní rozvoj 8. Smlouva o nájmu druţstevního bytu
57
